Renovacijos įtaka būsto vertei

SAULIUS VAGONIS

“Ober-Haus” Nekilnojamasis turtas Vertinimo ir rinkotyros skyriaus vadovas

WWW.OH.LT

OBER-HAUS GRUPĖ

Ober-Haus yra pirmaujanti nekilnojamojo turto tarpininkavimo ir vystymo bendrovė, dirbanti Baltijos šalyse ir Lenkijoje nuo 1994 metų.

Daugiau nei trisdešimtyje įmonės biurų Lietuvoje, Latvijoje, Estijoje ir Lenkijoje dirba virš 300 nekilnojamojo turto ekspertų.

Mūsų tikslas - stiprinti didžiausios regione nekilnojamojo turto bendrovės pozicijas, teikiant savo klientams aukščiausios kvalifikuotus kokybės turto paslaugas. Siekdami šio tikslo, savo biuruose mes įdarbiname tik nekilnojamojo ekspertus, nes tikime, jog klientų pasitikėjimą galima laimėti tik siūlant profesionalias paslaugas visame regione - nuo Talino iki Krokuvos .

nekilnojamojo turto

WWW.OH.LT

Temos aktualumas

Šio pranešimo tikslas - išnagrinėti renovacijos įtaką būsto vertei (Vilniaus miesto pavyzdžiu) bei pateikti išvadas dėl galimų pokyčių būsto rinkoje pradėjus įgyvendinti daugiabučių namų modernizavimo programą.

Žvelgiant į gyventojų (potencialių būsto pirkėjų) poreikius galima konstatuoti, kad didžioji dalis žmonių ieškančių būsto norėtų apsigyventi naujos statybos arba bent jau renovuotame name. Senos statybos būstas dažniausiai yra perkamas tik dėl naujos statybos būsto trūkumo bei nepakankamos perkamosios galios. Tad namų renovacija būtų svarbus žingsnis į kokybiško būsto fondo didinimą.

WWW.OH.LT

Kaip auga naujos statybos būsto pasiūla?

5000 4000 3000 2000 1000 0 Naujai pastatytų butų per metus skaičius Vilniaus mieste

4000-4500 4000 2909 2024

2003 2004 2005 2006P WWW.OH.LT

Naujų ir senų butų santykis

100,0% 90,0% 80,0% 70,0% 60,0% 50,0% 40,0% 30,0% 20,0% 10,0% 0,0%

95,9% 94,9% 94,0% 92,7% 91,1% 89,4% 4,1% 5,1% 6,0% 7,3% 8,9% 10,6%

2001 2002 2003 2004 2005 2006 Senos statybos butų proc .

Naujos statybos proc.

WWW.OH.LT

Butų kainos Vilniaus mieste (2005 m. III ketv.)

Rajonas

Prestižinės Senamiesčio gatvės Kitos Senamiesčio gatvės Centras, Naujamiestis Antakalnis Žvėrynas Šnipiškės, Žirmūnai Verkių regionas (Santariškės, Baltupiai, Jeruzalė) Kiti “miegamieji” rajonai (Viršuliškės, Lazdynai, Justiniškės, Šeškinė, Pašilaičiai, Fabijoniškės, Pilaitė) “Neprestižiniai” rajonai (Paneriai, N.Vilnia, Grigiškės, Naujininkai)

Naujos statybos butų kainos, Lt / m2 (su daline apdaila)

6’000 – 12’000 5’000 – 8’000 5’000 – 8’000 3’800 – 7’000 3’900 – 8‘000 3’300 – 5’000 3’300 – 6’000

Naujos statybos butų kainos, Lt / m2 (su visiška apdaila)

7’000 – 15’000 6’000 – 9’000 5’500 – 9’000 5’000 – 8’000 5’000 – 9’000 4’500 – 6’500 4’500 – 6’500

Butų kainos senuose nerekonstruotuose namuose, Lt/m2 (su visiška apdaila)

5’000 – 10’000 4’500 – 7’000 3’500 – 7’000 2’500 – 5’000 3’000 – 6’000 2’000 – 4’000 3’000 – 4’500 2’900 – 4’000 2’500 – 3’200 3’500 – 5’500 3’000 – 4’000 2’900 – 4’200 2’000 – 3’000

WWW.OH.LT

Kiek skiriasi naujos ir senos statybos butų kainos?

(lentelėje pateikiamas kainų skirtumas tarp įrengtų naujos ir senos statybos butų) Regionas

Prestižinės Senamiesčio gatvės Kitos Senamiesčio gatvės Centras, Naujamiestis Antakalnis Žvėrynas Šnipiškės, Žirmūnai Verkių regionas (Santariškės, Baltupiai, Jeruzalė) Naujesni “miegamieji” rajonai (Justiniškės, Pašilaičiai, Fabijoniškės, Pilaitė) Senesni “miegamieji” rajonai (Viršuliškės, Lazdynai, Justiniškės, Šeškinė) “Neprestižiniai” rajonai (Paneriai, N.Vilnia, Grigiškės, Naujininkai)

Kainų skirtumas, proc.

20-25 20-25 30-35 40-50 40-45 45-60 40-50 25-40 35-45 20-25

WWW.OH.LT

Kodėl perkamas naujas būstas?

Pagrindiniai naujos statybos butų pranašumai (lyginant su sena statyba) yra šie:

• Nauji namo konstruktyviniai elementai, nauja inžinerinė įranga; • Patogus ir šiuolaikiškas išplanavimas; • Geresnė šilumos bei garso izoliacija; • Sąlyginai geresnis gyventojų kontingentas; • Sąlyginai mažesni eksploatavimo kaštai.

WWW.OH.LT

Ar renovuotas būstas prilygsta naujos statybos būstui?

Rodiklis

Pastato laikančios konstrukcijos Vidaus išplanavimas Šilumos izoliacija Garso izoliacija Gyventojų kontingentas Eksploatavimo kaštai Papildomos sąnaudos

Nauja statyba

Visiškai naujas pastatas. Teoriškai nepriekaištingas.

Būstas lengvai planuojamas pagal pirkėjo poreikius.

Atitinka šiuolaikinius poreikius ir normatyvus.

Teoriškai gera garso izoliacija tarp kaimyninių butų.

Vyrauja nuomonė, kad naujos statybos būstą perka labiau pasiturintys žmonės (mažesnė asocialių kaimynų rizika).

Mažesni nei senos statybos namuose (ypač šildymo sąskaita).

Galimos didesnės sąnaudos nei senos statybos namuose dėl sudėtingesnės pastato eksploatacijos.

Renovuota senos statybos namas

Vargu ar laikančios konstrukcijos bus renovuojamos, todėl šiuo požiūriu yra skirtumas lyginant su nauja statyba.

Blokiniuose daugiabučiuose namuose itin sunkus buto perplanavimas.

Atitinka šiuolaikinius poreikius ir normatyvus.

Blokiniuose namuose išliks itin prasta garso izoliacija tarp kaimyninių butų.

Renovavus senos statybos namą gyventojų kontingentas iš esmės nesikeičia. Turėtų būti kiek didesni nei naujos statybos namuose (vargu ar bute bus įmanomas individualus šilumos reguliavimas).

Jei dalis namų renovacijos kaštų guls ant gyventojų pečių – automatiškai padidėja kasmėnesinės išlaidos būsto išlaikymui.

WWW.OH.LT

Kas lemia buto vertę?

Svarbiausi būsto vertę įtakojantys faktoriai:   Vieta ( rajono, regiono prestižiškumas, aplinkiniai objektai ir kt.

); Aplinkos būklė ( kraštovaizdžio ypatumai, socialinė infrastruktūra, teritorijos vystymosi perspektyvos );       Buto išsidėstymas pastate ( aukštas, langų orientacija pasaulio šalių atžvilgiu ); Pastato būklė ( pastato statybos kokybė, esamas pastato nusidėvėjimas, laiptinės būklė ); Buto būklė ( buto įrengimo lygis, dizainas, poreikis remontui ir kt.

); Buto tūriniai – planiniai sprendimai ( plotai, išplanavimo racionalumas, langų išdėstymas, lubų aukštis, šviesos pakankamumas, balkonas ir pan.

); buto bendras plotas, kambarių skaičius ir jų Pastato tūriniai – planiniai sprendimai ( butų skaičius pastate, aukštų skaičius, butų skaičius laiptinėje, liftų kiekis, pastato dizainas ir kt.

); Automobilių parkavimo galimybės ( aikštelė šalia namo, požeminis parkingas );

WWW.OH.LT

Kas lemia buto vertę?

        Išorinė namo aplinka ( vaikų žaidimų aikštelės ir pan.

); Vaizdas pro langą; Komunikacijų funkcionavimas ( vandentiekio, kanalizacijos, elektros, šildymo sistemų funkcionavimas ); Buto eksploatavimo išlaidos ( mokesčiai už komunalines paslaugas, namo priežiūra, kitos išlaidos ); Šildymo sistema ( pvz., itin paklausūs butai autonominis šildymas, arba su šildymo sistema su individualiu reguliavimu ); Kaimynai; Papildoma įranga ( signalizacija, integruotos audio, video, kompiuterinės sistemos, integruoti baldai, vėdinimo, kondicionavimo sistemos ir pan.

)

Kiti subjektyvūs veiksniai.

WWW.OH.LT

Ko šiai dienai reikia rinkai?

Šiai dienai paklausa naujos ir senos statybos butams yra gan panaši: didžiausią paklausą turi dviejų kambarių butai. Vieno ir trijų kambarių butų paklausa yra šiek tiek mažesnė. Didesniems (keturių ir daugiau kambarių) butams paklausa yra žymiai mažesnė nei 1-2-3 kambarių butams. Didžiausia paklausa yra būstui kainuojančiam iki 300’000 Lt. Sąlyginai pigiems butams pirkėjai kelia mažiau reikalavimų. Pagrindiniai ekonominės klasės butų vertinimo kriterijai yra namo vieta, buto kaina bei eksploatacijos kaštai. Brangesnius butus renkasi turtingesni pirkėjai, jų yra mažiau, todėl ir paklausa mažesnė. Pagrindiniai tokių butų vertinimo kriterijai yra namo vieta, namo bei buto kokybė, planiniai ir tūriniai sprendimai, vaizdas pro langus. Pačio buto būklė, eksploatavimo išlaidos nėra esminiai veiksniai.

WWW.OH.LT

•

IŠVADOS

Siekis renovuoti daugiabučius namus yra labai naudingas Vilniaus nekilnojamojo turto rinkai. Visų pirma būtų didinama būsto fondo kokybė, o tai reikštų didesnį pasirinkimą potencialiems pirkėjams nenorintiems pirkti senos statybos (nerenovuotų) butų. T.y., auganti kokybiško būsto pasiūla mažintų įtampą rinkoje bei būtų vienas iš nekilnojamojo turto kainas stabilizuojančių veiksnių.

• Daugiabučių namų renovacija turėtų pagerinti ir pačių gyvenamųjų rajonų (kuriuose dominuoja nusidėvėję namai) įvaizdį. Neleistų jiems tapti regresuojančiais rajonais su potencialia asocialių asmenų koncentracijos juose grėsme. Tai didintų (arba neleistų kristi) šalia esančių objektų vertę.

WWW.OH.LT

IŠVADOS

• Kita vertus, pagerinus tarp pastatų renovuotų inžinerinės izoliacijos būklę, išlieka patogaus išplanavimo, garso izoliacijos tarp butų, asocialių kaimynų, individualaus šildymo reguliavimo problemos.

senos įrangos, statybos daugiabučių (ypač blokinių namų) bei naujos statybos pastatų negalima dėti lygybės ženklo. Visgi, net ir šilumos • Išlieka neapibrėžtumas, kiek kainuos buto renovuotame name išlaikymas. Iš vienos pusės pastebimai sumažėja šildymo, namo priežiūros kaštai, bet iš kitos pusės gali būti, kad ant buto savininko pečių guls dalis būsto renovacijos išlaidų.

WWW.OH.LT

IŠVADOS

• Daugiabučių namų renovacija turėtų juose esančių butų vertę padidinti nuo 15 iki 30 proc. Tikslų vertės augimą sunku prognozuoti esant daugelio veiksnių neapibrėžtumui. T.y., neaiškūs turto rinkos vertei svarbūs veiksniai: renovacijos darbų paketo turinys (kokie visgi konkrečiai darbai bus atliekami renovuojamuose pastatuose), bankų požiūris renovuotą būstą (kokios bus paskolų teikimo sąlygos), renovacijos nustatyti kaštų butų surinkimo renovuotuose iš namuose gyventojų administravimo problemos. Tik žinant konkrečius atsakymus į šiuos klausimus būtų galima tiksliai vertės padidėjimą bei renovacijos proceso įtaką visai rinkai.

į

WWW.OH.LT

Kontaktai

Lietuva Vilniaus pagrindinis biuras

Geležinio Vilko g. 18A 08104 Vilnius Tel.: (8-5) 210 97 00 Faks.: (8-5) 210 97 01 El.paštas: [email protected]

Kauno biurai

K. Donelaičio 14 / Savanorių pr. 363A Kaunas Tel.: (8-37) 337 101 Faks.: (8-37) 323 244 El.paštas: [email protected]

Šiaulių biuras

P. Višinskio g. 37 Šiauliai Tel.: (8-41) 399 063 Faks.: (8-41) 399 084 El.paštas: [email protected]

Klaipėdos biuras

S.Daukanto g. 3/J. Zauerveino g. 6 Klaipėda Tel.: (8-46) 402 016 Faks.: (8-46) 402 017 El.paštas: [email protected]

Panevėžio biuras

Vasario 16-osios g. 26 Panevėžys Tel.: (8-45) 509 000 Faks.: (8-45) 46 1010 El.paštas: [email protected]

Palangos biuras

Vytauto g. 99 Palanga Tel.: (8-460) 51 700 Faks.: (8-460) 51 701 El.paštas: [email protected]

WWW.OH.LT