Transcript Oversikt over aktuelle eiendommer

Innherred Næringsselskap AS
Arne U. Hoff
Innherred Næringsselskap AS
Arne U. Hoff / juni 2005
Technology and Society
Bakgrunn
 Verdal kommune og Levanger kommune har gitt Innherred Vekst AS
ansvar for forvaltning av offentlige omstillings- og utviklingsmidler til
2007.
 Fra 2008 er det behov for å gjøre næringsutviklingen selvfinansierende
og plassere virksomheten ”i en permanent pengestrøm”.
 En måte dette kan gjøres på er å klargjøre og bygge videre på
forretningsgrunnlaget til Levanger Næringsselskap AS.
Denne presentasjonen skal vise hvordan dette kan gjennomføres i
praksis.
Innherred Næringsselskap AS
Arne U. Hoff / juni 2005
Technology and Society
Prinsipp-skisse for et vel fungerende marked
”Verdi-kjeden”
Private eiendomsselskaper og
investorer
Levanger
Kommune
Verdal kommune
Innherred
Næringsselskap
Andre
Offentlige
eiendomsselskaper
Direkte salg
Utbyggere
Tomtefestere
Entreprenører
Industri
Handel
Service
Ny-etablerere
Privatpersoner
Off. etater
etc
etc
Utleie/feste
”produsent”
”grossist”
”detaljist”
”slutt-bruker”
Innherred Næringsselskap AS
Arne U. Hoff / juni 2005
Technology and Society
Oppsummering
 Selskapet skal være et forvaltnings- og eiendomsutviklingsselskap som eies
100% av Verdal kommune og Levanger kommune.
 Selskapet skal synliggjøre verdier og skape tilleggsforretning av at privat
næringsliv og det offentlige i fellesskap lykkes med å skape økt vekst og
nye arbeidsplasser.
 Selskapet skal etablere et nettverk med lokale, regionale og nasjonale
aktører innen forvaltning, eiendoms- og arealutvikling.
 Selskapet skal drive i tett samarbeide med Innherred Vekst.
 Selskapet skal fra 1.1.2008 overta ansvar for næringsutvikling i regionen.
Innherred Næringsselskap AS
Arne U. Hoff / juni 2005
Technology and Society
Suksessfaktorer
 Selskapet er underlagt politisk kontroll, men beslutninger bør fattes på
et bedriftsøkonomisk grunnlag.
 Styresammensetting samt kompetansen i arbeidsutvalget og i ledelsen.
Selskapet må ha tilgang på bred kompetanse på næringsutvikling og
meget god oversikt over hva som skjer i regionen.
 Selskapet bør ha liten administrasjon og leie inn kapasitet og
kompetanse fra sak til sak.
 I saker er av stor viktighet og omfang bør beslutninger fattes av et samlet
styre basert på grundige analyser. De aller største sakene bør muligens
fremmes for generalforsamlingen.
Innherred Næringsselskap AS
Arne U. Hoff / juni 2005
Technology and Society
Organisering
Levanger
kommune
Verdal
kommune
100%
Levanger
Næringsselskap AS
50%
50%
Innherred
Næringsselskap AS
Innherred Næringsselskap AS
Arne U. Hoff / juni 2005
Technology and Society
Ledelse
 Enhetlig ledelse
 Styret i Innherred Næringsselskap bør være det samme som i Innherred Vekst
 Daglig leder i Innherred Vekst bør være den samme som daglig leder i
Innherred Næringsselskap.
 Revisor bør være den samme for begge selskapene.
 Selskapene bør ha felles forretningsadresse.
 Arbeidsutvalg
 Styret bør ha et eget arbeidsutvalg som behandler og legger frem saker for
beslutning i styret. Arbeidsutvalget bør bestå av kompetente personer med
dokumentert erfaring fra offentlig og privat virksomhet og med erfaring fra
utvikling og drift av arealer/eiendommer.
 Eksempel på sammensetting av et arbeidsutvalg på fire personer:
Daglig leder sammen med to næringslivsrepresentanter og en felles
representant fra det samlede politiske miljø.
Innherred Næringsselskap AS
Arne U. Hoff / juni 2005
Technology and Society
Visjon, forretningside og hovedmål
Selskapet skal skape tilleggsforretning av at næringslivet og det offentlige i fellesskap lykkes med å skape ekspansjon, vekst og flere arbeidsplasser i regionen.
Visjon
 Innherred Næringsselskap AS skal være et nasjonalt forbilde for langsiktig
vekst og utvikling.
Forretningside
 Selskapets virksomhet er utvikling og forvaltning av eiendommer og arealer
samt næringsutvikling. Selskapets skal drives uavhengig av tilskudd fra det
offentlige.
Hovedmål
 Selskapets hovedmål er å maksimere verdi-justert egenkapital. Frie midler
investeres i videreutvikling av arealer og eiendommer og generell
næringsutvikling.
Innherred Næringsselskap AS
Arne U. Hoff / juni 2005
Technology and Society
Eksempel på rolle, eierskap, mm
Innherred
Næringsselskap AS
100 %
Rinnleiret
Eiendom AS
XYZ
Eiendom AS
Innherred
Næringsselskap AS
49 %
51 %
Rinnleiret
Eiendom AS
Innherred Næringsselskap AS
Arne U. Hoff / juni 2005
Technology and Society
Eksempel på rolle, eierskap, mm
Innherred
Næringsselskap AS
Rinnleiret
Eiendom
AS
Ørin
Eiendom
AS
Skogn
Eiendom
AS
- - - - - - -
NN
Eiendom
AS
Næringsutvikling og nyskaping
Innherred Næringsselskap AS
Arne U. Hoff / juni 2005
Technology and Society
SWOT
Sterke sider
Svake sider
 Bred kontaktflate
 Kompetanse innen eiendoms-
 God kjennskap til politiske
utvikling
 Kompetanse innen nettverksbygging
 Svak kapitalbase / finansiering
prosesser
 Kunnskaper og erfaring om
reguleringsmessige forhold
 God oversikt over behov i markedet
 Liten og effektiv administrasjon
med lave driftskostnader
Muligheter
Trusler
 Innherred Vekst sin suksess gir økt
 Økonomiske rammebetingelser
etterspørsel etter arealer
 Regional satsning betyr stordriftsfordeler
 Større enhet betyr økte forretningsmuligheter
 Gå utenfor kommunegrensene
(konjunkturene)
 Politiske rammebetingelser
 Klarer ikke å oppnå samarbeide
med øvrige aktører
Innherred Næringsselskap AS
Arne U. Hoff / juni 2005
Technology and Society
Kompetanse
 Det er viktig med bred kompetanse vedr. utredning, analyser,
verdivurderinger, strategi, beslutningsunderlag
 Tilførsel av kompetanse kan reguleres gjennom avtaler med eksempelvis
følgende aktører:
 Indpro
 Siva
 Statsbygg
 Entra
 Revisor, konsulenter, arkitekter, ing.firmaer, mm.
Innherred Næringsselskap AS
Arne U. Hoff / juni 2005
Technology and Society
Oversikt over arealer i Levanger og Verdal
Størrelse
Levanger by, feste
45.000 m2
Gråmyra
25.000 m2
Moan
30.000 m2
Rinnleiret
180.000 m2
Ørin, feste
30.000 m2
Ørin,
”Gullblokka”
10.000 m2
Øvrige Ørin
67.000 m2
Verdi
Feste inntekter
Merknader
540.000
25 parseller
20 mill
6 parseller
5 parseller
10 mill
Ca 20.000 m2 eiendomsmasse
215.000
20 mill
10 parseller
1 parsell
6 parseller / 127-155 pr m2
Ørin II
SUM
> 500.000 m2
> 50 mill
750.000
> 60 parseller
I tillegg kommer flere større områder i privat eie som er regulert til næringsformål
Innherred Næringsselskap AS
Arne U. Hoff / juni 2005
Technology and Society
Fremdriftsplan
A ktiviteter
G eneralforsam lin g
V alg av styre
A nsettelse av adm .dir.
S trategisk plan/budsjett
E tablere adm inistrasjon
E tablere sam arbeidsavtaler
K onkrete sak er
1
X
X
X
2
3
4
5
6
X
X
X
X
X
X
X
X
X
X
Viktige momenter:
•
Ferdigstille forretningsplanen
•
Gjøre nødvendige politiske vedtak
•
Ord. Generalforsamling
•
Etablere administrasjon og ledelse
Innherred Næringsselskap AS
Arne U. Hoff / juni 2005
Technology and Society
Videre arbeid
 Grundig kartlegging og gjennomgang av aktuelle eiendommer/parseller
 Historikk
 Avtaleforhold, festekontrakter, dokumentasjon, servitutter, hjemmel, etc
 Verdivurderinger
 Reguleringsmessige forhold
 Markedsmessige muligheter
 Oversikt av arealbehov og lokaliseringspreferanser (perspektiv: 12
måneder)
 Arealmessige og eiendomsmessige saker som er under arbeid i kommunene
 En klar informasjons- og kommunikasjonsplattform for virksomheten
 Utkast og maler til samarbeidsavtaler og anbudsprosedyrer
 System for risikoanalyse, samt kontrollmessige prosedyrer og rutine for
dokumentasjon og rapportering knyttet til regnskapsføring
 Selskapet bør utarbeide en strategiplan for regionens arealbehov og
lokaliseringspreferanser i et 5 års perspektiv
Innherred Næringsselskap AS
Arne U. Hoff / juni 2005
Technology and Society