Transcript Neptunus 5 i Västerviks kommun

Värdeutlåtande
avseende fastigheten
Neptunus 5
Västerviks kommun
2014-11-21
FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB
Neptunus 5
Västerviks kommun
2(15)
UPPDRAG
Uppdragsgivare
Recycling i Edsbruk AB i konkurs
C/O Advokatfirman Delphi
Box 465
581 05 Linköping
genom Magnus Nedstrand
Syfte
Att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde och att utgöra
underlag för upprättande av boupptäckning i samband med konkurs samt eventuell försäljning.
Värderingsobjekt
Neptunus 5 i Västerviks kommun.
Värdetidpunkt
Värdetidpunkt är november 2014.
Förutsättningar
Information om fastigheten har inte kunnat erhållas från ägaren.
Erhållen information om fastigheten kan därför vara behäftad med
större osäkerhet än normalt.
På fastigheten finns ett lagertält som anses vara lös egendom och
inte ingår i det bedömda marknadsvärdet.
På fastigheten finns även en gasoltank med tillhörande ledningar
och även dessa bedöms vara lös egendom.
Eventuella köpare av fastigheten bör genomföra en egen teknisk
besiktning för att bilda sig en uppfattning om status på mark och
byggnad.
Enligt uppgift från Länsstyrelsen förekommer noteringar om miljöfarliga ämnen i mark. Ev. köpare uppmanas att själva ta kontakt
med Länsstyrelsen avseende detta. Bedömt marknadsvärde tar
inte hänsyn till ev. förekomst av negativ miljöpåverkan.
För uppdraget gäller bilagda ”Allmänna villkor för värdeutlåtande”.
Alla intäkter är angivna exklusive mervärdesskatt. Kostnaderna
inkluderar mervärdesskatt endast för bostäder och för lokaler där
ej mervärdesskattepliktig verksamhet bedrivs.
Underlag
- Besiktning av värderingsobjektet 2014-11-06 av undertecknad
tillsammans med Christoffer Katsanidis.
- Utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS).
Neptunus 5
Västerviks kommun
3(15)
- Underlag från Länsstyrelsen avseende miljöförorening.
- Byggnadsplan.
- Marknadsinformation.
- Kartmaterial.
BESKRIVNING
Lagfaren ägare
Recycling i Edsbruk AB
(Org.nr 556510-2968)
Fastighetstyp
Industrifastighet.
Läge
Värderingsobjektet är beläget inom det sydvästra industriområdet
i Gamleby. Avståndet till Gamleby centrum är ca 1,5 km. Till Västervik är avståndet ca 20 km. Gatuadressen är Vallåkragatan 10 i
Gamleby.
Näromgivningen utgörs av industribyggnader. Utbudet av servicefunktioner i området är begränsat och återfinns till viss del i centrala Gamleby. Trafikleder, rv. 35, nås på nära avstånd.
Planförhållanden
Värderingsobjektet omfattas av en stadsplan från 1984-03-29.
Planen anger småindustriändamål med en högsta byggnadshöjd
om 7,0 meter. Genomförandetiden har gått ut.
Neptunus 5
Västerviks kommun
4(15)
Servitut, samfälligheter,
inteckningar etc.
Eventuella servitut, nyttjanderätter, gemensamhetsanläggningar,
samfälligheter och inteckningar etc. framgår översiktligt av bilagda
utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS).
Ingen av de angivna ledningsrätterna bedöms påverka marknadsvärdet negativt.
Uthyrningsbara areor
De uthyrningsbara areorna fördelade på lokaltyp och antalet enheter per lokaltyp framgår av tabellen.
Lokaltyp Uthyrningsbar area
m²
%
Industri
1 500
100
Summa
1 500
100
Areauppgifterna härrör från taxerade uppgifter. Kontrollmätning
har ej utförts.
Tomtbeskrivning
Värderingsobjektets areal uppgår till 11 540 kvm.
Befintlig bebyggelse upptar ca 15 % av tomten. Den obebyggda
delen utgörs av främst av asfalterade kör- och upplagsytor i anslutning till byggnaden. Den bortre delen av tomten utgörs av
oexploaterad och något vildvuxen mark. Tomten är inhägnad med
ett stålstängsel med grindar.
Byggnadsbeskrivning
Värderingsobjektet är bebyggt med en industribyggnad i en våning, delvis med invändigt entresolplan. Enligt taxeringsuppgifterna är byggnaden uppförd 1968. Information om utfört underhåll
och genomförda reparationer saknas.
Byggnaden är grundlagd med gjuten betongplatta. Stommen utgörs av betongpelare och stålpelare. Ytterväggarna är av liggande
lättbetongelement som också utgör byggnadens fasad. Fönstren är
av äldre 1-glastyp i industrilokaler och av 2-glastyp i kontorsdelen.
Taket är täckt med papp.
Neptunus 5
Västerviks kommun
5(15)
Uppvärmningen sker med fjärrvärme via vattenradiatorer i kontors- och personaldelar och via ventilationsluft i industridelen.
Fjärrvärmeväxlarens årtal är okänt men växlaren är enligt muntlig
uppgift i dåligt skick och med låg verkningsgrad. Shuntar som finns
i byggnaden är från 1985. Ventilationen utgörs av mekanisk frånluft med punktutsugar vid arbetsplatser och svetsbås. Byggnaden
är ansluten till nät för el och kommunalt VA. Enligt uppgift från
E.ON är fastigheten säkrad till 160 ampere.
Byggnadens underhållsskick är något eftersatt till normalgott för
åldern och nyttjandet. Vid besiktningen konstaterades läckage i
taket i den lägre byggnaden. Något övrigt akut underhållsbehov
med risk för byggnadens konstruktion bedöms inte föreligga. Det
är okänt om OVK-besiktningen är utförd och/eller godkänd.
Kontors- och personallokalerna har huvudsakligen något låg till
normalgod standard. Golven i kontorsrum och lunchrum är belagda med laminatgolv från 2013 och vid samma tidpunkt målades
väggarna. Omklädningsrum och duschar har golv belagda med
äldre klinker och målade väggar. Innertaken utgörs av undertak.
Personallokaler finns i form av lunchrum med köksinredning troligen från byggnadsåret bestående av diskbänk och kylskåp. Det
finns plats för ca 30-35 sittande. Kontorsdelen omfattar 2 st. kontorsrum samt ett konferensrum samt wc och städskrubb. Planlösningen är normalgod. Lokalerna är allmängiltiga för nuvarande
verksamhet som industrikontor i anslutning till verksamhet. Det
invändiga underhållsskicket är något varierande då omklädningsrum och duschar har äldre ytskikt medan övriga utrymmen har nyare ytskikt. Något akut invändigt underhållsbehov bedöms dock
inte föreligga.
Neptunus 5
Västerviks kommun
6(15)
Produktionslokalerna har huvudsakligen normalgod standard. Golven är belagda med betong, väggarna är lättbetongelement eller
putsade och det är öppet till takbjälklaget. Planlösningen är normalgod med öppna ytor och takhöjd på ca 6,0-6,5 meter i den
stora hallen samt ca 2,5 meter i lägre vidbyggd del. Yteffektiviteten är hög. Lokalerna nås via 2 portar i markplan till den stora hallen och via 1 port i markplan till vidbyggd del. Lokalerna är allmängiltiga för nuvarande verksamhet som mekanisk verkstad. Det
invändiga underhållsskicket är normalgott för åldern och nyttjandet men är märkt av den verksamhet som förekommit. Något akut
invändigt underhållsbehov bedöms dock inte föreligga.
Neptunus 5
Västerviks kommun
7(15)
I den stora hallen finns 3 st. traverser om 10 ton. Tryckluftsledningar är monterade och i separat rum finns tryckluftsaggregatet
av märke Atlas Copco GA30FF från 1999.
I den vidbyggda delen finns en travers om 500 kg.
Entresolplanet i den stora lokalen består av stålstomme med golv
av stålplåtar och nyttjas som förråd och lageryta.
Miljöfarlig verksamhet
Enligt Länsstyrelsen är den verksamhet som bedrivits på fastigheten noterad som anmälningspliktig. Verksamheten är klassad som
2, stor risk. Detta beror på användning av halogerande lösningsmedel. Någon uppgift om att det förekommer miljöfarliga kemikalier i mark och byggnad har inte erhållits. Däremot finns notering
om att deponering har skett på fastigheten Gamleby 2:1, se kartbilaga 4. Detta område är även det klassat som riskklass 2.
Värdebedömningen bortser från ev. förekomst av negativ miljöpåverkan oavsett om det förekommer eller inte.
Neptunus 5
Västerviks kommun
8(15)
HYRESINTÄKTER OCH KOSTNADER
Hyror
Samtliga lokaler har nyttjats av fastighetsägaren. Som ett underlag
för värdebedömningen redovisas värderingsobjektets bedömda
marknadshyror i bilagd tabell (Hyresgästspecifikation). Hyresbedömningen baseras på ett antagande om s.k. ”triplenet-kontrakt”
där hyresgästen står kostnaden för värme, el, VA och renhållning
samt större delen av de löpande och periodiska underhållskostnaderna.
Hyrorna kan sammanfattas enligt tabellen.
Lokaltyp
Total Aktuell hyra
area
Totalt
m² kr/m²
kr
Industri
1 500
355 532 245
Genomsnitt / Summa 1 500
355 532 245
Marknadshyra Totalt
kr/m²
kr
355 532 245
355 532 245
Vakans / Hyresrisk
Inget åsättande av vakans/hyresrisk har gjorts då en goingconcern betraktelse görs.
Drift och underhåll
Kostnaderna för drift och underhåll är baserade på erfarenhetsmässiga grunder och avser kostnader som belöper på fastighetsägaren. Kostnadsbedömningen baseras på ett antagande om s.k.
”triplenet-kontrakt” där hyresgästen står kostnaden för värme, el,
VA och renhållning samt större delen av de löpande och periodiska
underhållskostnaderna. Kostnaderna bedöms komma att utvecklas med inflationen. Kostnadsbedömningen framgår av tabellen.
Lokaltyp
Drift & Periodiskt
D&UH
Totalt
löp. UH
UH
kr/m² tkr kr/m²
kr/m²
Industri
75 113
25
50
Genomsnitt/Summa
75 113
25
50
I kostnaderna ingår ej kostnader för eftersatt underhåll eller hyresgästanpassningar som beaktas
genom separata engångskostnader. Observera att det periodiska underhållet skall ses som ett årligt
genomsnitt. Hänsyn har tagits till värderingsobjektets faktiska och förväntade framtida grad av
mervärdeskatteregistrering. Vid vakanser väljer vi ibland att tillfälligt hålla ned kostnaden.
Extraordinärt underhåll / Investeringar
Kostnad för akut underhållsbehov avseende takläckage samt byte
av fjärrvärmeväxlare, mycket grovt antaget till 75 000 kr respektive 100 000 kr, bedöms utfalla under år 2015 (redovisas antingen
som extraordinärt underhåll eller som investering).
Neptunus 5
Västerviks kommun
Fastighetsskatt
9(15)
Gällande taxeringsvärden samt nuvarande fastighetsskatt och
kommunal fastighetsavgift framgår av tabellen.
Taxeringsvärde, tkr FastighetsMark Byggnad Totalt skatt, tkr
Industri
461
988 1 449
7
Summa
461
988 1 449
7
Värderingsobjektet är taxerat med typkod 423 (Industrienhet, metall- och maskinindustri). Värdeår är 1968. Taxeringsåret är 2013.
För lokaler och industri utgår fastighetsskatt uppgående till taxeringsvärdet multiplicerat med
skattesatsen (f.n. 1 % för lokaler och 0,5 % för industri). Taxeringsvärdet förutsätts förändras vid de
tillfällen regelverket medger detta och i linje med översiktligt bedömd fastighetsprisutveckling. Nuvarande skattesatser förutsätts gälla under hela kalkylperioden.
Driftnetto
Aktuella och bedömda intäkter och kostnader ger driftnetto enligt
tabellen.
Driftnetto
Aktuell hyra
Drift & underhåll
Fastighetsskatt
Driftnetto år 1 (helår)
Driftnetto, normaliserat
kr/m²
355
-75
-5
225
275
kr
532 245
-112 500
-7 245
337 500
412 500
Initialt driftnetto är omräknat till helår utifrån det momentana läget. Det normaliserade driftnettot
är räknat på marknadshyra, långsiktig vakans och långsiktig fastighetsskatt etc. samt utan hänsyn
till eventuellt extraordinärt underhåll.
VÄRDERING
Metodtillämpning
Syftet med värderingen är att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset
vid en normal försäljning av värderingsobjektet på den öppna
marknaden.
Marknadsvärdet bedöms med en marknadsanpassad flerårig avkastningsanalys, dvs. en analys av förväntade framtida betalningsströmmar där alla indata (hyror, vakans/hyresrisk, drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt etc, direktavkastningskrav, kalkylränta mm) ges värden som överensstämmer med de bedömningar marknaden kan antas göra under rådande marknadssituation. Som grund för våra bedömningar om marknadens direktavkastningskrav mm ligger ortsprisanalyser av gjorda jämförbara fastighetsköp.
Neptunus 5
Västerviks kommun
10(15)
Marknadsanalys
Allmänt
Den svenska ekonomin präglas av en fortsatt svag export vilken
hämmar tillväxten. Svensk ekonomi är trots detta i grunden
stark. Hushållens konsumtion är ökande vilket är den viktigaste
drivkraften för hur landets ekonomi utvecklas.
Den globala ekonomin är fortsatt svag. Tillväxttakten för euroområdet understiger 1 % och även tysk ekonomi har bromsat
in. Ljuspunkter är USA, Storbritannien och Norge som har vänt
uppåt. Väldigt låg inflation gör att euroområdet inte är långt
borta från deflation. Även i Sverige är inflationen låg men väntas stiga framöver. Riksbanken, som sänkt sin styrränta till 0 %,
räknar med att uppnå sitt inflationsmål på 2 % under 2016.
Marknaden generellt sett förväntar sig ingen höjning av reporäntan förrän tidigast slutet av 2016. Rådande parlamentariska
läge med en minoritetsregering kan dock skapa osäkerhet som
får effekt på svensk ekonomi och påverkar kronans växelkurs
och räntans utveckling.
Den svenska fastighetsmarknaden kan beskrivas som stabil där
såväl hyresnivåer som fastighetspriser hålls uppe eller ökar.
Konkurrensen om de fastighetsobjekt som kommer ut på
marknaden hårdnar hela tiden. Marknadens avkastningskrav
på fastighetsinvesteringar har under det senaste året gradvis
sjunkit. Detta gäller framförallt för fastigheter i de större städerna och tillväxtregionerna men en successiv utvidgning till
andra delmarknader kan skönjas. Bostadshyresfastigheter och
samhällsfastigheter efterfrågas mest. Intresset för ”gröna fastigheter” börjar bli mer tydligt.
Tillgången till krediter i samband med fastighetsköp har ökat
vilket också varit bidragande till prisuppgången. Bankernas belåningsgrader vid utlåning har legat på 50 – 65 % under de senaste åren men trenden är nu ökande belåningsgrad. Användandet av alternativa finansieringsformer ökar också.
Aktiviteten på transaktionsmarknaden har ökat kraftigt under
2014. Omsättningsvolymen för innevarande år förväntas överstiga nivåerna som uppnåddes under de goda åren 2012 och
2013. Transaktionsvolymen under det andra kvartalet uppgick
enligt olika bedömningar till ca 37 miljarder kr. Detta är en ökning med drygt 40 % jämfört med första kvartalet. Under det
första halvåret 2014 genomfördes transaktioner till ett värde
om ca 63 miljarder kr vilket är en ökning med nästan 25 % jämfört med samma period 2013.
Neptunus 5
Västerviks kommun
11(15)
Noterbart är även att flera fastighetsbolag har noterats på börsen och att fler är på väg.
Hyresmarknaden
Hyresnivåerna för industri- och lagerlokaler har generellt sett
legat relativt stilla under ett antal år. Någon förändring från
detta stabila läge ser inte ut att inträffa under närmsta framtiden. Undantaget är moderna logistiklokaler där något stigande
hyresnivåer kan noteras.
Ortspris
Värderingsobjektet får anses ha en ”lokal” marknad då läget och
storleken troligen inte attraherar några av de större och rikstäckande aktörerna.
Ett ortsprismaterial har därför framtagits avseende industrifastigheter som köpts sedan 2011 inom Västerviks småorter och landsbygd.
Fastighet
Område
Adress
Typkod LOA Tomt- Datum
m²
yta
Köpeskilling
Tkr
ÅHAGA1:15
Ukna
423
361
2 920
2014-08
300
TÅNGERED2:182
Loftahammar Norra Promenadvägen4
433
350
2 436
2014-03
1 350
HÄLGENÄSHAMN1:2
Hälgenäs
432
TINDERED2:17
Hälgenäs
HÄLGENÄSHAMN1:2
HÄLGENÄSHAMN1:2
Aspåkravägen5
Köpare
Säljare
kr/kvm
831 Katsanidis,Agathangelos
3 857 Thörnwalls EntreprenadAb
Mellbin,ChristinHelena
Haglind,Roger Mikael
870 Nyström,Henry
Pouvoutsis,Vasilios
395 AbBiovortex
Steelex Ab
575 10 941
2013-12
500
423 2 530 30 685
2013-09
1 000
Hälgenäs
432
575 10 941
2013-09
710
1 235 ByggdivisionenI Telge Ab
Nyström,Henry
Hälgenäs
432
575 10 941
2013-08
710
1 235 Katsanidis,Christoffer
ByggdivisionenI Telge Ab
2 273 Dickie SchönAb
Tjust Service-Center Invest Ab
Tinderedsvägen32
VINTERGATAN6
Gamleby
Västerviksvägen11
433
660
2 858
2013-07
1 500
GUNNEBO13:27
Gunnebo
Spjutgatan2
426 1 750
7 713
2013-06
250
143 Andersson,Pontus
STENSNÄS3:19
Ukna
Överumsvägen2
420
780 15 682
2012-12
300
385 Dahlgrens Dödsbo,Magnus SvenEgon Davour,Kent Stefan
Verkebäcksvägen15
ProzonAb
VERKEBÄCK 1:62
Gunnebo
423
589
3 004
2012-10
834
1 416 Plåt &Smide I VerkebäckAktiebolag
J.SohlmanFörvaltningAb
ASKERUM2:62
Loftahammar Göklyckevägen4
432
540
1 495
2012-08
970
1 796 Marincenter I Loftahammar Ab
JoakimEskilsonByggAb
GIBBETORP 1:3
Blackstad
Grönhult 1
425 6 532 61 786
2012-02
4 393
GJUTAREN2
Gamleby
Hammarsvägen6
426
834
2 940
2011-11
850
NEPTUNUS1
Gamleby
Vallåkragatan4
431
740
2 712
2011-03
714
673 TorvaldAnderssonTrävaruAb
1 019 Svensson,Jörgen
965 Fröinge-Maskiner Aktiebolag
FarsonAb
Gamleby TunghanteringAb
FBMek&MaskinGamleb
Fastigheterna i ortsprismaterialet, bland vilka orena köp kan finnas, har köpts till priser mellan 143 och 3 857 kr/kvm med ett medeltal kring ca 1 200 kr/kvm. Om vi bortser från de 2 lägsta och de
2 högsta noteringarna erhålls ett ”trimmedel” på ca 1 000 kr/kvm.
Direktavkastningarna är svåra att bedöma då bakomliggande information saknas.
Endast objekten i Gamleby bedöms ha ett jämförbart makroläge.
Underhållsmässigt bedöms värderingsobjektet vara jämförbart
med dessa och även med de flesta objekten i underlaget.
Neptunus 5
Västerviks kommun
12(15)
Omdöme om värderingsobjektet
Värderingsobjektets mikroläge i Gamleby får anses vara gott, omgiven av likartad industribebyggelse och med närhet till rv. 35.
Dock ligger Gamleby något perifert och makroläget får därför anses vara sämre.
Gamleby samhälle omfattar idag ca 3 000 invånare och är kommunens näst största stad enligt uppgifter på Västervik kommuns
hemsida. Utbudet av servicefunktioner och butiker är något mer
omfattande och bredare än de övriga småorterna. Akzo Nobel AB
och Saab Barracuda är stora arbetsgivare och orten präglas av industriverksamhet. Det finns även ett naturbruksgymnasium på orten.
Hyresnivåerna för industrilokaler i Gamleby bedöms ligga i intervallet 250 – 400 kr/kvm (exkl värme och fastighetsskatt). Direktavkastningskraven är svåra att bedöma då få överlåtelser genomförs.
Bedömningen är dock att direktavkastningskravet bör ligga inom
intervallet 9,5 – 11,0 %.
Byggnadens underhållskick innebär att underhållsåtgärder avseende takläckage behöver vidtas omgående. Dessutom är enligt
uppgift fjärrvärmeväxlaren i dåligt skick vilket kan medföra ett
framtida utbyte, eller byte av värmekälla. I övrigt finns inget akut
underhållsbehov med risk för byggnadens konstruktion.
Den mest sannolike köparen av värderingsobjektet är en s.k.
egenanvändare och då troligast från Gamleby eller närområdet.
Sammantaget innebär värderingsobjektets sämre makroläge och
ett visst akut underhållsbehov att det är mindre attraktivt på
marknaden. Försäljningstiden bedöms vara relativt lång och det
bedöms mycket troligt att en köpare måste ha en större egen kapitalinsats då bankerna har lägre belåningsgrader på industrifastigheter och fastigheter med sämre lägen.
Ovanstående indikerar sammantaget att marknadsvärdet bör sökas betydligt över övre kvartilen i underlaget, och troligen i paritet
med priset per kvm för fastigheten Vintergatan 6, också den belägen i Gamleby.
Neptunus 5
Västerviks kommun
13(15)
Kassaflödesanalys
Metoden innebär en analys av de framtida betalningsströmmar
som en förvaltning av värderingsobjektet kan antas generera. Ett
avkastningsbaserat nuvärde framräknas utgående från kalkylperiodens driftnetton efter investeringar och restvärdet (dvs. det totala kapitalet vid kalkylslut). I förekommande fall görs olika värdetillägg eller värdeavdrag. Som beräkningshjälp användes en kassaflödeskalkyl. Kalkylens indata och utdata framgår nedan.
Kalkylränta /
Direktavkastningskrav
Kassaflödesindata
Direktavkastning restvärde
9,50 %
- Industri
9,50 %
Kalkylränta på totalt kapital
11,47 %
Inflation/KPI: 1% 2015, och därefter 2% per år.
Kalkylperiod: 5 år (2015-01-01 - 2019-12-31)
Kalkylräntan motsvarar marknadens krav på total avkastning och
består av realränta, kompensation för inflation samt risktillägg.
Kalkylräntans storlek beror på marknadens krav på risktillägg vilket
varierar med värderingsobjektets typ, läge, alternativa användningsmöjligheter, hyresgäst- och kontraktssammansättning mm.
Restvärdet vid kalkylslut beräknas utifrån ett bedömt direktavkastningskrav på det prognostiserade driftnettot vid kalkylslut.
Värdetillägg /
Värdeavdrag
Gällande stadsplan anger ingen begränsning i exploateringsgaraden. Någon ytterligare bedömning om ev. kvarvarande byggrätt
har inte utförts inom ramarna för denna värdering då det bedöms
att ev. kvarvarande byggrätt ändå inte tillför något mervärde. Något värdetillägg för ev. kvarvarande byggrätt görs därför inte.
Neptunus 5
Västerviks kommun
Nyckeltal
14(15)
Kassaflödeskalkylen ger med givna förutsättningar resultat enligt
tabellen.
Nyckeltal
Marknadsvärde
4 200 000 kr
- Nuvärde av restvärde
2 761 394 kr
- Nuvärde av driftnetton
1 496 822 kr
Direktavkastning, år 1
8,04 %
Direktavkastning vid kalkylslut
9,50 %
Värde kr/m²
2 800 kr/m²
Värde/taxeringsvärde
2,90
Direktavkastningen är beräknad på kalkylresultatet med justering för eventuella värdetillägg och
värdeavdrag.
Bedömd utveckling av effektiv hyra och driftnetto efter investeringar under kalkylperioden framgår av nedanstående diagram.
Nominell utveckling av effektiv hyra och
driftnetto efter investeringar
600
500
400
tkr
Effektiv hyra
300
200
100
Driftnetto efter
investering
2019
2018
2017
2016
2015
0
År
Känslighetsanalys
För att bättre kunna bedöma osäkerheten i värdebedömningen
har vi låtit en av parametrarna; marknadshyra för lokaler, vakansgrad, drift och underhåll, inflation, kalkylränta och direktavkastningskrav vid kalkylslut förändras när övriga faktorer är oförändrade. Förändring av indata och av avkastningsvärdet framgår av
tabellen.
Parameter
Ändring indata
enhet
antal
Marknadshyra för lokaler (ej bostäder) %
10
Vakansgrad
%-enheter
10
Drift & underhåll
kr/kvm
25
Inflation
%-enheter
1
Kalk.ränta & Direktavk. vid kalk.slut
%-enheter
1
Kalk.ränta & Direktavk. vid kalk.slut
%-enheter
-1
Värdeförändring
tkr
424
-570
-398
214
-402
498
%
10
-13
-9
5
-9
12
Neptunus 5
Västerviks kommun
15(15)
MARKNADSVÄRDE
Marknadsvärdet av fastigheten Neptunus 5 i Västerviks kommun
bedöms vid värdetidpunkten november 2014 till:
Fyra miljoner tvåhundratusen kronor
[ 4 200 000 kr ]
OBS! Notera värderingsförutsättningarna under ”Förutsättningar” ovan.
Norrköping 2014-11-21
FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB
Hans Westin
Civilekonom
Bilagor;
1. Kassaflödeskalkyl
2. Hyresgästspecifikation
3. Utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS)
4. Karta
5. Dokument och karta avseende deponi och avfall
6. Allmänna villkor för värdeutlåtande
Neptunus 5
Västerviks kommun
Bilaga 1 1(1)
KASSAFLÖDESKALKYL
Kalkylresultat
Värdetidpunkt november 2014 (kalkylstart 2015-01-01)
Nuvärde av driftnetton (tkr)
Nuvärde av restvärde (tkr)
1 497
2 761
SUMMA (tkr)
4 258
MARKNADSVÄRDE (avrundat) (tkr)
4 200
Kassaflöde
ÅR
2015
1,00
2016
2,00
2017
2,00
2018
2,00
2019
2,00
kr/m² 2015
350
5
355
525
7
532
530
7
537
541
7
548
552
7
559
563
8
571
-25
-50
-50
-5
-130
-38
-75
-75
-7
-195
-38
-76
-7
-121
-39
-77
-7
-123
-39
-79
-7
-125
-40
-80
-8
-129
Driftnetto
225
338
417
425
433
442
Investeringar
-67
-100
-
-
-
-
Driftnetto efter invest.
158
238
417
425
433
442
Bedömd helårsinflation
Hyror, lokaler
Ers. Fastighetsskatt
Effektiv hyra
Drift & Löpande underhåll
Periodiskt underhåll
Extraordinärt underhåll
Fastighetsskatt etc
Kostnader
Nyckeltal
Initialt driftnetto, helår (tkr)
338
Norm. driftnetto, helår (tkr)
413
Kalkylränta driftnetton, snitt (%) 11,47
Kalkylränta restvärde (%)
11,47
Direktavkastning, initial, %
8,04
Direktavkastning vid kalkylslut, % 9,50
Restvärde kalkylslut (tkr)
Värdeförändring (snitt %/år)
4 747
2,5
Marknadsvärde kr/m²
2 800
Marknadsvärde/taxeringsvärde (V/T) 2,90
Neptunus 5
Västerviks kommun
Bilaga 2 1(1)
HYRESGÄSTSPECIFIKATION
Hyresgäst etc.
Industrilokal
Summor / Genomsnitt
Not (enligt numrering i tabellen)
1) Triplenetavtal
Lokal-
Total
typ
area
Industri
Bedömd marknadshyra
Exkl. tillägg
Totalt exkl. f-skatt
Totalt
m²
kr
kr/m²
kr
kr/m²
kr
kr/m²
Not
1 500
525 000
350
525 000
350
532 245
355
1
1 500
525 000
350
525 000
350
532 245
355
Neptunus 5
Västerviks kommun
Bilaga 3 1(3)
Neptunus 5
Västerviks kommun
Bilaga 3 2(3)
Neptunus 5
Västerviks kommun
Bilaga 3 3(3)
Neptunus 5
Västerviks kommun
Fastighetskarta med gränser och byggnader
Bilaga 4 1(1)
Neptunus 5
Västerviks kommun
Dokument från Länsstyrelsen angående miljöfarligt avfall
Bilaga 5 1(5)
Neptunus 5
Västerviks kommun
Bilaga 5 2(5)
Neptunus 5
Västerviks kommun
Bilaga 5 3(5)
Neptunus 5
Västerviks kommun
Bilaga 5 4(5)
Neptunus 5
Västerviks kommun
Bilaga 5 5(5)
Neptunus 5
Västerviks kommun
Bilaga 6 1(1))
VÅRA KONTOR
Stockholm
Kungsgatan 29, Box 7044, 103 86 Stockholm
Tel 08 696 95 50
Göteborg
Drottninggatan 36, Box 11492, 404 30 Göteborg
Tel 031 10 78 50
Malmö
Baltzarsgatan 18, 211 36 Malmö
Tel 040 12 60 70
Norrköping
Drottninggatan 32, 602 24 Norrköping
Tel 011 12 61 21
Nyköping
Västra Kvarngatan 64, 611 32 Nyköping
Tel 0155 778 70
Umeå
Rådhusesplanaden 16B, 903 28 Umeå
Tel 076 846 99 55
Västerås
Stora Gatan 16, 722 12 Västerås
Tel 021 665 53 15
Östersund
Kyrkgatan 60, 831 34 Östersund
Tel 076 114 99 88