Transcript Årsredovisning 2013 (pdf) - Investor relations

Å R
S R
E D
O V
I S N
I N G
201
3
ALM EQ U IT Y AB
ÅRS R EDOVIS N I N G 2 0 1 3
INNE HÅLL
ALM Equity i korthet
2
Verksamhetshistoria4
Året i korthet
7
VD har ordet
8
Affärsmodell10
Projektkategorier13
Projektportföljen i utvecklingsfaser
17
Projekt under produktion
18
Finansieringsmodell20
Marknad22
Kunder25
Miljö
26
Partnerorganisation27
Ett projekt blir till
28
Projektportfölj33
Risker & riskhantering
73
Bolagsstyrning76
Styrelse, revisor, företagsledning & personal
82
ALM Equity-aktien
92
Nyckeltal & aktiedata
94
Förvaltningsberättelse96
Resultaträkningar101
Balansräkningar102
Kassaflödesanalyser104
Noter105
Revisionsberättelse1 1 8
Kalendarium120
Kontaktinformation120
2 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3
ALM EQ U IT Y I KO RTH E T
A F FÄ R S I D É
VÅ R A K U N D E R
ALM Equity AB (publ) är ett f­ astighetsutvecklingsbolag.
Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och säljer
framför allt plan- och bostadsprojekt.
Bostadsköpare, fastighetsbolag, byggbolag, kommuner
och kommersiella lokalsökare.
A F FÄ R S M O D E L L I KO R T H E T
MÅL
Målet är att i varje fastighetsprojekt – genom konceptualisering, utveckling och optimering av fastighetens
användning och upplåtelseform – maximera det
totala försäljningsvärdet för det enskilda projektet och
därigenom uppnå en hög riskjusterad avkastning och
värdetillväxt i ALM Equity.
VISION
ALM Equitys vision är att skapa god lönsamhet i våra
fastighetsprojekt och att vara ledande inom koncep­
tualisering.
VERKSAMHET
ALM Equity AB är ett publikt bolag listat på NASDAQ
OMX First North. Nuvarande verksamhet startade 2006
och har huvudkontor i Stockholm. Bolagets geografiska
marknader är Stockholm, Uppsala, Mälardalen och
attraktiva semesterorter i Sverige.
P R O J E K T K AT E G O R I E R
Bolaget har tre tydliga projektkategorier:
• Bostadsprojekt – Detaljplanelagda fastigheter som
medger byggnation av bostäder.
• Planprojekt – Icke detaljplanelagda fastigheter
(råmark), alternativt detaljplanelagda fastigheter där
ändrad användning genom detaljplan identifierats
generera högre fastighetsvärde.
• Projektfastigheter – Förvaltningsfastigheter med
löpande verksamhet.
Varje fastighetsprojekt är självständigt och separerat
från övriga projekt inom ALM Equity-koncernen genom
egen bolagsstruktur och finansiering. Projekten bedrivs
huvudsakligen i joint venture-form där ALM Equity
har projektledningsansvaret och övriga inblandade
är finansiärer och/eller fastighetsägare. Alla projekt
anpassas efter sina egna förutsättningar och styrs på
ett kostnadseffektivt sätt. Bolagets organi­satoriska
uppbyggnad kännetecknas av ett fåtal egna medarbetare
samt en partnerorganisation bestående av externa
kompetenser, vars tjänster köps in efter behov.
FI NAN SI E RI N GS M O D E LL I KO RTH E T
•
•
•
•
•
•
Alla projekt ska vara fullfinansierade.
Inga säkerheter/lån får ställas mellan projektbolagen.
Ett obelånat moderbolag.
Projekten finansieras med fördel som joint venture.
Marginalen i varje projekt ska vara hög.
Likvida medel placeras primärt i bank med kort
bindningstid.
I N V E S T E R I N G S S T R AT E G I
• Tydligt fokus på långsiktig tillväxt.
• Skapa en projektportfölj med tyngdpunkt på Stockholms län, Mälardalen, Uppsala – regioner med stark
tillväxt – samt specifika semesterorter.
• Skapa en balanserad projektportfölj som vänder sig
till en diversifierad mix av tänkta kunder.
• Öka byggrättsportföljen på kort och lång sikt, genom
förvärv av färdiga byggrätter samt genom
att driva egna planprojekt.
a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3 3
Omsättning & rörelseresultat (Mkr)
Balansomslutning & eget kapital (Mkr)
1.400
450
Omsättning
400
1.200
Rörelseresultat
350
Eget kapital
1.000
300
800
250
200
600
150
400
100
200
50
0
Balansomslutning
2009
2010
2011
2012
0
2013
2009
2010
Geografisk fördelning av
ALM Equitys andel planprojekt
i kvm planerad byggrätt*
Geografisk fördelning av
ALM Equitys andel
bostadsprojekt i kvm byggrätt*
2011
2012
2013
Geografisk fördelning av
ALM Equitys andel
projektfastigheter i kvm*
1%
3%
2%
8%
12%
18%
14%
14%
69%
99%
Stockholm
Mälardalen
Uppsala
60%
Mellansverige väst
Ostkusten syd
AKTIERNA
VÅ R A S A M A R B E T S P A R T N E R S
ALM Equity har två aktieslag: 10.154.600 stamaktier
och 2.176.365 preferensaktier. Bolaget hade vid
årets utgång 287 stamaktieägare och 421 preferens­
aktieägare. Totala antalet ägare var 468 st.
Privata fastighetsägare, investerare, fastighetsbolag,
mäklare, förvaltningsbolag, byggbolag, kommuner,
markägare, marinor, arkitekter, inredare och hotellbolag.
PROJEKTPORTFÖL J
AK TI E ÄGAR MÅL
Målet är att ge aktieägarna en så hög riskjusterad
avkastning som möjligt på eget kapital.
ALM Equitys projektportfölj omfattar fem geograf­iska
områden: Stockholms län, Uppsala, Mälardalen,
Mellansverige väst och Ostkusten syd. Det totala
fastighetsbeståndet består av 41* projekt fördelat på 29
bostadsprojekt, 6 planprojekt och 6 projektfastigheter.
* Status per april 2014.
4 a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3
VER KSAM H E TS H ISTO RIA
2006
ALM Equity AB startar sin verksamhet 2006 genom
ett omvänt förvärv av T-Book Holding. Under första
halvåret hade detta bolag inte bedrivit någon verksamhet och innehöll vid förvärvet främst aktier och kassa
värderade till 9 Mkr och förlustavdrag på 26 Mkr.
Bolagets nya verksamhet är fastighetsutveckling med
inriktning på bostäder. I samband med det omvända
förvärvet apporteras sju fastighetsprojekt in i bolaget.
Ny styrelse och företagsledning utses. HQ Bank är
marketmaker för bolagets aktie. Flera förvärv görs och
vid årets utgång äger ALM Equity 16 projekt.
20 07
Utvecklingen inom bolaget kommer i gång och under
året utökas portföljen med nio projekt. Samtidigt
färdigställer och frånträder bolaget fyra bostadsprojekt
och en projektfastighet. Vid årets utgång äger och
driver ALM Equity 20 projekt.
2008
Året präglas av ekonomisk kris i världen och endast
ett projekt tillkommer på grund av den sviktande
marknaden. Fyra projekt färdigställs och frånträds.
Vid årets utgång äger ALM Equity 17 projekt.
2009
Under året förvärvas fyra projekt, varav Insteget vid
Telefonplan är det största. Strategin inom bolaget
läggs om mot större projekt, mer storstadsbetonade
lägen och bostäder för normalinkomsttagaren. Två
bostadsprojekt färdigställs. Vid årets utgång äger
ALM Equity 19 projekt.
2010
Expansionen fortsätter och under året tillkommer 10
projekt. I samband med problemen i HQ Bank meddelar banken ALM Equity att HQ Bank upphör att agera
marketmaker i bolagets aktie med en sista handelsdag
30 september 2010. ALM Equity antar en ny redovisningsprincip där den egna andelen anges i procent av
den totala byggrättsportföljen. Två projekt färdigställs.
Vid årets utgång äger ALM Equity 27 projekt.
2011
Under året förvärvas sex projekt. Ett projekt
färdigställs. Ökat fokus på planprojekt genom
förvärv och nya strategier. Vid en extrastämma i juli
beslutade styrelsen att bolagets aktiekapital ska ökas
med 101.545.300 kronor genom fondemission av
1.015.453 nya preferensaktier, varvid ska gälla att tio
gamla aktier ska berättiga till en ny preferensaktie. Vid
årets utgång äger ALM Equity 32 projekt.
2012
2012 var ett händelserikt år. Bolagets aktie listas på
NASDAQ OMX First North. Tre bostadsprojekt avslutas
där 400 bostäder och lokaler färdigställs, två bostadsprojekt byggstartas och 10 nya projekt tillkommer.
Bolaget utvecklar sin strategi och beslutar sig för att
aktivt satsa på planprojekt genom förvärv av råmark.
Tillsammans med investerare bildas Svensk Mark­
förvaltning AB (SMF). Organisationen växer med nya
medarbetare och bolaget flyttar till Jakobsbergsgatan
i Stockholm. Vid utgången av året äger ALM Equity 39
projekt.
2013
Under 2013 växte ALM Equity på flera sätt, två projektfastigheter säljs och sju nya projekt förvärvas. Sju
bostadsprojekt byggstartas med totalt 464 bostäder.
Bolaget ökar sin satsning på Stockholm där centrala
lägen kring tunnelbana och tvärbana är i fokus. En
riktad nyemission tillför bolaget 150 Mkr och ALM
Equity blir utnämnt till ett Gasellföretag av Dagens
Industri. Organisationen fortsätter att växa med nya
medarbetare. Vid utgången av året äger ALM Equity
41 projekt.
Slottsallén i Bromma.
en
m
l
o
h
lotts
S
en
k
r
a
p
shus
Stad
Rinkebyterrassen
ALM Equity AB
|
Org nr 556549-1650
|
2013 7
ÅR E T I KO RTH E T
VÄS ENTLI GT Ö K AD BYGG R ÄT TS P O RTFÖ L J
VIKTIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET
• Omsättningen uppgick till 364,5 (417,7) Mkr och resultatet uppgick till 50,0 (49,2) Mkr, motsvarande 4,14
(4,34) kr per stamaktie.
• Eget kapital uppgick vid årets slut till 556,3 (370,4) Mkr, motsvarande 28,62 (25,98) kr per stamaktie och
122,10 (105,00) kr per preferensaktie. Soliditeten uppgick vid årets slut till 42 (40) % och likvida medel
uppgick till 183,3 (95,8) Mkr.
• Bostadsportföljen innehöll vid årsskiftet en möjlig byggarea om 124.100 (65.500) kvm, varav ALM Equitys
andel utgjorde 83.600 (35.700) kvm. Planportföljen innehöll en möjlig byggarea om 141.000 (165.100) kvm,
varav ALM Equitys andel utgjorde 73.900 (63.500) kvm. Projektfastighetsportföljen innehöll cirka 22.800
(25.000) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde cirka 7.700 (9.000) kvm.
• Under året såldes 464 (73) bostäder till ett värde av 921,2 Mkr, varav ALM Equitys andel var 247 (50) bostäder
till ett värde av 453,0 (112,6) Mkr.
• Förvärv av totalt cirka 49.400 kvm byggrätter till bostadsportföljen under året, varav ALM Equitys andel var
cirka 45.665 kvm, framförallt i Stockholmsområdet.
• Förvärv av två planprojekt i Stockholmsområdet omfattande cirka 28.200 planerad byggrätt varav ALM Equitys
andel var 100 procent, med villkor om att detaljplanerna ska vinna laga kraft.
• Under året vann två detaljplaner laga kraft och därmed flyttades cirka 14.000 kvm, varav ALM Equitys andel
var cirka 6.040 kvm, från planportföljen till bostadsportföljen.
• Två projektfastigheter avyttrades under året omfattande totalt cirka 2.200 kvm varav ALM Equitys andel var
cirka 1.300 kvm.
• Det färdigställdes och tillträddes 64 (400) bostäder under året och 7 projekt byggstartades, omfattande
464 (39) bostäder.
• Projektet Fyrlotsen såldes vidare till nytt joint venture-bolag där ALM Equitys ägarandel är 47,4 procent,
försäljningen gav en resultatpåverkan om 21,9 Mkr.
• En omstrukturering av preferenskapitalet har genomförts under året samt en riktad nyemission som tillfört
bolaget cirka 150 Mkr före emissionskostnaderna.
V I KT I G A H Ä N D E L S E R E F T E R R Ä K E N S KA P S Å R E TS U TG Å N G
•
•
•
En detaljplan omfattande 2.000 kvm planerad byggrätt i Uppsala har antagits.
Byggstart av andra etappen i projektet Slottsallén, Bromma omfattande 25 bostäder.
Efter årets utgång har 22 (64) bostäder sålts till ett värde av 108,2 (137,2) Mkr, varav ALM Equitys andel var
9 (38) bostäder till ett värde av 46,5 (70,3) Mkr.
8 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2013
V D H A R O R D E T:
E T T FANTA STIS K T ÅR
När man ser tillbaka på 2013 så har det varit ett
fantastiskt år i många avseenden. ALM Equitys andel
av byggrättsportföljen ökade med 53.000 kvm till
83.000 kvm och andelen av planportföljen växte till
74.000 kvm. Samtidigt hade bolaget rekordmånga
bostäder i produktion, 485 stycken och sålde totalt
464 stycken bostäder. Omsättningen landade på 365
mkr med ett resultat på 50 mkr.
Satsningen på planprojekt som inleddes för cirka tre år
sedan har börjat ge resultat och två detaljplaner blev
färdiga byggrätter under året. Vi ser framför oss att
många av de satsningarna på tidiga skeden som ligger
i planportföljen kommer att falla ut under 2014-2016.
Det är tillfredsställande då det är fråga om egenproducerade byggrätter helt anpassade till vad vi tror oss veta
är kundens behov. Vi skapar därmed bättre produkter
med bättre marginaler.
K U N G E N PÅ B E S Ö K
Vår satsning på konvertering av kontors- och industriområden samt ungdomsbostäder resulterade i att
Stockholms landshövding Chris Heister valde ut oss
som representant för hur Stockholms boendemarknad
förändras till det bättre i samband med kungens
officiella besök i länet med anledning av firandet av
40 år som statschef. Tillsammans med våra samarbetspartners Björn Ulvaeus och Swedbanks Michael Wolf
visade vi upp vår nya satsning the BRiCK med ca 600
bostäder och det färdiga projektet Insteget med 255
bostäder, båda vid Telefonplan. Alla fick chans att se
vilka bra lägenheter vi kan skapa i ombyggda kontorsfastigheter och vilken möda vi lägger på att skapa bra
boendemiljöer. En viktig del i utvecklingen av våra
produkter är att alltid förstå vad kunden vill ha. För att
förstå målgruppen unga vuxna i Stockholm startade vi
under året ett forum där vi involverar stadens kreativa
unga i att utveckla the BRiCK till ett boende där unga
vill bo. Ingen skrivbordsprodukt alltså från medelålders tjänstemän och standardiserade byggföretag utan
något som kunden verkligen vill ha. Arbetet pågår och
hela processen kommer ta cirka tre år och vi hoppas att
vårt framtida boende ska stå klart 2017. Ser man vad
vi levererat under åren och vad vi kommer leverera i
framtiden är vi en av de större aktörerna inom segmentet ungdomsboende i Stockholm.
R E KO R D
Ett bevis på att vi förstår våra målgrupper är vår
försäljning. Försäljningsgraden i pågående produktion
var rekordhöga 93 procent i slutet av året. Vi jobbar
vidare med vår mussepiggstrategi, stora öron och liten
mun, och hoppas att det ska förbättra vår konceptualiseringförmåga ytterligare.
FO K U S PÅ S TO C K H O L M
Det kanske bästa med 2013 var att vi kunde öka
volymen i Stockholm till att utgöra omkring 70 procent
av vår portfölj. Eftersom efterfrågan på bostäder i
Stockholm är så stark hoppas vi att detta ska öka
omsättningshastigheten i vår byggrättsportfölj och
därmed ytterligare förbättra försäljningen såväl som
lönsamheten. Vi jobbar nu hårt med att konceptualisera våra nya projekt för att kunna erbjuda det stora
flertalet av dem till försäljning under 2014 och därefter
byggstartas.
S TA R K F I N A N S I E L L S TÄ L L N I N G
Det som möjliggjorde dessa förvärv av byggrätter
var vår starka finansiella ställning som förbättrades
ytterligare under året genom en riktad emission av
preferensaktier på 150 mkr. I samband med detta
fick bolaget en större ägarkrets. En viktig förberedelse
för emissionen var vår inlösen av preferensaktier och
den justering av utdelning på preferensaktien som
skedde under våren. Detta gav preferensaktieägarna en
värdeökning på 65 procent eftersom substansrabatten
på nya preferensaktier eliminerades. Även stamaktieägarna har haft en fin utveckling då värdeutvecklingen
på deras aktier har stigit med cirka 310 procent sedan
noteringen.
När man gör saker man brinner för brukar det bli bra
och i vårt fall resulterade det i att ALM Equity utsågs
till ett Gasellföretag av tidningen Dagens Industri
under året. Vi blev nummer 41 av de företag som växer
snabbast i Sverige. Vi jobbar vidare för att nå högre
placeringar och hoppas nå detta inom en snar framtid.
Stockholm i april 2014
Joakim Alm
VD
ALM Equity AB
|
Org nr 556549-1650
|
2013 9
Bolagets VD Joakim Alm
10 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3
A F FÄ R S M O D E L L :
K R E ATIVITE T OC H T Y D LI G H E T
MA XI M ER AR VÄR D E T
ALM Equity arbetar med fastighetsutveckling genom
att analysera tänkbara förvärv, strukturera, finansiera,
leda och sälja olika typer av projekt: bostadsprojekt,
planprojekt och projektfastigheter.
Målet är att i varje fastighetsprojekt – genom
kon­ceptualisering, utveckling och optimering av fastig­
hetens användning och upplåtelseform – maximera
dess värde på marknaden. För att lyckas med detta
ligger bolagets fokus på analys, konceptualisering
och riskhantering. Varje projekt anpassas efter sina
speci­fika förutsättningar och är helt självständigt och
separerat från övriga projekt inom ALM Equity-koncernen genom egen bolagsstruktur och finansiering.
Projekten bedrivs huvudsakligen i joint ventureform där ALM Equity har projektledningsansvaret.
Bolagets organisatoriska uppbyggnad kännetecknas
av ett anpassat antal egna medarbetare om cirka 20
personer tillsammans med en stor partnerorganisation
bestående av utvalda externa kompetenser och samarbetspartners, vars tjänster köps in efter behov. Goda
och flexibla samarbeten gör att projekten kan utformas
efter sina unika förutsättningar med mervärde och
kundnytta i fokus. Flexibilitet och möjligheten att
verkligen kunna ge varje projekt dess bästa förutsätt-
ningar har resulterat i att ALM Equity, till skillnad
från många andra bostadsutvecklingsbolag, inte har
egen byggverksamhet, anställda mäklare, arkitekter
och designers. Inför varje projektstart väljs respektive
partner ut baserat på analys av boendeformer, kund­
grupp, etc. I takt med att ALM Equity vuxit har banden
med företagen i partnerorganisationen successivt
stärkts och bolaget har goda relationer med de ledande
bankerna, de stora byggföretagen, välkända arkitekter,
jurister och mäklare. Vi drar nytta av erfarenheter från
tidigare projekt, men jobbar inte som många av de
större bostadsutvecklarna med systemhusbyggnation,
inrutade koncept och designlinjer som upprepas.
I N V E S T E R I N G S S T R AT E G I
Bolagets investeringar eftersträvar långsiktig tillväxt
genom att skapa en balanserad projektportfölj med
fokus på Stockholms län, Mälardalen, Uppsala,
regio­ner med stark tillväxt och specifika semesterorter.
Innehållet i portföljen ska vara diversifierat och
främst vända sig till normalinkomsttagare i respektive
område, men även till ett något högre segment. Ökning
av portföljen på kort och lång sikt ska ske genom nya
förvärv av färdiga byggrätter och genom att driva egna
planprojekt. Bolaget ska främst investera i projekt i
storleksordningen 5.000–20.000 kvm.
M – PROJ E K TE TS M I K RO L ÄG E
MikrolägePrisbild
M4 M3 M2 M1 Mikroläget följer marknaden. Mycket små
möjlig­heter att påverka prisbilden.
Mikroläge med speciell design eller storlek
på bostad. Små möjligheter att påverka
prisbilden.
Eget mikroläge. Möjlighet att påverka
prisbilden.
Unikt mikroläge med aktiviteter, båtplatser,
service, etc kopplade till objektet. Jämförbara objekt saknas. Stora möjligheter att
påverka prisbilden.
R – P R O C E S S E N S R I S K N I VÅ E R I
B O S TA D S P R O J E K T
RisknivåProjektfas
R4 R3 R2 R1 Detaljplanelagd mark. *
Bygglov/myndighetslov beviljade.
Mer än 75 % av projektets bostäder sålda.
Upphandling, påbörjade & färdigställande
av entreprenad.
* En detaljplan reglerar användningen av bebyggelse, markoch vatten­­områden samt medför rätt att bygga i enlighet
a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3 11
F Ö R VA LT N I N G S S T R AT E G I
KO N C E P T UA L I S E R I N G
Bolagets kärnverksamhet är inte långsiktig förvaltning av de fastigheter vi äger utan projektutveckling.
Därför bygger ALM Equitys förvaltningsstrategi på
att optimera förvaltning på kort och medellång sikt
tills eventuell utveckling påbörjas. Fokus ligger på att
kostnads- och energieffektivt förvalta fastigheterna
tills de är färdigutvecklade. I enstaka projekt med lång
projektutvecklingsfas görs en långsiktig förvaltningsplan redan vid förvärvstillfället.
ALM Equitys projekt karaktäriseras av stark konceptua­
lisering. Grundidén är att producera bostäder/projekt
med adderade mervärden anpassat till mål­grupp och
marknad. Fokus ligger på arkitektur, planlösningar,
design och utförande. Stort arbete läggs på att identi­fiera befintliga och nya målgrupper och anpassa
bostäderna och produkterna efter dem. Det kan handla
om att blanda innehåll, verksamheter och boendeformer och att erbjuda mervärden såsom båtplatser,
jakträtter, stallplatser, service, etc. Alternativt ha en
stringent designlinje väl anpassad till målgrupperna,
i stället för en mängd olika tillval, eller att tillföra
byggnaden service såsom gym eller annan verksamhet
som uppskattas av de boende. Tanken på att skapa ett
bekymmersfritt boende är en genomgående röd tråd i
många av våra projekt.
FA S T I G H E T S U T V E C K L I N G E N S FA S E R
Framgångsrik projektutveckling förutsätter kompetens
i allt från att hantera mark- och fastighetsförvärv,
plan­processer, försäljning, produktion och kundhantering. ALM Equity har erfarenhet av att behärska
denna helhet på ett värdeskapande sätt, inte minst
genom nära kontakt med vår partnerorganisation och
våra slutkunder. Beroende på projekttyp går projekten
igenom olika faser.
A N A LY S
Vid förvärvstillfället görs en tydlig affärsmässig
analys av projektens förutsättningar och det
aktuella marknadsläget som i sin tur ligger till
grund för att utveckla rätt mervärde och koncept.
Genom att noggrant ana­lysera och strukturera projekten i anpassade
bolagsstrukturer uppnås transparens och
finansieringsbarhet i varje enskilt projekt samtidigt
som rätt partners tas in.
RISKHANTERING
Lönsam tillväxt med lågt risktagande är den grundläggande affärsfilosofin i ALM Equity. Konkret innebär
detta att risken begränsas i flera led – såväl finansiellt
som operationellt. I detta arbete är bolaget inte
främ­mande för samarbeten som kan säkra lönsam
expansion. Genom att diversifiera investeringarna i de
tre projektkategorierna begränsas riskerna och långsiktig tillväxt skapas. ALM Equity har en tydlig strategi för
riskhantering inom varje segment. Dessutom har ALM
Equity en egen modell för att värdera varje specifikt
projekts risknivå baserat på processrisk och mikroläge.
R – P R O C E S S E N S R I S K N I VÅ E R I P L A N P R O J E K T
RisknivåProjektfas
R5 R4 R3 R2 R1 Råmark utan angiven ÖP eller FÖP. *
Råmark med angiven ÖP eller FÖP. *
Råmark/byggnad med positivt planbesked. **
Planarbete i samrådsfas/utställningsfas. ***
Antagen detaljplan. ****
* En översiktsplan ( ÖP ) redovisar grunddragen i den framtida bebygg­elseutvecklingen. En fördjupad översiktsplan
( FÖP ) tydliggör ytterligare kommunens framtida intentioner
med området.
** Ett planbesked är ett kommunalt beslut som redovisar
kommunens intentioner och avsikt i en fråga angående
planläggning.
R – P R O C E S S E N S R I S K N I VÅ E R I
P R O J E K T FA S T I G H E T E R
RisknivåProjektfas
R4 R3 R2 R1 Befintlig byggnad.
Förädlingsprocess inledd.
Mer än 75 % av projektets tänkta nya
användning har avtalats/sålts.
Upphandling, påbörjad och färdigställande
12 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2013
Inbjudande boende på BJG 53, Stockholm
a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3 13
P R O J E K T K AT E G O R I E R :
TR E O M R ÅD EN M ED FO K US PÅ
L ÅN GS I K TI G TI LLVÄ X T
Fastighetsutveckling innebär i stora drag att man
för­ändrar en fastighets förutsättningar eller utförande
och därigenom höjer dess värde. En förklaring till
ALM Equitys framgångar inom området är kreativitet
och förmåga att se enskilda lösningar som maximerar
värdet i de olika projekten. Vilket kan innebära helt
nya boendekoncept, utökade och effektiviserade
byggrätter/kommersiella ytor eller satsningar på
typbostäder för speciella och nischade målgrupper. Vid
förvärvstillfället har bolaget alltid en klar vision över
hur fastigheten ska utvecklas för att ge bästa tänkbara
avkastning.
ALM Equity bedriver verksamhet inom tre områden
av projektutveckling:
•Bostadsprojekt
•Planprojekt
•Projektfastigheter
Projektens investeringsstorlek, värdeutvecklingsfaser,
riskhantering och tidsfaktorer är olika inom de olika
delområdena. Gemensamt för samtliga är att de består
av komplexa och kapitalintensiva processer.
B O S TA D S P R O J E K T
Inom denna projektkategori äger eller förvärvar
ALM Equity detaljplanelagda fastigheter med färdiga
bygg­rätter som medger försäljning och ny- eller ombyggnation av egna hem, fritidshus eller lägenheter i
flerbostadshus.
Bostadsprojekt definieras som: Detaljplanelagd
fastighet som medger byggnation av bostäder och
lokaler.
Byggrättsportföljens storlek anges i kvm säljbar eller
uthyrningsbar bostad/lokal (boa / loa) ovan mark
samt i antal bostäder.
Bostadsprojektens byggrätter redovisas som tillgångar
i koncernens balansräkning under rubriken »exploate­
ringsfastigheter«. I de fall bostadsprojekten har löpan­de verksamhet och driftnetto anges detta separat.
69 (50) procent av de bostadsbyggrätter som redovisas
i balansräkningen finns i Stockholms län, 2 (4) procent
i Uppsala, 14 (37) procent i Mälardalen, 3 (7) procent
Mellansverige väst och 12 (2) procent på Ostkusten
syd.*
PLANLAGD
FASTIGHET
KONCEPTUTVECKLING
BYGGLOV
FÖRSÄLJNING
PRODUKTION
FÄRDIG
BOSTAD
Värdeutveckling
Markförvärv och idéfas är mycket viktigt inom bostads­
utveckling. Att hitta attraktiva byggrätter till rätt pris
och att utveckla bostäder och bostadsområden som
tilltalar kunderna är vägledande för att kunna driva
projektutveckling med god lönsamhet. Värdeutvecklingen sker stegvis i takt med att markanvändningen
definieras och förändras genom exempelvis om- och
tillbyggnad, nybyggnation, konvertering från ett
ändamål till ett annat eller förtätning. Värdeökning
sker primärt genom utveckling av ett boendekoncept
där ALM Equity identifierar hur högsta värde kr/kvm
kan skapas mot slutkund. Fastighetens värde ökar
genom att utifrån varje specifikt projekt och marknadssituation utveckla det koncept som attraherar
mesta möjliga köpkraft. Bolaget lägger stor vikt vid
konceptualisering för rätt målgrupp, i form av arkitekturlösningar, mervärde och design. En avgörande framgångsfaktor i själva säljprocessen är kommunikationen
med de presumtiva kunderna. Eftersom ALM Equity
säljer bostäder på ritningsstadiet – och bolaget således
inte har någon färdig produkt att visa upp – ställs det
höga krav på marknadsföring och presentation. Det
gäller att så tydligt som möjligt visualisera projekten
och dess fördelar på ett verklighetstroget sätt.
14 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3
Bostadsportfölj
Projektportfölj
(kvm
ochoch
antal
bostäder)
(kvm
antal
bostäder)
Planportfölj
Projektportfölj
(kvm ochkvm
antaloch
bostäder)
(planerad
antal bostäder)
135.000
30.000
30.000
200.000
200.000
120.000
25.000
105.000
180.000
25.000
160.000
180.000
90.000
20.000
140.000
20.000
120.000
140.000
ALM:S andel är 1.100
120.000
bostäder
100.000
ALM:S andel är 1.300
bostäder
75.000
15.000
60.000
160.000
15.000
100.000
45.000
10.000
80.000
10.000
60.000
80.000
30.000
5.000
15.000
40.000
5.000
20.000
40.000
0
0
Totalt 1.200
ALM Equitys andel
600
150
Planportfölj
3.000
(planerad kvm och antal bostäder
30.000
2.500
200
25.000
2.000
150
20.000
1.500
140.000
120.000
15.000
100
1.000
10.000
50
500
5.000
0 0
100
400
0
ALM Equitys andel
Projektportfölj
3.000
250
(kvm och antal bostäder)
200
200
0
Totalt Planportfölj
Projektportfölj
(planerat
antal bostäder)
(antal bostäder)
250
1.000
800
20.000
0 0
Bostadsportfölj
Projektportfölj
(antal
bostäder)
(antal
bostäder)
Bostadsportfölj 1.400
och antal bostäder)
60.000
50
0
2.500
200.000
180.000
2.000
160.000
ALM:S andel är 68
bostäder
1.500
1.000
100.000
80.000
500
60.000
40.000
0
20.000
0
0
Totalt ALM Equitys andel
Bostadsportfölj
antal bostäder)
Planportfölj
(planerat antal bostäder)
Projektportfölj
(antal bostäder)
3.000
250
Geografisk utveckling ALMs andel totalportföljen (kvm) 2007 - 2013
2.500
200
180.000
2.000
150
160.000
1.500
140.000
100
120.000
1.000
50
500
100.000
0
0
80.000
60.000
40.000
20.000
20 07
20 0 8
Stockholm
20 09
Mälardalen
201 0
Uppsala
2011
Mellansverige väst
2012
2013
Ostkusten syd
a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3 15
ALM Equitys planerade bostäder finns framför allt i
starka bostadsmarknader som Telefonplan, Bromma,
Sundbyberg, Sollentuna, Vällingby, Hässelby och
Uppsala. Satsningarna vänder sig framför allt mot
stora segment som unga vuxna och normalinkomsttagare.
Många av de planerade bostäderna tillfredsställer
köpares krav på goda kommunikationer, sjönära
läge och närhet till service. Stigande bostadspriser i
Stockholms län har gjort att många bostadssökande
letar sig allt längre ut, till exempelvis Mälardalen, och
goda kommunikationer har gjort dessa områden till
attraktiva boendemiljöer inom bekvämt pendlingsavstånd. Denna utvidgning av storstadsregionerna har
gjort nya bostadsmarknader intressanta. Samtidigt
syns en tydlig trend att centrala stadsnära lägen som
exempelvis Telefonplan är synnerligen attraktiva.
Då projekten har en detaljplan med en definierad
byggrätt begränsas vissa osäkerheter/risker och tidsaspekten blir i regel kortare än för planprojekt. Samtidigt så påverkas projekten i hög grad av aktuellt
marknadsläge på bostadsmarknaden och inom
byggsektorn.
PLANPROJEKT
Inom denna projektkategori äger eller förvärvar ALM
Equity icke planlagda fastigheter alternativt fastigheter
med befintlig detaljplan, som bolaget anser har god
potential för värdeutveckling genom detaljplaneändring. Planprojekten har som syfte att stödja bolagets
bostadsutveckling/kommersiella utveckling på
medellång och lång sikt. Planskedet omfattar tiden
från det att detaljplanearbetet påbörjas fram till dess
en ny detaljplan vunnit laga kraft och byggrätterna
definierats. Då övergår byggrätterna till att ingå i
bolagets Bostadsprojektportfölj, alternativt Projektfastighetsportföljen.
Planprojekt definieras som: Icke detaljplanelagd
­fastighet (råmark), alternativt detaljplanelagd
fastighet där detaljplanen kan ändras.
Planportföljens storlek anges i planerad kvm säljbar
eller uthyrningsbar bostad/lokal (boa/loa) ovan
mark samt i antal bostäder. boa/loa uppskattas till
75 procent av angiven BTA (bruttoteknisk area) och en
bostad anges till 70 kvm om inte annat anges i planen.
Planprojektens byggrätter redovisas som tillgångar i
koncernens balansräkning under rubriken »exploateringsfastigheter«. I de fall planprojekten har löpande
verksamhet och driftnetto anges det separat. 99 (97)
procent av planprojektens planerade byggrätter som
redovisas i balansräkningen finns i Stockholms län,
1 (1) procent i Uppsala, 0 (0) procent i Mälardalen, 0
(0) procent Mellansverige väst och 0 (2) procent på
Ostkusten syd.*
R ÅMARK /
PLANLAGD
FASTIGHE T
KONCEPTUT VECKLING
DE TAL JPLANEARBE TE
PLANLAGD
FASTIGHE T
Värdeutveckling
Värdeökning sker genom att tillskapa helt nya bygg­
rätter alternativt genom konvertering eller förädling av
befintliga byggrätter. Utifrån konceptutvecklingen
identifierar ALM Equity hur en fastighets värde kan öka
genom en detaljplaneändring som tillskapar en större
byggrätt eller medger ett nytt användningsområde
för fastigheten. Fokus ligger på att skapa attraktiva
byggrätter an­passade till identifierad slutkund. ALM
Equity driver detaljplaneprocessen för att maximera
nytt fastighetsvärde samtidigt som det befintliga
användningsområdet utnyttjas i största möjliga mån.
Värdeskapande är som störst under planprocessen
då markanvändningen för råmark definieras. Det är
i denna fas som byggrätterna konkretiseras till sitt
innehåll.
2012 startade ALM Equity tillsammans med
partners Svensk Markförvaltning AB (SMF), vars
syfte är att förvärva marktillgångar (råmark) utan
definierad byggrätt för framtida detaljplaneläggning
till framför allt bostäder. Bolaget har gjort två förvärv
som omfattar 430 hektar mark i Salem/Södertälje och
Österåker. ALM Equitys ägarandel är 41,24 procent.
ALM Equity kommer att driva detaljplaneprocessen
med målsättningen att maximera fastighetsvärdet
samtidigt som det befintliga användningsområdet
utnyttjas i största möjliga mån. ALM Equity står för
projektledning och administration från förvärv till
färdig byggrätt. Målsättningen är att projekten ska vara
detaljplanelagda inom tre till fem år. När planprojekten
vunnit laga kraft och nya byggrätter har tillskapats har
ALM Equity första rätt att förvärva byggrätterna till
marknadspris och driva projektutvecklingen vidare
inom ALM Equity-koncernen.
P R O J E K T FA S T I G H E T E R
Kategorin projektfastigheter omfattar bebyggda
fastigheter med varierande typer av verksamhet som
ger möjligheter att genom konceptualisering och
utveckling skapa högre värden. Under utvecklingsfasen
bedrivs oftast en verksamhet i byggnaderna för att
generera ett driftnetto till dess att fastigheten utvecklas
eller konverteras för ny tilltänkt verksamhet som
exempelvis centrum, bostäder, kontor eller hotell.
16 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3
Projektfastigheter definieras som: Bebyggd fastighet med löpande verksamhet.
Portföljen delas upp i säljbara eller uthyrningsbar
area, ovan mark i kvm.
Projektfastigheter redovisas som tillgångar i koncernens balansräkning under rubriken »projektfastig­
heter«. 8 (8)procent av projektfastigheternas area
finns i Stockholms län, 60 (55) procent i Uppsala, 18
(15) procent i Mälardalen, 14 (22) procent i Mellansverige väst och 0 (0) procent på Ostkusten syd.
FASTIGHE T MED
VERKSAMHE T
KONCEPTUT VECKLING
GENOMFÖRINGSPROCESS
FASTIGHE T
MED NY
VERKSAMHE T
RISKHANTERING INOM OMRÅDENA
Genom att diversifiera investeringarna i de tre olika
projektkategorierna begränsas bolagets risker såväl
finansiellt som operationellt. Inom områdena identi­
fieras olika projektrisker som noggrant bevakas:
Bostadsprojekt – marknadsrisk, entreprenadrisk,
finansieringsrisk, ränterisk och kundrisk.
Planprojekt – risk att planarbetet drar ur på tiden
alternativt att ny detaljplan inte medges.
Projektfastigheter – marknadsrisk, entreprenadrisk,
finansieringsrisk, ränterisk, kundrisk och störningsrisk.
Se även »Risker och riskhantering«, sid 73–75.
*De angivna siffrorna avser april 2014.
Värdeutveckling
Värdeökning sker genom strukturering, effektivisering
eller ändrad användning i en fastighet. Fastighetens
värde ökar genom att utifrån varje specifikt projekt och
marknadssituation identifiera högsta intäkts- eller försäljningsvärde. Bolaget lägger stor vikt på att anpassa
och utveckla befintlig användning på ett smidigt och
enkelt sätt till framtida tänkt användningsområde och
utveckla dess driftnetton.
ALM E Q U IT Y AB
FA S T I G H E T S P O R T FÖ L J
B O S TA D S P R O J E K T
EGNA HEM
FRITIDSHUS
F L E R B O S TA D S H U S
PL AN PROJ E K T
B O S TA D
INDUSTRI
KO N T O R
CENTRUM
P R O J E K T FA S T I G H E T E R
B O S TA D
KO N T O R
INDUSTRI
CENTRUM
HOTELL
a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3 17
PROJ EK TP O RTFÖ L J EN I
UT VEC K LI N GS FAS ER *
B O S TA D S P R O J E K T
Projekt
MikrolägeRisknivå
Typ
BJG 53
M 2 R 1 Lägenheter
M 1R 1 Lägenheter
Kevinge Strand
M 2 R 1 Lägenheter
Lampfabriken
M 2R 4 Lägenheter
Pepparkakan
M 2 R 1 Radhus
Slottsallén
M 2R 4 Parhus
Slottsvillorna
M 3 R 4 Lägenheter
Bryggvägen**
M 3 R 4 Rad/-parhus/lägenheter
Silverdalen**
M 3 R 4 Radhus/lägenheter
Stadshusparken
M 3 R 4 Lägenheter
Mälarprojekten
M 2 R 4 Lägenheter
Rinkebyterrassen
M 1
R 4 Hotellägenheter
Elfvik Strand
M 3
R 3 Lägenheter
Fyrlotsen
M 1R 4 Semesterboende
Kalksilo 1–6
M 1R 4 Semesterboende
Sjövillan 5
M 1R 4 Semesterboende
Sjövillan 7
M 1R 4 Semesterboende
Kalkateljén
M 1R 4 Semesterboende
Kalklaboratoriet
M 1R 4 Semesterboende
Kalkmagasinet
M 4R 4 Lägenheter
Stadsterrassen 2
M 4R 4 Lägenheter
Linbanan 1-3
M 4R 3 Kommersiellt/lägenheter
Pausfågeln
M 2R 3 Lägenheter
Boktryckeriet
M 3R 2 Lägenheter
Eddahuset
M 4R 4 Lägenheter
Kvarnen
M 4R 4 Lägenheter
Kvarnenhörnet
M 3R 2 Semesterboende
Bjäreterrassen 2
M 1R 3 Semesterboende
Guldkaggen
M 1 R 4 Lägenheter/hotell
Slottsholmen
PLANPROJEKT
Projekt
MikrolägeRisknivå
Typ
The Brick
M 3R 3 Lägenheter
M 3R 4 Lägenheter
Archimedes**
M 3R 4 Lägenheter
Sickla Allé
M 4R 4 Tomter/hus
Ektorp
M 4 R 5 Tomter/hus
Högantorp
M 4 R 5 Industri
Stadsfjället
P R OJ E K T FA S T I G H E T E R
Projekt
Sickla
Nilhästen 11
Kvarnengallerian
Kvarnenhörnet
Stake 5
Östra Kråkhagen 3
MikrolägeRisknivå
Typ
M 3R 4 Kommersiellt
M 4R 4 Lägenheter
M 4R 3 Kommersiellt/lägenheter
M 4R 4 Kommersiellt
M 4R 4 Lägenheter
M 4R 4 Lägenheter
* Projektens värdestatus per april 2014 * * Antagen men överklagad detaljplan.
Fa s i
Planlagd
fastighet
Fa s ii
Konceptutveckling
Fa s iii a
Bygglov
Fa s iiib
Fa s iiiC
Fa s i v
Försäljning Produktion Färdig
bostad
Fa s i
Råmark /
Planlagd fastighet
Fa s ii
Konceptutveckling
Fa s iii
Detaljplanearbete
Fa s i v
Planlagd
fastighet
Fa s i
Fastighet med
verksamhet
Fa s ii
Konceptutveckling
Fa s iii
Genomföringsprocess
Fa s i v
Fastighet med
ny verksamhet
18 A L M Equity A B | Org nr 556549-1650 | 2013
PROJ EK T U N D ER PRO D U K TIO N
Under året satte ALM Equity sju byggprojekt i produktion om totalt 464 bostäder (varav ALM Equitys andel
var 247 bostäder). Två projekt färdigställdes om 64
bostäder (varav ALM Equitys andel var 55 bostäder).
Per årsskiftet var nio projekt och 485 bostäder
under produktion (varav ALM Equitys andel var 251
bostäder). Utöver bostadsproduktionen pågår en stor
ombyggnation och uppfräschning av Kvarnen gallerian
i Uppsala och omflyttning av lokalhyresgäster i syfte att
göra gallerian modern och bättre utnyttjad.
Projekten är av olika slag - både renodlad nyproduktion och om- och tillbyggnation- men gemensamt för
dem alla är att allt som görs handlas upp via totalentreprenad och att vi endast jobbar med kända aktörer
överstigande en viss storlek. Den avslutade etapp
ett i Bjäreterrassen, Torekov är småskalig småhusproduktion i sten med NCC som totalentreprenör. I
nyproduktionsprojekten Stadsterrassen och Linbanan
i Enköping, använder vi oss av Andersson Company
Byggnads AB, som också svarar för ombyggnaden av
Boktryckeriet i Uppsala och nybyggandet och ROTrenoveringen av Fyrlotsen på Lidingö. I Slottsallén
bygger Värmdö Bygg den småskaliga radhus- och
atriumhusbebyggelsen, och i Lampfabriken och Bjg
53 är det PEAB (f.d. Kungsfiskaren) som står för
konverteringen från kontor till bostäder. PEAB bygger
även nyproduktionen på Kevinge strand.
Kevinge Strand
BJG 53
Boktryckeriet
Lampfabriken
Stadsterrassen 1 & 2
Vinter vid Högantorps Gård, Salem.
Här har SMF köpt 350 hektar råmark för
att bland annat utveckla nya bostäder.
20 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3
FINANSIERINGSMODELL:
U N DVI K A O N Ö DI GA R IS K ER
Fastighetsutveckling är kapitalintensivt och förenad
med olika typer av risker genom projektens gång.
För att möjliggöra en säker och långsiktig tillväxt med
begränsad kapitalinsats har ALM Equity utvecklat
en finansiell modell som minimerar bolagets risker
och säkrar kapitalflödena i projektutvecklingen.
Målsättningen med ALM Equitys finansverksamhet
är att stödja bolagets projektutveckling, utnyttja
kapi­tal och kassaflöden på ett sätt som inte utsätter
den operativa verksamheten för finansiella risker och
hantera bedömda risker så att exponeringen mot dessa
minimeras. ALM Equitys finansiella strategi är att
tydligt koppla kassaflöden i varje pågående projekt till
bolagets upplåning, ränterisk och eget kapitalbehov.
På detta sätt erhålls den bästa kontrollen av de finansiella riskerna.
F U L LT F I N A N S I E R A D E P R O J E K T
En grundprincip är att alla projekt ska vara bolagi­
se­rade och fullfinansierade vid start. Inga lån eller
säkerheter får ställas mellan de olika projektbolagen
som var för sig ska stå på egna ben. På så vis riske­rar
inte eventuella problem i enskilda projekt att spridas
till övriga delar av koncernen. Ytterligare en säkerhetsfaktor är att moderbolaget på detta sätt kan hållas
skuldfritt och utnyttjas för nya affärer. Riskanalys
och finansieringsstruktur för varje projekt fastställs
gemensamt av ALM Equity, dess banker, andra finansiella institutioner och partners. All finansiering sker
i projektbolagen mot säkerheter i projekten i så stor
utsträckning som möjligt.
FINANSIERINGSFORMER
Projekt finansieras med banklån, reverslån,
obligations­lån, mezzaninlån, eget kapital och ägarlån.
För att kunna hantera större volymer, och öka tillväxten, tar ALM Equity in delägare i projekten. Detta kan
exempelvis ske genom lån där externa partners, utöver
ränta, får del i den framtida förädlingsvinsten. Andra
former av finansiering är säkerställda och icke säker-
ställda låneinstrument och i vissa projekt finansieras
delar av utvecklingskostnaderna med preferensaktier
som löses in när projekten är färdigställda och sålda.
De olika finansieringsformerna varierar över tiden och
mellan projekt beroende på vilken riskfas projekten
befinner sig i. Marginalerna ska vara höga i varje
projekt.
En viktig del i riskhantering är att vi tillsammans
med våra finansiella partners och eventuella delägare
gemensamt utvecklar en finansieringsplan för pro­
jektet, som då får sin unika kapitalstruktur kopplat
till flöden som genereras i projektet. Denna tar även
hänsyn till övriga risker i projektet. Detta säkerställer
att alla projekt är fullt finansierade, vid varje tillfälle,
med sin egen kapitalstruktur.
Likvida medel placeras primärt i bank eller liknande
med kort bindningstid.
a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3 21
ALM EQUIT YS FINANSIELL A MODELL
(A SS E T LIAB I LIT Y MANAG E M E NT )
• Alla projekt ska vara fullfinansierade
• Inga säkerheter/lån får ställas mellan projektbolagen
• Ett obelånat moderbolag
• Projekten finansieras med fördel som joint venture
• Marginalen i varje projekt ska vara hög
• Likvida medel placeras med kort bindningstid
Varje projekt bär sig självt
och är fullfinansierat.
22 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3
MARKNAD:
FO RTSAT T FO K US PÅ STOC K H O LM
Efter några år med svag tillväxt är utsikterna för
svensk ekonomi god. Läget på arbetsmarknaden har
förbättrats, förtroendet hos svenska hushåll och företag
har stigit och tillsammans med en gradvis högre
efterfrågan i omvärlden skapas förutsättningar för att
BNP-tillväxten ska bli högre och att arbetsmarknaden
förbättras ytterligare under 2014. Reporäntan spås
ligga kvar på låga 0,75 procent tills återhämtningen i
ekonomin slagit igenom mer tydligt. För konsumenter
gynnas privatekonomin av reallöneökningar, låg
inflation och låga räntor. Sveriges BNP ökade med 1,5
procent under 2013 och Stockholmsbörsen slutade
med en uppgång om cirka 23 procent över året.
För ALM Equity har det under året märkts att
ekonomin och framtidstron generellt blivit starkare.
Vi har sett bra försäljningsnivåer i våra projekt, märkt
att bankerna ser mer positivt på utlåning av pengar till
projekt och slutkunder samt att den generella prisuppgången på bostäder på riksnivå, stimulerat hushållens
optimism. Den fortsatt låga bolåneräntan (snitträntan
i januari 2014 var 2,45 procent jämfört med 2,88
procent år 2013) tillsammans med andra privatekonomiska smörjmedel gör kunderna mer positiva och har
lättare att fatta beslut idag än på flera år.
Bostadsåret 2013 präglades av lågt utbud, snabba
avslut på andrahandsmarknaden och generella prisökningar. Bostadsrättspriserna steg med 11 procent och
villapriserna med 5 procent på riksnivå. En långsiktig
orsak till de stigande priserna är att det byggts mycket
lite bostäder under lång tid i Sverige och att det råder
stor bostadsbrist på tillväxtorter.
Ö K AT B Y G G A N D E O C H T R E N D B R O T T I
STOCKHOLM
Under 2013 påbörjades byggandet av 31.000 bostäder
i landet vilket innebär en ökning med 46 procent jämfört med 2012 då endast ca 21.300 bostäder påbörjades. Antalet påbörjade lägenheter i flerbostadshus
ökade med 55 procent till 24.550 (15.838), medan
påbörjandet i småhus ökade med 18 procent till 6.450
(5.466). Utöver detta gav påbörjad ombyggnation av
flerbostadshus ett tillskott på 3.200 nya lägenheter
jämfört med 1.876 lägenheter under 2012.
Nyproduktionsbyggandet i Sverige ligger under
det uppskattade årliga behovet av 35.000-40.000
bostäder och det fortsätter byggas upp ett stort uppdämt behov av bostäder. Störst nytillskott uppskattas
behövas i storstadsregionerna. I Stockholms län är
behovet uppskattat till 10.000 nya bostäder per år i tio år.
Trenden med sjunkande bostadsbyggnation i Stockholms län har vänts och nyproduktionen förutspås fortsätta öka under kommande år. Under 2013 påbörjades
byggandet av 11.500 nya bostäder och för 2014 och
2015 förutspås 16.000 årligen. För Stockholm stad
gäller 6.700 bostäder vilket är den högsta siffran sedan
2006. Dock har detta inte minskat behovet av nya
bostäder – tvärt om – då samtliga kommuner i länet
uppger att man har bostadsunderskott – tre fler än
föregående år. Sex kommuner, däribland Stockholm
stad, uppger att underskottet kommer öka de närmsta
åren. Störst brist anses det finnas på små lägenheter.
Den sista december 2013 stod 432.000 personer i
Stockholm stads bostadskö vilket innebär en ökning
med 32.000 personer eller 8 procent under året.
A L M Ö K A R F O K U S P Å S T O C K H O L M S VÄ X A N D E
BEFOLKNING
Stockholm stad och län är en stark tillväxtmotor i
Sverige och en av fem snabbast växande regionerna i
Europa. Allt fler flyttar till området samtidigt som allt
fler barn föds och befolkningen blir äldre. Tillväxttakten är högre än tidigare beräknat och nu finns cirka
900.000 invånare i Stockholms stad och cirka
2.160. 000 i Stockholm län vilket motsvarar drygt
22 procent av landets invånarantal. Av själva befolkningsökningen står Stockholm för 40 procent vilket
motsvarar ca 36.000 personer. Till år 2030 planerar
Stockholm stad att bygga och planera för 140.000
nya bostäder vilket 31 procent fler bostäder än i dag. I
takt med att staden växer ställs det krav på utveckling
av infrastrukturen och i början av januari 2014
a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3 23
skrevs avtal om utbyggnad av stadens tunnelbanenät.
Utbyggnaden innebär att fler bostäder kan byggas i
attraktiva lägen nära kommunikationer. Det nuvarande
tunnelbanesystemet byggs ut med nio nya stationer
till Barkarby, Hagastaden och Arenastaden i norr och
Nacka Centrum i öster. I tunnelbanans och bostädernas spår följer annan service som restauranger, affärer
och förskolor.
ALM Equity tror på Stockholms fortsatta utveckling
och ökar därför sitt fokus på området genom förvärv av
nya färdiga byggrätter och planprojekt. Projekten skall
ligga nära goda kommunikationer som tunnelbana,
tvärbana eller pendeltåg. I början av året förvärvades
planprojektet Archimedes i Bromma med potential att
utveckla 625 bostäder och i slutet av året kompletterades portföljen med fem projektförvärv om totalt cirka
51.600 kvm i Gröndal, Silverdal, Hässelby, Vällingby
och Rinkeby. Projekten vänder sig både till unga
vuxna, förstagångsköpare, barnfamiljer och par utan
barn. Gröndal kommer blir ett exklusivt projekt med
frontläge mot Mälaren medan de andra projekten mer
vänder sig mot normalinkomsttagare. Alla projekten
ägs till 100 procent av ALM Equity och bidrar till
en ökning av portföljen med ca 1.400 nya bostäder
i Stockholmsområdet. Tillsammans med befintligt
innehav kommer ALM Equity utveckla totalt ca 3.100
bostäder i området de närmsta åren. Tack vare att de
fyra delarna befolkning, utbud, ränta och disponibel
inkomst alla pekar åt samma håll tror vi samtidigt på
stabila bostadsrättspriser.
En studie gjord av United Mind på unga stockholmare (18-35 år) berättar hur dagens unga ser på sitt
boende. Läget är prioriterat framför innehåll och yta
och att bo litet och ge avkall på kvadratmeter är inget
problem om man får bo där man vill. Man drömmer
inte om bil utan vill hellre bo nära bra kommunikationer och vänner. Samtidigt säger studien att hela
32 procent vill flytta till ett nytt boende men saknar
möjlighet att göra detta. De stora inlåsningseffekterna
är brist på bostäder i passande storlek och prisklass,
bolånetak och svårigheten att få lån. Dessa problem vill
ALM Equity råda bot på och flera satsningar görs nu i
olika projekt med fokus på unga vuxna. I och med att
efterfrågan på välplanerade och små bostäder är fortsatt stor kommer vårt fokus på den typen av bostäder
att kvarstå, samtidigt som vi ser goda möjligheter även
inom andra målgrupper beroende på läge.
VÅ R A P R O J E K T 2 0 1 3
Efterfrågan på ALM Equitys bostäder har varit mycket
god under året vilket resulterade i 464 byggstartade
bostäder och lokaler, vilket är bolagets högsta volym
någonsin. Projekten BJG 53, Lampfabriken, Fyrlotsen,
Slottsalléns etapp 1, Boktryckeriet, Stadsterrassen 2
och Linbanan 1 nådde alla sina försäljningskrav under
året. Jämfört med 2012 års 39 byggstartade enheter
är skillnaden markant. Vid årsskiftet var 485 bostäder
(varav ALM Equitys andel var 251 bostäder) i pågående
produktion med en försäljningsgrad om hela 93
procent.
VA D S K I L J E R O S S F R Å N A N D R A A K T Ö R E R
Med tydlig konceptualisering, kundfokus, en
genomtänkt affärsstrategi och förtroendeingivande
finansieringsmodeller stakar vi ut vägen för framtiden.
Varje enskilt projekt behandlas som en unik produkt
i förhållande till våra andra projekt vilket är en
förutsättning för att skapa intressanta och spännande
bostäder. Många av våra konkurrenter gör precis
tvärtom och fokuserar på byggsystem och likriktning
för att strama upp och effektivisera produktionen. De
fyra största bostadsutvecklarna i Sverige – JM, NCC,
PEAB och SKANSKA – kännetecknas av stora organisationer med egen bostadsutveckling och byggrörelse.
Dessa bolag representerar en betydande del av landets
bostadsproduktion och JM sticker ut som den största
bostadsutvecklaren med fokus på bostäder medan de
andra bolagen även har andra stora verksamhetsområden inom kontors-, anläggnings- och vägbyggnation.
I segmentet under kommer medelstora aktörer som
exempelvis HSB, Riksbyggen, Ikano Bostad, Järntorget, Besqab, Einar Matsson och Veidekke som är
inriktade på utveckling och byggnation av bland annat
bostadsrätter och hyresrätter men även byggprojektledning och förvaltning. Utöver dessa aktörer finns små
regionala aktörer med bra lokalkännedom som driver
ett eller ett fåtal projekt som ett komplement till sin
vanliga verksamhet.
ALM Equity skiljer sig i flera avseenden från de stora
bostads- och byggbolagen vad gäller projektinriktning,
organisation, projektupplägg och storlek. ALM Equity
arbetar också annorlunda jämfört med de medelstora
aktörerna då vi har en renodlad kärnverksamhet
med fastighetsutveckling och bostadsutveckling i
fokus och utesluter byggnation, byggprojektledning
och förvaltningstjänster som verksamhetsområden.
ALM Equity har hittat något av en egen nisch inom
marknaden vad avser projektkategorier, organisatorisk
uppbyggnad och finansiering – bolagets värdeskapande
sker primärt i fastighetsutvecklingsskedet, det vi kallar
konceptualiseringsfasen.
24 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3
Hur nöjd är du med din bostad från ALM Equity?
ALM Equity AB
|
Org nr 556549-1650
|
2013 25
KUNDER:
LY H Ö R D H E T FÖ R KÖ PAR EN
och byggare. En viktig del av undersökningen är att
mäta hur väl kundens förväntningar har uppfyllts vilket
blir ett bra mått för hur väl vi kommunicerar med
kunden och håller vad vi lovar.
Beroende på projekt och projektkategori har ALM
Equity olika slags slutkunder. Det kan vara en privatperson som köper en bostad, ett fastighetsbolag som
köper en fastighet i syfte att förvalta på lång sikt,
ett byggbolag som köper ett projekt som vi konceptualiserat för att bygga färdigt eller kommuner och
kommer­siella aktörer som söker bostäder eller lokaler
anpassade för sina specifika behov. För att kunna
leverera attraktiva produkter till dessa olika kundgrupper gäller det att vara lyhörd och aktiv på marknaden.
Mot privatkunder har bolaget ett stort ansvar att
hjälpa och underlätta för kunden i den process det
innebär att förvärva en bostad – vilket oftast är en
privatpersons största affär i livet. Då många av projekten vänder sig till en marknad med förstagångsköpare
krävs det extra god förståelse för situationen.
Många av våra kunder når vi via egna kontaktnät och
ALM Equitys V IP-kundregister. Att vara V IP-kund hos
ALM Equity innebär att kunden får information om när
och var vi ska bygga nya bostäder, innan de släpps till
allmän försäljning. V IP-kunderna får nyhetsbrev med
aktuell information om våra bostadsprojekt och förtur
till våra bostäder. Anmälan görs via bolagets webbplats
eller genom att personlig kontakt. Att vara V IP-kund i
ALM Equity är kostnadsfritt.
KUNDFOKUS
INREDNING & DESIGN
Det ska kännas genomtänkt, utvalt och bekymmers­fritt
för kunden att köpa och bo i en bostad som ALM Equity
producerat. Kundfokus och lyhördhet ska genomsyra
alla prestationer inom bolaget och gentemot kund.
Det som kännetecknar en bostad från ALM Equity
är att den oftast är starkt konceptualiserad mot tydliga
målgrupper – som t.ex. i vår produkt »Instegsboende«,
genomtänkta och välplanerade bostäder med service
och design perfekt anpassade för unga vuxna och
förstagångsköpare.
Inredning och design är en viktig del i planeringen
av bostaden och ligger till stor del till grund för köpet
av densamma. ALM Equity har konsekvent valt att
inte jobba med standardiserade inredningsstilar och
linjer. I stället tas en specifik inredning fram för varje
projekt i samband med identifiering av målgrupp och
konceptualisering. Designlinjerna går sedan igenom
allt som gäller inredning för kök, badrum, väggar,
handtag m.m.
NÖJD KUND INDEX
För att förstärka ALM Equitys kundfokus har bolaget
under 2012 anslutit sig till branschens stora mätning
i Nöjd Kund Index (NKI) och börjat mäta kundnöjdheten i levererade bostadsprojekt. Det är ett effektivt
verktyg för att låta våra kunder återkoppla med synpunkter, dels på produkten men också på den process
det innebär att förvärva en bostad genom ALM Equity.
Det är viktigt att få kunskap om hur kunderna upplever
varumärke, medarbetare, färdig produkt, köpprocessen
och partnerorganisationen i form av mäklare, banker
VIP-KUNDER
26 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2013
MIL JÖ:
HÅLLBART BO EN D E M ED
EFFEK TIV EN ERG IANVÄN D N I N G
ALM Equitys målsättning är att skapa genomtänkta
bostadsmiljöer där val av material, uppförande och
förvaltning sammantaget tar hänsyn till miljön och ett
långsiktigt brukande. Bra material och kvalitetsprodukter har bättre hållbarhet och längre livstid. ALM Equity
lägger därför stor vikt vid att anpassa materialen till
projektens olika behov och efterfrågan. I detta arbete
följer vi med intresse utvecklingen av nya material och
olika klassificeringssystem.
Utöver alla rådande miljökrav, försöker ALM
Equity, så långt det går, att uppnå ett så kostnadsoch miljöeffektivt boende som möjligt. Detta genom
att ge de boende bättre möjlighet att själva styra
sin miljöpåverkan.
Så långt det är möjligt satsar bolaget på att nypro­
ducerade bostäder ska ha individuell mätning av el,
värme och vatten. Detta för att ge de boende ett incita­­ment att själva sänka sin energiförbrukning, vilket är
positivt ur både miljösynpunkt och för den enskildes
driftskostnader.
En viktig parameter vid förvärv är projektets geo­grafiska läge en viktig del. Ett centralt och lättåtkomligt
geografiskt läge är värdefullt för att göra det tillgängligt. I Stockholm till exempel satsar bolaget på att
förvärva centralt belägna projekt, eller projekt med
goda kommunala kommunikationer som uppmuntrar
till andra färdmedel än bil.
Dessutom satsar bolaget gärna på ombyggnations­
projekt och försöker få en jämn fördelning av
bostäder i ombyggnations- och nyproduktionsprojekt.
Ombyggnationens miljömässiga fördelar är att det kan
dra nytta av redan nedlagda resurser och investeringar
i form av stomme, grundläggning och markarbeten
omkring fastigheten.
Internt pågår en ständig process för att utveckla
miljötänkandet i företaget med bra rutiner inom alla
våra arbetsområden.
ALM Equity AB
|
Org nr 556549-1650
|
2013 27
P A R T N E R O R G A N I S AT I O N :
S PÄN NAN D E SAMAR B E TEN
LY F TER PROJ EK TEN
En av de saker som gör ALM Equity till ett speciellt
bolag i branschen samt bidrar stort till dess konkurrensfördelar är mixen av unika projekt i portföljen
samt satsningen på att hitta spännande och bra
samarbeten som är anpassade efter respektive projekt
och som tillför det lilla extra. Det gäller allt från
finansieringslösningar till val av arkitekt, mäklare och
byggare.
Beroende på projekt så använder vi olika typer
av samarbeten och partners. Under åren har en del
samarbeten fördjupats vilket gynnar det gemensamma
arbetet och gör projekten mer säkra och förutsägbara.
Samtidigt är mixen av olika samarbeten det som får
bolaget och projekten att växa och bli spännande.
Under åren har vi haft goda samarbeten med
arkitekter som bland annat SandellSandberg, Gert
Wingårdh, Bergkrantz Arkitekter, Tengbom, White,
Megaron, SWECO, TEMA arkitekter och Tovatts
arkitekter.
För att sälja våra produkter anlitar vi oftast en lokal
mäklare. Våra samarbeten sträcker sig från lokalkon­
toren hos de stora rikstäckande bolagen Svensk Fastig­hetsförmedling, Fastighetsbyrån, Mäklarhuset och
Skandiamäklarna till de mer lokala och nischade
mäklarna som Bjäremäklaren, Alexander White och
Skeppsholmen.
Vid val av byggare har vi några viktiga urvalskriterier som vi arbetar efter. Det är viktigt att bolaget är
till­räckligt stort för projektet i form av omsättning och
kunskap, att bolaget behärskar den entreprenadform
som ställs upp samt har ett omfattande garantiåtaganden och säkerhetsförhållande.
Vi arbetar främst med de stora byggarna, PEAB,
NCC och Kungsfiskaren men har också några utvalda i
mellansegmenten som Andersson Company Byggnads
AB och RM Bygg AB.
28 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2013
ETT PROJEK T BLIR TILL:
K E VI N G E STR AN D – E T T U N I K T BO EN D E
Efter några år av konceptualisering, försäljning och
byggnation står projektet nu där som ett bevis på att
framgångsrik projektutveckling uppnås genom att
vrida och vända på möjligheter och att anpassa sig
till de situationer som uppkommer. Utgångpunkten i
konceptualiseringsprocessen är alltid detaljplanen. Om
man ber fem arkitekter att rita på en byggrätt utifrån
detaljplanen får du fem helt skilda förslag. Skicklighet,
lyhördhet och kreativitet är viktiga element i arkitektens arbete och det är avgörande för projekten att rätt
människor är inblandande för att verkligen komma
åt projektets kärnkvalitet. Samtidigt som kundfokus,
lyhördhet och anpassningsförmåga till vad kunderna
verkligen vill ha – och är beredda att betala för – är
a och o för att lyckas. Det spelar ingen roll hur fina
projekt en arkitekt ritar om det inte går att bygga till en
rätt kostnad eller inte är anpassade efter rätt målgrupp.
Det är Kevinge Strand ett bevis på.
Projektet på Kevinge strand är spännande och
spektakulärt på många sätt. Arkitekturen känns både
unik och djärv, samtidigt som den är småskalig och
insmickrande. Läget är enastående, nära vatten, natur
och kommunikationer, samtidigt som vyn över golfbanan – sommar som vinter – är magnifik. Till det finns
livet och rörelsen kring en populär och anrik klubb som
Stockholms Golfklubb med den service som där finns
tillgänglig. Allt tog sin början 2010 då vi fick reda på
att golfklubben hade för avsikt att sälja av en del av sin
a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3 29
mark. Man ville se bostäder i stället för fastighetens tre
nedgångna byggnader med blandat innehåll. Golfklubben ville i samband med försäljningen säkerställa att
den blivande byggnationen skulle vara av hög kvalitet
och accepteras av medlemmarna, samtidigt som
byggnation inte fick störa golfen – varken fysiskt eller
visuellt.
I konkurrens med andra vann vi budgivningen med
ett förslag framtaget av SandellSandberg – radhus
i engelsk stil med handslaget tegel och en modern
och exklusiv touch som anspelade på Saint Andrews
och liknande golfboenden i England och Skottland.
Byggnationen fördelades på tre radhuskroppar med
radhus i två och tre plan. Produkten blev väldigt
uppskattad – det är något visst med engelska radhus –
men den stora försäljningssuccén uteblev. Målgruppen
som främst ville bo på platsen var par i medelåldern
med utflugna barn och radhus i flera våningar ansågs
därför inte vara optimalt då flera av dem redan bodde
i villa i kommunen. Radhusen vann golfklubbens och
bygglovshandläggares starka gillande men det fanns
inget annat att göra än att tänka om och rita nytt.
O M TA G N I N G T I L L S A M M A N S M E D K U N D E N
Mäklare, spekulanter och intresserade klubbmedlemmar var eniga om att man gärna ville se en lägen-
hetsprodukt. SandellSandberg ritade om projektet
och ur askan steg ett nytt projekt – en fågel Fenix.
Tre byggnadskroppar sammanfogades till en som
placerades diagonalt över tomten. Placeringen möjliggjorde entré och passage från två sidor samtidigt som
den diagonala vinkeln fick frontfasaden att vända sig
sydväst mot vattenspegeln i Edsviken.
Radhusens lodräta orientering i tre plan ersattes
med horisontella lägenheter på ett plan samtidigt som
byggnadens flera färger och tak brutna på flera lägen
imiterade en radhusbebyggelse. Utvecklingen skedde
med slutkunden ständigt närvarande för feedback
varför processen blev en sammanflätad utvecklings och
försäljningsprocess med både kund och projektledare
på tåget. Efter hårt arbete skrevs de första förhandsavtalen under hösten 2012.
U N I K A L Ö S N I N G A R O C H D E TA L J E R
Unikt och exklusivt må vara klyschiga mäklarfraser
som används till allt som känns lite roligare än standard. Men vad är det då som gör ett projekt verkligen
unikt och exklusivt? För oss är läget primärt, men
dessutom är det viktigt med variation, att man inte sett
det förut och att det inte känns massproducerat. Därtill
kommer hög nivå på materialval, inredning och design.
När det gäller läge kvalificerar sig detta projekt
direkt. Dessutom har vi 21 lägenheter med stor varia-
30 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2013
Solen skiner på Kevinge Strand
tion i planlösning, platsbyggd inredning, unika detaljer
samt handplockade produkter som inte kan hämtas
från ”lagerhyllan”. Interiört har vi lekfullt skapat en
försänkning i vissa lägenheter där takhöjden når hela
3,6 m och där nivåsänkningen skyddas av platsbyggda
bokhyllor som både ger förvaring och fallskydd.
Exteriört har vi en spännande arkitektur och färgsättning med designade trappor till varje lägenhet på
våning två och på souterränglägenheternas skyddade
uteplatser har vi omslutande platsbyggda blomlådor i
liggande lärkpanel, som för övrigt även kläder hela bottenvåningens fasad. Utöver det har vi kök och badrum
med exklusiva materialval och genomtänkta detaljer.
ÄNTLIGEN!
I december 2012 påbörjade PEAB, sin byggentreprenad på fastigheten. Att utföra en byggnation på en
tomt om 4.894 kvm, omringad av en golfbana och
med en byggnadsarea på cirka 1.000 kvm lämnas
inte mycket yta till etablering. Med stor hänsyn till
Stockholms Golfklubb – som förtjänar en extra eloge i
sammanhanget för sitt tålamod – lyckades PEAB med
att få projektet på plats samtidigt som det spelades
golf som om inget hade hänt på banan! ALM Equity
har följt arbetet noggrant för att övervaka att de höga
kvalitetsmålen uppnås och att projektet rullar på enligt
tidsplan.
AT T K O M M A H E M
I skrivande stund återstår endast en månad tills våra
förväntansfulla kunder flyttar in i sina – i vårt tycke –
unika bostäder. Det finns inte många lägen i Stockholm
som erbjuder det Kevinge Strand gör. Närhet till natur
och centrum invid Edsviken och Sveriges kanske mest
anrika golfklubb. I ett arkitektritat boende med ett
unikt utryck som kommer leva kvar. Det är inte utan
att vi både är stolta – och avundsjuka på de lyckliga
som får bo där!
a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3 31
32 A L M Equity A B | Org nr 556549-1650 | 2013
U N I K A PROJ EK T I SAMAR B E TE M ED
SVERI G E S BÄSTA AR KITEK TER
PROJ EK TP O RTFÖ L J EN
B JG 53, STOCKHOLM
THE BRICK , STOCKHOLM
K E VI N G E STR AN D, DAN D E RY D
ARCHIMEDES, BROMMA
P E P PA R K A K A N , S U N D BY B E R G
S I CK L A ALLÉ , NACK A
L A M P FA B R I K E N , S U N D BY B E R G
H Ö G A N T O R P, S A L E M / S Ö D E R TÄ L J E
SLOT TSALLÉN, BROMMA
E K T O R P, Ö S T E R Å K E R
SLOT TSVILLORNA , BROMMA
S TA D S FJ Ä L L E T, U D D E VA L L A
B R Y G G VÄ G E N , G R Ö N D A L
S I LV E R D A L E N , S O L L E N T U N A
S I CK L A , NACK A
S TA D S H U S P A R K E N , VÄ L L I N G B Y
K VA R N E N G A L L E R I A N , U P P S A L A
MÄL ARPROJ EK TEN, HÄSSELBY STR AND
K VA R N E N H Ö R N E T, U P P S A L A
RINKEBY TERR ASSEN, RINKEBY
NILHÄSTEN 11, ESKILSTUNA
F YRLOTSEN, LIDINGÖ
S TA K E 5 , U D D E VA L L A
ELF VIK STR AND, LIDINGÖ
Ö S T R A K R Å K H A G E N 3 , U D D E VA L L A
O A X E N K A L K S I L O 1 & 2 , S Ö D E R TÄ L J E
S J Ö V I L L A N 5 , S Ö D E R TÄ L J E
S J Ö V I L L A N 7, S Ö D E R TÄ L J E
K A L K AT E L J É N , S Ö D E R TÄ L J E
K A L K M A G A S I N E T, S Ö D E R TÄ L J E
K A L K L A B O R AT O R I E T, S Ö D E R TÄ L J E
B O K T R Y C K E R I E T, U P P S A L A
K VA R N E N H Ö R N E T, U P P S A L A
K VA R N E N , U P P S A L A
E D D A H U S E T, U P P S A L A
PAU S FÅG E L N , E N KÖ P I N G
S TA D S T E R R A S S E N 2 , E N K Ö P I N G
LI N BANAN , E N KÖ PI N G
B JÄR E TE R R A SS E N 2 , TO R E KOV
S L O T T S H O L M E N , VÄ S T E R V I K
G U LD K AG G E N , G OTL AN D
34 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2013
BOSTADS PROJ EK T
Byggrätt anges i säljbar bostads- & lokalarea ovan mark.
B J G 53, S T O C K H O L M
Nära Stureplan i Stockholms city pågår ombyggnation
av 1920-tals fastigheten Såpsjudaren 14. Efter genomförd planändring konverteras nu befintliga kontorslokaler till exklusiva bostäder signerade arkitektkontoret
SandellSandberg. Inflytt är planerad till 2015.
Fastighetsbeteckning:
Ort:
Planerad byggrätt:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Såpsjudaren 14
Stockholm
3.276 kvm
19 st
43,7 %
M2
R1
ALM Equity AB
|
Org nr 556549-1650
|
2013 35
36 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2013
K E VI N G E STR AN D, DAN D E RY D
Med ett unikt läge intill golfbanan på Stockholms
Golfklubb i Danderyd uppför ALM Equity ett exklusivt
boende ritat av SandellSandberg. Projektet omfattar
21 unika lägenheter med stora balkonger och terrasser
med soligt sydvästläge och utsikt över golfbana och
Edsviken. Inflytt sker i april 2014.
Fastighetsbeteckning:
Ort:
Byggrätt:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Skeppet 11
Danderyd
2.000 kvm
21 st
45 %
M1
R1
ALM Equity AB
|
Org nr 556549-1650
|
2013 37
38 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2013
Brf Pepparkakan
L A M P FA B R I K E N , S U N D BY B E R G
P E P PA R K A K A N , S U N D BY B E R G
Mitt i centrala Sundbyberg bygger ALM Equity om två
kontorsbyggnader till attraktiva bostäder och lokaler.
Fastigheten förvärvades 2011 och har efter tillträdet
styckats till två separata projekt, Lampfabriken och
Pepparkakan. Lampfabrikens byggnad är uppförd 1912
och består av 85 lägenheter och lokaler i varierande
storlekar med genomgående högt i tak, balkonger och
charmig karaktär. Utmärkande är vindsplanet med
stora terrasser och ljusgårdar. Ansvarig arkitekt är
Megaron Arkitekter. Inflytt är 2015.
Den mindre av de två byggnaderna är den så kallade C.
R. Nybergs Lödlampfabrik, uppförd 1891 och historiskt
värdefull i sin utformning med sin karaktäristiska
tegelexteriör. Byggnaden ger en speciell karaktär
åt hela området och kommer byggas om till sju
unika bostäder med en mix av modern och exklusiv
sekelskiftskaraktär. Här finns tunnelbana, pendeltåg,
tvärbanan, bussar och Sundbybergs centrum alldeles
intill. Ansvarig arkitekt är Megaron Arkitekter. Inflytt
är planerad till 2015.
Fastighetsbeteckning:
Ort:
Byggrätt:
Antal bostäder:
Antal lokaler:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Råsten 3
Sundbyberg
6.256 kvm
71 st
14 st
40 %
M2
R1
Fastighetsbeteckning:
Ort:
Byggrätt:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Råsten 3
Sundbyberg
535 kvm
7 st
40 %
M2
R4
Takvåning Lampfabriken
ALM Equity AB
|
Org nr 556549-1650
|
2013 39
ALM Equity AB
|
Org nr 556549-1650
|
2013 41
SLOT TSALLÉN, BROMMA
Mitt i den vackra slottsparken intill Ulfsunda slott
uppför ALM Equity ett nytt spännande bostadsområde
ritat av SandellSandberg. Totalt blir det nio huskroppar
av två olika typer, klassiska radhus med modern touch
och ljusa atriumhus med glasat uterum. Det exteriöra
uttrycket är typiskt Sandell samtidigt som det harmonierar väl med den intilliggande miljön. Till samtliga
hus hör privat trädgård och carport – ett citynära
boende med rogivande omgivningar. Två av tre etapper
är byggstartade med planerad inflytt 2015.
Fastighetsbeteckning:
Ort:
Byggrätt:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Prästgården 3–6
Stockholm, Bromma
7.099 kvm
73 st
42,5 %
M2
R1
SLOT TSVILLORNA , BROMMA
På den östra sidan om den magnifika slottsallén
planeras åtta unika parhus. Liksom radhusen i
Slottsallén ritas dessa av SandellSandberg. Husen får
tre bostadsvåningar och dess placering varieras och får
karaktär av friliggande villor. Till varje bostad hör förråd och uteplats. Söder om husen iordningställs en ny
park och på den norra sidan återställs den ursprungliga
parken så att den återigen får direktkontakt med
Ulvsundasjön. Planerad inflytt 2015.
Fastighetsbeteckning:
Ort:
Byggrätt:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Prästgården 7
Stockholm, Bromma
1.824 kvm
16 st
42,5 %
M2
R4
42 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2013
B R Y G G VÄ G E N , G R Ö N D A L . *
Med frontläge mot Mälaren i populära Gröndal skall
ALM Equity uppföra exklusiva lägenheter med stora
balkonger och terrasser i storlekar om 1-4 rum och
kök. Projektet är uppdelat i två etapper, Kanotbryggan
och Backhuset, om totalt 49 lägenheter. Parkeringsplatser kommer erbjudas i parkeringsgarage. Hela
området skall konverteras från kontor till bostadsmiljö
med lekpark, förskola, kanot- och bryggliv. Längs med
vattnet kommer en strandpromenad anläggas som
binder ihop Gröndal på ett fint sätt. Övrig service som
livsmedelsbutiker, bibliotek och vårdcentral finns
i Gröndals centrum ca 10 minuter bort. Ansvarig
arkitekt är Bengt Rydén, MAP Stockholm. Beräknad
inflytt 2016.
Fastighetsbeteckning:
Ort:
Byggrätt:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Paddeln 1 och Gröndal 1:1
Gröndal, Stockholm
3.171 kvm
49 st
100 %
M3
R 4 (pl a n)*
*Detaljplanen är överklagad.
ALM Equity AB
|
Org nr 556549-1650
|
2012
2013 43
Ä NDRA S
S I LV E R D A L E N , S O L L E N T U N A* *
På bästa läget i området med direkt närhet till Edsvikens
vatten skall ALM Equity utveckla den sista delen i det
populära bostadsområdet Silverdal. Området ligger
knappt 1 mil från Stockholms innerstad, nära E4, Pendeltåget, natur och vatten. Silverdal har byggts som en
trädgårdsstad och innehåller såväl bostäder som skolor
och arbetsplatser. Framförallt är det populärt bland
barnfamiljer. ALM Equity kommer utveckla området i
fyra olika etapper med totalt 80 bostäder i olika former
som radhus, parhus och lägenheter. Bland annat skall
några äldre lador och gårdsmiljöer bevaras och inredas
som bostäder. Beräknad inflytt från 2015.
Fastighetsbeteckning:
Ort:
Byggrätt:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Malajen 1 mfl
Silverdal, Sollentuna
10.060 kvm
80 st
100 %
M3
R 4 (plan)
**En del av detaljplanen är överklagad.
44 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2013
S TA D S H U S P A R K E N , VÄ L L I N G B Y
MÄL ARPROJ EK TEN, HÄSSELBY STR AND
I Vällingby Parkstad skall ALM Equity utveckla ett helt
nytt bostadsområde bestående av stadsradhus i två
till tre våningar kombinerat med lägenheter i olika
storlekar kring Vattenfalls gamla högkvarter i Råcksta.
Centrum och goda kommunikation ligger strax intill
och i området kommer förskola, skola, matbutik och
annan service. Utvecklingen av marken sker etappvis
i fyra delar där de första husen i Stadshusparken
planeras att byggas under hösten 2014 med inflytt
2015. Radhusen som inspireras av Amsterdam med
en touch av brittisk femtiotalsstil kommer uppföras
med privat trädgård och lägenheterna får balkong eller
terrass. Ansvarig arkitekt är Brunnberg & Forshed.
Mitt i Hässelby strand centrum kommer ALM Equity
uppföra bostäder i två etapper – Mälarutsikten och
Mälarterrassen med fantastiskt läge nära kommunikationer, service, natur och Mälaren samt en vidsträckt
sjöutsikt. Mälarutsikten består av ca 127 bostäder om
2 rok - 3 rok i ett 18-våningshus med inflytt 2016 och
Mälarterrassen om 65 bostäder med inflytt 2017. I
Mälarterrassen kommer även en livsmedelsbutik inrymmas. 1 minut gångavstånd till tunnelbana och bussar
samt 2 minuters gångavstånd till Mälaren och naturen.
Ansvarig arkitekt är Andreas Lönnroth på Lönnroth
Arkitektur.
Fastighetsbeteckning:
Ort:
Byggrätt:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Vattenfallet 15 mfl
Vällingby, Stockholm
14.365 kvm
150 st
100 %
M3
R4
Fastighetsbeteckning:
Ort:
Byggrätt:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Myntkabinettet 1 m.fl.
Hässelby strand, Stockholm
11.450 kvm
192 st
100 %
M3
R4
Engelska radhus signerade
Brunnberg & Forshed
46 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3
R I N K E B Y T E R R A S S E N , R I N K E B Y,
I norra delen av Rinkeby har Stockholms stad
tillsammans med andra aktörer påbörjat ett stort
förändringsarbete. E18 har överdäckats och ovan
överdäckningen utvecklas bostadsområdet Rinkebyterassen med vidsträckt utsikt över Järvafältet. De nya
bostäderna planeras enligt ett gemensamt tema med
variation i fasaduttryck. Totalt i området blir det cirka
350 – 400 lägenheter fördelat på 12 hus varvid ALM
Equitys andel uppgår till sex hus och uppskattningsvis
278 lägenheter. Centralt i området, i Rinkebyterassens
förlängning, kommer Stockholms stad att anlägga
ett torg. Torget ansluter till Järvafältet genom en
”pendente”, en svagt lutande gångväg. Gång- och
cykelstråket mot Kista kommer också att utvecklas och
förstärkas. Utvecklingen av marken sker etappvis i sex
etapper där de första husen planeras att byggas under
2015 med inflytt 2016. Utvecklingen sker tillsammans
med Byggvesta som kommer att producera hyresrätter.
Ansvarig arkitekt är Kirsh + Dereka Arkitekter.
Fastighetsbeteckning: Ort:
Byggrätt:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Akalla 4:1
Rinkeby, Stockholm
13.120 kvm
278 st
100 %
M2
R4
ALM Equity AB
|
Org nr 556549-1650
|
2013 47
a l m Equity
e qu i t yABa b| |Org
o r gnr
n r556549-1650
5 5 6 5 49 -16 5 |0 2013
| 201 3
48
48 ALM
F YRLOTSEN, LIDINGÖ
ELF VIK STR AND, LIDINGÖ
Fyrlotsen utgör andra delen av det fastighetsbestånd
som ALM Equity förvärvade i Larsberg i slutet av 2010.
I likhet med det avslutade projektet Lidingöfyren
kommer Fyrlotsen efter ombyggnation och renovering
erbjuda välplanerade smålägenheter. Byggnation pågår
och planerad inflytt är 2016.
I natursköna Elfvik på Lidingö utvecklar ALM Equity
kursgårdsanläggningen Skogshem & Wijk – ritad
av Anders Tengbom – tillsammans med hotell- och
konferensverksamhetens ägare. Wingårdhs arkitekter
skapar moderna hotellbungalows i den befintliga
byggnationens strama anda.
Fastighetsbeteckning:
Ort:
Byggrätt:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Fyrvaktaren 1
Lidingö
5.639 kvm
221 st
47,5 %
M3
R1
Fastighetsbeteckning:
Lidingö Söderåsen 4
Ort:Lidingö
Byggrätt:
10.655 kvm
Antal hotellenheter:
200 st
Ägarandel:
44 %
Mikroläge:M1
Risknivå:R4
a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3 49
OA X E N K A L K S I L O 1 & 2,
S J ÖVI LL AN 5
STOCKHOLMS SK ÄRGÅRD
På Oaxen i Stockholms södra skärgård avser ALM
Equity att tillsammans med Andersson Company skapa
ett unikt boende i sex stycken kalksilobyggnader med
industriell touch och spektakulärt läge vid vattnet.
Lägenheterna kommer att utformas med stor hänsyn
till områdets arkitektur och miljö. Projektet delas upp
och silona bebyggs tre åt gången.
Fastighetsbeteckning:
Ort:
Byggrätt:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Oaxen 1:44 m.fl.
Södertälje
2.730 kvm
56 st
70 %
M1
R4
OA XE N S K ÄRGÅR DS HAM N ,
STOCKHOLMS SK ÄRGÅRD
Utöver kalksilosarna skapar ALM Equity på Oaxen ett
unikt och exklusivt boende strax intill strandkanten.
ALM Equity har drivit en planändringsprocess av det
före detta kalkbruket på ön som resulterat i 25 byggbara tomter, varav 21 sjötomter och 4 sjönära tomter.
Utbyggnaden kommer att ske successivt. ALM Equity
har tidigare uppfört Kalk Palais på området.
15 bostadsrättsradhus industriellt designade med
generösa sjötomter vid strandlinjen. De välplanerade
husen erbjuder ett exklusivt och unikt boende intill
havet med fantastisk utsikt över Himmerfjärden. Aros
Arkitekter har skapat en modern känsla med järnvitriolbestruken träpanel och karga, stilenliga uteplatser
utan gräsmattor som smälter in i områdets karaktär.
Till sjötomterna hör vattenområde.
Fastighetsbeteckning:
Ort:
Byggrätt:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Oaxen 1:41, 1:53–56
Södertälje
1.800 kvm
15 st
100 %
M1
R4
S J ÖVI LL AN 7
Sju strandtomter med unika sjövillor.
K A L K AT E L J É N
Tre sjötomter med ateljéinspirerade bostäder.
K ALK MAGA S I N E T
Moderna radhus intill en befintlig sötvattendamm.
Projektet omfattar fem olika bostadsprojekt:
K A L K L A B O R AT O R I E T
Bostäder i det befintliga kalklaboratoriet på området.
Sjövillan 5.
50 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2013
Industri blir bostäder
ALM Equity AB
|
Org nr 556549-1650
|
2013 51
B O K T R Y C K E R I E T, U P P S A L A
Under året påbörjades ombyggnationen av Boktryckeriet i Uppsala nära Fyrisån. Byggnaden uppfördes
i början på 1930-talet och användes då för industriändamål varför dess karaktär och utseende starkt
förknippas av stora fönsterpartier, högt i tak och stora
ytor. Nu blir det nio helt olika lägenheter med cool
industriell känsla och karaktär. Arkitekt är ursprungligen Gunnar Leche, en känd arkitektprofil i Uppsala
och för ombyggnationen står White Arkitekter. Inflytt
planeras till hösten 2014.
Fastighetsbeteckning:
Ort:
Byggrätt:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Del av Svartbäcken 53:11
Uppsala
810 kvm
9 st
50 %
M2
R1
52 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3
K VA R N E N , U P P S A L A
K VA R N E N H Ö R N E T, U P P S A L A
ALM Equity ska tillsammans med Andersson
Company modernisera och utveckla Kvarnengallerian intill Vaksala torg och Konserthuset i
Uppsala. Ursprungsfastigheten byggdes 1920 och
till den hör sex bostadsbyggnader uppförda 1984
ovanpå en gemensam galleria i bottenvåningen.
Detaljplanen för fastigheten medger en påbyggnad
av bostäderna om cirka 5.000 kvm.
För att få en bra helhet i kvarteret och lyckas med
Kvarnengallerian gjordes ett kompletteringsförvärv av grannfastigheten Kvarngärdet 35:3
2012. Fastigheten blir en viktig del i utvecklingen
av kvarteret med attraktiva butiker, kontor och
bostäder. Fastigheten består av en karaktäristisk
byggnad från slutet av 1800-talet och utgörs
huvudsakligen av bostäder men även kontor och
butiker. Den totala uthyrbara arean uppgår till
1.810 kvm.
Fastighetsbeteckning:
Ort:
Loa/boa:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Kvarngärdet 35
Uppsala
5.000 kvm
70 st
25 %
M4
R4
Fastighetsbeteckning:
Ort:
Loa/boa:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Kvarngärdet 35:3
Uppsala
700 kvm
10 st
25 %
M3
R4
ALM Equity AB
|
Org nr 556549-1650
E D D A H U S E T, U P P S A L A*
Mitt i centrala Uppsala, i närheten av Fyrisån
och med fin utsikt över Mikaelskyrkan – ligger
projekt Eddahuset som i dag utgörs av en
parkeringsplats. Här har ALM Equity drivit fram
en ny detaljplan innehållandes cirka 60 effektiva
lägenheter perfekt anpassade för unga vuxna och
förstagångsköpare. Planen antogs i mars 2014.
En parkeringsplats byter skepnad
till bostäder.
Fastighetsbeteckning:
Ort:
Byggrätt:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Svartbäcken 1:18
Uppsala
2.387 kvm
60 st
50 %
M3
R1 (plan)
*Detaljplanen är överklagad.
|
2013 53
54 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2013
PAU S FÅG E L N , E N KÖ P I N G *
Mitt i centrala Enköping ligger kvarteret Fältskären, som
i dagsläget utgörs av den så kallade Pausparkeringen.
Enköpings kommun utsåg 2010 ett exploateringsbolag,
som till hälften ägs av ALM Equity och till hälften av
Andersson Company, till vinnare av en markanvisnings­
tävling för kvarteret. Kommunen och exploateringsbolaget har gemensamt utformat en ny detaljplan för
fastigheten omfattande bostäder, kommersiella ytor
och garage. Visionen är att förtäta stadskärnan och att
utforma ett kvarter som bidrar till en levande stadsmiljö.
Fastighetsbeteckning:
Ort:
Planerad byggrätt:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Kvarteret Fältskären
Enköping
9.500 kvm
90 st
50 %
M4
R4
ALM Equity AB
|
Org nr 556549-1650
S TA D S T E R R A S S E N 2 , E N K Ö P I N G
Då efterfrågan på Stadsterrassen 1 var mycket
stor kommer även detta projekt genomsyras
av samma ambition, ett modernt och praktiskt
boende med balkong eller terrass mitt i stads­
kärnan. I denna del kommer fokuseringen att
ligga på mindre lägenheter anpassat till en stor
målgrupp i Enköping – unga vuxna. Byggnation
pågår med planerad inflytt 2015.
Fastighetsbeteckning:
Ort:
Byggrätt:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Centrum 20:4
Enköping
3.030 kvm
54 st
100 %
M4
R1
LI N BANAN , E N KÖ PI N G
Efter årsskiftet har ALM Equity tillträtt fastigheten
Galgvreten 3:7 i Enköping. Fastigheten ligger bra
kommunikationsmässigt nära tågstationen och
kommer attrahera studenter och unga vuxna. Här
har ALM Equity för avsikt att uppföra tre lamellhus
innehållandes framför allt smålägenheter med
generösa balkonger och uteplatser. Ett perfekt första
boende. Byggnation pågår av etapp 1 innehållandes 54
lägenheter med inflytt 2015.
Fastighetsbeteckning:
Ort:
Planerad byggrätt:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Galgvreten 3:7
Enköping
7.407 kvm
180 st
100 %
M4
R1
|
2013 55
56 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2013
»När publiken strömmar till eller från ruinen, när båt­
folket strosar in mot staden och när Kulbacks­besökarna
går förbi på strandpromenaden, då står det gamla,
trötta huset på Slottsholmen där tomt och övergivet.
Det har gjort sitt nu. Det är som om platsen väntade på
något, på någon. Här, där människor borde samlas,
går man förbi utan att stanna.«
björn ulvaeus
a lALM
m e qu
Equity
i t y aAB
b | |o Org
rgnr
nr5 556549-1650
5 6 5 49 -16 5 0 || 201
2013
3 57
57
S L O T T S H O L M E N , VÄ S T E R V I K
2010 ingick ALM Equity ett spännande samarbete med Björn Ulvaeus och förvärvade fastigheten Slottsholmen 1 i
Västervik. Fastigheten har ett unikt havsläge i staden och en händelserik historia. För fastigheten fanns en detaljplan
som medgav handel. Tillsammans med Västervik kommun har en ny detaljplan tagits fram som tillåter visionen
Mötesplats Slottsholmen. Visionen innebär ett unikt semesterboende med hotell, restaurang, båtplatser och nöjen.
Boendet kommer att bestå av exklusiva lägenheter i varierande storlek med sjöutsikt åt alla väderstreck, generösa
balkonger och terrasser, designade möbelpaket, egen båtplats och olika former av service.
Fastighetsbeteckning:
Ort:
Planerad byggrätt:
Planerade bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Slottsholmen 1 i Västervik
Västervik
4.800 kvm
80 st bostäder/hotellenheter
30 %
M1
R4
58 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2013
B JÄR E TE R R A SS E N 2 , TO R E KOV
Tillsammans med den välkände Torekovarkitekten och formgivaren Stephan Gip
utvecklar ALM Equity Bjäreterrassen. Ett
modernt semesterboende med karaktäristisk
skånsk bykänsla – putsade hus med branta
takvinklar och lertegel. Utan kompromiss
när det gäller estetik, utbud och bekvämlighet. Varje bostad omfattar en välplanerad
och lättskött tomt. Bjäreterrassen är uppdelad i fyra etapper varav första etappen
färdigställdes 2013.
Fastighetsbeteckning:
Ort:
Byggrätt:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Varan 9:2
Båstad
5.040 kvm
56 st
50 %
M3
R2
ALM Equity AB
|
Org nr 556549-1650
|
2013 59
G U LD K AG G E N , G OTL AN D
I före detta Wärdshuset Guldkaggen – ett hamnmagasin från 1600-talet i Burgsviks hamn på södra Gotland
– ska ALM Equity skapa ett bekymmersfritt fritidsboende i direkt anslutning till havet. Beviljat bygglov
medger att ALM Equity bygger 15 fritidslägenheter i
nuvarande huvudbyggnad, 5 sjöstugor och två parhus.
ALM Equity har styckat fastigheten i tre delar, vilket
ökat projektets flexibilitet.
Fastighetsbeteckning:
Ort:
Byggrätt:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Öja Bobbenarve 1:79 m.fl.
Gotland
1.127 kvm
24 st
80 %
M1
R3
Lyxigt orangeri i Bjäreterrassen
PL AN PROJ EK T
Byggrätt anges i planerad bostads- & lokalarea ovan mark.
THE BRICK, TELEFONPLAN*
Telekombolaget Ericsson har successivt flyttat ut ur
sitt gamla högkvarter vid Telefonplan och den stora
märkesbyggnaden mot Södertäljevägen anses vara
uttjänt som kontorsbyggnad. 2011 förvärvade vi
fastigheten tillsammans med Björn Ulvaeus i syfte
att ändra användning till bostäder. Tillsammans med
säljaren Scanprop Development, Stockholm stad och
White arkitekter, driver vi nu en detaljplaneändring
för hela området som väntas inrymma cirka 1000
bostäder. Visionen är att en dynamisk stadsdel ska
växa fram där bostäder blandas med verksamheter av
kreativ art, restauranger, service och ytor för umgänge.
ALM Equitys andel omfattar cirka 350 stycken
tvårumslägenheter i befintlig kontorsfastighet samt
en tillkommande nyproduktionsbyggnad som väntas
rymma cirka 250 stycken studiolägenheter. Planen
förväntas vinna laga kraft under 2015 och de första
boende lär flytta in under 2016.
Fastighetsbeteckning:
Ort:
Planerad byggrätt:
Planerade bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Del av Timotejen 19
Telefonplan, Stockholm
24.000 kvm
600 st
50 %
M3
R3
* Fastigheten tillträds då ny detaljplan vunnit laga kraft.
ALM Equity AB
U T V E C K L I N G B E S TÅ R AV A N P A S S N I N G
På 1930-talet flyttade LM Ericsson från sina trångbodda lokaler på Tulegatan inne i Stockholms centrum
och etablerade sig i Midsommarkransen. Efter kriget
ökade bolagets tillväxt kraftigt och i takt med att de
anställda blev fler krävdes fler och större lokaler.
Sedermera etablerades Tellusanläggningen 1952 då
LM Ericsson köpte samtliga byggnader i kvarteret
Timotejen. I slutet av 1960-talet och i början av 1970talet byggde de ut anläggningen ytterligare genom att
komplettera med kontorshusen mot Södertäljevägen.
Bolagets dominans i området var omfattande och
fick till slut området uppkallat efter sin huvudsyssla
telefoner och 1964 fick området en tunnelbanestation
för alla pendlande tjänstemän. Här har företaget
bedrivit omfattande utvecklingsarbete under många
år och vuxit till att bli ett världsföretag. Nu är det dock
Kista som gäller som teknikcentrum och under flera år
har Ericsson succesivt flyttat dit.
Sedan Ericsson påbörjade sin flytt för flera år sedan har
området Telefonplan utvecklats enormt. Den klassiska
industrimiljön har utvecklats till en ny attraktiv
stadsdel och gamla byggnader har konverterats till
bostäder, skolor och restauranger. Mycket har rivits
och nyproducerade bostäder i varierande utformning
har vuxit upp. Flertalet kreativa verksamheter så som
design- och konstskolorna Hyper Island och Konstfack
har slagit rot här liksom flertalet mindre unika butiker,
caféer och uteställen. Det är inte för intet som ett nytt
kreativt kluster skapas, omsusat av originalitet och
kreativa näringar. Att området tidigare utgjorts utav ett
|
Org nr 556549-1650
|
2013 61
industrisamhälle är en identitetsskapande faktor i sig.
ENTREPRENÖRER + FINANSIÄRER +
E N G A G E R A D M Å L G R U P P = K R E AT I V B O E N D E
Stockholm ökar med cirka 35 000 – 40 000 invånare
per år. Under en längre tid har staden misslyckats med
att möta upp det ökade behovet på bostäder vilket
inneburit att bostadsbristen är stor och att den slår
särskilt hårt mot ungdomar och unga vuxna som har
det svårast att komma in på marknaden. För att lyckas
bidra till förändring och för få till ett framgångsrikt
genomförande krävs det att man har rätt samarbetspartners och ALM Equity har förmånen att samarbeta
med andra aktörer som liksom vi önskar bidra till att
bostadsbyggandet ökar i Stockholm.
”Det är så tragiskt att läsa om ungdomar som kommer
till Stockholm för att studera eller arbeta och som blir
tvungna att vända om när de inte hittar en bostad.
Kanske kan några av dom stanna här – i the Brick”
säger Björn Ulvaeus, partner.
”Bostadsbyggandet är för lågt och något måste göras.
Swedbank har gott om kapital och lånar gärna ut
pengar, både i form av bolån och till bostadsprojekt.
Därför är vi gärna med där vi kan för att experimentera
fram nya lösningar för att få igång byggandet av olika
typer av bostäder.” Mikael Wolf, VD Swedbank
Som inspirationskälla till the BRiCK ligger Berlins
positiva utveckling där gamla slitna kontor- och
industriområden blivit trendiga bostadsområden.
62 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3
Konstnärer och musiker har där varit drivande aktörer
genom att sätta sin estetiska prägel på byggnader,
barliv och allmänna ytor. För the Brick planerar vi
gemensamma ytor med möjligheter för verksamheter
som konst, snickeri, keramik, musik och gym.
För att hitta nya idéer och nå rätt målgrupp initierades
ett samarbete med Hyper Island, där cirka 150
studenter engagerades i utvecklingen av the BRiCK.
Målet är att få input till ett spännande och vitalt område
anpassat för unga vuxna.
”Projektet är i full gång. Utöver de fundamentala
bitarna som är på plats - upplägg, finansiering och
teknologin - saknas de nyskapande idéer som gör huset
unikt och anpassat för de unga vuxna som ska bo där,
och att involvera Hyper Islands studenter är helt rätt för
den uppgiften”, säger Joakim Alm, VD ALM Equity.
Uppgiften för Hyper Islands studenter var mångfacetterad men gick i stort ut på att utmana det konventionella
sättet att utveckla bostäder och att tänka på att väva in
nya behov och beteenden i exempelvis planlösningar,
design, identitet, näringsverksamhet och sociala ytor.
Projektet genomfördes som en tre-dagars kreativ
work-shop där alla studenter flyttade in i the Brick och
samarbetade i mindre grupper över kursprogrammens
gränser. Till studenterna förfogande stod skalet till
en framtida lägenhet som byggts upp med reglar
och gipsväggar för att symbolisera de fundamentala
förutsättningarna och den stora möjligheten för dem
att vara med och påverka utformningen av projektet.
Att vända sig till målgruppen var otroligt inspirerande
och väldigt värdefullt för projektet. Eventet resulterade
i många användbara idéer och det stod klart att
studenterna värdesätter den egna privata sfären men att
de samtidigt önskar ett socialare boende där möjlighet
att umgås och knyta nya kontakter finns. En moderna
typ av sjuttiotalets kollektivboende samtidigt som
miljötänkt och socialt ansvar var stora kompletterande
beståndsdelar som önskas vävas in. På olika sätt skall
dessa önskemål sätta karaktär på the Brick.
T H E B R I C K VÄ C K E R I N T R E S S E
Att bygga om en typisk kontorsfastighet till bostäder
är inget enkelt. Mycket arbete och många utredningar
måste göras innan allt faller på plats. Viktigast i
slutändan är att goda boendemiljöer skapas men även
andra delar måste tas hänsyn till. Byggnaden är idag
blåklassad utav Stockholms Stadsmuseum, vilket
innebär att den anses vara utav stort kulturhistoriskt
värde. Särskild hänsyn måste därför tas när byggnaden
konverteras till bostäder och det är väsentligt att det
borgliknande intrycket som byggnaden ger mot Söder-
täljevägen bevaras. Lika viktigt som bevarandevärdet
är det att kraven på en god boendemiljö uppfylls, varpå
samtliga lägenheter vänds in mot gården och förses med
balkonger.
I samband med kungens 40- års firande som statschef
besökte han under året intressanta platser runt om i
landet. ALM Equity fick äran att vara värd vid ett av
kungaparets officiella besök i Stockholm för att visa upp
the BRiCK. I maj välkomnades således kung Carl XVI
Gustav, drottning Silvia, Stockholms landshövding Chris
Heister samt övriga representanter från bland annat
staden till platsbesök på Telefonplan. Deltagarna fick gå
runt i en visningslägenhet i the Brick för att se hur det
skulle kunna se ut när allt är klart samt en presentation
av hur processen går till för göra ett kontorsområde
till bostäder. Därefter fick de en visning i ALM Equitys
grannprojekt ”Insteget” med 255 ungdomsbostäder
som ett färdigt och lyckat exempel på hur en kontorsbyggnad kan byggas om till ungdomsbostäder.
ALM Equity AB
|
Org nr 556549-1650
|
2013 63
Kungaparet besöker the BRiCK
tillsammans med Joakim Alm
i maj 2013.
64 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2013
A R C H I M E D E S , B R O M M A*
S I CK L A ALLÉ , NACK A
Under året har ALM Equity förvärvat fastigheten
Archimedes 1. Fastigheten ligger i området Ulvsunda,
beläget mellan Bromma Blocks och Bällstaviken och
består av tre olika byggnader. Två av byggnaderna
är uppförda i början på 1900-talet och är ämnade för
industri/lager. Den tredje byggnaden är uppförd år
1979 och används för kontor, industri och lager. Uthyrningsbar area är 18.000 kvm. Syftet med förvärvet är
att tillsammans med Stockholm stad utveckla området
med cirka 600–650 bostäder om cirka 25.000 kvm.
ALM Equity förvärvade under 2012 en förvaltningsfastighet i Nacka. Det goda kommunikationsläget intill
Saltsjöbanans station Järla Sjö gör att Stockholms och
Nackas centrala delar nås på några minuter. På fastigheten finns en kontorsbyggnad som är fullt uthyrd. Det
finns ett stort behov av yteffektiva ungdomsbostäder
i området och ALM Equity har förhoppning att kunna
skapa en byggrätt som möjliggör både bostäder och
kontor genom ny detaljplan.
Fastighetsbeteckning:
Ort:
Planerad byggrätt:
Planerade bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Archimedes 1
Bromma, Stockholm
25.000 kvm
625 st
100 %
M3
R3
* Fastigheten tillträds när ny detaljplan vunnit laga kraft.
Archimedes, Bromma.
Fastighetsbeteckning:
Ort:
Planerad byggrätt:
Planerade bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Sicklaön 361:1
Nacka
4.800 kvm
120 st
47,5 %
M3
R4
ALM Equity AB
|
Org nr 556549-1650
Högantorp, Salem.
| 2013 65
H Ö G A N T O R P, S A L E M / S Ö D E R TÄ L J E
Via SMF förvärvade ALM Equity under
2012 Högantorp Gård med sydvästläge mot
Mälaren. Miljön vid Högantorp och dess gamla
corps-de-logi utgörs av vackert kulturlandskap.
Den kvarvarande bebyggelsen är från
1800-talet. Omgivande mark består huvudsakligen av skogsmark av god kvalitet. Målet är att
utveckla delar av fastigheten genom detaljplaneläggning. Förutom att tillskapa tomter
för småhus i vacker naturmiljö är ambitionen
att utveckla bostäder i huvudbyggnaden med
tillhörande flyglar på Högantorps gård.
Fastighetsbeteckning:
Ort:
Markareal:
Planerad byggrätt:
Planerade bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Högantorp 3:8 m.fl.
Salem/Södertälje
350 ha
30.000 kvm
250 st
16,5 % via SMF
M4
R5
E K T O R P, Ö S T E R Å K E R
S TA D S FJ Ä L L E T, U D D E VA L L A
Via SMF äger ALM Equity fastigheterna
Ektorp 2:1 m.fl. i Skärgårdsstad i Österåkers
kommun. Området ligger cirka 35 km nordöst
om Stockholm city med närhet till natur och
skärgård. Detaljplanearbetet kommer att
bedrivas i två etapper, varav första etappen har
påbörjats.
I ett förvärv ALM Equity gjorde 2007 ingick
ett stort markområde om 74.937 kvm utanför
Uddevalla. Området ligger utanför planlagt
område och utgörs av skogsmark samt
uppställningsplatser med mindre byggnation.
Framtida användning kan vara lätt industri
eller bostäder. Planarbetet är för tillfället
nedlagt.
Fastighetsbeteckning: Ektorp 2:1 m.fl.
Ort:Österåker, Stockholm
Markareal:
83 ha
Planerad byggrätt:
42.000 kvm
Planerade bostäder:
350 st
Ägarandel:
41,24 % via SMF
Mikroläge: M4
Risknivå: R4
Fastighetsbeteckning:
Ort:
Markareal:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Stadsfjället 1:77
Uddevalla
7,5 hektar
64 %
M4
R5
66 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2013
PROJ EK TFA STI G H E TER
Arean anges i säljbar bostads- & lokalarea ovan mark.
Sickla allé, Nacka
S I CK L A , NACK A
K VA R N E N G A L L E R I A N , U P P S A L A
ALM Equity förvärvade under 2012 en förvaltningsfastighet på Sicklaön. Det goda kommunikationsläget
intill Saltsjöbanans station Järla Sjö gör att Stockholms
och Nackas centrala delar nås på några minuter. På
fastigheten finns en kontorsbyggnad som är uthyrd till
en specialisttandläkarklinik. Det finns ett stort behov
av ungdomsbostäder i kommunen och projektet ämnar
skapa en byggrätt som möjliggör bostäder och kontor
genom ny detaljplan.
ALM Equity håller tillsammans med Andersson
Com­pany på att modernisera och utveckla Kvarnengallerian intill Vaksala torg och Konserthuset i Uppsala.
Ambitionen är att utveckla gallerian till en mötesplats
som erbjuder ett samlat utbud av dagligvaruhandel av
god kvalité för boende och arbetande i närområdet.
Fastigheten består av sex bostadsbyggnader ovanpå en
gemensam galleria i bottenvåningen. Ursprungsfastigheten är byggd 1920 och resterande byggnader är uppförda 1984. Den totala uthyrningsbara ytan är cirka
16.500 kvm varav butiker, restauranger och lokaler
omfattar 5.600 kvm och befintlig bostadsbebyggelse
cirka 11.000 kvm, bestående av 160 lägenheter.
Fastighetsbeteckning:
Ort:
Loa:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Sicklaön 361:1
Nacka
1.435 kvm
47,5 %
M3
R4
Fastighetsbeteckning:
Ort:
Loa/boa:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Kvarngärdet 35
Uppsala
16.535 kvm
160 st
25 %
M4
R3
ALM Equity AB
|
Org nr 556549-1650
|
2013 67
K VA R N E N H Ö R N E T, U P P S A L A
ALM Equity och Andersson Company AB har under
2012 förvärvat fastigheten Kvarngärdet 35:3, granne
med Kvarnengallerian. Förvärvet är ett kompletteringsförvärv till Kvarnengallerian som parterna ägt sedan
juli 2011. Fastigheten blir en viktig del i utvecklingen
av kvarteret med attraktiva butiker, kontor och
bostä­der. Fastigheten består av en karaktärisk byggnad
från slutet av 1800-talet och utgörs huvudsakligen
av bostäder men även kontor och butiker. Den totala
uthyrbara arean uppgår till 1.810 kvm.
Fastighetsbeteckning:
Ort:
Loa/boa:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Kvarngärdet 35:3
Uppsala
1.810 kvm
5 st
25 %
M4
N I L H Ä S T E N 11, E S K I L S T U N A
Under 2008 genomförde ALM Equity en avstyckning
av bostadsdelen från kontorsdelen i Nilhästen 8,
numera Kyrkklockan. Nilhästen 11 innehåller nu en
fastighet med renodlade hyreslägenheter – totalt 16 st
om 70–90 kvm.
Fastighetsbeteckning:
Ort:
Loa/boa:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Nilhästen 11
Eskilstuna
1.367 kvm
16 st
100 %
M4
R4
Ö S T R A K R Å K H A G E N 3, U D D E VA L L A
S TA K E 5, U D D E VA L L A
Fastigheten Östra Kråkhagen 3 är en historisk träbyggnad från 1920-talet. Byggnaden är belägen i centrala
Uddevalla och innehåller fem bostadslägenheter.
Fastigheten Stake 5 är en tidstypisk byggnad från tidigt
1900-tal. Byggnaden är belägen i centrala Uddevalla
och innehåller tolv bostadslägenheter och två lokaler.
Fastighetsbeteckning:
Ort:
Loa/boa:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Östra Kråkhagen 3
Uddevalla
425 kvm
5 st
64 %
M4
R4
Fastighetsbeteckning:
Ort:
Loa/boa:
Antal bostäder:
Ägarandel:
Mikroläge:
Risknivå:
Stake 5
Uddevalla
1.235 kvm
12 st
64 %
M4
R4
68 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2013
ALM Equity AB
|
Org nr 556549-1650
|
2013 69
S LUTFÖ R DA PROJ EK T
SMÖGENBADEN, SOTENÄS
LIDINGÖFYREN, LIDINGÖ
Längst ut på klipporna på Smögenön i Bohusläns skärgård har ALM Equity byggt ett exklusivt bostadsprojekt
med totalt 26 lägenheter. Den klassiska dansrestaurangen Smögenbaden totalförstördes i en brand 1998
och efter branden drev ägaren igenom en ny detaljplan
för området som medgav byggnation av bostäder
på tomten. ALM Equity presenterade ett förslag till
byggnation och man beslöt sig för att tillsammans
utveckla fastigheten. På detta sätt kom ALM Equity in
i projektet helt utan planrisk. Projektet blev sedermera
nominerat till Sotenäs Kommuns Arkitekturpris 2009.
Fastigheten frånträddes i september 2009.
Lidingöfyren är en del av det bostadsbestånd på
Lidingö som ALM Equity i slutet av 2010 förvärvade
av John Mattson Fastighets AB. Fastigheten har efter
förvärvet styckats av och bildat projekten Lidingöfyren
och Fyrlotsen. Lidingöfyren består av 109 lägenheter
där ett flertal har stor balkong i syd­västläge mot
fastighetens gård. Konceptet består av välplanerade
lägenheter med moderna designlinjer. Byggstart
skedde i augusti 2011 med inflyttning under 2012.
S E A S I D E VÄ R M D Ö , M Ö R T N Ä S
Seaside Värmdö riktar sig till boende som uppskattar
ett modernt, lättskött och naturskönt skärgårdsliv, bara
20 minuter från Stockholms city. Ursprungligen bestod
projektet av fyra separata fastigheter om totalt cirka 4
hektar mark på en halvö vid Torsbyfjärden. Endast två
av dessa fyra fastigheter fick bebyggas, men enligt den
då pågående planändringen var en uppdelning på 10
villatomter trolig. Efter ytterligare bearbetning kunde
området styckas till 16 villatomter, varav nio sjötomter
och sju sjönära med sjöutsikt. Varje tomt bebyggdes
med ett parhus och de 16 fastigheterna genererade
således 32 bostadsenheter. Projektet omfattar även
privat strand och sjöstugor med vedeldad bastu. Projektet frånträddes i november 2011.
F LY G P L A N S F A B R I K E N , T E L E F O N P L A N
Flygplansfabriken, som ingick i förvärvet av Tvålflingan
11, är en fyra våningar hög fabriksbyggnad från 1935
med ljus putsad fasad. Här huserade tidigare Nordisk
Aviatik, som producerade flygplan för statens räkning.
Grundare och VD var flygbaron Carl Cederström, känd
som Sveriges första pilot. I dag består fastigheten
av kontor och lager. Detaljplanen medger kontor,
bostäder eller skola. Byggnaden avyttrades i mars 2010
till ett företag som avser att utveckla fastigheten till
bostäder.
COBRAN, TELEFONPLAN
Cobran utgörs av en industribyggnad där detaljplanen
medger byggrätt för bostäder. Byggrätten avyttrades i
början av år 2010 till ett mindre fastighetsutvecklingsföretag.
K YRKKLOCK AN, ESKILSTUNA
Under 2012 färdigställdes Kyrkklockan i Eskilstuna.
24 moderna lägenheter, de flesta med balkong mot
Klosters kyrka och Stadsparken, producerades i ett
befintligt kontorshus. Huset ritades ursprungligen
av arkitekt Per-Gösta Ericsson och stod färdigt 1967.
Exteriört har huset fått ett nytt uttryck genom att
fasaden slammats tegelröd medan smidesdetaljer i
balkonger och stuprör utförts i svart. De tidigare hela
fönsterraderna har brutits av genom igensättning
av vissa fönster för att skapa mer funktionella ytor
invändigt och ett mer harmoniskt och tilltalande yttre.
Byggstart skedde på hösten 2011 och i november
2012 flyttade de första boende in i Kyrkklockan.
B O H U S B RYG G A N , O R U S T
2006 byggde ALM Equity om det gamla lägenhets­
hotellet Ellös Brygga på Orust och skapade 23 bostadsrätter. Ett drömboende med mycket attraktivt läge
direkt vid havet i charmiga Ellös med sin fantastiska
skärgård, bad, restauranger, bageri och butiker. Varje
lägenhet har egen uteplats och en privat båtplats direkt
utanför dörren. Fastigheten frånträddes i maj 2007.
P E N S E L D R A G E T, T E L E F O N P L A N
Mitt i den levande stadsdelen Telefonplan, fylld med
design, restauranger, nöjen, kultur och grönområden
har ALM Equity uppfört 14 nyproducerade lägenheter
med spännande design och planlösning. Huset är
ritat av Lönnroth Arkitektur och är placerat mitt i
ett område med kulturminnesskyddade funkishus.
Eftersom bebyggelsen i området till största del rymde
små lägenheter valde vi här att främst bygga 3:or och
4:or. Fastigheten frånträddes i december 2008.
70 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2013
S VA R T B Ä C K E N , U P P S A L A
S TA D S T E R R A S S E N 1 , E N K Ö P I N G
Under 2013 sålde ALM Equity en centralt belägen
kontorsfastighet mitt i Uppsala, nära Fyrisån och 10
minuters gångpromenad till resecentrum. Fastigheten
är en vacker byggnad om cirka 650 kvm från början
av 1900-talet med renoveringsbehov men som efter
renovering väl lämpar sig till som bostadsfastighet.
Fastigheten frånträddes i december 2013.
Mitt i centrala Enköping har ALM Equity uppfört ett
modernt hus med 46 lägenheter utrustade med balkonger, uteplatser och terrasser. Andersson Company
Byggnads AB var totalentreprenör. Byggstart skedde i
januari 2012 och inflyttning skedde sommaren 2013.
U T S I K T E N , N O R R TÄ L J E
Under 2013 såldes fastigheten Östra Kråkhagen
4 i centrala Uddevalla till en bostadsrättsförening.
Fastigheten består av en klassisk tegelbyggnad med
totalt 13 bostadslägenheter varav stora flertalet är stora
paradvåningar. Fastigheten frånträddes i juni 2013.
Mitt i centrala Norrtälje, bara två kvarter från hamnen,
har ALM Equity utvecklat en fastighet perfekt lämpad
för bostäder. Efter förvärvet 2006 fick ALM Equity
rivningslov för befintlig byggnad och bygglov för ett
bostadshus innehållande 43 lägenheter ritat av
Bergkrantz Arkitekter. I maj 2009 avyttrades projektet
till ett lokalt bygg- och fastighetsbolag.
B JÄR E TE R R A SS E N 1 , TO R E KOV
K A L K PA L A I S , OA X E N , S TO C K H O L M S S K Ä R G Å R D
Tillsammans med den välkände Torekov­arkitekten
och formgivaren Stephan Gip och NCC som totalentreprenör har ALM Equity byggt de första 18 husen i
projektet Bjäreterrassen. Ett modernt semesterboende
med karaktäristisk skånsk bykänsla – putsade hus med
branta takvinklar och lertegel och en välplanerad och
lättskött tomt. Bjäreterrassen 1 tillträdes sommaren
2013.
Vid havet på ön Oaxen i Stockholms södra skärgård
nyproducerade och färdigställde ALM Equity under
juni 2007 tio stycken bostadsrättsradhus i etage. Ett
unikt och lyxigt boende där varje lägenhet har balkong
och egen tomt med uteplatser. Projektet utgör första
etappen i ALM Equitys projekt Oaxen Skärgårdshamn.
Ö S T R A K R Å K H A G E N 4, U D D E VA L L A
ALM Equity AB
|
Org nr 556549-1650
|
2013 71
Insteget, Telefonplan.
VA L L A S O L G L Ä N TA , TJ Ö R N
KÖ RGOSS E N , FRUÄN G E N
Valla Solglänta, en före detta skola, på ön Tjörn på
väst­kusten, förvärvades tillsammans med en lokal partner hösten 2006. Fastigheten, som är lantligt belägen
och erbjuder ett idylliskt boende med bra kommuni­
kationer i en region med stor bostadsbrist, konver­terades till attraktiva parhus och lägen­heter med balkong
eller egen uteplats. Fastigheten frånträddes 2008.
På Ellen Keys gata i Fruängen i södra Stockholm har ALM
Equity uppfört ett femvåningshus om 47 stycken mindre
lägenheter med balkonger och uteplatser. Fastigheten har
ett mycket centralt läge vid Fruängens centrum. Fastigheten frånträddes i juni 2008. T R Ä D G Å R D S T E R R A S S E N , S E G E LT O R P
I Segeltorp, med omkringliggande gammal villabebyggelse, och granne med Zetas Trädgård, har ALM Equity i
samarbete med Bergkrantz Arkitekter skapat en byggrätt
om totalt cirka 720 kvm, varav sex lägenheter i ett
befintligt hus samt två nya radhus. Byggrätten såldes till
en privat byggare 2008.
S TA D S H O T E L L E T, E N K Ö P I N G
På Stora Torget i Enköping har ALM Equity byggt om det
nya stadshotellet till 20 moderna lägenheter och lokaler.
Fastigheten frånträddes under augusti 2007.
R E P E T, V I S B Y
Innanför Visbys ringmur köpte ALM Equity ett äldre
stenhus som omvandlades till sex lägenheter och en
brf-lokal. Fastigheten frånträddes i augusti 2007.
I N S T E G E T, T E L E F O N P L A N
Vid Telefonplan, strax utanför Stockholms tullar, har
ALM Equity byggt 255 stycken bostäder anpassade för
unga vuxna samt 12 lokaler. ALM Equity förvärvade
fastigheten 2009. Ambitionen med Insteget var att skapa
bra bostäder med smarta planlösningar, balkong och
personliga designkoncept. Utöver bostäder rym­mer fastigheten gym och lokaler. Projektet byggstartades
2010 och inflyttning skedde etappvis under 2012.
S J Ö H J Ä LT E N 2 , S O L L E N T U N A
Under 2006 förvärvade ALM Equity fastigheten Sjöhjälten 2 i Sollentuna i syfte att utveckla och förvalta den.
När fastigheten avyttrades uppgick uthyrningsgraden till
94 procent och de totala hyresintäkterna till 4,5 Mkr.
Fastigheten frånträddes i september 2007.
72 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2013
ALM Equity AB
|
Org nr 556549-1650
|
2013 73
RISKER & RISKHANTERING
O LI K A PROJ EK TK ATEGO RI ER
OC H PROC E S S ER STÄLLER H ÖGA
K R AV PÅ RIS K ANALYS EN
ALM Equity utsätts löpande för olika risker som kan få
betydelse för bolagets framtida verksamhet, resultat
och finansiella ställning.
T R A N S A K T I O N S R E L AT E R A D E R I S K E R
ALM Equity genomför ett antal förvärv och försäljningar varje år. Det är en del av bolagets löpande
verksamhet och till sin natur förenat med viss osäkerhet från både köpare och säljares sida.
Vid förvärvsprocesser krävs ingående genomgång av
befintlig dokumentation och den legala processen. Att
all dokumentation är korrekt angiven och sann innebär
en osäkerhet som måste hanteras och bearbetas.
Miljöförhållanden och tekniska brister utgör andra
risker och vid förvärv av fastighetsbolag tillkommer
risker för exempelvis skatter och juridiska tvister.
Det är därför av stor vikt att rätt kompetens för fastighetsförvärv finns dels i organisationen och att extern
kompetens anlitas när så krävs. ALM Equity bedömer
att bolaget har adekvat kompetens för att genomföra
förvärv och integrera dessa förvärv i verksamheten.
Vid fastighetsförsäljningar är det normalt att säljaren
lämnar vissa garantier avseende avtalens giltighet,
miljörisker med mera. Vid försäljning av fastighetsbolag garanteras normalt även att inga skattetvister eller
andra rättsliga tvister finns vilka kan komma att bli en
framtida belastning för bolaget. Garantierna är normalt
tidsbegränsade. Det är viktigt att sådana åtaganden är
korrekt utformade och det är ALM Equitys uppfattning
att bolaget har adekvat kompetens för att bedöma och
utforma dessa.
K R E D I T R I S K G E N T E M OT M OT PA R T E R
I TRANSAKTIONER
ALM Equitys primära motpartsrisk ligger i att leveran­
törer och partners inte kan fullgöra sina åtaganden
eller betalningar enligt avtal. I samband med förvärv
värderas motpartsrisken i varje transaktion och avtalen
kompletteras vid behov med säkerheter i form av
garantier, försäkringar, borgen, panter, moderbolagsborgen eller liknande.
ALM Equity arbetar löpande med att följa och
utvärdera motparternas finansiella ställning.
P R O J E K T P O R T F Ö L J E N S VÄ R D E F Ö R Ä N D R I N G
ALM Equity är exponerat mot förändringar i mark­
naden som i sin tur påverkar projektportföljens
mark­nads­värde. För att bedöma fastigheternas mark­nadsvärde använder ALM Equity interna projekt­vär­
deringar som fångar upp värdena på slutprodukten
i relation till anskaffningsvärden och anpassningskostnader över tiden samt externa marknadsvärderingar.
FINANSIERING
ALM Equitys finansiering består primärt av eget
kapital, räntebärande och icke räntebärande skulder.
De räntebärande och icke räntebärande skulderna
är upptagna direkt av koncernens fastighetsägande
dotter- och intresseföretag. Motparter är svenska
affärs­banker, privata investerare, leverantörer och
pri­vatkunder. I vissa fall löper lånen med särskilda
åtaganden om upprätthållande av exempelvis Loan to
Value. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att
påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller
att begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda
åtaganden inte uppfyllts av låntagaren.
ALM Equity har i stor utsträckning avtalat bort krav
på finansiella åtaganden (s.k. covenants) vid ingående
av finansieringsavtal och bolaget uppfyller samtliga
finansiella åtaganden som avtalats. I all projektfinansiering har kreditgivarna rätt att erhålla återbetalning
innan moderbolaget erhåller betalning – så kallade
efterställandeavtal.
74 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3
LIKVIDITETSRISK
ALM Equity har ett positivt kassaflöde från verksamheten och finansieringsbehovet för 2014 är tillfredställt.
ALM Equity eftersträvar att ha en så hög andel kort­fristig räntebärande finansiering som möjligt som
förfaller vid projektens färdigställande. Finansieringen
öronmärks normalt för vissa ändamål och spärras
före projektstart. Bolaget ges finansieringslimiter för
byggprojekten som gör att nyupplåning ökar successivt
över en projektcykel varefter lånen amorteras vid
färdigställande av projekt. ALM Equity strävar även
efter att fullfinansiera projekten över en projektcykel
innan projektstart. Sammantaget bedöms detta
arbets-sätt effektivt begränsa bolagets likviditetsrisk.
För att förstärka säkerheten finns ytterligare likvida
medel i moderbolaget som skyddar projekten vid behov
av likvida tillskott.
RÄNTERISK
Räntekostnader är en av koncernens största kostnader.
Ränterisken är hänförlig till utvecklingen av aktuella
räntenivåer och förändringar påverkar ALM Equitys
finansieringskostnad. För att begränsa ränterisken
i projekten, definierad som risken för resultat- och
kassaflödespåverkan, genom förändring av marknadsräntan och för att öka förutsägbarheten i våra
bostadsprojekt använder ALM Equity olika typer av
räntederivat.
ALM Equity finansierar alltid projekten med rörlig
ränta över en projektcykel. För att minska ränterisken
i form av utfästelser gentemot köparna av projekten
ingås regelmässigt derivatavtal i form av ränteswappar
och FRA:sar (Forward Rate Agreements).
F I N A N S I E L L A D E R I VAT S VÄ R D E F Ö R Ä N D R I N G
De finansiella derivaten som tas upp för att säkra
projekten utgörs vanligtvis av FRA:sar och swappar,
vilka redovisas till anskaffningsvärde. FRA:sarna och
swapparna är kopplade till projekt och flyttas med
projekten vid avyttringar.
O P E R AT I O N E L L A R I S K E R
ALM Equitys verksamhet är projektrelaterad. Varje
projekt är unikt vad gäller storlek, utformning, miljö
och finansiering. Detta ställer höga krav på analys och
riskplanering i varje enskilt fall.
Vid förvärv anlitar ALM Equity alltid juridisk och
skatterättslig expertis. Vid förvärv av befintlig byggnad
anlitas byggnadsteknisk expertis för ev tekniska
undersökningar och behov av miljöundersökningar
undersöks.
ALM Equity skapar ett koncept för varje projekt. Risken finns att de framarbetade koncepten för projekten
bygger på felaktiga prisantaganden, eller att koncepten
inte faller marknaden i smaken. Detta minimeras
genom goda marknadsanalyser och undersökningar via
mäklare.
ALM Equity har en liten egen kärnorganisation och
handlar därför upp många tjänster externt. De operationella riskerna i hanteringen av projekten kan avse
till exempel val av mäklare, konsulter, arkitekt mm.
Eftersom försäljningen i regel sker på ritning ställs
a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3 75
stora krav på mäklarnas förmåga och kompetens. I en
konjunkturnedgång torde den typen av bostadsförsäljning på termin drabbas hårdare än färdiga bostäder
redo för omedelbar leverans. Val av arkitekter/projek­
törer är också en kritisk faktor i projekten, liksom
byggentreprenadform och byggentreprenör. Bristfällig
projektering och upphandlingsunderlag kan leda till
ökade kostnader för ändrings- och tilläggsarbeten.
Stigande materialpriser kan fördyra projekt i olika grad
beroende på entreprenadform.
Projekt byggstartas normalt inte förrän 75 procent
av bostäderna är uthyrda, sålda eller garanterade. ALM
Equity garanterar osålda bostäder – d.v.s. förvärvar
dem och tar in dem som förvaltningslager och garanterar avgifter m.m. Försäljnings- och uthyrningsgraden
varierar med marginalen i de enskilda projekten.
Vanligtvis är risken i investeringen i praktiken minimerad vid en viss fastställd försäljningsgrad. Eftersom
bolaget oftast har flera projekt i gång samtidigt gör
styrelsen en samlad bedömning av de pågående pro­jekten. Vissa projekt kan därmed byggstartas trots
att en nivå om 75 procent inte uppnåtts, så länge det
totalagarantiansvaret i bolaget är lägre än 25 procent.
Per den 31 december 2013 var koncernens totala
försäljningsgrad 93 (80) procent i bostadsprojekt
under produktion. ALM Equity garanterade vid årets
slut köp av bostäder för totalt 140,9 (46,4) Mkr.
Garantin avser eventuellt osålda bostäder vid tillträdestillfället.
ALM Equity försöker aktivt att hantera de angivna
riskerna. Beträffande risken för obsoleta projektkoncept testas genomgående konceptidéerna med
mäklare och andra som jobbar nära marknaden. ALM
Equity kan inom ramen för den löpande verksamheten
komma att åsamkas förluster på grund av bristfälliga
rutiner, bristande kontroll eller oegentligheter.
Ändamålsenliga administrativa system, god intern
kontroll, kompetensutveckling och tillgång till pålitliga
värderings- och riskmodeller är en god grund för
att minska de operationella riskerna. ALM Equity
arbetar löpande med att utveckla bolagets säkerhet
och kontroll.
O R G A N I S AT O R I S K R I S K
Bolaget har en relativt liten organisation vilket medför ett beroende av enskilda medarbetare. ALM
Equitys framtida utveckling beror i hög grad på
företagsledningens och andra nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Bolaget skulle
kunna påverkas negativt om någon eller flera av dessa
nyckelpersoner skulle lämna sin anställning. ALM
Equity har träffat anställningsavtal med medarbetare
på villkor som bedöms vara marknadsmässiga. Ett ökat
antal medarbetare under senare år har bidragit till
att minska denna risk.
MILJÖRISK
Utgångspunkten för ansvaret avseende föroreningar
och andra miljöskador är enligt gällande miljölagstiftning att verksamhetsutövaren bär ansvaret. ALM
Equity bedriver ej någon verksamhet som kräver sär­skilt tillstånd enligt miljöbalken. Emellertid kan det
finnas eller har funnits hyresgäster som bedriver eller
bedrivit verksamhet som kräver sådant tillstånd. Om
inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta
efterbehandling av en fastighet är dock den som
förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till
eller då borde ha upptäckt föroreningarna ansvarig.
Det innebär att krav under vissa förutsättningar
kan riktas mot ALM Equity för sanering avseende
förekomst av eller misstanke om förorening i mark,
vattenområden eller grundvatten. Sådant krav kan
påverka ALM Equity negativt.
För närvarande har inga väsentliga miljökrav riktats
mot något av koncernbolagen och ALM Equity har inte
heller identifierat några väsentliga miljörisker.
I samband med ombyggnation, stora renoveringar,
rivningar, etc görs alltid genomgående miljöinventeringar för att säkerställa att eventuella miljöfarligt
avfall som asbest, PCB, kvicksilver och svartlim m.m.
tas om hand på bästa sätt. I samband med förvärv
beräknas kostnader för detta utifrån tidigare erfarenheter av liknande byggnader och projekt och räknas in i
pro­jektkalkylen.
S K AT T E R O C H L A G S T I F T N I N G
ALM Equity har ackumulerade skattemässiga
underskott. Ägarförändringar, som innebär att det
bestämmande inflytandet över bolaget förändras, kan
innebära begränsningar (helt eller delvis) av möjligheten att utnyttja dessa underskott. Möjligheterna att
utnyttja underskotten kan även komma att påverkas
av ändrad lagstiftning. Bolaget betalar fastighetsskatt
för alla fastigheter. Även ändrad lagstiftning eller
rättspraxis, exempelvis hyres-, förvärvs- och miljölagstiftningen kan få negativa konsekvenser för bolaget.
76 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2013
BO L AG SST Y R N I N G
SÅ HÄR AR B E TAR VI
ALM Equitys ägare styr bolaget direkt och indirekt
genom olika beslutssystem.
BO L AG SO R D N I N G
Bolagets firma är enligt bolagsordningen ALM Equity
AB och bolaget är publikt (publ). Styrelsen har sitt säte
i Stockholm. Bolaget ska via hel- och delägda bolag
bedriva projektverksamhet avseende fastigheter och
därtill hörande verksamhet.
I NTE R N KO NTRO LL
Enligt den svenska aktiebolagslagen ansvarar styrelsen
för den interna kontrollen. Basen för den interna
kon­trollen utgörs av kontrollmiljön som består av olika
delar vilka tillsammans formar den kultur och de värderingar som styr ALM Equity. Bolaget har en relativt
liten organisation innehållande ekonomiavdelning och
projektutvecklingsavdelning. Fastighetsskötsel och
jourtjänster upphandlas på entreprenad. Styrande för
den interna kontrollen är de beslutsvägar, befogenheter
och ansvar som dokumenterats och kommunicerats i
styrande dokument såsom styrelsens arbetsordning,
VD-instruktion, finanspolicy, attest- och rapporteringsinstruktion. Andra interna policys, rikt­linjer och
manualer är också av vikt för den interna kontrollen.
RISKBEDÖMNING
Riskhantering är inbyggd i bolagets processer och olika
metoder används för att värdera och begränsa risker
samt för att säkerställa att de risker som ALM Equity
är utsatt för hanteras i enlighet med fastställda policys
och riktlinjer. I enlighet med arbetsordningen gör
styrelsen minst en gång om året en genomgång av den
interna kontrollen tillsammans med bolagets revisorer
och genomgången behandlas av styrelsen vid närmast
följande styrelsemöte. Identifiering görs av de risker
som bedöms finnas och åtgärder fastställs för att
reducera dessa risker. Se separat avsnitt om risker och
riskhantering sid 73–75.
KO NTRO LL AK TIVITE TE R
De risker som identifierats avseende den finansiella
rapporteringen hanteras via bolagets kontrollstrukturer
och resulterar i ett antal kontrollaktiviteter. Kontroll­
aktiviteterna syftar till att förebygga, upptäcka och
korrigera fel och avvikelser och omfattar till exempel
analytisk uppföljning på flera nivåer i organisationen
och jämförelse av resultatposter, kontoavstämningar,
uppföljning och avstämning av styrelsebeslut och av
styrelsen fastställda policys, godkännande och redo­visning av affärstransaktioner, fullmakts- och behörighetsstrukturer, firmatecknare, koncerngemensamma
definitioner, mallar, rapporteringsverktyg samt
redovisnings- och värderingsprinciper.
I N F O R M AT I O N O C H K O M M U N I K AT I O N
ALM Equitys informations- och kommunikationspolicy
syftar till en effektiv och korrekt informationsgivning
avseende den finansiella rapporteringen. Även bolagets
insiderpolicy och finanspolicy behandlar information
och kommunikation avseende den finansiella rapporteringen. Policys och riktlinjer avseende den finansiella
rapporteringen samt uppdateringar och ändringar görs
tillgängliga och kända för berörd personal. Styrelsen
erhåller ytterligare information avseende riskhantering, intern kontroll och finansiell rapportering från
revi­sor-erna via information på styrelsemöten med
revisorerna närvarande.
STYRNING OCH UPPFÖLJNING
Löpande uppföljning av resultatutfall sker på flera
nivåer i bolaget, såväl på projektnivå som på koncernnivå. Uppföljning sker mot budget och prognoser.
Resultatet analyseras av såväl projektavdelningen
som ekonomiavdelningen. Avrapportering sker till VD
och styrelse. På uppdrag av årsstämman ska bolagets
revisorer rapportera direkt till styrelsen minst en gång
per år. Revisorerna ska rapportera sina iakttagelser
från granskningen och sin bedömning av den interna
kontrollen. Dessa iakttagelser avrapporteras sedan
a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3 77
till styrelsen vid nästföljande styrelsesammanträde.
Styrelsen protokollför avrapporteringen och följer
sedan upp protokollet vid ett senare sammanträde.
B E H O V AV I N T E R N R E V I S I O N
ALM Equity har en relativt liten organisation där såväl
finans-, ekonomi- som hyresadministration sköts från
bolagets kontor i Stockholm. Uppföljning av resultatoch balansutfall görs kvartalsvis av såväl de olika
funktionerna inom bolaget som av bolagsledningen.
Sammantaget medför detta att det inte anses motiverat
att ha en särskild enhet för internrevision.
B O L A G S S TÄ M M A
Bolagsstämman är bolagets högsta beslutsfattande
organ. Vid bolagsstämman ges samtliga aktieägare
möjlighet att utöva det inflytande över bolaget som
deras respektive aktieinnehav representerar.
Å R S S TÄ M M A 23 MAJ 2013
Vid ALM Equitys årsstämma den 23 maj 2013
fastställdes balans- och resultaträkningen för räkenskapsåret 2012 samt styrelsens förslag om utdelning.
Utdelning ska ske med åtta kronor och fyrtio öre (8,40)
per preferensaktie. Utdelningen på preferens¬aktier
delas upp på kvartalsvis utbetalning om två kronor och
tio öre (2,10) per preferensaktie, vilket motsvarar en
total utdelning om 6.823.866 kronor. Avstämningsdagar är sista vardagen i juni, september och december
2013 samt sista vardagen i mars 2014, dvs 28 juni
2013, 30 september 2013, 30 december 2013 och 31
mars 2014. Ingen utdelning sker till stamaktieägarna
utan resterande vinstmedel, 41.054.218 kronor,
balanseras i ny räkning. Styrelsen och verkställande
direktören beviljades ansvarsfrihet för det gångna året.
Styrelsearvodet fastställdes till 180.000 kronor, varav
60.000 kronor till ordförande och 40.000 kronor
vardera till övriga ledamöter som inte är anställda av
bolaget. Arvode till revisorn skall utgå enligt löpande
godkänd räkning. Till styrelseledamöter omvaldes
Maria Wideroth, Johan Unger, Gerard Versteegh,
Johan Wachtmeister och Joakim Alm. Maria Wideroth
omvaldes som styrelsens ordförande. Ernst & Young
omvaldes som bolagets revisor. Årsstämman beslöt att
fastställa principerna för utseende av valberedning och
de av valberedningen föreslagna instruktionerna till
densamma. Årsstämman fastställde även principer för
ersättning till ledande befattningshavare i enlighet med
styrelsens förslag.
Slutligen beslutade årsstämman att bemyndiga
styrelsen att fatta beslut om nyemission av högst
1.000.000 preferensaktier innebärande en aktieka-
pitalökning om högst 10.000.000 kronor. Emission
ska kunna ske kontant, med villkor att nya aktier ska
betalas med apportegendom eller genom kvittning
eller i övrigt med villkor enligt 13 kap 5 § första stycket
6 aktiebolagslagen. Emission ska kunna ske med
avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt. Bemyndigandet kan utnyttjas vid ett eller flera tillfällen längst
intill nästa årsstämma. Skälet till att avvikelse från
företrädesrätten ska kunna ske är att bolaget ska kunna
finansiera eventuella förvärv av bolag eller rörelser,
eller åstadkomma en ökad ägarspridning.
E X T R A B O L A G S TÄ M M A 2 9 N O V E M B E R 2 0 1 3
Aktieägarna i ALM Equity AB höll extra bolagsstämma
fredagen den 29 november 2013 i Stockholm. På
bolagsstämman fattades beslut i enlighet med styrelsens förslag, vilket bland annat innefattade godkännandet av styrelsens tidigare beslut om;
1) riktad nyemission av preferensaktier. Styrelsen
beslutade den 11 november 2013 om en riktad
nyemission av högst 1.364.000 nya preferensaktier
under förutsättning av bolagsstämmans efterföljande
godkännande. Teckningskursen var etthundratio (110)
kronor per ny preferensaktie. Emissionen var fulltecknad och tillförde ALM Equity 150.040.000 kronor
före emissionskostnader. Tecknare var en grupp av på
förhand vidtalade investerare. Erbjudandet riktade
sig till färre än 150 investerare och inget prospekt
upprättades därför. Bakgrunden till nyemissionen och
avvikelsen från aktieägarnas företrädesrätt var bolagets
finansiering av framtida köp och utveckling av fastigheter. Emissionsbeslutet innebar sammanfattningsvis att
aktiekapitalet ökades med 13.640.000 kronor genom
utgivande av 1.364.000 nya preferensaktier. Aktiekapitalet uppgick efter emissionen till 123.309.650
kronor och antalet aktier till högst 12.330.965, varav
2.176.365 är preferensaktier. Bolagsstämman beslutade att godkänna emissionen.
2) beslut om vinstutdelning avseende de nyemitterade aktierna om två kronor och tio öre (2,10) per
preferensaktie med avstämningsdag 30 december
2013 och två kronor och tio öre (2,10) per preferensaktie med avstämningsdag 31 mars 2014. Bolagsstämman beslutade att godkänna vinstutdelningen.
STYRELSEN
ALM Equitys styrelse ska enligt bolagsordningen bestå
av lägst 3 och högst 5 ledamöter med högst 3 suppleanter. ALM Equitys styrelse består av fem ledamöter
som valdes vid årsstämman 2013. Bolagets VD Joakim
Alm är medlem av styrelsen. Styrelsen består av
styrelseledamöterna Maria Wideroth, Joakim Alm,
Gerard Versteegh, Johan Wachtmeister och Johan
78 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3
Unger. Maria Wideroth har av årsstämman 2013 ut­setts till styrelsens ordförande. Uppdraget för samtliga
leda­möter löper till slutet av kommande årsstämma.
För ytterligare information om styrelsens ledamöter se
avsnittet Styrelse, revisor, företagsledning & personal.
Styrelsens arbetsrutiner:
Styrelsens arbete regleras av aktiebolagslagen och
bolagsordningen. Därutöver styrs styrelsearbetet
av den arbetsordning som styrelsen antar varje år i
samband med styrelsemöte efter årsstämma. Arbetsordningen beskriver styrelsens arbetsuppgifter och
ansvarsfördelningen mellan styrelsen och den verkställande direktören. Instruktion till verkställande direktör
och instruktion avseende ekonomisk rapportering
fastställs vid samma tidpunkt.
Ordföranden ska särskilt:
• Genom kontakter med verkställande direktören följa
bolagets utveckling. Tillse att styrelsens ledamöter
genom verkställande direktörens försorg fortlöpande får den information som behövs för att kunna
följa bolagets ställning, ekonomiska planering och
utveckling.
• Samråda med verkställande direktören i strategiska
frågor.
• Verka som ordförande på styrelsemötena samt
upprätta dagordning för och kalla till dessa med
biträde av verkställande direktören.
• Tillse att handläggning av ärenden inte sker i strid
med bestämmelserna i bolagsordningen och aktiebolagslagen.
VD ska särskilt:
• Ta fram erforderligt informations- och beslutsunder­
lag inför styrelsemöten samt i övrigt uppfylla sina
åliggande sådana de angivits i gällande beslut och
instruktioner från styrelsen.
• Fullgöra uppgift som föredragande och därvid avge
motiverade förslag till beslut. Verkställande direktören äger, där så befinns lämpligt, delegera uppgiften
som föredragande i enskilt ärende till annan person
underställd verkställande direktören.
• Tillse att styrelsens ledamöter löpande tillställs
information som behövs för att följa bolagets ställning, likviditet och utveckling samt i övrigt uppfylla
sin rapporteringsskyldighet avseende ekonomiska
förhållanden i enlighet med vad som angivits i
instruktion avseende ekonomisk rapportering till
styrelsen.
• Ansvara för att förpliktelse, avtal eller annan
rättshandling som bolaget ingår eller företar blir
dokumenterad på ett ändamålsenligt sätt samt inte
står i strid med svenska eller utländska tvingande
författningar, inkluderande konkurrensrättsliga
regler inom EU och liknande regelsystem.
• Övervaka efterlevnaden av de målsättningar, policys
och strategiska planer för bolaget som styrelsen
fastställt och tillse att sådana målsättningar, policys
och planer vid behov underställs styrelsen för
uppdatering eller översyn.
VERKSAMHETSSTYRNING
ALM Equity AB har enligt investeringsstrategin för
avsikt att fortsätta sin tillväxt genom förvärv av fastig­heter och genom investeringar i befintliga fastigheter.
Bolaget investerar i fastigheter vilka uppfyller kon­
cernens krav på god avkastning och balanserad risk.
Varje investering prövas separat vid varje enskilt
beslutstillfälle. Styrelsen ska vidare tillse att bolaget
har god intern kontroll och fortlöpande hålla sig
informerad om och utvärdera att systemen för intern
kontroll fungerar. Styrelsen ska dessutom föra en
fortlöpande dialog med bolagets revisorer och ledning
för att ytterligare försäkra sig om att systemen för
intern kontroll fungerar.
VA L B E R E D N I N G
På årsstämman 2012 beslöts att en valberedning ska
inrättas och att följande principer och instruktioner
ska gälla.
Val av ledamöter m.m:
Styrelsens ordförande ska – senast vid utgången av
tredje kvartalet varje år – tillse att bolagets röstmässigt
tre största aktieägare eller ägargrupper, erbjuds att
utse var sin representant att ingå i valberedningen.
Avstämningen baseras på Euroclear Sweden AB:s
aktieägarförteckning (ägargrupperat) per den sista
bankdagen i augusti. Avstår en eller flera aktieägare
från att utse ledamot i valberedningen, kontaktas
nästföljande aktieägare i ägarandel med uppdrag att
utse ledamot i valberedningen.
Styrelsens ordförande ingår i valberedningen
och är sammankallande till valberedningens första
sammanträde. Valberedningens sammansättning ska
offentliggöras så snart dess ledamöter utsetts.
Ordförande i valberedningen ska, om inte ledamöterna enas om annat, vara den ledamot som röstmässigt representerar den störste aktieägaren. Styrelsens
ordförande eller annan styrelseledamot ska dock inte
vara valberedningens ordförande. Valberedningen ska
inneha sitt mandat till att ny valberedning utsetts.
Arvode ska inte utgå till valberedningens ledamöter.
Valberedningen kan inom sig, och genom adjungering
av erforderlig ytterligare ledamot/ledamöter, utse en
för revisorstillsättning särskilt utsedd valberedning.
Sker sådant utseende ska även detta offentliggöras
a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3 79
enligt vad som anges ovan i denna punkt. Härigenom
ska alla aktieägare få kännedom om vilka personer som
kan kontaktas i nomineringsfrågor. Ledamot ska lämna
valberedningen om aktieägaren som utsett denne
ledamot inte längre är en av de tre största aktieägarna,
varefter ny aktieägare i storleksmässig turordning ska
erbjudas att utse ledamot. Om ej särskilda skäl föreligger ska dock inga förändringar ske i valberedningens
sammansättning om endast mindre förändringar i
röstetal ägt rum eller förändringen inträffar senare än
två månader före årsstämman. Aktieägare som utsett
representant till ledamot i valberedningen äger rätt att
entlediga sådan ledamot och utse ny representant till
ledamot i valberedningen.
Valberedningens uppgifter:
Valberedningen ska bereda och till årsstämman lämna
förslag till:
a)val av ordförande på stämman,
b)val av ledamöter i bolagets styrelse samt, i förekommande fall, annan särskild kommitté eller utskott
som årsstämman kan besluta om att tillsätta,
c) val av revisor och i förekommande fall revisors­
suppleanter,
d)arvoden till styrelseledamöter, revisorer och i
förekommande fall till ledamöter i sådan annan
särskild kommitté eller utskott som årsstämman
beslutat att tillsätta, samt
e)eventuella förändringar i förfarandet för att utse
valberedning
Styrelsens ordförande ska på lämpligt sätt delge val­beredningen information om styrelsens kompetensprofil
och arbetsform. Bolaget ska på begäran av valberedningen tillhandahålla personella resurser såsom sekreterarhjälp för att underlätta valberedningens arbete.
Vid behov ska bolaget även svara för skäliga kostnader
för externa konsulter som av valberedningen bedöms
nödvändiga för att valberedningen ska kunna fullgöra
sitt uppdrag.
Till ledamöter i valberedningen för tiden intill slutet
av nästa årsstämma valdes Lars-Olof Larson (ordförande), Gerard Versteegh, Johan Wachtmeister och
Maria Wideroth.
Sammanträden:
Valberedningen ska sammanträda när så erfordras för
att denna ska kunna fullgöra sina uppgifter, dock minst
en gång årligen. Kallelse till sammanträde utfärdas av
valberedningens ordförande (med undantag för det
första sammanträdet som sammankallas av styrelsens
ordförande). Ledamot kan begära att kommittén ska
sammankallas. Valberedningen är beslutför om minst
tre ledamöter deltar. Beslut i ärende får dock inte fattas
om inte, såvitt möjligt, samtliga ledamöter fått tillfälle
att delta i ärendets behandling. Som valberedningens
beslut gäller den mening för vilken mer än hälften
av de närvarande ledamöterna röstar eller, vid lika
röstetal, den mening som biträdes av valberedningens
ordförande. Redogörelse för valberedningens arbete
ska i god tid innan ordinarie årsstämma offentliggöras
på bolagets webbplats.
Ändringar av dessa instruktioner:
Valberedningen ska löpande utvärdera dessa instruktioner och kommitténs arbete och till årsstämman
lämna förslag på sådana ändringar av denna instruktion som valberedningen bedömt vara lämpliga.
KO M M ITTÉ É R
Inom styrelsen finns inga utskott utsedda men dock en
delegerad ansvarsfördelning inom vissa områden där
styrelseledamöterna ansvarar för frågor som de är sakkunniga inom och får i uppdrag att bereda ärenden inom.
R E VIS IO N S FR ÅG O R
Johan Unger och Joakim Alm ansvarar särskilt för
frågor som rör revision av bolagets verksamhet och
närbesläktade frågor.
I NVE STE R I N GS FR ÅG O R
Johan Wachtmeister och Gerard Versteegh ansvarar
särskilt för frågor som rör investeringar och närbesläktade frågor.
E R S ÄT T N I N G S F R Å G O R
Maria Wideroth och Joakim Alm ansvarar särskilt för
frågor som rör ersättningar och närbesläktade frågor.
R E VIS IO N S KO M M IT TÉ
Bolaget har ingen speciell revisionskommitté utan
denna består av styrelsen som helhet. Tillsammans
ska styrelsen fungera som en revisionskommitté med
uppgift att upprätthålla och effektivisera kontakten
med koncernens revisorer, utöva tillsyn över rutinerna
för redovisning och finansiell rapportering, utvärdera
revisorernas arbete samt följa hur redovisningsprinciper och krav på redovisning utvecklas. Styrelsen har
haft två protokollförda sammanträden med revisorerna
under 2013. Under detta sammanträdande har bland
annat revisorernas granskning av bolagets finansiella
rapportering och bolagets interna kontroller avrapporterats.
80 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2013
REVISION
CE RTI FI E D ADVI S E R
Revisorerna ska granska bolagets årsredovisning och
bokföring samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning. Revisorerna ska närvara och avlämna
rapport vid styrelsemötet där beslut om fastställande
av bokslut för föregående verksamhetsår fattas. Revi­sorerna ska efter varje räkenskapsår lämna en revisions­berättelse till årsstämman. Revisorerna utses
av årsstämman för en mandattid om normalt tre år.
Årsstämman 2013 valde det auktoriserade revisionsbolaget Ernst & Young AB med auktoriserade revisorn
Ingmar Rindstig som huvudansvarig revisor för tiden
fram till årsstämman 2014. Ingemar Rindstig har varit
huvudansvarig revisor sedan 2007. Bolagets revisorer
har vid två tillfällen varit närvarande vid styrelsemöte i
ALM Equity under 2013.
Certified Adviser för ALM Equity AB är Erik Penser
Bankaktiebolag:
Erik Penser Bankaktiebolag
Biblioteksgatan 9
Box 7405
103 91 Stockholm
www.penser.se
Telefon: +46-8-463 80 00
A K T I E M A R K N A D S I N F O R M AT I O N
Bolaget ska leverera snabb, korrekt, relevant och
tillförlitlig information till befintliga och potentiella
aktieägare och andra investerare. Bolaget lämnar
delårsrapporter över verksamheten kvartalsvis samt
bokslutskommuniké och årsredovisning för hela
verksamhetsår. ALM Equity använder NASDAQ OMX
First North och sin egen webbplats för att snabbt
kunna leverera information till aktiemarknaden.
Väsentliga händelser offentliggörs genom separata
pressmeddelanden.
HANDEL
ALM Equity AB (publ) handlas på NASDAQ OMX First
North från och med 8 juni 2012.
Kortnamn – stamaktier: ALM
Kortnamn – preferensaktier: ALM PREF
V I K T I G I N F O R M AT I O N O M F I R S T N O R T H
First North är en alternativ marknadsplats som drivs
av de olika börserna som ingår i NASDAQ OMX. Den
har inte samma juridiska status som en reglerad
marknad. Bolag på First North regleras av First
Norths regler och inte av de juridiska krav som ställs
för handel på en reglerad marknad. En placering i ett
bolag som handlas på First North är mer riskfylld än en
placering i ett börsnoterat bolag. Alla bolag vars aktier
är upptagna till handel på First North har en Certified
Adviser som övervakar att reglerna efterlevs.
POLICYDOKUMENT
Bolagets styrelse har antagit följande policys: finanspolicy, informationspolicy, insiderpolicy, utdelningspolicy
samt jämställdhetsplan. Därutöver tar styrelsen årligen
ställning till eventuella revideringar av instruktionen
för den verkställande direktören och för ekonomisk
rapportering samt styrelsens arbetsordning. Revidering
av policys ska göras då så erfordras för att tillförsäkra
att alla policys är aktuella och stödjer verksamhetens
uppställda syften och mål.
FINANSPOLICY
Finanspolicyn anger riktlinjer och regler för hur
finansverksamheten i ALM Equity ska bedrivas. Den
fastställs av styrelsen och anger hur de olika riskerna
i finansverksamheten ska begränsas och vilka risker
ALM Equity får ta. Finanspolicyn fastställer ansvars­
fördelning och administrativa regler och ska även fun­
gera som vägledning i det dagliga arbetet för personal
inom finansfunktionen. ALM Equitys koncernbolag
omfattas av finanspolicyn.
I N F O R M AT I O N S P O L I C Y
ALM Equitys informationspolicy är framtagen för
att uppfylla de krav som gäller för bolag noterade på
NASDAQ OMX First North, Stockholm. Syftet med
ALM Equitys informationspolicy är att tillförsäkra
aktiemarknadens aktörer snabb, samtidig, korrekt,
relevant och tillförlitlig information om bolaget.
Informationspolicyn ska följas av samtliga anställda,
styrelseledamöter och externt anlitade konsulter.
Information till företagets omvärld ges främst i form av
pressmeddelanden och ekonomiska rapporter.
ALM Equity AB
INSIDERPOLICY
ALM Equitys insiderpolicy syftar till att ge riktlinjer
för hur bolaget ska hantera insiderinformation så
att bolaget, och bolagets medarbetare, inte gör sig
skyldiga till överträdelser mot lagar och bestämmelser, regelverk för emittenter eller god sed på
aktiemarknaden. Efterlevnad av dessa riktlinjer är av
högsta vikt för att upprätthålla kapitalmarknadens och
allmänhetens förtroende. Insiderpolicyn omfattar alla
personer med insynsställning, närstående till dessa och
övriga personer som underrättats om att de omfattas
av policyn. Samtliga medarbetare och konsulter har
skyldighet att rapportera insiderinformation till ALM
Equitys verkställande direktör.
UTDELNINGSPOLICY
ALM Equity är ett tillväxtbolag och har tills vidare
för avsikt att huvudsakligen investera överlikviditet i
verksamheten. Utdelningsförslag baseras på bolagets
likviditet och bedömd framtida finansiell ställning med
beaktande av rådande konjunktur. Ambitionen är att
varje år åtminstone föreslå utdelning på preferensaktierna.
J Ä M S TÄ L L D H E T S P L A N
Enligt jämställdhetslagen är varje arbetsgivare som
sysselsätter tio eller fler arbetstagare skyldig att
upprätta en plan för sitt jämställdhetsarbete. ALM
Equitys målsättning med framtagen jämställdhetsplan
är att kvinnor och män ska ha samma rättigheter,
möjligheter och skyldigheter inom alla områden i
arbetslivet. Arbetsförhållanden, utbildnings- och
befordringsmöjligheter ska vara oberoende av kön och
lönesättningen ska vara jämställd inom ALM Equity.
Jämställdhetsarbetet ska bedrivas i samverkan mellan
arbetsgivare och arbetstagare. Varje anställd har ett
eget ansvar att aktivt medverka i jämställdhetsarbetet.
|
Org nr 556549-1650
|
2013 81
Ö V R I G A U P P LY S N I N G A R AV S E E N D E
STYRELSE & LEDNING
Det föreligger inga intressekonflikter mellan styrelsen
eller ledningen å ena sidan och bolaget å andra sidan.
Styrelseledamöterna Gerard Versteegh, Johan Unger
och Maria Wideroth är oberoende, (enligt definitionen
i Svensk kod för bolagsstyrning), i förhållande till ALM
Equity som bolag och större aktieägare. Joakim Alm,
som är styrelseledamot och verkställande direktör i
ALM Equity, innehar mer än 10 procent av rösterna och
anses därmed som beroende i förhållande till bolaget
och större aktieägare.
Med oberoende i förhållande till bolaget och dess
huvudägare avses att omfattande affärsförbindelser
med bolaget ej förekommer och att styrelsemedlemmarna representerar mindre än 10 procent av aktierna
eller rösterna vid årsskiftet. Det har inte förekommit
särskilda överenskommelser mellan ALM Equity och
större aktieägare, kunder, leverantörer eller andra
parter som legat till grund för att någon av styrelseledamöterna eller personerna i ledningsgruppen valts in i
styrelsen eller i bolagets ledning. Några begränsningar
föreligger inte i styrelseledamöternas eller de ledande
befattningshavarnas rätt att avyttra sina värdepapper
i ALM Equity. Inget bolag i koncernen har ingått avtal
som ger styrelseledamöter eller medlemmar i ledningsgruppen rätt till förmåner efter det att respektive
uppdrag avslutats.
E R S ÄT T N I N G A R T I L L S T Y R E L S E & L E D A N D E
B E F AT T N I N G S H AVA R E
Vid årsstämman den 23 maj 2013 beslutades att
arvoden utgår med sammanlagt 180.000 kronor,
fördelat med 60.000 kronor till styrelseordföranden
och med 40.000 kronor till envar av de övriga av
stämman valda styrelseledamöterna som ej är anställda
i ALM Equity. Arbetande styrelseledamöter har rätt
att fakturera styrelsearvode. Någon ersättning till
styrelsen utöver styrelsearvode utgår ej. Arvodet till
revisorerna utgår enligt godkänd räkning.
82 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3
S T Y R E L S E , R E V I S O R , F Ö R E TA G S L E D N I N G & P E R S O N A L
EN LITEN O RGAN ISATIO N M ED FÖ R MÅGA
AT T D RIVA EN STO R VER KSAM H E T­
ALM Equity är ett bolag som drivs av entreprenöranda.
För att kunna ta till vara på spännande idéer och bibe­
hålla kreativiteten, är bolaget uppbyggt med en liten
kärnorganisation som köper in de tjänster som behövs
för varje enskilt projekt. På så sätt blir organisationen
flexibel och kan anpassas efter de olika projektens
storlek och förutsättningar.
Beslutsvägarna är korta och frågor hanteras snabbt.
ALM Equity har under åren byggt upp ett nätverk
av samarbetspartners som är väl införstådda med
vårt sätt att tänka och arbeta samt våra kvalitetskrav.
Bolagets egna projektledare spelar en viktig roll i
organisationen. De ska inte bara leda projekt utan
även kunna anpassa dess partnerorganisation efter
behov. Vid rekryteringen av nya projektledare strävar
ALM Equity efter att hitta medarbetare med olika
specialkunskaper. På så sätt kan en bred kunskapsbas
byggas upp som är ovärderlig vid upphandling och
utvärdering av externa tjänster och som gör det möjligt
för oss att arbeta professionellt och strukturerat.
Under 2013 har ALM Equity utökat organisationen
genom att anställa ytterligare projektledare som ska
ta hand om den växande projektportföljen. Ytterligare
expansionsplaner finns för 2014.
STYRELSE & REVISOR
Enligt ALM Equitys bolagsordning ska styrelsen bestå
av lägst tre och högst fem ledamöter med högst tre
suppleanter. Styrelsens ledamöter och suppleanter
utses årligen på årsstämman för tiden intill slutet av
nästa årsstämma. Styrelsen består av fem ledamöter.
Styrelsen ska följa verksamheten samt aktivt stödja
utvecklingen av bolaget. Styrelsen är sammansatt av
kompetens och erfarenhet från bland annat affärs
utveckling, fastighetsbranschen, finansiering och
kapitalmarknadsfrågor. Vid 2013 års årsstämma
omvaldes Maria Wideroth, Joakim Alm, Johan Unger,
Johan Wachtmeister och Gerard Versteegh. Maria
Wideroth omvaldes till styrelsens ordförande. Ernst
& Young omvaldes som bolagets revisor med Ingemar
Rindstig som huvudansvarig revisor.
ALM Equity AB
|
Org nr 556549-1650
|
2013 83
S T Y R E L S E N I ALM E Q U I T Y A B
Från vänster: Johan Wachtmeister, Gerard Versteegh. Johan Unger,
Maria Wideroth [ordförande], Joakim Alm [VD].
84 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2013
MARIA WIDEROTH
Styrelseordförande, född 1967.
Jur. kand. vid Stockholms Universitet. Advokat, ordförande och
delägare i Landahl Advokatbyrå.
Har varit verksam på advokatbyrå sedan 1998 och är specialiserad inom fastighetsrätt och
transaktioner. Maria Wideroth är
också styrelseordförande ibland
annat EFIB, Enskilda Fastighetsägare i Bromma AB och fastighets- och entreprenadbolaget
Frentab. Innehav i ALM Equity
privat/via familj: 6.800 stamaktier & 784 preferensaktier.
J OAK I M ALM
JOHAN UNGER
Styrelseledamot, född 1961. Civilekonom vid Uppsala Universitet.
Revisor inom Arthur Andersen &
Co 1985–1989. Under perioden
1990–2005 anställd i Hagströmer & Qviberg Fondkommission
AB, partner 1992–2005. Chef för
Corporate Finance verksamheten
under perioden 1996–2005.
Bedriver sedan 2006 egen
verksamhet inom investeringar,
finansiell rådgivning och styrelsearbete. Styrelseordförande i
bl.a. DGCOne AB. Johan Unger är
oberoende i förhållande till ALM
Equity. Innehav i ALM Equity
privat/via familj: 151.560 stamaktier & 4.278 preferensaktier.
Styrelseledamot och VD. Född
1961. Ekonomistudier vid Uppsala Universitet. Har tidigare
arbetat med koncernekonomi
på SAS 1987–1989. Grundare
av och VD för gratisannonstidningar: Bargain Pages Ltd i
England (fem tidningar), 1989–
1995, Admag Holding i Indien
(åtta tidningar) samt Admag Holding i Australien (sex tidningar),
1997–1999. Affärsutvecklare på
Interline Phone, 1999–2002.
VD för Skarnvest AB 2004–
2006. Grundare av ALM Equity
AB 2006. Innehav i ALM Equity
privat/via familj och bolag:
5.839.624 stamaktier & 454.785
preferensaktier.
ALM Equity AB
Org nr 556549-1650
|
2013 85
GERARD VERSTEEGH
J O H A N WAC H T M E I S T E R
Styrelseledamot, född 1959.
Civilingenjör KTH och MBA IMD.
SEB/Enskilda 1989–1999: Vice
VD i SEB, chef för Corporate
Banking inom affärsområde
Merchant Banking. VD på
Ledstiernan 1999–2006.
Grundare av Global Health
Partner, vice VD 2006–
2012. I dag egna investeringar
genom bl.a. MJW Invest AB.
Innehav i ALM Equity privat/
via familj och bolag: 754.400
stamaktier & 100.712
preferensaktier.
|
Civilekonom. Arbetande styrelseordförande, huvudägare och
grundare 1989 av Commercial
Estates Group Limited, London,
samt ordförande/styrelseledamot
i ett antal relaterade bolag. Ledamot rådgivande styrelse, Greycoat
Real Estate LLP, London.
Innehav i ALM Equity privat/via
familj: 961.094 stamaktier & 71
890 preferensaktier.
INGMAR RINDSTIG REVISOR
Bolagets huvudansvarige revisor
sedan 2007 då Ernst & Young
valdes som revisionsbolag. Född
1949. Auktoriserad revisor i EY
där han är chef för fastighetssektorenheten E & Real Estate.
Bland annat uppdrag i Atrium
Ljungberg AB, Besqab Projekt
och Fastigheter AB, Corem,
D.Carnegie AB, Einar Matsson
AB, Familjebostäder, Specialfastigheter AB och Vasakronan
AB. Innehav i ALM Equity: Inget
innehav
a l m Equity
e qu i t yABa b| |Org
o r gnr
n r556549-1650
5 5 6 5 49 -16 5 0
| 201 3
| 2013
86
86 ALM
a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3 87
FÖ R E TAGS LED N I N G & PERSO NAL
J OAK I M ALM
Verkställande direktör.
Se under styrelse.
URBAN ERIKSSON
Ekonomichef. Född 1954. Ekono­
mi­­­examen från universitetet Wake
Forest i USA. Verksam inom data­
företaget Unisys Corporation på
olika ekonomi­och logistikfunk­
tioner fram till 1998. Därefter ekonomiansvarig på Evolve Solutions
AB. Ekonomichef sedan 2008.
Innehav i ALM Equity privat/via
familj & bolag: 10.239 stamaktier
& 800 preferensaktier.
LOUISE EKLUND
Fastighetsutvecklingschef. Född
1980. Civilekonom vid Stockholms
Universitet med inriktning mot
finansiering och fastigheter. Verksam i fastighetsbranschen sedan
2002, varav hos ALM Equity sedan
2007. Innehav i ALM Equity:
5.870 stamaktier & 674 preferens­
aktier.
CAROLINA SEGERSSON
Redovisningschef. Född 1986.
Redovisningsekonom via IHM
Business School. Har tidigare
varit verksam som ekonomi­
administra­tör och miljösamordnare inom verkstadsindustrin.
Innehav i ALM Equity: 200
stam­aktier & 75 preferensaktier.
88 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3
H E LE N E HAG LU N D
Projektledare. Född 1980.
Utbildad planeringsarkitekt. Har
tidigare varit verksam som plan­
arkitekt på arkitektkontor och åt
Täby kommun. Innehav i ALM
Equity: 400 stamaktier & 150
preferensaktier.
DIDRIK HOLM
STEPHANIE LENNGREN
Projektledare. Född 1983. MsC
Finansiering och fil. kand. i nationalekonomi vid Stockholms
Universitet. Tidigare erfarenhet
från aktiehandel, bankverksamhet och utbildning. Innehav i
ALM Equity: Inget innehav.
Kontorsansvarig. Född 1992.
Utbildad fastighetsmäklare vid
Malmö Högskola och har tidigare
läst interaktiv marknadsföring
på Berghs School of Communication. Tidigare verksam som
mäklarassi­stent. Innehav i ALM
Equity: Inget innehav.
CARL JÖNSSON
Projektledare. Född 1983. Fil.
kand. i fastighetsvetenskap och
handelsrätt. Har tidigare arbetat
med försäljning, service och förvaltning av kommersiella lokaler. Innehav i ALM Equity: Inget
innehav.
LISETTE FORNELL
Projektledare. Född 1990.
Utbildad fastighets­förvaltare. Har
tidigare arbetat med administration och försäljning. Erfarenhet
från förvaltning av bostadsrättsföreningar. Innehav i ALM
Equity: Inget innehav.
EMELI LJUNGHUSEN
Projektledare. Född 1985. Utbildad civilingenjör i lantmäteri vid
Lunds Tekniska Högskola. Har
tidigare arbetat med projektledning på Exploateringskontoret,
Stockholms stad. Innehav i ALM
Equity: Inget innehav.
a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3 89
INGMAR NABSETH
Projektledare. Född 1954. Civilingenjör Väg & Vatten vid ktH
i Stockholm. Verksam på ABV/
nCC på olika funktioner fram till
1994. Därefter cirka 15 års erfarenhet som fastighetskonsult med
inriktning mot transaktioner av
kommersiella fastigheter. Innehav i ALM Equity: Inget innehav.
SARA JOHANSSON
M AT T I A S S C H U LT Z
Projektledare. Född 1981. Utbildad civilingenjör i Samhällsbyggnadsteknik vid kth. Har tidigare
arbetat som projek­teringsledare
på Exploateringskontoret,
Stockholms stad samt som markoch exploateringsingenjör på
Värmdö kommun. Innehav i ALM
Equity: Inget innehav.
Projektledare. Född 1988.
Master i fastighetsutveckling
samt utbildad fastighetsmäklare.
Har tidigare arbetat som
fastighetsmäklare i Stockholms
innerstad. Innehav i ALM Equity:
Inget innehav
JACO B E R N STRÖ M
Projektledare. Född 1984.
Utbildad fastighetsmäklare.
Tidigare yrkesverksam som
fastig­hetsmäklare med försäljning av både nyproduktion och på
andrahandsmarknaden. Innehav
i ALM Equity: Inget innehav.
EMMA EMBRETSEN
Projektledare. Född 1977.
Plane­r­ingsarkitekt FPR/MSA.
Har tidigare varit verksam som
planchef i Ekerö kommun och
dessförinnan Västerviks kommun. Innehav i ALM Equity:
Inget innehav.
OLLE LUNDQUIST
Projektledare. Född 1981.
Utbildad fastighetsmäklare och
fastighetsekonom. Tidigare
verksam på NCC Boende med 9
års erfarenhet på olika funktioner
inom försäljning samt projektledning. Innehav i Alm Equity:
Inget Innehav.
2012
90 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2013
THERESE NETTELBJER
Ekonomiansvarig. Född 1988.
Företagsekonom med inriktning
mot redovisning vid Stockholms
Universitet. Innehav i ALM
Equity: Inget innehav.
HELENA KELLHEIM
Ekonomiansvarig. Född 1971.
Språkvetare vid Stockholms och
Uppsala universitet. Arbetat
inom redovisning sedan 1999.
Innehav i ALM Equity via bolag:
1.200 stamaktier & 96 prefe­
rensaktier.
ANDREAS BEXELL
Ekonomiansvarig. Född 1986.
Civilekonomexamen vid
Linköpings Universitet med
inriktning mot Finans och
Redovisning. Utlandsstudier
inom management på Monash
University - Kuala Lumpur,
Malaysia. Innehav i Alm Equity:
Inget Innehav.
C AT H A R I N A S V E N S O N
LARS SUNDH
Creative director. Utbildad på
­Beckmans Designhögskola. Har
bland annat varit med om att
grunda Stockholm Film­festival,
Tidningarna Pop och Bibel
samt bokförlaget Modernista.
­Styrel­seordförande i Kakel Design
AB. Innehav i ALM Equity:
Inget innehav.
Ekonomiansvarig. Född 1973.
MSc i Företagsekonomi. Studerat
språk, retorik samt pedagogik.
Tidigare verksam inom försäkring, finans och logistik med
roller som produktansvarig, produktutvecklare och ekonom.
Innehav i ALM Equity: 200
stamaktier & 75 p
­ referensaktier.
FINANSIELL
IN FORMATION
ALM Equity-aktien 92
Nyckeltal & aktiedata 94
Förvaltningsberättelse 96
Resultaträkningar 101
Balansräkningar 102
Kassaflödesanalyser 104
Noter 105
Revisionsberättelse 118
Kalendarium 120
Kontaktinformation 120
92 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3
ALM EQ U IT Y-AK TI EN
Aktiekapitalet i ALM Equity AB uppgår till 123.309.650 kronor fördelat på 10.154.600 stamaktier och 2.176.365 preferensaktier.
Varje stamaktie berättigar till tio röster och varje preferensaktie berättigar till en röst på bolagsstämma. Vid bolagsstämma får
varje röstberättigad rösta för fulla antalet av honom eller henne ägda och företrädda aktier utan begränsning i rösträtten.
Från och med den 8 juni 2012 är bolagets stam- och preferensaktier noterade på NASDAQ OMX, First North. Stängningsskurserna den 31 december, 2013 var 67 kr/stamaktie resp 117,50 kr/preferensaktie vilket gav ALM Equity ett börsvärde per den 31
december på 936,1 Mkr. Totalt omsattes ALM-aktier på First North för cirka 72,5 Mkr under 2013.
Utveckling stamaktien 8/6-12 t.o.m 16/4-14. *) Utveckling preferensaktien 8/6-12 t.o.m 16/4-14 **)
110
25000
140
100
20000
90
140000
130
120000
120
80
15000
70
60
110
100000
100
80000
90
10000
50
60000
80
40
70
5000
30
20
0
Omsatt antal aktier per vecka
ALM Stam
40000
60
20000
50
0
OMX Stockholm Small Cap PI
Omsatt antal aktier per vecka
ALM Pref
*)
Den 16/12-13 omsattes en post på 600 000 aktier, **) T.o.m. april 2013 är grafen justerad för genomförda
vilken inte är inkluderat i omsättningen ovan.
förändringar enligt nedan.
Under 2013 har en omstrukturering av preferensaktiekapitalet ägt rum innebärande:
• Inlösen av var fjärde preferensaktie utan ersättning.
• Utdelningen på kvarvarande preferensaktier ökar från 5,00 kr per preferensaktie/år till 8,40 kr per preferensaktie/år.
• Utdelningen föreslås att bli kvartalsvis i stället för halvårsvis d.v.s. utdelningen föreslås att bli 2,10 kr/kvartal för
varje preferensaktie.
• Inlösenbelopp för preferensaktien blir 120 kr/aktie.
• Faktorn för uppräkning av utdelningsbeloppet blir 8,5 procent.
• Fondemission av preferensaktier till stamaktieägare där 200 aktier berättigar till 1 preferensaktie.
Den 29 november 2013, beslutade bolaget vid en extra bolagsstämma att genomföra en riktad nyemission av 1 364 000 st
preferensaktier varvid ca 150 Mkr tillfördes bolaget före emissionskostnader. De nya preferensaktierna har rätt till vinstutdel
ning från och med registreringdag.
A K T I E ÄG A R E P E R 2013-12-31
Joakim Alm inkl. bolag
Kopparnäset AB
Gerard Versteegh
Johan Wachtmeister inkl. bolag
Anita Alm Pandeya
John Rosén
Johan Unger
Övriga aktieägare
Summa:
Antal stamaktier
Antal preferensaktier
Andel av aktiekapital
Andel av röster
5.180.285
451.523
36,56%
50,38%
1.303.879 18.767 7,12%12,59%
961.094
71.890
6,52%
9,34%
754.400
100.712
6,09%
7,37%
657.338
3.262
3,45%
6,34%
548.975
97.868
4,97%
5,39%
151.560
4.278
0,87%
1,47%
597.069
1.428.065
34,41%
7,13%
10.154.600
2.176.365
100%
100%
a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3 93
UTDELNINGSPOLICY
ALM Equity är ett tillväxtbolag och har tills vidare för avsikt att huvudsakligen investera överlikviditet i
verksamheten. Utdelningsförslag baseras på bolagets likviditet och bedömd framtida finansiell ställning
med beaktande av rådande konjunktur. Ambitionen är att varje år åtminstone föreslå utdelning på preferensaktierna.
A K T I E K A P I TA L E T S U T V E C K L I N G
År
Transaktion
Ökning av
antalet
aktier
Ökning av
stamaktie-
kapital, kr
Totalt
Antal
Ökning av
Totalt
Antal
stamaktie-
stamaktier preferensaktie-preferensaktie- preferenskapital, kr
kapital, kr
kapital, kr
aktier
1997Bolagsstart
1.000 100.000
100.000
1.000
–
–
–
1998Nyemission
400
40.000
140.000
1.400
–
–
–
1998Fondemission
3.600 360.000
500.000
5.000
–
–
–
1998Split
495.000
–
500.000
500.000
–
–
–
1999Nyemission
100.000
100.000
600.000
600.000
–
–
–
1999Split
5.400.000
–
600.000 6.000.000
–
–
–
1999Nyemission
1.983.000
198.300
798.300 7.983.000
–
–
–
2006Nyemission
61.011.483 6.101.148,3 6.899.448,3 68.994.483
–
–
–
2006Nyemission
32.550.719 3.255.071,9 10.154.520,2 101.545.202
–
–
–
2007Sammanläggning –91.390.672
9,8 10.154.530 10.154.530
–
–
–
2011 Fondemission pref. 1.015.453
– 10.154.530 10.154.530 101.545.300 101.545.300 1.015.453
2013 Nyemission pref.
3
–
–
–
30 101.545.330 1.015.456
2013 Nyemission stam.
70
700,0 10.155.230 10.154.600
–
–
–
2013 Minskning pref.
-253.864
–
–
– -2.538.640 99.006.690 761.592
2013 Fondemission pref.
50.773
–
–
–
507.730 99.514.420 812.365
2013 Nyemission pref.
1.364.000
–
–
– 13.640.000 113.154.420 2.176.365
94 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3
N YC K ELTAL & AK TI EDATA
2013 2012 2011 20102009
Årets resultat (Mkr)
50
49,2
67,3
24,7
-0,1
Resultat per stamaktie före/efter utspädning (kr)
4,14
4,34
6,13
2,43
-0,01
Antal stamaktier före/efter utspädning (tusental)
10 155
10 155
10 155
10 155
10 155
D:o genomsnitt (tusental)
10 155
10 155
10 155
10 155
10 155
Resultat per preferensaktie före/efter utspädning (kr)
8,40
5,00
5,00
-
Antal preferensaktier före/efter utspädning (tusentals)
2 176
1 015
1 015
-
D:o genomsnitt (tusental)
2 176
1 015
1 015
-
Eget kapital per stamaktie före/efter utspädning (kr)
28,62
25,98
21,31
17,77
8,77
Eget kapital per preferensaktie före/efter utspädning (kr) 122,10
105,00
105,00
-
Rörelsemarginal (%)
19
16
26
21
22
Avkastning på eget kapital (%)
16
17
32
18
7
Avkastning på sysselsatt kapital (%)
14
9
13
11
5
Soliditet (%)
42
40
39
32
44
Andel riskbärande kapital (%)
52
55
42
37
51
Belåningsgrad (%)
5069 6169 65
Räntetäckningsgrad (ggr)
2,9
3,3
4,2
3,7
2,1
Antal produktionsstartade lägenheter
464
85
132
287
Antal sålda lägenheter
464
73
162
239
3
Bostadsportföljens byggarea (kvm)
124 100
65 500
73 900
55500
38 000
ALM Equitys nettoandel bostadsportföljen (kvm)
83 600
35 700
40 400
38500
26 300
Planportföljens planerade byggrätt (kvm)
141 000
165 100
47 300
35700
12 375
ALM Equitys nettoandel planportföljen (kvm)
73 900
63 500
22 200
18200
7 920
Projektfastighetsportföljens area (kvm)
22 800
25 000
21 092
4557
4 516
ALM Equitys nettoandel projektfastighetsportföljen (kvm) 7 700
9 000
7 542
3409
3 382
DEFINITIONER:
Andel riskbärande kapital – Summan av eget kapital ökat
med efterställda lån och minoritetsandelar.
Avkastning på eget kapital – Resultat efter
skatt exklusive minoritetens andel minskat med
preferensaktieutdelningen i procent av det
genomsnittliga egna kapitalet minskat med
preferenskapitalet. Avkastning på eget kapital är
beräknat på rullande tolvmånaders beräkning.
Avkastning på sysselsatt kapital – Resultatet efter
finansiella poster med återläggning av räntekostnader i
procent av det genomsnittliga sysselsatta kapitalet. Baserad på rullande tolvmånaders beräkning.
Belåningsgrad – Räntebärande skulder vid periodens
utgång i förhållande till bokfört värde av fastigheter vid
periodens utgång.
Eget kapital per preferensaktie – Preferensaktiens
företrädesrätt vid likvidation av bolaget (120 kronor per
preferensaktie) samt aktiens kvarvarande rätt till utdelning.
Eget kapital per stamaktie – Eget kapital vid periodens
utgång i relation till antalet stamaktier vid periodens utgång
efter att hänsyn tagits till preferenskapitalet.
Resultat per preferensaktie – Preferensaktiens andel av
resul­tatet motsvarande p
­ eriodens ackumulerade andel av
årlig utdelning om 8,40 kr per preferensaktie.
Resultat per stamaktie – Resultat i relation till
genomsnittligt antal stamaktier sedan hänsyn tagits till
preferensaktiernas del av resultatet för perioden.
Räntetäckningsgrad – Resultat efter finansiella intäkter
­dividerade med de finan­siella kostnaderna.
Rörelsemarginal – Rörelseresultat i procent av
omsättningen.
Soliditet – Summan av eget kapital i procent av summa
tillgångar.
Sysselsatt kapital – Balansomslutningen minskad med icke
räntebärande skulder inklusive uppskjutna skatteskulder.
a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3 95
DI årets gasell 2013
96 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3
FÖRVALTN I N GS B ER ÄT TEL S E
Styrelsen och verkställande direktören för ALM Equity AB
(publ), organisationsnummer 556549-1650, får härmed avge
årsredovisning och koncernredovisning för 2013.
VERKSAMHETEN
Beskrivning av ALM Equity AB:s verksamhet
ALM Equity AB är ett fastighetsutvecklingsbolag (Real Estate
Developer). Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och
säljer projekt, framförallt bostäder. Moderbolaget är ett
holdingbolag med indirekt ägande i projekten som vart och ett
är strukturerat och finansierat i separata juridiska strukturer
med aktiebolag och bostadsrättsföreningar utan mellanhavanden med andra av moderbolaget ägda projekt. Dotterbolaget
ALM Equity Management AB svarar, med liten egen kärnorganisation och ett brett externt nätverk, för projektledning och
administration i projekten samt för ledning av koncernen.
Bostadsprojekten
Bostadsprojektportföljen innehöll per den 31 december 2013,
27 (22) bostadsprojekt med en sammanlagd möjlig byggarea
om 124.100 (65.500) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde
83.600 (35.700) kvm. ALM Equitys andel vid årsskiftet
uppskattas till cirka 1.300 bostäder.
Pågående byggnation:
Vid Stockholms Golfklubb i Danderyd drivs projektet
Kevinge Strand (ägarandel 45 procent) med 21 exklusiva
bostadsrätter i sjönära läge. Inflyttning är planerad till andra
kvartalet 2014. I Sundbyberg centrum pågår projektet
Lampfabriken (ägarandel 40 procent), en konvertering av
befintlig kontorsfastighet till 85 bostäder och lokaler.
Inflyttning ska ske första kvartalet 2015. Inne i centrala
Stockholm pågår ombyggnation av en tidigare kontorsfastighet till 19 exklusiva bostäder och lokaler i projektet BJG 53
(ägarandel 43,7 procent). Inflyttning är planerad till första
kvartalet 2015. Ny- och ombyggnation samt ROT-renovering
av befintlig byggnad i projektet Fyrlotsen på Lidingö
(ägarandel 47,4 procent) påbörjades under fjärde kvartalet
2013. Under första kvartalet 2016 beräknas samtliga 221
enheter att vara klara. Första etappen av projektet Slottsallén i
Bromma (ägarandel 42,5 procent) bestående av 22 radhus
som förväntas färdigställas under första kvartalet 2015
byggstartades under fjärde kvartalet 2013.
I projektet Boktryckeriet i Uppsala (ägarandel 50 procent)
konverteras en industri- och kontorsfastighet till 9 bostadsrätter klara för inflyttning i september 2014.
Första etappen av projektet Linbanan i Enköping
(ägarandel 50,2 procent) har påbörjats under hösten.
54 bostäder förväntas vara inflyttningsklara i mars 2015.
I centrala Enköping uppförs den andra etappen av
projektet Stadsterrassen (ägarandel 100 procent), nybyggnation av 54 bostäder som enligt planerna ska stå klara under
första kvartalet 2015.
Totalt hade ALM Equity 485 (85) bostadsrätter i produktion
vid årets slut, varav 93 (80) procent var sålda. ALM Equity
garanterade köp av 37 (18) lägenheter i produktionsstartade
projekt för totalt 140,9 (46,4) Mkr vid årets slut. Garantin
avser eventuellt osålda lägenheter vid tillträde.
Förvärvade bostadsprojekt under året:
• Linbanan, Enköping 190 bostäder (ägarandel 50,2 procent)
• Hässelby Strand, Stockholm 192 bostäder
(ägarandel 100 procent)
• Silverdal, Stockholm 35 bostäder (ägarandel 100 procent)
• Råcksta, Stockholm 150 bostäder(ägarandel 100 procent)
• Rinkeby, Stockholm 240 bostäder (ägarandel 100 procent)
Färdiga detaljplaner under året:
• Slottsholmen, Västervik 80 bostäder/hotellenheter
(ägarandel 30 procent)
• Pausfågeln, Enköping 130 bostäder (ägarandel 50 procent).
Färdigställda bostadsprojekt under året:
• Projektet Stadsterrassen i Enköping (ägarandel 100
procent) med 46 bostadsrätter tillträddes av bostadsköpare. Två bostadsrätter togs in i lager varav en återstår.
• Första etappen av projektet Bjäreterrassen i Torekov
(ägarandel 50 procent) som bestod av 18 bostadsrätter
färdigställdes i juli. I lager kvarstår 3,5 lägenheter vid
årsskiftet.
Försålda bostadsprojekt:
• Inga bostadsprojekt såldes under året.
Lagerlägenheter:
• Vid årets utgång fanns 22 (35) bostäder i eget lager till ett
värde av 49,4 (69,7) Mkr.
a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3 97
E KO N O M I
Planprojekten
Planportföljen innehöll per den 31 december 2013, 8 (9)
planprojekt med en sammanlagd möjlig planerad byggrätt
om cirka 141.000 (165.100) kvm, varav ALM Equitys andel
utgjorde 73.800 (63.500) kvm. ALM Equitys andel vid
årsskiftet 2013/2014 uppskattas till cirka 1.100 bostäder.
Pågående planprocesser:
• Eddahuset, Uppsala (ägarandel 50 procent) cirka 60
bostäder, detaljplanen väntas vinna laga kraft under 2014.
• The Brick, Stockholm (ägarandel 50 procent). Nya bygg rätter och ombyggnation av Ericssons tidigare huvudkon tor förväntas inrymma cirka 30.000 kvm planerad
byggrätt för bostäder, kontor och butiker omfattande cirka
600 enheter. Detaljplanen väntas vinna laga kraft 2016.
Förvärvade planprojekt under året:
• Silverdal, Stockholm (ägarandel 100 procent), överklagad
detaljplan omfattande cirka 45 bostäder.
• Gröndal, Stockholm (ägarandel 100 procent), överklagad
detaljplan omfattande cirka 45 bostäder.
• Archimedes, Stockholm (ägarandel 100 procent).
Stockholms Stad har lämnat ett positivt planbesked för
projektet i Bromma. Uppskattningsvis kan planen vinna
laga kraft under första halvåret 2016, vilket möjliggör
skapandet av cirka 600 bostäder.
Färdigställda planprojekt under året:
• Slottsholmen, Västervik 80 bostäder/hotellenheter (ägarandel 30 procent)
• Pausfågeln, Enköping cirka 130 bostäder (ägarandel 50
procent).
Projektfastigheter
Projektfastighetsportföljen innehöll per den 31 december
2013, 6 (8) projekt om sammanlagt circa 22.800 (25.000)
kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde cirka 7.700 (9.000)
kvm.
Förändringar av projektfastigheter under året:
• Östra Kråkhagen 4 i Uddevalla (ägarandel 64 procent)
omfattande cirka 1.500 kvm avyttrades i juni.
• Del av Svartbäcken 53:11 (ägarandel 50 procent), cirka 650
kvm avyttrades under fjärde kvartalet.
Pågående utveckling:
• Kvarnengallerian i Uppsala (ägarandel 25 procent). Totalt
cirka 16.535 kvm bestående av galleria och bostadshy-
resgäster. Aktivt arbete med förädling av gallerians lokaler
genomförs.
Resultat för perioden januari-december 2013.
Nettoomsättningen uppgick till 364,5 (417,7) Mkr, varav
bostadsutveckling svarade för 348,4 (401,2) Mkr och
fastighetsförvaltning 16,1 (16,5) Mkr. Rörelseresultatet
uppgick till 69,9 (66,5) Mkr. Av årets resultat på 50,0 (49,2)
Mkr tillföll 49,3 (47,8) Mkr moderbolagets aktieägare,
medan minoritetens resultatandel uppgick till 0,7 (-1,4) Mkr.
Successiva vinstavräkningar är gjorda i projekten Stadsterrassen 1, Kevinge Strand, Lampfabriken, Boktryckeriet, BJG
53, Linbanan, Fyrlotsen 2.0, Bjäreterrassen, Slottsallén och
Stadsterrassen 2. I rörelseresultatet ingår vinst från försäljning av projekt och fastigheter med 28,3 Mkr.
Balansräkningen per den 31 december 2013
Balansomslutningen uppgick till 1.323 (936) Mkr, en ökning
med 387 Mkr jämfört med årsskiftet 2012/2013. Av tillgångarna vid periodens slut utgjordes den största posten av
exploateringsfastigheterna med 737 (499) Mkr. På skuldsidan
uppgick räntebärande lån från kreditinstitut till 313 (325)
Mkr.
Det egna kapitalet uppgick till 556,3 (370,4) Mkr.
En omstrukturering av preferensaktiekapitalet ägde rum
under det andra kvartalet innebärande:
• Inlösen av var fjärde preferensaktie utan ersättning.
• Höjd utdelning på kvarvarande preferensaktier.
• Kvartalsvis utdelning på preferensaktier.
• Ändrat inlösenbelopp för preferensaktien till 120 kr/aktie.
• Faktorn för uppräkning av utdelningsbeloppet fastställdes
till 8,5 procent.
• Fondemission av preferensaktier till stamaktieägarna där
200 stamaktier berättigade till 1 preferensaktie.
Under det fjärde kvartalet har en riktad nyemission av
preferensaktier i moderbolaget av 1.364.000 prefe-
rensaktier genomförts till en teckningskurs om 110 kr per preferensaktie. Emissionen tillförde moderbolaget cirka 150 Mkr före emissionskostnader och kommer att användas
för att finansiera köp och utveckling av fastigheter.
Det egna kapitalets utveckling framgår av not 18, förändring
av eget kapital.
Det externa tillskottskapitalet i projektbolagen, som vid
periodens slut uppgick till 143,6 Mkr, återbetalas vid
projektens färdigställande. Om något projekt redovisar
underskott reduceras återbetalningen med sådant underskott.
I efterställda räntebärande lån ingår inlånade medel med 43,3
Mkr, varav ALM Equitys andel är 21,2 Mkr, som kommer att
konverteras till aktieägartillskott vid byggstart av projekt.
Soliditeten för koncernen var den 31 december 42 (40)
procent.
98 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3
Boktryckeriet Uppsala
Moderbolaget
Likviditet, kassaflöde & finansiering
Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till
183,3 (95,8) Mkr. Ökningen är till största delen beroende på
den nyemission av preferensaktier som genomfördes i slutet
av november. Kassaflödet för perioden jan-dec var 87,6 (17,3)
Mkr.
Finansiering i projekten sker främst genom banklån,
byggkreditiv och aktieägartillskott baserade på framtagna
förvärvs- och projektkalkyler. All projektfinansiering är för
närvarande kortfristig. Räntesatsen på låneskulderna låg
per den 31 december i spannet 2,84 - 6,18 procent med en
genomsnittsränta på 3,22 procent. Räntederivat är tecknade
vid 31 december för totalt 799,5 Mkr mellan 2,325 och 2,90
procents ränta plus bankens marginal. Alla räntederivat
redovisas till anskaffningsvärdet då de är kopplade till
nuvarande eller framtida underliggande lån i projekt. Alla
kontrakt ska övergå till respektive projektbolag före färdigställande av projekt. Syftet med att teckna dessa räntederivat
är att säkerställa den finansieringskostnad som utlovats till
slutkunder i projekt vid färdigställande. En ränteswap är ett
avtal mellan två parter om byte av räntebetalningar under en
bestämd period. Genom de ränteswappar som ALM Equity
har tecknat erlägger bolaget en förutbestämd ränta plus
bankens marginal.
I not 19 finns en sammanfattning i tabellform över ALM
Equitys ränteswap-åtaganden.
Moderbolaget ALM Equity AB:s resultat för året uppgick till
71,1 (31,5) Mkr och bolaget förfogade vid periodens slut över
151,8 (66,6) Mkr i likvida medel. Garantier för banklån och
förskott uppgår vid periodens slut till 55,0 (59,5) Mkr. Det
egna kapitalet uppgår till 361,7 (159,6) Mkr. Soliditeten var
på balansdagen 96 (92) procent.
Utdelning
Istället för kontant utdelning föreslår styrelsen utdelning av
1 preferensaktie per 200 stamaktier genom fondemission.
Värdet av denna utdelning baserat på inlösenvärdet av en
preferensaktie motsvarar cirka 0,60 (0,60) kr per stamaktie.
Styrelsen föreslår vidare 8,40 (8,40) kr i utdelning kontant
per preferensaktie att utbetalas kvartalsvis med 2,10 (2,10) kr.
STYRELSENS ARBETE
ALM Equity AB fastställer årligen en arbetsordning för
styrelsen och en VD-instruktion. Arbetsordningen anger
bland annat styrelsens åligganden, ansvarsfördelning,
mötesplan och vilka ärenden som skall föreläggas styrelsen.
Bolaget har under året hållit tio styrelsemöten där framförallt
rapporter till marknaden, affärsläget i projekten och större
investeringsbeslut behandlats. Därutöver har styrelseledamöterna haft löpande kontakter med bolagets VD.
a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3 99
R I S K E R & O S Ä K E R H E T S FA K TO R E R
Verksamheten inom ALM Equity är projektrelaterad. Praktiskt taget varje projekt är unikt. Storlek, utformning, miljö
och finansiering med mera - allt varierar för varje nytt projekt.
ALM Equity skapar ett koncept för varje projekt. Risken
finns att de framarbetade koncepten för projekten bygger på
felaktiga försäljningsprisantaganden, eller att koncepten inte
faller marknaden i smaken.
ALM Equity har en liten egen kärnorganisation och
handlar därför upp många tjänster externt. De operationella
riskerna i hanteringen av projekten kan avse till exempel val
av mäklare. Eftersom försäljningen i regel sker på ritning
ställs stora krav på mäklarnas förmåga och kompetens.
Val av arkitekter/projektörer är också en kritisk
framgångsfaktor i projekten, liksom byggentreprenadform
och byggentreprenör. Bristfällig projektering och bristfälliga
upphandlingsunderlag kan leda till ökade kostnader för
ändrings- och tilläggsarbeten.
Vidare kan stigande materialpriser fördyra projekt i olika
grad beroende på entreprenadform.
Finansiella risker finns i form av att det framöver kan bli
svårare att låna och finansiera projekt till följd av en stramare
kreditmarknad.
ALM Equity tillämpar successiv vinstavräkning i projekten.
En förutsättning för successiv vinstavräkning är att utfallet
kan prognostiseras på ett tillförlitligt sätt.
ALM Equity försöker aktivt att hantera de angivna
riskerna. Beträffande risken med obsoleta projektkoncept
testas genomgående konceptidéerna med mäklare och andra
som jobbar nära marknaden. ALM Equity ställer också
internt höga marginalkrav på projekten och har redan vid
förvärvstidpunkten en klar idé för projekten, från start till
mål. Beträffande upphandlade tjänster sker kontinuerligt
utvärdering och kvalitetssäkring av kretsorganisationen.
Ingen byggnation i projekten igångsätts normalt förrän 75
procent är sålt och projekten är fullt ut finansierade.
Tvister
ALM Equity har inga pågående tvister.
VÄ S E N T L I G A H Ä N D E L S E R E F T E R
R Ä K E N S K A P S Å R E T S U TG Å N G
Etapp 2 i projektet Slottsallén i Bromma byggstartades under
april. Etappen består av 25 bostadsrättsradhus av totalt
planerade 73 som kommer att uppföras i slottsparken intill
Ulfsunda slott.
Detaljplaneändring för Svartbäcken 1:18 (Eddahuset) i
Uppsala med 2.000 kvm byggrätt har beviljats. Beslutet är
överklagat.
Under 2014 har det i projekten sålts 22 bostäder till ett
värde av 108,2 Mkr varav ALM Equitys andel var 9 bostäder
till ett värde av 46,5 Mkr. Dessutom har 4 lagerlägenheter
sålts till ett värde av 10,4 Mkr.
F Ö R S L AG T I L L V I N S T D I S P O S I T I O N
(K R)
Moderbolag
Till årsstämmans förfogande står:
Balanserade medel
Årets resultat
Disponeras på följande sätt:
Till stamaktieägarna utdelas
Till preferensaktieägarna utdelas
I ny räkning överföres
167.181.095
71.144.935
238.326.030
0
18.707.959
219.618.071
238.326.030
100 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3
a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3 101
R E S U LTAT R Ä K N I N G A R ( T K R )
KoncernenModerbolaget
2013-01-012012-01-01 2013-01-01 2012-01-01
- 2013-12-31 - 2012-12-31 - 2013-12-31 - 2012-12-31
Nettoomsättning
Not 2
364.496
417.727
61.101
1.732
Produktions- och driftskostnader
-273.770
-333.749
-
-1.970
Bruttoresultat
90.72683.978 61.101 -238
Försäljnings- och administrationskostn. Not 4, 5
-20.851
-17.524
-4.520
-4.524
Rörelseresultat
Not 2, 369.875 66.454 56.581
-4.762
Resultat från finansiella investeringar
Resultat från andelar i koncernbolag
Not 6
-
-
13.220
-38.512
Resultat från andelar i intressebolag
Not 7
-
-
-4.581
68.680
Ränteintäkter och liknande poster
Not 8
7.514
3.099
6.268
5.358
Räntekostnader och liknande poster
Not 9
-26.768
-20.864
-343
698
Resultat efter finansiella poster
50.621
48.689
71.145
31.462
Skatt
Not 10
78
-966-Minoritetens andel av resultatet
-714
1.443
-
Å R E T S R E SU LTAT
49.985
49.166
71.145
31.462
102 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3
B A L A N S R Ä K N I N G A R ( T K R ) KoncernenModerbolaget
TILLGÅNGAR
2013-12-312012-12-312013-12-312012-12-31
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Maskiner och inventarier
Not 11
995
128
–
–
995
128
–
–
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag
Not 12
–
–
12.111
11.514
Andelar i intresseföretag
Not 13
–
–
18.853
14.470
Uppskjuten skattefordran
Not 14
5.023
5.023
–
–
5.023 5.02330.96425.984
Summa anläggningstillgångar
6.018
5.151
30.964
25.984
Omsättningstillgångar
Exploateringsfastigheter
Not 15
737.170
481.255
–
–
Projektfastigheter
Not 16
121.112
136.106
–
–
Lagerandelar i bostadsrättsföreningar
49.425
69.743
–
–
907.707
687.104
–
–
Kortfristiga fordringar
Hyres- och kundfordringar
6.738
10.362
–
–
Fordringar hos koncernföretag
–
–
102.623
40.715
Fordringar hos intresseföretag
–
–
78.289
26.054
Övriga fordringar
210.412
134.022
192
1.148
Förutbetalda kostnader och
upplupna intäkter
Not 17
8.895
3.700
12.099
13.237
226.045
148.084
193.203
81.154
Kassa och Bank
183.295
95.770
151.766
66.615
Summa omsättningstillgångar
1.317.047
930.958
344.969
147.769
SU M M A T I L L G Å NG A R 1.323.065
936.109
375.933
173.753
a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3 103
KoncernenModerbolaget
EGET KAPITAL & SKULDER
2013-12-31 2012-12-31 2013-12-31
2012-12-31
Eget kapital
Not 18
Bundet eget kapital
Aktiekapital (10.154.600 aktier) 10.155
10.155
10.155
10.155
Preferenskapital (2.176.365 aktier)
113.155
101.545
113.155
101.545
Bundna reserver 7.520
7.520-
130.830119.220123.310 111.700
Fritt eget kapital
Överkursfond
–
–196.608 63.967
Erhållna ovillkorade aktieägartillskott
143.556
145.870
–
–
Balanserad resultat
231.956
56.154
-29.427
-47.551
Årets resultat
49.985
49.166
71.145
31.462
425.497 251.190238.326 47.878
Summa eget kapital
556.327
370.410
361.636
159.578
Minoritetens andel
-3.862
-4.575
–
–
Skulder
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld
–
126
–
–
–126 – –
Kortfristiga skulder
Skuld till kreditinstitut
Not 19
313.194
325.471
–
–
Övriga räntebärande skulder för projekt Not 19
140.695
145.681
–
–
Leverantörsskulder
22.17617.757 463
87
Skuld till koncernföretag
–
–
2.009
8.879
Skuld till intressebolag
–
–
5.447
1.372
Övriga skulder
272.430
62.920
4.701
2.667
Upplupna kostnader och
förutbetalda intäkter
Not 20
22.105
18.319
1.677
1.170
770.600570.148 14.297 14.175
Summa skulder
770.600570.274 14.297 14.175
SUMM A EGET K A PITA L & SKULDER
1.323.065
936.109
375.933
173.753
Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser
Ställda säkerheter
Not 21
Ansvarsförbindelser
Not 21
394.182
24.991
388.251
7.720
–
58.434
144
55.640
104 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3
K A S S A F L Ö D E S A N A LY S E R ( T K R )
KoncernenModerbolaget
2013
2012
2013
2012
DEN LÖ PA NDE VER KSAMHETEN Rörelseresultat före finansiella poster
69.875
66.454
56.581
-4.762
Övriga ej kassaflödespåverkande poster
426
423
–
–
Delsumma kassaflöde från den löpande
verksamheten
70.30166.877 56.581 -4.762
Erhållen ränta
7.514
3.099
6.268
5.358
Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader
-26.768
-20.864
-343
698
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändring i rörelsekapital
51.047 49.11262.506 1.294
Ökning/minskning exploateringsfastigheter
-255.915
70.995
–
–
Ökning/minskning projektfastigheter
14.958
-22.883
–
–
Ökning/minskning lagerandelar i Brf
20.318
-55.934
–
–
Ökning/minskning kortfristiga fordringar m.m. -77.961
-82.635
-112.049
12.175
Ökning/minskning kortfristiga rörelseskulder 217.589
459
122
-11.830
Kassaflöde från den löpande verksamheten
-29.964
-40.886
-49.421
1.639
I N VEST ERI NGSVER KSAMHETEN
Investering i anläggningstillgångar
-1.180
-31
–
–
Förvärv av dotterföretag och intresseföretag
–
–
-782
-411
Försäljning av dotterföretag
–
–
129
685
Lämnade koncernbidrag och aktieägartillskott
–
–
-24.693
-49.419
Kassaflöde från investeringsverksamheten
-1.180
-31
-25.346
-49.145
F INA NSI ERI NGSVER KSAMHETEN
Upptagna lån -17.263
60.034
–
–
Externa aktieägartillskott -2.366
7.343
–
–
Nyemissioner
146.280
–146.280
–
Utdelning
-7.982 -9.13913.638 64.111
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
118.669 58.238159.918 64.111
Årets kassaflöde
87.525
17.321
85.151
16.605
Likvida medel vid årets början
Likvida medel vid årets slut
95.770
183.295
78.449
95.770
66.615
151.766
50.010
66.615
a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3 105
N OTER ( TK R)
N OT 1
R E D OV I S N I N G S P R I N C I P E R
Tillämpade redovisnings- och värderingsprinciper överensstämmer med Årsredovisningslagen samt uttalanden och
allmänna råd från Bokföringsnämnden. När allmänna råd från Bokföringsnämnden saknats har väglednings hämtats
från Redovisningsrådets rekommendationer. Successiv vinstavräkning i bostadsprojekten har tillämpats enligt RR10
entreprenadavtal och Sveriges Byggindustriers rekommendation »Successiv vinstavräkning vid bostadsprojekt för
försäljning«.
Koncernredovisningen
Koncernredovisningen är upprättad enligt Redovisningsrådets rekommendation RR 1:00. I koncernredovisningen
ingår de bolag och bostadsrättsföreningar där bolaget direkt eller indirekt innehar mer än 50 procent av rösterna.
Förvärv konsolideras enligt förvärvsmetoden vilket innebär att moderbolagets bokförda värden (anskaffningskostnad) på aktier i dotterbolag elimineras mot dotterbolagens förvärvsvärden, det vill säga det egna kapitalet (inklusive
78,0 procent av obeskattade reserver). I koncernens egna kapital ingår härigenom endast den del av dotterbolagets
egna kapital som tillkommit efter förvärven. Tillgångar och skulder i förvärvade bolag ingår i koncernen till mark­
nadsvärden vid förvärvstidpunkten.
I koncernredovisningen redovisas ej bokslutsdispositioner och obeskattade reserver. Dessa uppdelas i eget kapital
och uppskjuten skatt. Uppskjuten skatt i bokslutsdispositioner redovisas i koncernens resultaträkning som skatte­
kostnad och uppskjuten skatt i obeskattade reserver redovisas som avsättning.
Intresseföretag är innehav i vilka koncernen har lägst 20 procent av rösterna eller på annat sätt har ett betydande
men inte bestämmande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. Innehaven i intresseföretag
är vanligen joint ventures. ALM Equity redovisar joint ventures enligt klyvningsmetoden. Enligt klyvningsmetoden
redovisas koncernens ägarandel av företagens intäkter och kostnader respektive tillgångar och skulder i koncernens
resultat- och balansräkningar. Alternativet till klyvningsmetoden är kapital­andels-metoden som ALM Equity
använde sig av fram till 31 december 2009. Enligt kapitalandelsmetoden ingår som intäkt andelen av intressebolagets resultat under finansiella poster, vilket innebär att intäkter och kostnader förknippat med intressebolaget inte
visas i resultaträkningen.
Bolaget anser att klyvningsmetoden bättre speglar företagets uppbyggnad med stora projekt som genomförs
tillsammans med partners och har därför valt att använda klyvningsmetoden i fråga om intresseföretag.
Successiv vinstavräkning
Bolaget tillämpar successiv vinstavräkning för sina bostadsprojekt enligt RR10 entreprenadavtal. Bolagets metod
innebär att vinstavräkningen sker i två steg:
Vinstavräkningen i steg 1 sker när exploateringsfastigheten erhållit alla erforderliga tillstånd för den planerade
exploateringen, den juridiska strukturen för projektet etablerats och målbostadsrättsförening bildats och fått sin
ekonomiska plan/kalkyl godkänd hos myndighet. Vinstavräkning för projektet sker då enligt formeln:
(Initialt Inköpsvärde / prognosticerat totalt försäljningsvärde) × prognosticerad projektvinst
Exempel vinstavräkning steg 1:
Om fastighet förvärvas för 5, slutförsäljningsvärdet är 25 och den beräknade projektvinsten 10 så ger steg 1
vinstavräkningen: (5/25) × 10 = 2
Status för steg 1-avräknade projekt bedöms varje kvartal av företagsledningen. Vid omklassificering av bostadsprojekt till projektfastighet reverseras steg 1-avräkningen. Ifall ett projekt omkonceptualiseras ska ingående värden
i steg 1-avräkningen justeras till nya värden. När ett projekt inte har gått från steg 1 till steg 2 inom två år från
avräkning ska de ingående variablerna i steg 1-avräkningen justeras med hänsyn tagen till de gällande marknadsförutsättningarna. I den successiva vinstavräkningens steg 2 räknas resterande vinst i projektet, i enlighet med Sveriges
Byggindustriers rekommendation »Successiv vinstavräkning vid bostadsprojekt för försäljning«, av enligt formeln:
106 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3
(Försäljningsgrad av projekt × upparbetningsgrad i byggentreprenaden) × prognosticerad projektvinst
Exempel vinstavräkning steg 2:
Om 16 av 20 bostäder sålts samt 50 procent av entreprenad- och byggherrekostnaderna upparbetas blir, med förra
exemplets värden, steg 2-avräkningen: (16/20) × (0,5) × (10–2) = 3,2
Med ovanstående modell uppnås en rättvisande resultatutveckling. Stora krav ställs emellertid på att bolagets
vinstprognos för varje projekt hela tiden justeras för inträffade och förväntade resultatpåverkande händelser. Bolaget
tillämpar principen att löpande kostnadsföra projektens drift- och räntekostnader. I resultaträkningen redovisas
intäkterna från projekten brutto d.v.s. till nedlagda kostnader plus den successiva vinstavräkningen. I balansräkningen rubriceras projekten som exploateringsfastigheter.
Förvärv & försäljning
Försäljning och förvärv redovisas då köpeavtal, ej villkorat av motparten, finns mellan köpare och säljare.
Materiella anläggningstillgångar
Inventarier avskrivs på fem år. Avskrivningar på företagets fastigheter bokförs i den legala enheten för att sedan
återföras i koncernen.
Exploateringsfastigheter
Exploateringsfastigheter och mark redovisas till nedlagda kostnader med tillägg för upparbetat resultat enligt den
successiva vinstavräkningen.
Fordringar
Fordringar tas upp med belopp varmed de efter individuell bedömning förväntas inflyta.
Leasing
Koncernen har inga finansiella leasingavtal vilket definitionsmässigt är när leasingobjektet redovisas i balansräkningen hos leasegivaren. Operationella leasingavtal förekommer i ringa omfattning.
Eget kapital
I de delägda projekten (joint ventures) har det tillskjutits externa ovillkorade aktieägartillskott vid årsskiftet
2013/2014, på totalt 476 Mkr motsvarande 144 Mkr i eget kapital för koncernen. Vid slutavräkning av vinstgivande
projekt återbetalas tillskottskapitalet med preferens. Om något projekt redovisar underskott reduceras återbetalningen med sådant underskott.
Skatter
Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. För poster som redovisas direkt mot eget kapital
redovisas även skatten direkt mot eget kapital. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla
väsentliga temporära skillnader. En temporär skillnad finns när det bokförda värdet på en tillgång eller skuld skiljer
sig från det skattemässiga värdet. En sådan skillnad kan uppkomma till exempel vid en upp- eller nedskrivning av en
tillgång eller tillämpade redovisningsprinciper skiljer sig åt mellan enskilt koncernföretags redovisning och koncernredovisningen. I normalfallet uppstår inga temporära skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde hänförliga
till dotterföretag och joint ventures, s.k. näringsbetingade aktier, d.v.s. varken vid avyttring eller utdelning eftersom
dessa händelser inte är skattepliktiga. Ingen uppskjuten skatt redovisas därför på dessa innehav. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är
sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar reduceras när det inte längre
bedöms sannolikt att de kan utnyttjas.
a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3 107
Lånekostnader
Lånekostnad belastar resultatet i den period till vilken den hänför sig, oavsett hur de lånade medlen använts.
Lånekostnader i bostadsprojekten kostnadsförs löpande.
Upplysningar om närstående
Bolagets VD med familj och genom bolag innehar bostadsrätter i projekten för cirka 21,2 Mkr, vilka har förvärvats
till listpris. Till styrelsens ordförande har det under året utbetalats totalt cirka 950 Tkr exklusive moms för beställda
juridiska uppdrag främst i bostadsprojekten. Övriga transaktioner med närstående redovisas under not 4 anställda
och ersättningar.
N OT 2
S EG M E N T S R E D OV I S N I N G KO N C E R N E N
FörsäljningRörelseresultat
Segment
2013201220132012
Bostadsutveckling
348.417401.181 64.665 60.524
Fastighetsförvaltning
16.07916.546 5.210 5.930
364.496417.727 69.875 66.454
Geografisk fördelning av försäljningen
20132012
Stockholm/Mälardalen326.660 410.019
Övriga landet
37.836
7.708
364.496 417.727
N OT 3
KO N C E R N I N T E R N F Ö R S Ä L J N I N G
Av årets totala kostnader för inköp respektive intäkter från försäljning har 1.971 (1.501) tkr av inköpen och
1.971 (1.501) tkr av försäljningen skett till andra företag inom koncernen. N OT 4
A N S TÄ L L DA & E R S ÄT T N I N G A R
Koncernen
Medelantal anställda
20132012
Kvinnor9,86,3
Män7,77,9
17,514,2
Personalkostnader20132012
Styrelse och verkställande direktör
Löner och andra ersättningar
884
1.091
Sociala kostnader
453
512
Pensionskostnader800800
2.1372.403
108 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3
Personalkostnader20132012
Övriga anställda
Löner och andra ersättningar
7.698
6.485
Sociala kostnader
2.275
1.986
Pensionskostnader295376
10.268 8.847
Moderbolaget
Moderbolagets styrelse består av en kvinna och fyra män. Under 2013 var bolagets VD anställd av moderbolaget och
erhöll lön samt pensionspremier under året. Styrelsens arvode betalades ut av moderbolaget enligt nedan angivet
Ersättning till styrelse och ledande befattningshavare
Styrelsearvoden till moderbolagets styrelse utgick under 2013 med totalt 180.000 kronor exklusive arbetsgivaravgifter fördelat på 60.000 kronor till ordförande, 40.000 kronor vardera till övriga ordinarie styrelseledamöter exklusive VD. Styrelseordförande och ytterligare en styrelseledamot fakturerar arvodet då styrelsearbetet
för dem är yrkesmässigt betingat. Till dotterbolagens styrelser utgick inga arvoden. Ersättning till VD har fastställts
av styrelsen till fast lön (100.000 kr/mån) utan rörlig del och beloppsbestämd pensionskostnad (exklusive särskild
löneskatt) motsvarande 25 procent av lönen. Löneväxling mellan lön och pensionskostnad har förekommit under
året. VD har också rätt till bil i tjänsten. Endast beloppsbestämda pensionsåtaganden finns för de anställda. Inga
avtal om avgångsvederlag finns. Ömsesidig uppsägningstid på 12 månader är avtalad mellan VD och bolaget.
Härutöver har inga ersättningar, förutom för kostnadsutlägg, utgått till styrelsen eller till ledande befattningshavare.
N OT 5
E R S ÄT T N I N G T I L L R E V I S O R E R
Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens
och verkställande direktörens förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på bolagets
revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan
granskning eller genomförandet av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag.
KoncernenModerbolaget
201320122013 2012
Revisionsföretag
Ernst & Young
Revisionsuppdrag
1.5111.473
- 200
Rådgivning
95241 13241
Summa arvoden och kostnads-
1.606
1.714
13
441
ersättningar till revisorer
N OT 6
R E S U LTAT F R Å N KO N C E R N B O L AG
Moderbolaget
2013 2012
Utdelning från dotterbolag
17.300
3.565
Reavinst/reaförlust försäljning dotterbolag
-5
259
Nedskrivning av dotterbolagsaktier
–4.075
–42.336
13.220–38.512
a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3 109
N OT 7
R E S U LTAT F R Å N I N T R E S S E B O L AG
Moderbolaget
2013 2012
Utdelning från intressebolag
5.222
69.685
Nedskrivning av intressebolagsaktier
–9.803
–1.005
-4.58168.680
N OT 8
N OT 9
R Ä N T E I N TÄ K T E R & L I K N A N D E R E S U LTAT P O S T E R
KoncernenModerbolaget
201320122013 2012
Ränteintäkter från koncernföretag
Övriga ränteintäkter
–
7.514
–
3.099
3.402
2.866
3.688
1.670
7.5143.0996.268 5.358
R Ä N T E KO S T N A D E R & L I K N A N D E R E S U LTAT P O S T E R
KoncernenModerbolaget
201320122013 2012
Räntekostnader till koncernföretag
–
–
–339
–149
Nedskrivning fordran GV-Staden*
–
847
–
847
Valutakursdifferenser
––
–4–
Övriga räntekostnader
–26.768
–21.711––
–26.768–20.864
-343
698
* Efter en uppgörelse har delar av den tidigare nedskrivna fordran influtit.
N OT 10 S K AT T
Koncernen
2013 2012
Aktuell skatt
–48
–86
Omräkning ny skattesats
–
–880
Nedskrivning uppskjuten skatteskuld
126
–
78–966
N OT 11 M A S K I N E R & I N V E N TA R I E R Koncernen
20132012
Anskaffningsvärde vid årets ingång
355
324
Investeringar under året
1.230
31
Försäljningar och utrangeringar under året
–331
–
Utgående ackumulerat anskaffningsvärde
1.254355
Ingående ackumulerade avskrivningar
–227
–163
Försäljningar och utrangeringar under året
212
–
Årets avskrivningar
–244
–64
Utgående planmässiga avskrivningar
–259–227
Utgående planenligt restvärde
995
128
110 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3
N OT 12 A K T I E R & A N D E L A R I KO N C E R N F Ö R E TAG
Moderbolaget
20132012
Ingående anskaffningsvärde
11.514
9.820
Förvärv/aktieägartillskott 7062.171
Försäljningar–109–477
12.11111.514
Nedanstående förteckning omfattar av moderbolaget direkt eller indirekt ägda aktier och andelar.
Aktier och andelar ägda av moderbolaget
Företag
Organisationsnr
Säte
Andelar Kapitalandel
Bokfört värde
20132012
Reptunnan AB
556683-2985 Stockholm1.000 100% 675 675
E-Travel Europe AB
556540-5858
Stockholm
640
64% 2.5392.539
Skarnvest AB
556255-2330 Stockholm10.101 100%
121 121
BX Utvecklings AB
556681-5337 Stockholm1.000 100% 102 102
ALM Equity Admin AB
556691-4056 Stockholm1.000 100% 104 104
BX Holding AB
556712-6775 Stockholm1.000 100% 100 100
Byhjälten Holding AB
556683-3108 Stockholm1.000 100% 100 100
Brf Valborgsmässan
769615-0825
Stockholm
1
100%
1
1
S:t Olofsgatan Holding AB
556695-9598 Stockholm1.000 100% 100 100
BX 3 Holding AB
556712-3053 Stockholm1.000 100% 100 100
ALM Equity Planfond 1 AB
556716-0907 Stockholm1.000 100% 100 100
Kalksilos Holding AB
556758-7315
Stockholm
700
70% 5.6705.670
Elutera Fastighet AB
556719-6968
Stockholm 1.000 100% 1.4931.493
Stadsterrassen Holding
556828-8251
Stockholm
1.000
100%
100
100
Tegelklumpen Holding AB
556852-1164 Stockholm 500100% 50 50
ALM Equity Management AB
556895-0140 Stockholm 50100% 50 50
Greten Holding AB
556913-6483 Stockholm 50100%
- 50
Fastighets AB Larsfyren 3
556793-8088
Stockholm
50
100%
-
59
Archimedes Holding AB
556922-7217 Stockholm 50100% 50 Coinet Holding AB
556943-7394 Stockholm 100100% 100 Prispallen Holding AB
556869-5380 Stockholm 100100% 100 Rockstan Holding AB
556949-4015 Stockholm 100100% 156 Gulddalen Holding AB
556950-2437 Stockholm 100100% 100 ÅG Holding AB
556950-2924 Stockholm 100100% 100 CC Holding AB
556950-2940 Stockholm 100100% 100 Summa andelar
12.111 11.514
Aktier och andelar ägda av dotterföretag
Företag
Organisationsnr
Säte
Andelar Kapitalandel
Bokfört värde
20132012
Reptunnan A B Hästnilen 8 AB
556736-4194
Stockholm 1.000 100% 9.3969.396
Nilklockan AB
556742-6753 Stockholm1.000 100% 100 100
E-Travel Europe A B
Stadsfjället Fastighets AB
556717-3728 Stockholm1.000 100% 100 100
WBU Holding AB
556717-3769 Stockholm1.000 100% 9.834 100
Kråkhagen 3 Fastighets AB
556720-1107 Stockholm1.000 100% 100 100
Stakstaken 5 Fastighets AB
556717-3710 Stockholm1.000 100% 100 100
Kråkhagen 4 AB
556073-6695
Stockholm 1.000
100%
75422.962
a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3 111
Skarnvest A B
Bjärepoolen AB
556933-6141 Stockholm25050% 25 BX Holding A B
Brf Taket 60
769615-4355
Stockholm
3
100%
1
1
ALM Equity Incentive AB
556712-6593
Stockholm 1.000 100% 5.4325.432
Byhjälten Holding A B
Brf Guldkaggen 769615-0643
Stockholm
5
80%
-
Fogden 1 AB
556683-2977
Stockholm 1.000 100% 9.05316.515
BX 3 Holding A B
Brf Sjövillan
769616-9320
Stockholm
3
100%
1
1
BX Sjövillan AB
556715-7895
Stockholm 1.000 100% 5.3525.352
Brf Sjövillan 5
769616-9353
Stockholm
3
100%
1
1
BX Sjövillan 5 AB
556718-3487
Stockholm 1.000 100% 5.3515.351
A LM Equity Planfond 1 A B
Brf Taket 58
769615-4330
Stockholm
3
100%
1
1
Björk av Glas AB
556701-9947
Stockholm 1.000 100% 5.5345.464
Brf Sjövillan 1
769615-0635
Stockholm
3
100%
1
1
KHB Utvecklings AB
556717-6762
Stockholm 1.000 100% 5.4675402
Kalksilos Holding A B
Nexao Försäljnings AB
556758-7687 Stockholm1.000 100% 481 100
Nexao Equity AB
556758-7323 Stockholm1.000 100% 100 100
BX Fastighets AB
556712-7880 Stockholm1.000 100%
70 70
Nexao KS 1 AB
556758-7695 Stockholm1.000 100% 100 100
Nexao KS 2 AB
556758-7703 Stockholm1.000 100% 100 100
Stadsterrassen Holding A B
Brf Stadsterrassen 2
769623-0601
Stockholm
3
100%
-
Stadsterrassen Fastighets AB 556831-8397 Stockholm 500 100% 100485
Coinet Holding A B
Coinet Fastighets AB
556943-7386 Stockholm 50100% 54 Brf Mälarterrassen
769625-7836
Stockholm
1
98%
-
Prispallen Holding A B
Prispallen Fastighets AB
556942-9748 Stockholm 50100% 203 Brf Mälarutsikten
769625-7968
Stockholm
1
98%
-
Rockstan Holding A B
Rockstan Holding 1 AB
556683-7398 Stockholm 500100% 50 Rockstan Holding 2 AB
556709-3629 Stockholm 500100% 50 Rockstan Holding 3 AB
556504-2693 Stockholm 500100% 50 Rockstan Holding 4 AB
556799-0279 Stockholm 500100% 50 Rockstan Holding 5 AB
556831-8355 Stockholm 500100% 50 Rockstan Holding 6 AB
556704-9274 Stockholm 500100% 50 Rockstan Holding 7 AB
556704-6676 Stockholm 500100% 50 Gulddalen Holding A B
Gulddalen Holding 1 AB
556950-2429 Stockholm 500100% 50 Gulddalen Fastighets 1 AB
556950-2593 Stockholm 500100% 50 Gulddalen Holding 2 AB
556950-2452 Stockholm 500100% 50 Gulddalen Fastighets 2 AB
556950-2569 Stockholm 500100% 50 Gulddalen Holding 3 AB
556950-2445 Stockholm 500100% 50 Gulddalen Fastighets 3 AB
556950-2577 Stockholm 500100% 50 Gulddalen Holding 4 AB
556950-2585 Stockholm 500100% 50 Gulddalen Fastighets 4 AB
556950-2619 Stockholm 500100% 50 Brf H ALM Taket 13
769627-4047
Stockholm
1
98%
-
Brf H ALM Taket 14
769627-4021
Stockholm
1
98%
-
Brf H ALM Taket 15
769627-4039
Stockholm
1
98%
-
Brf H ALM Taket 16
769627-4013
Stockholm
1
98%
-
-
112 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3
ÅG Holding A B
ÅG Fastighets AB
556950-2932 Stockholm 500100% 50 Brf H ALM Taket 17
769627-4005
Stockholm
1
98%
-
CC Holding A B
CC Fastighets AB
556950-2916 Stockholm 500100% 50 -
N OT 13 A K T I E R & A N D E L A R I I N T R E S S E F Ö R E TAG
Moderbolaget
2013
2012
Ingående anskaffningsvärde
14.470
13.504
Förvärv 113303
Kapitaltillskott 4.2712.423
Nedskrivning
--1.760
18.854
14.470
Specifikation av moderbolagets aktier och andelar i intressebolag
Företag
Organisationsnr
Säte
Andelar Kapitalandel
Bokfört värde
20132012
Tvålflingan Holding AB
556720-6775 Stockholm 38538,5%
39 39
Såpsjudaren Holding AB
556810-4268
Stockholm
437 43,7% 3.0043.004
Svartbäcken Holding AB
556828-8624 Stockholm 50050,0% 1.482 50
Svartbäcken Holding 3 AB
556855-1187
Stockholm
500 50,0%
7771.050
Tryckeriet Holding AB
556912-1436 Stockholm 50050,0%
50 50
Kvarngärdet Holding AB
556788-6279
Stockholm
500 50,0% 7.0507.050
Vaksala Hörnet Holding AB
556858-5417 Stockholm 50050,0% 862 862
Kevinge Strand Holding AB
556788-5826 Stockholm 45045,0%
45 45
Fast. Slottsholmen 1 Invest AB
556801-9847 Stockholm 30030,0%
30 30
On Water Hotell & Konferens AB 556941-6315 Stockholm 30030,0%
30
Eldfyren Holding AB
556921-3191 Stockholm 47447,4%2.334 Vaktfyren Holding AB
556818-4526 Stockholm 45045,0%
- 45
Fyrlotsen Holding AB
556912-1444 Stockholm 47447,4%
47 45
Lasseberget AB
556880-3471 Stockholm 47447,4%
24 23
Lasseberget 1 AB
556892-8096 Stockholm 47447,4%
24 23
Lasseberget 2 AB
556908-8999 Stockholm 47447,4%
24 23
Bjäreby Holding AB
556828-8368 Stockholm 50050,0%
50 50
Elfvik Strand Holding AB
556845-8813 Stockholm 44044,0%
44 44
Bolagsbostäder Holding AB
556864-9932 Stockholm 45045,0% 135 135
Netsår 3 Holding AB
556801-9813 Stockholm 40040,0%
40 40
Tegelberget Invest AB
556877-5752 Stockholm 50050,0%
50 50
Pepparkakan Holding AB
556866-7835 Stockholm 40040,0%
40 40
Paus Fastighetsutvecklings AB
556810-1967 Stockholm 50050,0%
50 50
Svensk Markförvaltning AB
556847-9256 Stockholm 41041,2% 1.670845
Albyäng Holding AB
556884-3246 Stockholm
1 1,0% 298298
Högantorp Holding AB
556870-6013 Stockholm
11,0% 62 62
Ektorp Holding AB
556856-7993 Stockholm
1 1,0% 427427
Sundaslottet Holding AB
556891-6489 Stockholm 42542,5%
43 43
Saltsjö-Järla Holding AB
556902-7914 Stockholm 47547,5% 48 48
Greten Holding AB
556913-6483 Stockholm 25150,2%
25
Lindansaren Holding AB
556943-7410 Stockholm 25150,2%
25
Lindansösen Holding AB
556943-7402 Stockholm 25150,2%
25
18.85414.470
a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3 113
Aktier och andelar ägda av intressebolag
Företag
Organisationsnr
Säte
Andelar Kapitalandel
Bokfört värde
20132012
Tvålflingan Holding
Banhof Holding AB
556892-7908
Stockholm 1.000100,0%
100 100
Banhof 1 Holding AB
556892-7890
Stockholm
500 100,0% 5.5095.509
Banhof 2 Holding AB
556892-7924
Stockholm 500100,0%
50 50
Såpsjudaren Holding A B
Jarlaparken Kontorshotell AB
556818-4500
Stockholm 500100,0%
90 50
Brf BJG 53
769616-9379
Stockholm
3 100,0%
1
1
Såpjudaren Fastighets AB
556761-3186
Stockholm 1.000100,0%
100 100
Svartbäcken Holding A B
Svartbacken AB
556831-8405
Stockholm 500100,0%
50 50
Svartbäcken 3 Holding A B
Fastighets AB Svartbacken 1:18
556790-6044
Stockholm
1.000 100,0%
1.032 2.221
Tryckeriet Holding A B
Brf Boktryckeriet
769623-0528
Stockholm
3 100,0%
-
Bäckentryckeriet Fastighets AB
556912-1428
Stockholm
500 100,0%
5014.424
Kvarngärdet Holding A B
Kvarnengallerian AB
556810-4276 Stockholm1.00050,0%
50 50
Vaksala Hörnet Holding A B
Kvarnenhörnet Holding AB
556864-6201 Stockholm 50050,0%
50 50
Vindbrädan 4 Ekonomisk förening 769619-1050
Stockholm
3 100,0%
-
AB Olof Swedling 556045-8621
Stockholm
1.000 100,0%
15.012 18.805
Kevinge Strand Holding A B
Brf Kevinge Strand
769613-5263
Stockholm
1.000 100,0%
1
1
Kevinge Strand Fastighets AB
556819-8443
Stockholm
3100,0%
50 50
Fastighets A B Slottsholmen 1 Invest
Fastighetsbolaget Slottsholmen 1 AB556801-9854
Stockholm
1.000 100,0%
1.031
688
Brf Slottsholmen
769616-9403
Stockholm
3 100,0%
1
1
Slottsholmen Vattenfast AB
556941-6422
Stockholm 1.000100,0%
100
Brf Slottsholmen on water
769626-6092
Stockholm
3 100,0%
-
Eldfyren Holding A B
Vaktfyren Holding AB
556818-4526
Stockholm 1.000 100,0%134.001
Fyrlotsen Holding A B
Fyrvaltaren AB
556925-8782
Stockholm 500100,0%
50
Vindbrädan 3 Ekonomisk förening 769612-9456
Stockholm
3 100,0%
-
Vaktfyren Fastighets AB
556818-4559
Stockholm 500100,0% 5.097
Brf Fyrlotsen
769616-9387
Stockholm
3 100,0%
1
Bjäreby Holding Bjäreterrassen AB
556727-0425
Stockholm 1.000100,0%
143 187
Bjäreby Holding 2
556928-0307
Stockholm
1.000 100,0%
100
Brf Bjäreterrassen 2
769625-3801
Stockholm
3 100,0%
-
Bjäreterrassen 2 AB
556928-0372
Stockholm 500100,0%
50
Elfvik Strand Holding
Brf Elfvik Strand
769618-1960
Stockholm
3 100,0%
1
1
Elfvik Strand Fastighets AB
556747-4662
Stockholm 1.000 100,0%
8093.503
Bolagsbostäder Holding A B
Bolagsbostäder AB
556862-0347
Stockholm 3.000100,0%
300 300
Netsår 3 Holding AB
Brf Lampfabriken
769623-0593
Stockholm
3 100,0%
1
1
Netsår Fastighets AB
556660-5449
Stockholm
1. 000 100,0%
1.429 71.797
Pepparkakan Holding A B
114 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3
Pepparkakan Fastighets AB
556866-7827
Stockholm
500100,0%
50
50
Paus Fastighetsutvecklings A B
Brf Pausfågeln
769616-9312
Stockholm
3 100,0%
1
1
Svensk Markförvaltning
Albyäng Holding AB
556884-3246
Stockholm
99499,40%
99 99
Albyäng Fastighets AB
556884-3683
Stockholm 1.000100,0%
100 100
Högantorp Holding AB
556870-6013
Stockholm
99499,40%
99 99
Högantorp Fastighets AB
556870-5734 Stockholm 40040,0% 828 420
Ektorp Holding AB
556856-7993
Stockholm
99499,40%
99 99
Ektorp Exploaterings AB
556772-9917
Stockholm 1.000100,0% 7.185 7.185
Hagbyholm Holding AB
556919-5331
Stockholm
99499,40%
99
Hagbyholm Fastighets AB
556919-5349
Stockholm 1.000100,0%
100
Sundaslottet Holding A B
Sundaslottet 1 Holding AB
556891-6471
Stockholm
500 100,0% 2.0502.050
Sundaslottet 2 Holding AB
556891-6463
Stockholm 500100,0%
435 435
Sundaslottet 3 Holding AB 556891-6455
Stockholm
500 100,0%
50
50
Sundaslottet 4 Holding AB
556891-6448
Stockholm 500100,0%
50 50
Ulfsunda Fastighets VI AB
556837-8474
Stockholm
500 100,0% 20.70020.700
Brf Slottsallén
769624-6193
Stockholm
3 100,0%
-
Ulfsunda Fastighets III AB
556842-4278
Stockholm
500 100,0%
5073.943
Ulfsunda Fastighets IV AB
556841-0616
Stockholm
500 100,0%
5018.947
Ulfsunda Fatsighets V AB
556836-4227
Stockholm
500 100,0%
5020.000
Brf Slottsvillorna
769624-6284
Stockholm
3 100,0%
-
Saltsjö-Järla Holding A B
Saltsjö-Järla Fastighets AB
556903-4647
Stockholm
500 100,0% 19.40519.405
Greten Holding A B
Brf Linbanan
769625-7844
Stockholm
3 100,0%
-
Linbanan i Enköping Fastighets AB556876-5357
Stockholm 1.000 100,0% 60.595
Brf Linbanan 2
769627-3254
Stockholm
3
98,0%
-
Brf Linbanan 3
769627-3247
Stockholm
3
98,0%
-
Lindansaren Holding A B
Lindansaren Fastighets AB
556934-5357
Stockholm 500100,0%
50
Lindansösen Holding A B
Lindansösen Fastighets AB
556943-7436
Stockholm 500100,0%
50
N OT 14 U P P S K J U T E N S K AT T E F O R D R A N
Koncernen
20132012
Underskottsavdrag5.0235.023
5.0235.023
Ackumulerade underskottsavdrag i moderbolaget och helägda dotterbolag uppgick vid ingången av 2013 till drygt
70 Mkr. Dessa underskott, som ej är tidsbegränsade, kan användas till att reducera skatten på framtida vinster.
Då osäkerhet föreligger inom vilken tidsrymd d
essa underskott kan komma att unyttjas har endast en begränsad
del aktiverats som skattefordran. Ny utvärdering huruvida uppskjuten skattefordran för underskottsavdrag skall
redovisas eller ej sker löpande.
a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3 115
N OT 15 E X P LOAT E R I N G S FA S T I G H E T E R
Koncernen
20132012
Ingående anskaffningsvärde
481.256
552.250
Omrubricering projektfastighet
-
-4.173
Förvärv206.528 71.950
Upparbetade kostnader
96.698
82.524
Upparbetat resultat enligt successiv vinstavräkning
21.797
53.663
Avlämnade projekt
-69.109
-274.958
737.170481.255
N OT 16 P R O J E K T FA S T I G H E T E R
Koncernen
20132012
Ingående anskaffningsvärde
136.106
113.223
Nyanskaffningar
-19.275
Omrubricering exploateringsfastigheter
-
4.173
Försäljning -16.315
Återlagda avskrivningar
-
-1 750
Årets avskrivningar
-48
Årets investeringar/utrangeringar
1.369
1.185
121.112136.106
N OT 17 F Ö R U T B E TA L DA KO S T N A D E R & U P P LU P N A I N TÄ K T E R
Upplupen ränta
Övrigt
KoncernenModerbolaget
201320122013 2012
7.063
2.330
11.759
12.987
1.8321.370 340 250
8.895 3.70012.099 13.237
N OT 18 F Ö R Ä N D R I N G AV EG E T K A P I TA L
Koncernen
Aktiekapital
Summa bundna
Ovillkorat
Balanserat
reserveraktieägartillskott
resultat
Belopp vid årets ingång 2013 111.700
7.520
145.870*
105.320
Ovillkorade aktieägartillskott
-
-
-2.314*
-52
Fondemission inlösen pref.
-2.030
-
-
2.030
Nyemission exkl kostnader
13.640
-
-
136.400
Kostnader nyemission
-
-
-
-3.759
Aktieutdelning
-
-
-
-7.982
Årets resultat
-
-
-
49.985
Belopp vid årets utgång 2013
123.310
7.520
143.556*
281.941
Eget kapital
370.410
-2.366
-
150.040
-3.759
-7.982
49.985
556.327
116 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3
Moderbolaget
Aktiekapital
Summa bundna
Ovillkorat
Balanserat
Eget kapital
reserveraktieägartillskott
resultat
Belopp vid årets ingång 2013 111.700
-
47.878
159.578
-
Fondemission/
inlösen preferensaktier
-2.030
-
-
2.030
0
Nyemission exkl kostnader
13.640
-
-
136.400
150.040
Kostnader nyemission
-
-
-
-3.759
-3.759
Aktieutdelning
-
-
--7.982 -7.982
Koncernbidrag
-
-
--7.386 -7.386
Årets resultat
-
-
-
71.145
71.145
Belopp vid årets utgång 2013
123.310
-
-
238.326
361.636
Vid årets utgång finns 10.154.600 stamaktier och 2.176.365 preferensaktier med kvotvärde 10 kronor.
* Externa kapitaltillskott i de delägda projektbolagen. Kapitalet inklusive ränta har preferens vid återbetalning av fritt eget kapital i dessa
bolag före eventuell vinstdelning. Det innebär att tillskottskapitalet återbetalas vid slutavräkning av vinstgivande projekt. Om projekt redovisar
underskott reduceras återbetalningen med dessa underskott.
N OT 19 R Ä N T E B Ä R A N D E S K U L D E R
Koncernen
Kortfristiga räntebärande skulder
2013
2012
Skulder till kreditinstitut 313.194
325.471
Övriga räntebärande skulder för projekt
140.695
145.681
453.889 471.152
Hela låneskulden till kreditinstitut löper med en kort räntebindning som antingen är helt rörlig e ller kopplad till Stibor 7
dagar, 30 dagar eller 90 dagar. Bankräntan på skulderna ligger i spannet 2
,84 - 6,18 procent vid 31 december 2013, med
en genomsnittsränta på 3,22 procent.Övrig projektfinansiering har en genomsnittsränta på 5 procent.
ALM Equity-koncernen har per 31 december tecknat räntederivat för totalt 799,5 Mkr, varavALM Equity s andel är cirka
354 Mkr.
RäntaTotalt
Alm Equitys andel
Ränteswap-förfall (Mkr)
2017
2,81 %
70 28
2018
2,90 %
189,5 105,6
2021
2,90 %
50 22,5
2022
2,325–2,395 %
490 197,5
Totalt799,5353,6
Alla räntederivat redovisas till anskaffningsvärdet då dessa är kopplade till nuvarande eller framtida underliggande lån i
projekt. Alla kontrakt ska tas över av projektbolagen före färdigställande av projekt. Syftet med att teckna dessa räntederivat
är att säkerställa den finansieringskostnad som utlovats till slutkunder i projekt då projekten är färdigställda.
a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3 117
NOT 20 U P P LU P N A KO S T N A D E R & F Ö R U T B E TA L DA I N TÄ K T E R
Upplupna räntekostnader
Personalrelaterade kostnader
Övriga poster
KoncernenModerbolaget
201320122013 2012
11.019
8.262
743
404
2.413
1.927
491
366
8.673
8.130
443
400
22.10518.319 1.677 1.170
N OT 21 S TÄ L L DA S Ä K E R H E T E R & A N S VA R S F Ö R B I N D E L S E R
KoncernenModerbolaget
Ställda Säkerheter
201320122013 2012
Fastighetsinteckningar
369.612
366.608--
Andelar i bostadsrättsföreningar
22.901
17.033
-
-
Nettotillgångar i koncernföretag
1.255
1.196
-
-
Likvida medel på spärrkonto
414
3.414
-
144
394.182388.251
-144
KoncernenModerbolaget
Ansvarsförbindelser
201320122013 2012
Borgensförbindelser för koncernföretag 14.125
-
58.434
55.640
Lämnad garanti för mottagna förskott 10.866
7.720
-
24.991 7.72058.434 55.640
Stockholm 2014-04-18
alm Equity AB
Maria Wideroth
Johan Unger
O r df ö r a n d e
Gerard Versteegh
Johan Wachtmeister
Joakim Alm
VD
Vår revisionsberättelse har avgivits 2014-04-18
Ernst & Young AB
Ingemar Rindstig
Auktoriserad revisor
118 a l m
e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3
R E VIS IO N S B ER ÄT TELSE
Till årsstämman i alm Equity AB
Org.nr. 556549-1650
Rapport om årsredovisningen och
koncernredovisningen
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för ALM Equity AB för räkenskapsåret 2013.
Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den
tryckta versionen av detta dokument på sidorna 96–117.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för
årsredovisningen och koncernredovisningen
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning
som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och
för den interna kontroll som styrelsen och verkställande
direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en
årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller
väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och
koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har
utfört revisionen enligt International Standards on Auditing
och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi
följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för
att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta
revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka
åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma
riskerna för väsentliga fel­aktigheter i årsredovisningen, vare
sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna
riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna
kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar
årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en
rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som
är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men
inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets
interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering
av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har
använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande
direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en
utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Uttalanden
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen upprättats i enlighet med års­redovisningslagen
och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av
moderbolagets och koncernens finansiella ställning per
den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat och
kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och
koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbo­laget och för
koncernen.
Rapport om andra krav enligt lagar
och andra författningar
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till
dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt
styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för ALM
Equity AB för 2013.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är
styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för
förvaltningen enligt aktiebolagslagen.
a l m e qu i t y a b | o r g n r 5 5 6 5 49 -16 5 0 | 201 3 119
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget
till dispositioner av bolagets vinst eller förlust och om
förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört
revisionen enligt god revisionssed i Sverige.
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till
dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi
granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av
underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är
förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi
utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden
i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot
eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot
bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller
verk­ställande direktören på annat sätt har handlat i strid med
aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Uttalanden
Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt
förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens
ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för
räkenskapsåret.
Stockholm den 18 april 2014
Ernst & Young AB
Ingemar Rindstig
Auktoriserad revisor
120 ALM Equity AB | Org nr 556549-1650 | 2013
K ALEN DARI U M
2014
22 maj
22 maj
30 juni
27 augusti
30 september
20 november
30 december
Årsstämma
Delårsrapport, januari–mars
Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare
Halvårsrapport, januari–juni
Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare
Delårsrapport, januari–september
Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare
2015
26 februari
31 mars
Bokslutskommuniké, 2014
Avstämningsdag för utdelning till preferensaktieägare
KO NTAK TI N FO R MATIO N
alm Equity AB (publ)
Telefon 08-562 303 00
Jakobsbergsgatan 22
Fax 08-550 029 68
111 44 Stockholm
E-mail [email protected]
www.almequity.se
© Alm Equity AB, 2014 • Design: Lars Sundh och Erik Envall• Tryck: Vitt Grafiska AB, 2014 • Foto & illustrationer: 3D House [12, 34-37, 39, 45, 50-51, 55,
58-59, ], WEC 360 [40], MAP Stockholm [42], Fisheyefoto [30, 31 nedre], BSK Arkitekter [64], CBRE [43], Arvida Byström [62], Kirsh + Dereka Arkitekter
[46-47], Brunnberg & Forshed Arkitekter [44], Aros Arkitekter [49], Jann Lipka [9, 61, 83-85, 87-90], SandellSandberg [28-29, 31 övre, 41, 56], Lars Sundh
[omslag, loggor 35, 38-40, 51], Vitt Grafiska AB [loggor 44-45], Sweco [54], White Arkitekter [53], Wingårdh Arkitektkontor [48] och ALM Equity [övriga].