Transcript Årsredovisning 2012 pdf. - Hyresbostäder i Växjö

HYRESBOSTÄDER I VÄXJÖ AB
Årsredovisning
2012
Ä M N E
1
2
V I S I O N
O C H
A F F Ä R S I D È
Affärsidé
Hyresbostäder i Växjö AB ska med
omtanke om miljön och våra kunder
erbjuda ett attraktivt boende i trivsamma och trygga miljöer.
Vision
Hyresbostäder i Växjö AB ska vara ett
bostadsföretag man alltid talar väl om.
Innehåll
Vd-ord______________________________ 3
Kundservice_______________________ 4–5
Marknad/bobutik__________________ 6–7
Fastighetsutveckling___________________ 8
Miljö_______________________________ 9
Personal_______________________ 10–11
Kvalitet____________________________ 12
Socialt ansvar_______________________ 13
Förvaltningsberättelse____________ 14–15
Resultaträkning______________________ 16
Balansräkning__________________ 17–18
Kassaflödesanalys___________________ 19
Tilläggsupplysningar_____________ 20–28
Revisionsberättelse___________________ 29
Granskningsrapport__________________ 30
Styrelse____________________________ 31
Fem år i sammandrag____________ 32–33
Fastighetsförteckning_________________ 34
Historik____________________________ 35
Omslagets framsida – Birgitta Kämpe, samordnare inre och yttre miljö,
omgiven av Yousef Omar, Agron Biltiq och Maher Hatem i miljögruppen.
V D - O R D
Viktiga framtidsfrågor i backspegeln
Miljösatsningar och nyproduktion
har genomsyrat åren med Hyresbostäder, men för första gången sedan
starten 1995 tillfördes marknaden
inga nya lägenheter under 2012. Vd
Kenneth Faaborg ser tillbaka på ett år
som resulterade i att Hyresbostäders
lägenhetsbestånd minskade och att
beslut togs om sammanslagning med
Växjöhem.
och förbrukningen av fjärrvärme med
7 procent sedan 2007. Totalt innebär
det en minskad energiförbrukning
med cirka 15 procent. Under samma
tid har vattenförbrukningen minskat
med 20 procent.
– Anledningen till att det inte blev
några nya lägenheter under 2012 är
de överklaganden som gjorts av byggande i kvarteret Minnet. Faktum är
att vi har arbetat med det sedan jag
kom till Hyresbostäder 2009, säger
Kenneth Faaborg.
Juvelen i Hyresbostäders miljökrona
är annars kvarteret Portvakten Söder.
Två åtta våningar höga passivhus i
trä, som tack vare sin unika byggteknik lockat besökare från när och
fjärran.
Men nu finns alla starttillstånd
klara och under de närmaste två åren
kommer 82 lägenheter att byggas.
Av dessa ska åtta bli äganderätter, en
upplåtelseform som är vanlig på kontinenten och i Danmark, men som
hittills inte slagit igenom i Sverige.
– Det är intressant för oss att kunna
erbjuda olika typer av boendeformer,
liksom olika typer av områden, förklarar Kenneth Faaborg.
Att lägenhetsbeståndet minskade under året berodde dock på det politiska
beslutet att sälja områdena Mjärden
och Hov Dalbogård, sammanlagt 668
lägenheter, till en privat aktör.
– Sedan start har Hyresbostäder byggt
mycket, men i och med att vi också
sålt av lika mycket är vårt lägenhetsbestånd kvar på ungefär samma siffra
– 4 400.
Men redan under 2013 blir det
ändring på det. På Sigfridsområdet,
som ligger vid korsningen Teleborgsvägen-Tingsrydsvägen, byggs en av
de äldre sjukhusbyggnaderna om
för att hysa 40 nya lägenheter. Av
dessa blir hälften enrummare, som är
reserverade för studenter och kommer
– Man kan enkelt konstatera att man
får en överkonsumtion när el och vatten ingår i hyran.
– Vi har haft 4 500 internationella
och ett oräkneligt antal nationella
besök i kvarteret Portvakten, berättar
Kenneth Faaborg.
att stå klara till höstterminens start.
På området planeras också helt nya
hyreshus, som sammanlagt kommer
att ha 110 lägenheter.
Miljön i ständigt fokus
Under 2012 blev Hyresbostäders
eget vindkraftverk i Ockelbo klart.
Det kommer att tas i bruk i början
av 2013 och betyder att företaget
blir egenförsörjande med el, vilket
förutom ett stabilt pris innebär en
miljövinst. Och miljöarbetet är viktigt
för Hyresbostäder, som redan 2009
blev miljödiplomerat.
– Genom att få arbetet bedömt av utomstående får vi veta att vi är på rätt
väg. Diplomeringen görs ju dessutom
om varje år och ambitionsnivån höjs,
vilket innebär att vi inte kan nöja oss
med vad vi gjort hittills, utan måste
jobba med ständiga förbättringar.
För ett bostadsbolag är energiförbrukningen den största miljöboven, men
genom individuella mätningar och
bättre teknik har Hyresbostäder minskar elförbrukningen med 30 procent
Miljöarbetet omfattar alla delar av
Hyresbostäders verksamhet. Exempelvis har man sett över bilparken och
har nu enbart el-, gas- och dieselbilar.
Ny teknik, som gör att även de äldre
fastigheterna kan energioptimeras
installeras successivt vid ombyggnationer och renoveringar. Och under
2013 ska de boende i Hyresbostäder
börja sopsortera. Ett arbete som
framför allt innebär stora informationsinsatser.
Avslut och nystart
2013 blir sista året för Hyresbostäder
då 1 januari 2014 är startdatumet för
ett helt nytt bostadsbolag. Kenneth
Faaborg kommer inte själv att följa
med in i det nya bolaget, men arbetar
med att lägga grunden för dess framtida framgång.
– Det kommer att bli ett stabilt bolag
som kan agera starkt, i både förvaltning och nyproduktion, konstaterar
han.
3
4
K U N D S E R V I C E
Ökad trivsel ger mindre
ordningsproblem
Rose Nyqvist tror mycket
på en bra dialog med
hyresgästerna.
För Rose Nyqvist, kundservicechef
för Distrikt Norr, har 2012 mycket
handlat om bosamverkan och att
skapa en dialog mellan Hyresbostäder
och hyresgästerna, men också mellan
hyresgästerna själva.
– Några föreningar tog själva kontakt
och ville ha ett möte för att diskutera
vilka skyldigheter och rättigheter
man har som hyresgäst och en hel del
praktiska frågor som bland annat rör
tvättstugan, berättar Rose Nyqvist.
– Det gäller att få till en dialog.
Mycket kan lösas på det sättet, säger
Rose Nyqvist.
Hon har också haft en träff på Panncentralen med en grupp kvinnor som
läser kursen Svenska för invandrare.
Ännu så länge har man bildat en
bosamverkansgrupp i kvarteret Skatan
där en representant från varje gård
samt en representant för Polisen och
en för Hyresgästföreningen ingår.
– Det dyker ofta upp frågor om just
tvättstugan och miljöhusen och det
är omöjligt att skriva instruktioner
på samtliga språk, därför har vi tagit
fram informationsblad med bilder,
som vi går igenom tillsammans.
– Det här arbetet ska utvecklas och
omfatta alla våra områden, säger Rose
Nyqvist, som anser att samtalen redan
inneburit förbättringar som exempelvis minskat antal störningar.
Språkförbistringar att
överbrygga
I de områden Rose Nyqvist ansvarar
för kommer hyresgästerna från många
olika kulturer och flera har inte varit
i Sverige så länge. Det innebär att
det ibland krävs viss uppfinningsrikedom för att få en fungerande
kommunikation.
Rose Nyqvist jobbar också med att
fånga upp nya hyresgäster genom att
ringa och hälsa dem välkomna till
Hyresbostäder.
– En del lägenheter renoveras vid
inflyttning och då kollar jag med
hyresgästerna att allt har gått bra och
att de är nöjda, något som jag märkt
uppskattas.
Snabba åtgärder
Försäljningen av de två områdena
Mjärden och Hov Dalbogård har
inneburit att Distrikt Norr just nu
har 668 färre lägenheter. Samtidigt
har omflyttningen sjunkit och genom
ett ännu närmare samarbete med
hyresgästerna hoppas Rose Nyqvist
att trivseln ska bli större och ordningen ännu bättre. En sätt är att
snabbt reagera när något händer och
återkoppla så snart som möjligt.
Frågor om hur tvättstugorna fungerar
dyker ofta upp.
K U N D S E R V I C E
Unga människor ställer
andra krav
Drygt hälften av Hyresbostäders
lägenheter finns på campus och
Västra Teleborg. Det betyder att
många av hyresgästerna är studenter,
som delvis har andra vanor än de som
bor i familjebostäderna.
Under 2012 ändrades rutinerna kring
nyckelhanteringen och numera är det
Bobutiken på Kungsgatan som har
hand om nyckelutlämningen.
Kontoret på campus har blivit ett
renodlat personalkontor och de flesta
kontakter med hyresgästerna sköts via
mejl. Det här fungerar utmärkt för
studenterna, menar kundservicechef
Pelle Nordensson.
– Vi går att nå dygnet runt. Unga
människor kommunicerar på ett
annat sätt och är vana att umgås
mer på distans. Det här passar dem
eftersom både systemet och de är
tidsoberoende. Vill de något mejlar
de direkt, även om det är fyra på
natten, säger Pelle Nordensson.
Pelle Nordensson, kundservicechef för Distrikt Söder/Campus
gläds åt den förbättrade dialogen med Linnéstudenterna.
Trygghet och säkerhet
Hyresbostäder har fångat upp den oro
som funnits bland studenterna för
att campus är osäkert efter mörkrets inbrott. Belysningen har därför
förbättrats generellt och i området
Slottstaden har man installerat närvarostyrd belysning.
– Några av dem som bodde på bottenvåningen som vetter mot skogen
kände visst obehag. Vi installerade
därför en speciell typ av belysning
som reagerar på rörelse. Överhuvudtaget har vi som policy att reagera
snabbt om det händer något i
området, som vi kan göra något åt,
förklarar Pelle Nordensson.
Viktigt med bra dialog
I samband med nollningen inför
höstterminen, då det traditionellt
är många fester i området, inleddes
också en dialog med studentkåren
Linnéstudenterna.
Mer belysning gör
campus ljusare och
tryggare.
– Det handlade om att det inte är
bostadsbolagets uppgift att städa
upp efter festerna och det har blivit
en väldigt bra dialog där de numera
informerar oss om de aktiviteter som
är planerade och vi stöttar på de
sätt vi kan.
Tidigare år har besiktning av lägenheterna vid avflyttning gjorts av en
entreprenör, men under 2012 övertog
Hyresbostäder själva den uppgiften.
– En stor fördel är att vi får en
bättre kontroll av underhållsbehovet
och kan också på ett mer korrekt
sätt debitera för det som är mer än
normalslitage. I studentlägenheterna
är ju slitaget betydligt större, eftersom
omflyttningen är så mycket högre,
konstaterar Pelle Nordensson.
Långsiktigt miljöarbete
Miljögruppen, som arbetar med alla
Hyresbostäders områden, har under
2012 haft ytterligare förstärkning,
vilket Pelle Nordensson tycker är
mycket positivt.
– På campus jobbar vi långsiktigt
med miljön och planerar som bäst för
införandet av sopsorteringen under
2013.
5
6
M A R K N A D / B O B U T I K
Ett år av efterfrågan och kundaktiviteter med miljöfokus
Att färre personer vill flytta är på flera
sätt ett gott tecken, men det innebär
också att få lägenheter görs tillgängliga för nya hyresgäster.
– Eftersom vi inte hade några nya
lägenheter på marknaden under 2012
fick vi en fortsatt obalans mellan
utbud och efterfrågan. Och vid årets
slut hade vi därmed inga vakanta
lägenheter, säger marknadschef
Mariola Kruse.
Hyresbostäder sköter sin förmedling
av bostäder genom Boplats Växjö och
använder ett poängsystem där en ködag motsvarar en poäng. Ju fler poäng
man har, desto större är chansen att
få den lägenhet man önskar i första
hand. Förutom antalet köpoäng,
påverkas möjligheten att snabbt få en
lägenhet också av val av område och
hur många lägenheter som sagts upp
vid olika tidpunkter. Under 2012
tecknades 1 729 nya hyresavtal.
Hyresbostäder äger och förvaltar
också delar av kommunens vård- och
serviceboende. Omflyttningen inom
äldreboendet minskade något jämfört
med föregående år.
på grund av bostadsbrist, förklarar
Mariola Kruse.
Boendekontroller har bidragit till att
frigöra fler bostäder till förmån för
nya studenter och samarbetet fortsätter också med universitetet, Linnéstudenterna och andra bostadsbolag
för att tillgodose behovet av studentbostäder.
– Sedan flera år tillbaka har vi ett
samarbetsavtal med Linnéuniversitetets International Relations Office.
För att universitetets utbytesstudenter
ska få en positiv bild av Växjö kommun är det viktigt att de under sin
vistelse här upplever god service och
att samarbetet mellan universitetet
och Hyresbostäder fungerar smidigt.
Under 2012 hade Hyresbostäder 163
hyresavtal med utbytesstudenter.
De gäststudenter från länder utanför
EES-området som läser på Linnéuniversitetet utan att ingå i något
utbytesavtal kallas freemovers och
betalar sedan 1 juli 2011 en avgift för
att studera. 182 freemovers hade avtal
med Hyresbostäder under 2012.
Marknadsföring med
fokus på miljön
Stor efterfrågan på
studentbostäder
Hyresbostäders vision är att vara det
bostadsföretag man alltid talar väl
om. Därför pågår ett ständigt arbete
med att skapa goda relationer vid
varje möte med kunder, entreprenörer
och andra intressenter. Fokus ligger
på korrekt och relevant information,
– Efterfrågan på våra studentbostäder fortsätter att vara hög, vilket till
stor del beror på Linnéuniversitetets
ökade studentantal. Vårt mål är att
ingen som väljer att studera i Växjö
ska behöva avstå från sina studier
Antal omflyttningar 2012
%2011
%2010
%
Familjeboendet
Äldreboendet
Studentboendet
341
14446
18464
19
77 26
79 27
136 36
1 311 57
1 440 62
1 447 63
Totalt
1 729
34
1965
38
2 047
40
Miljöarbetet är alltid lika
aktuellt för Hyresbostäder och
marknadschef Mariola Kruse.
bra bemötande i samspel med nya
tekniska lösningar.
Som miljödiplomerat företag var det
en självklarhet för Hyresbostäder
att ansluta sig till Allmännyttans
rikstäckande energisparkampanj ”Det
håller inte!”, som bygger på enkla
konkreta vardagstips som vem som
helst enkelt kan följa. I samband med
kampanjstarten hölls två aktivitetsdagar för de boende dels på campus,
dels på Höstvägen. Det bjöds på het
potatissoppa och tävlingar. Dessutom var detta ett utmärkt tillfälle
för kundservicecheferna att träffa
hyresgästerna för att prata om såväl
energifrågor, som andra boendefrågor.
Under året har marknadsföringen mot
hyresgästerna fortsatt med kundtidningen Boaktuellt, som ges ut fyra
gånger per år. Dessutom finns numera
också en egen Facebook-sida där hyresgästerna kan kommentera
och ställa frågor direkt till
Hyresbostäder.
M A R K N A D / B O B U T I K
Tävling för att öka miljömedvetenheten hos hyresgästerna.
Aktivitetsdag för miljön
med sopplunch på campus.
IT-tjänster som förenklar
– Vi har fortsatt att utveckla våra ITtjänster för att förenkla för våra kunder. Via vår hemsida kan man numera
både boka tvättid och felanmäla. På
Boplats Växjö kan man, förutom att
söka lägenhet, även söka parkeringsplatser och garage. Boende på campus
kan också söka lägenhetsförråd. Vi
har dessutom börjat använda en så
kallad mäklarmodul för att presenterar
lediga lägenheter på ett tydligare sätt,
berättar Mariola Kruse.
Ambitionen är att utveckla IT-tjänsterna successivt, för en smidare hantering
för hyresgästerna. Som ett led i detta
har ett projekt startas med syfte att
införa elektroniska uppsägningar.
Internt inom Hyresbostäder har en
uppdaterad version av Sharepoint
tagits i bruk under året för att medarbetarna på ett enkelt sätt ska kunna
dela och ta del av information som
exempelvis behövs för att på ett korrekt sätt kunna informera kunderna.
Olika sätt att utveckla
hyresrätten
För att förbättra och förenkla för
hyresgästerna erbjuds numera ett
stort antal hemservicetjänster, som
flyttstädning, fönsterputsning och
intervallstädning, samt diverse installationer. I de flesta fall omfattas dessa
av ROT- och RUT-avdragen.
Under 2012 togs också beslut om
att byta kabel-tv-leverantör till
Com Hem. Inför bytet vid årsskiftet 2012/2013 fanns Com Hems
representanter på plats på kundservicekontoret på Höstvägen och på
Boplats Växjö på Kungsgatan för att
informera, hjälpa till med installationer och erbjuda hyresgästerna olika
paketlösningar.
– Vi har också fortsatt att marknadsföra Hemsparkontot, en sparform
som erbjuds i samarbete med Ikano
Bank, där man som kund har möjlighet att med sparräntan minska sitt
hyresbelopp. Alla hyresgäster som
Mäklarmodulen
presenterar lediga
lägenheter på ett
tydligt sätt.
ansluter sig får 500 kronor i startbelopp av Ikano Bank, som dras på
nästföljande hyra. Vi tycker att det
här är ett mycket bra erbjudande för
våra kunder och kommer även i fortsättningen att satsa på att marknadsföra Hemsparkontot, avslutar Mariola
Kruse.
7
8
F A S T I G H E T S U T V E C K L I N G
Ett år av renoveringar och förbättringar
På Sandviksvägen pågår
en omfattande renovering
av 81 lägenheter.
Även om 2012 inte innebar att några
nya lägenheter stod färdiga, så har det
ändå byggts och renoverats på flera
av Hyresbostäders områden. Mest
omfattande har det pågående arbetet på
Sandviksvägen varit.
– Vi började i september och vid årsskiftet var sju av tolv trapphus klara,
berättar fastighetschef Stefan Lundin.
I samtliga 81 lägenheter byts kök, badrum, garderober, innerdörrar, fönster
och lägenhetsdörrar ut. Dessutom
installeras nya el- och FTX-system.
– Lägenheterna byggdes 1962–63,
innan miljonprogrammet, men är förstås slitna efter 50 år. Dessutom fanns
den äldre, lägre bänkhöjden i köken,
som gör att folk får ont i ryggen.
Under renoveringstiden har Hyresbostäder placerat köks- och hygienbodar
på området för dem, som trots det
omfattande renoveringsarbetet har valt
att bo kvar hemma under tiden.
– 95 procent av hyresgästerna har dock
bott någon annanstans under tiden. Vi
har också kunnat erbjuda några evakueringslägenheter för dem som inte
kunnat orda med egna alternativ.
Förhindra fuktskador
Lite yngre är Hyresbostäders område
på Västra Teleborg. Runt de cirka
200 marklägenheterna från slutet av
1970-talet har den yttre miljön rustats
upp och dessutom har lägenheterna
fuktsäkrats.
Stefan Lundin ser tillbaka
på ett år där delar av
det befintliga bostadsbeståndet rustats upp.
På Toftasjövägen i Sandsbro har
badrum fått renoveras på grund av
fuktskador, på Dalbo har balkongerna
målats och på campus har mer belysning satts upp och några av trapphusen
har fått en upprustning. Alla lekplatser
besiktigas regelbundet och eventuella
anmärkningar innebär åtgärder. Dessutom rustas de upp kontinuerligt för
att vara säkra.
– Sedan jobbar vi fortlöpande med att
spola avloppsstammar, byta ut gammal
belysning i samtliga trapphus mot
LED-belysning, införa nytt låssystem
i lägenheter och entrédörrar, fortsätter
Stefan Lundin.
Tryggare boende
I lägenheterna installerar man ett
tubsystem, som innebär att man inte
längre har någon huvudnyckel. Hyresgästen lägger vid behov sin nyckel i
tubcylindern i dörren, som utifrån kan
öppnas av Hyresbostäder. I entrédörrarna har man satt in ett skalskydd, så
att ingen obehörig kan ta sig in.
– Båda dessa åtgärder ökar säkerheten
och gör boendet tryggare för hyresgästen.
Under 2012 har också ombyggnaden
av den gamla sjukhusbyggnaden på
Sigfridsområdet kommit igång. Här
kommer det att bli 40 nya lägenheter,
varav hälften enrummare som är vikta
åt studenter.
– Så småningom ska vi även komma
igång med nyproduktion på Sigfridsområdet, men näst på tur står Minnet,
där vi under året äntligen kunnat
handla upp nyproduktion av 82 lägenheter, avslutar Stefan Lundin.
M I L J Ö
Miljön ingår i hyran
Hyresbostäder har under lång tid
målmedvetet arbetat med att på olika
sätt bidra till en hållbar utveckling av
samhället, inte minst genom att hushålla med energin i våra fastigheter.
FTX och energioptimering
Vid nybyggnation samt vid renoveringar, som under 2012 varit aktuella
i kvarteret Körsbäret på Öster och i
vissa lägenheter på Västra Teleborg,
installeras FTX-ventilation. Det gör
inomhusklimatet behagligare samtidigt
som det minskar energiförbrukningen
genom att upp till 85 procent av energin återvinns. Systemet, som bygger
på så kallad tilluft och frånluft, bidrar
också till ett bättre inomhusklimat.
2013 och gör företaget självförsörjande med el, vilket innebär både en
miljövinst och ett stabilt elpris.
”Det håller inte!”
Hyresbostäder anslöt sig under hösten
till Allmännyttans energisparkampanj ”Det håller inte!” – en kampanj
där bostadsföretag och hyresgäster
tillsammans jobbar för att minska
energianvändningen. Kampanjen
bygger på enkla, konkreta vardagstips
som vem som helst kan följa. Tanken
är att vi inte ska behöva förändra hela
vår livsstil för att kunna vara med och
bidra i energispararbetet.
Vindkraftverk ger egen el
Som start på kampanjen bjöd Hyresbostäder in alla hyresgäster till två
aktivitetsdagar, dels på campus för de
boende i studentlägenheterna, dels på
Hyresbostäders kontor på Höstvägen
dit alla boende i familjebostäderna
var välkomna. Alla gäster bjöds på
het potatissoppa och på campus
hölls tävlingen Studentkampen och
på Höstvägen Familjekampen. Men
framför allt diskuterades miljöfrågor
och hur man med små enkla medel
kan göra stor skillnad.
Under 2012 blev Hyresbostäders eget
vindkraftverk i Ockelbo färdigt. Det
kommer att tas i bruk i början av
Hyresbostäders miljöarbete genomsyrar hela verksamheten. Allt från
att bygga och renovera till att skapa
Arbetet med att energioptimera
Hyresbostäders fastigheter pågår kontinuerligt. Ny teknik ersätter gammal
och styr- och reglersystem, energimätningar, ventilation, VS-system samt
fjärrvärme balanseras för att lösningen
ska bli så energi- och kostnadseffektiv
som möjligt, utan att påverka hyresgästernas komfort.
FTX-ventilation gör inomhusklimatet behagligare
samtidigt som energiförbrukningen minskar.
förutsättningar för miljömedvetna
val. Men det slutliga ansvaret ligger
hos hyresgästen själv. Det är Hyresbostäders definition av att miljön
ingår i hyran.
2009 blev Hyresbostäder en miljödiplomerad verksamhet för första gången. Sedan dess genomgår företagets
miljöarbete en heltäckande extern
granskning varje år och kravet höjs
successivt. 2012 års miljödiplomering
gäller till och med juni 2013.
Vi har ett gemensamt
ansvar för att också
nästkommande generationer ska kunna njuta
av frisk luft och rent
vatten.
Miljöpolicy
Hyresbostäder ska ständigt
förbättra och utveckla arbetet
med att minimera verksamhetens miljöpåverkan och
därmed bidra till en hållbar
utveckling av samhället.
Miljöarbetet ska skapa en långsiktigt god boende- och livsmiljö
med hänsyn både till människa
och natur. Detta ska ske genom
ett samspel mellan företagets
kunder, personal, konsulter,
entreprenörer och leverantörer.
9
10
P E R S O N A L
Personalarbete
Arbetsmiljöpolicy
God arbetsmiljö ska prägla
Hyresbostäder i dess tjänster,
i utrustningar, lokaler och anläggningar och i sättet att leda
och organisera arbetet och i
samverkan med människor.
I vårt personalarbete strävar vi efter
att utveckla frågor om bemanning,
kompetensutveckling, arbetsmiljö
samt löne- och anställningsvillkor.
Utveckling av ledarskap och medarbetarskap är viktiga områden för att
främja ett gott arbetsklimat och en
organisation där människor trivs och
mår bra. Ett prioriterat område är
värderingsfrågor och att stärka kundperspektivet.
Antal anställda
Vid årets slut hade Hyresbostäder
40 tillsvidareanställda medarbete, tre
färre än året innan.
Åldersfördelning
bland personalen
Av de anställda är 14 kvinnor (35
procent) och 26 män (65 procent).
Genomsnittsåldern är 48,5 år och de
flesta befinner sig i åldersintervallet
40–49 år.
Antal anställda
2012
2011
Kvinnor
Män
1415
2628
Summa
4043
Antal tjänster
Tjänstemän
Kollektivanställda
2728
1315
Summa
4043
Martina Jonsson med
en smartphone som gör
besiktningsarbetet
smidigare och säkrare.
Sommarjobb för unga
hyresgäster
Sex stycken ungdomar som bor hos
Hyresbostäder fick i år möjlighet att
sommarjobba ute i bostadsområdena.
Ungdomarna, som fyllt 16 år, kunde
anlitas tack vare kommunens satsning
på ferieplatser. Ungdomarnas arbetsuppgifter bestod av sådan skötsel som
i vanliga fall inte är så högt prioriterad, inte sådant som entreprenörer är
anlitade att utföra.
Åldersfördelning bland personalen
Ålder
Totalt
Män Kvinnor KollektivanställdaTjänstemän
–29 00 0
30–3974 3
40–491610 6
50–5910 6 4
60–6576 1
Totalt 4026 14
Genomsnittsålder48,5
49,6
46,5
0 0
3 4
5 11
3
7
2 5
13
47,5
27
49,0
P E R S O N A L
Vi som är Hyresbostäder
Ledningsgruppen har under 2012 bestått av vd Kenneth Faaborg, fastighetschef Stefan Lundin, kundservicecheferna
Rose Nyqvist och Pelle Nordensson, administrativ chef Jan-Åke Andersson och marknadschef Mariola Kruse.
MARKNAD/BOBUTIK
KUNDSERVICE
Marknad/Bobutik ansvarar för bostadsfrågor, köhantering och
kundkontakter via Boplats Växjö. Under Marknad ligger också
ansvaret för kommunikation, profilering och marknadsföring.
Via Kundservice hanteras alla frågor som rör bostadsmiljön,
ute- och innemiljö, felanmälningar och besiktningar.
Mariola Kruse
Marie Karlsson
Cecilia Jacobsson
Irene Ragnarsson
Marknadschef
Bobutik
Bobutik
Rose Nyqvist
Pelle Nordensson
Kundservicechef
Kundservice/Ekonomi
Kundservice
Annika Loo
Stefan Buresson
Andrej Jakob
Markus Kullenbert
Felix Broder
Lennart Brolien
Daniel Edberg
Peter Gabrielsson
Christer Karlsson
Jonas Osbeck
Christian Welander
Kundservicechef
Åsa Nilsson
Anna-Lena Einarsson Jeanette Blomdahl
Bobutik
Kundservice
Bobutik
Områdesansvarig
Områdesansvarig
Områdesansvarig
S TA B / A D M I N I S T R AT I O N
Stab/Administration stöder övriga avdelningar när det gäller
ekonomi och IT.
Reparatör
Kenneth Faaborg
Vd
Jan-Åke Andersson Eva Fransson
Administrativ chef
Ekonom
Ekonom
Mikael Virdelo
IT-samordnare
Reparatör
Reparatör
Mattias Grusell
Ekonom
Reparatör
Ingrid Ortvall
Reparatör
Reparatör
Reparatör
Jan-Krister Åberg
Kontorsvaktmästare
FA S T I G H E T S U T V E C K L I N G
Fastighetsavdelningen ansvarar för underhåll, nyproduktion, brandskydd, säkerhet, tillgänglighet och utveckling av ny fastighetsteknik.
Stefan Lundin
Rodrigo Fuentes
Lis-Marie Nilsson
Cissi Carlsson
Kent Lindgard
Jan Holmgren
Jimmy Damberth
Lars Hermansson
Jörgen Hultman
Anders Paulin
Magnus Stenemo
Birgitta Kämpe
Agron Biltiq
Maher Saad Hatem
Fastighetschef
Reparatör
Energistrateg
Reparatör
Förvaltningsassistent
Reparatör
Projektledare
Reparatör
Projektledare
Samordnare inre
och yttre miljö
Arbetsledare
Miljövärd
Drifttekniker
Miljövärd
Ulf Magnusson
Driftteknker
11
12
K VA L I T E T
Bättre service och tryggare boende
På Hyresbostäder strävar vi ständigt
efter att skapa bättre relationer till
våra kunder för att vi tillsammans ska
kunna utveckla hyresrätten och göra
den mer attraktiv. Återkommande
kundundersökningar ligger till grund
för vårt kvalitetsarbete och hjälper oss
också att identifiera nya förbättringsområden.
Under 2012 påbörjades arbetet med
bosamverkan, som är ett forum där
representanter för Hyresbostäder,
hyresgästerna, Polisen och Hyresgästföreningen ingår. Utgångspunkter är
att man bäst löser problem genom
en fortlöpande dialog. Tanken är att
bosamverkansgrupper ska bildas på
alla Hyresbostäders områden.
På campus har en förbättrad dialog
med studentkåren Linnéstudenterna
inneburit bättre ordning och mindre
nedskräpning vid olika studenttillställningar.
Snabba åtgärder
En viktig del i kvalitetsarbetet har
varit att alltid återkoppla snabbt då
hyresgästerna hör av sig. Oavsett
omfattningen av problemet är det
viktigt att det uppmärksammas och
löses så fort som möjligt. Det här har
bland annat resulterat i att mer belysning satts upp på campusområdet, då
hyresgäster där känt sig otrygga när
det varit mörkt.
Tryggare nyckelhantering
Under 2012 ändrades rutinerna kring
nyckelhanteringen på campus och
flyttades till Bobutiken på Kungsgatan. Det är en förbättrad service
och trygghet för alla att ha hela processen, från kontraktsskrivning till
nyckelutlämning på samma ställe.
Huvudnycklar är också på väg att
försvinna i takt med att tubsystemet
införs. Det fungerar så att hyresgästen
vid behov lägger sin nyckel i tubcylindern i dörren, som utifrån kan öppnas
av Hyresbostäder. Dessutom har
samtliga entrédörrar fått ett skalskydd
med ett så kallat taggystem, så att bara
den som har en tagg kan ta sig in.
Smidigare system
En rad nya tekniska lösningar underlättar för medarbetarna på Hyresbostäder att kvalitetssäkra och hantera
arbetsflödet. Med hjälp av sms kan
man bland annat hålla kunden
informerad om tid för besök efter en
felanmälan och påminna om att boka
besiktning vid uppsägning.
Entreprenörsportal
I Entreprenörsportalen går det nu
också att lägga in beställningsjobb till
våra entreprenörer och följa upp dessa
vilket innebär att processen skyndas på.
Besiktning via handdatorn
Dessutom görs besiktningsprotokollen numera i mobilen, vilket gör det
möjligt att direkt på plats skicka uppgifter och eventuella serviceordrar.
Kvalitetspolicy
Hyresbostäder ska genom
samverkan mellan företagets
kunder, medarbetare, konsulter,
entreprenörer och leverantörer
ständigt utveckla och förbättra
sina arbetsmetoder. Målen för
detta ska dokumenteras i företagets årligen reviderade mål- och
strategidokument.
I hela vår verksamhet ska vi arbeta med att uppfylla kundernas
varierande behov och förväntningar. Varje kund ska känna
att vi är lyhörda och att vi möter
alla med förtroende och respekt,
alltid med hänsyn till gällande
lagar och förordningar.
Studenternas
nyckelutlämning
sker numera i
Bobutiken.
Ett nytt säkrare system
för att hantera huvudnycklarana har
installerats under
2012, berättar ITsamordnare Mikael
Virdelo.
NYCKL
AR
S O C I A L T
A N S VA R
Samverkan som stärker samhället
Hyresbostäder är engagerade i flera
projekt som på olika sätt gagnar
gemenskap, nyföretagande och utveckling i våra bostadsområden.
Vi är övertygade om att de investeringar vi gör i människors drivkraft
ger mångfalt tillbaka.
Panncentralen
Panncentralen
på Dalbo,
är en
öppen och
drogfri
mötesplats dit
man kan
komma
och umgås
med sina
vänner,
grannar och lära känna nya människor. Panncentralen anordnar också en
mängd aktiviteter.
– Vi har öppet sex dagar i veckan och
under 2012 hade vi 29 500 besökare,
berättar Panncentralens föreståndare
Eva Linde.
På onsdagskvällarna är det bara kvinnor som är välkomna och överhuvudtaget satsar man mycket på att
stärka kvinnor och flickor med sin
verksamhet. Två kvällar i veckan har
man också haft en kompletterande
SFI-kurs.
– Det har varit jätteroligt. Vi har
gjort studiebesök, varit på Ikea och
på Medborgarkontoret där vi skaffade
e-mejladresser till alla deltagare.
Det framgångsrika projektet ”Tjejer
emellan”, som drivits med pengar från
Arvsfonden, avslutades förra året. Det
har lockat 2 340 besökare och idén
har spridit sig i Växjö och etableras nu
på flera ställen. Eva Linde tror också
på en fortsättning på Panncentralen
med hjälp av nya projektpengar.
Ett antal utflykter har också hunnits
med, bland annat till Ölands Djurpark och Ullared. Och på Araby Park
Arena har man haft en zumbakurs för
kvinnor i alla åldrar, med sammanlagt
3 708 deltagare från hela Växjö.
– Det har stått både barnvagnar och
rullatorer utanför träningslokalen.
Zumban är verkligen en aktivitet som
skapat många möten och också varit
en del av det folkhälsoarbete, som är
så viktigt för oss, avslutar Eva Linde.
Araby Park Arena
– 2012 var
andra året
vi hade
verksamhet i Araby
Park Arena
och vi har
kommit
igång
ordentligt
med våra
aktiviteter. 20–30 föreningar, både
inom idrott och kultur, är engagerade
och vi har haft mellan 400 och 600
deltagare på de öppna aktiviteterna
varje vecka, berättar Martin Sallergård, verksamhetsansvarig.
Genom att erbjuda många olika
gratisaktiviteter vill man ta bort
trösklarna och ge främst barn och
ungdomar möjligheten att prova på,
för att hitta något som passar dem.
Att hitta föreningar som vill vara med
och stödja verksamheten har inte varit
svårt.
– För att bredda utbudet försöker vi
dock hitta samarbetspartner som inte
bara har verksamhet i Araby, utan i
andra områden i Växjö och även utanför stan. Och många vill verkligen
vara med och jobba med integration
och folkhälsa. Det leder till många
positiva möten, vilket också är
meningen, säger Martin Sallergård.
Café Tufvan
I Esaias
Tegnérs
gamla hem,
mitt på
campusområdet,
ligger Café
Tufvan.
En plats
för studenterna vid
Linnéuniversitetet att fika, äta, plugga
och koppla av.
– På dagtid arbetar personer med
funktionsnedsättningar i caféet,
genom ett samarbete med Växjö kommun, och på kvällarna och helgerna
är det studenterna själva som arbetar
ideellt, berättar föreståndare Hanna
Ankarberg.
Café Tufvan har öppet alla dagar,
utom lördag. Under 2012 har man
haft ett samarbete med Acoustic
Stage, en självständig gren inom
Smålands Nation, som en gång i
månaden haft kulturafton med musik
och poesi.
– Då blir caféet som en konsertlokal
och det har varit väldigt uppskattat.
Men vi har även andra konserter och
poesikvällar.
Café Tufvan upplåter även sina väggar
för konst- och fotoutställningar.
– Vi brukar ha en utställning i månaden av någon student. I många fall är
det första gången de visar sina alster
för publik, och det händer att de även
får sälja något.
Men många väljer att bara umgås eller
studera.
– Vi är anslutna till universitetets
trådlösa nätverk så man kan koppla
upp sin bärbara dator utan problem,
avslutar Hanna Ankarberg.
13
14
FÄ Ö
M RNVEA L T N I N G S B E R Ä T T E L S E
Styrelsen och verkställande direktören för Hyresbostäder i Växjö AB avger
årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari – 31 december 2012.
Förvaltningsberättelse
Allmänt om verksamheten
Arbetstagarrepresentanter
Organisationsanslutning
Hyresbostäder i Växjö AB är dotterbolag till Växjö Kommunföretag AB,
som är ett helägt kommunalt bolag.
Lars Hermansson, Fastighetsanställdas förbund
Bolaget är anslutet till Sveriges
Allmännyttiga Bostadsföretag,
SABO, arbetsgivarorganisationen
Fastigo, Svenska Studentbostadsföreningen, SSBF, samt till inköpsorganisationen HBV.
Hyresbostäder i Växjö AB bildades
1995 och är det näst största av de
kommunägda bostadsföretagen.
Bolaget ingår i VKAB-koncernen,
som ägs av Växjö kommun.
Bolagets uppgift är att utan vinstsyfte
främja bostadsförsörjningen i kommunen och tillgodose i första hand Växjö
kommuns behov av ändamålsenliga
och prisbilliga lokaler med mera för
olika verksamheter.
Hyresbostäder äger och förvaltar
4 418 bostäder och 111 lokaler.
Av bostäderna utgörs 2 304 av
studentbostäder. Bolaget svarar för
den särskilda bostadsförmedlingen till
studenter.
Styrelse
Styrelsen, som är utsedd av kommunfullmäktige i Växjö, har under
verksamhetsåret 2012 bestått av
följande:
Ledamöter
Ulla Blanking, ordförande
Alf Skogmalm, vice ordförande
Andreas Ekman
Gudrun Holmberg
Els-Marie Oskarsson
Patricia Aguilera
Andreas Persson
Ersättare
Bertil Norén
Fanny Battistutta
Verkställande direktör
Kenneth Faaborg
Den lokala klubben inom SKTF,
Sveriges Kommunaltjänstemannaförbund, är vilande med Jimmy
Damberth som kontaktperson.
Arbetstagarrepresentanter har enligt
överenskommelse närvarorätt och
rätt att få sin mening antecknad till
protokollet.
Sammanträden
Ordinarie årsstämma hölls
2012-04-23. Styrelsen har under
året haft 11 sammanträden.
Revisorer
Revisor utsedd av bolagsstämman
och lekmannarevisorer utsedda av
kommunfullmäktige har varit:
Revisor
Thomas Olofsson, auktoriserad
revisor
Revisorsuppleant
Åke Andersson, auktoriserad revisor
Lekmannarevisorer
Magnus Jisborg
Peter Bengtsson
Lekmannarevisorsuppleanter
Göran Kannerby
Kjell Jönsson
Firmatecknare
Bolagets firma tecknas, förutom av
styrelsen, av verkställande direktören
i den löpande förvaltningen eller av
ordförande eller vice ordförande och
vd, två i förening.
Resultatutveckling
Årets resultat visar efter finansiella
poster 289,6 miljoner kronor
(2011: 25,6 miljoner).
Avvikelsen mellan åren beror till
större delen på skillnader i realisationsvinster vid försäljning av dotterföretagen Hov Dalbogård i Växjö AB
och Mjärden i Växjö AB, som innehöll fastigheterna Hov Dalbogård
3 och 4 samt Mjärden 1. Minskade
driftkostnader beror på avyttring av
fastigheter med undantag av ökade
kostnader fastighetsskötsel på grund
av kostnader för snörenhållning och
obligatoriska ventilationskostnader.
Underhåll har utförts med 39,5 miljoner kronor (2011: 38 miljoner).
För år 2013 har budgeterats ett
resultat före bokslutdispositioner
med 25 miljoner kronor.
Hyresändring bostäder sker med
1,6 procent.
Underhållsinsatser är budgeterade för
32 miljoner kronor.
Soliditet
Företagets soliditet är 35,1 procent
(2011: 15,7 procent). Ökning beror
på försäljning av dotterföretag.
F Ö R V A L T N I N G S B E R Ä T TÄ EML N
S E
Upplåning
Samverkan
Upplåning sker genom moderbolaget.
Någon nyupplåning har under året
inte skett.
Lokala avtal kring boinflytande och
fritidsmedel finns sedan år 2003
gentemot våra hyresgäster inom
familjeboende.
Förfallostruktur lån
Vid utgången av år 2012 var den
genomsnittliga bindningstiden för lån
med fast ränta 3,6 år (2011: 4,4 år).
Andelen lån med rörlig ränta inklusive utnyttjad limit på koncernkonto
motsvarar 0 procent (2011: 20,1
procent) av totala långfristiga skulder.
Lånestruktur och snitträntor framgår
av not 27.
Kassaflöde och likviditet
Företaget har en internlimit på
123 miljoner kronor. 108 miljoner
kronor av limiten avser särskild
finansiering av nybyggnation år 2009
i kvarteret Portvakten 1. Utnyttjande
av limiten har minskat under året
genom intäkter från försäljning av
dotterföretag och vid årets utgång
var limit endast utnyttjad avseende
särskild finansiering för kvarteret
Portvakten 1. Nettoeffekten av total
likviditet och limit var vid årets
utgång plus 16,7 miljoner kronor
(2011: minus 79,4 miljoner).
Ett centralt avtal för informationsbyte
finns även med Hyresgästföreningen
Sydost. Under året har samverkan
skett vid två tillfällen.
Hyresutveckling
Överenskommelse har träffats med
Hyresgästföreningen Sydost om hyresändring från 1 januari 2013 med en
genomsnittlig höjning på 1,6 procent.
Personal
Hyresbostäder har vid årets slut 40
tillsvidareanställda medarbetare, varav
14 är kvinnor (35 procent) och 26 är
män (65 procent). Genomsnittsåldern
är 48,5 år och de flesta befinner sig i
åldersintervallet 40–49 år.
Disposition av vinstmedel
Till årsstämmans förfogande står
följande vinstmedel
Balanserade
vinstmedel Årets resultat
141 168 944:54
295 067 575:94
Försäkringar
Kronor
436 236 520:48
Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade. Inventarier är försäkrade till
anskaffningsvärdet. Samtliga bilar är
helförsäkrade.
Styrelsen och verkställande direktören
föreslår att vinsten disponeras så att
Fastighetsbestånd
Företagets förvaltade yta var vid
årets utgång 237 955 kvadratmeter
(2011: 281 737 kvadratmeter).
Förändringen består i försäljning av
fastigheterna Hov Dalbogård 3 och
samt Mjärden 1.
till ägaren utdelas 0:00
till ny räkning
överförs 436 236 520:48
Totalt, kronor
436 236 520:48
15
16
Ä
R EMSNU EL T A T R Ä K N I N G
Resultaträkning
Belopp i kkr
Noter
20122011
N ettoomsättning
Hyresintäkter
1
253 810
279 738
Övriga förvaltningsintäkter
2
5 848
5 218
Summa nettoomsättning
259 658
284 956
F astighetskostnader
Driftkostnader
3
-110 928
-118 896
Underhållskostnader
-39 508
-38 293
Fastighetsskatt
-6 442
-6 592
4
-31 446
-33 659
Summa fastighetskostnader
-188 324
-197 440
Bruttoresultat
71 334
87 516
Centrala administrations- och försäljningskostnader
-8 138
-8 644
Avskrivningar
Avskrivningar
4
-49
Övriga rörelseintäkter
5
293 238
3 097
-69
Rörelsekostnader
6
-21 707
-5 355
Rörelseresultat
7,8,9,10
334 678
76 545
Övriga ränteintäkter och liknande poster
11
Statliga bostadsbyggnadssubventioner
3 266
548
0
610
12
-48 257
-52 094
Resultat efter finansiella poster
289 687
25 609
Räntekostnader och liknande resultatposter
Bokslutsdispositioner
13
6 499
-10 238
Skatt på årets resultat 14
-1 118
-4 083
Årets resultat
295 068
11 288
B A L A N S R Ä K ÄN MI N
NG
E
17
Balansräkning
Belopp i kkr
Tillgångar
Noter
20122011
A N L Ä G G N I N G S T I L L G Å N G A R Materiella anläggningstillgångar
Byggnader
15
1 346 177
1 482 415
Mark
16
59 785
61 100
Markanläggningar
17
30 098
34 092
Inventarier
18
2 081
2 899
Pågående ny- och ombyggnader
19
78 446
13 889
Summa materiella anläggningstillgångar
1 516 587
1 594 395
Finansiella anläggningstillgångar
Andra långfristiga värdepappersinnehav
20
40
40
Uppskjuten skattefordran
21
958
2 030
Summa finansiella anläggningstillgångar
998
2 070
Summa anläggningstillgångar
1 517 585
1 596 465
O M S Ä T T N I N G S T I L L G Å N G A R Varulager och förnödenheter
169308
Kortfristiga fordringar
Hyres- och kundfordringar
871
945
Fordringar hos koncernföretag
8 415
8 894
Övriga fordringar
22
4
194
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
23
2 031
2 714
Summa kortfristiga fordringar 11 321
12 747
24
16 742
1 248
Summa omsättningstillgångar
Kassa och bank
28 232
14 303
SUMMA TILLGÅNGAR
1 545 817
1 610 768
18
B A L A N S R Ä K N I N G
Balansräkning
Belopp i kkr
Eget kapital och skulder
Noter
E G E T K A P I TA L 20122011
25
Bundet eget kapital
Aktiekapital, 700 aktier
7 000
7 000
Reservfond
19 250
19 250
Summa bundet eget kapital
26 250
26 250
Balanserad vinst
141 169
130 011
Årets resultat
295 068
11 288
Summa fritt eget kapital 436 237
141 299
Summa eget kapital
462 487
167 549
108 487
114 987
Fritt eget kapital
Obeskattade reserver
26
L Å N G F R I S T I G A S K U L D E R Skuld till koncernföretag
27
919 500
1 179 500
Skuld koncernkonto
28
0
79 452
Summa långfristiga skulder
919 500
1 258 952
K O R T F R I S T I G A S K U L D E R Leverantörsskulder
11 743
17 184
Skuld till koncernföretag
20 574
24 808
Skatteskulder
201
427
Övriga kortfristiga skulder
29
1 878
1 935
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
30
20 947
24 926
Summa kortfristiga skulder
55 343
69 280
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
1 545 817
1 610 768
Ställda säkerheter
Fastighetsinteckningar 121 201
150 499
Ansvarsförbindelser Fastigo
312
317
K A S S A F L Ö D E S A N A L Y S
19
Kassaflödesanalys
Belopp i kkr
Noter
D en löpande verksamheten
20122011
31
Resultat efter finansiella poster
289 687
25 609
Justering av poster som inte ingår i kassaflödet
Av- och nedskrivningar som har belastat resultatet
31 495
33 728
Realisationsvinster/-förluster på sålda/utrangerade anläggningstillgångar
-277 885
-2 291
43 297
57 046
Betald skatt
226
-681
Kassaflöde före förändringar av rörelsekapital
43 523
56 365
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital:
Ökning (-) minskning (+) av varulager
139
-52
Ökning (-) minskning (+) av rörelsefordringar
1 426
2 013
Ökning (+) minskning (-) av rörelseskulder
-13 711
-3 132
Kassaflöde från den löpande verksamheten
31 377
55 194
I nvesteringsverksamheten
Förvärv av fastigheter
-91 982
-24 594
Förvärv av inventarier
-187
-666
Försäljning av fastigheter
121 619
0
Försäljning av inventarier
59
32
Försäljning av dotterföretag
293 238
0
Ökning (-) minskning (+) av långfristiga fordringar
1 072
4 045
Kassaflöde från investeringsverksamheten
323 819
-21 183
F inansieringsverksamheten
Upptagna långfristiga lån
65 000
265 000
Inlösen av långfristiga lån
-65 000
-286 000
Amortering av långfristiga lån
-260 000
-11 617
Förändring koncernkonto
-79 452
0
Lämnade koncernbidrag
-250
-264
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
-339 702
-32 881
Årets kassaflöde
15 494
1 130
Likvida medel vid årets början
1 248
118
L I K V I D A M E D E L V I D Å R E T S U T G Å N G 16 742
1 248
20
T I L L Ä G G S U P P L Y S N I N G A R
Tilläggsupplysningar
Allmänna
värderingsprinciper
Årsredovisningen har upprättats i
enlighet med Årsredovisningslagen
och Bokföringsnämndens allmänna
råd. Om inget annat framgår är
principerna oförändrade i jämförelse
med föregående år.
Värderingsprinciper
Tillgångar, avsättningar och skulder
värderas till anskaffningsvärden om
inte annat anges nedan.
Redovisning av intäkter
och kostnader
Hyresintäkter periodiseras i enlighet
med hyreskontrakt. Förskottshyror
redovisas därmed som förutbetalda
hyresintäkter.
Administrationskostnader är uppdelade på fastighetsförvaltningens
administrationskostnader, som ingår
i bruttoresultatet, samt centrala
administrationskostnader, som ingår
i rörelseresultatet.
Lånekostnader periodiseras över
underliggande låns löptid.
Fordringar
Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de
beräknas inflyta.
Anläggningstillgångar
Skatt
Pågående nyanläggningar och ombyggnadsprojekt värderas till nedlagda
kostnader. Interna byggherrekostnader aktiveras.
Företaget tillämpar BFNAR 2001:1
Inkomstskatter. Uppskjuten skatt
redovisas i enlighet med balansräkningsmetoden, innebärande
att uppskjuten skatt beräknas för
balansdagens samtliga identifierade
temporära skillnader mellan å ena
sidan tillgångarnas eller skuldernas
skattemässiga värden och å andra
sidan deras redovisade värden.
Fastigheterna har upptagits till
anskaffningsvärde med avdrag för
värdeminskningsavdrag.
En intern fastighetsvärdering har
gjorts under år 2012 som visar
att något nedskrivningsbehov inte
föreligger.
Avskrivningar
Avskrivningar sker linjärt över tillgångens nyttjandeperiod och redovisas som kostnad i resultaträkningen.
Följande avskrivningstider tillämpas:
Byggnader
67 år
Markanläggningar
20 år
Fastighetsinventarier
5 år
Maskiner, inventarier
och transportmedel
5 år
Datorer
3 år
Skillnaden mellan ovan nämnda avskrivningar och skattemässigt gjorda
avskrivningar redovisas som ackumulerade avskrivningar utöver plan, vilka
ingår i obeskattade reserver.
Koncernuppgifter
Bolaget är helägt dotterföretag till
Växjö Kommunföretag AB, org nr
556602-4641 med säte i Växjö.
Moderbolaget är helägt bolag till
Växjö kommun.
Fordringar och skulder till Växjö
kommun eller övriga av kommunen
ägda bolag har i denna årsredovisning
ej beaktats som koncernmellanhavanden eller koncerntransaktioner.
T I L L Ä G G S U P P L Y S N I N G A R
NOT 1
H Y R E S I N T Ä K T E R I N K LU S I V E O U T H Y R D A O B J E K T 20122011
Bostäder
236 791
263 206
Lokaler
15 339
15 462
Övrigt
1 963
2 127
254 093
280 795
Summa hyresintäkter brutto
Avgår outhyrda objekt
Bostäder -23
-765
Lokaler
-102
-153
Övrigt
-158
-139
Summa hyresbortfall
-283
-1 057
Summa hyresintäkter
253 810
279 738
NOT 2
Ö V R I G A F Ö R V A L T N I NG S I N T Ä K T E R 20122011
Sålda tjänster till dotterföretag
1 037
0
14
32
Reavinst vid försäljning av inventarier
Individuell mätning el och vatten
2 060
2 694
Övriga förvaltningsintäkter
2 737
2 492
Summa övriga förvaltningsintäkter
5 848
5 218
NOT 3
D R I F T K O S T N A D E R 20122011
Inre och yttre fastighetsskötsel
21 773
20 311
Reparationer
14 380
15 053
Taxebundna kostnader
29 801
34 928
Uppvärmning
23 590
24 734
Lokal administration
14 870
16 388
6 514
7 482
110 928
118 896
Övriga driftkostnader
Summa driftkostnader
NOT 4
P L A N E NL I G A AV S K R I V N I NG A R P E R F UN K T I O N
20122011
F astighetskostnader – B yggnader och mark
Byggnader
26 569
28 472
3 598
3 689
30 167
32 161
Inventarier
946
1 070
Fastighetsinventarier 333
428
1 279
1 498
31 446
33 659
Markanläggningar
Summa
I nventarier
Summa
Summa avskrivningar fastighetskostnader C entrala administrations - och försäljningskostnader
Inventarier
49
69
Summa avskrivningar centrala administrations- och försäljningskostnader
49
69
31 495
33 728
Planenliga avskrivningar totalt
21
22
T I L L Ä G G S U P P L Y S N I N G A R
Not 5 Ö vri g a röre l sei n täkter
Vinst vid avyttring av aktier i dotterföretag
Återbetalning uttagsskatt och mervärdeskatt
Summa övriga rörelsintäkter
20122011
293 238
0
0
3 097
293 238
3 097
Not 6 R öre l sekost n ader
Förlust vid avyttring av anläggningskostnader
Övriga rörelsekostnader
Summa rörelsekostnader
Not 7 20122011
16 852
2 291
4 855
3 064
21 707
5 355
P erso n a l 20122011
Medeltalet anställda med fördelning på kvinnor och män
Kvinnor 15
15
Män
29
30
Totalt
44
45
K önsfördelning i företagsledning
Styrelseledamöter
Kvinnor
5
5
Män
4
4
Totalt
9
9
Vd och andra personer i företagsledning
Kvinnor
2
2
Män
4
3
Totalt
6
5
Not 8 Lö n er , a n dra ersätt n i n g ar o c h so c ia l a kost n ader
Löner och andra ersättningar
20122011
15 647
15 782
Sociala kostnader
6 442
6 402
– varav pensionskostnader 1 652
1 431
Av bolagets pensionskostnader avser 309 (279) kkr till styrelse och vd. Vid uppsägning av vd är uppsägningstiden sex månader från företagets sida
med oförändrade anställningsförmåner under uppsägningstiden.
Löner fördelade mellan ledning och övriga anställda:
Styrelse och verkställande direktören
987
931
Övriga anställda
14 660
14 851
Totalt
15 647
15 782
T I L L Ä G G S U P P L Y S N I N G A R
Not 9 I n köp o c h försä l j n i n g me l l a n ko n c er n företa g 20122011
Inköp 28 111
29 366
Försäljning 20
25
28 131
29 391
Summa inköp och försäljning mellan koncernföretag
Not 1 0 E rsätt n i n g ti l l revisor
Ernst & Young AB – revisionsuppdrag
Ernst & Young AB – revisionsverksamhet utöver revisionsuppdrag
20122011
66
48
0
8
Ernst & Young AB – skatterådgivning
29
24
Ernst & Young AB – övriga tjänster
49
0
144
80
Summa ersättning revisor
Not 1 1 Ö vri g a rä n tei n täkter o c h l ik n a n de poster
20122011
Ränteintäkter dotterföretag
1 379
0
Övriga finansiella intäkter
1 887
548
Summa övriga ränteintäkter och liknande poster
3 266
548
Not 1 2 R ä n tekost n ader o c h l ik n a n de poster
Räntekostander moderföretag
Övriga
Summa räntekostnader och liknande poster
Not 1 3 20122011
45 810
49 083
2 447
3 011
48 257
52 094
B oks l u tsdispositio n er
20122011
Avskrivningar utöver plan
-9 391
-10 238
Återföring avskrivningar utöver plan
15 890
0
6 499
-10 238
Summa bokslutsdispositioner
Not 1 4 S katt på årets res u l tat
20122011
Aktuell skatt
Årets skattekostnad
0
0
Tidigare taxeringar
0
0
-47
-66
Uppskjuten skatt
Skatteeffekt koncernbidrag
Skatteeffekt förlustavdrag
-1 071
-4 017
Summa skatt på årets resultat
-1 118
-4 083
23
24
T I L L Ä G G S U P P L Y S N I N G A R
Not 1 5 B y g g n ader
Ingående ackumulerade anskaffningsvärden
Avgår: investeringsbidrag
Tillkommande investeringsbidrag
Avgår investeringsbidrag försäljning
Omklassificeringar
Försäljningar och utrangeringar under året
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
20122011
2 030 042
2 013 251
-99 194
-99 194
0
0
13 971
0
26 845
19 606
-207 965
-2 815
1 763 699
1 930 848
Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan för:
Byggnader
Årets avskrivningar enligt plan
Försäljningar och utrangeringar
Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan
Redovisat värde vid årets slut
-448 433
-420 057
-26 902
-28 900
57 813
524
-417 522
-448 433
1 346 177
1 482 415
Ingående ackumulerade avskrivningar utöver plan
Årets förändring av avskrivningar utöver plan
Utgående ackumulerade avskrivningar utöver plan
Bokfört värde vid årets slut
-114 987
-104 749
6 499
-10 238
-108 488
-114 987
1 237 689
1 367 428
Not 1 6 M ark
Ingående ackumulerade anskaffningsvärden
Nyanskaffningar under året
Försäljning under året
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
Not 1 7 20122011
61 100
61 100
0
0
-1 315
0
59 785
61 100
M arka n l ä g g n i n g ar
Ingående ackumulerade anskaffningsvärden
Omklassificeringar
Utrangering
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
20122011
72 841
71 383
580
1 458
-1 901
0
71 520
72 841
Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan Årets avskrivningar enligt plan
Utrangeringar Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan
Redovisat värde vid årets slut
-38 749
-35 060
-3 598
-3 689
925
0
-41 422
-38 749
30 098
34 092
T I L L Ä G G S U P P L Y S N I N G A R
Not 1 8 I n ve n tarier
Ingående anskaffningsvärde 20122011
24 465
24 045
Inköp under året
187
666
Försäljningar/utrangeringar
-69-246
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
24 583
24 465
Ingående ackumulerade avskrivningar enligt plan
Försäljningar/utrangeringar
Årets avskrivningar
Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan
Redovisat värde vid årets slut
-21 566
-20 673
59246
-995
-1 139
-22 502
-21 566
2 081
2 899
Ingående ackumulerade avskrivningar utöver plan
0
0
Årets förändring av avskrivningar utöver plan 0
0
Utgående avskrivningar utöver plan
0
0
2 081
2 899
Bokfört värde vid årets slut
Not 1 9 P å g åe n de n y - o c h omby g g n ad
20122011
Ingående anskaffningsvärden
13 889
Årets anskaffningar
91 982
24 594
Omklassificeringar
-27 425
-21 064
Utgående anskaffningsvärden
78 446
13 889
Not 2 0 10 359
A n dra l å n g fristi g a värdepappersi n n ehav
20122011
Husbyggnadsvaror HBV ekonomisk förening, nominellt 40, bokfört 40
40
40
Summa andra långfristiga värdepappersinnehav
40
40
Not 2 1 Uppskj u te n skattefordra n Ingående uppskjuten skattefordran Uppskjuten skattefordran på årets skattemässiga vinst
Uppskjuten skattefordran på årets skattemässiga förlust
Utgående uppskjuten skattefordran
Not 2 2 20122011
2 030
6 047
-1 072
-4 017
0
0
958
2 030
Ö vri g a fordri n g ar 20122011
Momsfordran
0
Övriga fordringar
4
194
0
Summa övriga fordringar 4
194
25
26
T I L L Ä G G S U P P L Y S N I N G A R
Not 2 3 F ör u tbeta l da kost n ader o c h u pp l u p n a i n täkter
20122011
Försäkringskostnader
288261
Fordringar räntebidrag
HBV – återbäring och utdelning
Upplupna intäkter
Not 2 4 89
821
0
173
859
1 370
2 031
2 714
Förutbetalda leverantörsfakturor
Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
0
884
K assa o c h ba n k
20122011
Kassa och bank
1 462
1 248
Tillgodo koncernkonto
15 280
0
Summa kassa och bank
16 742
1 248
Företagets koncernkonto utgör en del av Växjö kommun och VKAB-koncernen gemensamma
koncernkonto. Växjö kommun står som avtalspart gentemot banken.
Beviljad intern kredit uppgår till 15.000 kkr (277.000 kkr)
Not 2 5 E G E T K A P I T A L
Aktiekapital
Reservfond
Fritt eget kapital
Summa
7 000
19 250
141 299
167 549
Belopp vid årets ingång
enligt fastställd balansräkning
Koncernbidrag
-177-177
Skatteeffekt koncernbidrag
47
Utdelning
47
00
Årets resultat
295 068
295 068
Belopp vid årets utgång
436 237
462 487
Not 2 6 7 000
19 250
O beskattade reserver 20122011
Ackumulerade avskrivningar utöver plan, byggnader 108 487
114 987
Summa obeskattade reserver
108 487
114 987
T I L L Ä G G S U P P L Y S N I N G A R
Not 2 7 27
S k u l der ti l l krediti n stit u t o c h l ik n a n de l å n esk u l der ti l l K o n c er n företa g
20122011
De lån som ska omsättas under år 2013 betraktas som långfristiga i balansräkningen S kulder som förfaller inom 1 år efter balansdagen
0
0
Skulder till ägaren
Skulder till kreditinstitut
222 000
190 000
Summa
222 000
190 000
S kulder som förfall er senare än 1 år men senast
5 år efter balansdagen
Skulder till kreditinstitut
0
0
Skulder till ägaren
493 000
572 000
Summa
493 000
572 000
S kulder som förfaller senare än 5 år efter balansdagen
0
0
Skulder till ägaren
Skulder till kreditinstitut
204 500
417 500
Summa
204 500
417 500
Totalt till kreditinstitut
0
0
Totalt till ägaren
919 500
1 179 500
Totalt
919 500
1 179 500
L ånestruktur och räntebindningstid Räntebindning tillLånebeloppGenomsnittsränta
Lån med rörlig ränta utan fastställd förfallodag
Andel av lån
0
0,00
0%
222 000
4,01
24,1 %
2014
85 000
3,41
9,2 %
2015
125 000
4,21
13,6 %
2013
2016
140 000
4,42
15,2 %
2017
143 000
3,76
15,6 %
2018
50 000
5,01
5,4 %
2019
45 000
4,01
4,9 %
2020
34 500
3,93
3,8 %
2021
75 000
3,70
8,2 %
919 500
4,03
100,00 %
Summa:
Not 2 8 S k u l d ko n c er n ko n to
Skuld koncernkonto
20122011
0
79 452
28
T I L L Ä G G S U P P L Y S N I N G A R
Not 2 9 Ö vri g a kortfristi g a sk u l der
20122011
Skuld mervärdesskatt
824
Personalens källskatt
328
334
Övrigt
726
728
Summa övriga kortfristiga skulder
1 878
873
1 935
Not 3 0 Upp l u p n a kost n ader o c h för u tbeta l da i n täkter 20122011
Löner
213
Semesterlöner
1 217
Sociala avgifter
Förskottsbetalda hyror
Uttagsskatt
879
895
18 347
22 154
166
Övrigt Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
262
1 220
173
125
222
20 947
24 926
Not 3 1 Likvida mede l 20122011
Kassa och bank
16 742
1 248
U pplysning om betalda räntor
Erhållen ränta
3 266
Erhållna statliga bostadsbyggnadssubventioner
Erlagd ränta
610
-50 399
-49 324
Växjö den 12 mars 2013
Hyresbostäder i Växjö AB
Ulla Blanking
Ordförande
Alf Skogmalm
Vice ordförande
Andreas Ekman
Gudrun Holmberg
Els-Marie Oskarsson
Patricia Aguilera
Andreas Persson
Kenneth Faaborg
Verkställande direktör
Min revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har avlämnats.
Växjö den 12 mars 2013
Thomas Olofsson
Auktoriserad revisor
548
0
R E V I S I O N S B E R Ä T T E L S E
Revisionsberättelse
Till årsstämman i Hyresbostäder i Växjö AB, organisationsnummer 556413-7999
Rapport om årsredovisningen
Jag har reviderat årsredovisningen för
Hyresbostäder i Växjö AB för räkenskapsåret 2012-01-01–2012-12-31.
Styrelsens och verkställande direktörens
ansvar för årsredovisningen
Det är styrelsen och verkställande
direktören som har ansvaret för att
upprätta en årsredovisning som ger
en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna
kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning som inte innehåller väsentliga
felaktigheter, vare sig dessa beror på
oegentligheter eller på fel.
Revisorns ansvar
Mitt ansvar är att uttala mig om
årsredovisningen på grundval av min
revision. Jag har utfört revisionen
enligt International Standards on
Auditing och god revisionssed i
Sverige. Dessa standarder kräver att
jag följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att
uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen inte innehåller väsentliga
felaktigheter.
En revision innefattar att genom
olika åtgärder inhämta revisionsbevis
om belopp och annan information i
årsredovisningen. Revisorn väljer vilka
åtgärder som ska utföras, bland annat
genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen,
vare sig dessa beror på oegentligheter
eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den
interna kontrollen som är relevanta för
hur bolaget upprättar årsredovisningen
för att ge en rättvisande bild i syfte
att utforma granskningsåtgärder som
är ändamålsenliga med hänsyn till
omständigheterna, men inte i syfte att
göra ett uttalande om effektiviteten i
bolagets interna kontroll. En revision
innefattar också en utvärdering av
ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande
direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den
övergripande presentationen i årsredovisningen.
Jag anser att de revisionsbevis jag har
inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden.
Uttalanden
Enligt min uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med
årsredovisningslagen och ger en i alla
väsentliga avseenden rättvisande bild
av Hyresbostäder i Växjö AB:s finansiella ställning per den 31 december
2012 och av dess finansiella resultat
och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens övriga delar.
Jag tillstyrker därför att årsstämman
fastställer resultaträkningen och
balansräkningen.
Rapport om andra krav
enligt lagar och andra
författningar
Utöver min revision av årsredovisningen har jag även reviderat förslaget
till dispositioner beträffande bolagets
vinst eller förlust samt styrelsens och
verkställande direktörens förvaltning
för Hyresbostäder i Växjö AB för
2012-01-01–2012-12-31.
Styrelsens och verkställande
direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för
förslaget till dispositioner beträffande
bolagets vinst eller förlust, och det är
styrelsen och verkställande direktören
som har ansvaret för förvaltningen
enligt aktiebolagslagen.
Revisorns ansvar
Mitt ansvar är att med rimlig säkerhet
uttala mig om förslaget till dispositioner av bolagets vinst eller förlust
och om förvaltningen på grundval av
min revision. Jag har utfört revisionen
enligt god revisionssed i Sverige.
Som underlag för mitt uttalande om
styrelsens förslag till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust
har jag granskat om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för mitt uttalande
om ansvarsfrihet har jag utöver min
revision av årsredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och
förhållanden i bolaget för att kunna
bedöma om någon styrelseledamot
eller verkställande direktören är
ersättningsskyldig mot bolaget. Jag
har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören
på annat sätt har handlat i strid med
aktiebolagslagen, årsredovisningslagen
eller bolagsordningen.
Jag anser att de revisionsbevis jag
inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för mina uttalanden.
Uttalanden
Jag tillstyrker att årsstämman
disponerar vinsten enligt förslaget
i förvaltningsberättelsen och beviljar
styrelsens ledamöter och verkställande
direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Växjö den 12 mars 2013
Thomas Olofsson
Auktoriserad revisor
29
30
G R A N S K N I N G S R A P P O R T
Granskningsrapport
Till årsstämman i Hyresbostäder i Växjö AB, organisationsnummer 556413-7999
Till fullmäktige i Växjö kommun, organisationsnummer 212000-0662
Vi, av fullmäktige i Växjö kommun
utsedda lekmannarevisorer, har
granskat Hyresbostäder i Växjö AB:s
verksamhet under räkenskapsåret
2012-01-01–2012-12-31.
Styrelse och vd svarar för att verksamheten bedrivs i enlighet med gällande
bolagsordning, ägardirektiv och beslut
samt de föreskrifter som gäller för
verksamheten. Lekmannarevisorernas
ansvar är att granska verksamhet
och kontroll och pröva om verksamheten bedrivits i enlighet med
fullmäktiges uppdrag.
Granskningen har genomförts enligt
god sed. Det innebär att vi planerat
och genomfört granskningen för
att i rimlig grad försäkra oss om att
bolagets verksamhet skötts på ett
ändamålsenligt och från ekonomisk
synpunkt tillfredsställande sätt samt
att bolagets interna kontroll är tillräcklig. Granskningen har genomförts
med den inriktning och omfattning
som behövs för att ge rimlig grund
för bedömning och prövning.
Vi bedömer att bolagets verksamhet
skötts på ett ändamålsenligt och från
ekonomisk synpunkt tillfredsställande
sätt samt att den interna kontrollen
har varit tillräcklig. Vi finner därför
inte anledning till anmärkning mot
styrelsens ledamöter eller verkställande direktören.
Växjö den 12 mars 2013
Magnus Jisborg
Peter Bengtsson
S T Y R E L S E
Styrelse
Ulla Blanking (M)
Ordförande
Alf Skogmalm (S)
Vice ordförande
Gudrun Holmberg (C)
Patricia Aguilera (S)
Andreas Ekman (M)
Els-Marie Oskarsson (FP)
Andreas Persson (S)
Bertil Norén (M)
Ersättare
Fanny Battistutta (V)
Ersättare
31
32
Ä
F EMMN EÅ R
I
S A M M A N D R A G
Fem år i sammandrag
Resultat- och balansräkning
R esultaträkning ( K kr ) Hyresintäkter
Övriga förvaltningsintäkter
20122011 201020092008
253 810
279 738
276 954
274 398
267 429
5 848
5 218
4 329
4 947
4 520
Underhåll
-39 508
-38 293
-39 779
-56 007
-48 458
Driftkostnader
-110 928
-118 896
-126 297
-108 227
-99 343
Fastighetsskatt
-6 442
-6 592
-6 522
-6 653
-6 219
Avskrivningar
-31 446
-33 659
-33 705
-32 180
-31 612
Bruttoresultat
71 334
87 516
74 980
76 278
86 317
-8 138
-8 644
-8 605
-17 557
-15 881
Centrala administrations- och försäljningskostnader
Avskrivningar
-49
-69
-168
-270
-368
Övriga rörelseintäkter
293 238
3 097
15 324
46
33 439
Övriga rörelsekostnader
-21 707
-5 355
-7 215
-1 719
-8 027
Ränteintäkter
Statliga bostadssubventioner
3 266548 214128659
0
610
2 157
3 424
4 706
-48 257
-52 094
-49 142
-51 615
-61 444
289 687
25 609
27 545
8 715
39 401
6 499
-10 238
-9 257
-9 591
-4 905
Skatt
-1 118
-4 083
-829
-105
-2 157
Årets resultat
295 068
11 288
17 459
-981
32 339
Räntekostnader och liknande poster
Resultat efter finansiella poster
Bokslutsdispositioner
B alansräkning ( K kr ) 20122011 201020092008
Materiella anläggningstillgångar
1 516 587
1 594 395
1 605 153
1 598 960
Finansiella anläggningstillgångar
998
2 070
6 115
6 935
6 845
11 490
13 055
15 016
14 787
15 541
Kortfristiga fordringar
Kassa och bank
1 522 647
16 742
1 248
118
130
1 171
1 545 817
1 610 768
1 626 402
1 620 812
1 546 204
Eget kapital
462 487
167 549
156 445
141 466
143 160
Obeskattade reserver
108 487
114 987
104 749
95 492
85 901
Långfristiga skulder
919 500
1 258 952
1 291 569
1 312 813
1 231 535
Kortfristiga skulder 55 343
69 280
73 639
71 041
85 608
1 545 817
1 610 768
1 626 402
1 620 812
1 546 204
Summa tillgångar
Summa eget kapital och skulder
F E M
Å R
I
S A M M A N D R A G
Fem år i sammandrag
Nyckeltal
L önsamhet
2012 2011201020092008
Avkastning eget kapital
%
53,4
10,2
11,8
4,1
19,2
Avkastning totalt kapital
%
21,9
4,8
4,6
3,5
6,2
Fastigheternas direktavkastning
%
4,3 5,24,44,55,4
F inansiering
Soliditet
%
35,1 15,714,413,113,3
Genomsnittlig skuldränta, netto
%
4,8
3,8
3,4
3,4
4,2
Genomsnittlig skuldränta, brutto
%
4,8
3,8
3,5
3,7
4,6
Räntebidragsberoende
%
Belåningsgrad
%
60,7 79,180,682,381,1
0 0,20,81,31,8
Räntetäckningsgrad
%
743,9 150,3158,9118,1170,3
F örvaltning
Antal bostäder
Yta bostäder
Hyra bostäder
Antal lokaler
st
4 418
5 089
5 083
5 124
5 064
kvm
220 926
264 064
264 064
266 277
261 420
kr/kvm
1 071:81
996,75
990,75
969,21
960,93
st
Yta lokaler
kvm
111 128117125125
17 029
17 673
17 626
25 095
23 305
Hyra lokaler
kr/kvm
900:76 874,89961,88692,85670,93
Underhållskostnader
kr/kvm
166:03 135,92141,22192,22170,19
Driftkostnader
kr/kvm
466:17 422,01448,36371,44348,91
Centrala administrations- och
försäljningskostnader
kr/kvm 34:20 30,6830,5560,2655,78
M arknad
Vakansgrad, bostäder
0,0 0,31,30,90,3
Omflyttningsfrekvens, bostäder
34
3940,339,137,4
Vakansgrad, lokaler
0,1
11,84,14,2
M iljö
Fjärrvärmeförbrukning
kWh/kvm
146,03 139,02166,41160,05147,70
Fastighetsel
kWh/kvm
24,44 26,5336,7340,9537,94
El för uppvärmning
kWh/kvm
0
0
0
0
0
%
100
100
100
100
100
Andel grön el, KWh/total elförbrukning
Oljeförbrukning
Vattenförbrukning
Lägenheter med källsortering kbm
kbm/kvm
antal lägenheter
0 0000
1,37 1,301,271,551,63
4 418
5 089
5 083
Definitioner:
Avkastning eget kapital Resultat efter finansiella poster/eget kapital + obeskattade reserver x (1-skatt)
Avkastning totalt kapital
Resultat efter finansiella poster + räntekostnader - räntebidrag/balansomslutning
Fastigheternas direktavkastning
Bruttoresultat - övriga intäkter/fastigheternas bokförda värde
Soliditet
Eget kapital + obeskattade reserver x (1-skatt)/balansomslutning
Genomsnittlig skuldränta, netto
Räntekostnader - räntebidrag/totala skulder + obeskattade reserver x skatt
Genomsnittlig skuldränta, brutto
Räntekostnader/totala skulder + obeskattade reserver x skatt
Räntebidragsberoende
Räntebidrag/räntebidrag + hyra bostäder exklusive outhyrt
Belåningsgrad
Fastighetslån/bokfört värde på fastigheter
Räntetäckningsgrad
Resultat efter finansiella poster + finansiellt netto/finansiellt netto
Vakansgrad bostäder
Kostnad för outhyrda bostäder/hyra bostäder
Vakansgrad lokaler
Kostnader för outhyrda lokaler/hyra lokaler
5 124
5 103
33
1946
Hovskulle 2–3
343
4 418
2008
Vallan 1
Totalt
39
26
2007
Golfbollen 1
104
0
1988
Såld 2012-04-01
Mjärden 1
0
0
633
90
86
364
Sågverket 2 och Tofslärkan 2
Såld 2012-04-01
1982
1968–1969, 1990
1997, 1998
1993
1963-1964, 1996, 2007
Hov Dalbogård 3–4
Herresalen 1
Skatan 1 med flera
Östregård 1
Trädan 18 och 29
Päronet 1 med flera
72
200
1988
1976–1978
Skrindan 1 och Paris 1
Tegen 1 med flera
28
2007
Kampagården 2
1
1929
237
Kampagården 1
2002, 2003
2005, 2006, 2009
Slottsstaden 2
Portvakten 1 200
1993, 1994
1995, 1996, 2000
Forskaren 2
Universitet 3
494
569
0
639
133
18
38
1973, 1996 och 1997
Idet 1
1800, 2006
1979
1971,1988,1990,1996–98
1981
Tor 1
Mörner 7
Tuvan 1
19
1983
Kräftan 10
Lyan 1
47
1930
Kräftan 9
38
1969
Kräftan 8
0
0
1962
fastigheten riven 2010
Glasmästaren 2
Minnet 1
220 926
1 819
2 815
7 956
0
0
0
44 253
4 476
4 282
23 994
5 704
16 271
1 803
76
13 369
10 722
14 793
6 070
20 504
0
23 773
8 341
1 140
1 570
3 416
2 183
1 596
0
0
236 791
2 226
3 218
7 245
6 748
3 473
0
39 606
6 168
5 172
23 571
5 417
15 044
2 160
70
16 336
14 233
17 324
6 967
20 685
0
23 805
7 545
1 035
1 340
3 285
2 232
1 886
0
0
1 072
1 224
1 143
911
0
0
0
895
1 378
1 208
982
950
925
1 198
0
1 222
1 327
1 171
1 148
1 009
0
1 001
905
908
854
962
1 022
1 181
0
0
17 029
0
0
0
0
0
272
6 565
529
2 670
116
0
20
0
846
218
206
411
7
361
1 007
174
831
0
246
260
0
661
1 631
0
1 262
294
15 339
0
0
0
38
166
212
5 638
711
3 316
102
0
2
0
1 355
30
0
441
7
124
1 072
10
308
0
268
225
901
0
0
0
0
0
779
859
1 344
1 242
880
0
103
0
1 602
138
0
1 073
1 000
343
1 065
58
371
0
1 090
867
0
834
480
0
1 732
0
0
128
57
52
0
504
66
0
407
0
1
3
0
258
0
0
0
0
0
0
82
37
50
74
13
0
0
0
237 955
1 819
2 815
7 956
0
0
272
50 818
5 005
6 952
24 110
5 704
16 291
1 803
922
13 587
10 929
15 204
6 077
20 865
1 007
23 947
9 172
1 140
1 816
3 676
2 183
2 257
1 631
0
1 671 256
17 246
25 785
46 749
0
0
0
303 687
54 847
52 244
167 630
35 572
114 962
18 504
0
127 089
101 600
113 898
42 002
134 798
5 552
162 175
59 929
8 252
12 586
26 624
18 617
16 976
3 932
0
FastighetLokalerGarage,
Total
Taxerings-
Byggår
Bostäder
p-platser
yta
värde
antal
yta årshyrahyra/kvm
yta årshyrahyra/kvm årshyra
totalt
Fastighetsförteckning
34
F A S T I G H E T S F Ö R T E C K N I N G
H I S T O R I K
Vår historia i sammandrag
Hyresbostäder i Växjö AB bildades 1995 genom en fusion mellan
AB Växjöbyggen och Växjöbostäder
AB. Bolagets förste vd blev Arne Barrdahl. Vid det första verksamhetsårets
slut förvaltade Hyresbostäder knappt
4 000 lägenheter.
De kommande åren blev intensiva
med omfattande nybyggnationer, inte
minst av studentbostäder, en utveckling som påskyndades av universitetsetableringen i slutet av 1990-talet.
Dessa år deltog Hyresbostäder även
aktivt i bredbandsutbyggnaden, bland
annat i den dittills största IT-satsningen inom ett hyresbestånd i Sverige när
lägenheterna på Dalboområdet fick
fiberuppkoppling.
1999 träffades avtal med Växjö
Energi om att ansluta samtliga
bostäder till bredbandsnätet. Samma
år tillträdde Erik Hallonsten som ny
vd för Hyresbostäder.
2001 påbörjades satsningen för
att upprusta Dalboområdet och
omfattande köks- och badrumsrenoveringar inleddes. Projektet kom att
pågå i nästan tio år. Under 2000talets första år färdigställdes närmare
300 nya studentlägenheter och en
gemensam bostadskö för de kommunala bolagen infördes.
2004 fastställdes en ny vision
och affärsidé och viljan att ta ett
kraftfullare miljöansvar tydliggjordes.
Under senare delen av 00-talet uppfördes ett flertal nya familjebostäder
och Hyresbostäder deltog aktivt i
Växjös stadsutveckling och profilering
som miljökommun.
2007 påbörjades planarbetet för
kvarteret Minnet och planeringen
för nya centrumnära bostäder.
2009 tillträdde Kenneth Faaborg
som ny vd för Hyresbostäder. En
av hans första arbetsuppgifter blev att
införa en ny organisation och forma
en ny ledningsgrupp. 2009 öppnade
också de tre kommunala bostadsbolagen samt Växjö Energi en gemensam
bostadsbutik, Boplats Växjö, i centrum för att förenkla för de bostadssökande och öka tillgängligheten.
Under 2009 uppförde Hyresbostäder
64 lägenheter i kvarteret Portvakten
Söder. Byggnationen mötte ett mycket
stort nationellt och internationellt
intresse på grund av den utpräglade
miljösatsning som projektet innebar.
Kombinationen av höghus med trästomme och passiv uppvärmningsteknik var unik i världen och kom att bli
ett spetsprojekt för regionens träbyggnadsprofil liksom för Växjö kommuns
miljöarbete. Portvakten Söder innebar
också att Hyresbostäders position
som ett av landets ledande bostadsföretag inom miljö- och energiarbete
förstärktes och tydliggjordes.
2010 genomfördes omlokaliseringen av huvudkontoret till
Dalboområdet. Rivningen av fastig-
heten på Anteliigatan påbörjades och
projekteringen av kvarteret Minnet
tog fart. Under året avslutades också
det omfattande renoveringsprojektet
på Dalbo där hela lägenhetsbeståndet
nu har uppgraderats till modern
boendestandard. 2010 avstod Hyresbostäder från hyreshöjningar.
2011 träffades en överenskommelse med Landstinget
Kronoberg om köp av ett cirka
18 000 kvadratmeter stort markområde på Sigfridsområdet. Här finns
möjlighet att nyproducera cirka
130 bostäder samt inreda ett 40-tal
mindre lägenheter i en befintlig
byggnad. Under året fortsatte arbetet
med kvarteret Minnet, där bygglovet
överklagades och nya byggnadsplaner
togs fram.
I slutet av året beslutades att satsa 52
miljoner kronor på ett eget vindkraftverk i en vindpark utanför Ockelbo i
Gävleborgs län. Kraftverket kommer att producera en stor del av den
energi som Hyresbostäder förbrukar,
och på sikt spara många miljoner åt
företaget.
2012 påbörjades den omfattande renoveringen av 81 lägen-
heter i kvarteret Körsbäret på Öster.
Efter år av överklaganden kunde
nyproduktion av 82 lägenheter i
kvarteret Minnet upphandlas och
ombyggnationen på Sigfridsområdet,
som ska resultera i 40 nya lägenheter,
sattes i gång. Beståndet minskade
dock då 668 lägenheter i områdena
Mjärden och Hov Dalbogård såldes
till en privat aktör. Under året stod
Hyresbostäders eget vindkraftverk i
Ockelbo, Hälsingland klart och kommer att tas i bruk i början av 2013.
Och efter ett beslut i Växjö kommunfullmäktige blir 2013 sista året
för Hyresbostäder då ett nytt bolag
tillsammans med Växjöhem bildas
1 januari 2014.
35
MILJÖMÄRKT 341 369
Produktion: Giv Akt Information AB
Höstvägen 14 H, 352 37 Växjö, Tel: 0470-77 08 80, [email protected], www.hyresbostaderivaxjo.se