Transcript InvesteringsPM - Econstruct AB

InvesteringsPM
Projekt Vallda Äng
VISION
I Vallda producerad konceptbyggnation skall bli referensanläggning för vårt
Trygghetsboendekoncept.
Anläggningen marknadsföras initialt mot kringliggande kommuner. Om
konceptet blir den succé vi förväntar, ökas målytan till Skandinavien.
Vad gäller markförvärv skall i första hand anvisad kommunal mark sökas i
syfte att snabba upp planprocessen.
InvesteringsPM
1. Förutsättningar
Kungsbacka Kommun planläggningsläge




I gällande kommunala Översiktsplan (ÖP 05) ligger Vallda 7:20 helt inom ”Utvecklingsområde
Bostäder”.
Kommunalt reningsverk har byggts under denna period och är driftsatt varför denna tidigare
gränssättande resurs inte längre motverkar utbyggnad.
Kommunens tjänstemän prioriterar strategiskt en utbyggnad Öster om motorvägen E 6
(inlandssidan) även om inflyttande och invånarna önskar bo kustnära Väster om E 6.
Trygghetsboende räknas ej in i bostadsförsörjningsplanen
2. Geografiskt läge
2.1
Vallda – Sandö
Nära till allt!
Vallda Sandö är ett mycket uppskattat område som erbjuder goda till mycket goda möjligheter till ett
aktivt friluftsliv. Man bor året runt i sin sommarstuga!
Här finns Båthamnar, Tennishall, Golfbanor, El-ljusspår, mm. Hallands sandstränder börja i Vallda
Sandö.
Vipekärr ligger kustnära och erbjuder en god kommunal infrastruktur med dagis, skolor, affärer, mm
inom 5 minuters bilavstånd. Småstadsidyllen Kungsbacka och storstaden Göteborg ligger nära med
allt vad dessa orter har att erbjuda.
InvesteringsPM
2.2
Vipekärr = Vallda Äng
Är ett lugnt område som ligger ca 1,5 km från kusten.
50% av marken består av ängsmark med god åtkomlighet från norr.
Ängarna består av gammal sjöbotten (sand). Geoteknisk undersökning skall utföras för att utröna om
pålning blir nödvändig.
InvesteringsPM
Etapp 1 är lättåtkomlig och enkel att bebygga. Den lättåtkomliga NO-delen ligger som Grönområde
inom redan planerat område.
För att nå Etapp 2 krävs utbyggnad av väg från Norr eller Syd. I Etapp 2 erfordras sprängning vid
nedläggning av VA, mm.
InvesteringsPM
3. Arbetsläget
3.1
Vårt läge
2002

Ansökan om att få bygga 34 st 1-plans marklägenheter drogs tillbaka då kommunen meddelade att
området ej låg inom prioriterat område, att bostadskvoten var fylld och att brist på kommunalt VA
förelåg.
2005

Vallda 7:20 kommer in i Översiktsplan 2005 som ”Utvecklingsområde bostäder”.
2008

Kommunalt VA dras fram till Vipekärr varvid kommunen tillåts utnyttja gränsmark på 7:20 för
nedläggning av rören samt att bygga pumphus (som kan flyttas) på densamma.
2011

Ansöktes om plantillstånd för ett 20-tal Trygghetsbostäder.
2012

Avslås ansökan med främsta motiv ”områdets perifera belägenhet”
InvesteringsPM
3.2 Konkurrenternas läge
Större byggföretag söker aktivt mark att exploatera i Vallda Sandö
2011


SKANSKA får tillstånd att bygga Vallda Ekås
EKSTA för tillstånd bygga i Hebergsområdet.
Analys
SKANSKA fick tillståndet genom att bygga en kilometerlång asfalterad cykelväg genom området som
förband Vallda Trekant med tidigare utbyggd cykelväg i Palta. En utbyggnad som husköparna fick
betala i slutändan!
Vi behöver vara uppmärksamma på dylika ”Sidoöverenskommelser” med kommunen denna gång.
Det intressanta med EKSTA utbyggnad är att
”För varje etapp det kommunala bostadsbolaget EKSTA tillåts bygga i Hebergsområdet rycker en
byggnation av Vallda 7:20 allt närmre!
EKSTA utbyggnad lutar sig mot den utmärkta plan som utarbetades av kommunen år 2000 (Här
kallad ”Vallda 2000”) men som tyvärr stoppades av föreningen Rädda Vallda. Föreningens grundare
och eldsjäl har nu sålt sin rörelse (motivet till att starta föreningen) och flyttat från området.
Gbg Stift har ett större sammanhängande skifte i närområdet. Om det skall bebyggas torde matarväg
krävas från Syd.
I övrigt kan” naturlig förtätning” väntas då stora tomter styckas.
4. Handlingsmöjligheter
4.1
Våra
1. Passivt vänta ut kommunen tills EKSTA byggt sig närmre.
2. Återigen söka Trygghetsboende och utveckla konceptet mot Generationsboende
3. Köpa annan fastighet att antingen bebygga med Trygghetsboende (utvecklat) eller
Ungdomsboende (under framtagning).
4.2
Konkurrenterna
1. Eksta fortsätter sin utbyggnad i Heberg
2. Naturlig förtätning
3. Byggföretag hittar ny råmark.
InvesteringsPM
4.3
Värdering av alternativen
4.3.1
Våra Alternativ

Vårt alternativ 1 - Vänta ut kommunen
Fördel: Att vänta ut kommunen innebär säkerhet. 7:20 kommer förr eller senare att
bebyggas då den ligger i eftertraktat område och till större delen är lättbebyggd.
Nackdel: Det kan ta onödigt lång tid.

Vårt alternativ 2 - Återigen söka Trygghetsboende
Fördel: Trygghetsboende är en bristvara i kommunen!
Fördel: Tar tillvara tidigare erfarenheter och upparbetade kontakter
Fördel: Staten subventionerar Trygghetsboende.
Fördel: Eventuella överklaganden har mindre bärkraft ju högre upp man kommer i
instanser. Överklaganden kostar dessutom numera.
Fördel: Kräver inga nya pengar

Vårt alternativ 3 – Köpa annan fastighet
Fördel: Ökar bolagets flexibilitet
Fördel: Nya investeraravdraget!
Nackdel: Kostar pengar som inte finns
Slutsatser av våra alternativ
Att fortsätta i upptrampat spår – Trygghetsboende - är säkrast.
Vårt koncept för Trygghetsboende utvecklat med Generationsboende har i sig ett hyreskoncept vilket
gör att man kan argumentera för att det ger som slutresultat 50% köpta lägenheter och 50%
lägenheter som lämpligen hyrs ut! Denna 50-50 lösning kräver det Rödgröna blocket menas de Blå
nöjer sig med 70% (köpta) - 30% (hyrda).
Vårt utvecklade koncept kan alltså genomföras oavsett vilken partifärg kommunen än får efter valet.
Den fortsätter sannolikt vara Blå.
Nya lagen om investeraravdrag med max 650 kk/år är mycket intressant och en klar fördel för oss.
InvesteringsPM
4.3.2 Konkurrenternas alternativ

Konkurrenternas alternativ 1 - Eksta fortsätter sin utbyggnad i Heberg
Fördel: För varje etapp det kommunala bostadsbolaget beviljas i Vallda blir 7:20 allt
hetare. EKSTA utbyggnad går helt i linje med Vallda plan 2000 (förkastad av Rädda
Vallda).
Nackdel: All byggnation i Vallda belastar bostadsförsörjningsplanen vilket ger mindre
utrymme kvar för andra aktörer

Konkurrenternas alternativ 2 –
o Naturlig förtätning
 Fördel: Ingen
 Nackdel: Belastar bostadsförsörjningsplanen
o Stiftet
 Fördel: OM stiftet får igenom sitt förslag krävs troligen väg
från Syd. Samverkansmöjlighet!
 Fördel: OM matarväg byggs från syd hålls vägföreningen
utanför yttrandet.
 Nackdel: Belastar bostadsförsörjningsplanen

Konkurrenternas alternativ 3 – Byggföretag hittar ny mark
Fördel: Svårt att idag hitta större hitta sammanhängande mark längs
Sandövägen som är till salu.
Nackdel: Kommunens bostadsförsörjningsplan och infrastruktur belastas.
Slutsatser av konkurrenternas alternativ
Att vänta ut EKSTA byggande tar minst en ÖP ytterligare d.v.s. inget händer före 2025. Alternativet
blir ett reservalternativ (Plan C) och utvecklas därför ej vidare.
Om stiftet får planeringstillstånd kan väg komma byggas från syd vilket gynnar både oss, grannen och
vägföreningen. Samverkanskontakt bör därför tas med stiftet med strävan att om möjligt samordna
kommande ansökningar vad avser matarväg!
Byggföretag typ Husleverantörer kommer sannolikt att köpa upp tomter i området. Dessa tomter
torde vara avstyckning från redan befintliga fastigheter på planlagt område.
Större områden med råmark torde vara svårt att finna men är inte omöjligt.
Investeraravdraget kan bara användas av oss! Ingen annan torde vara i startfas!
InvesteringsPM
4.4
Vägning
Slutsatser av våra/konkurrenternas handlingsmöjligheter





Ju mer vi ansluter oss till den förkastade Valldaplanen från år 2000 desto
större möjlighet till bifall torde föreligga från tjänstemän
Politikerna gillar det förankrade Trygghetsboendekonceptet.
Samverkan med Stiftet kan ge synergieffekter vad avser byggande av väg från
Syd till området.
Alternativet att köpa annan mark - gärna kommunalt anvisad - från
Kungsbacka- eller annan kommun är intressant och beaktas OM 7:20 försenas.
Nya Investeraravdraget ger oss uppenbara möjligheter.
Vårt alternativ 1 ”Avvakta EKSTA utbyggnad” – förkastas av temposkäl. Utvecklas ej vidare.
Vårt alternativ 2 ”Trygghetsboende” är vårt säkraste alternativ.
Även om förtätning sker i stor omfattning så äventyras inte vårt Trygghetsboendebyggande då dessa
lägenheter ligger utanför bostadsförsörjningsplanen. Grannen –Stiftet- ger däremot
samverkansmöjlighet vad avser väggbyggnation.
Vårt alternativ 3 ”köpa mark” ger möjlighet till pragmatisk verklighetsanpassning.
5. Val av alternativ

Alternativ 2 ”Trygghetsboende” väljs då det mest synes gynna alla parter och redan är
förankrat.
Konceptet utvecklas försiktigt mot ett Generationsboende.

Alternativ 3 ”Köpa mark” skall inarbetas i genomförandet med avstamp i
”Investeraravdraget” eftersom det parerar det för oss farligaste konkurrentalternativet.
5.1
Utformning av valt alternativ





Vi skall försiktigt utveckla vårt Trygghetsboendekoncept med Generationsboende och
därtill kopplad möjlighet till Anhörigvård i hemmet, vilket både följer lagen och
sparar kommunala pengar.
Vi skall som OMFALL söka förvärva annan fastighet
Vi skall invitera investerare.
Nya lagen om investeraravdrag bedöms ej komma att ”rivas upp” vid eventuellt
regimskifte 2014.
Vi skall inleda samverkan med Gbg Stift avseende matarväg från Syd alternativt köp.
InvesteringsPM
6. Beslut i Stort
Econstruct AB initierar Projekt Vallda Äng varvid Lagen om Investeraravdrag skall vara
plattform för vår inbjudan av investerare.
6.1


På kort sikt
Trygghetskonceptet skall utvecklas med Generationsboende och därtill kopplad
anhörigvård.
Koncept för Ungt boende och Studentboende skall tas fram för att kunna
genomföras på annan plats.
Nya ritningar för Vallda 7:20 Etapp 1-3 tas fram.
6.1.1 Investerare
Econstruct AB uppfyller lagens samtliga krav för att bolagets investerare skall kunna
tillgodogöra sig det förmånliga Investeraravdraget.
15 st investerare skall därför bjudas in varvid 15*5,2 (=78) MSEK bedöms vara bolagets
maximala kapitalbehov. Denna tillförsel delas upp på 4 år (Tillförsel 15*1,3 MSEK/år; totalt
19,5 MSEK/år) vilket genererar maximalt årligt avdrag för investerarna (650 kkr/år under
inkomstslaget kapital).
Alternativt kan 30 st investerare bjudas in varvid siffrorna halveras dvs Investering = 650 kkr ;
avdrag 325 kkr
Högst 50 st personer tillåts vara inblandade enl. lagen för investeringsavdraget.


Bolaget skall se till att dessa lagens alla föreskrifter följs vad avser bolagets upplägg.
Investerarna skall upplysas om förutsättningar och faror/konsekvenser vad avser
deras agerande.
Förvärv av ”annan” fastigheter avses köpas med av investerarna tillfört kapital.
Försäljning av fastigheter skall ske på sådant sätt att ovanstående kapital inte
behöver utnyttjas. Dock avsätts 50 % av tillfört kapital som Färdigställandeförsäkran
per år för att under 5 säkerställa all Byggnation och Utförande (FBU).
InvesteringsPM
6.2
På lång sikt
Företagets vision och långsiktiga mål skall utarbetas med inriktningen att anläggningen på
Vallda 7:20 (motsv) skall användas som referensobjekt. Företagets strävan skall vara att med
företagets vinst reinvestera i kommunalt anvisad mark vilket torde underlätta och snabba
upp planförfarandet
Företagets marknadsföring skall i nästa steg riktas främst mot närliggande kommuner.
Lyckas även denna del marknadsförs konceptet med stor bredd i Sverige. Vår bedömning är
att Investeraravdraget framgent kan komma att begränsas till verksamhet genomförd inom
EU. Ingen verksamhet planläggs därför utanför EU’s gränser med nuvarande bolagsupplägg.
Vid expansion utanför Sverige bedöms oorganisk tillväxt vara nödvändig varvid
börsintroduktion torde erfordras.
6.3


OM-fall
OM Trygghetsboendet blir fördröjt
OM annan fastighet inte går att förvärva
Så inriktas verksamheten pragmatiskt mot annat område för genomförande av något av
koncepten Trygghetsboende alternativt Ungdomsboende
7. Genomförande
Byggplanen utvecklas och läggs ut på webbsidan vilken skall ha till uppgift att vara direkt
marknadsplats för försäljningen.
Kö organiseras med tilldelningspolicy: 1= äldre i området boende (omflyttning); 2= föräldrar
till iI området yngre boende (inflyttning); 3 = Kungsbackabor; 4 = Öppet för alla.
Försäljning påbörjas direkt efter det att planen vunnit laga kraft.
I syfte att undvika likviditetsbrist skall ersättning för byggnationen betalas i steg enligt
nedan:





Vid kontraksskrivning 10%
Då markarbeten startas 20%
Då grunden lägges
30%
Då väggar reses
30%
Vid tillträde
10%
InvesteringsPM
Econstruct AB – aktiefördelning av 10 000 aktier
Andel
66%
25%
5%
1%
1%
2%
100%
Namn
Befattning
B Ståhlsparre Ledamot
E Ståhlsparre Ledamot
H Ståhlsparre Ledamot
S Ståhlsparre Suppleant
U Bergman Suppleant
D Brorsson Suppleant
Aktier
6 600
2 500
500
100
100
200
Tid
2013
2013
2013
2013
2013
2013
Max 30 % av aktierna kan spridas (från B Ståhlsparre)
3,75%
15*vakant Investors
375
2013-Dec
3,75%
15*vakant Investors
375
2014-Jan
3,75%
15*vakant Investors
375
2015-Jan
3,75%
15*vakant Investors
375
2016-Jan
15%


Anm.
Styrelseordf, VD
Ledamot
VVD
IT-arkitekt
Webbeditor
Vindkraft
15 * 25 aktier
15 * 25 aktier
15 * 25 aktier
15 * 25 aktier
Om årligen – under 4 år - var investerare tillför bolaget 1,3 MSEK så kan
skatteavdraget nyttjas med maximala 650 000 SEK.
Då kapitalet tillförs överförs till respektive Investor 25 st aktier
OM-Fall


Om bolaget går dåligt utbetalas färdigställandereserven 2023 till investerarna.
Om respektive investerare så väljer kan var andel i FBU (á 2,6 MSEK) valfritt bytas
mot ytterligare 1% av bolagets aktier varvid investerarna äger totalt 30% av bolaget.
InvesteringsPM
Prenumeration på kapitaltillförsel.
15 % av aktierna erbjuds 15 st investerare i syfte säkerställa oorganisk tillväxt under 4 år med
årligt tillskott på 1,3 MSEK per år och investerare.
Årligt tillskott blir därmed 19,5 MSEK vilket är 0,5 MSEK under övre tillåtna gräns.
Maximalt belopp som varje investerare kan tillåtas tillföra Econstruct AB är 4*1,3 MSEK = 5,2
MSEK
För detta erhåller investeraren totalt 100 aktier värda 52 000 per styck i årlig post om 25 st
(0,25 % av bolaget)
Begränsningar
Erbjudandet riktas enbart till investerare som betalar skatt i Sverige och har nytta av ett
årligt avdrag på 650 kkr under inkomstslaget kapital.
OBS! Om kapitalet återtas inom 5 år återgår avdraget! Först 6:e året kan insatsen återföras
om man inte vill riva upp tidigare avdrag.
Begränsning av risk
Då Econstruct AB erhållit tecknad likvid avsätts 650 kkr per omgående som
”Färdigställandereserv för Byggnation och Utförande (FBU)”.
Senast juni 31 år 2023 återbetalas outnyttjad FBU till berörd(a) investerare som därmed har
fått tillbaka 2,6 MSEK som skatteavdrag + 2,6 MSEK i rena pengar. Skatteavdraget är värt
195 000SEK/år (ackumulerat till 780 000 SEK under 4 år)
Allt kapital som upparbetats i Econstruct AB under mellantiden är vinst.
Om belopp över jämförelsebeloppet upparbetats under verksamhetsåren utbetalas även
detta samtidigt som ovanstående – senast 31 juni 2023 - efter årsmötesbeslut.
InvesteringsPM
Erbjudande till Startfasens investerare
Pris: 15 aktieposter om vardera 100 aktier för 5,2 MSEK/post till 15 olika investerare.
Prenumeration: Aktieposten betalas under januari månad med 1,3 MSEK per år under 4 år –
totalt 5,2 MSEK.
För år 2013 sker dock betalning under december.
Skattefördel: Investeraravdraget kan nyttjas vilket ger avdragsrätt med 650 kkr/per år under
inkomstslag kapital.
Kontrolluppgift skall skickas.
Trygghet: Senast år 2023 avses outnyttjad FBU á 4*650 kkr betalas åter.
Återföring av Investeringsavdraget skall ske om andelen avyttras inom 5 år eller om
värdeöverföring överstigande ”jämförelsebeloppet*” sker (tex aktieutdelning) eller om
skattskyldighet i Sverige upphör, mm.
Vi kommer ingående studera, analysera och informera om fakta.
*Jämförelsebeloppet är delägarens andel av bolagets totala kapital multiplicerat med bolagets
redovisade vinst året eller åren före. Dock synes vinst kunna ackumuleras för senare uttag om
vinsten överstiger jämförelsebeloppet.
Begränsningen torde gälla under högst 10 år - sedan är allt ”normalt”.
Detta kommer revisorn att få bevaka.
Sammanfattning
78 MSEK (15*1,3 MSEK) tas in under sammanlagt 4 år med 19,5 MSEK årligen.
15 st investerare erbjuds:
1. 0,25 % av bolagets aktier under 4 år (1 % totalt)
2. Högst 1 % av bolagets vinst (värdeöverföring får ej överstiga jämförelsebeloppet)!
Kapitalet skall användas till att:
1. Förvärva fastigheter
2. Betala kommunens Plankostnader för i första hand anvisad kommunal mark samt
3. Generera ett löneunderlag på ca 350 kkr och
4. Bolagsdrift i övrigt med ca 150 kkr (Adm, Webb, mm)
Tidigast kan återbetalning ske 2019 OM varje årlig inbetalning av 1,3 MSEK kan behandlas
separat. Utbetalning sker efter årsmötesbeslut.
Vinst som överstiger jämförelsebeloppet avses ackumuleras för utbetalning enligt ovan
De investerare som år 5-10 väljer reinvestera FBU i bolaget tilldelas ytterligare 100 aktier år
2022. Från 2023 fördelas vinst som ”vanlig” aktieutdelning.
InvesteringsPM
INTÄKTER
Projekt i pipeline
Projekt
Etapp 1
Etapp 2
Etapp 3
 Vallda 7:20 / Vallda Äng per investerare
Total Vinst 1%
Tidsfaktor
30 296 000 302 960
5-10 år
14 880 000 148 880
10 år
12 984 000 129 840
5-10 år
Totalt
581 680

Ytterligare Projekt i Vallda
Annan Fastighet
- Trygghetsboende typ Vallda 7:20
Leads



Möjligt Projekt – i Vallda – Stiftet’s marker?
Projekt i annan del av Kungsbacka kommun?
Projekt i annan kommun – t ex Gbg.
Konceptutveckling


Ungdomsboende
Studentboende
Sammanfattning Return Of Investment (ROI)
1. I Pipeline: Vallda 7:20
Vinst
per post
Avkastning
581 680
år
Etapp1+2+3 32% vid insats om 1,82 MSEK (5,2 - 2,6 - 0,78 MSEK) inom 5-10
2. Tillkommer ”Annan fastighet” dubblas siffrorna
Vallda 7:20 +
32% +
10 år
(Vallda 4:8 per post)
(Etapp1+2+3
32 %)
Total Avkastning
= 64 % vid insats om 1,82 MSEK inom 5-
3. Övriga tillkommande Projekt under 10 år kommer INTE att försämra siffrorna!
InvesteringsPM
Listning
OM börsintro blir aktuell gör vi FÖRE introduktion
 En värdering av bolaget och fattar beslut om eventuell börsintroduktion.
 En split 1: 10 000 för att få ner aktievärdet från 52 000:-/aktie till 5,20:- Bolaget
kommer då innehålla 100 000 000 aktier.
 En Brygg-emission i syfte att ta in ytterligare 175 investerare och därmed säkerställa
listning.
Econstruct AB ägarstruktur 2016
-
Aktivärde före split = 52 kkr /aktie
-
Efter split 1:10 000 = 5,2 SEK
Aktiefördelning efter split
Andel
51%
25%
5%
1%
1%
2%
15%
Namn
Befattning
B Ståhlsparre Styrelseordf.
E Ståhlsparre
H Ståhlsparre VD
S Ståhlsparre IT
U Bergman Editor
D Brorsson Vindkraft
15 inbjudna Investors
100%
Aktier
5 100
2 500
500
100
100
200
1500
Tid
2013
2013
2013
2013
2013
2013
2013-16
10 000
Efter Split
51 000 000
25 000 000
5 000 000
1 000 000
1 000 000
2 000 000
15 000 000
Värde.
100 000 000
Planerad ändring till 2020
25%
-18%
7%
E Ståhlsparre
15%
1%
1%
1%
15 inbjudna
Vakant
Vakant
Vakant
+18%%
Investors
C Marknad
Platschef
Arkitekt
2 500
-1 800
700
2013
25 000 000
-18 000 000
7 000 000
1500
100
100
100
FBU
2018
2020
2018
15 000 000
1 000 000
1 000 000
1 000 000
1 800
+18 000 000
Antagande:



Samtliga investerare har valt att låta sin andel i ”FBU” (2,6 MSEK) stå kvar och som
motprestation erhållit 1 % av bolagets aktier.
Aktie värdet sjunker från 52 kkr/aktie till 5,2 SEK vilket är mer ”hanterligt” inför
listning.
Bolagets värde bedöms år 2016 uppgå till 78 MSEK