Transcript ÅRSREDOVISNING - Kumla Bostäder AB

Årsredovisning
BILDARKIVET.se
Kumla Bostäder 2012
Årsredovisning 2012 • Kumla Bostäder AB
Innehåll
2
På väg mot visionen
4
Nyproduktion möter efterfrågan
6
Individuell vattenmätning
8
Varsam ROT-renovering
9
Emilie Carlsson, fastighetsskötare
10
Nicklas Adamsson, samordnare
10
Våra fastigheter
11
Förvaltningsberättelse
12
Flerårsjämförelse
18
Förslag till vinstdisposition
18
Resultaträkning
19
Balansräkning
20
Kassaflödesanalys
22
Noter
23
Lägenhetsredovisning
29
Revisionsberättelse
31
Nyckeltal och definitioner
32
Fastigheter/anläggningar
33
Treårsöversikt
34
Årsredovisning 2012 • Kumla Bostäder AB
Fyra viktiga ord
Under året har vi jobbat med våra värdeord. De vägleder
oss i vardagen och beskriver vad vi står för som företag
och hur vi ska agera i kontakterna med våra hyresgäster,
med omvärlden i övrigt och inte minst – med varandra.
KOMPETENS
All personal har bred kompetens och rätt yrkeskunskaper.
Vi vidareutbildar oss för att bli ännu bättre och för att våra
hyresgäster ska kunna lita på att vi gör rätt. Vi är noga med att
leverera rätt saker i rätt tid.
ANSVAR
Vi håller vad vi lovar och ger korrekt information till rätt person, så väl hyresgäst, samarbetspartner och medarbetare, som
ansvarig inom kommun och samhälle. Vi följer våra gemensamma regler och samhällets lagar. Vi har alltid hyresgästernas
bästa för ögonen.
TRYGGHET
Vi månar om att våra hyresgäster har en säker och trygg boendemiljö i och omkring bostaden. Hyresgästerna ska känna
igen oss på vår klädsel och på våra fordon. Vi ska alltid kunna
identifiera oss med id-kort. Vi ska vara ett företag med gott
rykte och en stabil ekonomi.
OMTANKE
Vi tar oss tid att lyssna på våra hyresgästers önskningar och
synpunkter. Vi har en positiv attityd och bemöter hyresgäster,
leverantörer och varandra på ett trevligt sätt. Vi respekterar var
och ens olikheter och möter alla som vi själva vill bli bemötta.
Vi värnar om miljön i både stort och smått.
3
Årsredovisning 2012 • Kumla Bostäder AB
På väg mot visionen
Om Kumla kommuns vision går i uppfyllelse bor det 25 000 människor i Kumla
år 2025. För att visionen ska nås ska antalet invånare öka med 300 per år och
antalet bostäder med 150. Som kommunalt bostadsbolag spelar Kumla Bostäder
en viktig roll för att visionen ska uppnås. Hur är läget idag?
Vi träffade Lennart Eriksson, styrelseordförande i Kumla Bostäder och Thomas
Hjelmqvist, VD, för ett samtal.
Kumla Bostäder har styrelsens uppdrag att bygga 45 nya lägenheter varje
år fram till år 2025. Hur har ni lyckats
med det under 2012?
Lennart Eriksson (LE): Vi har byggt
de lägenheter vi ska för olika typer av
hyresgäster, både yngre och äldre.
Thomas Hjelmqvist (TH): Generellt
sett är det bostadsbrist i Kumla, så
det finns en efterfrågan på lägenheter.
Vi har satsat på bostäder med hög
tillgänglighet, som Trygghetsboendet i
kvarteret Staren, och även inom ramen
för vårt ROT-program med installation
av hissar och ombyggnationer som ökar
tillgängligheten.
Hur är tillgängligheten i beståndet?
TH: Vi ligger långt framme, och i
jämförelse med många kollegor är vi
utan tvekan bäst.
4
LE: När det gäller tillgänglighet har
vi fått ett nationellt pris av PRO för det
sätt vi bygger på och för att vi följer de
normer som gäller.
Vilka blir de största utmaningarna den
närmaste tiden?
TH: Att bygga med rimlig standard
åt yngre, så att de får en bra första bostad. Det måste de få som jag ser det.
Strategiskt sett har vi annars ett brett
utbud av fastigheter.
LE: Kumla är lyckligt lottat, vi har
lägenheter med en rimlig standard,
som gör att de inte drar iväg i pris
för dem som till exempel ska flytta
hemifrån. Men det behövs fler sådana
bostäder, helt klart. Överhuvudtaget är
bra bostäder en framgångsfaktor i en
växande kommun.
TH: Vi vill också tillgodose beho-
ven hos yngre familjer. Där bygger
vi kvarteret Jordgubben, radhus med
boendeformen hyrköp. Det innebär att
man hyr sin bostad med option att köpa
den efter två år till ett förutbestämt pris.
Hyrköp är ett bra sätt att känna sig för
om man vill satsa på att bli egnahemsägare eller inte.
Kumla Bostäder är drivande för
bostadsutvecklingen i Kumla och
kommer med många nya idéer. Vilka
reaktioner får ni?
TH: Gemene man stöttar oss, det
är min bestämda uppfattning. Med
kommunen har vi ett nära samarbete
eftersom vi är en viktig aktör i utvecklingsarbetet.
LE: Vi har blivit en förebild när det
gäller idéer till nya projekt. Självklart
stöter vi ibland på problem, men då
Årsredovisning 2012 • Kumla Bostäder AB
misströstar vi inte, utan hittar andra
lösningar istället.
TH: Vi gör saker istället för att prata
om vad vi skulle vilja göra. Vårt driv
och att det satsas hårt i kommunen gör
att andra kommuner och fastighetsbolag har fått upp ögonen för oss.
LE: Drivet genomsyrar hela organisationen. Vi har en vi-känsla som leder
”Hela vägen hem”, som är vårt budskap
gentemot alla kunder
Vilka är planerna och målen inför
2013?
TH: Vi ska bygga klart kvarteret
Jordgubben och börja med kvarteret Jägaren, som blir en ny stadsdel i Kumla.
LE: Vi kommer, som det ser ut, att
börja titta på att bygga 20-30 flerbostadshus på Dalagatan. Det är ett
projekt som finns med i detaljplanen.
Dessutom har vi köpt Kvarngården
som varit servicehus och nu ska byggas
om till trygghetsboende med ett 70-tal
lägenheter. Tillsammans med kvarteret Staren innebär det att vi får 100
lägenheter för trygghetsboende med
hög tillgänglighet och handikappanpassning.
TH: Vi tittar också på att förtäta
centrum, och då pratar vi bland annat
om 300 nya lägenheter som ska ligga
på bekvämt avstånd från resecentrum.
Det är inga problem att få bygga i
Kumla, och det beror på visionen. Det
finns en beredskap och man är på tå i
alla förvaltningar i kommunhuset.
LE: Inte bara kommunen, utan även
företagen är med på tåget. Kommunen
har bra ekonomi, vilket naturligtvis
är en stor fördel för den satsning som
görs.
TH: Både Kumla och Örebro växer.
I ett bredare perspektiv är det bra för
hela länet.
5
Årsredovisning 2012 • Kumla Bostäder AB
6
Årsredovisning 2012 • Kumla Bostäder AB
Nyproduktion möter efterfrågan
Kulturgärning,
klinkerkonst och
energisnåla radhus
Även 2012 utökade Kumla Bostäder sitt bestånd med en hel del
nyproduktion. Kvarteret Fiskalen nära torget, Kvarteret Hackspetten
med enplans radhus och återskapandet av Centrumhuset i Sannahed
är projekt som möter efterfrågan av ett bra boende i Kumla.
De 69 lägenheterna (2-4 rum och kök)
i kvarteret Fiskalen (hörnet GötgatanMarielundsgatan) har byggts i två etapper, varav den sista stod klar i februari
2012.
– Det är fräscha lägenheter med
klinker i hall, parkett i alla rum och kakel i dusch- och badrum. Det vill säga
den standard som är kännetecknande
för våra nyproduktioner, säger Lars
Hallbergson, projektchef på Kumla
Bostäder.
– Tillgänglighet är alltid viktigt för
oss, och i Fiskalen finns till exempel
generösa utrymmen för rollatorer och
rullstolar i entréplanet. Fastigheten är
även utrustad med porttelefon med
kameraanläggning.
De som bor i Fiskalen bor så
centralt det går i Kumla, med handel
och andra aktiviteter runt hörnet.
Lägenheterna har öppen planlösning,
och hyresgästerna kan även njuta av
en grön innergård som ligger ovanpå
husets nya parkeringsgarage. Det
som drar till sig blickarna allra mest i
Fiskalen är annars det stora konstverket
på den västra gaveln. Det heter ”Stand
alone Italian hieroglyphs” är skapat av
konstnären Ann-Sofi Sidén och består
av 409 klinkerplattor.
Kumla Bostäders senaste radhusområde ligger i kvarteret Hackspetten på
Sörbyvägen.
– Kvarteret har en tät gårdsbildning.
Var och en av de 13 lägenheterna har
sin egen entré och en liten täppa med
uteplats, säger Lars Hallbergson.
Storleken på radhusen är 3-4 rum
och kök. Utöver bra standard bor hyresgästerna extra energieffektivt. Husen
har extra isolering, fönster med goda
energivärde och ventilationssystem
med återvinning. Varje rum har golv-
värme och radhusen i området har en
gemensam bergvärmeanläggning.
I Sannahed har Kumla Bostäder
återskapat Centrumhuset till ursprungligt skick. Lägenheterna har ekparkett i
vardagsrummet, vit pärlspont på köksluckorna, charmiga fönster och luftiga
rum med höga socklar som det såg ut
i början av 1900-talet. Huset består av
12 hyresrätter (1-3 rum och kök) och
ligger i ett trevligt parkområde.
– Vi har gjort en kulturgärning. Ett
hus från sekelskiftet bjuder förstås på
en hel del överraskningar när det ska
renoveras, men vi har lyckats bra, säger
Lars Hallbergson.
7
Årsredovisning 2012 • Kumla Bostäder AB
Med individuell vattenmätning kan
alla påverka sina vattenkostnader
Under 2012 har 900 av våra lägenheter fått individuell vattenmätning.
Och nästa år fortsätter projektet.
– Vi driftsätter 300 lägenheter
under våren och ytterligare 500
under resten av året, sedan är
systemet fullt utbyggt, säger Stefan
Ericson, förvaltningschef på Kumla
Bostäder
Enligt Energimyndigheten visar flera
utredningar att om man kan se vilken
användning av vatten och energi man
har är man också mer benägen att
spara. Genom individuell debitering
av kostnaderna finns det också ett
ekonomiskt intresse av att leva snålare.
Generellt använder man också mer
vatten per person i ett flerbostadshus
än i ett småhus. Stefan Ericson tycker
att systemet med individuell mätning
är mer rättvist.
– Då betalade alla hushåll till en
8
gemensam pott. Nu kan man påverka
sina vattenkostnader på ett helt annat
sätt.
Kumla Bostäder har informerat alla
berörda om förändringen. Reaktionerna har varit blandade och frågorna
många. Framför allt har de handlat om
vad som är normal förbrukning.
– Hur mycket vatten man förbrukar
handlar mycket om vanor. Om man
duschar fem eller tio minuter eller om
man duschar istället för att bada. När
man duschar fem minuter förbrukar
man 60 liter vatten, jämfört med
150 liter när man badar, säger Stefan
Ericson
Individuell vattenmätning blir allt
vanligare.
– Tidigare har vattenkostnaden
ingått som en del i hyran. Nu delar vi
upp kostnaden i två delar. Vattenkostnaden separeras från hyran och hyresgästen får alltså sänkt hyra. Den sänkta
hyran redovisas separat på hyresavin. På
samma avi redovisas också den faktiska
kostnaden för vattenförbrukningen.
Vattenkostnaden kan hyresgästen påverka genom att använda vatten på ett
sparsamt sätt.
Snart kommer individuell mätning
att finnas i de flesta av Kumla Bostäders lägenheter. Och det verkar som
att allt fler redan nu inser fördelen med
det nya systemet.
– Vi får en hel del samtal från dem
som ännu inte betalar vattenförbrukningen separat. De säger att de vill ha
igång det nya systemet i sin fastighet.
Det får man anse vara positiv respons,
säger Stefan Ericson.
Årsredovisning 2012 • Kumla Bostäder AB
Varsam ROT-renovering
Ökad tillgänglighet på
von Rosensteins väg
Varje år de senaste sju-åtta åren
har Kumla Bostäder genomfört
en stor ROT-renovering i någon
av sina fastigheter. Senast var
det dags för von Rosensteins väg
11, som påbörjades hösten 2011
och stod klart våren 2012.
– Vi har ökat tillgängligheten
och gjort stort av smått kan man
säga, förklarar Stefan Ericson,
förvaltningschef.
Flera små lägenheter har slagits ihop
till två stora fyrarummare på von
Rosensteins väg 11, ett fyravåningshus som tidigare saknade hiss. Vid
renoveringen installerades en hiss för
att öka tillgängligheten.
– Tillgängligheten är viktig i alla våra
fastigheter. Vi vill kunna erbjuda
våra hyresgäster bra och funktionella
lägenheter, oavsett storlek.
Även von Rosensteins väg 9, där
renoveringen startade hösten 2012
(klart våren 2013), får hiss.
– I samband med hissinstallationen slås ett par mindre lägenheter
ihop till en större även där. Då täcker
vi en del av det framtida behovet av
stora lägenheter, säger Stefan och
berättar vidare om renoveringen av
11:an:
– Det har varit en varsam renovering och ombyggnation. Vi har byggt
nya badrum, dragit nya vattenrör,
gjort nya stammar och bytt ut fläktoch spiskåpor. Dessutom har vi fått
flytta på kök för att få till en bra
planlösning, säger Stefan.
– Vi har strävat efter att behålla så
mycket som möjligt av den befintliga
inredningen. Allt för att hålla hyresnivån låg. Det är lätt att kostnaderna
sticker iväg och lägenheterna ökar i
pris. Här har vi haft ambitionen att
trots hissinstallation och ROT-renoveringar inte höja hyran så mycket.
FOTNOT: Renoveringen av von Rosensteins väg 7 startar våren 2013 och
är klar hösten 2013.
9
Årsredovisning 2012 • Kumla Bostäder AB
Emilie Carlsson, fastighetsskötare
”Varierande jobb som passar mig perfekt”
Måndag morgon. Klockan är strax
före nio. När Emilie Carlsson svarar
i mobilen har hon redan varit i gång
ett par timmar.
– Trapphusstädningen är precis
klar, så nu har jag tid att prata en
stund, säger en av Kumla Bostäders tre kvinnliga fastighetsskötare.
Trapphusstädningen är inprickad på
måndags- och tisdagsmorgnar för
Emilie och hennes kollegor på Kvarnparken/Centrum. Det är det normala,
men skulle det till exempel ha snöat
blir det till att skotta i stället.
– Under morgontimmarna är det
praktiskt att göra sådant som har med
utemiljön eller allmänna utrymmen
att göra. Vi vill inte göra reparationer
hos hyresgästerna hur tidigt som helst,
säger Emilie, som jobbat på Kumla
Bostäder i snart fem år.
– Jag började som säsongsanställd,
fick förlängt och blev sedan fast
anställd. Jag har trivts från början, det
är ett varierande arbete där jag jobbar
både ute och inne och dessutom träffar
mycket folk. Det passar mig perfekt.
Emilie är trädgårdsutbildad, kunskaper hon har nytta av när det är dags att
sköta planteringar, gräsmattor och häckar. Annat hon behöver kunna, som att
byta spisplattor och montera skåpluckor,
har hon lärt sig under resans gång.
– Gubbarna har lärt mig mycket,
och sedan handlar mycket om sunt
förnuft. Man får prova sig fram, det är
inga problem.
Fastighetsskötare är ingen utpräglat
kvinnlig bransch.
– Men det blir fler och fler tjejer. På
Kumla Bostäder är vi tre fast anställda
och två vikarier. Fast att det är flest
killar tänker man inte på så mycket. Vi
jobbar ihop, och lär av varandra.
Nicklas Adamsson, samordnare
”Vi har många spännande projekt framför oss”
När företagaren Nicklas Adamsson
– Varför? Jo, jag får vara med
beslutade sig för att byta yrke fast-
och se till att saker och ting fung-
nade han för fastighetsbranschen.
erar. Planera och ge förslag på
åtgärder. Och så är Kumla Bostäder en viktig del av utvecklingen i
Kumla.
I november 2011 inleddes Nicklas nya
yrkesbana. Då blev han samordnare för
Kumla Bostäders fastighetsskötsel på
Prästgårdsskogen.
– Det innebär att jag leder en grupp
på sju personer med fastighetsskötare,
rörmokare och tekniker.
Ansvarsmässigt handlar det om 800
lägenheter som ska hållas i bra form
året runt.
– Det kräver en hel del planering för
olika typer av åtgärder. En viktig del
10
är det löpande underhållet. Men vi tar
också fram förslag till andra åtgärder
som kräver investeringar i fastigheterna, förklarar Nicklas.
Övergången från egen företagare till
fastighetsbranschen tycker han har gått
bra. Att dessutom jobba i ett företag
och en kommun som är framåt är en
extra krydda.
– Kumla är en kommun som satsar
på framtiden. Det är en expansiv ort
dit allt fler flyttar och det gäller att vi
är förberedda för att kunna erbjuda
ett bra boende. Kumla Bostäder spelar
en viktig roll i det sammanhanget.
Det måste byggas många bostäder den
närmaste tiden och vi har flera nya,
spännande projekt framför oss.
Årsredovisning 2012 • Kumla Bostäder AB
Våra fastigheter
Kumla Bostäder har
lägenheter över hela
Kumla – sju områden
med 2 064 lägenheter
och totalt 140 000 kvm
bostadsyta.
Kumla Bostäders
fastigheter är oranga.
11
Årsredovisning 2012 • Kumla Bostäder AB
Förvaltningsberättelse
Kumla Bostäder AB. Org nr 556477-1359.
Styrelsen och verkställande direktören avger följande årsredovisning. Om inte annat särskilt
anges, redovisas alla belopp i tusental kronor. Uppgifter inom parentes avser föregående år.
Äg a r e o c h v e r k s a mh e t
Bolagets samtliga ­aktier ägs av Kumla kommun
Kumla Bostäder Aktiebolag är ett av Kumla kommun helägt bostadsföretag med
inriktning på att förvärva, försälja, bygga och förvalta fastigheter. Övergripande mål
för verksamheten är att erbjuda alla som väljer Kumla som bostadsort bra bostäder och
hög bostadsservice till rimligt pris.
Verksamheten bedrivs med egen personal under ledning av vd. Utöver egen förvaltning ombesörjs administration och förvaltning åt Stadsnät i Kumla AB.
S ty r els e
R e v is o r e r
Ledamöter
Lennart Eriksson, ordförande (s)
Katarina Hansson, (s) 1:e vice ordf
Annica Moberg (s)
Stefan Svensson (s)
Thomas Andersson (s)
Jan Engman (c), 2:e vice ordf
Hans Karlsson (m)
Lars Axelsson (mp)
Roberth Axäng (fp)
Suppleanter
Karl Gustav Tunström (s)
Dan-Åke Moberg (s)
Barbro Janzén (m)
Christer Fallén (kd)
Ordinarie
Hans Olsson, godkänd revisor
Kurt-Erik Gullberg, lekmannarevisor
Anders Svärd, lekmannarevisor
Suppleanter
Peter Söderman, auktoriserad revisor
Sven Ove Cederstrand, lekmannarevisor
Martin Östlund, lekmannarevisor
Ordinarie bolagsstämma hölls den 24
april 2012. Styrelsen har under året
hållit 6 protokollförda sammanträden.
12
V e r k s tä l l a n d e d ir e k tö r
Från och med den 1 juni 2011 är Thomas Hjelmqvist verkställande direktör.
O rg a n is at io n s a n s lu t n ing
Bolaget är medlem i SABO (Sveriges
Allmännyttiga Bostadsföretag), Fastigo
(Fastighetsbranschens Arbetsgivarorganisation) och HBV (Husbyggnadsvaror
HBV Förening upa).
Årsredovisning 2012 • Kumla Bostäder AB
Väsentliga händelser under 2012
•
Ombyggnaden av det så kallade Centrumhuset i Sannahed med
adress Hemvägen 6 på fastigheten Sannahed 19:125 färdigställdes i
februari. Huset har återställts i ursprungligt skick exteriört och rustats
upp invändigt med delvis ändrad lägenhetsfördelning. Efter ombyggnaden finns 12 moderna lägenheter i varierande storlekar från 1 till 3 rum
och kök.
•
Efter rivning av den gamla byggnaden på fastigheten Fiskalen 14 i
hörnet av Marielundsgatan/Götgatan har en ny byggnad uppförts som
var inflyttningsklar den 1 april.
•
I byggnaden inryms 31 bostadslägenheter i varierande storlekar om
2-4 rum och kök. Det uppförda gårdsdäcket erbjuder en tomtyta med
uteplatser, planteringar, gångytor, lekplats mm. Under gårdsdäcket har
parkeringsplatserna placerats så att de boende kan nå dessa inomhus.
•
13 nya radhus i två storlekar på 3-4 rum och kök på fastigheten Hackspetten 38, Sörbyvägen 43 färdigställdes den 1 juni. Till varje radhus
hör en garageplats samt förråd. Tre separata byggnader har uppförts
för dessa ändamål. Husen har byggts med tanke på ett energieffektivt
boende med extra isolering, fönster med goda energivärden, ventilationssystem med återvinning samt golvvärme. För uppvärmning har
husen gemensam bergvärmeanläggning.
•
Med byggstart i början av 2012 pågår nybyggnation av 32 lägenheter
i form av ett ”Trygghetsboende” på fastigheten Staren 5 i hörnet av
Skolvägen/Stationsgatan. Inflyttning planeras till den 1 oktober 2013.
Från Kumla kommun har intilliggande fastighet Staren 2 förvärvats med
tillträde den 1 januari 2013. Byggnaden inrymmer 70 bostadslägenheter och en dagcentral med restaurang mm samt även en butikslokal.
Genom fastighetsreglering kommer Staren 2 att föras till Staren 5.
•
Ombyggnads- och renoveringsarbetena i bostadsområdet Prästgårdsskogen har under året fortsatt med fastigheten Organisten 4, Von Rosensteins väg 11 som färdigställdes i april. Åtgärderna omfattar bland
annat stambyten och upprustning av badrum i samtliga lägenheter.
Dessutom har hiss installerats vilket inneburit att en del lägenhetsyta
tagits i anspråk. Två planerade och upphandlade etapper återstår som
omfattar grannhusen på fastigheterna Organisten 5 och 6, von Rosensteins väg 9 och 7 där likartade åtgärder utförs som beräknas bli klara
under våren respektive hösten 2013.
•
Det omfattande arbetet med energisparåtgärder som påbörjades redan
2008 har fortsatt under innevarande år. Åtgärderna har sammankopplats med installation av system för elektronisk uppföljning och kontroll
av fastigheternas energiförbrukning mm samt införande av system för
individuell mätning och debitering av vatten till hyresgästerna. Efter att
mätare installerats har systemet successivt tagits i bruk i Prästgårdsskogen och Kvarnparksområdet under 2012.
13
Årsredovisning 2012 • Kumla Bostäder AB
Forts. väsentliga händelser under 2012
•
Underhållsbehovet är stort vilket bland annat märks
av att antalet vattenskador ökat mycket kraftigt,
främst i Klockarbacken.
•
Ett bekymmer som efter omfattande insatser nu
lösts är de fukt- och vattenskador som uppkommit i
”Högkvarteret”, Norra Kungsvägen 20-22 till följd av
vatteninträngning vid regn. Dessa problem har under
en period inneburit en relativt stor utflyttning från fastigheten med hög vakansgrad som följd. Under hösten
har alltfler lägenheter hyrts ut och vid årsskiftet var
endast 1 lägenhet vakant.
•
De externa entreprenörer som anlitats för trappstädning har sagts upp och en återgång av dessa uppgifter har därmed skett till den egna personalen.
•
Utöver det vanliga förvaltningsarbetet pågår ett flertal
projekt i syfte att förbättra och effektivisera verksamheten. Bland annat pågår införande av ett nytt system
H y r e s ma r k na d o c h
­fa s t ig h e t s b e s tå n d
Uthyrningsbar bostadsyta uppgick vid
årskiftet till 139 609 m2 (135 462)
samt 9 747 m2 (10 446) lokalyta.
Bostadslägenheternas antal var
totalt 2 064 (2 015). Efter avräkning
för 10 st evakuerade lägenheter under
ombyggnad var antalet bostadslägenheter som var lediga för uthyrning vid
årsskiftet 8 (18), motsvarande 0,4 %
(0,9) av lägenhetsbeståndet. Totala
hyresintäkter efter avdrag för hyresbortfall uppgick till 133,3 mkr (128,4).
Hyresbortfallet som avser bostäder,
lokaler, garage och parkeringsplatser
som varit lediga för uthyrning uppgick
till 3,3 mkr (1,9). Lämnade rabatter
uppgick till 1,6 mkr (1,5).
för hyressättning vilket sker i samarbete med hyresgästföreningen. Systemet bygger på att fastställa
I n v e s t e r in g a r o c h
ett antal olika parametrar som ska ligga till grund
­u n d e r h å l l s åtg ä r d e r
för hyressättningen. Under sommaren har därför en
inventering av samtliga lägenheter genomförts.
•
Annat som pågår och till vissa delar genomförts under året är projekt gällande IT-supporten, ny hemsida, kundtidning, marknadsföring och omorganisation
inom administrationen.
14
Årets fastighetsinvesteringar uppgick
till 128,2 mkr (133,7). Värdet av pågående nyanläggningar var på balansdagen 55,2 mkr (105,3). Anskaffning av
inventarier uppgick till 0,8 mkr (2,4).
Årets underhållsåtgärder inklusive fördelade personalkostnader kostade 16,6
mkr (26,1).
Årsredovisning 2012 • Kumla Bostäder AB
Resultat och ekonomisk ­ställning
• Resultatet före bokslutsdispositioner och skatt uppgick
till 4,3 mkr (2,2) och årets vinst uppgick till 3,0
mkr (3,3). Rörelseintäkterna uppgick till 136,3 mkr
(130,9) och rörelsekostnaderna till 109,2 mkr (109,4).
Driftnettot ökade jämfört med 2011 till 47,5 mkr
(40,7). Bostadshyrorna höjdes den 1 januari 2012
med 2,47 % (2,75). För kallhyror har reducerad höjning skett. Jämfört med 2011 minskade underhållskostnaderna markant till följd av uppskjutna åtgärder
medan övriga driftkostnader ökade dels på grund av
prishöjningar dels på grund av att fastighetsbeståndet
ökat.
• Av- och nedskrivningar har belastat resultatet med
20,4 mkr (19,2).
• NAI Svefa har marknadsvärderat hela fastighetsbeståndet och därvid bedömt marknadsvärdet till ca 1 297
mkr vid årsskiftet 2012/2013. Samtidigt bedömdes
fastigheterna ha ett så kallat brukarvärde på ca 2 045
mkr. Vid en jämförelse med fastigheternas bokförda
restvärde vid 2012 års slut, ca 884 mkr efter avdrag för
ej värderade fastigheter (pågående nybyggnader och
nyförvärv), föreligger ett övervärde på ca 413 mkr gentemot det bedömda marknadsvärdet och ett övervärde
på ca 1 161 mkr gentemot brukarvärdet. Något nedskrivningsbehov föreligger därmed inte totalt sett även
om variationen är stor mellan fastigheternas värden
inom beståndet.
• Finansnettot uppgick till -22,8 mkr (-19,3). Genom
en hög andel lån med kort räntebindning har bolaget
tillgodogjort sig låga räntenivåer varvid ränteswapavtal
används som skydd mot ränteförändringar. Förtida
avslut av ränteswapavtal periodiseras över avtalens
återstående löptid. På balansdagen uppgick gällande
ränteswapavtal till 740 mkr (640). Låneskulden uppgick på balansdagen till 849,8 mkr (741,2) inklusive
kortfristig del av långfristig upplåning. Likvida medel
uppgick till 10,1 mkr (6,8).
• Eget kapital inklusive obeskattade reserver uppgick
till 118,3 mkr (115,3) vilket motsvarar en soliditet på
11,0 % (11,9) med hänsyn tagen till uppskjuten skatteskuld på obeskattade reserver.
Finansi ella r i sk er
Bolaget är exponerat för ränterisker, risker för kreditförluster samt risker för fastighetsskador. Dessa risker hanteras
genom efterlevnad av upprättad finanspolicy, systematisk
kreditbedömning samt fullvärdesförsäkring av fastighetsbeståndet. Ränteswapar utnyttjas för att säkra exponeringen för
ränterisker.
15
Årsredovisning 2012 • Kumla Bostäder AB
Utsikter 2013
Folkmängden i Kumla kommun
fortsätter att öka och därmed
behövs nya bostäder. Under det
gångna året har bolaget tillskapat
nya bostäder och även om det tidvis uppstått vakanser i beståndet
så har efterfrågan ökat igen under
hösten och vid årets slut var uthyrningsgraden 99,6 %. Bedömningen
är att efterfrågan på hyresrätter
kommer att vara fortsatt stor.
16
För att möta efterfrågetrycket fortsätter bolaget att bygga. Under 2012
påbörjades byggandet av ett så kal�lat trygghetsboende som planeras bli
inflyttningsklart i oktober 2013. Intillliggande fastighet, Staren 2 (Kvarngården), som inrymmer både bostäder och
dagcentral har förvärvats från Kumla
kommun och kommer att dockas ihop
med det nya trygghetsboendet för att
skapa en större enhet om ca 100-talet
bostadslägenheter och väl tilltagna lokalutrymmen. Byggnaden på Staren 2
som förutom lokaldelarna består av
fyra huskroppar med bostadslägenheter
ska successivt rustas och och lägenheterna anpassas till serviceboende.
Desutom planeras för att inrymma
förskoleverksamhet i bottenvåningens
lokaldelar vartill kan behövas en smärre
utbyggnad. Bolaget har också förvärvat tomtmark i kvarteret Jordgubben
där projektering av 8 radhus och 20
lägenheter i 5 st flerfamiljshus pågår. Byggstart planeras våren 2013.
Lägenheterna blir hyresrätter dock med
möjlighet för hyresgästerna i radhusen
att senare köpa loss det egna radhuset
om så önskas.
Investeringsvolymen har varit stor
under en följd av år och bedöms så förbli även framgent till följd av behovet
av nytillskott av bostäder i kommunen.
Det fortsatta investeringsbehovet i
Årsredovisning 2012 • Kumla Bostäder AB
kombination med de lagstadgade krav
på affärsmässighet som ålagts de kommunala allmännyttiga bostadsaktiebolagen har medfört att bolaget försöker
finna nya effektiva produktionsmetoder
i kombination med alternativa finansierings- och ägandeformer.
Under 2012 genomfördes en
extern marknadsvärdering av bolagets
fastighetsbestånd som visar på ett stort
övervärde totalt sett. Sett till det så
kallade brukarvärdet eller nyttovärdet
föreligger övervärden för så gott som
alla fastigheter i beståndet varför det
inte bedöms föreligga något nedskrivningsbehov i nuläget. Från och med
2014 ska årsredovisningen upprättas
enligt de nya så kallade K3-reglerna
vilka bland annat innebär årliga
bedömningar och verkställande av
erforderliga upp- och nedskrivningar
av fastighetsvärdet för varje fastighet.
Det kommande året kommer att kräva
förberedelser inför de nya reglerna
med tanke på ovanstående men också
genom att krav på komponentavskrivning införs.
Efter överenskommelse med Hyres­
gästföreningen höjdes varmhyrorna
generellt med 1,87 % den 1 januari
2013 och med 1,63 % där uthyrning
sker till så kallad kallhyra.
Under det kommande året fortsätter
arbetet med den systematiska hyressättningen som ska leda till så rättvisa hyror som möjligt inom bolagets
bostadsbestånd. En genom­gripande
organisationsöversyn har också
påbörjats för att anpassa och dimensionera personalstyrkan till följd av fler
fastigheter men också ökade teknikkrav
och tillgänglighetskrav mm. En större
satsning på underhållsåtgärder kom-
mer också att ske under 2013 bland
annat genom uppskjutna åtgärder från
2012 men också genom att renoverings- och ombyggnadsåtgärderna för
de två kvarstående fastigheterna vid
von Rosensteins väg 7 och 9 slutförs
i sin helhet under året. Ett ökat antal
vattenskador indikerar också en risk för
att kostnaderna för såväl reparationer
som underhåll kan komma att medföra
budgetöverskridanden 2013.
För 2013 beräknas resultatet efter
finansiella poster bli positivt.
17
Årsredovisning 2012 • Kumla Bostäder AB
Flerårsjämförelse
Bolagets ekonomiska utveckling i sammandrag (nyckeltalsdefinitioner framgår av not 1).
2012
2011
2010
2009
2008
136 311
130 940
124 177
119 338
112 519
4 321
2 234
4 322
776
-1 727
1 017 412
905 300
787 471
785 846
744 262
29
29
28
28
29
11,0
11,9
13,6
13,6
14,2
Avkastning på totalt kapital %
2,8
2,4
2,6
2,1
3,1
Avkastning på eget kapital %
3,9
2,1
4,0
0,7
-1,6
Nettoomsättning, tkr
Resultat efter finansiella poster, tkr
Balansomslutning, tkr
Antal anställda
Soliditet %
Förslag till vinstdisposition
Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel:
Balanserade vinstmedel
Årets vinst
32 448 934,75
3 004 670,26
35 453 605,01
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras
så att i ny räkning överförs
18
35 453 605,01
Årsredovisning 2012 • Kumla Bostäder AB
Resultaträkning
Not
2012
2011
133 251
128 370
1 902
1 708
1 153
838
Övriga rörelseintäkter
7
25
Summa intäkter m m
136 313
130 941
Material
-5 169
-5 212
Tjänster
-25 300
-31 967
Taxebunda kostnader
-13 785
-12 137
-3 004
-2 798
-15 428
-13 960
Andra externa kostnader
-8 025
-7 557
Övriga rörelsekostnader
-316
-287
Rörelsens intäkter m m
Nettoomsättning
Hyresintäkter
2
Övriga förvaltningsintäkter
Aktiverat arbete för egen räkning
Rörelsens kostnader
Externa kostnader:
Fastighetsskatt
Uppvärmning
Personalkostnader
3
-17 765
-16 327
Av- och nedskrivningar av materiella anläggningstillgångar
4
-20 448
-19 188
Summa rörelsens kostnader
5, 6
-109 240
-109 433
27 073
21 508
1 137
367
0
112
Räntekostnader och liknande resultatposter
-23 889
-19 753
Summa resultat från finansiella investeringar
-22 752
-19 274
4 321
2 234
Rörelseresultat
Resultat från finansiella investeringar
Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter
7
Räntebidrag
Resultat efter finansiella poster
Bokslutsdispositioner
8
0
204
Skatt på årets resultat
9
-9
-1 165
Uppskjuten skatt
10
-1 307
2 039
3 005
3 312
Årets vinst
19
Årsredovisning 2012 • Kumla Bostäder AB
Balansräkning
Not
2012-12-31
2011-12-31
Tillgångar
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader och mark
11
938 996
779 836
Inventarier och fordon
12
6 586
7 058
Pågående nyanläggningar
13
55 184
105 277
1 000 766
892 171
99
99
732
2 039
740
605
1 571
2 743
1 002 337
894 914
633
570
Kundfordringar
1 449
1 013
Skattefordran
1 779
750
312
0
796
1 223
4 336
2 986
10 106
6 830
15 075
10 386
1 017 412
905 300
Finansiella anläggningstillgångar
14
Övriga långfristiga värdepappersinnehav
Uppskjutna skattefordringar
10
Övriga långfristiga fordringar
Summa anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar
Varulager m m
Råvaror och förnödenheter
Kortfristiga fordringar
Övriga kortfristiga fordringar
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Kassa och bank
Summa omsättningstillgångar
Summa tillgångar
20
15
16
Årsredovisning 2012 • Kumla Bostäder AB
Balansräkning
Not
2012-12-31
2011-12-31
Aktiekapital (10 000 aktier à kvotvärde 1000 kr)
10 000
10 000
Uppskrivningsfond
29 175
29 175
Reservfond
13 618
13 618
52 793
52 793
32 449
29 137
3 005
3 312
35 454
32 449
88 247
85 242
30 057
30 057
Övriga skulder till kreditinstitut
849 799
741 142
Summa långfristiga skulder
849 799
741 142
0
46
21 721
21 917
872
940
26 716
25 956
49 309
48 859
1 017 412
905 300
Eget kapital och skulder
Eget kapital
17
Bundet eget kapital
Fritt eget kapital
Balanserad vinst
Årets vinst
Summa eget kapital
Obeskattade reserver
18
Långfristiga skulder
19, 20
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
20
Leverantörsskulder
Övriga kortfristiga skulder
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
21
Summa kortfristiga skulder
Summa eget kapital och skulder
Ställda säkerheter
22
64
7 223
Ansvarsförbindelser
23
203
191
21
Årsredovisning 2012 • Kumla Bostäder AB
Kassaflödesanalys
2012
2011
Rörelseresultat efter finansiella poster
4 321
2 234
Avskrivningar som belastat resultatet
20 448
19 188
Realisationsförlust/-vinst å sålda anläggningstillgångar
0
-24
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet, mm
0
0
-9
-1 165
24 760
20 233
-63
4
-2 655
230
497
17 763
22 539
38 230
-128 198
-133 742
-846
-2 403
0
141
1 171
0
-127 873
-136 004
Upptagna lån
165 000
330 000
Amortering av skuld
-56 389
-230 042
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
108 611
99 958
Årets kassaflöde
3 277
2 184
Likvida medel vid årets början
6 830
2 608
10 107
4 792
Den löpande verksamheten
Betald inkomstskatt
Ökning/minskning varulager
Ökning/minskning rörelsefordringar
Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Investeringsverksamheten
Utbetalningar för investeringar i fastigheter
Utbetalningar för förvärv av inventarier
Inbetalningar från försäljning av inventarier
Placeringar i övriga finansiella anläggningstillgångar
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Finansieringsverksamheten
Likvida medel vid årets slut
22
Årsredovisning 2012 • Kumla Bostäder AB
Noter
Not 1
Redovisnings- och värderingsprinciper
Bolagets årsredovisning har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd.
Intäkter
Hyresintäkter redovisas i den period uthyrningen avser. Intäkterna
redovisas netto efter moms och rabatter.
Lånekostnader
I bolaget redovisas samtliga lånekostnader som kostnader i den
period till vilken de hänför sig. Från och med år 2011 bokförs räntekostnader under byggtid på respektive ny- eller ombyggnadsprojekt.
Inkomstskatter
Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller
erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseende tidigare års
aktuella skatt samt förändringar i uppskjuten skatt.
Värdering av samtliga skatteskulder/-fordringar sker till nominella belopp och görs enligt de skatteregler och skattesatser som
är beslutade eller som är aviserade och med stor säkerhet kommer att fastställas.
För poster som redovisas i resultaträkningen, redovisas även
därmed sammanhängande skatteeffekter i resultaträkningen.
Skatteeffekter av poster som redovisas direkt mot eget kapital,
redovisas mot eget kapital.
Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på
alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och
skattemässiga värden på tillgångar och skulder. De temporära
skillnaderna har huvudsakligen uppkommit genom avskrivning av
fastigheter, bokföringsmässiga uppskrivningar och nedskrivningar,
periodisering av intäkt från ränteswapar och skattemässiga underskott.
Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag eller
andra framtida skattemässiga avdrag redovisas i den utsträckning
det är sannolikt att avdraget kan avräknas mot överskott vid framtida beskattning. För år 2011 föreligger en avdragsgill temporär
skillnad motsvarande differensen mellan överavskrivningarna kontra skillnaden mellan periodiserad ränteswapsintäkt samt bokfört
värde och skattemässigt restvärde på fastigheterna.
Materiella anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde
minskat med avskrivningar. Utgifter för förbättringar av tillgångars
prestanda, utöver ursprunglig nivå, ökar tillgångens redovisade
värde. Utgifter för reparation och underhåll redovisas som kostnader.
I bolaget redovisas samtliga lånekostnader som kostnader i den
period de uppkommer.
Materiella anläggningstillgångar skrivs av systematiskt över
tillgångens bedömda nyttjandeperiod. Linjär avskrivningsmetod
används för samtliga typer av materiella tillgångar. Följande procentsatser tillämpas vid avskrivning:
Byggnader
Markanläggningar
Inventarier och fordon
1,3 - 2 %
5%
20-33 %
Efter förnyad bedömning av byggnadernas livslängd har differentierad procentsats för avskrivning av byggnader införts från och
med 2011. Fastigheter med värdeår 1999 och äldre skrivs av med
2 % och fastigheter med värdeår från och med år 2000 skrivs av
med 1,3 %.
Nedskrivningar
När det finns en indikation på att en tillgång eller en grupp av
tillgångar minskat i värde görs en bedömning av dess redovisade
värde. I de fall det redovisade värdet överstiger det beräknade
återvinningsvärdet skrivs det redovisade värdet omedelbart ner till
detta återvinningsvärde.
En tidigare nedskrivning av en tillgång återförs när det har skett
en förändring i de antaganden som vid nedskrivningstillfället låg till
grund för att fastställa tillgångens återvinningsvärde. Det återförda
beloppet ökar tillgångens redovisade värde, dock högst till det
värde tillgången skulle ha haft (efter avdrag för normala avskrivningar) om ingen nedskrivning gjorts.
Leasingavtal
Samtliga leasingavtal, oavsett om de är finansiella eller operationella, redovisas som hyresavtal (operationella leasingavtal).
Leasingavgiften kostnadsförs linjärt över leasingperioden.
Fordringar
Fordringarna redovisas som omsättningstillgångar till det belopp
som förväntas bli inbetalt efter avdrag för individuellt bedömda
osäkra fordringar.
Finansiella anläggningstillgångar
Finansiella tillgångar som är avsedda för långsiktigt innehav redovisas till anskaffningsvärde. Har en finansiell anläggningstillgång
på balansdagen ett lägre värde än det bokförda värdet skrivs
tillgången ner till detta lägre värde om det kan antas att värdenedgången är bestående.
Varulager
Varulagret värderas, med tillämpning av först-in först-ut-principen,
till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet
på balansdagen. För homogena varugrupper tillämpas kollektiv
värdering.
Finansiella instrument
Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar
värdepapper, andra finansiella fordringar, kundfordringar, leverantörsskulder, leasingskulder och låneskulder. Marknadsvärden
23
Årsredovisning 2012 • Kumla Bostäder AB
Noter
Forts not 1
på finansiella instrument beräknas utifrån aktuella marknadsnoteringar på balansdagen. Marknadsräntor och en uppskattning av
företagets riskpremie ligger till grund för beräkningar av marknadsvärden på långfristiga lån. För övriga finansiella instrument,
i huvudsak kortfristiga lån och placeringar där marknadsvärden
ej finns noterade, bedöms marknadsvärdet överensstämma med
bokfört värde.
Säkring av bolagets räntebindning.
Avtal om så kallade ränteswapar skyddar bolaget mot ränteförändringar. Eventuell ränteskillnad som ska erhållas eller erläggas
på grund av en ränteswap, redovisas i posten Räntekostnader
och liknande resultatposter, och periodiseras över avtalstiden.
Ränteinstrument som inte uppfyller kriterierna för säkringsredovisning värderas vid bokslutstillfället, varvid avsättning för orealiserade förluster görs.
Kassaflödesanalys
Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför ineller utbetalningar.
Nyckeltalsdefinitioner
Soliditet. Eget kapital och obeskattade reserver (med avdrag för
uppskjuten skatt) i förhållande till balansomslutningen.
Avkastning på totalt kapital. Resultat före avdrag för räntekostnader i förhållande till balansomslutningen.
Avkastning på eget kapital. Resultat efter finansiella poster i förhållande till eget kapital och obeskattade reserver (med avdrag
för uppskjuten skatt).
Not 2
Hyresintäkter
2012
2011
125 317
118 854
Lokaler
9 704
10 081
Övrigt
3 131
2 873
138 152
131 808
Bostäder
Summa
Avgår outhyrda objekt och lämnade rabatter
Bostäder
Lokaler
Övrigt
-1 577
-71
-104
-312
-256
Lämnade rabatter
-1 650
-1 500
Summa
-4 902
-3 437
133 250
128 371
Summa hyresintäkter
Not 3
Medelantal anställda, löner, andra ersättningar
och sociala avgifter
2012
2011
Medelantalet anställda, med fördelning
på kvinnor och män har uppgått till:
Kvinnor
8
8
Män
21
21
Totalt
29
29
Styrelsen och
verkställande direktören
-1 176
-1 153
Övriga anställda
-9 687
-8 886
-10 863
-10 039
Löner och ersättningar har uppgått till:
Totala löner och ersättningar
Sociala avgifter enligt lag
och avtal
-3 591
-3 208
Pensionskostnader för VD
-335
-329
Pensionskostnader övrig
personal
-806
-575
-2 170
-2 176
-17 765
-16 327
Övriga personalkostnader
Totala löner, ersättningar, sociala
avgifter och pensionskostnader
24
-2 869
Årsredovisning 2012 • Kumla Bostäder AB
Styrelseledamöter och ledande befattningshavare
2012
Not 5
Varav
*Antal män %
Varav
*Antal män %
Styrelseledamöter
9
78
9
78
Verkställande direktör och andra
ledande befattningshavare
3
100
3
100
*) På balansdagen.
Sjukfrånvaro
2012
2011
6,66 %
3,34 %
- långtidssjukfrånvaro
58,32 %
0,00 %
- sjukfrånvaro för män
7,62 %
2,96 %
*
*
Total sjukfrånvaro
- sjukfrånvaro för kvinnor
- anställda - 29 år
- anställda 30 - 49 år
- anställda 50 år -
Drift- och underhållskostnader
2011
*
*
6,84 %
2,87 %
*
*
Med långtidssjuk avses sjukfrånvaro under en sammanhängande
tid av 60 dagar eller mer.
*) Redovisas ej på grund av undantagsregeln i lagstiftningen som
säger att uppgifter inte skall lämnas om antalet anställda i gruppen är högst 10 eller om uppgiften kan hänföras till enskild individ.
Med grupp avses både kön och ålderskategori.
2012
2011
Underhållskostnader
-16 641
-26 121
Fastighetsskötsel och städ
-10 395
-9 606
Reparationer
-10 827
-8 971
Taxebundna kostnader
-13 785
-12 137
Uppvärmning
-15 428
-13 960
Administration
-14 091
-12 309
-4 621
-4 344
-85 788
-87 448
Övriga driftskostnader
Summa drift- och
underhållskostnader
Fördelade personalkostnader ingår i drift- och underhållskostnaderna.
Not 6
Ersättning till revisorerna
2012
2011
-183
-111
PwC
Revisionsuppdraget
Skatterådgivning
0
-6
-72
-55
-255
-172
Revisionsuppdraget
-27
-27
Summa
-27
-27
Övriga tjänster
Summa
Förtroendevalda revisorer
Not 4
Av- och nedskrivningar av materiella
anläggningstillgångar
2012
2011
-16 046
-14 536
Markanläggningar
-3 084
-2 646
Inventarier
-1 318
-2 006
Summa planenliga avskrivningar
-20 448
-19 188
Summa av- och nedskrivningar
-20 448
-19 188
Planenliga avskrivningar
Byggnader
Not 7
Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter
2012
Utdelning aktier och andelar
2011
2
2
11
24
Ränteintäkter kundfordringar
206
153
Ränteintäkter ägaren
918
189
1 137
368
Ränteintäkter
Summa
25
Årsredovisning 2012 • Kumla Bostäder AB
Noter
Not 8
2012
2011
Skillnad mellan bokförda avskrivningar
och avskrivningar enligt plan, inventarier
0
204
Summa
0
204
Not 9
Skatter
2012-12-31
2011-12-31
Skatt på årets resultat
-9
-1 165
Summa skatt
-9
-1 165
Not 10
Uppskjuten skatt
2012-12-31
2011-12-31
Uppskjutna skattefordringar
732
2 039
Summa
732
2 039
En avdragsgill temporär skillnad föreligger motsvarande differensen mellan överavskrivningarna kontra skillnaden mellan
periodiserade ränteintäkter från förtida inlösen av ränteswapar
samt bokfört värde på fastigheterna å ena sidan och skattemässigt restvärde på fastigheterna å andra sidan.
Not 11
2011-12-31
-15 200
-12 200
0
-3 000
Utgående ackumulerade
nedskrivningar
-15 200
-15 200
Utgående bokfört
restvärde byggnader
806 594
665 550
Ingående anskaffningsvärden
44 919
38 804
- Inköp
12 215
6 115
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden
57 134
44 919
Ingående uppskrivningar
36 085
36 085
Utgående ackumulerade uppskrivningar
36 085
36 085
Utgående restvärde mark
enligt plan
93 219
81 004
55 454
52 548
8 985
2 906
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden
64 439
55 454
Ingående avskrivningar
-22 173
-19 527
-3 084
-2 646
-25 257
-22 173
Utgående bokfört restvärde
markanläggningar enligt plan
39 182
33 281
Utgående bokfört restvärde
byggnad och mark enligt plan
938 995
779 835
Byggnader
708 254
691 554
Tomtmark
175 195
172 681
Summa taxeringsvärden
883 449
864 235
Ingående nedskrivningar
Årets nedskrivning mot
uppskrivningsfond
Mark
Markanläggningar
Ingående anskaffningsvärden
- Inköp
Byggnader och mark
2012-12-31
2011-12-31
Byggnader
Ingående anskaffningsvärden
- Avskrivningar
824 616
790 643
- Inköp och aktiveringar
57 879
33 032
- Omklassificeringar
99 211
941
981 706
824 616
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden
Ingående avskrivningar
- Avskrivningar
Utgående ackumulerade
avskrivningar
26
2012-12-31
Bokslutsdispositioner
-143 866
-129 330
-16 046
-14 536
-159 912
-143 866
Utgående ackumulerade
avskrivningar
Taxeringsvärden
Årsredovisning 2012 • Kumla Bostäder AB
Not 12
Inventarier och fordon
Not 14
Övriga långfristiga värdepappersinnehav
2012-12-31
2011-12-31
21 340
19 229
Andelar i HBV + Örebro Vind
49
49
846
2 403
Uppskjutna skattefordringar
732
2 039
0
-292
Innestående återbäring HBV
740
605
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden
22 186
21 340
1 571
2 743
Ingående avskrivningar
-14 282
-12 451
Ingående anskaffningsvärden
Årets förändringar
- Inköp
- Försäljningar och utrangeringar
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden
Not 15
Årets förändringar
- Försäljningar och utrangeringar
- Avskrivningar
- Omräkningsdifferenser
0
175
-1 318
-2 006
0
0
-15 600
Utgående bokfört restvärde
-14 282
6 586
7 058
Upplupna räntebidrag
Förutbetalda försäkringspremier
2012-12-31
2011-12-31
2011-12-31
0
18
76
686
0
0
519
797
1 223
2012-12-31
2011-12-31
9 633
6 382
473
448
10 106
6 830
Kassa och bank
Koncernkonto, Kumla kommun
14 529
49 118
91 689
Summa
Under året genomförda
omfördelningar
-99 211
-941
Utgående nedlagda kostnader
55 184
105 277
Not 17
2012-12-31
721
105 277
Under året nedlagda kostnader
50
Summa
Övriga likvida medel
Ingående nedlagda kostnader
2011-12-31
50
Övriga interimsfordringar
Not 16
Pågående nyanläggningar och förskott
avseende materiella anläggningstillgångar
2012-12-31
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Förutbetalda räntekostnader
Utgående ackumulerade
avskrivningar
Not 13
SABO Byggnads försäkring AB
Kredit inom ramen för koncernkontot hos Kumla kommun
­uppgår till 20 000 tkr (20 000 tkr).
Förändring av eget kapital
Belopp i tkr
Aktie
kapital
Uppskrivnfond
Reservfond
Balanserat
resultat
Årets
resultat
Summa
eget kapital
Eget kapital 2011-12-31
10 000
29 175
13 618
29 137
3 311
85 241
-
-
-
-
-
-
-
-
-
3 311
-3 311
-
Förändring av uppskrivningsfond
Vinstdisposition enligt beslut
av årsstämman
Årets resultat
Eget kapital 2012-12-31
-
-
-
-
3 005
3 005
10 000
29 175
13 618
32 448
3 005
88 246
Övergångsreglerna för uppskrivningsfond tillämpas vid nedskrivning av anläggningstillgångar. Uppskrivningsfonden är avsatt före den
1 januari 1996.
27
Årsredovisning 2012 • Kumla Bostäder AB
Noter
Not 18
Obeskattade reserver
Not 19
2012-12-31
2011-12-31
Ackumulerad skillnad mellan bokförda
avskrivningar och avskrivningar enligt plan
Byggnader
28 257
28 257
Summa avskrivningar över plan
28 257
28 257
2007 års periodiseringsfond,
Tax 2008
1 800
1 800
Summa periodiseringsfonder
1 800
1 800
Summa obeskattade reserver
30 057
30 057
Uppskjuten skatt, 22% (26,3%)
6 613
7 905
Periodiseringsfonder
Specifikation av lånestruktur och räntebindning
För att uppnå en effektiv och flexibel hantering av ränterisken
i bolagets skuldportfölj används finansiella derivatinstrument.
Hanteringen sker i enlighet med de riktlinjer och ramar som är
fastställda i bolagets finanspolicy.
För att säkerställa kapitalförsörjningen eftersträvas långa kreditavtal med bolagets långivare och för att uppnå en rimlig och väl
avvägd ränterisk (genomsnittlig räntebindningstid) i skuldportföljen
används ränteswapar.
Utestående ränteswapavtal uppgår till 740 mkr (640). Per bokslutsdagen finns ett undervärde på ca 47,8 mkr (-33,8) i avtalen.
Undervärdet (-)/övervärdet (+) representerar den kostnad/intäkt
som skulle uppstå om man avslutar avtalen i förtid. Analogt skulle
motsvarande undervärde/övervärde (s.k. ränteskillnadsersättning)
uppstå om man i stället valt att använda långa räntebindningar
på bolagets lån. Om respektive ränteswapavtal kvarstår t.o.m. sitt
slutförfallodatum så kommer undervärdet/övervärdet att löpande
elimineras.
Som ett led i en aktiv hantering av ränteriskerna förekommer
förtida avslut av ränteswapavtal. De över- och undervärden som
realiseras vid sådana avslut periodiseras över den kvarvarande
löptid som finns i respektive avtal vid varje förtida avslut. För verksamhetsåret 2012 har detta medfört att de finansiella kostnaderna
minskats med ca 1,7 mkr.
Den genomsnittliga räntebindningstiden för den totala skuldportföljen uppgår till
6,81 år (7,43) och den genomsnittliga effektiva räntan uppgår till
3,11% (3,00).
Nedan framgår bolagets förfalloprofil, tkr, (inkl. ränteswapar)
­avseende räntebindningen:
2012-12-31
2011-12-31
109 800
101 189
Inom 1-2 år
0
0
Inom 2-3 år
0
0
Inom 3-4 år
80 000
0
Inom 4-5 år
0
80 000
Inom 5-6 år
85 000
0
Inom 6-7 år
25 000
85 000
Inom 7-8 år
0
25 000
Inom 8-9 år
450 000
0
Inom 9-10 år
100 000
450 000
Summa
849 800
741 189
Inom 1 år
28
Årsredovisning 2012 • Kumla Bostäder AB
Not 20
Upplåning
Not 21
2012-12-31
2011-12-31
Räntebärande skulder
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
849 800
741 143
Summa
849 800
741 143
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
0
46
Summa
0
46
849 800
741 189
Summa räntebärande skulder
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
2012-12-31
2011-12-31
Upplupna räntekostnader
6 290
4 937
Förutbetalda swapintäkter
9 909
11 610
653
521
Förskottsbetalda hyror
5 174
5 902
Övriga poster
4 690
2 986
26 716
25 956
2012-12-31
2011-12-31
Upplupna löner och
sociala avgifter
Summa
Not 22
Ställda säkerheter
Förfallotider
För egna avsättningar och skulder
Den del av långfristiga skulder
som förfaller till betalning senare
än fem år efter balansdagen
Avseende Skulder till kreditinstitut
Summa
0
0
Fastighetsinteckningar
64
7 223
Summa ställda säkerheter
64
7 223
Not 23
Ansvarsförbindelser
2012-12-31
2011-12-31
Ansvarsförbindelse till Fastigo
203
191
Summa ansvarsförbindelser
203
191
Lägenhetsredovisning
Antal bostadslägenheter m m, 2012-12-31
Område
1 rok
2 rok
3 rok
4 rok
5 rok
Total
Lokaler
Garage
P-platser
Centrum
25
132
128
38
9
332
41
69
152
Kumlaby
42
180
175
39
8
444
10
157
257
Kvarnparken
67
151
191
38
1
448
22
26
285
Prästgårdsskogen
146
315
210
31
6
708
45
68
364
Övriga fastigheter
29
27
27
46
3
132
9
9
42
309
805
731
192
27
1 110
Totalt
Area
2 064
127
371
139 609
9 747
5 180
29
Årsredovisning 2012 • Kumla Bostäder AB
30
Årsredovisning 2012 • Kumla Bostäder AB
31
Årsredovisning 2012 • Kumla Bostäder AB
Nyckeltal och definitioner
Kassali kvi di tet
B ru tto r ä n ta
D r if t r e s u ltat
Kassalikviditeten är ett mått på företagets betalningsförmåga på kort sikt.
Den beräknas som omsättningstillgångar inklusive outnyttjad checkkredit
dividerad med kortfristiga skulder.
Företagets kassalikviditet uppgick på
balansdagen till 71,1 %.
Bruttoräntan, som beräknas på räntekostnaden dividerad med långfristiga
skulder, uppgick 2012 till 2,81 % och
nettoräntan till 2,81 %. Nettoräntan
erhålls genom att skillnaden mellan
räntekostnad och räntebidrag divideras
med långfristiga skulder.
Redovisat driftresultat, för året 34,5 %,
är beräknat på driftnettot dividerat
med hyresintäkterna.
B e l å n in g s g r a d
So li di tet
Av k a st n in g s g r a d
Soliditeten är ett mått på företagets
långsiktiga förmåga att stå emot förluster i rörelsen. Den beräknas på justerat
eget kapital (eget kapital + obeskattade
reserver efter avdrag för uppskjuten
skatt) dividerad med balansomslutningen. Företagets soliditet uppgick på
balansdagen till 11,0 % enligt angiven
definition.
Avkastningsgraden, definierad som resultat efter finansiella intäkter dividerat
med balansomslutningen, uppgick till
2,8 % för 2012.
Belåningsgraden, uttryckt som långfristiga skulder i förhållande till anläggningstillgångarnas bokförda värde,
uppgick till 84,7 % för 2012.
D ir e k tav k a s t n in g
Direktavkastningen, beräknad på
driftnettot före avskrivningar dividerat
med genomsnittet på fastigheternas
bokförda värde under året, uppgick till
5 % för 2012.
32
Årsredovisning 2012 • Kumla Bostäder AB
Fastigheter/anläggningar
Belopp anges i tkr
Bankiren 3
Bankiren 3
Bankiren 3
Bankiren 3
Bankiren 7
Biet 1
Ejdern 9, 29, 30
Fiskalen 12
Fiskalen 14
Flinkagården
Gladan 2
Hackspetten 38
Hallonet 17-23
Hallonet 24
Hammaren 5
Hammaren 5
Hällabrottet 7:2
Hällabrottet 7:3
Jägaren 17
Jägaren 31
Jägaren 31
Klockaren 2
Klockaren 3
Klockaren 4
Klockaren 5
Klockaren 6
Kyrkoadjunkten 5
Läraren 1
Läraren 2
Organisten 1
Organisten 3
Organisten 4
Organisten 5
Organisten 6
Organisten 7
Orgeltramparen 2
Orgeltramparen 3
Orgeltramparen 4
Orgeltramparen 5
Orgeltramparen 6
Orgeltramparen 7
Orgeltramparen 8
Orgeltramparen 10
Orgeltramparen 11
Orgeltramparen 12
Pastorn 14
Renen 17
Sannahed 19:125
Skalbaggen 1
Skalbaggen 1
Skeppet 4
Skeppet 5
Skeppet 5
Skeppet 6
Skeppet 7
Smedsgården
Sparven 32
Sparven 37
Staren 5, pågående nybyggnad
Staren 19
Svanen 3
Svanen 4
Svanen 5
Svanen 6
Svanen 7
Sylen 10
Tranan 23
Tranan 23
Trädgårdsmästaren 14
Trädgårdsmästaren 21
Tärnan 16
Urmakaren 35
Urmakaren 35
Verkmästaren 2-3
Willéngården 2
SUMMA
Antal lgh
Byggår
Ombyggnadsår
Värdeår
Taxeringsvärde
10
15
9
67
5
18
5
38
31
20
8
13
7
16
5
24
6
10
42
18
62
30
30
11
11
12
6
12
24
30
19
19
24
24
36
18
18
18
18
18
18
18
12
18
92
9
4
12
10
11
118
10
60
132
1930
1983
1919
1990
1895
2008
1946
2006
2012
1980
1947
2012
2009
2011
2006
1969
1983
1990
1990
1973
2008
1950
2006
1950
1980
1977
8 068
9 569
8 104
35 372
2 797
25 038
3123
29 226
7 764
11 297
2 465
3 822
8 837
13 730
4 488
12 841
1663
1 395
12 736
4 298
22 054
11 780
11 788
4 187
4 668
4 427
1 864
4 410
9 934
10 111
5 714
5 709
5 709
5 709
10 355
5 908
5 935
5 846
5 244
5 174
5 487
5 487
3 787
5 132
32 266
3 222
1 796
3 435
4 668
8 853
42 112
18
81
66
38
62
69
57
63
50
43
8
12
6
4
37
10
23
86
2 064
1990
1987
2002
2003
1982
1961
1948
1958
1966-67
1952
1948
1948
1948
1948
1949
1948
1950
1953
1954
1954
1954
1954
1954
1950
1951
1951
1951
1953
1953
1953
1957
1953
1964-65
1985
1989
1929
1954
2005
1973
1973
1973
1972
1973
1980
1971
1982-83
1972
1959
1965
1959
1959
1960
2010
1925
2009
1951
1947
1988
2004
2006
1950
1990
1981
1985
1988
1988
1987
2003
1987
1980
1987
1989
2004
2011
2012
2003
1989
1990
1990
2006
2006
2009
2009
2009
2011
1991
1998
2012
1998
1998
1996
2009
2011
2002
2003
1982
1975
1968
1958
1966
1988
1988
1962
1978
1978
1981
1978
1989
1978
1954
1954
1954
1954
1969
1989
1989
1989
1975
1975
1981
1980
1957
1977
1965
1985
1989
2011
1991
2005
1973
1973
1973
1972
1980
1971
1983
2009
1993
1995
1996
1994
1994
1989
1967
1971
1967
1967
1969
2010
1980
1980
1981
1981
1988
2004
2006
1977
1990
1994
24 504
44 281
0
10 091
31 627
35 600
633
28 981
22 800
27 117
24 149
23 444
16 716
31 671
0
0
3 729
1 864
1 546
23 834
9 203
8 372
43 883
883 449
33
Årsredovisning 2012 • Kumla Bostäder AB
Treårsöversikt
2012
2010
Antal
Yta, kvm
Antal
Yta, kvm
Antal
Yta, kvm
Bostäder
2 064
139 609
2 015
135 462
2 003
134 160
Lokaler
127
9 747
127
10 446
128
10 556
Garage
371
5 180
329
4 508
329
4 508
Parkeringsplatser
Ekonomi
Varmhyra bostäder
Hyresbortfall, bostäder
Hyra inkl. värme, lokaler
1 110
1 100
1 063
Tkr
Kr/kvm
Tkr
Kr/kvm
Tkr
Kr/kvm
125 317
897,63
118 854
877,40
114 032
849,97
-2 869
-20,55
-1 578
-11,65
-2 747
-20,48
9 704
995,59
10 081
965,06
9 752
923,83
Hyresborfall lokaler
-71
-7,28
-104
-9,96
-90
-8,53
Garage o. bilplatser
3 131
604,44
2 873
637,31
2 708
600,71
Hyresbortfall garage o. bilplatser
-312
-60,23
-256
-56,79
-234
-51,91
Rabatter och hyresnedsättningar
-278
-1,86
-105
-0,72
-114
-0,79
3 061
20,49
2 570
17,61
2 276
15,73
137 683
921,84
132 335
906,98
125 583
867,79
Övriga intäkter
SUMMA INTÄKTER
Lägenhetsunderhåll
Underhåll, övrigt
Underhållsrabatter *
Summa underhållskostnader
Fastighetsskatt
Reparationer
-5 934
-42,50
-6 695
-49,42
-5 505
-41,03
-10 706
-71,68
-19 425
-133,13
-15 026
-103,83
-1 372
-9,83
-1 395
-10,30
-1 406
-10,48
-18 012
-120,60
-27 515
-188,58
-21 937
-151,59
-3 004
-20,11
-2 798
-19,18
-3 034
-20,97
-10 827
-72,49
-8 971
-61,48
-9 877
-68,25
Fastighetsskötsel
-10 395
-69,60
-9 606
-65,84
-9 365
-64,71
Värme
-15 428
-103,30
-13 960
-95,68
-15 315
-105,83
Vatten
-6 104
-40,87
-4 616
-31,64
-4 830
-33,38
Fastighetsel inkl el outhyrt
-4 790
-32,07
-4 915
-33,69
-5 240
-36,21
Renhållning
Administration
Företags- och fastighetsförsäkring
-2 891
-19,36
-2 606
-17,86
-2 525
-17,45
-14 091
-94,35
-12 309
-84,36
-11 202
-77,41
-649
-4,35
-621
-4,26
-579
-4,00
Hyresgästföreningen
-1 014
-6,79
-910
-6,24
-982
-6,79
Hyres-/kundförluster
-608
-4,07
-511
-3,50
-613
-4,24
-2 349
-15,73
-2 301
-15,77
-2 219
-15,33
-72 150
-483,07
-64 124
-439,48
-65 781
-454,55
47 521
318,17
40 696
278,92
37 865
261,65
-19 130
-128,08
-17 182
-117,76
-15 950
-110,22
-1 318
-8,82
-2 006
-13,75
-2 041
-14,10
-20 448
-136,91
-19 188
-131,51
-17 991
-124,32
1 137
7,61
367
2,52
228
1,58
0
0,00
112
0,77
278
1,92
Finansiella kostnader
-23 889
-159,95
-19 753
-135,38
-16 058
-110,96
Finansnetto
-22 752
-152,33
-19 274
-132,10
-15 552
-107,47
4 321
28,93
2 234
15,31
4 322
29,87
Övriga kostnader
Summa Driftkostnader
DRIFTNETTO
Byggnader och markanläggningar
Maskiner och inventarier
Summa av- och nedskrivningar
Ränteintäkter, utdelningar mm
Räntebidrag
RESULTAT FÖRE BOKSL.DISP.
* Underhållsrabatter redovisas under intäkter i resultaträkningen.
34
2011
Fastighetsbestånd
Årsredovisning 2012 • Kumla Bostäder AB
35
Årsredovisning 2012 • Kumla Bostäder AB
Köpmangatan 7
Box 28, 692 21 Kumla
019 - 58 88 00
[email protected]
www.kumlabostader.se
36