Transcript ERNST ROSÉN åRSREDOVISNING 2010

ernst rosén
å r s r e d o v i s n i n g 2010
Det är de små detaljerna som gör det, heter det.
Vi har under året tagit bort några ord i vårt
firmamärke, i vårt namn. En liten detalj kanske,
men när vi tar bort ordet byggnadsfirman och blir
Ernst Rosen, kort och gott, så är det ett viktigt
delmål för många års förädlingsarbete.
Idag är vi så mycket mer, så mycket bredare än en
byggnadsfirma. Till fastighetsägandet, har vi istället
adderat nya spännande projekt till vår vardag och
till vår verksamhet.
Vi har färädlat och förbättrat många detaljer
i vårt sätt att arbeta. I det här årets redovisning
ska vi försöka berätta om en del av dessa.
Så hittar du som vanligt våra siffror för året också.
In i minsta detalj.
ERNST ROSÉN
VD har ordet
Året som gått
Nyckeltal
Vision och affärsidé
Verksamhet och inriktning
Geografi och bestånd
Ernst Roséns historia
Organisation och medarbetare
Mål och måluppfyllelse
Fastigheter och förvaltning
Hyresgäster och service
Aranäs och Kungsbacka
Nääs Fabriker
Flodén Byggnads AB
Investeringar och engagemang
Miljö och hållbarhet
Ernst Rosén och marknaden
Marknadsanalys
6
8
10
12
14
15
16
18
20
22
26
30
32
36
38
40
42
44
Å RSRED OVISNIN G
Förvaltningsberättelse
Resultaträkning - koncernen
Balansräkning - koncernen
Kassaflödesanalys - koncernen
Resultaträkning - moderföretaget
Balansräkning - moderföretaget
Kassaflödesanalys - moderföretaget
Noter med redovisningsprinciper
och bokslutskommentarer Undertecknande
Revisionsberättelse
Styrelse och ledning
50
51
52
54
55
56
58
59
72
73
74
Fa stighetsbE stånd Fastighetsförteckning
Kartor
Produktion och idé: Clara, Karlstad / text: Florence Oppenheim / foto: Severin Tenenbaum, Joakim Kling, Johannes Berner,
Sould Reklambyrå / kartor: Kartena AB / tryck: Knappen, Karlstad. Tryckt på miljögodkända munken lynx, omslag 240 g, inlaga 130 g.
76
80
VD har ordet
När det nu är dags att summera 2010, slås jag av att många
konferensmöjligheter och lägger nu en plan för hur vi ska
av de frågor som vi har jobbat aktivt med under året, har re-
behålla och utveckla omdömet ”designhotell”. Det krävs att vi är
sulterat i en tydligare kommunikation kring vad Ernst Rosén
förberedda på vad marknaden efterfrågar i dag och i framtiden.
står för. Vi har tagit bort ordet ”Byggnadsfirman” i vårt namn,
Vi arbetar hårt med att utöka handeln på Nääs Fabriker
för att markera den bredd av verksamheter vi har i vårt bolag.
med attraktiva och långsiktiga etableringar. Första steget är
Det känns naturligt, eftersom vi sedan länge inte bedrivit
livsstilsbutiken Nääs Bomullsfabriken, som slog upp portarna
byggverksamhet i egen regi. Vi har vässat vår vision och vår
i oktober med ett unikt och blandat utbud av marknadens
affärsidé för att utmana oss själva att bli ännu bättre och
bästa varumärken inom mode. Med mer handel kommer fler
fortsätta att, på alla plan, vara det föredöme i branschen som
besökare och vi ser att området också behöver förstärkas
sedan länge varit vår ambition. Vidare är det första året vi har
med ett café som kompletterar hotellets utbud.
Lokaluthyrningen uppvisar en mycket positiv trend, inte
genomfört både en lokalhyresgästenkät och en medarbetarenkät, båda med fantastiska resultat. Medarbetarenkäten
bara på Nääs Fabriker utan i hela vårt bestånd. Den perso-
bekräftade verkligen det vi redan visste. Våra medarbetare
nella förstärkning vi gjorde på lokalsidan 2009, har visat sig
har ett mycket starkt engagemang för företaget, en självklart
vara ett strategiskt viktigt beslut. En annan viktig fråga, både
viktig parameter för att nå våra uppsatta mål. Det engage-
för oss och för branschen, under 2010, var besluten att ta
manget behöver vi inför våra kommande utmaningar.
bort allmännyttans hyresnormerande roll och kraven på
affärsmässighet i allmännyttan, från och med den 1 januari
En av de viktigaste uppgifterna vi har framför oss är att
sätta ytterligare fokus på att utveckla fastighetsbeståndet,
2011. Dessa är viktiga förutsättningar för att inför framtiden
såväl befintliga fastigheter, nyförvärv som exploaterbar mark.
stärka och utveckla hyresrätten som en konkurrenskraftig
– Vi är med och utvecklar hyresrätten
och än mer attraktiv boendeform.
Vi och vår bransch har en stor utmaning i att på ett ekono-
I april 2011 lämnar Ingemar Nilsson, vår VD på Aranäs,
miskt och tekniskt effektivt sätt successivt uppgradera fastighetsbestånden. Vi deltar även aktivt i branschorganisationens
sin befattning. Under Ingemars ledning, har Aranäs haft
arbete med att utveckla framtidens hyresrätt.
en fantastisk resa. Jag och Ingemar har i våra roller haft ett
mycket positivt utbyte. Ingemar kommer att finnas kvar i
För att stärka organisationens tekniska kompetens har
vi anställt Daniel Holmén till den nya rollen som Chef för
bolaget under 2011 och arbetar vidare med Aranäs projekt-
Affärsstöd Fastighet. Daniel kommer att ingå i bolagets
verksamhet. Jonas Håkansson, tidigare förvaltningschef och
ledningsgrupp. Med gemensamma krafter skall vi nu driva
vice VD, tar nu över rollen som VD på Aranäs.
När detta skrivs, börjar vi se slutet på ännu en ovanligt
arbetet med att föra våra fastigheter in i framtiden för att
lång och kall vinter. Vi vet att Ernst Roséns hyresgäster
möta kommande generationers krav på attraktiva boenden.
verkligen har uppskattat våra insatser under det gångna
Under 2010 genomfördes strategiska fastighetsförsäljningar i Alingsås omfattande totalt 100 lägenheter. I och
året, inte minst vad gäller snöröjningen. Jag ser tillbaka
med dessa affärer är våra fastigheter koncentrerade till
på ett händelserikt och lyckosamt år och tackar alla mina
de centrala delarna i de orter vi är verksamma och där vill
medarbetare för ett fantastiskt jobb.
Nu går vi mot ljusare och varmare tider och ser fram
vi självklart också växa genom ytterligare förvärv. Med vår
finansiella styrka har vi möjlighet att förvärva både utveck-
emot att under 2011 kunna genomföra några strategiska
lingsfastigheter och större bestånd.
fastighetsaffärer som kompletterar och utvecklar vårt
bestånd.
Nääs Fabriker Hotell & Restaurang är inne på sitt fjärde
verksamhetsår. Vi har etablerat en stark position på marknaden och tar löpande marknadsandelar. För att möta den
Thomas Lundh, VD
ökade efterfrågan har vi under 2010 satsat på ytterligare
7
Året som gått
I oktober 2010 öppnade en ny livsstilsbutik –
I fem år, av sex möjliga, har Ernst Rosén tagit hem
priset för Bästa Serviceindex bland privata och kommunala
Nääs Bomullsfabriken – på Nääs Fabriker. Den 1 300
bostadsbolag, i den årliga hyresgästenkäten som genomförs
kvm stora butiken har etablerat en trogen kundkrets
Intresset för Aranäs 72 bostadsrätter i kvarteret
Polstjärnan i Kungsbacka är enormt. Inför försäljningsstarten i maj 2010, övernattade spekulanterna
utanför mäklarföretaget och efter fyra timmar var
på 30 procent av Sveriges hyresrätter.
och erbjuder ett unikt och blandat utbud inom mode,
23 lägenheter redan bokade. Nytt rekord!
hem och barn, i en miljö som inte liknar något annat.
Ernst Rosén tar bort ordet ”Byggnadsfirman”
i både bolagsnamn och all kommunikation. Genom
profilbytet uppmärksammar Ernst Rosén den förändring som har genomförts under de senaste åren.
Nu heter företaget kort och gott Ernst Rosén AB.
Ernst Rosén förstärker organisationen
och anställer Daniel Holmén till den nya
rollen som chef för Affärsstöd Fastighet.
Rekryteringen är ett led i att utifrån tekniskt
perspektiv utveckla företagets fastigheter
och förvaltning.
Kungsmässan utses under året till Sveriges
trivsammaste köpcentrum av tidningen Market.
I en senare jämförelse i Göteborgs-Posten mellan
köpcentra i Göteborgsområdet, imponerar Kungs-
Vallda Golf & Country Club utanför Kungsbacka tog en
mässan med sin ”känsla av kvalitet”.
meriterande andraplats när tidskriften Golf Digest rankade
de bästa banorna i Göteborgsdistriktet hösten 2010.
Artonhålsbanan, som under året fick ett nytt klubbhus, är
Fabriker. Nu kan gästerna i området konferera
en golfdröm med Ernst Rosén som engagerad huvudägare.
på sjön, fiska, bada och utforska omgivningarna
Aranäs AB meddelar att
kring Sävelången.
företagets VD sedan 1998,
Ingemar Nilsson, avgår i
till alla
för Ernst Rosén en enkät
För första gången genom
tet,
ensen var hög och resulta
lokalhyresgäster. Svarsfrekv
tiska 85,9 procent.
ett serviceindex på fantas
april 2011. Ny VD blir före
detta förvaltningschefen och
vice VD:n Jonas Håkansson.
ar och byggt om 55 badrum
Ernst Rosén har bytt stamm
rg.
Pauligatan 3–11 i Götebo
och 35 separata WC på S:t
att
esgästerna valde dessutom
Mer än 40 procent av hyr
ytet.
gd i samband med stamb
få sin lägenhet totalombyg
Nääs Fabriker Hotell & Restaurang fortsätter att stärka
sin position. Beläggningen ökar stadigt och överträffar förväntningarna. Bland de mer välkända gästerna under 2010,
märks Diggiloogänget efter en konsert på Nääs Slott och
inspelningen av TV3:s ”Ensam mamma söker”.
8
Tre båtar har under 2010 sjösatts på Nääs
9
Nyckeltal
NYCKELTAL KONCERNEN*
NYCKELTAL FASTIGHETSFÖRVALTNINGEN**
2010
2009
2008
Total omsättning, Mkr
564
649
551
Uthyrningsgrad bostäder
Hyresintäkter, Mkr
401
400
390
Uthyrningsgrad lokaler
Uthyrningsgrad totalt
98 %
98 %
98 %
Marknadsvärde fastigheter, Mkr
4 889
4 898
4 846
Yta lokaler, kvm
Övervärde fastigheter, Mkr
2 677
2 607
2 561
Yta totalt, kvm
Yta bostäder, kvm
291
210
190
Eget kapital justerat, Mkr
Eget kapital, Mkr
2 263
2 132
2 077
Soliditet
10 %
7 %
7%
Soliditet justerad
47 %
45 %
45 %
2010
2009
2008
100 %
100 %
100 %
91 %
89 %
89 %
167 300
179 000
180 200
72 100
72 900
72 500
239 400
251 900
252 700
Snittyta bostäder, kvm
70
71
71
147
145
149
Lägenhetsomflyttning
13 %
13 %
12 %
Antal bostäder
2394
2535
2548
492
502
488
61
69
70
Snittyta lokaler, kvm
Antal lokaler
Belåning, Mkr
2 324
2 389
2 366
Belåningsgrad justerad
48 %
49 %
49 %
Genomsnittlig låneränta
3,6 %
3,5 %
4,7 %
3,16
3,48
3,23
231 %
164 %
118 %
Genomsnittlig räntebindningstid, år
Räntetäckningsgrad
Antal fastigheter
Antal anställda
39
39
39
Medarbetarenkät index
93,1
-
-
Serviceindex Bostad
87,4
88,0
88,8
Produktindex Bostad
78,1
78,2
79,0
Yta bostäder, kvm
239 600
251 500
252 500
Yta lokaler, kvm
120 400
120 800
120 300
Yta totalt, kvm
360 000
372 300
372 800
Serviceindex Lokal
85,9
-
-
Antal bostäder
3 396
3538
3549
Produktindex Lokal
82,1
-
-
672
678
664
Antal fastigheter
Antal lokaler
82
90
91
Antal anställda
91
92
93
** Nyckeltalen är beräknade på det helägda fastighetsinnehavet i Göteborg, Lerum och Alingsås.
DEFINITIONER
Övervärde fastigheter
Marknadsvärde fastigheter minus bokfört värde.
Eget kapital justerad
Eget kapital plus övervärde fastigheter minus uppskjuten skatt på övervärdet.
Soliditet
Eget kapital dividerat med balansomslutning.
Soliditet justerad
Justerat eget kapital dividerat med balansomslutning inklusive övervärde fastigheter.
Belåningsgrad justerad
Långfristiga lån dividerat med balansomslutning inklusive övervärde.
Genomsnittlig låneränta
Räntekostnad i förhållande till genomsnittliga räntebärande skulder.
Genomsnittlig räntebindningstid
Återstående räntebindningstid vägd med utestående räntebärande skulder.
Räntetäckningsgrad
Resultatet efter finansiella intäkter dividerat med finansiella kostnader.
5 rok el. större
3%
4 rok
16 %
90 tal &
senare
8%
1 rok
16 %
Mindre än 1 år
2%
60 tal &
tidigare
8%
Övrigt
7 000 m 2
10 år
el. längre
36 %
60 tal
20 %
80 tal
33 %
3 rok
24 %
1–2 år
25 %
70 tal
31 %
6–9 år
16 %
11
Kontor
30 000 m 2
Butik
20 000 m 2
Genomsnittlig
boendetid
är nio år
2 rok
41 %
* Nyckeltalen är beräknade på koncernens totala tillgångar och skulder inklusive 50 % av Aranäs AB samt fastighetsinnehavet i USA.
Marknadsvärdet är framtaget med hjälp av en intern avkastningsmodell.
10
Sammanställning
över lokaler
Boendetid
Åldersstruktur
fastigheter
Lägenhetsstorlek
3–5 år
21 %
Lager
10 000 m 2
Hotell/
Restaurang
6 000 m 2
Vision och affärsidé
I början av 2010 antog Ernst Rosén en ny vision och affärs-
och därmed enklare att ta till sig, för alla. Vägen till visionen
idé. Målet var inte att skapa ett nytt innehåll utan att
går via affärsidén. Det är den som styr hur vi jobbar och de
förtydliga visionen och vår ambition att vara ett föredöme
värderingar som genomsyrar vår verksamhet. Genom enga-
i branschen. Därför valde vi att göra den kort och kärnfull
gemang, mod och smarta lösningar ska vi nå våra mål.
Vision
&
Affärsidé
Ernst Rosén ska som
bolag vara ett föredöme på alla de
marknader vi verkar.
Ernst Rosén ska med engagemang, mod
och smarta lösningar ständigt utveckla ägda
fastigheter och andra verksamheter.
Alltid målstyrt mot bra resultat för
kund, företaget och ägare.
”
För att ligga i framkant krävs ständig utveckling. Och för att utvecklas
krävs kompetenta, aktiva och kreativa medarbetare med modet att föreslå
förändring, om den leder till förbättring. Vi ska erbjuda den bästa upplevda
lösningen, det ger oss den mest nöjda kunden och bäst resultat. Då blir vi
snabbt föredömen, oavsett på vilken marknad vi ger oss in. Det är vår vision.
12
”
Genom att ständigt se över ditt sätt att arbeta, med öppna ögon, så skapar
du möjlighet att stärka ditt erbjudande. Det har vi bevis för.
Geografi och bestånd
Verksamhet och inriktning
Ernst Rosén äger, förvaltar och utvecklar fastigheter i de
långsiktig avkastning och kundnöjdhet. Mod och kreativitet
centrala delarna av Göteborg, Alingsås och Lerum. I bestån-
ska inte bara genomsyra fastighetsförvaltningen, utan även
det utmärker sig företagscentret Nääs Fabriker, inte minst
engagemanget i den investeringsverksamhet som Ernst
genom det unika Nääs Fabriker Hotell & Restaurang.
Rosén bedriver.
Bolaget bedriver också byggverksamhet genom det helägda
Ernst Rosén äger totalt ett 100-tal fastigheter, varav
dotterbolaget Flodén Byggnads AB. Tillsammans med Ivar
ett 40-tal genom Aranäs som ägs till 50 procent. För Ernst
Kjellberg Fastighets AB, äger Ernst Rosén även Aranäs AB,
Rosén representerar fastigheterna ett uppskattat värde om
den enskilt största fastighetsägaren i Kungsbacka.
4,9 MDr. Bolaget har varit verksamt i branschen i snart
Ernst Rosén bedriver och utvecklar verksamheter för
60 år och är idag ett stabilt familjeföretag i fjärde generation.
S TOC KHOLM
GÖT EBORG
38 hyresfastigheter
188 000 m2 förvaltad yta
146 500 m2 bostadsyta
41 000 m2 lokalyta
AL I N GSÅS
2 121 hyreslägenheter
16 hyresfastigheter
25 500 m2 förvaltad yta
16 500 m2 bostadsyta
9 000 m2 lokalyta
216 hyreslägenheter
Investeringar
Ernst Rosén investerar i olika
Byggverksamhet
verksamheter för att med
Ernst Rosén bedriver bygg-
finansiell styrka och aktivt
verksamhet genom dotter-
ägande bidra till utveckling.
bolaget Flodén Byggnads AB.
F ÖRETAGSCEN T RET N ÄÄS FA BRIKE R
GÖT EBORG
14 500 m2 lokalyta
60 företag i bruksmiljö med kontor,
utbildning, handel samt hotell.
Fastigheter
L ERU M & GRÅBO
Ernst Roséns kärnverk-
6 hyresfastigheter
samhet är att äga och
KU N GSBACKA
förvalta fastigheter.
42 hyresfastigheter
224 500 m2 förvaltad yta
Aranäs
Företagscenter
Ernst Rosén bidrar med aktivt
Ernst Rosén äger och förvaltar
ägande i hälftenägda Aranäs AB,
företagscentret Nääs Fabriker
dominerande fastighetsägare i
med hotell, kontor, utbildning
Kungsbacka.
och handel.
144 500 m2 bostadsyta
12 000 m2 förvaltad yta
4 500 m2 bostadsyta
7 500 m2 lokalyta
57 hyreslägenheter
2 005 hyreslägenheter
80 000 m2 lokalyta
varav 35 000 m2 avser
Kungsmässan köpcenter.
M AL M Ö
ERNS T ROS É N
351 500 m2 förvaltad yta
239 500 m2 bostadsyta
112 000 m2 lokalyta
3 396 hyreslägenheter
inkl 50 % av vårt bestånd i Kungsbacka.
14
15
Ernst Roséns historia
1955 Persgatan 9 i Lunden.
Det första huset som byggs
i egen regi.
1952
1955
1989 Flodén Byggnads AB
i Lerum förvärvas med byggverksamhet och fastigheter.
1982 Redbergsvägen 22–42
blir sista fastigheten som byggs
med egen personal.
1965
1982
1952 Byggnadsfirman Ernst
1965–75 Deltar i byggnation av
Rosén grundas av Ernst Rosén. miljonprogrammet i områdena
Annedal, Vegastaden, Lunden,
Landala.
1984
1984 Benny Rosén tillträder
som VD.
1989
1996 Ernst Rosén och Ivar
Kjellberg Fastighets AB köper
Aranäs AB.
1993 En tid med fokus på
kundorienterad fastighetsförvaltning inleds.
1990
1993
1990 Området Nääs Fabriker
förvärvas.
1994
1994 Reine Rosén tillträder
som VD.
1996
2004 Utsedd till Årets Fastighetsägare av Fastighetstidningen.
2004
2006
2006 Thomas Lundh tillträder
som VD. Ernst Rosén tar för
första gången emot pris för
Bästa serviceindex, 88 % i
enkäten 2005.
2007 Ernst Rosén går in
som ägare i vindkraftsbolaget
Rabbalshede Kraft AB.
2007
2008
2008 Första, hela verksamhetsåret för Nääs Fabriker Hotell &
Restaurang.
2009 Ernst Rosén agerar under
ett varumärke, med en gemensam, central organisation.
2009
2010
2010 Ernst Rosén byter firmanamn och logotype.
1952 grundade Ernst Rosén en byggnadsfirma.
Fyra generationer senare fortsätter familjeföretaget
Ernst Rosén att utvecklas och bredda sin verksamhet.
beslut om att i första hand koncentrera verksamheten till
tog positionen som Sveriges bästa fastighetsägare på service
fastigheter, samt drygt 900 000 kvm exploaterbar mark.
att äga och förvalta de egna husen. Byggnationen i egen
och kvalitet.
Under åren därefter har Ernst Rosén fortsatt att genomföra
Flodén Byggnads AB och återupptog byggverksamheten
med sin historia och natursköna läge är ett unikt område.
Under de första 30 åren uppförde Ernst Rosén 45 egna
genom det nya dotterbolaget. I köpet ingick även ett fastig-
En resa av förändring påbörjades för att utveckla området.
fastigheter som fortfarande till stor del är kvar i bolagets ägo.
hetsbestånd i Lerum och Alingsås. Ernst Rosén hade tagit
Sex år senare ökade Ernst Rosén i ett slag sitt fastighets-
och expansiva projekt; hotellet på Nääs Fabriker, huvud-
Under 1960- och 70-talen deltog Ernst Rosén, som en av de
det första steget utanför Göteborgs gränser.
innehav med 50 procent genom förvärvet av Aranäs i
ägare i vindkraftsbolaget Rabbalshede Kraft AB, fastighets-
regi upphörde helt. Några år senare förvärvade Ernst Rosén
stora byggmästarna i Göteborg, i riksdagens Miljonprogram,
Bolaget var bland de första i branschen med att sätta
med mål att bygga en miljon bostäder på tio år.
Efter ett 30-tal år som byggnadsfirma tog Ernst Rosén
16
År 1990 förvärvade Ernst Rosén Nääs Fabriker, som
strategiska förvärv av fastigheter i centrala lägen i både
Göteborg, Lerum och Alingsås.
Ernst Rosén har också investerat i både stimulerande
Kungsbacka, tillsammans med Ivar Kjellberg Fastighets AB.
investeringar i USA och andra utmanande fastighetsutveck-
kunden i fokus och startade under 1990-talet ett tydligt
Ernst Rosén blir hälftenägare till 2 000 lägenheter,
lingsprojekt.
förbättringsarbete. Det resulterade också i att Ernst Rosén
köpcentret Kungsmässan och ett flertal andra kommersiella
17
Organisation och medarbetare
Ernst Rosén har sedan länge jobbat medvetet med
att lyfta och stärka individen i företaget. Med
fokus på tydliga mål och delaktighet visar våra
medarbetare engagemang och vilja att utveckla
verksamheten. Mycket goda resultat i vår medarbetarenkät 2010 visar att vi har valt rätt väg.
Personalen – vår viktigaste resurs
Förvaltningen av det helägda fastighetsbeståndet är uppdelat
miljö för att diskutera och nå enighet kring företagets mål
i de geografiska affärsområdena Öst och Väst. Stödfunktioner
och strategier. Att medarbetarna jobbar tillsammans mot
inom ekonomi, marknad, administration och information
gemensamma mål, är en stor styrka hos Ernst Rosén.
Medarbetarna i ett företag har stor betydelse för hur framgångsrik verksamheten är. Hos Ernst Rosén är både personalomsättningen och sjukfrånvaron mycket låg. Vi erbjuder våra
medarbetare en attraktiv arbetsplats, där delaktighet och engagemang skapar god stämning och ansvarskänsla. Under
våra Roséndagar samlar vi hela personalen i en inspirerande
är samlade i ett Affärsstöd Administration. De tekniska
84 %
medelvärde
funktionerna för underhåll, media och teknisk utveckling
(undersökta bolag)
av fastigheterna, ligger i en separat enhet kallad Affärsstöd
Fastighet. Båda Affärsstöden har som huvudsaklig uppgift
att stödja affärsområdena och ledningen i det vardagliga
arbetet, men också att utveckla och förbättra sina respektive
Nöjd
medarbetarindex
verksamheter. Under 2011 ser vi över och effektiviserar
stödprocesserna. Vi investerar i nya administrativa system
både för ekonomisk uppföljning samt planering av underhåll
93,2 %
Ernst Rosén
74 %
och utveckling.
Starkt engagemang stärker organisationen
I den medarbetarenkät som vi genomförde 2010 i samarbete med konsultföretaget AktivBo, fick vi också
formell bekräftelse på det vi redan visste: våra
medarbetare trivs hos oss. Resultatet stod
sig mycket bra vid jämförelse med
liknande mätningar. Under 2011
VD
fortsätter vi vårt förbättringsarbete
för att stärka organisationen
Affärsstöd
Administration
Affärsstöd
Fastighet
Ekonomi / Administration /
IT / Marknad / Information
Media / Underhåll / Utveckling
ytterligare, både genom
kompetensutveckling och
nyrekryteringar. Ernst Rosén
har sedan många år ett
bonussystem som är lika
för alla. Bonusen utgår
Affärsområde Väst
Affärsområde Öst
Annedal, Vegastaden, Lorensberg, Landala,
Nedre Johanneberg och Vasastaden.
Bagaregården, Lunden, Kallebäck, Olskroken,
Alingsås, Lerum och Nääs Fabriker i Tollered.
Kundansvariga / Fastighetsansvariga / Hantverkare
Kundansvariga / Fastighetsansvariga / Hantverkare
från företagets mål, både
ekonomiska och kvalitetsmål.
Bonussystemet baserar sig
inte på enskilda individers
prestationer, vilket ger alla i
företaget större
möjligheter att påverka.
Det är viktigt att ständigt slipa på alla små detaljer och att dagligen tillföra näring till verksamheten.
Skillnaden på bra och bättre handlar ofta om nyanser.
18
Mål och måluppfyllelse
De utvecklingsmål som Ernst Rosén har arbetat mot
under 2010, resulterade i en rad riktade aktiviteter
inom de prioriterade områdena. Syftet har varit att
ifrågasätta bolagets arbetssätt och fastighetsförvaltning
och komma med modiga och kreativa lösningar till
förbättringar. Inför 2011 är målsättningen att
utökade resurser inom teknikområdet ska effektivisera
förvaltningen ytterligare, med bibehållna nivåer för
service och kvalitet.
på grund av ett år med exceptionellt höga kostnader för uppvärmning och snöröjning, men arbetet kommer under 2011 att
intensifieras, nu när vi har förstärkt organisationen med teknisk
kompetens. Genom att utmana våra rutiner och hitta smartare
lösningar, har vi goda möjligheter att nå målet under 2011.
För Nääs Fabriker Hotell & Restaurang sattes inför 2010
ett tydligt mål för vilken position verksamheten ska ha nått
vid utgången av 2011. Ernst Rosén tillsatte både marknadsförings- och säljresurser vilket har gett en fantastisk ökning
i beläggningen och bidragit till en starkare position på marknaden. Ytterligare aktiviteter är på gång och Nääs Fabriker
Prioriterade mål 2010–2011
Hotell & Restaurang kommer att nå uppsatta mål för 2011.
Genom marknadsinsatser och resursfördelning öka ut-
De övergripande målen har inför 2011 förtydligats och
hyrningsgraden för lokaler till 95 procent per 2011-12-31.
kompletterats med ytterligare mål på kort och lång sikt.
Prioriterade områden är bland annat mediaanvändningen,
Genom riktade effektiviseringsåtgärder och med bibehållen
värme, el och vatten, där vi planerar ökade insatser.
servicenivå, sänka förvaltningskostnaderna fram till 2011 med
Dessa ger inte bara ekonomiska resultat för Ernst Rosén
tre procent.
utan också samhällelig nytta. Vi har också beslutat att lägga
upp en plan för hur fastighetsbeståndet ska utvecklas på
Genom ökad och målinriktad marknadsföring stärka Nääs
sikt. Inte bara genom uppgradering, Ernst Rosén har också
Fabriker Hotell & Restaurangs marknadsposition och uppnå
en tydlig målsättning att vara köpare och utöka fastighets-
ett resultat för 2011 om sex miljoner kronor.
beståndet.
Resultat
Kompletterande prioriterade mål för 2011–2012
Ernst Rosén påbörjade en medveten satsning på lokaluthyr-
Genom resurstillsättning av teknisk kompetens och med
ningen 2009 genom att resurssätta verksamheten med en
ökat fokus, ta fram en plan för att uppdatera vårt fastighets-
kundansvarig för lokaler. Under 2010 har bearbetningen av
bestånd för nästa livscykel.
marknaden intensifierats, antalet visningar ökar stadigt och
uthyrningsgraden har ökat till 91 procent. Målet att nå en uthyr-
Genom förvärv, nyproduktion inom beståndet och utveckling
ningsgrad för lokaler på 95 procent i slutet av 2011 ligger fast.
av mark, öka vårt fastighetsinnehav.
Under året har vi arbetat med att se över vår förvaltningsmodell och initiera åtgärder för utveckling och effektivisering.
Genom riktade driftsoptimeringsinsatser sänka media-
Målet var att sänka förvaltningskostnaderna med tre procent.
användningen med två procent om året fram till 2012.
Arbetet fick inte det ekonomiska genomslag som vi räknat med
För att ge ett gott intryck och lämna ett starkt avtryck krävs ett målstyrt arbete utfört med engagemang och lust.
Ungefär samma lydelse som i vår affärsidé.
20
Fastigheter och förvaltning
Ernst Roséns kärnverksamhet är att äga, förvalta
och utveckla fastigheter. Vår strävan är att ständigt
ligga i framkant och vara ett föredöme i branschen.
Med mod och smarta lösningar effektiviserar vi vår
fastighetsförvaltning och skapar grunden till ett
attraktivt erbjudande till våra hyresgäster.
förvaltas av Ernst Rosén.
Förutom de centrala fastigheterna i Göteborg, Alingsås
och Lerum, äger och förvaltar Ernst Rosén den genuina
restaurerade bomullsfabriken Nääs Fabriker, ett företagscenter med hotell- och konferensverksamhet, handel,
kontor och utbildning.
Förvaltning
Fastigheter
Att finnas nära hyresgästerna och möta dem med vår egen
Ernst Rosén är bland de största, privata fastighetsägarna på
personal är en viktig ambition hos Ernst Rosén. Ansvaret för
de marknader vi verkar. Bolaget äger och förvaltar ett 60-tal
den dagliga kontakten med boende och lokalhyresgäster
helägda fastigheter i de centrala delarna av Göteborg, Lerum
ligger hos ER Boendeservice som har totalt åtta expeditioner;
och Alingsås, totalt 72 000 kvm lokaler och 167 000 kvm
en i vardera Lerum, Alingsås och på Nääs Fabriker, och fem
bostäder.
i Göteborg. ER Boendeservices viktigaste uppdrag är att se
Huvuddelen av beståndet är beläget i Göteborg. De flesta
till att hyresgästerna får den service de förväntar sig. Inom
fastigheterna är bostadshus med lokaler och butiker i de
varje affärsområde finns också kundansvariga som har hand
nedre planen. Många av fastigheterna är byggda i egen
om uthyrning av bostäder, lokaler och garage samt löpande
regi under 1960- och 70-talen. I Lerum är beståndet kon-
lägenhetsunderhåll och lokalhyresgästanpassningar.
centrerat till i huvudsak kommersiella fastigheter i centrum.
I företagets vision ligger ett uttalat mål att jobba aktivt
I Alingsås avyttrades under 2010 åtta fastigheter med
med utveckling av fastighetsbeståndet och förvaltningen.
totalt 100 lägenheter. Det koncentrerar numer beståndet
Förädlingsarbetet på S:t Pauligatan är ett första steg i
kring gågatan i centrum av staden. Drygt 200 lägenheter
arbetet med den plan för uppgradering av vårt fastighets-
och 8 800 kvm butiker och lokaler i Alingsås ägs och
bestånd som ska tas fram till 2013.
Sammanställning
över lokaler
Boendetid
Mindre än 1 år
2%
Övrigt
7 000 m 2
10 år
el. längre
36 %
1–2 år
25 %
Lägenhetsstorlek
5 rok el. större
3%
4 rok
16 %
6–9 år
16 %
Kontor
30 000 m 2
Butik
20 000 m 2
Genomsnittlig
boendetid
är nio år
3–5 år
21 %
Lager
10 000 m 2
Åldersstruktur
fastigheter
Hotell/
Restaurang
6 000 m 2
90 tal &
senare
8%
1 rok
16 %
60 tal &
tidigare
8%
60 tal
20 %
80 tal
33 %
3 rok
24 %
2 rok
41 %
70 tal
31 %
Många små detaljer skapar en helhet. Ju fler goda detaljer, desto bättre.
Det är nog det tankesättet som gör att våra hyresgäster ger oss beröm.
22
En fastighet i förändring
verade
onger, varsamt reno
Karakteristiska balk
tens arkitektur.
för att bevara fastighe
Så kom sanden fram i dager. Ett fantastiskt ljudisolerande material som kommer att hålla i 50 år till.
Många ville se hur en lägenhet från 1958 kunde se ut i ny skepnad.
Och visst hörs det när man
bygger om.
Nya stammar, en investering för framtiden.
Tomrör för media dras in i alla rum.
Ett nytt behov i nutid.
Det blir dammigt under en ombyggnation.
Med tillfälliga vattenledningar i trappu
ppgången underlättas bristen på vatten under ombyg
gnationen.
En oas på Lundens höjder.
Modern design och bekvämlighet i nya badrum.
Design i ett badrum från
1962 skulle kunna vara gång
bart även
2012, om det inte hade varit
för att stammarna hade gjort
sitt.
Köket från förr åkte ut.
Ett kök som möter dagens behov.
S:t Pauligatan 3-11 byggdes i mitten av 1900-talet. Fastigheterna uppfördes under en tid som andades framtidsoptimism
och präglades av ekonomisk tillväxt. Nu har fastigheterna
lyfts in i 2000-talet. Alla badrum byggdes om och flera
hyresgäster har valt totalombyggnad av sina lägenheter.
24
25
Hyresgäster och service
Vår framgång bottnar i en ständig dialog med våra
hyresgäster. Av bostadshyresgästerna har vi fått
mycket höga betyg för vår service under många år.
För första gången har också våra lokalhyresgäster
svarat på en enkät. Det blev rekord, med ett serviceindex på 85,9 procent.
våra lokalhyresgäster mycket högt. Ett serviceindex på 85,9
procent är överväldigande och är enligt AktivBo det högsta
någonsin bland de företag som de mäter. Vår utmaning är
att behålla den höga positionen i topp.
De hyresgäster som väljer att bo och driva verksamhet hos
Ernst Rosén är mycket nöjda med den service och kvalitet
vi erbjuder. Nyckeln ligger hos våra medarbetare som för
en nära och kontinuerlig dialog med hyresgästerna, oavsett
om det gäller bostäder eller lokaler, och tar tillvara deras
synpunkter.
I den årliga enkät som Ernst Rosén genomför i samarbete
med konsultföretaget AktivBo, visade 2010 års undersökning bland bostadshyresgästerna ett Serviceindex på 87,4
procent. Serviceindex är en sammanräkning av resultaten
i ett 50-tal frågor som rör Ta kunden på allvar, Trygghet,
Rent och snyggt och Hjälp när det behövs. Med ett fortsatt
resultat runt 88 procent, är Ernst Rosén sedan länge väletablerade på en toppnivå, både bland privata och
För att ytterligare stärka relationerna med våra hyresgäster, har
kommunala fastighetsbolag.
vi även under 2010 deltagit i ett flertal publika arrangemang,
Glädjande nog blev resultatet i den första enkäten bland
bland annat BoDagarna i Alingsås.
Benchmark med konsultföretaget AktivBo
500 000 lägenheter och lokaler vilket motsvarar 30 procent
av Sveriges alla hyresbostäder. Det gör enkäten till en unik
benchmark mot andra aktörer i branschen.
I AktivBo:s enkätundersökningar deltar 150 aktiva företag för både
bostads- och lokalsidan. Tillsammans förvaltar deras kunder cirka
Ernst Rosén enkätresultat
LOKAL
BOSTAD
2010
2010
2009*
2008
2007
Serviceindex
85,9
87,4
88,0
88,8
88,9
88,5
86,5
90,4
90,4
91,8
91,5
90,5
Ta kunden på allvar
2006
Trygghet
93,6
84,5
86,4
86,8
86,0
85,9
Rent och snyggt
84,8
84,5
85,4
87,3
86,4
86,0
Hjälp när det behövs
Produktindex
81,9
91,5
91,6
91,7
92,4
93,3
82,1
78,1
78,2
79,0
79,8
79,3
Lägenhet/Lokal
82,5
75,4
75,4
75,9
76,4
75,7
Allmänna utrymmen
80,6
89,3
87,7
84,3
85,1
85,5
Utemiljö
84,5
73,8
76,2
82,0
83,7
83,7
Attraktivitet
90,6
97,7
97,4
95,7
95,6
94,5
Profil 85,6
88,9
89,4
88,9
90,2
90,5
Prisvärdhet
80,2
76,6
69,4
72,9
78,5
79,4
Trend
84,3
90,8
91,3
92,1
92,5
89,0
* Från och med 2009 års resultat ingår förutom Göteborg även våra fastigheter i Alingsås och Lerum.
26
Om man använder historien för att skapa framtiden så blir den mer värdefull.
Vår historia ger oss kraft och mod till ständig förädling.
Tanken hos en lokalhyresgäst…
, tulpanerna
På väg från jobbet
.
måste köpa dem
dliga,
et är oemotstån
på Olskrogstorg
Lunch, ska vi gå ner till Linnégatan
, det tar bara två minuter?
Håltimme och solen tittar fram,
tänk snart kan vi njuta av
vårlökarna på Liseberg.
Bekvämt att ha så många av mina
kunder här i Lunden, slippa ta
bilen.
Jag tar vägen förbi det franska bageriet. Vi bjuder kunderna
på bullar idag, det doftar gott på hela Övre Husargatan.
Skönt att polisstationen här i Lerum ligger så
centralt, här har vi ett väldigt bra utgångsläge.
Tre minuter från Alin
gsås station och
jag är på plats för änn
u en dag på jobbet.
Redarvillorna här på Viktor Rydbergsgatan, stadsplanerarna
visste vad de gjorde en gång i tiden. Så nära Avenyn det är.
Toppen att våra kunder
tryggt kan ta cykeln här
på Kungsgatan, Alingsås har verk
ligen lyckats med sin gåga
ta.
?
gsmötet nere vid Sävelången
Vad tycker ni? Ska vi ta freda
fotboll direkt
Tänk, sen i sommar så kan vi gå på
en ett lyft.
efter jobbet, Gamla Ullevi fick verklig
28
Aranäs och Kungsbacka
I Kungsbacka är Ernst Rosén aktiva genom sitt
50-procentiga ägande i Aranäs AB. Som den största,
privata fastighetsägaren i kommunen, är de en
naturlig del av Kungsbackabornas vardag. De deltar
aktivt i samhällsutvecklingen och tog under 2010
första spadtaget till Kvarteret Polstjärnan i den södra
delen av staden.
Aktuella projekt
Planering och projektering av nya bostäder och andra etableringar är en betydande del av Aranäs verksamhet. I mars
antog Kungsbacka kommun glädjande detaljplanen för Kolla
Parkstad. Den nya stadsdelen, sydväst om stadskärnan, är
Kungsbackas största bostadsprojekt någonsin. Totalt 1 000
lägenheter där Aranäs kommer att uppföra cirka 100 hyresrätter och 300 bostadsrätter. Första spadtaget till Kvarteret
Polstjärnan i Hammerö togs i april 2010. Intresset för de 72
Aranäs, som ägs av Ernst Rosén tillsammans med Ivar
bostadsrättslägenheterna, som ska vara klara för inflyttning
Kjellberg Fastighets AB, är den största, privata fastighets-
våren 2012, var mycket stort redan vid säljstarten.
ägaren i Kungsbacka kommun. De äger och förvaltar totalt
Detaljplaneringen inför förvärvet av Kvarteret Valand i
cirka 50 procent av alla hyreslägenheter i staden. Dessutom
centrala Kungsbacka fortsätter som planerat. Byggnationen
är de störst på lokaler, med cirka 40 procent av butiks- och
av 250 lägenheter, kontor, butikslokaler och parkeringsdäck
kontorslokalerna. Aranäs äger även det populära köpcentret
beräknas starta 2013.
Kungsmässan, som fortsatt har en mycket stark attraktionskraft. Förutom sitt fastighetsbestånd äger Aranäs drygt
800 000 kvm välbelägen mark för exploatering.
Kungsmässan
Med ett nytt försäljningsrekord 2010 och drygt fem miljoner
besök, stärker Kungsmässan sin position på marknaden.
I mars utsågs Kungsmässan till Sveriges trivsammaste köpcentrum av branschtidningen Market och Göteborgs-Posten
gav Kungsmässan toppbetyg i en test i april. Nyetablering av
restaurangen ”Enbistro”, som serverar klassisk husmanskost
på sitt eget speciella vis, och livsstilsbutiken Tom Joule, med
mottot ”En oemotståndlig design, kläder som får dig att le”,
bidrar till den kvalitet och mångfald av verksamheter som
De nya husen i Kv. Polstjärnan är Aranäs första byggprojekt
sedan många år varit Kungsmässans signum. Under 2010
som projekteras som lågenergihus.
har dessutom modekedjan Design Only öppnat en separat
Förändrad organisation
dambutik.
Aranäs har de senaste åren genomfört ett flertal rekryteringar
som ett led i att bygga en organisation för framtiden. Nu sker
även en förändring i ledningen. Ingemar Nilsson, VD sedan
1998, avgår vid bolagsstämman i april 2011. Ny VD blir den
tidigare förvaltningschefen och vice VD:n Jonas Håkansson.
Ingemar Nilsson kommer att finnas kvar i bolaget under
2011 och arbetar vidare med Aranäs projektverksamhet.
Vid konsultföretaget AktivBo´s Benchmark Event i Stockholm
i februari 2011, var Aranäs nominerade i klassen Årets Lyft.
Serviceindex ökade till 85,7 procent.
Du måste våga växa. Du måste våga ge näring åt spännande
ideér och nyfikenhet. Vi kallar det utveckling.
30
Nääs Fabriker
På Nääs Fabriker berikar verksamheter av olika
slag varandra och utvecklas i synergi. Eller vad sägs
om möjligheten till shopping i den nya livsstilsbutiken
Nääs Bomullsfabriken på lunchen?
Butiken är 1 300 kvm stor och erbjuder ett 90-tal starka varu-
På företagscentret Nääs Fabriker bedriver ett 60-tal företag
och ta marknadsandelar i regionen. Hotellet vänder sig till
inom olika områden sina verksamheter. Läget vid sjön Sävel-
både privatpersoner och företag och har sedan öppnandet
ången i Tollered är tillgängligt, naturskönt och attraktivt. Den
2007 välkomnat många bröllopsgäster, konfererande företag
unika fabriksmiljön kombinerat med modern inredning och
och kända profiler i samband med tv-inspelningar och
design lockar allt fler till området och till hotell- och konfe-
konserter. Beläggningen ökade med 14 procent 2010 och
rensverksamheten på Nääs Fabriker Hotell & Restaurang.
med riktade marknadsföringsinsatser, tillgång till ett nybyggt
märken inom mode, hem och barn. Gensvaret har varit över
förväntan och butiken har under sitt första år fått många lovord,
inte minst för läget i en både inspirerande och kreativ miljö.
Nääs Fabriker Hotell & Restaurang fortsätter att utvecklas
konferensrum och ett fortsatt fokus på varumärkesarbete,
Företagscentret är lättillgängligt, endast 20 minuter med
bil från Göteborg. Här kan man hyra in sig i väldisponerade
är förhoppningen att beläggningen på hotell och restaurang
lokaler, allt ifrån 15 kvm till idag drygt 2 000 kvm. Under
ska fortsätta att öka även under 2011.
På Nääs Fabriker arrangeras återkommande sopp-
sommarhalvåret arrangeras seglingstävlingar och andra
events i den historiska miljön. För att kunna njuta av sjön
luncher med föredrag i ett mångårigt samarbete med
har vi satsat på båtar, bland annat en 20-fots eldriven båt
Lerums kommun och det lokala näringslivet. Lokala företag
för ett annorlunda möte du kommer att minnas.
och organisationer nätverkar och skapar nya kontakter med
intresserade besökare från hela regionen.
Dessutom driver Lerums kommun en hantverks- och
designutbildning här, vilket ytterligare stärker områdets
Miljö och framtid
kreativa identitet.
Nääs Fabriker satsade tidigt på åtgärder för att spara energi.
En mångfald som inspirerar
Här finns sedan länge sjövärme installerad, som värmer
Mångfalden i verksamheter på Nääs Fabriker är slående.
byggnaderna vintertid och kyler dem under sommarhalvåret.
Här finns fotografer och konstnärer, bilmekaniker, data-
Området försörjs också av Bra Miljövalmärkt el.
I samband med att Nääs SkönhetsFabrik under 2011
företag samt inköps- och försäljningskontor för alltifrån
avslutar sin verksamhet i området, tar vi fram en ny treårs-
handikapphjälpmedel till maskinverktyg och ost.
plan för Nääs Fabrikers utveckling med nya utmanande mål.
Under 2010 startade en ny livsstilsbutik – Nääs
Bomullsfabriken – sin verksamhet på Nääs Fabriker.
Vi har en stabil grund att stå på.
Det är den som gör att vi vågar oss bortom det traditionella tänkandet ibland.
32
En levande mötesplats
En attraktiv plats för möten och att hämta energi
ifrån. I en spännande och naturskön miljö som får
människor att trivas och njuta. Det är Nääs Fabriker.
Här i de genuina fabriksbyggnaderna finns alla
förutsättningar för en framgångsrik verksamhet.
Låt dig inspireras av mångfalden!
Våra hotellgäster kan nu utforska de vackra omgivning-
arna per båt. Här finns olika typer och storlekar av båtar att
Allt fler väljer att gästa och bo på Nääs Fabriker Hotell &
Restaurang. Under 2010 valde ensemblen från Diggiloo att
låna. Störst är elbåten Duffy, som vi hoppas få se mycket av
bo på hotellet under delar av sin turné. Och tv-serien
ute på sjön Sävelången i sommar.
”Ensam mamma söker” bokade in hotellet för boende och
inspelning av några av sina avsnitt.
På Nääs Fabriker har
ett 60-tal företag valt att
vara verksamma. Kanske
är det läget vid strandkanten som lockar. Eller
mångfalden av verksamheter och evenemang. I den
unika fabriksmiljön, med
modern design och tradition, samsas idag näringsliv
med handel, boende,
utbildning och möten.
Söker du något alldeles extra i matväg, ska du boka bord
Hantverk & Design på Nääs
på restaurangen på Nääs Fabriker Hotell & Restaurang.
Mångfalden av verksamheter på Nääs Fabriker skapar
Fabriker är en gymnasie- och
Restaurangen och köket är specialbyggda in i varje detalj och
synergier och förutsättningar för fler affärer. Här är det Art H
är en upplevelse i sig. Eller vad sägs om omdömet ”Generös,
Bilder som stripar Nääs Fabrikers bil hos Bilspecialisten.
härlig och kärleksfull matlagning” i White Guide 2009?
Nääs Bomullsfabriken
vuxenutbildning som drivs av
Lerums kommun. Här samlas
ett 80-tal elever från hela regionen
Hotellgalleriet på Nääs Fabriker Hotell & Restaurang visar
konst alla dagar året runt. De väl sammansatta och skiftande ut-
för specialutbildning i hantverk
ställningarna förstärker den kreativa atmosfären i hela området.
och design.
har samlat marknadens bästa
34
utbud av varumärken i en
livsstilsbutik på Nääs Fabriker.
sätter traditionen med de
De erbjuder ett unikt sortiment
populära soppluncherna
inom mode, hem och barn,
med föredrag. När enga-
i en miljö som inte liknar
gerade och tänkvärda
något annat. Deras långsiktiga
föredragshållare lockar
mål är att visa att det går att
gäster från näringsliv och
kombinera hög kvalitet och
organisationer, visar Nääs
starka varumärken med god
Fabriker upp sig från sin
lönsamhet.
bästa sida.
35
På Nääs Fabriker fort-
Flodén Byggnads AB
Efter ett par år med fortsatt tuff byggkonjunktur, har
marknaden nu börjat återhämta sig och orderingången
ökar. Under 2011 satsar Flodén Byggnads AB
hårdare på ny- och ombyggnationer, med en tydlig
signal till marknaden att utveckla verksamheten.
Aktuella projekt
Ernst Rosén bedriver byggverksamhet i hela Göteborgs-
förtroende, vilket i kombination med en starkare konjunktur,
området via dotterbolaget Flodén Byggnads AB. En uttalad
har resulterat i en ökad orderingång. Bland annat har Flodén
målsättning är att utveckla bolaget och flytta fram positionen
Byggnads AB fått i uppdrag att under 2011 utföra nybyggna-
på marknaden, med start 2011.
tion av en förskola i Lerum samt en större ombyggnation av
Huvuddelen av kunderna är externa. Under 2010 har Flodén
Byggnads AB bland annat ansvarat för ombyggnation av bostäder och skolor för Lerums kommun. Bolaget anlitas också
regelbundet av både hälftenägda Aranäs AB i Kungsbacka
och Ernst Roséns egen fastighetsförvaltning.
Relationen till kunderna kännetecknas av trygghet och
en skola i Alingsås.
Flodén Byggnads AB är sedan 80 år tillbaka en välrenommerad aktör inom bygg- och fastighetsbranschen,
framför allt i Lerum och Alingsås. Förutom väletablerade
Miljöarbetet stärker profilen
kundkontakter när det gäller ny- och ombyggnationer, har
Bland kunder i branschen har miljö blivit en allt viktigare
bolaget också en stabil kundkrets med löpande avtal för
parameter. Under 2010 har Flodén Byggnads AB återigen
service och reparationer.
blivit miljödiplomerade av Lerums kommun. Nästa steg i
miljöarbetet är en ISO-certifiering inom miljö, ett arbete som
beslutades och påbörjades redan under hösten 2010.
En stark organisation, byggd på kunskap och erfarenhet,
skapar trygghet och lugn. Men också lust och drivkraft. Det hänger liksom ihop.
36
Investeringar och engagemang
Utöver kärnverksamheten, att äga och förvalta
fastigheter, investerar Ernst Rosén både engagemang
och resurser i andra verksamheter. Med kreativitet
och nytänkande bidrar vi med aktivt ägande och
utveckling i expansiva och spännande projekt. Vårt
engagemang i bland annat idrottsrörelsen, ser vi som
en ansvarsfull satsning på framtiden.
Golf
Ernst Rosén är huvudfinansiär till den skotskinspirerade
18-hålsbanan i Vallda i Kungsbacka. Vallda Golf & Country
Club, som blivit en publiksuccé, rankades redan under
öppningsåret som den 26:e bästa i Sverige, och klättrade
under 2010 till 21:a plats på listan. Bland banorna i
Göteborgsområdet, tog Vallda Golf en meriterande andraplats. Anläggningen har en helt ny typ av bana, med fyra
mils dränering som gör det möjligt att spela under en
betydligt längre säsong än vad som är normalt i Sverige.
Vindkraft
Under 2010 färdigställdes klubbhuset, som är något utöver
2007 gick Ernst Rosén in som tidig ägare i vindkraftsföretaget
det vanliga.
Rabbalshede Kraft AB och bidrog därmed till företagets uppbyggnad. Den mycket ambitiösa projektportföljen för vind-
Samhällsengagemang
kraftutbyggnad kunde ta fart och i dagsläget är 16 vindkraft-
Ernst Rosén har en historik som är tätt förknippad med
verk i drift. Ytterligare elva är under byggnation och ett 50-tal
idrottsrörelsen. Vi ser att idrotten har en viktig och ansvarsfull
projekt är i olika stadier från förprojektering till upphandling.
uppgift att fylla i samhället, särskilt när det gäller barn och
ungdomar. Vi vill därför på ett aktivt sätt stödja idrottsrörelsen
Den tuffa målsättningen är att till och med 2015 uppnå
en produktionskapacitet på 1,5 TWh/år genom att då driva
och ser till exempel samarbetet med den ideella barn- och
totalt cirka 250 vindkraftverk.
ungdomsrörelsen Friends och Örgryte IS som särskilt viktigt.
Rabbalshede Kraft AB planerar sedan länge en
börsnotering och är idag fullt redo för detta. Klimatet
för nyintroduktioner är dock fortsatt osäkert och ledningen för bolaget avvaktar rätt tidpunkt för både bolaget
och ägarna.
Utvecklingsfastigheter
Arbetet med ombyggnation av sekelskiftesfastigheten
på Viktor Rydbergsgatan 20 är i full gång. Ernst Rosén
producerar sex lägenheter som kommer att bidra till att
återskapa förutsättningar för boende i Lorenbergs villastad.
Inflyttningen är planerad till sommaren 2012.
En stor utmaning för Ernst Rosén är att kunna förverkliga våra ambitioner för fastigheten ”Oscar” på Marstrand.
Vi vill med varsam hand och traditionella metoder förnya
fastigheten och bidra till att utveckla den genuina miljön
på hamnpromenaden.
Ernst Rosén äger sedan 2007, 75 procent i en utvecklingsfastighet med 11 000 kvm lokaler i Ocean Side, norr om
San Diego, i Kalifornien, USA. I de nybyggda fastigheterna
har vi kunnat bibehålla en mycket bra uthyrningsgrad och
ser positivt på utvecklingen av fastighetsmarknaden i
Kalifornien.
Det är viktigt att växa. Står din verksamhet still, så går du bakåt.
Dessutom är det roligare att arbeta tillsammans och att varje dag försöka nå lite högre.
38
Miljö och hållbarhet
Ernst Rosén bedriver ett prioriterat miljöarbete inom
alla sina verksamhetsområden och arbetar kontinuerligt
och målinriktat med förbättringar inom miljöområdet.
Vårt Flodén Byggnads AB har sedan tidigare varit miljö-
Miljöengagemanget finns i alla våra verksamheter. Ernst
certifierad utan också miljödiplomerad enligt Göteborgs-
Roséns kärnverksamhet, att äga och förvalta fastigheter, har
modellen. Vi ser värdet av att båda systemen kompletterar
sedan 2001 bedrivits med stöd av ett miljöledningssystem
varandra och de hjälper oss i vårt förbättringsarbete.
diplomerade men arbetar nu också med att certifiera verksamheten enligt ISO 14001.
Ernst Roséns helägda fastighetsförvaltning är inte bara
som är certifierat enligt ISO 14001. Flodén Byggnads AB
är miljödiplomerade och vår verksamhet i det hälftenägda
Miljömål och resultat
Aranäs AB är certifierat i det integrerade ledningssystemet
Några av de mer dominerande områdena där vi påverkar
FR 2000.
miljön är naturligtvis vår energianvändning och avfalls-
Vår vindkraftssatsning i Rabbalshede Kraft AB är också
hantering. Men vi påverkar även genom våra material-
en investering i att minska vår miljöpåverkan. Genom
och metodval samt vårt arbetssätt när vi utför åtgärder i
ägandet finansierar vi produktion av betydligt mer el än vad
och omkring våra fastigheter.
vi själva använder.
Den största energianvändningen sker när vi ska värma
Ernst Rosén var tidiga med att möta omgivningens för-
upp våra hus och det sker i huvudsak genom fjärrvärme.
väntningar och våra egna krav på att aktivt delta i att minska
Vårt företagscenter Nääs Fabriker har sedan 1999 ett
belastningen av vår miljö. Det resulterade också i att Ernst
sjövärmesystem som förser byggnaderna med både värme,
Rosén var ett av de första företagen i fastighetsbranschen
och kyla sommartid. Ernst Rosén köper Bra Miljövalmärkt
som valde att certifiera sig.
el, vilket innebär mycket låga koldioxidutsläpp och därmed
minimal klimatpåverkan.
Miljökommunikation
Det viktigaste, långsiktiga miljömålet i Ernst Roséns
Vi ser det som en betydande del av vårt miljöarbete att just
fastighetsförvaltning, satte vi redan 2002. Vi skulle minska
berätta om vad vi gör och hur vi arbetar med miljöfrågor,
energianvändningen för uppvärmning med tio procent fram
och upprättar årligen en särskild miljöredovisning.
till 2012. Redan nu, efter 2010 års utgång, har vi uppnått
I mötet med kunder, leverantörer, finansiärer och
målsättningen i och med att vi sänkt den normalårskorrige-
samarbetspartners framhåller vi alltid och kommunicerar
rade förbrukningen med 13 procent. Vi har dock satt upp
vårt engagemang. Detta uppskattas, men vårt miljöarbete
nya målsättningar att under 2011–2012 ytterligare minska
är sällan det avgörande vad gäller de slutliga, affärsmässiga
förbrukningen med två procent per år. Vi har också genom
besluten i vår omvärld. Vi ser dock en vändning hos bestäl-
energibesparande åtgärder kunnat minska vår elanvändning
lare inom byggnadsbranschen. De börjar ställa tydligare krav
med tre procent under 2010, i jämförelse med 2009.
på dokumenterat miljöarbete när de väljer entreprenörer.
Nya mål är även för elanvändningen att minska med
två procent per år fram till 2013.
Miljöprkosalimcheyt ska
AB:s ve
iljön,
Ernst Rosén
verkan på m
a möjliga på
st
in
m
betraktar
ed
én
bedrivas m
g. Ernst Ros
lin
ck
ve
ska
ut
llbar
imikrav. Vi
a till en hå
ar som min
ng
ni
för att bidr
rd
ro
fö
och för
lagar och
astningen
krav enligt
ska miljöbel
in
m
t
tning
at
samhällets
r
en förutsät
rbättring fö
rbetet som
r ständig fö
öa
te
ilj
ef
m
r
va
la
ta
rä
st
. Vi betrak
omfattar he
föroreningar
iljöpolicyn
a
M
.
gg
ål
by
m
re
a
fö
ig
att
gets samtl
rhåll som
a nå företa
t och unde
tration, drif
för att kunn
is
in
m
ad
l
ten; såvä
ojekt.
verksamhe
byggnadspr
ny- och om
Med målinriktat samarbete kan vi förflytta berg.
Tillsammans kommer vi och våra hyresgäster glädjas åt resultatet.
40
Ernst Rosén och marknaden
Hyresrättens utveckling är den viktigaste basen för
Ernst Roséns verksamhet. Under 2010 togs flera
efterfrågade beslut som vi tror kommer att stärka
hyresrättens position i framtiden.
ser vi positivt på möjligheten att profilera Ernst Rosén också
som en stark aktör på lokalhyresmarknaden.
Aktiva för hyresrättens framtid
Ernst Rosén har länge arbetat för hyresrättens framtid, nu
aktiva tillsammans med ett antal starka fastighetsägare i
Ernst Rosén äger och förvaltar fastigheter i Göteborg med
Göteborg med omnejd. Vi driver ett visionsarbete där man
kranskommuner, i en expansiv region präglad av hög be-
ska identifiera hyresrättens framgångsfaktorer och formulera
folkningstillväxt, låg nyproduktion av hyresrätter och löpande
en målbild för hyresrättens framtid.
ombildningar till bostadsrätter. I kombination med beståndets
Beslutet att ta bort allmännyttans hyresnormerande roll
läge i de centrala delarna av Göteborg, Kungsbacka, Lerum
från och med den 1 januari 2011, är positivt för hyresrättens
och Alingsås, är risken för vakanser i våra bostäder i
framtid. Den nya lagstiftningen innebär i praktiken att även
praktiken obefintlig.
de privata fastighetsägarnas hyresnivåer kommer att använ-
En tredjedel av vårt fastighetsbestånd består av lokaler.
das som norm vid framtida förhandlingar. På kort sikt ser vi
De är till största delen insprängda i våra bostadshus, där
inga stora förändringar men vi välkomnar denna utveckling.
uthyrningsgraden inte är lika känslig för konjunktursväng-
Att de kommunala bostadsbolagen dessutom är ålagda att
ningar som i renodlade, kommersiella fastigheter. Det beror
bedriva verksamhet utifrån affärsmässiga principer och med
framför allt på att lokalhyresgästerna driver verksamheter
marknadsmässiga avkastningskrav, tror vi också är positivt
som har sin efterfrågan i boendemiljön.
för branschen.
Under 2010 inledde vi ett arbete för att tydliggöra
Ernst Rosén har länge varit tydliga köpare av bostads-
vår profil som lokaluthyrare. Konjunkturen utvecklas
fastigheter men objekten är få och säljs till mycket låga
positivt, antalet visningar har ökat och uthyrningsgraden
avkastningskrav. De låga avkastningskraven drivs främst
har vänt uppåt. Med en fortsatt stark konjunktur, riktade
av de många ombildningar till bostadsrätter som skett
marknadsföringsinsatser under året som gått och ett
de senaste åren. Nu inriktar bolaget sig även på förvärv
mycket bra resultat i vår lokalhyresgästenkät i ryggen,
av kommersiella fastigheter och exploateringsbar mark.
Det krävs kreativitet, lust och mod för att utvecklas.
Ibland måste man våga sticka ut lite, bortom det traditionella, för att lyckas.
42
Marknadsanalys
Text av Jonas Lang LaSalle.
Ekonomisk utveckling
Det senaste året har präglats av stark konjunkturåterhämtning,
mycket beroende på rekyleffekt efter finanskrisen 2008/2009
och en expansiv räntepolitik som framförallt inneburit en
stark inhemsk konsumtionsefterfrågan. Vilket är olikt tidigare
konjunkturuppgångar som främst drivits av en stark exportmarknad. Exportmarknadens utveckling har dock under året
bromsats något av den starka svenska kronan. BNP som minskade med omkring 4 procent under 2009 har under år 2010
ökat med 5,6 procent enligt konjunkturinstitutet, prognosen
för 2011 är fortsatt positiv utveckling av BNP med en tillväxt
om 3,8 procent. Riksbanken förväntas också fortsätta höja
reporäntan för att motverka förhöjd inflation och överhettning
av konsumtionen.
småhus och 26 gruppbostäder. Av lägenheterna i flerbostadshus
är 534 bostadsrätter och 825 hyresrätter. Den totala ökningen
av färdigställda lägenheter 2010 beror på en ökning av byggda
hyresrätter. 452 av hyresrätterna kan hänföras till Stigbergets
Fastighetsutvecklings AB:s projekt på Friggagatan i centrala
Göteborg som efter färdigställandet sålts till Kjell Anderssons
Byggnadsfirma AB.
I den närmaste framtiden bedöms dock främst bostadsrätter
färdigställas då vid årsskiftet pågick produktion av totalt 1.738
lägenheter i flerbostadshus varav 1.022 bostadsrätter och 716
hyresrätter. 316 lägenheter avser kommunala bostadsbolaget
Poseidon projekt i kv. Venus i Gårdaområdet och dessa upplåts
med hyresrätt.
Intressanta pågående kontorsprojekt är bland annat NCC:s
nyligen startade Projekt Ullevi Park med ca 14.000 kvm kontor
i 16 våningar, som beräknas vara färdigställt i slutet av 2012.
Ombyggnadsprojektet Pagoden i Gullbergsvass som kommer
tillföra ca 10.000 kvm modern kontorsyta i slutet av 2011.
Totalt bedöms omkring 35.000 kvm ny kontorsyta färdigställas
under 2011, vilket innebär en minskning med omkring 20.000
kvm jämfört med 2010.
Efter personalneddragningar som Västra Götalandsregionens
drabbades extra hårt av i samband med finans och fordonskrisen,
som innebar att omkring 36.000 arbetstillfällen försvann i
regionen, har det under 2010 vänt och omkring 10.000 arbetstillfällen har tillkommit sedan förra årsskiftet. Ökningen av
arbetstillfällen bedöms fortsätta under de kommande 2 åren
inom framförallt byggbranschen, privat tjänstesektor och i
viss mån inom industrin. Inom offentlig sektor bedöms arbetsmarknaden inte bli lika stark till följd av bland annat rationaliseringar i verksamheten och minskat elevunderlag i
skolorna de närmaste åren.
Ny- och ombyggnation bostäder Göteborg 2010
Nyproduktion småhus
238
Nyproduktion bostadsrätter
534
Nyproduktion hyresrätter
825
Nyproduktion gruppbostäder
26
Ombyggnationer
220
Befolkningsutveckling
Befolkningsutvecklingen i samtliga av Ernst Roséns verksamhetsområden har varit positiv under år 2010 och samtliga
områden präglas av ett positivt flyttnetto (skillnaden mellan
antalet in- och utflyttade i respektive kommun). Invånarantal
den 1:a november 2010 (1:a nov 2009 inom parentes);
Göteborg
Kungsbacka
Lerum
Alingsås
513.338
74.810
38.543
37.851
(506.730)
(73.763)
(38.253)
(37.465)
1,3 %
1,4 %
0,8 %
1,0 %
Källa; SCB
Kungsbacka
Under de senaste decennierna har Kungsbacka varit en av de
mest expansiva kommunerna i Sverige och trycket har varit
mycket stort att bygga nya bostäder i området. Befolkningen
har ökat med drygt 20 procent de senaste 15 åren, att jämföra
med Göteborgs Stad som under samma period ökat med ca
13 procent. I Kungsbacka har det byggts drygt 500 nya
bostäder per år under de senaste 5 åren och kommunen har för
avsikt att fortsätta i den takten även de kommande åren. Totalt
finns det knappt 30.000 bostäder i kommunen varav flertalet är
ägda småhus ca 63 procent, 29 procenthyresrätter, och 8 procent
upplåtna med bostadsrätt. I Kungsbacka råder just nu brist
på bostäder vilket till stora delar är ett resultat av den stora
inflyttningen från Göteborgsregionen. Det stora inflyttningstrycket och den kraftiga befolkningsökningen innebär att
bristen på bostäder i praktiken fungerar som begränsande faktor
för kommunens tillväxt. Kommunen har stora utbyggnadsplaner,
framförallt en utökning av centralorten som har förhållandevis
få invånare (ca 18.600) för en kommun av Kungsbackas storlek.
Exempel på utbyggnadsområden är Kolla Parkstad som blir en
helt ny stadsdel med skola, idrottsanläggning, företagsområde
och skall möjliggöra byggnation av 1.000 nya bostäder, varav
en tredjedel hyresrätter, detaljplanen är nu antagen och utbygg-
Den långsiktiga prognosen för Västra Götaland totalt är att växa
med drygt 100.000 personer fram till år 2020 vilket innebär en
årlig tillväxt med 0,5 procent per år. Prognosen för Göteborg är
att fram till 2020 växa med ca 5.000 personer per år och nå drygt
560.000 invånare 2020. Befolkningstillväxten är ett resultat
av både en förväntad nettoinflyttning och ett födelseöverskott.
Nybyggnation
Göteborg
Under 2010 har 1.843 lägenheter färdigställts i Göteborg
(1.440 lägenheter 2009) varav 1.623 lägenheter genom
nybyggnation, resterande är tillskott genom ombyggnationer.
Av de nybyggda lägenheterna är 1.359 i flerbostadshus, 238
44
Bolltorp-Tomtered, Tuvebo-Rosendal, Ängabo och i Tegelbruket. Sammantaget ger planförslaget möjlighet till ca 5.000
nya bostäder, vilket ger plats för ytterligare 10.000 invånare.
naden bedöms kunna börja i mitten av 2011. Tölö ängar etapp
2 är ett område under planering med totalt 230 nya bostäder
i form av villor rad- och kedjehus med krav om en tredjedel
hyresrätter. Aranäs stadsdel i direkt anslutning till innerstaden
har byggts ut under de senaste åren och det finns ett flertal
nyligen antagna eller pågående planer på utbyggnad och förtätning av Kungsbacka tätort.
Lokalhyresmarknaden
Västra Götalandsregionen var en av de regioner som drabbades
hårdast av neddragningarna i samband med finans- och fordonskrisen 2008/2009. För lokalhyresmarknaden är sysselsättningsutvecklingen helt avgörande för efterfrågan och i samband med
krisen förutspåddes kraftiga vakansökningar/hyresminskningar
i Storgöteborg. De omfattande personalneddragningarna under
2009 gjorde att vakanserna ökade något. Men under framförallt
andra halvan av 2010 har vi noterat minskade eller utplanande
vakansnivåer i regionen till följd av den snabba konjunkturåterhämtningen. Under 2010 har den öppna arbetslösheten i Västra
Götalandsregionen minskat från 77.000 till 67.000 personer
och prognosen för de närmaste åren är fortsatt återhämtning
på arbetsmarknaden (AMS).
Lerum
I Lerums kommun bor det för närvarande omkring 38.500
personer, befolkningsutvecklingen har varit stadigt positivt
och befolkningen har ökat med ca 300 personer per år under
det senaste decenniet. Under samma period har det byggts i
genomsnitt 200 nya bostäder per år. Under 2010 påbörjades
bland annat Förbos projekt Höjdenvändan med 32 lägenheter
upplåtna som hyresrätt, inflyttning under sommaren 2011.
Förbo planerar dessutom att påbörja byggnation av projekten
Höjdpunkten och Kamhusen under 2011 i området kring
Hallsås. I de centralare delarna av Lerum planeras nya Bostäder
vid Torpaskolan, 100 lägenheter i flerbostadshus och vid gamla
Telestationen planeras för 30 nya lägenheter. Det planeras för
nya kommersiella lokalytor i Lerums centrum, med föreslagen
utbyggnad av 5.000 kvm till 2013 vid Bagges Torg som skall
utnyttjas för sällanköpshandel, framförallt kläd- och skobutiker.
En ny bro över Säveån kommer att underlätta för trafikflödet
genom centrum. Det planeras även för ytterligare industriell
utbyggnad framförallt vid Stenkullens industriområde.
Vakansgraden totalt för Göteborg låg på 8,2 procent i slutet av
2010 vilket innebär en minskning av vakansgraden med 0,1
procent. Lerum som har haft en stabil efterfrågan på kontorslokaler de senaste åren har oförändrad vakansgrad på kring 8
procent. Kungsbacka och Alingsås har en vakansgrad på centralt
belägna kontor på cirka 10 procent vilket innebär att även de
marknaderna har haft en stabil efterfrågan under det senaste året.
I Göteborg har efterfrågan under 2010 varit starkast på moderna, välbelägna kontorslokaler, vilket den höga uthyrningsgraden
i nya projekt påvisar. Vi ser stark efterfrågan på lägen nära allmänna kommunikationer och i viss mån även miljöcertifierade
lokaler. Detta är en utveckling vi tror kommer att fortsätta.
Alingsås
För en positiv utveckling av bostadsmarknadens är befolkningstillväxt den kanske mest avgörande faktorn. Alingsås kommun
har under det senaste decenniet haft en positiv befolkningstillväxt som också tenderar att öka i takt, sedan år 2000 har
befolkningen ökad med omkring 8 procent. Under åren 2005–
2009 färdigställdes 985 bostäder i Alingsås varav två tredjedelar
utgörs av lägenheter i flerbostadshus. Under 2010 beräknas 210
lägenheter ha byggstartats, varav ca 100 i det stora utvecklingsområdet Stadsskogen strax utanför centrum där en stor del av
Alingsås bostadsproduktion har varit de senaste åren, även 2011
och 2012 fortsätter det området att dominera med totalt 225
planerade bostäder av olika upplåtelseform 2011–2013. Totalt
planeras för ca 700 nya bostäder under de närmaste 3 åren.
Exempel på aktuella bostadsprojekt: Riksbyggen kv. Kämpen,
37 centralt belägna bostadsrätter under byggnation. Alingsåshems kv. Ljuset med 26 centrala hyresrätter inflyttning 2012.
I våra undersökningar av hyresnivåerna på Göteborgsmarknaden ser vi också tendenser till ökade hyresnivåer på Prime
Fastigheter under senare delen av 2010 efter 1,5 år av fallande
eller stagnerande hyresnivåer. Hyresnivån för moderna kontor
i Prime läge bedöms vid utgången av året till 2200kr/kvm (för
lokaler >500kvm) vilket innebär +50kr på årsbasis. Det skall
dock sägas att hyresnivån för de bästa kontorslokalerna har legat
stabilt inom intervallet 2.100–2300kr/kvm de senaste 10 åren,
hyrestappet under krisen uppgick till måttliga 5–10 procent i
de bästa kontorsfastigheterna i Göteborg. För B-beståndet har
dock inte återhämtningen varit lika tydlig och i det segmentet
var hyrestappet också något högre, omkring 10–15 procent.
I Kungsbacka har hyresnivåerna legat relativt stabilt under året
på omkring 1.100–1.300 kr/kvm för kontor i centralt läge. I
Alingsås och Lerum ligger hyresnivåerna för kontor i centralt
läge på 800–1.200 kr/kvm respektive 800–1.100 kr/kvm.
I fördjupningen av översiktsplanen över Alingsås som antogs
i mars 2008 anges utbyggnadsplanerna på längre sikt. Staden
föreslås framförallt växa längs de större kommunikationsstråken inom 3 kilometer från Resecentrum. Ny bebyggelse kan
tillkomma dels genom komplettering och förnyelse i de flesta
stadsdelar, dels i helt nya stadsdelar. Nya stadsdelar med både
bostäder och verksamheter föreslås bland annat i Stadsskogen,
Transaktionsmarknaden
Fastighetsmarknaden i Sverige 2009 präglades av finansoro och
små transaktionsvolymer men under den senare halvan av året
noterades en ökning av transaktioner. Denna tendens har fortsatt
45
Största fastighetsägare hyresrätter Göteborg
Privata
Antal lgh Totalt kvm
Stena Fastigheter
8 500 580 000
SGS Studentbostäder
5 610 168 000
Acta
3 100 270 000
Wallenstam
3 000 201 000
Ernst Rosén
2 100 188 000
Diligentia
1 800 124 000
Bygg-Göta
1 600 100 000
Holger Blomstrands Byggnads AB
1 350 100 000
ES Fastigheter
1 200 80 000
Ivar Kjellberg Fastighets AB
1 200 70 000
Kommunala
Bostads AB Poseidon
23 700 1 503 000
Bostadsbolaget
22 650 1 400 000
Familjebostäder
17 920 111 000
Gårdstensbostäder
2 730 197 000
Hjällbostaden
2 300 173 000
under 2010 och transaktionsvolymen för helåret bedöms enligt
Jones Lang LaSalle uppgå till ca 109 miljarder vilket är mer än
en fördubbling mot föregående år. Liksom 2009 genomfördes
volymmässigt flest affärer i 4:e kvartalet då ca 43 miljarder
omsattes. Andelen så kallade cross Border-transaktioner har flerfaldigats mot 2009 och kom att utgöra 41 procent av volymen
under 2010. I de flesta fallen har de utländska aktörerna varit på
den säljande sidan och svenska, framförallt kapitalstarka aktörer
på köpsidan. Något som troligen beror på att den svenska ekonomin och fastighetsmarknaden har haft en starkare utveckling
än övriga europiska marknader.
De volymmässigt största affärerna sker främst i Stockholmsområdet. Det skall dock sägas att den totala andelen transaktioner
i storstadsområdena har minskat till 44 procent jämfört med 65
procent 2009. Främst beroende av ett flertal större obeståndsoch portföljaffärer med fastigheter belägna på mindre orter
avyttrats.
För Göteborgs del har det under hela 2010 genomförts
transaktioner för ca 4,3 miljarder kronor vilket är omkring 20
procent högre än under föregående år. Den största transaktionen under året var Balders förvärv från GE Real Estate av en
fastighetsportfölj om totalt 8 fastigheter i centrala Göteborg och
Mölndal, köpeskilling bedöms vara kring 600 miljoner kronor.
Den största transaktionen med endast en fastighet var Doughty
Hansons förvärv av kontorsfastigheten Sörred 8:4 på Volvo
Personvagnars område i Torslanda i augusti för 375 miljoner
kronor, bedömt avkastningskrav kring 10 procent. Ett flertal
affärer av innerstadsfastigheter har under året genomförts på
avkastningskrav under 5 procent på kontorsmarknaden.
Under finanskrisen noterades en nedgång i transaktionsvolymen för hyresgästbildade bostadsrätter, till rekordlåga 470
lägenheter under 2009. Vi har under 2010 kunnat notera en
viss höjning, dock har statistiken för dessa affärer försämrats
sedan kommunens regler för förköpsprövning ändrades vid förra
årsskiftet. Bland de större ombildningar som skedde under
2010 fanns Wallenstams försäljning av Vasastaden 12:21 med
ca 8.000 kvm bostäder. Sedan år 2000 bedöms omkring 13.500
hyresrätter ombildats till bostadsrätter i Göteborg.
Hyresgästbildade bostadsrätter i Göteborg 2004–2009
2004
2005
2006
2007 2008 2009
1733
2155
1978
1192
1008
470
Källa; Fastighetskontoret (inga siffror finns att tillgå för 2010)
3000
Centralt Direktavkastningskrav kontor Vakansgrad kontor
Göteborg
8 500 6%
Kungsbacka
3 100 10 %
Lerum
3 000 8%
Alingsås
2 100 10 %
2250
1500
Direktavkastningskrav bostäder
Göteborg
3–5 %
Kungsbacka
4,5–6,5 %
Lerum
5–7 %
Alingsås
5–7 %
750
0
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Allt förändras med tiden. Det gäller bara att förbereda sig för förändringen,
då ligger du ständigt steget före. Det insåg vi för snart 60 år sedan.
46
ÅRSREDOVISNING
48
49
Resultaträkning – koncernen
Förvaltningsberättelse
Ernst Rosén AB är ett helägt dotterföretag till Ernst Rosén
Rabbalshede Kraft AB (publ). Under 2010 har Ernst Rosén
Förvaltning AB.
Invest AB investerat ytterligare kapital i verksamheten och
ägarandelen uppgår därefter till 29 % av Rabbalshede Kraft
Allmänt om verksamheten i koncernen
AB (publ).
Koncernens huvudsakliga verksamhet utgörs av fastighetsförvaltning. Verksamheten bedrivs i moderföretaget Ernst Rosén
Intresseföretag
AB med fastighetsägande dotterföretag samt dotterföretagen
Aranäs AB
Ernst Rosén Invest AB och Ernst Rosén Värdepapper AB.
Aranäs AB som ägs till 50 procent vardera av Ernst Rosén
Moderföretaget Ernst Rosén AB äger och förvaltar centralt
AB och Ivar Kjellberg Fastighets AB äger och förvaltar
belägna fastigheter i Göteborg, vilka till stor del uppförts
bostäder och lokaler i Kungsbacka kommun.
Rabbalshede Kraft AB (publ)
Fabriker i Tollered. Fastigheterna i koncernen uppgår till
Företaget projekterar och uppför vindkraftverk.
Förväntningar avseende den framtida utvecklingen
Aranäs AB i Kungsbacka. De förvaltade ytorna i Aranäs AB
Koncernen
uppgår till totalt 225 000 kvm, varav koncernredovisningen
Koncernens huvudsakliga verksamhet är att äga och förvalta
omfattar 50 procent.
bostadsfastigheter. Konjunkturen för uthyrning av bostäder
Moderföretaget har under året ändrat firmanamn från
1 563 600
1 -345 989
1,3 -41 343
1 176 268
649 112
-423 788
-41 130
184 194
Fastighetsförsäljning
72 770
Administrationskostnader
3, 4 -50 446
Rörelseresultat
2 198 592
10 893
-48 322
146 765
Nettoomsättning
Kostnader fastighetsförvaltning, byggnation, värdepapper
Avskrivning byggnader
Bruttoresultat
Resultat från värdepapper och fordringar
som är anläggningstillgångar
6
-7 212
Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter
7
1 629
Räntekostnader och liknande resultatposter
8 -83 539
Resultat efter finansiella poster 109 470
-13 243
1 123
-15 366
1 314
Årets resultat
97 350
37 647
är alltjämt mycket positiv. Koncernen verkar på en bostads-
Byggnadsfirman Ernst Rosén AB till Ernst Rosén AB.
marknad där efterfrågan kraftigt överstiger tillgången.
Under året har koncernen avyttrat åtta bostadsfastigheter
Fastighetsbeståndet är beläget i attraktiva lägen med en
i Alingsås, ca 12 000 kvm.
förvaltningsservice som håller en mycket hög nivå. Arbetet
med kvalitetsutveckling i fastighetsbeståndet och förvalt-
Flodén Byggnads AB
ningen samt satsningen på ett långsiktigt ägande med
Företaget bedriver byggverksamhet främst inriktad på service
egen förvaltning fortsätter. Koncernen avser att fortsätta
samt mindre och medelstora byggentreprenader. Verksam-
växa genom strategiska förvärv av fastigheter som komp-
heten bedrivs i Lerum, Alingsås samt Göteborg med krans-
letterar det befintliga beståndet.
kommunerna Kungsbacka, Partille, Mölndal och Härryda.
Förslag till vinstdisposition
Ernst Rosén Värdepapper AB
Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel,
Företaget bedriver handel med värdepapper.
158 138 tkr, disponeras enligt följande:
Ernst Rosén Invest AB
Utdelning
Företaget äger samtliga aktier i California Rosen Inc. med
Balanseras i ny räkning
säte i Kalifornien, USA. California Rosen Inc. äger i sin tur
Summa
15 000
143 138
158 138
75% i kommersiella lokaler i en så kallad ”Industrial Park”
norr om San Diego i Kalifornien, USA. Fastigheterna omfattar
För ytterligare information om koncernens och moderbolagets
ca 10 000 kvm.
resultat och ställning i övrigt, hänvisar vi till efterföljande resultat-
Ernst Rosén Invest AB är också ägare av andelar i
och balansräkningar med tillhörande bokslutskommentarer.
50
-14 799
1 147
-81 414
51 699
9
13
Skatt på årets resultat
Minoritetens andel i årets resultat
360 000 kvm varav 239 600 kvm avser bostäder.
Vidare omfattar koncernen 50 procent av aktierna i
2009-01-01
-2009-12-31
RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER
i egen regi. Ernst Rosén AB förvaltar även dotterföretags
fastigheter i Lerum och Alingsås samt företagscentret Nääs
2010-01-01
Belopp i tkr
Not-2010-12-31
51
Balansräkning – koncernen
Belopp i tkr
Not
2010-12-31
2009-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Belopp i tkr
Not
2010-12-31
2009-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
18
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader och mark
10,12
Inventarier
11
Pågående byggnation
12
2 212 590
23 191
50 658
2 286 439
2 290 892
25 064
17 568
2 333 614
Bundet eget kapital
Aktiekapital (300 000 aktier)
Bundna reserver
30 000
51 651
81 651
30 000
50 017
80 017
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i intresseföretag
14
Andra långfristiga värdepappersinnehav
15
Andra långfristiga fordringar
16
Summa anläggningstillgångar
161 840
15 860
35 883
213 583
2 500 022
161 000
16 250
6 995
184 245
2 517 859
Fritt eget kapital
Fria reserver
Årets resultat
MINORITETSINTRESSE 13
111 537
97 350
208 887
290 538
92 791
37 647
130 438
210 455
8 066
9 756
Omsättningstillgångar
Avsättningar
Varulager m m
Avsättningar för uppskjuten skatt
19
Värdepapper
Pågående arbeten för annans räkning
17
Exploateringsmark
18 015
15 647
5 110
38 772
17 463
9 314
6 280
33 057
99 942
99 942
87 621
87 621
Långfristiga skulder
Lån fastigheter
20,21
Övriga skulder
2 256 674
59 491
2 316 165
2 332 129
49 491
2 381 620
Kortfristiga fordringar
Kortfristiga skulder
Kundfordringar
Fordringar hos moderföretag
Övriga fordringar
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
7 593
88 137
16 970
7 998
120 698
34 344
74 489
3 840
7 682
119 355
Lån fastigheter
20,21
Leverantörsskulder
Övriga skulder
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
22
7 400
47 415
15 351
70 160
140 326
7 550
40 794
12 482
62 280
123 106
Kassa och bank
Summa omsättningstillgångar
195 545
355 015
142 287
294 699
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
2 855 037
2 812 558
SUMMA TILLGÅNGAR
2 855 037
2 812 558
2010-12-31
2009-12-31
Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser – koncernen.
Belopp i tkr
Ställda säkerheter
För egna skulder och avsättningar
21
Fastighetsinteckningar
2 448 449
Företagsinteckningar
9 000
2 457 449
2 511 447
9 000
2 520 447
Ansvarsförbindelser
Pensionsförpliktelser utöver vad som
upptagits bland skulder eller avsättningar
Borgensförbindelser, övriga
52
53
2 439
105 855
108 293
2 335
3 400
5 735
Kassaflödesanalys – koncernen
Resultaträkning – moderföretaget
Belopp i tkr
2010-01-01 2009-01-01
-2010-12-31 -2009-12-31
Den löpande verksamheten
Resultat efter finansiella poster
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, m.m.
Betald skatt
Kassaflöde från den löpande verksamheten före
förändringar av rörelsekapital
109 470
-21 421
88 049
-922
51 699
44 788
96 487
-78
87 127
96 409
Ökning av varulager m.m
-5 715
Ökning av rörelsefordringar
-29 841
Ökning av rörelseskulder
17 370
Kassaflöde från den löpande verksamheten
68 941
7 712
-6 291
-2 897
94 933
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Belopp i tkr
Not-
Nettoomsättning1
Fastighetskostnader
Avskrivning byggnader3
Bruttoresultat
Administrations- och marknadsföringskostnader3,4
Rörelseresultat
2010-01-01 2009-01-01
2010-12-31-2009-12-31
47 832
-24 960
-1 325
21 547
46 747
-26 613
-1 324
18 810
-37 283
-15 736
-35 712
-16 902
Resultat från finansiella poster
Investeringsverksamheten
Förvärv av materiella anläggningstillgångar
Avyttring av materiella anläggningstillgångar
Förändring finansiella tillgångar
Kassaflöde från investeringsverksamheten
-58 642
131 520
-7 956
64 922
-42 146
19 660
-32 569
-55 055
Upptagna lån
Amortering av låneskulder
Utbetald utdelning
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
-
-65 605
-15 000
-80 605
28 822
-15 000
13 822
Årets kassaflöde
Likvida medel vid årets början
Likvida medel vid årets slut
53 258
142 287
195 545
53 700
88 587
142 287
Resultat från andelar i koncernföretag 5
Resultat från övriga värdepapper och fordringar
som är anläggningstillgångar6
Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter7
Räntekostnader och liknande resultatposter8
Resultat efter finansiella poster
88 598
88 793
77 653
896
-46 205
105 206
5 704
178
-44 618
33 155
Bokslutsdispositioner
Avskrivningar utöver plan
Resultat före skatt
Skatt på årets resultat9
280
105 486
-8 716
-885
32 270
12 978
96 770
45 248
Finansieringsverksamheten
Årets vinst
Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys – koncernen
Belopp i tkr
2010-01-01 2009-01-01
-2010-12-31 -2009-12-31
JUSTERINGAR FÖR POSTER SOM INTE INGÅR I KASsAFLÖDET M M
Av- och nedskrivningar av tillgångar
Orealiserade valutakursdifferenser
Rearesultat avyttring av anläggningstillgångar
51 260 55 062
396 479
-73 077-10 753
21 42144 788
Likvida medel
Följande delkomponenter ingår i likvida medel:
Kassa och bank
54
195 545142 287
195 545142 287
55
Balansräkning – moderföretaget
Belopp i tkr
Not
2010-12-31
2009-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Belopp i tkr
Not
2010-12-312009-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
18
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader och mark
10,12
Pågående byggnation
12
Inventarier
11
112 242113 289
10 137 15 598
4 907 4 861
127 286133 748
Bundet eget kapital
Aktiekapital (300 000 aktier)
Reservfond
30 000
6 000
36 000
30 000
6 000
36 000
Finansiella anläggningstillgångar
Fritt eget kapital
Andelar i koncernföretag
13
Fordringar hos koncernföretag
Andelar i intresseföretag
14
Andra långfristiga värdepappersinnehav
15
Andra långfristiga fordringar
16
Summa anläggningstillgångar
Balanserad vinst
Årets resultat
812 893813 191
100 000100 000
75 000 75 000
15 810 16 200
806 6 995
1 004 509
1
011 386
1 131 795
1 145 134
61 368
96 770
158 138
194 138
49 490
45 248
94 738
130 738
Obeskattade reserver
Ackumulerade avskrivningar utöver plan
2 965
2 965
3 245
3 245
Omsättningstillgångar
Avsättningar
VARULAGER M M
Avsättningar för uppskjuten skatt
19
Pågående arbete för annans räkning
17
-
-
2 815
2 815
Kortfristiga fordringar
33 750
33 750
31 588
31 588
Långfristiga skulder
Lån fastigheter
20,21
Övriga skulder
Kundfordringar
Fordringar hos koncernföretag
Övriga fordringar
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
484 24 515
669 852412 882
2 007
973
2 813 2 700
675 156441 070
Kassa och bank
Summa omsättningstillgångar
85 835 59 194
760 991503 079
Lån fastigheter
20,21
Leverantörsskulder
Skulder till koncernföretag
Övriga skulder
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
22
SUMMA TILLGÅNGAR
1 892 7861 648 213
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
1 332 674 1 258 413
15 500
15 500
1 348 174 1 273 913
Kortfristiga skulder
-
31 325
261 425
6 993
14 016
313 759
250
26 146
164 344
6 909
11 080
208 729
1 892 786 1 648 213
Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser – moderföretaget
Belopp i tkr
2010-12-312009-12-31
Ställda säkerheter
För egna skulder och avsättningar
21
Fastighetsinteckningar
1 353 579 1 230 425
Ansvarsförbindelser
Borgensförbindelser till förmån för koncernföretag
Ansvar som bolagsman för handels- och
kommanditbolags skulder
56
57
386
3 400
62 649
63 035
113 689
117 089
Kassaflödesanalys – moderföretaget
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer
Belopp i tkr om inte annat anges.
Belopp i tkr
2010-01-01 2009-01-01
-2010-12-31 -2009-12-31
Den löpande verksamheten
Resultat efter finansiella poster
105 206
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, m.m.
-69 371
35 835
Betald skatt
-6 554
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital
29 281
33 155
14 314
47 469
-6 055
41 414
Allmänna redovisningsprinciper
Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagens regler, Bokföringsnämndens rekommendationer och allmänna råd samt i enlighet med god redovisningssed. Koncernbidrag och aktieägartillskott redovisas
i enlighet med Redovisningsrådets akutgrupps uttalande.
PÅGÅENDE ARBETEN
Pågående arbeten till fastpris har värderats till det lägsta
av nedlagda kostnader med tillägg för tillverkningsomkostnader och nettoförsäljningsvärdet med hänsyn tagen till
återstående kostnader för färdigställande.
Värderingsprinciper m m
Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till
anskaffningsvärden om inget annat anges nedan.
KORTFRISTIGA PLACERINGAR
Kortfristiga placeringar värderas i enlighet med årsredovisningslagen till det lägsta av anskaffningsvärdet och det
verkliga värdet.
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Minskning av varulager
Ökning av rörelsefordringar
Ökning av rörelseskulder
Kassaflöde från den löpande verksamheten
2 815
-136 845
68 337
-36 372
14 405
84 637
111 335
251 791
3 732
-
270
4 002
4 984
-233 706
-228 722
AVSKRIVNINGAR
Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden minskat med eventuella restvärden. Avskrivningarna sker linjärt över tillgångens nyttjandeperiod och
redovisas som kostnad i resultaträkningen.
SKATT
Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt.
De förväntade effekterna av temporära skillnader mellan
redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och
skulder, har bokförts i balansräkningen till de skattesatser som förväntas gälla när de temporära skillnaderna
återförs. I juridisk person redovisas obeskattade reserver
inklusive uppskjuten skatteskuld. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och
underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är
sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden.
Investeringsverksamheten
Avyttring av materiella anläggningstillgångar
Investeringar i finansiella tillgångar
Förändring finansiella tillgångar
Kassaflöde från investeringsverksamheten
AVSKRIVNINGSPRINCIPER FÖR MATERIELLA
ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR
Avskrivningar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärden minskat med beräknat restvärde. Avskrivning
sker linjärt över tillgångens beräknade nyttjandeperiod.
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån
Utbetald utdelning
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
74 011
-15 000
59 011
29 529
-15 000
14 529
Årets kassaflöde
Likvida medel vid årets början
Likvida medel vid årets slut
26 641
59 194
85 835
37 598
21 596
59 194
Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys – moderföretaget
INTÄKTER
FORDRINGAR
Hyresintäkter bokförs i den period de avser. Hyresintäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för rabatter och
vakanta ytor. Pågående arbeten vinstavräknas i samband
med slutbesiktning.
Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det
belopp varmed de beräknas inflyta.
LEASING - LEASETAGARE
Bokföringsnämndens allmänna råd BFNAR 2000:4 om
redovisning av leasingavtal tillämpas. Samtliga leasingavtal
redovisas som operationella i enlighet med dessa regler.
FORDRINGAR OCH SKULDER I UTLÄNDSK VALUTA
JUSTERINGAR FÖR POSTER SOM INTE INGÅR I KASSAFLÖDET M M
Anteciperad utdelning från dotterbolag
Av- och nedskrivningar av tillgångar
Orealiserade valutakursdifferenser
Rearesultat avyttring av anläggningstillgångar
Koncernen Moderföretaget
Byggnader
100 år 100 år
Markanläggningar
20 år 20 år
Byggnads- och markinventarier 10–15 år 10 år
Inventarier
5–7 år 5 år
-78 821
9 376
-
74
-69 371
13 695
479
140
14 314
Fordringar och skulder i utländsk valuta har omräknats
till balansdagens kurs i enlighet med Redovisningsrådets
rekommendation nr 8, med undantag för långfristiga
monetära mellanhavanden med självständig utlandsverksamhet, där anskaffningskurs används. Kursdifferenser
på rörelsefordringar och rörelseskulder ingår i rörelseresultatet, medan differenser på finansiella fordringar och
skulder redovisas bland finansiella poster.
Koncernredovisning
Koncernredovisning har upprättats i enlighet med
Redovisningsrådets rekommendation RR 1:00.
DOTTERFÖRETAG
Dotterföretag är företag i vilka moderföretaget direkt eller
indirekt innehar mer än 50 % av röstetalet eller på annat
sätt har ett bestämmande inflytande över den driftsmässiga och finansiella styrningen. Dotterföretag redovisas
i normalfallet enligt förvärvsmetoden.
Likvida medel
Följande delkomponenter ingår i likvida medel:
Kassa och bank
58
85 835
85 835
59 194
59 194
VARULAGER
Varulagret, är värderat till det lägsta av anskaffningsvärdet
och nettoförsäljningsvärdet. Anskaffningsvärdet beräknas
enligt först in- först ut- principen.
59
INTRESSEFÖRETAG
Koncernuppgifter
Ernst Rosén AB, org nr 556190-8772, med säte i Göteborg är ett helägt dotterbolag till Ernst Rosén Förvaltning
AB. Ernst Rosén Förvaltning AB, org nr 556380-8327,
med säte i Göteborg, upprättar koncernredovisning för
den högsta koncernen.
Av koncernens totala inköp och försäljning mätt i
kronor avser 9 % av inköpen och 8 % av försäljningen
andra företag inom hela den företagsgrupp som koncernen tillhör. Av moderföretagets totala inköp mätt i kronor
avser 1 % av inköpen andra företag inom hela den
företagsgrupp som företaget tillhör.
Aranäs KB konsolideras enligt klyvningsmetoden då denna
ger en rättvisande bild av koncernens ställning och status.
OMRÄKNING AV UTLÄNDSKA DOTTERFÖRETAG
Valutaomräkning sker i enlighet med Redovisningsrådets
rekommendation nr 8. Dagskursmetoden tillämpas för
valutaomräkning av resultat- och balansräkningar i självständiga utlandsverksamheter.
Dagskursmetoden innebär att samtliga tillgångar, avsättningar och skulder omräknas till balansdagens kurs
och att samtliga poster i resultaträkningen omräknas till
genomsnittskurs. Uppkomna kursdifferenser förs direkt
till eget kapital.
Not 2 Anställda, personalkostnader och arvoden till styrelse och revisorer
Medelantalet anställda
2010-01-01
varav
2009-01-01
-2010-12-31
män
-2009-12-31
Moderföretaget
Göteborg
Totalt i moderföretaget
39
39
400 626
79 123
83 851
563 600
Kostnader fastighetsförvaltning,
byggnation, värdepapper
2010
2009
-187 519
-76 449
-82 021
-345 989
-184 846
-59 940
-179 002
-423 788
Bruttoresultat
2010
KONCERNEN Fastighetsrörelsen
Byggnadsrörelsen
Värdepappersrörelsen
Summa
399 934
63 708
185 470
649 112
2009
171 764
2 674
1 830
176 268
173 958
3 768
6 468
184 194
Nettoomsättning per geografisk marknad
Sverige
USA
556 549
7 051
563 600
2010
Lerum
Kungsbacka
Totalt i dotterföretag
Koncernen totalt
27
25
50
91
60
96%
68%
83%
74%
33
25
58
97
2010-12-31
Andel män
642 548
6 564
649 112
Styrelsen
Övriga ledande befattningshavare
94%
68%
82%
73%
2009-12-31
Andel män
100%
67%
100%
67%
Koncernen totalt
Styrelsen
100%
100%
Övriga ledande befattningshavare
80%
80%
Löner, andra ersättningar och sociala kostnader
2010-01-01 – 2010-12-31
2009-01-01– 2009-12-31
Löner och
Sociala
Löner och
Sociala
ersättningar
kostnader
ersättningar kostnader
Moderföretaget
17 220
(varav pensionskostnad)
Dotterföretag
20 412
7 722
Koncernen totalt
37 632
(varav pensionskostnad)
16 734
(1 826)
1
7 185
(varav pensionskostnad)
23 090
7 277
(1 678)
1
7 918
(2 487)
14 907
39 824
(4 313)
2
(2 323)
15 195
(4 001)
2
Av moderföretagets pensionskostnader avser 644 (f.å. 631) gruppen styrelse och VD.
1
Av koncernens pensionskostnader avser 1 160 (f.å. 1 135) gruppen styrelse och VD.
2
2009
Nettoomsättning per rörelsegren och geografisk marknad
47 832
47 832
62%
62%
MODERFÖRETAGET
Fastighetsrörelsen
Sverige
39
39
Moderföretaget
KONCERNEN
Fastighetsrörelsen
Byggnadsrörelsen
Värdepappersrörelsen
Summa
62%
62%
Dotterföretag och intresseföretag
Redovisning av könsfördelning i företagsledningar
Not 1 Nettoomsättningens fördelning
Nettoomsättning
2010
2009
varav
män
46 747
46 747
61
Löner och andra ersättningar fördelade mellan styrelseledamöter och övriga anställda
2010-01-01 – 2010-12-31
2009-01-01 – 2009-12-31
Styrelse
Övriga
Styrelse
Övriga
och VD
anställda
och VD
anställda
Avskrivningar enligt plan fördelade per funktion
Fastighetskostnader
Administrationskostnader
Moderföretaget
Moderföretaget
Sverige
(varav tantiem o.d.)
3 171
14 049
3 148
13 586
(–)
(–)
(–)
(–)
Sjukfrånvaro
2010-01-01 2009-12-31
-2010-12-31 -2009-12-31
Moderföretaget
Total sjukfrånvaro som en andel av ordinarie arbetstid
1%
Andel av den totala sjukfrånvaron som avser sammanhängande sjukfrånvaro på 60 dagar eller mer
0%
Sjukfrånvaron fördelad efter ålderskategori:
29 år eller yngre
0%
30-49 år
1%
50 år eller äldre
0%
-41 343
-3 197
-44 540
-41 130
-2 842
-43 972
Avskrivningar enligt plan fördelade per tillgång
Byggnader
-1 325
-1 324
Inventarier
-1 331
-1 281
-2 656
-2 605
Avskrivningar enligt plan fördelade per funktion
Fastighetskostnader
-1 325
-1 324
Administrationskostnader
-1 331
-1 281
-2 656
-2 605
2%
0%
Not 4Leasingavgifter avseende operationell leasing
2010-01-012009-01-01
-2010-12-31
-2009-12-31
Koncernen
0%
2%
0%
Tillgångar som innehas via operationella leasingavtal
Räkenskapsårets leasingkostnader
793
1 162
Moderföretaget
Tillgångar som innehas via operationella leasingavtal
Räkenskapsårets leasingkostnader
394
Arvode och kostnadsersättning till revisorer
2010-01-01
-2010-12-31
2009-01-01
-2009-12-31
Koncern
Revisionsuppdrag
Andra uppdrag
1 245
577
1 101
488
Moderföretag
Revisionsuppdrag
742
Andra uppdrag
450
Not 3Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar
2010-01-01
-2010-12-31 591
350
2009-01-01
-2009-12-31
Koncernen
Avskrivningar enligt plan fördelade per tillgång
Byggnader
Inventarier
Not 5Resultat från andelar i Koncernföretag
645
2010-01-012009-01-01
-2010-12-31
-2009-12-31
MODERFÖRETAGET
Resultatandel från kommandit- och handelsbolag
88 488 99 883
Realisationsresultat vid avyttring av andelar
110
Nedskrivning av aktier i dotterföretag
- -11 090
88 598 88 793
Not 6Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är anläggningstillgångar
2010-01-01
2009-01-01
-2010-12-31
-2009-12-31
Koncernen
-37 912 -37 862
-6 628
-6 110
-44 540 -43 972
Utdelningar
1 108
Resultatandel från kommanditbolag
2 052
Resultat från andelar i kommanditbolag
utbetalda till koncernföretag
-3 652
Nedskrivning av fordringar och övriga värdepapper
-6 720
-7 212
2 204
-5 913
-11 090
-14 799
Moderföretaget
Utdelning från dotterföretag
Ränteintäkter, koncernföretag
Resultat från andelar i kommanditbolag
Nedskrivning av fordringar och övriga värdepapper
62
63
78 821
3 500
2 052
-6 720
77 653
3 500
2 204
5 704
Not 7Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter
2010-01-01
-2009-12-31
2008-01-01
-2008-12-31
Not 10 Byggnader och mark
2010-12-31
2009-12-31
Koncern
Koncernen
Ackumulerade anskaffningsvärden
Ränteintäkter
Räntebidrag
Vid årets början
Nyanskaffningar
Avyttringar och utrangeringar
Omklassificeringar
Valutaomräkningsdifferenser
1 424
205
1 629
830
317
1 147
Moderföretaget
Ränteintäkter
246
67
Räntebidrag
63
111
Kursförändringar finansiella poster
587
–
896
178
Not 8Räntekostnader och liknande resultatposter
2010-01-012009-01-01
-2010-12-31-2009-12-31
2 705 248 2 675 913
28 356
29 409
-75 018 -12 849
4 078
22 270
-8 527
-9 495
2 654 1372 705 248
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början
Avyttringar och utrangeringar
Årets avskrivning enligt plan Valutaomräkningsdifferenser
-400 154 -365 879
10 371
3 350
-37 912 -37 862
335
237
-427 360 -400 154
Koncernen
Räntekostnader lån fastigheter
Kursförändringar finansiella poster
-83 143
-396
-83 539
-80 935
-479
-81 414
Moderföretaget
Räntekostnader lån fastigheter
-46 205
Kursförändringar finansiella poster
–
-46 205
-44 139
-479
-44 618
Ackumulerade nedskrivningar
Vid årets början
-14 202 -16 916
Avyttringar och utrangeringar
15
2 714
-14 187 -14 202
Redovisat värde vid periodens slut
2 212 590 2 290 892
2010-12-31
2009-12-31
Moderföretag
Not 9Skatt på årets resultat
2010-01-01
2
009-01-01
-2010-12-31
- 2009-12-31
Vid årets början
Nyanskaffningar
Koncernen
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Periodens skattekostnad
Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader
Totalt redovisad skattekostnad i koncernen
-922
-12 321
-13 243
-78
-15 288
-15 366
Periodens skattekostnad
-6 554
-6 055
Uppskjuten skatt avseende temporära skillnader
-2 162 19 033
Total redovisad skattekostnad i moderföretaget
-8 716 12 978
Ackumulerade anskaffningsvärden
151 607 149 815
278
1 792
151 885 151 607
Vid årets början
Årets avskrivning enligt plan Redovisat värde vid periodens slut
-38 318 -36 994
-1 325
-1 324
-39 643 -38 318
112 242 113 289
Moderföretaget
Koncern
Taxeringsvärden, byggnader
Taxeringsvärden, mark
2 505 3462 427 496
1 225 341 1 002 260
Moderföretag
Taxeringsvärden, byggnader
Taxeringsvärden, mark
64
247 557 227 456
108 101 83 345
65
Not 11 Inventarier
Koncern
Not 13
ANDELAR I KONCERNFÖRETAG
2010-12-31
2009-12-31
Ackumulerade anskaffningsvärden
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
Nyanskaffningar
Avyttringar och utrangeringar
2010-12-31
2
009-12-31
55 495
6 433
-2 731
59 197
54 574
3 600
-2 679
55 495
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början
Avyttringar och utrangeringar
Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden
Redovisat värde vid periodens slut
Vid årets början
Inköp/Lämnade aktieägartillskott
Förändring av andel i kommanditbolag
-30 431 -25 494
1 053
1 173
-6 628
-6 110
-36 006 -30 431
23 191 25 064
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
Nyanskaffningar
Avyttringar och utrangeringar
16 698
2 693
-1 808
17 553
16 496
2 465
-2 293
16 668
Ackumulerade avskrivningar enligt plan
Vid årets början
-11 808 -11 473
Avyttringar och utrangeringar
493
946
Årets avskrivning enligt plan på anskaffningsvärden
-1 331
-1 281
-12 646 -11 808
Redovisat värde vid periodens slut
4 907
4 861
Not 12 Pågående byggnation
2010-12-31
2009-12-31
Koncern
Vid årets början
Omklassificeringar
Investeringar
Redovisat värde vid periodens slut
17 658
-8 714
41 714
50 658
31 408
-35 220
21 470
17 658
15 598
-8 184
2 723
10 137
66
-19 410
812 893
SPEC AV MODERFÖRETAGETS OCH KONCERNENS INNEHAV AV ANDELAR I KONCERNFÖRETAG
2010-12-31
Antal
Andel
Redovisat
Dotterföretag / Org nr / Säteandelar
i %
värde
värde
Flodén Byggnads AB, 556080-7389, Lerum
500
100,0
11 000
Ernst Rosén Alingsås Lerum AB, 556321-5762, Göteborg
10 000
100,0
24 769
Nääs Fabriker AB, 556101-8259, Göteborg
4 000
100,0
25 860
Nääs Bostäder AB, 556463-9515, Göteborg
1 000
100,0
100
Markgruppen Rosén AB, 556422-9184, Göteborg
100
100,0
4 470
Ernst Rosén Invest AB, 556336-1053, Göteborg
1 000
100,0
100
Rosén Bizznizz AB, 556433-1485, Göteborg
California Rosen Inc, San Diego, USA
Spectrum Rosen LLC, San Diego, USA (75 %)
Spectrum Rosen LLC II, San Diego, USA (75 %)
Fastighetsaktiebolaget Truten, 556347-9293, Göteborg
1 200
100,0
122
Ernst Rosén Fastighets AB, 556669-0409, Göteborg
1 000
100,0
261 753
Vattugränd AB, 556664-8647, Göteborg
Marstrand Turisthotell AB, 556003-3879, Göteborg
Ernst Rosén Holding AB, 556789-7722, Göteborg
Ernst Rosén Partner AB, 556789-7730, Göteborg
Ernst Rosén Värdepapper AB, Göteborg
1 000
100,0
20 100
Andel i kommandit- och handelsbolag
464 619
812 893
Moderföretag
Vid årets början
Omklassificeringar
Investeringar
Redovisat värde vid periodens slut
493 957
261 653
76 991
832 601
Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början
Redovisat värde vid periodens slut
Moderföretag
832 601
-
-298
832 303
23 631
-10 965
2 932
15 598
67
-19 410
813 191
2009-19-31
Redovisat
värde
11 000
24 769
25 860
100
4 470
100
122
261 753
20 100
464 917
813 191
Konsoliderade kommandit- och handelsbolag i KONCERNEN KB Danska vägen 74, 916443-5837 KB Anders Zornsgatan 25, 916848-0904
KB Danska vägen 76-78, 957201-9744
KB Anders Zornsgatan 36, 916848-8964
KB Danska vägen 80-82, 916443-5811
KB Danska vägen 84, 916832-4466
KB S:t Pauligatan 20-30, 957201-9751
KB Sättmaskinen, 916832-4458
KB Danska vägen 86-96, S:t Pauligatan 1-16, 916443-5829
HB Akropolis i Lerum, 916896-7322
KB Platågatan 4, 916849-3071
HB Brobacka i Lerum, 916893-1823
KB Engelbrektsgatan 63, 916447-4364
HB Brobacken 10 i Lerum, 916896-8411
KB Nedre Fogelbergsgatan 4, 916444-7048
HB Laggarns väg i Lerum, 916895-4049
KB Nedre Fogelbergsgatan 6, 916443-0911 HB Hantverksgatan i Lerum, 916897-9871
KB Karl-Gustavsgatan 53-67, 957202-1641
HB Åsenvägen 1 i Lerum, 969667-1131
KB Brunnsgatan 1, 916442-6745
HB Ahlströmersgatan 6, 916896-7686
KB Övre Husargatan 14-26, 916442-6752
HB Ö Kyrkogatan 3 i Alingsås, 916896-8452
KB Västergatan 19-29, 916442-2702
HB Sidenvägen 9A i Alingsås, 916896-8445
KB Nordostpassagen 41-43, 957202-0346
KB Kungsgatan 40–42 i Alingsås 916831-9763
KB Vegagatan 22-38, 957201-4307
HB Färgaren 11 i Alingsås, 969671-1093
KB Jungmansgatan 31-33, 957202-1740
HB Torggatan 5-9 i Alingsås, 969673-5423
KB Viktor Rydbergsgatan 14, 916831-9805
HB Drottninggatan 7-11 i Alingsås, 969673-5407
KB Viktor Rydbergsgatan 20, 916831-9771
HB Kungsgatan 10-12 i Alingsås, 969673-4202
KB Falkenbergsgatan 14, 916443-1919
HB Kungsgatan 24 i Alingsås, 969673-4210
KB Utlandia, 916831-9797
HB Brännås i Lerum, 916896-8429
Not 15 Andra långfristiga värdepappersinnehav
2010-12-312009-12-31
Koncern
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
Avgående tillgångar
29 340
-13 090
16 250
29 340
- 29 340
Ackumulerade nedskrivningar Vid årets början
Avgående tillgångar
Årets nedskrivningar
Redovisat värde vid årets slut
-13 090
13 090
-390
-390
15 860
-2 000
–
-11 090
-13 090
16 250
Moderföretag
Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början
16 200
16 200
Ackumulerade nedskrivningar Årets nedskrivningar
-390
-390
Redovisat värde vid årets slut
15 810
16 200
16 200
16 200
Innehavet avser onoterade andelar.
Not 14 Andelar i intresseföretag
2010-12-31
2009-12-31
Koncern
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
Inköp
161 000 140 000
840
21 000
161 840 161 000
Moderföretag
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
Årets utdelning
Försäljning andelar Redovisat värde vid periodens slut
75 000 191 734
-
-9 000
- -107 734
75 000
75 000
Not 16 Andra långfristiga fordringar
2010-12-31
2009-12-31
Koncern
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
6 995
Tillkommande fordringar
35 118
Reglerade fordringar
-14
Årets valutakursdifferenser
-
42 099
Ackumulerade nedskrivningar Årets nedskrivningar
-6 216
-6 216
35 883
6 768
750
-67
-456
6 995
6 995
Moderföretag
Spec av moderföretagets och koncernens innehav av andelar i intresseföretag 2010-12-31
Andel
Andel
Kapitalan-
%
%
delens värde
Redovisat värde
Intresseföretag/ org nr, säte
röster
kapital i koncernen
hos moderföretaget
Direktägda
Aranäs AB
556533-7176, Kungsbacka
50,0
50,0
–
75 000
Rabbalshede Kraft AB (publ)
556681-4652, Tanum
28,8
24,0
161 840 – 161 840 75 000
68
Ackumulerade anskaffningsvärden
Vid årets början
Tillkommande fordringar
Reglerade fordringar
Årets valutakursdifferenser
6 995
41
-14
-
7 022
6 768
750
-67
-456
6 995
Ackumulerade nedskrivningar
Årets nedskrivningar
Redovisat värde vid årets slut
-6 216
-6 216
806
69
6 995
Not 17 Pågående arbete för annans räkning
2010-12-31
2009-12-31
Koncern
Nedlagda utgifter på entreprenader
Avgår: Delfakturering på entreprenader
33 672
-18 026
15 647
66 139
-56 825
9 314
MODERFÖRETAG
Nedlagda utgifter på entreprenader
Avgår: Delfakturering på entreprenader
2 815
-2 815
-
26 373
-23 558
2 815
Not 19
Avsättningar för uppskjuten skatt
Uppskjuten skattefordran Uppskjuten
skatteskuld Netto
KONCERN 2010-12-31
Byggnader och mark
-
99 942
-
99 942
KONCERN 2009-12-31
Byggnader och mark
8 000
95 621
8 000
95 621
-99 942
-99 942
-87 621
-87 621
MODERFÖRETAGET 2010-12-31
Byggnader och mark
Not 18
Eget kapital
Aktie-
kapital Bundna
reserver
Fritt eget
kapital
Koncernen
Vid årets början
30 000
50 017
Årets resultat
Utdelning
Omräkningsdifferens utländskt dotterföretag
Förskjutning mellan bundet och fritt eget kapital
1 634
Vid årets slut
30 000
51 651
130 438
97 350
-15 000
-2 269
-1 634
208 887
–
33 750
-33 750
–
33 750
-33 750
MODERFÖRETAGET 2009-12-31
Byggnader och mark
–
31 588
-31 588
–
31 588
-31 588
Not 20 Lån fastigheter 2010-12-312009-12-31
Koncern
Förfallotidpunkt, 1–5 år från balansdagen
Förfallotidpunkt, senare än fem år från balansdagen
14 800 15 600
2 241 8742 316 529
2 256 6742 332 129
Moderföretag
Vid årets början
30 000
6 000
Årets resultat
Utdelning
Koncernbidrag
Skatteeffekt på koncernbidrag
Vid årets slut
30 000
6 000
94 738
96 770
-15 000
-24 926
6 556
158 138
Moderföretag
Förfallotidpunkt, 1–5 år från balansdagen
Förfallotidpunkt, senare än fem år från balansdagen
-
1 000
1 332 6741 257 413
1 332 6741 258 413
Lånestockens genomsnittliga bindningstid för ränta på balansdagen uppgår till 38 månader. Koncernen har ingått
räntederivatavtal om nominellt 1 143 mkr (1 098 mkr) i syfte att fördela låneportföljens ränteförfall i enlighet med
beslutad finanspolicy. Det teoretiska marknadsvärdet på derivatavtalen uppgår på balansdagen till -28,7 mkr
(-47,8 mkr). Då derivatavtalen ingåtts i säkringssyfte redovisas inte värdet av dessa i balansräkningen.
Not 21 Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut
2010-12-312009-12-31
Koncern
Fastighetsinteckningar
Företagsinteckningar
2 448 4492 511 447
9 000
9 000
2 457 4492 520 447
Moderföretag
Fastighetsinteckningar
1 353 5791 230 425
1 353 5791 230 425
I fastighetsinteckningar ingår även ställda säkerheter av koncernföretag för moderföretagets skulder.
70
71
Revisionsberättelse
Not 22 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
2010-12-312009-12-31
Till årsstämman i Ernst Rosén AB
Koncern
Förutbetalda hyresintäkter
Upplupna personalkostnader
Upplupna räntekostnader
Övriga poster
41 578
8 254
8 541
11 517
70 160
35 526
8 510
7 743
10 501
62 280
Org nr 556190-8772
Jag har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt
styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Ernst Rosen AB för år 2010.
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet
Moderföretag
av årsredovisningen och koncernredovisningen. Mitt ansvar är att uttala mig om års-
Förutbetalda hyresintäkter
3 204
2 200
Upplupna personalkostnader
3 262
3 139
Upplupna räntekostnader
5 368
4 974
Övriga poster
2 182
767
14 016
11 080
redovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av min revision.
Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att
jag planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra mig om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp
och annan information i räkenskapshandlingarna.
I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och
verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla
Göteborg den 17 mars 2011
uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat
årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden
Reine RosénBenny Rosén
Ordförande
i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören
är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot
eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att min revision ger mig rimlig
Johan Rosén
grund för mina uttalanden nedan.
Per Rosén
Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat
och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Förvaltningsberättelsen är
Gustav Edvardsson
Thomas Lundh
Verkställande direktör
förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Jag tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för
moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i
förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören
ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Min revisionsberättelse har lämnats den 17 mars 2011
Göteborg 17 mars 2011
Jan Malm
Jan Malm
Auktoriserad revisor
Auktoriserad revisor
72
73
Styrelse
Gustav Edvardsson född 1951
MBA, civilekonom och fil. kand. Entreprenör- och managementkonsult. Styrelseledamot i Ernst Rosén AB sedan 2007.
Övriga uppdrag: Styrelseordförande i Sveriges Möbelhandlare, Möbelvision AB, och Waxy Franschise Sweden AB.
Styrelseledamot i Validera Älvsborg.
Birgitta Hanning född 1967
Civilekonom. Adjungerad i styrelsen sedan 1995. Chef Affärsstöd Administration sedan 2007. Koncerncontroller 1994–2007.
Per Rosén född 1982
Utbildad copywriter. Styrelseledamot i Ernst Rosén AB sedan 2007. Styrelsesuppleant 2006–2007.
Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Örgryte IS sedan 2011.
Reine Rosén född 1951
Byggnadsingenjör. Styrelseordförande i Ernst Rosén AB sedan 2006. Styrelseledamot 1984–2006.
Verkställande direktör 1994–2006. Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Rabbalshede Kraft AB sedan 2007.
Thomas Lundh född 1954
Civilekonom, fastighetsjurist. Verkställande direktör i Ernst Rosén AB sedan 2006. Ekonomichef 1988–1993, fastighetschef
1994–2006. Övriga uppdrag: Styrelseledamot Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen, Göteborgskretsen.
Benny Rosén född 1929
Byggmästare. Styrelseledamot i Ernst Rosén AB sedan 1984. Styrelsens ordförande 1994–2006. Verkställande direktör
1984–1994. Övriga uppdrag: Hedersordförande i Örgryte IS.
Johan Rosén född 1978
Kundansvarig. Utbildad förvaltare vid Fastighetsakademin i Göteborg. Styrelseledamot sedan 2007. Styrelsesuppleant 2006–2007.
Övriga uppdrag: Styrelseledamot i Flodén Byggnads AB.
Ledning
Övre raden fr. v. Gustav Edvardsson, Birgitta Hanning, Per Rosén och Reine Rosén.
Nedre raden fr. v. Thomas Lundh, Benny Rosén och Johan Rosén.
74
Fr. v. Thomas Lundh VD. Anställd sedan 1988. Birgitta Hanning Chef Affärsstöd Administration. Anställd sedan 1994.
Daniel Holmén Chef Affärsstöd Fastighet. Anställd sedan 2011. Annika Fagrell Chef Affärsområde Öst. Anställd
sedan 2008. Andreas Ekstrand Chef Affärsområde Väst. Anställd sedan 2007
75
Fastighetsförteckning
Fastighetsförteckning
Fast.beteckning Adress Bygg/ Tax.v Omb. år
Tkr
Total Antal Antal
Yta (m2) 2
lägenheter
yta (m
) lägenheter lokaler
Yta (m2) Garagelokaler platser
Bygg/ Tax.v Total Antal
Antal
Yta (m2) Yta (m2)GarageTkr
yta (m2) lägenheter
lokaler
lägenheter
lokal
platser
Omb. år
Lerum
Göteborg
Lunden 22:15 Lunden 22:9 Lunden 25:23 Lunden 25:26 Lunden 17:27 Lunden 17:26 Lunden 17:25,17:23 Lunden 17:24 Lunden 17:28 Lunden 17:21 Lunden 17:19 Lunden 16:25 Lunden 16:22 Lunden 16:20 Olskroken 1:17 Bagaregården 5:10 Lunden 3:4 Lunden 25:24 Lunden 25:25 Lunden 17:22 Kallebäck 4:5 Heden 25:1 Vasastaden 12:4 Vasastaden 12:5 Vasastaden 22:20 Annedal 19:16 Annedal 19:19 Annedal 19:17 Olivedal 5:23 Olivedal 3:25 Olivedal 27:11 Stampen 26:1 Lorensberg 10:5 Lorensberg 11:6 Krokslätt 43:11 Krokslätt 82:19 Torp 24:6 Torp 27:5 Fast.beteckning Adress Danska Vägen 69/
Liedstrandsgatan 3 Danska Vägen 73 Danska Vägen 79/
Torkelsgatan 1 Pärlstickaregatan 4 Danska Vägen 72 Danska Vägen 74 Danska Vägen 76–78 Danska Vägen 80–82 S:t Pauligatan 20–30 Danska Vägen 86–96 S:t Pauligatan 6–16 S:t Pauligatan 1/
Mäster Johansg. 8, 12 S:t Pauligatan 3–7 S:t Paulgatan 9–11 Redbergsvägen 22–42/
L:a Redbergsgatan 2 Kungälvsgatan 4 Platågatan 4 Danska Vägen 77 Danska Vägen 75/
Pärlstickaregatan 2
Danska Vägen 84 Mejerigatan 18–22 Engelbrektsgatan 63/
Hedåsgatan Nedre Fogelbergsg. 4 Nedre Fogelbergsg. 6 Karl Gustavsg. 53–67 Brunnsgatan 1/
Västergatan 11–15/
Övre Husarg. 6–12 Övre Husarg. 14–26 Västergatan 19–29 Nordostpassagen 41–43 Vegagatan 22–38 Jungmansgatan 31–33 Stampgatan 20 Viktor Rydbergsg 14 Viktor Rydbergsg 20 Falkenbergsgatan 14 Utlandagatan 6–8/
Gyllenkrooksgatan 10/
Rudedammsgatan 6 Anders Zornsgatan 25 Anders Zornsgatan 36 46/79
33/74 13 287 11 515 1 247 998 18 21
5
1
1 126 889 121 109 -
37/75 39/75 58 73 72 74 72 66 65 12 306 6 710 11 508 25 878 57 800 24 882 48 699
87 400 66 172 1 131 639 1 078 2 373 4 968 2 305 4 477 10 472 6 237 18 12 17 31 66 35 78 49 60 2
2
3
2
15
2
11
9
8
919 568 989 2 010 4 095 1 825 4 115 5 112 5 449 212 71 89 363
873 480 362 5 360 788 121
203
-
72 62 58 54 444 52 182 27 001 6 241 5 115 3 335 38 41 25 16
19
17
3 583 3 501 1 792 2 658 1 614 1 543 51
106
36
82 84 63 62 221 800 23 400 8 207 9 217
19 036 1 882 717 898 192 28 9
9
18
-
2
2
14 523 1 882 692 684 4 513 -
25 214 176 9
-
40/77 65 63 11 515 46 439 61 033 1 137 4 288 6 006 17 50 75 5
11
-
1 033 3 564 6 006 104 724 -
75
75
83 81 29/82 71 50 404 35 663 47 257 197 032 2 930 2 007 2 756 11 852 34 24 29 173 2
1
1
5
2 625 1 918 2 692 10 938 305 89 64 914 21
107
74 75 75 68 69 73 29/87 29/05 21 77 182 533 154 820 138 474 40 671 135 323 92 174 34 400 18 413 5 006 17 546 11 488 10 491 8 845 3 347 10 656 7 692 1 954 808 860 1 415 174 140 155 48 114 112 -
-
- 21 8
11
9
5
19
11
5
5
-
-
10 307 8 937 8 519 2 903 8 984 6 292 -
-
860 1 415 1 181 1 554 326 444 1 672 1 400 1 954 808 -
-
172
27
125
102
6
19
77 45/92 46/96 245 200 21 910 19 022 22 672 1 706 1 400 155 29 24 35
-
3
12 563 1 706 1 372 10 109 -
28 193
12
5
2 317 243 187 459 2 121 270
146 388 41 071 1 641
Totalt Göteborg
76
Torp 2:9 Hallsås 1:5
Hallsås 1:44
Ölslanda 10:71
Hallsås 2:261
Lextorp 3:198 Tollered 5:1 Göteborgsv 16
80
Brobacken 2
89 Brobacken 10
84
Hantverksvägen 2
45
Åsenvägen 2
87
Ljungvik Monv 11-89
93
Tollered
Totalt Lerum 14 342
21 538 13 575
2 348
6 365
24 154 54 656
2 163
2 455 2 023
959
1 318
3 105 14 500
-
3
14
-
-
40 -
3
12
4
12
11
-
120
-
248 928
-
-
3 105 -
2 163
2 207 1 095
959
1 318
- 14 500
57
0
23
43
8
41
136 978
26 523
57
162
4 281
22 242172
8 515
11 887
806
16 541
6 440
1 146
1 146
1 146
9 078
6 768 24 834
1 260
1 623
589
2 208
802
105
104
105
1 130
1 086 4 033
13
20
1
23
12
1
1
1
16
8
27
1
2
6
7
-
-
-
-
-
3
4
1 144
1 464
50
1 465
802
105
104
105
1 130
468 2 391
116 159 3
539 10
743 35
- - - - - 618 3
1 642 15
37 025
4 199
21 328
10 966
24 532
4 496
556
2 777
1 468
3 186
44
8
28
2
11
14
-
10
4
9
3 424
556
2 283
260
870
1 072 27
- 6
394 37
1 208 2 316 27
186 357
25 528
216
60
16 621
8 807163
2 640 578
239 510
2 394
492
167 290
Alingsås
Tjuren 9
Liljan 4
Konfektasken 13
Enigheten 7
Enigheten 8
Enigheten 9
Enigheten 10
Enigheten 11
Enigheten 13
Kämpen 9 Färgaren 11
Gustaf 3
Solen 9
Solen 13
Pärlan 11
Pelikan 5
Totalt
Ahlströmerg 6A–B
29/80
Östra Kyrkog 3
85
Sidenvägen 9A
29
Ahlströmerg 5/Kungsg 40–42 Omb 81
Drottningg 43
82
Östra Ringgatan 8A
82
Östra Ringgatan 8B
82
Östra Ringgatan 8C
82
Ö Ringg 6/Drottningg 41 83
Plang 25, Nygatan 21 73 Färgaregatan 18
62
Ö Kyrkog 6–8, Torgg/
Kungsgatan 14
29/85
Drottninggatan 7–11
29/79
Kungsgatan 10–12
85
Kungsgatan 24
64
Lilla Torget 3
65
Alingsås
Totalt helägda fastigheter
77
72 1201 976
Fastighetsförteckning
Fast.beteckning Adress Byggår Tax.v Total Antal
Antal
Yta (m2)
Tkr
yta (m2)
lägenheter lokaler
lägenheter
Omb. år
Y
ta (m2) Garagelokal platser
Kungsbacka
Korpen 8
Korpen 9
Korpen 10
Korpen 11
Polstjärnan 1
Varla 12:18
Varla 12:20
Varla 12:62
Varla 12:66
Facklan 11
Kolla 1:31, 33
Kolla 3:34
Kolla 3:42
Varla 9:29
Varla 9:30
Varla 9:46
Varla 9:47
Varla 9:31
Varla 9:48
Varla 9:28
Varla 9:49
Varla 9:39, 40, 50 Varla 9:52
Varla 9:53 Varla 12:32
Varla 12:33
Ejdern 1
Södercentrum 1
Facklan 10
Hamnen 3
Hamnen 5
Söderbro 11
S:t Gertrud 8
Guldgubbegatan 5
Guldgubbegatan 3
Guldgubbeg 1/
Drottningg 6 Drottninggatan 2+4
Gullregnsvägen 1–47
Östanvindsgatan 3–19
Östanvindsgatan 21–47
Östanvindsgatan 49–61
Östanvindsgatan 63–79
Södra Torgg 13–17/
Östergatan 3–5
Valhallsv 1–12/
Munins väg 19–31
Askvägen 25
Kolla backe 5+7
Ivarsgårdsg 1–23,2–50
Ivarsgårdsg 25–47,52–94
Ivarsgårdsgatan 96–136
Ivarsgårdsgatan 137–179
Ivarsgårdsgatan 49–91
Ivarsgårdsgatan 93–135
Bäckmans Gård 2–40
Bäckmans Gård 42–64
Bäckmans Gård
80–116,120–132
Nydalsgatan 1–12/
Boplatsgatan 1–5
Boplatsgatan 15–18/
Dragstedsg 1-4, 6-12
Smeagatan 1–3,
Stormgatan 4–38
Stormgatan 40–72
Kungsgatan 5
Nygatan 10
N:a Torgg 8–12, Österg 7
Nygatan 2
Hamntorget 1
Södra Torggatan 16–18/
Kyrkogatan 6
Storg 33–35, Vallg 1–3
61
63
29 360 53 852
3 742 6 505
51 105
11
3
3 495 6 486
247 19
52
67
62
60
70
71
73
74
81
39 069
33 927
137 971
44 658
68 947
29 822
64 529
4 793
4 001
16 503
5 324
8 435
3 629
6 937
63
67
225
68
121
48
87
4
1
12 10
18
12
12
4 476
3 998
16 338
5 143
7 994
3 459
6 883
317
3
165
181
441
170
54
75
32
317
100
108
54
56
04
20 055
1 647
20
2
1 487
160
18
92
02
06
83
84
86
86
87
87
87
87
76 369
70 842
25 199
39 067
37 543
21 617
34 574
27 640
28 829
33 491
27 498
7 170
6 006
1 994
4 220
3 996
2 336
3 919
3 086
3 086
3 559
2 969
87
71
32
58
56
32
55
44
44
50
42
1
1
-
3
1
-
1
-
-
-
-
6 948
4 804
1 994
3 914
3 988
2 336
3 914
3 086
3 086
3 559
2 969
222
1 202
-
306
8
-
5
-
-
-
-
115
33
56
55
37
58
41
52
62
37
88–89
60 845
6 418
86
3
6 354
64
141
91
46 408
5 038
50
-
5 038
-
71
92
53 821
74
84 631
77
91 370
56
2 116
79/09
vårdbygg
63/85
allm.bygg.
80/91
3 690
Omb 91
6 253
5 402
10 233
10 917
286
4 987
2 768
500
717
54
138
133 5
-
-
-
-
-
26
29
-
8
11
3
5
5 402
9 799
10 616
286
-
-
-
-
-
434
301
-
4 987
2 768
500
717
62
188
71
8
54 800
60 400
7 554
8 390
-
46
12
21
-
2 231
7 554
6 159
6
66
Alania 11
Varla 9:32
Varla 9:44
Varla 9:45
Varla 8:16
Kungsbacka 4:71
Valand 4
Kungsbacka 2:1
Tölö 6:15
Storg 31, Vallg 6
Bäckmans Gård 68–76
Teknikgatan 2–10
Teknikgatan 12–20
Kabelgatan 11
Lantmannagatan 5
Borgmästaregatan 8
Borgmästaregatan 5
Tölövägen 25
37/08
88
86
90
74
05
53/99
73/08
08
22 695
vårdbygg.
21 200
28 800
3 130
50 486
13 208
705 676
vårdbygg
1 933
1 133
3 396
4 142
1 107
3 739
2 319
35 154
4510
17
-
-
-
-
-
-
-
50
3
6
7
12
1
1
6
112
1
1147
786
-
1 133
-
3 396
-
4 142
-
1 107
-
3 739
-
2 319 - 35 154
3416
1094
2
-
Totalt Kungsbacka
2 253 788
224 500
2 005
359
144 646 79 854
2 040
Totalt koncernen inklusive 50 % av
Aranäs AB:s fastighetsbestånd
3 767 472
351 760
3 396
672
239 613 112 047
2 996
76
68
I vår vardag har vi delat upp arbetet i fyra olika verksamhetsområden. Fastigheter, byggverksamhet, företagscenter och investering.
I alla gäller självklart vår vision och jakten på smarta, kreativa lösningar. Ständig utveckling tror vi är bästa väg framåt.
78
Kartor
Rosénkoncernen äger och förvaltar
centrala fastigheter i Göteborg,
Lerum, Alingsås och Kungsbacka.
Totalt äger Ernst Rosén 103 fastigheter, varav 42 finns i Kungsbacka
7 Danska vägen 74
23 Nedre Fogelbergsgatan 6
31 Stampgatan 20
8 Danska vägen 76–78
24 Karl Gustavsgatan 53–67
32 Viktor Rydbergsgatan 14
9 Danska vägen 80–82
25 Brunnsgatan 1/
Västergatan 11–15/
Övre Husargatan 6–12
33 Viktor Rydbergsgatan 20
2 Danska vägen 73
10 Danska vägen 84
26 Övre Husargatan 14–26
34 Falkenbergsgatan 14
3
Danska vägen 75/
Pärlstickaregatan 2
11 Sankt Pauligatan 20–30
27 Västergatan 19–29
35 Utlandsgatan 6–8/
Gyllenkrooksgatan 10/
Rudedammsgatan 6
4
Danska vägen 79/
Torkelsgatan 1
12 Danska vägen 86–96
28 Nordostpassagen 41–43
36 Anders Zornsgatan 25
29 Vegagatan 22–38
37 Anders Zornsgatan 36
30 Jungmansgatan 31–33
38 Mejerigatan 18–22
15 Sankt Pauligatan 3–7
och ägs tillsammans med Ivar
Kjellberg Fastighets AB. I dessa
17 Redbergsvägen 22–42/
Lilla Redbergsgatan 2
19 Platågatan 4
21 Engelbrektsgatan 63
Göteborg
103 fastigheter inrymms 4 399
lägenheter.
1
Danska vägen 69/
Liedstrandsgatan 3
© Stadskartan
5 Pärlstickaregatan 4
13 Sankt Pauligatan 6–16
6 Danska vägen 72
14 Sankt Pauligatan 1/
Mäster Johansgatan 8, 12
16 Sankt Pauligatan 9–11
80
18 Kungälvsgatan 4
20 Danska vägen 77
22 Nedre Fogelbergsgatan 4
81
Alingsås
Lerum
1
Göteborgsv 16
2
Brobacken 2
3
Brobacken 10
4
Åsenvägen 2
Våra hälftenägda fastigheter
i Kungsbacka
1
Ahlströmerg 6A–B
10 Lilla Torget 3
14 Östra Kyrkog 3
2–7 Ö Ringg 6–8, Drottningg. 41–43
Ahlströmerg. 5, Kungsg. 40–42
11 Kungsg 10–12
8
Plang 25, Nygatan 21
12 Kungsg 24
15 Drottningg 7–11
9
Färgaregatan 18
13 Ö Kyrkog 6–8,Torgg 7–9,
Kungsg 14
6
Spinnerivägen 1, Företagscentret
Nääs Fabriker
5
Ljungvik Monv 11–89
21 Teknikgatan 2–10
Kungsbacka
22 Teknikgatan 12–20
23 Östanvindsgatan 3–19
1
Drottninggatan 2+4
2
Guldgubbegatan 1/
24 Östanvindsgatan 21–47
Drottninggatan 6
25 Östanvindsgatan 49–61
3
Guldgubbegatan 3
26 Östanvindsgatan 63–79
4
Guldgubbegatan 5
27 Borgmästaregatan 5
5
Stormgatan 4–38
28 Borgmästaregatan 8
6
Stormgatan 40–72
29 Storgatan 31, Vallgatan 6
7
Bäckmans Gård 80–116,
30 Storgatan 33–35, Vallgatan 1–3
120–132
31 Norra Torggatan 8–12,
8
Bäckmans Gård 68–76
9
Bäckmans Gård 42–64
32 Södra Torggatan 13–17,
Östergatan 7
10 Bäckmans Gård 2–40
11 Nydalsgatan 1–12/
33 Södra Torggatan 16–18,
Boplatsgatan 1–5
Östergatan 3–5
Kyrkogatan 6
12 Boplatsgatan 15–18
34 Hamntorget 1
Dragstedtsgatan 1–4, 6–12
35 Nygatan 2
Smeagatan 1–3
36 Nygatan 10
13 Tölövägen 25
37 Lantmannagatan
14 Ivarsgårdsgatan 137–179
38 Gullregnsvägen 1–47
15 Ivarsgårdsgatan 93–135
39 Valhallsvägen 1–12/
16 Ivarsgårdsgatan 49–91
17 Ivarsgårdsgatan 96–136
40 Askvägen 25
18 Ivarsgårdsgatan 25–47, 52–94
41 Kolla backe 5+7
19 Ivarsgårdsgatan 1–23, 2–50
42 Kungsgatan 5
20 Kabelgatan 11
82
6
Munins väg 19–31
Kartor från © Kartena AB
83
Box 135, 401 22 Göteborg. Besöksadress: Stampgatan 20. Telefon: 031-80 60 80. E-POST: [email protected]. www.ernstrosen.se
84