Transcript energisnålt
specialtidningen för hyresrätten pris 59 kr nummer 1/20 08 hyrestaket hotat men lokala politiker vill ha det kvar s t o rt enk ä KOOPERATIVBOOM efter bidragsstoppet VD:ar i jobbkarusell ella u d i v i d n i å Slut p nd a s ö n r ä H i hyror nyheter • politik • ekonomi Billigare bygga energisnålt • arbetsmiljö • teknik • d e b at t .se www.aptus HYRESGÄSTLÅN FÖR MILJONER BÄTTRE BYGGA I EGEN REGI? 36 tmikael forslund 6 9 10 12 15 16 18 22 26 29 30 32 36 40 SABO KLARAR UTTRÄDEN MAJORITET FÖR HYRESTAKET SVÅRT TOLKA EU-REGLER STÅNGÅSTADEN FEMDELAT SLUTBRÅKAT I HÄRNÖSAND DIREKTÖRER I JOBBKARUSELL BILLIGARE BYGGA PASSIVT STYRELSEKRITIK MOT VD ulrika majstrovic hansén www.aptus.se nya produkte Alla rä ymbol. ålss elh r ed rkta m vår nyc mä k nr 1 januari 2008 innehåll FUKTBOMB I NYA FASADER LAGLIGT KÖPA GRANNBOLAG? GYMNASISTER BLIR BOVÄRDAR FÅ VÄRDAR SÄLJER STÄDNING ”Vi bör ge en kraftig stimulans till bosparande, införa ägarlägenheter och slopa hyresregleringen” Nils-Eric Sandberg, krönikör i Bofast 5 33 35 39 44 ulrika majstrovic hansén 24 I varje nummer LEDARE RIKSRUNDAN krönika korsord PÅ NYA JOBB Omslagsbild: Saboföretagens politiker vill behålla allmännyttans hyrestak – som de röstade bort på kongressen. Foto: Ulrika Majstrovic Hansén 26 22 Ett nytt år med Bofast! Utgivningsdagar 2008 PORTTELEFON MED DISPLAY_RINGA 1707 31 januari 28 februari 31 mARS 2 MAJ 13 JUNI 21 AUGusti 18 SEPTEMBER 16 OKTOBER 13 NOVEMBER 11 DECEMBER Bofast går in i det nya året med tillförsikt. Tidningen kommer i tio späckade utgåvor att fortsätta bevaka bostadsbranschen. Vi på redaktionen jobbar vidare med att göra en tidning som ska ge heta nyheter och insiktsfulla reportage från hela Bostads-Sverige samt initierade artiklar om allt från bostadspolitik till fuktspärrar. Under året kommer vi också att utveckla vår hemsida ännu mer. KOMMUNIKATION PASSERSYSTEM BOKNING PORTTELEFON ENERGI LARM LÅS � � � � � � Bofast 1/2008 3 ledare ges ut av Sabo Förlags AB Vasagatan 8–10, Box 474, 101 29 Stockholm Telefon 08-441 53 80 Fax 08-441 53 89 Hemsida www.bofast.net E-post [email protected] Christian Lacotte VD/chefredaktör ansvarig utgivare 08-441 53 73 [email protected] Helene Ahlberg reporter/redaktör 08-441 53 84 [email protected] Sanita Burdzovic ekonomiansvarig 08-406 55 31 [email protected] Ulrika Majstrovic Hansén AD/ illustratör 08-441 53 72 [email protected] Conny Pettersson reporter/redigerare 08-441 53 82 [email protected] Anita Snis redaktör 08-441 53 85 [email protected] Annonser Annonskraft, Box 77, 827 22 Ljusdal. Tel 0651-169 80, fax 0651-161 50 Göran Cavallin 0651-169 82, 070-640 93 58 [email protected] Roger Nilsson 0651-169 81, 070-376 13 00 [email protected] Jeanette Nilsson 0651-169 51 [email protected] Prenumeration Pressdata, Box 3263, 103 65 Stockholm Telefon 08-799 63 51 Fax 08-28 59 74 E-post [email protected] Pris 395 kronor, plus eventuell moms Repro och tryck Edita Västra Aros, Västerås Deras hem säljs för stadens skull helt osvikligt skapar rubriker och skickar ut politiska makthavare på löpsedlarna. Ekonomiska oegentligheter såklart. Men också allt som är förknippat med förmåner när det gäller bostäder. Det vill säga, den som använder sitt politiska förtroendeuppdrag till att skaffa sig en bostad kan räkna med att bli utsatt för ett kraftigt mediadrev. Sant eller falskt spelar tyvärr ingen roll. Blotta misstanken tycks räcka på många redaktioner. Därför är det fullständigt oförståeligt att det moderata socialborgarrådet Ulf Kristersson lyckats få ett 36-månaders hyreskontrakt på attraktiva Södermalm i Stockholm. Hyresvärden är Ersta diakoni som enligt sin hyrespolicy ska hyra ut bostäder till studenter eller vålds- och sexuellt utsatta kvinnor. Eller – i tredje hand – personer som av sociala skäl behöver bostad. Enligt Ersta diakonis hemsida faller Ulf Kristersson och hans familj in under den sistnämnda kategorin. Något som möjligen kan upplevas som förvånande för en person med inkomst på 90 000 kronor i månaden. det finns fr ågor som ersta diakoni menar at t man inte brutit mot några regler. Ulf Kristersson är naturligt nog av samma åsikt. Alldeles oavsett om det gått rätt till eller ej – den saken kommer statsåklagare Nils-Eric Schultz att titta på – tyder agerandet på ett ovanligt dåligt omdöme. Det borde inte ha varit svårt att förutse de mycket kraftiga reaktioner som förmedlats i olika medier de senaste dagarna. Någonstans har det brustit. Den här typen av agerande stärker inte medborgarnas förtroende för de folkvalda. Det gör sannolikt inte heller Stockholms stads agerande med de allmännyttiga fastigheterna i bland annat Stockholmsförorterna Rågsved och Högdalen. Många av de boende har – likt andra i stadens icke centrala lägen – sagt nej till erbjudanden om ombildning till bostadsrätter. Enligt Hyresgästföreningen – i och för sig inte opartisk i frågan – är skälen ofta att man vill bo hos just allmännyttan, det uppges ha ett egenvärde för dessa människor. När stadens borgerliga styre därför i stället nu vill sälja de aktuella fastigheterna till privata värdar är det klart att det höjs protester. Det hade inte heller varit så svårt att lista ut. det k an finnas sk äl at t sälja stadens fastigheter till privata intressenter. Goda skäl. Men bland de skäl som framkommit i debatten lyser dessa med sin frånvaro. Det uppges att fler aktörer kan bidra till en positiv utveckling. Hur detta ska ske i de berörda fallen är inte alldeles uppenbart. Det uppges att ökad mångfald ger fler alternativ. Men vad är det för alternativ som privata värdar antas kunna erbjuda i dessa områden? Det uppges att de allmännyttiga bolagen ges förbättrade möjligheter att erbjuda attraktiva lägenheter och fullgöra sina sociala åtaganden. Detta skulle i sådana fall ske genom att de aktuella fastigheterna byts mot andra i innerstaden. Det uppges att resurser frigörs till fromma för stadens invånare. Säkerligen. Prislappen är satt till 330 miljoner kronor. Men frågan är varför de gissningsvis 10 000 personer som bor i de aktuella lägenheterna ska behöva se just sina intressen utgöra en del i en bytesaffär eller varför försäljningen av just deras bostäder ska stärka kommunens ekonomi samtliga medborgare till fromma. Redaktionen ansvarar ej för icke beställt material. Eftertryck av text och bild får inte ske utan redak tionens medgivande. Text och bild i Bofast lagras elektroniskt och utvalda inslag kan komma att publiceras på internet. RÄTTELSE I förra numret av Bofast blev det fel i slutet av Ampo Hoffs krönika. De tre sista meningarna hörde inte dit, utan till en helt annan text. Bofast beklagar felaktigheten. Bofast 1/2008 5 n yh e t e r Miljoninsatser n yh e t e r sänker höga hyror gemenskap” som blivit både prisbelönt och uppmärksammat (se Bofast 2/2007). När hyresgästerna flyttade in där för halvtannat år sedan betalade de en insats på endast omkring 1 000 kronor per kvadratmeter. När bolaget nu bygger 62 nya kooperativa hyresrätter på Sahlins terrass, en bit därifrån, kommer insatserna att ligga på i genomsnitt 17 000 kronor per kvadratmeter. För en trea på 69 kvadrat blir det närmare 1,2 miljoner kronor. Lägg därtill en hyra på 5 122 kronor i månaden. Hyresnivån är alltid densamma, medan insatsen varierar kraftigt beroende på var lägenheten ligger i tolvvåningshuset. Den dyraste 69-kvadrataren, på tolfte våningen, har en insats på 1,6 miljoner kronor. Det verkar dock inte avskräcka. – Redan efter en vecka hade vi över 25 000 intresseanmälningar till de 62 lägenheterna. Men många söker på flera lägenheter och de har nog inte tänkt på att de måste betala en insats, säger Lennart Oliv, vd på Mölndalsbostäder. Mölndalsbostäders vd Lennart Oliv vid bygget som ska bli 62 kooperativa hyresrätter. Insatserna kommer att ligga på 17 000 kronor kvadratmetern. för några månader sedan och beräknas kosta 102 miljoner kronor. Hyresgästerna bidrar med hela 67 miljoner av dem. I motsats till de andra bostadsbolag Bofast pratat med är det inte bara villaägare på den andra halvan av livet som är intresserade. Mölndalsbostäder har upprättat ett samarbete med en bank som gör det möjligt för hyresgästerna att låna till hela insatsen, eftersom bostadsbolaget garanterar att hyresgästerna får tillbaka sina pengar när de flyttar. De har inte chans till någon värdestegring – men tar inte heller någon risk. Mot högre räntor finns det dock ingen garanti. Å andra sidan är ju hyran lägre. – Om vi byggt vanliga hyresrätter skulle hyran för 69 kvadratmeter varit strax under 10 000 kronor per månad i stället för drygt 5 000 kronor. Det hade inte gått att ta ut så hög hyra, så het är inte bostadsmarknaden i Mölndal, säger Lennart Oliv. Han menar att kooperativhuset är ett boende för alla i och med att det finns möjlighet att låna till hela insatsen. Med dagens ränteläge hamnar räntekostnaderna för ett lån på 1,2 miljoner kronor på runt 3 000 kronor i månaden. om kooperativ hyresrätt får inte insatsen vara indexreglerad; pengarna betalas bara tillbaka till sitt nominella värde. Det kan därför tyckas som att en bostadsrätt är en klokare investering för den med pengar på kistbotten. – Om man ser till hur prisutvecklingen varit de senaste tio åren så kan man förstås tycka det. Men jag har varit med i början av 90-talet när bostadsmarknaden kraschade. Insatsen för en nyproducerad bostadsrätt i Mölndal är betydligt större och risken högre. Skulle inflationen stiga kraftigt så att värdet på den kooperativa insatsen minskar när det är dags att sälja, så har man åtminstone bott billigt under tiden, menar Lennart Oliv. ”Det är inte möjligt för oss på landsbygden att bygga vanliga hyresrätter” bygget drog igång slopade byggbidrag har gjort att många bostadsbolagsdirektörer har svettats rejält när de försökt få ihop kalkylerna vid nyproduktion av hyresrätter. Många hävdar rent av att det är omöjligt, om hyran ska landa på en rimlig nivå. Att bygga kooperativa hyresrätter, där hyresgästen betalar en insats som gör att bostadsbolaget inte behöver låna lika mycket pengar, har därför blivit en lösning som tilltalar allt fler. Och det tycks inte en het byggmarknad och har blivit en lösning för allt fler bostadsbolag när byggpriserna skjutit i höjden och bidragen försvunnit. Men med insatser på över en miljon kronor för en trea är det inget boende för mindre bemedlade. att bygga kooperativa hyresrätter Text CONNY PETTERSSON Foto PER WAHLBERG 6 Bofast 1/2008 vara några problem att hitta hyresgäster som är beredda att låna ut pengar till en stor del av byggkostnaden. Hyresgästerna får i sin tur dra av 30 procent av räntekostnaderna. Främst är det äldre som vill sälja sina avbetalda villor som lockas av boendeformen, enligt de bostadsbolag som Bofast pratat med. hyresrätterna i landet byggs just nu av Mölndalsbostäder. Det kommunala bostadsbolaget har goda erfarenheter från kooperativhuset ”Bo i de dyr aste kooper ativa förutom högre r änta finns risken att inflationen stiger kraftigt, vilket gör att insatsen sjunker i värde. Enligt lagen första kooperativhus med 21 lägenheter har lägre insatser än i Mölndal. Huset var inflyttningsklart i maj 2007. Alla ålderskategorier är välkomna, men i stort sett alla som bor där är över 60 år och har sålt sin villa för att slippa snöskottning och andra fysiska bestyr. Lägenheterna är påkostade med bland annat inglasade balkonger, tvättmaskin och torktumlare. De minsta lägenheterna är på 78 kvadratmeter. Upplåtelseinsatsen är drygt en halv miljon kronor och hyran är runt 5 000 kronor i månaden. köpings bostads ab : s huset kostade 36 mil joner kronor att bygga. Av dem bidrog hyresgästernas insatser med tolv miljoner kronor. Intresset har varit så stort att ett andra kooperativhus med 15 lägenheter nu håller på att byggas. Vd:n Anders Nordqvist låter entusiastisk när han berättar om byggprojekten, som gjort att det uppstått en rörlighet på bostadsmarknaden i Köping. – I villorna flyttar barnfamiljer in, en del av dem är från Stockholm. Kooperativet är bingo för kommunen. Bostadsbolaget står numera högt i kurs, både hos Köpingsborna och bland kommuntopparna, säger Anders Nordqvist. Ändå har han lite blandade känslor. >> Bofast 1/2008 7 n yh e t e r utanför Karlstad är ett av dem. Där byggs två punkthus med sammanlagt 58 lägenheter. Det var när byggbidragen försvann som projektet gjordes om till kooperativ. Insatserna är i snitt på 8 700 kronor per kvadratmeter. Treorna på 69 kvadratmeter kostar därmed drygt 600 000 kronor och månadshyran är 6 360 kronor, betydligt dyrare än kooperativa hy- hammaröbostäder resrätter i andra Värmlandskommuner. Även i Hammarö är det äldre villaägare som lockas. – Det känns som att kooperativ är enda chansen att bygga hyresrätter på orter där villapriserna fortfarande är rimliga. En del intresserade som vill sälja villan har frågat om de inte kan få betala mer i insats och sänka månadskostnaden, säger vd:n PärÅke Sjöberg. två kooperativprojekt med sammanlagt 36 lägenheter på gång. Det första fallet har försenats genom att grannar överklagat bygglovet. Det andra har bolaget nyligen lämnat in bygglovsansökan för. Insatsen för en lägenhet på 75 kvadratmeter var beräknad till runt 300 000 kronor och månadshyran 6 500 kronor. Men under resans gång har bidragen försvunnit och byggpriserna rusat i höjden. Nu kommer insatserna att bli betydligt högre. Hur höga de blir vill inte vd:n Anders Wikström precisera, men runt en halv miljon kronor verkar sannolikt. – Det har inte byggts nytt här sedan bollnäs bostäder har ”Ingen lösning på bostadsbristen” at t bostadsbol ag väl jer att bygga kooperativa hyresrätter beror på att skattereglerna inte är neutrala mellan upplåtelseformerna. Hyresrätten är placerad i strykklass, menar Pär Svanberg. – Att bygga kooperativ och låta hyresgästerna betala en hög insats är ett sätt att komma åt det 30-procentiga skatteavdrag på räntekostnaden på lånen som villaoch bostadsrättsägare får göra, säger Pär Svanberg. inget emot kooperativa hyresrätter, men tycker att boendeformen har blivit lite väl upphaussad. Det är ingen lösning på bostadsbristen att enbart bygga lägenheter för människor som har en rejäl slant över efter en villaförsäljning, anser föreningen. hyresgästföreningen har 8 Bofast 1/2008 – En del av fördelarna med hyresrätten är ju att det är ett boende som inte kräver en kapitalinsats. Den fördelen med hyresrätten försvinner när insatserna i kooperativen drar iväg. tänka sig ett system där den som vill spara i sin hyresrätt och få avkastningen i form av lägre hyra ska kunna göra det. Dessutom har föreningen föreslagit att fastighetsskatten ska slopas på hyresrätten och beskattningen på förvaltningstjänster ska sänkas, inte minst mot bakgrund att det nu finns ett avdrag för hushållsnära tjänster. – Eftersom avdragsrätten för räntor på bostadslån är så generös har vi föreslagit att 25 procent av hyran ska Pär Svanberg vara en avdragsgill kapitalutgift. Det skulle göra villkoren lite mer likvärdiga. i stället k an pär svanberg jerry malmberg När insatserna är så pass höga är det en smaksak om man bygger kooperativa hyresrätter eller bostadsrätter. Det anser Pär Svanberg, förhandlingschef på Hyresgästföreningen. peter gustafsson , rink >> Glädjen över den lyckade kooperativsatsningen grumlas av svårigheten att bygga vanliga hyresrätter med hyror som Köpingsborna är beredda att betala – även med lägre standard än i kooperativhuset. – Med nuvarande förutsättningar är det inte möjligt för oss på landsbygden att bygga vanliga hyresrätter. Före kooperativhuset var det 16 år sedan Köpingsborna såg en byggkran och med nuvarande byggregler hade det dröjt 16 år till om inte den här möjligheten funnits, säger Anders Nordqvist. Köpings Bostads AB har haft många studiebesök från andra bostadsbolag i kooperativtankar. n yh e t e r [email protected] De kooperativa lägenheterna i Köping är de första som byggts på många år. 1992. Det finns ett uppdämt behov av lägenheter med modern standard från dem som sålt villan och har pengar. Kunde vi bygga billiga bostäder till alla vore det givetvis drömmen. Men hur man än beter sig så blir det dyrt, även om man väljer billiga material. Och snålar man för mycket så blir underhållskostnaderna högre, säger Anders Wikström. n ”Insatserna är för höga” (mp) är ledamot i Familjebostäders styrelse i Stockholm och varm anhängare av den kooperativa hyresrätten. Men han är kritisk till att insatserna skjutit i höjden. Runt 100 000 kronor för en trea på 75 kvadratmeter tycker han är lagom. – Då är det ett boende som vänder sig till alla – även låginkomsttagare. Det klart Ingvar von Malmborg att allt som byggs är bra. Men att enbart vända sig till äldre som sålt villan och har pengar är inte hållbart, säger Ingvar von Malmborg. Han tycker att minst var fjärde nyproducerad hyresrätt borde vara kooperativ. I Stockholm skulle en del av de lägenheter som nu är aktuella för ombildning till bostadsrätt i stället skulle kunna bli kooperativa hyresrätter. – Då är hyresgästerna mer garderade mot marknadshyror och får därmed en långsiktigare trygghet. Vi som bor i Stockholm måste alla fundera på vad marknadsanpassade hyror skulle innebära för oss, säger Ingvar von Malmborg.n ingvar von malmborg Kommunalt byggbolag ska pressa priserna Kommunalrådet Owe Nilsson (s) i Göteborg vill starta ett kommunägt byggbolag för att få fram fler hyresrätter. Oacceptabelt, kontrar Anders Källström, vd i Västsvenska handelskammaren. i Göteborg, trots kommunpolitikernas vallöften om fler hyresrätter till göteborgarna. Det kommunala bostadsbolaget Poseidon tvingades i höstas avbryta projekteringen av ett planerat hyreshus med 33 våningar i Göteborg på grund av för höga byggkostnader. Då fick Owe Nilsson, kommunalråd med ansvar för mark och bostäder, nog. – Vi styr ju Göteborg och har lovat göteborgarna att göra allt vi kan för att få fram fler hyresrätter och nu är det dags att agera med konkreta förslag, säger han. Owe Nilsson vill att den kommunala koncernen Förvaltnings AB Framtiden, där han själv är styrelseledamot, startar ett eget bolag för att bygga prisvärda hyresrätter till göteborgarna. Framtiden är moderbolag för Göteborgs bostadsbolag, som sammanlagt äger 70 000 hyresrätter. – Jag kommer att föreslå att vi undersöker möjligheten att bygga hyresrätter till rimliga Owe Nilsson det är brist på hyresr ät ter priser med ett kommunalt byggbolag på koncernens styrelsemöte den 18 februari, säger han. Han kan inte se några rättsliga hinder för att starta ett sådant bolag, men vill utreda om det är förenligt med kommunallagen, EU:s lagstiftning och konkurrenslagarna. Han bedömer att utredningen kommer att kräva åtminstone sex månaders arbete. Men förslaget ses inte med blida ögon från Västsvenska handelskammarens horisont. – Tiderna är förbi för att starta kommunala byggbolag. Jag ifrågasätter om förslaget harmonierar med kommunallagen. Owe Anders Källström Nilsson borde i stället bjuda in fler utländska byggbolag som kan bygga prisvärda hyresrätter. Vi är ju med i EU nu, säger Anders Källström. han menar at t Göteborgs kommun bör ha en större framförhållning i sina byggplaner. – De borde se till att anlita privata entreprenörer för att bygga fler hyresrätter i lågkonjunktur. Nu är det högkonjunktur och byggmarknaden är överhettad, med höga byggkostnader som följd. Även den politiska oppositionen i Göteborg är kritisk till förslaget. – Jag kommer på Framtidens styrelsemöte i februari att försöka stoppa att förslaget ens utreds, säger Jan Hallberg (m), styrelseledamot i Framtiden. – Förslaget är huvudlöst med tanke på att tidigare försök att bygga bostäder i kommunal regi ständigt Jan Hallberg misslyckats. Det finns ingen anledning att på nytt bränna tiotals miljoner i skattemedel. ”Jag ifrågasätter om förslaget harmonierar med kommunallagen” att Göteborgs politiker i stället bör låta marknadskrafterna lösa problematiken. Han önskar även att regeringen sänker skattebelastningen i bygg- och bostadssektorn för att få fart på byggandet. – Vi måste också frigöra oss från tanken att lediga lägenheter enbart ska tillkomma genom nyproduktion. Om det byggs fler villor och bostadsrätter för folk som kan betala för dem, så kommer det att dyka upp lediga lägenheter genom så kallade flyttkedjor. jan hallberg t ycker Thomas Mattsson OCH E R A G GAR! Ä N S E T P E H A G R STI SPA X) och LAN-nätet. A T F T R A E R P A L VI HJÄ ÄTTSFÖRENINGbåde kabel-TV-näterta(nKOdeA leverantör! R uva ni i BOSTADSTV, bredband och tealgefooch jämför med din n sl ererar tnadsför s o k Tele2 lev t t e r a oss fö Kontakt För mer information ring 0200-22 55 10 eller besök tele2.se VA R F Ö R B E TA L A M E R ? Bofast 1/2008 9 n yh e t e r Krympt kostym FÖNSTER INGLASNINGAR Fönsterrenoveringar och nya fönster. Beklädnads- och utbytessystem. Kompletta lösningar till fristående fastigheter och hyresfastigheter. BALKONGER VASABPRODUKTER ger Sabo miljonförlust Förra året slimmade Sabo huvudkontoret från 59 till 38 anställda. Priset för omställningen ser ut att bli en förlust på 14 miljoner kronor för 2007. – Nu står vi rustade att möta framtidens utmaningar, säger Kurt Eliasson, Sabos vd. stockholmsbol agen drog inte tillbaka sina ansökningar om att träda ur Sabo. Så strax före jul behandlade Sabos styrelse utträdesansökningarna från Svenska Bostäder, Familjebostäder, Stockholmshem, Värmdöbostäder, Järfällabygdens Hus och Stiftelsen Hotellhem. Utträdena betyder att Sabo tappar 3,7 miljoner kronor – drygt sex procent av medlemsintäkterna. – Vi har hanterat det intäktsbortfallet genom att göra rationaliseringar och effektiviseringar. I budgeten för 2008 får vi till och med ett litet överskott. Det tycker jag är starkt jobbat, säger Sabos vd Kurt Eliasson. sabos st yrelse har beslutat att inte höja medlemsavgiften – för att medlemmarna inte ska känna att de får betala för stockholmarnas utträden. Kurt Eliasson tycker att Sabo fortfarande står starkt – även utan de förlupna Stockholmsföretagen. – Vår anslutningsgrad är ändå skyhögt över både Fastighetsägarnas och Hyresgästföreningens. Han anser heller inte att det påverkar hur Sabo bedriver sitt lobbyarbete. – Storföretagens intressen och aspekter Fast i resultatet för 2007 blir det röda siffror, det lutar mot en förlust på 14 miljoner kronor. Det är prislappen för den stora omstrukturering som gjorts under året. Personalstyrkan har krympt genom en blandning av avtalspensioner, avgångsvederlag, hejdade projektanställningar, uppsagda konsultavtal och spontana jobbyten. – Vi tar hela kostnaden för omställningen på 2007 års resultat, antingen direkt eller genom reserverade medel. Inga sådana kostnader spiller över på resultatet för 2008, säger Kurt Eliasson. på Sabo under förra året. Fyra nya medarbetare har rekryterats, två medarbetare har övertagits från Sabo Förlag och två projektanställningar har fått fast form. Just nu har Sabo 42 fast anställda – och ytterligare ett par nyrekryteringar ska göras. Under 2008 kommer tre anställda att lämna Sabo enligt en tidigare uppgörelse om förtida pension. Kostnaderna för dessa så kallade 62-års-pensioneringar är tagna tidigare. Ytterligare tre personer får en tidig pension nästa år. 24 personer slutade ryms fortfarande inom de ställningstaganden vi gör. Och vi har ju andra storbolag som medlemmar – Göteborgsbolagen, MKB, Stångåstaden – som har likartade intressen. – Men vi jobbar förstås mot att alla bolag ska komma med igen. Och jag är optimist, jag tror att de kommer tillbaka. Vi arbetar för att vara en bra branschorganisation, det kommer de att inse. [email protected] Förnya köken med måttbeställda köksluckor, insatshurtsar, bänkskivor m.m. Även montage ingår. Leveranser över hela landet. Beställ kostnadsfri info. LUCK- OCH INREDNINGSBOLAGET AB Box 80, 516 21 Dalsjöfors • Tel 033-27 17 00 Fax 033-27 17 05 • E-post: [email protected] • www.libluck.se God fortsättning på 2008! 10 Bofast 1/2008 Äv stoen he mm la ar Kompletta system för renovering nybyggnation. Kompletta system för renovering av våtrum. Teknova Byggsystem AB • Box 75 • 592 22 Vadstena Tel: 0143-292 20 • Fax: 0143-131 50 • [email protected] • www.teknova.se hy r e st a k på v äg a tt hy r e st a k lyft a ? Hotat hyrestak får starkt stöd ifrågasätts av allt fler aktörer. Även Sabokongressen har sagt nej tack. Men bostadspolitikerna ute i landet är ändå inte beredda att släppa hyrestaket. 63 procent av ordförandena i bostadsföretagen tycker att allmännyttan ska behålla sin hyresledande roll, visar en enkät som Bofast gjort. Texter helene ahlberg Foto Ulrika majstrovic hansén bar a 32 procent av ordförandena i de kommunägda bostadsbolagen vill att allmännyttans hyresledande roll ska avskaffas. Det visar Bofasts mejloch brevenkät som 154 ordförande har besvarat. Ändå röstade Sabos kongress, med 75 politiska ombud från bostadsbolagen, i somras för att den hyresnormerande rollen ska bort. Bara vänsterpartisterna argumenterade emot i talarstolen. Kongressen präglades av en önskan om enighet över de politiska lägren. Kompromissviljan var därför stor i Sabos styrelse – inte minst hos den socialdemokratiska majoriteten. om ”modernare” hyressättning fick också ett välvilligt svar: styrelsen föreslog att kongressen skulle besluta att ”Sabo ska verka för att allmännyttans hyresnormerade roll upphävs”. Samtidigt skulle Sabo verka för att hitta någon annan form av skyddsregel för att ”skydda hyresgästerna mot alltför snabba hyreshöjningar”. en borgerlig motion Den hyresledande rollen har ett oväntat stort stöd även bland borgerliga Sabopolitiker. 42 procent av alliansens bröder och systrar i bostadsbolagen vill bevara hyrestaket. till att ortens hyror hölls i schack, är en självfallen del i den allmännyttiga uppgiften, menar hon. – Jag är väl medveten om vad som beslutades i den frågan under kongressen, men det struntar jag i. Jag tycker ändå att allmännyttan ska vara hyresledande. Men jag gick inte upp och argumenterade för det under kongressen i Falun. Hon tycker att Sabo i stället borde lobba för att allmännyttan får behålla sin hyresdämpande roll. – Allmännyttans företrädare måste bli starkare, argumentera mer och synas bättre i den allmänna debatten. Även Kerstin Widén (s), ordförande i Hy- inom sabo - centern stöder en majoritet den hyresledande rollen – 58 procent av centerpartisterna svarade ja på frågan (se även grafik på nästa sida). – Ska man ha kvar begreppet allmännytta, då ska man också behålla den hyresledande rollen. Annars får man ta bort begreppet, som står för: bostäder för alla, till ett slags självkostnadsprincip. Då blir vi som vilket bolag som helst, säger Claes Scott, c-ordförande i Säfflebostäder. inte är lika normgivande i dag som den var för tio år sedan. Nu handlar den lite mer om politiska visioner. Han vill att bostadsföretagen har kvar sin hyresnormerade roll. – Men för fem år sedan hade jag svarat ett säkrare ja. Möjligen ska man luckra upp rollen lite, fast jag vet inte riktigt hur. Om Sabo kan hitta något annat hyressättningssystem – som inte innebär fria marknadshyror – är han öppen för det också. Leif Jakobsson (s), Sabos nye ordförande sedan årsskiftet, menar att det är så kongressbeslutet ska tolkas. – Om man inom trepartsförhandlingarna kommer fram till ett annat system finns det inga skäl att behålla hyresnormeringen. Han vill inte se det som att de socialdemokratiska ombuden röstade med styrelsen trots att de i hjärtat tyckte något annat. – Det viktiga är ju inte den hyresnormerande rollen, utan att vi inte får marknadshyror som gör att hyrorna far iväg. n Fotnot: Läs tidigare artiklar om motionerna och debatten under kongressen på www.bofast.net Bör allmännyttan behålla sin hyresledande roll? 12 Bofast 1/2008 a tt lyft a ? vill ha taket kvar Om allmännyttans hyror inte längre utgör ett tak för de privata värdarnas hyror skjuter hyrorna i attraktiva lägen sannolikt i höjden. Hyresgästföreningen har därför kämpat med näbbar och klor för att hyrestaket ska få vara kvar. Inte minst sedan den borgerliga regeringen gav allmännytteutredningen direktiv om att över”Jag är väl medveten om vad väga förslag om hur den hyresnormerande roll kan avvecklas. som beslutades under kongressen, Efter kongressen uttryckte flera s-ombud att de för egen del inte men det struntar jag i” tyckte att hyrestaket ska bort, men att man givetvis inte röstade emot partimajoritetens linje. resbostäder i Norrköping, deltog i kongresDen bilden förstärks av Bofasts enkät. 96 sen – men anser ändå att allmännyttan ska procent av de socialdemokratiska bolagsvara hyresnormerande. ordförandena vill fortfarande att allmän– Allmännyttan står för att människor nyttan ska behålla hyrestaket. som inte har höga inkomster ska ha råd att – Det är självklart. Vi har en uppgift att bo bra. Om allmännyttan tog ut så höga fylla, att tillhandahålla goda bostäder och hyror som de skulle kunna göra kanske att inte ta ut oskäliga hyror, säger Viola många inte har råd att bo kvar, varken här Backlund (s), ordförande i Östersundsboeller hos privatvärdarna. städer. Också Lars Olof Olsson, s-ordförande i Den hyresledande rollen, som allmänÖvikshem, var delaktig i kongressbeslutet. nyttan tilldelades för 40 år sedan för att se – Men jag upplever att Sabokongressen JA 63% v äg Många allianspolitiker av Sabopolitiker allmännyttans hyrestak på NEJ 32% VET EJ 5% hans klintbom ( c ), ordförande i Gotlandshem och sedan i somras även ledamot i Sabos styrelse, har ändrat uppfattning i frågan. – Nu tycker jag att det är rimligt att även de andra aktörernas synpunkter vägs in. Det blir ett problem för de privata fastighetsägarna om allmännyttan är för dominerande. Han ser också fördelar om de privata fastighetsägarna skulle börja förhandla sina hyror på samma sätt som allmännyttan. – Om de privata fastighetsägarna får större möjligheter får de också ta ett större ansvar för hyresbildningen på orten. Bland folkpartisterna är precis lika många för som emot hyrestaket. Roland Adler, ordförande både för folkpartisterna i Halmstad och för stadens bostadsbolag, tycker att allmännyttan ska behålla sin hyresledande roll. Men han säger sig vara kluven i frågan, och kan inte riktigt svara på vad som är bra eller dåligt med denna roll – ”det beror på förutsättningarna lokalt”. Och han tror inte att allmännyttan får behålla den rollen i framtiden. – En alternativ modell är att ha samråd om hyressättningen mellan privata och kommunala fastighetsägare. Då kan alla fastighetsägare VET EJ 7% NEJ 51% JA 42% Så här svarade ordförandena i allianspartierna (c+fp+m+kd) på frågan om allmännyttans hyresnormerande roll. vara med och påverka vilka nivåer hyrorna ska ha i olika områden, menar Roland Adler. om hyran verkar inte vara en bra idé – det låter som ett oligopol, tycker Ramsay Brufer (m), fram till årsskiftet ordförande för Förvaltaren i Sundbyberg, numera vice ordförande. Han anser inte att allmännyttan ska ha en hyresledande roll. Den åsikten delar han med 61 procent av de moderata bolagsordförandena. – Det svåra med den hyresledande rollen är att de privata fastighetsägarna kommer i kläm. Allmännyttan kanske är hyresledande trots att beståndet är väldigt litet och speciellt. Han menar därför att man bör hitta >> fastighetsägar - samr åd Vad är ett hyrestak? Om hyresgästen och hyresvärden tvistar om hyrans storlek ska en hyresnämnd bestämma hyran till ett skäligt belopp, enligt hyreslagen. För att komma fram till vad som är skäligt görs en jämförelse med en likvärdig allmännyttig lägenhet. Detta innebär att hyressättningen i allmännyttans lägenheter blir normgivande för de privata värdarnas hyror. Allmännyttans hyror sätter i praktiken ett tak för hyresnivån. Enligt det så kallade påtaglighetsrekvisitet kan dock de privata hyrorna ligga upp mot fem procent över de allmännyttiga. Systemet ska fungera som en spärr mot kraftiga hyresstegringar i tider av bostadsbrist – eftersom allmännyttan är tänkt att verka utifrån en långsiktig självkostnadsprincip. Så svarade 154 bolagsordförande Bofast 1/2008 13 hy r e st a k på v äg a tt hy r e st a k lyft a ? Bör allmännyttan behålla sin hyresledande roll? % 100 60 40 VET EJ NEJ 20 JA 40 [email protected] (22) (18) (9) (74) (1) (7) (112) (3) opolitisk a ordf (48) lok al a partier 0 Så här fördelade sig ja/nej-svaren inom respektive parti. Siffran inom parantes visar det totala antalet bolagsordförande av denna partifärg. 20 Direktörer tycker tvärtom Direktörerna i Saboföretagen har en helt annan syn på hyrestaket än sina styrelseordförande. 72 procent av vd:arna vill avskaffa allmännyttans hyresledande roll, visar Bofasts enkät. Bara 32 procent av ordförandena delar den åsikten. 0 När Bofast ställde samma fråga för drygt två år sedan ville 35 procent av direktörerna behålla den hyresledande rollen. 58 procent ville då avskaffa den. många Sabodirektörers syn på hyrestaket av att man tycker att privatvärdarna i dag åker snålskjuts på allmännyttan. Dit hör Roger Bäckström, vd för Simrishamns Bostäder. stödet för den hyresnormer ande rol– De privata fastighetsägarna behöver ju len blir allt svagare bland bostadsbolagens inte ta något ansvar – de får ju vad vi med direktörer. I dag tycker bara 20 procent av mycket möda har förhandlat fram, oavsett vd:arna att allmännyttan ska behålla denna vilka kostnadsökningar de haft. Här har vi roll. Det framgår av Bofasts enkät, som beprivatvärdar som inte gör ett dugg för varsvarats av 158 vd:ar. ken husen eller hyresgästerna, men de får också tre procents hyreshöjBör allmännyttan behålla sin hyresledande roll? ning. De bara klagar på att vi 120 EJ förhandlar för N J 100 dåligt. Låt dem NE förhandla sina 80 hyror själva A J 60 utan att styras JA J J av allmännytE E 40 ET ET tan. V V 20 Han tycker 0 inte att det 2005 NU 2005 NU 2005 NU Antal behövs något vd-svar Stödet för hyrestaket har minskat bland vd:arna de senaste två åren, tak för hyrorna visar en jämförelse mellan två Bofast-enkäter. – eller ens att 14 Bofast 1/2008 a tt lyft a ? mot EU:s regler” 80 60 han t ycker spontant at t förhandlade hyror (såväl privata som allmännnyttiga) som ny norm låter bra. Det är han ensam om bland de bolagspolitiker Bofast pratat med – övriga tycker antingen att förslaget verkar dåligt eller säger sig veta för lite om det. Förhandlade hyror som ny norm föreslogs först av Hyresgästföreningen som ett nödalternativ till hyrestaket, men stöds numer även av Sabo och ingår därmed bland de lösningar som allmännytte-utredningen arbetar med. v äg ”Hyrestaket strider 80 >> någon form av överenskommelse där fler än allmännyttans hyror är grund för hyressättningen. Någon form av tak eller spärr tror han inte behövs. – Gör man en skälig förhandling ska det inte behövas en spärr. Men jag vill inte se en hyresutveckling som i andra länder, där man har höga hyror men ändå inte bra bostäder. på då liksom nu färgas marknadshyror är något att vara rädd för. I Simrishamn finns inte så många lägenheter som är så efterfrågade att hyresnivåerna kan åka upp. – Det där är bara ett storstadsproblem. Och storstäderna har ju ändå problem med dagens system, det vimlar av svarta kontrakt och andrahandsboende. I dag är det väl bara de som har råd med svarta kontrakt som bor i Stockholms innerstad, eller hur? Stubo i Ulricehamn, gillar inte heller hyrestaket. – Man måste jobba mer med likställighet mellan upplåtelseformerna. Vi måste bli mer affärsmässiga på alla sätt, och att jobba med hyran är ett sätt. Men det finns också vd:ar som vill behålla allmännyttans hyrestak. – Ja, jag är lite gammeldags. Jag tycker att det finns bra motiv till att vara ett hyresledande och icke-vinstdrivande företag. Systemet fungerar bra för oss och jag har inte sett några alternativ som är bättre, säger Ingvar Folkesson, vd för Laholmshem. Han tror inte att förhandlade hyror skulle bli en bra norm. Eller att efterfrågestyrd hyra skulle vara bra för Laholm. – Då får vi antagligen sänka hyrorna här. För att klara ekonomin skulle vi väl tvingas sänka kvaliteten på förvaltningen. n rolf gr anlöf, vd för är sannolikt inte förenlig med EU:s konkurrensregler. Det lär allmännytte-utredningen komma fram till, enligt en skrivelse Bofast tagit del av. Men utredningens experter håller inte med. allmännyttans hyresledande roll Text helene ahlberg Foto Ulrika majstrovic hansén utredningen om allmänny t tans villkor, som ska bli klar i början av april, har i uppdrag att ta reda på om svenska bostadslagar kan tänkas strida mot EU:s regelverk. Fastighetsägarna Sverige har lämnat in två anmälningar till EU-kommissionen, men frågan har ännu inte kommit upp för ett avgörande. För att lista ut vad EU-kommissionen skulle tycka om hyrestaket har utredningen därför studerat andra rättsfall och inhämtat rättsutlåtanden från experter på EG-rätt. Utredningen går igenom vilka artiklar i EU:s konkurrensregler som den hyresnormerande rollen skulle kunna bryta mot, och försöker sedan ta reda på om alla kriterier för brott är uppfyllda. I en tidig utredningsversion, som Bofast har läst, kommer utredningen fram till att ”övervägande skäl” talar för att allmännyttans hyresledande roll inte är förenlig med EG-rätten. men utredningen dr ar andra slutsatser än sina experter. Tre av experterna anser att kriterierna för att hyrestaket ska bryta mot EG-rätten på ett eller annat sätt inte är uppfyllda. Jan Piet Slot, professor vid universitetet i holländska Leiden, menar till exempel att det faktum att Sverige inte har socialbostäder (eftersom allmännyttan och privatvärdar agerar på samma marknad), och att syftet är bra boende för alla till rimlig kostnad, betyder att allmännyttan inte föranleds att missbruka någon ställning. Professor John Temple Lang, verksam vid en internationell juristfirma, anser att den hyresnormerande rollen inte förändrar de kommunala bostadsföretagens beteende – och därmed bryter den inte mot EG-rätten. Och Torbjörn Andersson, professor vid Uppsala universitet, anser bland annat att samhandelskriteriet inte är uppfyllt. Experterna är inte heller sinsemellan eniga om alla tolkningar. Utredningen börjar också med att konstatera att det är svårt att bedöma vilka regleringar som kan bryta mot EU:s förbud. Den citerar en svensk doktorsavhandling, som konstaterar att EG-domstolens bedömningar visserligen framstår som logiska i efterhand, men att knappast någon kunnat förutsäga utgången. Praxis är så oklar att det är svårt att ens beskriva rättsläget, enligt avhandlingen. munala bostadsföretagen anses missbruka sin dominerande ställning även om allmännyttan inte sätter låga hyror i avsikt att slå ut konkurrenter – alltså enbart genom att reglerna får konkurrensbegränsande verkningar. Men för att hyresnormeringen ska bryta mot EG-rätten krävs också att missbruket av den dominerande ställningen får en märkbar påverkan på handeln mellan medlemsstaterna – det så kallade samhandelskriteriet. Även detta villkor är uppfyllt, eftersom hyresfastighetsnäringen har så stor ekonomisk betydelse och hyrestaket gäller i hela landet, menar utredningen. allt det ta har utredningen kommit fram till efter en lång rad resonemang och jämförelser med tidigare EU-domar. Ingen av domarna gäller dock fall som ligger i närheten av bostadsmarknaden – de handlar om till exempel pensionsfonder, telefonbolag, inseminering av djur, ambulanskörning och prissättning i kemiindustrin. n ”Försök hellre påverka EU” i alla fall utredningen: Eftersom hyrestaket sätter en övre gräns för privatvärdarnas hyror så påverkar de kommunägda bostadsföretagen de ekonomiska villkoren för sina konkurrenter. Det kan också få till följd att konkurrenterna avstår från investeringar. Därmed har de kommunägda bostadsföretagen en dominerande ställning på den svenska marknaden för hyresbostadstjänster. Och den svenska marknaden kan antagligen anses utgöra en väsentlig del av den gemensamma marknaden (eftersom en tysk delstat med knappt halva vår befolkning tidigare tilldelats denna betydelse) – vilket också är en förutsättning för att ett brott mot EU:s regler ska misstänkas. Det är nämligen en hel rad olika förutsättningar som ska stämma för att ett regelbrott ska kunna konstateras. Enligt utredningen kan de kom- så här resoner ar Bofast 1/2008 15 hy r e st a k på v äg a tt n yh e t e r lyft a ? ”Vänta på en riktig EU-prövning” Hur ska man förhålla sig till möjligheten att EU-kommissionen har synpunkter på hyrestaket? Lobba för att freda bostadspolitiken, svarar många. Hellre en riktig prövning än att agera efter gissningar, tycker andra. bedömer den hyresnormerande rollen sannolikt strider mot EG-rätten (se föregående sida). Men de flesta Bofast talat med tycker varken att den svenska regeringen eller Sabo ska agera utifrån en bedömning. – Det är bättre att få saken prövad, säger Kerstin Widén, s-ordförande för Hyresbostäder i Norrköping. Viola Backlund, s-ordförande i Östersundsbostäder, tycker att Sverige ska ta strid för att få sätta sin egen bostadspolitik. – Vi ska inte böja oss för EU. Sverige har varit alldeles för flata i EU i många frågor. De vet väl inte bättre än vi, särskilt inte om våra förhållanden. Man blir ju inte direkt utredningen om allmänny t tan glad av att se allmännyttiga områden i Europa. Jag blev faktiskt direkt ledsen när jag besökte franska bostadsområden, säger hon. Om det fattas ett beslut inom EU tycker Claes Scott, c-ordförande i Säfflebostäder, att Sverige ska rätta sig efter det. Däremot tycker han att man ska vänta med att ändra svenska lagar tills frågan får en ordentlig prövning. – Annars siar man ju bara. Ramsay Brufer, m-ordförande i Förvaltaren i Sundbyberg, tycker också att en riktig EU-prövning är bäst. – Sedan får man agera utifrån det. gäller om EU-kommissionen skulle anse att självkostnadsprincipen strider mot EU:s regelverk – ska Sverige då anpassa politiken eller försöka påverka EU? – Vi ska strida för vår hyresrätt som den är. Den är en viktig och framgångsrik faktor för tillgängligheten på arbetsmarknaden, säger Ulla Hamnlund, vd för Förbo. Evert Olausson (kd), ordförande i Gislavedshus, anser att Sverige ska försöka påen liknande fr ågeställning hur mycket energi förbrukar dina lägenheter? verka EU – den svenska modellen är bättre ur integrationssynpunkt. – Många EU-länder har social housing. I Sverige bor människor uppblandat, det är en väsentlig och bra skillnad. – Vi hamnar i väldiga bryderier om vi ska gå ifrån modeller som funkat bra under lång tid. Att vi skulle ge upp det för EU är helt fel, anser Anders Larsson (s), ordförande i Vänersborgsbostäder. [email protected] WEBB-FRÅGAN Bör kommunägda bostadsföretag verka enligt självkostnadsprincipen? nej 11% ja% 89 Besökarna på Bofasts hemsida gillar principen. Gå in och rösta på nästa fråga:”Ska EU styra svensk bostadspolitik?”www.bofast.net • individuell mätning av el, vatten, värme och temperatur • energiräkningen på hyresavin • Webbportal visar förbrukning och kostnad • heltäckande drifttjänst energimätning som påverkar TEL 16 Bofast 1/2008 08-600 80 60 E-POST [email protected] INTERNET www.iprobe.se StångÅstaden styckas Bostadsbolaget Stångåstaden i Linköping ska delas upp i ett moderbolag och fem dotterbolag. Två av dem ska senare säljas vidare. Hyresgästföreningen är orolig för att omstöpningen ökar behovet av höjda hyror. linköpings kommunfullmäk tige har godkänt ett förslag från Stångåstaden som innebär en fullständig omstöpning av organisationen. Linköpings Bohus AB, som i dag är ett vilande bolag ägt av kommunen, blir moderbolag i en ny fastighetskoncern. Koncernen får fem dotterbolag som består av olika affärsområden som bryts ut ur gamla Stångåstaden för att bli egna, renodlade bolag (se illustration). Stångåstadens vd Göran Ericson är nöjd. – Det här gör det möjligt skapa skarpare fokus mot kundgrupper i stället för mot fastigheter. När vi gjorde ett bolag av studentbostäderna fick vi både bättre ekonomi och kundnöjdhet. Ett ytterligare motiv är att bolagen ska få mer transparent ekonomi, där det blir lättare att följa pengarnas väg genom företagen. – Det är i alla fall syftet från vår sida. Sedan kanske ägaren vill något mera, men det vet vi inget om i nuläget. Hyresgästföreningen har tidvis haft rätt spända relationer. Hyresförhandlingarna har strandat flera gånger de senaste åren. Hyresgästföreningen ogillar bland annat kommunens höga avkastningskrav och att Göran Ericson redan för flera år sedan skrotade självkostnadsprincipen. – Förutsättningarna för framgångsrika hyresförhandlingar blir rimligtvis enklare nu när all bostadsuthyrning samlas i ett bolag, som ska stå på egna ben. Han betonar att all verksamhet i de nya bolagen ska bära sig själv. – De andra verksamheterna har hittills lämnat positiva täckningsbidrag till bostadsuthyrningen. Betyder det att hyrorna måste höjas mera efter omstöpningen? – Ja. Men oavsett omstruktureringen behöver hyrorna höjas på grund av kraftigt ökade kostnader för drift, underhåll och lån. Stångåstaden är resultatmässigt inte det oerhört starka bolag som Hyresgästföreningen fått för sig. Linköpings kommun Linköpings Stadshus ab Fastighetskoncernen kommer att ligga under kommunens koncernbolag Linköpings Stadshus AB. Linköpings bohus ab (gamla stångåstaden) nya stångåstaden De 14 564 hyreslägenheterna samlas i ett nytt bolag. stångåstaden och seniorbostäder i linköping ska innehålla serviceoch seniorbostäder. Det kan med fördel överta kommunens hantering av äldreboende, anser Stångåstaden. lokaler i linköping blir ett nytt bolag som bildas för att ta över ”strategiska” kommersiella och andra lokaler i bostadsområdena. Ska säljas helt eller delvis vid ”affärsmässigt lämpligt tillfälle”. I Stångåstadens beslutsunderlag till kommunen finns ett ”illustrationsexempel” av hur överföringen av fastigheterna kan göras: Husen i gamla Stångåstaden säljs till nya Stångåstaden för 4,2 miljarder kronor – fast de är bokförda för 3,2 miljarder – vilket ger moderbolaget en reavinst på en miljard. ge nya Stångåstaden skulder som är en miljard högre än i dag. Detta har skapat oro i hyresgästleden: Ska hyrorna höjas för att täcka de ökade räntekostnader det nya bolaget får för att det tvingas köpa över husen dyrt? Behöver kommunen få loss pengar för att bekosta miljardsatsningen på ett nytt resecentrum? Frågan har också orsakat debatt på insändarsidorna i lokaltidningen. Miljöpartiet har deklarerat att man motsätter sig ombildningen eftersom omständigheterna ännu är oklara. det priset skulle företagslägenheter ska innehålla lägenheter som hyrs ut till företag, bland annat i handelscentrat Tornby city. Ska säljas någon gång under de närmsta åren. studentbostäder i linköping innehåller knappt 4 000 studentlägenheter. Detta var ett affärsområde inom Stångåstaden som bröts ut till eget bolag redan 2001. Göran Ericson vill tona ned exemplets betydelse. – Det har övertolkats i den lokala debatten. Det är bara menat som ett exempel på hur det skulle kunna se ut. Vi kunde ha gjort fem olika exempel i stället, säger han. han k an ännu inte säga till vilka belopp överföringarna kommer att göras. – Omstruktureringen kommer att genomföras någon gång under det här halvåret. Nu har vi just börjat titta på hur till exempel fördelningen av fastigheter mellan bolagen kommer att bli. Konkreta siffror blir nog klara först framåt vårkanten. Fullmäktige kommer inte att ta ny ställning i frågan när siffrorna är klara – principbeslutet är fattat och detaljerna blir en fråga för Stångåstadens styrelse. [email protected] Bofast 1/2008 17 n yh e t e r n yh e t e r Slut på hyresbråket >> gås igenom. Mellan 250 och 300 personer brukar komma. – Jag brukar få många relevanta frågor. Det är tuffare att stå inför så många än att förhandla med några få representanter för Hyresgästföreningen. Det ryms väldigt olika professioner bland hyresgästerna, man ska inte underskatta deras kunskaper. Jag kan inte stå och dra några fejksiffror, säger Bertil Wiklund. Dagen efter stormötet har Härnösandshus gått ut med information i brevlådorna. De tre senaste omgångarna har det handlat om tvåårsavtal. Mellan 1998 och 2002 höjde inte bostadsbolaget hyran alls. Enligt Bertil Wiklund brukar över 90 procent av hyresgästerna godkänna Härnösandshus krav. bostadsbolagets bud har kunnat överklaga till Hyresnämnden i Sundsvall. Mellan fem och tio av dem som överklagar plockas ut som pilotfall av nämnden, i samråd med Härnösandshus och Hyresgästföreningen. Enligt Bertil Wiklund har åren utan förhandlingsordning varit utvecklande. Bolaget måste hela tiden ”vara på tårna”. de som inte accep ter ar Bertil Wiklund, vd för Härnösandshus, menar att åren utan förhandlingsordning gjort att bostadsbolaget har kommit närmare hyresgästerna. mellan Härnösandshus och Hyresgästföreningen för tio år sedan ledde till att förhandlingsordningen sades upp. Sedan dess har bostadsbolaget förhandlat direkt med hyresgästerna. En dom i hyresnämnden tvingar nu bostadsbolaget tillbaka till kollektiva förhandlingar. Text och foto conny pettersson 18 Bofast 1/2008 till hovrätten, men efter att ha rådgjort med jurister beslöt sig bolaget för att dra tillbaka sin överklagan och träffade därefter en förlikning med Hyresgästföreningen. Den innebär att de hyresnivåer som förhandlats fram för 2007 och 2008 direkt med hyresgästerna blir kvar, men att bolaget fortsättningsvis kommer att förhandla med Hyresgästföreningen. – Lagstiftningen är väldigt gammal. Det räcker med att 100 hyresgäster vill ha förhandlingsordning så blir det så. Det känns som att tillämpningen av lagen bygger mycket på tradition, menar Bertil Wiklund. Förra året gjorde Hyresgästföreningen en enkät bland hyresgästerna med frågan om de ville att Hyresgästföreningen skulle förhandla för dem. 86 procent svarade ja. härnösandshus överkl agade Bertil Wiklund är betänklig inför hur undersökningen genomfördes. – Man knackade dörr och gav en present till alla som deltog i enkäten. Jag tycker det är fel, även om det inte är säkert att det påverkade resultatet. ”Jag kan inte stå och dra några fejksiffror” Härnösandshus lät därför göra en egen undersökning. Den visade att 44 procent av de tillfrågade hyresgästerna ville ha förhandlingsordning, 36 procent svarade nej. Både den och Hyresgästföreningens undersökning användes sedan som argument inför hyresnämndens avgörande. När 2009 års hyror ska sättas måste alltså parterna samlas vid förhandlingsbordet. Hur det blir med boendeinflytande- och fritidspengarna får framtiden avgöra. Men Bertil Wiklund tror att det går att hitta tillbaka till ett bra samarbetsklimat. – Det som har varit har varit. Men Hyresgästföreningen har en ny ordförande och jag tror att det finns förutsättningar för en bättre dialog, säger han. n Hyresgästföreningens ordförande: en uppslitande strid en gång i tiden , fram till mitten av 90-talet, hade allmännyttiga Härnösandshus en förhandlingsordning och betalade boendeinflytande- och fritidspengar till Hyresgästföreningen. Men bostadsbolaget var missnöjt med vad man fick ut för pengarna, så avtalet sades upp. – Exempelvis köpte Hyresgästföreningen in vävstolar till ett område. Men de packades aldrig upp ur kartongerna. Det blev inga aktiviteter, säger Bertil Wiklund, vd på Härnösandshus. Som motdrag stövlade Hyresgästfören- – Det råder inte bostadsbrist i Härnösand. Trivs inte folk så flyttar de. Så enkelt är det, säger han. Hyresgästföreningen har i flera år protesterat mot att de utestängts från förhandlingsrummet. Men först förra året vände sig föreningen till hyresnämnden för att få en ändring. Och nämnden gick på Hyresgästföreningens linje. ingen, med lokalpressen i släptåg, upp till Härnösandshus huvudkontor och sade upp förhandlingsordningen för att sätta press på bolaget att återinföra pengarna till boendeinflytande. det är et t dr ag som föreningen har ångrat. Det blev nämligen vare sig pengar till boendeinflytande eller någon förhandlingsordning på över tio år. Bolaget har under dessa år varit ensamt i landet om att inte ha någon förhandlingsordning. – Hyresgästföreningen hade ett förslag där man kunde tänka sig att ta tillbaka uppsägningen mot att de skulle få påverka bokslutsdispositionen i Härnösandshus. Det tror jag inte förekommer någon annanstans och det kunde vi inte acceptera, säger Bertil Wiklund, som låter en smula upprörd än i dag. Bostadsbolaget tvingades byta ut samtliga hyreskontrakt mot nya, utan förhandlingsklausul. Boråd bildades också i alla bostadsområden. Representanterna i råden utses av hyresgästerna och fungerar som språkrör gentemot Härnösandshus. – I stället för att skicka pengarna till Hyresgästföreningen organiserade vi om företaget så att vi skulle komma närmare hyresgästerna. Så det har inneburit mer jobb för oss. Men vi kommer att behålla samma organisation, även med förhandlingsordning, säger Bertil Wiklund. hålls bomöten. Då går Härnösandshus igenom angelägenheter som berör bostadsområdet. Enligt Bertil Wiklund brukar mötena vara välbesökta. I samband med hyresförhandlingen kallas samtliga hyresgäster i de 1 700 lägenheterna till ett stormöte där hyreskalkylen >> minst en gång om året – Äntligen normala hyresförhandlingar Med förhandlingsordningen åter vädrar Hyresgästföreningen i Härnösand morgonluft. – anslutningsgr aden är l åg , vi har fått minskade resurser och tappat tempo de senaste tio åren, säger ordföranden Jan Sundén. Hyresgästföreningens nyvalde ordförande är en del av Härnösands stadsbild. Han är samhällets ende parkeringsvakt. Hellre säga till felparkeraren än att skriva ut en böteslapp direkt, är hans devis. Mellan Hyresgästföreningen och Härnösandshus har samarbetsklimatet de senaste tio åren varit betydligt kärvare. Men när nu parterna samlas runt förhandlingsbordet igen hoppas och tror Mer om Härnösandshus Jan Sundén att relationen ska förbättras. På bostadsföretagets senaste bolagsstämma gick han upp i talarstolen och sa att det var dags att lägga ner stridsyxan. – Äntligen får vi normala hyresförhandlingar igen. Det är smidigare att förhandla mellan två parter, och varje enskild hyres- gäst som är missnöjd behöver inte vända sig till hyresnämnden, säger han. Så här i efterhand var det en taktisk miss att säga upp förhandlingsordningen, det medger Jan Sundén. Föreningen har tidigare år försökt få sina medlemmar att inte godkänna de hyreshöjningar som det kommunala bostadsbolaget krävt. Men förra året ändrade Hyresgästföreningen taktik. Man skickade ut en enkät till samtliga hyresgäster hos Härnösandshus med frågan om man ville ha tillbaka förhandHyresgästförenlingsordningen och ingens ordförande knackade dörr för Jan Sundén på att få in fler svar. sitt arbete. Han är Då delades också Härnösands enda en påse innehålparkeringsvakt och är ett välkänt ansikte lande pennor, godis på stadens gator. och en kokbok ut. 86 procent var >> Bofast 1/2008 19 n yh e t e r >> positiva till att Hyresgästföreningen skulle sköta förhandlingarna åt dem. Härnösandshus är kritiskt mot Hyresgästföreningens presentutdelning. Men Jan Sundén slår ifrån sig Jan Sundén, ordkritiken. förande för Hyres– Det var ett tack för gästföreningen i att vi fick störa. Och alla Härnösand, hoppas som öppnade dörren att relationerna med fick presenten, oavsett Härnösandshus ska bli hur de svarat. bättre nu när parterna Jan Sundén betonar samlas runt förhandatt Härnösandshus i lingsbordet igen. övrigt är en bra värd. Han hyr själv en tvåa av bolaget i centrala staden. – De sköter sina åtaganden och jag trivs bra. Annars hade jag flyttat. [email protected] Hyrorna i Västernorrland kr/kvm/år 900 90 80 70 60 850 40 30 20 10 800 90 80 70 60 i månaden, inklusive varmgarage. För 2007 och 2008 ville Härnösandshus höja hyran med 1,5 respektive 2,5 procent. – Jag tyckte att det verkade relativt måttligt, så jag accepterade höjningen. Men jag har inte satt mig in så mycket i det här. Nu när Hyresgästföreningen ska för- han betal ar 5 400 kronor Bara Cylinda har miljömärkta tvätt- & diskmaskiner 750 t alt B AB AB AB o AB AB ike tot s A ads m m m tt r b d i e e e å n n t r H a S os Mitth viksh d rrl s& Timb an Ö oB rno Hu ös b e t n r s am um Vä Hä Kr lat So u sh ”Nu kanske jag blir medlem” nu när hyresgästföreningen ska förhandla hyrorna igen överväger hyresgästen Lennart Nilsson att bli medlem. – De ville ha mig som medlem tidigare, men när jag läste i tidningen att Härnösandshus förhandlade hyran direkt med oss hyresgäster kändes det inte som att det var någon idé, säger han. Lennart Nilsson flyttade upp till Härnösand, där hans döttrar bor, från Stockholm för halvannat år sedan. Han bor i en tvåa på 67 kvadratmeter i kvarteret Torsvik i centrala staden, alldeles bredvid gästhamnen. Torsvik är ett av Härnösandshus så kallade plusboenden, som är anpassade för äldre hyresgäster. Bland annat är tillgängligheten är hög och det finns möjlighet till gemensamma aktiviteter. Statistik kan tolkas på olika vis. Jan Sundén, Hyresgästföreningens ordförande i Härnösand, menar att Härnösandshus direktförhandlingar med hyresgästerna har lett till högre hyror. Bertil Wiklund, Härnösandshus vd, påpekar å sin sida att Härnösandshus hyresnivåer är lägre än i många grannkommuner. Mellan 1998 och 2002 höjde bostadsbolaget inte hyran alls. Hyresgästen Lennart Nilsson överväger att gå med i Hyresgästföreningen, nu när den börjar förhandla om hyrorna igen. handla om hyran överväger Lennart Nilsson alltså att gå med i föreningen. – Jag läste om förändringen i lokaltidningen nyligen. Det ska bli intressant att se vad det kommer att innebära. n Mer att göra för hyresnämnden Härnösandshus brukar förhandla om hyrorna för två år i taget. Det har märkts hos Hyresnämnden i Sundsvall när det varit dags för hyresförhandlingar i Härnösand. – Vi har fått in omkring 350 ansökningar varje gång från Härnösandshus. Det blir ungefär 35 ärenden eftersom det läggs upp ett ärende per fastighet. Nämnden brukar varje år få in cirka 650 ärenden, men i de flesta andra fall finns bara en ansökan eller hyresgäst, säger Carl Rydeman, enhetschef på Hyresnämnden i Sundsvall. Av de ungefär 350 ansökningarna från Härnösandshus hyresgäster brukar nästan hälften återkallas sedan hyresgästerna gått med på hyreshöjningen under ärendets gång. Av dem som blir kvar väljs fem till tio pilotfall ut i samråd med Härnösandshus och Hyresgästföreningen. Beslutet för dessa blir vägledande för resten. I så gott som samtliga fall har Härnösandshus fått rätt att ta ut den höjning bolaget önskat. I skrivande stund ligger ett överklagat pilotfall hos Svea Hovrätt. Hyresnämnden avvaktar därför med att fatta beslut för omkring 100 hyresgäster som inte accepterat Härnösandshus hyreshöjning för 2008. Cylinda svensktillverkade tvättmaskiner och diskmaskiner är de enda på marknaden med Svanenmärkta modeller. De uppfyller därmed de mycket hårda miljö- och kvalitetskraven och samtliga har självklart AAA i betyg. Läs mer på www.cylinda.se 20 Bofast 1/2008 n yh e t e r n yh e t e r FULl snurr på vd-karusellen det är inte bra att stanna för länge på samma jobb, sägs det. Direktörerna på små och medelstora bostadsbolag har tagit till sig karriärplanerarnas råd. Att få jobba med en större organisation och missnöje med att ses som en del av den kommunala förvaltningen ligger ofta bakom flyttbesluten. Text conny pettersson Illustration ulrika majstrovic Hansén fr ån mulls jö till Ulricehamn, från Kinda till Alvesta, från Lekeberg till Mellerud. Att fylla Bofasts På nya jobb-sida är aldrig några problem. Vd:ar för små- och medelstora bostadsföretag tillhör dem som ofta rör på sig. En del väljer att pendla, andra tar sitt pick och pack och flyttar till den kommun som det nya jobbet finns i. Bofast har pratat med några av dem som valt att röra på sig det senaste året, för att röna ut vad som får dem att säga upp sig för att börja på ett ungefär likadant jobb som de redan har. är Lennart Lindstedt sedan några månader ny på vd-stolen. Han kommer närmast från samma befattning på Kindahus i Östergötland där han stannade i två och ett halvt år. En kombination av yrkesmässiga och privata skäl gjorde att han valde att flytta till den småländska järnvägsknuten. – Jag är som person sådan att jag trivs bättre i en större organisation och mer expansiv miljö där jag får spänna musklerna mera. Allbohus har ett ägardirektiv som på allbohus i alvesta Några kronor mer i lön fick Lennart Lindstedt, men det var inte avgörande. Han anser att det är lagom att sitta på en vd-post i fem till sju år. Sitter man för länge är det lätt att man blir hemmablind och att kreativiteten minskar. Vd-posten för Kindahus lämnade Lennart Lindstedt över till sin företrädare. Efter tre och ett halvt år som vd på Ramunderstaden i Söderköping valde Per Cedervall att gå tillbaka sitt gamla jobb, när han fick antydningar om att styrelsen ville ha honom tillbaka. När Bofast försöker nå honom har han ännu inte ändrat meddelandet på mobilsvaret. Å andra sidan jobbar han fortfarande kvar en dag i veckan på Ramunderstaden. Kort efter att han sagt upp sig avgick hela styrelsen, eftersom den ansåg att Söderköpings kommunledning detaljstyrde bostadsbolaget. Det var också en av anledningarna till att Per Cedervall lämnade företaget. – jobbet i söderköping var även inriktat på kommunal förvaltning, som att ta hand om kommunens grönytor och debitering av vatten och avlopp. Det blev slitsamt att förena dessa roller i längden. ”Inom den kommunala världen I Kindahus är uppdraget mer renodlat. Jag är chef för bostadsbolaget. Att han trivdes väldigt bra med är det sammanträden, sammanpersonalen i Kindahus var också ett träden och åter sammanträden” starkt skäl till att gå tillbaka. Bostaden finns i Linköping och pendlingsavståndet är ungefär lika långt säger att vi ska bygga 30 lägenheter per år. till de båda orterna. Det är bra att inte Det är såklart en utmaning, säger han. stanna för länge på samma vd-post, tror Per Att barn och barnbarn finns utspridda i Cedervall. Någonstans mellan fem och åtta södra Sverige var också ett tungt skäl. Nu år anser han är lagom. är det närmare att hälsa på varandra. – Sitter man längre tror jag det är lätt att 22 Bofast 1/2008 gamla sanningar blir härskande. Vi lever i en föränderlig värld och man får hela tiden vara beredd att anpassa och ompröva sina planer och beslut. är Ingmar Eriksson ny vd sedan i våras. Innan dess var han vd på Lekebergsbostäder, med huvudkontor i Fjugesta söder om Örebro. Han drar lite på svaret på frågan varför han valde dra flyttlasset från Örebro till Mellerud vid Vänerns västra strand. – Jag kom ihop mig med kommunledningen och kände att jag var tvungen att byta jobb. Jag kan tänka mig att bolag i mindre kommuner lätt blir en del av den kommunala verksamheten och att ledningen inte förstår skillnaden mellan den i melleruds bostäder ”Sitter man länge tror jag det är lätt att gamla sanningar blir härskande” kommunala fastighetsförvaltningen och det allmännyttiga bostadsbolaget. Ingmar Eriksson sin tjänst. Han var både vd för bostadsbolaget och administrativ chef på kommunen, något som ibland kändes splittrat. Ingmar Erikssons efterträdare Owe Nilsson, som rekryterades från Degerforsbyggen, har inget uppdrag inom kommunen. Han ville gå ner i tid för att ägna sig åt sitt konsultföretag. Vd-tjänsten i Lekeberg tar drygt en halvtid, resten av tiden ägnar han åt sin egen låda. Att det allmännyttiga bostadsbolaget i små kommuner lätt kan ses som en del av den kommunala verksamheten är en problematik som flera vd:ar tar upp när Bofast ringer runt. Oddbjörn Aasvold var tidigare vd på Osbybostäder och samtidigt fastighetschef på kommunen. – Det är ganska jobbigt att ha dubbla roller. Det är två olika kulturer, olika juridiska regelverk och olika ekonomisystem. Inom den kommunala världen är det sammanträden, sammanträden och åter sammanträden. Det är mer byråkrati än i ett kommunalt bolag , säger Oddbjörn Aasvold. För drygt ett år sedan började han som i lekeberg del ade vd på Bostads AB Klockaren i grannkommunen Östra Göinge. Där är han enbart vd för bostadsbolaget och stortrivs. Att få leda ett lite större bostadsbolag lockade. Några kronor mer i lön blev det också, men å andra sidan blev det två mil till jobbet i stället för de 500 meter som han hade till Osbybostäders kontor. Några av de vd:ar som bytt jobb den senaste tiden. Från vänster: Per Cedervall, Stanley Guldmyr, Rolf Granlöf, Lennart Lindstedt, Ingmar Eriksson, Owe Nilsson och Oddbjörn Aasvold. vd för Tranemobostäder flyttade Stanley Guldmyr i våras tillbaka till sin hemkommun Gislaved. Innan dess hade han jobbat 18 år i olika befattningar inom Tranemo kommun. Så han kände han att det var dags att röra på sig när vd-stolen på Gislavedshus blev ledig. – Gislavedshus har nästan tre gånger så många lägenheter och vi har en hel del nyproduktion på gång, så det kändes som en större utmaning. Lönen hade också en ganska stor betydelse. Det ska jag ärligt säga. ef ter s ju år som rolf gr anlöf är vd på Stubo i Ulricehamn sedan februari. Men han har tillfälligt kvar sin gamla vd-tjänst på Mullsjö Bostäder, som han ägnar några timmar åt i veckan. – Jag hade som ett projekt i Mullsjö att jobba på min egen övertalighet. I små bostadsbolag som Mullsjö med 480 lägenheter behövs det inte en vd på heltid. Men någon enskild timme per vecka räcker naturligtvis inte. Det är en temporär lösning, säger han. I motsats till andra vd:ar ser han det som en bra lösning att kombinera chefandet över det allmännyttiga bostadsbolaget med att exempelvis vara fastighetschef på kommunen. Eller – om kommunallagen ändras – att slå ihop mindre närliggande bostadsbolag med varandra. – Privata bolag har fastigheter i många olika kommuner och det fungerar ju utmärkt. Det som är bra för den ena orten är oftast bra i grannkommunen, säger Rolf Granlöf. n Ge ett vd-jobb minst tre år Det är inte bra att sitta för länge på samma post, men det är heller inte bra att byta jobb för ofta. Det anser Jonas Gustavsson, vd på Fasticon kompentens, som sysslar med rekrytering inom fastighetsbranschen. – Minst tre år bör man nog stanna på ett vd-jobb. Det tar längre tid att sätta sig in i en högre befattning än i en lägre. Sitter man kortare tid än så på flera befattningar i rad kan man uppfattas som en hoppjerka, säger han. Men med åren brukar kreativiteten och ny- tänkandet att stanna av. Så att sitta för länge är inte heller bra. Efter fem år bör man åtminstone fundera på att röra på sig, menar Jonas Gustavsson, som har jobbat med rekrytering inom fastighetsbranschen sedan 2001. De senaste åren har rörelsen på den arbetsmarknaden tagit fart rejält. När en person byter jobb uppstår en lucka som måste fyllas, och så snurrar karusellen vidare. Nu tror han dock att rörelsen på arbetsmarknaden kommer att stabiliseras, eftersom många bytt jobb den senaste tiden. Bofast 1/2008 23 Första vintern utan värme Nu går det att hyra marklägenheter i så kallade passivhus i Misteröd utanför Uddevalla. Värmen som hyresgästerna, deras vitvaror och deras tekniska apparater alstrar ska värma upp inomhusluften. Bofast var där när de första hyresgästerna flyttade in. Text thomas mattsson Foto ulrika majstrovic hansén D e som bökar sig fram i dis och snöslask med flyttkartonger och möbler på inflyttningsdagen, får tidigt ett test på om hyresradhusen håller värmen även vintertid. – Det var varmt här när vi kom. Ett gott tecken, eftersom det är vinterväder i dag. Det vore toppen om det funkar även i längden, säger Jens Åkesson, som flyttar in i en fyrarummare på Magistervägen i Misteröd utanför Uddevalla. uppvärmningskostnaderna i passivhusen uppgår till 600 kronor per år för en fyra. Om vanliga lägenheter skulle byggts i Misteröd skulle en fyra kostat minst 10 000 kronor om året att värma upp med olja eller el, enligt Margaretha Johnsson, som är projektledare på Uddevallahem. Hyrorna blir 1 000 kronor per kvadratmeter och år mot 1 200 kronor i ett vanligt nybyggt hyreshus i Uddevalla. – Hyran ligger på 7 300 kronor i månaden för min fyra, men om husens självuppvärmning fungerar så lovar det gott inför framtiden. Det känns extra bra att bo i ett passivhus, eftersom det är miljövänligt, säger Jens Åkesson. att passivhusen har tegelröda takpannor och att träfasadernas kulörer har stora inslag av grönt, gult och falurött. Om husen varit helt vita eller gråa hade de knappt synts den här grå dagen. Inomhus dominerar parkettgolv i de flesta av rummen och rummen är ljusa och luftiga. Fönsterpartierna är generöst tilltagna, vilket gör att dagsljuset lätt tar sig in. De djupa fönsternischerna är ett resultat av att väggarna är så tjocka – och de kan förstås användas för den som vill dekorera med inredningsprylar eller sätta dit krukor eller blommor. Jens Åkessons bror Jörgen, som hjälper till att bära in möbler, passar på att reflektera över de nya husen i en paus under flytten. – Det som imponerar mest på mig är att lägenheten är helt ljudisolerad. Och så är det bra att lägenheterna ligger i markplan. Det underlättar när man flyttar in, säger han, lätt frustande efter baxandet. det är nog tur Passivhusen är byggda med stor täthet och tjock isolering i väggar, golv, tak och fönster, för att värmen ska stanna kvar inomhus. Men också för att ljudisolera. Tanken är att den värme som alstras från människorna, maskinerna och belysningen ska tas tillvara och räcka för att värma husen året runt. Ett ventilationssystem ska hålla fukten borta och en värmeväxlare ska se till att innetemperaturen ligger på en jämn nivå. Radhusen på Misteröd är Uddevallas första passivhus. De har öppna planlösningar. Fönstren har isolerande energiglas för att isoleringseffekten ska bli ännu bättre. – Nu vill man ju bara veta att värmen funkar i det här vintervädret. Men till sommaren kan det kanske bli riktigt varmt och då är det nog bra att isoleringen också kan avskärma från allt för stark hetta, säger Carolina Fredgren, som blir granne med Jens Åkesson på Magistervägen. hon och sambon tony l arsson har stått i kö för en lägenhet i passivhusen och valt dem framför mer traditionellt villaboende. – Vi får hoppas att det räcker med att röra sig normalt inne i lägenheten för att det ska bli varmt. Äldre som inte gör det och som inte har så många tekniska apparater igång, kanske kan få problem med att hålla en tillräckligt hög värmenivå, tror Carolina Fredgren. – Vi får en ny familjemedlem i januari och han eller hon kan nog hjälpa till att alstra värme både från sig själv och genom att vi får hålla igång, tillägger hon skrattande. och Jens Åkesson i grannlägenheten varsin rejäl åkarbrasa efter att ha stått stilla och samtalat med Bofast under en paus i flytten. Nu är det kallt både i och utanför lägenheterna. Men så har också dörrarna har varit konstant öppna under några timmars flyttarbete. När man stänger om sig och vistas inne i lägenheten är det meningen att värmen snart ska stiga, utan att man behöver slå på ett enda element eller någon annan värmekälla. n samtidigt dr ar sambon Mer om passivhus 24 Bofast 1/2008 Lägenheterna i de nya passivhusen i Misteröd värms upp till en kostnad av några hundralappar om året. Samtidigt var de billigare att bygga än vanliga hyreshus. – vi har str ävat ef ter att göra allting bättre och billigare än i traditionellt byggda hyreshus, trots att passivhusen kräver tjockare och tätare isolering och även avancerad ventilation, säger Uddevallahems vd Dennis Bucht. Den utmaningen har motiverat bostadsbolaget att tänka igenom noggrant hur husen skulle färdigställas. – Vi har koordinerat alla hantverkarinsatser genom att vi redan från starten i byggprojektet haft ett partnerskap med totalentreprenören Skanska. Alternativet hade varit att välja flera olika entreprenörer, men det innebär större svårigheter med samverkan mellan dem. Vi har också tänkt igenom materialvalen noggrant och till exempel valt billigare träfasader framför tegel eller puts, som är dyrare, säger han. passivhusen har kostat cirka 18 000 kronor kvadratmetern att bygga. Vanliga hyreslägenheter i flerbostadshus kostar 22 000–23 000 kronor kvadratmetern, enligt Uddevallahems kalkyler. Det innebär att hyreskostnaderna landar på cirka 1 000 kronor kvadratmetern för de nya passivhusen mot 1 200 kronor kvadratmetern för nyare hyresrätter inne i Uddevalla, enligt projektledaren Margaretha Johnsson på Uddevallahem. – Vi behöver inte stoppa in något värmesystem med panna, rörledningar och radiatorer. Det minskar kostnaderna. Det skulle kosta 10 000–15 000 kronor om året att värma upp en vanlig fyra, säger Margaretha Johnsson. Månadshyran för en fyrarum- mare på 89 kvadratmeter är 7 300 kronor, exklusive kostnader för vatten och el. Hyresgästerna får även betala elkostnaderna för värmeväxlaren och ventilationen, i genomsnitt 600 kronor om året, enligt Uddevallahems uppskattningar. Bostadsbolaget räknar även med låga driftkostnader: 250 kronor per kvadratmeter och år mot 350 kronor inne i Uddevalla. – Ja, här skottar exempelvis hyresgästerna själva snö och klipper gräs. Vi behöver bara byta luftfilter i ventilationssystemet någon gång per år och se över tak, stuprännor och fasader. När det behövs får vi givetvis reparera och laga till exempel stuprännor eller bättra på fasaderna med rengöring eller färg, säger Margaretha Johnsson. Husens konstruktion bygger på tät isolering och effektiv tilloch frånluftsventilation med värmeåtervinning. – Vi har också satt in en så kallad ENERGISNÅLA HUS billigare att bygga De inflyttande i Misteröd fick en test av hur passivhusen klarar vinterkylan när de flyttade in. – Det var i alla fall varmt i lägenheten när vi kom, konstaterade Jens Åkesson, som här är på väg in i sitt hus. 26 Bofast 1/2008 diffusionsspärr, en plastfolie cirka 45 centimeter in i väggen, för att vara extra säkra på att inte fukt som kommit in i väggarna sprider sig och orsakar mögel och andra skador, säger Margaretha Johnsson. Det finns inga radiatorer i lägenheterna, vilket gör det lättare att möblera. – Man riskerar inte att ställa till exempel en soffa framför ett element. Och så får hyresgästerna större utrymmen att sätta saker på i de breda fönsternischerna, som är ett resultat av konstruktionen med tjockt isolerade väggar, säger Margaretha Johnsson. att följa upp hur uppvärmning och ventilation fungerar och därför har loggar monterats i tre av lägenheterna. Loggarna, som är kopplade till datorer hos samarbetspartnern Skanska, ser ut som strömbrytare och sätts upp i direkt anslutning till värmeväxlaren och ventilationen i lägenheterna. Resultaten studeras och tolkas sedan kontinuerligt. uddevall ahem kommer [email protected] Carolina Fredgren med sambo Tony Larsson blir grannar med Jens Åkesson på Magistervägen. EXTRA batteri när kölden slår till ingen eldAR FÖR kråkorna Passivhus värms av den värme som de boende själva alstrar. Kroppsvärmen och energin från tekniska apparater ska räcka. Men hur går det med uppvärmningen om inte hyresgästerna rör sig särskilt mycket och till exempel inte lagar sin mat själva? Ledningen för bostadsstiftelsen Uddevallahem är inte orolig. – Vi har utgått från hur uppvärmningen i tidigare generationers passivhus fungerade och förbättrat den, säger Uddevallahems vd Dennis Bucht. Nu kan den som vill öka värmetillförseln genom att vrida på ett reglage som finns vid ventilationsapparaten och värmeväxlaren. Då tillförs mera värme genom ett batteri som vi installerat i anslutning till tilluftsventilationen i varje lägenhet. Batteriet har en effekt på 900 watt, ungefär lika mycket som en mindre hårtork. Om man skulle ha på batteriet exempelvis tre timmar om dagen från oktober till april skulle det resultera i en extra årskostnad för uppvärmningen på knappt 400 kronor, pengar som hyresgästen själv får betala. Men redan passivhusen i Glumslöv i Landskrona, som byggdes 2004, håller tillräcklig värme även för de äldre och handikappade hyresgäster som inte lagar sin mat själva, enligt Margaretha Johnsson, Uddevallahems projektledare. – En äldre och rörelsehindrad dam i Glumslöv som fick sin mat levererad genom hemtjänsten i passivhusen hade det inte kallare än i jämförbara lägenheter i bostadsområdet, när inomhustem- 1. Hyresgästernas kroppsvärme och peraturen mättes i hennes lägenhet vintertid. Men för att vara på säkra sidan har vi sett till att extra varmluft kan tillföras genom ventilationen i våra passivhus, säger hon. 1 2 den värme som elektriska maskiner, lampor och hushållsapparater genererar ska räcka för att ge en tillräcklig inomhustemperatur året runt. Det behövs därmed inget vanligt värmesystem. 2. Fönstren har tre glasskivor med två skikt av ädelgasen xenon. 3. I varje lägenhet finns ett ventilationsaggregat med ett värmebatteri, som kan höja förvärmningen av luften. 1&4. Väggar, golv och tak är tjockt 3 4 isolerade. Ytterväggarna är uppbyggda i tre skikt. Ytterst ligger ett isoleringslager med 170 millimeter mineralull mellan träreglar. Innanför finns 220 millimeter mineralull utan träreglar. Sedan har man satt in en plastfolie, en så kallad diffusionsspärr, som hindrar spridning av fukt i väggen. I nästa isoleringsskikt ligger 70 millimeter mineralull mellan träreglar och härifrån får kablar och rör till installationer i lägenheten dras vid behov. Innanför ytterdörren finns en luftsluss in till lägenheten. Den fungerar som en gammaldags veranda och hindrar kalluften från att komma in i lägenheten. Bofast 1/2008 27 n yh e t e r Tvingas bort från vd-stol 3 Badrum från Gustavsberg Badrum ARTic Badrum Logic Lennart Alsin, ordförande för kommunala Toarpshus i Borås, har under en tid även fungerat som vd i bolaget. Direkt olämpligt, tyckte resten av styrelsen, som tvingade honom att välja. Han valde att sitta kvar som ordförande. bostadsbolagets styrelse ett brev till kommunstyrelsen som jag fick läsa om i tidningen, säger Lennart Alsin. I brevet krävde bolagets styrelse att kommunstyrelsens ordförande Ulrik Nilsson (m) skulle göra något åt Lennart Alsins dubbla stolar. – Det uttalades ett starkt önskemål om att han skulle välja uppdrag, säger Ulrik Nilsson. kommunal a toarpshus är ett litet bostadsbolag i Borås med 350 lägenheter. Men det har blåst upp till stor strid i bolagets styrelse. När vd:n Sven Liljegren fick ett nytt jobb gick ordförande Lennart Alsin, som representerar det lokala partiet Vägvalet, in som tillförordnad vd. En lösning som styrelsen sa ja till. – Jag hade tänkt stanna kvar tills ordinarie bolagsstämman i mars, eller tills vi hittat någon annan. Men så skrev resten av lennart alsin valde att sitta kvar som ordförande och sköter numera det löpande arbetet i bolaget från den posten. Vd-posten är tills vidare vakant i väntan på att en ny direktör rekryterats. – Det känns som en politisk fråga. Någon har velat ha bort mig från mina uppdrag, säger Lennart Alsin. Han har tidigare varit vd i kommunala Stubo i Ulricehamn under många år och är nu även vd i Sandhultsbostäder, ett annat av Borås kommuns bolag. Ingen tycks ifrågasätta hans kompetens när det gäller fastigheter. I börsnoterade aktiebolag är det inte tillåtet att ha samma person som styrelseordförande och vd. Det är däremot tillåtet i kommunala bolag som inte är publika, vilket de allra flesta allmännyttiga bolag inte är. Juridiskt sett har det alltså inte funnits några hinder för Lennart Alsin att sitta på två stolar. – Det är inte ovanligt att en ordförande i ett kommunalt bostadsbolag går in som vd under en övergångsperiod, om den ordinarie vd:n har sagt upp sig, säger Bo Lundborg, jurist på Sabo. – Däremot kan det vara olämpligt att ha en sådan lösning under en längre tid. Styrelsen har till uppgift att övervaka vd:ns arbete. Därför är det viktigt att det finns en ordförande med tillräckligt stark ställning för att stå emot vd:n. [email protected] Boka ett utvecklingssamtal för ditt bostadsområde Badrum Nordic Har ditt bostadsområde vad som krävs för att vara attraktivt i framtiden? Med gedigen erfarenhet som samhällsbyggare tar vi på Atkins ett strukturerat grepp om utvecklingen av ditt område. Hos oss arbetar arkitekter, landskapsarkitekter, kulturgeografer, trafikplanerare och ingenjörer sida vid sida – allt för att hitta de bästa lösningarna. Genom en områdesanalys identifierar vi vad som är viktigt att tillvarata, förädla och hur förändringar i omgivningen ska hanteras. Resultatet är en handlingsplan som samtidigt blir en del av det löpande arbetet. Den röda tråden blir tydlig och du får en strategisk grund för kommande investeringar. Något som gör dig till en starkare aktör på bostadsmarknaden. Beställ vår nya broschyr “3 Badrum från Gustavsberg” eller gå in på www.gustavsberg.se för mer information. Låter det intressant? Kontakta Marcus Horning ([email protected]) eller Sinna Broberg ([email protected]). Växelnumret är 040-650 12 50. Villeroy & Boch Gustavsberg AB www.gustavsberg.se [email protected] Telefon 08-570 391 00 annons_duschhörnor_91x259.indd 1 2008-01-15 15:30:28 Bofast 1/2008 29 n yh e t e r n yh e t e r Felaktig byggmetod kan kosta miljarder Här i Hammarby Sjöstad fick Skanska stora problem med sina fasader i början av 2000-talet. Många bostadshus som byggts under de senaste tio åren riskerar att drabbas av fukt- och mögelskador. Det menar Ingemar Samuelson, adjungerad professor på Sveriges tekniska forskningsinstitut. Saneringarna kan uppgå till miljardbelopp. Text thomas mattsson Foto ulrika majstrovic hansén D e hus som kan drabbas av fukt- och mögelproblemen är byggda med puts på isolering på träregelväggar. De saknar också luftspalt i väggkonstruktionen. – Väggarna innehåller fuktkänsliga material som träreglar och gips med ytskikt av kartong. Om det finns otätheter vid till exempel balkonger och fönster, där fukten kan komma in, finns risk för fukt- och mögelskador, säger professor Ingemar Samuelson. Fukt som tränger in bakom putsade fasader har svårt att torka. Fasaderna är konstruerade med ett tunt skikt av puts på en styv värmeisolering utanpå en gipsskiva, som sitter längre in i väggen. Om vatten kommer in bakom den tunna putsade ytan och isoleringen, så kan det uppstå skador, varnar Sveriges tekniska forskningsinstitut (SP). drabbats av skador är utförda med så kallad enstegstätning. Det innebär att vattentäthet och lufttäthet finns i samma skikt. Med tätning i två steg tar man hand om regnet i en särskild ”regnkappa” utanför väggen och tätar mot luft inne i väggen. Det är en säkrare lösning. – Men slarvar man så kommer det in vatten även i tvåstegstätade väggar. Och kommer det in vatten i en konstruktion med organiska material så är sannolikheten stor för fukt- och mögelskador, väggkonstruk tioner som har 30 Bofast 1/2008 säger Kenneth Sandin, universitetslektor i byggnadsteknik vid Lunds Tekniska Högskola. Metoden att bygga med puts på isolering importerades till Sverige under energikrisen på 70-talet. I Tyskland har metoden använts på stenhus, med stomme av sten och väggar av stenmaterial, refererar Ingemar Samuelson. branschorganisationen Sveriges Byggindustrier har någon statistik över hur vanlig byggmetoden med enstegstätning på trästomme är. – Leverantörerna av byggmaterialen har det inte heller. Möjligen kan vissa byggföretag lämna ut uppgifter om det, men jag är tveksam till hur mycket de vill offentliggöra, säger Björn Wellhagen, ansvarig för bostadsfrågor på organisationen. Bara under förra året investerades nästan 70 miljarder kronor i nybyggnation i Sverige. I år kommer det att byggas 35 500 nya bostäder och förra året färdigställdes 36 000, enligt Boverkets uppgifter. Om professor Ingemar Samuelson har rätt i sin bedömning om att de flesta nybyggda och putsade hus har byggts med denna metod, tickar således en mögel- och fuktbomb i nybyggena. Om bara en bråkdel av dem drabbas kan kostnaderna stiga till miljardbelopp. – Ja, om man utgår från att kostnaderna för de varken boverket eller saneringar som gjorts omfattar nödvändiga åtgärder utförda på ett optimalt sätt, så kan det bli mycket dyrt, säger Ingemar Samuelson. I Hammarby Sjöstad briserade en mögelbomb i början av 2000-talet. Dåligt väderskydd under färdigställandet av kvarteret Havet och kvarteret Tidvattnet sommaren och hösten år 2000 resulterade i omfattande fukt- och mögelskador. Skanska var entreprenör och hade använt byggmetoden med enstegstätning och organiska material i stomme och väggar. Allt enligt en utvärderingsrapport från SP. – Det kom in fukt i väggarna under byggperioden. Plastfolierna som skulle vara väderskydd ramlade bort genom slarv under byggandet. Det kostade sedan Skanska 50–75 miljoner kronor i saneringskostnader. Det är inga officiella siffror, men vi har gjort uppskattning av vad vi tror kostnaden landade på, säger Kenneth Sandin. var det visserligen främst bristande väderskydd som orsakade skadorna. Men om fukt av andra skäl kommer in i en konstruktion innehållande mycket organiskt material, uppstår förr eller senare fukt- och mögelskador, som expertisen konstaterat. Varför är då en byggmetod som kan leda till merkostnader för mögel- och fuktskador så vanlig bland byggföretagen? i fallet hammarby s jöstad – Det är smidigt och billigt att bygga med trästomme, enstegstätning och en tunn putsad fasad, konstaterar Kenneth Sandin. Skanska har nu gått ifrån metoden med enstegstätning och minskat andelen organiskt material i sina byggkonstruktioner. – Numera har vi stålreglar i väggarna i våra flerbostadshus och fasaderna är konstruerade av putsade och murade väggar. Vi har heller inga gipsskivor inuti väggarna, säger Anders Danielsson, vice vd för Skanska Sverige. n STARKA GIFTER I BYGGNADSPROVER Förutom de ekonomiska konsekvenserna av fukt- och mögelskador finns det uppenbara hälsorisker för dem som vistas i byggnader med mögelskador. Forskare har konstaterat att bakterier från mögelangripna byggnadsprov kan innehålla starka gifter som verkar inflammatoriskt och cancerframkallande, enligt Forskningsrådets publikation Miljöforskning. Mer om detta finns att läsa på www.formas.se . Ytterligare information om fukt- och mögelskador i bostadshus finns på Sveriges tekniska forskningsinstituts hemsida www.sp.se eller på www. ByggAi.se, en portal med instruktioner för byggarbetsplatser som bland andra Lunds tekniska högskola står bakom. Bofast 1/2008 31 riksrundan n yh e t e r LKF köper grannbolag? Några av de hus som är till salu. Lunds allmännyttiga fastighetsföretag vill köpa hela grannkommunen Lommas bostadsbolag. Går affären i lås blir det den första i sitt slag. Både den socialistiska oppositionen i Lomma och Hyresgästföreningen är dock kritiska. i Lomma kommun vill sälja hela sitt bestånd: åtta fastigheter med 293 lägenheter. Och Lunds Kommuns Fastighets AB (LKF) är intresserat av att köpa. LKF:s vd Peter Mellvé räknar med att göra en bra affär. 185 miljoner kronor tror han ska räcka. När den så kallade stopplagen mot försäljning av kommunala bostadsbolag upphävdes i somras blev det fritt fram för det borgerliga styret i Lomma att sälja kommunens bostadsbolag. Redan år 2000 fattade den, likaledes borgerliga, majoriteten i Lomma ett principbeslut om utförsäljning och nu är det alltså möjligt att genomföra. Kommunstyrelsen i Lomma har aviserat att priset inte ska vara avgörande och vill att de 293 lägenheterna ska vara hyresrätter även i fortsättningen. – Vi anser inte att bostadsbolaget tillhör den kommunala kärnverksamheten den borgerliga majoriteten i Lomma och vill därför avyttra det. Vi kräver dock genom avtal att lägenheterna i fastigheterna ska förbli hyresrätter, säger Stefan Martinsson, kommunens ekonomichef och ansvarig för försäljningen. Ledningen för LKF har stöd från Lunds kommunfullmäktige i sina förvärvsplaner. LKF klarar ledigt av att förvalta även fastigheterna i grannkommunen Lomma, meddelar Peter Mellvé. – Det är fem minuters bilresa från Lund till Lomma och vi har redan en stor fastighetsförvaltning och lediga resurser för att klara av skötseln också av fastigheterna i Lomma. men det är osäkert om ett kommunalt bostadsbolag får äga ett annat. Det finns inga tidigare rättsfall att stötta sig på för bedömningen. Kommunallagens lokaliseringsprincip slår fast att kommunal verksamhet ska bedrivas inom kommunen. Den föreskriver också att de åtgärdsbeslut som fattas ska vara till nytta för kommunmedlemmarna. – Med utgångspunkt från kommunallagen ska affären, om den ska vara korrekt, bidra till att kommuninvånarna i de respektive kommunerna får ett så bra och billigt boende som möjligt, säger Håkan Torngren, förbundsjurist vid Sveriges kommuner och landsting. – Det är också centralt att både kommunfullmäktige i Lund och i Lomma är involverade i beslutsprocessen. Det får inte enbart vara en affär mellan två kommunala bolag. HSB Malmö är en annan intresserad köpare av fastigheterna i Lomma. – Det står oss fritt att lägga bud på fastigheterna i Lomma. Vi förvaltar redan bostadsrätter där och kan tänka oss att äga även hyresfastigheter i en tillväxtkommun som Lomma, säger vd Lars Danielsson. den politisk a oppositionen i Lomma är kritisk mot försäljningen. – Vi ogillar att kommunstyrelsen lägger ansvaret för invånarnas bostadsförsörjning i händerna på företag utanför kommunen. Hyresgästerna ska känna sig trygga och den här typen av aktiviteter kan skapa oro, säger oppositionsrådet Karin Lyberg (s). – Men om man nu ändå ska sälja så hoppas vi att LKF blir köparen. Det är ju också ett allmännyttigt bostadsföretag som vi tror värnar om hyresgästernas trygghet. Bofast 1/2008 genom sju decennier kommunalt bostadsbolag får äga ett annat Även Hyresgästföreningen i södra Skåne oroas av utförsäljningen. – Vi är principiellt emot att man säljer ut de allmännyttiga bostadsbolagen. Det finns alltid en fara för ombildning till bostadsrätter. Men i det här fallet har ju Lomma kommuns ledning uttryckt en ambition att lägenheterna ska få förbli hyresrätter. Och om LKF blir köparen så känner vi oss ganska lugnade, säger regionchef Christina Wessling. Anbudstiden löpte ut den 2 januari. I mars kommer kommunfullmäktige i Lomma att fatta beslut i frågan. Då offentliggörs vem som får köpa fastigheterna och till vilket pris. Thomas Mattsson En bild från 50-talets Blackeberg. STOCKHOLM Varje människa har en historia att berätta. I boken ”Till hyresgästernas bästa” har några av Stockholmshems hyresgäster fått göra det. Bolaget fyllde förra året 70 år. En del i firandet är jubileumsboken, som författats av Ulrika Sax och Stig Dedering, nuvarande respektive före detta Sabomedarbetare. Berättelsen om det kommunala bostadsbolaget tar sin början på 1930-talet då barnrikehus byggdes vid bland annat Stickelbärsvägen vid Roslagstull. Bernt Jonasson, en av de hyresgäster som intervjuats, var tio år gammal då han flyttade dit med sina föräldrar och tre syskon. Familjen hade tidigare bott i ett så kallat spisrum i en nödbarack från första världskriget. Hans mamma beskrev flytten till tvårumslägenheten ”som att komma till himmelriket”. – Boken riktar sig till såväl hyresgäster som folk i branschen och allmänheten. Genom ett samarbete med Stadsmuseet kommer boken att delas ut i skolor för att användas i undervisningen i de områden som Stockholmshem har bostäder, berättar Ulrika Sax. n 500 kr r Presentkort till hyresgäste AB fick ett presentkort äster i Västerviks Bostads al lokala butiker. Väst er vik Alla hyresg sto t kan användas i ett rt ant rte Ko pp. kla jul i nor kro på 500 ia och hyresgästerna i st vinstrika i bolagets histor Förra året var ett av de me åg bostadsbolaget. tjänade en återbäring, ans de 2 800 lägenheterna för år tillsammans med ett gynnsamt verksamhets – Det här är ett sätt att fira n-Å ke Lindberg. hyresgästerna, säger vd Sve 1,4 miljoner kronor. t age Klappen kostade bol Sagor för integration FALKENBERG Sagostunder för barn ökar språkkunskaperna och får upp läsintresset i invandrartäta områden. Det tror kommunala Falkenbergs Bostads AB (Fabo). som börjat med högläsning i samarbete med biblioteket i tre bostadsområden, där Fabo upplåter sina hyresgästlokaler. En deltidsanställd student från Högskolan i Halmstad, Lycy Chaoud (bilden), läser på fasta tider 16 timmar i veckan. Projektet finansieras via Region Halland, en organisation för kommunal samverkan. – Det har slagit väl ut. Nu kommer runt 20 barn till varje sagostund mot sju–åtta när projektet startades i höstas, säger Bengt Björnehammar, samordnare hos Fabo. n Handgemäng förbjudet i tvättstugan "Prognosstyrning har gett den enskilt ekonomiska största nyttan av de investeringar vi genomfört under senare år" - Bengt Engberg, Affärsutvecklingschef, AB Bostäder i Borås 32 Stockholmshem Det är osäkert om ett Minska dina energikostnader! Kontakta oss, så byter vi din gamla utegivare till en mottagare som gör det möjligt att styra din fjärrvärme efter våra väderprognoser. Våra energiexperter säkerställer att det betalar sig redan första året! något på gång? Skriv till: Bofast, Box 474, 101 29 Stockholm • Conny Pettersson tel 08-441 53 82 e-post: [email protected] www.egain.se eller ring 0300-745 40 johanneshov Det är inte tillåtet att slåss i tvättstugan. Det vet numera Svenska Bostäders hyresgäster i ett hus i Johanneshov i södra Stockholm. När Kerstin, då nyinflyttad, för första gången skulle gå ner med tvättkorgen möttes hon av skylten här bredvid utanför tvättstugan. – Först höll jag på att tappa hakan, därefter blev jag lite full i skratt. Tidigare har jag aldrig övervägt att slagsmål i tvättstugan kan förekomma. Grannfejder har man ju hört talas om, men aldrig regelrätt slagsmål. Så till en början var jag lite orolig över vad det bor för människor här, berättar hon. Under de månader som Kerstin nu bott i huset har hon dock inte hört talas om några fighter i tvättstugan, så hon känner sig lugn. – Jag har frågat grannarna, men de har inte hört något. Det verkar som att folk respekterar förbudet, säger hon. n Bofast 1/2008 33 krönikan nils-eric sandberg k an höjda priser ök a ef terfr ågan? Nej, inte enligt ekonomisk teori. Jo, enligt grundtanken i svensk bostadspolitik sedan 1990. Problemet är att den grundläggande teorin bakom all ekonomisk analys sedan 1776 helt måste arbetas om för att anpassas till bostadspolitiken. Alla propositioner om bostäder jag läst har talat vackert om högt bostadsbyggande. I årets budgetproposition står det: ”Målet för bostadsfrågor är långsiktigt väl fungerande bostadsmarknader där konsumenternas efterfrågan möter ett utbud som svarar mot behoven.” Snabbare! Nu har itkett blivit enklare, snabbare och säkrare. Du får alla hyreskontrakt från Fastighetsägarna Sverige – till vilken dator du vill. Byt upp dig – utan kostnad. Alla våra kunder kan uppgradera till det nya internetbaserade itkett – självklart helt utan kostnad! Du som ännu inte provat itkett och vill veta mer – slå oss en signal eller besök www.itkett.se. Ett rimligt antagande säger att ett hus håller i 100 år, om det byggs om efter 50 år. Totalt finns 4,4 miljoner bostäder i landet. För att behålla beståndet konstant måste vi då varje år bygga 44 000 nya bostäder och bygga om lika många. Men befolkningen ökar, vi har ett enormt invandringstryck. Alltså måste byggandet långsiktigt ligga högre. Men nu bygger vi cirka 35 000 nya bostäder och bygger om knappt 30 000. Varför inte mer? En förklaring, bland flera, är att regeringarna, av alla sorter, kraftigt höjt kostnaderna för byggande och boende: de lade full moms på byggande från 1990, höjde energiskatterna, slopade subventionerna. Enbart energiskatterna på bostaden motsvarade 96 procent av den tidigare fastighetsskatten. En analys jag gjort visar att statens saldo mot bostadssektorn 1990–2005 förändrades från ett underskott på cirka 7 miljarder kronor till ett överskott på cirka 47 miljarder. Boendekostnaden steg, som andel av konsumtionen, från cirka 20 till cirka 30 procent. bygger vi då tillr äckligt mycket? Nyhet – direkt på internet! Inget program behövs. Nytt! Direkt på internet www.itkett.se DokumentConcept AB. Skarpöborgshöjden 6, 185 91 Vaxholm. Tel 08-411 22 40. Fax 08-411 33 40 Slopa hyresregleringen och inför ägarlägenheter! stigit i Stockholms innerstad – som reflex av lågt byggande och låga räntor. Men en intressant indikator på den dolda bostadsbristen är andelen ungdomar som måste bo kvar hos föräldrarna. Varför försöker inte Boverket ta fram några siffror på detta? Kanske får vi med tiden se en ny efterfrågestrategi på bostadsmarknaden i Stockholm: föräldrarna tröttnar på att leta billiga lägenheter åt barnen, och barnen försöker i stället få in föräldrarna på äldreboende för att själva ta över lägenheten. Tidigare hade vi en inflationstakt på cirka tio procent. Löner, bostadspriser, hyror etcetera följde efter. Då kunde byggherrarna bygga nya hus, börja med låga hyror och köra med underskott i några år, i visshet om att inflationen höjde hyrorna och sänkta lånens realvärde. Nu är inflationen borta. Byggherrarna har inte denna skyddsmekanism. Det innebär att kostnaderna för investeringar har ökat drastiskt. visst, bostadsr ät tspriserna har När byggherrarna lärt sig detta faller bostadsbyggandet än mer. Vi kan lära något av Finland. Den ekonomiska krisen var värre där – mellan 1991 och 1993 förlorade Finland 10,4 procent av bruttonationalprodukten (BNP), mot Sveriges 4,5 procent. Mellan 1996 och 2000 steg BNP 25,5 procent i Finland, 14,5 procent i Sverige. Nybyggandet 1995–2000: i Finland 171 invånare per ny bostad, i Sverige 710. Två av orsakerna: Finland slopade hyresregleringen för nya hyreshus 1993. Därmed blev nybyggandet lönsamt. 64 procent av bostäderna i Finland ägs av de boende. De flesta lägenheter är ägarlägenheter. Denna struktur förutsätter ett högt bostadssparande. Detta höll bostadsbyggandet uppe i Finland, medan det föll i Sverige. Av detta kan vi dra några slutsatser: vi bör ge en kraftig stimulans till bosparande, införa ägarlägenheter och slopa hyresregleringen – åtminstone på nyproduktionen. varför? Nils-Eric Sandberg är författare och debattör och var tidigare ledarskribent på Dagens Nyheter under 30 år med bostadspolitik som specialitet Bofast 1/2008 35 Sandvikenhus har tillsammans med kommunens gymnasieskola nyligen startat en utbildning för husvärdar. Bofast följde med elever och handledare under en typisk skoldag ute i bostadsområdet Björksätra. Framtidens husvärdar Text THOMAS MATTSSON D e som valt att genomgå utbildningen får nu prova på vad jobbet innebär vintertid. I snöyran vid utbildningslokalen i Björksätra, strax utanför Sandviken, skottar eleverna Alexander Linderoth och Tobias Momqvist snö. – Vi får väl skotta först så att vi kan visa er att vi också kan klippa gräset, skojar Tobias, som är en av eleverna i utbildningen. De 13 elever som genomgår Sandvikens nya treåriga gymnasieutbildning får lära sig uppgifter som städning, snöskottning, gräsklippning, lövkrattning och en hel del reparationer. De lär sig till exempel att laga toaletter, packa om kranar, byta vägguttag och strömbrytare. Tobias Momqvist lägger ner snöskyffeln efter att ha skottat rent några gångstigar och fria ytor kring utbildningslokalen och garagen i Björksätra. – Jag ska se om jag kan få upp låset till förrådet. Jag måste hämta en trappstege för att kunna byta en glödlampa i ett trapphus, säger han och sprutar in låssprej i garagelåset och bänder lite på det, för att det frostbitna låset ska öppnas. 36 Bofast 1/2008 Foto mikael forslund Vi följer med Tobias Momqvist bort till den fastighet där han ska byta lampa. Även Alexander Linderoth och de två husvärdarna Lena Nyström och Maud Andersson, som är Alexanders och Tobias handledare, följer med för att bistå i arbetet. Varje elev i utbildningen har var sin handledare. inne i tr apphuset luk tar det starkt av rengöringsmedel. Tobias och Alexander har städat igenom det precis innan vi kom. Det är påfallande lugnt när Tobias står på stegen och byter lampa i entrén till trapphuset. – Men annars kommer ofta boende ut och vill prata om alla möjliga saker. Oftast är det problem men en del vill bara prata av sig eller föreslå förbättringar, säger Maud Andersson. Hon betonar att en bra husvärd måste ta sig tid att prata med folk. – Det är en minst lika viktig del av jobbet som att reparera och hålla rent. Därför ska de som går utbildningen lära sig att hålla god kontakt med de boende, även om det innebär avbrott i det praktiska arbetet. Men husvärdar måste också lära sig att hantera konflikter. – Ja, i tvättstugorna är det världskrig, så där skadar det inte att vara diplomat, säger Lena Nyström. Husvärdarna håller också kontakt med polisen om de observerar inbrott eller skadegörelse i bostadsområdet. – Vi rapporterar in allt klotter som förekommer till Sandvikenhus och anlitar en städfirma för att sanera det. Sedan skriver vi små minneslappar när vi misstänker skadegörelse eller annan brottslighet och informerar sedan polisen om detta. Eleverna får lära sig också hanteringen av den här typen av jobbiga ärenden. Utbildningen vänder sig till praktiskt lagda elever och kombinerar teoretiska kärnämnen på gymnasienivå med relevanta praktiska moment. Den startades i september och eleverna varvar tre veckodagars praktik med teoretiska studier vid Bessemergymnasiet. Där studerar de ämnen som svenska, matematik och administration. De som vill nå högskolebehörighet måste komplettera med studier i historia. I utbildningen får eleverna möjlighet att ta traktorkörkort, men de måste själva komplettera med ett körkort av B-klass, för att kunna arbeta som husvärdar. eleverna får ingen jobbgaranti av Sandvikenhus, men Alexander Linderoth är ändå hoppfull. – Jag tror att det går att få jobb ganska snabbt efter utbildningen. Jag har i alla fall fått sådana signaler. Men det bästa med utbildningen är att man får lära sig att arbeta praktiskt och skaffa sig bra rutiner. Det finns inte så många andra sådana utbildningar. Maud Andersson har själv flerårig erfarenhet av att arbeta som husvärd och vet precis vad som är bäst med jobbet som husvärd. – Friheten. Du råder dig själv och kan variera arbetsuppgifter mycket mera än i till exempel ett industrijobb. Det här är mitt kungarike, säger hon och slår ut med armarna mot Björksätra. Ungefär hälften av husvärdarna hos Sandvikenhus är kvinnor, men i själva utbildningen finns hittills inte någon kvinnlig deltagare. – Nej, tjejerna här har nog inte förstått att det går att vara husvärd som kvinna, ännu. Men vi vill gärna visa upp oss som goda exempel för unga kvinnor, säger Lena Nyström.n Ibland måste en blivande husvärd ta med sig redskap och verktyg. Då är det praktiskt att förflytta sig med en liten elbil. Eleverna Alexander Linderoth (till vänster) och Tobias Momqvist gör sig redo för en trapphusstädning under utbildningen. ”Utbildningen sparar stora pengar för oss” sandvikenhus har som bostadsbolag valt att engagera sig i den nystartade gymnasieutbildningen för husvärdar. – Vi vill bli mer än bra på att ge service till våra boende. Och för att stå oss väl i konkurrensen fattade vi beslutet att starta utbildningen, säger Lena Fahlevik, personalchef vid Sandvikenhus. Bostadsföretaget står också inför stora pensionsavgångar i personalstyrkan. Omkring 20 husvärdar går i pension inom en tioårsperiod. Därför vill bostadsbolaget erbjuda en modern och praktisk utbildning tillsammans med Sandvikens gymnasieskola. – Inom gymnasieskolans ledning har det tidigare funnits egna funderingar på att utveckla en utbildning för husvärdar. Nu gick våra intressen att förena, säger Lena Fahlevik. Ledningen för Sandvikenhus ser satsningen på den nya utbildningen som en investering. Bolaget bidrar med 35 000 kronor per läsår för skyddskläder och annan utrustning som behövs under utbildningen. Dessutom bjuder man på den tid som husvärdarna lägger på utbildningen. De husvärdar som är handledare genomgår >> Bofast 1/2008 37 >> en egen utbildning på fyra halvdagar första terminen. De följs upp av med en halvdag per termin under hela utbildningstiden. När eleverna praktiserar hos Sandvikenhus tre dagar per vecka står de under handledarnas ansvar. – Men vi har hittills inte behövt ta in några vikarier för att fylla upp den tid som handledarna lägger på eleverna. Vi anser att den eventuella effektivitetsförlust som kan inträffa inte är något problem om vi relaterar den till de långsiktiga vinsterna i form av nyutbildad personal med aktuell kompetens, säger Lena Fahlevik. Den ekonomiska vinsten för Sandvikenhus ligger alltså i de framtida besparingar bolaget gör i form av minskade kostnader för rekrytering av nya husvärdar. – Vi kommer att slippa stora kostnader i både tid och pengar genom att kunna anställa elever från programmet. – Vi tror också att det finns en personalpolitisk vinst i att inspirera våra husvärdar till att vara handledare. Vi tror att de kan öka både sitt engagemang och motivationen för sitt arbete genom detta åtagande. bofasts bostadskryss VINN VALFRI VINTERLÄSNING! Tre krysslösare får 200 kronor att handla för i en internetbokhandel. kommer att premieras i löne- och utvecklingssamtal, meddelar Lena Fahlevik. Men även eleverna kan belönas efter att de genomgått utbildningen. – De elever som visat prov på engagemang och framåtanda under terminen får sommarjobb hos oss några veckor. Längre fram ökar givetvis deras chanser att få heltidsanställning, om de gjort ett gott jobb, säger hon. n de husvärdar som ager at handledare LÖS KORSORDET OCH VINN PRESENTKORT PÅ BÖCKER! När du löst korsordet – skicka ditt namn, din adress och meningarna i de gula och gröna rutorna till När de blivande husvärdarna städar trapphus möter de ofta hyresgäster när de arbetar, även om det var tyst och lugnt den dag Bofast var med. Alexander Linderoth tar den övre delen av trappan, Tobias Momqvist den nedre. Han byter senare även en lampa i trappuppgången. Bofast Box 474 101 29 STOCKHOLM Märk kuvertet ”korsord”. Du kan även e-posta till [email protected] OCH E R A AR! G G Ä N S E T P E H A TIG PAR och LAN-nätet. S S A T F T R A E R P (KOAX) r! VI HJÄL ÄTTSFÖRENINGbA TV-nätet l e verantö b e a l k e e d d n å a R uvar ni i BOSTADSTV, bredband och tealgefooch jämför med din n rsl ererar stnadsfö o k Tele2 lev t t e r a oss fö Kontakt För mer information ring 0200-22 55 10 eller besök tele2.se 38 Bofast 1/2008 Tre av dem som skickat in rätt lösningar vinner presentkort på böcker. Senast den 11 februari vill vi ha ditt svar. Rätt svar i förra korsordet var: Bygger med högsta kvalitet. Boendegemenskap går alltid hem. Uppbyggande stadskänsla. Vårdar boendet. Vinnare blev: Ulla Demelin, Sollefteå Elisabet Engqvist, Mörbylånga, och Bengt Lagerstedt, Bromma. VA R F Ö R B E TA L A M E R ? Bofast 1/2008 39 Få hyresgäster köper städning via värden Städning dominerar när bostadsbolagen erbjuder hushållsnära tjänster till sina boende. Men de gör det inte i egen regi och inte för att tjäna pengar. Och hyresgästernas intresse är ännu svagt. Det visar en rundringning som Bofast gjort. Text thomas mattsson Illustration ulrika majstrovic hansén lsnära Hushål r tjänste är det sedan november möjligt att beställa olika städtjänster till sin lägenhet. Hyresgästerna kan enligt lagen om hushållsnära tjänster dra av hälften av kostnaderna i sina deklarationer. Mimer kan med sina 12 000 lägenheter förhandla sig till bättre priser än hos mimer i väster ås meter. Företaget erbjuder även fönsterputsning (från 375 kronor för en enrummare upp till 825 kronor för en femrummare) och semesterpassning (290 kronor i timmen). Den som beställer semesterpassning med tillsyn av lägenheten och blomvattning får betala hela kostnaden om 290 kronor i timmen själv. Dessa tjänster betalar vanligen inte hushållen själva för och då ges ingen möjlighet till avdrag, enligt lagen. Bostadsföretaget överväger att snart även erbjuda sina boende hjälp med nätverksanslutning och installationer av olika program i datorer, flytthjälp, hjälp med inköp och transport av disk- och tvättmaskin, tvätthjälp, gardinuppsättning och trädgårdshjälp. De tjänsterna kommer inte heller att vara avdragsgilla i deklarationen. Mimer har ännu ingen statistik för hur många tjänster hyresgästerna beställer, men enligt Eva Favaro finns det ett ökande intresse. Att var sjätte västeråsare är hyresgäst hos Mimer indikerar en god potential för tjänsterna, menar hon. började erbjuda sina hyresgäster tjänster kopplade till boendet redan 1999. Intresset har dock varit relativt lågt. – Det kommer in ungefär 20 beställningar per månad av de tjänster vi erbjuder. Intresset för tjänsterna har legat ungefär på den här nivån sedan vi satte igång med verksamheten, säger Lotta Björklund, kundservicechef på Mitthem. Mitthem erbjuder veckostädning, storstädning, flyttstädning, fönsterputsning och tvätthjälp. Riksbyggen utför tjänsterna på uppdrag av Mitthem. – Vi vill erbjuda dem som hyr hos oss mervärden som ökar kundnyttan. Framför allt vill vi ge mera service till äldre som inte omfattas av äldreomsorgen men som ändå kan behöva hjälp med de här tjänsterna, säger Lotta Björklund. mit them i sundsvall lsnära Hushål r tjänste hyresgästerna själva, enligt marknadschefen Eva Favaro. – Vi köper in tjänsterna genom externa bolag för att ge våra hyresgäster möjlighet till extra service. Men vi ser också marknadsföringen av tjänsterna som ett sätt att bli en mer attraktiv hyresvärd för dem som funderar på att hyra hos oss, säger hon. Mimers basstädning kostar 290 kronor per timme och flyttstädning 42 kronor per kvadrat- a Hushållsnär tjänster 40 Bofast 1/2008 En veckostädning av två rum och kök kostar 450 kronor och en storstädning 3 700 kronor hos Mitthem. Fönsterputsning av en lägenhet i samma storlek kostar 400 kronor. Det är också möjligt att få tvätthjälp för 150 kronor maskinen. Blomvattning kan gästerna få utförd för 175 kronor per gång. Mitthem erbjuder också mattpiskning, snöskottning av balkong eller entré, rengöring av ugn, dammtorkning med mera för 300 kronor i timmen. erbjuder, via en entreprenör, sedan tre år tillbaka vissa hushållsnära tjänster till sina hyresgäster. – Vi har studerat vad våra boende sagt att de vill ha i våra kundundersökningar och valt att fokusera på tjänster innanför dörren i lägenheten. Vi erbjuder dagstädning, veckostädning, storstädning och flyttstädning, säger Mats Dahlin, fastighetsförvaltare hos Härnösandshus. Intresset för tjänsterna är dock inte så stort. – Det var väldigt lågt i början, men har nu ökat något, säger Mats Dahlin, som dock inte vill nämna några konkreta siffror. Härnösandshus ser ett egenvärde i att tjänsterna finns, för de hyresgäster som vill utnyttja dem. Däremot har inte företagets ledning gjort någon ingå- lsnära Hushål r tjänste även härnösandshus ende analys över hur antalet beställningar utvecklas över tiden. – Nej, vi vill erbjuda tjänsterna som en extra trygghetsskapande service till hyresgästerna och har inte analyserat varför intresset inte är större än det är, säger Annika Borg, marknads- och ekonomichef på Härnösandshus. Priserna på Härnösandshus tjänster är inte offentliga, meddelar ledningen för bolaget. – Kunden handlar tjänsterna direkt av entreprenören. Det är upp till det företaget vad de vill avslöja om priserna, säger Mats Dahlin. Och städföretaget ISS håller uppgifterna hemliga av konkurrensskäl. – Om vi talar om prisnivån offentligt riskerar vi att våra konkurrenter lägger sig precis under denna och vinner anbudskonkurrensen med oss framöver, meddelar Jan Hägglund, lokalt marknadsansvarig för ISS i Härnösand. lsnära Hushål r tjänste bostadsföretag, MKB, överväger att anlita entreprenörer för att kunna erbjuda sina hyresboende hushållsnära tjänster. – Vi kommer med stor sannolikhet att dra igång en verksamhet inom >> malmös kommunal a Bofast 1/2008 41 >> ett par år. Det blir dock inte i egen regi. Vi gör det för att öka servicen till de boende och inte för att tjäna mer pengar, säger Susanne Rikardsson, MKB:s projekt- och strategichef. hushållsnära tjänster för de boende. Organisationen har a lsnär länge lobbat för bättre förutsättningar för att Hushål r kunna erbjuda tjänsterna till landets ägare tjänste av bostadsrätter. – Det finns cirka 130 000 personer i våra HSB-föreningar som är 65 år eller äldre som kan behöva hjälp. Många av dem omfattas inte fullt ut av äldreomsorgen och måste köpa tjänsterna. Det finns också många småbarnsföräldrar i våra föreningar som behöver hjälp i hushållen för att få tid för livet, säger Pernilla Bonde, chef för utbildningsoch utvecklingsenheten på HSB:s riksförbund. HSB:s riksförbund färdigställde förra våren ett koncept om hushållsnära tjänster för sina 15 regioner. Det är dock ännu bara Göteborg och Malmö som erbjuder sådana tjänster, men flera regioner ligger i startgroparna. Varje HSB-förening bestämmer själv om hsb vill också erb juda m ta vore o ”Det bäs de ören kun entrepren ek t ” ragen dir d v a a r ö g och hur de hushållsnära tjänsterna ska organiseras. – De flesta vill lägga det i egen regi, andra vill köpa in tjänsterna och några vill kanske köpa upp sådana bolag som erbjuder de här tjänsterna, säger Pernilla Bonde. Av den medlemsundersökning som HSB genomfört framgår att 64 procent av borättsinnehavarna visat intresse för att betala för fönsterputsning, 52 procent för städning, 36 procent för hemtransport av dagligvaror och 28 procent för tvätt och strykning av kläder. – Vi börjar med att fokusera på de tjänster som är avdragsgilla och det är dem vi rekommenderar regionerna att ta med i sitt utbud till de boende. Vi föreslår fönsterputsning, städning och tvättning, men inte hemtransport av dagligvaror. hur mycket pengar är då medlemmarna i HSB beredda att lägga ut på hushållsnära tjänster? – De uttrycker i medlemsundersökningen en betalningsvilja på 100–200 kronor i timmen. Vi räknar med att tjänsterna ska kunna ligga kring 350 kronor per timme och 150–170 kronor i timmen efter skatteavdrag, säger Pernilla Bonde. n Enklare avdrag utreds hur hanteringen av skatteavdraget för hushållsnära tjänster kan förenklas och har därför nyligen tillsatt en utredning. Eva Favaro, marknadschef vid Mimer i Västerås, hör till dem som menar att hanteringen med kvitton och ansökan om skattereduktion (se artikel här intill) är en för hög tröskel att kliva över för många. Hon tror också att många dessutom känner sig osäkra på om avdragen verkligen kommer att gå igenom. – Det bästa vore om entreprenören kunde göra avdragen direkt på det pris som köparna ska betala. Då skulle fler utnyttja tjänsterna och slippa ligga ute med pengar som de något halvår senare ska få tillbaka från Skatteverket, säger hon. regeringen vill se över A Den statliga utredningen ska vara klar den 16 juni. n Bofast hamnade... …i städångestens grepp att jag ibland vill lägga mig i framstupa sidoläge och jämra mig. När min lärare i skådespeleri baserat på inlevelse (så kallad Method Acting) undervisat i konsten att gestalta olika karaktärer, har blotta tanken på städning kommit till min nytta. Om jag tänker på städning kan jag snart skrynkla ihop hela ansiktet till ett sviskon eller trovärdigt se riktigt förgrämd, irriterad och ledsen ut. städning är så bedövande tr åkigt ju ihop städningen på ett par timmar när jag väl tar mig för den. Den kräver inte mer energi än när jag spelar tennis. Men det finns något nedbrytande i städning, eftersom resultaten av den inte varar mer än ett par dagar. I bästa fall. Dessutom riskerar den som städar för ofta att få för mycket damm i sig, enligt färska medicinska rön. En perfekt ursäkt för den städskygge. Nyligen anlitade jag ett företag som marknadsför hushållsnära tjänster som städning, för att göra min lägenhet superren inför en av årets större helgmiddagar. Ett test av hur hushållsnära tjänster som städning fungerar för mig kunde väl vara motiverat, resonerade jag. Men i stället för att njuta av att slippa städoket, fick jag plötsligt ångest av orsaker som jag inte kunde förutse. varför ? jag smäcker nu infann sig tanken att jag skulle öppna och släppa in en okänd person i mitt hem för att vistas där några timmar. Tänk om vederbörande bär iväg med bohaget. Tänk om det rotas bland mina privata saker. Skulle jag rentav städa lite själv innan, så att det inte såg för rörigt ut? Är det inte onödigt att lägga pengar på något som jag kan klara själv? Jag googlade för att se om det gick att förstå varför jag fick ångest för ett beslut som egentligen borde innebära en befrielse. Slutligen fann jag att den norske filosofen Jon Elster efter serier av studier på människor använde begreppet anteciperad ångest, för att förstå mentala reaktioner vid alla typer av mänskliga val. Elster formulerar följande teori: Om man beslutar sig för att pröva något nytt får man lätt ångest för att man inte stannar kvar i ett traditionellt beteende. Om man stannar kvar vid sitt vanliga beteende, får man lätt ångest för att man inte söker förändring. Ångesten tar sig uttryck i mer eller mindre utvecklat katastroftänkande, som jag själv fastnade i. Elster landade i slutsatsen att den anteciperade ångesten är själva definitionen på mänskligt beteende. ”Ska jag utföra alla sysslor jag klarar av själv så riskerar jag att bränna ut mig” Skönt att jag är mänsklig i alla fall. Men om jag ska grubbla igenom alla livets beslut så här noga, får jag snart sitta på något hem med madrasserade väggar. Och ska jag utföra alla sysslor jag klarar av själv så riskerar jag att bränna ut mig. medelvägen är dygden, precis som Aristoteles slog fast. Om jag köper städtjänster ibland, när jag har råd och vill ha loss tid till annat, så kan jag städa själv vid andra tillfällen. Det är bäst för såväl plånboken som den mentala hälsan. nu har jag fastnat för at t Thomas Mattsson P.S. När jag kom in i lägenheten och scannade av den reagerade jag på två saker. Först blev jag lite stissig för att städarna flyttat runt lite saker under arbetet. Sedan blev jag imponerad över hur blankrent det var i lägenheten. De hade till och med tagit hand om disken. Det här gav mersmak. Så fungerar nya lagen hushållsnära tjänster till hemmet får numera göra skatteavdrag med 50 procent av arbetskostnaderna för tjänsterna. Det är innebörden i lagen om hushållsnära tjänster som gäller sedan den 1 juli 2007. För att få skatteavdrag måste arbetet utföras i köparens eller dennes föräldrars bostad eller fritidshus och den som utför tjänsten måste ha F-skattesedel. – Det är vanligt att människor betalar för att få städning eller fönsterputsning utförda. Däremot vet vi genom undersökningar att det ibland sker med hjälp av svartarbete. Med den här lagen vill Skatteverket göra tjänsterna vita, säger Bengt Agnebjörk, handläggare på Skatteverket. Det som omfattas av lagen är, om det utförs i eller nära bostaden: den som köper ● Städarbete, vård av kläder och matlagning. ● Gräs- och häckklippning samt snöskottning. ● Passning, lämning och hämtning av barn. Det är tillåtet att yrka avdrag för maximalt 50 000 kronor för ett år. För 2007 gäller 25 000 kronor, eftersom lagen infördes den 1 juli. Man måste köpa tjänster för minst 1 000 kronor under ett kalenderår för att få avdraget beviljat. ett företag för hjälp med till exempel städningen inför påskhelgen, måste ansöka om skattereduktion senast den 1 februari 2009 för att få igenom avdraget. Det är också viktigt att spara alla den som vill anlita kvitton för att kunna styrka avdragen, meddelar Skatteverket. ändrad beräkning av skatten, så kallad jämkning, om man planerar att köpa hushållsnära tjänster under det kommande året. Det fungerar då likadant som vid jämkning av exempelvis bostadslån. n det går at t ansök a om 42 Bofast 1/2008 Bofast 1/2008 43 på nya jobb annons_halvsida 07-03-16 13.24 Sida 1 informera oss om era personalnyheter! Skriv till: Bofast, Box 474, 101 29 Stockholm • e-post: [email protected] Från karlshamnsbostäder TILL ramunderstaden Torbjörn Olsson blir ny vd för Ramunderstaden i Söderköping. Därmed lämnar han Karlshamnsbostäder efter bara ett år på vd-posten. Dessförinnan chefade han över östgötska Boxholmshus. Ramunderstadens tidigare vd, Per Cedervall, lämnade bolaget för att återgå till sin gamla arbetsgivare, Kindahus (se även artikel på sidorna 22 –23). ny MARKNADSCHEF på skb SKB har fått en ny marknadschef: Kenneth Jansson. Han var tidigare chef för föreningens förvaltningsadministration, conKenneth Jansson troller på förvaltningsavdelningen och ansvarig för lokaluthyrningen. NYA CHEFER I FRAMTIDEN Helena Mehner, tidigare marknadschef på Familjebostäder i Göteborg, är ny stabschef för Förvaltnings AB Framtiden i samma stad. Företaget är moderbolag för kommunkoncernens Helena Mehner 13 dotterbolag, däribland bostadsbolagen. Framtiden har även fått en ny ledningsstrateg: Lis Nilsson, som närmast kommer från en tjänst som marknadsområdeschef på Riksbyggen. Därtill är den tillförordnade informationschefen Anders Thorén numera ordinarie dito. ORDFÖRANDE I EKSJÖ BLIR TILLFÄLLIG VD Rolf Abelsson, ordförande i Eksjöbostäder, är tillförordnad vd i bolaget sedan ett par månader. Han blir kvar på den posten fram till dess att en efterträdare till Lennart Schön rekryterats. Lennart Schön avled i slutet av november. JAN ALM FORTSÄTTER SOM VD I BOXHOLM Jan Alm, tidigare tillförordnad vd för Boxholmshus, är numera ordinarie vd för bolaget. Han fortsätter också att vara kommunens byggchef på halvtid. Hon tar över het stol den nya chefen för Bostaden i Umeå heter Ann-Sofi Tapani. Hon tillträder i svaveloset efter konflikten mellan den förra vd:n, Brita Natanaelsson, och styrelsens ordförande Bernt Andersson. Ann-Sofi Tapani tillträder som vd för ett av de mest lönsamma allmännyttiga bostadsbolagen i landet. AB Bostaden omsätter cirka 900 miljoner kronor om året, har ett förvaltningsresultat på 100 miljoner, fastigheter värda 4,3 miljarder och 150 anställda. Den 1 februari lämnar Ann-Sofi Tapani sin tjänst som skoldirektör för gymnasieförvaltningen i Umeå kommun. Hon går alltså från skola till bostadsförvaltning. Hur fungerar det? – Det är människor jag ska bli chef över, inte fastigheter. Att vara chef innebär en generell kunskap i att leda en professionell organisation, säger hon. hon har varit skoldirek tör sedan 2003 med ansvar för bland annat fyra kommunala gymnasieskolor. Gymnasieförvaltningen har cirka 1 000 medarbetare och en årsbudget på 550 miljoner kronor. Tidigare tjänstgjorde hon som kommundelschef och innan dess som ekonomi-, marknads- och planeringschef vid Umeå lokaltrafik. Det var en enig rekryteringsgrupp som förordade Ann-Sofi Tapani till vd-posten. Hon var en av 15 kandidater och fick erbjudande om det nya jobbet per telefon under en promenad i Umeå. Rekryteringen genomfördes av Novare, där Sabos tidigare styrelseordförande, Annika Billström, numera är vd. bostadens förr a vd , Brita Natanaelsson, sade upp sig efter en konflikt med styrelsens ordförande (se Bofast 8/2007). Oenigheten gällde rekryteringen av en ny fastighetschef – vilket nu blir en av AnnSofi Tapanis första arbetsuppgifter. – Jag bortser från de historiska schismerna och börjar på ny kula från min horisont. Nu gäller det att hitta rätt person för uppdraget och jag behöver tid att sätta mig in i Låsbar frihet Ann-Sofi Tapani uppgiften. Vi är flera i Bostadens ledning som rekryterar fastighetschefen tillsammans och vi tar även hjälp av en rekryteringsfirma. Själv bor hon i bostadsrätt, men framhåller gärna hyresrättens stora betydelse. – Jag har själv bott i hyresrätt och förstår värdet av den för dem som inte kan eller vill köpa en bostad. Det är särskilt viktigt att unga människor kan få möjlighet att bo i en hyresrätt. Det är också viktigt att det finns hyresrätter för dem som vill flytta från sin villa och för äldre som vill göra livet lättare. sig som en norrbottning uppfödd på renskav och mandelpotatis. Nu kommer hon att tjäna 82 000 kronor i månaden. Det är visserligen några tusenlappar lägre månadslön än företrädaren fick, men den borde ändå ledigt räcka till både renskav och mandelpotatis. Blir det måhända ändringar i hennes mathållning nu? – Jag tror inte det. Jag är ganska traditionell av mig och fortsätter nog med huvudmenyn, möjligtvis med vissa variationer, säger hon. ann - sofi tapani beskriver Thomas Mattsson ENERGIDEKLARATIONER Borås • Linköping • Gävle • Stockholm • Sundsvall • Västerås www.fvb.se 44 Bofast 1/2008 Känslan av säkerhet är viktig för en trygg boendemiljö. Det är också känslan av frihet. De senaste lösningarna inom mekaniska och elektroniska låssystem erbjuder stor flexibilitet i ditt val av säker- hetsnivå. I kombination öppnar de behoven förändras. På så sätt fantastiska möjligheter att möta skyddar du din investering för såväl säkerhets- som frihetsbehov. framtiden. Läs mer på kaba.se Vi har designat våra låssystem för på- och utbyggnad. Det innebär att du kan växa i takt med att Allt inom fönster! ... varför anlita Svensk Byggenergi? SVENSK BYGGENERGI AB är ett företag med fönsterunderhåll och fönstersystem som specialitet.Vi är två delägare,Tomas Karlsson och Johan Wahlman. Tillsammans har vi en stor samlad kunskapsbank med mer än femtio års erfarenhet av bygg, måleri- och fönsterbranschen. Vi har ett brett kontaktnät och ramavtal med utvalda entreprenörer som gör att vi kan växa med projekten. SVENSK BYGGENERGI AB kan erbjuda exakt de lösningar som kunden behöver. När det gäller fönster och fönstersystem, finns det idag en uppsjö av alternativ att välja bland. Alla har olika förutsättningar, behov och önskemål. Tillsammans med kunden tas olika alternativ fram efter utförd besiktning på plats.Det handlar om att hitta rätt produkt och rätt lösning i varje enskilt fall, för att kunna erbjuda en smidig helhetslösning. OAVSETT STORLEK PÅ projekten, renoveringen eller nya fönster, tas en helhetslösning fram, komplett och kostnadsfri! Konsultation, besiktning, offert med kalkyler, förslag på olika lösningar samt arbetsbeskrivning ingår också. Verksamhetsområde är i första hand stor-Stockholm. VI PÅ SVENSK BYGGENERGI AB strävar alltid efter att uppnå en hög standard och arbetar i syfte att värna om människor och miljö. Den starka fokusen på kvalitets- och miljösäkring gör att företagetredan idag anpassar sig till framtidens krav. Företaget är inte främmande för något som har med fönster att göra. SvenskByggenergi AB Vretenborgsvägen 19, 126 30 Hägersten Telefon: 08-556 660 66, Fax: 08-744 13 56 E-post: [email protected] Tomas Karlsson Johan Wahlman BEGRÄNSAD EFTERSÄNDNING Vid definitiv eftersändning återsänds försändelsen med den nya adressen på baksidan (ej adressidan). POSTTIDNING B Avsändare: Bofast • Box 3263 103 65 Stockholm Bort med det gamla, in med det nya! Ta reda på hur du byter till ett nytt, framtidssäkrat fibernät på telia.se/fiber. Där kan du läsa allt om telefoni, avancerad digital-tv och riktigt snabbt och säkert bredband.