Transcript BR-LGH NR 20 I HSB:S BRF VITSIPPAN I

B R - L G H N R 2 0 I H S B : S B R F V I T S I P PA N I N Y N Ä S H A M N
Mariebergsvägen 39, 148 60 Stora Vika
Marknadsvärdebedömning
Januari 2014
D.nr: 836512/F-2863-13-01
Adress
Värdia Fastigheter AB
Polygonvägen 15
187 66 TÄBY
Best.nr: 110963
Telefon
08-584 307 20
Fax
08-768 49 33
Org nr
55 65 69- 41 21
E-post
[email protected]
Br-lgh nr 20 i HSB:s Brf Vitsippan i Nynäshamn
Best.nr:110963
1
UPPDRAG
1.1
Uppdragsgivare
Kronofogden
Östra försäljningsteamet
106 65 Stockholm
1.2
Uppdrag
Uppdraget är att bedöma bostadsrättslägenhetens marknadsvärde inför eventuell exekutiv
auktion.
”Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad.
Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att bostadsrättslägenheten varit utbjuden
till försäljning på ett för bostadsrättslägenhet sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid.”
Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta objektet och inte några
speciella partsrelationer.
Värderingen utförs med ortsprismetoden vilket innebär jämförelser av köpeskillingar för objekt
liknande värderingsobjektet, samt utifrån erfarenhetsmässig kännedom om efterfrågesituationen. Härvid beaktas såväl värderingsobjektets läge som dess egenskaper och förutsättningar.
1.3
Värdetidpunkt
Marknadsvärdet hänför sig till värdetidpunkten januari 2014.
1.4
Inspektion
Bostadsrättslägenheten inspekterades 2014-01-23 av Anders Högman. Vid inspektionen deltog
personal från kronofogdemyndigheten. Vid inspektionstillfället var lägenheten mycket ostädad
med diverse kläder, småföremål, madrasser, tidningar mm slängda här och var.
Värdebedömningen grundar sig på bostadsrättslägenhetens standard och skick vid inspektionstillfället. Objektspecifika uppgifter är erhållna av bostadsrättsföreningen.
Den utförda inspektionen är ej av en sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt
4 kap 19 § jordabalken. Den utförda inspektionen utgörs av en enklare okulär syn av bostadsrätten och kan mer jämställas med den syn som en spekulant utan speciell byggteknisk kunskap
utför inför ett förvärv av bostadsrättslägenheten.
1
Br-lgh nr 20 i HSB:s Brf Vitsippan i Nynäshamn
Best.nr:110963
2
VÄ R D E R I N G S O B J E K T E T
2.1
Fastighetsspecifika uppgifter
Bostadsrättsförening:
HSB:s Brf Vitsippan i Nynäshamn
Lägenhetsnummer:
20
Adress:
Mariebergsvägen 39, 148 60 Stora Vika
Kommun:
Nynäshamn
Område:
Stora Vika
Lägenhetsinnehavare:
D.nr:836512/F-2863-13-01
Lägenhetsstorlek:
3 RoK *)
Lägenhetsarea:
97 m²
Månadsavgift:
6 682 kr/månad inkl. garageplats men exkl. uppvärmning och VA.
Andelstal:
3,09987 %
Den ovanstående angivna arean, månadsavgiften och andelstalet är hämtade ur föreningens bostadsrättsinformation
avseende förhållanden i 2014-01-30. Eminenta Värdia tar inget ansvar för dessa uppgifter.
*) Enligt föreningens bostadsrättsinformation är den aktuella lägenheten om 3 rok. Vid inspektionen kunde konstateras
att lägenheten utgör 4 rok; 3 sovrum och vardagsrum.
2.2
Allmänt
Lägenhet om 4 rum och kök i två plans radhuslänga varav entréplanet utgörs av souterrängvåning. Gavelläge i längan. Område med radhuslängor i södra utkanten av Stora Vika ca 13 km
nordväst om kommunens huvudort Nynäshamn. Busshållplats, livsmedelsbutik och skola finns
inom gångavstånd. Tätorten Stora Vika växte upp under 1940-talet som ett brukssamhälle omkring den cementfabrik som anlades där vid samma tid. Samhället hade sin glansperiod under
1950-och 60-talen. Verksamheten avvecklades 1980-1981 varefter invånarantalet sjunkit till
dagens drygt 600 personer. Flertalet av Stora vikas invånare arbetspendlar idag till andra orter.
AVSTÅND I KILOMETER (G = GÅNGAVSTÅND)
G
Skola:
2.3
Hållplats:
G
Livsmedelsbutik:
G
Affärscentrum (Nynäshamn):
Ca 13
Bostadsrättsföreningen
Allmänt:
Brf Vitsippan äger fastigheten Nynäshamn Marsta 5:59. På fastigheten finns 8 radhuslängor vilka
tillsammans innehåller totalt 36 bostadslägenheter samtliga upplåtna med bostadsrätt.
På fastigheten finns även garagelängor med en bilplats för varje lägenhet, 22 utvändiga p-platser,
separat förrådsbyggnad samt föreningelokal.
Tvättstuga:
Övrigt:
Vi har tagit del av: x Stadgar
x Lägenhetsregister
x Årsredovisning avseende verksamhetsåret:
2012
EKONOMI
Avgiftsnivå:
Taxeringsvärde:
Långsiktiga lån:
Eget kapital
Underhållsfond:
Kommentar:
827
16 456
32 234
1 474
462
kr/m²
tkr
tkr
tkr
tkr
Avser föreningens genomsnittsnivå
x Avser aktuell lägenhet
196 % av taxeringsvärdet
9 % av taxeringsvärdet
3 % av taxeringsvärdet
Föreningen bedöms ha en förhållandevis hög avgiftsnivå, en likviditet i balans men en mycket svag
2
Br-lgh nr 20 i HSB:s Brf Vitsippan i Nynäshamn
Best.nr:110963
soliditet.
2.4
Fastighets och byggnadsrelaterade uppgifter
Fastighet:
Nynäshamn Marsta 5:1
Byggår:
Ombyggnadsår:
1989
----
Byggnadstyp:
Radhus i totalt 2 plan, varav ett plan är souterrängvåning.
Flerbostadshus
Friliggande villa
Parhus
Kedjehus
x Radhus
Gavelläge
Mellanläge
Underhållsbehov: Inget akut eller påtagligt, normalt löpande byggnadsunderhåll.
Övrigt:
x Ursprungliga
VA-stammar:
Hiss:
Utbytta
x Nej
Ja
BYGGTEKNIK
GRUNDLÄGGNING GRUNDMUR
Murar till berg
x
STOMME
BJÄLKLAG
FASADER
x
x
x
Betonghålsten
Platta på mark *)
x
Uppgift enligt: Bedömt
Trä*)
Trä
Lättklinker*)
Lättbetong
Lättbetong
Grundsulor
Lättbetong
Lättklinker
Betong
Krypgrund
Betong
Tegel
Stålbalkar
Plintar
Natursten
Pålar
Tegel
x
YTTERTAK
Träpanel
FÖNSTER
Tegelpannor
x
Kopplade
Betongpannor
Tvåglas
x
x
Kalksandsten
Plåt
Puts
Papp
Betong
Slammat
Shingel
Enkelglas
Timmer
Eternit
Eternit
2+1-glas
Balkgrund
Timmer
Treglas
Isolerglas
Innanfönster
Torpargrund
*) Där material/teknik inte kunnat konstateras okulärt är detta bedömt av undertecknad är värderingsman.
UPPVÄRMNINGS- OCH VENTILATIONSSYSTEM
x
x
Vattenburet värmesystem
Öppen spis
Luftburet värmesystem
Öppen spis m. insats
Oljepanna
Solvärme
Elpanna/varmvattenberedare
Direktverkande el
Jordvärme
Kamin
Fast bränsle panna
Värmepump (luft/luft)
Radiatorer
Kakelugn
Bergvärme
Värmepump (luft/vatten)
Golvvärme
Varmvattenberedare
Sjövärme
Fjärrvärme
x
Mek. Ventilation
Självdragsventilation
Varje lägenhet i föreningen har egen elpanna med varmvattenberedare för uppvärmning av bostad och tappvarmvatten. Lägenhetens elpanna bedöms vara från byggåret. Ålder på elpanna och varmvattenberedare ej känd. Beredaren
bedöms dock vara av nyare typ än panndelen.
2.5
Lägenhetsbeskrivning
Gavellägenhet om 4 rum och kök i radhuslängan. Utsikt mot grannlängor och föreningens
tomtytor med gångvägar och gräsmattor. Lägenheten har en för hustypen normal planlösning.
Ytskikt på golv, väggar och tak samt utrustning och snickerier bedöms vara i huvudsak från
byggåret. Lägenheten uppvisar ett varierande skick och underhåll. I vissa utrymmen är
snickerier och ytor i olika grad misskötta, i andra utrymmen är skicket mer normalt om än inte i
gott skick. Hela lägenheten bedöms dock sammantaget ha ett uppsamlat behov av uppfräschning och förnyelse. Trädäck i sydvästläge utanför vardagsrummet.
RUMSINDELNING
Vard.r. Sovrum
öv
Sv
S:a
1
1
1
2
3
Kök
Hall
Badrum Wc / D
1
1
Wc
Bastu
Tvättst Klädk. Hobbyr Förråd Pannr. Garage
1
1
1
1
1
1
Balkong
Uteplats
1
1
1
1
1
1
3
Br-lgh nr 20 i HSB:s Brf Vitsippan i Nynäshamn
Best.nr:110963
KÖK
x
Elspis (Electrolux)
Keramikhäll
Inbyggd ugn
Vedspis
Induktionshäll
Inbyggd micro
x
Gasspis
---
Köksfläkt (Minimaster)
x
x
Diskmaskin
Kyl (Electrolux)
Kaffemaskin
Frys
Vinkyl
Kyl / Frys (ElektroHelios)
Skafferi
Kök med matplats för ca 8 personer.
Skåpsnickerier från byggåret med släta laminerade luckor, rostfri diskbänk, liten bänkskiva av laminat,
kaklad väggyta över köksbänken. Köksmaskiner från byggåret utom kyl/frys som bedöms vara av
modernare typ.
Underhållsstatus: Snickerier och ytskikt är delvis misskötta. Läckage har förekommit från kyl och/eller frys, troligen
orsakat av avstängd el. Köket har ett allmänt behov av renovering.
Beskrivning:
Standard:
BADRUM (BV)
x
x
WC
Duschplats
Bidé
Duschkabin
x
Badkar
Handdukstork
Tvättmaskin
Bubbelbadkar
Frånluftsfläkt
Torktumlare
Bastu
Varmvattenberedare
Tvättställ
Beskrivning: Normalt badrum.
Golv:
Plastmatta
Väggar:
Kakel+målad väv
Standard:
Underhållsstatus: Något misskött. Allmänt uppfräschningsbehov.
WC-RUM (ÖV)
x
x
WC
Duschplats
Badkar
Handdukstork
Tvättmaskin
Bidé
Duschkabin
Bubbelbadkar
Frånluftsfläkt
Torktumlare
Bastu
Varmvattenberedare
Tvättställ
Beskrivning: Normalt wc-rum
Golv:
Plastmatta
Väggar:
Målad väv
Standard:
Standard från byggåret.
Underhållsstatus: Något misskött. Allmänt uppfräschningsbehov
TVÄTTSTUGA
x
Mangel
Groventré
Torktumlare
Centrifug
Förvaringsskåp
Frånluftsfläkt
Tvättbänk
Duschplats
x
Torkskåp
Beskrivning: Normalt tvättutrymme.
Golv:
Plastmatta
Väggar:
Våttapet
FÖREKOMMANDE YTSKIKT
GOLV
x
x
x
Tvättmaskin (Selectro)
Parkett
Elpanna/varmvattenberedare (Värmebaronen)
Standard:
Ordinär standard.
Underhållsstatus: Ordinärt skick
VÄGGAR
TAK
x
x
Tapet
Målade takskivor
Plastmattor
Målad glasfiberväv
Panel
Trä
Målat
Målad puts
Laminat
Panel
Vävspänt
Linoleum
Bröstpanel
Plastspänt
Klinker
Väv
Pappspänt
Skiffer
Akustikplattor
Textilmattor
Stuckatur
Ytskiktsstandarden bedöms vara från byggåret.
Noteringar
Eltillförseln till lägenheten har varit avstängd under viss tid. För att förhindra frysskador har dock föreningen temporärt
tillsett att el finns till lägenhet.
Missfärgningar i vardagsrumstaket ovanför fönsterparti.
Saknas fasadbeklädnad på parti av nordgaveln mot marken (förutsättes vara bostadsrättsföreningens ansvar).
4
Br-lgh nr 20 i HSB:s Brf Vitsippan i Nynäshamn
Best.nr:110963
2.6
Bedömning
Radhuslägenhet i två plan med standard i huvudsak från byggåret 1989. Lägenheten har troligen
varit obebodd under viss tid (okänt hur länge). Lägenheten ger ett ovårdat och i viss mån rent
misskött intryck varför ett uppsamlat behov av förnyelser och uppfräschning föreligger i hela
lägenheten av såväl ytskikt, snickerier som maskinutrustning.
5
Br-lgh nr 20 i HSB:s Brf Vitsippan i Nynäshamn
Best.nr:110963
3
S LU T L I G VÄ R D E B E D Ö M N I N G
Förutsättningar
Med stöd av förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande bedöms det totala
marknadsvärdet för bostadsrättslägenhet nr 20 i HSB:s Brf Vitsippan I Nynäshamn, Nynäshamns
kommun i befintligt skick till:
Marknadsvärde per januari 2014
TREHUNDRAFEMTONTUSEN KRONOR
315 000 KRONOR
Bedömt värdeintervall
±25 000 kr
Observera att det bedömda marknadsvärdet avser att motsvara det genomsnittsvärde som skulle
uppnås vid ett antal upprepade försäljningar av objektet på den allmänna fastighetsmarknaden.
Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning.
Täby 2014-01-30
Anders Högman
Civilingenjör
Av Samhällsbyggarna Auktoriserad Småhusvärderare
6
Br-lgh nr 20 i HSB:s Brf Vitsippan i Nynäshamn
Best.nr:110963
BILAGA I
1
1.1
2
ALLMÄNNA
V I L L KO R , B EG R E P P OC H D E F I N I T I O N E R
Utförande
Vid värdering av bostadsrätter inleds uppdraget med ett besök på aktuellt
objekt för att fastställa skick, standard, planlösning, läge m.m. Vid besöket kan
framkomma sådana uppgifter och omständigheter som föranleder ytterligare
kontroller hos myndigheter och andra fackmän, t.ex. byggnadsnämnd, Lantmäteriet m.m. Från ägaren kan erhållas nödvändiga handlingar. Vid värdering
av bostadsrätt inhämtas uppgift om storlek, innehavare, månadsavgift samt
årsredovisning och stadgar för föreningen m.m. Med hjälp av detta underlag
bedöms marknadsvärdet efter ortsprisanalyser på kontoret och redovisas i ett
värderingsutlåtande.
Alla marknadsvärdebedömningar utgör någon form av prognos för en händelse – ett sannolikt pris vid en tänkt försäljning. Ett marknadsvärde kan
sålunda aldrig observeras (som betalt pris) utan endast bedömas.
2.2
Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och
öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att objektet varit utbjuden till försäljning på ett för objekt sedvanligt sätt under en
normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta objekt och inte några speciella partsrelationer.
3.1
4
Ortsprismetoden
Ortsprismetoden baseras i grunden på marknadsanalyser av överlåtelser av
vad som anses vara jämförbara objekt. Ortsprismetoden innebär sålunda förenklat att bedömningen görs med ledning av betalda priser för likartade objekt, s.k. jämförelseobjekt, på en fri och öppen marknad. Analyserade objekt
är mycket sällan helt jämförbara varför normering till värdebärande faktorer
måste ske.
Värdeutlåtandets omfattning
4.1
Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven nyttjanderätt med
tillhörande rättigheter eller skyldigheter som framgår av stadgar och årsredovisning/ekonomisk plan.
4.2
Kontroll av fastigheten/tomträtten som nyttjanderätten ingår i har skett
genom utdrag från FDS. Den information som erhållits genom FDS har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver
vad som framgår av FDS har dessa enbart beaktas i den omfattning information därom lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom
det som framgår av utdrag från FDS samt av uppgifter uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte
belastas värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller
andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende.
5
Förutsättningar för värdeutlåtande
5.1
Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor
som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella hyresgäster, förvaltare har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom
en allmän rimlighetskontroll. Vidare har förutsatts att inget av relevans för
värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes
ombud.
5.2
De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren, förvaltare eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på
dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar. Areorna har
förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande ”Svensk
Standard”. Om annat anges i värderingsutlåtandet gäller detta.
5.3
I utlåtandet redovisas inredning och utrustning, såsom t.ex. vitvaror, köksinredning, utrustning i hygienutrymmen eller liknande som fanns vid inspektionstillfället. Detta innebär att delar av specificerad inredning och utrustning
kan avlägsnas från värderingsobjektet före en köpares tillträde, då ägarförhållandena ej varit möjliga att utreda.
6
Miljöfrågor (Miljöbalken 1998:808 m.fl.)
6.1
Kontroll av eventuellt förekommande miljöskador eller annan negativ miljöpåverkan på värderingsobjektet eller intilliggande fastigheter har inte utförts.
Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader
inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form.
6.2
Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den
skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens
av att värdebedömning är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning.
Besiktning, tekniskt skick
7.1
Den fysiska konditionen hos nyttjanderätten samt byggnader osv som beskrivs
i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har
ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 § Jordabalken. Värderingsobjektet
förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade
vid besiktningstillfället.
7.2
Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden i
nyttjanderätten på egendomen, under marken eller i byggnaden/-erna, som
skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för:
•
sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper
för att upptäcka.
•
funktionen (skadefriheten) och /eller konditionen hos byggnadsdetaljer,
mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter, eftersom inga tekniska tester genomförts.
7.3
Värderingsobjektet förutsätts uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och ha
erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som
anges i utlåtandet.
Begreppet Marknadsvärde
2.1
3
7
8
Ansvar
8.1
Eventuella krav mot värderingsmannen till följd av fel i värderingsutlåtandet
skall anmälas (reklameras) till denne inom skälig tid efter det att skadan
märkts eller bort märkas. Reklamation får dock inte ske senare än två år efter
värderingsdagen. Sker inte reklamation inom föreskriven tid är eventuell rätt
till ersättning förlorad oavsett grunden för anspråket.
8.2
Det maximala skadestånd som kan utgå till följd av fel i värdeutlåtandet är tio
prisbasbelopp.
9
Värdeutlåtandets aktualitet
9.1
Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde
förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer
som angivits i utlåtandet.
9.2
Det måste dock observeras att värdebedömningen inte inrymmer någon
utfästelse om faktisk värdeutveckling.
10 Värdeutlåtandets användande
10.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren
och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet.
10.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren
endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 6.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som
drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller
uppgifter i detta.
10.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i
något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges.
Br-lgh nr 20 i HSB:s Brf Vitsippan i Nynäshamn
Best.nr:110963
BILAGA II
KARTOR
Br-lgh nr 20 i HSB:s Brf Vitsippan i Nynäshamn
Best.nr:110963
BILAGA III
FOTOGRAFIER
Läge i radhuslängan. Fasader mot nordost och
nordväst.
Fasad mot sydväst
Br-lgh nr 20 i HSB:s Brf Vitsippan i Nynäshamn
Best.nr:110963
Bv, hallen.
Bv, sovrum.
Bv, tvättstuga
Bv, hallen
Bv, badrummet
Våningstrapp
Br-lgh nr 20 i HSB:s Brf Vitsippan i Nynäshamn
Best.nr:110963
Öv, WC-rum
Öv, köket
Öv, köket
Öv, sovrum
Öv, vardagsrum
Öv, vardagsrum