Transcript A GREAT WAY TO MIx PANDOx

Pandox
a great
way to mix
Pandox redovisning av affärsverksamheten 2011
118
24 500
58
10
20
Hotell
fastigheter
Rum
orter
Länder
varumärken
Ett av de ledande hotellfastighetsbolagen i Europa
VI
VI ÄGER
Holiday Inn Brussels Airport förvärvades 2007. Hotellet
totalrenoverades 2009–2010 och är idag ett av de ledande
affärshotellen invid Bryssels internationella flygplats.
Pandox driver hotellet i egen regi under franchiseavtal
med InterContinental Hotels Group.
ÄGER
118 hotellfastigheter med 24 500 rum och en
­kongress- och mässanläggning. Verksamheten
bedrivs i 10 länder och 58 strategiska orter.
egen
egen drift
Hotel Berlin, Berlin förvärvades 2006 och har sedan dess
framgångsrikt ompositionerats mot det lönsamma mötesoch eventsegmentet.
Hotellet har ett centralt läge intill turisttäta Kurfürstendamm
och är med sina 701 rum det tredje största hotellet i Berlin.
DRIft
Pandox driver 11 hotellrörelser i egen regi. Hotellen drivs
­utifrån lokala strategier och är belägna i Berlin, Bryssel,
Antwerpen, Montreal, Helsingfors och på Bahamas.
Verksamheterna omsätter cirka 1,3 miljarder kronor.
scandic
hilton
hyatt
radisson blu
park inn
intercontinental
crown plaza
holiday inn
clarion hotel
quality hotel
comfort hotel
elite hotels
rica hotels
first hotels
best western
ibis hotel
omena hotels
rantasipi
Vi
samar
VI SAMARBETAR
med 12 hotellkedjor under 20 olika varumärken.
Samtliga ­välkända, etablerade och framgångsrika.
VI Ut
VI UTVECKLAR
Pandox förvärvar
oftast hotell som
underpresterar.
Detta innebär att
hotellen behöver
utvecklas för att
nå full potential,
genom exempelvis
ompositionering
och investeringar.
vECKl
Hyatt Montreal förvärvades 2008 och har sedan dess framgångsrikt utvecklats till ett av stadens ledande mötes- och
­nöjeshotell. Hotellet är med sina 605 rum ett av Montreals
största. Läget är strategiskt och centralt – mitt i nöjes- och
­shoppingdistrikten.
VI G
VI GENERERAR
The Hotel Brussels – hotellfastighet och operativ verksamhet – för­
värvades 2010. Hotellet genomgår för närvarande en helomfattande
produktutveckling vilken beräknas vara klar om två år. Bilden visar
den storslagna utsikten från hotellets top floor.
ENEr
Pandox strategi och affärsmodell har genererat en
genomsnittlig årlig avkastning på cirka 19 procent
sedan bolaget bildades.
VÄLKOMMEN
TILL Pandox world!
första delen
För att beskriva Pandox har vi samlat bolagets olika delar i en visuell
hotellbyggnad där varje våning representerar en separat del i bolagets affärskedja.
Välkommen in till Pandox World och en hisnande tur genom vår hotellbyggnad.
Låt oss börja på ground floor.
Andra delen
VD har ordet, 54–57
Medarbetarna – Pandox hjärta och hjärna, 58–59
Hotellfastigheterna inklusive hotellfastighetsförteckning, 60–75
Ekonomisk och finansiell information, 76–100
TOP Floor
VI styr
7046
7048
7050
6:e vån
VI GENERERAR
6040 Tillväxt och kassaflöde
6042 Pandox utveckling
6044Marknadskommunikation
6045 Socialt ansvar
5:e vån
VI UTVECKLAR
5034Investeringar
5036 Projekt Shark
5038 Success Stories
4:e vån
VI SAMARBETAR
4030
4032
3:e vån
egen drift
3024 Aktivt ägande
3026 Pandox Tool Box
3026Miljöarbetet
3028Hotelldirektörerna
2:a vån
affärsmodell
2020Driftsstrategier
2021Huvudprocesser
2022Avtalstyper
1:a vån
VI ÄGER
Ground floor
Vi styr
Styrelse och revisorer
Ledande befattningshavare
Nätverk och samarbete
Pandox samarbetspartners
1018Portföljen
1019 Geografisk spridning och bredd
0012 Vision och affärsidé
0013 Pandox kännetecken
0014Strategi
0016Värdetillväxtkedjan
0012 //
ground floor // V isi on oc h affär sidé
T
6
5
4
3
2
1
0
ground
Floor
VILKA
TROR VI ATT
VI ÄR?
Drivkrafterna för Pandox framgångsrika och snabba utveckling
finns i bolagets specialistkompetens, genomarbetade strategi,
professionella medarbetare och industriella ägare. Ett speciellt
signum är Pandox Spirit, vår företagskultur där inget är omöjligt!
Vision
Pandox vision är att vara ett av ­världens ledande hotellfastighets­bolag
avseende specialist­kompetens i både hotell- och fastighets­drift samt
aktivt ägande.
För att visionen ska bli verklighet krävs att bolaget bibehåller sin
specialistkompetens om hur värdetillväxtkedjan samverkar och att
balansen mellan internationella och nationella intäkter, varunamn och
hotelltyper består. En annan viktig del är att ständigt utveckla affärsmodellen i syfte att situationsanpassat välja den strategi som är bäst
med hänsyn till de lokala ­förutsättningarna.
Affärsidé
Pandox affärsidé är att – baserat på kompetens inom hotellfastigheter,
hotellverksamhet och affärsutveckling – aktivt äga, utveckla och hyra ut
hotellfastigheter.
Övergripande mål
Pandox övergripande mål är att genom specialistkompetens inom
hotell, hotellfastigheter och affärsutveckling uppnå en optimal avkastning och värdetillväxt i hotellfastighetsbeståndet. Specifika mål sätts
varje år för driftnetto, avkastning på eget kapital, värdetillväxtmål i
befintlig hotellfastighetsportfölj samt soliditet. Målen bryts ned till varje
enskilt objekt, vilket blir ­väg­ledande vid investeringsbeslut.
1
Pandox kännete ck en //
ground floor // 0013
genomtänkt och
fokuserad strategi
Pandox har en genomarbetad strategi där land, stad, hotelltyp, samarbetsform samt
avkastningskrav konsekvent följts sedan bolaget bildades.
>>
Kompetens och nätverk
Mer information om Pandox strategi finns på sidorna 0014–0015
Aktiva ägare och snabba beslut
4
Pandox ägare och styrelse har en industriell kompetens i bolagets tre ­
viktigaste dicipliner; hotellverksamhet, hotellfastigheter och affärsutveckling.
Kunskapen och erfarenheten skapar trygghet vilket ger oss möjlighet att fatta
beslut snabbt i, till exempel, olika förvärvsfrågor. Detta är en ­kon­kurrensfördel
i en betydligt långsammare omvärld. Pandox ägare och styrelse sätter tydliga
mål för verksamheten vilket ger god vägledning för bolaget.
2
5
Internationellt nätverk ger tillgång till unik kompetens.
Kunskap och business intelligence
Pandox har en liten ledningsorganisation. Modellen ger stora fördelar med
snabba beslutsvägar, hög interak­tivitet och stor individuell frihet. För att
kunna hålla igång alla affärs­processer ­kompletteras organisationen
genom ett nationellt och internationellt nätverk. Modellen ställer krav på
ett både visionärt och operativt ledar­skap samt en förmåga att skapa
sam­arbetsformer med individer med skilda bakgrunder.
En av Pandox viktigaste hörnstenar är att ständigt utveckla bolagets
kompetens och kompetensområden. Affärsmodellen bygger på en
välutvecklad arbetsmetodik som gör det möjligt för Pandox skickliga
medarbetare att fokusera på utveckling och på den
kreativa processen.
Företagskulturen – pandox spirit
Pandox har etablerat en informell ­ledarstil där hög kompetens
kombi­neras med låg byråkrati och effektiva uppföljningsmetoder. Inspiration, enkelhet, snabbhet, kompetens
och synligt ledarskap är ledorden.
3
strukturerat arbetssätt
Ordning och reda.
6
Pandox verksamhet är strukturerad i fem huvudprocesser som
på ett överskådligt och enkelt sätt beskriver bolagets löpande
affärsläge. Detta skapar förutsättningar för ett situations­
anpassat och kommersiellt drivet arbetssätt.
0014 //
ground floor // S tr ategi
T
6
5
4
3
2
1
0
KONSEKVENT
ger stabilitet och ­riskspridning
En typ av tillgång – hotellfastigheter
The Hotel, Brussels
En hotellfastighet har särdrag som skiljer den från andra fastighetstyper vilket kräver specialistkompetens för att kunna bedriva ett
aktivt och framgångsrikt ägande. Därför investerar Pandox enbart
i en typ av ­tillgång – hotellfastigheter.
Affärsläge: Pandox portfölj omfattar 118 hotellfastigheter samt en kongressoch mässanläggning.
Geografisk marknad
Fokusering mot en typ av tillgång kräver en bred geografisk marknad, dels för att skapa tillväxt­förut­sättningar och dels för att kunna
utnyttja förändringar i hotell­konjunkturcykeln.
Geografisk fördelning, andel hotellrum
Sverige, 51%
Finland, 13%
Norge, 10%
Belgien, 9%
Övriga Europa, 7%
Danmark, 5%
Affärsläge: Pandox driver verksamhet i tio länder, där Sverige är störst. Andra stora
delmarknader är Bryssel, Köpenhamn, Helsingfors, Göteborg och Montreal.
Sammantaget är Pandox etablerat på 58 orter vilka representerar en mix av internationell
och nationell efterfrågan.
affärsmodell
För att maximera värdeutvecklingen i varje hotell har Pandox en
flexibel affärsmodell, vilken skapar möjligheter till en situationsanpassad strategi som är driven utifrån hotellets lokala förutsättningar.
Kanada/Bahamas, 5%
Avtalsstruktur – hyresintäkter 2011
Omsättningsbaserade
hyresavtal med garanti, 61%
Omsättningsbaserade
hyresavtal, 22%
Egen operation och
managementavtal, 12%
Övrigt, 5%
Affärsläge: I Pandox portfölj är hyresavtalsmodellen den största och omfattar 83 procent av
intäkterna, medan verksamhet driven i egen regi och managementavtal svarar för 12 procent
av intäkterna.
St r ategi //
ground floor // 0015
strategi
Läge och storlek
Billingen, Skövde
Stora hotell med starka lägen ger bäst affärsförutsättningar
­samtidigt som riskerna minskar. Dessa hotell har en högre likviditet
och är enklare att finansiera.
Affärsläge: Samtliga Pandox hotell har starka, naturliga lägen och i genomsnitt 206 rum,
­vilket är väsentligt större än genomsnittshotellen på respektive marknad.
Hotelltyp
Hotellen ska tillhöra det övre ­mellan- och högprissegmentet.
Affärsläge: Portföljen är en mix av övre mellan- och högprishotell. Mellanpris­hotellen
­innefattar många Scandic-hotell samt Hotel Berlin, Berlin. Exempel på högprishotell är
­InterContinental Montreal och ­Hilton Stockholm Slussen.
Val av varunamn och partners
Varje hotell ska ha det bästa möjliga varunamn som stärker
­profilen. Detta kräver att Pandox har ett brett nätverk inom
nationella och inter­nationella hotellbolag.
Affärsläge: Pandox samarbetar för närvarande med 12 hotellkedjor under 20 välkända och
etab­lerade varunamn samt ett antal oberoende ­distributionskanaler. Detta ger en unik position
och ett brett nätverk.
Bastionen, Oslo
0016 //
ground floor // Vär detillvä x tkedjan
T
6
5
4
3
Värdetillväxt
2
1
Värdetillväxtkedjan i en hotellfastighet är
utgångspunkten för Pandox vision, strategi och val av avtalsstruktur.
Kunskap om hela kedjan är en förutsättning för framgång.
0
10. Finansiering och skatter
Val av finansiering och legal struktur är nyckelfrågor som
skapar förutsättningar för en stabil värdetillväxt.
9. Avtalsstruktur
Hotellbranschen har många avtalsformer vilket
påverkar hotellets lönsamhet, finansiering och
värdetillväxt. Generellt ska ett avtal innehålla
gemensamma incitament så att parterna strävar
åt samma håll.
8. Asset management
Hotellbranschen är kapitalintensiv och det krävs
en specialistkompetens inom både hotell- och
fastighetsverksamhet för att effektivt sköta och
utveckla hotellfastigheterna.
7. Investeringar
Att ständigt utveckla ett hotell är en nödvändighet
för att behålla en stark marknadsposition.
6. Driftsfrågor och management
Hotelldrift är komplicerat och kräver hög kompetens, stor närvaro och bra ledarskap. Ett bra lokalt
hotellteam skapar både nöjda kunder och medarbetare samt hög lönsamhet.
1. Makroekonomi
Aktivitetsnivån (global, regional eller lokal) utgör en viktig
komponent för hur efterfrågan utvecklas på hotell­
marknaden. Makro påverkar också riktningen i ekonomin
vilket innebär att man kan välja olika tidpunkter att gå in i
en specifik marknad.
2. Hotellkonjunkturcykeln
En del av makroekonomin och kan delas in i fem
olika faser; nedgång, avtagande nedgångstakt,
utplaning, tillväxt och peak. Med kunskap om
mönstret i en hotellkonjunkturcykel kan man
utnyttja den genom att investera i olika geografiska
marknader samt försöka begränsa risken i de
marknader som har sämre utsikter.
3. Läge och storlek
Två viktiga faktorer är att hotell har starka naturliga
lägen samt är av rätt storlek för att erhålla kritisk
massa och därmed goda förutsättningar för
lönsamhet.
4. Konkurrens – ny kapacitet
– olika marknadspositioner
Varje marknad är unik och det krävs en djup kunskap
om de lokala förhållandena för att skapa en produkt
som ger uthållig lönsamhet.
5. Varunamn
Ett starkt varunamn stärker hotellets marknadsposition
och konkurrens i det valda produktsegmentet.
Värdet illväxt kedj an //
Hyatt Regency, Montreal
ground floor // 0017
1018 //
T
6
5
4
3
2
1
0
1
Vi
äger
vi äger //
P ort f ö l jen
våning
Förmodligen
den bästa
mixen!
Pandox huvudstrategi är att äga en typ av tillgång – hotellfastigheter. Portföljen
omfattar idag 118 hotellfastigheter och en kongress- och mässanläggning
med omkring 24 500 rum där huvuddelen tillhör det lönsamma fullservice­
segmentet eller stabila mellanprisprodukter.
Verksamheten drivs i 10 länder och 58 orter. Omkring 60 procent av intäkterna kommer från internationella marknader som Bryssel, London, Montreal,
Stockholm, Göteborg, Malmö, Köpenhamn, Berlin, Helsingfors och Oslo.
­Resterande 40 procent kännetecknas av inhemsk efterfrågan som regionstäder
i Skandinavien och Tyskland.
Mixen av orter och varunamn skapar en stabil efterfrågan som ger en
portfölj med god potential och begränsad risk.
118 Hotell >>
24 500 rum >>
Ge ogr afi sk spr i dni n g oc h br edd //
vi äger // 1019
g
eo
f
ra
isk
spridning oc
hb
re
d
d
g
Hyatt Regency, Montreal
Kanada
norge
2 hotell
1 stad
14 hotell
10 städer
bahamas
finland
1 hotell
1 stad
14 hotell
1 kongressoch mäss­
anläggning
8 städer
England
1 hotell
1 stad
belgien
schweiz
tyskland
8 hotell
2 städer
1 hotell
1 stad
4 hotell
4 städer
58 orter >>
danmark
sverige
5 hotell
1 stad
68 hotell
29 städer
10 länder >>
2020 //
affärsmodell // Dr if tsstr ateg ier
T
6
5
2
våning
affärsmodell
4
3
2
1
0
Hyatt Regency, Montreal
pandox affärsmodell
Beroende på de lokala förutsättningarna kan Pandox välja mellan fyra driftsstrategier;
1.
2.
träffa ett hyresavtal med en professionell operatör där Pandox stannar som strategisk partner
ingå ett managementavtal där annan part sköter den dagliga
verksamheten för Pandox räkning
3. driva verksamheten under ett franchiseavtal med välkänt varunamn
4. driva verksamheten i egen regi via oberoende distributionssystem.
Affärsmodellen ger utmärkta möjligheter att skapa en situationsanpassad strategi – ”asset by asset”.
Hu vud pro ce ss e r //
affärsmodell // 2021
Pandox fem huvudprocesser används för att beskriva bolagets affärsläge,
förstå externa och interbna drivkrafter samt hur dessa samverkar.
2
1
Marknadskartläggning
Skapar kunskap om marknadens läge och
förändringsmönster.
4
3
Pandoxmodellen
Bolagets arbetsmetodik ökar
kassaflödet och begränsar risken
för respektive hotell.
Asset management
Daglig skötsel och större
investeringar syftar till att långsiktigt
öka värdet på fastigheterna.
5
Ekonomisk och
finansiell rapportering
Marknadskommunikation
Verksamheten följs genom uppsatta mål,
utvärderas och värderas.
Pandox genomför regelbundet marknads­
aktiviteter mot sina målgrupper.
Pandoxmodellen – och dess fyra faser
Marknadsanalys
För att bedöma vilken lönsam­hets­
potential och därmed hyres­betal­
ning­sförmåga, som finns i ett hotell,
görs en marknadsanalys. Den lokala
marknaden identifieras och analyseras med avseende på efterfrågan,
konkurrens och utbud idag och i
framtiden.
Marknadsstrategi
En strategisk plan fastställs för varje
hotellfastighet som baseras på respektive hotellanläggnings specifika
förutsättningar, den ­lokala marknaden och dess placering i hotell­
konjunktur­cykeln. Vid upprättandet
av den strategiska planen utvärderas
fastighetens fortsatta användningsområde förutsättningslöst.
Lönsamhetsoptimering
Då fastighetens värde påverkas av
hotellrörelsens lönsamhet framstår
operatören som Pandox viktigaste
samarbetspartner. För att säkerställa
en positiv utveckling av hotellrörelsen
och av fastighetsvärdet utvärderas
operatören och dess verksamhet
kontinuerligt.
Möjlighet att
förvärva hotell­
fastighet
Handlingsplan
med konkreta
åtgärder
Marknadsanalys
Utvärdering
av resp. hotell­
fastighet och
portföljen
Avtalsoptimering
Det optimala kassaflödet i respektive
hotellfastighet för­delas sedan mellan
operatören, Pandox och övriga
berörda parter. Avtalen formuleras så
att samtliga involverade parter ges
incitament för att kontinuerligt förbättra hotellfastighetens totala lönsamhet.
Marknads­
strategi
Lönsamhets­
optimering
Avtalsoptimering
Försäljning
i enlighet med strategin
2022 //
affärsmodell // avtalsty per
T
6
5
4
3
2
1
0
InterContinental, Montreal
Hotellbranchen har många avtalsformer vilket påverkar hotellets lönsamhet, finansiering och värdetillväxt.
Avtalstyper
Värdet på en hotellfastighet
styrs i hög grad av hur avtalet
är utformat. Pandox strävar
efter att finna avtal som skapar
gemensamma incitament och
drivkrafter för maximal utveckling för båda parter.
Optimal avtalskonstruktion
Pandox flexibla affärsmodell återspeglas i de olika
avtalstyperna. Avtalskonstruktionen styrs av faktorer som förväntad marknadsutveckling, lokal
konkurrens, planerade investeringar samt val av
operatör och distributör. En blandning av olika
avtalsformer ger Pandox en struktur som ökar
kassaflödet i goda tider och, tack vare garanti­
hyror, skyddar i en vikande marknad.
Beroende på de lokala förutsättningarna kan
Pandox välja bland flera möjliga avtalsstyper:
1. Hyresavtal
Omsättningsbaserade hotellhyresavtal
Omsättningsbaserade hotellhyresavtal är knutna
till hotellrörelsens försäljning. Denna avtalsform
ger Pandox en del av tillväxten, både i marknad
och marknadsandel. För att begränsa risken är
dessa avtal ofta försedda med en garantihyra i
botten.
Resultatbaserade hotellhyresavtal
Resultatbaserade hotellhyresavtal innebär att
Pandox får del av hotelloperatörens driftsresultat.
Denna avtalsform har utgångspunkt i att Pandox
har kunskap och insikt i operatörsbolagets ekonomi. Även denna typ av avtal kan ha garantihyra.
avtalsty per //
affärsmodell // 2023
Radisson Blu, Lillehammer
Pandox avtal formuleras så att samtliga involverade parter ges incitament för att kontinuerligt förbättra hotellfastighetens totala lönsamhet.
Fasta avtal
Fasta hotellhyresavtal används på mogna marknader och för väletablerade hotellprodukter. Fasta
avtal begränsar såväl risk som potential.
2. Managementavtal
I verksamheter som drivs i Pandox egen regi kan
managementavtal tecknas. Managementavtal kan
närmast liknas vid ett agentavtal. I ett managementavtal får ett hotellbolag i uppdrag att driva
hotellet för Pandox räkning. Detta innebär att
Pandox, förutom hotellfastigheten, även äger
själva hotellrörelsen.
3. Franchiseavtal
I verksamheter som drivs i Pandox egen regi kan
även franchiseavtal träffas med ett hotellbolag.
Pandox får då fördel av ett större system som
sköter hotellets övergripande marknadsföring och
försäljning. Detta innebär att Pandox, förutom
hotellfastigheten, även äger själva hotellrörelsen.
Avtalsstruktur – hyresintäkter 2011
Omsättningsbaserade
hyresavtal med garanti, 61%
Omsättningsbaserade
hyresavtal, 22%
Egen operation och
managementavtal, 12%
Övrigt, 5%
3024 //
T
6
5
4
3
2
1
0
egen drift // Akt ivt ä g and e
3
EGEN
våning
KUNSKAP
driver
affärer!
En naturlig del av Pandox aktiva ägande är
att driva hotell i egen regi. Idag omfattar Pandox
operativa rörelse elva hotellverksam­heter med
nära 4 000 rum och en total omsättning på nära
1,3 miljarder SEK. Hotellen är belägna i Berlin,
Helsingfors, Bryssel, Antwerpen, Montreal och
Bahamas. Filosofin bakom Pandox operativa
verksamhet är att bygga varje hotells strategi
och kompetens lokalt.
Pandox vision är att vara ett av världens ledande hotell­
fastighetsbolag, avseende specialistkompetens i både hotell
och fastighetsdrift samt aktivt ägande. Att driva hotell i egen
regi är en viktig och naturlig del av Pandox aktiva ägande.
Hotel BLOOM!, Bryssel
Akt i vt äg ande //
egen drift // 3025
DRIFT
Affärskulturerna skiljer sig mellan Pandox olika
geografiska områden. I Norden dominerar hyresavtal medan det i Nordamerika mest träffas management- och fran­chiseavtal. Europa har en mix av
båda. Det är alltså ­nödvändigt att behärska olika
strategier för att framgångsrikt verka i en internationell hotellmiljö. Att ha egen driftskompetens
innebär också att besitta spe­cialist­kunskaper för
att kunna utvärdera de operatörer man har hyresavtal med samt att kunna genomföra förvärv där
både ­fastigheten och den operativa verksam­heten
ingår.
Till följd av branschtrenden att hotellbolag alltmer blir managementbolag, blir det också naturligt
för Pandox att integrera vertikalt och ta över ansvaret för driften.
Vid utgången av 2011 omfattade Pandox operativa verksamhet, inklusive managementavtal,
Hotell som drivs i egen regi
Stad
Hotell
Varunamn
Antal rum
Läge
Antwerpen
Berlin
Bryssel
Crowne Plaza Antwerpen
Hotel Berlin, Berlin
Crowne Plaza Brussels – Le Palace
Hotel BLOOM!
Hilton Brussels City
The Hotel Brussels
Holiday Inn Brussels Airport
Hyatt Regency
InterContinental Montreal
Korpilampi
Pelican Bay
Crowne Plaza
Oberoende hotell
Crowne Plaza
Oberoende hotell
Hilton
Oberoende hotell
Holiday Inn
Hyatt Regency
InterContinental
Oberoende hotell
Oberoende hotell
262
701
354
305
283
433
310
605
357
151
186
3 947
Centralt
Centralt
City
Centralt
City
City
Flygplats
Centralt
City
Kringled
Centralt
Montreal
Helsingfors, Esbo
Bahamas
Totalt
elva verksamheter med en total omsättning på
nära 1,3 miljarder SEK. Hotellen är belägna i Berlin,
Helsingfors, Bryssel, Antwerpen, Montreal och
Bahamas.
Under de senaste åren har fem operativa verk-
samheter, vilka förvärvades som underpresterare
och därefter utveck­lades, hyrts ut med långa
hyresavtal till välkända operatörer. Detta skapar i
sin tur förutsättningar för nya förvärv.
Filosofin bakom Pandox operativa verksamhet
är att bygga varje hotells strategi och kompetens
lokalt. Detta innebär att huvuddelen av besluts­
fattandet delegeras och rapporteringen sker till en
styrelse med vanligtvis externa ledamöter som är
valda för sin spetskompetens. För att bli framgångsrik med affärsprocesserna krävs förmåga att
attrahera bästa management och att dessa personer får ett rejält inflytande över verksamheten.
Hotel Berlin, Berlin – en riktig Berlinare centralt belägen i
­turisttäta distriktet Kurfürstendamm. Hotellet är stadens tredje
största hotell med 701 rum och med mycket goda mötes­
möjligheter.
3026 //
egen drift // pa nd ox tool bo x/ miljöa rbete
T
6
5
4
pandox tool box
3
Pandox är en aktiv ägare. Genom åren har bolaget utvecklat
olika specialistkompetenser. Vissa har samlats och strukturerats
i managementverktyg som stöd för olika beslut i den dagliga
verksamheten. Vi kallar detta för Pandox Tool Box – verktyg
som aktivt används för framgångsrik analys, prognosarbete,
kostnadskontroll och hög produktivitet.
2
1
0
Vinstoptimering
Verktyg 1. Bokningsläge
Information om det exakta bokningsläget för varje given
tids­period och varje segment möjliggör detaljerade analyser
och korrekta prognoser.
Verktyg 2. Revenue management
Genom konsekvent användande av ett Property Management
Software system, med bland annat information om sena
avbokningar, tidiga ut- och incheckningar och andra kund­
uppgifter, skapas förutsättningar för effektivt prognosarbete
och rätt prissättning.
Verktyg 3. Implementering
Implementeringen av de båda första verktygen sker på samtliga
delar i hotellet; konferensverksamhet, frukost, restaurang etc.
Verktyg 4. Högkvalitativa prognosverktyg
Att, genom högkvalitativa prognosverktyg, kunna ge en
­dags-, vecko- och månadsprognos med god precision är
en förutsättning för planering på kort och lång sikt.
Miljöarbete
Vi strävar efter att minska vår egen och våra operativa verksamheters miljöpåverkan.
Hotellbranschen har länge haft hög fokusering på
miljö- och hållbarhetsarbete. Som ett exempel
kan Scandic nämnas som länge satsat stort på
att minimera miljöpåverkan. Vi på Pandox ser ett
aktivt miljöarbete inte bara som en självklarhet,
utan även som en nödvändighet där vi ska göra
det vi kan för att bidra till en långsiktigt hållbar
utveckling. Detta innebär bland annat att Pandox
strävar efter att med god marginal uppfylla
de ­miljökrav som ställs i de länder där bolaget är
verksamt, att vi noga följer alla våra hotell vad
­gäller energi- och vattenförbrukning, samt att vi
i första hand anlitar leverantörer, entreprenörer
och konsulter med uttalad miljöpolicy. Ofta
görs utvecklingsåtgärderna i samarbete med
­operatörerna.
Internt hos oss på Pandox väger vi in miljö­
aspekter så systematiskt och strukturerat vi kan
i vårt dagliga arbete. Det kan till exempel handla
om enkla saker som att minimera pappers­
användning och energiåtgång i våra lokaler.
Vi ­källsorterar och återvinner vårt avfall i så stor
utsträckning som möjligt. Självklart är kaffet och
frukten i våra lokaler ekologisk och KRAV-märkt.
pandox tool box /mi ljöarbe te //
egen drift // 3027
KOSTNADSKONTROLL OCH FLEXIBILITET
Verktyg 5. Tidsredovisning
Detaljerad redovisning av nedlagda arbetstimmar fördelat per
dag, vecka, månad samt avdelning möjliggör effektiviserings­
åtgärder och korrekta vinstbedömningar.
Verktyg 6. Arbetsrotation / multifunktionella arbeten
Samarbete mellan hotellets avdelningar ökar effektiviteten,
­stärker personalutvecklingen och reducerar antalet rekryteringsprocesser.
Verktyg 7. Organisation
Genom att låta hotellets basorganisation och antalet fast
anställda baseras på årets svagaste månad beläggnings­
mässigt, och anpassa övrig personalstyrka efter säsongsbehov,
hålls personalkostnaderna nere samtidigt som det finns en
­stabil organisation i grunden.
Verktyg 8. Intäktskonvertering
Flexibel kostnadsmassa möjliggör anpassning när intäkterna
varierar.
strategiska verktyg
Verktyg 9. Affärsplan
En konkret och väl förankrad affärsplan med bland annat budget, prognos och investeringar vägleder organisationen till rätt
prioriteringar.
Verktyg 11. Handlingsplan och åtgärdslogg
Tydliga och mätbara aktivitetsmål med en klar ansvarsfördelning
och tidplan är en nödvändighet för att hålla fokus och för att
löpande följa upp och förbättra verksamheten.
Verktyg 10. Tidigt varningssystem
Ett tidigt och tydligt varningssystem utifrån dagliga analyser av
intäkter och kostnader ökar möjligheterna till aktivt agerande
och att i tid sätta in rätt åtgärder.
i praktiken
Framgångsrikt miljöarbete på crowne plaza brussels – le palace.
Crowne Plaza Brussels – Le Palace är ett av de hotell där Pandox framgångsrikt och systematiskt arbetat tillsammans med hotelledningen för att minska
den totala energiförbrukningen och negativa miljöpåverkan.
En energikartläggning 2008 blev startskottet för ett intensifierat och
omfattande miljöarbete på hotellet. Flertalet förbättringsåtgärder genomfördes i syfte att driftsoptimera, förbättra styrrutiner och att hitta alternativa energilösningar. Satsningarna har visat sig både effektiva och lönsamma. För helåret 2011 visar mätningar att hotellets energiförbrukning, jämfört med 2008,
minskat med: el –46 procent, gas –15 procent och vatten –17 procent.
EL
Den minskade förbrukningen har medfört 40 procent lägre energikostnader
och 35 procent lägre koldioxid fotavtryck (till 1 300 kCO2 per år).
Den största delen av energibesparingarna kommer från driftsoptimering i
form av bland annat energibesparande belysningssystem, miljösnåla duschkranar samt att ett eget kraftvärmeverk som drivs på naturgas installerats.
Kraftvärmeverket har mycket god effektivitet jämfört med andra eldrivna
­system, vilket innebär att hotellet erhåller ekonomisk ersättning från belgiska
staten enligt praxis om gröna certifikat.
gas
vatten
-46% -15% -17%
3028 //
egen drift // H ot e ll d i r e kt ö re rna
T
6
5
4
montreal
3
brYssel
2
1
0
Bernard Chênevert, hotelldirektör
Anställd sedan 2008.
Bernard är utbildad i Lausanne Hotel Management
Schoo och har mer än 15 års erfarenhet från hotellbranschen och ompositionering av hotell, bland dessa pris­
belönta W i Montreal. Bernard fick under 2011 den
­prestigefyllda utmärkeksen som Årets Hotelldirektör
inom hela IHG Amerika.
Erik van Dalsum, hotelldirektör
Anställd sedan 2004.
Erik har examen från Lausanne Hotel Management
School och har haft ett flertal ledande befattningar på
stora hotell världen över inom Hilton, Shangri-La Hotels
& Resorts och Radisson SAS. Under Erics ledning fick
Crowne Plaza Brussels – Le Palace år 2007 utmärkelsen
Hotel of the Year IHG Hotels Group EMEA.
energi&
kreativitet
professionella ledare
med service i blodet
BRYSSEL
Christel Cabanier, hotelldirektör
Anställd sedan 2008.
Christel har lång och gedigen erfarenhet från ett flertal
hotell i Antwerpen. Hotellkarriären tog sin början om som
receptionist, och via ett antal olika hotellpositioner, blev
Christel vid 25 års ålder den yngsta hotelldirektören i
Belgien. Christel är även en känd TV-profil i Belgien.
MONTREAL
Raymond Soumako, hotelldirektör
Anställd sedan 2009.
Raymond har examen från Montreals Universitet i industriell ekonomi och har mer än 30 års erfarenhet från
hotellbranschen, från både IHG och Starwood koncernen, samt tidigare erfarenhet av hotellompositionering.
Raymond är medlem i Hotel Association of Greater
Montreal och sitter i styrelsen för IAHI.
antwerpen
Hans Wils, hotelldirektör
Anställd sedan 2009.
Hans har lång branscherfarenhet från Marriott, Golden
Tulip, Accor och Sofitel. Hans kommer närmast från
Lafayette Square i Washington DC, USA.
Hot e ll dir ekt ö r er na //
bahamas
Magnus Alnebäck, hotelldirektör
Anställd sedan 2005.
Magnus har en examen från SHM-Les Roches i Schweiz
och har tidigare arbetat för Intercontinental, Cunard,
Radisson/SAS och Forte Hotels i Schweiz och London.
Han har även varit hotelldirektör för Ladera Resort, St.
Lucia under åren 1996–2004.
berlin
Cornelia Kausch, hotelldirektör
Anställd sedan 2006.
Cornelia har examen från Lausanne Hotel Management
School och har många års internationell erfarenhet från
ledande positioner på hotell i de övre segmenten. Med
starka visioner och bred kompetens har Cornelia framgångsrikt lett omvandlingen av hotellet till en av Berlins
ledande och mest kreativa mötesplatser.
egen drift // 3029
brYSSELS FLYGPLATS
Charles Boelen, hotelldirektör
Anställd sedan 2007.
Charles kom till IHG och Crowne Plaza Brussels år 2001.
Dessförinnan tio år inom Hilton i Belgien, Nederländerna
och Frankrike. Charles har varit drivkraften bakom den
lyckosamma renoveringen av Holiday Inn Brussels Airport
och införde ”the SKOJ experience” som ett kreativt och
mycket uppskattat inslag på det nya hotellet.
Pandox grundläggande ledningsfilosofi handlar mer om inspiration än kontroll och mer om individen
än systemet. Det är de enskilda människorna i Pandox som gör bolaget så unikt.
Erfarenhet, entreprenörskraft, vilja att ständigt förbättra, att hitta nya möjligheter och att vinna
– samt en hög dos av ansvar och initiativförmåga – det är huvudingredienserna.
BRYSSEL
Jan Joris Kriele, hotelldirektör
Anställd sedan 2011.
Jan Joris är utbildad på Hotel Management School Leeuwarden och har mer än 10 års branscherfarenhet och har
tidigare arbetat för Hilton hotell i Skottland, Frankrike och
Nederländerna. Senast kommer Jan Joris från en position som Director of Business Development på Pandox
ägda Stockholm Hilton Slussen.
Esbo
Kari Hiltonen, hotelldirektör
Anställd sedan 2011.
Kari har många års internationell erfarenhet från ledande
positioner på hotell i de övre segmentet. Senast kommer
Kari från en position som hotelldirektör på Radisson Blu
Hotel Latvija. Dessförinnan har Kari arbetat som Country
Manager på Reval Hotels Latvia och även som CEO/GM
på Sokos Hotel Viru i Estland.
BRYSSEL
Aldert Schaaphok, Vice President Operations
Anställd inom Pandox sedan 2004.
Aldert ingår i Pandox management team och ansvarar
för bolagets verksamheter som drivs i egen regi. Under
övertagningsfasen har Aldert även upprätthållit tjänsten
som tf hotelldirektör för The Hotel Brussels. För när­
varande pågår rekrytering av ny hotelldirektör.
4
VI
SAM
ARBETAR
4030 //
Vi samarbetar // Nätverk och samarbete
T
6
5
4
3
våning
2
1
0
Pandox samarbetar för närvarande med 12 hotellkedjor som via 20
­välkända varumärken marknadsför hotellen. Arbetsformen ger en unik
position och ett brett nätverk, vilket är en utmärkt plattform för att s­ tändigt
utveckla vår kompetensbas.
Hotellen är belägna i 10 l­änder och 58 orter. Det mest omfattande
­samarbetet har Pandox med Scandic som driver 55 av hotellen samt en
kongress- och mässanläggning i Pandox portfölj. Därefter kommer
Nordic Choice Hotels med 20 hotell. Andra samarbetspartners är bland
annat Hilton, Hyatt, Radisson Blu, Inter­Continental, Holiday Inn, Park Inn
by Radisson och Elite Hotels. Dessutom manageras 11 av hotellen
under oberoende flaggor. Bland dessa finns Hotel BLOOM! och The
Hotel i Bryssel, Pelican Bay på Bahamas, Mr Chip i Stockholm samt
­Korpilampi i Helsingfors.
Nätverk och samarbete //
Vi samarbetar // 4031
DET HANDLAR OM
MER än
TALANG!
Hyatt Regency, Montreal
>>
Varje hotell hanteras och analyseras utifrån sina förutsättningar och dess omgivning. Affärsmodell, sam­arbetsform och avtal väljs
situationsanpassat för att skapa optimala ­för­utsättningar för maximal utveckling för båda parter.
4032 //
Vi samarbetar // Pando x samarbetspartners
T
6
5
4
3
2
1
0
Pandox
samarbets
Partners
Välkända och etablerade varumärken
Pandox har ett unikt nätverk i hotellmarknaden och arbetar för närvarande med flera av de stora hotellkedjorna under 20 olika varumärken. Samtliga välkända och etablerade. Arbetsformen ger en stark
­position och ett brett nätverk, vilket är en utmärkt plattform för att ständigt utveckla vår kompetensbas.
Pandox samarbetspartners //
Vi samarbetar // 4033
En säker samling
Varje marknad är unik och det krävs en djup kunskap om de lokala förhållandena för att skapa en
produkt som ger uthållig lönsamhet. Ett starkt varunamn stärker hotellets marknadsposition och
­konkurrens i det valda produktsegmentet.
5034 //
T
6
5
4
3
2
1
0
5
Vi utv
Vi utvecklar // in v esterin gar
våning
vi ser
möjligheter
där andra ser problem
Pandox har genom åren framgångsrikt utvecklat ett stort antal hotellfastigheter och hotellrörelser. Den kommande treårsperioden satsas
ytterligare 2 miljarder SEK i uppgradering av befintliga hotell. Bland
annat ska Pandox i samarbete med Scandic skapa den nya genera­
tionens väghotell – en av de största hotellsatsningarna i Norden.
2 miljarder SEK >>
//
Vi utvecklar // 5035
ecklar
Radisson Blu Hotel Malmö är ett av södra Sveriges ledande
affärshotell och har ett utmärkt läge i centrala Malmö nära affärsdistrikt och shopping. Hotellet har 229 rum, 12 konferensrum,
relaxavdelning och restaurang. 2011 utsågs hotellet till bästa
möteshotell av den ledande konferensarrangören Congrex.
5036 //
Vi utvecklar // projekt shark
T
6
5
4
3
En av Nordens genom tiderna
största hotellsatsningar
2
1
0
1,6 miljarder SEK investeras i uppgradering och utveckling av 38
befintliga Scandic-hotell. Investeringen är ett samarbete mellan
Pandox och Scandic och är en av de största gemensamma hotellsatsningar som någonsin upprättats mellan en hotelloperatör och en
fastighetsägare i Norden. Projektet, som går under namnet Shark,
kommer att genomföras under de närmaste tre åren. Utmaningen
­ligger nu i att planera den mängd delprojekt som satsningen omfattar.
Pandox förvärvade Norgani för 9,7 miljarder
SEK under hösten 2010. Hotellportföljen omfattade 73 hotell i Sverige, Norge, Danmark och
Finland. Generellt var hotellen i behov av renovering och uppgradering. Under 2011 ingicks
ett mega-avtal med Scandic där parterna kom
överens om att investera 1,6 miljarder SEK i
utveckling av 38 befintliga Scandic-hotell samt
en kongress och mässanläggning.
Shark-investeringen är ett exempel på den
omstrukturering och utveckling av Norganiportföljen som pågår. Sedan förvärvet av
­Norgani har fyra icke strategiska hotell sålts
samt nya avtal, med tillhörande investerings­
program, träffats för drygt 40 hotell.
Scandic Upplands Väsby
Projektets omfattning
Scandics ursprung är de klassiska väghotell
som tillkom för att erbjuda den bilburne rese­
nären övernattningsmöjligheter på 1960-talet.
Hotellsegmentet med väghotell är nu etablerat
över hela Norden. Inom Shark-investeringen
finns delprojektet Moby med visionen att
utveckla den nya generationens väghotell. Flertalet av Scandics väghotell omfattas av Mobyprojektet. Bland dessa finns flera välkända och
välbesökta väghotell såsom exempelvis Kungens
Kurva intill E4/E20 vid Stockholms södra infart,
Backadal längs med E6:an vid Göteborgs västra
infart, Klarälven vid Karlstads kringled E18
och Elmia i Jönköping. Först ut att imple­
projekt shark //
Projektet Moby, med nytt koncept för den nya
generationens väghotell, är en del av det större
Shark-projektet. Först ut med det nya designkonceptet är Scandic Upplands Väsby.
mentera det nya designkonceptet är Scandic
Upplands Väsby.
De hotell med citylägen som omfattas av
Shark-investeringen är bland andra Malmen i
Stockholm, Continental och Hilton Strand i
­Helsingfors samt KNA-hotellet i Oslo.
Nya hotellkoncept
De nya hotellkoncepten präglas av flexibilitet och
icke-traditionella lösningar som tar hänsyn till nya
familjekonstellationer, resemönster och trender.
Hela vägen från parkering, reception, lobby,
­konferens och restaurang till hotellrum – och
med fullt fokus på gästernas behov och trivsel.
Konceptet innebär även att Scandics och respektive hotells historia integreras i designelement och
layout, att den informella hemkänslan på hotellen
förstärks, att fler sociala mötesplatser skapas samt
att rummen får en ny komplett rumsinredning och
design. Även tekniken kommer genomgående
att uppgraderas. Genom detta står hotellen väl
rustade att möta framtidens behov på bästa sätt.
1,6
Cirka
Shark är ett gemensamt investeringsprogram mellan Scandic och Pandox
och omfattar totalt 26 hotell i Sverige,
10 hotell och en kongress- och mässanläggning i Finland samt 2 hotell i
Norge. Merparten av de väghotell som
omfattas av projektet ligger i Sverige.
miljarder SEK
Vi utvecklar // 5037
5038 //
Vi utvecklar // S uccess stories
T
6
5
4
3
2
success stories
Investeringar i utveckling
och ­ompositionering
1
0
Pandox har under åren köpt och sålt 174 hotell. Många av dessa
har genomgått betydande investeringsutvecklingsprogram. Här är
några av de senaste årens framgångsrika ompositioneringar samt
pågående projekt.
Crowne Plaza Antwerpen
Total make-over
i Antwerpen
Crowne Plaza Antwerpen förvärvades 2007. Hotellet
drivs i egen regi under franchiseavtal med InterContinental Hotels Group. Under hösten 2011 färdigställdes en
total uppgradering och modernisering av lobby, restaurang & bar, skybar, konferensytor och rum samt ett helt
nytt ”event” spa- och fitnesscenter med möjlighet att
inrymma olika aktiviteter, seminarier och fester. Efter
­uppgraderingen är hotellet nu ett av stadens ledande
affärs- och möteshotell.
Investeringsprogram: 3,7 MEUR
Genomfört: Total uppgradering med ett nytt
designkoncept kallat ”Welcome in ’t Stad’. Konceptet använder stadens arkitektur och historia
som tema och inspiration. Olika karaktäristiska
designinslag från staden syns genomgående i de
olika delarna av hotellet.
Success stories //
Vi utvecklar // 5039
Hotel Berlin, Berlin
Start för
sista fasen i Berlin
Hotel Berlin, Berlin förvärvades 2006. Hotellet är det tredje
största i Berlin med 701 rum. Sedan förvärvet har hotellet framgångsrikt ompositionerats mot mötes- och affärssegmentet.
Detta har skett genom ett omfattande investeringsprogram om
cirka 7,5 MEUR som nu är avslutat. Pandox har även via aktivt
ägande stöttat den lokala ledningen till att införa effektiva och
moderna driftsformer. Under 2012 återstår att uppgradera de
200 rum som ligger i hotellets äldre flygel, Classic Wing, för att
skapa en jämn produktstandard.
InterContinental Montreal
Uppmärksammat
och prisbelönt!
InterContinental Montreal förvärvades av Pandox 2007 som ett traditionellt
affärs- och möteshotell med internationell stil. Produkten saknade en lokal
profil och konkurrerade främst genom sitt läge. Detta var den strategiska
utgångspunkten för ett omfattande investerings- och uppgraderingsprogram. Genom förändringar i layout, design, management och stil har hotellet skapat ett nytt koncept med mer boutiquekänsla. Sedan investeringen
slutfördes 2010 har hotellet stärkt sin position och hör nu till stadens
ledande vad gäller RevPAR utveckling.
Under en större IHG-konferens som hölls i Las Vegas i oktober blev
hotelldirektör Bernard Chênevert utsedd till det mycket prestigefyllda priset
Årets Hotelldirektör 2011 inom InterContinental i Amerika. InterContinental
Montreal är det första kanadensiska hotell som får denna utmärkelse.
Investeringsprogram: 5,5 MEUR (total investering sedan förvärv
cirka 13 MEUR)
Åtgärder 2012: Renovering och utveckling av 200 rum inklusive
rumsinventarier, badrum, korridorer, teknik etc.
Investeringsprogram: 13 MCAD
Genomfört: Under 2008–2010 genomfördes renovering och modernisering
av samtliga 357 hotellrum, utveckling av restaurang- och barkonceptet samt
uppgradering av lobby och mötesytor.
Radisson Blu Basel
Komplett uppgradering i Basel
Radisson Blu Basel förvärvades 2005. Hotellet är centralt beläget i nära anslutning till den gamla
stadskärnan och shoppingdistrikten. Hotellet har 206 rum samt konferensavdelning, restaurang och
stor relaxavdelning. Sedan förvärvet har hotellet genomgått ett omfattande investeringsprogram där
samtliga delar har uppgraderats och moderniserats. Bland annat har hotellets fitness- och spa avdelning fått en rejäl ansiktslyftning. Pool Inn Club som invigdes 2010 har en enastående inomhuspool,
stor relaxavdelning, bastu samt ett stort, komplett och modernt fitnesscenter. Efter totalrenoveringen
har hotellet fortsatt att ta marknadsandelar och visar en stabil och god lönsamhet.
Investeringsprogram: 10 MEUR
Genomfört: Under 2008–2010 totalrenovering inkluderande rum, konferens, bar och relax.
6040 //
T
6
5
4
3
2
1
0
6
Vi gen
Vi genererar //
T il lväx t och kas s a f löde
våning
MED
sinne
för skoj
&känsla
för
affärer
Pandox viktigaste framgångsfaktorer är framför allt den genomarbetade
och konsekventa strategin, den flexibla affärsmodellen samt den unika
specialkompetens som finns i företaget och i dess närverk. Passionerade
och engagerade människor med mod att göra det oväntade.
Ti llväx t och kassaflöde //
Vi genererar // 6041
879*
ererar
831*
kassaflöde
från 1995, MSEK
445
446
08
09
389
266
267
272
01
02
03
299
301
04
05
318
228
119
97
53
12
95
21
96
97
98
99
00
06
07
10
11
*Avser 100 procent av Norganis och Pandox löpande kassaflöde för respektive helår.
+19%
Pandox strategi och affärsmodell genererar värde.
Sedan starten 1995 har Pandox genererat en
genomsnittlig årlig avkastning på 19 procent. Under
samma period har omvärlden upplevt tre finanskriser.
Nyckeltal
Antal hotell*
Antal hotellrum
Hyresintäkter, MSEK
Kassaflöde, MSEK
* Samt en kongress- och mässanläggning.
2011
2010
118
24 500
1 782
879
120
24 800
1 730
831
6042 //
Vi genererar // Pa n d ox ut veckl i ng
T
6
5
4
3
2
1
0
Från finanskris
till framgångsrikt
hotellfastighetsbolag
När Pandox startade 1995 bestod verksamheten av 18 hotell med
3 000 rum belägna i nio svenska städer. Affärsmodellen var ny och
oprövad. Bolaget hade en svag lönsamhet och begränsat kapital.
Vägen till framgång har varit att förvärva underpresterande hotell
som sedan utvecklats och ökat bolagets kassaflöde och värde och
som använts för att expandera vidare. Sammanlagt har transaktioner
på över 20 miljarder SEK genomförts. Pandox har med en konsekvent strategi visat ­stadigt lönsam tillväxt och ökat den geografiska
spridningen.
Vid utgången av 2011 hade Pandox 118 hotell med totalt 24 500
rum samt en kongress-och mässanläggning belägna i 58 orter i tio
olika länder i Norden, övriga Europa samt Nordamerika. Därmed
är Pandox ett av de ledande hotellfastighetsbolagen på den euro­
peiska ­marknaden.
120
118
10
11
Pandox utveckling från 1995
Antal hotell
46
28
18
95
14
96
46
44
45
44
36
31
39
44
45
46
07
08
09
20
97
98
99
00
01
02
03
04
05
06
Pandox hade vid utgången av 2011 totalt 118 hotellfastigheter samt en kongress- och mässanläggning.
Under året genomfördes fyra transaktioner: Hotellfastigheten Park Inn by Radisson, Solna förvärvades
och hotellen Scandic Bromma, First Linköping och Scandic Luosto i norra Finland avyttrades.
Pa ndox ut veckli n g //
Vi genererar // 6043
Förvärv på Över 20 miljarder SEK
Bildades 1995. Pandox har sitt ursprung i den
svenska finans- och fastighets­krisen i början av
1990-talet. Bolaget bildades 1995 av Securum
och Skanska. Uppdraget var att ta över och strukturera hotellbeståndet samt förbereda det för försäljning.
Den ursprungliga hotellfastighetsportföljen.
Från början bestod Pandox av 18 hotellfastigheter
och tre mindre operativa verksamheter. Hotellen
var samtliga belägna i Sverige, huvuddelen var
små med svaga lägen och i dåligt skick.
Börsnotering. Pandox introducerades på Stockholmsbörsen 1997 med ett affärskoncept som var
nytt och oprövat. Bolagets portfölj värderades till
1,3 miljarder SEK och börsvärdet till 520 miljoner
SEK och fick genom noteringen 4 000 nya aktie­
ägare.
Efter noteringen expanderade Pandox kraftigt
Internationalisering. År 2000 utökade Pandox
sin geografiska strategi till norra Europa genom
förvärvet av Hotellus med 16 hotellfastigheter.
Åter privatiserat 2004. Pandox köptes ut från
börsen 2004 och fick nya industriella ägare genom
Eiendomsspar AS och Sundt AS.
Ledande i Europa. I augusti 2010 offentliggjorde
Pandox, det nära 10 miljarder SEK stora, förvärvet
av Norgani Hotels med en ­portfölj på 73 hotell i
Sverige, Finland, Norge och Danmark.
Efter förvärvet är Pandox en av Europas
ledande renodlade hotell­fastig­hetsbolag vad ­gäller
geo­grafisk spridning, antal hotell och varunamn.
Sedan starten 1995 innebär det att Pandox vid
Starkare i Europa. Efter privatiseringen ökade
transaktionstempot och flera stora hotell förvärvades i Berlin, Bryssel, Basel, Köpenhamn, Stockholm och Malmö. Affärerna stärkte Pandox som
en av de ledande hotellfastighetsaktörerna i
Europa.
utgången av 2011 har genomfört försäljningar och
förvärv överstigande totalt 20 miljarder SEK, vilket
mot­svarar transaktioner om 174 hotell.
Värdet på ­bolagets hotellfastighets­portfölj
uppgick vid utgången av 2011 till cirka 24
­miljarder ­SEK, vilket innebär att värdet ökat cirka
Expansion till Nordamerika. Under 2007–2008
fortsatte Pandox den internationella expansionen
med två förvärv i Montreal.
20 gånger sedan bolaget startade. Detta har
åstadkommits genom en god hotellmarknad, ett
aktivt ägande, gedigen ­kunskap och lönsamma
förvärv.
med förvärv av större hotell i starka lägen samtidigt som de mindre hotellen avyttrades.
Transaktioner omfattande 174 hotell
6044 //
Vi genererar // M a r kn ad s ko mmun ikati on
T
6
5
Marknadskommunikation
4
2
1
0
Konceptet med en hotellmarknadsdag introducerades av Pandox 1996. Den huvudsakliga
anledningen var att bolaget, och hotellbranschen, behövde presenteras till kapitalmarknaden inför den börsintroduktion som skedde året efter. Hotellmarknadsdagen har sedan
starten varit ett årligt återkommande arrangemang och har utvecklats till en dynamisk
mötesplats för hotellsektorn.
hotell
marknadsdagen
Arrangemanget hålls varje år i mitten av
november på Pandox-ägda hotellet Hilton
Stockholm Slussen. De senaste åren har
arrangemanget dragit fullt hus med över 300
deltagare, varav en allt större del internationella
gäster. Under dagen bjuds deltagarna på intressanta föredrag, tillfälle att nätverka och knyta
nya kontakter samt få ta del av Pandox hotellprognos för kommande år. Kvällen avslutas
med mingel och middag i en trevlig och
avspänd miljö.
De senaste åren har teman för dagen bland
annat varit lågprisflygens påverkan på hotell-
branschen, shoppingturismens betydelse samt
innebörden av begreppet ”brand profitability”.
Temat för 2010 var det ekonomiska läget och
dess konsekvenser för hotellbranschen samt
sociala medier och dess påverkan på branschen.
2011 handlade dagen om det aktuella
ämnet CSR, socialt företagande eller företagsansvar. Idag är inte frågan om ett företag ska ta
socialt ansvar, utan hur de ska göra det. Företag
ställs inför nya utmaningar och nya områden att
hantera och utvecklingen drivs på av ökad globalisering. 2011 års hotellmarknadsdag belyste
frågan utifrån hotellbranschens perspektiv. Talar-
listan var som vanligt av hög klass med flera
föreläsare med stort engagemang för ämnet
och med lång erfarenhet av internationellt CSRarbete. Huvudtalare var Lars H. Thunell, bland
annat tidigare VD för SEB och numera på en
internationell topposition inom World Bank
Group som operativ vicedirektör och styrelseordförande för IFC, International Finance
­Corporation. Andra föreläsare under dagen var
Bicky Chakraborty, ägare och VD, Elite Hotels
of Sweden och Lyndall De Marco, Managing
Director, Only Sustainability.
pandox upgrade
REGELBUNDEN MARKNADSINFORMATION
Up de
Gra
MAR
Vårt nyhetsbrev, Pandox Upgrade, innehåller information om
marknadsutveckling, hotelltrender och transaktioner samt
­nyheter från Pandox-sfären. När Pandox bildades 1995 startade
utgivningen av ett nyhetsbrev som en del marknadsföringen av bolaget mot kapitalmarknaden inför börsintroduktionen. Denna publikation övergick senare i de publika rapporter som bolaget skickade ut.
Trots att Pandox nu är avnoterat från Stockholmsbörsen fortsätter
företaget att upprätthålla informationsflödet till dem som är intresserade av hotell- och hotellfastighetsmarknaden. Därför ges Pandox
Upgrade ut regelbundet med omkring tre
­nummer årligen.
Välkommen som prenumerant! Pandox
Upgrade är kostnadsfri och kan beställas från
Pandox på telefon 08-506 205 50 eller genom
att maila till [email protected]
>> Pandox Upgrade finns även att ladda hem
som svensk och engelsk pdf på www.pandox.se
KNAD
SIN
AT I
FORM
RÅN
ON F
PA N D
ETT
OX –
URO
AV E
PA S
LEDA
NDE
2011
Hösten
3
HOTE
L L FA
STIG
HETS
BOLA
G
på
r
mtning
Återhä ta marknade
s
e
fl
de
DE
TREN
ALA
vi
Vart är Rapport
på väg? !
t.E
från Ho
6
S.
OCI
R | S
MED
L LT
IER A
VIKT
IGAR
E
SPOT
Tema:
Sociala
t
projek
8
S.
LIGH
T
9
S.
når
Ett kano sk
för sven ll
handbo
Vi genererar // 6045
Socialt ansvar
Pandox bedriver verksamhet i 10 länder och 58 orter. För att uppnå vår vision som
ett av världens ledande hotellfastighetsbolag krävs ett ansvarsfullt företagande med
fokus på god affärsetik och lönsamhet, prioriterat miljöarbete och ett antal sociala
projekt som svetsar ihop företaget och där vi kan medverka till att människor
med sämre förutsättningar får en lite bättre tillvaro.
I denna anda etablerade vi under året projektet
Pandox Youth Handball Movement i staden
Nyeri i Kenya. Det övergripande målet är att
erbjuda barn och ungdomar en meningsfull och
innehållsrik fritid vilket sker genom idrott och hand­
bolls­träning. Med detta som bas kan projektet
senare även bidra med rådgivning kring sjukdomar, samlevnads- och attitydsfrågor samt andra
sociala projekt. Pandox är av uppfattningen att
sport och meningsfull fritid är en av de mest naturliga metoderna för att komma i kontakt med barn
och ungdomar som behöver olika former av stöd.
Genom att satsa på föreningslivet för barn och
ungdomar skapas ett större intresse för sporten
vilket vi tror är en nyckel till stärkt självkänsla, ökad
studiemotivation, aktiv och hälsosam livsstil och
möjlighet att ingå i ett större socialt sammanhang.
Projektet drivs i nära samarbete med den
kenyanska handbollsklubben Mount Kenya
Sports Group, med över 500 medlemmar, och
Partille Cup, världens största internationella
­handbollsturnering för ­ungdomar.
Pandox stöd består dels i upprätta en genomarbetat verksamhetsplan vilket möjliggör en god
freeset
Pandox har även valt att stötta fair trade företaget Freeset i Calcutta genom att köpa in
dess produkter till flera av våra hotell. Företaget erbjuder anställning till kvinnor som fastnat i
prostitution i Calcuttas största och mest ökända område för sexhandel och trafficking – Sonagacchi. I detta område tvingas över 10 000 kvinnor varje dag till prostitution. Kvinnorna kommer
främst från Bangladesh, Nepal och den indiska landsbygden. Många av dem har fallit offer för
trafficking medan det för andra är enda utvägen ur svår fattigdom. Genom Freeset ges kvinnorna möjlighet att lära sig sy och tillverka väskor, tygpåsar och t-shirts som sedan säljs till företag. Kvinnorna får även chans att lära sig skriva och läsa.
>> Läs mer om Freeset på deras hemsida, www.freesetglobal.com
Hälsa och handboll
soci alt ansvar //
projektstyrning och prioritering på åtgärder som
ska genomföras. Andra uppgifter är att genomföra
tränarutbildningar, vilket sker genom Pandox nätverk samt att organisera föreläsningar och utbildningar inom exempelvis samlevnads- och attitydfrågor. Pandox har även stöttat genom att inskaffa
en klubblokal till föreningen och försett klubben
med material som bollar och träningskläder.
>> Läs mer om Mount Kenya Sports Group
och projektet på hemsidan, www.msgkenya.com
7046 //
Vi styr //
T
6
5
4
3
2
1
0
top
Floor
Crowne Plaza Antwerpen förvärvades under 2007. Pandox
­driver hotellet i egen regi under franchiseavtal med InterContinental Hotels Group. Efter en omfattande totalrenovering som
färdigställdes hösten 2011 är hotellet ett av de ledande affärshotellen i Antwerpen. Bilden visar den nya läckra event-poolen.
//
Vi
styr
Industriell kompetens och erfarenhet skapar trygghet och handlingskraft.
Vi styr // 7047
7048 //
Vi styr // St y rel se och reviso r er
T
4
3
2
1
0
och revisorer
5
Styrelse
6
CHRISTIAN RINGNES
Ordförande.
Verkställande direktör i Eiendomsspar AS.
Ledamot i Pandox styrelse sedan 2004.
Övriga styrelseuppdrag:
Styrelseordförande i NSV-Invest AS, Sundt AS, Dermanor
AS, Oslo Flaggfabrikk AS och Mini Bottle Gallery AS.
Styrelseledamot i Schibsted ASA och Thor Corporation AS.
BENGT KJELL
Verkställande direktör i AB Handel och Industri.
Ledamot i Pandox styrelse sedan 1996.
CHRISTIAN SUNDT
Styrelseledamot i Sundt AS.
Ledamot i Pandox styrelse sedan 2008.
Övriga styrelseuppdrag:
Styrelseordförande i Indutrade AB och och Hemfosa
Fastigheter AB.
Övriga styrelseuppdrag:
Ägare och styrelseordförande i CGS Holding AS.
Styrelseledamot i Höganäs AB, Helsingborgs Dagblad AB,
Swegon AB och Skånska Byggvaror AB.
Styrelsemedlem i Sundt Air Holding AS, Sundt Sepa AS,
Sundt Helene AS, Sundt Air AS, Sundt Eiendom II AS,
Sundt Eiendom I AS.
St y r else och revi so r er //
Vi styr // 7049
Styrelse
I ett internationellt hotellfastighetsbolag som
Pandox är kompetens och erfarenhet från
följande områden viktiga: hotellverksamhet
och hotellmarknad, finansiering, fastigheter
och fastighetsbranschen, affärsutveckling,
varumärkesstrategier och utveckling av internationella företag. Pandox styrelse har bred
erfarenhet och ­kunskap från dessa områden.
Arbetsordning
Styrelsen har antagit en arbetsordning för sitt
­arbete och en instruktion till verkställande
direktören samt givit ledningen en instruktion
beträffande rapportering. Pandox styrelse
LEIV ASKVIG
Verkställande direktör i Sundt AS.
Ledamot i Pandox styrelse sedan 2004.
olaf Gauslå
Finansdirektör i Eiendomsspar AS.
Ledamot i Pandox styrelse sedan 2004.
Övriga styrelseuppdrag:
Styreleseordförande i Oslo Børs VPS Holding ASA,
Oslo Børs ASA och Alfarveg AS.
Styrelseledamot i Eiendomsspar AS, Verdipairsentralen
VPS ASA, Skips AS Tudor, Astrup Fearnley AS och
Agder OPS Vegselskap AS.
f­ ast­ställer och dokumenterar årligen bolagets
mål och strategi. Vidare har styrelsen bland
annat fastställt en finanspolicy, en attest- och
beslutsordning samt en särskild strategi för
­förvärvsfrågor.
Pandox styrelse har årligen fyra ordinarie
styrelse­möten. Sammanträdena följer en årlig
föredragningsplan med teman och beslutspunkter. Vid mötena behandlas extern och
intern rapportering av resultat och ställning
samt affärsfrågor. Årligen behandlas dessutom
marknadsfrågor, strategi­frågor och budget.
Styrelsematerialet sänds ut cirka en vecka i
­förväg. Bolagets revisorer deltar minst en
gång per år för att lämna en redogörelse för
sin revision samt genomgång av bolagets
interna ­kontrollsystem.
Utöver den löpande revisionen har revisorerna under året på styrelsens uppdrag genomfört en ­spe­ciell granskning av större hyresavtal.
REVISORER
Revisorernas uppgift är att ­granska företagets
redovisning, förvaltning och ekonomiska
­in­for­mation. Granskningen utmynnar i en
­revisionsberättelse där revisorerna uttalar
sig om huruvida årsredovisningen upprättats
enligt årsredovisningslagen och god redo­
visningssed.
HELENE SUNDT
Styrelseledamot i Sundt AS.
Ledamot i Pandox styrelse sedan 2008.
MATS WÄPPLING
VD och Koncernchef i SWECO AB (publ).
Ledamot i Pandox styrelse sedan 2003.
Övriga styrelseuppdrag:
Ägare och styrelseordförande i Sundt Helene AS.
Övriga styrelseuppdrag:
Styrelseledamot i SWECO AB (publ),
Vasakronan AB (publ) och Besqab AB (publ).
Styrelseordförande i Dronningen Eiendom AS,
Lanternen Eiendom AS.
Styrelsemedlem i Sundt Sepa AS, Sundt Christian
Gruner AS, Bergesens Almennyttige Stiftelse och Sundt
Air Holding AS.
Per Gustafsson
Auktoriserad revisor
KPMG
Willard Möller
Auktoriserad revisor
SET Revisionsbyrå AB
7050 //
Vi styr // L e d ni n g
T
6
ANDERS NISSEN
CEO
Anställd sedan 1995.
5
Ledande
4
3
2
1
befattningshavare
0
LIIA NÕU
Senior Vice President
CFO
Anställd sedan 2007.
NILS LINDBERG
Senior Advisor
Finance
& Insurance
Anställd
sedan 1995.
LARS HÄGGSTRÖM
Senior Vice President
Asset ­Management.
Anställd sedan 2000.
ALDERT SCHAAPHOK
Vice President
Operations Belgien
och Kanada.
Anställd sedan 2004.
MIKAEL PLANELL
Vice President
Business Area
övriga Europa,
Danmark, Finland
och södra Sverige.
Anställd sedan 2005.
ERIK HVESSER
Vice President
Business Area
Stockholm, norra
och östra Sverige.
Anställd sedan 2006.
Le dn i n g //
Vi styr // 7051
JONAS TÖRNER
Head of Business
Control & ­Intelligence
Anställd sedan 2005.
MAGNE RAMLO
Vice President
Property Manager
Norge, Danmark
och del av Sverige.
Anställd sedan 2010.
JOSEFIN BERGQVIST
Senior Analyst,
Business Control &
­Intelligence.
Anställd sedan 2006.
corporate
dogs
LEIF KRISTEN OLSEN
Vice President
Business Area
Norge, Göteborg och
västra Sverige.
Anställd sedan 2010.
Johnny 2000–2006
Enzo 2007–2010
Mr. Harry 2011 –
52 //
del II //
pandox
del
Vildmarkshotellet är beläget utanför Norrköping intill Skandinaviens största djurpark Kolmården, cirka 15 mil från Stockholm.
Hotellet har 213 rum, en stor konferensverksamhet, restaurang
med djurparkstema, lobbybar samt ett familjespa med vattenland,
relaxytor och behandlingsrum.
//
II
del II // 53
innehåll
54–57 VD har ordet
58–59 Medarbetarna
60–75
Hotellfastigheterna
inklusive hotellfastighetsförteckning
76–100 Ekonomisk och finansiell information
54 //
del II // VD h a r o rd e t
vd har ordet
hög
dynamik i
portföljen!
2011 blev ett nytt framgångsrikt
år för Pandox med stigan­de intäkter, resultat och kassa­flöden.
De totala förvaltnings­intäkter för
fastighetsportföljen ökade till
1 846 MSEK. Kassaflödet uppgick till 879 MSEK och resultatet
före skatt blev 826 MSEK.
Den goda resultattillväxten
beror främst på förvärvet av
Norgani. Även för jämförbara
enheter har bolaget haft ett bra
år, då Pandox ursprungliga portfölj fortsätter att prestera bättre
än marknaden.
God start på 2011
Efterfrågan ökade och den positiva trenden från 2010 bestod. Första halvåret präglades av optimism
pådriven av förhoppningar om en förestående global högkonjunktur. Hotellmarknaden reagerade därefter
med stigande priser, förbättrad lönsamhet och snabbt ökade fastighetsvärden. Några bedömare varnade
för att det liknade en bubbla; att marknaden var dopad och att de underliggande problemen bestod och
snarare hade förvärvats.
Hur många nya hotellprojekt som beslutades under denna period kommer vi aldrig att få veta. Sett i ljuset av vad som skedde under hösten, framstår de som högriskprojekt. När den statsfinansiella oron exploderade under sommaren lade sig ett mörkt moln över hela hotellmarknaden. De flesta prognosmakarna,
som under våren talat om att hotellmarknaden hade lysande utsikter, bytte kalkylator och målade sorgband
runt vår sektor. Så illa blev det nu dock inte. Generellt blev avslutningen på året stabil. Sammantaget kommer vi att minnas 2011 som ett ganska bra men dramatiskt hotellår. En betydligt intressantare och svår­
analyserad fråga är hur 2012 blir.
Studerar man de delmarknader som Pandox är representerat på blev Göteborg och Antwerpen
­runners up under 2011, med en RevPAR utveckling omkring 6 procent. London som haft en stark trend de
senaste två åren uppvisade en överraskande stark efterfrågan under sommaren och trots att 2010 var ett
rekordår förbättrades RevPAR med över 8 procent. Imponerande! Även Bryssel, som kom från höga nivåer
från sista kvartalet i fjol, motsvarade förväntningarna med en intäktsökning om 4 procent för helåret.
Huvuddelen av dessa ökningar berodde på prishöjningar. Montreal, Stockholm, Helsingfors, Köpenhamn
och Oslo hade ett stabilt år medan Berlin och Malmö uppvisade en negativ utvecklingskurva.
Även i Göteborg är den korta trenden negativ efter det att marknaden vänt nedåt efter sommaren till
följd av pressade priser.
Ett mycket aktivt år för Pandox
Arbetet präglades främst av interna processer där de hotell som förvärvades under 2010 utvärderades
och gjordes redo för olika utvecklingsprogram. Den största aktiviteten är ett megaprojekt tillsammans
med Scandic. Sammanlagt ska parterna investera 1,6 miljarder SEK i ett av de största utvecklingsprojekt
som genomförts mellan en ägare och en operatör i vår del av världen. Programmet omfattar 38 hotell
och en kongress- och mässanläggning i Sverige, Norge och Finland. Bland dessa ingår 26 ­klassiska
väghotell som är starkt förknippade med Scandic och som nu behöver moderniseras och utvecklas.
VD ha r or de t //
del II // 55
Crowne Plaza – Le Palace, Bryssel
Den andra delen av projektet är ett antal stora
­cityhotell som ska uppgraderas; Malmen i Stockholm ska färdigställas, KNA i Oslo och Continental
i Helsingfors ska totalrenoveras medan Helsingfors Grand Marina förädlas. Arbetet kommer att
påbörjas under våren 2012 och pågå i minst tre år.
Spännande!
Ett annat stort projekt som genomfördes
under året var uppgraderingen av Hyatt Regency
i Montreal. Hotellet ligger mitt i det stora festivalområdet där bland annat jazzfestivalen äger
rum. För att stärka hotellets position och möjligheten att vara en del av dynamiken i området
genomfördes ett omfattande utvecklingsprogram
för att höja entertainment känslan. Lobby, bar,
food & beverage (F&B) samt de publika delarna
fick en ny spännande design och nya erbjudanden med mer fun-faktor. Samma atmosfär som
kännetecknar Montreal – en avslappnad och
skön stil.
Radisson Blu Malmö färdigställdes under hösten efter ett utvecklingsprogram i flera steg. Hotellet har tveklöst stärkt sin roll som Malmös ledande
fullservicehotell. Stora funktionella rum, modern
lobby och en mötesprodukt av högsta klass.
Hotellet erhöll under året en utmärkelse som Sveriges bästa konferenshotell. Grattis till alla som
medverkat!
Några andra större investeringar som inleddes
under 2011 är Scandic Copenhagen som genom-
går en total renovering med målet att bli ett av
Skandinaviens bästa möteshotell i cityläge.
­Hotellets samtliga 486 rum, lobby samt F&B-ytor
är under utveckling. Hotel Berlin, Berlin uppgraderar 200 rum och därmed är hela hotellet renoverat
och ompositionerat från ett turisthotell till en av
Berlins mest kreativa mötesplatser. Hilton Stockholm Slussen håller på att få nya rum samt
­uppgraderad konferens- och mötesavdelning.
Comfort Børsparken, Oslo utökades med 50 nya
rum och lobbyn fick en modernare touch.
En nyckelinvestering i Bryssel
Arbetet med att utveckla The Hotel Brussels har
fortsatt med att genomföra de planer som upprättades när hotellet förvärvades. Hotellet, som
förvärvades under 2010 under varumärket Hilton,
är nu under ompositionering till ett oberoende
hotell och är föremål för betydande utveckling.
Förutsättningarna är goda då hotellets läge är
magnifikt vid Boulevard Waterloo där alla inter­
nationella toppvarumärken inom shopping är
representerade. Under året ingicks avtal med de
lokala fackföreningarna vilket ger möjligheter att
bygga en modern och flexibel organisation.
Under året spetsades även affärsplanen till och
projektet nådde fasen där renoveringen av rum
påbörjades. Arbetet kommer att intensifieras
under 2013 avseende utveckling av nya konferens- och möteserbjudanden. Parallellt upp­
graderas fastighetens teknik och standard för
att höja hotellets effektivitet. Sammantaget upp­
skattas investeringen till drygt 550 MSEK varav
cirka 270 MSEK utgör kostnader för förvärvet.
2014 ska allt vara klart.
Integration av Norgani enligt plan
Pandox förvärvade Norgani sensommaren 2010.
Köpet omfattade en portfölj om drygt 70 hotellfastigheter i Sverige, Norge, Finland och Danmark.
En prioriterad fråga initialt var att slå ihop de båda
organisationerna och utnyttja bolagens olika kompetensområden med målet att ett plus ett skulle bli
mer än två. Som ett led i denna integration
genomfördes sex workshops fram till slutet av
2011 där olika samarbetsformer etablerats och
där nyckelkompetenser identifierats och diskuterats. Nu börjar system, arbetsmetodik och personliga relationer att samverka smidigt. Nya medarbetare från Norgani har vitaliserat Pandox organisation och de gamla ”Pandoxarna” har inspirerat
sina nya kollegor. Tack alla för att ni ställer upp och
har bidragit till att allt så här långt fungerat väldigt
väl! Pandox Spirit!
Förutom organisationsfrågor har fokus varit att
ta hand om och utveckla Norgani-portföljen. Generellt har huvuddelen av hotellen goda förutsättningar, men det krävs betydande investeringar och
utveckling av erbjudandet i flertalet hotell. Samarbetsformerna med de operatörer som driver hotel-
56 //
del II // VD h a r o rd e t
Handboll i Kenya
len måste också förbättras så att gemensamma
affärsplaner kan etableras som underlag för kostnadseffektiva investeringar. Mycket av detta arbete
pågår. Megaprojektet med Scandic är ett exempel
på vad som hittills skett och vi räknar med att
kunna presentera fler investeringar inom portföljen
under 2012, om än inte av samma storlek. Fyra av
Norganihotellen har avyttrats varav samtliga med
goda reavinster vilket indikerar att bokförda värden
är konservativa. Så här långt går omstruktureringen av Norgani väl i nivå med vad vi antog vid
förvärvstillfället.
Socialt ansvar
Hotellmarknadsdagen 2011 handlade om socialt
företagande. Ett viktigt ämne som måste prioriteras högt av moderna företag som vill vara en del
av en positiv samhällsutveckling där ansvarstagande helt enkelt ingår i bolagets DNA. Kortsiktighet och girighet måste ut. Den delen av kapitalismen får mig att må illa. Det är svårt att förklara för
ett barn varför de som har mycket alltid ska få mer
när vissa ingenting har, eller hur?
Pandox stödjer för närvarande två projekt;
Freeset i Calcutta som producerar väskor som
säljs till hotell och andra företag. Produktionen
sköts av före detta prostituerade som härigenom
ges en möjlighet att ta sig ur sin situation. Produkterna är av god klass och används på våra hotell. I
InterContinental, Montreal
Kenya har vi startat Pandox Youth Handboll
Movement. Verksamheten finns sedan ett antal år
i staden Nyeri där några eldsjälar försöker etablera
handboll som fritidssysselsättning för ungdomar
som motvikt till kriminalitet och droger. Den lokala
organisationen försöker dessutom genom proaktivt arbete hjälpa ungdomar tidigt och informera
om exempelvis aids och andra sjukdomar. Just nu
finns det över femhundra ungdomar som regelbundet tränar handboll inom projektet, hälften
flickor och hälften pojkar. Pandox stöd består
främst i att utbilda ledare och handbollstränare
samt se till att verksamheten har en tydlig plan
som följs och utvärderas tillsammans med den
lokala organisationen.
Marknadsbedömning
Anlägger man ett globalt perspektiv kommer,
enligt bedömare som IMF, tillväxten i den globala
ekonomin fortsätta att försämras under 2012. De
bakomliggande problemen med stora finansiella
obalanser har försatt den finansiella marknaden i
oro och börserna har fallit. Så länge denna fråga
inte är organiserad anses utsikterna för en stabilisering av ekonomin utomordentligt osäker. Problembilden skärps dessutom genom att kreditmarknaden stramas upp. Nya regelverk kommer
att leda till mer restriktiv utlåning där kapital blir
dyrare och där villkoren för att låna blir tyngre. Det
finns således en risk för att den finansiella frossan
och bankernas nya regelverk samverkar och driver den ekonomiska spiralen nedåt. Ju längre
detta pågår desto större sannolikhet att det sprider sig till övriga sektorer i samhället. Att döma av
rapporter som strömmar ut med olika uppfattningar om hur krisen ska hanteras så finns det
dock ett antal ljuspunkter. De flesta tycks vara
överens om vilka politiska beslut som krävs. Frågan som följer är, finns det politiska ledarskapet?
Klarar enskilda politiker att lägga särintressen och
partipolitik åt sidan. Låt oss hoppas.
Efterfrågan i hotellmarknaden kommer att
påverkas av ovanstående. Affärssegmentet har en
direktlänkning – minskar aktivitetsnivån blir det
färre affärsresor. Mötesmarknaden har längre perspektiv och de sammankomster som är beslutade
genomförs oftast. Här är det snarare risker för hur
hösten kommer att se ut. Turismen förväntas fortsätta öka, speciellt korta resor till större städer
med goda erbjudanden. Med den information
som rådde vid årsskiftet 2011/12 prognostiserar
Pandox en gradvis försämring under året – som
en punktering ungefär. Inte som 2008/09, då vi
såg en snabb och dramatisk nedgång. Troligen
består RevPAR minskningarna mer av volym än
pris. Och det finns anledning att tro att det blir en
ojämn efterfrågekurva. Tvära kast där starka och
svaga månader ligger efter varandra, vilket kom-
VD ha r or de t //
del II // 57
mer att ställa höga krav på kostnadsanpassning
och flexibla organisationer. Vi uppfattar att 2012
kommer handla mer om att vinna marknadsandelar och arbeta med att förbättra sin produktivitet
och mindre om att öka sina intäkter i en förbättrad
marknad. Finansiering blir en knapp resurs vilket
leder till färre nya projekt och lägre nivåer på produktutveckling. Paradoxalt tycks transaktionsmarknaden bli god. Det är främst hotell som ska
refinansieras som säljs. Flertalet av dessa köptes
under mitten på 2000-talet då generösa finansieringspaket drev många affärer. Den tiden är nu
över så mäklarleden kommer att ha ett jobbigt
men lönsamt år framför sig.
De nya förhållandena på kapitalmarknaden
kommer att påverka hotellbolagens strategier.
Tidigare hyllade ”asset light” kanske blir ”asset
like” – åtminstone om man vill behålla sina expansionsplaner. Bokstaven P, som blivit symbol för
Pipeline – det vill säga en beskrivning av hur
många nya hotell som ska adderas in i respektive
brands portfölj kanske framöver byts till Produktivitet. Att diskussionen kring ”brand standards”
fortsätter är på något sätt given där ägarna kommer öka sin fokus på kassaflödesinvesteringar.
Det senare skulle hela branschen må bra av.
Utsikt 2012
Utsikterna för Pandox för 2012 får anses vara relativt stabila. Ytterligare ett aktivt år väntar där stora
investeringar av befintliga hotell ska påbörjas. Det
kommer delvis att störa hotellens drift och lönsamhet men samtidigt skapa god framtidspotential. För jämförbarhet förväntas året resultatmässigt bli i nivå med 2011.
Jag tar tillfället i akt och tackar alla Pandoxare,
ägare, styrelse och nyckelpersoner i vårt nätverk
för alla insatser under 2011. Väl mött på det nya
året! Nu gäller det att förstå sin lokala marknad,
kunna agera snabbt och fatta smarta beslut.
ROCK ON!!
Anders Nissen
VD
pandox
medarbetare >>
58 //
del II // M e d a rb etarn a
[email protected]
[email protected]
[email protected]
Pandox
medarbetare
CEO
frédé[email protected]
[email protected]
s
Vice President,
Business Area
Property Manager,
Asset Management
[email protected]
[email protected]
Vice President,
Property Manager
Senior Advisor,
Finance & Insurance
[email protected]
[email protected]
Senior Analyst,
Business Control & Intelligence
[email protected]
Director of Revenue,
Pandox Belgium
e
[email protected]
[email protected]
i
Analyst, Marketing & PR,
Business Control & Intelligence
Facility Manager,
Asset Management
[email protected]
liia [email protected]
Senior Vice President,
CFO
Vice President,
Operations
b
Analyst,
Asset Management
[email protected]
[email protected]
i
s
Property Manager,
Asset Management
P
Senior Vice President,
Asset Management
[email protected]
Property Accountant,
Accounting & Finance
Property Manager,
Asset Management
Executive Assistant
[email protected]
[email protected]
Property Accountant,
Accounting & Finance
s
Head of
Business Control & Intelligence
Meda rb etarna //
[email protected]
a
[email protected]
Property Support,
Asset Management
Property Accountant,
Accounting & Finance
[email protected]
Commercial Manager,
Pandox Belgium
[email protected]
Senior Advisor, Property
Development Europe
[email protected]
s
[email protected]
Property Accountant,
Accounting & Finance
Property Accountant,
Accounting & Finance
o
[email protected]
Property Support,
Asset Management
Vice President,
Business Area
[email protected]
Property Manager,
Asset Management
[email protected]
Property Support,
Asset Management
[email protected]
Analyst,
Business Control & Intelligence
[email protected]
u
[email protected]
Group Controller
Accounting & Finance
Director of Health,
Sports & Coaching
[email protected]
Property Accountant,
Accounting & Finance
[email protected]
Hyatt Regency,
Montreal
[email protected]
n
Receptionist and support
[email protected]
Mr. Harry,
Corporate Dog
[email protected]
s
Vice President,
Business Area
del II // 59
Pandox,
Head Offce
n
60 //
Hotellfastigheterna //
hotellfastigheterna
MED 24 500 RUM
I 58 STRATEGISKA orter
I 10 LÄNDER
Scandic
Väghotell
Cityhotell
Sverige
Norge
Finland*
Danmark
Tyskland
Belgien
TOTALT
23
1
1
18
1
6
1
1
1
1
* I Finland äger Pandox även en kongress- och mässanläggning.
Resort
1
Antal hotell
41
2
8
1
1
2
55
//
Scandic
Scandic är Nordens ledande hotellkedja och har
idag 160 hotell i nio länder i Norden och norra
Europa. Sedan 1994 har Scandic medvetet
arbetat med miljöfrågor med målet att bidra till
ett socialt och ekologiskt hållbart samhälle. Idag
är över 120 av Scandics hotell miljömärkta.
Pandox och Scandic har en lång affärsrelation och har haft ett nära samarbete ända sedan
Pandox etablerades. Idag har Pandox 55 hotell
och en kongress- och mässanläggning under
varu­märket Scandic, vilka svarar för 45 procent av
intäkterna i den totala hotellfastighetsportföljen.
Scandic har två huvudsakliga produktsegment;
cityhotell och väghotell. Cityhotellen i Pandox
portfölj representeras bland annat av Scandic
Park på Karlavägen och Scandic Hasselbacken
på Djurgården i Stockholm, Scandic Grand
Marina och Scandic Continental i Helsingfors
samt Scandic KNA i Oslo.
Scandics ursprung är de klassiska väghotell
som tillkom under 1960-talet för att erbjuda den
bilburne resenären övernattningsmöjligheter.
Hotellsegmentet med väghotell i strategiska
lägen är nu etablerat över hela Norden. I Pandox
Hotellfastigheterna // 61
portfölj ingår 26 stycken väghotell. Scandic
och Pandox har skapat ett specifikt projekt med
en gemensam vision om att utveckla den nya
generationens väghotell. Läs mer om detta på
sid. 5036–5037.
CITYhotell
Stockholm
-Hasselbacken
-Malmen
-Park
-Star Sollentuna
HELSINGFORS
-Grand Marina
-Continental
OSLO
-KNA
KIRUNA
TAMMERFORS med flera
väghotell
ÖREBRO VÄST
järva krog
BACKADAL
NORRKÖPING NORD
LINKÖPING VÄST
KARLSTAD KLARÄLVEN
VÄSTERÅS med flera
62 //
Hotellfastigheterna //
Hilton Hotels & Resorts
Land
Hilton London Docklands
Hilton Stockholm Slussen
Hilton Brussels City
Hilton Helsinki Kalastajatorppa
Hilton Helsinki Strand
Hilton Bremen
Hilton Dortmund
TOTALT
England
Sverige
Belgien
Finland
Finland
Tyskland
Tyskland
Stad
Antal rum
London
Stockholm
Bryssel
Helsingfors
Helsingfors
Bremen
Dortmund
365
289
283
238
190
235
190
1 790
Hilton
Hilton är ett världstäckande hotellbolag med amerikanska rötter. Inom Hiltonkoncernen – Hilton Worldwide – finns flera grupper av hotellkedjor världen över.
Bland dessa finns Hilton Hotels & Resorts, Waldorf Astoria Hotels & Resorts,
­Conrad Hotels & Resorts och DoubleTree m.fl. Samtliga av bolagets aktier ägs
sedan 2007 av det amerikanska private equity bolaget Blackstone.
I Pandoxportföljen finns sju stycken Hilton-hotell, bland annat i London,
­Bryssel, Helsingfors och Stockholm, vilka tillsammans står för ca 11 procent av
omsättningen i Pandox portfölj. För närvarande pågår ett gemensamt renoveringsprojekt av Hilton Stockholm Slussen.
BRyssel
STOCKHOLM
LONDON
helsingfors
BREMEN
DORTMUND
//
Hotellfastigheterna // 63
Nordic Choice Hotels
Nordic Choice Hotels är Nordens snabbast växande hotellbolag
och är en av Pandox största samarbetspartners med totalt 20 hotell
i portföljen. Hotellen inom Choice­familjen står för 12 procent av
omsättningen i Pandox portfölj. Hotellbolaget omfattar fem varumärken; Clarion Hotels, Clarion Collection, Comfort Hotel, Quality
Hotel samt Quality Hotel & Resort. Pandox har alla varumärkena i
sin portfölj, där varumärket Quality har den största representationen
med totalt 12 hotell belägna i Norge och Sverige.
Nordic Choice Hotels
Clarion Hotel
Clarion Collection
Quality Hotel
Quality Hotel & Resort
Comfort Hotel
TOTALT
Land
Antal hotell
Sverige
Norge, Danmark
Norge, Sverige
Norge
Norge
3
3
9
3
2
20
CLARION COLLECTIOn
OSLO
KÖPENHAMN
CLARION
KarLSTAD
ÖSTERSUND
comfort
OSLO
BERGEN
qUALITY resort
fagernes
ØYER
KRISTIANSAND
qUALITY
MOLDE
LINKÖPING
Göteborg
stockholm
KRISTIANSTAD
SÖDERTÄLJE
LULEÅ med flera
InterContinental
InterContinental Hotels Group (IHG) är ett av världens största hotellbolag med
över 4 500 hotell i 100 länder. IHG äger bland annat varumärkena InterContinental, Crowne Plaza, Holiday Inn och Hotel Indigo. Merparten av hotellen drivs i
franchiseform. I Pandox portfölj ingår fyra hotell, belägna i ­Antwerpen, Bryssel
och Montreal.
InterContinental Montreal för­värvades 2007 och har sedan dess utvecklats
och ompositionerats. Hotellet har uppmärksammats med flertalet prestigefyllda utmärkelser under 2011. Hotellets direktör blev utsedd till ”Årets Hotell­
direktör” inom hela InterContinental Amerika och hotellet fick en hög ­ranking
på ­listan över Topp 40 bästa kanadensiska hotell av läsarna i det ­brittiska
­rese­magasinet Condé Nast Magazine.
64 //
Hotellfastigheterna //
Crowne Plaza
Varumärket Crowne Plaza Hotels &
Resorts ägs och marknadsförs av
hotellkedjan InterContinental Hotels
Group. Pandox äger två hotellfastigheter som drivs under varumärket
Crowne Plaza. Båda hotellen är
belägna i Belgien och drivs genom
franchiseavtal med IHG.
Crowne Plaza Brussels – Le Palace
förvärvades 2003 och genomgick därefter ett stort investeringsprogram.
Hotellet har sedan dess varit ett av
Bryssels ledande affärshotell och fortsätter alltjämt att ta marknadsandelar.
Crowne Plaza Antwerpen förvärvades 2007. Hotellet är strategiskt beläget vid Antwerpens kringled, ca 10
minuter från flygplatsen. Crowne Plaza
Antwerpen genomgick en omfattande
renovering som slutfördes under hösten 2011 och hör nu till de ledande
affärs- och möteshotellen i staden.
Holiday Inn
Varumärket Holiday Inn ägs och marknadsförs av hotellkedjan InterContinental Hotels Group. I Pandox portfölj ingår Holiday Inn Brussels
Airport. Hotellet förvärvades 2006 och var då i behov av omfattande
renovering och utveckling. Med visionen att skapa det bästa övre
mellanprishotellet i området har förändringsarbetet och totalreno­
veringen under 2009 –10 framgångsrikt drivits utifrån nyckelorden;
fullservice, tilltalande design och hög effektivitet. Idag är hotellet en
runners up i sin marknad invid Bryssels internationella flygplats.
­Hotellet ägs och drivs av Pandox under ett franchiseavtal med IHG. InterContinental
Hotels & Resorts
Crowne Plaza
Holiday Inn
InterContinental
TOTALT
Land
Stad
Antal hotell
Belgien
Belgien
Kanada
Antwerpen, Bryssel
Bryssel
Montreal
2
1
1
4
antwerpen
bryssel
montreal
//
Hotellfastigheterna // 65
stockholm
Malmö
linköping
lillehammer
bodØ
Basel
SOLNA
Rezidor
Radisson Blu Arlandia Hotel
Radisson Blu Hotel, Malmö
Radisson Blu Lillehammer Hotel
Radisson Blu Hotel Bodø
Radisson Blu Hotel, Basel
Park Inn by Radisson Solna
TOTALT
Land
Stad
Antal rum
Sverige
Sverige
Norge
Norge
Schweiz
Sverige
Stockholm
Malmö
Lillehammer
Bodø
Basel
Stockholm, Solna
335
229
303
191
206
247
1 511
Radisson Blu
Varumärket Radisson Blu drivs av
Rezidor Hotel Groups, ett av världens
snabbast växande hotellbolag. Rezidor
har skandinaviska rötter men är
numera börsnoterat och har huvudkontor i Bryssel. Hotellen i Rezidors
portfölj drivs huvudsakligen under tre
nyckelvarumärken Radisson Blu, Park
Inn by Radisson och Hotel Missoni.
Radisson Blu är ett förstklassigt
hotellmärke i de högre segmenten.
Pandox har en lång relation med Rezidor och Pandox äger för närvarande
fem hotellfastigheter som marknadsförs under varumärket Radisson Blu.
Hotellen är belägna i Sverige, Norge
och Schweiz.
Park Inn by Radisson
Även varumärket Park Inn by Radisson
drivs av Rezidor Hotel Groups. I
Pandox portfölj ingår sedan 2011
hotellfastigheten Park Inn by Radisson
Solna. Park Inn by Radisson är en innovativ och dynamisk mellanklasskedja.
De senaste åren har antalet hotell inom
Park Inn by Radisson-portföljen vuxit
snabbt och omfattar nu över 140 hotell
i EMEA regionen.
Hyatt
Hyatt är ett amerikanskt, börsnoterat hotellbolag med säte i Chicago. Bolaget
har åtta olika varumärken, varav Pandox hotell i Montreal drivs under Hyatt
Regencys flagga. Hyatt Regency har ett strategiskt viktigt läge i centrala
Montreal, med gångavstånd till Palais des Congrès, Montreals mäss- och
kongresscenter.
Pandox förvärvade hotellet 2006 och har sedan dess gemensamt med
Hyatt strategiskt utvecklat hotellet. Under slutet av 2010 slutfördes en omfattande renovering som framgångsrikt placerat hotellet bland de ledande nöjesoch möteshotellen i staden.
Hyatt Regency Montreal har 605 rum samt en stor bankett- och kongressavdelning med plats för 1 000 personer.
Hotell
Hyatt Regency Montreal
Land
Stad
Antal rum
Kanada
Montreal
605
66 //
Hotellfastigheterna //
Elite Hotels
Elite Hotels är en privatägd svensk
hotellkedja med 22 hotell som har
specialiserat sig på att driva klassiska
hotell. I Pandoxportföljen finns Elite
Park Avenue Hotel på Göteborgs
paradgata, Elite Stora Hotellet i
Jönköping och Elite Stora Hotellet i
Linköping med totalt nära 550 rum.
Hotell
Elite Park Avenue Hotel
Elite Stora Hotellet Jönköping
Elite Stora Hotellet Linköping
TOTALT
Rica Hotels
Rica Hotels har mer än 80 hotell i
Norge och Sverige och två av dessa
norska hotell ingår i Pandox portfölj.
Rica Hotel Bodø ligger med gångavstånd till centrum och har 113 rum
samt konferensrum med plats för 250
deltagare. Rica Hotel Hamar är ett
affärs- och konferenshotell som ligger
centralt i Østlandet. Hotellet har 176
rum samt konferensrum med plats för
600 deltagare.
Land
Stad
Antal rum
Sverige
Sverige
Sverige
Göteborg
Jönköping
Linköping
317
135
92
544
Hotell
Rica Hotel Bodø
Rica Hotel Hamar
TOTALT
Land
Stad
Antal rum
Norge
Norge
Bodø
Hamar
113
176
289
göteborg
jönköping
LINKÖPING
Bodø
Hamar
//
Hotellfastigheterna // 67
stockholm
borås
halmstad
KÖPENHAMN
First Hotels
First Hotels är en skandinavisk hotellkedja med 57 hotell i centrala lägen i
utvalda städer i Norge, Danmark och
Sverige. I Pandox portfölj finns fem
hotell, varav tre i Sverige och två i Danmark under detta varumärke. Alla hotell
i First Hotels är unika när det ­gäller stil,
atmosfär och inredning.
First Hotels
First Hotel Royal Star
First Hotel Grand Borås
First Hotel Mårtenson
First Hotel Excelsior
First Hotel Twentyseven
TOTALT
Land
Stad
Antal rum
Sverige
Sverige
Sverige
Danmark
Danmark
Stockholm
Borås
Halmstad
Köpenhamn
Köpenhamn
103
158
103
100
200
664
Best Western
mora
växjö
vantaa
Best Western Mora Hotell & Spa
Best Western Royal Corner
Best Western Hotel Pilotti
TOTALT
Land
Stad
Antal rum
Sverige
Sverige
Finland
Mora
Växjö
Vantaa
140
159
112
411
Best Western Hotels
Best Western Hotels är en global
hotellkedja med verksamhet i 90 länder
med över 4 000 hotell. Hotellen ägs
och drivs privat, men marknadsförs
under det gemensamma namnet Best
Western. I Pandox portfölj återfinns tre
hotell som är medlemmar i Best Western Hotels. Best Western Mora Hotell
& Spa och Best Western Royal Corner
i Växjö är två fyrstjärniga hotell med
centrala lägen i respektive stad. Best
Western Hotel Pilotti ligger i Vantaa,
Finland nära Helsingfors flygplats.
68 //
Hotellfastigheterna //
Rantasipi
Restel driver nära 50 hotell i Finland
under flera varumärken, bland dessa
Rantasipi och Cumulus. Pandox-ägda
Rantasipi Imatran Valtionhotelli är ett
spahotell beläget i slottsmiljö. Hotellet
har 135 rum, stor konferensanläggning
samt en fullständig spa-avdelning.
Oberoende
hotell
stockholm
köpenhamn
imatra
Hotell, övriga varumärken
Ibis Stockholm Hägersten
Omena Hotel Copenhagen
Rantasipi Imatran Valtionhotelli
TOTALT
Land
Stad
Antal rum
Sverige
Danmark
Finland
Stockholm
Köpenhamn
Imatra
190
230
135
555
bryssel
Ibis Hotel
Accor är ett av världens största hotellbolag med verksamhet i 90 länder.
Bolaget har 15 olika varumärken i alla
segment, däribland varumärket Ibis
som är ett lågprishotell med representation i 43 länder. I Pandox portfölj finns
Ibis Stockholm Hägersten, beläget i
södra Stockholm, 10 minuter från
Stockholmsmässan och 15 minuter från
centrala Stockholm. Hotellet har 190
rum, restaurang och flera konferensrum.
Omena Hotels
Omena är en finsk kedja med självservice-koncept i citylägen. Hotellkedjan
öppnade fem nya hotell under 2011
och har 13 hotell där tolv ligger i Finland
och ett i Danmark. Under våren 2012
kommer även ett nytt Omena-hotell
öppna på Torsgatan i Stockholm. Det
Pandoxägda Omena Hotel Copenhagen
är centralt beläget i Köpenhamn och har
230 rum samt ett kafé.
//
Oberoende hotell
Hotel Berlin, Berlin
The Hotel Brussels
Hotel BLOOM!
Pelican Bay
Vildmarkshotellet Kolmården
Mr Chip, Kista
Stadshotellet Princess Sandviken
Airport Hotel Bonus Inn
Hotel Korpilampi
TOTALT
Hotellfastigheterna // 69
Land
Stad
Antal rum
Tyskland
Belgien
Belgien
Bahamas
Sverige
Sverige
Sverige
Finland
Finland
Berlin
Bryssel
Bryssel
Lucaya
Norrköping
Stockholm
Sandviken
Vantaa
Esbo
701
433
305
186
213
150
84
211
151
2 434
Hotel BLOOM!
Pandox förvärvade Hotel BLOOM! 2005.
Sedan september 2007 är hotellet helt renoverat efter att ha genomgått en total ansiktslyftning. Idag är Hotel BLOOM! en unik hotellprodukt med eget koncept kring konst och
design. En klar uppstickare på Bryssels
hotellmarknad, med 305 rum och en stor
konferensavdelning mitt i city, som konkurrerar med de stora hotellen. Att konceptet blivit
framgångsrikt bekräftas även vid TripAdvisor’s årliga och prestigefulla prisutdelning
baserad på gästrecensioner. Hotel BLOOM!
uppmärksammades stort och tilldelades en
fantastisk 6:e plats bland Europas trendigaste
hotell – och en 13:e plats bland alla världens
hotell – på listan TripAdvisor Traveler’s Choice
2012 ”Trendiest 25 Hotels of the World”.
Hotel BLOOM! både ägs och drivs av
Pandox.
The Hotel Brussels
The Hotel Brussels förvärvades 2010, då
under namnet Hilton Brussels, och är ett av
Bryssels största och mest välkända hotell.
Hotellet är beläget på Boulevard Waterloo
intill stadens prestigefulla butiksgata Avenue
Louise och omfattar 433 rum fördelade på 26
våningar med flera konferensplan, två restauranger samt fitness- och spacenter. Pandox
vision är att återskapa hotellets historiskt
starka position som ett av stadens ledande
affärs- och möteshotell i premiumsegmentet
genom en helomfattande produktutveckling.
Bland annat kommer samtliga rum att förädlas och få ett helt nytt designkoncept. Nuvarande lobby och reception konverteras för att
skapa plats för attraktiva shoppingytor.
Affärsplanen och det nya konceptet kan sammanfattas med tre nyckelord; Cosmopolitan,
Fashionable, Sophisticated Elegance. The
Hotel både ägs och drivs av Pandox.
70 //
Hotellfastigheterna //
Hotel Berlin, Berlin
I Berlin har Pandox sedan förvärvet av hotellet 2006 skapat framtidens mötesplats
i ett av stadens största hotell. En övergripande omprofilering har fört Hotel Berlin,
Berlin tillbaka till toppen. Hotellet är nu etablerat som ett av de ledande möteshotellen och är en av Berlins mest kreativa mötesplatser. Hotellet har 701 rum
och 22 konferenslokaler samt flera restauranger och barer. Hotellet både ägs och
drivs av Pandox.
Pelican Bay
Pelican Bay ligger i vackra Bahamas
på Grand Bahama Island. Hotellet har
ompositionerats sedan Pandox tog
över managementavtalet och tillhör nu
ett av de ledande affärs- och mötes­
hotellen på Bahamas. Pandox har ett
asset management avtal för hotellet
och ansvarar för driften. Hotellet har
186 rum.
bahamas
//
Hotellfastigheterna // 71
berlin
Vildmarkshotellet
Vildmarkshotellet är en av Sveriges mest kända resort- och turistanläggningar. Hotellet är beläget utanför Norrköping, cirka 15 mil från
Stockholm, intill Skandinaviens största djurpark Kolmården. Anläggningen omfattar 213 rum, där huvuddelen är familjeanpassade, en stor
konferensverksamhet med kapacitet för 370 personer i den största
lokalen, en stor restaurang samt en lobbybar. Under 2010 färdigställdes
ett nytt familje-spa med vattenland, relaxytor och behandlingsrum.
Mr Chip, Kista
Hotellet har ett strategiskt läge centralt
i Kista, ett av Stockholms mest expansiva områden som även är centrum för
ledande företag inom IT- och telekombranschen. Hotellet har 150 rum, en
konferensavdelning samt bar och
restaurang, med inriktning mot affärsresenärer.
Airport Hotel Bonus Inn, Vantaa
Hotellet har 211 rum och ligger
5 minuters bilfärd från HelsingforsVantaa flygplats och 30 minuter från
Helsingfors järnvägsstation. Hotellet
ligger bredvid köp- och nöjescentret
Leija Business Park.
Hotel Korpilampi, Esbo
Hotellet ligger i natursköna
Esbo omkring en halvtimmes
bilfärd från Helsingfors centrum eller Vanda flygplats. Korpilampi har 151 rum, 17 konferensrum med plats för 300
gäster, en restuarang och en
bad- och bastuanläggning.
Stadshotellet Princess, Sandviken
Hotellet är beläget mitt i centrala Sandviken. Hotellet har 84 rum, konferenslokal med kapacitet för 80 personer,
restaurang samt ett eget spa.
72 //
Hotellfastigheterna //
Anläggning
Portfölj1)
Operatör/Varunamn
Typ av avtal2)
Land
Stad
Läge
Best Western Mora Hotell & Spa
Norgani
Privat
OG
Sverige
Mora
Centralt
Best Western Royal Corner, Växjö
Norgani
Privat
OG
Sverige
Växjö
Centralt
Best Western Hotel Pilotti, Vantaa
Norgani
Privat
OG
Finland
Vantaa
Flygplats
Clarion Collection Hotel Mayfair, Köpenhamn
Norgani
Choice Hotels/Clarion Collection
O
Danmark
Köpenhamn
City
Clarion Collection Hotel Arcticus, Harstad
Norgani
Choice Hotels/Clarion Collection
O
Norge
Harstad
Kringled
Clarion Collection Hotel Bastion, Oslo
Norgani
Choice Hotels/Clarion Collection
O
Norge
Oslo
City
Comfort Hotel Holberg, Bergen
Norgani
Choice Hotels/Comfort
O
Norge
Bergen
Centralt
Comfort Hotel Børsparken, Oslo
Norgani
Choice Hotels/Comfort
O
Norge
Oslo
City
Quality Hotel Alexandra, Molde
Norgani
Choice Hotels/Quality
O
Norge
Molde
Centralt
Quality Hotel & Resort Fagernes
Norgani
Choice Hotels/Quality Hotel & Resort
O
Norge
Fagernes
Kringled
Quality Hotel & Resort Kristiansand
Norgani
Choice Hotels/Quality Hotel & Resort
O
Norge
Kristiansand
Kringled
Quality Hotel & Resort Hafjel, Øyer
Norgani
Choice Hotels/Quality Hotel & Resort
O
Norge
Øyer
Centralt
Clarion Hotel Grand, Helsingborg
Pandox
Choice Hotels/Clarion
OG
Sverige
Helsingborg
Centralt
Clarion Hotel Grand, Östersund
Pandox
Choice Hotels/Clarion
OG
Sverige
Östersund
Centralt
Clarion Hotel Plaza, Karlstad
Pandox
Choice Hotels/Plaza Hotell & Rest Karlstad AB OG
Sverige
Karlstad
Centralt
Quality Hotel Winn, Göteborg
Norgani
Choice Hotels/Quality
OG
Sverige
Göteborg
Kringled
Quality Hotel Grand Kristianstad
Norgani
Choice Hotels/Quality
OG
Sverige
Kristianstad
Centralt
Quality Hotel Ekoxen, Linköping
Norgani
Choice Hotels/Quality
OG
Sverige
Linköping
Centralt
Quality Hotel Luleå
Norgani
Choice Hotels/Quality
OG
Sverige
Luleå
Centralt
Quality Hotel Prisma, Skövde
Norgani
Choice Hotels/Quality
OG
Sverige
Skövde
Centralt
Quality Hotel Prince Phillip, Stockholm
Norgani
Choice Hotels/Quality
OG
Sverige
Stockholm
Kringled
Quality Hotel, Nacka
Pandox
Choice Hotels/Quality
OG
Sverige
Stockholm
Kringled
Quality Hotel Park, Södertälje
Pandox
Choice Hotels/Quality
FR
Sverige
Södertälje
City
Crowne Plaza Antwerpen
Pandox
Pandox/Crowne Plaza
FR
Belgien
Antwerpen
Centralt
Crowne Plaza Brussels – Le Palace
Pandox
Pandox/Crowne Plaza
FR
Belgien
Bryssel
City
Elite Stora Hotellet, Jönköping
Pandox
Elite
OG
Sverige
Jönköping
Centralt
Elite Stora Hotellet, Linköping
Norgani
Elite
OG
Sverige
Linköping
Centralt
Elite Park Avenue Hotel, Göteborg
Pandox
Elite
OG
Sverige
Göteborg
City
First Hotel Grand, Borås
Pandox
Privat/First
OG
Sverige
Borås
Centralt
First Hotel Mårtenson, Halmstad
Norgani
First
OG
Sverige
Halmstad
Centralt
First Hotel Excelsior, Köpenhamn
Norgani
First
OG
Danmark
Köpenhamn
City
First Hotel Twentyseven, Köpenhamn
Pandox
First
OG
Danmark
Köpenhamn
City
First Hotel Royal Star, Stockholm
Norgani
Privat/First
OG
Sverige
Stockholm
Mässanläggning
Hilton Brussels City
Pandox
Pandox/Hilton
M
Belgien
Bryssel
City
Hilton Helsinki Kalastajatorppa
Norgani
Scandic/Hilton
OG
Finland
Helsingfors
Kringled
Hilton Helsinki Strand
Norgani
Scandic/Hilton
OG
Finland
Helsingfors
Centralt
Hilton London Docklands
Pandox
Hilton
O
Storbritannien
London
Centralt
Hilton Stockholm Slussen
Pandox
Hilton
O
Sverige
Stockholm
City
Hilton Bremen
Pandox
Hilton
O
Tyskland
Bremen
City
Hilton Dortmund
Pandox
Hilton
O
Tyskland
Dortmund
Mässanläggning
Pandox
Pandox/Holiday Inn
FR
Belgien
Bryssel
Flygplats
Pandox
Pandox/Hyatt
M
Kanada
Montreal
City
Norgani
Accor/Ibis
OG
Sverige
Stockholm
Kringled
Pandox
Pandox/InterContinental
M
Kanada
Montreal
City
Radisson Blu Hotel Bodø
Norgani
Rezidor/Radisson Blu
O
Norge
Bodø
Centralt
Radisson Blu Lillehammer Hotel
Norgani
Privat/Radisson Blu
O
Norge
Lillehammer
Centralt
Radisson Blu Hotel, Basel
Pandox
Rezidor/Radisson Blu
OG
Schweiz
Basel
Centralt
Park Inn by Radisson Solna
Pandox
Rezidor/Park Inn by Radisson/Winn Hotels
OG
Sverige
Stockholm
Radisson Blu Arlandia Hotel, Arlanda
Pandox
Rezidor/Radisson Blu
OG
Sverige
Stockholm
Flygplats
Radisson Blu Hotel, Malmö
Pandox
Rezidor/Radisson Blu
OG
Sverige
Malmö
City
Norgani
Restel/Rantasipi
OG
Finland
Imatra
Centralt
Rica Hotel Bodø
Norgani
Rica
O
Norge
Bodø
Centralt
Rica Hotel Hamar
Norgani
Rica
O
Norge
Hamar
Centralt
Best Western
Nordic Choice Hotels
Crowne Plaza
Elite Hotels
First Hotels
Hilton
Holiday Inn
Holiday Inn Brussels Airport
Hyatt
Hyatt Regency, Montreal
Ibis Hotel
Ibis Stockholm Hägersten
InterContinental
InterContinental Montreal
Rezidor
Rantasipi
Rantasipi Imatran Valtionhotelli
Rica Hotels
1) Pandox
äger 50 procent av Norganiportföljen genom bolaget Sech Holding AB. Resterande del ägs till lika delar av Eiendomsspar AS och familjen Sundt genom bolag. Pandox har ett fullt asset managementavtal
för hela Norganiportföljens drift och utveckling.
2) O
= Omsättningsbaserat, OG = Omsättningsbaserat med garantihyra, OR = Omsättnings- och resultatbaserat, R = Resultatbaserat,
F = Fast, IO = Internt omsättningsbaserat, M = Managementavtal, FR = Franchise, AM = Asset Managementavtal
Operated by Pandox (Pandox operatörsverksamhet – hotell i egen regi)
//
Antal rum
Total yta (kvm)
Varav hotell (kvm)
Fastighetsbeteckning
140
9 161
7 670
Stranden 37:3
159
7 112
6 888
Elden Södra 17
112
3 068
3 068
92-51-317-1
106
3 805
3 805
Matr.nr 214
75
3 540
3 443
Gnr 61 Bnr 331, Snr 12- 22
99
4 688
4 688
Grnr 207 Bnr 262 og 265
149
5 720
5 720
Gnr 165 Bnr 1083 Snr 1 og 2
198
7 374
7 274
Gnr 207 Bnr 343 og 344
163
17 421
17 033
Gnr 24 Bnr 812, 815 og 1312
138
10 310
10 310
Gnr22 Bnr 177, Gnr 25 Bnr 4, mfl.
210
9 940
7 075
Gnr 63 Bnr 760, 822 og 823
210
9 540
9 540
Gnr 17 Bnr 25
158
8 555
7 325
Högvakten 8
176
8 766
8 766
Borgens 6
131
5 907
5 907
Höken 1
121
5 800
5 800
Backa 149:l & 866:39
137
7 524
7 075
Hovrätten 41
190
14 671
12 221
Ekoxen 9 & 11
209
12 166
12 166
Tjädern 19
107
3 687
3 687
Liljekonvaljen 14
208
7 400
7 400
Måsholmen 25
162
10 830
8 090
Sicklaön 363:2
157
10 292
10 110
Herkules 13
262
18 340
16 780
–
354
28 095
28 095
–
135
11 378
9 379
Alhambra 1
92
6 354
4 543
Bolaget 1
317
21 998
21 998
Lorensberg 28:4
158
9 593
9 365
Prometeus 3
103
6 657
6 350
Gillestugan 1
100
3 600
3 600
Matr.nr 212-213 seksjon 1–2
200
7 568
7 568
169 Vester Kvarter København
103
4 900
4 900
Herrgården 2
283
13 850
13 850
Saint-Josseten-Noode (1div) 032
238
23 291
23 291
91-30-1-5,91-30-3-2-LI
190
10 250
10 250
91-11-300-7
365
22 800
21 500
HM Land Registry: SGL465779
289
18 416
15 725
Överkikaren 31
235
21 000
15 100
Grundbuch Altstadt IV, Blatt 60
190
12 500
11 300
Grundbuch Dortmund, Blatt 897
310
21 072
21 072
–
605
44 148
29 000
–
190
8 685
5 700
Fotsacken 1
357
31 091
31 091
–
191
15 546
13 064
Gnr 138 Bnr 3502
303
18 000
18 000
Gnr 59 Bnr 103, 104, 138, 275, 432, 434 og 468
206
17 800
17 000
–
247
12 585
11 316
Del av Banken 9 och Banken 10
335
15 260
15 260
Benstocken 1:5
229
18 969
18 969
Carolus 33
135
10 097
10 097
153-12-1-1
113
8 381
7 981
Gnr.138 Bnr 2189 og 2247
176
9 250
9 250
Gnr 790 Bnr 228 Snr 2
Hotellfastigheterna // 73
Pandox marknadssegment
Sverige
Antal hotell
68
Antal rum
12 484
Förvaltningsintäkter, MSEK
988
Andel av
totalt antal rum
51%
Övriga Norden
Antal hotell*
33
Antal rum
6 596
Förvaltningsintäkter, MSEK
518
Andel av
totalt antal rum
27%
*Samt en kongress och mässanläggning.
Europa
Antal hotell
14
Antal rum
4 106
Förvaltningsintäkter, MSEK
298
Andel av
totalt antal rum
17%
Internationellt
Antal hotell
3
Antal rum
1 148
Förvaltningsintäkter, MSEK
42
Operatörsverksamheten
Antal hotell
Antal rum
Rörelseintäkter, MSEK
Rörelseresultat, MSEK
Andel av
totalt antal rum
5%
Andel av
totalt antal rum
11
3 947
1 253
207
16%
74 //
Hotellfastigheterna //
Anläggning
Portfölj1)
Operatör/Varunamn
Typ av avtal2)
Land
Stad
Läge
Scandic Antwerpen
Pandox
Scandic
O
Belgien
Antwerpen
Kringled
Scandic Grand Place, Bryssel
Pandox
Scandic
O
Belgien
Bryssel
City
Scandic Copenhagen
Pandox
Scandic
O
Danmark
Köpenhamn
City
Scandic Continental, Helsingfors
Norgani
Scandic
OG
Finland
Helsingfors
City
Scandic Espoo
Norgani
Scandic
OG
Finland
Espoo
Kringled
Scandic Grand Marina, Helsingfors
Norgani
Scandic
OG
Finland
Helsingfors
City
Scandic Jyväskylä
Norgani
Scandic
OG
Finland
Jyväskylä
Centralt
Scandic Kajanus, Kajaani
Norgani
Scandic
OG
Finland
Kajaani
Mässanläggning
Scandic Kuopio
Norgani
Scandic
OG
Finland
Kuopio
Centralt
Scandic Marina Congress Center, Helsingfors
Norgani
Scandic
O
Finland
Helsingfors
City
Scandic Rosendahl
Norgani
Scandic
OG
Finland
Tampere
Centralt
Scandic Tampere City
Norgani
Scandic
OG
Finland
Tampere
Centralt
Scandic Bergen Airport
Norgani
Scandic
O
Norge
Bergen
Flygplats
Scandic KNA, Oslo
Norgani
Scandic
O
Norge
Oslo
City
Scandic Alvik, Stockholm
Norgani
Scandic
OG
Sverige
Stockholm
Kringled
Scandic Backadal, Göteborg
Norgani
Scandic
OG
Sverige
Göteborg
Kringled
Scandic Billingen, Skövde
Pandox
Scandic
O
Sverige
Skövde
Centralt
Scandic Bollnäs
Norgani
Scandic
OG
Sverige
Bollnäs
Centralt
Scandic Crown, Göteborg
Pandox
Scandic
O
Sverige
Göteborg
City
Scandic Elmia, Jönköping
Norgani
Scandic
O
Sverige
Jönköping
Mässanläggning
Scandic Ferrum, Kiruna
Norgani
Scandic
OG
Sverige
Kiruna
Centralt
Scandic Grand, Örebro
Pandox
Scandic
O
Sverige
Örebro
Centralt
Scandic Gävle Väst
Norgani
Scandic
OG
Sverige
Gävle
Kringled
Scandic Hallandia, Halmstad
Pandox
Scandic
O
Sverige
Halmstad
Centralt
Scandic Hasselbacken, Stockholm
Norgani
Scandic
OG
Sverige
Stockholm
City
Scandic Helsingborg Nord
Norgani
Scandic
OG
Sverige
Helsingborg
Kringled
Scandic Järva Krog, Stockholm
Pandox
Scandic
O
Sverige
Stockholm
Kringled
Scandic Kalmar Väst
Norgani
Scandic
OG
Sverige
Kalmar
Flygplats
Scandic Klarälven, Karlstad
Norgani
Scandic
OG
Sverige
Karlstad
Kringled
Scandic Kramer, Malmö
Pandox
Scandic
O
Sverige
Malmö
City
Scandic Kungens Kurva, Stockholm
Norgani
Scandic
OG
Sverige
Stockholm
Kringled
Scandic Linköping Väst
Norgani
Scandic
OG
Sverige
Linköping
Kringled
Scandic Luleå
Norgani
Scandic
OG
Sverige
Luleå
Kringled
Scandic Malmen, Stockholm
Norgani
Scandic
OG
Sverige
Stockholm
City
Scandic Mölndal, Göteborg
Pandox
Scandic
O
Sverige
Göteborg
City
Scandic Norrköping Nord
Norgani
Scandic
OG
Sverige
Norrköping
Kringled
Scandic Park, Stockholm
Pandox
Scandic
O
Sverige
Stockholm
City
Scandic Plaza, Borås
Pandox
Scandic
OG
Sverige
Borås
Centralt
Scandic S:t Jörgen, Malmö
Pandox
Scandic
OG
Sverige
Malmö
City
Scandic Segevång, Malmö
Norgani
Scandic
OG
Sverige
Malmö
Kringled
Scandic Skogshöjd, Södertälje
Pandox
Scandic
O
Sverige
Södertälje
Centralt
Scandic Star Sollentuna
Norgani
Scandic
OG
Sverige
Stockholm
Kringled
Scandic Star, Lund
Pandox
Scandic
OG
Sverige
Lund
Centralt
Scandic Sundsvall Nord
Norgani
Scandic
OG
Sverige
Sundsvall
Kringled
Scandic Swania, Trollhättan
Pandox
Scandic
O
Sverige
Trollhättan
Centralt
Scandic Södertälje
Norgani
Scandic
OG
Sverige
Södertälje
Kringled
Scandic Umeå Syd
Norgani
Scandic
OG
Sverige
Umeå
Kringled
Scandic Uplandia, Uppsala
Norgani
Scandic
OG
Sverige
Uppsala
City
Scandic Upplands Väsby
Pandox
Scandic
O
Sverige
Stockholm
Kringled
Scandic Uppsala Nord
Norgani
Scandic
OG
Sverige
Uppsala
Kringled
Scandic Winn, Karlstad
Pandox
Scandic
OG
Sverige
Karlstad
Centralt
Scandic Västerås
Norgani
Scandic
OG
Sverige
Västerås
Kringled
Scandic Växjö
Norgani
Scandic
OG
Sverige
Växjö
Kringled
Scandic Örebro Väst
Norgani
Scandic
OG
Sverige
Örebro
Kringled
Scandic Östersund Syd
Norgani
Scandic
OG
Sverige
Östersund
Kringled
Scandic Lübeck
Pandox
Scandic
O
Tyskland
Lübeck
Kringled
Norgani
Omena
F
Danmark
Köpenhamn
City
Mr Chip Hotel, Kista
Pandox
Privat
OG
Sverige
Stockholm
Kringled
Hotel BLOOM!, Bryssel
Pandox
Pandox
IO
Belgien
Bryssel
City
The Hotel, Bryssel
Pandox
Pandox
IO
Belgien
Bryssel
City
Hotel Berlin, Berlin
Pandox
Pandox
IO
Tyskland
Berlin
City
Vildmarkshotellet, Kolmården
Pandox
Privat
O
Sverige
Norrköping
Resort
Airport Hotel Bonus Inn, Vantaa
Norgani
Privat
OG
Finland
Vantaa
Flygplats
Stadshotellet Princess, Sandviken
Norgani
Privat
OG
Sverige
Sandviken
Centralt
Pelican Bay, Lucaya, Grand Bahama Island
Pandox
Sundt GB Management/Pandox
AM
Bahamas
Lucaya
Resort
Hotel Korpilampi, Esbo
Norgani
Pandox
IO
Finland
Esbo
Kringled
Scandic
Omena Hotels
Omena Hotel Copenhagen
Oberoende hotell
1) Pandox
äger 50 procent av Norganiportföljen genom bolaget Sech Holding AB. Resterande del ägs till lika delar av Eiendomsspar AS och familjen Sundt genom bolag. Pandox har ett fullt asset managementavtal
för hela Norganiportföljens drift och utveckling.
2) O
= Omsättningsbaserat, OG = Omsättningsbaserat med garantihyra, OR = Omsättnings- och resultatbaserat, R = Resultatbaserat,
F = Fast, IO = Internt omsättningsbaserat, M = Managementavtal, FR = Franchise, AM = Asset Managementavtal
Operated by Pandox (Pandox operatörsverksamhet – hotell i egen regi)
//
Antal rum
Total yta (kvm)
Varav hotell (kvm)
Fastighetsbeteckning
204
13 200
13 200
24th div, Borgerhout 1st div, Ar
100
4 500
4 500
–
486
31 500
25 200
99943-2
514
30 000
30 000
91-14-468-3
96
5 245
5 245
49-54-17-7
462
23 660
23 660
91-8-187-8
150
7 360
7 360
179-3-52-23
191
10 468
10 468
205-14-7-5
138
7 113
7 113
297-1-41-6-LI
0
11 500
0
–
213
14 662
14 662
837-134-495-1-LI
263
14 457
13 705
837-112-187-35,837-112-187-37
197
9 654
9 654
Gnr 114 Bnr 213
189
11 218
11 218
Gnr 209 Bnr 275
325
12 075
12 075
Racketen 9
236
9 397
9 397
Backa 105:1
124
7 743
6 844
Fjolner 7
111
5 150
5 150
Sundsbro 10
338
24 380
21 800
Stampen 5:5
220
9 576
9 576
Åminne 1
171
11 100
11 100
Hovmästaren 1
221
12 900
10 900
Mältaren 1
200
7 382
7 382
Valbo-Backa 6:12
154
7 617
6 813
Erik Dahlberg 14 & 15
112
10 025
10 025
Hasselbacken 1
237
9 399
9 399
Floretten 1
215
11 300
11 300
Tanken 2
148
5 485
5 485
Hammaren 4
143
5 694
5 694
Sandbäcken 1:3
113
6 913
6 913
Gripen 1
257
11 581
9 456
Radien 1
150
6 105
6 105
Osten 2
160
5 565
5 565
Mjölkudden 3:45
332
15 130
15 130
Gråberget 29
208
11 000
11 000
Laken 1
150
6 768
6 768
Blyet 8
201
12 290
10 290
Lönnen 30
169
10 592
7 961
Balder 6
288
21 485
14 655
S:t Jörgen 11
Kirseberg 14:95
166
6 284
6 284
225
14 115
14 115
Yxan 8
269
18 573
18 573
Centrum 12
196
15 711
15 711
Porfyren 2
159
4 948
4 948
Värdshuset 1
198
10 399
10 399
Svan 7
131
5 630
5 630
Reparatören 2
161
5 955
5 955
Reparatören 4
133
5 402
5 275
Dragarbrunn 16:4
150
6 955
6 955
Vilunda 6:48
184
7 518
6 486
Kvarngärdet 3:2
199
10 580
10 580
Tingvallastaden 3:2
174
7 285
7 285
Sågen 1
123
3 982
3 982
Kocken 3
204
7 621
7 621
Vindmotorn 2
129
4 019
4 019
Särrimner 1
158
9 700
8 800
Grundbuch Lübeck, Blatt 54545
230
8 000
7 300
Matr.nr 89
150
5 517
5 517
Knarrarnäs 7
305
23 445
23 445
–
433
33 000
33 000
–
701
41 093
41 093
–
213
10 300
10300
Marmorbrottet 1:18
211
8 414
8 414
92-51-203-4
84
7 003
4 890
Grillen 8
186
7 983
7 983
–
151
9 777
9 777
49-429-3-216
Hotellfastigheterna // 75
76 //
Ekonomisk översikt // F i nans iell övers i k t
Väl avvägd riskprofil
Finanspolicy
Det övergripande målet för Pandox finansverksamhet är att uppnå lägsta möjliga finansieringskostnad samtidigt som man begränsar sina
ränte-, valuta- och upplåningsrisker. Med ränterisk
avses risken att förändringar i räntenivån påverkar
koncernens resultat negativt. Valutarisk avser risken för negativ påverkan på koncernens balansoch resultaträkning som en effekt av förändring i
svenska kronans värde och med upplåningsrisk
avses risken att anskaffning av extern finansiering
försvåras.
Metodik och system
För att möjliggöra en aktiv uppföljning har Pandox
utvecklat och implementerat system och rutiner
för att kontinuerligt följa och rapportera ränteriskens utveckling.
Finansieringsstrategi
För att erhålla flexibilitet och administrativa fördelar
centraliseras upplåningen om möjligt till moder­
bolaget. Målet är att arbeta med långa ramavtal
som ger utrymme för upplåning med varierande
löptider och fastställda marginaler. För att förlänga
räntebindningstider används företrädesvis derivat­
instrument som ränteswapar.
Ränterisker/räntestrategi
Pandox grundläggande målsättning är att ränteexponeringen ska anpassas så att ökade kostnader till följd av ränteförändringar i rimlig omfattning
ska hinna kompenseras med högre intäkter. Därför måste ränterisken begränsas med hjälp av
varie­rande löptider i syfte att skapa en optimal förfallostruktur och räntebindningstid. Den långsiktiga målsättningen är att den genomsnittliga räntebindningen för låneportföljen ska matchas med
den genomsnittliga tidpunkt då hyresintäkterna,
baserat på underliggande hyresavtal, beräknas
kunna påverkas av en ränteförändring. Räntebindning sker i huvudsak genom teckning av långa
ränteswapar.
Kapitalstruktur
Målet för koncernens kapitalstruktur är att soliditeten långsiktigt ska uppfylla interna och externa
krav på finansiell styrka för att på så sätt möjliggöra en fortsatt expansion.
Eget kapital
Pandoxkoncernens redovisade egna kapital enligt
balansräkningen den 31 december 2011 uppgick
till 3 108,3 MSEK, varav 528,1 MSEK var bundet
eget kapital och 2 580,2 MSEK fritt eget kapital.
Pandoxkoncernens kassaflöde från den
löpande verksamheten, inklusive 50 procent av
Norganis kassaflöde, uppgick till 691,2 MSEK.
Rörelsekapital
Pandox erhåller hyresintäkter i förskott och betalar
de flesta rörelsekostnader och räntekostnader i
efterskott medan operatörsrörelserna normalt
erhåller intäkterna i efterskott. Sammantaget har
koncernen normalt sett ett relativt litet rörelsekapital att finansiera.
Finansiering
Pandoxkoncernens räntebärande skulder per
31 december uppgick till 7 406,6 MSEK (7 025,8).
Låneportföljen har en spridd förfallostruktur med
en genomsnittlig kapitalbindning på 6,0 år och
utan finansiella covenants samt en genomsnittlig
räntebindningstid på 4,7 (4,5) år. Den genomsnittliga låneräntan per 31 december uppgick till 3,7
procent (3,3). Finansieringen av hotellfastigheterna är i enlighet med finanspolicyn upptagen i
respektive lokal valuta. Vid samma tidpunkt uppgick Pandoxkoncernens likvida medel till 337,9
MSEK (385,1). Därutöver fanns outnyttjade kreditramar på totalt 711 MSEK.
Valutarisk/valutariskstrategi
Pandox är exponerat för valutarisker på grund av
att vissa av koncernens tillgångar är denominerade i utländsk valuta. Pandox policy är att kurssäkra huvuddelen av balansexponeringen. Detta
sker i första hand genom belåning i respektive
lands valuta samt att kurssäkring görs genom
valutaterminer.
RÄNTEBINDNINGSSTRUKTUR1), MSEK
Förfall
2012
2013
2014
2015
2016
2017 och senare
Totalt
SEK
DKK
EUR
GBP
CHF
CAD
Totalt
Andel, %
Ränta, %2)
531,9
75,0
350,0
100,0
250,0
1 650,0
2 956,9
366,3
–
–
120,3
–
144,4
631,0
734,5
178,9
357,8
348,9
178,9
1 001,8
2 800,8
273,3
–
–
–
–
–
273,3
99,3
–
–
132,4
–
–
231,7
134,2
129,6
–
–
–
249,1
512,9
2 139,5
383,5
707,8
701,6
428,9
3 045,3
7 406,6
28,9
5,2
9,6
9,5
5,7
41,1
100,0
4,5
3,6
3,2
3,7
3,7
3,2
3,7
Andel, %
40
9
37
4
3
7
100
–
–
Genomsnittlig ränta, %
Genomsnittlig räntebindningstid, år
4,1
6,1
2,6
2,8
3,7
4,5
2,3
0,2
3,2
1,8
3,1
3,2
3,7
4,7
–
–
–
–
1) 2) Omräknat till svenska kronor.
Genomsnittlig ränta i procent.
Kä nsl i ghe t sanaly s //
Ekonomisk översikt // 77
Faktorer som
påverkar Pandox
Pandox verksamhet och lönsamhet påverkas av ett antal faktorer. Nedan redogörs för
de väsentligaste faktorerna.
Hotellmarknaden
Pandox resultatutveckling och utvecklingen av
hotellfastigheternas värde är beroende av hur
hotellmarknaden utvecklas. Hotellmarknadens
utveckling följer väl utvecklingen av det ekonomiska klimatet.
Under perioder med hög ekonomisk aktivitet i
ekonomin ökar normalt såväl affärsresande som
konferensaktiviteter medan en minskning normalt
sker under perioder med låg ekonomisk aktivitet.
Det finns sålunda en stark koppling mellan konjunkturutvecklingen (BNP) och hotellmarknadens
utveckling. Om utvecklingen av BNP kan följas väl
så är de faktorer som påverkar den lokala hotellkonjunkturen betydligt mer komplexa. De viktigaste faktorerna för förändringar är; lokala ekonomiska förhållanden, andel ny hotellkapacitet i
marknaden, hur utvecklad en marknad är avseende varunamn och segment, valutaförändringar
samt speciella händelser av extraordinär karaktär.
Valet av avtalsform görs med utgångspunkt från
en optimal fördelning av kassaflödet mellan
Pandox och operatören och så att parterna ges
incitament att kontinuerligt förbättra hotellfastighetens totala lönsamhet. Faktorer som bland
annat påverkar risken i rörliga avtal är hotellfastighetens läge, marknadssegment och varumärke/
operatör. Pandox strategi att arbeta på ett utvalt
marknadssegment, kombinerat med den hotellmarknadskompetens och de system som
­utvecklats, begränsar avtalsrisken.
Kapacitetstillskott
Ny kapacitet som förs in på en marknad innebär
ökad risk för de lokala aktörerna. Beroende på hur
efterfrågesituationen ser ut kan det tillskott på
hotellrum som en nybyggnation innebär få en
snabb negativ påverkan på beläggning och snittpriser. För att hantera denna risk har Pandox
byggt upp ett informationssystem som kontinuerligt kartlägger planerade nybyggnationer inom
Pandox marknadsområden. Informationen ger en
handlingsberedskap och en möjlighet att kunna
agera proaktivt.
Avtalsstruktur
Pandox har en stor andel rörliga hyresavtal. I bolagets helägda portfölj svarade dessa för 95 procent
av de totala hyresintäkterna 2011.
Av de rörliga hyresavtalen utgjordes cirka 32
procent av avtal med garantihyra, vilket innebar att
62 procent av hyresintäkterna var fullt rörliga
nedåt. En förändring av beläggningen respektive
den genomsnittliga rumsintäkten påverkar följaktligen Pandox olika mycket beroende på riktning.
InterContinental, Montreal
Samarbetspartners
En avtalsstruktur med stor andel rörliga hyror innebär att Pandox i större utsträckning än andra fastighetsbolag är beroende av den enskilda hyresgästens/operatörens verksamhet. Pandox strategi att aktivt samarbeta med marknadens mest
konkurrenskraftiga och starka operatörer, som
med väletablerade varumärken reducerar både
de operativa och de finansiella riskerna. Pandox
beloppsmässigt största hyresgäster är Scandic,
Hilton, Rezidor, Elite Hotels, InterContinental
78 //
Ekonomisk översikt // Kä nsl i ghe t sanalys
Hotels Group, Nordic Choice Hotels och First
Hotels. Sammantaget svarade dessa för 85
­procent av hyresintäkterna under 2011.
Uthyrningsgraden
Den ytmässiga uthyrningsgraden i Pandox helägda portfölj uppgick per 31 december till 99,8
procent. De vakanta ytorna, 1 430 kvm, avser i sin
helhet butiks- och kontorsytor.
Om en hotelloperatör av någon anledning
skulle välja att säga upp sitt hyresavtal för avflyttning kan Pandox välja att antingen söka en ny
lämplig operatör som hyresgäst eller att driva
hotellrörelsen i egen regi. Med den specifika kunskap som finns i Pandox om hotellbranschen
bedöms därför risken för vakanta hotellytor som
extremt låg.
För de övriga kommersiella ytorna, som svarar
för cirka 8,1 procent av den totala ytan, har
Pandox samma exponering mot förändringar av
utbud och efterfrågan av lokaler som andra fastighetsägare.
Förändrad riskbild
Historiskt har hotell- och hotellfastighetsbranschen varit förknippad med hög risk. Marknaden
har dock förändrats markant de senaste åren.
Ägandet har professionaliserats med renodlade
bolag som arbetar med fokuserade strategier.
Helhetssynen och specialistkompetensen har
ökat. Rapportering från publika bolag gör att
genomlysningen av och information om marknaden har förbättrats avsevärt. Andelen etablerade
starka varunamn med effektiva driftsformer har
ökat. För renodlade bolag med egen kompetens
inom hotellverksamhet, hotellfastigheter och
affärsutveckling och som bedriver ett aktivt
ägande är riskbilden därför betydligt gynnsammare än den varit historiskt.
Tomträttsavgälder
I Pandox helägda hotellfastighetsportfölj finns per
31 december 2011 totalt sju fastigheter som ägs
genom tomträtt. Avgälden för dessa beräknas för
närvarande så att en kommun som normalt äger
marken erhåller en bedömd skälig realränta på
markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavgälden löper vanligen på 10–20 år.
Myndighetsbeslut
Hotellmarknaden kan påverkas av beslut från
myndigheter. Exempel på sådana beslut skulle
kunna vara ändrade regler för skattemässig
behandling av resetraktamenten och ändrade
momsregler generellt eller för hotell- och restaurangbranschen specifikt.
Ränteläget
Räntekostnaden är Pandox största enskilda kostnadspost. En förändring av räntenivån kommer
därför att påverka Pandox resultat. För att
begränsa den finansiella risken är Pandox genomsnittliga räntebindningstid 4,7 år. En ränteförändring får därför inte fullt genomslag på Pandox
resultat förrän efter denna tid.
Fastighetsskatten
Fastighetsskatt för Pandox svenska fastigheter
utgår med 1 procent av taxeringsvärdet. Förändringar av skattesatsen eller av taxeringsvärdet
påverkar Pandox resultat. Höjningen får dock en
reducerad effekt på Pandox resultat då många
hyresavtal är utformade så att skatten vidaredebiterats på hyresgästen. Fastighetsskatten på de
utländska fastigheterna understiger huvudsakligen 1 procent av det bokförda värdet. Under 2011
har 55 procent av fastighetsskatten vidaredebiteras till hyresgästerna, vilket innebär att resultat­
effekten för Pandox netto uppgår till 22,4 MSEK.
Valutarisk
Pandox policy är att kurssäkra huvuddelen av
balansexponeringen inklusive det egna kapitalet.
Detta genom att finansiera fastigheterna i lokal
valuta samt kurssäkring genom lämpligt valuta­
instrument. Transaktionsexponeringen är begränsad då intäkter och kostnader normalt är i samma
valuta.
Hotel Bloom!, Bryssel
Vä rder ing och Skattes i tuati on //
Ekonomisk översikt // 79
Hotellfastighetsbeståndets
värde
Värdering av hotellfastigheter med dess specifika egenskaper kräver djup kunskap om
hotellmarknaden och hotellverksamhet.
Kassaflödesvärdering
Pandox värderar kontinuerligt samtliga sina fastigheter enligt en värderingsmodell som baseras
på fastigheternas kassaflöde och som anpassats
till de specifika egenskaperna som hotellfastig­
heter har.
Beräkning av kassaflödet byggs upp under­
ifrån med utgångspunkt från en prognostiserad
resultaträkning för operatören i respektive fastighet. Denna i sin tur bygger på antaganden om
hur den underliggande hotellmarknaden bedöms
kunna utvecklas i termer av beläggning och snittpriser samt hur den specifika operatörens mot-
svarande nyckeltal utvecklas i denna marknad.
Operatörens utfall och prognos tillsammans med
hyresavtalets utformning ger underlag för att
beräkna fastighetens hyresintäkter, vilket tillsammans med en driftskostnadsprognos ger fastig­
hetens kassaflöde. Fastighetens värde beräknas
sedan som nuvärdet för de kommande tio årens
kassaflöde med tillägg av nuvärdet av fastigheternas restvärde år tio.
Värderingsmodellen bygger på följande antaganden.
• Hyresförändringar under kalkylperioden sker
med utgångspunkt från de individuella avtalens utformning och bakomliggande faktorer.
• Inflationen antas uppgå till i snitt 2,0 procent
per år under kalkylperioden.
• Driftskostnaderna antas öka i takt med
­inflationen.
• Kalkylräntan har beräknats utifrån realränta
med tillägg för en riskpremie baserad på ortsrisk, avtalsrisk och ägandeform.
En intern värdering enligt denna metod av Pandox
helägda hotellfastigheter per december 2011ger
ett värde på Pandox hotellfastighetsportfölj vilket
väsentligt överstiger det bokförda värdet. I enlighet med gällande redovisningspraxis har avstämning skett av de enskilda fastigheternas åter­
vinnings­värde mot det bokförda värdet, varvid
inget behov av nedskrivning har konstaterats.
Bolagets skattesituation
Pandoxkoncernens innehav av fastigheter
redovisas bokföringsmässigt som anläggningstillgångar. Fastigheternas koncern­
mässigt bokförda värden per 31 december
2011 uppgick till 8 976,2 MSEK exklusive
inventarier, varav koncernmässiga över­
värden 1 808,6 MSEK.
Redovisning av uppskjuten skatt
Pandox tillämpar Bokföringsnämndens allmäna
råd om redovisning av skatter (BFNAR 2001:1).
Rekommendationen innebär i korthet att både
uppskjutna skatteskulder och skattefordringar tas
upp i redovisningen och att förändringar av dessa
påverkar resultaträkningen som uppskjuten skatt.
I Pandoxkoncernens balansräkning per
31 december 2011 ingår en uppskjuten skatteskuld med ett nettobelopp om 244,1 MSEK avseende skillnaden mellan en uppskjuten skatteskuld
på 424,8 MSEK och en uppskjuten skattefordran
på 180,7 MSEK. Den uppskjutna skatteskulden
hänför sig i huvudsak till den beräknade uppskjutna skatten på skillnaden mellan fastigheternas koncernmässigt bokförda värden och det
skattemässiga restvärdet i respektive juridiska
enhet. Skillnaden i värde har uppstått som effekt
av övervärde vid förvärv av fastighet i bolag, så
kallade rena substansförvärv, samt skattemässiga
avskrivningar som överskrider de bokförda.
Skatte­mässigt avdrag för årlig avskrivning av
fastig­heterna har i regel skett med 3–5 procent av
anskaffningskostnaden för byggnaden. Detta
innebär att de skattemässiga avskrivningarna
överstiger de bokföringsmässiga och årligen ökar
skillnaden mellan det bokförda och det skattemässiga värdet på fastigheten. Den uppskjutna
skatteskulden avseende substansförvärv har
nuvärdeberäknats utifrån respektive fastighets
kortaste bedömda innehavstid och motsvarar
en skattesats om cirka 10 procent i genomsnitt.
Detta med utgångspunkt från värdering av uppskjuten skatt vid så kallade rena substansförvärv,
där hänsyn till skatteeffekten tagits vid kalkylering
av förvärvspriset. Den uppskjutna skatten avseende skillnaden i bokföringsmässig och skattemässig avskrivning beräknas med utgångspunkt
från gällande skattesats.
Den uppskjutna skattefordringen hänför sig i
huvudsak till underskottsavdrag. Vid utgången av
2011 fanns underskottsavdrag på totalt 502
MSEK i de svenska bolagen. Eventuella uppskjutna skattefordringen värderas med utgångspunkt från ett bedömt möjligt utnyttjande mot
framtida skattemässiga vinster och beräknas
enligt gällande skattesats. Mot denna bakgrund
har ett mindre värde på underskottsavdrag i
utländska bolag tagits upp vid utgången av 2011.
80 //
Ekonomisk översikt // T i o å rs ö vers ik t
Koncernens resultaträkningar
i sammandrag
MSEK
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Fastighetsverksamhet
Hyresintäkter
Övriga fastighetsintäkter
Totala förvaltningsintäkter
536,2
26,0
562,2
535,1
26,5
561,6
562,7
30,2
592,9
548,8
25,2
574,0
605,0
29,9
634,9
747,5
34,7
782,2
872,3
43,2
915,5
850,6
44,6
895,2
884,2
39,1
923,3
923,1
38,3
961,4
Fastighetskostnader
Driftsöverskott
–93,2
469,0
–100,1
461,5
–118,7
474,2
–103,8
470,2
–111,5
523,4
–126,3
655,9
–132,8
782,7
–117,0
778,2
–140,6
782,7
–141,8
819,6
Avskrivningar
Resultat fastighetsverksamhet
–63,2
405,8
–64,3
397,2
–70,3
403,9
–78,2
392,0
–91,3
432,1
–129,3
526,6
–163,8
618,9
–193,6
584,6
–194,3
588,4
–191,3
628,3
Operatörsverksamhet
Rörelseintäkter
Rörelsekostnader
Resultat operatörsverksamhet
Bruttoresultat
60,1
–58,2
1,9
407,7
81,3
–75,7
5,6
402,8
216,8
–204,4
12,4
416,3
250,2
–239,4
10,8
402,8
420,0
–407,7
12,3
444,4
788,8
–768,2
20,6
547,2
1 105,3
–1 084,5
20,8
639,7
1 095,0
–1 129,0
–34,0
550,6
1 208,6
–1 202,8
5,8
594,2
1 244,0
–1 241,7
2,3
630,6
Administrativa kostnader
Övriga intäkter/realisationsresultat
Rörelseresultat
–34,5
28,8
402,0
–35,5
7,4
374,7
–39,3
–
377
–42,5
444,4
804,7
–51,9
39,9
432,4
–55,4
3,4
495,2
–64,6
6,9
582,0
–68,3
–
482,3
–72,4
–
521,8
–82,3
–
548,3
–
–
–171,0
231,0
–
–
–159,2
215,5
–56,1
–
–148,4
172,5
–
–
–137,4
667,3
–
–
–166,4
266
–
–
–232,4
262,8
–
–
–294,7
287,3
79,5
–
–229,8
332,0
431,2
5,7
–214,0
744,7
63,6
156,2
–254,5
513,6
–44,2
–0,1
186,7
–50,3
11,4
176,6
–47,6
–0,2
124,7
36,8
–15,8
688,3
–33,0
–31,4
201,6
–23,5
–9,3
230,0
34,2
–22,2
299,3
–10,1
–20,4
301,5
–65,7
–111,2
567,8
–46,1
–55,2
412,3
Finanskostnad/intäkt av engångskaraktär
Resultatandel från intressebolag
Finansnetto för löpande verksamhet
Resultat efter finansiella poster
Uppskjuten skatt
Skatt
Årets resultat
Ti oå rs övers ik t //
Ekonomisk översikt // 81
Koncernens balansräkningar
i sammandrag
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Tillgångar
Fastigheter inklusive hotellinventarier
Övriga anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar
Likvida medel
Summa tillgångar
MSEK, per 31 december
4 961,4
6,9
29,5
213,2
5 211,0
5 276,7
7,2
34,6
137,5
5 456,0
5 262,8
6,9
58,6
58,0
5 386,3
5 477,5
113,7
201,7
236,4
6 029,3
6 907,5
172,8
174,4
174,1
7 428,8
8 223,8
139,0
223,1
272,8
8 858,7
9 212,5
794,6
241,2
347,7
10 596,0
9 348,0
843,3
158,4
326,4
10 676,1
9 200,5
1 170,3
276,0
385,1
11 031,9
9 549,6
1 277,4
443,4
337,9
11 608,3
Eget kapital och skulder
Eget kapital
Uppskjuten skatteskuld
Räntebärande skulder
Icke räntebärande skulder
Summa eget kapital och skulder
1 853,9
83,5
3 070,6
203,0
5 211,0
1 919,2
135,9
3 211,9
189,0
5 456,0
1 923,0
184,3
3 080,4
198,5
5 386,3
2 307,7
208,5
3 165,3
347,8
6 029,3
2 272,3
279,7
4 398,5
478,3
7 428,8
2 407,7
352,5
5 516,8
581,7
8 858,7
2 729,2
335,2
6 808,6
723,0
10 596,0
2 996,7
363,0
6 850,5
465,9
10 676,1
2 977,5
389,1
7 025,8
639,5
11 031,9
3 108,3
424,8
7 406,6
668,6
11 608,3
Nyckeltal
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Fastigheternas bokförda värde
inklusive hotellinventarier, MSEK
Totala förvaltningsintäkter, MSEK
Driftsöverskott, MSEK
4 961,4
562,2
469,0
5 276,7
561,6
461,5
5 262,8
592,9
474,2
5 477,5
574,0
470,2
6 907,5
634,9
523,4
8 223,8
782,2
655,9
9 212,5
915,5
782,7
9 348,0
895,2
778,2
9 200,5
923,3
782,7
9 549,6
961,4
819,6
2,6
10,3
35,6
265,8
67,3
–
2,7
9,4
35,2
272,4
60,8
370,7
2,2
6,5
35,7
298,9
70,5
–
3,2
32,5
38,3
301,4
165,1
661,3
2,9
8,8
30,6
317,6
282,6
1 327,8
2,7
9,8
27,2
389,0
274,9
1 063,4
2,5
11,7
25,8
444,5
269,3
370,9
4,5
10,5
28,1
446,4
312,5
163,3
3,5
19,5
27,0
518,9
197,7
332,0
3,9
13,4
27,0
691,2
349,2
206,4
Finansiella nyckeltal
Räntetäckningsgrad, ggr
Avkastning på eget kapital, %
Soliditet, %
Kassaflöde från löpande verksamhet, MSEK
Investeringar exklusive förvärv, MSEK
Förvärvskostnad fastighet, MSEK
82 //
Ekonomisk översikt // K var talsdata 2010–2011
Kvartalsdata 2010–2011
Resultaträkningar i sammandrag
2010
MSEK
2011
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
201,2
167,7
119,9
–24,1
78,7
–12,0
66,7
55,0
234,4
199,8
149,6
14,5
145,6
–50,4
95,2
73,6
241,2
210,4
161,5
3,9
148,3
341,3
489,6
353,0
246,5
204,8
157,4
11,5
149,2
–56,0
93,2
86,2
208,4
172,7
127,9
–22,5
89,7
35,7
125,4
115,7
256,0
220,4
170,5
25,5
179,4
–21,6
157,8
117,5
245,4
211,9
162,3
–5,1
143,2
–18,6
124,6
92,6
251,6
214,6
167,6
4,4
136,0
–31,2
104,8
105,7
31 mar
30 jun
30 sep
31 dec
31 mar
30 jun
30 sep
31 dec
Tillgångar
Fastigheter inklusive hotellinventarier
Övriga anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar
Likvida medel
Summa tillgångar
9 138,8
737,4
144,0
472,2
10 492,4
9 128,7
724,3
190,9
659,2
10 703,1
9 130,2
230,7
197,2
1 351,1
10 909,2
9 200,5
1 170,3
276,0
385,1
11 031,9
9 333,4
1 012,6
435,8
471,4
11 253,2
9 506,3
1 205,6
476,4
337,3
11 525,6
9 587,1
1 225,5
489,3
337,8
11 639,7
9 549,6
1 277,4
443,4
337,9
11 608,3
Eget kapital och skulder
Eget kapital
Uppskjuten skatteskuld
Räntebärande skulder
Icke räntebärande skulder
Summa eget kapital och skulder
2 906,7
376,4
6 711,1
498,2
10 492,4
2 715,8
394,9
7 086,5
505,9
10 703,1
3 045,0
403,6
6 920,6
540,0
10 909,2
2 977,5
389,1
7 025,8
639,5
11 031,9
3 062,4
422,8
7 140,8
627,2
11 253,2
3 066,9
448,9
7 431,8
578,0
11 525,6
3 129,1
466,5
7 488,5
555,6
11 639,7
3 108,3
424,8
7 406,6
668,6
11 608,3
Totala förvaltningsintäkter
Driftsöverskott
Resultat fastighetsverksamhet
Resultat operatörsverksamhet
Rörelseresultat
Finansnetto
Resultat efter finansiella poster
Resultat efter skatt
balansräkningar i sammandrag
2010
MSEK
2011
Finansiella nyckeltal
2010
Räntetäckningsgrad, ggr (exkl. reavinster)
Avkastning på eget kapital, %
Soliditet, %
Kassaflöde från löpande verksamhet, MSEK
Investeringar exklusive förvärv, MSEK
Förvärv av fastighet, MSEK
2011
Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
Q3
Q4
2,5
7,5
27,7
76,1
41,3
–
3,9
9,0
25,4
146,1
53,8
–
3,4
22,4
27,9
139,6
45,5
332,0
4,2
19,5
27,0
157,1
57,1
–
3,2
12,8
27,0
165,2
61,2
206,4
3,8
14,1
27,0
182,6
103,6
–
4,0
13,4
26,9
180,7
59,7
–
3,9
13,4
26,8
162,7
124,7
–
Fö rvaltni ngsberätt else //
Räkenskaper
2011
Förvaltningsintäkter och omsättning
Pandox förvaltningsintäkter 2011 uppgick till
961,4 MSEK (923,3). För jämför­bara enheter
och justerat för valutakurseffekter ökade intäkterna med ­motsvarande 3,3 procent jämfört
med 2010. Koncernens totala omsättning uppgick till 1 993,9 MSEK (1 917,9).
Kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten,
inklusive 50 procent av resultatandel Norgani
­uppgick till 691,2 MSEK (518,9), motsvarande
en tillväxt om 33 procent.
Förvärv under året
Den 28 januari förvärvade Pandox Park Inn
by Radisson, Solna. Förvärvspriset uppgick till
206,4 MSEK och omfattar hotellfastigheten.
Resultat
Resultatet före skatt för 2011, exklusive
engångsposter uppgick till 457,5 MSEK (313,5).
Inkluderas engångsposter blev resultatet 513,6
MSEK (744,7). Resultatet efter skatt uppgick till
412,3 MSEK (567,8).
Räkenskaper // 83
Förvaltningsberättelse
Styrelsen och verkställande direktören för Pandox AB,
org nr 556030-7885, får härmed avge årsredovisning
och koncernredovisning för verksamhetsåret 2011.
Verksamhet och strategi
Pandox är ett av Europas ledande hotellfastighetsbolag. Bolaget
har specialistkompetens inom hotellmarknad, hotellverksamhet,
hotellfastighetsdrift samt affärsutveckling. Via ett aktivt ägande
där välutvecklade, strategiska planer för varje hotell tas fram
­skapas goda förutsättningar för utveckling av stabila kassaflöden
och därmed värdetillväxt för bolagets ägare.
Pandox strategi är att äga en typ av fastig­heter – hotellfas­tig­
heter. Fokuseringen stärks genom ett prioriterat marknads­segment.
Pandox ska äga stora hotellfastigheter i Sverige, större orter
i Europa och Nordamerika samt i utvecklingsregioner i östra
Europa.
Hotellfastigheterna ska vara centralt belägna i naturliga, starka
hotellägen som city, flygplatser och mässor. Hotellen ska tillhöra
övre mellanpris- och högprissegmenten och vara inriktade mot
affärsresenärer och turister. De Pandoxägda hotellen drivs och
marknadsförs av hotellmarknadens starkaste aktörer som via välkända varunamn eller dynamiska oberoende distributionskanaler
skapar starka marknadspositioner och därmed stabila intäkter.
Intäkterna skapas genom bland annat rörliga hyresavtal som är
relaterade till operatörernas omsättning och resultat, eller genom
managementavtal där Pandox ger annan part i uppdrag att sköta
verksamheten eller genom operativ verksamhet som drivs i egen
regi. Pandox medverkar oavsett driftsform via ett aktivt ägande till
att öka de totala kassaflödena och reducera ­riskerna.
Bolaget förvaltar vid årsskiftet sammantaget 118 hotellfastigheter samt en kongress- och mässanläggning, av vilka 47 hotellfastigheter i Pandoxportföljen och 71 hotellfastigheter i Norganiportföljen. Pandox driver elva operativa verksamheter varav en
genom asset management uppdrag och en i Norganiportföljen.
Pandox äger och utvecklar tillgångar i Sverige, Danmark, Finland,
Norge, Belgien, Tyskland, Schweiz, Storbritannien, Kanada och
på Bahamas.
Redovisningsprinciper
Pandox tillämpar inte IFRS. Som onoterat bolag omfattas Pandox
inte av kravet på redovisning enligt IFRS och tillämpar i sin redovisning års­redo­visningslagen och god redovisningssed samt om
inte annat anges Bokföringsnämndens anvisningar. Koncernens
fastigheter redovisas i balansräkningen till anskaffat värde minus
ackumulerade avskrivningar.
Ägarsituation
Pandox ägs av de norska bolagen Eiendomsspar AS, Helene
Sundt AS och CGS Holding AS.
84 //
Räkenskaper // F ö rvaltni ngsber ät telse
Hotellmarknaden
Den globala konjunkturstatistiken har under de
senaste kvartalen väl varit i linje med de prognoser som huvuddelen av makroexperterna förutspått. Krisen i Euroområdet stressar dock fortfarande marknaden och det finns risk att den
svensk ekonomi kan bromsa in något. USA visar
dock positiva konjunktursignaler och till­växten
ökade successivt under året med ­stigande företagsinvesteringar och en viss ökning av hushållens kon­sumtion, trots svag inkomstutveckling.
Även inled­ningen av 2012 visar på positiva signaler: överraskande stark arbetsmarknadsstatistik, rela­tivt stark detaljhandel och stabil orderingång i industrin. USA är dock inte opåverkade av
statsskulds­krisen i Europa. Den gryende positiva
utvecklin­gen kan dock hotas under första halvåret 2012 till följd av situationen i eurozonen. För
tillväxtmarknaderna är den ekonomiska situationen generellt sett stark. Bedömare menar dock
att en förmodad minskad efterfrågan i Europa
kommer att påverka tillväxtländernas export­
siffror framöver.
I denna omvärld presterade Pandox hotellfastighetsportfölj väl. Förvaltnings­intäkterna
växte med 7,4 procent under rapportperioden
och motsvarande med 3,3 procent för jämförbara enheter och valutakurser. Ökningstakten
var bättre än marknadens genomsnitt vilket
innebär att hotellen i Pandox portfölj generellt
sett tog marknadsandelar. Resultat och kassaflöden fortsatte att växa. Drivkraften har sin
utgångspunkt i en förbättrad hotellmarknad,
bolagets strategi, höga kvalitet på portföljen,
lägre finansieringskostnader samt bolagets
aktiva ägande.
Stabil och god utveckling i USA
USA har haft en stabil och god utveckling på
hotellmarknaden som helhet under 2011. För hel­
året ökade RevPAR med 6 procent jämfört med
föregående år, i stort sett helt drivet av ökade
snittpriser. Mot slutet av året minskade dock tillväxttakten något, priserna stabiliserades och den
korta trenden är att beläggningen driver RevPAR.
Segmentet med störst tillväxt var, likt fjolåret,
lyxsegmentet. Tillväxten inom detta segment
drevs av både ökade priser och ökad efterfrågan.
Efterfrågan tillbaka i Europa
För Europa som helhet ökade RevPAR med nära
6 procent drivet av både ökade priser och ökad
beläggning. För flertalet större internationella
städer är det främst snittpriserna som driver
RevPAR. Den korta trenden visar dock på en
avtagande tillväxt­takt i flera av de stora internationella marknaderna.
De marknader som för närvarande utvecklas
starkast är: Istanbul, Venedig, Paris och Amsterdam. London uppvisade en överraskande stark
efterfrågan under sommaren och trots att 2010
var ett rekordår förbättrades RevPAR med 8 procent på årsbasis.
På de marknader där Pandox finns etablerade uppvisar London, Göteborg och Antwerpen bäst utveckling.
I Norden uppvisar samtliga huvudstäder en
positiv RevPAR-utveckling. Oslo, Helsingfors och
Köpenhamn landade året på omkring RevPAR
+5,5 procent medan Stockholm, trots betydande
kapacitetstillskott hade en RevPAR ökning på
nära 4 procent. Malmömarknaden backade
däremot under helåret och för Göteborg och
Köpenhamn visar den korta trenden på nedgång.
Pandox portfölj
Pandox hotellfastighetsportfölj fortsatte att prestera väl. Merparten av Stockholmshotellen
hade en bättre utveckling än marknaden, dock
tappar Hilton Slussen något till följd av pågående
renovering. I Göteborg fortsätter Elite Park
­Avenue att stabilt prestera över marknaden och
både Scandic Crown och Scandic Mölndal har
vänt uppåt och ligger nu i linje med eller över
marknadens genomsnitt. I Malmö har renoveringen på Radisson Blu har gett önskat resultat
och hotellet presterar nu väl och har tagit marknadsandelar främst inom mötessegmentet.
Regionstäderna var relativt stabila.
Av de internationella hotellen uppvisar både
InterContinental och Hyatt i Montreal stabil
utveckling med ökade marknadsandelar i både
pris och beläggning. InterContinental presterar
nu stadigt i toppen av sin konkurrens grupp. För
Hyatt var 2011 ett renoveringsår med totaluppgradering av publika ytor och F&B-ytor. Trots
detta har hotellet haft en relativt god utveckling
för helåret och förväntas fortsätta ta andelar
under 2012.
Hotel Berlin, Berlin har haft en stabil utveckling under året, men tappar något mot sin marknadsgrupp främst beroende på att mötesseg-
mentet inte lika stort som förväntat. För närvarande pågår ett renoveringsarbete av de 200
rum som ligger i hotellets classic wing för att
skapa en jämnare produktstandard. Renoveringen väntas ge hotellet en positiv priseffekt
från och med det andra kvartalet. Bremen,
­Dortmund och Lübeck har generellt sett haft en
svag utveckling under året.
Av de belgiska hotellen var det Holiday Inn
Brussels Airport, med en framgångsrik seg­
menteringsstrategi i den konkurrensutsatta och
­växande marknaden kring Bryssels flygplats,
som visade bäst tillväxt. Även Crowne Plaza
Brussels – Le Palace har haft ett starkt år drivet
av ökad mötestrafik. Hilton Brussels och Hotel
BLOOM! har likaså haft en positiv utveckling
med förstärkta marknadsandelar. The Hotel
Brussels ­följer i stort sett den strategiska planen
som upprättades i samband med förvärvet.
Hilton London Docklands fortsätter att
utvecklas något långsammare än marknaden på
grund av lägre andel konferens- och möten. Tappet mot marknaden minskar dock och u
­ tsikterna
för 2012 är goda. Utvecklingen för Köpenhamns
hotell är under marknadens genomsnitt, främst
beroende på att Scandic Hotel Copenhagen
totalrenoveras.
Norganis portfölj
Norganis hotellfastighetsportfölj presterade väl,
under 2011 ökade hyresintäkterna med 4,5 procent för jämförbara enheter och valutakurser.
Stockholmsmarknaden uppvisade för 2011
en RevPAR ökning på nära 4 procent. På denna
marknad presterar, generellt sett, Norganis Stock­
holmsportfölj väl. Bäst utveckling har Scandic
Star Sollentuna och Scandic Malmen. Även Scan­
dic Södertälje har haft ett starkt år medan hotellen
i södra Stockholm haft en ojämn utveck­ling. Övriga
hotell söder om Stockholm, Ibis Stockholm Syd
och Scandic Kungens Kurva ligger i linje med
eller marginellt under marknaden. Scandic Alvik
och Scandic Hasselbacken preste­rar under
marknadens genomsnitt till följd av reno­vering i
Alvik och på Hasselbackens scen Cirkus.
Göteborgsmarknaden har haft en stark
utveckling på helåret med en total RevPAR
ökning omkring 6 procent. Dock visar den korta
trenden på nedgång. Båda Norgani hotellen i
Göteborg, Scandic Backadal och Quality Winn
presterar väl och över marknadsnivå.
Fö rvaltni ngsberätt else //
Norganis Helsingforshotell fortsätter att ­prestera
i nivå med eller bättre än marknaden. Hilton Helsinki utvecklas starkt och visar en god utveckling
väl över marknaden. Scandic Continental och
Hilton Helsinki Kalastajatorppa presterar i linje
med marknaden.
Oslomarknaden har haft ett stabilt år, främst
drivet av ökande volymer. Av Norganis hotell i
Oslo uppvisar Scandic KNA och Clarion Collection Hotel Bastion starkast utveckling och båda
hotellen presterar stabilt och väl över marknaden. Även utsikterna för 2012 ser lovande ut.
Utvecklingen på Comfort Hotel Börsparken har
till viss del störts av den totalrenovering av bottenvåningen (med ny reception, publika ytor och
restaurang) samt den tillbyggnad av 50 nya rum
som färdigställdes under september månad.
Mot bakgrund av detta presterar hotellet väl och
endast marginellt under marknaden.
Intäkter och driftsöverskott –
Fastighetsverksamhet
Förvaltningsintäkterna för året uppgick till 961,4
Mkr (923,3). För jämförbara enheter och valuta
var förädlingstakten i portföljen drygt 3,3 procent. Ökningen berodde huvudsakligen på en
fortsatt stark underliggande hotellkonjunktur
och att fjolårets renoveringsprojekt är slutförda
och drivits med full kapacitet i år. På hotellfastighetsnivå i respektive delmarknad finns dock
­relativt stora skillnader i utfallet beroende på
dess belägenhet, marknadssegment, avtal och
operatör. Fastighetskostnaderna exklusive
avskrivningar uppgick till 141,8 Mkr (140,6).
Ökningen förklaras huvudsakligen av ökade
kostnader för fastighetsskatt i och med nyför­
värvet av Park Inn by Radisson, Solna. Drift­
söverskottet ökade sammantaget med 36,9 Mkr
till 819,6 Mkr (782,7).
Intäkter och resultat – Operatörsverksamhet
Totala intäkter från operatörsverksamheten uppgick till 1 244,0 Mkr (1 208,6). För jämförbara
enheter och justerat för valutakurseffekter ökade
intäkterna med 3,7 procent och där Crowne
Plaza Brussels – Le Palace och Holiday Inn
Brussels Airport bidrog mest. Operatörsresul­
tatet uppgick sammantaget till 2,3 Mkr (5,8),
­vilket inkluderar en marknadsmässig hyra som
redovisas under förvaltningsintäkterna. Opera-
törsresultatet har påverkats negativt av den
omfattande renovering som påbörjades av
The Hotel, Brussels under 2011.
Resultatandel Norgani
Pandox andel av resultatet i Norgani uppgick
till 156,2 Mkr före skatt och redovisas under
finansnettot.
Resultat
Koncernens resultat före skatt och exklusive
engångsposter uppgick till 457,5 Mkr (313,5).
Inkluderas engångsposter blev resultatet 513,6
Mkr (744,7).
Koncernens resultat efter skatt uppgick till
412,3 Mkr (567,8).
Finansiering och kassaflöde
Finansnettot för den löpande verksamheten för
perioden januari till december 2011 uppgick till
–254,5 Mkr (–214). Koncernens räntebärande
skulder var den 31 december 2011 till 7 406,6
Mkr (7 025,8). Låneportföljen har en spridd
­förfallostruktur med en genomsnittlig räntebindningstid på 4,7 år. Den genomsnittliga låne­
räntan uppgick 31 december till 3,7 procent.
Finansieringen av det svenska beståndet har
skett i svenska kronor och det utländska beståndet i allt väsentligt finansieras i respektive lokal
valuta. Disponibla likvida medel inklusive outnyttjad checkkredit och kreditfaciliteter på sammanlagt 711 Mkr uppgick till 1 049 Mkr (1 349).
Kassaflöde före förändring av rörelsekapital,
investeringar och exklusive engångsposter och
skatt uppgick till 691,2 Mkr (518,9) inklusive
Pandox andel av kassaflödet från Norgani­
koncernen vilken uppgick till 188,1 Mkr.
Investeringar
Pandoxkoncernens investeringar exklusive förvärv uppgick under perioden till 349,2 Mkr (197,7).
Investeringarna avsåg bland annat inves­terings­
programmen i Scandic Hotel Copen­hagen, The
Hotel Brussels och Hyatt Regency Montreal
samt produktförbättringar i ett större antal fastigheter. Hotellfastigheternas bokförda värde inklusive hotellinventarier uppgick till 9 549,6 Mkr (9
200,5). Hotellfastigheternas marknadsvärden
överstiger väsentligt de bokförda värdena.
Räkenskaper // 85
Skatt
Skatteverket har i omprövningsbeslut daterat
oktober 2007 höjt taxerad inkomst med totalt
430 MSEK (motsvarande skatteeffekt 120,4
MSEK) i ett antal dotterbolag med anledning av
genomförda fastighetsförsäljningar under 2005
via utländska dotterbolag. Omprövningsbesluten är överklagade till länsrätten. Ärendena är
vilandeförklarade intill dess att Regeringsrätten
meddelar dom i ett annat (ej relaterat till Pandox)
överklagat förhandsbesked. Bolagets uppfattning är att samtliga affärer och yrkanden genomförts i enlighet med gällande lagstiftning och mot
den bakgrunden har inga reserver bokats upp i
koncernen.
Personal
Den centrala administrationen uppgick per den
31 december till 24 personer. Uppgifter om
medeltal anställda samt löner och ersättningar
lämnas i not 16.
Styrelsens arbete under 2011
Under 2011 har styrelsen hållit fem ordinarie
sammanträden i enlighet med en årlig föredragningsplan. Vid mötena har extern och intern rapportering av resultat och ställning samt affärsfrågor behandlats. Andra viktiga frågor som
behandlas årligen är marknadsfrågor, strategifrågor, finansfrågor och budget.
Moderbolaget
Fastighetsverksamheten i koncernens fastighets­
ägande bolag administreras genom personal
anställd i moderbolaget, Pandox AB. Kostnaden
för dessa tjänster har fakturerats på dotterbolagen. Faktureringen under 2011 uppgick till 70,4
MSEK (57,8). Årets resultat efter skatt uppgick
till –29,4 SEK (56,7).
Utsikter för 2012
Utsikterna för Pandox för 2012 anses vara
­stabila. Ytterligare ett aktivt år väntar där stora
investeringar av befintliga hotell ska påbörjas.
Det kommer delvis att störa hotellens drift och
lönsamhet men samtidigt skapa god framtidspotential. För jämförbarhet förväntas året resultatmässigt bli i nivå med 2011, exklusive
engångsposter.
86 //
Räkenskaper // R esultaträ kn ing
Resultaträkning
Koncernen
MSEK
Fastighetsverksamhet
Hyresintäkter
Övriga fastighetsintäkter
Totala förvaltningsintäkter
not 1, 2, 3
Fastighetskostnader
Driftsöverskott
Avskrivningar enligt plan
Resultat fastighetsverksamhet
Operatörsverksamhet
Rörelseintäkter
Rörelsekostnader
Rörelseresultat operatörsverksamhet
Bruttoresultat
not 4
not 1, 2, 16
Administrativa kostnader
Övriga intäkter
Rörelseresultat
not 4, 15, 16
not 5
Ränteintäkter
Räntekostnader
Resultatandel i intresseföretag
Övriga finansiella intäkter och kostnader
Finansnetto
not 6
not 6
Resultat före skatt
Skatt
Uppskjuten skatt
ÅRETS RESULTAT
not 7
not 7
Moderbolaget
2011
2010
2011
2010
923,1
38,3
961,4
884,2
39,1
923,3
–
–
–
–
–
–
–141,8
819,6
–140,6
782,7
–
–
–
–
–191,3
628,3
–194,3
588,4
–
–
–
–
1 244,0
–1 241,7
2,3
630,6
1 208,6
–1 202,8
5,8
594,2
–
–
–
–
–
–
–
–
–82,3
–
548,3
–72,4
–
521,8
–96,8
70,4
–26,4
–71,8
57,8
–14,0
10,1
–255,6
156,2
54,6
–34,7
5,7
–212,0
5,7
423,5
222,9
162,5
–237,5
–
61,6
–13,4
1 044,5
–177,1
–
–787,9
79,5
513,6
744,7
–39,8
65,5
–55,2
–46,1
412,3
–111,2
–65,7
567,8
10,4
–
–29,4
–8,8
–
56,7
961,4
–211,5
1 244,0
1 993,9
923,3
–214,0
1 208,6
1 917,9
–
–
–
–
–
–
–
–
Specifikation extern omsättning
Förvaltningsintäkter fastighetsverksamhet
Därav interna hyror
Rörelseintäkter operatörsverksamhet
Summa extern omsättning
R esultaträkni ng //
Räkenskaper // 87
KOmmentarer till resultaträkningen
Hyresintäkter
Hyresintäkterna avser lokalhyra för hotellytor,
inventariehyra för hotellinventarier samt lokalhyra
för övriga kommersiella ytor. Hyres­intäkterna för
2011 ökade i förhållande till föregående år och
uppgick till 923,1 MSEK (884,2).
Övriga fastighetsintäkter
Övriga fastighetsintäkter avser utdebiterade
kostnader för framför allt värme, el och fastighetsskatt.
FÖRDELNING ÖVRIGA FASTIGHETSINTÄKTER
MSEK
2011
2010
Ersättning för driftskostnader
Vidaredebiterad fastighetsskatt
Totalt
10,8
27,5
38,3
12,6
26,5
39,1
Fastighetskostnader
Driftskostnader
Driftskostnader är sådana kostnader som är
direkt hänförliga till driften av fastigheterna
såsom till exempel kostnader för värme, vatten, el och fastighetsskötsel. Kostnaderna
brutto­redovisas, det vill säga den del av kostnaderna som vidaredebiteras till hyresgästerna
redo­visas som intäkt under övriga fastighets­
intäkter och hela kostnaden redovisas bland
kostnaderna.
Underhållskostnader
Underhållskostnader är kostnader för att
­vidmakthålla byggnadernas och byggnads­
inventariernas standard. Pandox hyresavtal är i
Driftsöverskott
Driftsöverskottet för 2011 uppgick till 819,6
MSEK, vilket är en ökning med 36,9 MSEK.
flertalet fall konstruerade så att hyresgästerna,
det vill säga hotelloperatörerna, svarar för större
delen av det inre underhållet av hotellfastig­
heterna.
Operatörsverksamheten
Den hotellrörelse som bedrivs i egen regi belastas redovisningsmässigt med en internhyra.
Intern­hyran är kopplad till operatörsbolagens
omsättning och baseras på vad som bedöms
vara marknadsmässiga villkor. Internhyran
­kostnadsförs i hotell­rörelsen och intäktsförs i
fastighetsförvaltningen. Nio helägda ­operativa
Tomträttsavgäld
Totalt sju av Pandox fastigheter innehas med
tomträtt. Villkor och löptider för samtliga följer
gängse marknadsvillkor.
Fastighetsskatt
För Pandox svenska hotellfastigheter utgår
­fas­tig­hetsskatt med 1,0 procent på taxeringsvärdet. De utländska fastigheterna har varierande procentsatser och beräkningsgrunder.
Övriga kostnader
Innefattar bland annat kostnader för juridisk konsultation i hyresfrågor, försäkringspremier och
hyreskostnader för externa ytor.
FÖRDELNING FASTIGHETSkostnader
MSEK
2011
2010
Driftskostnader
Underhållskostnader
Tomträttsavgäld
Fastighetsskatt
Övriga kostnader
Totalt
25,4
52,9
7,5
49,9
6,1
141,8
24,4
53,8
7,9
47,9
6,6
140,6
verksam­heter i Pandox portfölj vid utgången av
2011, varav tre drivs i egen regi och sex via
managementavtal.
Administrativa kostnader
De administrativa kostnaderna avser central
­ dministration samt utländsk hotellfastighets­
a
administration. Samtlig personal inom central
administration är placerad vid kontoret i Stockholm. Ersättning till personal och ­revisorer framgår av not 15 och 16.
88 //
Räkenskaper // B alansr ä kn ing
Balansräkning
Koncernen
MSEK
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Fastigheter
Inventarier
Finansiella anläggningstillgångar
Aktier och andelar i dotterbolag
Övriga aktier och andelar
Fordringar koncernbolag
Övriga långfristiga fordringar
Uppskjuten skattefordran
Summa anläggningstillgångar
2010
2011
2010
not 8
not 9
8 973,8
578,2
9 552,0
8 613,4
588,2
9 201,6
–
2,4
2,4
–
1,1
1,1
not 10
not 11
–
1 181,5
–
93,5
1 275,0
–
916,6
–
66,9
983,5
3 424,2
1 029,3
4 414,8
88,2
8 956,5
3 310,6
904,3
3 883,6
65,9
8 164,4
180,7
11 007,7
185,7
10 370,8
–
8 958,9
–
8 165,5
8,2
94,9
5,2
96,1
58,3
337,9
600,6
8,3
167,4
2,2
13,5
84,6
385,1
661,1
–
–
–
2,1
15,1
171,0
188,2
–
–
–
2,8
48,4
447,9
499,1
11 608,3
11 031,9
9 147,1
8 664,6
Omsättningstillgångar
Varulager
Kundfordringar
Skattefordran
Övriga fordringar
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Kassa och bank
Summa omsättningstillgångar
SUMMA TILLGÅNGAR
Moderbolaget
2011
KOmmentarer till balansräkningen
Fastigheter och inventarier
Under året har en hotellfastighet förvärvats.
Avskrivningarna avseende fastigheterna uppgick
till 114,9 MSEK (112,0) och årets inves­teringar
till 283,2 MSEK (105,0). Inventariernas bokförda
värde inklusive hotellinventarier uppgick till 578,2
MSEK (588,2), avskrivningarna till 77,1 MSEK
(82,7) och investeringarna till 69,2 MSEK (92,9).
Huvuddelen av det bokförda värdet på
inventarier, 578,2 MSEK, avser merparten hotellinventarier vilka brukas av hotellopera­tören. I
vissa fall ingår dessa som en ospecifi­cerad del
av den omsättningsbaserade hyran operatören
betalar. Då dessa intäkter ingår i hyresintäkterna
inklu­derar Pandox värdet av dessa inventarier i
det fastighetsvärde som används för att beräkna
fastigheternas direkt­avkastning. Fastigheternas
bokförda värde inklusive hotellinventarier uppgick vid årets slut till 9 552,0 MSEK. Övriga
inventarier utgörs av inventarier inom administration på 2,4 MSEK.
Övriga långfristiga fordringar
Avser långfristig reversfordran samt pantsatt
deposition.
Varulager
Avser lager av förbrukningsvaror i operatörs­
verksamheterna.
Kundfordringar
Pandox kundfordringar utgörs av hyresfordringar och kundfordringar i operatörsrörelsen.
Då hyran generellt betalas kvartals- eller
månads­vis i förskott består utestående belopp
vid årsskiftet i huvudsak av upplupna omsättningshyror.
Övriga fordringar
Kortfristiga fordringar avser exempelvis kostnader som ska vidaredebiteras på extern part.
Förutbetalda kostnader och upplupna
intäkter
Innefattar i huvudsak förutbetalda kostnader för
nästa år som försäkringspremier och hyror.
Kassa och bank
Pandoxkoncernens likviditet hanteras i huvudsak av moderbolaget genom centralkontostruktur i bank där likviditeten samlas på ett gemensamt räntebärande konto. Likviditets­överskott
kan även placeras som tidsbunden inlåning
i bank. I tillägg till detta har Pandox ej ­utnyttjade
kreditfaciliteter på totalt 711 MSEK.
Balansr äkn i ng //
Koncernen
Räkenskaper // 89
Moderbolaget
MSEK
2011
2010
2011
2010
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital
Bundna reserver
Totalt bundet eget kapital
373,5
154,6
528,1
373,5
993,7
1 367,2
373,5
10,1
383,6
373,5
830,0
1 203,5
2 167,9
412,3
2 580,2
3 108,3
1 042,5
567,8
1 610,3
2 977,5
866,2
–29,4
836,8
1 220,4
134,9
56,7
191,6
1 395,1
424,8
3,7
428,5
389,1
3,1
392,2
–
3,7
3,7
–
3,1
3,1
7 406,6
136,1
19,2
15,6
188,1
305,9
8 071,5
7 025,8
117,1
–
10,2
219,1
290,0
8 054,4
4 523,5
35,6
3 304,9
–
6,6
52,4
7 923,0
4 235,2
35,7
2 956,3
1,4
3,3
34,5
7 266,4
11 608,3
11 031,9
9 147,1
8 664,6
5 375,4
3,7
5 071,8
3,1
–
3 195,4
12,2
2 647,6
Fritt eget kapital
Fria reserver
Årets resultat
Totalt fritt eget kapital
Summa eget kapital
Avsättningar
Uppskjuten skatteskuld
Pensionsavsättningar
Summa avsättningar
not 7
Skulder
Skulder till kreditinstitut
Leverantörsskulder
Skulder koncernföretag
Skatteskulder
Övriga skulder
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Summa skulder
not 12
not 13
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
Ställda säkerheter
Ansvarsförbindelser
Skulder till kreditinstitut
Pandox totala räntebärande skuld den 31
december 2011 uppgick till 7 406,6 MSEK fördelat på fem kreditgivare och sex valutor. Finansieringen är i huvudsak upptagen under
långfristi­ga kreditavtal varför huvuddelen av skulden kan betraktas som långfristig. Räntebindningsmässigt är 2 139,5 MSEK bundet med en
löptid under ett år. Se avsnittet Finansiell översikt
på sidan 76.
Uppskjuten skatteskuld
2011 års uppskjutna skatter är bruttoredovisade. I avsnittet Pandox skattesituation på sidan
79 ­lämnas en detaljerad beskrivning.
not 14
not 14
Upplupna kostnader och förutbetalda
intäkter
Beloppet avser i huvudsak upplupna räntekost­
nader samt förutbetalda hyror.
Ställda säkerheter
Avser huvudsakligen pantbrev i fastighet vilka
pantsatts till kreditinstitut som säkerhet för lån.
Ansvarsförbindelser
Moderbolagets ansvarsförbindelser avser
garantier till banker avseende dotterbolags­
låneskulder.
90 //
Räkenskaper // F ö r ä ndr i ngar i ege t kap i tal
Förändringar i eget kapital
MSEK
Koncernen 2010
Ingående balans
Vinstdisposition
Övriga förändringar
Utdelning
Koncernbidrag
Omräkningsdifferenser
Kapitalandelsfond
Årets resultat
Koncernen 2011
Ingående balans
Vinstdisposition
Övriga förändringar
Utdelning
Koncernbidrag
Omräkningsdifferenser
Kapitalandelsfond
Årets resultat
Moderbolaget 2010
Ingående balans
Vinstdisposition
Utdelning
Koncernbidrag
Årets resultat
Moderbolaget 2011
Ingående balans
Vinstdisposition
Övriga förändringar
Utdelning
Koncernbidrag
Årets resultat
Aktiekapital
Bundna reserver
Fria reserver
Årets resultat
Totalt
373,5
–
–
–
–
–
–
–
373,5
1 051,1
–
3,1
–
–
–68,7
8,2
–
993,7
1 270,6
301,5
–3,1
–373,5
–88,8
–64,2
–
–
1 042,5
301,5
–301,5
–
–
–
–
–
567,8
567,8
2 996,7
–
–
–373,5
–88,8
–132,9
8,2
567,8
2 977,5
373,5
–
–
–
–
–
–
–
373,5
993,7
–
–810,8
–
–
–28,3
–
–
154,6
1 042,5
567,8
810,8
–174,3
–94,9
16,1
–
–
2 167,9
567,8
––567,8
–
–
–
–
–
412,3
412,3
2 977,5
–
–
–174,3
–94,9
–12,2
–
412,3
3 108,3
373,5
–
–
–
–
373,5
830,0
–
–
–
–
830,0
129,1
400,0
–373,5
–20,7
–
134,9
400,0
–400,0
–
–
56,7
56,7
1 732,6
–
–373,5
–20,7
56,7
1 395,1
373,5
–
–
–
–
–
373,5
830,0
–
–819,9
–
–
–
10,1
134,9
56,7
819,9
–174,3
29,0
–
866,2
56,7
–56,7
–
–
–
–29,4
–29,4
1 395,1
–
–
–174,3
29,0
–29,4
1 220,3
Antalet aktier uppgick per 31 december 2011 till 24 900 000 med en röst per aktie och ett ­nominellt värde om 15 kronor per aktie.­
Kassafl ö desanaly s //
Räkenskaper // 91
Kassaflödesanalys
Koncernen
MSEK
Moderbolaget
2011
2010
2011
2010
Löpande verksamhet
Resultat före finansiella poster
Avskrivning
Erhållen ränta
Erlagd ränta och övriga finansiella kostnader
Betald skatt
Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring av rörelsekapital och investeringar
548,3
192,0
63,2
–255,6
–29,5
518,4
521,8
194,7
5,7
–216,4
–80,1
425,7
–26,4
1,5
72,4
–179,1
–1,4
–133,0
–14,0
0,4
89,1
–54,0
–
21,5
Förändring av rörelsekapital
Ökning/minskning (±) av rörelsefordringar
Ökning/minskning (±) av rörelseskulder
Summa förändring av rörelsekapital
16,3
–122,8
–106,5
–120,7
–142,0
–262,7
34,1
36,7
70,8
–72,3
15,2
–57,1
411,9
163,0
–62,2
–35,6
Investeringsverksamhet
Förändringar i aktier och andelar
Investeringar i fastigheter och inventarier
Förvärv av fastigheter och inventarier
Förändring räntebärande fordringar
Summa investeringar
–108,6
–417,4
–113,7
–26,8
–666,5
147,0
–197,9
–261,1
–51,1
–363,1
–238,7
–2,8
–
–401,8
–643,3
–904,3
–0,2
–
–38,9
–943,4
Kassaflöde efter investeringar
–254,6
–200,1
–705,5
–979,0
Finansieringsverksamhet
Förändring av finansiella anläggningstillgångar
Förändring av räntebärande lån
Utdelning
Kassaflöde från finansieringsverksamhet
–
380,9
–174,3
206,6
–
649,6
–373,5
276,1
–
602,9
–174,3
428,6
–
1 601,1
–373,5
1 227,6
Förändring av likvida medel
–48,0
76,0
–276,9
248,6
Likvida medel vid årets början
Kursdifferens i likvida medel
Likvida medel vid årets slut
Förändring likvida medel
385,1
0,8
337,9
–48,0
326,4
–17,3
385,1
76,0
447,9
–
171,0
–276,9
199,3
–
447,9
248,6
Kassaflöde från löpande verksamhet efter förändring av rörelsekapital före investeringar
92 //
Räkenskaper // R edov i sn i ngspr i nc i per
Redovisningsprinciper
Årsredovisningen är upprättad i enlighet
med årsredovisningslagen och god redovisningssed samt om inte annat anges i
enlighet med Bok­föringsnämndens anvisningar. Pandox ­redovisnings- och värderingsprinciper är för övrigt oförändrade
jämfört med föregående år.
Koncernredovisning
Koncernredovisningen omfattar samtliga dotterbolag
på bokslutsdagen.
Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, som innebär att tillgångar och skulder
övertagits till marknadsvärde enligt upprättad förvärvsanalys. Skillnaden mellan anskaffningsvärde och förvärvat eget kapital har tillförts byggnader och mark som
övervärde. Avskrivning av övervärde sker enligt samma
princip som för fastigheter. Beräknad uppskjuten skatteskuld avseende koncernmässiga övervärden och
beräknad uppskjuten skattefordran nettoredovisas som
uppskjuten skatteskuld i balansräkningen.
Skatt
Pandox tillämpar Bokföringsnämndens allmäna råd om
redovisning av skatter (BFNAR 2001:1). Rekommendationen innebär i korthet att både uppskjutna skatteskulder och skattefordringar tas upp i redovisningen och att
förändringar av dessa påverkar resultaträkningen som
uppskjuten skatt. Den uppskjutna skatten avseende
skillnaden i bokföringsmässig och skatte­mässig
avskrivning beräknas med utgångspunkt från gällande
skattesats.
För substansförvärv baseras den uppskjutna skatte­
skulden på köpe­skillingen och beräknas utifrån respektive fastighets kortaste bedömda innehavstid och motsvarar en skattesats om cirka 10 procent i genomsnitt.
Den uppskjutna skattefordringen, hänförlig till
beräknad skattefordran avseende underskottsavdrag i
bolag, värderas med utgångspunkt från ett bedömt
möjligt utnyttjande mot framtida skattemässiga vinster
och beräknas enligt gällande ­skattesats.
Fastighetsverksamhet
Koncernens fastigheter redovisas i balansräkningen
som anläggningstillgångar då avsikten med innehavet
är att långsiktigt äga, förvalta och utveckla fastigheterna.
Operatörsverksamheten
Den hotellrörelse som bedrivs i egen regi belastas redovisningsmässigt med en internhyra. Internhyran är
kopplad till operatörsbolagens omsättning och baserad
på vad som bedöms vara marknadsmässiga villkor.
Internhyran kostnadsförs i operatörsverksamheten och
intäktsförs i fastig­hetsverksamheten.
Materiella anläggningstillgångar
Leasing
Vid ny- eller tillbyggnad aktiveras samtliga ­direkta utgifter inklusive projekteringskostnader. Vid ombyggnad
aktiveras sådana direkta utgifter som innebär förbättring av fastigheterna jämfört med det ursprungliga
skicket.
Utgifter för upprustning till samma skick som fastigheten ursprungligen haft aktiveras ej. Ett undantag från
denna princip är utgifter för sådana åtgärder som rubriceras som eftersatt underhåll i samband med förvärv
och hänsyn tagits till detta i förvärvspriset.
Utgifter för hyresgästanpassningar som innebär att
hyran kan höjas, aktiveras och skrivas av under hyreskontraktets återstående löptid.
Avskrivning enligt plan har beräknats med följande
procentsatser:
%
Pandox redovisar samtliga leasingavtal som operationella. Leasingavtalen avser personbilar och kontorsmaskiner och är av mindre omfattning och påverkar därför
inte bedömningen av koncernens resultat och ställning.
Byggnader
Byggnadsinventarier
Markanläggningar
Inventarier
1,0
4–6,7
3,5
6,7–33
Intäkter
Förvaltningsintäkterna avser hyresintäkter samt vidaredebiterade driftskostnader och fastighetsskatt. Hotell­
operatörsverksamhetens intäkter och kostnader redovisas separat i koncernresultat­räkningen. Hyresintäkterna periodi­seras i enlighet med hyresavtal. Detta innebär att förskottshyror redovisas som förutbetalda
hyres­intäkter.
Aktier och andelar
Aktier och andelar i dotter- och dotterdotter­bolag har
värderats till anskaffningsvärdet, med undantag för
innehav vilka har skrivits ned till bedömt verkligt marknadsvärde.
Finansiella instrument
Pandox har fr o m år 2000 förändrat avskrivnings­satsen
för byggnad till 1,0 procent. Tidigare avskrivning uppgick till 1,5 procent.
Avskrivning enligt plan beräknas på anskaff­nings­
värdet och ett restvärde på noll kronor.
Ränteswapar används för att förändra underliggande
finansiella skulders ränteförfallostruktur. Intäkter och
kostnader avseende ränteswapar nettoredovisas som
räntekostnader periodiserat över löptiden.
Utländska dotterbolag
Intresseföretag
Aktieinnehav i intresseföretag redovisas enligt kapital­
andelsmetoden. Det i koncernen bokförda värdet på
aktierna i intresseföretagen motsvaras av koncernens
andel i intresseföretagens egna kapital samt eventuella
restvärden på koncernmässiga över- och undervärden.
I koncernens resultaträkning redovisas som ”Resultat­
andel i intresseföretag” koncernens andel i intresseföretagens resultat efter finansiella intäkter och kostnader
justerat för eventuella avskrivningar på eller upplösningar av förvärvade över- respektive undervärden.
Koncernens andel i intresseföre­tagens redovisade
skatter ingår i koncernens skattekostnader. Vinst­
andelar upparbetade efter förvärven av intresseföre­
tagen som ännu inte realiserats genom utdelning,
avsätts till ­kapitalandelsfonden som utgör en del av
­koncernens bundna reserver.
Utländska dotterbolag räknas om enligt dagskurs­
metoden, vilket innebär att resultaträkningen räknas om
till genomsnittskurs och balans­räkningen enligt balansdagens kurs. Den kurs­differens som uppstår vid til�lämpning av denna metod förs direkt mot koncernens
egna kapital. Under året förvärvade bolag ingår i koncernen med belopp avseende tiden efter förvärvet.
Fordringar och skulder i utländsk valuta
Fordringar och skulder i utländsk valuta omräknas
enligt balansdagens kurs. Kursdifferenser som uppstår
belastas eller gottskrivs resultatet. När upplåning sker
eller terminskontrakt ingås för att kurssäkra investeringar i utländska ­dotter­bolag kvittas i koncernen uppkomna kurs­differenser till den del de motsvaras av
­differenser vid omräkning av utländska dotterbolags
nettotillgångar.
Nedskrivning av anläggningstillgång
Övriga fordringar och skulder
Koncernens fastigheter värderas kontinuerligt enligt en
intern kassaflödesmodell som också uppfyller kraven
för att beräkna nyttjandevärdet i enlighet med gällande
redovisningspraxis. Återvinningsvärdet, vilket är det
högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjande­värdet,
kontrolleras därvid mot fastigheternas ­bokförda värden
för att bedöma behov av eventuell nedskrivning.
Fordringar har tagits upp till de belopp varmed de förväntas inflyta. Övriga tillgångar och skulder har tagits
upp till nominella värden.
No ter //
Räkenskaper // 93
Noter
NOT 1 SEGMENTSREDOVISNING
Primärt segment
Pandox primära segment utgörs av de två rörelsegrenarna fastighetsverksamhet och operatörsverksamhet.
Information i enlighet med segmentredovisningen framgår av ­koncernens resultat- och balansräkning.
Sekundärt segment
År 2011
Förvaltningsintäkter
Fastighetskostnader
Driftsöverskott
Bokförda värden fastigheter
Investeringar
Rörelseintäkter operatörsverksamhet
Rörelsekostnader operatörsverksamhet
Rörelseresultat operatörsverksamhet
År 2010
Förvaltningsintäkter
Fastighetskostnader
Driftsöverskott
Bokförda värden fastigheter
Investeringar
Rörelseintäkter operatörsverksamhet
Rörelsekostnader operatörsverksamhet
Rörelseresultat operatörsverksamhet
Stockholm
Göteborg
Öresund
Övriga Sverige
Internationellt
Justering
Totalt
228,9
–41,1
187,8
93,6
–10,5
83,1
160,3
–35,2
125,1
138,9
–23,1
115,8
339,8
–31,9
307,9
––211,5
–
–211,5
750,0
–141,8
608,2
1 611,6
740,8
1 527,3
1 072,6
4 597,2
–
9 549,5
44,1
–
–
–
5,5
–
–
–
90,6
6,5
–6,7
–0,2
69,5
–
–
–
139,5
1 237,5
–1 235,0
2,5
–
–
211,5
211,5
349,2
1 244,0
–1 030,2
213,8
Stockholm
Göteborg
Öresund
Övriga Sverige
Internationellt
Justering
Totalt
206,0
–37,3
168,7
87,2
–9,3
77,9
158,0
–31,5
126,5
133,9
–20,0
113,9
338,2
–42,5
295,7
–214,0
–
–214,0
709,3
–140,6
568,7
1 391,8
749,2
1 461,2
1 020,1
4 578,2
–
9 200,5
32,5
–
–
–
7,0
–
–
–
37,5
7,6
–7,6
0,0
37,4
–
–
–
83,3
1 201,0
–1 195,2
5,8
–
–
214,0
214,0
197,7
1 208,6
–988,8
219,8
NOT 2 HYRESINTÄKTER
NOT 4 ÅRETS AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN
Intäkterna från operatörsverksamheten avser tre verksamheter som drivs genom
managementavtal med Hilton, InterContinental respektive Hyatt samt de sex
verksam­heter som drivs i Pandox egen regi. Den hyra och ersättning för övriga lokalkostnader som dessa hotelloperatörsbolag har erlagt till fastighetsbolaget har bruttoredovisats, dvs de har inte eliminerats i resultaträkningen. Detta för att ge en mer korrekt bild av fastighetsverksamhetens driftsöverskott och operatörsverksamhetens
rörelseresultat. Vid en eliminering skulle totala förvaltningsintäkter respektive operatörsverksamhetens rörelsekostnader reduceras med 211,5 MSEK för 2011 (214,0).
NOT 3 HYRESINTÄKTERNAS GEOGRAFISKA FÖRDELNING
%
Sverige
Danmark
Storbritannien
Tyskland
Belgien
Schweiz
Kanada
Summa
2011
2010
56
6
5
11
14
3
5
100
54
7
5
12
14
3
5
100
Koncernen
MSEK
Byggnader
Markanläggningar
Inventarier
Summa avskrivningar
Moderbolaget
2011
2010
2011
2010
–113,9
–1,0
–77,1
–192,0
–111,2
–0,8
–82,7
–194,7
–
–
–0,7
–0,7
–
–
–0,4
–0,4
Av avskrivningar på totalt 192,0 MSEK är 191,3 MSEK (194,3) hänförliga till fastighetsverksamheten och 0,7 MSEK (0,4) till administration.
Not 5 Övriga INTÄKTER
Fastighetsverksamheten i koncernens fastighetsägande bolag administreras genom
personal anställd i moderbolaget. Kostnaden för dessa tjänster har fakturerats på
dotter­bolagen vilken under 2011 uppgick till 70,4 MSEK (57,8) varav 20,3 MSEK
avser tjänster intressebolag.
Not 6 RÄNTEINTÄKTER OCH ÖVRIGA FINANSIELLA INTÄKTER
OCH KOSTNADER
Moderbolagets ränteintäkter fördelar sig på 151,7 MSEK (86,6) från koncernbolag,
6,8 MSEK (2,5) från övriga och 0 MSEK (955,4) avser utdelning från dotter­bolag. Av
moderbolagets övriga finansiella intäkter och kostnader om –237,5 MSEK (–787,9)
avser 9,1 MSEK (178,2) omvärdering av lån i utländsk valuta till balansdagskurs. I
koncernens ränteintäkter om 10,1 MSEK (5,7) ingår externa ränteintäkter med 10,1
MSEK (4,6) och utdelningar från övriga aktier och andelar med 0 MSEK (1,1). Övriga
finansiella intäkter och kostnader för koncernen uppgår till 54,6 MSEK (423,5) föregående år avsåg 431,2 MSEK reavinst vid avyttring av aktier i HOST Hotels and Resorts Inc.
94 //
Räkenskaper // N ot er
NOT 7 UPPSKJUTEN SKATT OCH AKTUELL SKATT
Koncernen
Moderbolaget
MSEK
2011
2010
2011
2010
Årets uppskjutna skattekostnad
Uppskjuten skattekostnad avseende temporära skillnader
Uppskjuten skattekostnad avseende förlustavdrag
Uppskjuten skattekostnad avseende övriga avsättningar
Uppskjuten skattekostnad avseende intresseföretag
Uppskjuten skatt i resultaträkningen
–28,8
–2,9
–2,4
–12,0
–46,1
–24,0
–47,5
1,8
4,0
–65,7
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
Aktuell skatt i resultaträkningen
varav aktuell skatt avseende intressebolag
–55,2
–2,7
–111,2
–5,5
10,4
–
–8,8
–
513,6
–135,1
8,4
7,3
18,1
–101,3
744,7
–195,8
22,1
–32,3
29,1
–176,9
–39,8
10,5
5,9
–6,0
–
10,4
65,5
–17,2
272,7
–264,3
–
–8,8
Uppskjutna skattefordringar
Underskottsavdrag
Övriga uppskjutna skattefordringar
Summa uppskjutna skattefordringar
170,3
10,4
180,7
173,4
12,3
185,7
–
–
–
–
–
–
Uppskjutna skatteskulder
Skillnader mellan bokfört och skattemässigt värde fastigheter
Summa uppskjutna skatteskulder
424,8
424,8
389,1
389,1
–
–
–
–
–244,1
–203,4
–
–
Skillnad mellan redovisad skatt och nominell skattesats
Redovisat resultat före skatt
Skatt enligt gällande skattesats
Skatteeffekt av ej skattepliktiga intäkter
Skatteeffekt av ej avdragsgilla kostnader samt övriga skattemässiga justeringar
Skatteeffekt relaterad till utlandsverksamhet
Redovisad skattekostnad
Uppskjutna skatteskulder/fordringar, netto
Koncernens nominella skattesats är beräknad till 26,6 procent och i moderbolaget uppgår den till 26,3 procent. Effektiv skatt för koncernen uppgick för 2011 till 19,7 procent
(23,8) och i moderbolaget till 26,3 procent (13,4).
NOT 8 FASTIGHETER
Koncernen
MSEK
2011
2010
Ingående anskaffningsvärde
Omklassificerat till inventarier
Förvärv fastigheter
Investeringar
Försäljningar
Omräkningsdifferenser balansräkning
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
9 755,2
–
206,4
283,2
–
––14,3
10 230,5
9 798,7
–0,6
320,6
105,0
–
–468,5
9 755,2
Ingående avskrivningar
Försäljningar
Årets avskrivningar
Omräkningsdifferenser balansräkning
Utgående ackumulerade avskrivningar
–1 141,8
–
–114,9
–
–1 256,7
–1 062,9
–
–112,0
33,1
–1 141,8
Utgående restvärde
8 973,8
8 613,4
Taxeringsvärde svenska fastigheter
Varav mark
Bokfört värde svenska fastigheter
2 900,8
858,7
4 952,4
2 900,8
858,7
3 945,2
No ter //
Räkenskaper // 95
NOT 9 INVENTARIER
Koncernen
MSEK
Moderbolaget
2011
2010
2011
2010
Ingående anskaffningsvärde
Omklassificerat från fastigheter
Förvärv inventarier
Investeringar
Försäljningar/utrangeringar
Omräkningsdifferenser balansräkning
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
1 054,8
–
–
69,2
–
–1,4
1 122,6
1 037,9
0,6
11,3
92,9
–
–87,9
1 054,8
4,8
–
3,1
–
–
–
7,9
4,6
–
–
0,2
–
–
4,8
Ingående avskrivningar
Försäljningar/utrangeringar
Årets avskrivningar
Omräkningsdifferenser balansräkning
Utgående ackumulerade avskrivningar
–466,6
–1,1
–77,1
0,4
–544,4
–424,4
–
–82,7
40,5
–466,6
–3,7
–1,1
–0,7
–
–5,5
–3,3
–
–0,4
–
–3,7
578,2
588,2
2,4
1,1
Utgående restvärde
NOT 10 AKTIER OCH ANDELAR I DOTTERBOLAG
Moderbolaget
Hotab Förvaltnings AB
Pandox Förvaltning AB
Hotab 6 AB
Fastighets AB Grand Hotel i Helsingborg
Solna Torg Fastighets AB
Pandox Fastighets AB
Fastighets AB Mora Hotell
Fastighets AB Stora Hotellet i Jönköping
Pandox Belgien AB
Pandox Hotel Management AB
Hotellus Holding AB
Pandox Luxemburg AB
Fastighets AB Porpur
Pandox i Halmstad AB
Pandox i Borås AB
Grand i Borås Fastighets AB
Hotell Värmdövägen 84 AB
Hotellus International AB
KB Lorensberg 49:2
Hotellus Östersund AB
Ademrac Holding 1 AB
Ademrac Holding 2 AB
Ademrac AB
Le Nouveau Palace SA
Convention Hotel International AG
Hotellus Denmark A/S
Hotel Bloom SA
Pandox Belgium SA
Pandox i Malmö AB
Ypsilon Hotell AB
Pandox Kolmården AB
Hotellus Sverige Ett AB
Hotellus Sverige Två AB
Summa Pandox AB
Org. nr
Säte
556475-5592
556097-0815
556473-6352
556473-6329
556711-8236
556473-6261
556475-9370
556469-4064
556495-0078
556469-9782
556475-9446
556515-9216
556349-8327
556549-8978
556528-0160
556030-7083
556286-4826
556030-2506
916833-3269
556367-3697
556683-3371
556683-3363
556426-2748
446188
270.3.001.168-3
28970927
0476.704.322
0890.427.732
556704-3723
556481-4134
556706-8316
556778-8699
556778-8707
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Göteborg
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Bryssel
Basel
Köpenhamn
Bryssel
Bryssel
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Antal
aktier
Nom.
värde (SEK)
Andel (%)
1 000
5 500
1 000
1 000
1 000
1 000
1 000
1 000
1 000
1 000
1 000
10 000
10 000
1 000
1 000
6 506
1 000
7 480 000
–
1 000
10 093
10 010
1 790 042
3 000
14 000
5 000
68 808
100 000
1 000
1 000
100 000
1 000
1 000
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
10
100
100
100
100
100
100
–
100
100
100
100
–
–
–
–
–
100
100
1
100
100
100
100
100
100
100
100
75
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
6,6
100
100
100
100
100
100
100
100
100
100
Bokfört
värde (MSEK)
285,1
304,7
0,1
15,9
113,7
0,1
5,7
30,1
4,0
0,1
16,1
68,3
0,1
8,7
61,5
10,0
4,3
970,2
0,0
3,0
219,4
219,6
3,4
291,4
6,2
61,5
67,3
471,6
142,0
39,8
0,1
0,1
0,1
3 424,2
96 //
Räkenskaper // N ot er
NOT 10 AKTIER OCH ANDELAR I DOTTERBOLAG, forts.
Org. nr
Koncernen
Arlanda Flyghotell KB
Fastighetsbolaget Utkiken KB
Fastighets AB Hotell Kramer
Hotellus Nordic AB
Hotellus Järva Krog AB
Hotellus Mölndal AB
Bioeffect AB
Vestervold KB
Pandox Mellansverige AB
Skogshöjd Handels & Fastighets AB
Grand Hotel Brussels NV
Hotellus Belgium NV
Town Hotel SA
Elba Belgium Holding BVBA
916500-8021
916611-7755
556473-6402
556554-6594
556351-7365
556554-6636
556244-5030
916631-9534
556745-4656
556066-0432
–
–
–
–
Säte
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Stockholm
Belgien
Belgien
Belgien
Belgien
Elba Leasehold BVBA
Elba Freehold BVBA
Holcro NV
Hotellus Suomi OY
Hotellus Nord OY
Euro Lifim BV
Hotellus Europe BV
Pandox Holland BV
Pandox Holland 2 BV
Hotellus Luxembourg Sarl
Hotellus Deutschland GmbH
Atlantis mbH
Pandox Berlin GmbH
Hotellus Canada Holdings Inc
Hotellus Montreal Holdings Inc
Org. nr
Säte
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
Belgien
Belgien
Belgien
Finland
Finland
Holland
Holland
Holland
Holland
Luxemburg
Tyskland
Tyskland
Tyskland
Kanada
Kanada
NOT 11 ÖVRIGA aktier och andelar
Övriga aktier och andelar om 1 181,5 MSEK (916,6) avser innehavet i Sech Holding AB som under hösten 2010 förvärvade samtliga aktier i Norgani Hotels AS.
Pandox ägarandel av Sech Holding AB uppgår till 50 procent och redovisas enligt kapitalandelsmetoden.
NOT 12 SKULDER TILL KREDITINSTITUT
Koncernen
MSEK
Skulder som förfaller inom ett år från balansdagen
Skulder som förfaller mellan ett till och med fyra år från balansdagen
Skulder som förfaller fem år eller senare från balansdagen
Summa
Moderbolaget
2011
2010
2011
2010
122,0
1 010,0
6 274,6
7 406,6
810,0
1 000,7
5 215,1
7 025,8
–
835,6
3 687,9
4 523,5
793,6
700,0
2 741,6
4 235,2
NOT 13 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER
Koncernen
Moderbolaget
MSEK
2011
2010
2011
2010
Förutbetalda hyror
Upplupna räntekostnader
Fastighetsskatt
Orealiserade hedgeresultat
Övrigt
Summa
55,2
25,9
7,8
1,6
215,4
305,9
50,1
22,9
7,8
3,4
205,8
290,0
–
15,9
–
1,6
34,9
52,4
–
18,3
–
3,4
12,8
34,5
NOT 14 STÄLLDA SÄKERHETER OCH ANSVARSFÖRBINDELSER
Koncernen
MSEK
Ställda säkerheter för lån från kreditinstitut
Fastighetsinteckningar
Pantsatt deposition
Ansvarsförbindelser
Moderbolaget
2011
2010
2011
2010
5 368,4
7,0
3,7
5 052,6
19,2
3,1
–
–
3 195,4
–
12,2
2 647,6
No ter //
Räkenskaper // 97
NOT 15 ARVODE OCH ERSÄTTNINGAR TILL REVISORER
Koncernen
MSEK
Moderbolaget
2011
2010
2011
2010
KPMG
Revisionsuppdrag
Andra uppdrag
3,7
0,9
3,4
1,5
0,8
–
0,8
–
SET Revisionsbyrå
Revisionsuppdrag
0,1
0,1
0,1
0,1
Övriga
Andra uppdrag
Summa
0,1
4,8
0,1
5,1
–
0,9
–
0,9
NOT 16 PERSONAL
Koncernen
Medeltal anställda
Män
Kvinnor
Totalt
Varav anställda i Sverige
Varav anställda i Belgien
Varav anställda i Tyskland
Varav anställda i Kanada
Styrelse och ledande befattninghavare
Män
Kvinnor
Totalt
Löner och ersättningar, MSEK
Styrelsen och verkställande direktören
Löner och ersättningar
Sociala kostnader
Pensionskostnader
Totalt
Övriga anställda
Löner och ersättningar
Sociala kostnader
Pensionskostnader
Totalt
Löner och ersättningar per land, MSEK
Sverige
Styrelsen och verkställande direktören
Övriga anställda
Belgien övriga anställda
Tyskland övriga anställda
Kanada övriga anställda
Totalt
Moderbolaget
2011
2010
2011
2010
600
648
1 248
509
517
1 026
13
11
24
8
8
16
24
622
218
384
16
436
196
378
24
–
–
–
16
–
–
–
11
2
13
11
2
13
10
2
12
10
2
12
5,6
1,6
15,2
22,4
5,5
1,6
0,7
7,8
5,6
1,6
15,2
22,4
5,5
1,6
0,7
7,8
411,4
87,6
34,2
533,2
369,4
79,3
11,7
460,4
21,8
6,6
9,3
37,7
17,0
5,3
4,1
26,4
5,6
21,8
5,5
17,0
5,6
21,8
5,5
17,0
188,3
38,5
157,2
411,4
141,9
44,5
166,0
352,4
–
–
–
27,4
–
–
–
22,5
Personal anställd i Belgien avser den operatörsverksamhet som bedrivs i Crowne Plaza Brussels – Le Palace, Hotel BLOOM!, Holiday Inn Brussels Airport, Crowne Plaza ­Antwerp,
The Hotel Brussels och Hilton Brussels City. Personal anställd i Tyskland avser Hotel Berlin, Berlin och i Kanada avser InterContinental Montreal och Hyatt Regency Montreal.
Till styrelsen utgår arvode enligt bolagsstämmans beslut. Ersättningen till verkställande direktören utgörs av grundlön, bonus, tjänstebil samt pension. Under 2011 har
en engångsutbetalning pensionsförsäkring VD utbetalts om 14,5 Mkr exkl. särskild löneskatt. Pensionsåldern för verk­ställande direktören är 65 år med möjlighet att gå i
­pension vid 60 års ålder. För verkställande direktören gäller en uppsägningstid om 24 månader från företagets sida med avräkning. Vid egen uppsägning gäller en upp­
sägningstid om 6 månader.
98 //
Räkenskaper // Vi ns t d i spos it i on
Vinstdisposition
Till årsstämmans förfogande står:
Balanserat resultat
Årets resultat
866 205 989 SEK
–29 450 021 SEK
836 755 968 SEK
Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande:
Utdelning till aktieägare, 7,50 SEK per aktie
Överföres i ny räkning
186 750 000 SEK
650 005 968 SEK
836 755 968 SEK
Stockholm den 16 februari 2012
Christian Ringnes
Ordförande
Leiv Askvig
Christian Sundt
Olaf Gauslå
Bengt Kjell
Helene Sundt
Mats Wäppling
Anders Nissen
Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse avseende denna årsredovisning och
koncernredovisning har avgivits den 16 februari 2012.
Per Gustafsson
Auktoriserad revisor
Willard Möller
Auktoriserad revisor
R ev i si onsber ätt else //
Räkenskaper // 99
Revisionsberättelse
Till årsstämman i Pandox AB, org. nr 556030-7885
Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
Vi har reviderat årsredovisningen och koncernredovisningen för Pandox
AB för år 2011. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i
den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 83–98.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen
och koncernredovisningen
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som ger en rättvisande
bild enligt årsredovisningslagen och för den interna kontroll som styrelsen
och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Revisorernas ansvar
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen
för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis
om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom
att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och
koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur företaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna,
men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna
kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten
i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens
och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en
utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och
koncernredovisningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Uttalanden
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen
upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga
avseenden rättvisande bild av moderbolagets och koncernens finansiella
ställning per den 31 december 2011 och av dess finansiella resultat och
kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är
förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi
även reviderat förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Pandox
AB för år 2011.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande
bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören
som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen.
Revisorernas ansvar
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige.
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma
om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga
beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om
någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig
mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Uttalanden
Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Stockholm den 16 februari 2012
Per Gustafsson
Auktoriserad revisor
Willard Möller
Auktoriserad revisor
100 //
Ekonomisk översikt // D ef in it i oner
Definitioner av nyckeltal
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Driftsöverskott
Förvaltningsintäkter minus drifts- och underhållskostnader, fastighetsskatt, tomträttsavgäld och
övriga fastighetskostnader.
Fastighetsrelaterad administration
Den del av totala administrationskostnaden som
är direkt knuten till fastigheternas förvaltning och
utveckling. Övriga administrationskostnader avser
central administration och kostnader för administration av bolagets utländska legala enheter.
Totala förvaltningsintäkter
Summan av hyresintäkter och övriga fastighets­
intäkter.
Finansiella nyckeltal
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt i för­hållande till genomsnittligt
eget kapital.
Hotellmarknadsrelaterade nyckeltal
Belagda rum
Antal sålda rumsnätter under given tidsperiod
som normalt är ett år.
Räntetäckningsgrad
Resultat före skatt minus avskrivningar samt
finansnetto (EBITDA) i förhållande till finansnetto.
Tillgängliga rum
Tillgänglig rumskapacitet under given tidsperiod
som normalt är ett år.
Soliditet
Eget kapital vid årets slut i förhållande till balansomslutningen.
Beläggningsprocent
Antalet belagda rum dividerat med antalet
­till­gängliga rum.
Genomsnittligt rumspris
Totala intäkten för sålda rum genom antalet
belagda rum.
RevPAR
(Genomsnittlig intäkt per tillgängligt rum)
Totala intäkten för sålda rum dividerat med antalet
tillgängliga rum.
Marknadspenetration
Det enskilda hotellets prestation i relation till
­marknadens genomsnitt.
GOP (Gross Operating Profit)
Nettovinst i hotelloperatörsföretag före avskrivning, hyra, finansnetto och skatt.
Produktion: Pandox i samarbete med Hallvarsson & Halvarsson.
Foto: Ulf Blomberg, Peter Hoelstad m fl. Tryck: Elanders i Falköping, 2012.
Hotel Bloom!, Bryssel
Pandox AB
Org.nr. 556030-7885
www.pandox.se