Transcript Årsberättelse - Bostads AB Poseidon

2010
Bostads AB Poseidon
Årsberättelse
Innehåll
Viktiga händelser 2010
2
Värdegrund
Nyckeltal 2010
3
Värderingar
27
VD har ordet
4
Händelser 2010
28
Analys av leverantörsfunktionen
28
Utblick 2011
28
Marknad och hyresgäster
Marknad
6
Särskilt boende
7
Bolagsstyrning
Hyressättning
8
Målstyrt ägande
29
Hyresgästinflytande
9
Koncernens fokusområden
30
Samverkan
10
Lagar
30
Kommunikation
11
Styrelse
31
Kundmål och kundbetyg
12
Revision
31
Utblick 2011
13
Policydokument
31
Ledning
32
Balanserad styrning
32
Fastigheter
Fastighetsinnehav
14
Femårsplan
33
Nyproduktion och tillbyggnad
14
Rapportering till moderbolaget
33
Ombyggnad och underhåll
16
Internkontrollplan
33
Förvärv och försäljningar
17
Kundorienterad organisation
34
Fastigheternas värde
17
Medarbetaransvar och befogenheter
34
Utblick 2011
18
Styrelse
35
Ledning
36
Finansiering
19
Medarbetare
20
Utblick 2011
21
Miljö
Mål och inriktning
22
Miljöansvar
22
Minimera förbrukningar och klimatpåverkan
23
Minimera miljö- och hälsostörande ämnen
23
Kvalitetssäkra innemiljön
24
Sträva efter fastighetsnära källsortering
24
Uppmuntra miljöengagemang
25
Nyckeltal inom miljöområdet
25
Utblick 2011
26
Årsberättelse 2010 | Bostads AB Poseidon
Årsberättelse 2010
Bostads AB Poseidon är ett av Göteborgs största bostadsbolag. Hos oss bor drygt 40 000 personer – lika många som i en
mellanstor svensk stad – eller närmare 10 procent av alla göteborgare.
Fastighetsbeståndet omfattar 326 bostadsfastigheter med
23 780 lägenheter och den totala bostadsytan uppgår till
1,5 miljoner kvadratmeter. I beståndet finns allt från kulturhistoriskt värdefulla fastigheter till moderna nybyggen med
god spridning över hela Göteborg. Fastigheternas bokförda
värde är 10,2 miljarder kronor och de har ett bedömt avkastningsvärde på 19,5 miljarder kronor.
Poseidons vision – Tillsammans skapar vi gröna hem där
människor vill bo och leva – är ledstjärnan i arbetet med att
förvalta och utveckla bolagets bostadsområden.
Det innebär att vi med:
Nöjd Boendeindex
Nöjd Medarbetarindex
•g
rönområden, planteringar, träd och vatten vill skapa en
avkopplande och sinnlig boendemiljö.
• l ekplatser och andra uteplatser vill stimulera till mänskliga
möten och gemenskap.
•e
tt miljömedvetet tänkande i vårt dagliga arbete vill minimera vår miljöpåverkan.
•e
ngagemang från både hyresgäster och medarbetare vill
driva och utveckla vår verksamhet.
Poseidon är ett helägt dotterbolag till Förvaltnings AB Framtiden som i sin tur ägs av Göteborgs Stad. Huvudkontoret ligger
i Angered och antalet anställda uppgår till 183.
NBI
NMI
75
90
60
67
67
67
68
67
75
60
45
76
76
72
74
74
2006
2007
2008
2009
2010
678
665
2009
2010
45
30
30
15
15
0
0
2006
2007
2008
2009
2010
Mål
Mål
Fastighetsresultat
Inflytande
800
80
629
60
66
67
65
67
66
655
2007
2008
600
40
400
20
200
0
0
2006
2007
2008
2009
2010
Mål
1
660
Årsberättelse 2010 | Bostads AB Poseidon
2006
Viktiga händelser 2010
Januari
Poseidon installerar efter styrelsebeslut övervakningskameror
i ett parkeringsdäck i Lövgärdet. Syftet är att öka tryggheten
för de boende och förebygga inbrott och skadegörelse.
Februari
De första hyresgästerna flyttar in i nybyggda Kaverösterassen.
Genom att bygga på parkeringshuset på Barytongatan har
Poseidon skapat 22 helt nya lägenheter med radhuskänsla.
Elitserielaget Gothia Basket startar ”Trust in West” tillsammans med Poseidon, Bostadsbolaget och Familjebostäder.
Projektet riktar sig till ungdomar i Västra Göteborg och syftar
till att motverka kriminalitet, skadegörelse, mobbing, segregation och droganvändning.
Mars
Poseidon startar Hopp-om-jobb i Backa, en utlovad satsning
på unga mellan 18 och 25 år. Fyra ungdomar får förberedande
arbete hos Poseidon för att därefter matchas in på andra företag. Ytterligare ett antal ungdomar anställs i en Fixar-grupp i
bostadsområdet.
Poseidon vinner en mångårig tvist mot NCC gällande isolering och ny putsfasad av nio byggnader i Guldheden. Problem
med fasaderna uppstod redan under entreprenaden i slutet av
1990-talet, och NCC stämdes för ett felaktigt utfört arbete.
Framtidenkoncernens kabel-tv-avtal med Com Hem förlängs två år till och med den 31 januari 2014.
Poseidon deltar i Världsnaturfondens initiativ Earth Hour
och släcker belysningen där det är möjligt utan att äventyra
tryggheten för hyresgästerna. Den timslånga manifestationen
klockan 20.30 den 27 mars, hålls till förmån för det globala klimatet och stöds av miljontals människor över hela världen.
April
Poseidon fattar beslut om att fortsätta ombyggnaden av Lövgärdet. 99 procent av hyresgästerna på Mejramgatan 2–13
och Paprikagatan 33–58 säger ja till renoveringen, som bland
annat omfattar nya tak, fasader, trapphus, balkonger och badrum. Denna etapp omfattar 225 lägenheter.
Maj
Poseidon och Hyresgästföreningen Västra Sverige är överens
om hur hyrorna ska fördela sig mellan bolagets områden
under 2010. Enligt avtalet, som gäller från den 1 maj, höjs
hyrorna med i genomsnitt 1,25 procent. På årsbasis innebär
det en höjning med 0,83 procent över hela beståndet.
SVTs Uppdrag Granskning begär ut handlingar för att granska Poseidons rutiner och fakturahantering.
2
Årsberättelse 2010 | Bostads AB Poseidon
Juni
Poseidons medarbetare Jesper Wegge, miljövärd i Backa, får
Framtidenkoncernens årliga utmärkelse ”Ökad trygghet &
säkerhet”. Priset uppmärksammar medarbetare som gjort
stora insatser för att öka tryggheten.
Juli
Traditionen med sommaraktiviteter för barn och ungdomar
från Poseidons bostadsområden går in på sitt tolfte år. Aktiviteterna som genomförs i samarbete med en rad stadsdelsförvaltningar och föreningar erbjuder allt från fotbollsskola till
badbussar och lägervistelser i skärgårdsmiljö.
Augusti
En av Poseidons medarbetare polisanmäls, misstänkt för
grova oegentligheter.
September
Ytterligare tre medarbetare polisanmäls, misstänkta för grova
oegentligheter.
Oktober
En ny upprustningsetapp startar i Backa Röd. Totalt 224 lägenheter på Hjalmar Bergmans gata 2–60 kommer att få nya kök,
badrum, fasader och balkonger under en tvåårig upprustning.
Närmare 90 hyresgäster från cirka 80 gårdsföreningsstyrelser samlas till en inspirationsdag på Hotell Arken. Satsningen
är ett samarbete med Hyresgästföreningen och ett tack till
alla de hyresgäster som engagerar sig i sitt boende.
November
Första trapphuset i nybyggda Kvarteret Venus i Norra Gårda
står klar för inflyttning. Trapphuset omfattar 26 lägenheter
och intresset för de fortsatta etapperna är mycket stort.
Poseidons styrelse antar en Affärsetisk policy.
KPMG, som fått i uppdrag av Förvaltnings AB Framtiden att
gå igenom och bedöma kvaliteten i de rutiner och kontroller
som bolagen inom koncernen etablerat för att minska risken
för avsiktliga fel, lämnar en analys av Poseidons leverantörsfunktion.
December
KaverösPorten utses till Årets Byggnad i Göteborg 2010. Priset
är stiftat ur Per och Alma Olsson fond och premierar den
byggherre som under nästföregående år färdigställt det eller
de hus som visar sig bäst motsvara estetiska, hygieniska och
praktiska krav. Juryn skriver i sin motivering att ”KaverösPorten utgör ett exempel på stadsförnyelse när den är som bäst”.
Nyckeltal 2010
• Resultat efter finansiella poster uppgick till 116 mkr (57).
• Det operativa resultatet, det vill säga resultat exklusive
nedskrivningar, återförda nedskrivningar och realisations­
resultat vid fastighetsförsäljningar, uppgick till 64 mkr (36).
• Bostadshyrorna för 2010 höjdes med i genomsnitt
1,25 procent från och med den 1 maj 2010 (3,0 procent
från och med den 1 februari 2009).
• Vakansgraden för lägenheter var fortsatt låg och uppgick
till 0,1 procent (0,1).
• Underhållsinsatser för 309 mkr (344) genomfördes.
• Investeringar i fastigheter uppgick till 406 mkr (363).
• 73 lägenheter (37) färdigställdes efter nyproduktion.
• 133 lägenheter (200) färdigställdes efter ombyggnad.
• Soliditeten uppgick till 36,4 procent (36,3).
Resultat efter finansiella poster
Operativt resultat
Mkr
Mkr
200
160
100
175
80
120
82
73
60
64
116
117
80
64
40
63
40
2006
2007
2008
36
57
20
2009
2010
2006
Fastighetsinvesteringar och underhåll
Soliditet
Mkr
%
38
2007
2008
2009
2010
36,3
36,3
36,4
2008
2009
2010
800
700
36
600
400
309
344
500
251
265
36,0
35,2
34
254
300
200
298
100
236
334
363
2008
2009
406
32
30
2006
Investeringar
3
2007
2010
Underhåll
Årsberättelse 2010 | Bostads AB Poseidon
2006
2007
VD har ordet
Hur vill du sammanfatta verksamhetsåret 2010?
Med blandade känslor. Vi har varit framgångsrika i kärnverksamheten, vi har nått budget och andra högt ställda kvalitativa mål, men det har stundtals också känts tungt. Indikationerna om att några av våra medarbetare kan misstänkas för
oegentligheter har påverkat hela organisationen. För Poseidon
är personligt ansvar och ärlighet en självklarhet och grunden
för hur vi bedriver vår verksamhet. Precis som andra verksamheter har vi också goda interna kontrollsystem för att motverka och upptäcka felaktigheter. Att skyddet fungerar handlar ytterst om allmänhetens förtroende, men jag tror att
många förstår att det är svårt att förhindra ren oärlighet. Det
finns likafullt inget system som inte kan bli bättre, och vi har
redan vidtagit ett antal åtgärder. Jag ser också mycket positivt
på den genomlysning och de förändringar som följt i kölvattnet på det som hänt. Jag är övertygad om att vi kommer att
gå ur den här krisen som ett ännu starkare bolag.
Om du ska välja en enskild höjdpunkt under 2010, vilken
blir det då?
Lanseringen av vår nya femårsplan ”Resan är målet – mot
2015”. Den innebär inte att vi byter spår. Vi fortsätter att
utveckla verksamheten mot bakgrund av vår vision och vår
ägares riktlinjer, men vill att våra hyresgäster ska kunna
bestämma mer i den egna lägenheten. Fokus ligger på att
kunna erbjuda samma valfrihet som förknippas med bostadsrätten, fast med hyresrättens trygghet, enkelhet och höga
servicenivå. En annan viktig fråga är att utveckla modellen
med kvalitetshyror och använda den praktiskt i större skala.
Våra hyresgäster ska kunna känna sig trygga i att hyran speglar den standard de har i sin bostad, medan vi som hyresvärd
ska känna trygghet i att god kvalitet lönar sig.
Och möjligheten till nyproduktion, hur vill du kommentera den?
Vårt mål är att bygga 200 nya hyresrätter årligen de kommande åren, men de ekonomiska villkoren måste förbättras.
Tillgången på hyresrätter har en avgörande betydelse för
4
Årsberättelse 2010 | Bostads AB Poseidon
Göteborgs tillväxt. Om brist på hyresrätter hindrar människor
från att ta lediga jobb eller få tillgång till rätt utbildning hindras den ekonomiska utvecklingen. Ändå är det fortfarande
ogynnsamt att bygga hyresrätter i förhållande till bostadsrätter. Om allmännyttiga bolag ska kunna vara en aktiv motor i
bostadsförsörjningen på sikt, måste skattereglerna mellan
boendeformerna bli neutrala. En kombination av detta och
effektivare planprocesser skulle helt klart bidra till ökad byggtakt.
Vad innebär hållbar stadsdelsutveckling för Poseidon?
Dels att vi har en stabil produktion av nya bostäder och en
hög renoverings- och ombyggnadstakt oavsett konjunktur.
Men också att vi ger våra hyresgäster de bästa förutsättningarna för att kunna trivas och utvecklas där de bor. En person
som inte känner sig trygg eller delaktig i sitt bostadsområde
kan ha svårt att känna sig delaktig i ett större sammanhang.
Om vi bjuder in till samarbete, stödjer aktiviteter som stärker
grannkontakten och våra hyresgästrelationer, tror vi att chanserna ökar att fler hittar sin plats i samhället. Nöjda hyresgäster ger i sin tur en god ekonomi, som är en direkt förutsättning
för att vi ska kunna göra de investeringar som behövs för en
fortsatt hållbar social utveckling.
Och när det gäller miljön?
Poseidon driver sedan många år ett systematiskt arbete för
att begränsa energianvändningen och hushålla med resurserna. Datoriserad fastighetsövervakning och injustering av
värme- och ventilationssystem är effektiva åtgärder. Fastighetsnära källsortering är ett annat huvudspår.
Under 2010 fortsatte vi att bygga miljöhus, vilket innebär att
40 procent av våra hyresgäster nu kan sortera sitt avfall i upp
till 13 olika fraktioner nära sitt hem. Hela 94 procent har möjlighet att sortera biologiskt avfall.
Miljön står i fokus även vid nyproduktion och ombyggnader.
Vi har som ett av de första bostadsbolagen i landet till exempel byggt om ett miljonprogramshus till lågenergihus. Pilotprojektet i Backa Röd utvärderas just nu och allt tyder på att
5
Årsberättelse 2010 | Bostads AB Poseidon
energisparmålen kommer att uppnås. Den stora utmaningen
som vi ser det, ligger i att kunna genomföra ombyggnader av
det här slaget sett mot gällande lönsamhetskrav.
Hur ser du på framtiden?
Med tillförsikt. Göteborg är en tillväxtzon och inget talar för
att efterfrågan på bostäder kommer att minska. Samtidigt
står de kommunala bostadsföretagen inför förändringar i
regelverket, som är svåra att överblicka. Att värna om bolagets
ekonomiska och kvalitativa stabilitet står därför fortsatt högt
på agendan. Det ska vi göra genom fortsatt kostnadsmedvetenhet, rationell förvaltning och ny teknik, samtidigt som vi håller en långsiktigt hög status på våra lägenheter och fastigheter.
Vår decentraliserade organisation, där varje medarbetare
arbetar med eget ansvar och egna befogenheter, är lika viktig.
Att utveckla människors livsmiljöer och ha nöjda hyresgäster
handlar till stor del om att visa omtanke och kunna föra en
förtroendefull dialog. Jag vill framföra ett stort tack till alla
medarbetare för ett fantastiskt engagemang och fina insatser
under 2010.
Anders Söderman
VD
Marknad och hyresgäster
Göteborgs utveckling
2010 präglades av återhämtning efter den lågkonjunktur som
drabbade världsekonomin under 2008/2009. Det ekonomiska
läget var vid årets slut så starkt att det kunde jämföras med
högkonjunkturen under IT-eran i början av 2000-talet. I Göteborgsregionen var utvecklingen positiv inom samtliga branscher. Så även inom tillverkningsindustrin, som drabbades hårdast av lågkonjunkturen.
Det förbättrade konjunkturläget ledde till att fler fick
arbete, fler lediga tjänster annonserades och att arbetslösheten föll undan. Minskningen av arbetslösheten var också
större i Göteborg än i övriga riket. I december 2010 var 24 800
personer motsvarande 7,1 procent av befolkningen mellan
16–64 år, anmälda som arbetslösa eller till arbetsmarknadspolitiska program. Det innebar en minskning med cirka 2 500
personer jämfört med föregående år.
Befolkningsutveckling
Göteborgs befolkning bestod vid 2010 års utgång av cirka 513
500 personer. Den kraftiga befolkningsökningen under de
senaste åren, bromsades in något under 2010. Totalt fick
Göteborg cirka 6 200 nya invånare under året. Ökningen
berodde främst på ett rekordstort antal nyfödda. Inflyttningarna gick under året ned något.
Tillskott av bostäder
Fler bostäder färdigställdes i Göteborg under 2010 än under
2009. Totalt färdigställdes 1 843 bostäder varav 1 623 lägenheter genom nybyggnation, resterade var tillskott genom
ombyggnationer. Nyproduktionen fördelade sig på 238 småhus, 1 359 lägenheter i flerbostadshus och 26 gruppbostäder.
Av lägenheterna i flerbostadshus var 534 bostadsrätter och
825 hyresrätter.
tredjedel var av flerbostadsmarknaden, men fördelningen ser
mycket olika ut i de olika stadsdelarna.
Ägarna av fastigheter med hyreslägenheter i Göteborg kan
delas in i tre huvudgrupper: kommunägda bolag, större privatägda bostadsföretag och institutioner samt mindre, privata
bostadsföretag och privatpersoner. Av stadens knappt 140
000 hyreslägenheter äger Förvaltnings AB Framtiden drygt 69
000, vilket gör koncernen till en dominerande aktör. Av bolagen i koncernen är Poseidon det enskilt största med 23 780
lägenheter och cirka 17 procent av alla hyresrätter i Göteborg.
De största privata ägarna av hyresfastigheter är Stena Fastigheter, Acta och Wallenstam.
Flerbostadsmarknadens aktörer
Göteborgs flerbostadsmarknad består av i stort sett lika delar
kommunägda hyresrätter, privatägda hyresrätter och bostadsrätter. Varje upplåtelseform har alltså totalt sett omkring en
Förmedling av lägenheter
Det finns tre huvudsakliga sätt att få en lägenhet i Poseidon.
Via Boplats Göteborg, den interna omflyttningskön eller eget
byte.
Flerbostadsmarknaden i Göteborgs Stad
Hela bostadsmarknaden i Göteborgs Stad
6
Kommunägda hyresrätter 35%
Privata hyresrätter/övrigt 25%
Privata hyresrätter/övrigt 33%
Bostadsrätter 26%
Bostadsrätter 31%
Småhus, enskilda 21%
Övrigt 1%
Kommunägda hyresrätter 28%
Årsberättelse 2010 | Bostads AB Poseidon
Boplats Göteborg fungerar som marknadsplats för bostäder i
hela Göteborgsregionen och ägs av Göteborgs Stad, de kommunala bostadsbolagen och de privata fastighetsägarna.
Lägenheterna här fördelas genom att bostadsföretagen anger
en urvalsprofil för varje lägenhet med kriterier som exempelvis hushållsammansättning, ålder och inkomst. Därutöver
görs ett urval av de sökande utifrån deras personliga önskemål eller krav. Om flera sökande matchar urvalsprofilen rangordnas de sökande utifrån registreringsdatum. Lediga lägenheter hos Poseidon fördelas mellan Boplats, bolagets interna
omflyttningskö och sökande som omfattas av samarbetsavtal
med Göteborgs kommun.
Poseidons interna omflyttningssystem bygger på principen
att det ska gynna trogna och skötsamma hyresgäster. Alla
som bott minst tolv månader i sträck med ett eget förstahandskontrakt kan ställa sig i kön, och kötiden är densamma
som kontraktstiden på den nuvarande lägenheten. Ambitionen med regelverket är att stimulera till omflyttningar och
motverka segregation.
Utöver Boplats och den interna omflyttningskön finns det
möjlighet för boende med förstahandskontrakt att få en
lägenhet i Poseidon via eget byte.
Särskilt boende
Bostäder för personer med särskilda behov
I Göteborg finns ett samarbetsavtal mellan bostadsmarknadens parter och kommunen om att skaffa fram bostäder till
hushåll som av medicinska eller sociala skäl inte kan få en
bostad på egen hand. År 2010 lämnade Poseidon 89 sådana
lägenheter till Fastighetskontorets bostadsenhet.
Bolaget hyr även ut lägenheter till fristående organisationer
som hjälper personer utanför den ordinarie bostadsmarknaden, som exempelvis ”Vägen ut! Kooperativen”. Förutom att
ordna boende hjälper organisationen personer att komma i
arbete eller börja studera, för att kunna ta ansvar för sitt fortsatta liv.
tjugotal pensionärer i arbetet med att prova och utveckla teknikstöd, som underlättar vardagen samt ökar tryggheten och
självständigheten. En viktig del i projektet är att utreda betalningsviljan kring insatser för äldres kvarboende.
Poseidon beaktar alltid tillgänglighetsaspekter i samband
med nybyggnad och ombyggnad. I Kvarteret Venus som är
under uppförande i Norra Gårda, kommer utemiljön att utformas med särskild hänsyn till äldre och funktionshindrade.
Under 2010 inventerade Poseidon fastighetsbeståndet för
att ta reda på hur många lägenheter som klarar kraven för tillgänglighetsmärkning efter Göteborgs Stads norm. Bolaget har
ungefär 2 200 tillgänlighetsanpassade lägenheter.
Bostäder för äldre
Äldre ska ha möjlighet att bo kvar i sin ursprungliga bostad
och boendemiljö, vilket ställer särskilda krav vid planering av
nya bostadsområden samt vid om- och nybyggnad. Poseidon
driver till exempel pilotprojektet ”Stackmolnsgatan – samverkan för bekvämt boende” tillsammans med Göteborgs Stads
utvecklingsenhet för äldrefrågor, Senior Göteborg, Fastighetskontoret och Göteborgs Stad Biskopsgården. Här deltar ett
Ungdomsbostäder
Framtidenkoncernen har haft i uppdrag att ta fram 1 000
bostäder till personer mellan 18 och 29 år, som inte studerar
på högskola eller universitet. Projektet heter UngaHem och
uthyrningen startade i mars 2008. Merparten av lägenheterna
har tagits ur koncernens befintliga bestånd och målet – 1000
förmedlade bostäder – uppnåddes vid halvårsskiftet 2010. Av
dessa har Poseidon förmedlat sammanlagt 279 lägenheter.
7
Årsberättelse 2010 | Bostads AB Poseidon
Hyressättning
Hyressättning baserad på boendekvalitet
Hyresförhandlingen med Hyresgästföreningen om hyrorna
för 2010 innebar en höjning av hyrorna med i genomsnitt
1,25 procent från och med den 1 maj. Hyreshöjningen grundade sig främst på höjda taxor för energi och renhållning samt
ett omfattande underhållsbehov.
Poseidon tillämpar så kallade kvalitetshyror, vilket betyder
att hyrorna baserar sig på kvaliteterna inom respektive område.
Hit räknas till exempel läget och den sociala, kulturella och
kommersiella servicen. Andra faktorer som vägs in är kvaliteterna i varje fastighet, som den tekniska standarden, gemensamma utrymmen och gårdsmiljön. Modellen innebär att de
områden som har hög boendekvalitet i förhållande till sin
nuvarande hyra får högre höjning än de områden där hyran
ligger i nivå med eller över boendekvaliteten. År 2010 justerades hyrorna på totalt fem olika nivåer i intervallet 0–2,5 procent. Sett över hela beståndet motsvarar det en genomsnittlig
hyreshöjning på 0,83 procent på årsbasis.
Hyresutveckling
Förhandlingarna om hyrorna i Poseidon har till och med 2010
baserats på självkostnadsprincipen, det vill säga att hyrorna
ska täcka bolagets direkta kostnader och lämna en rimlig
vinst. Den nya lag som trädde i kraft den 1 januari 2011 slår
fast att ett kommunalt bolag ska driva verksamheten enligt
affärsmässiga principer. Det ska alltid utgå från vad som är
bäst för bolaget och agera som en långsiktig och seriös fastighetsägare. Lagen innebär också att de allmännyttiga bolagens
hyresnormerande roll upphör. Det betyder att samtliga kollektivt förhandlade hyror på orten blir normgivande och kan
användas som referens, även de privata fastighetsägarnas.
Ansvaret för hyressättningen kommer även fortsättningsvis
att ligga på hyresmarknadens lokala parter och det tidigare
förhandlingssystemet består. I Göteborg finns sedan några år
8
Årsberättelse 2010 | Bostads AB Poseidon
en Bostadskommitté där bostadsmarknadens parter – allmännyttan, Hyresgästföreningen och de privata fastighetsägarna
– träffas regelbundet för att finna former för framtida hyresförhandlingar och hyressättningsprinciper.
Omflyttning och vakansgrad
Om- och avflyttningarna har legat på en stabil nivå de senaste
åren. Den totala omsättningen av lägenheter under 2010 var
13 procent, varav den interna omflyttningen inom bolaget
utgjorde 3 procent. Under 2010 flyttade 2 378 hushåll från
Poseidon, vilket motsvarade 10 procent av det totala antalet
hushåll.
Antalet vakanta lägenheter ligger på en fortsatt mycket
låg nivå. Vid årets slut uppgick de till 19 lägenheter, vilket
motsvarade 0,1 procent.
Lokalmarknaden
Poseidon äger sammanlagt 91 222 (92 494) kvm lokalyta,
varav 57 224 (57 982) kvm kommersiella lokaler, främst
butiksyta, som förvaltas av Förvaltnings AB GöteborgsLokaler.
Poseidon är en jämförelsevis liten aktör på Göteborgs lokal­
hyresmarknad. Målsättningen är att erbjuda göteborgarna
ändamålsenliga och prisvärda lokaler. Ett annat mål är att
bidra till att skapa levande och attraktiva stadsdelar där de
boende får tillgång till kommersiell och offentlig service.
Under 2010 utgjorde Poseidons sammanlagda lokalintäkter
4,3 procent av bolagets totala hyresintäkter. Bland hyres­
gästerna dominerar Göteborgs Stad, som svarar för en knapp
fjärde­del av bolagets totala lokalintäkter. Efterfrågan på
­lokaler var något stigande under året. Vakansgraden var
6,8 (7,7) procent. De flesta hyreskontrakt regleras med
­indexklausul. Hyran för lokaler med förhandlingsklausul
­höjdes med 1,25 procent från och med den 1 maj 2010.
Hyresgästinflytande
Boendemiljön
Att känna delaktighet i sitt boende är en förutsättning för
trygghet och trivsel. Poseidon uppmuntrar aktivt sina hyresgäster att utöva inflytande i samband med renoveringar,
ombyggnader eller andra förändringar av boendemiljön.
Arbetsgrupper med hyresgäster är viktiga delar i planeringen
inför varje större projekt. ”Mingelmöten” på bostadsområdesnivå är andra vägar att fånga upp hyresgästernas frågor och
förslag till förbättringar av den egna närmiljön.
Gårdsföreningar
Poseidons hyresgäster har möjlighet att starta gårdsföreningar. Det kostar inget att bli medlem och gårdsföreningarna
har egen ekonomi med intäkter som de disponerar självständigt. Medlen beviljas och förmedlas via Hyresgästföreningen.
Vid årsskiftet 2010/2011 fanns 80 aktiva gårdsföreningar
runt om i Poseidons bostadsområden. Ett stort antal är aktiva
i det praktiska arbetet med utomhus- och gårdsmiljön. Andra
riktar in sig på hantverksaktiviteter som snickeri, keramik, vävning och sömnad. Många genomför utflykter eller arrangemang för barn och familjer och under senare år har flera bildats i syfte att främja hälsa och friskvård.
Poseidons arbete för ökat boinflytande startade 1997 och
har utvecklats i nära samverkan med Hyresgästföreningen.
För att styra och stödja processen träffas parterna regelbundet i en boinflytandekommitté och håller även lokala samrådsmöten. Därtill deltar Poseidon i ett antal bostadsmöten
arrangerade av Hyresgästföreningen.
Som ett tack till alla engagerade hyresgäster bjöd Poseidon
och Hyresgästföreningen i oktober in styrelsemedlemmarna
från samtliga gårdsföreningar till en inspirationsdag på Arken.
Totalt träffades närmare 90 hyresgäster för att umgås och
utbyta erfarenheter under trevliga former.
9
Årsberättelse 2010 | Bostads AB Poseidon
Mitt lägenhetsunderhåll
Den egna lägenheten är något som i hög grad engagerar i
stort sett alla hyresgäster. Att kunna forma sin lägenhet efter
egna behov och personliga önskemål upplevs nästan alltid
som mycket angeläget. En undersökning från Statistiska Centralbyrån, SCB, framtagen på uppdrag av Hyresgästföreningen
Region Västra Sverige 2009, visade att hyresgästerna är missnöjda med reparationer och underhåll av lägenheten. Bland
nio delområden i Nöjd Förvaltnings-Kvalitets-Index hamnade
lägenhetsunderhållet i botten både hos allmännyttan och privata fastighetsvärdar. Även i Poseidons egna hyresgästundersökningar framgår tydligt att bolaget behöver förändra sitt
sätt att hantera lägenhetsunderhållet.
Nuvarande modell med behovsprövat lägenhetsunderhåll
används av de flesta hyresvärdar i Göteborg och innebär att
lägenheten ska vara i behov av underhåll för att åtgärdas. Alla
hyresgäster bidrar solidariskt till det totala lägenhetsunderhållet och hyresvärden prioriterar vilka lägenheter som ska
underhållas. Hyresgästernas möjlighet att utöva inflytande
över sin egen bostad är därmed begränsad.
Därför arbetar Poseidon för att öka valfriheten och diskuterar tillsammans med Hyresgästföreningen en förändring av
den nuvarande modellen för lägenhetsunderhåll. Tanken
bakom Poseidons förslag är att hyresgästen själv ska kunna
välja när han eller hon vill få tapetserat, ommålat eller nytt
golv inlagt. Betalning kan, enligt förslaget, göras kontant vid
ett tillfälle eller fördelas över några år och finnas med som ett
tillägg på hyresavin. Den som har möjlighet och vill göra
underhållsarbetet själv betalar endast för materialet. Poseidon ska alltid ansvara för att lägenheten är i fullgott skick när
en ny hyresgäst flyttar in.
Samverkan
Ökad trygghet
Frågor som rör trygghet och säkerhet är ständigt i fokus i
Poseidon. Löpande förbättringar av den fysiska miljön såväl
ute som inne, ökad belysning, förstärkt skalskydd och säkerhetsdörrar är viktiga delar i arbetet, liksom trygghetsvandringar med boende och samverkanspartners i varje stadsdel.
Under 2010 utsågs Poseidons medarbetare Jesper Wegge, miljövärd i Backa, till pristagare av Framtidenkoncernens årliga
utmärkelse ”Ökad trygghet & säkerhet”. Priset uppmärksammar medarbetare som gjort stora insatser för att öka tryggheten, och syftar till att öka intresset för trygghets- och säkerhetsarbete och därmed samverkan inom koncernen.
I Gamlestaden, Gunnared och på centrala Hisingen driver
Poseidon sedan många år ett fördjupat trygghetsskapande
arbete i samarbete med andra fastighetsägare.
Poseidon anlitar Störningsjouren för att hantera störningar
på främst kvällar och nätter.
Poseidon är också involverad i arbetet med att försöka
minska rekryteringen till kriminella gäng genom Ung och
Trygg, ett samverkansprojekt mellan polis, åklagarmyndighet,
stadsdelsförvaltningar, utbildningsförvaltningen och de
övriga bostadsbolagen i Framtidenkoncernen.
Sysselsättning och jobbtillfällen
Sysselsättning är ett av Framtidenkoncernens fokusområden.
Tanken är att hitta nya vägar och samarbetsformer för att
bidra till att skapa egenförsörjning för personer som står
utanför den ordinarie arbetsmarknaden.
Under 2010 deltog Poseidon i ett koncernövergripande projekt där ett 15-tal personer anställdes som brandinformatörer
för att besöka och informera hyresgäster om brandskydd i
lägenheten. I utbyggnaden av Framtidens Bredband erbjöds
sysselsättning till främst ungdomar.
Poseidon samverkade även aktivt med Arbetsförmedlingen,
kommunala förvaltningar och näringslivet i olika projekt som
riktar in sig på att fånga upp arbetslösa unga. ”Unga i jobb” i
Kortedala erbjuder kvalitetssäkrade praktikplatser till arbetssökande ungdomar mellan 16 och 24 år i upp till sex månader.
Målet med praktiken är att stärka ungdomarnas möjlighet att
få ett arbete eller börja studera. Som ett led i det används
OCN-metoden (Open College Network) med kursmoduler som
detaljerat beskriver olika steg i lärandet. Under 2010 inriktades praktiken på skötsel av grön miljö.
Backa BASE (Bostad, Arbete, Skola, Egenmakt) fokuserar på
ungdomar mellan 18 och 25 år, som är aktuella för försörjningsstöd. Poseidon tillhandahåller praktikplatser med inriktning på enklare reparationer, skötsel av utomhusmiljön och
avfallshantering. Alla har också en mentor knuten till Individoch familjeomsorgen, som hjälper ungdomarna att hitta fortsatt sysselsättning, antingen via jobb, studier eller fortsatt
praktik. Som morot erbjuds ungdomarna ett provboende i en
10
Årsberättelse 2010 | Bostads AB Poseidon
möblerad lägenhet. Kan de efter ytterligare nio månader visa
att de klarar att försörja sig själva – genom studier eller arbete
– och att de skött sitt boende, får de möjlighet att överta kontraktet.
Efter oroligheterna i Backa sommaren 2009 initierade
­Poseidon Hopp om jobb – ett särskilt program för unga utan
arbetslivserfarenhet. De ungdomar som valdes ut att delta
vid starten i mars 2010, fick ett förberedande arbete hos
­Poseidon under en månad. Därefter matchades de in hos
andra företag där de har en visstidsanställning på ett och ett
halvt år med individuell handledare. Målet är att de ska få en
tillsvidareanställning eller komma till insikt om att de behöver
vidareutbilda sig. Ytterligare ett antal ungdomar i området
deltar i en Fixar-grupp, som arbetar med enklare reparationer
och utomhusmiljön. Alla har en visstidsanställning på sju
månader och individuell handledare.
Under 2010 projektanställde Poseidon även två lägenhetsinventerare för att inventera och uppdatera bolagets lägenhetsritningar samt två miljöhusinformatörer.
Utöver detta tog Poseidon emot ett stort antal sommarjobbande ungdomar, många av dem från bolagets egna områden.
Till detta kom vikarier, trainees och säsongsarbetare. Dessutom tar företaget löpande emot en stor mängd praktikanter
från olika skolor och utbildningar.
Stöd och mervärden
Poseidon strävar efter att premiera trogna hyresgäster och
erbjuder bland annat förtur till lediga lägenheter för hyresgäster och hemmanboende barn i åldrarna 18–23. Andra sätt att
bygga långsiktiga relationer är att bjuda in till trivselskapande
aktiviteter. Flest deltagare samlar förnöjelser som utflykter,
familjedagar och gårdsfester, där var tionde hyresgäst deltar.
Poseidon erbjuder också sommarläger för barn och ungdomar
till subventionerad avgift, som gör det möjligt för många att
delta.
Under 2010 samarbetade Poseidon med flera organisationer vars arbete speglar bolagets värderingar. På initiativ av
spelarna i elitserielaget Gothia Basket startades i början av
året ”Trust in West” tillsammans med Poseidon, Bostadsbolaget och Familjebostäder. Projektet riktar sig till ungdomar i
Västra Göteborg och syftar till att motverka kriminalitet, skadegörelse, mobbing, segregation och droganvändning. BackaCupen i samverkan med Hisings-Backa FC och Poseidon Cup
tillsammans med Gunnilse IS var två både välbesökta och
uppskattade arrangemang.
Poseidons hyresgäster kan också hitta attraktiva mervärden genom de erbjudanden som lämnas i bolagets hyresgästtidning. Till de mest uppskattade under 2010 hörde de historiska stadsvandringar i stadsdelen Haga, som Poseidon
arrangerade i samband med Göteborgs Stads årliga Kultur­
kalas.
Kommunikation
Tillgänglighet och kommunikation
Tyngdpunkten i dialogen med Poseidons hyresgäster ligger
hos bolagets husvärdar och medarbetare i BoButikerna. För
den som inte har möjlighet att nå bolaget dagtid har flera av
distrikten kvällsöppet en dag i veckan. Utöver den personliga
kontakten, informeras hyresgästen löpande om vad som händer i området och fastigheten via information i trapphuset
eller brevlådan.
På ett mer övergripande plan sker kommunikationen
genom Poseidons hemsida, www.poseidon.goteborg.se, som
har i snitt 54 000 besök per månad. Hemsidan utvecklades
under 2010 med funktioner som lägenhetsprenumeration
via RSS och möjlighet för vissa hyresgäster att boka tvättid
via Mina sidor. Här kan intresserade hyresgäster även sätta
upp sig för ett direktbyte inom Poseidon. Vidare lanserades
PoseidonBloggen, som ger bolaget möjlighet att lyssna in vad
hyresgäster och andra som är intresserade av verksamheten
anser i olika frågor.
Ännu en viktig kanal utgörs av hyresgästtidningen I Våra
Kvarter med sex nummer per år. Tidningen har ett högt läsvärde, 79 procent av hyresgästerna läser varje eller de flesta
nummer som utkommer.
Framtidens Bredband
Poseidon fortsätter att installera optiska fibernät till samtliga
bostäder och kommersiella lokaler i beståndet. Det nya bredbandsnätet – Framtidens Bredband – är ett öppet nät som
innehåller tjänster med stor bandbredd, hög tillgänglighet och
individuell valfrihet till konkurrenskraftiga priser. Redan idag
erbjuder ett stort antal tjänsteleverantörer internetkommunikation med hastigheter upp till 100 Mb/s i båda riktningarna,
ip-telefoni, digital-tv samt tv- eller video-on-demand. Bredbandet kommer också att bidra till utvecklingen av nya tjänster tillsammans med aktörer på områden som undervisning,
samhällstjänster, vård och omsorg samt tjänster för ökat kvarboende för äldre.
Under 2010 genomfördes utbyggnad av Framtidens Bredband i nordöstra och västra Göteborg. I april 2011 kommer de
första hyresgästerna att kunna koppla upp sig mot det nya
fibernätet. Hela utbyggnaden ska stå klar 2013. Hyresgästerna
i Kortedala, som ingick i ett pilotprojekt, har sedan tidigare
haft möjlighet att koppla upp sig mot Framtidens Bredband
11
Årsberättelse 2010 | Bostads AB Poseidon
Utbyggnadsplan för framtidens bredband
Gunnared
1 852 lgh
Lärjedalen
19 lgh
Backa
1 916 lgh
Kortedala
3 495 lgh
Biskops- gården
2 427 lgh
Lundby
1 504 lgh
Härlanda
584 lgh
Centrum
3 245 lgh
Majorna
728 lgh
Linné- staden
1 154 lgh
Frölunda/Högsbo
4 360 lgh
Tynnered
79 lgh
Örgryte
2 417 lgh
Kundmål och kundbetyg
Nöjd Boendeindex
Poseidon tillfrågar varje år hyresgästerna om hur de upplever
sitt boende och bolagets service. Sedan 2009 genomförs två
mätningar: Nöjd Boendeindex, NBI, som utförs av undersökningsföretaget Tyréns Temaplan samt AktivBo, vars enkät
redovisas i form av fem olika index. Båda utgör viktiga verktyg
för Poseidons fortsatta insatser och prioriteringar.
Nöjd Boendeindex påverkas både av faktorer som Poseidon
kan påverka – det s k fastighetsägarbetyget – och omständigheter som faller utanför det bolaget kan påverka, eller är
mycket svåra att utöva inflytande över. Påverkbara faktorer är
till exempel lägenhetens skick, skötseln av utemiljön och de
egna medarbetarnas bemötande, medan bostadens läge, allmänna kommunikationer och lokal service faller inom ramen
för den senare kategorin. Resultaten presenteras i form av ett
Nöjd Boendeindex på en skala mellan 0 och 100, där värden
över 60 anses bra och värden över 70 mycket bra. År 2010
skickades NBI-enkäten ut till närmare 4 000 hushåll och svarsfrekvensen blev 59 procent. Resultaten visar att Poseidons
hyresgäster upplever en fortsatt god kvalitet på verksamheten och bostäderna. Flera av de index som har stor betydelse
för NBI och fastighetsägarbetyget är fortsatt höga. Helhetsbetyget för Poseidon blev 67.
AktivBo
Liksom flertalet andra bostadsbolag mäter Poseidon de boendes kundnöjdhet även med hjälp av Aktiv Bo:s mätning Customer Score Card. Undersökningsmodellen gör det möjligt att
jämföra Poseidons resultat med andra fastighetsägares, både
privat och kommunala.
Enkäten ställer frågor inom fem huvudområden: service
produkt, profil, attraktivitet och prisvärdhet. Därtill finns en
trendindikator, som speglar förändringar i hyresgästernas
upplevelse av sitt boende. Området service omfattar flest
­frågor i enkäten och mäter bland annat bemötande, trygghet
och rent och snyggt. I produkt ingår frågor om lägenheten,
­allmänna utrymmen och utemiljön. Attraktivitet består av
NBI – Poseidon totalt
NBI
75
60
67
67
67
68
67
2006
2007
2008
2009
2010
45
30
15
0
12
Årsberättelse 2010 | Bostads AB Poseidon
f­ rågor om hur hyresgästen trivs i bostadsområdet. Profil liknar
attraktivitet med skillnaden att frågorna handlar om trivseln
med Poseidon. Prisvärdhet ger svar på frågan hur prisvärt
boendet uppfattas.
År 2010 skickades totalt 10 800 enkäter ut och svarsfrekvensen blev 62 procent. Precis som vid undersökningen 2009
fick Poseidon överlag ett gott betyg från hyresgästerna i jämförelse med andra stora bostadsbolag. Bolaget fick bland
annat serviceindex på 80 procent. När det gäller hur attraktivt
boendet är svarade 89 procent att de var nöjda eller mycket
nöjda.
Utblick 2011
Marknad
Göteborgs befolkning bedöms fortsätta att öka de kommande
åren och det mesta pekar på att efterfrågan på hyresrätter är
fortsatt hög. Under 2011 färdigställer Poseidon nyproduktion
av 155 lägenheter i Norra Gårda.
De nya villkor för allmännyttan som trädde i kraft den
1 januari innebär inga större principiella förändringar för
­Poseidons hyressättningsambitioner. Poseidon tillämpar
sedan flera år kvalitetshyror, vilket ligger i linje med den nya
lagen. Att skapa en rättvis hyressättning som baserar sig på
boendekvalitet utgör utgångspunkt även i fortsättningen.
Hyresgäster
Under 2011 fortsätter Poseidon att vidareutveckla servicen
för både befintliga och nya hyresgäster. Ökad valfrihet och
möjligheter att påverka sitt eget boende är en av de viktigaste
frågorna. Fortsatta satsningar på ökad trygghet, trivsel och
inflytande kommer också att prägla verksamheten.
Kundundersökningen AktivBo genomförs under våren.
Poseidon installerar ett nytt fastighetssystem med målsättningen att kunna effektivisera verksamheten ytterligare och
ge hyresgästerna ännu bättre service.
13
Årsberättelse 2010 | Bostads AB Poseidon
Utbyggnaden av Framtidens Bredband, ett fibernät med hög
kapacitet som möjliggör ett stort antal tjänster fortsätter.
Under året kommer närmare 4000 hyresgäster att kunna köpa
tjänster i det nya fibernätet.
Fortsatt satsning på kvalitetshyressättning och diskussioner av det nya underhållssystemet, ”Mitt lägenhetsunderhåll”
har hög prioritet.
Fastigheter
Fastighetsinnehav
Fastighetsbestånd
I Poseidons bestånd finns allt från unika sekelskifteshus till
moderna nybyggen med en god spridning över hela Göteborg.
Poseidons fastighetsbestånd bestod vid årets utgång av
326 (325) fastigheter med ett bokfört värde inklusive pågående ny- och ombyggnation på 10,7 mdr (10,5). Den uthyrningsbara bostadsytan uppgick till 1 509 070 kvm (1 502 818)
och antalet lägenheter till 23 780 (23 697) vid årets slut. Lokalytan uppgick till 91 222 kvm (92 494), varav 57 224 kvm
(57 982) kommersiella lokaler.
Fastighetsbeståndet är klassificerat efter en geografisk
marknadsindelning i A-, B- och C-lägen, beroende på hur attraktivt respektive läge uppfattas, samt efter beståndets
åldersfördelning. Till A-läge hör Centrum, Linnéstaden, Härlanda, Örgryte och Majorna. B-läge omfattar Högsbo, Kortedala, Frölunda, Backa, Lundby, Tynnered och Södra Biskopsgår-
Poseidons lägenhetsfördelning
antal
%
1 rum och kök
2 795
12
2 rum och kök
11 080
46
3 rum och kök
6 679
28
4 rum och kök
2 798
12
5 rum och kök eller större
Totalt
14
428
2
23 780
100
Årsberättelse 2010 | Bostads AB Poseidon
den. C-läge innebär Gunnared, Lärjedalen och Norra
Biskopsgården. Av Poseidons totala bostadsyta finns 33 procent i A-läge, 57 procent i B-läge och 10 procent i C-läge. Bolagets största bestånd finns i Centrum.
Bostäderna
Poseidons fastigheter har en god spridning över staden, men
är samtidigt koncentrerade i enheter som skapar goda förutsättningar för rationell förvaltning. En stor del av lägenheterna, 58 procent, är tvåor och ettor med en genomsnittlig yta
på 51 kvm. 42 procent består av treor eller större, med en
genomsnittlig yta på 81 kvm.
Nyproduktion och tillbyggnad
Marknadsläge
Nettoinflyttningen till Göteborg bedöms vara fortsatt positiv
och efterfrågan på hyreslägenheter är hög. Poseidons övergripande mål är att bygga cirka 200 nya hyresrätter årligen de
närmaste åren.
Villkor för bostadsbyggande
Poseidons mål är att varje nyproducerad fastighet ska bära
sina egna kostnader samtidigt som hyrorna ska vara rimliga.
Det kräver en ständig strävan efter att hålla nere produktionskostnaderna utan att göra avkall på god kvalitet och god fastighetsekonomi.
Många av bolagets kommande projekt planeras i lägen med
relativt hög direktavkastning. För att uppnå skäliga boendekostnader kommer ytsnåla bostäder med låga förvaltningsoch driftkostnader att ligga starkt i fokus, likväl som industriellt byggande med få komponenter.
Fastighetsnämnden i Göteborg antog 2009 ett program för
miljöanpassat byggande, som utgör underlag för alla markanvisningar för bostäder på kommunal mark. Det är också vägledande vid detaljplanearbete och bygglovgivning. Eftersom
miljökraven är högre än Boverkets Byggregler i övriga landet,
bidrar programmet till att driva upp kostnaderna för nyproduktion.
Fastighetsägarna Sverige, Hyresgästföreningen och SABO
har som gemensamt mål att utveckla hyresrätten till en än
mer attraktiv boendeform. De ekonomiska villkor som staten
fastställer i form av olika skatter och stöd är då viktiga. Parterna presenterade i mars rapporten – ”Balanserade ekonomiska villkor – En skattereform för hyresrätten” för att belysa
och analysera obalansen mellan olika upplåtelseformer i regelverken för skatter och subventioner. Trepartens gemensamma
rapport pekar på tre grundförutsättningar för en väl fungerande bostadsmarknad:
Färdigställda lägenheter
Under 2010 färdigställdes 73 (37) lägenheter. 52 av dessa
bostäder ligger i kvarteret Venus i Norra Gårda, där första
hyresgästerna flyttade in i november. Venus, som är beläget
mellan Gullbergsån och Anders Perssonsgatan, kommer att
bestå av tre punkthus och en huslänga i vinkel. Sammanlagt
byggs 316 lägenheter, från ett till fyra rum och kök med en
genomsnittsyta på 76 kvm. Merparten av lägenheterna blir
tvåor och treor.
Husen får sju våningar, förutom hörnhuset mot Anders
Perssonsgatan som blir tolv våningar högt. Istället för balkonger får lägenheterna ”upplevelserum”, ett uppvärmt rum
med skjutdörrar i glas. Marklägenheterna får uteplatser och
de översta lägenheterna takterrasser. Gården utformas som
en upplevelseträdgård med upphöjda perennplanteringar och
slingrande gångar av gjutbetong. Ljussättningen i form av pollare och infällda ljuskällor ger en stämningsfull gård även
kvällstid.
Kvarteret Venus började byggas 2008 och kommer att stå
klart 2012.
Poseidon färdigställde även Kaverösterrassen, 22 lägenheter med radhuskänsla på Barytongatan, där ett parkeringshus
byggts på med två våningsplan. 21 av dessa lägenheter klassificeras som nybyggnation och en lägenhet som ombyggd av
lokal till lägenhet.
Pågående nyproduktion
Vid årsskiftet pågick nyproduktion av 264 lägenheter, samtliga i Kvarteret Venus i Norra Gårda. Av dessa färdigställs 155
som har inflyttning under 2011, resterande 109 färdigställs
under 2012.
• slopad fastighetsskatt på hyresrätter
• införande av skattefria underhållsfonder så att framtida
kostnader och löpande intäkter matchas
• införande av en låg moms på hyran.
Kompletteringsbebyggelse
Poseidon inventerar löpande alla egna bostadsområden för
att finna möjligheter till tillbyggnader i befintliga bostadsområden. Kompletteringsbebyggelse i äldre områden skapar
mervärden genom ökad tillgänglighet med hiss, som ger äldre
och rörelsehindrade att bo kvar. Påbyggnaden av 36 lägenhe-
Färdigställd nyproduktion 2010
Pågående nyproduktion 2010-12-31
Antal
bostäder
Antal
totalt
Stadsdel
Adress
Centrum
Gårda Venus
52
Kaverös
Barytongatan
21
15
Åtgärd
Stadsdel
Adress
316
Nyproduktion
Centrum
Gårda Venus
22
Påbyggnad av
parkeringshus
Årsberättelse 2010 | Bostads AB Poseidon
Antal
bostäder
Antal
totalt
264
316
Åtgärd
Nyproduktion
ter på ett parkeringshus i Kaverös – KaverösPorten – utsågs i
december till Årets Byggnad i Göteborg 2010. Priset är stiftat
ur Per och Alma Olssons fond och syftar till att premiera den
byggherre som under nästföregående år färdigställt det eller
de hus som visat sig bäst motsvara estetiska, hygieniska och
praktiska krav. Enligt juryns motivering är KaverösPorten ”med
sina genomtänkta funktioner och sitt subtila men precisa
formspråk, ett väl artikulerat tillskott till sitt område. Sammantaget med den finkänsliga anpassningen till den befintliga äldre bebyggelsen, blir det till en helhet som lyfter och
förädlar hela stadsdelen. KaverösPorten utgör därmed ett
exempel på stadsförnyelse när den är som allra bäst”. Kompletteringsbebyggelsen svarar för 42 procent av Poseidons
planerade byggstarter åren 2011–2012.
Planprocesser och markanvisningar
För att skapa fler nya bostäder i attraktiva lägen krävs en stor
projektportfölj och många goda projektidéer att söka markanvisningar för. Poseidons planärenden för nyproduktion omfattade under 2010 cirka 525 lägenheter, de flesta i attraktiva
lägen och i anslutning till goda kommunikationer. Bostäder i
dessa lägen är efterfrågade, men planerna överklagas ofta av
kringboende, vilket kraftigt försenar planprocesserna. Under
2010 fördröjdes två av Poseidons planerade projekt med totalt
170 lägenheter på grund av överklaganden.
Kommande nyproduktion
Åren 2011–2012 bedöms byggstart ske för 261 lägenheter. Av
dessa startar 90 i Kviberg, 110 på Glasmästaregatan i Krokslätt och 61 på Nordåsgatan i Strömmensberg.
Planärenden
Stadsdel
Adress
Backa Röd
Katjas Gata
Antal bostäder
40
Backa Röd
Wadköpingsgatan
Björkekärr
Torpagatan
190
56
Åtgärd
Status
Påbyggnad
Planarbete pågår
Nyproduktion radhus
Planarbete begärt
Nyproduktion
Planarbete pågår
Frölunda
Mandolingatan
100
Nyproduktion
Planarbete pågår
Gamlestaden
Holländareplatsen
20
Nyproduktion
Planarbete pågår
Guldheden
Dr Forselius Backe
70
Nyproduktion
Överklagad
100
Nyproduktion
Överklagad
50
Nyproduktion
Planarbete begärt
60-80
Nyproduktion
Planarbete begärt
Högsbo
Växelmyntsgatan
Krokslätt
Stuxbergsgatan
Linnéstaden
Plantagegatan
Planerade byggstarter 2011–2012
Stadsdel
Adress
Strömmensberg
Nordåsgatan
Kviberg
Krokslätt
16
Åtgärd
Status
61
Nyproduktion
2011
Regementsvägen
90
Nyproduktion
2012
Glasmästaregatan
110
Påbyggnad
2011
Årsberättelse 2010 | Bostads AB Poseidon
Antal bostäder
Ombyggnad och underhåll
är viktiga inslag. I september 2010 startade en ny etapp om
224 lägenheter på Mejramgatan 2–13 samt Paprikagatan
33–58. Här kommer hyresgästerna att erbjudas tillval som
parkett i vardagsrum och inglasning av balkong. Ombyggnaden beräknas vara klar 2013.
Totalt färdigställdes 133 (200) lägenheter efter ombyggnad
under 2010.
Förutsättningar
Närmare 88 procent av Poseidons bostadsbestånd består av
fastigheter byggda på 1970-talet eller tidigare. Även om stora
satsningar har genomförts på senare år fortsätter bolaget att
bedriva ett omfattande underhållsprogram för att fastigheterna ska motsvara moderna krav och bevara och utveckla
fastigheternas ekonomiska och tekniska värde.
Löpande satsningar
De största satsningarna görs för att säkra tak, fönster och
fasader. Underhåll av badrum görs löpande med utgångspunkt från en övergripande våtrumsinventering som genomfördes 2003. Av 5 000 identifierade badrum har hittills 1 500
renoverats, huvudsakligen i Kålltorp, Guldheden och Grå­
berget samt i bolagets ombyggnadsprojekt i Backa Röd och
Lövgärdet. Under 2010 genomfördes provbadrum i bolagets
fastigheter på Näverlursgatan och Marconigatan, där cirka
700 badrum kommer att renoveras under de kommande åren.
Förnyelse av ytterområden
Poseidons område Backa Röd är Göteborgs största bostadsområde från miljonprogrammet med sina totalt 1 564 lägenheter och består av både höghus, låghus och mindre punkthus. Upprustningen av området började redan 2001 och
ambitionen är att differentiera området både vad gäller
utformning och hyresnivå. Hittills har 580 lägenheter totalrenoverats vad gäller klimatskal, invändig upprustning och
gårdsmiljöer. I oktober 2010 påbörjades en ny upprustningsetapp om 224 lägenheter på Hjalmar Bergmans gata 2–60.
Etappen omfattar i stora drag stambyte, ny elinstallation,
renovering av kök och badrum samt tilläggsisolering av fasaderna som putsas. Ombyggnaden beräknas stå klar 2012.
Lövgärdet med totalt 1 080 lägenheter är ytterligare ett
miljonprogramsområde som genomgår en omfattande upprustning. Första etappen startade 2004 och hittills har 165
lägenheter renoverats. Nya tak, fasader, trapphus och balkonger samt inre arbeten i form av nya badrum och köksluckor
17
Årsberättelse 2010 | Bostads AB Poseidon
Gröna gårdar
Sedan mitten av 1990-talet arbetar Poseidon med särskilt
fokus på gårdar och utemiljöer, ett systematiskt arbete som
gjort bolaget välkänt nationellt. Målsättningen har varit att
skapa trygga och trivsamma utemiljöer som inbjuder till sociala aktiviteter, och som är vackra efter varje årstids förutsättningar. Bolaget har också kartlagt och vitalitetsbedömt cirka
8 000 träd.
Under 2010 togs flera nya, attraktiva gårdsmiljöer i bruk,
som utemiljön kring Kaverösterrassen, lågenergihuset på Katjas gata samt Baron Rogers gata i Backa Röd. Även i den
löpande förvaltningen genomfördes insatser, vilket resulterade i förnyelse av en rad äldre ytor.
Under året färdigställdes Skötselmanual 2010, Poseidons
styrdokument för åtgärder i utemiljön. Syftet är att både
hyresgäster, förvaltningspersonal och entreprenörer ska ha en
klar bild över de kvalitetsnivåer som bolaget ska leverera till
de boende. Dokumentet finns därför tillgängligt på Poseidons
hemsida.
2010 antogs också Riktlinjer för våra träd, en övergripande
vägvisare för att säkerställa att träden i Poseidons fastighetsbestånd får så goda förutsättningar som möjligt att utvecklas
normalt. Riktlinjerna kompletteras av en Trädplan som ger fördjupad information.
Poseidon strävar efter att samverka med Göteborgs Stad
och andra bostadsföretag i syfte att finna goda lösningar som
resulterar i utemiljöer med hög kvalitet. I Gamlestaden startade under året ett arbete som syftar till att ta ett samlat
grepp kring utformningen av bolagets gårdar och den allmänna platsmarken på Måns Bryntessonsplatsen och Arfvidssonsgatan. I nära samråd med de boende, företrädare för Park
och natur, Fastighetsägare i Gamlestaden och Hyresgästföreningen har ett väl förankrat förslag arbetats fram. Bostadsnära odlingslotter, fler sittplatser med rumskänsla och bättre
lekmöjligheter är några av huvudingredienserna. De nya
gårdsmiljöerna planeras stå klara sommaren 2011.
Färdigställd upprustning
Bolagets sammanlagda satsningar på nyproduktion,
om­byggnad och underhåll uppgick till totalt 715 mkr (707),
varav 406 mkr (363) avsåg investeringar och 309 mkr (344)
underhållsåtgärder. Värdehöjande förbättringar ses som
investeringar och bokförs som en tillgång i bolagets balansräkning. Utgifter som innebär återställande av funktion och
standard belastar resultatet som en underhållskostnad.
Förvärv och försäljningar
Poseidons huvudmotiv för att köpa och sälja fastigheter är att
upprätthålla en effektiv förvaltning och ta ett aktivt ansvar
för utvecklingen i de stadsdelar där bolaget är verksamt. Köp
och försäljningar kan också vara strategiskt viktiga inför kommande upprustning och utveckling av det övriga beståndet.
Under 2010 avyttrade bolaget en mindre del mark tillhörande
Lunden 61:4 och förvärvade en mindre del mark tillhörande
Krokslätt 156:1. Båda är att betrakta som mindre fastighetsregleringar inom Göteborgs Stad.
Fastigheternas värde
Värderingsmetodik
Vid varje årsskifte och per den sista augusti internvärderas
Poseidons fastighetsbestånd och varje fastighet får ett
avkastningsvärde som ska indikera ett marknadsvärde. Värdena beräknas genom en intern värderingsmodell som ska
spegla marknadens värdering av respektive fastighet vid en
tänkt försäljning. Ett av syftena med värderingen är att skapa
underlag för belåning i samband med bolagets löpande
finansiering. För att kvalitetssäkra den interna värderings­
modellen, externvärderas ett representativt urval av fastigheterna varje år.
Värderingsmodellen, som är lika för samtliga bolag inom
Framtidenkoncernen, bygger på varje fastighets förväntade
kassaflöde under tio år och ett beräknat restvärde för år elva. I
kassaflödet ingår hyror minskade med beräknat hyresbortfall,
normaliserade drift- och underhållskostnader samt fastighetsskatt. För utvecklingen av driftnetton görs antaganden om
inflation, hyror, hyresbortfall, drift- och underhållskostnader
samt fastighetsskatt. Dessa antaganden varierar beroende på
respektive fastighets ålder och läge. Läget avspeglas också i
direktavkastningskrav och kalkylräntor.
Läges- och åldersindelning
En av grunderna i värderingsmodellen är grupperingen av alla
fastigheter i A-, B- eller C-lägen med undergrupperna A1–A5,
B1–B5 samt C1–C3 beroende på geografiskt läge. Dessa lägen
speglar efterfrågan och bedömd attraktivitet ur hyresgästers
såväl som investerares perspektiv, där A1-läget har högst
efterfrågan, medan C3 karaktäriseras av lägre efterfrågan.
Till A-läge hör Centrum, Linnéstaden, Härlanda, Örgryte och
Majorna. B-läge betecknar Högsbo, Frölunda, Kortedala, Backa,
Lundby, Tynnered och Södra Biskopsgården. C-läge innebär
Gunnared, Lärjedalen och Norra Biskopsgården. Av Poseidons
totala yta finns 33 procent i A-läge, 57 procent i B-läge och
10 procent i C-läge. Om fastighetsbeståndets avkastningsvärde istället används som utgångspunkt för lägesfördelningen finns endast 4 procent i C-läge.
Fastigheterna delas också in i grupper med avseende på
värdeår. Värdeåret styrs av fastigheternas nybyggnadsår med
årstillägg för större investerings- och underhållsåtgärder.
Beståndets genomsnittliga värdeår är 1979.
Fastigheternas värden fördelade efter ålder och läge, mkr
Värdeår
A
Andel
B
Andel
C
Andel
C
Andel
1930–49
400
2%
135
1%
—
—
535
3%
1950–59
1 201
6%
481
3%
—
—
1 682
9%
1960–69
1 213
5%
1 382
7%
51
0%
2 446
12%
1970–79
460
2%
1 212
6%
495
3%
2 167
11%
1980–89
2 981
15%
2 100
11%
220
0%
5 301
27%
1990–99
2 048
11%
2 842
14%
3
0%
4 894
25%
2000–
1 248
7%
1 219
6%
2
0%
2 469
13%
Totalt
9 352
48%
9 371
48%
771
4%
19 494
100%
18
Årsberättelse 2010 | Bostads AB Poseidon
Avkastningskrav och kalkylräntor – Direktavkastningskravet
för bostäder varierade mellan 3,50 procent i läge A1 och 7,25
procent i läge C3. Kalkylräntan varierade på motsvarande sätt
mellan 5,5 procent och 9,25 procent.
Fastighetsskatt – För bostäder beräknas fastighetsskatten
(kommunal avgift) som den lägsta av 1 302 kr/lägenhet och
räknas upp med 3,0 procent årligen i 10 år eller alternativt
som 0,4 procent av taxeringsvärdet för år 2010 som därefter
räknas upp med antagen inflation 2 procent.
Avkastningsvärde
Vid årsskiftet beräknas fastighetsbeståndets sammanlagda
avkastningsvärde bli 19,5 mdr kronor inklusive pågående nyoch ombyggnation, vilket överstiger summan av det bokförda
värdet på bolagets fastigheter med 8,8 mkr (7,3). Det totala
avkastningsvärdet på 19,5 mdr motsvarar 12 181 kr/kvm
(11 148).
Antaganden
KPI – Den inflation (KPI) som ligger till grund för de flesta
framtida bedömningar i kassaflödena bedömdes till 2 procent
per år.
Hyror och hyresutveckling – Bostadshyrorna bedömdes öka
med 1,75 procent för 2011 och den framtida hyresutvecklingen beräknades följa KPI.
Drift- och underhållskostnader – Dessa har i värderingen
baserats på normaliserade kostnader för aktuell fastighetstyp,
värdeår och läge. Drift- och underhållskostnaderna antogs
följa KPI med ett tillägg för en extra kostnadsökning motsvarande 0,25 procent.
Avkastningsvärden
A-läge
48%
19
B-läge
48%
C-läge
4%
Årsberättelse 2010 | Bostads AB Poseidon
Utblick 2011
Under 2011 fortsätter Poseidon satsningarna på upprustning i
det befintliga beståndet. Nybyggnationen i Norra Gårda fortskrider och under året bedöms byggstart ske för 261 lägenheter i Bagaregården, Bellevue och Krokslätt.
Total yta
A-läge
33%
B-läge
57%
Nettohyresintäkter
C-läge
10%
A-läge
36%
B-läge
56%
C-läge
8%
Finansiering
Mål för finansverksamheten
En absolut nödvändig resurs i Poseidons verksamhet är tillgången till kapital. Utan en trygg kapitaltillförsel begränsas
Poseidons möjligheter att utvecklas och expandera verksamheten i önskad omfattning. Bolaget samarbetar med ett flertal banker för att uppnå maximal konkurrens om bolagets
finansiella affärer, samt för att säkerställa effektiva rutiner
och finansiell kompetens. Poseidons finanspolicy följer moderbolagets regelverk och syftar till att eftersträva lägsta finansiella kostnader över tid till en av styrelsen fastställd risknivå.
Finansiell riskhantering
Poseidons tillgångar, i huvudsak bostadsfastigheter, ses som
en långsiktig investering och därför eftersträvas krediter med
lång löptid. För att tillgodose företagets kapitalbehov på kort
och lång sikt sprider bolaget upplåningen på olika typer av
finansieringsformer, kreditmarknader och långivare. Poseidons
finansiella portfölj marknadsvärderas löpande för att analysera ränteutvecklingens påverkan på företagets finansiella
affärer. För att begränsa och förändra Poseidons finansiella
risker under avgränsad tid utnyttjas olika derivatinstrument.
Ränteswappar och swaptioner används för att förändra räntebindningstiden för Poseidons lån. FRAs och CAPs används för
att säkra räntenivåer för kortfristig upplåning. Valutaränteswappar och valutaterminskontrakt möjliggör upplåning i
utländska valutor genom att eliminera valutarisken.
Finansnettots utveckling
Den svenska ekonomin växte starkt under året och räntorna
steg från mycket låga nivåer. De korta räntorna steg i takt
med Riksbankens höjningar av reporäntan från rekordlåga
0,25 procent i juli till 1,25 procent i december, vilket påverkade
Poseidons lån med kort räntebindning. De längre räntorna
steg successivt under hösten och den 5-åriga swapräntan
varierade mellan cirka 2,0–3,2 procent. Kreditmarginalerna
fortsatte också att stiga, bland annat på grund av bankernas
ökade upplåningskostnader och ändrat regelverk samt större
efterfrågan på krediter.
Finansieringskällor
Mkr
2000
1 700
1 700
1500
1 164
1000
800
500
110
0
20
Svenska Syndikerade Banklån
kredit- banklån genom genom
institut
Framtiden Framtiden
MTN-lån
genom
Framtiden
Certifikat
genom
Framtiden
Årsberättelse 2010 | Bostads AB Poseidon
Poseidons finansnetto uppgick under året till –193 mkr
(–194 mkr) och häri ingick statliga räntebidrag med 3 mkr
(5 mkr). Jämfört med föregående år förbättrades finansnettot
med 1 mkr, varav refinansiering av lån och derivatkontrakt
utgjorde 18 mkr, stigande räntenivåer –9 mkr, ökade balanserade räntekostnader –6 mkr samt utfasning av räntebidrag
–2 mkr. Årets genomsnittliga finansieringskostnad, inklusive
räntebidrag, uppgick till 3,51 procent (3,56 procent), beräknat
som finansnettot korrigerat för ränteintäkter, kostnader PRI
och aktiverad ränta ställt i relation till genomsnittlig låne­
volym under året.
Finansiell ställning och finansiering
Poseidon har en stark finansiell ställning. Bolagets egna
­kapital uppgick vid årsskiftet till 3 899 mkr (3 817) mkr och
soliditeten uppgick till 36,4 procent (36,3). Utifrån beräknade
avkastningsvärden samt uppskjuten skatt, uppgick bolagets
justerade egna kapital till 10 453 mkr (9 238) mkr, vilket gav en
justerad soliditet på 53,1 procent (51,5). De räntebärande skulderna uppgick vid årets utgång till 5 471 mkr (5 438) med en
genomsnittlig kreditlöptid inklusive kredit­avtal på 3,2 år (4,0).
Outnyttjade kreditavtal uppgick till 1 200 mkr (950) med en
genomsnittlig underliggande löptid på 4 år (9). Lånen slutförfaller under perioden 2011–2015. Totala lån uppgick under
året till i genomsnitt 5 534 mkr (5 507) och var vid årsskiftet
något högre jämfört med föregående årsskifte.
För att få tillgång till finansiering via kapitalmarknaden upprättade Förvaltnings AB Framtiden under året ett certifikatprogram med en ram på 3 000 mkr samt ett MTN-program
med en ram på 5 000 mkr för vidare utlåning till berörda
­dotterbolag. Av dessa uppgick vid årsskiftet Poseidons andel
certifikat till 800 mkr och andel MTN-lån till 110 mkr.
Den genomsnittliga belåningsgraden i förhållande till fastigheternas bokförda värde uppgick till 54 procent (54). Den
genomsnittliga belåningsgraden i relation till fastigheternas
avkastningsvärde uppgick till 28 procent (31) enligt Framtidenkoncernens avkastningsvärdering. Denna nivå ryms väl
inom gällande villkor för Poseidons säkerställda lån. Av lånen
Finanspolicy nyckeltal
Finansiella nyckeltal
Policy
Utfall 2010
Refinansieringsrisk
Kreditlöptid inkl. kreditavtal
lägst 2,0 år
Låneförfall 12 månader inkl.
kreditavtal
max. 30 %
Lån hos enskild extern motpart
max. 30 %
Motpartsrisk
Motpartsrating
Lägst A3 Moodys/
A Standard & Poor’s
3,2 år
0%
18%
uppfyllt
3,51
3,56
Genomsnittlig ränta, %
3,24
2,98
–5 471
–5 435
Ränteexponering, mkr
Ränteförfall inom 12 månader
max. 33 %
Räntebindningstid år
Lägst 1,6 år,
max. 2,6 år
Likviditetsrisk
Betalningsberedskap
Lägst 200 mkr
Årsberättelse 2010 | Bostads AB Poseidon
5 471
5 438
–5 476
–5 436
Derivatportföljens marknadsvärde, mkr
–25
–134
Räntetäckningsgrad, ggr
2,9
2,7
Skuldsättningsgrad, ggr
1,4
1,4
Kreditportföljens marknadsvärde, mkr
Skuldsättning per total yta, kr/kvm
32%
1,8 år
859 mkr
2009
Genomsnittlig finansieringskostnad, %
Kreditvolym, mkr
Ränterisk
21
2010
3 426
3 412
Soliditet, %
36,4
36,3
Justerad soliditet, %
53,1
51,5
Den 31 december 2010 uppgick Poseidons ränteexponering
inklusive lån, derivatinstrument och likvida medel till –5 471 mkr
(–5 435) och den genomsnittliga räntan till 3,24 procent (2,98).
Ränteriskerna uppstår under åren 2011–2020, och har en
genomsnittlig räntebindningstid på 1,8 år (1,8 år). 32 procent
(30) av företagets räntepositioner förfaller inom tolv månader.
Denna andel positioner med kortfristig räntebindning uppgick
under året till i genomsnitt 31 procent (30 procent). Vid årets
utgång hade Poseidon utestående lån på 5 471 mkr (5 438
mkr) med en genomsnittlig ränta på 2,25 procent (1,06 procent) och en genomsnittlig ränte­bindningstid, exklusive effekter av räntederivatinstrument, på 0,2 år (0,1 år). Det sammanlagda nominella totalbeloppet på derivatinstrument uppgick
till 6 100 mkr (7 700 mkr).
är 80 procent (96) säkerställda mot pantbrev i bolagets fastigheter och 17 procent mot Förvaltnings AB Framtidens rating
hos Standard & Poor’s, A+/ A-1. Resterande del är kortfristiga
blancokrediter beviljade mot bakgrund av Poseidons starka
finansiella ställning, motsvarande 3 procent (4). Ställda säkerheter i bolagets fastighetsportföljer består av ett representativt urval av fastighetsbeståndet. Under året togs inga nya
pantbrev ut (232 mkr).
Ränterisker
Räntekostnaden är en av de största kostnadsposterna och
med ränterisk avses risken att Poseidons resultat påverkas
negativt till följd av förändrade marknadsräntor. Ränterisken
hanteras genom att aktivt välja räntebindningstid inom gällande riskmandat.
Räntepositioner
6%
5%
Ränta
4%
3%
2%
1%
0%
2010-12-31
2011-12-31
2012-12-31
2013-12-31
2014-12-31
2015-12-31
2016-12-31
2017-12-31
2018-12-31
2019-12-31
2020-12-31
Datum
Räntepositioner vi erhåller
Räntepositioner vi betalar
Räntekurva 101231
Räntekurva 091231
Ränteförfallostruktur och genomsnittliga räntor 2010-12-31
Kreditportföljens förfallostruktur inklusive kreditavtal 2010-12-31
Volym (mkr)
Volym (mkr)
2011
2012
2013
2014
2015–
0
2011
0
–100
–400
2012
2013
2014
2015–
0
–400
–600
–1 000
–1 000
–900
–1 150
–1 210
–1 500
–1 500
–1 761
–2 000
–1 800
–1 713
–2 000
Total lånevolym –5 471
22
Årsberättelse 2010 | Bostads AB Poseidon
–1 708
Medarbetare
Företagets inriktning
Poseidons vision, värderingar, mål och strategier är vägledande för alla medarbetare. I maj 2010 samlades all personal
till gemensam avstamp för ett nytt, femårigt strategiprogram
– ”Resan är målet – mot 2015”. Tre ord kommer att fungera
gemensamma riktmärken i arbetet: variation, valfrihet och
värde.
Det nya inriktningsdokumentet – ”Resan är målet” – tar
också fasta på att vägen till målen är lika viktig som målen i
sig. Delaktighet, motivation och glädje är viktiga förutsättningar för framgång. Poseidon ska uppfattas som en modern
arbetsgivare som erbjuder stimulerande arbetsuppgifter i en
effektiv och kundnära organisation där nytänkande och
mångfald bejakas.
Samverkan
Poseidons samverkansavtal med de lokala fackklubbarna Unionen, Fastighetsanställdas förbund och Sveriges Ingenjörer
bygger på samverkan i tre led: arbetstagare – chef, förtroendevald – chef samt fackklubb – ledning. Samverkansorganisationen möts i tre återkommande forum: arbetsplatsträffar,
distriktsråd och företagsråd. Samverkan, arbetsmiljö, jämställdhet, mångfald och kompetensutveckling är stående
punkter på dagordningen i samtliga forum.
Bemanning
Vid 2010 års utgång uppgick antalet anställda till 183 (187)
varav 66 (64) kvinnor och 117 (123) män. Av dessa var 96 (101)
fastighetsanställda och 87 (86) tjänstemän. Omräknat till heltid hade Poseidon 181 anställda. Minskningen av antalet
anställda förklaras av att 11 personer slutade och att 7 nya
medarbetare tillsvidareanställdes under året.
Personalomsättningen uppgick till 3,8 procent (5,4) och
medelåldern steg till 49 år (48). Åldersstrukturen i Poseidon
stämmer väl överens med hur det ser ut i branschen. Endast
en femtedel är yngre än 40 år. Drygt hälften är 50 år eller äldre
och 15 procent går i pension de närmaste fem åren.
Poseidon anställer varje år ett stort antal feriearbetande
skolungdomar. Under sommaren uppgick de till 117 (121). Där-
Tillsvidareanställd personal 2010-12-31
utöver tog bolaget emot 8 brandinformatörer, 7 säsongsanställda och 46 praktikanter.
Mångfald och jämställdhet
All diskriminering och segregering måste motverkas och jämställdhet är en självklar del i det dagliga arbetet. Det gäller
såväl Poseidons organisation som förvaltningen av bolagets
bostadsområden. Riktlinjer för arbetet sätts i samverkan med
arbetstagarorganisationerna.
Ambitionen är att öka andelen anställda med utländsk
­bakgrund så att personalsammansättningen närmar sig den
mångfald som finns bland hyresgästerna. Poseidon efter­
strävar också en bredd av erfarenheter och bakgrunder i samband med tillsättning av interna arbets- och projektgrupper.
Genom en särskild antidiskrimineringsklausul i varje upphandling kan Poseidon även motverka diskriminering och påverka
attityden till mångfald och jämställdhet hos entreprenörer
och underleverantörer.
I samband med företagets kick-off, Resan är målet, våren
2010 ägnade samtliga anställda en halvdag åt frågeställningar
kring fördomar, diskriminering, jämställdhet och mångfald.
Under 2010 initierade Poseidon och Arbetsförmedlingen ett
flertal sysselsättningsprojekt som i huvudsak riktat sig till
ungdomar med utländsk bakgrund, se avsnittet Marknad och
hyresgäster.
Jämställdhet och mångfald är det område som Poseidons
anställda är mest nöjda med enligt medarbetarenkäten. 2010
värderades bolagets arbete med ett betyg på 86 (87).
Andel arbetad tid och frånvaro
Arbetad tid 84,6%
36,1%
Semester 8,9%
Kvinnor
63,9%
Män
84,6%
Arbetad tid
Sjukfrånvaro 2,9%
Föräldraledighet 2,5%
Tjänstledighet 0,5%
Övrig frånvaro 0,6%
23
Årsberättelse 2010 | Bostads AB Poseidon
Arbetsmiljö och hälsa
Sjukfrånvaron i Poseidon är låg och uppgick 2010 till 2,9 procent (3,0) av det totala antalet arbetsdagar. Av detta stod
långtidsfrånvaron för 0,9 procent (1,0). Poseidon arbetar
aktivt för att förebygga sjukfrånvaro. Bolaget har ett väl
utvecklat samarbete med företagshälsovården och erbjuder
samtliga medarbetare regelbundna hälsoundersökningar med
läkare. Varje anställd har tillgång till ett brett utbud av träningsaktiviteter samt massage och kiropraktikerbehandling
till subventionerad kostnad. Företaget har också en fritidsförening, som erbjuder olika aktiviteter för att bidra till välbefinnandet och gemenskapen.
Kompetensutveckling
En stor del av personalen har lång anställningstid och omfattande erfarenhet. Utveckling och rekrytering till nya befattningar kan i många fall därför ske naturligt genom intern karriärplanering. Utbildningsbehovet på individnivå inventeras
och planeras i första hand utifrån utvecklingssamtal mellan
chef och medarbetare.
Eftersom organisationen är geografiskt spridd har Poseidon
under ett antal år utvecklat tvärgruppsträffar för olika befattningar, som forum för utbyte av erfarenheter. Under 2010
infördes även tvärträffar för bolagets husvärdar.
Som ett led i utvecklingen av nya kvarboenden för äldre och
funktionshindrade, genomförde Poseidon och Senior Göteborg under hösten en större utbildningssatsning under temat
”Det ska vara lätt att bo”. Utbildningen omfattande samtliga
distriktsmedarbetare och tjänstemän på flera centrala stödfunktioner.
Poseidon påbörjade också implementeringen av ”Främjandeprincipen”, ett förhållningssätt som ska genomsyra allt
arbete i Framtidenkoncernen. Principen innebär att man ställer sig frågan ”hur ska det vara när det är som bäst?” och vad
som kan göras för att nå dit under de förutsättningar som
finns på arbetsplatsen. Modellen bygger såväl på ett ”främjande medarbetarskap” som ett ”främjande ledarskap”.
Etik och moral
Oberoende av de oegentligheter som belastat företaget, har
Poseidon haft som mål att ha etik och moral som tema vid
arbetsplatsträffar under 2010. Händelseutvecklingen accentuerade vikten av detta arbete och bolagets personalhandbok
förstärktes med regler som ska ge medarbetarna goda förutsättningar att till exempel inte hamna i beroendeställning till
leverantörer. Poseidons styrelsen antog i november också en
Affärsetisk policy. Med denna som plattform genomfördes
förtydligande och konkretiserande diskussioner och möten
över hela företaget.
Medarbetarenkät
Sedan 1999 har Poseidon genomfört en medarbetarunder­
sökning där alla anställda har möjlighet att anonymt framföra
vad de tycker om sin arbetssituation och sina utvecklings­
möjligheter. Det övergripande resultatet beskrivs i form av
ett Nöjd medarbetarindex, NMI, som kan ha ett värde mellan
0 och 100. Poseidons NMI för 2010 blev 74 (74). Det är ovanligt
att NMI överstiger 70. SCB som utför mätningen noterade
redan 2004, då bolaget fick ett NMI på 70, att ”medarbetarna
värderar arbetsförhållandena med ett högt NMI”.
Utblick 2011
Under 2011 kommer innehållet i bolagets Affärsetiska policy
att ytterligare föras ut till medarbetarna. Även Främjandeprincipen, ett förhållningssätt som ska genomsyra allt arbete i
Framtidenkoncernen, ska fortsatt implementeras i bolaget.
För att möta den pågående generationsväxlingen arbetar
Poseidon aktivt för att attrahera unga att söka sig till fastighetsbranschen. Tillsammans med gymnasieskolor och andra
utbildningsanordnare marknadsför och initierar bolaget
utbildningar, och erbjuder även praktikplatser för de ungdomar som genomgår dessa utbildningar. Genom kommande
nyrekryteringar finns förutsättningar att öka mångfalden och
sänka medelåldern bland bolagets anställda.
Nöjd Medarbetarindex
Befattningar 2010-12-31
NMI
Antal
90
70
75
60
5
50
60
76
76
72
74
74
40
45
25
12
30
30
20
4
15
9
0
2006
2007
2008
2009
2010
Mål
24
14
4
2
11
10
Årsberättelse 2010 | Bostads AB Poseidon
1
Ledning Säljare
Män
59
20
9
Husvärdar
Miljövärdar
Teknik
Kvinnor
8
Förvalt- Adminining
stration
Miljö
Mål och inriktning
Poseidons verksamhet ska bedrivas på ett miljövänligt sätt
förenligt med en hållbar utveckling. Bolaget följer Göteborgs
kommunfullmäktiges tre prioriterade mål inom miljöområdet:
• Miljön ska förbättras i Göteborg genom att resande med
kollektivtrafik och cykel ska öka i förhållande till biltrafiken.
• El-effektiviteten ska öka.
• Förbrukningen av fossila bränslen ska minska.
Miljö/Energi är även ett av Framtidenkoncernens fokusområden. Målet är att 40 procent av alla nyproducerade bostäder
Miljöansvar
Miljöansvaret inom Poseidon följer linjeansvaret och varje
chef har miljöansvar inom det egna verksamhetsområdet.
Centrala resurser för stöd, samordning och utveckling finns
inom huvudkontorets Teknikavdelning.
25
Årsberättelse 2010 | Bostads AB Poseidon
ska vara av passivhuskaraktär. Koncernen ska bygga klimatneutralt och energieffektivt med ett så litet värmebehov som
möjligt. Utifrån dessa ägarmål och inriktningar fokuserar
Poseidon miljöarbetet på följande områden:
1. minimera förbrukningar och klimatpåverkan
2. minimera miljö- och hälsostörande ämnen
3. kvalitetssäkra innemiljön
4. sträva efter fastighetsnära källsortering
5. uppmuntra hyresgästernas miljöengagemang
Minimera förbrukningar och klimatpåverkan
Värme och varmvatten
Poseidon driver sedan många år ett systematiskt arbete med
energieffektivisering. Bolaget använder datoriserad fastighetsövervakning och styrsystem för att metodiskt övervaka
installationerna och analysera vilka åtgärder som bäst sänker
energianvändningen. Injustering av värme- och ventilationssystem är en annan effektiv åtgärd för att spara energi. Konsulter med spetskompetens på området – energijägare – anlitas löpande för att optimera driften.
Den genomsnittliga normalårskorrigerade förbrukningen
uppgick till 152 kWh/kvm och år, vilket är en ökning sedan
föregående år. Energin som används till värme och varmvatten kommer nästan uteslutande från fjärrvärme.
El
Förbrukningen av el ligger i princip kvar på samma nivå som
2009, knappt 22,9 kWh/kvm och år. Poseidon arbetar ständigt
med att effektivisera elanläggningarna. Arbetet består
huvudsakligen av att installera närvarostyrd belysning och
öka användningen av lågenergiprodukter. Bolaget undersökte
under året förutsättningarna för att installera LED-belysning
i samband med utbyte av ljuskällor i trapphus. Utvecklingen
går fort, men bedömningen är att lysrörsarmaturer med HFdon (högfrekvensdon) fortfarande är bättre ur ett energiperspektiv. Arbetet med att minska elanvändningen motverkas
av att bolaget ökar belysningen i bostadsområdena för att
förbättra tryggheten.
Poseidon använder endast miljömärkt el från vattenkraft.
All el ska 2012 vara förnyelsebar från vind och sol.
Vatten
Vattenförbrukningen redovisas per kvm för total genomsnitt3
lig yta och blev 1,91 m /kvm. Arbetet med att hålla nere förbrukningen sker främst genom att vattenbesparande utrustning som vattensnåla blandare, munstycken och toaletter
successivt sätts in i fastigheterna.
Individuell mätning och debitering, IMD
Utbyggnaden av individuell mätning och debitering av varmvatten sker löpande i takt med bolagets nyproduktion. Vid
årets utgång kunde 307 hushåll kontrollera sina kostnader för
varmvatten.
Miljöanpassad renovering
I samband med renoveringar av fastighetsbeståndet utreds
alltid om det finns möjlighet till energibesparande åtgärder.
Det kan vara fönsterbyte, tilläggsisolering eller installation av
FTX-system (från- och tilluftsventilation med återvinning).
På Katjas gata i Backa Röd byggde Poseidon 2009 om ett
miljonprogramshus till lågenergihus. Ett av målen var att
minska energianvändningen i det specifika huset till en tredjedel, 60 kWh/kvm. Utvärderingen av pilotprojektet pågick fortfarande vid årsskiftet 2010/2011, men det mesta tyder på att
samtliga mål om minskad energianvändning kommer att uppnås. Den stora utmaningen ligger i att kunna genomföra
ombyggnader av det här slaget sett mot gällande lönsamhetskrav. Även om det finns potential att spara mycket energi är
det svårt att få lönsamhet i rena energiåtgärder utan att
genomföra övriga underhållinsatser. Lågenergihuset på Katjas
gata är ett tydligt exempel på denna problematik.
Minimera miljö- och hälsostörande ämnen
För att undvika ämnen som har en negativ inverkan på hälsa
och miljö ställer Poseidon miljökrav vid all upphandling av
nybyggnads- och ombyggnadsprojekt. All nyproduktion som
startar på kommunal mark följer också Göteborgs Stads program för miljöanpassat byggande, som fastställdes av Fastig-
26
Årsberättelse 2010 | Bostads AB Poseidon
hetsnämnden 2009. Miljökrav ställs även vid upphandling av
leverantörer i den egna förvaltningsorganisationen. Vidare har
Poseidon tillsammans med övriga bolag i koncernen beslutat
att handla upp ett databasverktyg, för att mer effektivt
kunna undvika byggmaterial med negativ miljöpåverkan.
Kvalitetssäkra innemiljön
Aktiv innemiljökontroll
Poseidon har utvecklat ett system för kvalitetssäkring av innemiljön som innebär att samtliga bostäder är föremål för en
aktiv och kvalitetssäkrad innemiljöförvaltning. 20 procent av
beståndet kontrolleras varje år vad gäller luftkvalitet, termisk
komfort, tappvarmvatten, temperatur och fukt.
Boråd
Poseidons hyresgäster har goda möjligheter att bidra till en
sund inomhusmiljö. För att ge råd och information har bolaget tagit fram en särskild skrift benämnd Boråd. Denna finns
tillgänglig på Poseidons hemsida www.poseidon.goteborg.se.
Radon
Riksdagens mål för bostäder år 2020 är en radonhalt som
3
är lägre än 200 Bq/m . Poseidon har tidigare redovisat en
åtgärdsplan, som beskriver hur bolaget ska gå vidare på de
mätplatser som överskrider riktvärdet. Långtidsmätningar
och åtgärder redovisas kontinuerligt till Miljöförvaltningen.
Sträva efter fastighetsnära källsortering
Miljöhusen blir allt fler
Det är viktigt att avfallet ses som en resurs och hanteras så
att största möjliga miljö- och samhällsnytta uppnås. Varje
svensk ger upphov till cirka 510 kg insamlat avfall per år. 97
procent av detta återvinns genom materialåtervinning eller
energiutvinning och 3 procent går till deponi.
Poseidons hyresgäster bidrar till återvinningen genom att
sortera sitt avfall i särskilda miljöhus/miljörum som bolaget
tillhandahåller. Här finns möjlighet att sortera i upp till 13
olika fraktioner. Under 2010 färdigställde Poseidon 13 nya miljöhus/miljörum. Det innebär att 40 procent av bolagets hyresgäster har tillgång till fastighetsnära källsortering.
Nästan hälften av de svenska hushållens avfall är biologiskt
nedbrytbart. Enligt ett nationellt mål ska 35 procent av allt
organiskt avfall behandlas biologiskt år 2010, det vill säga
komposteras eller rötas, och regeringen vill därför främja
insamlingen av matavfall.
I Poseidon har 94 procent av alla hushåll möjlighet att
­sortera biologiskt avfall. I 15 miljöhus finns dessutom kompostanläggningar för utvinning av jordförbättringsmedel,
som återförs och används i bolagets bostadsområden.
­Poseidon började under 2010 utreda möjligheterna att ta
emot hyresgästernas biologiska avfall i speciella kvarnar/­
tankar i miljöhusen, och leverera s k slurries för framställning
av biogas.
27
Årsberättelse 2010 | Bostads AB Poseidon
Uppmuntra miljöengagemang
Poseidon arbetar aktivt för att underlätta och uppmuntra
hyresgästerna att leva med omsorg om miljön. Gemensamma
miljödagar och planteringsdagar är återkommande inslag i
förvaltningen. Gårdsföreningar är också ett bra forum för miljöarbetet.
Systemet med fastighetsnära källsortering kräver ett aktivt
informations-arbete. Poseidon arbetar återkommande med
informationskampanjer och personliga möten för att öka
andelen sorterat avfall. Under 2010 projektanställdes två miljöhusinformatörer som höll öppet hus i miljöhusen, knackade
dörr och informerade hyresgäster i lägenheterna.
Nyckeltal inom miljöområdet
Poseidon använder en rad nyckeltal för att spegla miljöverksamheten inom bolaget.
mycket kalla vintrar kommer fokus att ligga på de byggnader
där vi tvingats till tillfälliga åtgärder med anledning av den
stränga kylan.
Fjärrvärme
Fjärrvärmeförbrukning avser energiförbrukning för värmeoch varmvattenuppvärmning. Förbrukningen är normalårskorrigerad och anges per kvm för total genomsnittlig yta. Vid
normalårskorrigering beräknas den faktiska energiförbrukningen om till en förbrukning som förhåller sig till temperaturen under ett normalår.
Fastighetsel
Fastighetsel avser all elförbrukning exklusive lägenhetsel.
Belysning i trapphus, källare och utomhus ingår, liksom el till
fläktar, pumpar, hissar och tvättstugor samt i förekommande
fall lokaler utan egna elabonnemang. Elförbrukningen redovisas per kvm för total genomsnittlig yta.
2010
Målet var att fjärrvärmeförbrukningen maximalt skulle uppgå
till 149 kWh per kvm. Utfallet blev 152 kWh per kvm.
2010
Samtidigt som effektiviseringar genomförs ställs dock ökade
krav på belysning för förbättrad trygghet.
Så här arbetar vi vidare 2011
Vi fortsätter att optimera driften och minska energiförbrukningen genom värmeinjusteringar och energijakt. Efter två
Så här arbetar vi vidare 2011
Vi byter ut belysningsarmaturer och inför olika former av
­närvarostyrning.
Fjärrvärme
Fastighetsel
KWh/m
KWh/m3
160
25
3
158
154
151
148
152
120
20
22,3
22,8
23,0
22,8
22,9
2006
2007
2008
2009
2010
15
80
10
40
5
0
0
2006
28
2007
2008
2009
Årsberättelse 2010 | Bostads AB Poseidon
2010
Utblick 2011
Under 2011 planerar Poseidon att starta produktionen av lågenergihus med sammanlagt 61 lägenheter på Nordåsgatan i
Bagaregården. Bolaget fortsätter att utreda möjligheterna till
energieffektivisering av befintliga fastigheter sett mot gällande lönsamhetskrav. 20 procent av beståndet innemiljösäkras samtidigt som utbyggnaden av fastighetsnära källsortering genom miljöhus/miljörum fortgår i hög takt.
Vatten
Vattenförbrukning avser all kallvattenförbrukning, såväl
lägenheternas vattenförbrukning som det tappvatten som
värms till varmvatten. Vattenförbrukningen redovisas per kvm
för total genomsnittlig yta.
Transport
Övervägande delen av bolagets fordonspark utgörs av så
­kallade miljöfordon som drivs med el. Successivt tas nya
­miljöfordon in i miljöparken. Transport avser resor med egen
bil i tjänsten. Nyckeltalet anges som km per anställd.
2010
3
2
Målet var en maximal förbrukning på 1,94 m /m . Resultatet
3
2
blev 1,91 m /m .
2010
Utfallet blev 1 352 km/anställd.
Så här arbetar vi vidare 2011
I samband med renovering byter vi till mer snålspolande
­vattenarmaturer. Vi byter succesivt ut de interna vattenledningsnät där stora problem med vattenläckor förekommer.
Fjärr­avläsning av kallvattenmätare skapar även nya och bättre
förutsättningar för uppföljning och felsökning.
Vatten
Transport
m3/m2
km/anställd
2,00
2,0
Så här arbetar vi vidare 2011
Vi fortsätter arbetet med att minska resandet och våra
anställdas miljöpåverkan.
1,86
1,86
1,86
1,91
2,0
1,5
1,5
1,0
1,0
0,5
0,5
0
2006
29
2007
2008
2009
Årsberättelse 2010 | Bostads AB Poseidon
2010
1 486
1 518
1 499
1 399
1 352
2009
2010
0
2006
2007
2008
Värdegrund
Värderingar
Poseidon engagerar sig i samhällsutvecklingen och viktiga frågor för ett långsiktigt hållbart samhälle. Arbetet bygger på en
rad värderingar och en viktig grundval: principen om alla människors lika värde, som förbjuder all form av diskriminering.
Vi tar ett personligt ansvar
”Man”, ”någon” eller ”vi” får sällan någonting gjort. Det inser
vi och därför tar alla medarbetare personligt ansvar för
Bostads AB Poseidon. Ingen är ansvarig för allt, men alla är
ansvariga för något.
Vi är professionella
Vi agerar affärsmässigt. Vi deltar aktivt i verksamhetens
utveckling, argumenterar för det vi tror på och respekterar
fattade beslut. Vi visar varandra och dem vi möter i våra
yrkesroller samma respekt som vi själva förväntar oss att bli
bemötta med.
Vi väljer samverkan
Vår verksamhet utvecklas av samarbete och medinflytande
och därför bjuder vi in hyresgäster, leverantörer och andra
­viktiga aktörer i vår omgivning att delta. Vi är öppna med
information och lyhörda för andras önskemål. Vi prioriterar
det mänskliga mötet.
30
Årsberättelse 2010 | Bostads AB Poseidon
Vi har integritet
De som möter oss kan lita på att vi står för vårt ord och våra
handlingar. Vi står emot otillbörliga påtryckningar och för­
söker inte själva påverka för att vinna fördelar eller undvika
obehag. Ärlighet är en självklarhet.
Vi vill utvecklas
Den som inte utvecklas stagnerar och därför försöker vi ständigt förnya oss. Att göra något är alltid bättre än att göra
inget. Därför uppmuntrar, tillvaratar och belönar vi visat engagemang från medarbetare, hyresgäster och andra i vår omgivning. Och vi är förlåtande mot den som går fel.
Vi är varsamma om naturen
Vi förstår att naturens resurser inte är outtömliga och handlar
därefter. Omsorgen om miljön får och ska inverka på alla våra
beslut. Vi tänker långsiktigt.
Vi bejakar mångfald
I ett mångfaldssamhälle kompletter olikheterna varandra.
Vi vet att det ur olikheter föds nya tankar och mönster, som
utvecklar såväl samhället som den enskilda människan.
Händelser 2010
Efter konkreta indikationer från media och efterföljande
granskningar polisanmäldes under hösten sex medarbetare
i Poseidon, misstänkta för oegentligheter som avser händelser
under perioden 2003-2008. Tre av dessa har fått lämna
­Poseidon och en är avstängd under pågående förunder­
sökning.
Öppenhet och transparens är viktiga ledord för Poseidon
och bolaget har haft en öppen hållning gentemot omvärlden
under utredningarnas gång och fört en löpande dialog med
fack och medarbetare.
För att förstärka arbetet med etik och moral antog Poseidons styrelse i november en Affärsetisk policy. Denna har
utgjort plattform för en rad möten i hela företaget där innehållet i policyn förtydligats och konkretiserats genom information och diskussion.
Analys av leverantörsfunktionen
Framtidenkoncernen deltar i det arbete som bedrivs inom
Göteborgs Stad för att förstärka den interna kontrollen och
öppenheten inom Göteborgs Stads förvaltningar och bolag.
Under året har mycket arbete i bolaget och koncernen haft
fokus på internkontroll, uppföljning och styrning.
Under våren 2010 fick KPMG i uppdrag av Förvaltnings AB
Framtiden att gå igenom och bedöma kvaliteten i de rutiner
och kontroller som bolagen inom koncernen etablerat för att
minska risken för avsiktliga fel. Poseidon, HjällboBostaden och
Egnahemsbolaget utsågs att ingå i pilotprojektet.
Utblick 2011
Såväl KMPGs analys som Poseidons egna granskningar kommer att ligga till grund för ett fortsatt förändringsarbete i
bolaget. Under 2011 kommer arbetet med att analysera och
förbättra rutiner, system, instruktioner och kontrollfunktioner
att ha hög prioritet. Bolagets nya Affärsetiska policy kommer
att ytterligare implementeras i organisationen. Företaget
kommer också att göra allt för att återvinna saknade hyresgästmedel.
31
Årsberättelse 2010 | Bostads AB Poseidon
Avsiktliga fel definieras enligt KMPG som avsiktliga handlingar som omfattar bedrägligt beteende i syfte att skapa sig
en orättmätig eller olaglig fördel. I den analys KPMG lämnade i
november 2010 rekommenderas Poseidon att initiera kontrollåtgärder som syftar till att öka upptäcksrisken för avsiktliga
fel. KPMG förordar till exempel att de krav som ställs i processen för upphandling, inköp och beställning förtydligas, att
Poseidons attestordning utökas med föreskrifter gällande
­fakturakontroll och tydliga dokumentationsunderlag, samt
att bolaget genomför kontroller av slutattesterade fakturor
när attestansvaret för leverantörsfakturor delegerats.
Bolagsstyrning
Målstyrt ägande
Göteborgs Stads ägarroll
Poseidon ägs till 100 procent av Förvaltnings AB Framtiden
(556012-6012), som i sin tur är helägt av Göteborgs Stad.
Göteborgs Stad har valt att driva vissa av sina verksamheter
i bolagsform. Ett kommunägt företag får bedriva verksamhet
som är av allmänt intresse och som har anknytning till kommunen, vilket gäller för Förvaltnings AB Framtiden.
Bolagen i koncernen – däribland Poseidon – konkurrerar
med andra fastighetsbolag på i stort sett lika villkor. Det som
skiljer är ägardirektiven, som innebär att Framtidenkoncernen
genom bostadsföretagen ska vara med och stärka Göteborgs
utveckling. Människor söker sig till platser med god miljö, bra
bostäder och utvecklad infrastruktur. På sådana platser skapas de nya företagen och arbetsplatserna. Genom att äga
bostadsföretag kan kommunen medvetet och aktivt agera på
fastighets- och bostadsmarknaden för att stärka Göteborgs
utveckling. Denna möjlighet är det grundläggande motivet för
kommunen att äga bostadsföretag.
Styrande ägardirektiv
Göteborgs Stads motiv för att äga fastigheter beskrivs i
­ägardokumentet, som utvecklades och beslutades 1992.
Dokumentet utgör grunden för all Poseidons verksamhet.
Huvudpunkterna är:
• Genom bostadsföretagens verksamhet ska Göteborgs
utveckling stärkas.
• De boende ska genom bostadsföretagen ges ett långt­
gående inflytande över sin bostad och över dess närmaste
omgivning.
• Genom ett fördjupat engagemang i, och ansvarstagande
för, sitt boende ska de boende utveckla sin egen välfärd.
32
Årsberättelse 2010 | Bostads AB Poseidon
Kommunfullmäktiges mål
Förutom de långsiktiga målen fastställer Göteborgs Stads
kommunfullmäktige årligen ett antal prioriterade mål. I budgeten för 2010 fastställdes 18 mål. 12 av dessa bedömdes ha
anknytning till Poseidons verksamhet:
•M
iljön ska förbättras i Göteborg genom att resande med
kollektivtrafik och cykel ska öka i förhållande till biltrafiken.
•M
ånga medborgare söker bostad, därför ska det byggas
1 500 nya bostäder under 2010.
•U
nga människor har behov av en bra kunskapsgrund, därför
ska andelen elever med godkända betyg öka.
•Ä
ldre göteborgare behöver mänsklig samvaro, därför ska
äldres möjligheter att vistas ute och delta i sociala aktiviteter öka.
•M
ånga människor med psykiska funktionshinder saknar idag
arbete och bostad, därför ska antalet fullvärdiga bostäder
och möjligheten till meningsfull sysselsättning öka.
•G
öteborgarna vill ha en ren och trygg stad, därför ska nedskräpningen i Göteborg minska.
• F ör att omsätta kunskap till handling ska förvaltnings- och
bolagsledningars samt övriga chefers och nyckelpersoners
kunskaper i genusfrågor öka.
•E
l-effektiviteten ska öka.
• F örbrukningen av fossila bränslen ska minska.
•D
en normala anställningsformen i Göteborg är heltid och
tillsvidareanställning, därför ska ofrivilligt deltidsanställda
inte förekomma.
•R
ekryteringar till kommunens verksamheter på alla nivåer
ska bidra till en bättre spegling av befolkningsstrukturen i
Göteborg.
•A
ndelen ungdomar i Göteborg som engagerar sig i föreningslivet och blir ledare ska öka.
Koncernens fokusområden
För att nå de mål som ägarna lagt fast har styrelsen för Förvaltnings AB Framtiden beslutat om ett antal fleråriga fokusområden för att utveckla hyresrätten som boendeform.
Nyproduktion
Den främsta uppgiften är att skapa fler nya bostäder i attraktiva lägen och öka tempot i bostadsbyggandet. Koncernens
ambition är att de kommande åren producera mellan 400 och
600 hyresrätter varje år. Till det kommer närmare 150 småhus
och bostadsrätter. Koncernen har identifierat ett antal områden för nyproduktion och ska arbeta aktivt för att säkerställa
att produktion startar. Tillskottet av nya bostäder ska ske i
nära samarbete med andra långsiktiga fastighetsägare i
­Göteborg, framförallt genom förtätning av centrala områden
med närhet till kollektivtrafik.
Sysselsättning
Ett av koncernens mål är att bidra till en ökad egenförsörjning
bland hyresgästerna. Inom detta område ska koncernen göra
mer. Att vara med och skapa sysselsättning för de boende
bidrar till att utveckla staden ur många perspektiv. Tillsammans med andra aktörer ska koncernen medverka till att
skapa ännu fler arbetstillfällen, inte minst i bostadsområden
med störst behov av ökad sysselsättning.
Infrastruktur
Att det finns en väl fungerande infrastruktur i bostadsom­
rådena är en viktig faktor för att utveckla boendet. Att till
nuvarande och framtida områden planera utbyggnaden av
infrastrukturen är därför viktigt. Koncernen ska utveckla
­kunskapen kring infrastrukturfrågorna och aktivt medverka
i kompetensskapandet inom detta område.
Underhållsbehov
En annan av koncernens utmaningar är att fortsätta renoveringen av framför allt bostäder byggda under 1950-, 1960och 1970-talet. Här finns ett stort underhållsbehov förenat
med stora kostnader vilket kräver en tydlig strategi i balans
med koncernens långsiktiga finansiella mål.
Miljö/Energi
Framtidenkoncernen arbetar för att begränsa energianvändningen och hushålla med resurserna. Den frågan är idag mer
aktuell än tidigare. Bygg- och fastighetssektorn är en betydande aktör i utvecklingen av lösningar på hur man ska bygga,
förvalta och bo för att över tid belasta miljön så lite som möjligt. Från och med 2009 ska 40 procent av Framtidenkoncernens nyproduktion vara av karaktären passivhus. Koncernen
ska bygga klimatneutralt och energieffektivt med ett så litet
värmebehov som möjligt. Olika lösningar på förnyelsebar
energi som solenergi och vindkraft ska användas för att till­
godose koncernens fastighetsel.
Lagar
Poseidons verksamhet styrs av regler i såväl kommunallagen
som aktiebolagslagen och omfattas av offentlighetsprincipen
och lagen om offentlig upphandling (LOU). Bolaget verkar
på marknaden på samma villkor som de privata fastighets­
ägarna, och har inga särskilda skattelättnader eller andra
­förmåner.
Den nya lagen för kommunala bostadsaktiebolag som
trädde i kraft den 1 januari 2011, förtydligar definitionen av
bolagen och ställer nya krav på hur verksamheten bedrivs.
Deras huvudsakliga uppgift ska vara att i allmännyttigt syfte
förvalta fastigheter med hyresrätter, främja bostadsförsörjningen i kommunen och erbjuda hyresgästerna inflytande.
33
Årsberättelse 2010 | Bostads AB Poseidon
Verksamheten ska drivas enligt affärsmässiga principer med
marknadsmässiga avkastningskrav. Den nuvarande utdelningsbegränsningen ersätts av en begränsning av värdeöverföringar från kommunala bostadsaktiebolag.
Från och med 2011 gäller också nya bestämmelser i hyres­
lagen. Hyressättningen i de kommunala bostadsföretagen är
inte längre normerande för alla hyror. Istället ska kollektivt
förhandlade hyror styra, oavsett avtalsparter. Dessutom
införs en skyddsregel mot kraftiga hyreshöjningar.
Den nya lagstiftningen medför inga direkta förändringar
för Poseidon, eftersom bolaget redan arbetar i enlighet med
lagens syfte och tillämpar principer för marknadsmässiga
avkastningskrav. Däremot kan prioriteringar mellan olika
­projekt och val av åtgärder förändras i och med kravet på
affärsmässighet.
Styrelse
Nomineringsprocess
Poseidons styrelses ledamöter, suppleanter, ordförande och
vice ordförande väljs av kommunfullmäktige i Göteborgs Stad.
Styrelsen består av sju ordinarie ledamöter och tre suppleanter. Styrelsens mandatperiod är fyra år och sträcker sig från
första ordinarie årsstämma efter genomfört kommunalval till
årsstämman efter nästkommande kommunalval. Ledamöter
och suppleanter väljs som representanter för kommuninvånarna – inom ramen för det representativa demokratiska systemet – och sammansättningen speglar det partipolitiska
styrkeförhållandet i kommunfullmäktige. Dessutom har
arbetstagarorganisationerna PTK och LO representation i
­styrelsen.
Styrelsearbetet 2010
Under verksamhetsåret 2010 hade styrelsen sex styrelse­
möten utöver årsstämma och konstituerande möte. Varje
möte har en bestämd huvudinriktning. Härutöver träffades
bolagets arbetsutskott – som enligt styrelsebeslut består av
styrelsens ordförande, vice ordförande samt VD – löpande
för att diskutera bolagets utveckling.
Styrande organ
Göteborgs kommunfullmäktige fastställer ägardirektiv och utser
Årsstämman är formellt Poseidons högsta beslutande organ där
styrelseledamöter. I övrigt styrs verksamheten på vanligt sätt av
den enda aktieägaren, Förvaltnings AB Framtiden, bekräftar
aktiebolagslagen.
direktiven som beslutats i kommunfullmäktige.
Förvaltnings AB Framtiden är moderbolag för en koncern som
Bolagsstyrelsens huvudsakliga uppgifter är att se till att ägardi-
består av Poseidon och ytterligare 11 aktiva dotterbolag, varav
rektiv följs och genomförs, fastställa strategin för verksamheten,
fem är renodlade bostadsföretag. Övriga bolag har verksamhet
säkerställa att bolaget har en effektiv ledning, följa upp och kon-
som rör lokaler, parkeringsplatser, störningsärenden samt bygg-
trollera ledningens förvaltning samt se till att ägare och omvärld
verksamhet. Kommunfullmäktige har delegerat den operativa
informeras om bolagets utveckling och ekonomi.
ägardialogen till koncernstyrelsen, som tillsammans med koncernledningen är ägarens verktyg för att utöva ägarinflytandet.
34
Årsberättelse 2010 | Bostads AB Poseidon
Revision
Poseidon genomgår årligen två slags revisioner. En revision av
årsredovisningen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning, som utförs av akutoriserade revisorer enligt
Aktiebolagslagen. Därutöver genomförs en lekmannarevision
som utförs av lekmän utsedda av kommunfullmäktige.
Den lagstadgade revisionen utförs av Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB med auktoriserade revisorn Bror Frid som
huvudansvarig. Revisorerna utses formellt av årsstämman för
en tid av fyra år. Innevarande mandatperiod är 2007–2010.
Efter genomförd upphandling av Stadsrevisionen kommer
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB föreslås även för efterkommande period
2011–2014.
Styrelse
Född år
Invald i
styrelsen år
Marianne Carlström (s)
Ordförande
1946
2007
Anders Hållinder (fp)
Vice ordförande
1947
2003
Mats Karlsson (s)
Ledamot
1957
1992
Sune Birging (m)
Ledamot
1941
1992
Eva-Lotta Ramberg (s)
Ledamot
1970
2003
Cecilia Magnusson (m)
Ledamot
1962
1999
Jan Sundberg (s)
Ledamot
1944
2007
Ingrid Andreae (s)
Suppleant
1961
2007
Sonja Lidén Eriksson (kd)
Suppleant
1935
1999
Elisabeth Olszon (mp)
Suppleant
1946
2007
Född år
Anställd år
Arbetstagarrepresentanter
Jan Jentzell tf. (Ptk)
Ordinarie
1952
1969
Jan-Olov Isacsson (LO)
Ordinarie
1952
1980
Hans Petersson (Ptk)
Suppleant
1955
1987
Per-Åke Westlund (LO)
Suppleant
1956
1975
Sekreterare i styrelsen är jurist Mårten Tagéus, Mannheimer & Swartling.
35
Årsberättelse 2010 | Bostads AB Poseidon
Lekmannarevisionens syfte är att bedöma huruvida bolagets
verksamhet är ändamålsenlig och ekonomiskt tillfredställande, att räkenskaperna är rättvisande samt att den interna
kontrollen är tillräcklig. Revisionens uppdrag och arbetsformer
regleras genom kommunallagen, aktiebolagslagen och Göteborgs stads revisionsreglemente. Lekmannarevisorerna upprättar en granskningsrapport och en granskningsredogörelse
som behandlar bolagets verksamhet och interna kontroll.
Granskningen redovisas till kommunfullmäktige genom rapportsammandrag och kortrapporter. Dessa finns också tillgängliga på www.goteborg.se/stadsrevisionen.
Under 2010 har granskningen utförts av Arne Hasselgren
och Sven R Andersson. Suppleanter har varit Anita Rutgersson
och Gerhard Annvik.
Revisorer
Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB
Huvudansvarig – Bror Frid
Sven Andersson
Lekmannarevisor
Arne Hasselgren
Lekmannarevisor
Anita Rutgersson
Lekmannarevisorsuppleant
Gerhard Annvik
Lekmannarevisorsuppleant
Ledning
Styrelsearbetet samt relationen mellan styrelse och VD regleras i ”Styrelsens arbetsordning jämte instruktion avseende
arbetsfördelning mellan styrelsen och verkställande direk­
tören samt instruktion avseende ekonomisk rapportering till
styrelsen”.
Som stöd för VDs ledning sammanträder Poseidons företagsledning varannan vecka och behandlar såväl strategiska
och företagsövergripande ämnen som verksamhetsnära frågor. Företagsledningen består av VD, sju distriktschefer samt
fem funktions- och avdelningschefer, vilka har en stödjande
och samordnande roll till de sju geografiskt avgränsade distrikt
som tillsammans utgör bolagets operativa verksamhet.
Policydokument
Företagsledning
Bolaget har fastlagda policydokument, antagna av styrelsen,
inom följande områden: affärsetik, arbetsmiljö, finans, inköp,
IT, jämställdhet, kommunikation, miljö och uthyrning. Samtliga policys revideras årligen.
Född år
Anders Söderman
Verkställande direktör
1955
1991
Göran Leander
Chef Affärsutveckling
och kommunikation
1954
1986
Johan Niklasson
Chef Teknik
1954
1995
Sune Niklasson
Personalchef
1951
1991
Catharina Törnqvist
Chef Administrativ
utveckling
1967
1992
Marita Åblad
Finanschef
1957
2000
Jan Nilsson
Distriktschef Angered
1951
1969
Marie Werner
Distriktschef Backa
1965
2001
Mats Jones
Distriktschef
Frölunda-Högsbo
1955
1978
Mattias Andersson
Distriktschef
Karlaplatsen
1974
2009
Göran Olausson
Distriktschef
Kortedala
1951
1977
Dennis Andersson
Distriktschef
Linné-Guldheden
1965
1982
Ann-Catrin Dryselius
Distriktschef
Olskroken
1963
2002
Nöjd Boendeindex
Nöjd Medarbetarindex
NBI
NMI
75
90
60
67
67
67
68
67
75
60
45
76
76
72
74
74
2006
2007
2008
2009
2010
45
30
30
15
15
0
0
2006
2007
2008
2009
2010
Mål
36
Årsberättelse 2010 | Bostads AB Poseidon
Anställd år
Mål
Balanserad styrning
Poseidon och Framtidenkoncernen arbetar med målstyrning
av verksamheten, som följs upp i ett balanserat styrkort
omfattande perspektiven hyresgäster, medarbetare, ekonomi
och verksamhet. Mätetalen inom varje perspektiv bestäms
med utgångspunkt från koncerngemensamma mål, som i sin
tur fastställs utifrån ägarens övergripande mål. Måluppfyllelsen mäts årligen genom kund- och medarbetarenkäter samt
genom bolagets affärssystem.
Poseidons balanserade styrkort
Vår vision
Tillsammans skapar vi gröna hem där människor vill bo och leva
Framgångsfaktorer
Hyresgästupplevelsen
Medarbetarna
Det gröna Poseidon
Balanserad styrning
Hyresgäster
Verksamhet
Medarbetare
Inflytande
Fastighetsresultat
80
800
629
60
66
67
65
67
66
400
20
200
0
660
655
2007
2008
678
665
2009
2010
600
40
0
2006
2007
2008
2009
2010
Mål
37
Ekonomi
Årsberättelse 2010 | Bostads AB Poseidon
2006
Femårsplan
Poseidon fastställde våren 2010 ett nytt strategiprogram –
”Resan är målet – mot 2015”. Programmet innebär att bolaget, liksom under tidigare femårsperiod, fortsätter att fokusera på ett antal mål och nyckeltal uppsatta mot bakgrund
av bolagets vision och ägarens riktlinjer. Till detta kommer
att Poseidon vill utveckla hyresrätten med större hänsyn till
hyresgästernas önskemål. Tre ord kommer att vara gemensamma riktmärken i arbetet: variation, valfrihet och värde.
Variation
Med variation menas att Poseidon ska sträva efter att verka
i områden med en mix av hustyper, upplåtelseformer och
bostadsstorlekar. Men också att bolaget ska finnas i olika geografiska lägen och att standarden, underhållsnivån, servicen
och hyran ska kunna variera.
Valfrihet
Bostadsområden som har en varierad sammansättning av
upplåtelseformer ger människor bättre möjligheter att hitta
den typ av bostad, boende och plats som passar dem bäst. På
så sätt kan Poseidon erbjuda en valfrihet som fungerar i praktiken, samtidigt bolaget främjar integrationen i samhället.
Värde
Nöjda hyresgäster ger en god och hållbar ekonomi. Det är en
förutsättning för att Poseidon ska kunna göra de investeringar som behövs för en hållbar social utveckling även socialt
och ekologiskt. Investeringar som i sin tur bidrar till att öka
bolagets fastighetsvärden och möjligheter att göra ännu mer
nytta för kund.
Rapportering till moderbolaget
Under år 2010 upprättade Poseidon bokslut månadsvis och
delårsbokslut per den 31 mars och 31 augusti. Inför och under
verksamhetsåret upprättas budget och prognoser som rapporteras till moderbolaget. Förutom detta rapporterar bola-
get enligt Framtidenkoncernens balanserade styrkort, kommunfullmäktiges prioriterade mål samt uppfyllelsen av andra
mål och aktiviteter.
Internkontrollplan
Koncernen deltar i det arbete som bedrivs inom Göteborgs
Stad för att förstärka den interna kontrollen och öppenheten
inom Göteborgs Stads förvaltningar och bolag.
Under året har mycket arbete i bolaget och koncernen haft
fokus på internkontroll, uppföljning och styrning.
Poseidons styrelse har antagit riktlinjer för intern kontroll.
De ska säkerställa att det finns ett operativt fungerande system för intern kontroll som ser till att verksamheten drivs
38
Årsberättelse 2010 | Bostads AB Poseidon
ändamålsenligt, att den uppnår ekonomiskt tillfredsställande
resultat, att kvaliteten i rapportering om verksamhet, ekonomi och intern kontroll upprätthålls och att det görs bedömning av risker.
Styrelsen fastställer årligen en detaljerad internkontrollplan
för det kommande året. I planen identifieras de viktigaste processerna, rutinerna och systemen som ska omfattas av kontroll och utfallet återrapporteras till styrelsen vid årets slut.
Kundorienterad organisation
Poseidon arbetar i en decentraliserad organisation med stor
närhet till hyresgästerna. Verksamheten bedrivs i sju geografiskt avgränsade distrikt: Angered, Backa, Frölunda-Högsbo,
Karlaplatsen, Kortedala, Linné-Guldheden och Olskroken.
Målet med organisationen är att ansvaret och befogenheterna ska finnas längst ut i verksamheten, där mötet med de
boende äger rum. De dagliga kontakterna med hyresgästerna
sker främst genom husvärdarna som är kontaktpersoner i de
flesta frågor som rör boendet, men även genom miljövärdarna som ansvarar för utemiljön. Navet inom varje distrikt
utgörs av BoButiken. Här är distriktschefen placerad tillsammans med säljare, ekonom, förvaltare och fastighetsingenjör
för att stärka servicen till hyresgästerna.
Till stöd för verksamheten i distrikten finns även centrala
resurser inom administrativ utveckling, affärsutveckling och
kommunikation, teknik, finans och personal. De centrala funktionerna är placerade på huvudkontoret i Angered.
Medarbetaransvar och befogenheter
Poseidons decentraliserade organisation bygger på frihet
under ansvar, där varje medarbetare ges stor självständighet
att verka för hyresgästernas bästa utifrån företagets regel-
39
Årsberättelse 2010 | Bostads AB Poseidon
verk. Roller, ansvar och befogenheter finns beskrivna i
­”Organisation, roller och ansvar”. Dokumentationen upp­
daterades och MBL-förhandlades under 2010.
Styrelse
Marianne Carlström (S)
Anders Hållinder (FP)
Mats Karlsson (S)
Sune Birging (M)
Ordförande
Född 1946
Invald i styrelsen 2007
Vice ordförande
Född 1947
Invald i styrelsen 2003
Ledamot
Född 1957
Invald i styrelsen 1992
Ledamot
Född 1941
Invald i styrelsen 1992
Eva-Lotta Ramberg (S)
Cecilia Magnusson (M)
Jan Sundberg (S)
Ingrid Andreae (S)
Ledamot
Född 1970
Invald i styrelsen 2003
Ledamot
Född 1962
Invald i styrelsen 1999
Ledamot
Född 1944
Invald i styrelsen 2007
Suppleant
Född 1961
Invald i styrelsen 2007
Sonja Lidén Eriksson (KD)
Elisabeth Olszon (MP)
Suppleant
Född 1935
Invald i styrelsen 1999
Suppleant
Född 1946
Invald i styrelsen 2007
Poseidons sittande styrelse är vald av Göteborgs
kommunfullmäktige fram till 7 mars 2011.
40
Årsberättelse 2010 | Bostads AB Poseidon
Ledning
Anders Söderman
Göran Leander
Johan Niklasson
Sune Niklasson
Verkställande direktör
Född 1955
Anställd 1991
Chef Affärsutveckling
och kommunikation
Född 1954
Anställd 1986
Chef Teknik
Född 1954
Anställd 1995
Personalchef
Född 1951
Anställd 1991
Catharina Törnqvist
Marita Åblad
Jan Nilsson
Marie Werner
Chef Administrativ Utveckling
Född 1967
Anställd 1992
Finanschef
Född 1957
Anställd 2000
Distriktschef Angered
Född 1951
Anställd 1969
Distriktschef Backa
Född 1965
Anställd 2001
Mats Jones
Mattias Andersson
Göran Olauson
Dennis Anderson
Distriktschef Frölunda-Högsbo
Född 1955
Anställd 1978
Distriktschef Karlaplatsen
Född 1974
Anställd 2009
Distriktschef Kortedala
Född 1951
Anställd 1977
Distriktschef Linné-Guldheden
Född 1965
Anställd 1982
Ann-Catrin Dryselius
Distriktschef Olskroken
Född 1963
Anställd 2002
41
Årsberättelse 2010 | Bostads AB Poseidon
Poseidons företagsledning består av VD, sju distriktschefer
samt fem funktions- och avdelningschefer, vilka har en
stödjande och samordnande roll till bolagets sju distrikt.
Bilderna är tagna i Palmhuset i Göteborg.
Bostads AB Poseidon
Angereds Torg 14 • Box 1 • 424 21 Angered
Telefon 031-332 10 00
Telefax 031-332 10 01
www.poseidon.goteborg.se
2