Transcript ÅRSREDOVISNING

Hemsö vann i oktober 2012 Stora samhällsbyggarpriset för byggnaden Messingen, en gymnasieskola i Upplands Väsby. Priset erhölls tillsammans med Upplands Väsby kommun, Peab och White arkitekter.
ÅRSREDOVISNING
www.hemso.se
Hemsö är ett fastighetsbolag som äger, förvaltar och
utvecklar lokaler för samhällsservice. Våra fastig­heter
i Sverige delas in i fyra fastighets­­kate­gorier utifrån de
verksamheter som hyresgästerna bedriver i lokalerna;
Äldreboende, Skola, Vård och Rättsväsende. Hemsö
äger även fastigheter för äldre­boende i Tyskland.
Vi finns representerade på 20 orter runt om i Sverige
för att säkerställa en nära kontakt med våra hyresgäster.
Hemsös vision är att vara den bästa fastighetsvärden
för samhällsservice.
20
18
26
22
24
Innehåll
1 Hemsö i korthet
2 2012 i korthet
3 VD har ordet
4 Affärsidé och strategi
6 Omvärld och trender
10 Riskhantering
12 Finansiering
14 Fastighetsbestånd
18 Utland
20 Lokaler för äldreboende
22 Lokaler för skolor
24 Lokaler för vård
26 Lokaler för rättsväsende
28 Organisation och medarbetare
29 Hållbart företagande
30 Bolagsstyrningsrapport
32Styrelse
33Ledning
34 Finansiella rapporter
43 Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer
58 Revisionsberättelse
59 Flerårsöversikt
60 Definitioner
Den legala årsredovisningen inklusive förvaltningsberättelse är reviderad och
omfattar sidorna 6 - 28 och 34 - 57.
Hemsö i korthet
Fastighetsvärde
per fastighetskategori
6%
7%
13%
44%
30%
30%
Den ledande hyresvärden för samhällsservice
Hemsö äger 357 samhällsfastigheter med ett sammanlagt marknadsvärde om 23 mil­
jarder kronor. Våra fastigheter finns i 90 svenska kommuner samt i 14 tyska städer.
Genom vår storlek och stora geografiska närvaro har vi de bästa förutsättningarna
att tillgodose våra hyresgästers förändrade behov över tiden.
Långsiktighet är vår vardag
Äldreboende
Skola
Vård
Övrigt*
Rättsväsende
Fastighetsvärde,
geografisk fördelning
Vi är en långsiktig ägare av samhällsfastigheter. Vi vill skapa möjligheter för våra
kunder och hyresgäster att bedriva god samhällsservice, både idag och i framtiden.
Det gör vi genom att utveckla och tillhandahålla moderna lokaler anpassade för
äldreboende, skola, vård och rättsväsende.
8%
6%
25%
10%
11%
23%
Hemsö en del av samhället
17%
Vi förvaltar och utvecklar lokaler där stat, kommun och landsting är hyresgäster eller
huvudmän för verksamheten. Hemsö erbjuder effektiva lokaler som kan anpassas
till förändringar av kundernas behov. Hemsö bidrar till att förbättra kundernas
förmåga att förändra sin verksamhet till nya krav eller önskemål.
Övriga län
Stockholms län
Västra Götalands län
Skåne län
Östergötlands län
Västmanlands län
Tyskland
Kunskap om lokaler för samhällsservice
Med över tio års erfarenhet av samhällsfastigheter har vi en god kunskap om de
verksamheter som bedrivs i våra lokaler samt de specifika krav som ställs. Genom
att förstå och tillgodose våra hyresgästers behov bygger vi ett ömsesidigt förtro­
ende som utgör grunden för goda och långsiktiga kundrelationer.
Kontrakterat hyresvärde
per fastighetskategori
5%
8%
40%
16%
Stabilitet och trygghet
Tack vare vår ägare har vi möjlighet att växa och tillgodose våra kunders ändrade
behov oavsett konjunktur. Låg verksamhetsrisk och finansiell stabilitet innebär
trygghet för våra hyresgäster. Vår finansiella styrka och långsiktighet är grunden
för att vi kan äga, förvalta och utveckla bra fastigheter för samhällsservice.
30%
31%
Äldreboende
Skola
Vård
Övrigt*
Rättsväsende
* Kategorin Övrigt avyttrades i februari 2013
Våra värderingar
Närvarande
Vi är lokala, finns över hela
landet och är nära våra kunder.
Vi är lyhörda och eftersträvar
i alla lägen en bra dialog.
Vi är en pålitlig och närvarande
sam­arbetspartner med hög
tillgänglighet.
Ansvarstagande
Utvecklande
Vi tar ansvar för de fastigheter
vi förvaltar och säkerställer
trygghet genom stabil ekonomi
och stabila ägare. Vi håller vad
vi lovar. Vi verkar för hållbar
utveckling, bidrar till samhälls­
nytta och är engagerade
i samhällsdebatten.
Vi driver utvecklingen i branschen.
Vi utvecklar erbjudanden och
lokaler utifrån kundernas behov.
Vi står för en värdeskapande
fastighetsutveckling och ser till
att våra medarbetare utvecklas.
2012 i korthet
Hemsös verksamhet fortsätter att utvecklas positivt och 2012 kan sammanfattas som ännu ett framgångsrikt år. Vi stärkte vår position ytterligare som den ledande hyresvärden för samhällsservice.
Ökade hyresintäkter och fortsatt starkt driftnetto
Hyresintäkterna uppgick till 1 899 mkr (1 671), en ökning med 13,7 %.
Driftnettot ökade med 13,5 % och uppgick till 1 364 mkr (1 202).
Ökningarna är främst hänförliga till genomförda förvärv.
Första kvartalet 2012
Sex fastigheter förvärvades från Akelius om 396 mkr bestående av ett äldreboende och tre skolor i Umeå, en skola i Eskilstuna och ett polishus i Eksjö.
Polishuset i Köping invigdes.
Polishuset i Eksjö
Andra kvartalet 2012
Hemsö emitterade sin första obligation i maj 2012, ett icke säkerställt treårigt
obligationslån om 750 mkr.
Hemsö fanns representerat i Almedalen och arrangerade fyra seminarier om
bra lokaler för samhällsservice.
Tredje kvartalet 2012
39 samhällsfastigheter förvärvades från Kungsleden för en total köpeskilling
om 912 mkr. Fastigheterna ligger i Härnösand och inrymmer vård, skola och
äldreomsorg.
Almedalen 2012
Hemsö tilldelades det stora samhällsbyggarpriset för fastigheten Messingen
i Upplands Väsby.
Fjärde kvartalet 2012
Hemsö förvärvade tre fastigheter för ett sammanlagt fastighetsvärde om
333 mkr. Fastigheterna utgörs av en närpolisstation i Malmö, en vårdfastighet
i Danderyd samt ett äldreboende i Berlin.
14 december 2012 tecknade Tredje AP-fonden avtal med Kungsleden om
förvärv av resterande 50 % av aktierna i Hemsö. I samband med affären
tecknades avtal med Kungsleden om avyttring av Hemsös fastighetskategori
”Övrigt” för 1 548 mkr.
Vårdhemmet
Tunnbindaren 4
i Härnösand
Flerårsöversikt
2012
2011
2010
2009*
Hyresintäkter, mkr
1 899
1 671
1 396
887
Driftnetto, mkr
1 364
1 202
989
658
Belåningsgrad, %
65,7
64,5
59,9
68,7
Soliditet, %
24,1
23,9
23,7
25,9
2,3
2,6
7,3
7,2
22 951
20 858
18 518
14 941
71,8
71,9
71,1
70,9
Räntetäckningsgrad, ggr
Marknadsvärde fastigheter, mkr
Överskottsgrad, %
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
Fastighetsvärde, kr/kvm
Antal fastigheter, st
96,4
97,0
97,6
97,4
13 445
13 731
12 753
12 705
357
312
297
244
* Avser period 4 maj 2009 – 31 december 2009.
2
2012 i kor thet
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
VD har ordet
Hemsö befäste under året sin ställning som Sveriges största privata
fastighetsägare av samhällsfastigheter genom ett antal strategiska
förvärv. Vi köpte under året fastigheter för närmare 1,7 mdr kr inklusive
en portfölj om 39 fastigheter i Härnösand som vi tidigare förvaltat
åt Kungsleden. Syftet med samtliga transaktioner är att utveckla
beståndet och stärka vårt erbjudande.
Vår uthyrnings- och projektverksamhet ligger i linje med min
förväntan och våra vakanser är stabilt låga. Ett exempel på en större
uthyrning är avtalet som tecknades med Västerås stad avseende
ett gymnasium i nära anslutning till Mälardalens högskola. Ett annat
exempel är hyresavtalet med polisen i samband med till- och ombyggnation av polishuset i Umeå.
”
Hemsö är ett
nytänkande företag
med stark framtidstro.
Vi är engagerade i de
verksamheter som
bedrivs i våra lokaler
och vill bidra till en väl
fungerande samhällsservice.
Hemsö i samhället
Hemsö är ett nytänkande företag med stark framtidstro. Vi är engagerade i de verksamheter som bedrivs i våra lokaler och vill bidra till
en väl fungerande samhällsservice. Vi följer, lyfter och diskuterar gärna
frågor kring äldreomsorg, skola och vård. Under 2012 handlade våra
seminarier i Almedalen om vad som kännetecknar bra lokaler för
äldreomsorg, respektive bra lokaler för inlärning. Våra seminarier
väckte stort intresse. Det är tydligt att vårt engagemang i frågor som
dessa uppskattas av våra hyresgäster och ses som ett mervärde.
Organisation och processer
Året som gått präglades av en fortsatt finansiell osäkerhet på framförallt de europeiska marknaderna samt en låg ekonomisk tillväxt.
Enligt bedömare kommer den svenska ekonomin att inledas svagt
under 2013 och först i slutet av året förväntas en återhämtning att
påbörjas. Fortsatt låg inflation och efterfrågan kommer att innebära
fortsatt låga marknadsräntor i Sverige ett tag till. Hemsös låga riskprofil och tydliga portföljstrategi gör att vår känslighet för konjunktursvängningar och finansiell oro är begränsad vilket möjliggör fortsatt
tillväxt genom förvärv och fastighetsutveckling.
Under året initierade vi en fördjupad satsning på hållbarhet genom
att rekrytera en ansvarig för hållbarhetsfrågor inom Hemsö. Vi stärkte
också vår närvaro i Tyskland genom att rekrytera en fastighetschef
för den tyska verksamheten och etablera ett kontor i Berlin.
Jag vill även lyfta fram ett arbete som vi internt kallar Hemsöeffekten. Det handlar om att tillvarata de möjligheter som vår storlek
skapar och att dessa ska komma våra hyresgäster tillgodo. Vi arbetar
löpande med att utveckla våra arbetssätt och rutiner. Några områden
som genomlysts, och där projekt initierats under året, är koncernens
inköpsverksamhet samt operativa systemstöd. Arbetet med att vidareutveckla och kvalitetssäkra våra processer, med kundens bästa för
ögonen, fortskrider kontinuerligt.
Breddad kapitalförsörjning
Framtid
Ett mer restriktivt förhållningssätt hos bankerna, i kombination med
deras ökade krav på kapitaltäckning till följd av stramare regelverk, har
begränsat nyutlåningen och höjt kreditmarginalerna på den traditionella
bankmarknaden. Samtidigt har detta skapat utrymme för alternativa
finansieringslösningar såsom företagsobligationer. Jag kan med glädje
konstatera att Hemsö framgångsrikt etablerat sig på kapitalmarknaden.
I mitten av maj emitterade vi obligationer om 750 mkr som i slutet av
2012 också noterades på Nasdaq OMX Stockholm. Vår avsikt är att
successivt utöka närvaron på kapitalmarknaden för att fortsatt bredda
vår finansieringsstruktur. Som ett led i detta har vi under första kvartalet
2013 även introducerat ett certifikatprogram om 2 000 mkr.
Tredje AP-fonden blev under första kvartalet 2013 ensam ägare av
Hemsö. Som ett led i att Tredje AP-fonden förvärvade resterande 50 %
av aktierna avyttrade vi vår fastighetskategori ”Övrigt” till Kungsleden.
Därmed renodlades fastighetsportföljen i linje med vår strategi. Det
känns bra att Hemsö får en stabil och långsiktig ägare vars verksamhet, precis som Hemsös, syftar till att skapa långsiktig avkastning och
samhällsnytta. Det borgar för utmärkta förutsättningar att vidareutveckla
verksamheten och stärka vårt erbjudande.
Omvärld
Stockholm i april 2013
Hållbar utveckling
Hemsö ska bidra till ett mer hållbart samhälle. I oktober tilldelades
Hemsö det stora samhällsbyggarpriset för vår fastighet Messingen
i Upplands Väsby. Projektet var redan innan vi fick priset en inspirations­
källa i våra kontakter med andra kommuner när vi hjälper dem att
utveckla nya och befintliga fastigheter. Jag ser utmärkelsen som ett
bevis på att vi ligger i framkant med att utveckla moderna och hållbara
samhällsfastigheter.
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Per Berggren
Verkställande direktör
VD-ord
3
Affärsidé och strategi
Hemsö är ett fastighetsbolag som äger, förvaltar och utvecklar samhällsfastigheter. Vår vision
är att vara bästa fastighetsvärden för samhällsservice och ett föredöme i branschen.
Lokalerbjudande
Vår affärsmodell
Samhällsservice
Påverkar
Medborgare
xxxxxxxxxxx
Stat
Landsting
Kommun
Verksamhet
inom
Äldreboende
Vård
Skola
Rättsväsende
Hyra
Vår vision
Hemsö erbjuder lokaler inom följande
fastighetskategorier:
Lokaler för äldreboende
Bästa fastighetsvärden
för samhällsservice och
ett föredöme
i branschen.
Vår affärsidé
Med god affärsmässighet äger,
förvaltar och
utvecklar vi bra
lokaler för samhällsservice.
Vår ambition
Tillhandahålla
och utveckla
fastigheter som
bidrar till bra verksamheter inom
samhällsservice.
4
Lokaler för skola
Lokaler för vård
Lokaler för rättsväsende
Hemsös strategi tar avstamp i en tydlig marknads- och
kundorientering. Vår erfarenhet av samhällsfastigheter
sträcker sig mer än tio år tillbaka i tiden. Det ger en unik
kompetens när det gäller att utveckla erbjudanden som
möter dagens och morgondagens krav på lokaler för
äldreboende, skola, vård och rättsväsende.
Hemsös vision är att vara bästa fastighetsvärden
för samhällsservice och ett föredöme i branschen. Vi
tillgodoser hyresgästernas behov av en väl fungerande
och trevlig miljö för de människor som vistas i lokalerna.
Affärsidén är att med god affärsmässighet äga,
förvalta och utveckla bra lokaler för samhällsservice.
Begreppet samhällsservice utgår från kunden och den
verksamhet som bedrivs i lokalerna och pekar tydligt ut
Hemsös specialisering och marknadsfokus.
Af färsidé och strategi
Bedriver/beställer
Erbjudande i korthet
Hemsö erbjuder verksamhetsanpassade lokaler och en
effektiv fastighetsförvaltning. Vi förädlar lokaler genom
om- eller tillbyggnad för att möta nya verksamhetsbehov
eller önskemål från våra hyresgäster. Vid byggnation av
exempelvis en ny skola eller nytt demensboende är vi en
aktiv part tillsammans med kommun, hyresgäst och byggentreprenör. Vi är också en strategisk fastighetspartner
till kommuner genom förvärv, förvaltning och förädling av
deras fastigheter.
Portföljstrategi
Hemsö ska kontinuerligt utveckla fastighetsportföljens
sammansättning och kvalitet med målet att öka portföljens riskjusterade avkastning. Strategin för Hemsös
fastighets- och uthyrningsportfölj är:
Hyresintäkter kopplade till äldreboende, skola, vård
och rättsväsende.
Långa hyreskontrakt med stabila hyresgäster.
En övervägande del av hyresintäkterna från stat,
landsting eller kommun.
Fastigheternas värde koncentrerat till regioner med
stabila och långsiktigt goda förutsättningar för våra
hyresgäster.
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
”
Den typ av fastighetsprojekt som en kommun
gör var tionde år gör Hemsö varje år.
Konkurrensfördelar
Hemsös storlek, geografiska spridning och
långa erfarenhet av samhällsfastigheter gör
att vi kan tillgodose våra hyresgästers behov
idag och i framtiden.
Som Sveriges största privata ägare av
samhälls fastigheter driver vi utvecklingen
i branschen.
Som ett långsiktigt fastighetsföretag med
stabil ägare och goda finanser är vi en
attraktiv hyresvärd och samarbetspartner
för våra hyresgäster.
Med över tio års erfarenhet av förvaltning
och utveckling av samhällsfastigheter är vi
trovärdiga i dialogen med kommuner och
andra beslutsfattare.
Vi är rikstäckande med en lokal närvaro vilket
gör att vi kan möta behov hos nationella såväl
som lokala aktörer.
Vi har väl upparbetade kontakter och bra
samarbete med kommuner, byggentreprenörer
och verksamhetsutövare.
Vårt utbud av lokaler för samhällsservice växer
kontinuerligt genom fastighetsutveckling och
förvärv. Det ger våra hyresgäster möjlighet att
finna nya lokaler utan att byta hyresvärd.
Vi har lång erfarenhet av att initiera, beställa
och leda projekt, den typ av fastighetsprojekt
en enskild kommun gör vart tionde år gör
Hemsö varje år.
Vittra Brotorp är en ny för- och grundskola som ligger i Järvastaden i Sundbyberg utanför Stockholm.
Läs mer på sidan 23.
Kundstrategi
Dialogen med våra kunder sker både lokalt genom
förvaltningsorganisationen och nationellt via centrala
resurser. Genom personlig service, kundanpassade
lösningar och god kunskap om den lokala marknaden
skapar vi långsiktiga relationer och nya affärsmöjligheter.
Årliga undersökningar genomförs för att följa upp
hur nöjda våra hyresgäster är samt för att identifiera
förbättringsområden. Vi vill kontinuerligt utveckla våra
erbjudanden och kundrelationer. Hemsö deltar i mässor,
seminarier och kundarrangemang på både lokal och
nationell nivå.
Förvaltningsstrategi
Hemsö är en långsiktig hyresvärd. Vi ser varje hyreskontrakt som ett långsiktigt åtagande med målet att tillhandahålla lokaler som över tiden tillgodoser hyresgästens
behov. Lokal närvaro och marknadskännedom är viktiga
framgångsfaktorer för att behålla, utveckla och skapa
nya affärer. Vår drift- och underhållsverksamhet ska, med
ett långsiktigt perspektiv, säkerställa nöjda hyresgäster
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
och välskötta fastigheter. Verksamheten ska samtidigt
bedrivas effektivt och hållbart. Förvaltningen av Hemsös
fastighetsbestånd i Sverige är därför organiserad i fyra
regioner; Öst, Väst, Nord och Syd med målsättningen att
fatta kundnära beslut. Respektive regionchef har resultat-,
utvecklings- och förvaltningsansvar för fastigheterna
i sin region. Regioncheferna är vår primära kontakt för
kommuner, befintliga och potentiella hyresgäster samt
utvecklingspartners och andra lokala marknadsaktörer.
Utvecklingsstrategi
Hemsö samverkar med kommuner, landsting och
myndigheter för att utveckla fastigheter och lösa nya
lokalbehov. Genom ny-, till- och ombyggnationer förädlar
vi våra fastigheter och säkerställer en långsiktigt positiv
värdeutveckling av beståndet. Hemsö har både en
central såväl som en lokal projektorganisation.
Hemös strategier för finansiering, medarbetare och
hållbarhet framgår under respektive avsnitt längre fram
i årsredovisningen.
Af färsidé och strategi
5
Omvärld och trender
Året som gått präglades av en fortsatt finansiell osäkerhet på framförallt de europeiska marknaderna.
Trots detta utvecklades svensk ekonomi positivt under 2012. Den svaga utvecklingen i omvärlden
dämpar dock efterfrågan på svenska exportvaror och utvecklingen under 2013 förväntas bli svag.
Allmänna utsikter
Fastighetsmarknaden - samhällsfastigheter
BNP-tillväxten i Sverige var bättre än i övriga OECDländer under 2012. Prognoser indikerar dock att den
svenska ekonomin kommer att inledas svagt under
2013 och först i slutet av året påbörjas en återhämtning.
Bedömningen är att det kommer att ta lång tid innan
svensk ekonomi är helt i balans.
Enligt Konjunkturinstitutet bedöms antalet varsel stiga
och antalet nyanmälda platser hos arbetsförmedlingen
bedöms sjunka under 2013. Det dröjer ända till 2014
innan sysselsättningen ökar igen.
Låg inflation och svag efterfrågan innebär att ekonomin
behöver stimuleras av en ännu mer expansiv penningpolitik. Riksbanken sänkte reproräntan med 0,25 procentenheter till 1,0 % i december. Reproräntan väntas ligga
kvar på denna nivå under 2013.
Marknaden för publika fastigheter, där samhällsfastigheter ingår, har stadigt ökat de senaste 10 åren.
Äldreboenden dominerar transaktionsmarknaden för
samhällsfastigheter och transaktionsvolymen har en
stor geografisk spridning.
Efterfrågan på samhällsfastigheter bedöms för närvarande vara mycket stark. Intresset har ökat i takt med att
ekonomin har blivit mer osäker. Många investerare ser
stor potential i marknadens framtida tillväxt och stabila
kassaflöden. Vidare har aktiviteten på transaktionsmarknaden till stor del utgjorts av kapitalstarka köpare med ett
begränsat behov av lånefinansiering.
Avkastningskraven för de bästa objekten (”prime”) har
varit stabila, samtidigt som skillnaden mellan dessa och
övriga objekt blivit större. Generellt har den genomsnittliga direktavkastningen på publika fastighetsaffärer
sjunkit de senaste åren, men variationen mellan olika
segment är stor. Genomsnittligt bedömda direktavkastningskrav de senaste sex åren uppgår till 6,2 % och
trenden är svagt nedåtgående.
Under de närmaste åren står många kommuner
och landsting inför stora fastighetsinvesteringar. Detta
beroende på omfattande underhållsbehov samt krav
på utbyggd eller anpassad samhällsservice till följd av
befolkningstillväxt eller förändrad sammansättning i
befolkningen. Den kommunala ekonomin är relativt god
i dagsläget men kostnaderna förväntas öka snabbare än
intäkterna på några års sikt. Det gör att allt fler offentliga
fastighetsägare ser över sina fastighetsbestånd och för
diskussioner om att sälja fastigheter för att frigöra kapital.
Fastighetsmarknaden
Transaktionsvolymen på fastighetsmarknaden, det
vill säga genomförda försäljningar, var stabil i Sverige
under 2012, trots en generell marknadsoro. Den totala
transaktionsvolymen överskred 100 mdr kr vilket är den
högsta noteringen sedan 2008. Marknaden är dominerad
av inhemska aktörer men med ett fortsatt internationellt
intresse. Institutionerna dominerar marknaden med cirka
35 % andel av transaktionsvolymen.
En mer restriktiv och försiktig syn hos bankerna
begränsade nyutlåningen under året. Bankerna fokuserade
på låg risk och befintlig kundbas samtidigt som att krav på
amortering och pantbrev ökade. Sammantaget innebar det
att priserna i vissa områden var stabila till svagt sjunkande.
Transaktionsmarknaden Sverige
mdr kr
Samhällsfastigheter, total transaktionsvolym
Samhällsfastigheter, transaktionsvolym i %
180
16
160
14
140
12
120
10
100
8
80
6
60
40
4
20
2
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
0
Källa: Newsec
6
Omvärld och trender
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Aktörer samhällsfastigheter
70
60
%
80
60
50
40
50
Sveafastigheter
Nordisk renting
10
Norrporten
Rikshem
Hemfosa
Hemsö
20
Specialfastigheter
40
30
80+ år
70
Akademiska hus
80
Befolkningsprognos Sverige (procentuell förändring)
Vasakronan
Fastighetsvärde 2011
mdr kr
90
30
7-15 år
65-79 år
20
16-18 år
10
0-6 år
19-64 år
Nuläge
–10
–20
0
Samhällsservice
Samhällsservice Hemsö
Ej samhällsservice
2012
2014
2016
2018
2020
2022
2024
2026
2028
2030
Hemsös marknadsposition
Trender och framtida utmaningar
Hemsös fastigheter är belägna i 90 svenska kommuner
samt i 14 tyska städer. 40 % av vårt fastighetsvärde
i Sverige avser fastigheter belägna i de tre svenska
storstadsregionerna Storstockholm, Göteborgs- och
Malmöregionen.
Hemsös fastighetsportfölj har byggts upp sedan 2001
och Hemsö är idag Sveriges största privata fastighetsvärd för samhällsfastigheter. Vår storlek är jämförbar med
flera traditionella fastighetsbolag och vi är även större än
flera av de börsnoterade bolagen.
Kommunala utförsäljningar i kombination med privat
nybyggnation har lett till att det under de senaste åren
tillkommit en rad nya bolag med inriktning mot samhällsfastigheter och då främst äldreboenden. Flera av dem är
likt Hemsö finansierade av pensionskapital då den typ
av säkra hyresflöden som samhällsfastigheter genererar
lämpar sig väl för pensionsbolagens långsiktiga åtaganden.
Förutom storleken så utmärker sig Hemsö bland de andra
aktörerna genom den höga graden av renodling inom
beståndet. Medan flera andra aktörer även äger och
förvaltar bostäder och kommersiella lokaler är Hemsö
uteslutande inriktat mot samhällsfastigheter.
Äldreboenden är den största fastighetskategorin inom
samhällsfastigheter. Enligt SCB förväntas befolkningen
över 65 år öka med 35 % under de kommande 20 åren,
varav gruppen över 80 år förväntas öka mest. Ökningen
kommer att kräva ett bredare utbud av äldreboenden då
framtidens äldre kommer att vara friskare, leva längre
och ställa högre krav på boendemiljön.
Ända sedan skolan reformerades under 90-talet
har andelen friskolor ökat stadigt och den snabbaste
ökningen sågs i slutet av 2000-talet, då många nya
gymnasiefriskolor etablerades. Ökningen drevs av
rekordstora barnkullar födda under mitten av 90-talet och
när elevunderlaget stabiliserades på en lägre nivå kunde
vissa tecken på överetablering noteras.
Idag kan patienter fritt välja vårdcentral vilket har lett
till en ökad förståelse hos landsting och vårdoperatörer
om betydelsen av att erbjuda patienter vård i effektiva
och attraktiva lokaler. Samtidigt är många lokaler av en
äldre standard och har ett visst underhållsbehov.
Den rådande trenden inom rättsväsende är samlokalisering av polis, åklagare och kriminalvård. Polisen står
även inför organisatoriska förändringar där en sammanslagning av dagens 21 polismyndigheter planeras. Det
förväntas innebära ett förändrat lokalbehov framöver.
Ovan nämnda förändringar i samhället har en stark
påverkan på Hemsös verksamhet. Oavsett om förändringarna är snabba och kortvariga eller omvälvande och
beständiga står Hemsö väl rustat för att möta morgondagens krav på bra lokaler för samhällsservice.
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
2032
Källa: SCB
Källa: Hemsö
Omvärld och trender
7
”
Enligt SCB förväntas befolkningen över 65 år
öka med 35 % under de kommande 20 åren.
Ökningen kommer att kräva ett bredare utbud
av äldreboenden då framtidens äldre kommer
att vara friskare, leva längre och ställa högre
krav på boendemiljön.
Riskhantering
All affärsverksamhet medför risktagande. Det huvudsakliga syftet med Hemsös riskhantering är
att förebygga och begränsa negativa konsekvenser som dessa risker kan komma att medföra.
Hemsös verksamhet påverkas av ett antal riskfaktorer
som övergripande kan delas in i strategiska, operativa
och finansiella risker. Nedan beskrivs de väsentliga
risker som Hemsö löpande utsätts för samt hur bolaget
hanterar dessa.
Hyresintäkter
Storleken på Hemsös hyresintäkter är ett resultat av fastigheternas uthyrningsgrad och hyresnivå. Dessa faktorer
påverkas främst av den långsiktiga efterfrågan på lokaler
för samhällsservice som i sin tur påverkas av demografisk
utveckling och ekonomisk tillväxt.
Hemsös fastigheter har en god geografisk spridning och
vi verkar på hyresmarknaden för samhällsfastigheter som
karaktäriseras av långa hyresavtal, stabila hyresgäster,
låg hyresvolatilitet och begränsad omflyttning. De långa
hyresavtalen innebär att en försvagad hyresmarknad har
en begränsad effekt på Hemsös hyresintäkter på kort och
medellång sikt.
Vid förfall av hyreskontrakt föreligger risk att hyresgäster
inte förnyar eller förlänger sina hyresavtal och att det inte
går att finna nya hyresgäster, eller att nya hyresgäster
inte kommer att betala motsvarande hyra. Hemsö har
drygt 900 hyresgäster och knappt 1 900 kontrakt varav
det enskilt största kontraktet står för 1,6 % av det totala
hyresvärdet. Den genomsnittligt återstående löptiden i
kontraktsportföljen är 7,7 år. Ett stort antal hyreskontrakt
och långa kontraktstider innebär att Hemsös exponering
mot avflyttningar begränsas. Hemsö har en relativt jämn
förfallostruktur över tiden och en god framförhållning för
kommande kontraktsförfall. Vi kan därför anpassa lokalerna till annan verksamhet om efterfrågan förändras.
Strategiska risker är händelser eller situationer
som skulle kunna påverka Hemsös långsiktiga
förmåga att nå uppställda mål. Det handlar främst
om omvärldsfaktorer såsom makroekonomiska
och politiska risker, bransch- och marknadsrisker
samt varumärkesrisker. Denna typ av risker och
dess hantering utvärderas löpande av ledning och
styrelse samt genom återkommande marknadsoch omvärldsanalyser. Strategiska åtgärder för att
minska bolagets exponering fastställs i den årliga
strategiplanen.
10
Riskhantering
Andra typer av intäktsrisker är att hyresgäster saknar
förmåga att infria sina åtaganden enligt hyresavtalen eller
att den reala hyresnivån i den befintliga kontraktsstocken
minskar över tiden till följd av inflation. Huvuddelen av
Hemsös hyresvärde härrör från hyresgäster inom stat,
landsting och kommun (67,7 %). Merparten av övriga
hyresintäkter kommer från privata hyresgäster som
bedriver skattefinansierad verksamhet på uppdrag av stat,
landsting eller kommun. Större hyresgästers betalningsförmåga bevakas löpande och vid försenade betalningar
initierar vi kravåtgärder. Huvuddelen av Hemsös hyresvärde, cirka 80 %, är bundet till konsumentprisindex (KPI)
och därmed inflationsskyddat i motsvarande grad.
Sammanfattningsvis är risken i Hemsös hyresintäkter
låg jämfört med fastighetsbolag med en annan typ av lokaluthyrning.
Fastighetskostnader
Hemsös driftkostnader utgörs främst av kostnader för
värme, el och fastighetsskötsel, där kostnaden för värme
och el har enskilt störst påverkan på driftnettot. Hemsö har
begränsat risken genom att prissäkra huvuddelen av den el
som förbrukas. Kostnader för el och uppvärmning debiteras
i vissa fall även hyresgästerna.
Hemsö arbetar målmedvetet med att effektivisera
elanvändningen och genomför upphandlingar i syfte att
begränsa kostnadsökningar och miljöpåverkan.
Den fastighetsskatt som utgår för våra fastigheter vidaredebiteras i normalfallet hyresgästerna. Fastighetsskatt
belöpande på vakanta lokaler bärs av Hemsö.
Operativa risker avser händelser eller situationer
som, inom ramen för fastslagen strategi, kan
uppstå i den löpande verksamheten och därmed
påverka Hemsös resultat. Det handlar till stor
del om risker kopplade till organisationens processer, arbetssätt och kompetens. Dessa risker
identifieras och värderas löpande samt hanteras
i företagets affärsplan- och budgetprocess. Åtgärder och eventuella förändringar av riskbilden,
eller nytillkomna risker, utvärderas kontinuerligt.
Finansiella risker är till sin natur både strategiska
och operativa. Även om finansiella risker är
påverkbara i en stabil ekonomi kan oförutsedda
störningar på fastighets- och kreditmarknaden
snabbt förändra förutsättningarna. Riskernas
sammanlänkning och väsentlighet för koncernens
resultat på både kort och lång sikt gör att riskhanteringen regleras specifikt i en av styrelsen
fastställd finanspolicy.
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Fastighetsvärden och investeringar
Hemsö redovisar fastigheterna till verkligt värde i balansräkningen och förändringen i verkligt värde redovisas i
resultaträkningen. Verkligt värde motsvaras av fastigheternas marknadsvärde.
Marknadsvärdet påverkas av ett antal faktorer, dels
fastighetsspecifika såsom vakansgrad, hyresnivå, drift­
och underhållskostnader, dels makroekonomiska faktorer
såsom konjunkturutveckling, räntenivåer och inflationstakt. Förändringar i förväntat driftnetto eller i marknadens
avkastningskrav kan leda till värdeförändringar som kan
ha en stor påverkan på Hemsös finansiella ställning och
resultat. Läs mer om marknadsvärdering av fastigheterna
i not 12.
Hemsö har valt en strategi för fastighetsinnehavet
som över tiden bedöms ha bäst förutsättningar för hög
avkastning med begränsat risktagande. Den valda portföljallokeringen utvärderas kontinuerligt i förhållande till
marknadsutvecklingen. Hemsös bestånd av samhällsfastigheter med stabila avkastningskrav är främst
koncentrerat till geografiska marknader med ekonomisk
tillväxt och hög likviditet i transaktionsmarknaden.
Hemsö arbetar kontinuerligt med fastighetsförvärv
samt att uppföra nya och utveckla befintliga byggnader.
Syftet är att långsiktigt stärka erbjudandet och säkerställa
en fortsatt god värdetillväxt. Riskerna i transaktions- och
projektutvecklingsarbetet reduceras genom kvalitetssäkrade interna processer. Beslut om investeringar fattas
endast om en rimlig avkastning kan tryggas. Risken minimeras även avtalsmässigt i förhållande till hyresgäster
och entreprenörer samt genom säkerställd finansiering.
Finansiering, räntekostnader och
värdering av finansiella instrument
Fastighetsverksamhet kräver tillgång till finansiering som
Hemsö tillgodoser genom upplåning på både bank- och
kapitalmarknaden. Genom låneportföljen har vi, som
en naturlig del av verksamheten, en exponering mot
finansiella risker. De mest väsentliga riskerna för Hemsö
är finansieringsrisk och ränterisk. En utförlig beskrivning
av Hemsös finansiering, finansiella risker och riskhantering redovisas på sidorna 12-13.
Skatt
Förändringar i bolags-, mervärdes- och fastighetsskatt
kan komma att påverka Hemsös resultat såväl positivt
som negativt. En förändrad skattelagstiftning eller praxis
som exempelvis skulle minska möjligheterna till skattemässiga avskrivningar eller att utnyttja underskottsavdrag skulle påverka Hemsös skattesituation negativt.
Vi följer aktivt utvecklingen inom skatteområdet.
Pågående skatteärenden presenteras separat i not 11.
Miljö
Fastigheter påverkar miljön bland annat vid uppförande,
löpande skötsel samt i den verksamhet som bedrivs
i dem. Enligt miljöbalken kan den som bedrivit en
verksamhet som har bidragit till miljöförorening även ha
ett ansvar för efterbehandling. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling av en
förorenad fastighet kan den som förvärvat fastigheten
vara ansvarig. Det innebär att krav under vissa förutsättningar kan riktas mot Hemsö för marksanering eller
efterbehandling avseende förekomst eller misstanke
om förorening i byggnad, mark, vattenområden eller
grundvatten.
Vi bedömer att det inte finns några väsentliga miljörisker i våra fastigheter. Några väsentliga miljökrav som
kan riktas mot Hemsö är inte heller kända. Förvärv av
nya fastigheter föregås alltid av miljöutredningar för att
klargöra fastigheternas miljöstatus. På så sätt minimerar
Hemsö risken att förvärva fastigheter med någon form
av miljöskuld.
Vid projektering samt i det löpande förvaltningsarbetet
är energieffektivisering i fokus för att minska fastigheternas klimatpåverkan. Vidare eftersträvar Hemsö
miljöanpassade materialval och en säker kemikalie- och
avfallshantering i våra fastigheter.
Känslighetsanalys
Förändring
Resultateffekt, mkr
Hyresintäkter
+/– 1 procent
+/–19
Ekonomisk uthyrningsgrad
+/– 1 procentenhet
+/–19
Fastighetskostnader
+/– 1 procent
Räntenivå, marknadsränta
+/– 1 procentenhet
Direktavkastningskrav, värdeförändring fastigheter
+/– 0,1 procentenhet
+/–5
+/–43
+361/ –349
Känslighetanalysen visar effekten på resultatet vid en förändring i respektive post, allt annat lika.
Beräkningarna utgår från läget per 31 december 2012, med då gällande hyresintäkter, uthyrningsgrad, fastighetskostnader, upplåning och räntebindning.
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Riskhantering
11
Finansiering
Det övergripande målet för Hemsös finansverksamhet är att säkerställa en långsiktigt stabil
kapitalstruktur samt att uppnå bästa möjliga finansnetto inom givna riskramar.
Finansiering 2012
Finansiella poster
Under 2012 etablerade sig Hemsö på kapitalmarknaden
som ett led i att diversifiera bolagets kapitalförsörjning.
Första steget togs i maj när Hemsö emitterade icke säkerställda obligationer om 750 mkr. Under hösten förbereddes ett företagscertifikatsprogram om 2 000 mkr för att
ytterligare öka närvaron på kapitalmarknaden. Den första
emissionen under certifikatprogrammet genomfördes
under första kvartalet 2013.
Hemsö utnyttjade under året det låga ränteläget och
gjorde räntebindningar om 1 400 mkr med löptider mellan
3–10 år. Under 2012 refinansierade Hemsö cirka 4 000 mkr
och under hösten inleddes arbetet med refinansieringarna
för nästkommande år vilket resulterade i ett större kreditavtal om 2 600 mkr i januari 2013 motsvarande knappt
hälften av låneförfallen 2013.
Finansnettot uppgick till -731 mkr (-619) under helåret
2012, varav externa räntor uppgick till -538 mkr (-432).
I finansnettot ingår även räntor till ägarna om ­210 mkr
(-210). De ökade externa räntekostnaderna är ett resultat
av en större lånevolym till följd av bolagets förvärv och
investeringar.
Hemsös genomsnittsränta (per balansdagen) för de
externa skulderna och de finansiella derivaten sjönk till
3,4 % (3,7) till följd av sjunkande korträntor. Hemsö ingick
under året nya ränteswapavtal vilket förlängde räntebindningen och därmed minskar den framtida volatiliteten
i finansnettot. Hemsös räntebindning uppgick per den
31 december till 2,8 år (3,1).
Räntebärande skulder
Den externa skuldportföljen uppgick per årsskiftet till
15 085 mkr (13 445). Utöver det fanns outnyttjade krediter
om 385 mkr (200). Skuldportföljen bestod av banklån
uppgående till 14 335 mkr och ett icke säkerställt obligationslån om 750 mkr. Den ökade skulden är hänförlig till
våra förvärv och investeringar under året.
Belåningsgraden uppgick vid årsskiftet till 65,7 % (64,5).
Per den 31 december uppgick den genomsnittliga återstående kapitalbindningen på de externa skulderna till 2,6 år
(1,9). Andelen lån med förfall inom 1 år uppgick vid samma
tillfälle till 28,1 %. Utöver de externa skulderna fanns lån
från ägare om 3 000 mkr (3 000).
Kapital- och räntebinding
mdr kr
Kapitalbindning
Värdeförändring finansiella instrument
Orealiserade värdeförändringar på derivat påverkade
resultatet med -128 mkr (-235). Den negativa värdeförändringen berodde på att marknadsräntorna sjönk under året.
Exempelvis sjönk den svenska tioåriga swapräntan med
0,32 procentenheter och den femåriga med 0,49 procentenheter.
Derivatportföljen uppgick nominellt till 8 700 mkr (7 300).
Undervärdet på de finansiella derivaten uppgick till
363 mkr (235).
Kapitalstruktur 31 december 2012
Räntebindning
8 000
6%
7 000
5%
11%
13%
6 000
5 000
3%
4 000
3 000
2 000
1 000
0
12
Finansiering
62%
2013
2014
2015
2016
>2017
6%
Eget kapital
Ägarlån
Icke säkerställda lån
Säkerställda lån
Uppskjuten skatteskuld
Övriga icke räntebärande skulder
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Finansiella risker och riskhantering
Den finansiella verksamheten i Hemsö bedrivs enligt den
av styrelsen fastställda finanspolicyn som reglerar ramverk
och riktlinjer för Hemsös finansiering och finansförvaltning.
Koncernens finansiella transaktioner och risker hanteras
centralt av koncernens finansfunktion. I finanspolicyn klargörs den övergripande ansvarsfördelningen för finansverksamheten samt de mandat och limiter som ligger till grund
för hanteringen av finansiella risker i Hemsö.
Finansieringsrisk
Finansieringsrisk är risken att inte ha tillgång till det kapital
som Hemsös verksamhet kräver eller att finansiering
endast kan erhållas till kraftigt ökade kostnader.
En stor del av Hemsös kapitalförsörjning sker genom
extern upplåning. I takt med att dessa lån förfaller måste
de återbetalas eller förnyas. Förutsättningarna för Hemsö
att refinansiera lånefaciliteterna till acceptabla villkor i takt
med att de löper ut beror på marknadens utbud av krediter,
Hemsös finansiella ställning och marknadens kreditriskmarginal vid dessa tidpunkter.
Hemsö har kreditavtal med flera banker, en god spridning av låneförfallen och verkar på kapitalmarknaden för
att uppnå en bred kapitalförsörjning.
Ränterisk
Ränterisk är risken för att förändringar i marknadsräntan
negativt påverkar Hemsös kassaflöde eller det verkliga
värdet på finansiella tillgångar och skulder.
Hemsös räntekostnader är koncernens enskilt största
kostnadspost. Räntekostnaderna påverkas främst av nivån
på aktuella marknadsräntor, kreditgivarnas marginaler och
vilken strategi Hemsö väljer för räntebindning.
Som en del i hanteringen av ränterisken använder Hemsö
ränteswappar med olika löptider i syfte att förlänga låneportföljens räntebindningstid och därmed åstadkomma ett
stabilt och mer förutsägbart finansnetto.
Motpartrisk
Motpartsrisk är risken för att en finansiell motpart inte
fullgör hela eller delar av sitt åtagande.
Det gäller bland annat vid ränteswapavtal, lång- och
kortfristiga kreditavtal samt vid placering av tillfälliga
likviditetsöverskott.
Hemsö ingår endast transaktioner med motparter
med hög kreditrating.
Valutarisk
Valutarisk är risken för att förändringar i valutakurser
påverkar Hemsös resultat och balansräkning.
Hemsös valutarisk begränsar sig till euro och avser
de fastigheter som koncernen äger i Tyskland. De tyska
fastigheterna finansieras med extern finansiering i euro
vilket minskar risken. Valutaexponeringar överstigande ett
motvärde om 500 mkr valutasäkras.
Likviditetsrisk
Likviditetsrisk är risken att inte ha tillgång till likvida medel
eller kreditutrymme för täckande av betalningsåtagande.
Hemsös betalningsåtaganden består huvudsakligen av
löpande drift- och underhållsutgifter, investeringar samt
ränteutgifter och amortering av skulder.
Hemsö har en likviditetsbuffert och gör löpande
likviditetsprognoser för att öka förutsägbarheten och
säkerställa god framförhållning vid låneförfall och andra
större betalningsåtaganden.
Finanspolicyn i sammandrag
Riskbegränsning
Utfall 31 dec 2012
Soliditet:
Minst 20 %
24,1 %
Kapitalbindning:
Minst 2 år
2,6 år
Låneförfall inom 12 månader:
Max 30 %
28,1 %
Kreditlöften:
Minst 100 % av utestående volym i företagscertifikatsmarknaden
Uppfyllt
Kapitalförsörjning:
Minst tre långivare
Uppfyllt
Räntetäckningsgrad:
Minst 1,5 ggr
2,3 ggr
Räntebindning:
40 till 60 % av låneportföljen skall räntebindas mellan 2 till 10 år med
god spridning avseende förfallen
Uppfyllt
Motpartsrisk:
Bank med lägst rating A- (S & P)
Uppfyllt
Valutaexponering:
Maximalt motvärde om 500 mkr utan valutasäkring
Uppfyllt
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Finansiering
13
Fastighetsbestånd
Per 31 december 2012 ägde Hemsö 357 fastigheter, med en uthyrningsbar yta om 1 707 tkvm.
Fastigheterna är belägna i 90 svenska kommuner samt i 14 tyska städer. Hemsö kännetecknas av
långa hyresavtal med stabila hyresgäster. Det sammanslagna hyresvärdet uppgick vid årets slut till
1 970 mkr och den ekonomiska uthyrningsgraden till 96,4 %.
Fastighetsvärde
per fastighetskategori
Förvaltning
Uthyrning
Hemsös fastigheter i Sverige delas in i fyra fastighetskategorier utifrån de verksamheter som våra hyresgäster
6%
7%
bedriver i lokalerna; Äldreboende, Skola, Vård och
13%
Rättsväsende. Hemsö äger även ett bestånd i Tyskland
44%
vilket utgörs av äldreboenden.
Förvaltningen i Sverige bedrivs i en decentraliserad
30%
30%
organisation indelad i fyra regioner; Öst, Väst, Nord och
Syd. Respektive regionchef med förvaltningsorganisation
Äldreboende
är Hemsös primära kontakt med hyresgäster, huvudmän
Skola
Vård
och samarbetspartners i regionen. Teknisk förvaltning
Övrigt
och skötsel tillhandahålls såväl via egen personal som
Rättsväsende
via externa leverantörer.
Vår lokala närvaro ger kunskap om hyresgästernas
verksamhet och behov samt god kännedom om den lokala
fastighets- och hyresmarknaden.
Fördelning hyresvärde
I Tyskland återfinns Hemsös 18 fastigheter huvud­
per kundkategori
sakligen i landets västra del. Löpande drift och underhåll
ombesörjs och bekostas av hyresgästerna själva. Under
12%
slutet av 2012 etablerade Hemsö ett platskontor i Berlin
13%
samt rekryterade en fastighetschef för den tyska
43%
verksamheten.
Hemsös 20 största hyresgäster
Kontrakterad årshyra
32%
30%
Kommuner
Privata
Stat
Landsting
Uthyrning av lokaler för samhällsservice skiljer sig i viss
mån från annan typ av lokaluthyrning. Antalet hyresgäster per fastighet är normalt färre och hyresgästernas
långsiktiga behov av specialanpassade lokaler gör att
hyresavtalen har längre löptider. Vid årsskiftet 2012/2013
hade vi knappt 1 900 hyresavtal med en genomsnittligt
återstående kontraktstid om 7,7 år.
Av Hemsös kontrakterade årshyra härrör 67,7 % från
kommunala och statliga hyresgäster samt från landsting.
Långa hyresavtal i kombination med betalningssäkra
hyresgäster och låg vakansgrad bidrar till stabila hyresintäkter. Hyresvärdet justeras som regel årligen med
hänsyn till förändringen i konsumentprisindex och huvuddelen av hyresvärdet är därmed inflationsskyddat.
Hyresavtalens förfallostruktur
% Andel av årshyra
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2012
2013
2014
2015
2016
>2017
–
Hyresgäst
mkr
andel, %
Västra Götalands läns landsting
123
6,1
Härnösands kommun
104
5,2
Academedia
93
4,6
Attendo
90
4,5
Rikspolisstyrelsen
87
4,4
Västerås stad
72
3,6
Norrköpings kommun
62
3,1
Mälardalens Högskola
52
2,6
Stockholms läns landsting
51
2,6
HEWAG (Tyskland)
48
2,4
Region Gotland
43
2,2
Uppsala kommun
38
1,9
Region Skåne
36
1,8
Gävle kommun
36
1,8
Täby kommun
35
1,7
Kunskapsskolan
35
1,7
Uddevalla kommun
35
1,7
Upplands Väsby kommun
30
1,5
Malmö stad
30
1,5
Stockholms stad
29
1,4
1 129
56,3
Totalt
Källa: Hemsö
14
Fastighetsbestånd
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Hemsös fastighetskategorier
Äldreboende
Skola
Vård
Rättsväsende
Övrigt
133
104
97
8
15
357
624 321
564 338
304 152
66 594
147 483
1 706 888
Antal, st
Uthyrningsbar yta, kvm
Fastighetsvärde, mkr
Total
10 161
6 804
3 063
1 304
1 619
22 951
Hyresintäkter, mkr
787
571
296
92
153
1 899
Driftnetto, mkr
584
418
178
71
113
1 364
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
98,3
96,0
93,7
98,6
92,0
96,4
5,9
6,6
6,1
6,4
7,0
6,2
Direktavkastning, %
Angivna värden avser utfall 31 december 2012.
Fastighetskategorin Övrigt avyttrades i sin helhelt till Kungsleden i februari 2013.
Fastighetsbeståndets utveckling
Under 2012 nettoinvesterade Hemsö totalt 2 057 mkr
(1 451) varav 401 mkr (284) avsåg ny-, till- och ombyggnation samt 1 665 mkr (1 217) avsåg förvärv.
Förvärv
Hemsö fortsatte under 2012 att växa och förvärvade 49 fastigheter för 1 665 mkr med en sammanlagd uthyrningsbar yta
om 184 tkvm. Nedan beskrivs genomförda förvärv.
I början av året förvärvades en portfölj om sex fastigheter för 396 mkr. Portföljen bestod av ett äldreboende
och tre skolor i Umeå, en skola i Eskilstuna och ett
polishus i Eksjö.
Det största förvärvet under året var 39 fastigheter
i Härnösand med lokaler för vård, skola och äldreomsorg. Den totala köpeskillingen uppgick till
912 mkr. Beståndet förvaltades redan innan förvärvet
av Hemsö.
I oktober förvärvade Hemsö ett nybyggt polishus i
Rosengård i Malmö för en köpeskilling uppgående
till 137 mkr. Fastigheten är idag fullt uthyrd till Polismyndigheten i Skåne på ett 15-årigt avtal.
I oktober förvärvades ett äldreboende i Berlin för en
total köpeskilling om 118 mkr. Operatören, som är en
av Tysklands största äldreboendeoperatörer, hyr hela
fastigheten på ett 16-årigt avtal.
I november förvärvades patienthotellet i anslutning
till Danderyds sjukhus.
Utöver ovanstående förvärv tillträddes under året ytterligare
sex fastigheter i Sverige som förvärvades i slutet av 2011
för en köpeskilling om 533 mkr.
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Investeringar i befintligt bestånd
Under 2012 har 401 mkr (284) investerats i ny-, till- och
ombyggnationer. Exempel på större projekt är:
Under 2012 färdigställdes Vittraskolan i Sundbyberg.
Skolan, som innehåller förskola och grundskola,
ligger i de nyexploaterade delarna av Ursvik där nya
bostäder byggs.
I Färgelanda byggdes ett äldreboende om och
anpassades till nya krav. Ombyggnaden omfattar
42 lägenheter samt gemensamma lokaler såsom
äldrecenter, hemsjukvård och sjukgymnastik om
en total yta på cirka 5 000 kvm.
I en av Hemsös större fastigheter i Malmö genomfördes under året en ombyggnation som skapade
en modern och ändamålsriktig lokalmiljö både
in- och utvändigt. Efter ombyggnationen inrymmer
fastigheten bland annat en ny vårdcentral.
I Umeå pågår en ny- och ombyggnation av polishuset.
Fastigheten inhyser förutom Polismyndigheten även
Åklagarmyndigheten och Kriminalvården. Till- och
ombyggnationen beräknas vara färdigställd i slutet
av 2014.
Under 2012 påbörjades ett ombyggnads- och tillbyggnadsprojekt av en fastighet i Oxie, Malmö, som
inrymmer äldreboende. Projektet, som beräknas vara
färdigställt i mars 2013, innebär att lägenheterna
anpassas till dagens standard och krav.
Ett intensivt utvecklingsarbete pågår av området
Sankt Lars i Lund. Flera olika ombyggnadsprojekt
färdigställdes under 2012 och ett stort arbete avseende byggnaden Medicinskt centrum har påbörjats.
Region Skåne har under många år varit den enda
hyresgästen i denna byggnad om nära 16 000 kvm.
I samband med att hyresgästen lämnar delar av
lokalerna vid årsskiftet 2013/2014 gör Hemsö en
större utveckling av byggnaden.
Fastighetsbestånd
15
Fördelning hyresvärde per fastighetskategori
Äldreboende, 33%
Skola, 30%
Vård, 3%
Rättsväsende, 13%
Övrigt, 21%
Hemsös verksamhet i Sverige är organiserad i fyra geografiska regioner. Samtliga
regioner förvaltar och utvecklar fastigheter inom äldreomsorg, vård och skola.
Region Öst
Region Väst
Fördelning hyresvärde per fastighetskategori
Fördelning hyresvärde per fastighetskategori
Äldreboende, 18%
Skola, 28%
Vård, 46%
Rättsväsende, 1%
Övrigt, 6%
Äldreboende, 60%
Skola, 24%
Vård, 16%
Rättsväsende, 0%
Övrigt, 0%
Regionen omfattar Stockholmsregionen, Uppsala och Gävle. I regionens fastighetsbestånd ingår äldreboenden, skolor och vårdcentraler.
Region Öst har en mycket låg vakansgrad. Den största utmaningen för regionen är att kunna öka utbudet av lokaler genom
förvärv och projektutveckling.
Under året tecknades ett nytt femårigt avtal med Competence
Utbildning avseende utbildningslokaler i Flemingsberg. Uthyrningen
Fördelning hyresvärde per fastighetskategori
föregicks av en större renovering och hyresgästanpassning. Ett
femårigt avtal tecknades
även med Akida Omsorg AB avseende ett
Äldreboende, 33%
boende i Sigtuna förSkola,
personer
med psykisk funktionsnedsättning.
30%
Vård, 3%
Därutöver tecknades
två nya tioåriga avtal med Folktandvården
Rättsväsende, 13%
i Tyresö och Tullinge.
Övrigt, 21%
Under året avslutades nyproduktionen av Vittraskolan i Sundbyberg.
Skolan som ligger i en del av Sundbyberg som heter Ursvik innehåller både förskola och klass 1-9 i grundskolan.
Under tredje kvartalet påbörjades ett större projekt i Norrtälje.
Det är Attendos äldreboende som byggs om för att skapa 18 nya
lägenheter för demensboende. Lägenheterna, som därmed utökas
från 48 till 66 stycken, beräknas vara klara för inflyttning i maj 2013.
Region Nord
Region Väst
Fördelning hyresvärde per fastighetskategori
Äldreboende, 18%
Skola, 28%
Vård, 46%
Rättsväsende, 1%
Övrigt, 6%
Regionen sträcker sig från Falkenbergs kommun i söder till Åmåls
kommun i norr och Eksjö kommun i öster. Regionens bestånd utgörs
huvudsakligen av vårdfastigheter.
Den största utmaningen inom regionen är uthyrning av lokaler
som friställts efter genomförandet av det fria vårdvalet i Västra
Götalandsregionen. Regionen arbetar också kontinuerligt med
vidareutveckling av våra övriga fastigheter. Under 2012 byggdes
Fördelning hyresvärde per fastighetskategori
till exempel ett äldreboende i Färgelanda om och anpassades
till nya krav, vilket resulterade
i ett tjugoårigt hyresavtal med
Äldreboende, 39%
Färgelanda kommun.
Skola, 55%
Vård, 5%
I Borås och Uddevalla
har nyuthyrning och ett flertal omförhandRättsväsende, 2%
lingar lett till längre avtal
Övrigt,på
0% 12-15 år, efter att lokalerna byggts om
och anpassats till hyresgästernas behov.
Efterfrågan av lokaler på före detta Regementet I17 i Uddevalla
är stor. Dessa lokaler har också stora möjligheter att anpassas
och vidareutvecklas i enlighet med behov från nya hyresgäster.
Ett nytt tjugoårigt avtal tecknades med en Montessoriskola i
Kullavik. Skolan ska byggas till och genomgå en total ombyggnation
för att anpassas till nya myndighets- och arbetsmiljökrav. En utökning
av den befintliga förskolan ska göras samt en gemensamhetsyta med
bland annat matsal och aula ska byggas till. Hela projektet beräknas
vara färdigt under hösten 2013.
Region Syd
Region Syd
Fördelning hyresvärde per fastighetskategori
Äldreboende, 39%
Skola, 55%
Vård, 5%
Rättsväsende, 2%
Övrigt, 0%
Regionchef Öst,
Jonas Jalkander
Marknadsvärde, mkr
Hyresvärde, mkr
Driftnetto, mkr
Uthyrningsgrad, %
Antal fastigheter, st
Uthyrningsbar yta, kvm
16
Fastighetsbestånd
Regionchef Väst,
Joachim Hult
6 612
501
370
98,4
74
329 077
Marknadsvärde, mkr
Hyresvärde, mkr
Driftnetto, mkr
Uthyrningsgrad, %
Antal fastigheter, st
Uthyrningsbar yta, kvm
4 362
449
271
93,9
103
440 841
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Äldreboende, 60%
Skola, 24%
Vård, 16%
Rättsväsende, 0%
Övrigt, 0%
Äldreboende, 18%
Skola, 28%
Vård, 46%
Rättsväsende, 1%
Övrigt, 6%
Region Nord
Region Syd
Fördelning hyresvärde per fastighetskategori
Fördelning hyresvärde per fastighetskategori
Äldreboende, 33%
Skola, 30%
Vård, 3%
Rättsväsende, 13%
Övrigt, 21%
Regionen sträcker sig från Linköping i söder till Östersund och
Umeå i norr (med undantag av Stockholms län, Södertälje,Norrtälje,
Uppsala och Gävle som utgör region Öst). Regionen har fastigheter
i bland annat Härnösand, Västerås, Norrköping och Linköping.
I Härnösand äger och förvaltar Hemsö samtliga för-, grund- och
gymnasieskolor som kommunen har verksamhet i samt en stor del
av kommunens
övriga
verksamhetslokaler. Fastighetsbeståndet i
Fördelning
hyresvärde
per fastighetskategori
Västerås består i huvudsak av skolor, äldreboenden och LSS-boenden.
Äldreboende,
18%
I Linköping, Norrköping
och Nyköping
består beståndet av skolor,
Skola, 28%
äldreboenden och LSS-boenden samt lokaler för polis, domstolar
Vård, 46%
och kriminalvård. Rättsväsende, 1%
Övrigt,under
6%
En större nyuthyrning
året var avtalet med Västerås stad
avseende ett gymnasium i anslutning till Mälardalens Högskola.
Nya avtal tecknades också med bland annat Jensen Education,
Plushögskolan och Realgymnasiet.
Vidare tecknades ett nytt avtal med polismyndigheten i Västerbottens län avseende polishuset i Umeå. Avtalet tillkom efter
önskemål om till­ och ombyggnation av befintlig fastighet för att
skapa rymligare och säkrare lokaler för polismyndigheten. Till- och
ombyggnationen beräknas kunna färdigställas under slutet av 2014.
Region Väst
Region Syd
Äldreboende, 39%
Skola, 55%
Vård, 5%
Rättsväsende, 2%
Övrigt, 0%
Regionen sträcker sig från Ystad i söder till Halmstad i norr och
Oskarshamn i öster. Regionen har fastigheter i 11 av Skånes
kommuner samt i Karlskrona, Halmstad och Växjö.
Regionens fastighetsbestånd utgörs huvudsakligen av äldreboenden
och skolor. Största skolområdet är Sankt Lars i Lund med 20 skolbyggnader. Området inrymmer även lokaler för vård.
Regionens fastighetsbestånd kännetecknas av flertalet äldre
byggnader som successivt konverteras till väl fungerande verksamhetslokaler för våra hyresgäster.
Hyresmarknaden är generellt sett god i hela regionen och mycket
god i Malmöregionen. Efterfrågan på främst moderna lokaler är stor
och möjligheten till nybyggnation begränsas av bristen på planlagd
mark. Regionen arbetar därför intensivt med att utveckla befintligt
bestånd, vilket resulterade i ett framgångrikt uthyrningsarbete under
2012. Såväl nyuthyrningar som omförhandlade avtal ökade det
årliga hyresvärdet inom regionen.
Under 2012 påbörjades ett ombyggnads- och tillbyggnadsprojekt
av ett äldreboende i Oxie, Malmö. Projektet beräknas vara färdigställt i mars 2013.
Fördelning hyresvärde per fastighetskategori
Äldreboende, 39%
Skola, 55%
Vård, 5%
Rättsväsende, 2%
Övrigt, 0%
Regionchef Nord,
Åke Kaur
Marknadsvärde, mkr
Hyresvärde, mkr
Driftnetto, mkr
Uthyrningsgrad, %
Antal fastigheter, st
Uthyrningsbar yta, kvm
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Regionchef Syd,
Fredrik Alvarsson
7 693
640
458
97,2
120
600 618
Marknadsvärde, mkr
Hyresvärde, mkr
Driftnetto, mkr
Uthyrningsgrad, %
Antal fastigheter, st
Uthyrningsbar yta, kvm
2 928
286
174
93,6
42
251 365
Fastighetsbestånd
17
Utland
Hemsös utlandsportfölj bestod vid årsskiftet av ett fastighetsbestånd
om 18 äldreboenden i Tyskland. Hyresvärdet utgjorde 5 % av Hemsös
totala hyresvärde. Vår strategiska inriktning är att successivt öka
utlandsbeståndet.
Bocholt
Dienslaken
Duisburg
Langenfeld
Barssel
100%
Äldreboende
Den tyska marknaden
Den tyska fastighetsmarknaden för äldreboenden är
fragmenterad vilket gör Hemsö till en betydande fastighetsägare inom segmentet.
Majoriteten av landets fastigheter för äldreboende
ägs av operatörer, det vill säga av de som driver verksamheten. Operatörerna utgörs främst av privata och
semiprivata organisationer, såsom stiftelser och fackförbund, där de sistnämnda är i majoritet.
Operatörernas verksamhet finansieras genom att
den enskilde betalar en viss andel av boendekostnaden
medan resterande del betalas av statliga medel. De
enskilda kan själva välja boende och operatör. Därmed
ställs höga krav på operatörerna att vara konkurrenskraftiga både vad avser omsorg och lokaler.
Berlin
Hannover
Hünxe
Wetter
Köln
Bonn
Fördelning hyresvärde
per fastighetskategori
Hamburg
Emden
Lichtenstein
Lauterbach
Butzbach
Liederbach
Frankfurt
Bensheim
München
Förvaltning
Hemsös fastigheter i Tyskland är byggda mellan 20042009 och håller god kvalitet och standard. Fastigheterna
ligger i 14 städer, de flesta i västra delen av Tyskland,
främst inom delstaten Nordrhein-Westphalen. Samtliga
hyresgäster är större operatörer av äldreboenden. Våra
hyresavtal i det tyska fastighetsbeståndet innebär att
hyresgästerna själva bekostar löpande drift och underhåll.
Vår största hyresgäst, Hewag, står för 47,2 % av de
totala hyresvärdet i Tyskland. Hewag har som operatör
en hög kundnöjdhet, god beläggning och lönsamhet.
Hemsös närvaro i Tyskland stärktes under 2012 genom
etableringen av ett platskontor samt tillsättningen av en
fastighetschef med placering i Berlin. I slutet av 2012
förvärvades även ett äldreboende i Berlin.
Fastighetschef Tyskland,
Jens Nagel
Marknadsvärde, mkr
Hyresvärde, mkr
Driftnetto, mkr
Uthyrningsgrad, %
Antal fastigheter, st
Uthyrningsbar yta, kvm
18
Utland
1 356
95
90
100
18
84 988
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Steglitz, Berlin
I oktober förvärvade Hemsö ett äldreboende
i Berlin, Tyskland för en total köpeskilling om
118 mkr. Operatören, som är en av Tysklands
största äldreboendeoperatörer, hyr hela
fastigheten på ett 16-årigt avtal.
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Utland
19
Lokaler för äldreboende
Hemsö är en stor fastighetsägare av kommunalt och privat drivna äldreboenden. Vi finns
i hela landet och äger drygt 100 äldreboenden i Sverige. Vi äger även 18 äldreboenden i
Tyskland. Den tyska verksamheten beskrivs närmare på sid 18-19.
Andel av hyresvärde
40%
Kategori av hyresgäster
– andel av hyresvärde
4%
26%
70%
Landsting
Kommunala
Privata
20
Äldreboende är Hemsös största fastighetskategori och
utgör 40,5 % av hyresvärdet. I Sverige har Hemsö cirka
5 % av marknaden för äldreboenden och våra hyresgäster tillhandahåller cirka 5 400 platser. Totalt finns det
cirka 2 300 äldreboenden och uppskattningsvis
130 000 platser i Sverige. En övervägande del av fastigheterna ägs av kommuner.
Hemsös äldreboenden i Sverige används främst till
vård- och omsorgsboenden, demensboenden samt
boende för personer som är i behov av extra stöd och
service (LSS-boende). Omsorgen bedrivs både av
kommunala och privata aktörer där de kommunala
hyresgästerna är i majoritet. I vissa fall förekommer
även hyreskontrakt direkt med de boende, i form av
trygghetsboende.
Vi har ägt och förvaltat den här typen av fastigheter
i över 10 års tid. Det har gett oss en gedigen kunskap
om verksamheten som bedrivs och våra hyresgästers
specifika lokalbehov. Hemsö har ett nära samarbete med
både kommuner och större privata aktörer för att möjliggöra en väl fungerande lokalförsörjning. Vi vet att tillgång
till ändamålsenliga och flexibla lokaler ofta är en begräns­
ning för kommuner som vill anpassa verksamheten till
nya behov eller som vill möjliggöra privata alternativ.
I samarbete med våra hyresgäster vill vi bidra till trygga
inom- och utomhusmiljöer som ger trivsel samt stimulerar
till aktivitet och social samvaro. Vi samverkar med
ledande arkitekter för att kunna tillvarata de senaste
forskningsrönen i samband med anpassning, ombyggnation eller nyutveckling av våra fastigheter.
Lokaler för äldreboende
Några kännetecken
Äldreomsorg är en verksamhet som pågår dygnet
runt, året runt, vilket ställer höga krav på förvaltning
och underhåll av fastighetens lokaler.
Säkerhetsfrågor såsom brandsäkerhet (sprinklers,
larm, utrymmesvägar och liknande) och patientsäkerhet står i fokus.
Specifika utformningskrav finns avseende antal
platser per avdelning, storlek och tillgänglighet på
toaletter och hygienutrymmen. Boverkets byggregler, arbetsmiljöverkets krav och socialstyrelsens
riktlinjer reglerar utformningen av lokalerna.
Generellt höga krav på tillgänglighet och anpassning
för funktionshinder påverkar utformningen av
hissar, trösklar, dörrar, korridorer och liknande.
Specifika önskemål ställs på fastighetens läge och
utemiljö såsom närhet till natur- och grönområden,
service och kommunikation.
Ökad efterfrågan på flexibla lokaler som relativt
enkelt kan anpassas till förändrade krav eller behov.
Fastighetsförvärv under året
Prästsjögården i Umeå - fastigheten har en
uthyrningsbar yta om 5 765 kvm och hyrs av
Umeå kommun.
Steglitz i Berlin, Tyskland - operatören Silver Care
hyr hela fastigheten som har en uthyrningsbar yta
om 6 940 kvm.
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Håvestensgården, Färgelanda
Under 2012 har Hemsö byggt om äldreboendet
Håvestensgården i Färgelanda. Hemsö har under
hela projektet arbetat i nära dialog med kommunen
och säkerställt att utformning och anpassning av
inre och yttre miljö är i linje med verksamhetens
behov. Stor vikt har lagts vid att skapa ljusa och
generösa utrymmen för samvaro. Äldreboendet
erbjuder efter ombyggnationen drygt 40 boenderum där varje rum har en egen pentrydel och
stort badrum med egen tvättutrustning. Vidare
finns en bra utemiljö och ett centralt placerat kök
med plats för samvaro. I huset har utrymme även
skapats för hemtjänst, hemsjukvård, dagverksamhet och ett mindre café.
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Lokaler för äldreboende
21
Lokaler för skolor
Hemsös unika kunskap inom området bygger på mångårigt samarbete med både kommunala skolor
och friskolor med olika profiler och pedagogiska inriktningar. Hemsö äger 104 skolfastigheter och
färdigställer ett antal nya varje år.
Andel av hyresvärde
31%
Kategori av hyresgäster
– andel av hyresvärde
13%
6%
42%
39%
Stat
Landsting
Kommunala
Privata
22
Lokaler för skolor
Skolor utgör närmare en tredjedel av Hemsös hyresvärde.
Jämfört med till exempel äldreboenden är hyresmarknaden för skolor mer fragmenterad. Antalet privata
hyresgäster är fler och verksamheterna drivs med olika
pedagogiska inriktningar. Det finns cirka 10 000 grund­
skolor och gymnasieskolor i Sverige. Idag är cirka
15 % av grundskolorna och 50 % av gymnasieskolorna
friskolor.
I våra skolfastigheter bedrivs allt från förskole- till högskoleverksamhet. Uppskattningsvis vistas 35 000 elever
i våra skolfastigheter varav 4 000 barn i förskola, 13 000
i grundskola och 18 000 ungdomar i gymnasium och
högskola. 42 % av kategorins hyresvärde avser skolverksamhet som drivs i privat regi med offentlig finansiering.
Mångfalden av skolor med egna profiler ställer en
mängd olika krav på utformning av exempelvis klassrum,
samlingslokaler och utomhusmiljöer. Ett mångårigt
samarbete med både kommunala och privata aktörer
har byggt upp en unik kompetens kring förvaltning och
utveckling av skolfastigheter. Vi vet hur lokaler för inlärning
ska utformas för att möta olika utbildningsbehov och
pedagogiska inriktningar. Vi kan också erbjuda flexibla
planlösningar så att hyresgästen kan hantera de förändringar i elevunderlaget som kan inträffa till följd av ökad
rörlighet eller ändrad storlek på barn- och ungdomskullar.
Hemsö har upparbetade kontakter med många
kommuner om deras behov av skollokaler. Vi hjälper
även till med att möjliggöra etablering av friskolor.
Vi verkar också för att sammanställa kunskap om de
senaste forskningsrönen vad avser lokalutformningens
betydelse för god inlärning.
Några kännetecken
Naturligt slitage av lokaler, till följd av att det är
många aktiva barn eller ungdomar som vistas
i fastigheten, ställer höga krav på underhåll och
materialval.
Förmåga att kunna hantera förändringar i elevunderlag är ett måste.
Anpassningsbara lokaler behövs för att vid
förändrade behov kunna konvertera fastigheten
till annan typ av verksamhet.
Boverkets byggregler och Arbetsmiljöverkets krav
reglerar utformningen av lokalerna.
Ökat behov av effektivt lokalutnyttjande ställer
högre krav på utformningen av moderna skolor.
Läge och kommunikationsmöjligheter är viktigt vid
etablering av nya skolor.
Förvärv under året
Förskolan Stella i Tullinge - hyrs av Botkyrka kommun
och har en uthyrningsbar yta om 1 277 kvm.
Västangårds förskola samt grundskola i Umeå utgörs av tre fastigheter med en total uhyrningsbar
yta om 10 009 kvm som hyrs av Umeå kommun.
Grundskola i Eskilstuna - Internationella Engelska
Skolan är hyresgäst i fastigheten som har en uthyrningsbar yta om 4 157 kvm.
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Vittra Brotorp, Sundbyberg
Vittra Brotorp är en ny för- och grundskola som
ligger i Järvastaden i Sundbyberg utanför Stockholm.
Byggnationen är ett samarbete mellan Hemsö,
Vittra och Flexator där Hemsö bidragit till att Vittra
fått rätt lokaler för sin verksamhet i Brotorp. Unikt
för byggprocessen är att barn, elever och pedagoger
under hela byggprocessen varit med och påverkat
utformningen av fastigheten och lokalernas funktioner. Skolans rektor Petra Lökkeberg menar att
arbetssättet har varit en tydlig framgångsfaktor för
att skapa bra pedagogiska miljöer.
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Lokaler för skolor
23
Lokaler för vård
Hemsö har ägt, förvaltat och utvecklat vårdfastigheter sedan 2005. Vår långa erfarenhet av denna typ
av fastigheter har i kombination med vår förståelse för olika verksamhetsbehov gett oss kunskap att
utforma och utveckla vårdlokaler på ett bra sätt.
Andel av hyresvärde
16%
Kategori av hyresgäster
– andel av hyresvärde
1%
20%
52%
27%
Stat
Landsting
Kommunala
Privata
Vårdfastigheter utgör 16 % av Hemsös hyresvärde.
Landsting och kommuner är de största aktörerna inom
vårdsegmentet och är därför oftast hyresgäster i våra
vårdfastigheter. Hemsö äger 97 fastigheter inom kategorin
och 79,4 % av intäkterna kommer från landsting och
kommuner.
Oftast bedrivs flera olika typer av verksamheter i våra
vårdfastigheter. Främst förekommande är vårdcentraler,
tandvård och apotek men även palliativ vård, LSS-boende,
rehab-kliniker, Barnavårdscentraler (BVC), Mödravårdscentraler (MVC), Barn- och ungdomspsykiatri (BUP), jourcentraler och närsjukhus är exempel på verksamheter.
Även kommunalt finansierade verksamheter såsom
familjerådgivning, ungdomsmottagningar och missbrukarenheter är typer av verksamheter som bedrivs
i lokalerna.
Det fria vårdvalet som lett till ökad konkurrens och
rörlighet har inneburit högre ställda krav på såväl vårdlokalers tillgänglighet, standard och flexibilitet. Tillsammans med våra hyresgäster vill vi utveckla miljöer som
är attraktiva och skapar trivsel för patienter och personal.
Vårt utbud av vårdlokaler kan möjliggöra nya etableringar
och samlokaliseringar samt öka anpassningsförmågan
för både huvudmän och vårdoperatörer.
Välkommen till S:t Lars Parken
01
02
02
03
04
Fastigheterna ägs och
förvaltas av
HEMSÖ
05
06
07
08
08
09
09
10
M
10
EN
G
VÄ
Ö
M
AL
10
11
12
14
15
15
15
Några kännetecken
Generellt höga tillgänglighetskrav ställs, både
avseende fastighetens utformning och läge,
exempelvis närhet till annan samhällsservice och
kommunikationer samt tillgång till parkering.
En bra mix av hyresgäster i varje vårdfastighet med
verksamheter som kompletterar varandra är en fördel.
Krav ställs på gemensamma utrymmen som kan
delas av olika verksamheter.
Behov av flexibla lokaler som kan anpassas vartefter patientunderlag, teknisk vårdutrustning eller
andra förutsättningar för verksamheten förändras.
Boverkets byggregler, Arbetsmiljöverkets krav och
Socialstyrelsens riktlinjer reglerar utformningen av
lokalerna.
Förvärv under året
Patienthotell i Danderyd - fastigheten är belägen
i anslutning till Danderyds sjukhus, och hyrs av
Stockholms läns landsting. Uthyrningsbar yta
uppgår till 3 183 kvm.
Sankt Thomas skola
Vuxenhabiliteringen
Lunds Montessorigrundskola
Syn- hörsel- och dövverksamheten
Lunds Montessorigrundskola
Lunds kommun, stöd och aktivering
Vårdcentralen Sankt Lars
Freinetskolan
Sankt Thomas skola
Förskolan Framtiden
Höjebroskolan
Lingua Montessoriskola
Regionmuséet I Skåne
Smittskyddsinstitutet
Skånes Hembygdsförbund
NTI skolan
Montessoriförskolan Lekloftet
Resursforum
Hemvården Klostergården/Järnåkra
Procendia AB
Softlynx AB
18
S:T LARS VÄG
S:T LARS VÄG
19
20
21
37
38
73
Hemsö äger en stor del av byggnaderna i S:t Larsparken
och värnar om detta område. Parken och dess byggnader
utvecklas löpande med den långsiktiga ambitionen att
skapa en grön mötesplats för hela Lund.
81
82
85
86
87
88
HÖJE Å
0
100m
88
88
90
90
24
Lokaler för vård
www.hemso.se
Regionkontor Syd tel: 040 - 636 48 00
Kunskapsskolan
Consensum
HepCat Store
Restaurang Magnolia
Förskola Källbystugan
Förskolan Lasse Liten
ASIH, Palliativa enheten
Region Skåne, PRE-Lund
Lingua Montessoriskola
Rättspsykiatrisk öppenvård
Höjeågården
John Bauergymnasiet
Café mackerian
Lunds kommun, stöd och aktivering
Region Skåne, Medicinskt centrum
Apoteket S:t Lars
LVM-hem Lunden
91
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Hospice, Sankt Lars, Lund
I Sankt Larsparken i Lund äger Hemsö ett
20-tal byggnader som hyrs ut till verksamheter inom skola och vård. I området pågår
ett antal om- och tillbyggnationer för att
ytterligare anpassa byggnaderna efter hyresgästernas önskemål och verksamheternas
behov. Under 2012 byggde Hemsö om gamla
Hospice i St Lars till ett modernt hem för
palliativ vård. Hemmet har lokaler väl anpassade för modern och avancerad vård i livets
slutskede, samtidigt som hemmets interiör är
personlig och väl liknar vanliga moderna och
ljusa lägenheter. Hemmet rymmer förutom
16 vårdplatser även en vinterträdgård som
flödar av dagsljus och är en god tillgång vid
vården av svårt sjuka sängliggande patienter.
Avgörande för att lyckas med balansgången
mellan ljus hemmiljö och avancerad sjukvård
har varit ett mycket nära samarbete mellan
hyresgästen Region Skåne och Hemsö.
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Lokaler för vård
25
Lokaler för rättsväsende
I nära samarbete med statliga hyresgäster inom rättsväsendet utvecklar och förvaltar
Hemsö specialanpassade lokaler som tillgodoser respektive verksamhets specifika
behov och regelverk.
Andel av hyresvärde
5%
Kategori av hyresgäster
– andel av hyresvärde
100%
Stat
26
Fastigheter för rättsväsende rymmer polisiär verksamhet,
kriminalvård, tingsrätter och åklagare. Hemsö äger nio
fastigheter inom rättsväsende. Samtliga hyresgäster
inom kategorin är statliga myndigheter och utgör 4,8 %
av Hemsös hyresvärde.
Fastigheterna kännetecknas av en stor andel specialanpassade ytor med specifika krav på säkerhet och
sekretess. Ofta är närbesläktad verksamhet såsom
exempelvis polis och kriminalvård samlokaliserad.
Hemsö ser en möjlighet att succesivt växa inom fastighetskategorin. Behovet av om- och nybyggnationer av
denna typ av lokaler är relativt stort för berörda myndigheter under de närmaste åren. Exempelvis uppfyller
inte flera polishus dagens krav på funktionalitet och
tillgänglighet.
Att förvalta rättsfastigheter kräver en god kunskap
om säkerhetsfrågor och olika myndigheters krav på
anpassade lokaler vilket är särskilt viktigt vid ny- och
ombyggnation. Det ställs allmänt höga krav på tillgänglighet, utrymningsvägar och logistik. Speciella krav ställs
på lokaler som exempelvis kommunikationscentraler,
skjutbanor, vapenhantering, häkten och rastgårdar.
Hemsö har en lång erfarenhet av denna typ av fastigheter och har god kunskap om hyresgästernas krav på
lokalernas utformning. Genom att utveckla och erbjuda
ändamålsenliga lokaler kan vi bidra till ökad flexibilitet
och ett mer effektivt lokalutnyttjande. Vi har under åren
byggt upp en gedigen kompetens om säkerhets- och
sekretessfrågor och Hemsö har medarbetare som är
godkända för att medverka i myndigheters säkerhetsklassade projekt.
Lokaler för rättsväsende
Några kännetecken
Kunskap och förståelse krävs för myndigheternas
specifika säkerhetskrav vid ny- och ombyggnation
av specialanpassade lokaler.
Myndigheternas krav på sekretess.
Insikt om den specifika verksamheten för att kunna
tillmötesgå förändrade behov över tid.
Förvärv under året
Polishus i Eksjö - hyrs av Polismyndigheten i Jönköpings län, uthyrningsbar yta i fastigheten uppgår
till 6 222 kvm.
Polishus i Rosengård, Malmö - nybyggd fastighet
med en uthyrningsbar yta om 3 553 kvm som hyrs
av Polismyndigheten i Skåne.
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Polishuset i Rosengård
I oktober förvärvade Hemsö den nybyggda
närpolisstationen i Rosengård, Malmö.
Polishuset i Rosengård passar väl in i Hemsös
bestånd och representerar i sin utformning en
rad faktorer som är viktiga för Hemsö. Bland
annat har stor vikt har lagts vid att skapa en
miljöriktig och energieffektiv byggnad och
polishuset i Rosengård benämns som Sveriges
grönaste polishus. Vidare är polisstationen en
del i Malmöpolisens strategi att göra Rosengård
tryggare och spelar även en viktig roll i polisens
långsiktiga arbete i Skåne.
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Lokaler för rättsväsende
27
Organisation och medarbetare
Våra medarbetare är nyckeln till Hemsös framgång. Hemsös ambition är att attrahera och utveckla
de bästa talangerna inom fastighetsbranschen. Prioriterade fokusområden för att uppnå detta är
ledarskap, kompetensutveckling och god hälsa.
Könsfördelning,
totalt
41%
59%
38%
Kompetens
Under året startade Hemsöskolan som riktar sig till
samtliga anställda med syftet att bland annat stärka
Hemsös värderingar och öka integrationen inom Hemsö.
Varje år genomförs utvecklingssamtal med syfte att
bland annat fastställa individuella utvecklingsplaner på
kort och lång sikt.
Motiverade medarbetare
Kvinnor
Män
Organisation i utveckling
Könsfördelning,
ledning
60%
40%
38%
Kvinnor
Män
Fördelning chefer/
medarbetare
16%
84%
Chefer
Medarbetare
28
Hemsös värdeord, som genomsyrar hela vår organisation
är baserade på tre kärnvärden. Vi är Närvarande genom
att vi finns nära våra kunder men också i vårt förhållnings­
sätt till våra arbetsuppgifter. Vi är Ansvarstagande
i hur vi förvaltar våra fastigheter och hur vi förhåller oss
till varandra och våra kunder. Vi är Utvecklande i våra
samarbeten med kunder och samarbetspartners. Vi
uppmuntrar våra medarbetares lärande och utveckling.
Hemsös organisation är anpassad till att sätta kunden
och affären i fokus. Vi finns nära våra hyresgäster och vi
kännetecknas av korta beslutsvägar. Vi strävar efter en
hög grad av lokal handlingskraft. Detta uppnår vi genom
en styrning som delegerar ansvar och befogenheter samt
uppmuntrar till proaktivitet. En gång per år samlas hela
Hemsö till det årliga forumet Hemsödagarna.
Vid årsskiftet uppgick antalet medarbetare till 97 (86).
Av de anställda arbetar 67 personer inom förvaltarorganisationen. Övriga anställda arbetar med ekonomi,
finansiering, transaktioner, IT, kommunikation, personal,
juridik, ledning och administration. Genomsnittsåldern på
Hemsö är 45 år och den genomsnittliga anställningstiden är åtta år. Under året anställdes 14 personer och
tre slutade.
Bolagets huvudkontor finns i Stockholm, där den
största andelen av medarbetarna arbetar. Förvaltningen
i Sverige är organiserad i fyra regioner – Öst, Väst, Nord
och Syd. Därutöver har Hemsö en förvaltningsorganisation
i Tyskland.
Ledarskap
Ledarutveckling har hög prioritet både vad gäller att
utveckla dagens ledare men också att fånga upp och utveckla framtida talanger. Under året gick samtliga chefer
Hemsös Ledarskapsprogram och dessutom implementerades Hemsös Ledarskapsprofil. Ledarskapet i Hemsö
utvärderas årligen.
Organisation och medarbetare
Arbetsklimatet inom Hemsö präglas av respekt och
förtroende för individen samt öppenhet, delaktighet
och samverkan mellan ledning och medarbetare. Hemsö
genomför årligen en medarbetarundersökning med syfte
att kartlägga förbättringsområden samt prioritera och driva
förbättringsarbetet framåt. Resultatet från 2012 års medarbetarundersökning var positivt och handlingsplaner har
tagits fram för att förbättra verksamheten ytterligare.
Mångfald och jämställdhet
Hemsö främjar mångfald och jämställdhet bland de
anställda. Per den 31 december 2012 var 41 % av de
anställda kvinnor och 59 % män. 16 % av de anställda
var chefer och av dessa var 40 % kvinnor. Ledningen
bestod av sju personer och av dessa var 60 % kvinnor.
Hälsa
Hemsö eftersträvar att alla medarbetare ska ha en
sund balans mellan arbete och fritid och att det finns ett
långsiktigt fokus på hälsa. Alla medarbetare erbjuds
friskvårdsbidrag, massage, regelbundna hälsokontroller
samt möjlighet att mäta och följa upp sitt individuella
hälsoindex två gånger per år. Vid gemensamma personalkonferenser ingår alltid ett hälsotema. Hemsös totala
sjukfrånvaro var 4,5 % under 2012.
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Hållbart företagande
Som en långsiktig och ansvarsfull fastighetsägare strävar Hemsö efter att i alla delar av
verksamheten bedriva ett hållbart företagande och bidra till en hållbar samhällsutveckling.
Hållbart företagande
Hemsö ser att hållbarhetsarbetet är viktigt för såväl en
positiv utveckling av samhället som för vår långsiktiga
ekonomiska utveckling. Därför ska hållbarhetskonsekvenser vägas in i alla beslut som fattas inom Hemsö.
Medarbetarna ska alltid beakta miljömässiga, ekonomiska, etiska och sociala aspekter och ta ansvar
gentemot kollegor, kunder, ägare och samhälle.
I oktober tilldelades Hemsö det stora samhällsbyggarpriset för vår fastighet Messingen i Upplands Väsby med
motiveringen ”för ett effektivt användande av samhällets
resurser som resulterat i ett stort bidrag till en levande,
lärande och hållbar stadsmiljö”. Messingen är en nybyggd (2011), attraktiv gymnasieskola där en nyckelfaktor
är att bygganden rymmer en mångfald av olika verksamheter som kompletterar varandra och skapar interaktion
mellan gymnasieelever och vuxna.
Miljö
Fastigheterna står för vår största miljöpåverkan. Vi
fokuserar därför på energieffektiviseringar och andra
åtgärder för att minska fastigheternas klimatpåverkan.
Vid projektutveckling läggs stor vikt vid miljöfrågor som
energiförbrukning och materialval. I uthyrningen eftersträvar vi hyresavtal som ger incitament att i samverkan
med våra hyresgäster uppnå en mer hållbar utveckling
genom exempelvis minskad energianvändning och
miljösmart avfallshantering.
Rosengård i Malmö är ett exempel på ett område
där Hemsö bedriver miljöarbete. Vid årsskiftet blev vår
största fastighet i området klar för en Green Building
certifiering. Hemsö äger även polisstationen i Rosengård
som fått certifieringen LEED Gold och benämnts som
Sveriges grönaste polishus.
kännetecknas av mångfald, där alla medarbetare har
samma rättigheter och möjligheter oavsett etniskt
ursprung, funktionshinder, kön, könsöverskridande
identitet eller uttryck, religion eller annan trosuppfattning,
sexuell läggning eller ålder.
Hemsö stöttar årligen initiativ som ligger utanför vårt
ansvarsområde som hyresvärd. Ett exempel är välgörenhetsprojektet Hemsögåvan som startades våren 2011
och riktar sig till barn och gamla som vistas i våra lokaler.
Fortsatt utvecklingsarbete
Utifrån den hållbarhetspolicy som styrelsen fastställt har
Hemsö under 2012 tagit fram riktlinjer samt en konkret
handlingsplan som ska ge oss möjlighet att bli ännu bättre
på att genomföra, mäta och följa upp vårt hållbarhetsarbete framöver. Under året har Hemsö även rekryterat
en hållbarhetsansvarig som ansvarar för att driva och
utveckla hållbarhetsarbetet i nära samarbete med den
övriga organisationen.
”
Jag tycker det är extra
roligt att få arbeta med
hållbarhetsfrågor inom
kategorin samhällsfastigheter eftersom
vårt arbete direkt
berör verksamheter
som är mycket viktiga
för vårt samhälle. Det
är lätt att trivas på ett
företag som Hemsö.
Etik och socialt ansvar
Som organisation och individer ska vi stå för hög integritet
och affärsmoral. Vi eftersträvar mångfald och jämlikhet
i vår vardag och arbetar för att motverka all form av
diskriminering, mutor och bestickning.
Vi har ansvar för att alla, oavsett fysiska förutsättningar, ska kunna vistas i våra fastigheter. Hög tillgänglighet och säkerhet är centrala frågor för oss, i och med
att vi tillhandahåller lokaler för samhällsservice.
Vårt sociala ansvar omfattar även att vår personal
mår bra och utvecklas. Arbetsklimatet i Hemsö ska
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Hållbarhetsansvarig, Emma Weman
Hållbar t företagande
29
Bolagstyrningsrapport
Bolagsstyrning omfattar olika beslutssystem genom vilket ägaren direkt och indirekt styr bolaget.
Här beskrivs bolagsstyrningen i Hemsö Fastighets AB avseende räkenskapsåret 2012.
Bolagsordning
Bolagets firma är enligt bolagsordningen Hemsö Fastighets AB och bolaget är publikt (publ). Styrelsen har sitt
säte i Stockholm. Bolaget ska direkt eller indirekt, äga
och förvalta fast och lös egendom samt bedriva därmed
förenlig verksamhet.
Principer för bolagsstyrning
Bolagsstyrningsrapporten har upprättats enligt
Årsredovisningslagen (1995:1554). Hemsö omfattas
inte av Svensk kod för bolagsstyrning, då endast bolagets
skuldebrev är noterade på en reglerad marknad.
David Mindus och Claes de Neergaard. Håkan Bryngelson
utsågs till styrelsens ordförande och Claes de Neergaard
omvaldes som vice ordförande. Stämman beslutade att
årliga arvoden ska utgå med 350 000 kr till styrelseordföranden och med 150 000 kr till envar av de övriga av
stämman valda styrelseledamöterna. Stämman beslutade
vidare att ersättning till (i) revisionsutskottets ordförande
ska utgå med 50 000 kr per år och till revisionsutskottets
övriga ledamöter med 25 000 kr per år och (ii) ersättningsutskottets ordförande med 25 000 kr per år och till
ersättningsutskottets övriga ledamöter med 12 500 kr
per år. Ledamöter i styrelse och utskott som är anställda
hos ägare eller bolaget erhåller ingen ersättning.
Bolagsstämma
Bolagsstämman är bolagets högsta beslutsfattande
organ. Vid bolagsstämman ges samtliga aktieägare
möjlighet att utöva det inflytande över bolaget som
deras respektive aktieinnehav representerar.
Årsstämman 2012
Förändringar i styrelsesammansättningen
Vid en extra bolagsstämma i februari 2013, i samband
med att Tredje AP-fonden blev ensam ägare av Hemsö,
avgick följande medlemmar i styrelsen: Håkan Bryngelson,
Thomas Erséus samt Magnus Meyer. Kerstin Herssius
ersatte Håkan Bryngelson som styrelseordförande.
Vid bolagets årsstämma den 24 april 2012 fastställdes
styrelsens förslag till resultatdisposition. Antalet
styrelseledamöter ska uppgå till sju för tiden intill nästa
årsstämma. Årsstämman beslutade även om omval av
styrelseledamöterna Håkan Bryngelson, Thomas Erséus,
Bengt Hellström, Kerstin Hessius, Magnus Meyer,
Aktieägare
Revisorer
Bolagsstämma
Revisionsutskott
Styrelse
Interna styrsystem
och internkontroll
VD
och koncernledning
Ersättningsutskott
Struktur för bolagsstyrning
30
Bolagsstyrningsrappor t
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Kommittéer
Intern kontroll
Styrelsen i Hemsö har utsett ett revisionsutskott och
ett ersättningsutskott. Utskottens arbete rapporteras
löpande på nästkommande styrelsemöte.
Enligt aktiebolagslagen ansvarar styrelsen för den
interna kontrollen. Denna rapport om Hemsös interna
kontroll avser Hemsös finansiella rapportering.
Revisionsutskott
Revisionsutskottet har som uppgift att för styrelsens
räkning löpande följa och utvärdera revisorernas arbete
och även att bereda frågor avseende revisorer, bolagets
redovisning, interna kontroll, extern revision och finansiell
information. Revisionsutskottet hade under 2012 fem
sammanträden.
Kontrollmiljö
Styrelsen har tillsatt ett revisionsutskott som bland annat bereder frågor rörande intern kontroll. Den interna
kontrollen bygger på dokumenterade policys, riktlinjer,
processbeskrivningar, ansvarsfördelningar och arbetsfördelningar såsom styrelsens arbetsordning, instruktion
för VD med tillhörande delegationsordning och attestinstruktion, finanspolicy och instruktion för ekonomisk
rapportering. Efterlevandet av dessa följs upp och
utvärderas kontinuerligt. Risker för fel i den finansiella
rapporteringen identifieras, analyseras och hanteras på
en kontinuerlig basis genom nya eller ändrade riktlinjer
för den interna kontrollen.
Ersättningsutskott
Ersättningsutskottet ska verka för att ersättning och
andra anställningsvillkor för personalen inte strider mot
av styrelsen fastställda riktlinjer samt att löner och andra
ersättningar inom Hemsö är marknadsmässiga och
konkurrenskraftiga. Ersättningsutskottet ska till styrelsen
ge förslag rörande anställningsvillkor för VD, principer
för villkor avseende personal som direktrapporterar till VD
samt ärenden av principiell karaktär rörande pensioner,
löner, avgångsvederlag, arvoden och förmåner. Ersättningsutskottet genomförde under 2012 två sammanträden.
Direkta eller indirekta aktieinnehav
Den 31 december 2012 ägde Tredje AP-fonden och
Kungsleden 50 % vardera av aktierna i Hemsö. Sedan
den 15 februari 2013 äger Tredje AP-fonden 100 % av
bolagets aktier.
Aktieägarnas rösträtt
Hemsös bolagsordning innehåller inga begränsningar
avseende hur många röster respektive aktieägare får
rösta för på bolagsstämma.
Val av styrelse och ändring av
bolagsordning
Hemsös bolagsordning innehåller inga särskilda bestämmelser om tillsättande och entledigande av styrelseledamöter eller om ändring av bolagsordningen.
Bemyndiganden till styrelsen om aktier
Bolagsstämman har inte lämnat några bemyndiganden
till styrelsen innebärande att bolaget ska ge ut nya aktier
eller förvärva egna aktier.
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Riskhantering
Riskhantering finns inbyggd i bolagets processer och
olika metoder används för att värdera risker samt för att
säkerställa att de relevanta risker som Hemsö utsätts för
hanteras i enlighet med fastställda policies och riktlinjer.
En gång om året gör bolagets revisor en genomgång av
den interna kontrollen. Identifiering görs av de risker som
bedöms finnas och åtgärder fastställs för att reducera
dessa risker. Under avsnittet Riskhantering beskrivs de
risker som har identifierats som väsentliga för Hemsö.
Kontrollaktiviteter
Styrelsen säkerställer kvaliteten i den finansiella
rapporteringen dels genom en instruktion för VD, dels
genom att behandla rapporter, rekommendationer och
förslag till beslut och åtgärder från revisionsutskottet.
Revisionsutskottet bereder delårsrapporter, värderingsoch redovisningsfrågor, risker i den finansiella rapporteringen samt redovisningsprinciper inför styrelsemöten.
Information och kommunikation
Hemsös riktlinje för kommunikation syftar till en effektiv
och korrekt informationsgivning. Bolagets riktlinjer är
utformade efter svensk lagstiftning och Nasdaq OMX
regelverk rörande noterade skuldebrev.
Styrning och uppföljning
Uppföljning av resultatutfall jämfört med budget och
prognos sker kontinuerligt på flera nivåer i bolaget, såväl
på fastighetsnivå som på koncernnivå. Avrapportering
sker till VD, ledning och styrelse.
Styrelsen följer i anslutning till delårsrapporter upp
den ekonomiska utvecklingen i förhållande till affärsplan,
budget och prognos. Därutöver att utvecklingen av
beslutade investeringar följer plan.
Bolagsstyrningsrappor t
31
Styrelse
Kerstin Hessius
Bengt Hellström
Styrelseordförande
Född: 1958
I Hemsös styrelse sedan: 2009
Andra uppdrag i urval: Verkställande direktör för
Tredje AP-fonden, styrelseledamot i Vasakronan,
SPP, Björn Borg, Svedab, AIAB, Öresundskonsortiet
och Emory Center for Alternative Investments.
Utbildning: Civilekonom
Tidigare erfarenhet i urval: Verkställande direktör
för Stockholmsbörsen. Vice riksbankschef Sveriges
Riksbank, VD Östgöta Enskilda Banks kapitalförvaltning, Nordenchef Fixed Income Alfred Berg,
VD Alfred Berg Transferator.
Ledamot
Född: 1959
I Hemsös styrelse sedan: 2009
Andra uppdrag i urval: Chef för alternativa
investeringar på Tredje AP-fonden.
Utbildning: Civilekonom
Tidigare erfarenhet i urval: Partner (Investment
Manager) på EQT Partners AB 1994-2000,
Vice President Corporate Finance vid Investor AB
1988-1994.
David Mindus
Claes de Neergaard
Ledamot
Född: 1972
I Hemsös styrelse sedan: 2009
Andra uppdrag i urval:
Verkställande direktör och
styrelseledamot för AB Sagax.
Utbildning: Civilekonom
Tidigare erfarenhet i urval: Analytiker och affärsutvecklare på fastighetsbolag och konsultföretag.
Vice styrelseordförande
Född: 1949
I Hemsös styrelse sedan: 2009
Andra uppdrag i urval:
Verkställande direktör för Industri fonden,
ordförande Connect Sverige samt
styrelseledamot CapMan PLC.
Utbildning: Civilekonom samt utbildad till diplomat
vid UD.
Tidigare erfarenhet i urval:
Styrelseordförande Tredje AP Fonden.
Vice President Europeiska Investeringsbanken,
Executive Director EBRD, VD Nordbanken Luxemburg.
32
Styrelse
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Ledning
Per Berggren
Katarina Bjelkow Rössel
Gustav Björkman
Verkställande direktör
Född: 1959
På Hemsö sedan: 2010
Utbildning: Civilingenjör och ekonomisk utbildning
från Stockholms universitet.
Andra uppdrag i urval: Styrelseledamot i Castellum.
Senast tidigare position: Verkställande direktör på
Jernhusen AB.
Chefsjurist
Född: 1970
På Hemsö sedan: 2010
Utbildning: jur kand från Stockholms universitet och
LLM från University of London
Senast tidigare position: Advokat på Mannheimer
Swartling advokatbyrå.
Strategi- och transaktionschef
Född: 1971
På Hemsö sedan: 2010
Utbildning: Civilekonom
Senast tidigare position: Förvärvsansvarig för
Carnegies/Profis fastighetsfonder.
Eva Bång
Pernilla Gladh
Karin Nilsson Malmén
CFO
Född: 1968
På Hemsö sedan: 2011
Utbildning: Magisterexamen i företagsekonomi från
Uppsala Universitet
Senast tidigare position: Finance Director Nordic på
fastighetsbolaget Unibail-Rodamco.
HR-chef
Född: 1967
På Hemsö sedan: 2010
Utbildning:Linjen för personal- och arbetslivsfrågor
från Stockholms Universitet
Senast tidigare position: Senior Vice President
Human Resources på Nasdaq OMX.
Kommunikationschef
Född: 1970
På Hemsö sedan: 2010
Utbildning: Magister företagsekonomi med
inriktning marknadsföring, Stockholms Universitet
Senast tidigare position: PR-chef på Wasabröd.
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Ledning
33
Koncernen –
Rapport över totalresultat
Belopp i mkr
Not
2012
2011
1 898
1 670
Fastighetsintäkter
Hyresintäkter
Övriga intäkter
Summa fastighetsintäkter
1
1
3-4, 23
1 899
1 671
5
–390
–361
–110
–92
–35
–16
23
–535
–469
3
1 364
1 202
6-8
–169
–150
Fastighetskostnader
Driftkostnader
Underhållskostnader
Övriga fastighetskostnader
Summa fastighetskostnader
Driftnetto
Administrationskostnader
Finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter
10, 23
35
36
Räntekostnader och liknande resultatposter
10, 23
–766
–655
–731
–619
Summa finansiella poster
Värdeförändringar
Fastigheter, realiserade
–
–1
Fastigheter, orealiserade
84
898
–128
–235
–44
662
420
1 095
Finansiella instrument, orealiserade
Summa värdeförändringar
Resultat före skatt
Aktuell skatt
11
–17
–19
Uppskjuten skatt
11
178
–250
581
826
ÅRETS RESULTAT
Övrigt totalresultat
Årets omräkningsdifferens
–13
–3
ÅRETS TOTALRESULTAT
568
823
Moderbolagets aktieägares andel av årets resultat
581
826
–
–
Andel av årets resultat från innehav utan bestämmande inflytande
34
Koncernen – Rapport över totalresultat
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Kommentarer till rapport
över totalresultat
Hyresintäkter
Värdeförändring förvaltningsfastigheter
Hyresintäkterna ökade under perioden till 1 898 mkr (1 670) vilket
till största delen var en följd av förvärv av fastigheter. I ett jämförbart bestånd ökade hyresintäkterna med 44 mkr motsvarande
knappt 3 % där indexökning utgjorde cirka 25 mkr och resterande
del utgjordes av ökad nettouthyrning. Kontrakterad årshyra uppgick
vid utgången av året till 2 007 mkr (1 725) och den genomsnittligt
återstående löptiden i portföljen ökade till 7,7 år (7,2).
Periodens värdeförändringar på fastigheter uppgick till 84 mkr (897).
Direktavkastningen beräknas på periodens driftnetto de senaste
12 månaderna, justerat för fastigheternas innehavstid under perioden i
förhållande till fastigheternas bokförda värden vid periodens utgång.
Detta innebär bland annat att projektfastigheter belastar direktavkastningen negativt till dess att pågående investeringar genererat
driftnetto i ett år. Hemsö bedömer att direktavkastningskraven på
bolagets fastighetsbestånd i stort är oförändrade sedan årsskiftet
2011. Undantag från denna bedömning har gjorts för äldreboenden
i storstäder med långa avtal med myndigheter, där justering gjorts
av direktavkastningen vilket resulterat i en värdeökning om 56 mkr.
Resterande del av den orealiserade värdeförändringen är relaterad till
ett antal fastigheter med driftnettoförändringar beroende på ändrade
bedömningar kring hyresintäkter, vakanser samt drift- och underhållskostnader, samt i vissa fall förändrade avkastningskrav. Totala
värdeförändringen motsvarar 0,3 % av det totala fastighetsbeståndet
och 0,4 % av jämförbart bestånd.
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna ökade med 66 mkr under perioden och uppgick till 535 mkr (–469). I ett jämförbart bestånd ökade kostnaderna
med 12 mkr motsvarande 2,7 % varav underhållskostnaderna ökade
med 7 mkr och driftkostnaderna med 5 mkr.
Driftnetto
Driftnettot ökade till 1 364 mkr (1 202) motsvarande en förbättring
om 13,5 %. I jämförbart bestånd ökade driftnettot med 32 mkr motsvarande 3,0 %. Överskottsgraden förändrades marginellt från 71,9 %
till 71,8 %.
Värdeförändring finansiella instrument
Administration
Administrationskostnaderna för perioden uppgick till –169 mkr
(–150) motsvarande en ökning om 12,7 %. Förändringen hänförs
främst till ökade personalkostnader till följd av fler antal anställda samt
vissa engångskostnader vilka förväntas leda till resultatförbättringar
under nästkommande år.
Finansiella poster
Finansnettot uppgick till –731 mkr (–619) under helåret 2012 varav
räntor på ägarlån uppgick till –210 (–210). De externa räntekostnaderna ökade som ett resultat av större lånevolym till följd av bolagets
förvärv och investeringar. Hemsös genomsnittsränta per balansdagen för de externa skulderna och de finansiella derivaten sjönk till
3,4 % (3,7) till följd av sjunkande korträntor. Hemsö har under året
ingått nya ränteswappavtal vilket har förlängt bolagets räntebindning
och därmed minskat den framtida volatiliteten i finansnettot.
Orealiserade värdeförändringar på derivat påverkade resultatet
med –128 mkr (–235). Den negativa värdeförändringen beror på att
marknadsräntorna sjunkit sedan årsskiftet. Exempelvis har svenska
tioåriga swapräntan sjunkit under året med 0,32 procentenheter och
den femåriga med 0,49 procentenheter.
Skatt
Redovisad skatt för perioden uppgick till 161 mkr (–269) varav aktuell
skatt utgör –17 mkr (–19) och uppskjuten skatt utgjorde 178 mkr
(–250). Uppskjuten skatt utgjordes främst av temporära skillnader
mellan redovisat och skattemässigt värde på förvaltningsfastigheter
samt till värdeförändring av finansiella derivat. Uppskjuten skatt har
omvärderats till ny skattesats om 22 % vilket har resulterat i en
engångsintäkt för perioden om 263 mkr. Justerat för denna
engångsintäkt uppgick effektiv skattesats till 24,3 % (24,6).
Jämförbart bestånd
31 dec 2012
31 dec 2011
241
241
–
18 015
17 614
2,3
Direktavkastning, %
6,1
6,0
–
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
96
97
–1,0
Antal fastigheter, st
Marknadsvärde fastigheter, mkr
Belopp i mkr
Förändring, %
Jan-dec 2012
Jan-dec 2011
Förändring %
Fastighetsintäkter
1 552
1 508
2,9%
Fastighetskostnader
–457
–445
2,7%
Driftnetto
1 095
1 063
3,0%
Avser fastigheter som ägts under hela perioderna 2011 och 2012.
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Kommentarer till rapport över totalresultat
35
Koncernen – Rapport över
finansiell ställning
Belopp i mkr
Not
31 dec 2012
31 dec 2011
Förvaltningsfastigheter
12
22 951
20 818
Byggnader under uppförande
12
–
40
Maskiner och inventarier
13
6
6
22 957
20 864
11
111
62
16, 19
21
2
132
64
23 089
20 928
19
46
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Summa materiella anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Uppskjuten skattefordran
Långfristiga fordringar
Summa finansiella anläggningstillgångar
Summa anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Hyres- och kundfordringar
15
Skattefordringar
40
–
Övriga kortfristiga fordringar
62
361
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Summa kortfristiga fordringar
16, 19
Likvida medel
Summa omsättningstillgångar
SUMMA TILLGÅNGAR
53
28
174
435
70
265
244
700
23 333
21 628
1
–
3 835
3 835
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital
Övrigt tillskjutet kapital
Reserver
Balanserat resultat inklusive årets resultat
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare
Innehav utan bestämmande inflytande
–16
–3
–1 188
–1 664
2 632
2 168
1
1
2 633
2 169
11
1 436
1 564
18–19
3 000
3 000
Summa eget kapital
SKULDER
Långfristiga skulder
Uppskjuten skatteskuld
Ägarlån
Derivat
Skulder till kreditinstitut
18
Summa långfristiga skulder
355
235
10 848
10 350
15 639
15 149
4 237
3 095
100
116
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
18
Leverantörsskulder
Derivat
Aktuella skatteskulder
Övriga kortfristiga skulder
8
–
17
39
148
610
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
24
551
450
Summa kortfristiga skulder
19
5 061
4 310
Summa skulder
20 700
19 459
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
23 333
21 628
För information om koncernens ställda säkerheter och eventualförpliktelser, se not 20 – 21.
36
Koncernen – Rapport över finansiell ställning
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Kommentarer till rapport över
finansiell ställning
Förvaltningsfastigheter
Uppskjuten skatt
Per 31 december ägde Hemsö 357 fastigheter med en uthyrningsbar
yta om 1 707 tkvm. Fastigheterna är belägna i 90 svenska kommuner samt i 14 tyska städer. 40 % av fastighetsvärdet utgörs av
fastigheter belägna i de tre svenska storstadsregionerna Stockholm,
Göteborg och Malmö. Tysklandsportföljen uppgår till 6 % av totala
fastighetsvärdet.
Hemsö fastställer fastighetsvärdet genom interna värderingar
som genomförs löpande och är en integrerad del av Hemsös affärsprocess, där det för varje fastighet görs en individuell bedömning
av marknadsvärdet. Utifrån de interna värderingarna fastställdes
fastighetsvärdet per årsskiftet till 22 951 mkr (20 858).
För att säkerställa värderingen har 335 fastigheter motsvarande
94 % av det sammanlagda marknadsvärdet värderats externt.
De externa värderingarna bekräftade de av Hemsö bedömda
marknadsvärdena.
Periodens värdeförändringar på fastigheter uppgick till 84 mkr
(897). Tillsammans med nettoinvesteringar om 2 057 mkr (1 451) och
beaktande av resultateffekt av valutakursförändringar hänförligt till
beståndet i Tyskland om –48 mkr (8), resulterade dessa förändringar
i att marknadsvärdet på Hemsös fastigheter ökade med 2 093 mkr.
Bolagsskatten i Sverige 2012 var nominellt 26,3 %. Från 1 januari 2013
sänktes denna till 22 %. Uppskjuten skatt har per 31 december 2012
beräknats med en nominell skatt på 22 % på temporära skillnader
mellan redovisat värde och skattemässigt värde på tillgångar och
skulder. Uppskjuten skattefordran uppgick per 31 december 2012 till
111 mkr (62) och avser dels temporär skillnad på värdeförändring av
finansiella derivat om 80 mkr (62) och dels underskottsavdrag om
31 mkr (-). Uppskjuten skatteskuld uppgick till 1 436 mkr (1 564) per
31 december 2012 och är till största delen hänförlig till temporära
skillnader avseende förvaltningsfastigheter. Förändringar i uppskjuten
skatteskuld är ett resultat av förändringar i marknadsvärden på fastigheterna i kombination med skattemässiga avskrivningar.
mkr
Antal
20 858
312
1 665
49
Hemsös externa skuldportfölj uppgick per 31 december 2012 till
15 085 mkr (13 445). Genomsnittlig kapitalbindning uppgick till
2,6 år (1,9).
Den genomsnittliga räntebindningen uppgick till 2,8 år (3,1) och
belåningsgraden uppgick till 65,7 % (64,5).
Den externa skuldportföljen bestod av säkerställda banklån
uppgående till 14 335 mkr och ett icke säkerställt obligationslån
om 750 mkr som emitterades i maj 2012. Utöver de externa
skulderna fanns lån från ägare om 3 000 mkr.
Derivatportföljen uppgick nominellt till 8 700 mkr (7 300).
Under värdet på de finansiella derivaten uppgick till 363 mkr (235).
–4
Kapital– och räntebindning
Fastighetsbeståndets värdeförändring
Redovisat värde vid årets början
Förvärv
Investeringar
Avyttringar
Valutakursförändringar
Värdeförändringar
Redovisat värde vid periodens slut
Räntebärande skulder
401
–9
–48
84
22 951
Kapitalbindning
Räntebindning
mkr
Andel, %
mkr
Andel, %
2013
4 237
28,1
7 385
48,9
2014
4 374
29,0
1 200
8,0
2015
3 010
20,0
1 000
6,6
Förfalloår
357
Hemsö har under året förvärvat 49 fastigheter för 1 665 mkr med
en sammanlagd uthyrningsbar yta om 184 tkvm. Utöver de under
året förvärvade fastigheterna har ytterligare sex fastigheter tillträtts
under året vilka förvärvades i slutet av 2011.
Under 2012 har Hemsö investerat 401 mkr (284) i ny-, till- och
ombyggnationer.
2016
1 682
11,1
900
6,0
≥2017
1 782
11,8
4 600
30,5
15 085
100
15 085
100
Summa
Eget kapital
Det egna kapitalet ökade under perioden genom det positiva totalresultatet om 568 mkr (823) samt minskade med 104 mkr (261)
i lämnad utdelning. Sammantaget ökade det egna kapitalet till
2 633 mkr. Styrelsen föreslår en utdelning till ägarna om 116,5 mkr.
Soliditeten uppgick till 24,1 % (23,9).
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Koncernen – Rapport över finansiell ställning
37
Koncernen – Rapport över förändringar
i eget kapital
Belopp i mkr
Aktiekapital
Övrigt
tillskjutet
kapital
Omräkningsreserv
Balanserade
vinstmedel
Andel av eget
kapital från
innehav utan
bestämmande
inflytande
0
3 799
–
–2 229
–
Ingående eget kapital 2011-01-01
Totalt eget
kapital
1 570
Totalresultat
–
–
–3
826
1
824
Utdelning
–
–
–
–261
–
–261
Aktieägartillskott
–
36
–
–
–
36
Utgående eget kapital 2011-12-31
0
3 835
–3
–1 664
1
2 169
2 169
Ingående eget kapital 2012-01-01
0
3 835
–3
–1 664
1
Fondemission
1
–
–
–1
–
–
Utdelning
–
–
–
–104
–
–104
Totalresultat
–
–
–13
581
–
568
Utgeånde eget kapital 2012-12-31
1
3 835
–16
–1 188
1
2 633
38
Koncernen – Rapport över förändringar i eget kapital
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Koncernen – Rapport över kassaflöden
Belopp i mkr
Not
2012
2011
420
1 095
44
–663
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt
Orealiserade värdeförändringar
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet
22
–
3
Betald skatt
–56
–100
Kassaflöde från den löpande verksamheten
408
335
–3
–27
Förändringar i rörelsekapital
Ökning(–)/minskning(+) av rörelsefordringar
Ökning(+)/minskning(–) av rörelseskulder
–26
25
Kassaflöde från rörelsen efter förändring
av rörelsekapital
379
333
Investeringsverksamheten
Förvärv av fastigheter
22
–1 933
–2 257
Investering i befintliga fastigheter
12
–401
–284
Försäljning av fastigheter
22
191
–
–2
–7
Övriga materiella anläggningstillgångar, netto
Övriga finansiella anläggningstillgångar, netto
–
1
Kassaflöde från investeringsverksamheten
–2 145
–2 547
4 640
2 838
–2 966
–488
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån
Amortering av lån
Erhållna aktieägartillskott
–
36
Utbetald utdelning
–104
–261
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
1 570
2 125
Årets kassaflöde
–196
–89
265
354
Likvida medel vid årets början
Kursdifferens i likvida medel
Likvida medel vid årets slut
1
–
70
265
Kommentarer till rapport över kassaflöden
Löpande verksamheten
Hemsös kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring
i rörelsekapital, ökade till 408 mkr (335). Ökningen förklaras av ett
högre driftnetto som delvis motverkats av högre räntekostnader.
Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till
379 mkr (333).
Investeringsverksamheten
Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till –2 145 mkr
(–2 547). Nettot från fastighetstransaktioner under perioden
uppgick till –1 742 mkr (–2 257). Förvärv under perioden uppgick
till 1 933 mkr (2 257) varav 385 mkr utgörs av fastigheter vilka
förvärvats tidigare år, men tillträtts under 2012. Under 2012 har
förvärv genomförts om 117 mkr där tillträde sker i början av 2013.
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Försäljningar under perioden uppgick till 191 mkr (–), varav 167 mkr
utgörs av försäljningar som genomförts tidigare år men där frånträde
skett under 2012.
Investeringar i befintliga fastigheter ökade till –401 mkr (–284).
Finansieringsverksamheten
Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 1 570 mkr
(2 125). Förändringen mellan perioderna relateras främst till förändringar i de räntebärande skulderna.
Periodens kassaflöde
Kassaflödet uppgick till –196 mkr (–89) och likvida medel uppgick till
70 mkr (265) vid utgången av perioden.
Koncernen – Rapport över kassaflöden
39
Moderbolaget – Resultaträkning
Belopp i mkr
Not
Nettoomsättning
Administrationskostnader
7–8
Övriga rörelseintäkter
Rörelseresultat
2012
2011
138
113
–161
–138
90
2
23
67
–23
Resultat från finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag
9
190
31
Ränteintäkter och liknande resultatposter
10, 23
116
99
Räntekostnader och liknande resultatposter
10, 23
–374
–315
Finansiella instrument, orealiserade
–128
–235
Resultat efter finansiella poster
–129
–443
Lämnade koncernbidrag
–34
–10
Erhållna koncernbidrag
187
274
Bokslutsdispositioner
Avsättning till periodiseringsfond
Resultat före skatt
–
–12
24
–191
–10
Aktuell skatt
11
–
Uppskjuten skatt
11
46
58
70
–143
ÅRETS RESULTAT
Övrigt totalresultat
Övrigt totalresultat
ÅRETS TOTALRESULTAT
–
–
70
–143
Kommentar till moderbolagets resultaträkning
Verksamheten i moderbolaget Hemsö Fastighets AB består i huvudsak av att förvalta koncernens fastigheter genom ägande av aktier
i de rörelsedrivande dotterbolagen. Samtliga medarbetare i koncernen
är anställda i moderbolaget. Årets resultat för moderbolaget uppgick
till 70 mkr (–143). Rörelsens intäkter uppgick till 228 mkr (115),
40
Moderbolaget – Resultaträkning
och resultat före skatt uppgick till 24 mkr (–191). Moderbolaget
erhåller intäkter från fakturering till dotterbolagen för utförda tjänster.
Finansiella poster utgörs av orealiserad värdeförändring på derivat
om –128 mkr (–235), räntenetto uppgående till –258 mkr (–216)
samt resultat från andelar i koncernföretag om 190 mkr (31).
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Moderbolaget – Balansräkning
Belopp i mkr
Not
31 dec 2012
31 dec 2011
13
6
6
6
6
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Maskiner och inventarier
Summa materiella anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag
14
5 688
5 092
Uppskjuten skattefordran
11
80
33
Andra långfristiga fordringar
19
20
–
Summa finansiella anläggningstillgångar
5 788
5 125
Summa anläggningstillgångar
5 794
5 131
1 544
1 580
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Fordringar hos koncernföretag
23
Skattefordringar
6
–
Övriga fordringar
11
19
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Summa kortfristiga fordringar
19
Likvida medel
13
5
1 574
1 604
56
213
Summa omsättningstillgångar
1 630
1 817
SUMMA TILLGÅNGAR
7 424
6 948
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital (1 000 000 st à 1 kr)
Balanserat resultat
Årets resultat
1
–
147
395
70
–143
218
252
17
43
43
18
3 000
3 000
Summa eget kapital
Obeskattade reserver
Periodiseringsfonder
Långfristiga skulder
Ägarlån
Derivat
355
235
Övriga skulder till kreditinstitut
18
1 516
1 100
Summa långfristiga skulder
19
4 871
4 335
18
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
1 000
619
Leverantörsskulder
7
6
Derivat
8
–
1 173
1 645
Aktuella skatteskulder
–
20
Övriga kortfristiga skulder
8
7
Skulder till koncernföretag
23
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
24
96
21
Summa kortfristiga skulder
19
2 292
2 318
7 424
6 948
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
POSTER INOM LINJEN
Ställda panter
20
3 028
3 011
Ansvarsförbindelser
21
11 164
10 232
Kommentar till moderbolagets balansräkning
Tillgångarna vid periodens utgång bestod i huvudsak av aktier i dotterbolag om 5 688 mkr (5 092). Finansieringen bestod i huvudsak av
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
ägarlån uppgående till 3 000 mkr (3 000), banklån 2 516 mkr (1 719)
samt eget kapital som vid periodens utgång uppgick till 218 mkr (252).
Moderbolaget – Balansräkning
41
Moderbolaget – Rapport över förändringar
i eget kapital
Bundet eget kapital
Fritt eget kapital
Aktiekapital
Balanserade vinstmedel
inklusive årets resultat
Totalt eget kapital
620
Belopp i mkr
Ingående eget kapital 2011-01-01
0
620
Aktieägartillskott, erhållna
-
36
36
Utdelning
-
–261
–261
Årets resultat
-
–143
–143
Utgående eget kapital 2011-12-31
0
252
252
252
Ingående eget kapital 2012-01-01
0
252
Fondemission
1
–1
–
Utdelning
-
–104
–104
Årets resultat
-
70
70
Utgående eget kapital 2012-12-31
1
217
218
Moderbolaget – Rapport över kassaflöden
Belopp i mkr
Not
2012
2011
24
–191
128
235
–88
13
–28
–7
36
50
Ökning(–)/minskning(+) av rörelsefordringar
–1
–22
Ökning(+)/minskning(–) av rörelseskulder
62
9
Kassaflöde från rörelsen efter förändring
av rörelsekapital
97
37
–429
–137
Den löpande verksamheten
Resultat före skatt
Orealiserade värdeförändringar
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet
22
Betald skatt
Kassaflöde från den löpande verksamheten
Förändringar i rörelsekapital
Investeringsverksamheten
Förvärv av aktier och andelar i dotterbolag
Försäljning av aktier och andelar i dotterbolag
70
–
Förvärv av maskiner och inventarier
–2
–7
–361
–144
906
1 100
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Finansieringsverksamheten
Upptagna externa lån
Amortering av externa lån
–109
–
Koncernintern utlåning
–586
–900
Erhållna aktieägartillskott
Utbetald utdelning
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
36
–261
107
–25
–157
–132
Likvida medel vid årets början
213
345
Likvida medel vid årets slut
56
213
Årets kassaflöde
42
–
–104
Moderbolaget – Rapport över förändringar i eget kapital, Rapport över kassaflöden
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Noter med redovisningsprinciper och
bokslutskommentarer
Belopp i mkr om inget annat anges
NOT 1
Redovisningsprinciper
Koncernen
Tillämpad normgivning och lagstiftning
Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial
Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards
Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee
(IFRIC) som har godkänts av EU. Koncernredovisningen är vidare upprättad
i enlighet med svensk lag och med tillämpning av rekommendation RFR 1
Kompletterande redovisningsregler för koncerner, från Rådet för finansiell
rapportering.
Vid upprättande av koncernredovisningen används samma redovisningsprinciper såsom de har beskrivits i årsredovisningen för 2011
med följande undantag på grund av nya eller omarbetade standarder,
tolkningar och förbättringar som antagits av EU och som ska tillämpas
från och med 1 januari 2012.
Nya eller omarbetade IFRS med tillämpning 2012
IAS 1 Utformning av finansiella rapporter (ändringar)
Rekommendationen ändras avseende hur poster inom Övrigt totalresultat
ska presenteras. Posterna ska delas upp i två kategorier; dels poster
som kan komma att omföras till resultaträkningen och poster som inte
kan omföras till resultaträkningen. Poster som kan komma att omföras
är exempelvis omräkningsdifferenser och vinster/förluster på kassaflödessäkringar. Poster som inte kan omföras är exempelvis aktuariella
vinster och förluster och omvärderingar enligt omvärderingsmetoden för
immateriella och materiella tillgångar. Ändringarna har inte föranlett några
justeringar i Hemsös finansiella rapporter.
Därutöver har mindre förändringar skett av tillämpade standarder vilka
inte föranlett några justeringar i Hemsös finansiella rapporter.
Nya eller omarbetade IFRS med tillämpning från 1 januari
2013 eller senare
Ett antal nya eller ändrade IFRS standarder träder i kraft först under
kommande räkenskapsår och har inte förtidstillämpats vid upprättandet
av Hemsös finansiella rapporter. Nyheter eller ändringar med framtida
tillämpning planeras inte att förtidstillämpas.
IFRS 7 Finansiella instrument: Upplysningar – ändring
De nya upplysningskraven innebär att upplysning ska lämnas för finansiella
tillgångar och finansiella skulder som har kvittats i rapporten över finansiell
ställning. Upplysning ska även lämnas för finansiella tillgångar och finansiella skulder som omfattas av olika typer av ramavtal eller liknande avtal
som möjliggör kvittning, oavsett om de har kvittats eller inte. Ändringen
i IFRS 7 ska tillämpas för räkenskapsår som börjar den första januari 2013
eller senare med retroaktiv tillämpning. Hemsö gör bedömningen
att denna förändring inte kommer innebära någon väsentlig effekt på
koncernens redovisning och finansiella rapportering.
IFRS 10 Koncernredovisning och ändring i IAS 27 Separata
finansiella rapporter
IFRS 10 ersätter avsnittet i IAS 27 som behandlar upprättandet av
koncernredovisning. Det som kvarstår i IAS 27 fortsättningsvis rör hanteringen av dotterföretag, joint ventures och intresseföretag i separata finansiella rapporter. Reglerna avseende hur koncernredovisning ska upprättas
har inte förändrats. Förändringen avser snarare hur ett företag ska gå
tillväga för att avgöra om bestämmande inflytande föreligger och således
huruvida ett företag ska konsolideras. Av standarden framgår vidare att
en investerare är en part som potentiellt har ett bestämmande inflytande
över ett företag. Ett bestämmande inflytande behöver inte enbart uppstå
genom aktieinnehav (rösträtt). En investerare kan, trots att majoriteten av
utestående aktier inte innehas, ha ett bestämmande inflytande över en
annan enhet och även genom potentiella rösträtter till exempel optioner,
avtal etc. Ett företag ska konsolideras till den dagen kontrollen upphör,
även om kontroll endast föreligger under en kortare period. IFRS 10 och
ändring i IAS 27 ska tillämpas på räkenskapsår som inleds den 1 januari
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
2013 eller senare med retroaktiv tillämpning, men företag inom EU kan
avvakta med tillämpning till räkenskapsår som börjar 1 januari 2014 eller
senare vilket Hemsö kommer att göra Hemsö gör bedömningen att denna
förändring inte kommer innebära någon väsentlig effekt på koncernens
redovisning och finansiella rapportering.
IFRS 11 Samarbetsarrangemang
Standarden ersätter IAS 31 Joint ventures och ska tillämpas på räkenskapsår
som inleds den 1 januari 2013 eller senare med retroaktiv tillämpning.
Företag inom EU kan avvakta med tillämpning till räkenskapsår som börjar
1 januari 2014 eller senare. Hemsö är för närvarande inte part i några
arrangemang som träffas av den nya standarden.
IFRS 12 Upplysningar om andelar i andra företag
Ny standard för upplysningar för investeringar i dotterföretag, intresseföretag och gemensamma arrangemang och strukturerade enheter.
IFRS 12 innehåller mer omfattande upplysningskrav än vad som tidigare
har behövt lämnas i en årsredovisning så som finansiell information, upplysningar om bedömningar och uppskattningar som görs huruvida företag
ska konsolideras eller ej etc. Standarden ska tillämpas på räkenskapsår
som inleds den 1 januari 2013 eller senare. Företag inom EU kan avvakta
med tillämpning till räkenskapsår som börjar 1 januari 2014 eller senare
vilket Hemsö kommer att göra. Hemsö gör bedömningen att denna förändring kommer att leda till vissa utökade upplysningar.
IFRS 13 Värdering till verkligt värde
Samlat regelverk för beräkning av verkliga värden. Idag finns regler i de
standarder som kräver eller tillåter redovisning till verkliga värden men
reglerna är till viss del olika formulerade. Vilka tillgångar och skulder som
ska värderas till verkligt värde bestäms av respektive standard. Bland
annat ska upplysningar om beräkningsmetoder lämnas för tillgångar och
skulder som redovisas till verkligt värde enligt den hierarki i tre nivåer som
idag finns i IFRS 7. Standarden ska tillämpas på räkenskapsår som börjar
1 januari 2013 eller senare. Införandet av IFRS 13 introducerar även ändringar i IAS 34 Delårsrapportering, vilket innebär att nya upplysningar om
verkligt värde även behöver lämnas i delårsrapporterna. Tidigare tillämpning är tillåten. Hemsö gör bedömningen att denna förändring inte kommer
innebära någon väsentlig effekt på Hemsös redovisning, men kan komma
att påverka upplysningskraven i delårsrapporter och årsredovisningen.
IAS 19 Ersättningar till anställda - ändring
Ändringarna ska tillämpas för räkenskapsår som börjar 1 januari 2013
eller senare och avser främst redovisningen av förmånsbestämda
pensioner. Hemsö har för närvarande inga pensionsplaner som träffas
av de ändrade reglerna.
IAS 32 Finansiella instrument: Klassificering – ändring
Ändring i IAS 32 ska tillämpas för räkenskapsår som börjar den 1 januari
2014 eller senare. Genom ändringen i IAS 32 infogas förtydliganden avseende kvittning av finansiella tillgångar och finansiella skulder. Ändringen
ska tillämpas retroaktivt i enlighet med IAS 8. Förtidstillämpning är tillåten
om upplysningar lämnas i enlighet med ändringen i IFRS 7. Hemsö gör
bedömningen att denna förändring inte kommer innebära någon väsentlig
effekt på koncernens finansiella rapportering.
Annual Improvements to IFRSs 2009 – 2011 Cycle
Smärre ändringar och förtydliganden av fem standarder, bland annat IAS
1 Utformning av finansiella rapporter, där förtydliganden görs av vilken
tilläggsinformation som krävs om mer än en jämförelseperiod redovisas
i räkningarna eller om en justerad ingående rapport över finansiell ställning för jämförelseperioden redovisas. Ändringarna ska tillämpas för
räkenskapsår som börjar 1 januari 2013 eller senare och ändringarna
ska tillämpas retroaktivt i enlighet med IAS 8. Förtidstillämpning är tillåten.
Hemsö gör bedömningen att denna förändring inte kommer innebära
någon väsentlig effekt på koncernens finansiella rapportering.
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer
43
Förutsättningar vid upprättande av finansiella rapporter
Moderbolagets funktionella valuta är svenska kronor som även utgör rapporteringsvalutan för koncernen. Samtliga belopp är om inte annat anges
angivna i mkr, och avser perioden 1 januari – 31 december 2012 (2011)
för resultaträkningsrelaterade poster respektive 31 december 2012 (2011)
för balansräkningsrelaterade poster. Avrundningsdifferenser kan göra att
noter och tabeller inte summerar.
Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden,
förutom förvaltningsfastigheter och vissa finansiella instrument som värderas
till verkligt värde. Förändring av verkliga värden redovisas
i resultaträkningen.
Att upprätta de finansiella rapporterna i enlighet med IFRS kräver
att företagsledningen gör bedömningar och uppskattningar samt gör
antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och
de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader.
Uppskattningarna och antagandena är baserade på historiska erfarenheter
och ett antal andra faktorer som under rådande förhållanden synes vara
rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och antaganden används
sedan för att bedöma de redovisade värdena på tillgångar och skulder
som inte annars framgår tydligt från andra källor. Slutligt utfall kan avvika
från dessa uppskattningar och bedömningar.
Rörelseförvärv
Vid förvärv där Hemsö får bestämmande inflytande över en eller flera,
i princip självständiga, verksamheter tillämpas förvärvsmetoden i enlighet
med IFRS 3 Rörelseförvärv. Den köpta enhetens identifierbara tillgångar,
skulder och eventualförpliktelser redovisas till verkligt värde vid förvärvstidpunkten och resultat hänförligt till den förvärvade verksamheten
inräknas från och med tillträdesdagen. Uppskjuten skatt för eventuella
övervärden, förutom goodwill, hänförliga till förvärvet redovisas som skuld
utifrån nominell skattesats. Skillnaden mellan uppskjuten skatt enligt nominell skattesats och det värde som den temporära skillnaden värderats
till i förvärvsanalysen redovisas som goodwill. Uppskjuten skatt redovisas
ej på goodwill.
Intäkter
Hyresavtal klassificeras som operationella leasingavtal med utgångs­
punkten att fastigheten kvarstår i Hemsös ägo även om avtalet kan löpa
på upp till drygt 20 år.
För fastighets- och bolagsförsäljningar gäller att försäljningen redovisas
och resultatavräknas när det bedöms som sannolikt att de ekonomiska
fördelarna kommer tillgodoräknas koncernen, vilket oftast är på avtalsdagen.
Finansiella intäkter och kostnader
Uppskattningar och antaganden
Bedömningar gjorda av företagsledningen vid tillämpningen av IFRS
som har en betydande inverkan på de finansiella rapporterna och gjorda
uppskattningar beskrivs närmare i not 2.
Koncernredovisning
Koncernredovisningen omfattar moderbolaget och dotterbolagen. Med
dotterbolag menas bolag över vilka moderbolaget har bestämmande
inflytande. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med förvärvsmetoden som innebär att tillgångar, skulder och eventualförpliktelser har
värderats till verkligt värde vid förvärvstidpunkten enligt upprättad förvärvsanalys. Köpta bolags intäkter och kostnader ingår i koncernredovisningen från och med tillträdestidpunkten. Sålda bolags resultaträkningar
inkluderas fram till det datum då bolaget frånträds.
Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader och
orealiserade vinster eller förluster som uppkommer från koncerninterna
transaktioner mellan koncernföretag, elimineras i sin helhet vid upprättandet
av koncernredovisningen.
Andel av eget kapital från innehav utan bestämmande inflytande redovisas som en särskild post inom eget kapital separat från moderbolagets
ägares andel av eget kapital. Särskild upplysning lämnas om innehav utan
bestämmande inflytandes andel av årets resultat.
Transaktioner med närstående
Vid leverans av tjänster mellan koncernens bolag och andra närstående
företag och privatpersoner tillämpas affärsmässiga villkor och marknadsprissättning.
Köp och försäljningar
Ett köp eller en försäljning redovisas från den dag det bedöms som
sannolikt att de till affären hörande väsentliga ekonomiska rättigheterna
och riskerna tillfaller/belastar eller utgår från koncernen, vilket nästan
uteslutande är på avtalsdagen. Fordran eller skuld gentemot motparten
mellan affärsdag och likviddag redovisas brutto under övriga fordringar
respektive övriga skulder.
Tillgångsförvärv
Under senare år har det varit vanligt att fastighetsaffärer sker indirekt
med bolag innehållande fastigheter och inte genom direkta fastighetsaffärer. Vid ett tillgångsförvärv genom bolagsaffär hanteras förvärvet som
om fastigheten/-erna köpts direkt. Denna typ av köpta bolag har normalt
inga anställda eller någon organisation eller annan verksamhet än den
som är direkt hänförlig till fastighetsinnehavet. Uppskjuten skatt redovisas
inte som skuld på de initiala övervärdet hänförligt till förvärvet. Eventuella
avdrag avseende uppskjuten skatt som erhålls utöver bokförd skatt i köpt
bolag redovisas netto mot verkligt värde på köpt fastighet både vid förvärvet
och efterföljande bokslut.
44
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer
Ränteintäkter resultatförs i den period de avser. Derivat används i syfte
att uppnå önskad räntebindning. Intäkter och kostnader avseende derivat
redovisas löpande. Intäkter och kostnader för lösen och omförhandlingar
av derivat samt ränteskillnadsersättningar redovisas när de uppstår.
Ränteintäkter och räntekostnader på finansiella instrument redovisas
enligt effektivräntemetoden. Effektivräntan är den ränta som diskonterar
de uppskattade framtida in­ och utbetalningarna under ett finansiellt
instruments förväntade löptid till den finansiella tillgångens eller skuldens
redovisade nettovärde.
Inkomstskatter
I resultaträkningen redovisas aktuell och uppskjuten inkomstskatt för
svenska och utländska koncernenheter utom då underliggande transaktion
redovisas i övrigt totalresultat eller direkt mot eget kapital varvid tillhörande
skatteeffekt redovisas i övrigt totalresultat respektive i eget kapital.
Koncernens bolag är skattskyldiga enligt gällande lagstiftning i respektive
land. Skattesatsen i Sverige uppgår för 2012 till 26,3 % och beräknas på
nominellt bokfört resultat med tillägg för ej avdragsgilla poster samt med
avdrag för ej skattepliktiga intäkter. Från 1 januari 2013 har bolagsskatten
sänkts till 22 %. Uppskjuten skatt är per 31 december 2012 beräknad till
den nya gällande skattesatsen om 22 %.
Inkomstskatt redovisas enligt balansräkningsmetoden, vilken innebär
att uppskjuten skatt beräknas för på balansdagen identifierade temporära
skillnader mellan tillgångarnas eller skuldernas skattemässiga värden och
deras redovisade värden. Temporära skillnader förekommer främst för
fastigheter, finansiella instrument och periodiseringsfonder. Temporära
skillnader värderas till nominell skattesats och förändringen från föregående balansdag redovisas över resultaträkningen som uppskjuten skatt.
Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader
och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att
dessa kommer att kunna utnyttjas. Värdet på uppskjutna skattefordringar
reduceras när det inte längre bedöms sannolikt att de kan utnyttjas.
Ersättningar till anställda
Ersättningar till anställda såsom löner och sociala kostnader, semester
och betald sjukfrånvaro etcetera redovisas i takt med att de anställda utför
tjänster. Åtaganden för de anställda tryggas genom avgiftsbestämda pensionsplaner eller ITP. Som avgiftsbestämda pensionsplaner klassificeras
de planer där företagets förpliktelse är begränsad till de avgifter företaget
åtagit sig att betala. I sådant fall beror storleken på den anställdes pension
på de avgifter som företaget betalar till planen eller till ett försäkringsbolag
och den kapitalavkastning som avgifterna ger. Följaktligen är det den
anställde som bär den aktuariella risken (att ersättningen blir lägre än
förväntat) och investeringsrisken (att de investerade tillgångarna kommer
att vara otillräckliga för att ge de förväntade ersättningarna). Företagets
förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som
en kostnad i årets resultat i den takt de intjänas genom att de anställda
utfört tjänster åt företaget under en period. Koncernens pensionsplan
enligt ITP tryggas genom försäkring hos Alecta, vilket enligt ett uttalande
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
från Rådet för finansiell rapportering, UFR 3, är att anse som en
förmånsbestämd plan som omfattas av flera arbetsgivare. Planen har
dock hanterats som en avgiftsbestämd plan så länge ITP-planen är
oförändrad i sin grundkonstruktion.
En kostnad för ersättningar i samband med uppsägningar av personal
redovisas endast om företaget är bevisligen förpliktigat, utan realistisk
möjlighet till tillbakadragande, av en formell detaljerad plan att avsluta en
anställning före den normala tidpunkten. När ersättningar lämnas som ett
erbjudande för att uppmuntra frivillig avgång, redovisas en kostnad om det
är sannolikt att erbjudandet kommer att accepteras och antalet anställda
som kommer att acceptera erbjudandet tillförlitligt kan uppskattas.
Leasing
Hemsö är en stor leasegivare i och med att hyresavtal klassificeras som
operationella leasingavtal, se avsnitt Intäkter ovan.
Hemsö har som leasetagare ingått ett antal tomträttsavtal och mindre
leasingavtal avseende kontorsmaskiner. Det sammanlagda beloppet av
dessa är inte materiellt. Med utgångspunkt från att den ekonomiska risken
kvarstår hos uthyraren har samtliga hyres-, tomträtts- och leasingavtal,
med ett undantag (se not 12), redovisats som operationella leasingavtal.
Kostnaderna kostnadsförs löpande.
Förvaltningsfastigheter
Fastigheter bokförs initialt till anskaffningsvärde. I koncernen värderas
sedan fastigheten till verkligt värde enligt nedan redovisade metod.
Nedlagda utgifter för ny-, till- eller ombyggnad av fastigheter redovisas
som pågående nyanläggningar till dess att projektet färdigställts och slutbesiktning skett. Arbeten avseende löpande underhåll, underhållsåtgärder
i samband med ombyggnation och hyresgästanpassningar aktiveras då
de ses som värdehöjande. Med värdehöjande menas att åtgärden ska
ge en framtida ekonomisk fördel, jämfört med före åtgärden och därmed
påverka marknadsvärdet.
Ränteutgifter vid större ny-, till- och ombyggnader av fastigheter
aktiveras ej.
Byggnader och mark som ägs eller leasas genom ett finansiellt
leasingavtal i syfte att generera hyresintäkter och/eller värdestegringar
rubriceras i koncernen som förvaltningsfastigheter. IAS 40 tillämpas och
innehavet värderas till verkligt värde. Under verksamhetsåret sker omvärdering som redovisas kvartalsvis utifrån de interna värderingarna. För
beskrivning av värderingmetoder läs not 12. För överväganden etcetera
avseende värdering av fastigheter, se även not 2. Eventuella avdrag avseende uppskjuten skatt vid köp av fastigheter via bolag (tillgångsförvärv)
som erhålls utöver bokförd skatt i köpt bolag redovisas netto mot verkligt
värde på köpt fastighet både vid förvärvet och efterföljande bokslut.
Byggnader som är under uppförande för framtida användning som
förvaltningsfastigheter bokförs till verkligt värde i enlighet med IAS 40.
Grunden i värderingen är bedömningar om framtida kassaflöden och den
prisnivå som beräknas kunna uppnås i en transaktion mellan kunniga
parter till marknadsmässiga villkor. Ej färdigställda fastigheter är dock
något svårare att värdera än befintliga eftersom den slutliga kostnaden
och processen fram till funktionell/uthyrd fastighet endast kan bedömas.
En fastighet leasas genom ett finansiellt leasingavtal och tas upp på
tillgångssidan som en förvaltningsfastighet och på skuldsidan som ett lån.
Maskiner och inventarier
Maskiner och inventarier har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag
för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda nedskrivningar. Inventarier skrivs av linjärt enligt plan över fem år.
En finansiell tillgång tas bort från rapporten över finansiell ställning när
rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen
över dem. Detsamma gäller för del av en finansiell tillgång. En finansiell
skuld tas bort från rapporten över finansiell ställning när förpliktelsen
i avtalet fullgörs eller på annat sätt inte är aktuell. Detsamma gäller för
del av finansiell skuld.
För att fastställa verkligt värde på räntederivat används marknadsräntor för respektive löptid noterade på bokslutsdagen och allmänt vedertagna beräkningsmetoder, vilket innebär att verkligt värde fastställs enligt
nivå 2, IFRS 7 punkt 27a.
Kundfordringar redovisas till det belopp som förväntas inflyta efter
avdrag för osäkra kundfordringar som bedöms individuellt. Kundfordringens
förväntade löptid är kort, varför värdet redovisas till nominellt belopp utan
diskontering. Nedskrivningar av kundfordringar redovisas i rörelsens
kostnader.
Redovisning till upplupet anskaffningsvärde avseende övriga fordringar
innebär att det finansiella instrumentet värderas till anskaffningsvärde med
avdrag för nedskrivning.
De redovisade värdena på koncernens tillgångar prövas vid varje
balansdag för att bedöma om det finns indikation på nedskrivningsbehov
Kategorier av finansiella instrument:
Låne­ och kundfordringar – Dessa fordringar är finansiella tillgångar som
inte är derivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och som
inte är noterade på en aktiv marknad. Dessa tillgångar värderas till upplupet
anskaffningsvärde. Upplupet anskaffningsvärde bestäms utifrån den effektivränta som beräknades vid anskaffningstidpunkten. Lånefordringar och
kundfordringar redovisas till de belopp som beräknas inflyta, det vill säga
efter avdrag för osäkra fordringar.
Andra finansiella skulder – Övriga finansiella skulder, till exempel
leverantörsskulder och köpta men ej betalda fastigheter, ingår i denna
kategori. Skulderna värderas till upplupet anskaffningsvärde.
Transaktionskostnader periodiseras över lånets förväntade löptid.
Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via Totalresultatet - Hemsö använder räntederivat för att säkra en låg långsiktig
ränta. Derivatens förändrade verkliga värde redovisas som orealiserad
värdeförändring över resultaträkningen. Valutaterminer kan upptas
i säkringssyfte för att minska effekten av valutaförändringar på de
nettotillgångar som finns i euro i och med den tyska verksamheten.
Avsättningar
En avsättning skiljer sig från andra skulder genom att det råder ovisshet
om betalningstidpunkt eller beloppets storlek för att reglera avsättningen.
En avsättning redovisas i rapporten över finansiell ställning när det finns
en befintlig legal eller informell förpliktelse som en följd av en inträffad
händelse, och det är troligt att ett utflöde av ekonomiska resurser kommer
att krävas för att reglera förpliktelsen samt en tillförlitlig uppskattning av
beloppet kan göras.
Avsättningar görs med det belopp som är den bästa uppskattningen
av det som krävs för att reglera den befintliga förpliktelsen på balansdagen.
Där effekten av när i tiden betalning sker är väsentlig, beräknas avsättningar genom diskontering av det förväntade framtida kassaflödet till en
räntesats före skatt som återspeglar aktuella marknadsbedömningar av
pengars tidsvärde och, om det är tillämpligt, de risker som är förknippade
med skulden.
Eventualförpliktelser
Finansiella instrument
Redovisning i rapporten över finansiell ställning
En finansiell tillgång eller finansiell skuld tas upp i rapporten över finansiell
ställning när bolaget blir part enligt instrumentets avtalsmässiga villkor. En
fordran tas upp när bolaget presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger
för motpart att betala även om faktura ännu inte skickats. Kundfordringar
tas upp i rapporten över finansiell ställning när faktura har skickats.
Långfristiga fordringar, som uteslutande utgörs av så kallade säljarreverser, tas upp till nominell fordran justerad för nuvärdet av eventuell skillnad
mot en marknadsmässig ränta. Skuld tas upp när motparten presterat och
avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder tas upp när faktura mottagits.
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
En eventualförpliktelse redovisas när det finns ett möjligt åtagande vars
förekomst bekräftas endast av en eller flera osäkra framtida händelser,
eller när det finns ett åtagande som inte redovisas som en skuld eller
avsättning på grund av att det ej är troligt att ett utflöde av resurser
kommer att krävas.
Transaktioner i utländsk valuta
Transaktioner i utländsk valuta omräknas med valutakursen vid transaktionstidpunkten. Monetära tillgångar och skulder i utländsk valuta omräknas
till balansdagens kurs, varvid kursdifferenser resultatförs. Kursdifferenser avseende rörelsefordringar och skulder redovisas i rörelseresultatet,
medan kursdifferenser hänförliga till finansiella tillgångar och skulder
redovisas i finansnettot.
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer
45
Ickemonetära tillgångar och skulder som redovisas till historiska
anskaffningsvärden omräknas till valutakurs vid transaktionstillfället.
Tillgångar och skulder i utlandsverksamheter omräknas till svenska kronor
till den valutakurs som råder på balansdagen. Intäkter och kostnader
i en utlandsverksamhet omräknas till svenska kronor till en genomsnittskurs som utgör en approximation av kurserna som gällde vid respektive
transaktionskurs. Omräkningsdifferenser som uppstår vid valutaomräkning av utlandsverksamheter redovisas direkt mot eget kapital
som en omräkningsreserv.
Rapport över kassaflöden
Rapporter över kassaflöden är upprättad enligt indirekt metod.
Kassaflöden från realiserade värdeförändringar i samband med
försäljning av fastigheter redovisas tillsammans med övrig försäljningslikvid under investeringsverksamheten. Köp och försäljning av fastigheter
via bolag som är tillgångsförvärv redovisas på separat rad som förvärv
av dotterbolag respektive försäljning av dotterbolag. Försäljningsomkostnader redovisas under investeringsverksamheten som ett avdrag från
försäljningsersättningen det år likvidflödet sker. Förvärvsutgifter redovisas
på motsvarande sätt i investeringsverksamheten.
NOT 2
För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i
bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig
information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska
erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande
omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om
andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger.
Redovisningen är speciellt känslig för de bedömningar och antaganden
som ligger i värderingen av förvaltningsfastigheter. Fastigheternas värde
bedöms individuellt per fastighet löpande under året utifrån en mängd
bedömningar och uppskattningar om framtida kassaflöden och avkastningskrav vid en eventuell transaktion. Avstämning sker i de flesta fall
även mot externa värderingar. Värdeintervallet mellan bedömt värde och
ett försäljningspris brukar på en fungerande marknad normalt vara (+/–)
5-10 %. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som
gjorts framgår av not 12.
NOT 3
Moderbolaget
Tillämpad normgivning och lagstiftning
Årsredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen
och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Även utgivna uttalanden
från Rådet för finansiell rapportering gällande företag tillämpas.
Tillämpade redovisningsprinciper framgår i tillämpliga delar av
koncernens redovisningsprinciper med följande tillägg för moderbolaget.
Koncernbidrag och aktieägartillskott
Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras
i aktier och andelar hos givaren, i den mån nedskrivning ej erfordras.
I september 2012 uppdaterades RFR2 från Rådet för finansiell rapportering avseende redovisning av koncernbidrag. Förändringen innebär
att erhållna koncernbidrag redovisas som finansiell intäkt och lämnade
koncernbidrag till dotterbolag redovisas mot andelar i dotterföretag. Rekommendationen lämnar dock utrymme för en alternativregel innebärande
att såväl erhållna som lämnade koncernbidrag redovisas som bokslutsdisposition. Förändringen skall tillämpas för räkenskapsår som påbörjas
1 januari 2013 eller senare. Tidigare tillämpning uppmuntras. Bolaget
har valt att förtidstillämpa alternativregeln och redovisa både erhållna
och lämnade koncernbidrag som bokslutsdisposition. 2011 års siffror har
omräknats med hänsyn till detta.
Särskilda överväganden och bedömningar
Segmentinformation
Identifiering av rapporterbara segment görs baserat på den interna
rapporteringen. Verkställande direktören använder främst driftnettot per
segment för resultatanalys. Administrativa kostnader, finansiella intäkter
och -kostnader samt inkomstskatt hanteras på koncernnivå. Koncernen
styrs och rapporteras enligt följande fem segment:
Hyresintäkter
Resultaträkning
Driftnetto
2012
2011
2012
2011
Sverige öst
493
439
371
333
Sverige väst
422
392
271
249
Sverige nord
621
513
458
381
Sverige syd
267
254
174
170
96
73
90
69
1 899
1 671
1 364
1 202
Utland
Summa
Balansräkning
Förvaltningsfastigheter
Övriga tillgångar
31 dec 2012 31 dec 2011
31 dec 2012 31 dec 2011
Dotterföretag och joint ventures
Andelar i dotterföretag och joint ventures redovisas i moderbolaget enligt
anskaffningsvärdemetoden efter avdrag för eventuella nedskrivningar.
Finansiella instrument
Finansiella fordringar och skulder redovisas till historiskt anskaffningsvärde. Förlustrisker avseende finansiella fordringar och derivatinstrument
beaktas.
Finansiella garantier
Sverige öst
6 612
6 358
23
46
Sverige väst
4 362
4 099
12
24
Sverige nord
7 693
6 413
6
12
Sverige syd
2 928
2 698
3
6
Utland
1 356
1 290
39
79
-
-
299
603
22 951
20 858
382
770
Koncerngemensamt
Moderbolagets finansiella garantier består av borgensförbindelser till förmån
för företag inom koncernen. För redovisning av finansiella garantiavtal
tillämpar moderbolaget en av Redovisningsrådet tillåten lättnadsregel
jämfört med reglerna i IAS 39. Moderbolaget redovisar finansiella garantiavtal
som avsättning i balansräkningen när bolaget har ett åtagande för sannolik
betalning, i annat fall redovisas åtagandet som ansvarförbindelse.
Summa
Koncernuppgifter
Leasegivare
Framtida minimileaseavgifter för icke uppsägningsbara avtal uppgår till:
Företaget ägdes per 31 december 2012 till 50 % av Kungsleden Norrlandsfastigheter AB, org nr 556481-1429, med säte i Stockholm och till 50 %
av Tredje AP-fonden, org nr 802014-4120, med säte i Stockholm.
Den 14 december 2012 tecknade Tredje AP-fonden avtal med
Kungsleden om förvärv av resterande 50 % av aktierna i Hemsö.
Därmed blir Hemsö till 100 % ägt av Tredje AP-fonden. De ändrade
ägarförhållandena genomfördes under första kvartalet 2013.
NOT 4
Koncernen
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer
31 dec 2012 31 dec 2011
Avtalade intäkter med betalning inom ett år
1 964
1 638
Avtalade intäkter med betalning mellan ett till fem år
6 167
4 978
Avtalade intäkter med betalning senare än fem år
Summa
46
Operationell leasing
7 340
5 615
15 471
12 231
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
NOT 4
Operationell leasing, fortsättning
NOT 7
Hyresavtalen är ur ett redovisningsperspektiv att betrakta som operationella
leasingavtal där Hemsö är leasegivare. Tabellen visar hyresintäkterna
beräknade på aktuella hyreskontrakt. Hyran indexregleras oftast. Som
tillägg till bashyran utgår i de flesta fall tillägg för fastighetsskatt. Tilläggen
grundar sig på de faktiska kostnader som hyresvärden haft.
Personal, fortsättning
Rörlig ersättning till VD och övriga ledande befattningshavare 2011 avser
utbetald ersättning under 2011 för räkenskapsåret 2010.
En person i ledningsgruppen är inte anställd av Hemsö och erhåller
därmed inte lön från moderbolaget. Ersättning erhålls genom konsultarvode vilket baseras på marknadsmässiga grunder.
2012
Leasetagare
Som operationell leasetagare har ett antal avtal ingåtts avseende tomträtter,
tjänstebilar och kontorsmaskiner.
Pensionskostnader
Pensionskostnader
251
–
267
–
VD
1 467
1 135
1 528
1 085
2 604
1 529
2 406
1 277
Sociala kostnader, tkr
Koncernen
2011
Sociala
kostnader
inkl särskild
löneskatt
Sociala
kostnader
inkl särskild
löneskatt
31 dec 2012 31 dec 2011
Styrelse
Förfall inom ett år
Förfall mellan ett till fem år
5
5
13
15
Förfall senare än fem år
22
21
Övriga ledande befattningshavare
Summa
40
41
Övriga anställda
15 091
5 170
11 900
4 472
Summa
19 413
7 835
16 101
6 834
NOT 5
Driftkostnader
Koncernen
2012
2011
Mediaförbrukning
234
223
Övriga driftkostnader
156
138
Summa
390
361
Ersättning till anställda avser utbetald ersättning under 2012 (2011) medan ersättning till styrelsen avser årsarvode enligt beslut på årsstämman.
Till styrelsens ordförande och övriga ledamöter i Hemsö Fastighets ABs
styrelse utgår ersättning enligt årsstämmans beslut. Ordförande erhåller
en ersättning uppgående till 350 tkr och styrelsens övriga ledamöter
erhåller en ersättning uppgående till 150 tkr. Ledamöter av styrelsen som
är anställda hos ägare erhåller ingen ersättning.
Rörlig ersättning
NOT 6
Administrationskostnader
Koncernen
Personalkostnader
2012
2011
95
77
Lokal- och kontorskostnader
13
9
Köpta tjänster
46
36
Avskrivningar
Övriga rörelsekostnader
Summa
NOT 7
2
1
13
27
169
150
Personal
2012
Medelantal anställda
Varav män
Totalt
Varav män
89
55
82
50
Antal i ledningsgruppen 31/12
7
3
5
3
Styrelsen 31/12
7
6
7
6
Samtliga anställda i koncernen är anställda i moderbolaget.
Löner och ersättningar, tkr
Styrelse
VD
Övriga ledande befattningshavare
I VDs avtal förbinder sig Hemsö att betala premie för tjänstepensionsoch sjukförsäkring uppgående till 30 % av bruttolönen. Ledande befattningshavare och övriga anställda omfattas av ITP-planen. Pensionsåldern
för VD är 65 år och för övriga ledande befattningshavare är den 67 år.
För VD har avtal träffats om att avgångsvederlag utgår vid eventuell
uppsägning från företagets sida. Avgångsvederlaget motsvarar fast lön
i 12 månader utöver uppsägningstiden som är sex månader ömsesidigt.
Avgångsvederlaget är ej pensionsgrundande, fullt avräkningsbart och
utgår ej vid pensionering.
Övriga ledande befattningshavare har en ömsesidig uppsägning om
sex månader.
2011
Löner och
arvoden
Rörliga ersättningar
Löner och
arvoden
Rörliga ersättningar
800
–
850
–
3 792
–
4 025
500
7 106
–
6 672
785
Övriga anställda
41 141
2 897
34 420
1 592
Summa
52 839
2 897
45 967
2 877
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Pensioner
Avgångsvederlag
2011
Totalt
2012
Hemsös program för rörlig ersättning 2012 inkluderar samtliga tillsvidareanställda förutom ledande befattningshavare. Programmet innebär att
majoriteten av de anställda kan erhålla upp till en extra månadslön i rörlig
ersättning medan en mindre andel kan erhålla två till tre månadslöner
maximalt under förutsättning att i förväg avtalade mål är uppfyllda. Målen
baseras 50 % på företagsnivå utifrån ekonomiskt resultat och 50 % på
individnivå, grupp- eller avdelningsnivå beroende av roll.
Programmet för rörlig ersättning beslutas årligen av styrelsen.
För 2012 uppnådde Hemsö det övergripande ekonomiska företagsmålen.
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer
47
NOT 8
Arvode och kostnadsersättning till revisorer
Koncernen
2012
NOT 10
Resultat från finansiella poster
Moderbolaget
2011
2012
2011
Koncernen
Revisionsuppdrag
KPMG
–
1
–
1
Ränteintäkter låne- och kundfordringar
Ernst & Young
1
–
1
–
Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde
–
–
–
–
Övriga finansiella intäkter
Summa
Revision utöver revisionsuppdraget
Skatterådgivning
1
–
1
–
Övriga uppdrag
–
–
–
–
Summa
2
1
2
1
Med revisionsuppdrag avses den lagstadgade revisionen av årsredovisningen samt styrelsens och VD:s förvaltning. Med revisionsverksamhet
utöver revisionsuppdraget avses granskning av förvaltning eller ekonomisk
information som ska utföras enligt författning, bolagsordning, stadgar
eller avtal som inte innefattas av revisionsuppdrag och som ska utmynna
i en rapport, ett intyg eller någon annan handling som är avsedd även för
andra än Hemsö.
Skatterådgivning är konsultation i skatterättsliga frågeställningar.
Övriga uppdrag är rådgivning som inte går att hänföra till någon av de
andra kategorierna.
NOT 9
Resultat från andelar i koncernföretag
Moderbolaget
Utdelning Resultat från handels- och kommanditbolag
Nedskrivningar / Återföring tidigare års nedskrivningar
Summa
2012
2011
31
34
Finansnetto
2012
2011
153
–2
37
34
–
–1
190
31
1
–
32
34
Ränteintäkter på banktillgodohavanden
3
2
Summa
3
2
Räntekostnader andra finansiella skulder
Räntekostnader
–538
–432
Räntekostnader koncernföretag
–210
–210
Summa
–748
–642
Uppläggningskostnader banklån
–9
–7
Valutakursförändringar
–3
–1
Övriga finansiella kostnader
–6
–5
Övriga finansiella kostnader
Summa
–18
–13
Summa
–731
–619
Samtliga ränteintäkter och räntekostnader är hänförliga till finansiella
tillgångar och skulder som inte värderas till verkligt värde via resultatet.
Moderbolaget
2012
2011
113
97
Ränteintäkter och liknande resultatposter
Ränteintäkter, koncernföretag
Ränteintäkter, övriga
3
2
116
99
2012
2011
Räntekostnader, koncernföretag
–134
–140
Räntekostnader, övriga
–235
–172
Summa
Moderbolaget
Räntekostnader och liknande resultatposter
Övrigt
Summa
48
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer
–5
–3
–374
–315
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
NOT 11
Skatter
Koncernen
Skattekostnad
2012
Moderbolaget
2011
2012
2011
Koncernen:
Uppskjutna skatteskulder
Skatt i resultaträkningen
Per 1 januari 2011
Aktuell skatt
Redovisat i resultaträkningen
–17
–19
–
–10
Uppskjuten skatt
178
–250
46
58
Redovisad skatt
161
–269
46
48
Förvaltningsfastigheter
Periodiseringsfond
i juridisk
person
Avsättning
Summa
–1 211
–47
–
–1 258
–305
–2
–1
–308
–1 516
–49
–1
–1 566
Per 31 december 2011
Förvärv/Avyttring
–
–1
1
–
123
7
–
130
Per 31 december 2012
–1 393
–43
–
–1 436
Koncernen:
Uppskjutna skattefordringar
Underskotts- Finansiella
avdrag
derivat
Summa
Redovisat i resultaträkningen
Avstämning av effektiv skatt
Redovisat resultat före skatt
420
1 095
24
–191
Skatt enligt gällande skattesats, 26,3%
–111
–288
–6
50
Skatteeffekt av kostnader
och intäkter som inte är
skattemässigt avdragsgilla/
skattepliktiga (permanenta
skillnader):
Ej avdragsgilla kostnader
Per 1 januari 2011
Redovisat i resultaträkningen
Per 31 december 2011
–1
–2
–1
–1
Orealiserad värdeökning av
erhållen skattekompensation
vid förvärv
10
–
40
–
Skatteeffekt från förvärv och
avyttring av fastigheter och
bolag
5
6
23
–
Omvärdering av tidigare års
redovisade värde av temporär
skillnad fastigheter
–
28
–
–
Justering för annan skattesats
i utländska dotterbolag
3
5
–
–
Effekt hänförlig till omräkning
av utgående uppskjuten skatteskuld till ny skattesats
Justering av tidigare års skattekostnad
Redovisad skatt
Effektiv skatt %
3
264
–
–10
–
–9
-18
–
–1
161
-269
46
48
–
24,6%
–
–
Förvärv
–
3
–3
62
59
–
62
62
1
–
1
Redovisat i resultaträkningen
30
18
48
Per 31 december 2012
31
80
111
Moderbolaget:
Uppskjuten skatt på
temporära skillnader
Fastigheter
– via ägda
andelar i
Underskotts- Finansiella kommanditbolag
avdrag
derivat
Summa
Per 1 januari 2011
–
–
–25
Redovisat i resultaträkningen
–
62
–3
–25
59
Per 31 december 2011
–
62
–28
34
Redovisat i resultaträkningen
26
18
2
46
Per 31 december 2012
26
80
–26
80
Pågående skatteprocesser
Hemsö är involverad i två pågående skatteprocesser, vilka beskrivs
närmare nedan.
Nedskrivning av lagerandelar
Koncernen
Moderbolaget
2012
2011
2012
2011
Uppskjutna skattefordringar som
utnyttjas efter mer än
12 månader
–
62
–
61
Uppskjutna skattefordringar som
utnyttjas inom
12 månader
111
–
106
–
Summa
111
62
106
61
Uppskjutna skatteskulder som
betalas efter mer än
12 månader
–1 436
–1 564
–26
–28
Uppskjutna skatteskulder som
betalas inom 12 månader
–
–
–
–
–1 436
–1 564
–26
–28
Summa
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
2003 förvärvade koncernen en fastighet som paketerats i bolagsform av
säljaren. Fastigheten flyttades efter köpet till annat bolag inom koncernen,
vilket medförde ett nedskrivningsbehov om 252 mkr av de köpta andelarna enligt god redovisningssed. Dessa nedskrivningar yrkades även
skattemässigt. Skatteverket har senare anfört att hanteringen medfört en
definitiv skattelättnad och att skatteflyktslagen därmed är tillämplig. Förvaltningsrätten fann att skatteflyktslagen skulle tillämpas och att avdrag
därmed inte skulle medges för nedskrivningar som erhållits till följd av
omstruktureringar.
Försäljning av andelar i kommanditbolag efter skattemässig
underprisöverlåtelse
2004 överläts 15 fastigheter via ett nederländskt så kallat BV-bolag.
Skatteverket har initierat process i saken och förvaltningsrätten fann i dom
2012 att det svenska bolaget skulle beskattas för försäljning om ca 33 mkr
med stöd av skatteflyktslagen.
Domarna har överklagats till Kammarrätten i Stockholm där process pågår. Hemsö har inbetalat knappt 12 mkr exklusive räntekostnad hänförligt
till dessa processer i väntan på slutligt avgörande. Reservering har utöver
inbetalt belopp ej gjorts för någon av processerna. Avtal har upprättats
mellan Kungsleden och Tredje AP-fonden i vilket det framgår att Hemsö
ska hållas skadeslöst för dessa två processer.
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer
49
NOT 12
Förvaltningsfastigheter
Koncernen
Redovisat värde vid årets början
Förvärv
31 dec 2012 31 dec 2011
20 858
18 518
1 665
1 217
Investeringar i ägda fastigheter
401
284
Bokfört värde sålda fastigheter
–9
–51
Valutakursförändringar
–48
–8
Orealiserade värdeförändringar
84
898
Redovisat värde vid årets slut
22 951
20 858
Bedömt marknadsvärde, motsvarande redovisat värde, uppgick till
22 951 mkr (20 858) per 31 december, 2012. Detta motsvarar en ökning
med 2 093 mkr. Ökningen förklaras av nettoinvesteringar om 2 057 mkr
(1 451), värdeförändringar om 84 mkr (898) samt resultateffekt av valutakursförändringar hänförligt till beståndet i Tyskland om -48 mkr (8). Totala
värdeförändringen motsvarar 0,3 % av det totala fastighetsbeståndet och
0,4 % av jämförbart bestånd.
En förvaltningsfastighet innehas via finansiell leasing. Redovisat värde
för fastigheten uppgår till 15 mkr (16) och räntebärande skuld för åtagandet
uppgår till 15 mkr (16).
Värderingsmetod
Hemsö tillämpar en värderingsmetod som i grunden är en variant av
ortsprismetoden. Ortsprismetoden i sig innebär att värdet på fastigheten
bedöms utifrån genomförda köp på den lokala fastighetsmarknaden
för jämförbara objekt. Köpeskillingen vid överlåtelserna analyseras och
bearbetas och relateras till värdepåverkande faktorer. Värdepåverkande
faktorer varierar men normalt är det läget på fastigheten, storleken på
byggnaden i kvadratmeter och typ av fastighet. I de fall jämförelseobjekten på orten är för få analyseras genomförda köp på jämförbara orter.
Fastighetsspecifika värdepåverkande faktorer, som påverkar bedömning
av värdet, utgörs av nytecknade och omförhandlade hyreskontrakt,
avflyttningar och investeringar.
Hemsö fastställer fastighetsvärdet genom interna värderingar som genomförs löpande och är en integrerad del av Hemsös affärsprocess, där det
för varje fastighet görs en individuell bedömning av marknadsvärdet. För
varje fastighet finns alltid en budget och en handlingsplan för de åtgärder
som bedöms optimera fastigheternas driftnetto och värde. Hänsyn har
även tagits till de förändringar som bedöms ha skett i marknadshyra,
avkastningskrav och vakansförväntan. Utifrån de interna värderingarna
fastställdes fastighetsvärdet per årsskiftet till 22 951 mkr (20 858).
Projektfastigheter belastar direktavkastningen negativt till dess att
pågående investering genererat driftnetto i ett år.
Direktavkastningen är med andra ord inte ett normaliserat värde för
Hemsös fastighetsportfölj.
Antagande om driftnetton
Vid bedömning av respektive fastighets framtida intjäningsförmåga har
den befintliga kontraktsstocken analyserats. För varje fastighet beräknas
framtida hyresbetalningar utifrån nu gällande hyreskontrakt uppräknade
med KPI aktuellt gällande index. Hyresbetalningar för framtida hyresperioder och antagande om framtida vakans, beräknas efter en individuell
bedömning för varje fastighet.
Fastighetskostnader utgörs av drift-, energi- och underhållskostnader.
Dessa bestäms med utgångspunkt från historiskt utfall. Även ålder, underhållsstatus och användningsområde beaktas vid bedömning av framtida
kostnader.
Kvalitetssäkring genom extern värdering
För att kvalitetssäkra den interna värderingen har 335 fastigheter (varav
17 i Tyskland), motsvarande 94 % av beståendets värde, värderats av
externa oberoende värderare. Av de 335 fastigheterna har 128 st genomgått en fullständig värdering inklusive besiktning. Resterande fastigheter
har värderats enligt så kallad desktop-modell.
För det svenska beståndet har Newsec utfört värderingen och för det
tyska beståndet Axion.
De fastigheter som ej omfattats av extern värdering under 2012 utgörs
av 10 fastigheter i Sverige och 1 fastighet i Tyskland vilka förvärvats under
året. Resterande 11 utgörs av mindre fastigheter.
Bedömt marknadsvärde enligt de externa värderingarna uppgick
till 21 067 mkr. Hemsös värdering av samma fastigheter uppgick till
21 624 mkr, det vill säga en nettoavvikelse om -557 mkr motsvarande
-2,6 %. Avvikelsen ryms väl inom det antagna osäkerhetsintervallet
om +/– 5 %.
NOT 13
Inventarier
Koncernen
Moderbolaget
31 dec 2012 31 dec 2011
31 dec 2012 31 dec 2011
Ackumulerade anskaffningsvärden vid årets början
8
1
7
–
Förvärv
2
7
2
7
–1
–
–1
–
9
8
8
7
Ackumulerade avskrivningar
vid årets början
–2
–1
–1
–
Intern värdering
Årets avskrivningar
–1
–1
–1
–1
Hemsö redovisar sina förvaltningsfastigheter till ett internt bedömt verkligt
värde enligt IAS 40 och har per den 31 december 2012 internt värderat
samtliga fastigheter. Med marknadsvärde avses det pris som sannolikt
skulle erhållas om fastigheten bjöds ut till försäljning på en fri och öppen
marknad utan partsrelationer och tvång. Framtagande av direktavkastningskrav och fastighetens framtida intjäningsförmåga har tagits fram på
ett enhetligt sätt och använts konsekvent i värderingarna.
Summa
–3
–2
–2
–1
6
6
6
6
Osäkerhetsintervall
Fastighetsvärdering är resultatet av en uppskattning vid en bestämd
tidpunkt. Fastigheternas marknadsvärde beräknas utifrån antaganden
om förväntade hyresintäkter, fastighetskostnader, ekonomisk vakans samt
direktavkastningskrav. Dessa varierar beroende på konjunkturläge, efterfrågan på fastigheter och ränteläge. Vid internvärderingen antas
ett osäkerhetsintervall på +/– 5 %.
Avyttringar
Summa
Redovisat värde vid
årets slut
Antagande om avkastningskrav
Direktavkastningskravet är individuellt för varje fastighet. Tillämpade
avkastningskrav har bestäms utifrån Hemsös kunskap om genomförda
affärer i de marknader där Hemsö är verksamt och budgivningar där
Hemsö deltagit.
Hemsös interna värdering ger en genomsnittlig direktavkastning
på 6,2 %.
50
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
NOT 14
Andelar i koncernföretag
Redovisat värde vid periodens slut. Specifikation av bolagets innehav av aktier och andelar i koncernföretag.
Moderbolaget
Redovisat
värde
Andel i % procent
Dotterföretag
Organisationsnummer
Säte
Land
Direkt
Hemsö Vårdfastigheter AB
556657-9958
Stockholm
Sverige
100,0
Indirekt
31 dec 2012
675
Fastighets AB Fordonsskolan
556691-2654
Stockholm
Sverige
100,0
177
Russeliana AB
556686-3733
Stockholm
Sverige
100,0
63
Tipton Erik AB
556617-6128
Stockholm
Sverige
100,0
13
Hemsö Öst B AB
556610-9103
Stockholm
Sverige
100,0
54
Hemsö Skolfastigheter AB
556537-6901
Stockholm
Sverige
100,0
482
Hemsö Intende AB
556802-4789
Stockholm
Sverige
100,0
4
Hemsö Bänken AB
556718-3396
Stockholm
Sverige
100,0
115
Hemsö Tavlan 08 AB
556746-9852
Stockholm
Sverige
100,0
32
Fastighets AB Beckomberga 1:12
556753-3780
Stockholm
Sverige
100,0
29
774
Hemsö Vreten AB
556417-3952
Stockholm
Sverige
100,0
Ärlingheden Fastighets AB
556761-3756
Stockholm
Sverige
100,0
1
Hemsö Marité AB
556817-1432
Stockholm
Sverige
100,0
1
Hemsö Lotsen AB
556817-1424
Stockholm
Sverige
100,0
5
Hemsö Nautic AB
556817-1416
Stockholm
Sverige
100,0
2
Hemsö Pamir AB
556817-1408
Stockholm
Sverige
100,0
–
Hemsö Skara Fastigheter AB
556773-7159
Stockholm
Sverige
100,0
11
Hemsö Draget Fastigheter AB
556340-0869
Stockholm
Sverige
100,0
50
Nya Vilunda Fastighets AB
556781-6789
Stockholm
Sverige
100,0
–
Hemsö Köping Fastigheter AB
556845-8912
Stockholm
Sverige
100,0
11
Hemsö Dona Fastigheter AB
556595-8987
Stockholm
Sverige
100,0
28
Hemsö Botkyrka Fastigheter AB
556786-3427
Stockholm
Sverige
100,0
13
Hemsö Krokslätt Fastighets AB
556259-2815
Stockholm
Sverige
100,0
38
Hemsö Gransångaren Fastigheter AB
556591-2994
Stockholm
Sverige
100,0
40
Hemsö Umedalen Fastigheter AB
556695-4870
Stockholm
Sverige
100,0
–
Hemsö Bykvarn AB
556709-9204
Stockholm
Sverige
100,0
1
Hemsö Britsen AB
556718-3388
Stockholm
Sverige
100,0
14
Hemsö Norrlandshus AB
556744-8146
Stockholm
Sverige
100,0
362
Krusleden Fastighets AB
556712-4986
Stockholm
Sverige
100,0
8
Hemsö Rosengård Fastigheter AB
556766-4817
Stockholm
Sverige
100,0
42
Hemsö Patienthotell AB
556910-1362
Stockholm
Sverige
100,0
35
Bokbacken Fastigheter AB
556340-5538
Stockholm
Sverige
100,0
1 234
Hemsö Öresund KB
969647-9295
Stockholm
Sverige
99,0
1,0
1
KB Fastighetsglaven
969601-3912
Stockholm
Sverige
10,0
90,0
16
Förvaltningsbolaget Kulltorp 3 KB
969601-3896
Stockholm
Sverige
10,0
90,0
22
Förvaltningsbolaget Krokslätt KB
969601-3839
Stockholm
Sverige
10,0
90,0
10
KB Fallström 14
969603-8869
Stockholm
Sverige
10,0
90,0
6
Förvaltningsbolaget Hanen 4 KB
969601-3862
Stockholm
Sverige
10,0
90,0
10
Bokbacken Fastigheter Fiskebäck KB
916850-4570
Stockholm
Sverige
10,0
90,0
12
Bokbacken Fastigheter Solskiftet KB
916434-5549
Stockholm
Sverige
10,0
90,0
13
KB S:t Jörgen Äldreboende
969673-1430
Stockholm
Sverige
10,0
90,0
5
FB Fair Fyrtiotre KB
916630-7455
Stockholm
Sverige
1,0
99,0
8
99,0
Bjölahemmet KB
916849-3212
Stockholm
Sverige
1,0
Hemsö Landsdomaren KB
916615-7579
Stockholm
Sverige
100,0
4
170
Ystad Liv 1 Fastighets AB
556640-8737
Stockholm
Sverige
100,0
32
Hemsö Trappan 08 AB
556746-9845
Stockholm
Sverige
100,0
15
Hemsö Hissen 08 AB
556746-9837
Stockholm
Sverige
100,0
679
Hemsö Klockarkärleken AB
556750-0862
Stockholm
Sverige
100,0
253
Hemsö Valsätra AB
556761-3749
Stockholm
Sverige
100,0
6
Hemsö Beckomberga Fastigheter
556617-6151
Stockholm
Sverige
100,0
1
Hemsö Söderport AB
556752-5554
Stockholm
Sverige
100,0
36
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer
51
NOT 14
Andelar i koncernföretag, fortsättning
Moderbolaget
Andel i % procent
Dotterföretag
Organisationsnummer
Säte
Land
Direkt
Fastighetsbolaget Löten i Uppsala AB
556803-0356
Stockholm
Sverige
100,0
Indirekt
Redovisat
värde
31 dec 2012
14
Hemsö Nyby Fastigheter AB
556798-0148
Stockholm
Sverige
100,0
8
Hemsö Täby Fastigheter AB
556710-8930
Stockholm
Sverige
100,0
16
Hemsö Heden Holding AB
556873-8529
Stockholm
Sverige
100,0
–
27
Hemsö Tuna Fastigheter Holding AB
Hemsö Tuna Fastigheter AB
Hemsö Tyskland AB
556709-6812
Stockholm
Sverige
100,0
556709-6820
Stockholm
Sverige
100,0
–
556843–9771
Stockholm
Sverige
100,0
10
Hemsö Steglitz GmbH
HRB 201253
München
Tyskland
100,0
–
Hemsö GmbH
HRB 169543
München
Tyskland
100,0
–
Hemsö Asset Management GmbH
HRB 165326
München
Tyskland
100,0
–
Hemsö Vita GmbH
HRB 169542
München
Tyskland
94,9
–
HRB 170669
München
Tyskland
100,0
–
Aveca GmbH & Co
Hemsö Beteiligungs GmbH
HRA 39598 B
Charlottenburg
Tyskland
94,9
–
Hemsö Wetter und Rositz GmbH
HRB 170964
München
Tyskland
94,9
–
Hemsö Barssel GmbH
HRB 171219
München
Tyskland
94,9
–
Aveca Vermögenverwaltung
HRA 40144 B
Charlottenburg
Tyskland
100,0
–
Hemsö Bocholt GmbH
HRB 172025
München
Tyskland
94,9
–
Hemsö Lauterbach GmbH
HRB 183667
München
Tyskland
94,9
Summa
–
5 688
Moderbolaget
31 dec 2012 31 dec 2011
Ackumulerade anskaffningsvärden vid årets början
Inköp
Resultat från andelar i kommanditbolag efter utdelning
Aktieägartillskott
Summa
Ackumulerade nedskrivningar vid årets början
Årets nedskrivningar
5 122
4 930
559
139
37
34
–
19
5 718
5 122
–30
–29
–
–1
Summa
–30
–30
Summa
5 688
5 092
NOT 15
Hyres- och kundfordringar
Koncernen
Moderbolaget
31 dec 2012 31 dec 2011
31 dec 2012 31 dec 2011
Hyresfordringar
4
2
–
–
Kundfordringar
19
45
–
–
Reserv för osäkra fordringar
–4
–1
–
–
Summa
19
46
–
–
52
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer
En individuell bedömning görs kvartalsvis av samtliga kund- och hyresfordringar för att identifiera eventuella reserveringsbehov. Avsättning
för osäkra kund- och hyresfordringar uppgick till 4 mkr (1) motsvarande
21 % (2) av total hyres- och kundfordringsbalans.
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
NOT 15
Hyres- och kundfordringar, fortsättning
Åldersanalys
Ej förfallna
Förfallna 1-30 dagar
Förfallna 31-60 dagar
Förfallna 61-90 dagar
Förfallna >90 dagar
Totalt
31 dec 2012 31 dec 2011
31 dec 2012 31 dec 2011
31 dec 2012 31 dec 2011
31 dec 2012 31 dec 2011
31 dec 2012 31 dec 2011
31 dec 2012 31 dec 2011
Koncern
Kundfordringar
13
44
1
1
1
–
–
–
4
–
19
Hyresfordringar
–
–
2
1
2
–
–
–
–
1
4
2
13
44
3
2
3
–
–
–
4
1
23
47
Kundfordringar
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
Summa
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
–
Summa
45
Moderbolag
NOT 16
NOT 17
Förfallostruktur fordringar
Koncernen
31 dec 2012 31 dec 2011
Omsättningstillgångar
Förfaller till betalning inom ett år
241
435
21
1
262
436
Anläggningstillgångar
Förfaller till betalning 1 - 5 år
Summa
NOT 18
Periodiseringsfonder
Moderbolaget
31 dec 2012 31 dec 2011
Periodiseringsfond, avsatt vid taxering 2012
12
12
Periodiseringsfond, avsatt vid taxering 2011
20
20
Periodiseringsfond, avsatt vid taxering 2010
11
11
Summa
43
43
Räntebärande skulder
Rapport över finansiell ställning
Redovisat värde
31 dec 2012
Redovisat värde
31 dec 2011
3 000
3 000
Koncernen
Räntebärande skulder
Ägarlån
Obligationslån
750
–
Banklån
14 335
13 445
Summa
18 085
16 445
16 445
14 085
4 640
2 854
–2 965
–488
Räntebärande skulder
Belopp vid årets ingång
Upptagna lån från kreditinstitut
Amortering
Valutakursdifferens
Skulder vid årets slut
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
–35
–5
18 085
16 445
Vid årets utgång uppgick räntebärande skulder till 15 085 mkr (13 445).
Av dessa bestod 750 mkr av obligationslån och resterande 14 335 mkr av
banklån. Under 2013 förfaller lån om 4 237 mkr (3 095), vilket motsvarar
28 % (23) av Hemsös låneportfölj. Hemsö hade per årsskiftet outnyttjade
krediter om 385 mkr (200). Under våren 2013 har Hemsö förlängt alternativt
kommit överens med långivarna om kommande förlängningar av 2 721 mkr
av de 4 237 mkr som förfaller 2013.
Som säkerhet för banklånen ställs pant i fastigheter, dotterbolagsaktier
samt i vissa fall borgen. I låneavtalen finns i regel finansiella villkor som
Hemsö skall uppfylla. Exempel på detta kan vara räntetäckningsgrad och
lånevolym i förhållande till verkligt värde på fastigheterna.
För beskrivning av finansiella risker, se sid 12­13.
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer
53
NOT 18
Räntebärande skulder, fortsättning
NOT 19
Koncernen
Skulder
Moderbolaget
Moderbolaget
2012
2011
2012
2011
Räntebärande låneskulder
som förfaller inom ett år efter
balansdagen
4 237
3 095
1 000
619
Övriga ej räntebärande
skulder som förfaller inom ett
år efter balansdagen
–
–
–
–
Räntebärande låneskulder
som förfaller mellan ett till fem
år efter balansdagen
9 124
9 398
1 516
1 100
Räntebärande låneskulder
som förfaller senare än fem år
efter balansdagen
1 724
952
–
–
Summa exklusive
räntederivat
15 085
13 445
2 516
Andra finansiella tillgångar och skulder, fortsättning
1 719
Kategorin låne- och kundfordringar utgörs av andra långfristiga fordringar,
kundfordringar samt övriga fordringar och uppgår till 1 588 mkr (1 604).
Andra finansiella skulder utgörs av ägarlån, skulder till kreditinstitut,
leverantörsskulder samt övriga skulder och uppgår till 6 800 mkr (6 395).
Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via totalresultatet utgörs av derivat och uppgår till 363 mkr (235).
NOT 20
Ställda säkerheter
Fastighetsinteckningar
Koncernen
Moderbolaget
31 dec 2012 31 dec 2011
31 dec 2012 31 dec 2011
14 691
13 503
–
–
1 497
2 196
1 234
1 217
–
–
1 794
1 794
Andelar i koncernföretag
Förfallostruktur räntebärande skulder och derivatinstrument
31 dec 2012
Fordringar på dotterbolag
Krediter
Andel, %
Ränteförfall
2013
4 237
28,1
7 385
2014
4 374
29,0
1 200
2015
3 010
20,0
1 000
2016
1 682
11,1
900
800
2017
–
–
2018
58
0,4
400
2019
332
2,2
1 200
2020
–
–
800
2021
–
–
800
2022
1 392
9,2
600
Summa räntebärande
skulder
15 085
Ej utnyttjade krediter
Summa
15 085
385
–
–
15 470
–
–
Känslighetsanalys ränteförändringar
Låneportföljens snittränta förändras,
+/–1%-enhet
Kort marknadsränta (≤ 3 mån) förändras,
+/–1 %-enhet
NOT 19
100,0
Påverkan på
finansnetto (12 mån)
+/– 151
+/– 43
Likvida medel
Summa
1
1
–
–
16 189
15 700
3 028
3 011
Säkerheterna är främst ställda för banklån. I låneavtal finns vanligtvis
åtaganden avseende räntetäckningsgrad och lånevolym i förhållande
till verkligt värde på fastigheterna.
NOT 21
Eventualförpliktelser
Koncernen
Moderbolaget
31 dec 2012 31 dec 2011
31 dec 2012 31 dec 2011
Ansvar som delägare i handels-/kommanditbolag
–
–
626
898
Borgensförbindelser till förmån för koncernföretag
–
–
10 538
9 334
Summa
–
–
11 164
10 232
Åtaganden som leder till utgifter för att återställa förorenad mark eller
andra miljöåtaganden för ägda fastigheter kan aktualiseras i framtiden.
Utgifter kan ske exempelvis i form av extra kostnader i samband med nyeller tillbyggnation alternativt prisreduktion vid försäljning av en fastighet.
Att bedöma eventuella framtida belopp är inte möjligt i detta läge.
Hemsö är involverande i ett antal mindre tvister med hyresgäster
främst rörande löpande förvaltningsfrågor, vilka kan komma att resultera
i framtida åtganden. Utgifter kan exempelvis ske i form av rådgivarkostnader i samband förhandlingar. Att bedöma eventuella framtida belopp
avseende dessa tvister är i nuläget inte möjligt.
Andra finansiella tillgångar och skulder
Hemsö bedömer att det inte föreligger någon väsentlig skillnad mellan
verkligt värde och bokfört värde. Låne- och kundfordringar förfaller inom
ett år och inga obeskattade negativa värden finns. Leverantörsskulder och
övriga skulder förfaller inom ett år och kommer att regleras.
Derivat redovisas till verkligt värde och fastställs enlighet nivå 2, IFRS 7
punkt 27 A. Övriga finansiella tillgångar och skulder värderas enligt nivå 3,
IFRS 7 punkt 27 A.
Koncernen
Kategorin låne- och kundfordringar utgörs av andra långfristiga fordringar,
kundfordringar samt övriga fordringar och uppgår till 195 mkr (437). Andra
finansiella skulder utgörs av ägarlån, skulder till kreditinstitut, leverantörsskulder samt övriga skulder och uppgår till 18 901 mkr (17 659).
Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via totalresultatet utgörs av derivat och uppgår till –363 mkr (–235).
54
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
NOT 22
Tilläggsupplysningar för kassaflöden
Koncernen
2012
2011
Inga andra medel än kassa och bank ingår i posten likvida medel.
Moderbolaget
2012
2011
Inga andra medel än kassa och bank ingår i posten likvida medel
Kassaflöden
Kassaflöden
Erhållna räntor
34
36
Erlagda räntor
684
642
Förvaltningsfastigheter
1 978
2 069
Finansiella fordringar
–124
2
6
–57
1 860
2 014
Innehav utan bestämmande inflytande
–
1
Uppskjutna skatteskulder
1
–
Rörelseskulder
–6
137
Summa skulder
–5
138
–441
–410
–1 428
–1 502
4
36
–1 865
–1 876
–68
–381
–1 933
–2 257
Erhållna räntor
115
86
Erlagda räntor
298
312
2012
2011
1
1
Förvärv av dotterbolag
Förvärvade tillgångar och skulder
Rörelsefordringar
Summa tillgångar
Erlagd likvid aktier
Erlagd likvid återbetalning lån
Tillkommer: Likvida medel i den förvärvade verksamheten
Påverkan på likvida medel – förvärv av fastigheter
via bolag
Påverkan på likvida medel – förvärv av fastigheter direkt
Förvärv av fastigheter
Moderbolaget
Avyttring av dotterbolag
Avyttrade tillgångar och skulder
Finansiella fordringar
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet
Av- och nedskrivningar
Resultat avyttring andelar
Avsättning periodiseringsfond
Summa
NOT 23
-89
–
–
12
–88
13
Transaktioner med närstående
Transaktioner med närstående omfattar köp och försäljning av tjänster
mellan Hemsö och Kungsleden eller Tredje AP-fonden, vilka framgår av
nedanstående tabell.
Koncernen
2012
2011
Kungsleden
–
–
Tredje AP-fonden
–
–
Summa
–
–
–4
Försäljning av varor och tjänster
20
–
Rörelsefordringar
–190
–
Köp av administrativa tjänster
Summa tillgångar
–170
–
Kungsleden
–
Rörelseskulder
–3
–
Tredje AP-fonden
–
–
Summa skulder
–3
–
Summa
–
–4
120
–
Finansiella kostnader (–) och intäkter (+)
47
–
Kungsleden
–75
–71
167
–
Tredje AP-fonden
–105
–105
Summa
–180
–176
Kungsleden
4
5
Tredje AP-fonden
–
–
Summa
4
5
Erhållen köpeskilling aktier
Erhållen likvid amortering av lån
Påverkan på likvida medel – försäljning av fastigheter
via bolag
Påverkan på likvida medel – försäljning av fastigheter
direkt
24
–
191
–
Fordringar
Försäljning av fastigheter
Koncernen
2012
2011
1
1
Kungsleden
–1 500
–1 639
–1
2
Tredje AP-fonden
–1 500
–1 500
–
3
Summa
–3 000
–3 139
Justering för poster som inte ingår i kassaflödet
Av- och nedskrivningar
Övrigt
Summa
Skulder
Ersättning till styrelseledamöter och ledande befattningshavare avseende
utfört arbete framgår av not 7. Inga transaktioner utöver dessa ersättningar
har skett med något närstående bolag eller privatperson.
Moderbolaget
Av bolagets totala inköp och försäljning mätt i kronor avser 0 % (0) av
inköpen och 100 % (100) av nettoomsättningen andra företag inom hela
den företagsgrupp som bolaget tillhör.
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer
55
NOT 24
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Koncernen
NOT 25
Moderbolaget
31 dec 2012 31 dec 2011
31 dec 2012 31 dec 2011
Förutbetalda hyresintäkter
281
263
–
–
Upplupna räntekostnader
107
41
82
12
Upplupna personalkostnader
11
9
11
8
Upplupna projektkostnader
38
33
–
–
Övriga poster
114
104
3
1
Summa
551
450
96
21
56
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer
Händelser efter balansdagen
Hemsö har upprättat program för emission av företagscertifikat uppgående
till 2 000 mkr. Hemsö har emitterat i programmet under det första kvartalet
2013. Hemsö har också teknat en ny lånefacilitet om 2 600 mkr. En del av
faciliteten struktureras som en revolverande kredit där outnyttjat belopp
kan användas som refinansieringsreserv avseende emitterade företagscertifikat. Lånet löper till 2016.
14 december 2012 tecknade Tredje AP-fonden avtal med Kungsleden
om förvärv av resterande 50 % av aktierna i Hemsö. Per den 15 februari
ägs Hemsö därmed till 100 % av Tredje AP-fonden. I samband med ägarbytet avyttrade Hemsö fastighetskategorin Övrigt för 1 548 mkr.
Den 9 april sålde Hemsö 15 stycken LSS-fastigheter för 132 mkr till
Sveafastigheter Fund III AB.
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Förslag till vinstdisposition
Med anledning av den av styrelsen föreslagna vinstutdelningen får styrelsen
och den verkställande direktören härmed avge följande yttrande enligt
aktiebolagslagen 18 kap 4 §.
Föreslagen vinstutdelning grundar sig på 2012 års årsredovisning. Den
föreslagna vinstdispositionen, resultat- och balansräkning för moderbolaget
samt resultaträkning och rapport över finansiella skulder för koncernen
ska framläggas för fastställelse vid årsstämman den 3 maj 2013.
Soliditeten bedöms efter utdelningen vara betryggande mot bakgrund
av att moderbolagets och koncernens verksamhet bedrivs med fortsatt
lönsamhet. Tillgången till likviditet i moderbolaget och koncernen bedöms
vara fortsatt stark.
Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen inte hindrar
bolaget, och övriga i koncernen ingående bolag, från att fullgöra sina
förpliktelser på kort och lång sikt, inte heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna utdelningen kan därmed försvaras med hänsyn
till vad som anförs i Aktiebolagslagen 17 kap 3 § 2–3 stycket (försiktighetsregeln).
Till årsstämmans förfogande stående vinstmedel, kr:
Balanserade vinstmedel
146 743 959
Årets resultat
69 778 495
216 522 454
Summa
Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras på följande sätt, kr:
Till aktieägare utdelas 116,50 kr /aktie
116 500 000
Till ny räkning överföres
100 022 454
Summa
216 522 454
Årsredovisningens undertecknande
Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de
antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och bolagets ställning och resultat, samt att förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och bolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga
risker och osäkerhetsfaktorer som de bolag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm den 3 maj 2013
Kerstin Hessius
Styrelseordförande
Bengt Hellström
Styrelseledamot
David Mindus
Claes de Neergaard
Styrelseledamot
Styrelseledamot
Per Berggren
Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har lämnats den 3 maj 2013.
Ernst & Young AB
Mikael Ikonen
Auktoriserad revisor
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer
57
Revisionsberättelse
Till årsstämman i Hemsö AB, org.nr 556779-8169
Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen
för Hemsö AB för räkenskapsåret 2012, med undantag för bolagsstyrningsrapporten på sidorna 30-31. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna
6-28 samt 34-57.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för
årsredovisningen och koncernredovisningen
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att
upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och en koncernredovisning som ger en rättvisande bild
enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av
EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som styrelsen
och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en
årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga
felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt
International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige.
Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och
utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och
koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis
om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat
genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen
och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller
på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna
kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen
och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma
granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets
interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten
i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen,
liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Uttalanden
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med
årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande
bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2012
och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med
årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande
bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2012 och
av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt International
Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. Våra uttalanden omfattar inte bolagsstyrningsrapporten
på sidorna 30-31. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och
balansräkningen för moderbolaget samt rapporten över totalresultatet
och rapporten över finansiell ställning för koncernen.
Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen
och balansräkningen för moderbolaget och koncernen.
58
Revisionsberättelse
Övriga upplysningar
Årsredovisningen för räkenskapsåret 2011 reviderades av en annan
revisor som i sin revisionsberättelse daterad 24 april 2012 uttalade sig
enligt standard-utformningen om denna årsredovisning.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen
har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande
bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens
förvaltning för Hemsö AB för räkenskapsåret 2012. Vi har även utfört en
lagstadgad genomgång av bolagsstyrningsrapporten.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande
direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen
samt att bolagsstyrningsrapporten på sidorna 30-31 är upprättad
i enlighet med årsredovisningslagen
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på
grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed
i Sverige.
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna
bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision
av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon
styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot
bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen,
årsredovisningslagen eller bolagsordningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat enligt ovan är tillräckliga
och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Därutöver har vi läst bolagsstyrningsrapporten och baserat på denna
läsning och vår kunskap om bolaget och koncernen anser vi att vi har
tillräcklig grund för våra uttalanden. Detta innebär att vår lagstadgade
genomgång av bolagsstyrningsrapporten har en annan inriktning och
en väsentligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god
revisionssed i Sverige har.
Uttalanden
Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande
direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
En bolagsstyrningsrapport har upprättats, och dess lagstadgade
information är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens
övriga delar.
Stockholm den 3 maj 2013
Ernst & Young AB
Mikael Ikonen
Auktoriserad revisor
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Flerårsöversikt
Belopp i mkr
2012
2011
2010
2009*
Fastighetsintäkter
1 889
1 671
1 396
887
Fastighetskostnader
–535
–469
–407
–229
Driftnetto
1 364
1 202
989
658
Administrationskostnader
–169
–150
–90
–45
Finansiella poster
–731
–619
–262
–85
464
433
637
528
84
897
479
–41
–128
–235
–
–
Aktuell skatt
–17
–19
–24
–79
Uppskjuten skatt
178
–250
–162
–67
Årets resultat
581
826
930
341
Övrigt totalresultat
–13
–3
–
–
Årets totalresultat
568
823
930
341
14 941
Resultaträkning
Resultat före värdeförändringar
Värdeförändring fastigheter
Värdeförändring finansiella instrument
Balansräkning
Förvaltningsfastigheter
22 951
20 858
18 518
Uppskjuten skattefordran
111
62
3
–
Övriga tillgångar
201
443
419
13
Kassa och bank
70
265
353
738
23 333
21 628
19 293
15 692
Eget kapital
2 633
2 169
1 570
4 140
Uppskjuten skatteskuld
1 436
1 564
1 257
1 085
Derivat
363
235
–
–
Ägarlån
3 000
3 000
3 000
–
15 085
13 445
11 085
10 262
Summa tillgångar
Räntebärande skulder
Ej räntebärande skulder
816
1 215
2 381
205
23 333
21 628
19 293
15 692
Belåningsgrad, %
65,7
64,5
59,9
68,7
Soliditet, %
24,1
23,9
23,7
25,9
2,3
2,6
7,3
7,2
Summa eget kapital och skulder
Finansiella nyckeltal
Räntetäckningsgrad, ggr
Fastighetsrelaterade nyckeltal
Marknadsvärde fastigheter, mkr
22 951
20 858
18 518
14 941
Överskottsgrad, %
71,8
71,9
71,1
70,9
Ekonomisk uthyrningsgrad, %
96,4
97,0
97,6
97,4
13 445
13 731
12 753
12 705
Fastighetsvärde, kr/kvm
Antal fastigheter, st
Uthyrningsbar yta, tkvm
357
312
297
244
1 707
1 519
1 452
1 176
* Avser period 4 maj 2009 - 31 december 2009.
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Flerårsöversikt
59
Definitioner
Avkastning på eget kapital
Resultat efter skatt justerat för räntor på ägarlån för perioden i
förhållande till genomsnittligt Riskbärande kapital. Genomsnittligt
Riskbärande kapital beräknas som summan av ingående och
utgående balans dividerat med två.
Nettoinvesteringar
Summan av köp, inklusive stämpelskatt och andra direkta
transaktionskostnader och investeringar i projekt minus försäljningspris för sålda fastigheter och försäljningspris för fastigheter sålda via
bolag och direkta transaktionskostnader.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder exklusive ägarlån i procent av fastigheternas
redovisade värde.
Riskbärande kapital
Eget kapital samt ägarlån.
Direktavkastning
Driftnetto senaste 12 månaderna justerat för fastigheternas innehavstid under perioden i förhållande till fastigheternas redovisade
värden vid periodens utgång.
Driftnetto
Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt
och tomträttsavgäld.
Ekonomisk uthyrningsgrad
Hyresintäkt i förhållande till hyresvärde.
Förvaltningsresultat
Resultat före värdeförändringar exklusive räntor på ägarlån.
Räntetäckningsgrad
Driftnetto med avdrag för administrativa kostnader i förhållande till
finansnetto, exklusive räntor på ägarlån.
Soliditet
Riskbärande kapital i förhållande till totala tillgångar.
Uthyrningsbar yta
De ytor av fastigheten som hyresgästen kan debiteras hyra för vid
periodens utgång.
Uthyrningsgrad yta
Uthyrd yta i förhållande till total uthyrbar yta vid periodens utgång.
Utvecklingsfastigheter
Fastigheter med större pågående projekt, ny-, till- eller ombyggnad.
Genomsnittsränta
Den vägda räntan på externa skulder med beaktande av räntederivat på balansdagen.
Vakanshyra
Bedömd marknadshyra för vakant lokal i befintligt skick.
Hyresintäkt
Hyresvärde med avdrag för vakanser och hyresrabatter.
Vakansgrad hyra
Hyresvärdet för vakanshyra i procent av totala hyresvärdet.
Hyresvärde
Debiterade hyror och ersättning för fastighetsskatt med tillägg
för bedömd marknadshyra för outhyrda lokaler och hyresrabatter.
Vakansgrad yta
Vakant yta i förhållande till total uthyrbar yta.
Jämförbart bestånd
Med jämförbart bestånd avses de fastigheter som Hemsö ägt under
alla perioder som redovisas. Transaktioner som avser de sålda
fastigheterna och utvecklingsfastigheter är exkluderade.
60
Definitioner
Överskottsgrad
Driftnetto i förhållande till hyresintäkter.
HEMSÖ ÅRSREDOVISNING 2012
Kontaktuppgifter
Huvudkontor
Besöksadress:
Linnégatan 2, Stockholm
Postadress:
Box 24 281
104 51 Stockholm
Telefon: 08-501 170 00
Fax:
08-501 172 98
Regionkontor
Göteborg
Lilla Bommen 4 B
Box 11495
404 30 Göteborg
031-730 54 00
Malmö
Neptuniplan 7
211 18 Malmö
040-636 48 00
Lokalkontor
Borås
Lagercrantz plats 8
504 31 Borås
033-340 19 34
Jönköping
Oxtorgsgatan 3
Box 543
551 17 Jönköping
036-860 29 51
Nyköping
Stora Torget 5
Box 217
611 25 Nyköping
Växel: 08-501 170 00
Växjö
Västra Esplanaden 9a
352 31 Växjö
0470-281 20
Brålanda
Törnrosgatan 22
464 61 Brålanda
Växel: 08-501 170 00
Karlskrona
Arenavägen 2
371 55 Karlskrona
0455-30 03 00
Skara
Malmgatan 36
532 32 Skara
Växel: 08- 501 170 00
Åmål
Södra Långgatan 3a
662 30 Åmål
Växel: 08-501 170 00
Gävle
Vallongatan 3
Box 6061
800 06 Gävle
026-457 39 46
Linköping
Barnhemsgatan 4
582 28 Linköping
013-12 88 68
Uddevalla
Tyggården 2
451 34 Uddevalla
0522-791 50
Hjo
Karlsborgsvägen 4
Box 55
544 21 Hjo
0503-65 39 70
Lysekil
Valbogatan 17
453 34 Lysekil
0523-136 50
Vänersborg
Belfragegatan 2
462 36 Vänersborg
Växel: 08- 501 170 00
Härnösand
Magasinsgatan 5
871 45 Härnösand
0611-822 60
Norrköping
Vikboplan 7
602 29 Norrköping
011-19 07 00
Västerås
Ångkraftsvägen 1 C
721 30 Västerås
021-12 52 70
www.hemso.se
www.hemso.se