Transcript Hemvändare i sin egen stad

å r s r e d ovisning • öre bro bostäder a b
Hemvändare
i sin egen stad
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
1
Skryt
upp
dig.
byt och
Skryt.
Flytta till kvarteret Pärllöken*, ett modernt och centralt boende, och upptäck
Flytta till kvarteret Pärllöken*, ett modernt och centralt boende, och upptäck alla
alla klimatsmarta lösningar. Ny teknik sänker energiförbrukningen med upp till
klimatsmarta lösningar. Ny teknik sänker energiförbrukningen med upp till 80 procent,
80 procent, bergvärme, solfångare, hissar som ”sover” när de inte används…
bergvärme, solfångare, hissar som ”sover” när de inte används…
Det kanske låter skrytigt när du berättar för andra, men ditt nya boende
Det kanske låter skrytigt när du berättar för andra, men ditt nya boende
gör faktiskt omgivningen grön på riktigt.
gör faktiskt omgivningen grön på riktigt.
Hos oss kan du skryta med rent samvete
Hos oss kan du skryta med rent samvete
*Kvarteret Pärllöken ligger mellan Sörbyängen och
*Kvarteret Pärllöken ligger mellan Sörbyängen och Ladugårdsängen,
Ladugårdsängen, på knappt fem minuters cykelavstånd
på knappt fem minuters cykelavstånd från centrum. Gå in och kika
från centrum. Gå in och kika på www.obo.se
på www.obo.se
Skryter
bäSt Som
Skryter
SiSt.
Flytta till kvarteret Pärllöken*, ett modernt och centralt boende, och upptäck alla
klimatsmarta lösningar. Ny teknik sänker energiförbrukningen med upp till 80 procent,
bergvärme, solfångare, hissar som ”sover” när de inte används…
Det kanske låter skrytigt när du berättar för andra, men ditt nya boende
gör faktiskt omgivningen grön på riktigt.
Hos oss kan du skryta med rent samvete
*Kvarteret Pärllöken ligger mellan Sörbyängen och Ladugårdsängen,
på knappt fem minuters cykelavstånd från centrum. Gå in och kika
tal a
,
r
e
v
l
i
S
är
Skry ta
.
d
l
u
g
r
ä
alla
och upptäck
tralt boende,
cent,
dernt och cen
upp till 80 pro
ken*, ett mo
ningen med
rteret Pärllö
energiförbruk
ker
Flytta till kva
sän
nik
s…
änd
ingar. Ny tek
anv
lösn
e
int
arta
när de
klimatsm
som ”sover”
t nya boende
ångare, hissar
andra, men dit
bergvärme, solf
du berättar för
r skrytigt när
.
Det kanske låte
tigt
rik
n på
givningen grö
gör faktiskt om
t samvete
ta med ren
du skry
Hos oss kan
n,
nge
Ladugårdsä
byängen och
er mellan Sör
in och kika
Pärllöken ligg
centrum. Gå
*Kvarteret
stånd från
uters cykelav
min
fem
på knappt
bo.se
på www.o
på www.obo.se
Läs mer om Pärllöken på sidan 16.
2
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
Innehå ll
ÖBOs affärsmål
Ledare
Hemvändare i sin egen stad
Ny form i Örnsköldsparkens bostäder
101 nya bostäder på Eyrafältet
ÖBO sålde 849 bostäder
Följ med på en lärorik reseberättelse
Sextiotalet kvar i Varberga Stadsplanering i Holland
Miljöpris 1
Pärllöken – klimatsmartast hittills Miljöpris 2 · Våra klimatmål
Miljöpris 3 · Ryttaren i strama energityglar
Med vind i elen
Klimatsnällt ljus i Baronbackarna Engagemang för nytta och nöje · O Helga Natt
Här kryllar det av schyssta medspelare
Sångglädje i storformat
Allvill, nya lagen för allmännyttan ·
Bra betyg · Välkänt varumärke
ÖBO på webben
Kulturbroar i Garphyttan
Så fick Tybble en kvarterskrog med kvalitet
Året i korthet 2010
ÖBO i siffror
Förvaltningsberättelse Resultaträkning Noter till resultaträkning Balansräkning Noter till balansräkning Kassaflödesanalys Förslag till vinstdisposition
Revisionsberättelse
och granskningsrapport Redovisning enligt IAS och IFRS Flerårsöversikt Värdering av fastighetsbeståndet Fastighetsbeståndet, tabell ÖBOs styrelse Organisationen
Kartor ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
4
5
6
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
29
30
31
32
35
36
37
39
40
41
42
43
44
45
46
48
49
50
3
ÖrebroBostäder AB
ÖBO verkar i Örebro,
Sveri­ges sjunde största
stad. Vid årsskiftet den 31 december 2010 var
Örebros befolkning
135 460 (134 006). Det
är en ökning med 1 454
(1 729) personer från
­föregående år.
Vi har 22 335 lägenheter och 1 015 kommersiella lokaler. Vår andel
av det totala antalet
bostäder i Örebro är cirka
36 procent och av hyresrätterna har vi cirka 60
procent. Den ekonomiska
uthyrningsgraden för
2010 var 99,53 procent.
Vid årsskiftet hade ÖBO
71 (77) lediga bostäder.
ÖBOs affärsidé är att
”Erbjuda attraktiva bostäder med bredd och variation i god boendemiljö”
och vår vision är ”Hem
för dig”. Med detta som
målsättning vill vi möta
våra kunder utifrån deras
olika behov. Någon vill
bo centralt, en annan vill
bo lite mer på landet.
En vill bo högt medan
andra föredrar uteplats.
Varje kund är unik och
vårt utbud är varierat.
Genom vårt uthyrningssystem, Hyrestorget, har
vi ett publikt och tillgängligt sätt att hyra ut våra
bostäder.
Vi vill också ta vårt
klimatansvar och strävar
efter att vara en förebild
i de sammanhang där vi
verkar. Vi vill behålla och
utveckla de positiva attityder som finns till företaget och våra stadsdelar
både internt och externt.
ÖB Os a ffärs mål 2010
Mål 1
ÖBO har en ekonomisk styrka som ger
långsiktig handlingsfrihet.
Mål 2
Alla våra stadsdelar är attraktiva på bostadsmarknaden.
Mål 3
Vi vårdar och underhåller våra hus.
Mål 4
ÖBO är det självklara valet i Örebro.
Mål 5
Alla medarbetare känner stolthet och
engagemang i sitt arbete.
Mål 6
ÖBO tar ett offensivt ansvar för en hållbar
utveckling av klimat och miljö.
Mål 7
Vårt utbud av bostäder och service är
efterfrågat.
Mål 8
Genom att växa där vi är små och krympa
där vi är stora har utbudet av olika
bostadsalternativ ökat i hela kommunen.
4
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
E t t t u rb u le n t å r
2010 präglades förändringar
på flera
områden. För oss blev det många diskussioner och funderingar om den nya lagen
för allmännyttan som till slut trädde
i kraft nu vid årsskiftet. Vi oroade oss
för vad finanskrisen skulle leda till för
världen och för oss i Örebro. Sveriges
befolkning gick man ur huse för att rösta
i riksdagsval, kommunalval och landstingsval. I Örebro har det sedan dess
uppstått ett politiskt vakuum då valresultatet överklagades. Nu har valnämnden
kommit fram till ett beslut och det blir
omval i den nordöstra valkretsen den 15
maj. Det innebär säkert en nytändning
av politiken i Örebro till hösten.
ÖBO har ett
övergripande uppdrag att
växa där vi är små och minska där vi är
helt dominerande. En konsekvens av
detta blev att vi skulle sälja ett antal fastigheter. Därför ägnades mycket tid och
kraft under våren åt detta, samtidigt som
vi förberedde och genomförde byggnation av nya bostäder. Totalt sålde ÖBO
849 bostäder belägna i Brickebacken,
Oxhagen samt i Varberga. Vi byggde
nytt i Örnsköldsparken (45 lägenheter)
och Södra Lindhult (16 lägenheter),
samt i kvarteret Pärllöken. Där byggde
vi vår helt unika lågenergisatsning i två
nya hus med totalt 24 bostäder som blev
klara i februari 2011. Är du intresserad
är du välkommen på besök, vi har en visningslägenhet till ditt förfogande!
håller på att bygga
fler bostäder än vi gjort på många
år. Satsningen fortsätter under 2011
med byggnation av 101 lägenheter vid
Eyrafältet, 23 bostäder för seniorer vid
kvarteret Kilen och 57 nya lägenheter
vid den gamla Vasaskolan. Olika och
spännande bostäder där den enda smolken i bägaren just nu är de mycket höga
byggkostnaderna – här verkar finanskrisen gått obemärkt förbi. ÖBO är dock
ett starkt bolag som kan ta sitt ansvar
för Örebros utveckling av nya attraktiva
bostäder. Vi har 1 660 miljoner i eget
kapital och det ger oss trygghet och en
handlingsfrihet som kommer både våra
hyresgäster och våra medarbetare till del.
Vi kan dessutom, på gott och ont, stoltsera med att vi fortfarande har bland de
lägsta hyrorna i Sverige.
Bokslutet är summerat och
resultatet
för 2010 blev 201 miljoner kronor, vilket ska jämföras med 32 miljoner kronor
år 2009. De två senaste mycket kalla
och snörika vintrarna har för ÖBOs
del påverkat årets resultat negativt med
ungefär 40 miljoner kronor utöver budget. Dessutom har vi hållit en hög nivå
på vårt underhåll, där vi bland annat
genomfört en genomgripande renovering
av stadsdelen Varberga och i delar av
kvarteret Ryttaren på Drottninggatan.
ÖBO har även haft en rekordhög investeringsnivå på cirka 250 miljoner kronor.
Årets sammanlagda resultat innefattar
också en reavinst på försäljningen på 225
miljoner kronor. Trots kyla och snö och
trots den höga nivån på det planerade
underhållet är vi glada att vi ändå nått
ett starkt resultat.
”ÖBO tar ansvar
för Örebros
utveckling av nya
och attraktiva
bostäder.”
ÖBO har byggt och
Ulf Rohlén
Vd, ÖrebroBostäder AB
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
5
Hemvändare
ÖBO
bygger och
renoverar!
Örebroarna blir allt fler och staden växer i snabb
takt. ÖBO har därför fått i uppdrag att planera för byggnation av upp till 2 000 bostäder.
Under 2010 färdigställde vi
61 lägenheter i Örnskölds­
parken och Södra Lindhult,
samtidigt som vi inledde
nybyggnation av ytterli­
gare 148 bostäder i olika
delar av centrala Örebro:
kvarteret Kilen på norr,
kvarteret Pärllöken i söder
och Eyrafältet i centrum.
Dessutom gör vi en omfat­
tande renovering av våra
bostäder i Varberga och
kvarteret Ryttaren i city.
Byggsatsningen och för­
nyelsen av våra befintliga
bostäder är en del i vårt
arbete för att utveckla
boendet i Örebro och i våra
stadsdelar.
6
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
i sin egen stad
Två steg in i hallen och allt står fullständigt klart.
Ljuset på den lilla byrån sprider ett djupt gult sken.
Leenden möter mig. Här finns glädje, värme,
harmoni.
– Nu är vi hemma,
säger Susanne Ring.
Hemvändarna. De som
bott i en stad, flyttat till
annan ort och vänder
hem igen, tillfälligt eller
för gott. Men kan man
vara hemvändare i sin egen stad?
De möter mig i hallen. Susanne och Tony Ring och femtonårige sonen Robin som strax ska dra iväg på brottningsträning.
Det är sen eftermiddag i Södra Lindhult, och i en av de sexton
lägenheterna bor familjen Ring sedan tre månader tillbaka.
De kunde inte ha det bättre, det står helt klart. Men resan tillbaka, till kompisarna och till den miljö där allt en gång började
har tagit ett tag.
bodde de i en bostadsrätt på Brunnsängen, där de grundlade det umgänge som finns kvar än idag. När dottern flyttade
bar det av till en jättevåning i Almby.
– Fint, men fel sida av stan, säger Susanne och smuttar på sitt
te i den jättestora koppen.
Nästa anhalt blev Ladugårdsängen. Den nya lägenheten var
fin, men inte heller
det boendet kändes
rätt. Och eftersom
ett stilla missnöje
ofta leder till att
man börjar se sig
om efter nya möjligheter, började
familjen att leta
bostad på nytt. Det
fann snabbt vad de
sökte.
– Vi gick på
en visning i Sörby
med samma typ
av lägenhet som
den här och vi föll
direkt. När vi fick
reda på att ÖBO
I 18 år
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
7
skulle bygga även här ute var saken klar.
Det var här vi ville bo. Min mamma sa
”ställ er i kö, man vet aldrig”, berättar
Susanne.
Klart att Rings ställde sig i kö. Klart att
mamma fick rätt. Nu bor de i en fyra på
85 kvadrat. Väldisponerad. Öppen och
ljus. Med en precis lagom stor trädgård
på baksidan och utsikt mot fälten som
sträcker sig bort mot Marieberg. Horisonten är fri, åtminstone för tillfället.
– Ibland kan jag sitta i soffan, titta ut
och bara må bra. Det händer att rådjur
dyker upp. Och tänk dig i sommar, att
höra fågelkvittret tidigt på morgonen.
Hon tar en klunk te och fortsätter:
– Man kan tycka att läget inte är
superbra, att det ligger långt utanför
stan. Men det beror på vad man gör det
till. Vill man gå ut och ta ett glas vin är
det ju bara att ta cykeln.
Tony dyker upp. Sonen är skjutsad
till träningen. Han tar en kopp kaffe och
slår sig ner vid köksbordet. Köket med
sin bardel, vardagsrummet, den lilla matsalen och hallen är en enda öppen yta.
Perfekt för umgänge och goda måltider
med familj och vänner. Fjorton personer
ryms, utan problem.
Den öppna planlösningen gör att
lägenheten upplevs som större än den är.
– Jag trodde det skulle bli trångt och
sa faktiskt nej först, säger Tony med ett
leende, väl medveten om hur fel han
fick.
– Det här boendet är perfekt i vårt liv
just nu. Lägenheten är praktisk och lättskött, det gör att vi hinner med en massa
annat, säger Susanne.
– Ta bara en sådan sak som att vi har
badkar. Det är ett bra tag sedan. Nu kan
jag tända ljus, ställa en martini på badkarskanten och sjunka ner i det varma
vattnet. Livsnjutning kallas det.
Familjen Ring har hittat hem. Till sin
sida av stan. Till kompisarna i Adolfsberg
och Brunnsängen. Hemvändare i sin
egen stad. För gott.
8
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
FAKTA
Södra Lindhult
Södra Lindhult ligger mellan
Adolfsberg och Marieberg.
Ett trivsamt småhusområde
med service inom cykelavstånd och naturen runt
knuten. En perfekt kombination av friluftsliv och stadsliv.
Sexton lägenheter med treor
och fyror, med radhuskänsla.
Ny form i Örnsköldsparkens bostäder
I den del av Markbacken som gränsar till Trängen och Örnsköldspar­
ken har ÖBO rivit en del av de gamla bostäderna och skapat en helt
ny typ av bostäder. Adressen är Örnsköldsgatan 147–151. I mars
2010 flyttade de första hyresgästerna in.
De senaste åren har Markbacken genomgått en stor förvandling. Borta är
den grå eternitfasaden och i stället har ett varierat och vackert formspråk
tagit över. Allt i enlighet med ÖBOs tankar om ett vackert, varierat och
tryggt boende.
Bostäderna i Örnsköldsparken har fått ett helt eget uttryck, i samarbete
med arkitekterna på Sweco. Exteriört har husen en mättad färgskala i
dova blågröna toner. Inne i bostäderna är rymd och ljus den mest framträdande egenskapen.
– Vi, och de boende, är mycket nöjda med planlösningarna, säger Peter
Palmgren, projektutvecklare på ÖBO. De här är bland de bästa vi gjort, med
fina sammanhang och ett härligt ljus.
Något av det mest unika med projektet är trerummarnas balkonger. De
har formen av ett uterum som binder samman de tre huskropparna och har
därför utsikt åt väster och öster. Ytan är på mellan 20 och 30 kvadratmeter,
som ett normalstort vardagsrum, och de har glasats in för att kunna ge så
hög komfort som möjligt.
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
9
L ä g e för fly t t
101 nya bostäder på Eyrafältet
är
på väg att bli en av Örebros mest
dynamiska mötesplatser för idrott,
evenemang och fritid. Dessutom
växer här fram nya moderna
bostäder i ÖBOs regi, i det för oss
största nybyggnadsprojektet sedan
Bomässan 1992.
Eyrafältet i centrala Örebro
De 101 lägenheterna kommer att
stå klara mellan december 2011 och
10
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
maj 2012. De inryms i två fem till sju
våningar höga hus, som anknyter till
ÖBOs tidigare bostäder på Eyrafältet.
Därmed blir Eyrafältet ett alltmer
komplett stadskvarter. Byggandet sker
i samarbete med NCC.
– Storasyster som huserar i kvarteret intill, har en färgstark karaktär
och den yngre systern får en liknade
skrud, men med ett annorlunda
uttryck, säger Peter Palmgren, projektutvecklare på ÖBO.
Det mest kännetecknande för projektet är variationsrikedomen. Sammanlagt finns det 14 olika varianter
av lägenheter från ytsmarta ettor till
rymliga fyror. Det gör att chansen
ökar för att de blivande hyresgästerna
ska hitta just sin drömbostad.
ÖBO sålde
ÖBOs styrelse beslutade på ett styrelsemöte den 19 maj 2008, att ÖBO
skulle förbereda för en försäljning
av ett bostadspaket på 1 000–1 500
lägenheter i de stora stadsdelarna
där ÖBO är helt dominerande.
ÖBOs uppdrag är att bidra till att det
i Örebro finns bra bostäder med varierad utformning och hög kvalitet i goda
boendemiljöer. Vi ska erbjuda prisvärda
bostäder i alla delar av stan och för olika
kundgrupper. ÖBO ska också värna
hyresrätten och att den finns tillgänglig
i de attraktiva delarna av Örebro. Vi ska
även vara ett attraktivt och bra alternativ
för både de med stora och små valmöjligheter. Styrelsen pekade på tre utmaningar:
• I de stora stadsdelarna där vi är helt
dominerande ska vi minska.
• Där hyresrätten är svag ska vi istället
växa, t ex genom nyproduktion.
• Vi ska vårda det bestånd vi har.
Under 2009 ingick ÖBO ett avtal med
Catella Corporate Finance AB som samarbetspartner i försäljningsprocessen.
Carl Johan Baatz, chef för ÖBO Lokaler, utsågs internt till projektledare och
849 bostäder
hans uppdrag var att, tillsammans med
en styrgrupp (Ulf Rohlén, vd, Roger
Rådström, vice vd samt Björn Forsberg,
ekonomichef ), ta fram underlag och förbereda för försäljning.
Köpare och antal lägenheter:
Styrelsebeslut i mars 2010
•Brickebacken SV
•Brickebacken NV
191 lägenheter på Björkrisvägen
1-13 och 2-14 till Förvaltnings AB
Västerstaden.
Den 3 mars 2010 tog ÖBOs styrelse
beslut att godkänna försäljning av
utsedda fastigheter till fem dotterbolag.
De utsedda fastigheterna fanns i Vivalla,
Varberga, Oxhagen och Brickebacken.
Det beslutades även att erbjuda de fem
dotterbolagen till försäljning.
•Oxhagen
Försäljningsbeslut
•Varberga
På ÖBOs styrelsemöte den 10 juni,
beslutades om att sälja fyra av de fem
dotterbolagen. Förslaget om att även
sälja ett antal fastigheter i Vivalla drogs
tillbaka. Den 23 juni tog kommunfullmäktige i Örebro det formella beslutet
om att genomföra nedanstående försäljningar.
– Efter önskemål från kommunledningen att ÖBO för närvarande inte ska
sälja några lägenheter i Vivalla, så har
ÖBOs styrelse idag beslutat enligt det
önskemålet. Anledningen är det pågående förnyelsearbetet i Vivalla som sker
enligt en särskild generalplan, sa Bo Westerling, styrelsens dåvarande ordförande.
223 lägenheter på Tallrisvägen 1-17
och 2-14 till John Ekströms Bygg
AB/Proventum.
231 lägenheter på Tornfalkgatan
83-161 samt 152 till LG Söderberg Fastigheter AB.
204 lägenheter på Varbergagatan 147-175 till Förvaltnings AB
­Västerstaden
Totalt genomförde ÖBO under 2010 en
försäljning av 849 bostäder till privata
fastighetsägare och den sammanlagda
köpeskillingen för försäljningen av de
fyra bolagen var 361 882 000 kr.
– Vi känner oss nöjda med de intressenter som vi nu skrivit avtal med. Vi
är övertygade om att de nya fastighetsägarna i våra stadsdelar har förutsättningar att bidra till den positiva utveckling som är en av ambitionerna i denna
affär, menade Ulf Rohlén, vd ÖBO.
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
11
Följ med på en
lärorik reseberättelse
I rummet är det tyst, men i
allas huvuden virvlar tan­
karna runt och för väsen.
Det syns utanpå. Mahshid
(Maggie) från Iran och
Afiya från Kurdistan är på
besök hos ÖBO i Tybble
och berättar. Snabbt och
lätt har de tagit sig dit. Den
resan var kort. Deras boen­
deresa har varit längre.
luren. Sedan lärde jag mig säga
att de skulle ringa min morbror,
och sedan lade jag på luren. Min
morbror hjälpte mig jättemycket
i början med kontakterna med
skolan, myndigheterna och
ÖBO. Nu kan jag språket mycket
bättre, och allt har blivit lättare.
Det är mycket tänkvärt att ta
del av Maggies och Afiyas verklighet. Tänk till exempel att bli
rekommenderad att ringa kundtjänst när man inte kan språket.
”Boenderesan” ingår i ÖBOs
Eller att inte förstå vilka regler
interna utbildning ”Mångkultur
som gäller i tvättstugan för att det
på jobbet” som handlar om hur
står på svenska på skylten. Trivialt
man hanterar mångkulturella
kan tyckas, men gigantiska proskillnader. Tanken är att det ska
blem för dem det drabbar.
vara ett hjälpmedel i det dagliga
– Det svenska språket är svårt,
arbetet och bidra till att man
och det vore bra att underlätta
inom ÖBO har ett bra förhållför dem som kommer hit från
ningssätt och är uppmärksam på
andra länder, säger Maggie och
hur man agerar i olika situationer.
fortsätter:
De mångkulturella skillna– Köket är en viktig plats för
derna har Maggie och Afiya upposs. När vi har gäster sitter vi alllevt många gånger sedan de kom
tid i köket, fastän vi har ett stort
till Örebro och ÖBO. Maggie
och fint vardagsrum. Det är en
kom till Sverige från Iran 1985,
kulturell grej, vi är i köket helt
Afiya kom hit från Kurdistan
enkelt. Det kan vara bra att tänka
Afiya (till vänster) och Mahshid berättar om sina ”Boenderesor”.
i Irak 1997. Både flydde från
på när man planerar nya lägenhekriget till en lugn och fredlig tillter framöver.
varo. Men inte problemfri.
utslängd. Det var mycket missförstånd i
Maggie och Afiya berättar med allvar,
början, men blev bättre med tiden.
Nu berättar de hur de upplevde ÖBO
men samtidigt med stor humor. Efter
– En annan speciell situation var när
och de skillnader i vardagslivet mellan
ett tag är Tybble-gänget aktivt, ställer
jag
blev inbjuden till ÖBOs boendeSverige och hemlandet som de uppfrågor och diskuterar sinsemellan. Vad
möten i Markbacken. Jag kunde inte
täckte. Ta bara en sådan sak som hur
är till hjälp? Hur gör vi idag? Vad borde
språket, men gick dit ändå, för blir man
man gör i en tvättstuga.
vi göra? Förklarar vi rätt saker? Täcker vi
inbjuden så går man. Jag sa hej när jag
– I Iran hade vi ingen gemensam
alla språk?
kom och hejdå när jag gick. När andra
tvättstuga som här i Sverige, säger MagCeicilia Svedin, kvalitetssamordnare
log, log jag också. När de nickade, nickgie. Hade man inte råd att köpa egen
på ÖBO, har pratat om utbildningen
ade jag med. Jag förstod ingenting. Efter
tvättmaskin fick man tvätta för hand
”Mångkultur på jobbet” som ett sätt att
några möten slutade jag gå dit.
eller lämna in kläderna på kemtvätt.
hitta nya vägar. Nya vägar för att lösa
Tvättstugorna i Sverige var något helt
Afiya upplevde också språkliga problem
problem och hantera skillnader, men
nytt för mig. Jag pratade inte tillräckligt
i början.
också för att skapa nyfikenhet och föra
bra i början, och kunde inte förstå hur
– När någon ringde förstod jag inte
människor närmare varandra.
man skulle boka tid eller när man kunde
vad de ville. Jag lärde mig säga ”jag förDet är precis just det som sker den
tvätta utan att riskera att tvätten blev
står inte”, så det sa jag och lade sedan på
här eftermiddagen i Tybble.
12
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
Anna-Lena Fredin, projektledare på ÖBO.
Sextiotalet kvar i Varberga
men med nytt miljöperspektiv
Jodå, sextiotalskänslan finns kvar i
Varberga. Men när det gäller ener­
gilösningar, värme, el och annan
teknik är det av senaste snitt.
– Vi försöker alltid hitta de bästa produkterna sett i ett miljöperspektiv, säger
Anna-Lena Fredin, projektledare för
renoveringen av Varberga.
Varberga stod klart 1966. Nu genomgår lägenheterna i stadsdelen en omfattande renovering, moderniseras och
anpassas för att även passa de med funktionsnedsättning. Den tredje etappen
om 22 lägenheter på Varbergagatan 9-12
är klar och inflyttning sker under första
kvartalet 2011. Då är totalt 75 lägenhe-
ter färdigrenoverade. Samtidigt startar
nästa etapp, som omfattar renovering av
ytterligare 48 lägenheter.
Det övergripande målet att minska
energiförbrukningen med 20 procent till
2015, genomsyrar givetvis ett av ÖBOs
största renoveringsprojekt någonsin.
– I Varberga har vi minskat ÖBOs
koldioxidutsläpp med 36 procent, från
148 kWh per år och kvadratmeter till
95. Det är till och med bättre än våra
beräkningar, säger Anna-Lena.
Tilläggsisolering av vindar och kulvertar, fönster med låga u-värden och
installation av FTX-system (värmeåtervinning) för ventilation är några av
anledningarna till minskningen.
– Genom att installera FTX samt
byta fönster, radiatorer och tilläggsisolera
minskar vi kostnaderna för uppvärmning. Vi byter samtliga vattenstammar
och inför individuell mätning av varmvatten för att minska varmvattenkostnaderna. Elsystemet byts från ett 1-fas
system till ett modernt 3-fas system.
Vad det än gäller under renoveringen
har vi miljötänkandet med oss. ÖBOs
miljöpolicy är grunden för hur vi agerar.
När det gäller enskilda produkter har vi
en miljögrupp som sätter riktlinjerna. Är
vi det minsta osäkra konsulterar vi den.
Vi lämnar inget åt slumpen, avslutar
Anna-Lena Fredin.
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
13
Stadsplanering i Holland
ÖBOs engagemang i Eurho­
net fortsätter och under året
genomfördes bland annat flera
studiebesök och workshops. I
juni 2010 reste arbetsgruppen
för social integration till Amster­
dam för att lära sig hur man
arbetar med stadsplanering för
ökad social integration i Holland.
Det finns inga enkla lösningar att ta
till när man arbetar med stadsplanering för social integration. Däremot
finns bra exempel, tips och goda
idéer att ta del av.
14
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
Varierad bebyggelse och blandade upplåtelseformer
Med en varierad bebyggelse och blandade upplåtelseformer attraheras en
befolkning från olika inkomstklasser och därmed undviks boendesegregation. Upplåtelseformerna blandas in på fastighetsnivå vilket innebär att ens granne kan äga sin
bostad medan man själv hyr.
Skapa förutsättningar för boendekarriär
För områdets sociala stabilitet skapas en varierad bebyggelse genom olika
boendeformer, upplåtelseformer och standard. Detta för att människor ska bo kvar i
stadsdelen även om ekonomi, familjeförhållanden eller efterfrågan förändras med åren.
Riv för mer variation och ökad kvalitet
Många bostäder som står inför omfattande renoveringar är fastighetstekniskt
sett mycket dåliga och kräver dyra investeringar för att klara dagens energi- och standardkrav. Genom att riva skapas större variation och en ökad kvalitet i boendet. Det
är också enklare att skapa småskalighet och mindre kvarter om man får ”börja om från
början” med den fysiska miljön. Och då kan man också tillföra kvarteret nya lösningar
genom att bygga en del nya hus.
1
Miljöpris:
EU tror
på ÖBO
EU vill uppmuntra bostads­
bolag runt om i Europa att
hitta och genomföra ener­
gibesparande åtgärder i sina
bostadsbestånd. Därför har
EU avsatt medel i ett pro­
gram kallat BECA (Balanced
European Conservation
Approach).
Fokusfrågor för social integration
som Eurhonet arbetar med
• Social mix – blandad
­befolkning
• Boinflytande för att främja
integration
• Fysiska förändringar för att
främja integration
• Image – hur förändrar vi ett
områdes image
Eurhonet har tagit fram en broschyr,
Det Holländska exemplet, som sammanfattar och beskriver den holländska strategin samt olika fallstudier på
plats. Broschyren går att beställa av
ÖBO, mejla [email protected]
Fakta Eurhonet
Eurhonet är ett bostadsnätverk med
ett 30-tal företag med cirka 500 000
lägenheter i Sverige, Tyskland, Frank­
rike, Italien och Storbritannien.
Syftet med Eurhonet är att vi ska lära
av varadra och gemensamt utveckla
nya kunskaper och arbetsmetoder. Vi
är en del av Europa. Det som händer
ute i Europa påverkar oss här hemma.
Eurhonet är därför ett bra nätverk för
att vi bättre ska förstå hur andra länder
i Europa jobbar och se vilka förutsätt­
ningar de har. De länder som är med
kan också lära sig något om hur vi i
Sverige arbetar. Vi kan som en lokal
aktör bli en del i ett större samman­
hang.
ÖBO uppmärksammade detta,
ansökte och har som enda
bostadsföretag i Sverige blivit
beviljade medel för ett projekt
där vi ska installera individuell
vattenmätning i 430 lägenheter
i Varberga. Vi blir därmed ett av
flera testprojekt i Europa som
arbetar för att främja energibesparingar och ska under projektets gång dokumentera besparingseffekterna av det vi gör.
Motiveringen från EU till
att bevilja pengar till just ÖBO
är att man anser att vår lösning
sticker ut för att den är unik,
enkel och uppbyggd med standardiserad industriell teknik
som även finns tillgänglig ute i
Europa. Det innebär möjlighet
till stora volymer som ger bättre
priser och utrymme för fler
företag att genomföra energibesparande åtgärder. Om ÖBOs
projekt faller väl ut, kommer
EU att rekommendera andra
bolag ute i Europa
att använda vår
metod. ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
15
Pärllök en
Klimatsmartast hittills!
Plusenergihus nästa?
Magnus Uhlin, projektledare och Janne Dahlkvist, projektutvecklare.
Uppdraget löd: Bygg lågenergihus i
kvarteret Pärllöken! Resultatet blev
de klimatsmartaste husen i ÖBOs
historia.
16
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
När man ska sammanfatta de båda lågenergihusen i kvarteret Pärllöken väller
adjektiven fram: Smart, snällt, snålt,
effektivt är bara några.
– Vi ville sticka ut, och i projektutvecklingsgruppen bollade vi alla upptänkliga idéer varav några har blivit verklighet.
Men det unika med våra hus i Pärllöken
är att vi har lyckats koppla ihop olika
system och metoder på ett maximalt sätt.
Det har gett en enorm utväxling i form
av lägre energiförbrukning, säger Janne
Dahlkvist, projektutvecklare för Pärllöken.
Energiförbrukningen i husen har
kunnat sänkas med upp till 80 procent,
jämfört med normal förbrukning, tack
vare värmesystem med hög verkningsgrad, täta väggar i lättbetong, energisnål
LED-belysning, solfångare och hissar som
sover.
Sover?
– När hissen inte används går den ner
i energisparläge och ”sover”. När hissen
åker ner fungerar motorn normalt som
broms. Men i våra hus fungerar den istället som dynamo och alstrar ström på nervägen, vilket ger energi, förklarar Janne.
Husen i Pärllöken har bergvärme med
ett lågtempererat system.
– Lågenergihus är välisolerade. Problemet är inte att hålla värmen på vintern, utan att hålla kylan på sommaren.
Med vårt lågtempererade system kan vi
skapa en behaglig inomhustemperatur
även under den varma årstiden, en slags
komfortkyla.
– Vi har vänt på varje sten för att
undvika energibovar. Därför har husen
2
Miljöpris:
Hedersomnämnande
av Örebro kommun
LED-belysning och väggar i lättbetong
som isolerar bra och dessutom håller putsen fantastiskt bra, säger Magnus Uhlin,
projektledare.
Egentligen borde husen i Pärllöken
kallas superlågenergihus. Energiförbrukningen ligger nämligen långt under
kriterierna för passivhus. Byggreglerna
säger att ett hus får förbruka maximalt
110 kWh per år och kvadratmeter. ÖBOs
fastighetspolicy slår fast att hus som företaget bygger får förbruka max 65 kWh.
Passivhus ska ligga på 40 kWh. Och Pärllöken…
– … ligger på 22, säger Magnus och
fortsätter:
– Vår förhoppning är att det ska
bli ännu lägre. Sommartid produceras
överskottsenergi i solfångarna som vi kan
lagra och ta tillvara under vintern. Och
eftersom husen är tätare än i de teoretiska
beräkningarna, så blir energianvändningen ännu lägre.
Lågenergihusen i Pärllöken har fått
nationell uppmärksamhet.
– Vi har presenterat våra lösningar för
dem som ansvarar för byggandet av Norra
Djurgårdsstaden, som ska bli Stockholms
nya klimatsmarta stadsdel, säger Janne.
– Vi är stolta över vad vi åstadkommit
i Pärllöken. Vissa av lösningarna kommer
säkert att permanentas inom ÖBO och
användas i framtiden när vi bygger nytt.
Starka krafter i Sverige och inom EU
trycker på för att energianvändningen ska
sänkas till de nivåer som uppnåtts i Pärllöken. I det perspektivet kan man alltså
säga att ÖBO är något av pionjärer och
leder utvecklingen. Men det finns mycket
kvar att göra. Janne Dahlkvist har sin
vision klar.
– Jag vill att ÖBO bygger ett nollenergihus. Eller ännu bättre, ett hus som
genererar energi. Ett plusenergihus.
Örebro kommun delar varje år
ut ett internt och ett externt
miljöpris. Syftet med miljöpriset
är att lyfta fram förebilder som
kan inspirera andra att bli miljö­
framsynta. Priset delas ut till en
person eller verksamhet inom
Örebro kommun. Juryn bedömer
de nominerade utifrån miljövinst,
nytänkande, spridningseffekt
samt personligt engagemang och
intresse.
År 2010 vanns det interna priset av
Mats Rosenberg och Browik fick det
externa.
Örebro kommun valde i år att ge
ÖBO ett särskilt hedersomnämnande
för vårt idoga miljö- och klimatarbete, eftersom vi anses för externa
för att vinna det interna priset och
för interna för att vinna det externa
priset.
Motiveringen för utmärkelsen
lyder: ”ÖrebroBostäder ABs föredöm-
liga miljöarbete uppfyller med råge
miljöprisets kriterier och företaget har
under flera år varit i fokus för juryns
intresse. Juryn finner dock ÖrebroBostäder AB för stort för att jämföras med
kommunala enheter och enskilda tjänstemän och för internt för att erhålla det
externa miljöpriset. Därför får ÖrebroBostäder AB nu detta hedersomnämnande för det samhälls- och miljöansvar
som bolaget tar. Miljöarbetet har varit
välstrukturerat med ambitiösa mål och
en årligen återkommande och tydlig
redovisning. Miljöåtgärderna har varit
effektiva och genererat minskad miljöoch klimatbelastning. Med mycket
genomtänkta informationsinsatser har
miljöfrågorna kommunicerats med
både personal och hyresgäster. Genom
att visualisera energianvändningen har
ÖrebroBostäder AB skapat motivation
för att spara energi och genom att ställa
krav på energieffektiva och tekniska
lösningar som ännu inte finns på marknaden för ÖrebroBostäder AB hela
branschen framåt.”
Våra klimatmål
ÖBO har tuffa klimatmål 2015. Vi utgår från 2005 som är basåret.
Våra mål är att:
• koldioxidutsläppen minskat med minst 20 procent.
• elanvändningen minskat med minst 25 procent.
• användningen av fjärrvärme minskat med minst 15 procent.
• koldioxidutsläppen från våra transporter minskat med minst 50 procent.
• minst 15 procent av vår el kommer från nya vindkraftverk eller andra förnyelsebara
energikällor (som ÖBO bidragit till att starta).
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
17
I Ryttaren
hålls energiförbrukningen
i strama tyglar
Mats Andersson, projektledare.
3
i jakten
på onödig energiförbrukning. På Drottninggatan
33-37 i kvarteret Ryttaren totalrenoverar vi 48
lägenheter. Där har energiförbrukningen minskat
från 173 kWh/kvm till 66 tack vare smarta åtgärder.
– Ny ventilation är den stora insatsen. Den gör
att vi sparar mycket pengar och samtidigt bygger in
ett naturligt kretslopp i fastigheterna, säger projektledaren Mats Andersson, men vi tilläggsisolerar även
fasaden och vindbjälklaget, fortsätter han.
Det nya ventilationssystemet heter FTX och
innebär att värmen i frånluften används för att
värma upp tilluften som strömmar in i huset.
Enkelt, genialt och energibesparande. Och eftersom
värmen återvinns skapas ett naturligt kretslopp.
– Att skona miljön och minska energianvändningen är ett tänkande som vi har med oss vid alla
ombyggnationer. Det är en del av planerings- och
byggprocessen, säger Mats.
– I Ryttaren är god tillgänglighet och handikappanpassning också en del av miljötänkandet. Vi har
satt in hissar, som är både energisnåla och rymliga.
Andra synliga miljöåtgärder är fönster med lågt
u-värde, det vill säga de släpper igenom minimalt
med värme från lägenheten. All belysning har
förstås lågenergilampor och i trapphusen är belysningen dessutom rörelsestyrd.
– När någon går in i trapphuset tänds belysningen och när det är tomt på människor släcks den
automatiskt. I det fallet handlar det både om att
skapa en trygg och trevlig miljö och att inga lampor
brinner i onödan och förbrukar mer energi än som
behövs, menar Mats Andersson.
Varenda kilowattimme är guld värd
Miljöpris:
Vi stärker kvarterskänslan i Vivalla
ÖBO har ansökt och fått ett
investeringsbidrag på 9,2 miljoner
kronor av Delegationen för håll­
bara städer för vårt projekt ”Mitt
gröna kvarter”.
Satsningen sker i Vivalla, vår största
stadsdel byggd på 60-talet, och kommer att löpa under flera år. Fokus
ligger på ett kvarter med 123 lägenheter där vi bygger om och bygger
18
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
nytt, förändrar utemiljön och testar
den senaste tekniken i klimatsmarta
åtgärder. Och en viktig del i arbetet är
att vi på ett unikt sätt tar till vara våra
hyresgästers engagemang.
Ordet Mitt i projektnamnet står
för att de boende ska känna en stark
samhörighets- och hemmakänsla.
Gröna visar på att ÖBO vill förstärka
det gröna både visuellt och i förvaltning och ordet kvarter visar att vi med
hjälp av tekniska, konstnärliga och
pedagogiska insatser ska stärka kvarterskänslan.
Bidragen delades ut på en stor tillställning i Stockholm den 14 december. Från ÖBO deltog Peter Hjalmarsson, distriktschef i Vivalla och Cecilia
Svedin, kvalitetssamordnare på ÖBO.
Med vind i elen
Vad gör ett fastighetsbolag för att trygga sin elför­
sörjning och samtidigt förvissa sig om att det skapas
miljövänlig produktion av el?
Som ÖBO – köper in sig i ett vindkraftsbolag.
Björn Forsberg, ekonomichef.
I juli 2010 köpte ÖBO 40 procent av vindkraftsbolaget Bixia
Gryningsvind för 22 miljoner kronor. Under 2011 kommer
det att investeras ytterligare 27 miljoner.
– Bolaget har en investeringsplan på en halv miljard för
de kommande fem åren. Det är med andra ord en expansiv
partner som har rätt kompetens när det gäller teknik och
att finna rätt etableringsplatser för nya vindkraftverk, säger
Björn Forsberg, ekonomichef på ÖBO.
Bixia Gryningsvind har vindkraftverk i Falkenberg och i
Härjedalen, och ska investera i ytterligare två anläggningar
med en produktion om totalt 10,4 GWh på småländska
höglandet.
– Det gör att Bixia Gryningsvinds totala produktion
kommer upp i 18 GWh, varav vi har 7,2 via vår ägar­andel.
Som jämförelse kan sägas att vi köper 50 GWh el till våra
fastigheter per år, säger Björn Forsberg och förklarar affärsupplägget:
– Vi äger 40 procent av produktionen och får betalt
motsvarande den andelen när den producerade elen säljs på
marknaden. För de pengarna köper vi el till våra fastigheter.
Genom att äga produktionen påverkas ÖBO inte av
variationer i elpriset.
– Elpriset är osäkert, det har vi sett under åren. Nu minskar vi risken i ett ekonomiskt perspektiv, samtidigt som vi får tillgång till miljövänligt producerad
fastig­hetsel.
Förutom ÖBO är Bixia (20 procent) och kommunala Stångåstaden i Linköping (40 procent) övriga
delägare i Bixia Gryningsvind, som alltså har en
offensiv investeringsplan för den närmaste
framtiden.
– När den är uppnådd täcker vi en
stor del av vårt årsbehov av fastighetsel. Men det ligger flera år framåt i
tiden. Vi kommer att investera steg
för steg i Bixia Gryningsvind fram
till dess.
Investeringen i Bixia Gryningsvind är ett led i ÖBOs
mål att minska utsläppen av
koldioxid med 20 procent fram
till 2015.
Med vind i elen har ÖBO vind i
seglen när det gäller den målsättningen.
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
19
På nationell och EU-nivå har man tagit fram en plan för att fasa ut vissa ljuskällor som inte är
klimatsnälla. Varje större belysningsprojekt som vi gör på ÖBO, gör vi utifrån den planen.
Karin Österdahl, stadsdelsutvecklare i
Baronbackarna
Klimatsnällt ljus
i Baronbackarna
Sedan 2005 har ÖBO ett klimat­
mål som innebär att vi till 2015
ska ha minskat vårt koldioxidut­
släpp med 20 procent. Ett led i
detta är att hitta energitjuvar som
gömmer sig lite överallt och som
slukar onödig energi. Vi behöver
hjälp av både våra medarbetare
och hyresgäster för att hitta
energitjuvar i sin stadsdel, i sitt
trapphus eller i bostaden.
Karin Österdahl, stadsdelsutvecklare i
Baronbackarna, fick upp ögonen för en
stor energitjuv i sin stadsdel när hon
upptäckte att utomhusbelysningen inte
bara gav ett dåligt ljus, utan dessutom
var en energitjuv.
– Vi fick en
del klagomål på belysningen
i stadsdelen. Många upplevde att det var
mörkt i Baronbackarna. En mörk eftermiddag bjöd jag hit Jonas Tannerstad,
teknik och energiexpert på ÖBO, och
han höll med om att belysningen var
20
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
dålig. Det slutade med att vi fick pengar
till att byta all stolpbelysning i hela
Baronbackarna och jag blev glatt överraskad över resultatet, berättar Karin.
på var man
upplevde att belysningen var dålig, skickade Karin ut en enkät till alla hushåll i
Baronbackarna där man kunde rita in på
en karta var man tyckte det var mörkt.
– Tyvärr fick jag inte in ett enda svar,
vilket var trist, berättar Karin. Men skam
den som ger sig! Karin mejlade istället
cirka 300 hyresgäster som ÖBO har
mejl­adress till i Baronbackarna och då
fick vi över 100 värdefulla synpunkter!
Stolpbelysningen är nu bytt och vi
har fått mycket positiv feedback från
hyresgästerna.
– Jag tycker också att det blev toppen­­
bra, säger Karin.
Varje enskild lampa i den gamla
belysningen drog 132 W, men i den nya
LEDbelysningen drar varje lampa bara 32 W. Det är en minskning som ger
cirka 75 procent lägre energiförbruk­
För att få bättre koll
ning! Dessutom behöver man bara byta
lamporna var tionde år. Baronbackarna
har inte bara fått en tryggare belysning,
vi sparar pengar och är snälla mot miljön
på samma gång.
Arbetet med att ersätta gammal belys­
ning med klimatsnäll LEDbelysning i
Baronbackarna fortsätter och snart ska vi
byta ut entrébelysningen.
– Inte för att vi har fått klagomål,
utan för att spara energi. Förhoppningsvis kan vi börja inom det närmaste halvåret, avslutar Karin.
Engagemang
för nytta och nöje
Bra för oss. Bra för hyresgästerna.
Bra för Örebro.
Så kan ÖBOs sponsringspolicy sammanfattas. Enkelt, men ändå ofta svårt när
det handlar om att välja bland ett stort
utbud av aktiviteter och organisationer
som är möjliga att samarbeta kring och
med. Det råder ingen brist på engagemang i Örebro!
Sponsring är en viktig del av ÖBOs
arbete med att stärka företagets relationer med kunder och omvärld samt öka
varumärkeskännedomen.
Sponsringen ska bidra till att främja
jämställdhet och integration i samhället
och skapa en ännu mer attraktiv stad
med levande stadsdelar. Därför prioriterar vi samarbete med organisationer som
arbetar nära våra hyresgäster och som
möter dem i deras vardag.
Våra hyresgäster ser olika ut, med
olika intressen. Det ska förstås också
avspegla sig i våra sponsoråtaganden och
de aktiviteter vi erbjuder våra kunder.
De senaste åren har vi därför valt att öka
våra insatser när det gäller kultursponsring, för att balansera det sportengagemang som redan finns.
O, Helga Natt
Först, en idé, tänd av en kreativ gnista.
Till slut, verklighet. Tusentals och åter
tusentals. Samlade på ett torg. Sjungan­
des alla sångerna de sjungit sedan de var
små. Många är ännu små, sittande på
axlar, påpälsade, inbäddade och trygga.
De flesta är äldre, eller mittemellan. Ingen
är för gammal, ingen är för ung. Glädjen
flödar, en känsla av samhörighet som ett
osynligt band. På scenen; stora artister,
kända röster, vältrimmade stämband,
makalösa musiker, körsångare som tar ton
i decemberkvällen.
Den 5 december fylldes Stortorget och
Drottninggatan av ett hav av människor
som deltog i jul- och allsångskonserten
O, Helga Natt. För tionde året i rad spred
O, Helga Natt ljus och glädje bland vinter­
frusna örebroare. ÖBO har varit med på
hela resan – 2010 som huvudsponsor!
O, Helga Natt är ett evenemang som
berör väldigt många människor och som
gett Örebro uppmärksamhet över hela lan­
det. Som ett av Sveriges största bostads­
bolag vill vi på detta sätt bidra till att stärka
Örebro som en attraktiv stad i vår region.
Vi tycker att det är en fin tradition och en
häftig upplevelse som är till för alla – alla
får vara med!
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
21
rik
Fred
Hanna
Här kryllar det av
schyssta medspelare
Överallt i Örebro finns det duk­
tiga fotbollslag med schyssta
medspelare. Som Karlslunds
P99:or, till exempel. Men hur är
en schysst medspelare och en bra
lagkompis?
Vi tog ett snack med två allsvenska spelare – Hanna Ågren i KIF Örebro och
Fredrik Nordback i Örebro SK.
Hur är en schysst medspelare?
Fredrik: – Det kan vara mycket. Till
exempel att hjälpa de andra spelarna
i laget på olika sätt, att stötta och ge
beröm.
Hanna: – Det är också att ta ansvar på
och utanför planen, passa tider och säga
till om man av någon anledning inte kan
komma på träningen.
Går det bättre för ett lag där spelarna är
schysst mot varandra?
Fredrik: – Absolut. Men på vår nivå är
det mycket elittänkande, det gäller att
vinna och man kan inte bara vara kompisar hela tiden. Man måste kunna ge
kritik också, fast på ett bra sätt.
22
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
Hanna: – Istället för att säga att någon
gjort något dåligt, kan man säga ”tänk
på det här nästa gång”. Då hjälper man
den andra spelaren, och blir en spelare
bättre blir hela laget bättre.
Fredrik: – Jag är ganska pådrivande
och kan vara lite tuff ibland. Jag behöver
tänka på hur jag framför kritik, så att
det inte låter gnälligt. Men det kan vara
svårt i stridens hetta.
Hanna: – Jag är inte så pådrivande.
Men jag peppar alltid mina lagkompisar
och försöker vara positiv både på och
utanför planen.
Utanför planen, ja, är det lika viktigt att
vara en bra medspelare där?
Hanna: – När man träffas ofta, som
vi gör i laget, är det viktigt. Många av
oss är bästa kompisar på fritiden också.
Jag är glad, pratar med alla och skämtar
mycket vid sidan av planen. Men när
det är träning är det full koncentration
som gäller. Det har med respekt att göra.
Om man är okoncentrerad, inte gör sitt
bästa och fjantar sig, då förstör man för
de andra.
Fredrik: – Vi har en bra stämning i
laget, alla pratar med alla. Sedan kanske
man umgås och pratar med vissa, till
exempel för att man är i samma ålder
eller i samma livssituation.
Hur stort ansvar har ledarna för att det är bra stämning i laget?
Fredrik: – Ledarna är förebilder för
spelarna när man tränar och tävlar. Och
samma sak gäller för ledare som för spelare – att man behandlar andra som man
vill bli behandlad själv.
Om det ändå skulle bli bråk i laget, hur
gör man då?
Hanna: – Då får man prata igenom
vad som har hänt och vad det beror på.
Ibland pratar man hela laget, ibland med
var och en.
Fredrik: – Det man inte får göra, är att
hänga ut någon inför alla andra i laget.
Det är taskigt och respektlöst, och inget
blir bättre av det. Snarare tvärtom.
Hur tar man hand om nya spelare?
Hanna: – Jag kom ny till KIF förra
säsongen. Jag var lite spänd inför första
träningen, men kom in lätt i laget och
I september 2010 delade ÖBO
för första gången ut ett stipendie till fotbollsungdomar i
Örebro kommun på temat En
bra lagkompis.
Syftet är att uppmuntra fotbollsspelare, som bidrar till
en positiv laganda och lagets
framgångar. ÖBO utser stipendiaterna i samarbete med
de allsvenska lagen ÖSK Fotboll och KIF Örebro.
Stipendiet ges till en tjej och
en kille, i åldern 13 till 16 år
som bor i Örebro kommun.
Förutom att vara ambitiös
på fotbollsplanen lägger vi
särskild vikt vid att man också
är en god kamrat både på och
vid sidan av planen.
Stipendiater 2010:
Alexandra Cederhammar,
16 år, Rynninge IK, U-laget,
dam och Charlie Marlowe,
16 år, BK Forward, P 94.
blev väl mottagen. Alla var trevliga Jag
kommer ihåg att Marie och Kristin
Hammström tog hand om mig på ett
bra sätt. Det kändes tryggt.
Fredrik: – Jag har spelat länge i
ÖSK, och som lagkapten känner jag
att jag har lite extra ansvar för att nya
spelare ska känna sig välkomna, speciellt när vi tränar och spelar match.
Utanför planen brukar det falla sig
naturligt att man träffas och tar en
lunch eller fika ihop.
Vilka råd har ni till unga fotbollstjejer
och fotbolls­killar för att de ska bli
schyssta medspelare?
Hanna: – Visa respekt för laget och
lagets regler. Ställ upp för laget. Och
tänk på sådana enkla grejer som att
komma i tid till träning och match.
Fredrik: – Uppmuntra och beröm.
Och lär dig att ge kritik på rätt sätt.
Det är svårt, det klarar inte ens jag
ibland. Men försök. Ju fler som bidrar
till att stämningen i laget är bra, desto
bättre. Det är svårt för ett par, tre
stycken att dra det lasset. Det är allas
ansvar.
Sångglädje
i storformat
”Musik ska byggas ut av glädje… så lät det när Lill Lindfors
sjöng sin slagdänga i slutet av sjuttiotalet. En klokskap som fortfarande står sig, det märker man när ÖBOkören samlas.
Under året har kören bestått av runt 150 deltagare per termin
i åldrarna mellan 16 och 80 år. De flesta av deltagarna är förstås
hyresgäster hos ÖBO, men många bor i villa, bostadsrätt eller hos
andra hyresvärdar. Ett av målen med kören är att människor ska
mötas över stadsdelsgränserna och då spelar det ingen roll hur eller
var man bor.
Kören drivs som en del i ÖBOs treåriga samarbete med Länsmusiken, med Fred och Gunnel Sjöberg som ledare och Göran
Bejstam som pianist. För att delta krävs inga förkunskaper, mer än
att man fyllt 16 år och gillar att sjunga.
Och det gör man i ÖBOkören! Det märktes när höstterminen
avslutades med två intensiva konserter i samband med Kulturnatten i november. Trängsel, väntan och trötta fötter hindrade inte
deltagarna från att stråla på scenen.
Och än är det inte slut... Kören fortsätter sitt arbete, på och
bakom scenen, under 2011.
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
23
Nya lagen för allmännyttan har trätt i kraft
Den nya lagen om allmän­
nyttiga kommunala bostads­
aktiebolag trädde i kraft den
1 januari 2011
Lagen förtydligar definitionen
av bolagen och ställer nya
krav på hur verksamheten
bedrivs:
•Ett kommunalt bostads­
aktiebolags huvudsakliga
uppgift ska vara att i all­
männyttigt syfte förvalta
fastigheter med hyresrätter,
främja bostadsförsörj­
ningen i kommunen och
erbjuda hyresgästerna infly­
tande.
• Bolagen ska driva verksam­
heten enligt affärsmässiga
principer med normala
avkastningskrav. Den
nuvarande utdelningsbe­
gränsningen ersätts av en
begränsning av värdeöver­
föringar från kommunala
bostadsaktiebolag.
Förändringar
i hyreslagstiftningen
• Kollektivt förhandlade hyror
ska vara normerande.
Hyressättningen i de
allmän­nyttiga kommunala
bostadsföretagen ska inte
längre vara normerande
för alla hyror. Istället ska
­kollektivt förhandlade hyror
vara normerande, oavsett
avtalsparter.
• Ny skyddsregel mot kraftiga hyreshöjningar. En skyddsregel införs som
ska dämpa effekten av
kraftiga hyreshöjningar i fall
där hyran tidigare varit för
låg i förhållande till bruks­
värdet. Den innebär att om
den nya hyran är betydligt
högre än den tidigare ska
hyresnämnden bestämma
att en lägre hyra ska beta­
las under en viss tid.
24
Bra betyg från de boende
När resultatet av 2010-års hyresgästenkät
sammanställts stod det klar att vi har våra
kunders förtroende. Resultaten var dessutom så bra att de gav oss första pris i två
kategorier när den årliga BenchMark-galan
genomfördes i februari 2011.
Det är undersökningsföretaget Aktiv
Bo som genomför undersökningarna som
arrangerar galan. Den här gången vann
ÖBO i två klasser för företag som har fler
än 9 000 bostäder.
Den första utmärkelsen, Bästa Serviceindex, delar vi med Stångåstaden och Gavlegårdarna
Här slutade vårt totala serviceindex
på samma siffra som 2009: 81,3 procent
av kunderna är nöjda med ÖBO. Vi kan
konstatera att vi förbättrat oss i två delmoment: ta kunden på allvar och hjälp när
det behövs. Samtidigt har vi fått ett något
sämre resultat i avsnitten om trygghet samt
rent och snyggt.
Dessutom fick vi, precis som föregående
år, utmärkelsen Bästa Produktindex, för
lägenheten, allmänna utrymmen och utemiljön. Här har vi ökat en aning det senaste
året. 80,1 procent av kunderna är nöjda
eller mycket nöjda. Det är särskilt roligt,
eftersom det bland annat rör fysiska faktorer
som är svåra att ändra på ett enkelt sätt,
exempelvis planlösningar och utrustning.
Sammanfattningsvis så svarar hela 94,8
procent av kunderna att de kan rekommendera ÖBO som hyresvärd. Vårt högsta
betyg hittills!
Fakta
Enkäten delas ut vartannat år till alla ÖBOs hyres­
gäster. I år besvarade närmare 64 procent det fyra
sidor långa dokumentet, på webben eller via brev.
Svaren använder vi för att se vad vi kan förbättra i
vår vardag, i stort som smått. Efter årets enkät har
fokusmål för det närmsta året formulerats och de
rör säkerhet och trygghet i allmänna utrymmen
och i stadsdelen, sophantering, trafikmiljö och
skötsel av allmänna utrymmen.
Välkänt varumärke
93 procent. Så många av örebroarna känner till ÖBO som bostadsföretag. Svaret
om bilden av ÖBO fick vi när vi hösten
2010 genomförde en varumärkesundersökning bland ett urval av örebroarna. Det är
en fantastiskt hög siffra, som säger att vi är
välkända.
Vi ville också veta varför man känner till
oss och vilken bild man har av företaget.
Tillsammans med en varumärkesstrateg
genomförde vi under hösten 2010 en analys av varumärket ÖBO. Den bestod av två
moment. Dels en kvantitativ undersökning
där all personal samt 500 boende och 500
övriga örebroare fick ge sin syn på ÖBO.
Dels kvalitativ workshops där personal och
ledning fick analysera och diskutera företaget.
Bilden av ÖBO skiljer sig en del beroende på om man är anställd hos oss, bor
hos oss eller bor i övriga Örebro. Gemensamt för alla är ändå bilden av att ÖBO är
ett stort, tryggt, välskött och kanske något
formellt företag.
Skillnaden är att personalen lyfter fram
ÖBOs vilja att förnya, utveckla och enga-
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
gera betydligt mer än såväl boende som
andra örebroare. Det gäller bland annat
miljöarbete, teknisk utveckling inom energi
och klimat samt stadsdelsengagemang. Vi
vill och kan mycket, men det har inte nått
fram till vår omgivning på ett tydligt sätt.
Det som är extra roligt med undersökningen är att vår personal genomgående får
ett fint betyg. Bra bemötande, trovärdighet
och god service kommer högt upp i samtliga grupper, oavsett om man bor hos eller
inte.
Snabbt och enkelt på
www.obo.se
Vår webb är under ständig förändring för att förbättra servicen för våra
hyresgäster. Här kan vi snabbt och enkelt kommunicera med våra kun­
der och partners så därför lägger vi mycket krut på att ha en hemsida
som är fräsch, uppdaterad och håller måttet för de krav som ställs på
oss. Några av de saker vi introducerat under året är Parkeringstorget
– ett smidigt sätt att söka parkeringsplats hos oss dygnet runt. Vi har
även släppt ett webbspel där man ska sortera sopor på tid och i gen­
gäld ha chans att vinna fina priser.
Parkeringstorget
– sök parkering eller garage på egen hand
Under 2010 öppnade vi ett nytt torg på vår webb: Parkeringstorget. Det är
ett smidigt sätt att söka parkeringsplats hos ÖBO på webben. Här presenteras
alla lediga platser – och det är du själv som sköter sökandet. Här kan du söka
garage, mc-garage, husvagnsplats, parkeringsplats med eller utan motorvärmare.
Du hittar Parkeringstorget på www.obo.se – dygnet runt.
Sortera sopor på tid!
I slutet av året lanserade vi ett spel på webben med syfte att på
ett kul sätt locka våra hyresgäster att förstå och förhoppningsvis börja
sortera sina sopor i högre grad än idag. Sopspelet går ut på att rädda
vår stad från elake Herr Sopberg som håller på att ta över staden med
sina sopor. På en minut ska du sortera sopor som han slänger och du
får poäng för de sopor som du sorterar rätt, men straffavdrag om du
sorterar fel.
Alla som vill registerar sitt resultat och är med och tävlar om fina pri­
ser som dras varje månad. De tre bästa poängen belönas!
– Det gäller ju att hålla intresset för spelet vid liv så tanken är att vi
kör spelet ett tag nu, och sedan kanske det får vila en stund, för att
sedan återuppta det igen, säger Joakim Kardell, avfallsansvarig på ÖBO.
Spelet hittar du via www.obo.se/grona-obo eller www.sorteradinsopa.se
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
25
Kulturbroar i
Garphyttan
Lördagen den 9 oktober bjöd vi för
andra året i rad upp till en mångkul­
turell fest i vackra Garphyttan. Festen
som vi valt att kalla Kulturbroar drog
cirka 3 000 personer och de fick
uppleva en dag fylld av festligheter
för stora och små. Rapparen Dogge
Doggelito och Systrarna K, var två
av gästerna som uppskattades av
besökarna.
Kulturbroar är ett arrangemang med
syfte att bygga broar mellan olika kulturer och utbyta erfarenheter.
som skapar
möten; stad – land, ung – gammal och
mellan olika kulturer. Alla delar har
glädje och nytta av varandra, säger Fredrik Alm, bovärd i Garphyttan och eldsjäl
i projektgruppen för Kulturbroar.
Festdagen ordnades bussar från stadsdelarna Vivalla, Varberga och Oxhagen
som under dagen skjutsade ut besökare
till Garphyttan så de kunde delta i festligheterna.
– Vi har aktörer från dessa stadsdelar
som hjälper till med arrangemanget,
så därför valde vi att bussarna skulle gå
därifrån, men dessutom ligger de på den
– Vi vill skapa broar
26
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
västra delen av Örebro, närmast Garphyttan, vilket vi tyckte passade bra. Men
alla som vill får så klart åka med bussarna, menar Fredrik.
2010 års fest var lyckad både i arrangörernas och deltagarnas ögon.
– Vi har i efterhand gjort en utvärdering
bland ett urval av besökarna och en slående majoritet gav Kulturbroar högsta
eller näst högsta betyg, och det sporrar
ju självklart oss till att fortsätta och göra
årets fest minst lika bra. Om inte ännu
bättre, säger Fredrik. För visst blir det
fest även 2011!
i utvärderingen var att alla som besökte eller
på något sätt deltog i festen ville att
arrange­manget skulle genomföras igen
och några kunde även tänka sig att medverka på något sätt. Och det är för oss
det bästa betyg vi kan få, menar Fredrik.
– Årets Kulturbroar ligger precis i
startgropen, vi tittar på vilka artister vi
ska engagera och i år vill vi dessutom
gärna se till att det finns ännu fler lotteristånd, att vi lyckas locka fler besökare
från Garphyttan samt har ett ännu större
utbud av mat … och fler hästar!, avslutar
Fredrik Alm.
Det som även framkom
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
27
28
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
Daniel Hannason har tillsammans med sin far Sabri skapat en kvalitetskrog i Tybble.
Så fick Tybble en
kvarterskrog med kvalitet
I februari har familjen Hannason
haft Tybble restaurang i sexton år.
Fast egentligen är den nuvarande
restaurangen endast tre år, eftersom
den genomgått en radikal förvand­
ling från en rätt nedgången krog till
en kvartersrestaurang med kvalitet i
fokus.
– Antingen säljer vi, eller också bygger vi
om från grunden och satsar på hög kvalitet, förklarade Daniel Hannason för sin
far Sabri för drygt tre år sedan.
Sabri Hannason var inte alls pigg på
att sälja krogen och då återstod alltså en
omfattande renovering av lokalerna och
en helt ny inriktning på matsidan, med
ny meny och ny kock.
– Vi blåste ut allt, det var bara
betongen kvar. Det var många som
undrade hur vi vågade satsa så mycket
pengar på något så osäkert. Men Tybble
är en bra stadsdel. Här bor många människor och det är nära till universitetet.
Förutsättningarna fanns, säger Daniel
Hannason.
I dag är Restaurang Tybble en krog med
nöjda gäster, åtminstone om man får tro
Daniel Hannason.
– Det viktigaste för en restaurang är
att man har nöjda kunder. Då kommer
de tillbaka och då berättar de för andra.
I dag har vår restaurang ett helt annat
rykte än tidigare, säger han.
Många studenter är stamgäster. En
gång i månaden ordnas en pubkväll just
för studenter och då brukar restaurangen
vara fylld av 50-60 gäster från universitetet.
Förutom Daniel och pappa Sabri
jobbar även lillebror Andreas på restaurangen. Lillasyster Daniella, som studerar
på universitetet, rycker också in emellanåt. Dessutom finns fyra anställda.
har öppet alla
dagar. På vardagar öppnar man kl 11.00
och stänger 23.00. På fredagar och lördagar stängs krogen vid midnatt och på
söndagar kl 22.00.
Daniel Hannason är väldigt nöjd med
att ha ÖBO som hyresvärd.
– De var jättepositiva till vår ombyggnad och var till stor hjälp under hela
arbetet. Jag tycker att vi har ett mycket
gott samarbete och det har aldrig varit
några som helst problem. Vi är nog själva
lätta att ha att göra med, så då blir det väl
inte heller några konflikter, säger Daniel
Hannason.
Restaurang Tybble
Familjen Hannason är syrianer och
kom till Sverige från Turkiet 1975.
Daniel är dock född i Sverige. Han bor
tillsammans med sin fru och två små
barn i Brickeberg.
Vad rekommenderar då Daniel Hannason till en krävande gäst?
– Grillad oxfilé. Och till det en Amarone, eller om man tycker att det vinet
är för dyrt går det bra med en Ripasso.
Föredrar man en pizza föreslår jag Alla
diarola, med salami, parmaskinka, ruccola och en del annat gott, säger han.
I framtiden kan han tänka sig att
öppna restaurang inne i Örebro city, även
om han inser att konkurrensen där är
stenhård.
Flamberade rätter tillhörde inte krogens meny
tidigare, men i dag är ingenting främmande
för köket i Tybble restaurang.
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
29
året i k o r t h e t 2 0 1 0
• 1 januari höjdes hyran för bostäder,
parkeringar och lokaler med förhand­
lingsklausul med 1,75 procent.
• 25 februari vann ÖBO pris för bästa
Produktindex på den årliga Bench
Mark Event-galan. Det innebär att vi
hade bäst resultat på frågorna om
lägenheten, allmänna utrymmen och
utemiljön.
• 1 mars gav delar av taket på Vival­
laskolan vika på grund av de stora snö­
mängderna.
• 1 mars kunde de första hyresgäs­
terna flytta in i 45 nybyggda lägenhe­
ter i Örnsköldsparken, Markbacken.
• 12 mars genomfördes en deltävling
i musiktävlingen Musik Direkt i Kul­
turarenan, Vivallaskolan. ÖBO och
Länsmusiken arrangerade tävlingen
tillsammans.
• 15 april öppnade vi Parkeringstorget
på Internet. Nu kan man söka fordons­
plats på samma sätt som man söker
bostad hos ÖBO.
• 29 april vann ÖBO pris för årets
bästa webb när Marknadsföreningen
i Örebro arrangerade Guldvivangalan,
där man väljer ut de bästa reklam­
insatserna som gjorts i Örebro län
under året som gått.
• 10–11 maj respektive 18–19 genom­
fördes två företagsresor till Kolmården
för all personal, som tack för ett bra
resultat 2009 och som en kick-off för
nya utmaningar.
• 21 maj genomförde ÖBOkören sin
första konsert i Örebro Konserthus,
med Nikola Sarcevic och Anna Sahlene
som gästartister.
• 25 maj delade Örebros landshövding
Rose-Marie Frebran ut ett stipendium
från Konungens Jubileumsfond för
Ungdom i Sverige på uppdrag av
Hovet. Eldsjälen Najim Al-Gana från
Vivalla var den lyckliga mottagaren av
stipendiet.
30
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
• 3 juni besökte ett hundratal olika
samarbetspartners Varberga när ÖBO­
dagen arrangerades. Temat för dagen
var möten mellan människor, olikheter
och kulturella värderingar.
• 1 juli sålde ÖBO sina nio lägenheter
i Brevens Bruk med adress Smedvägen
8–26 till Brevens Bruk AB.
• 9 juli köpte ÖBO 40 procent i vind­
kraftbolaget Bixia Gryningsvind för 22
mkr. Syftet är att tillföra miljövänlig
produktion av el. Den 15 december
godkände kommunfullmäktige köpet.
• 23 juni beslutade ÖBOs styrelse att
godkänna försäljningen av 849 lägen­
heter i Varberga, Brickebacken och
Oxhagen.
• 20 och 22 augusti var det dags för
årets V.OX-festival i Varbergaparken!
Höjdpunkten på programmet var när
Timotej uppträdde inför entusiastiska
besökare. I samband med att filmen
Farsan visades på utomhusbio i parken
delades priset ut till årets farsa.
• 1 september övergick, efter försälj­
ning, 849 bostäder till John Ekströms
Bygg AB i Brickebacken, LG Söderberg
Fastigheter AB i Oxhagen och Förvalt­
nings AB Västerstaden i Brickebacken
och Varberga.
• 22–24 september var Ulf Rohlén, vd
på ÖrebroBostäder AB, en av talarna
på en stor internationell konferens om
CSR arrangerad av Humboldt-Universi­
tät zu Berlin, Institute of Management.
• 27 september delade ÖBO för första
gången ut stipendiet En bra lagkompis
till fotbollsungdomar i Örebro. Årets
stipendiater blev Charlie Marlowe, BK
Forward och Alexandra Cederhammar,
Rynninge IK.
• 9 oktober arrangerades på en
mångkulturell fest i Folkets park i
Garphyttan som en del i projektet Kul­
turbroar.
• 11 oktober flyttade Bobutiken och
receptionen ut i en paviljong på Krä­
martorget på grund av ombyggnader i
huset i kvarteret Ryttaren.
• 31 oktober började idrottshallen
i Vivalla brinna och kraftig brandrök
spreds över stadsdelen.
• 1 november kunde de första hyres­
gästerna flytta in i 16 nybyggda lägen­
heter i Södra Lindhult i Adolfsberg.
• 19 november genomförde den 150
personer starka ÖBOkören två konser­
ter i samband med den årliga Kultur­
natten gick av stapeln i Örebro.
• 24 november lämnade ÖBOs ord­
förande Bo Westerling in sin avskeds­
ansökan till kommunfullmäktige och
avslutade sina politiska uppdrag efter
36 år inom politiken. Bo avgick även
från ordförandeposten i ÖBOs styrelse.
• 5 december var ÖBO huvudspon­
sor för jul- och allsångskonserten
O, Helga Natt. Runt 30 000 örebroare
slöt upp på Stortorget i centrala Öre­
bro. På julaftonskvällen sändes konser­
ten dessutom i TV4.
• 14 december tilldelades ÖBOs
projekt för omdaning av Vivalla, Mitt
gröna kvarter, ett investeringsbidrag
på 9,2 miljoner kronor av Delegationen
för hållbara städer.
• 15 december fick ÖBO ett särskilt
hedersomnämnande av Örebro kom­
mun för vårt miljö- och klimatarbete.
• under december beviljades ÖBO
som enda bostadsföretag i Sverige EUmedel för vårt projekt där vi kommer
att installera individuell vattenmätning
i 430 lägenheter i Varberga. Pengarna
avsätts i ett program kallat BECA
(Balanced European Conservation
Approach).
ÖBO i siffror
ÖrebroBostäders
ÖrebroBostäders
årsredovisning
årsredovisning
2010
2010
31
För va lt n i n g sb e r ä t t el s e 2010
Ä ga re och ver k samhe t
ÖBO ägs till 100 procent av
Örebro Rådhus AB, organisationsnummer 556005-0006.
Örebro Rådhus AB ägs av Örebro
kommun till 100 procent. Köp
eller försäljningar mellan ÖBO
och företag som ingår i koncernen Örebro Rådhus AB understiger en procent av totala inköp
respektive försäljningar. Bolagets
ändamål är att bidra till en god
bostadsförsörjning i Örebro kommun.
Fast ig h etern a
B eståndet
Det förvaltade fastighetsbeståndet
uppgick vid årsskiftet till 479
(484) fastigheter med 22 335
(23 148) lägenheter. Den uthyrningsbara ytan uppgick till
1 599 307 (1 656 506) kvadrat­
meter, varav bostadsytan utgjorde
1 435 672 (1 492 937) kvadratmeter.
Invester ing a r
Den totala investeringsvolymen
uppgick till 259 (188) mkr,
varav 247 (170) mkr avsåg nyoch ombyggnadsåtgärder samt
12 (9) mkr inventarier. Under
verksamhetsåret färdigställdes 61
(16) nyproducerade bostadslägenheter. Nyproduktionen avsåg
45 lägenheter i kv Tegelmästaren 1
(Örnsköldsparken) och 16 lägenheter i kv Lapphunden 1 (Södra
Lindhult).
Köp och f örsä l j ni n ga r
Under året har del av en (en) fastighet förvärvats och åtta (-) fastigheter har sålts för 364 (0) mkr
med en reavinst på 225 (0) mkr.
V ärdering av
fast ig h etsbest å n d e t
Den interna värderingen av samtliga fastigheter per 2010-12-31
uppgår till 13 210 (12 785) mkr
att jämföra med det bokförda
­värdet på 5 867 (5 941) mkr.
Värderingen har föranlett nedskrivning av en fastighet med
2,5 (4,5) mkr samt reversering
av tidigare gjorda nedskrivningar
med 13,4 (16,2) mkr.
32
Ål d e r
Av fa l l
Fastighetsbeståndet har ett
genomsnittligt värdeår motsvarande 1973 och där cirka
48 procent har ett värdeår från
rekordåren 1965-1974. Endast
2,9 procent har ett värdeår på
2000-talet.
Det sker kontinuerligt en översyn
och justeringar av inhämtningssystemet för avfall. Detta för att
förenkla hanteringen och göra
våra områden vackrare. Den
största utmaningen med avfallshantering är att få alla brukare att
göra rätt. Orsakerna till varför det
blir fel kan vara många, alltifrån
brist på kunskap till ointresse.
För att komma till rätta med
felhanteringen har ÖBO under
2010 gjort en stor satsning på
avfallsinformatörer. Tre personer
går runt i våra områden och
informerar förklarar och hjälper
till att få allting rätt. I samband
med grov felsortering där det är
möjligt att fastställa vem som
gjort fel förekommer det också
debiteringar av städavgifter. Utöver dessa insatser har vi under året
fortsatt med informationsinsatser
via hemsidan och naturligtvis i vår
kundtidning Boinsikt.
M i l jö
Kl imat p å v e r ka n
Klimatpåverkan är en ödesfråga i
dagens samhälle och diskusioner
om hur stora sänkningar som
krävs pågår i många länder och
organisationer. ÖBO har sedan
några år tillbaka fattat beslut om
tuffa klimatmål för att aktivt
delta i arbetet med att förhindra
den globala uppvärmningen.
Målsättningen är att minska
utsläppen av CO2 med minst 20
procent från 2005 till och med
2015. De största utsläppskällorna inom ÖBO är energi för
uppvärmning och elektricitet.
En rad med olika projekt och
åtgärder med syfte att minska
energibelastningen har drivits
under 2010. Den totala mängden CO2 (per kvadratmeter
uppvärmd yta) i jämförelse med
2005 har minskat med drygt
sex procent. 2010 var dock ett
riktigt kallt år och det märks
framförallt på uppvärmningssidan. Trots att beräkningarna
normalårskorrigeras så har energianvändingen för uppvärmning
ökat något från 2009 till 2010.
Anledningen till detta är den
mycket stränga vintern.
Utsläppen från ÖBOs transporter är nu på väg åt rätt håll.
Utsläppen från egna fordon har
minskat med knappt sex procent. Trots att flygresor medför
en stor klimatbelastning så är
det i många fall oundvikligt att
använda detta transportmedel
när resan sträcker sig över långa
distanser. ÖBO har därför valt
att klimatkompensera samtliga
flygresor. Kompensering sker
med CDM Gold Standard Projekt.
Antal lägenheter per värdeår 2010
S u n da b y g gmat e r ia l
I samband med nyproduktion av
lägenheter blir det allt vanligare
att vi ställer krav på val av sunda
byggmaterial. De produkter som
ska användas stäms av mot en
databas. I de fall produkterna
inte rekommenderas försöker
vi att finna alternativa material/
produkter.
8000
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
<45
45-49
50-54
55-59
60-64
65-69
70-74
75-79
80-84
85-89
90-94
95-99
00-04
05-10
Styrelsen och verkställande direktören för ÖrebroBostäder AB
(ÖBO), organisationsnummer
556334-8449, får härmed avge
följande berättelse över verksamheten 2010.
Omflyttning* 2010
Område
Antal Antal
lgh avflytt
Adolfsberg/Mosjö 296
Baronbackarna
859
Björkhaga
239
Brickebacken
1 053
Centrum
2 872
Garphyttan
266
Ladugårdsängen
329
Lillån/Glanshammar 254
Markbacken
1 012
Norrby
2 375
Odensbacken
302
Oxhagen
813
Rosta
1 605
Sörbyängen
170
Tengvallsgatan
376
Tybble
1 381
Varberga
1 389
Vasa
1 296
Vivalla
2 430
Västhaga
869
Summa
29
162
19
169
346
68
43
33
158
314
71
115
297
9
39
171
275
185
465
75
%
9,8
18,9
7,9
16,0
12,0
25,6
13,1
13,0
15,6
13,2
23,5
14,1
18,5
5,3
10,4
12,4
19,8
14,3
19,1
8,6
20 186 3 043 15,1
9,9 % har flyttat ifrån ÖBO
5,2 % har flyttat inom ÖBO
* Studentbostäder ingår ej.
PCB
Fogar innehållande miljögiftet
PCB har under 2010 sanerats och
ersatts med ett för miljön bättre
alternativ. Saneringar har utförts i
Tybble, Grönsångaregatan, Tengvallsgatan och flera fastigheter i
centrum. Dessutom har sanering
av PCB och asbest utförts i delar
av Vivalla.
Saneringarna har utförts
enligt alla regler och allt avfall är
omhändertaget och bortforslat.
Lägenheter riktade till
särskilda målgrupper 2010
Målgrupper
Lgh
Seniorbostäder
Bostäder i kollektivhus Studentbostäder
Rök- och husdjursfria bostäder
Bostäder i småhus
1 046
61
2 149
18
1 421
Energiförbrukning
Energislag
Fjärrvärme
Förbrukn
2010
MWh
Förbrukn
2010
kWh/kvm
(% av total)
Kg CO2/kvm
2010
(% av total)
Kg CO2/kvm
2005
(% av total)
274 151
84,3
69,1
65,5
-1,4
-3,5
48 628
14,9
30,7
33,5
-13,9
-10,8
-87,2
-91,1
Rad o n
El
Alla ÖBOs bostadshus är nu
kontrollerade avseende radon.
Fortfarande finns förhöjda
radonhalter i ett antal hus. Där
pågår arbetet med att vidta
lämpliga åtgärder.
Olja
222
0,1
0,15
1,05
Solvärme
301
0,1
0
0
2 087
0,6
0,04
0,04
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
0
Pellets
Transporter
Totalt
325 389
164,7
20,8
22,2
kg CO2/kvm
kg CO2/kvm
Energin för uppvärmning är normalårskorrigerad
2010
skillnad mot
2005 (%)
2009
skillnad mot
2005 (%)
0
0
-5,7
-4,7
-6,3
-6,4
Vindkr aft
Under 2010 har bolaget köpt 40
procent av Bixia Gryningsvind
AB för 22 mkr. Övriga aktier ägs
av AB Stångåstaden i Linköping
(40 procent) och Bixia AB, före
detta Östkraft (20 procent).
Syftet är att minska risken för
prisförändringar på el och att
bidra till att skapa miljövänlig
produktion av el. Bixia AB har
kompetens och möjlighet att
hitta lämpliga etableringsplatser,
varför de är en bra partner. I
januari 2011 förvärvades ytterligare två vindkraftverk (ÖBOs
andel: 27 mkr) och därefter uppgår den samlade årsproduktionen
till 18 GWh att jämföra med
ÖBOs totala behov på cirka 50
GWh. Bixia Gryningsvind AB
har en investeringsplan på cirka
500 mkr under en femårsperiod.
Resultatet före bokslutsdisposition och skatt för Bixia Gryningsvind AB uppgick 2010 till
437 tkr.
Samhällsnyt ta
ÖBO uppdrag är att vara till
nytta för det allmänna, för Örebro, dess befolkning i allmännhet och våra hyresgäster i synnerhet. Vi vill bidra till en hållbar
stad med goda boendemiljöer i
levande stadsdelar. För att stärka
vår förmåga deltar vi aktivt i en
lång rad utvecklings- och samarbetsprojekt med SABO-företag,
kommunala verksamheter, universitet och andra aktörer i olika
nätverk och sammanslutningar.
Några av de frågeställningar som
under året varit av stor vikt för
oss är självförvaltning, mobilisering av hyresgäster, stärkta
kundrelationer, kundsynpunkter,
integrationsfrågor, resurshushållning, starka stadsdelscentran och
förnyelse av urbana miljöer och
stärkt samarbete med kommunens föreningsliv. ÖBOs bidrag
till samhällsutvecklingen redovisas årligen i ett särskilt CSR/
Hållbarhets-bokslut inom ramen
för ett Europeiskt samarbete
(Eurhonet).
Person al
Under 2010 har de flesta på
ÖBO deltagit i någon form av
utbildning/utvecklingsåtgärd.
Målet med utvecklingsinsatserna
är att vår personal vågar ta mer
ansvar, är engagerade, får ny
kunskap och utvecklas i sitt
arbete med våra kunder.
Olika ubildnings/utvecklingsinsatser för våra anställda
genomfördes till en summa av
2,1 miljoner kronor. Här följer några exempel på generella
utbildningar som vi genomförde:
ekonomi för icke ekonomer,
hyresjuridik, stresseminarium,
LOU-fortbildning, engelska,
trädgårdsutbildning, heta arbeten, word- och excelkurser samt
ECO-driving.
Ledaragerande, ett gemensamt
program för samtliga chefer på
ÖBO, startade under året. Våra
gemensamma grundstenar i
ÖBOs ledaragerande har tagits
fram.
Under 2010 upphandlade vi
ny företagshälsovård. Det blev
Previa som fick uppdraget från
och med 1 juli 2010. Avtalet
är på två år med möjlighet till
förlängning. Vi genomför nu
friskprofilprogram för samtliga
anställda.
Friskvårdspengen ger våra
anställda möjligheten att till
ett subventionerat pris delta i
de aktiviteter som passar varje
anställds behov och intresse.
Detta används av 221 personer.
Friskvårdspengen är på 3 500
kronor där 20 procent av den
friskvårdpeng man utnyttjar
betalas av den anställde. 119
(109) män och 102 (93) kvinnor
har använt möjligheten med viss
övervikt på anställda inom tjänstemannaområdet.
Under 2010 utökades antal
tjänster på ÖBO med nio personer. Fyra av dessa var målare,
då vi beslutade att driva viss
servicemålning i egen regi. En ny
projektutvecklare som planerar
för ökad nyproduktion, en ny
enhetschef till Fastighetsservice,
två nya projektledare samt en
tjänst som fastighetsvärd. Tre
anställda på kollektivsidan fick
sin anställning ändrad till tillsvidareanställning. Vi har också
nyanställt inför planerade pensionsavgångar under 2011.
Personalomsättningen totalt
var 5,6 (4,10) procent. 21
medarbetare slutade (pension,
avliden, uppsägning) och 33
blev nyanställda eller fick ändrad
anställningsform under året.
Sammanlagt var vi 380 (368)
tillsvidareanställda vid årsskiftet.
109 personer, i åldern 16-23
år anställdes som sommarvikarier
under tiden juni-augusti. 80 av
dessa jobbade på kollektivsidan
och 29 på tjänstemannasidan.
Sjukfrånvarostatistiken visar
att den totala frånvarostatistiken är 4,03 (3,72) procent. En
relativt sett låg siffra. Den långa
sjukskrivningen, över 61 dagar,
låg på 1,25 (1,27) procent och
den korta, 0-60 dagar, låg på
2,78 (2,68) procent.
Löneökningen inom Fastighetsanställdas förbunds avtal blev
1,14 (3,77) procent och inom
SKTF s avtalsområde 3,24 (3,65)
procent. För anställda inom Fastighets avtalsområde förhandlades
ett lokalt avtal om en utökning
av semesterdagarna för dem som
fyllt 40 år respektive 50 år. Kostnaden för detta var 2,0 procent
och togs av årets löneutrymme.
K u n d e r o ch mar k na d
Efterfrågan på bostäder och lokaler har under verksamhetsåret
varit god i Örebro. Vakansgraden
för bostäder uppgick till 0,47
(0,36) procent och för lokaler
till 3,00 (2,47) procent. Antalet
outhyrda lägenheter uppgick vid
årsskiftet till 71 (77).
Efter en uppgörelse med
Hyresgästföreningen höjdes
hyresnivån med 1,75 procent per
den 1 januari 2010. Omflyttningen exklusive studentbostäder
under året uppgick till 15,1
(16,0) procent varav 5,2 (5,7)
procent är omflyttningar inom
beståndet.
Personalstatistik
2010 2009
Antal
%
%
Tillsvidareanställda*
Totalt
380
Kvinnor 147
Män
233
38,7 38,6
61,3 61,4
Ordinarie platser i styrelsen
Totalt
7
Kvinnor
1 14,3 14,3
Män
6 85,7 85,7
Ledningsgrupp
Totalt
Kvinnor
Män
10
4
6
40,0 50,0
60,0 50,0
Personalomsättning 5,6 4,1
*Antalet årsarbetare uppgick till 399.
Sjukfrånvaro procent
2010
2009
Yngre medarbetare
(tom 29 år)
3,6
2,9
Medelålders
(30 tom 49 år)
3,4
2,9
Äldre
(50 år och äldre)
5,0
4,9
Totalt
Kortare än 60 dagar
Längre än 60 dagar
4,0
2,8
1,2
3,7
2,4
1,3
Alla tillsvidareanställda Totalt
4,0
Kvinnor
4,6
Män
3,7
3,7
4,1
3,5
E k o n omi
Resultat efter finansiella poster
uppgick till 175 (42) mkr. Bruttoresultatet har försämrats med
99 mkr och beror till största
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
33
Fin ansiering
Finansverksamheten är nära
kopplad till ÖBOs totala verksamhet. Ekonomiska mål och
finansiell styrka ger underlag
för den avvägning som ständigt
måste göras. Inom ramen för
tillåtna risknivåer ska upplåning, likviditet och derivatanvändande ge en låneportfölj
som kan anpassas till förväntad
ränteutveckling. Finansverksamheten regleras av företagets
finanspolicy. Där står att ÖBO
ska bedriva en aktiv finansverksamhet inom ramen för särskilda
riskbegränsningar.
Företagets låneskuld uppgår
till 3 997 (4 147) mkr. Lånen är
enbart upptagna i svensk valuta.
Årets räntekostnader uppgår till
136,7 (133,1) mkr och intäkter
av räntebidrag till 2,0 (3,2) mkr.
Dessutom har företagets kassa
och fordringar givit ränteintäkter
till en summa av 1,7 (1,7) mkr.
Upplåningen sker i konkurrens mellan långivarna. Ett
N yckeltal Vakanta lägenheter 2000–2010
antal gånger under året har
upphandling gjorts genom breda
offertförfrågningar. Vårt vanliga
arbetssätt är att vi har en kontinuerlig kontakt med fem till sju
långivare. I våra kontakter med
dem finns ett nära och utvecklande kompetensutbyte, med
inslag av utbildning.
600
500
400
300
200
100
L å n e p o rt fö l j e n
Andelen lån som är knutna till
korta räntebaser såsom dagsränta
eller tre månaders Stibor är 35,7
(32,8) procent. Den vägda räntebindningstiden är 5,95 (5,90)
år. Den långa tiden beror bland
annat på att 12,5 procent av
portföljen har en räntebindning
överstigande 10 år. Portföljens
snittränta per 31/12 uppgick till
3,28 (2,93) procent. Den vägda
genomsnittsräntan uppgick för
2010 till 3,36 (3,17) procent.
Säkerhet för lånen består av
kommunal borgen 85,5 (87,0)
procent och pantbrev i fastigheter 14,5 (13,0) procent.
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
1101
1001
0901
0801
0701
0601
0501
0401
0301
5%
4,5 %
4%
1 200
3,5 %
1 000
3%
2,5 %
800
2%
600
1,5 %
400
1%
200
0
2008
2007
2006
Nettoomsättning, mkr
1 362
1 344
1 307
1 263
1 231
Hyresförändring i %
1,75
2,25
2,50
1,67-0,25
Bostadshyror, snitt per 1 januari
864
831
792
790
752
Driftnetto, mkr
311
409
441
404
380
Resultat efter finansnetto, mkr
175
42
56
74
126
Direktavkastning, %
5,3
6,9
7,4
6,8
6,5
Eget kapital, mkr
1 661
1 460
1 431
1 357
1 285
Balansomslutning, mkr
6 253
6 186
6 247
6 485
6 252
Investeringar, mkr
259
188
173
190
150
Soliditet, %
26,6
23,6
22,9
20,9
20,6
Antal årsarbetare
399
389
383
377
382
Uthyrbar area, 1000-tal m²
1 599
1 657
1 658
1 658
1 655
Antal lägenheter
22 335
23 148
23 069
23 059
22 973
Ekonomisk uthyrningsgrad:
bostäder, %
99,53
99,64
99,63
99,57
99,31
lokaler, %
97,00
97,53
97,31
97,32
97,82
34
Räntebindning
1 400
Hyresförhandlingen mellan
ÖBO och Hyresgästföreningen
resulterade i en höjning av
hyrorna med 2,25 procent från
den 1 januari 2011. Resultatet
efter finansiella poster exklusive
eventuella realisationsvinster
beräknas uppgå till 20 mkr.
Under året beräknas 148 lägenheter att fastställas i kv. Pärllöken, Kilen och Idrottshuset.
2009
0201
Fast Rörlig Snittränta
mkr
1 600
Ut si k t e r fö r 2 0 1 1
2010
0101
0
0001
delen på kalla och snörika vintrar
samt ökat underhåll. Vinterkostnader såsom snöröjning,
sandning, takskottning, istappar,
bortforsling av snö etcetera och
värmekostnader har ökat med 44
mkr mellan åren. Under 2010
har också en extra satsning på
underhåll med 58 mkr utförts.
Satsningen har varit möjlig tack
vare årets reavinst på 225 mkr.
Bolagets synliga egna kapital
uppgick till 1 661 (1 460) mkr
per den 31 december. Soliditeten
har därmed ökat till 26,6 (23,6)
procent. Soliditet inklusive övervärde på fastighetsbeståndet uppgår till 52,1 (49,8) procent.
0,5 %
0–1 1–2 2–3 3–4 4–5 5–6 6–7 7–8 8–9 9–10 >10
0
Re s u ltat r ä k n i n g
Belopp i mkrNot
2010
2009
Kostnadsfördelning 2010
400
Nettoomsättning
1
1 362,4
1 343,9
350
Driftkostnader
2
-644,2
-590,7
300
Underhållskostnader
3
-371,5
-310,2
250
Fastighetsskatt
4
-35,8
-33,9
200
Avskrivning på fastigheter
5
-150,7
-150,0
150
Bruttoresultat
160,2
259,1
100
6, 7
-88,2
-83,6
Reversering av nedskrivningar
13,4
16,2
Nedskrivningar
-2,5
-4,5
Administrations- och försäljningskostnader
Resultat vid försäljning av fastigheter
Rörelseresultat
225,1
-16,8
8, 9, 10, 11
308,0
170,4
Ränteintäkter
1,7
Räntebidrag
50
1,7
2,0
3,2
12
-136,7
-133,1
Resultat efter finansiella poster
175,0
42,2
Skillnad mellan bokförda avskrivningar och
avskrivningar enligt plan
-1,3
0,4
Koncernbidrag
-
-32,0
Aktieägartillskott
-
24,0
Räntekostnader
Skatt
Årets resultat
0
13
26,9
-2,9
200,6
31,7
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
35
n o t e r t ill R e s u ltat r äk n ing
Belopp i tkr där ej annat anges.
Redovisnings- och värderingsprinciper
Allmänna redovisningsprinciper
ÖrebroBostäder AB använder den funktionsindelade resultaträkningen. Årsredovisningen är upprättad i enlighet med
årsredovisningslagen (1995:1554) ÅRL samt följer Redovisningsrådets rekommendationer med undantag för redovisning
av koncernbidrag och aktieägartillskott. Koncernbidrag och
aktieägartillskott redovisas över resultaträkningen, då denna
redovisning bedöms ge en bättre information.
Värderingsprinciper
Tillgångar, avsättningar och skulder värderas till anskaffningsvärde, om inte annat anges.
Fastigheter
Färdigställda ny- till- och ombyggnader samt förbättringar
av värdehöjande karaktär har aktiverats och skrivits av enligt
plan. Räntekostnader under byggtiden har kostnadsförts.
Avskrivningar enligt plan grundas på anläggningarnas
ursprungliga anskaffningsvärden samt ev. uppskrivning och
fördelas över den beräknade normala ekonomiska livslängden
som framgår nedan. En intern värdering av bolagets fastigheter har gjorts under 2010 och en fastighet har skrivits ned
med 2,5 mkr. Samtidigt har värdet på ett antal fastigheter som
tidigare varit nedskrivna återhämtat sig, varför en reversering
har gjorts med sammanlagt 13,4 mkr.
Fordringar
Fordringar upptas efter individuell värdering till belopp varmed
de beräknas inflyta.
Avskrivningsprinciper för anläggningstillgångar
Avskrivningar enligt plan baseras på tillgångarnas anskaffningsvärden och beräknade ekonomiska livslängder. Anläggningstillgångarna avskrivs linjärt enligt följande:
Byggnader med värdeår - 1992
1,5%
Byggnader med värdeår 1993 -
2,0%
Markanläggningar
5,0%
Inventarier
5 % - 33 %
Inventarier av mindre värde, understigande 20 000 kr,
kostnadsförs.
Finansiella instrument
Örebrobostäder AB arbetar med derivatinstrument i syfte att
uppnå önskad risknivå i låneportföljen. Premier för räntetak
(cap) periodiseras över löptiden. Ränteswappar bokförs med
mellanskillnaden av betalningsströmmar som räntekostnad.
Vid stängning av swappar periodiseras det erhållna eller
erlagda beloppet över löptiden för det underliggande lånet.
Not 1 Nettoomsättning
Bostäder, brutto
HLU-rabatter
Övriga rabatter
Outhyrt
Outhyrt i %
Bostäder, netto
2010
1 230 544
-17 762
-21 179
-5 590
-0,47%
1 186 013
2009
1 206 062
-15 801
-15 509
-4 178
-0,36%
1 170 574
124 695
-3 735
-3,00%
120 960
124 284
-3 075
-2,47%
121 209
Garage och p-platser, brutto
Outhyrt
Outhyrt i %
Garage och p-platser, netto
36 790
-4 035
-11,0%
32 755
36 450
-4 431
-12,2%
32 019
Debiterade energiavgifter
Ersättningar från hyresgäster
Fakturerade kundkostnader
Övriga intäkter
Vinst vid försäljning av inventarier
Övriga intäkter
3 373
12 677
3 547
2 861
270
22 728
3 375
12 167
926
2 914
761
20 143
1 362 456
1 343 945
Lokaler, brutto
Outhyrt
Outhyrt i %
Lokaler, netto
Summa
töver ovanstående finns egna verksamhetslokaler till ett
U
hyresvärde motsvarande 15 549 (16 251). Not 2 Driftkostnader
2010
Fastighetsservice
265 399
Förhandlingsers till Hyresgästföreningen (HGF)
2 709
Ersättning till HGF för boinflytande
och fritidsverksamhet
3 795
Avskrivning inventarier
5 566
Elförbrukning
73 800
Värme
207 492
Vattenförbrukning
38 996
Sophantering
37 146
Kabel-TV och bredband
9 311
Förlust vid försäljning av inventarier
32
Summa
644 246
3 803
4 824
80 788
186 097
38 346
35 065
9 549
695
590 734
Not 3 Underhållskostnader
2010
Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll 70 562
Periodiskt underhåll
300 972
Summa
371 534
2009
66 841
243 358
310 199
2010
36 174
-344
35 830
2009
228 824
2 743
Avsättningar
Uppskjuten skatt har beaktats vad gäller temporära skillnader
med skattesatsen 26,3 % i enlighet med Redovisningsrådets
rekommendation RR9. Se även not 13 och 26.
Not 4 Fastighetsskatt
Årets skattekostnad
Tidigare taxeringar
Summa
2009
34 346
-489
33 857
Kassaflödesanalys
Kassaflödesanalysen upprättas i enlighet med Redovisningsrådets rekommenadation RR 7 och redovisas enligt den
indirekta metoden.
Not 5 Avskrivningar på fastigheter 2010
2009
Planenliga avskrivningar har gjorts enligt följande:
Byggnader
120 277
119 017
Uppskrivning på byggnader
21 407
22 678
Markanläggningar
8 979
8 334
150 663
150 029
Not 6 Administrations- och försäljningskostnader
Administrations- och försäljningskostnader innehåller kostnader för företagsledning, ekonomi, uthyrning, marknadsföring,
teknisk konsultation samt övrig kontorsadministration.
2010
2009
Marknadsföring
6 988
5 660
Datakostnader
7 896
8 288
Avskrivning inventarier
2 567
2 477
Kundförluster, netto
3 417
2 452
Förgävesprojektering
816
30
Forskning o utveckling
2 978
0
Övriga administrativa kostnader
63 513
64 640
Summa
88 175
83 547
36
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
Not 7 Revisionskostnad
Ernst & Young
revisionsuppdrag
andra uppdrag
Lekmannarevisorer
revisionsuppdrag
Summa
2010
163
17
48
228
2009
160
26
48
234
Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen
och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens
förvaltning, övriga arbetsuppgifter som det ankommer på
bolagets revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde
som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning.
Not 8 Medelantalet anställda
Män
Kvinnor
Totalt
2010
245
154
399
2009
238
151
389
Not 9 Personalkostnader
2010
Löner och ersättningar
Styrelseledamöter, vd och vvd
2 518
Övriga anställda
118 158
Summa löner och ersättningar 120 676
2009
Pensionskostnader
Styrelseledamöter, vd och vvd
Övriga anställda
Summa pensionskostnader
706
7 422
8 128
Sociala avgifter enligt lag och avtal 38 706
Uttagsskatt
19 388
Övriga personalkostnader
6 220
Summa personalkostnader
193 118
2 347
111 894
114 241
606
8 003
8 609
37 961
18 663
6 530
186 004
nder 2010 har till styrelsen utbetalats 411 (399), varav
U
77 (82) till ordföranden. Till vd och vvd har utgått lön, inkl
förmåner med 2 107 (1 948).
Not 10 Pensionskostnader
För styrelsen finns inga avtal om pension. Avtalsenlig pension
för vd utgår från 65 års ålder. Pensionsförsäkringskostnader
utöver avtalad plan till vd och vvd har kostnadsförts med
178 (188). Pensionsförsäkringskostnader utöver avtalad plan
för övriga ledande befattningshavare har kostnadsförts med
59 (57).
Not 11 Avgångsvederlag
För styrelsen finns inga avtal om avgångsvederlag. Vd har
sex månaders uppsägningstid och tolv månaders avgångsvederlag. Övriga ledande befattningshavare i bolaget har
sex månaders uppsägningstid, men inga avtal avseende
avgångsvederlag.
Not 12 Räntekostnader
Räntekostnader till moderbolag
Övriga räntekostnader
Borgensavgifter
Övriga finansiella kostnader
Summa
2010
5 592
121 228
9 518
373
136 711
2009
16 650
116 010
441
133 101
Not 13 Skatt på årets resultat 2010
Årets skattekostnad
-
Tidigare taxeringar
33
Förändring av uppskjuten skatt
-26 942
Summa
-26 909
2009
0
2 925
2 925
B al a n s räk n i n g
Belopp i mkrNot
2010-12-31 2009-12-31
Soliditet
30 %
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Byggnader och mark
14
5 867,0
Inventarier
15
Pågående nyanläggningar
16
6 074,3
6 094,2
Finansiella anläggningstillgångar
25 %
20 %
5 940,7
15 %
34,8
26,8
10 %
172,5
126,7
2006
Aktier och andelar i koncernföretag
17
0,1
-
Aktier och andelar i intresseföretag
18
21,2
-
Långfristiga värdepappersinnehav
19
0,2
0,2
Långfristiga fordringar
20
3,1
4,3
24,6
4,5
Summa anläggningstillgångar
6 098,9
6 098,7
Omsättningstillgångar
21
4,1
Varulager
Kortfristiga fordringar
Hyres- och kundfordringar
10,5
2008
2009
2010
0%
10,7
22
1,9
0,7
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
23
10,2
15,3
22,6
26,7
Kassa, bank
2007
3,2
Övriga fordringar
5%
24
127,5
57,6
Summa omsättningstillgångar
154,2
87,5
SUMMA TILLGÅNGAR
6 253,1
6 186,2
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
37
B al a n s r äk n i n g
Belopp i mkrNot
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital 2010-12-31 2009-12-31
25
Bundet eget kapital
Aktiekapital 50.000 aktier
500,0
500,0
Uppskrivningsfond
227,0
233,2
Reservfond
100,0
100,0
827,0
833,2
Fritt eget kapital
Balanserade vinstmedel
623,7
587,2
Årets resultat
200,6
31,7
824,3
618,9
Summa eget kapital
1 651,3
1 452,1
Obeskattade reserver
Ackumulerade avskrivningar utöver plan, inventarier
12,7
11,4
Summa obeskattade reserver
12,7
11,4
Avsättningar
Avsättningar för pensioner
Avsättningar för uppskjuten skatt
Summa avsättningar
-
0,3
26
220,2
247,1
220,2
247,4
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut
27
3 997,0
3 697,1
Skulder till moderbolag
-
450,0
28
2,0
2,0
Summa långfristiga skulder
3 999,0
4 149,1
Kortfristiga skulder
Leverantörskulder
178,3
145,2
Skulder till moderbolag
-
24,6
Skatteskulder
8,2
-
Statsbidrag till lokaler
Övriga skulder
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
5,7
3,4
29
177,7
153,0
Summa kortfristiga skulder
369,9
326,2
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 6 253,1
6 186,2
Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser
Ställda säkerheter för skulder till kreditinstitut
Fastighetsinteckningar
851,4
Ansvarsförbindelser
Parkeringsreverser
4,8
4,8
Fastigo ansvarsbelopp
2,3
2,1
Summa ansvarsförbindelser
7,1
6,9
38
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
691,9
n o t e r t ill B a l a n s r ä k n i ng
Belopp i tkr, där ej annat anges
Not 14 Byggnader och mark2010-12-31 2009-12-31
Anskaffningsvärde byggnader
Ingående balans
6 970 156
6 891 529
Årets byggnation och inköp
165 559
78 627
Årets försäljning
-127 051
Summa anskaffningsvärde
byggnader
7 008 664 6 970 156
Not 15 Inventarier
2010-12-31 2009-12-31
Anskaffningsvärde
Ingående balans
72 811
83 828
Årets inköp
11 521
8 628
Omdisposition
4 869
Årets försäljning
-3 743
-19 645
Summa anskaffningsvärde
85 458
72 811
Ackumulerade avskrivningar byggnader
Ingående balans
-2 367 043 -2 248 027
Årets avskrivning
-120 277
-119 016
Årets försäljning
53 596
Summa ackumulerade avskrivningar byggnader -2 433 724 -2 367 043
Ackumulerade avskrivningar
Ingående balans
Årets avskrivning
Årets försäljning
Summa ackumulerade
avskrivningar
Ackumulerade nedskrivningar byggnader
Ingående balans
-121 308
Årets nedskrivning
-2 500
Reversering av tidigare
nedskrivningar
13 357
Summa ackumulerade nedskrivningar byggnader
-110 451
Oavskrivet belopp av uppskrivningar Ingående balans
741 665
Årets försäljning
-39 416
Årets avskrivning
-21 407
Summa oavskrivet belopp av
uppskrivningar
680 842
Anskaffningsvärde mark
Ingående balans
Årets inköp
Årets försäljning
Summa anskaffningsvärde mark
-133 014
-4 500
16 206
-121 308
764 344
-22 679
741 665
579 388
186
-16 104
570 548
8 840
-
563 470
579 388
Anskaffningsvärde markanläggningar Ingående balans
179 294
Årets byggnation
35 559
Omdisposition till inventarier
-4 869
Årets försäljning
-1 510
Summa anskaffningsvärde markanläggningar
208 474
164 005
15 289
179 294
Ackumulerade avskrivningar markanläggningar
Ingående balans
-41 477
-33 143
Årets avskrivning
-8 979
-8 334
Årets försäljning
132
Summa ackumulerade avskrivningar markanläggningar
-50 324
-41 477
Bokfört värde
byggnader och mark
5 866 951
5 940 675
Av den totala arean används 1,1 % (1,5) för egen verksamhet. Egna rörelselokaler är uteslutande delar av fastigheter,
varför en uppdelning av det bokförda värdet och avskrivningar
inte kan göras på ett tillförlitligt sätt.
Statliga bidrag som minskat anskaffningskostnaderna uppgår
sedan 1980 till 186 303 (184 539).
Byggnaderna är fullvärdesförsäkrade.
Samtliga byggnader är belägna på mark med äganderätt.
Som mark har upptagits det taxerade markvärdet 1981 eller
gällande taxeringsvärdet vid anskaffningar 1982-1993. Vid
anskaffningar därefter har markvärdet proportionerats i
förhållande till taxeringsvärdet.
Taxeringsvärden:
Byggnader
Mark
Summa
2010-12-31 2009-12-31
7 648 961
7 094 384
2 784 374
2 500 472
10 433 335 9 594 856
-46 007
-8 132
3 487
-56 573
-7 301
17 867
-50 652
-46 007
Bokfört värde inventarier 34 806
26 804
Not 16 Pågående
nyanläggningar
Ingående balans
Under året investerat
Överfört till fastigheter
Summa
2010-12-31 2009-12-31
126 717
50 339
246 900
170 294
-201 118
-93 916
172 499
126 717 Not 17 Aktier och andelar i dotterföretag
AB Nerke Holding 111:
Org.nr.
Säte
Kapitalandel i % Bokfört värde
556800-5432 Örebro
100
100
100
Någon koncernredovisning har inte upprättats, då bolaget
är av obetydlig omfattning. Bolaget har inte bedrivit någon
verksamhet under året.
Not 18 Aktier och andelar i intresseföretag
Bixia Gryningsvind AB:
Org.nr.
556544-2638
Säte
Kapitalandel i %
(rösträttsandel i %)
Linköping
Not 19 Långfristiga
värdepappersinnehav
Ingående balans
Förändring under året
Summa
40 (15,8)
Bokfört
värde
21 232
21 232
2010-12-31 2009-12-31
192
192
-
192
192
Not 20 Långfristiga
fordringar
2010-12-31 2009-12-31
Husbyggnadsvaror H.B.V. förening upa 4 287
5 409
Ekobil ek.för.
460
480
Kapitalförsäkring
-
250
Kortfristig del
-1 671
-1 867
Summa
3 076
4 272
Not 21 Varulager
Varulagret består av reservdelar och material för reparation
och underhåll av lägenheter och lokaler. Värdering har skett
till anskaffningsvärde.
Not 25 Eget kapital
Aktie- Uppskriv-
kapital ningsfond
Reserv- Fritt eget
fond kapital
Ingående Balans 500 000 233 218 100 000 618 878
Förändring mellan
bundet och fritt
eget kapital
-6 253
6 253
Utdelning vid årsstämma -1 435
Resultat 2010
200 576
Utgående
Balans
500 000 226 965 100 000 824 272
Av fritt eget kapital är 97 818 tkr (97 818) villkorade
aktieägartillskott.
Not 26 Avsättningar
för uppskjuten skatt
2010-12-31 2009-12-31
Skillnad redovisat och skattemässigt
anskaffningsvärde, fastigheter
1 063 494
1 127 337
Skillnad redovisade och skattemässiga avskrivningar, fastigheter -156 451
-187 709
Underskott i årets självdeklaration -69 855
Summa temporära skillnader 837 188
939 628
Uppskjuten skatteskuld, 26,3%220 181
247 122
Not 27 Skulder till
kreditinstitut
Skulder till kreditinstitut
Skulder till Örebro kommun
Summa
2010-12-31 2009-12-31
3 297 003
3 697 076
700 000
3 997 003
3 697 076
Av skulderna förfaller 0 (0) senare än fem år från
­balansdagen.
Räntebärande skulder uppgår totalt till 3 997 003
(4 147 076).
Limit på checkräkningskrediter uppgår till 401 000 (401 000).
Ej utnyttjad del uppgår till 357 997 (357 924).
Not 28 Statsbidrag till lokaler
Anordningsbidrag har erhållits för vissa investeringar.
Bidragen är villkorade av bl.a. ägandet och är ränte- och
amorteringsfria.
Not 29 Upplupna kostnader
och förutbetalda intäkter
2010-12-31 2009-12-31
Förskottsbetalda hyror
86 232
87 908
Upplupna räntekostnader
14 041
12 273
Upplupna personalkostnader
20 828
20 961
Upplupna rabatter till hyresgäster
15 880
14 679
Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
40 728
17 232
Summa
177 709
153 053
Not 22 Övriga fordringar 2010-12-31 2009-12-31
Kortfristig del av långfristiga fordringar 1 671
1 867
Övriga fordringar
223
225
Momsfordran
-
-1 705
Skattefordran
-
373
Summa
1 894
760
Not 23 Förutbetalda kostnader
och upplupna intäkter
2010-12-31 2009-12-31
Förutbetalda räntekostnader
och upplupna ränteintäkter
785
1 986
Övriga förutbetalda kostnader
och upplupna intäkter
9 413
13 302
Summa
10 198
15 288
Not 24 Kassa, bank
2010-12-31 2009-12-31
Koncernkonto Örebro kommun
50 167
50 620
Övriga likvida medel
77 329
6 946
Summa
127 496
57 566
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
39
K a s s aflö d e s a n aly s
Belopp i mkr
2010
2009
Den löpande verksamheten
Resultat efter finansiella poster
175,0
42,2
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, m.m.
-85,3
139,9
8,5
13,7
98,2
195,8
Betald skatt
Investeringar
Kassaflöde från den löpande verksamheten
före förändringar av rörelsekapital
Kassaflöde från förändringar av rörelsekapital
Ökning (-) minskning (+) av lager
Ökning (-) minskning (+) av fordringar
Ökning (+) minskning (-) av leverantörsskulder
Ökning (+) minskning (-) av övriga skulder
Kassaflöde från den löpande verksamheten
-0,9
0,4
3,7
-0,6
33,2
10,3
2,3
9,4
136,5
215,3
Investeringsverksamheten
Förvärv av materiella anläggningstillgångar
-280,3
-187,8
Försäljning av materiella anläggningstillgångar
364,0
1,9
83,7
-185,9
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån
2 445,0
3 023,0
Amortering av skuld
-2 595,1
-3 130,9
Ökning (-) minskning (+) av finansiella anläggningstillgångar1,2
38,2
Utbetalt koncernbidrag/erhållet aktieägartillskott
Utbetald utdelning
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
-
-8,0
-1,4
-1,7
-150,3
-79,4
Årets kassaflöde
69,9
-50,0
Likvida medel vid årets början
57,6
107,6
127,5
57,6
Likvida medel vid årets slut
40
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
2006
2007
2008
2009
2010
Förslag till vi n s t di s p o si ti o n
Till årsstämmans förfogande står enligt bolagets balansräkning:
Från föregående år balanserade resultat
Årets resultat
623 696 710,66
200 575 916,71
824 272 627,37
Styrelsen och verkställande direktören föreslår att
vinstmedlen disponeras så att
till aktieägare utdelas 26,38 kronor per aktie
i ny räkning överföres
1 319 000,00
822 953 627,37
824 272 627,37
Örebro 9 mars 2011
Mats Sjöström
Ordförande
Yngve Alkman
1:e vice ordförande
Fredrik Persson
2:e vice ordförande
Sonja Pagrotsky
Yusuf AbdowConny Harrysson
Hans Blomberg
Ulf Rohlén
Verkställande direktör
Min revisionsberättelse har avgivits 10 mars 2011
Gunilla Andersson
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
41
Re v i s i o n sb e r ä t t el s e
Till årsstämman i
ÖrebroBostäder AB
Org.nr 556334-8449
Jag har granskat årsredovisningen
och bokföringen samt styrelsens
och verkställande direktörens
förvaltning i ÖrebroBostäder AB
för räkenskapsåret 2010. Bolagets
årsredovisning ingår i den tryckta
versionen av detta dokument på
sidorna 32–41.
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret
för räkenskapshandlingarna och
förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen. Mitt
ansvar är att uttala mig om årsredovisningen och förvaltningen på
grundval av min revision.
Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige.
Det innebär att jag planerat och
genomfört revisionen för att med
hög men inte absolut säkerhet
försäkra mig om att årsredovisningen inte innehåller väsentliga
felaktigheter. En revision innefattar
att granska ett urval av underlagen
för belopp och annan information
i räkenskapshandlingarna. I en
revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens
och verkställande direktörens til�lämpning av dem samt att bedöma
de betydelsefulla uppskattningar
som styrelsen och verkställande
direktören gjort när de upprättat
årsredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen
i årsredovisningen. Som underlag
för mitt uttalande om ansvarsfrihet
har jag granskat väsentliga beslut,
åtgärder och förhållanden i bolaget
för att kunna bedöma om någon
styrelseledamot eller verkställande
direktören är ersättningsskyldig
mot bolaget. Jag har även granskat
om någon styrelseledamot eller
verkställande direktören på annat
sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen
eller bolagsordningen. Jag anser att
min revision ger mig rimlig grund
för mina uttalanden nedan.
Årsredovisningen har upprättats
i enlighet med årsredovisningslagen
och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet
med god redovisningssed i Sverige.
Förvaltningsberättelsen är förenlig
med årsredovisningens övriga delar.
Jag tillstyrker att årsstämman
fastställer resultaträkningen och
balansräkningen, disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens
ledamöter och verkställande
direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Örebro den 10 mars 2011
Gunilla Andersson
Auktoriserad revisor
g r a n sk n i n g s r app o r t
Till årsstämman i
ÖrebroBostäder AB
Org.nr 556334-8449
Kommunfullmäktige i Örebro har
utsett oss att som lekmannarevisorer granska verksamheten under
år 2010 i ÖrebroBostäder AB.
Granskningen har utförts enligt
aktiebolagslagen och kommunallagen samt varit så ingående och
omfattande som god sed vid detta
slag av granskning kräver. Vid
granskningen har vi gjort en bedömning av risker och väsentlighet i
bolagets verksamhet. I vår granskning har vi haft löpande kontakt
med bolagets auktoriserade revisor
samt företrädare för ägaren.
Vi har fortlöpande tagit del av
styrelsens protokoll, rapporter
över verksamheten, styrande
dokument från Örebro Kommunfullmäktige och ägarkoncernen. Vi har följt den offentliga
bostadsdebatten. I underlaget
för vår granskning ingår interna
och allmänna policydokument,
årsredovisningen samt utvalda
handlingar, som belyser företagets
skötsel och styrning.
Vi har också haft överläggningar
med styrelsens ordförande samt
bolagets verkställande direktör.
Vi har särskilt uppehållit oss vid
följande frågor:
- Koncernrelaterade frågor
- Samordning av bolagets och
koncernens låne- och kapital­
portfölj
Örebro den 10 mars 2011
Erik Johansson
Lekmannarevisor
42
Anna-Bella Eklund
Lekmannarevisor
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
- Förändrad konjunktur och lånemarknad
- Ekonomi och resultatbedömningar
- Miljö- och energifrågor
- Dotterbolagsbildningar inför
kommande fastighetsförsäljningar
- Stadsdelsförnyelse och integrationsarbete
- Om- och nybyggnadsprogram
- Insatser för ”goda bostads-
miljöer”
Utifrån genomförda granskningsinsatser bedömer vi att bolagets
verksamhet har skötts på ett ändamålsenligt och från ekonomisk
synpunkt tillfredställande sätt
samt att den interna kontrollen,
som huvudsakligen granskats av
den auktoriserade revisorn, varit
tillräcklig.
Re d o v i s n i n g e nl i g t IAS och I FRS
Från och med den 1 januari
2005 ska alla noterade företag
publicera sina finansiella rapporter inklusive årsredovisningen för
koncernen i enlighet med International Financial Reporting
Standards (IFRS). Övriga företag
följer ännu Redovisningsrådets
rekommendationer eller Bokföringsnämdens allmänna råd. Det
är ännu inte tillåtet att tillämpa
IFRS i sin ekonomiska rapportering fullt ut i enskilda bolag. I
onoterade koncerner är det dock
tillåtet. Riksdagen har skjutit
upp ikraftträdandet av bestämmelserna i Årsredovisningslagen
om redovisning och värdering av
tillgångar till verkligt värde.
ÖrebroBostäder AB kommer
att avvakta den allmänna utvecklingen och även branschorganisationen SABO:s rekommendationer i frågan om att tillämpa
IFRS i sin rapportering.
De International Accounting
Standards (IAS) som främst är
aktuella för fastighetsföretag är
• IAS 16 Materiella anlägg­
ningstillgångar
• IAS 20 Redovisning av ­statliga
bidrag och upplysningar om
statligt stöd
• IAS 23 Lånekostnader
• IAS 36 Nedskrivningar
• IAS 39 Finansiella instrument
• IAS 40 Förvaltningsfastigheter
För att illustrera hur en övergång
till IFRS skulle påverka ÖrebroBostäders resultat- och balnsräkning redovisas nedan en tänkt
omräkning. Denna omräkning
gör inte anspråk på att vara fullständig utan visar bara storleksordningen på hur IAS påverkar
ÖrebroBostäders redovisning.
Uppställningsformen är heller
inte anpassad till IFRS utan
visar bara hur posterna enligt
nuvarande uppställningsform
påverkas.
I AS 1 6
Föreskriver att rörelsefastigheter
redovisas till anskaffningsvärde
och med tillämpliga avskrivningstider. ÖrebroBostäder har
inga renodlade rörelsefastigheter
utan all egen verksamhet bedrivs
i delar av förvaltningsfastigheter,
varför denna standard inte påverkar redovisningen.
I AS 3 9
Föreskriver att vissa finansiella
instrument som inte är säkrade
ska marknadsvärderas.
I AS 4 0
Föreskriver att förvaltningsfastigheter ska värderas enligt ”fair
valuemetoden” eller ”costmetoden”. Vår bedömning är att
fair value kommer att bli den
vanligaste metoden, varför den
har valts i redovisningen nedan.
Vidare föreskrivs att utgifter som
ökar fastighetens ekonomiska
nytta ska aktiveras. Örebro­
Bostäder har idag kostnadsfört
samtliga utgifter som är skatterättsligt avdragsgilla. Vi har
inte gjort någon bedömning hur
mycket som enligt IAS 40 skulle
ha aktiverats. Detta påverkar
dock inte resultatet utan enbart
en omfördelning mellan resultatposterna underhåll och värdeförändring fastigheter.
Resultaträkning
Belopp i mkr
Aktuell
redovisning
2010
Nettoomsättning
Driftkostnader
Underhållskostnader
Fastighetsskatt
Avskrivningar på fastigheter
Bruttoresultat
Justering
IFRS
2010
IFRS
2010
1 362,4
-644,2
-371,5
-35,8
-150,7
160,2
150,7
150,7
1 362,4
-644,2
-371,5
-35,8
0,0
310,9
Administrations- och försäljningskostnader
Reversering av nedskrivningar
Nedskrivningar
Resultat vid försäljning av fastigheter
Omvärdering av fastigheter till marknadsvärde
Rörelseresultat
-88,2
13,4
-2,5
225,1
0,0
308,0
-13,4
2,5
-148,1
506,7
498,4
-88,2
0,0
0,0
77,0
506,7
806,4
Finansiella intäkter
Finansiella kostnader
Resultat efter finansiella poster
3,7
-136,7
175,0
43,5
541,9
3,7
-93,2
716,9
Bokslutsdispositioner
Skatt
Årets resultat
-1,3
26,9
200,6
-142,5
399,4
-1,3
-115,6
600,0
Balansräkning
TILLGÅNGAR
Byggnader och mark
Inventarier
Pågående nyanläggningar
Finansiella anläggningstillgångar
Varulager
Kortfristiga fordringar
Kassa, bank
SUMMA TILLGÅNGAR
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Bundet eget kapital
Fritt eget kapital
Obeskattade reserver
Avsättningar
Långfristiga skulder
Kortfristiga skulder
SUMMA EGET KAPITAL
OCH SKULDER SOLIDITET
Aktuell
redovisning
2010-12-31
5 867,0
34,8
172,5
24,6
4,1
22,6
127,5
6 253,1
827,0
824,3
12,7
220,2
3 999,0
369,9
6 253,1
26,56 %
Belopp i mkr
Justering IB, Justering 10,
IFRS
IFRS
6 844,3
498,4
6 844,3
498,4
5 028,3
399,4
1 794,3
21,7
142,5
-43,5
6 844,3
498,4
IFRS
2010-12-31
13 209,7
34,8
172,5
24,6
4,1
22,6
127,5
13 595,8
827,0
6 252,0
12,7
2 157,0
3 977,2
369,9
13 595,8
52,14 %
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
43
Fl e r å r sö v e r s ik t
Belopp i mkr
2010
2009
2008
2007
Resultaträkningen
Hyresintäkter netto
Resultat efter finansiella poster
Redovisat resultat efter skatt
Utdelning
Balansräkningen
Fastigheternas bokförda värde
Ny- och ombyggnader
Taxeringsvärden
Fastighetslån
Balansomslutning
Diverse fakta
Antal lägenheter
Vakanta lägenheter vid årets slut
Prima lokaler
Area lägenh. och prima lokaler 1 000 m²
Antal nyproducerade lägenheter
Årsarbetare
Nyckeltal
Synligt eget kapital
Soliditet i %
Balanslikviditet i %
Räntabilitet på eget kapital i %
Räntabilitet på totalt kapital i %
Driftnetto
Direktavkastning i %
Räntetäckningsgrad i %
Bruttolåneränta i %
Ränta efter subventioner i %
1)
2)
3)
4)
5)
6)
7)
8)
9)
10)
11)
12)
1 340
175,0
200,6
1,3
5 867
247
10 433
3 997
6 253
22 335
71
1 015
1 599
61
399
1 661
26,6
42
11,2
5,0
311
5,27
228
3,36
3,31
1 324
42,2
31,7
1,4
5 941
170
9 595
3 697
6 186
23 148
77
1 032
1 657
16
389
1 460
23,6
27
2,9
2,8
409
6,87
132
3,17
3,09
1 288
55,6
75,8
1,7
5 976
164
9 536
3 805
6 247
23 069
76
1 027
1 658
45
383
1 431
22,9
49
4,0
3,9
441
7,37
128
4,44
4,35
1 244
74,3
72,6
1,8
5 981
173
9 470
4 092
6 485
23 059
87
1 031
1 658
85
377
1 357
20,9
127
5,6
4,1
404
6,79
140
4,19
4,06
Kr per m² prima area om ej annat anges
2010
2009
2008
2007
2006
3 668
8 260
6 524
2 499
3 586
7 718
5 792
2 504
3 604
7 596
5 748
2 566
3 608
7 911
5 713
2 740
3 574
6 860
5 198
2 678
864
801
831
783
792
757
790
742
752
720
Resultaträkningen
Hyresintäkter
Övriga intäkter
837,69
14,21
799,15
12,16
776,89
11,09
750,37
11,34
733,93
10,34
Fastighetsservice
Elförbrukning
Värmekostnader
Vattenförbrukning
Sophantering
Kabel-TV och bredband
Hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll
Periodiskt underhåll
Fastighetsskatt/avgift
Avskrivningar på fastigheter
Administrativa kostnader
-173,51
-46,14
-129,74
-24,38
-23,23
-5,82
-44,12
-188,19
-22,40
-94,21
-55,13
-145,42
-48,77
-112,34
-23,15
-21,17
-5,76
-40,35
-146,91
-20,44
-90,57
-50,43
-141,39
-43,04
-100,93
-23,63
-22,09
-5,83
-42,90
-122,63
-19,63
-88,95
-47,21
-140,59
-39,50
-101,70
-22,20
-21,32
-19,37
-44,16
-113,57
-15,72
-86,19
-46,27
-139,06
-34,90
-103,08
-21,80
-19,17
-7,82
-38,94
-122,93
-26,86
-83,07
-41,23
Reversering av nedskrivningar
Nedskrivningar
Resultat vid försäljning av fastigheter
8,35
-1,56
140,78
9,78
-2,72
-10,14
2,35
-12,24
23,92
31,45
-5,52
13,19
57,85
-0,36
0,27
Finansiella intäkter
Räntebidrag
Räntekostnad
1,05
1,23
-85,48
1,02
1,93
-80,35
5,05
2,56
-117,87
4,62
3,47
-113,49
3,03
6,36
-96,34
Bokslutsdispositioner
Skatt
-0,81
16,82
-4,59
-1,76
-0,41
12,63
4,95
-5,97
5,92
-16,87
125,41
19,17
45,74
43,82
65,27
Bokfört värde, fastigheter
Marknadsvärde fastigheter
Taxeringsvärde fastigheter
Fastighetsskuld
Hyresintäkt bostäder brutto 1)
Hyresintäkt lokaler brutto 1)
Resultat
44
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
2006
1 214
126,1
108,0
1,6
5 914
140
8 601
3 981
6 252
22 973
110
1 011
1 655
48
382
1 285
20,6
82
10,2
4,6
380
6,48
179
3,58
3,35
Definitioner
1) För 2010 enligt styrelsens
förslag
2) Inkluderar mark och markan­
läggningar
3) Redovisat eget kapital plus
obeskattade reserver minskat
med 26,3 % schablonskatt
(28 % 2006-2008)
4) Synligt eget kapital i förhål­
lande till balansomslutningen
5) Omsättningstillgångar i förhål­
lande till kortfristiga skulder
6) Resultat efter finansiella poster
delat med genomsnittligt
synligt eget kapital
7) Resultat efter finansnetto plus
finansiella kostnader delat
med genomsnittligt totalt
kapital
8) Resultat före avskrivningar på
fastigheter
9) Driftnetto delat med genom­
snittligt bokfört värde på
fastigheterna
10) Rörelseresultat efter avskriv­
ningar plus finansiella intäkter
(inkl. räntebidrag) delat med
räntekostnad
11) Räntekostnad delat med
genomsnittliga räntebärande
skulder
12) Nettoräntekostnad delat med
genomsnittliga räntebärande
skulder
1)
Avser hyresnivå den 1 januari
året efter.
v ä r d e r i n g av fa s t i g h e t sbeståndet
Bokfört värd e /
Ta xeringsvär d e
M ar k nad s v ä r d e
Det bokförda värdet av en fastighet motsvarar fastighetens
produktionskostnad vid nyuppförandet alternativt köpeskillingen samt kostnader i samband
med detta vid ett övertagande.
Till detta har årliga avskrivningar
dragits bort samt eventuella
investeringar lagts till. För vissa
fastigheter har upp- respektive
nedskrivningar gjorts, vilket har
påverkat det bokförda värdet.
Detta bokförda värde överstämmer ibland inte med fastighetens
verkliga värde (marknadsvärde)
då detta är bland annat beroende
av tillgång och efterfrågan på den
lokala fastighetsmarknaden samt
det allmänna konjunkturläget.
Detta marknadsvärde kan förändras både snabbt och mycket.
Fastigheternas bokförda värde
uppgick 2010-12-31 till 5 867
mkr, vilket motsvarar 3 668 kr
per kvadratmeter.
Taxeringsvärdet fastställs vid
en fastighetstaxering. Nuvarande
taxeringsvärde ska motsvara 75
procent av marknadsvärdet året
innan taxeringsåret.
Fastigheternas taxeringsvärde
uppgick 2010-12-31 till 10 433
mkr vilket motsvarar 6 524 kr
per kvadratmeter. Ett fåtal fastigheter, så kallade specialenheter,
saknar taxeringsvärde.
För att bedöma eventuella behov
av nedskrivning av fastigheternas
bokförda värden har en intern
marknadsvärdering gjorts av
hela beståndet. Marknadsvärdet
ska spegla vad ”marknaden” är
beredd att betala för en fastighet
och definieras som: ”Mest sannolikt pris för en fastighet vid
en viss angiven värdetidpunkt
på en fri och öppen marknad”.
Marknadsvärdet har bedömts via
en intern avkastningsvärdering
där förväntade framtida driftnettoöverskott, räntebidrag samt ett
restvärde vid kalkylperiodens slut
nuvärdeberäknats med en kalkylränta under 10 år. ÖBOs fastigheter har delats in i 23 värdeområden med olika avkastningskrav
beroende på lokalanvändning
och läge. 2011-års hyresnivå har
används i värderingen medan
drift- och underhållskostnader
är marknadsanpassade till en
långsiktig nivå, så kallad normalanpassning. Det bortfall
i hyror, så kallad vakans som
förekommer är också långsiktigt
bedömt. Uppgifter om drift- och
underhållskostnader, vakanser, inflation, hyresutveckling,
drift- och underhållsutveckling
samt direktavkastningskrav har
erhållits från Svefa AB. Driftoch underhållskostnaden har
justerats i de fall där hyresgästen
själv står för vissa driftkostnader.
Marknadsvärde och övervärde fastigheter, Mkr
2010-12-31
2009-12-31
Marknadsvärde
Bokfört värde
Övervärde
13 210
5 867
7 343
2008-12-31
2007-12-31
12 594
5 976
6 618
13 113
5 981
7 132
12 785
5 941
6 844
Svefa AB har även översiktligt
granskat den värderingsmodell
som använts.
Värderingsmodellen är emellertid inte lämpad för friliggande
småhus varför en ortsprismetod
(k/t-faktorn) har använts för att
värdera dessa fastigheter. Vissa
fastigheter som i huvudsak är
obebyggda tomter eller projektfastigheter har, i de fall ett taxeringsvärde finns, värderats enligt
en ortsprismetod (k/t-faktorn),
alternativt då detta saknats, fått
marknadsvärdet 0. Då fastigheterna förvaltas av ÖBO själva så
har ingen ytterligare besiktning
gjorts för att bedöma allmän
standard, skick samt underhållsbehov. Detta bedöms för övrigt
som gott över hela beståndet.
Fastigheternas marknadsvärde
uppgick vid årsskiftet 2010/2011
till 13 210 mkr, vilket motsvarar
8 260 kr per kvadratmeter.
Känslighetsanalys
marknadsvärdesförändring
Mkr
4 000
+ 1% diff - 1% diff
3 000
2 000
1 000
0
-1 000
-2 000
Hyres-
intäkter
(+/- 1%)
Drift & underhåll (+/- 1%)
Hyres-
vakanser
(+/- 1% enheter)
Direktavkastning
(+/- 1%
enheter)
-3 000
Följande antaganden ligger till grund för värderingen
Inflation*
Kalkylränta (Direktavkastning + inflation)
Direktavkastningskrav* bostäder Direktavkastningskrav* lokaler
Drift- och underhållskostnader*, bostäder Drift- och underhållskostnader*, kommersiella lokaler
Drift- och underhållskostnader*, enklare lokaler Drift- och underhållsutveckling*
Långsiktig vakans* (ekonomisk) bostäder
Långsiktig hyresutveckling*
2,0 % per år
5,75 % – 10,75 %
3,75 % – 8,75 %
6,25 % – 11,25 %
335 – 455 kr/kvm
165 – 330 kr/kvm
185 – 265 kr/kvm
2,0 %
0,3 % – 3 %
2,0 %
* Svefa AB
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
45
Ö r ebr o B o s t ä d e r s fa s t i g hetsb estånd 2010 - 01 - 01
Antal
fastigheter <=1rok
Redovisningsenhet
VIVALLA
Rörströmsälven 11, 13-15
Rörströmsälven 4, 6-8
Rörströmsälven 1-3
Långseleån 1-5
Långseleån 6-8, Rörströmsälven 23
Rörströmsälven 5
Rörströmsälven 19
Långseleån 9, 11, Rörströmsälven 12
Summa Vivalla
Prosagatan-Versgatan
Skaldeg.-Poesig
Vivallar.-Författarg.
Visg.-Lyrikg.
Krönikeg.-Balladg.
Vivallaskolan
Vivalla C utvändigt
Balladg.-Strofg.-Versg
4 4 3 5 4 1 1 3 25 25 87 23 9 16 - - 5 165 205 162 142 166 164 - - 233 1 072 120 105 93 125 159 - - 68 670 61 53 38 68 53 - - 40 313 19 58 56 26 25 - - 32 216 430 465 352 394 417 - - 378 2 436 VARBERGA-OXHAGEN
Varberga 1-2, 14 m fl
Varberga 5, 10-11
Varberga 12-13 m fl
Varberga 9 m fl
Oxhagen 4-6
Oxhagen 2,7
Vindflöjeln 2, 6
Vindhjulet 1, Vindmätaren 1-2 m fl
Lusthuset 1, Regnet 2 m fl
Summa Varberga-Oxhagen
Varbergagatan 1-56, 70-84
Varbergagatan 57-69, 85-131
Varbergagatan 132-192
Varbergagatan 193-250
Tornfalksgatan jämna
Tornfalksgatan 2-81
Skäpplandsgatan
Stångg.-Spannlandsg.-Tunnlandsg.
Grönsångaregatan-Björkhaga
5 2 4 4 3 2 2 4 9 35 30 68 105 71 29 27 133 - 22 485 144 157 152 96 152 97 366 - 55 1 219 152 108 143 115 121 64 1 297 203 1 204 25 21 26 22 67 36 - 69 126 392 12 9 12 7 6 5 - 3 42 96 363 363 438 311 375 229 500 369 448 3 396 CENTRUM MED VASA
Lärkan 10-12, Måsen 23 m fl
Krämaren 26, Bryggaren 16 m fl
Repslagaren 9,21, Smedjebacken 14-16 m fl
Tunnbindaren 18, Tågmästaren 23
Tunnbindaren 16, Kornboden 16 m fl
Klockgjutaren 1, 17-19, Mekanikern 4-6 m fl
Stansaren 5, Pinnaren 10-12 m fl
Klövern 19-20,Väpplingen 5-6 m fl
Lejongapet 2-3, 7-9,Gurkan 10 m fl
Summa Centrum med Vasa
Öster
Krämaren mm
Hållstugan-Smedjebacken
Fabriksgatan-Tunnbindargr.
Drottninggatan-Tunnbindargr.
Köpmang.-Ängg.-Kungsg.
Ekängsg.-Boskärsg.-Södermalm
Norrgatan-Thulegatan
Karlslundsgatan-Gustavsgatan
27 7 14 3 5 12 12 10 23 113 152 63 52 62 118 78 130 74 85 814 178 169 143 151 139 182 173 230 173 1 538 90 99 116 81 120 117 92 96 117 928 25 50 78 87 - 30 19 20 29 338 8 5 39 - 1 19 11 - 5 88 453 386 428 381 378 426 425 420 409 3 706 ROSTA-MARKBACKEN MED GARPHYTTAN
Tegelmästaren 1, 6,
Tegelmästaren 3-4, Tegelbäraren 3 m fl
Murteglet 1, Tegelslageriet 1-3 m fl
Gäddan 1, Smeden 2,4-6 m fl
Tusenskönan 1, 3-4
Stjärnfallet 1
Begonian 1-2,Pingsliljan 1-5
Stjärnfallet 3-4, Stjärnspelet 2
Garphyttan 5:10,12, Östra Via 1:118 m fl
Summa Rosta-Markbacken med Garphyttan
Örnsköldsgatan 95-193, Lertagsg. 2-48
Örnsköldsg. 1-91, Apelvägen
Lertagsgatan udda-Apelvägen
Smeden-Rosta Strand
Östra Vintergatan
Västra Vintergatan
Tengvallsgatan
Del av Östra o Västra Vintergatan
Garphyttan
3 4 3 10 3 1 8 3 18 53 44 23 33 5 26 90 16 18 45 300 93 82 181 145 257 343 120 107 140 1 468 156 147 100 135 169 129 216 60 71 1 183 21 24 29 47 17 37 24 4 10 213 3 73 3 4 10 1 - - - 94 317 349 346 336 479 600 376 189 266 3 258 NORRBY-BARONBACKARNA MED VASA-LILLÅN-GLANSHAMMAR
Eldskriften 1, Balladen 4 m fl
Lars Wivallius
Skådespelet 1, Lektionen 2 m fl
Hj. Bergmans väg, Barong, Brog.
Generalen 1,3, Rakan 9-11 m fl
Majorsg.-Norrbyg.-Hjorttorpspl.
Låset 1, Gångjärnet 1-2 m fl
Krukmakarg.-Höglunda.-Rickardb.
Tumstocken 3-7, Passaren 5-7 m fl
Hovstavägen-Längbrog m fl
Sågen 2-4, Kilen 15-17 m fl
Hjorttorpsv.-Bergg.-Bromsg. mfl
Vattenpasset 13-16 m fl
Slottsg. Skolg.-Sofiag.
Hundlokan 1,6-10, Hampan 2,7,12-14 m fl
Västra Nobelg.-Malmgatan
Ölmbrotorp 1:160,79, Glanshammar 12:1 m fl
Hertig Karls Alle-Glanshammar-Lillån
Summa Norrby-baronbackarna med Vasa-Lillån-Glanshammar
4 3 11 5 24 19 11 23 24 124 54 110 34 29 103 179 131 74 63 777 148 127 108 244 210 251 197 198 135 1 618 169 185 260 187 105 69 72 88 74 1 209 55 35 57 12 24 2 69 33 52 339 6 6 4 - 11 - 18 4 - 49 432 463 463 472 453 501 487 397 324 3 992 TYBBLE MED LADUGÅRDSÄNGEN-ADOLFSBERG
Boxhandsken 14, Spikskon 16 m fl
Bottenhavet 2, 12 m fl
Sörbygården 1, Dillen 1 m fl
Mellösa 2:31-32, Talby 2:65 m fl
Gräshoppan 1-3,6-7, Schäfern 1 m fl
Summa Tybble med Ladugårdsängen-Adolfsberg
Salsmästargatan-Hagmarksgatan
Tybblegatan mm
Kumminvägen-Hemmansvägen mfl
Odensbacken-St. Mellösa
Adolfsberg
19 4 37 28 23 111 52 6 38 55 8 159 237 234 306 147 92 1 016 178 260 218 90 93 839 70 60 169 10 76 385 6 - 46 - 27 79 543 560 777 302 296 2 478 BRICKEBACKEN-ÖBO STUDENT
Granriset 1, Granspiran 1
Enriset 1-2, Björkstammen 1
Granbarret 1, Grantoppen 4
Tallkronan 1, Tallstammen 1 m fl
Bottenhavet 4, 13, Maskinisten 9
Tallkotten 1-2 m fl
Universitetet 2-3
Summa Brickebacken-ÖBO Student
Granrisvägen 1-46
Enrisvägen-Björkrisvägen höga
Björkrisv. höga-Granrisv. låga/ojämna
Tallrisvägen-Granrisvägen
STUDENT Drakenbergsg.Tybbleg.Rudbecksg.
STUDENT Grankottev.-Åstadalsv.
STUDENT Studentgatan
2 3 2 3 3 3 2 18 57 125 32 66 450 490 532 1 752 124 115 76 211 70 83 77 756 125 84 73 123 1 - - 406 47 37 30 22 - - - 136 2 - 1 16 - - - 19 355 361 212 438 521 573 609 3 069 479 4 452 8 687 6 439 2 116 641 22 335 SUMMA ÖREBROBOSTÄDER
46
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
2rok
Antal lägenheter
3rok
4rok
>=5rok
Fastigheter
Totalt
Antal
lokaler
Lägenhetsyta
Areor m²
Lokalyta
4 5 1 1 2 3 44 1 61 32 133 34 554 28 412 31 235 32 095 - - 29 014 187 443 473 712 123 123 153 15 390 12 796 28 29 798 32 606 35 265 28 535 31 358 32 249 15 390 12 796 29 042 217 241 24 060 024 27 262 272 21 382 306 23 280 348 24 027 948 - - 21 429 948 141 442 846 462 660 711 372 117 984 117 984 166 452 11 549 424 9 894 660 23 052 23 043 588 739 755 3 33 10 3 9 7 27 - 2 94 23 539 21 839 27 052 19 415 28 608 16 984 27 089 30 500 38 913 233 941 223 7 238 809 374 2 559 1 039 10 892 - 142 23 275 23 762 29 077 27 861 19 790 31 167 18 023 37 982 30 500 39 055 257 217 19 073 672 17 744 208 20 849 892 14 792 830 22 118 724 13 175 736 22 725 924 24 008 352 27 314 784 181 804 122 125 868 5 507 088 465 324 265 332 1 843 500 735 360 10 668 624 - 145 500 19 756 596 810 812 771 762 773 776 839 787 702 777 30 98 75 13 43 71 8 21 33 392 28 116 25 140 37 185 26 279 21 182 28 319 26 753 24 317 28 351 245 642 2 932 12 838 11 161 748 7 337 10 807 680 2 996 4 093 53 592 31 048 37 978 48 346 27 027 28 519 39 126 27 432 27 313 32 444 299 234 26 996 772 23 224 284 35 462 136 24 025 788 18 144 516 23 877 636 22 946 040 20 890 584 23 652 240 219 219 996 4 072 548 13 001 244 10 318 596 656 232 5 736 420 7 744 644 379 896 3 219 120 2 680 812 47 809 512 13 7 9 27 37 18 14 23 3 151 19 721 24 180 21 228 26 972 32 546 36 356 26 432 11 891 17 016 216 341 5 289 364 1 830 2 412 3 399 1 378 884 2 935 93 18 584 25 011 24 544 23 058 29 384 35 945 37 734 27 316 14 825 17 109 234 925 19 734 576 21 439 416 17 323 344 23 140 968 31 107 744 36 014 508 21 595 632 11 656 500 13 777 188 195 789 876 34 30 14 11 12 15 14 20 5 155 26 285 26 375 30 278 29 366 27 120 26 987 33 065 25 580 22 249 247 305 4 501 2 469 346 1 646 3 660 1 748 2 361 1 934 84 18 750 30 786 28 844 30 624 31 012 30 780 28 735 35 426 27 514 22 334 266 055 18 3 16 34 12 83 35 834 37 618 59 650 19 668 24 629 177 399 1 754 460 1 737 2 186 1 201 7 339 3 3 1 34 20 2 16 79 24 418 20 062 14 690 27 856 12 780 13 540 14 255 127 601 1 015 1 435 672 Totalyta
Årshyror, kr
Lägenheter
Lokaler
Hyra kr m²/år
Lägenh.
Lokal
749 789 753 745 749 Bokfört
värde tkr
Marknadsvärde tkr
Taxeringsvärde tkr
978 1 000 957 957 1 086 750 773 832 773 62 561 118 826 88 775 59 937 62 475 82 269 62 019 51 589 588 451 134 737 196 661 148 833 127 694 132 091 83 800 72 102 114 333 1 010 252 123 048 184 069 165 659 120 327 121 868 - 38 600 112 571 866 142 564 761 576 709 720 708 979 1 025 849 61 782 66 829 47 019 34 013 90 110 52 621 97 700 44 412 96 750 591 235 126 943 153 403 130 886 90 228 163 378 95 497 274 785 205 317 213 279 1 453 717 102 658 110 477 109 928 77 236 116 643 69 279 357 860 212 511 288 906 1 445 498 960 924 954 914 857 843 858 859 834 892 1 389 1 013 924 877 782 717 559 1 075 655 892 149 688 158 804 371 333 112 045 81 452 96 176 83 991 82 907 89 144 1 225 540 391 894 481 230 689 235 360 390 301 044 381 336 303 055 260 934 270 058 3 439 177 247 936 339 531 472 819 252 626 226 320 311 677 238 262 238 414 264 866 2 592 451 3 345 360 257 244 604 776 1 997 028 1 765 872 676 992 330 420 2 189 844 44 388 11 211 924 1 001 887 816 858 956 991 817 980 810 905 632 707 330 828 520 491 374 746 477 603 197 985 103 279 66 255 83 585 239 023 141 276 46 027 62 487 54 537 994 453 216 510 184 567 149 502 237 436 354 349 411 298 158 772 139 691 88 621 1 940 745 69 781 105 080 91 955 229 816 283 053 305 143 189 420 101 835 62 569 1 438 652 23 867 748 25 309 152 26 466 792 23 747 424 23 779 980 24 531 720 32 925 660 23 488 164 17 628 960 221 745 600 2 315 424 1 928 208 370 620 1 055 352 3 550 236 1 323 972 2 230 776 1 030 212 42 252 13 847 052 908 960 874 809 877 909 996 918 792 897 514 781 1 071 641 970 758 945 533 502 739 135 927 201 086 113 983 72 980 96 743 88 685 160 097 79 668 70 700 1 019 869 224 698 265 481 239 194 193 294 247 228 244 950 400 282 294 823 134 275 2 244 225 231 237 233 145 211 868 212 538 219 053 232 238 320 072 248 653 135 937 2 044 741 37 588 38 078 61 388 21 854 25 830 184 739 37 520 700 33 654 600 54 460 092 14 826 732 22 138 284 162 600 408 1 103 640 279 732 1 392 240 1 059 240 963 180 4 798 032 1 047 895 913 754 899 917 629 608 801 485 802 654 290 056 135 338 385 743 56 255 154 104 1 021 495 571 523 311 020 670 718 78 534 325 522 1 957 318 304 759 258 910 513 428 55 942 194 529 1 327 568 146 151 119 6 689 3 973 100 1 119 12 296 24 564 20 213 14 809 34 545 16 753 13 640 15 374 139 897 18 743 810 16 470 276 11 300 916 21 929 168 16 528 182 14 903 160 17 276 298 117 151 810 70 872 96 720 86 880 5 775 888 3 873 960 14 616 707 304 10 626 240 768 821 769 787 1 293 1 101 1 212 918 485 641 730 864 975 146 632 864 51 352 44 524 28 265 101 196 98 820 45 084 56 666 425 908 127 548 113 483 75 662 193 250 265 245 138 282 250 825 1 164 295 100 351 79 325 60 069 135 660 127 054 84 188 131 636 718 283 163 635 1 599 307 1 239 754 658 131 092 944 864 801 5 866 951 13 209 729 10 433 335 ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
47
öbos S t y r el s e 2 0 1 0
Bo Westerling (m) ordförande
Xxxxx
Yngve Alkman (fp) förste vice ordförande
Mats Sjöström (s) andre vice ordförande
Conny Harrysson (kd) ledamot
Fredrik Persson (mp) ledamot
Sonja Pagrotsky (s) ledamot
Hans Blomberg (v) ledamot
Hannah Ljung (m) suppleant
Rasmus Persson (c) suppleant
Yusuf Abdow (s) suppleant
Ulf Rohlén, vd
Roger Rådström, v vd
Björn Forsberg, ekonomichef
Personalrepresentanter
Anna-Karin Strömberg-Welin, SKTF
Mona Liljenskog, ersättare SKTF
Kaj Edwertz, Fastighetsanställdas förbund
Hanne Andersen, ersättare Fastighetsanställdas förbund
48
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
Från och med 1 januari 2011 har ÖBO en tillfälligt utsedd styrelse som ansvarar
fram till omvalet den 15 maj som valnämnden beslutat om.
styrelsen 2011
Mats Sjöström (s), ordförande
Yngve Alkman (fp), förste vice ordförande
Fredrik Persson (mp), andre vice ordförande
Sonja Pagrotsky (s), ledamot
Yusuf Abdow (s), ledamot
Hans Blomberg (v), ledamot
Conny Harrysson (kd), ledamot
Torgny Larsson (s), suppleant
Linda Höglin (s), suppleant
Rasmus Persson (c), suppleant
Ulf Rohlén, vd
Roger Rådström, v vd
Björn Forsberg, sekreterare
personalrepresentanter
Mona Liljenskog
Kaj Edwertz
Revisorer utsedd av årsstämman
Gunilla Andersson, auktoriserad revisor,
Ernst & Young
Suppleant
Jonas Bergström, auktoriserad revisor, Ernst & Young
Lekmannarevisorer
Erik Johansson (m)
Anna-Bella Eklund (s)
Suppleanter
Eva Johansson (m)
Anders Sandberg (s)
Or g a n i s at i o n e n
ÖBO Lokaler
har kundansvaret för alla
lokalhyresgäster,
vilket innebär att
enheten ansvarar
för uthyrning,
ombyggnationer,
underhåll och
reparationer av
lokaler.
Fastighetsservice bedriver konkur-
rensutsatt fastighetsskötsel såsom städning,
trädgårdsskötsel, reparationer, installationer,
energireglering, OVK-besiktningar, eltjänster,
fordons- och maskinverkstad samt vitvaror
och interna måleritjänster. Här ingår tre
funktioner: Fastighetsskötsel, ETK och VDT
(inkl måleriservice).
Bostad består av en stab och sju distrikt.
Distrikten har totalansvaret för servicen till
bostadshyresgästerna. De har intäkts- och
kostnadsansvar och svarar för nyckeltalsuppföljning. De är beställare av tjänster internt
och externt. Bovärdarna har den direkta
kontakten med hyresgästen och sköter visningar, besiktningar, servicebesök samt felanmälningar. De har ett administrativt ansvar
för sina lägenheter såsom uppföljning av
vakansgrad, energianvändning och omflytt.
De har också ansvar för att fastighetsskötseln
ombesörjs på bästa sätt.
Utveckling ansvarar för fastighetsköp och
försäljning, nybyggnation, större ombyggnadsprojekt, fastighetsekonomi, och utveckling. Enheten handhar och driver miljö- och
kvalitetsfrågor.
Data ansvarar för it-utveckling, datadrift,
kommunikationsteknik och kontorsservice.
Projektledning arbetar med renoveringar och
ombyggnationer.
växeln, bovärdsstöd, service och information
till hyresgäster. Avdelningen ansvarar också
för hyressättning och bostadssociala frågor.
Finans ansvarar för finansiering.
Ekonomi sköter den företagsövergripande
ekonomin, redovisning samt rapportering.
Teknik & Energi arbetar mot Bostad och
ningsfrågor, anställningsvillkor, personalutveckling, facklig samverkan, personalvård och
ett antal övergripande frågor som till exempel
omvärldsbevakning, arbetsmiljö och framtida
personalstrategier.
Uthyrning & Kundtjänst hyr ut bostäder, garage, parkeringar och förråd. Under
deras tak ligger också receptionen på Krämartorget samt Kundtjänst som ansvarar för
Foto: Mikael Sundberg
Personal arbetar bland annat med anställ-
ÖBO Lokaler med energi- och byggtekniska
frågor. Upprättar underhålls- och energibudget.
Kommunikation & Marknadsföring
ansvarar för frågor som rör intern och extern
information och kommunikation. Marknadsföring, omvärldsbevakning, mediakontakter,
marknadsanalyser, varumärkesvård och
sponsringsfrågor handhas av denna enhet.
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
49
öbo i ö r ebr o o ch Ö r e b r o k omm un
50
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
51
Telefon: 019-19 42 00
Telefax: 019-19 43 00
Mejl: [email protected]
Hemsida: www.obo.se
Styrelsens säte: Örebro
52
ÖrebroBostäders årsredovisning 2010
Foto: Alexander von Sydow, Magnus Wahman • Gästskribent: Pelle Svensson • Form: Catarina Örn • Tryck: Prinfo Welins Tryckeri
ÖrebroBostäder AB
Besöksadress: Krämartorget
Box 8033
700 08 ÖREBRO