Transcript Information till investerare i JPA 1 och JPA 2

 Information till investerare i JPA 1 och JPA 2
Bokslut 2013
Böckerna för 2013 har nu stängts. Den löpande avkastningen från våra fastigheter som betalas
ut genom rörlig resultatberoende ränta på insatt kapital, sk vinstandelsränta, framgår nedan:
JPA 1:
8,6%
JPA 2:
6,2%
Räntan för 2013 utbetalas på respektive avstämningsdag i slutet av juni 2014.
Årsredovisningar kommer att finnas tillgängliga via Bolagverket inom kort och sänds ut per
mail till dem som så önskar.
Verksamhetsöversikt
JPA:s investeringsverksamhet startades under hösten 2010. På de tre och ett halvt år som gått
sedan dess har verksamheten vuxit till att omfatta tre separata fastighetsbolag med en
fondliknande bolagsstruktur; JPA Fastighetsfond 1 AB (publ) (”JPA 1”), JPA Fastighetsfond
2 AB (publ) (”JPA 2”) och JPA Fastighetsfond 3 AB (publ) (”JPA 3”).
Fastighetsbolagen äger totalt fem fastigheter med en total uthyrningsbar area om ca 30 000
kvm och ett marknadsvärde om ca 400-500 Mkr.
JPA 1 och JPA 2 har delvis finansierats genom vinstandelslån som listats på Mangoldlistan.
JPA 3 har finansierats i en onoterad struktur.
Informationen i detta informationsbrev avser endast JPA 1 och JPA 2 i den mån inget annat
specifikt anges.
JPA och JPA:s fastighetsfonder byter namn
Vi har beslutat att byta namn på vår verksamhet och ett antal av våra bolag.
JPA Investment AB har bytt namn till JPA Fastigheter AB då vi anser att ändelsen Fastigheter
bättre beskriver vår verksamhet och direkt för associationerna till rätt bransch.
Av samma anledning byter vi också namn på våra ”fonder”;
JPA Fastighetsfond 1 AB (publ) blir JPA 1 Fastighets AB (publ).
JPA Fastighetsfond 2 AB (publ) blir JPA 2 Fastighets AB (publ).
JPA Fastighetsfond 3 AB (publ) blir JPA 3 Fastighets AB (publ).
Information till investerare i JPA, mars 2014 1 LÄGESRAPPORT - JPA 1
FLYGFOTO BEFINTLIG SITUATION
JPA 1 äger tre intill varandra liggande fastigheter i Grimmereds industriområde i Västra
Frölunda med en total uthyrningsbar area som för närvarande uppgår
till ca 14 000 kvm.
FÖRHANDSKOPIA
Fastigheterna
som idag används för industri-, lager- och kontorsändamål har ett av Göteborgs
VISION GRIMMERED
TORG
bästa handelslägen. Vår långsiktiga plan är att utveckla, renovera och förädla fastigheterna
014-01-17
från industri till handels-, service, och bostadsrelaterade ändamål.
I våra fastigheter i Grimmered har det under 2013 och inledningen av 2014 skett en del
förändringar.
Uthyrningsläget - Selga har flyttat
Selga som var fastigheternas näst största hyresgäst avflyttade i månadsskiftet
november/december 2013. Avflyttningen var en naturlig del i att Selgas verksamhet
förändrats och lokalbehoven minskat under de senaste åren vilket också var skälet till att stora
delar av Selgas lokaler varit uthyrda i andra hand till ON Interiör och XL Bygg under ett par
års tid.
I samband med Selgas flytt har vi omförhandlat hyresavtalen med ON Interiör och XL Bygg.
Båda hyresgästerna har nu ettåriga förstahandsavtal utan besittningsskydd. Detta innebär att
det endast är den del av Selga-fastigheten som Selga själva disponerade som nu blivit vakant.
Vakansen uppgår till ca 1 800 kvm varav ca 1 250 kvm utgörs av höglager, butikslokal och
kontorslokaler i markplan och ca 450 kvm av kontor i plan två.
Information till investerare i JPA, mars 2014 2 IDÉSK
Selgas flytt medförde ett litet men i sammanhanget knappt märkbart tapp i hyresintäkter under
2013 eftersom vi inte fick några hyror från Selga i december. På helårsbasis blir dock tappet
ca 2,2 Mkr motsvarande ca 22 % av de totala intäkterna i våra fastigheter i Grimmered.
Den genomsnittliga hyran för de nu uthyrda lokalerna i Selga-fastigheten är ca 480 kr/kvm
med en variation från ca 520 kr/kvm för det höglager som ON Interiör hyr till ca 400 kr/ kvm
för det kall-lager som XL Bygg hyr. De nuvarande hyrorna är lägre än de hyror som Selga
betalade eftersom våra nuvarande hyresgäster endast erbjudits korttidsavtal utan
besittningsskydd och eftersom Selga även betalde hyra för mark som de använde som
uppställningsplats.
Som jämförelse skall nämnas att hyrorna i Ballograf-fastigheten i dagsläget uppgår till ca 650
kr/kvm + tillägg om ca 100 kr för värme, kyla och fastighetsskatt.
I Higabs fastigheter ett stenkast närmare Gnistängstunneln varierar hyrorna i spannet 10001250 kr/ kvm kallhyra för lokaler som hyrs i befintligt skick och renoveras av hyresgästen på
egen bekostnad.
Marknadshyra för handelslokaler i renoverat skick bör ligga kring 1500 kr/ kvm vilket skall
ställas mot de ca 480 kr/ kvm vi har från nuvarande hyresgäster med korttidsavtal utan
besittningsskydd och mot de ca 650kr/kvm vi får från Ballograf som har avtal till 2017.
Vi är således väldigt trygga med att vi har en betydande potential uppåt i hyresnivåer när vi
nu skall renovera Selga-fastigheten och hyra ut den till nya hyresgäster. Men fram till dess att
vi har hyrt ut lokalerna igen får vi dock räkna med att ha en lägre avkastning än under 2012
och 2013.
Kontakterna med kommunen
Som ni förhoppningsvis känner till har vi sedan förvärvet av Ballograf-fastigheten för tre och
ett halvt år sedan arbetat mycket intensivt för att åstadkomma en planändring som medger
handel i våra fastigheter i Grimmered.
Arbetet har bedrivits mot bakgrunden att Stadsbyggnadskontoret gjorde ett nytt program för
området 2005/2006 där Grimmered pekades ut som ett nytt handelsområde.
Fastighetskontoret som äger all mark som innehas med tomträtt dvs. i princip alla fastigheter i
Grimmered förutom Ballograf-fastigheten, uttalade dessutom i ett remissyttrande
undertecknat av fastighetsdirektören Christina Johnsson att just Norra Grimmered, där våra
fastigheter ligger, var allra mest lämpligt för en handelsomvandling. Stadsbyggnadskontoret
gjorde därefter en ny detaljplan för Södra Grimmered som vann laga kraft så sent som 2010.
Våra förvärv skedde 2011.
Kommunen hade således stakat ut en mycket tydlig riktning för området och en stor del av det
arbete som krävs för att starta en planprocess var således redan gjort.
Efter oräkneliga möten med kommunala tjänstemän, politiker, arkitekter, BRG och
Västsvenska Handelskammaren kan vi konstatera att Göteborg har väldigt långt att gå i fråga
om öppenhet och transparens och att det tar väldigt lång tid att åstadkomma en förändring och
utveckling som kräver en ny detaljplan. Detta trots att det enda vi vill göra är att fräscha upp
och förvandla ett otidsenligt industriområde till en attraktiv, trevlig och inbjudande del av
staden med ett spännande och attraktivt utbud för invånarna i Göteborg.
Information till investerare i JPA, mars 2014 3 Vi konstaterar också att den debatt vi läser om i dagspressen om att korta planprocessen
genom att förenkla administrativa rutiner är något som skjuter vid sidan om målet. Det är inte
planprocessen i sig som är den största utmaningen, utan alla diskussioner som föregår
planprocessen innan den startas. En stor utmaning är att enskilda tjänstemän på viktiga
funktioner inom kommunen har egna personliga agendor eller agerar utifrån internt
sanktionerade agendor som inte deklareras öppet och som inte heller ligger i linje med den
vision stadens politiker uttalar om stadens utveckling och ambitioner.
Vi hoppas dock nu att vi lagt fram så mycket utredningsfakta, sakliga argument,
visionsbeskrivningar och konkreta arkitektskisser att det helt enkelt inte längre skall gå att
säga nej.
Nya Grimmeredstaden
Eftersom de fastigheter vi äger är väldigt tongivande för hela Norra Grimmered, finns det i
samband med att vi fått vakanser och skall hyra ut Selga-fastigheten ett gyllene tillfälle att ta
ett större grepp om Norra Grimmered.
Det har också skett en del personalförändringar på kommunen varför vi startat om, förnyat
och intensifierat diskussionerna med kommunen om en planändring som skapar
förutsättningar för att skapa något som blir riktigt bra både på kort och lång sikt.
Vi har på nytt informerat kommunen om vår ambition att rusta upp och utveckla våra idag
otidsenliga och nergångna industrifastigheter till något inbjudande, trevligt och tryggt och
förvandla Norra Grimmered som idag kan upplevas som ett tråkigt och kvällstid öde och
otryggt industriområde med nedgångna byggnader, mycket asfalt, stängsel och taggtråd, till
en mer stadsmässig, levande och välkomnande plats som är integrerad med alla de bostäder
som ligger runt omkring.
Vi har i de senaste diskussionerna med kommunen föreslagit att våra fastigheter omvandlas
till ett trevligt torg med småskalig känsla och med en blandning av handel, närservice,
matbutik, kontor och bostäder.
Bostäder kan dels byggas ovanpå våra tre befintliga byggnader men också i form av ett nytt
punkthus mellan Confidence-huset och det nuvarande kallagret som XL Bygg hyr. Där
Ballograf-byggnadens kontor ligger idag skulle man kunna uppföra ett högre kontorshus.
Skissen nedan från GAJD arkitekter har använts som en del i dialogen.
Information till investerare i JPA, mars 2014 4 MÖJLIG FRAMTIDA SITUATIONSPLAN. BILD: Gajd Arkitekter.
Vi har också belyst för kommunen att man i ett lite längre perspektiv inte bara borde utveckla
våra fastigheter utan även hela Norra Grimmered. Som en del i detta resonemang har vi bl.a.
använt oss av nedanstående skiss från Semrén+Månson som visar hur man skulle kunna skapa
mer än 2 000 nya lägenheter genom en ny plan för Norra Grimmered. En sådan utveckling
borde vara mycket högt prioriterad ur kommunens perspektiv.
Som vi ser det är ju Norra Grimmered redan idag i stort behov av en utbyggd närservice. Om
det dessutom tillkommer lägenheter, till att börja med på våra fastigheter, och senare i resten
av området, behövs det verkligen en utökad service.
Normalt sett har man ett problem när bostäderna byggs först och när servicen skapas i
efterhand. Här har man den unika möjligheten att faktiskt göra tvärt om.
Vi har också upplyst kommunen och påmint om att vi tidigare haft SELGA-basket hall i den
sk. Selga-fastigheten och att det går alldeles utmärkt att skapa en ny idrottshall där igen.
Denna skulle t.ex. kunna kompletteras med en kulturhall, utställningar, vårdcentral, bibliotek
eller vad som nu kan behövas. Vi vet dock inte ännu vilka behov som föreligger inom
kommunen, hos närliggande skolor och hos boende i området varför vi bjudit in kommunen
att framföra önskemål.
Sammantaget kan sägas att budskapet vi vill förmedla är att den föreslagna upprustningen och
utvecklingen av våra fastigheter bör ses som startskottet för utvecklingen av en helt ny
stadsdel.
Information till investerare i JPA, mars 2014 5 MÖJLIG UTBYGGNAD AV CA 2000 LÄGENHETER I NORRA GRIMMERED. BILD: Semrén+Månsson.
För att belysa det stadsmässiga perspektivet i den föreslagna utvecklingen har vi valt att driva
diskussionen under arbetsnamnet Nya Grimmeredstaden. Som vi ser det ligger tanken om
Nya Grimmeredstaden helt i linje med kommunens prioriterade mål att bygga ut den
sk. ”mellanstaden” och skapa mer bostäder, en grönare, tätare och mer blandad stadsbild.
Med tanke på att det redan idag bor ca 12 000 människor med bara några minuters gång- och
cykelavstånd från våra fastigheter skulle en torgbildning med service, kontor, butiker och en
ny matbutik fylla ett stort behov för såväl kringboende som förbipasserande. Både idag och i
en framtida ny stadsdel.
Den handels- och trafikutredning vi låtit WSP göra visar dessutom tydligt att hela västra
Göteborg är underförsörjt på livsmedelsbutiker vilket gör att boende i väster tvingas ta bilen
till andra delar av staden för att göra sina matinköp. WSP beräknar att trafiken på Söder- och
Västerleden skulle minska med en miljon fordonskilometer per år om vårt förslag blev
verklighet. Det motsvarar en minskning med 100 000 körda mil varje år och en minskning av
koldioxidutsläppen med i storleksordning 200 ton per år.
Det finns således inte bara stadsutvecklingsmässiga fördelar med vårt förslag till utveckling
av Nya Grimmeredstaden, utan även starka miljöskäl. Men det räcker inte med det. Även
Trafikverket och Länsstyrelsen skulle välkomna en minskning av trafiken eftersom den höga
trafikbelastning som nu råder på Söder- och Västerleden riskerar att hota riksintresset att alltid
kunna nå Göteborg Hamn.
Information till investerare i JPA, mars 2014 6 Sammanfattningsvis finns det många, logiska och starka argument för att utveckla våra
fastigheter i den riktning vi föreslagit för kommunen. För att nå hela vägen fram krävs dock
en ny detaljplan.
Eftersom byggtakten i Göteborg är ett problem och kommunen vill hitta nya vägar att korta
ledtiderna har vi föreslagit att använda utvecklingen av Nya Grimmeredstaden som ett
testprojekt för hur man fogar samman utvecklarens och kommunens tidshorisonter, något som
kan stå modell för hur man arbetar framöver för att korta ledtiderna. Både kommunen och vi
vill ju jobba för hela stans bästa.
Att göra en helt ny plan för hela Nya Grimmeredstaden är ett relativt omfattande projekt, men
att bryta ut våra fastigheter och inleda omvandlingen med en begränsad detaljplaneprocess för
våra fastigheter behöver inte vara komplicerat.
En stor del av det arbete som krävs för att starta en planprocess har ju som sagt redan gjorts,
inte minst genom det program som Stadsbyggnadskontoret gjorde för området 2005/2006 och
den nya detaljplan som gjordes för Södra Grimmered och som vann laga kraft 2010. Arbetet
underlättas ytterligare av att vi dessutom har försett kommunen med färdiga handels- och
trafikutredningar gjorda av en professionell oberoende part och som man kan vila sina beslut
emot.
Vad talar då emot en omvandling av våra fastigheter och varför har kommunen inte gjort
någon ny plan ännu?
Det huvudsakliga argument som kommunen använt för att inte vilja gå vidare med en ny plan
för Norra Grimmered, (trots att Fastighetskontoret pekat ut området som lämpligt för en
handelsomvandling och att Stadsbyggnadskontoret gjort ett program för området och en ny
plan för Södra Grimmered som medger handel), har varit att man inte vill äventyra
Opaltorgets planerade utveckling. Man har också tydliggjort att man inte vill se fler s.k.
externhandelsplatser än idag.
På ett generellt plan kan vi förstå kommunens prioriteringar men sett ur ett sakligt analytiskt
perspektiv anser vi att de argument som framförts för att fördröja utvecklingen av våra
fastigheter inte håller.
När det gäller frågan om Opaltorgets utveckling är det t.ex. enkelt att konstatera att våra
fastigheter har ett helt annat upptagningsområde än Opaltorget och därför inte kommer att
konkurrera med Opaltorgets planerade utveckling. Detta styrks också tydligt av slutsatserna i
WSP:s handelsutredning. När det gäller önskemålet att inte skapa fler externhandelsplatser än
idag så konstaterar vi att det vi vill utveckla inte är externhandel, utan ett lokalt torg i en
stadsdel där 12 000 boende har gångavstånd till våra fastigheter. Vi tycker därför inte att
kommunens argument håller.
När vi träffade kommunens representanter senast kunde vi glädjande nog konstatera att
tjänstemännen själva medgav att argumentationen att bromsa vår utveckling med hänvisning
till Opaltorgets utveckling är svag. I sittande möte talade tjänstemännen också spontant om att
den torgbildning vi föreslår är precis vad kommunen vill se och att Stadsbyggnadskontoret
därför borde lägga in våra fastigheter i den sk. ”produktionsplanen” för 2015 vilket på
svenska innebär att kommunen planerar in och avsätter resurser för att göra an ny plan åt oss
under 2015.
Information till investerare i JPA, mars 2014 7 Det som uttryckets var dock ambitioner. Inga löften. Vi har under resans gång blivit relativt
luttrade och insett att ambitioner som uttrycks inte kan tas på allvar, inte ens när de kommer
från kommunens högsta tjänstemän, men vi tycker trots allt att vi gör framsteg och hyser
därför förhoppningar om att kunna nå fram till en lösning i rimlig närtid.
Som det ser ut just nu är det kanske möjligt att kommunen gör en ny plan för våra fastigheter
under 2015.
Dialogprocess och kommunikation med omvärlden
Eftersom vi nu har vakanta lokaler måste vi, oavsett om och när kommunen vill gå vidare
med en ny detaljplan för våra fastigheter, inleda dialog med vår omvärld för att informera om
att vi har lokaler att hyra ut och att vi avser rusta upp våra fastigheter för att skapa en trygg,
inbjudande, trevlig, stadsmässig, levande och välkomnande plats som är integrerad med alla
de bostäder som ligger runt omkring.
Vi har därför startat upp ett relativt omfattande informations- och dialogarbete där vi genom
skyltar på fastigheternas fasader, en ny hemsida och utskick till boende i närområdet kommer
att informera såväl kringboende som potentiella hyresgäster om våra ambitioner.
Genom skyltar, utskick och vår hemsida kommer vi även att bjuda in till informationsmöten
och öppen dialog för att inhämta information om vad olika intressenter vill se för
verksamheter i våra fastigheter framgent.
Dialogprocessen kommer att drivas med förebild utifrån den framgångsrika dialogprocess
som bedrivits i Nya Hovås och vår målsättning är att alla som bor i närområdet skall ha en
möjlighet att komma till tals och lämna synpunkter och önskemål om vad de vill se i
fastigheterna och samtidigt som vi har en öppen dialog med kommunen.
Målsättningen med detta är att den information vi får in från dialogprocessen skall fungera
som input i diskussionerna med kommunen kring innehållet i en ny detaljplan för våra
fastigheter och för Nya Grimmeredstaden.
Genom att driva processen i samklang mellan utvecklare, kommun, boende och andra
intressenter och involvera olika intressenter i närområdet har vi en förhoppning om att öka
informationsgraden, minska risken för överklaganden och korta ledtiderna i planprocessen.
Genom en öppen transparent process tvingas också olika parter att inför öppen ridå
argumentera för sina ståndpunkter och försvara sina ställningstaganden på ett sätt som man
inte behöver göra när dialogen förs i konferensrum med stängd dörr på
Stadsbyggnadskontoret eller Fastighetskontoret. Detta borgar för en renare process, färre
överklaganden och en bättre förankring av de beslut som fattas.
Genom en öppen, transparent process skapas helt enkelt demokratiska förutsättningar att driva
ett effektivt planarbete för stadens och invånarnas bästa. Alla människor får möjlighet att göra
sin röst hörd innan besluten är fattade.
Vi tycker att det egentligen borde vara en självklarhet att jobba på det här viset. I Nya Hovås
har man visat att det fungerar och vi är helt övertygade om att det är så här vi når fram till
bästa resultat på kortast möjliga tid.
Information till investerare i JPA, mars 2014 8 Vi kommer inom kort att sätta upp nya skyltar på våra fastigheter, lansera en hemsida för Nya
Grimmeredstaden och göra våra ambitioner mer publika och bjuda in till dialog kring
utvecklingen av våra fastigheter och Norra Grimmered i stort.
Vi återkommer givetvis med information i samband med väsentliga händelser.
Fastighetsvärdering
Fastigheterna i JPA 1 värderades under 2012 av extern oberoende värderare till 163 Mkr.
Vare sig vi eller våra revisorer ser i dagsläget något behov av att revidera den värderingen, i
varje fall inte nedåt, varför vi inte heller gjort någon förnyad värdering.
Våra revisorer förespråkar dock att vi till följd av ändrade bokföringsprinciper bör övergå till
IFRS bokföring under 2014 varför vi under innevarande år kan komma att behöva värdera
fastigheterna för att erhålla jämförelsetal för ingångsbalanserna.
Substansvärde ”fondandelar”.
Baserat på idag kända fakta skulle ett teoretiskt substansvärde på en investering i JPA 1 grovt
kunna beräknas enligt följande:
Köpeskilling fastigheter, ca:
102 Mkr 1
Fastighetsvärde:
163 Mkr
Övervärde:
163-102 =
61 Mkr
Externt kapital vid förvärvstillfället:
41,25 Mkr 2
Summa övervärde + extern kapital, ca: 61+41=
102 Mkr
Substansvärde (%):
248%
102/41=
Kalkylen torde trots sin enkla natur kunna ge en grov vägledning om hur substansvärdet på en
investering i fonden har utvecklats. 1 miljon kr som investerat i JPA 1 skulle således kunna
anses ha ett substansvärde om ca 2,5 Mkr.
1 Faktisk köpeskilling efter avdrag för latent skatt. Bokfört värde är ca 106 Mkr. 2 Inklusive kapital tillskjutet av JPA. Information till investerare i JPA, mars 2014 9 LÄGESRAPPORT - JPA 2
JPA 2 förvärvade under 2011 en mycket välbelägen högkvalitativ fastighet på Eriksberg som
är ett av Göteborgs mest dynamiska och expansiva områden. Fastigheten inrymmer idag
Donnergymnasiet, Friskis & Svettis och en Bowlinghall. Den totala uthyrningsbara arean
uppgår till knappt 8 000 kvm.
Fastigheten är fullt uthyrd och genererar en stabil avkastning.
Den strategi vi arbetar utifrån är att genom ett aktivt ägande skapa mervärden i fastigheten
bl.a. genom utveckling av byggrätter och genom förbättrad användning av idag felanvända
lokaler.
Som tidigare informerats har vi omförhandlat och förlängt hyresavtalet med Friskis och
Svettis i samband med en ombyggnation av entréhall och spinningsalar mm. Vi har också
genomfört en rad mindre förändringar för Donnergymnasiets räkning. Som tidigare
informerats har JPA 2 under 2012 även tecknat avtal om att köpa tillbaka det hyresavtal som
Eriksbergs Bowling har i fastigheten. Handpenning erlades i samband med avtalet
undertecknades och resterande del av köpeskillingen skall erläggas i månadsskiftet maj/juni
2014 då lokalen återgår i JPA 2s kontroll.
Diskussioner med potentiella hyresgäster till den aktuella lokalen pågår.
Som meddelats tidigare har JPA 2
även tillsammans med Norra
Älvstranden Utveckling AB ansökt
om och erhållit positivt planbesked
avseende ändring av detaljplan för
blandad stadsbebyggelse med
övervägande bostäder och
verksamheter. Den kommande
detaljplanen är inlagd i kommunens
s.k. produktionsplan för 2014, och
väntas medge uppförande av två
punkthus om tio våningar på vår
tomt och påbyggnation av befintlig
byggnad med sju våningar bostäder
ovanpå den del som idag disponeras
av Donnergymnasiet. Totalt
föreslås 106 nya lägenheter på vår
fastighet. Utöver detta planeras för
ett nytt garage under de två nya
punkthusen.
Stadsbyggnadskontoret har
bekräftat att planarbetet påbörjas i
april 2014.
PLANERAD BYGGNATION PÅ JPA:S FASTIGHET PÅ ERIKSBERG. BILD: Semrén+Månsson.
Information till investerare i JPA, mars 2014 10 Den byggnation som följer av de byggrätter som föreslås är relativt omfattande och komplex.
Styrelsen för JPA 2 har därför beslutat att undersöka möjligheten att i första hand avyttra 50
procent av aktierna i fondens fastighetsägande bolag JPA Sanngården 734:131 AB till en
köpare som kan ta en aktiv roll i att utveckla de kommande bostadsbyggrätterna. Vi utesluter
dock inte möjligheten att avyttra såväl mindre som större del av aktierna alternativt hela
bolaget.
Catella Corporate Finance har engagerats som exklusiv rådgivare i samband med
försäljningen. Indikativa bud väntas in i slutet av mars.
Styrelsen för JPA 2 kommer i samråd med Catella Corporate Finance att utvärdera de bud
som inkommer och ta ställning till om vi skall gå vidare med en försäljning i detta skede eller
om vi skall avvakta till dess att detaljplanen vunnit laga kraft alternativt om vi skall behålla
fastigheten och genomföra byggprojektet i egen regi genom att anlita en konsult som bistår
med projektledning.
Vi återkommer givetvis med ytterligare information vid väsentliga händelser.
Fastighetsvärdering
Fastigheten i JPA 2 värderades under 2012 av extern oberoende värderare till 139 Mkr. Vare
sig vi eller våra revisorer ser i dagsläget något behov av att revidera den värderingen, i varje
fall inte nedåt, varför vi inte heller gjort någon förnyad värdering men eftersom vi sannolikt
kommer att övergå till IFRS bokföring under 2014 kan vi komma att behöva värdera
fastigheten för att erhålla jämförelsetal för ingångsbalanserna.
Substansvärde ”fondandelar”.
Baserat på idag kända fakta skulle ett teoretiskt substansvärde på en investering i JPA 2 grovt
kunna beräknas enligt följande:
Köpeskilling fastighet, ca
115 Mkr 3
Fastighetsvärde:
139 Mkr
Övervärde:
139-115 =
24 Mkr
45 Mkr 4
Externt kapital vid förvärvstillfället:
Summa övervärde + extern kapital:
24+45=
69 Mkr
Substansvärde (%):
69/45=
153%
Kalkylen torde trots sin enkla natur kunna ge en grov vägledning om hur substansvärdet på en
investering i fonden har utvecklats. 1 miljon kr som investerat i JPA 2 skulle således kunna
anses ha ett substansvärde om ca 1,5 Mkr.
3
4
Köpeskilling netto efter avdrag för latent skatt. Bokfört värde är ca 122 Mkr. Inklusive kapital som tillskjutits av JPA. Information till investerare i JPA, mars 2014 11