Transcript Järngrinden AB koncern: Kvartalsrapport 3 samt Prognos 2013

Järngrinden AB koncern: Kvartalsrapport 3 samt Prognos 2013
Januari-september 2013




Intäkterna uppgår under perioden till 165,1 mkr bestående av 155,4 mkr avseende
försäljning av bostadsrätter samt 9,7 mkr avseende hyresintäkter i projektfastigheter.
Resultatet för perioden januari – september uppgick till 116,3 mkr före skatt. Engångsposter i
anledning av försäljning dotterbolag, Wäst-Bygg AB (W-B AB), uppgick till 98,0 mkr.
Resultatet för perioden, som om verksamheten hade bedrivits i sin nuvarande form hela
2013, blev 18,3 mkr före skatt rensat för engångsposter.
Under perioden januari-september såldes 107 bostadsrätter i projekt varav Järngrindens
andel var 88,5 bostadsrätter.
Helårsprognos 2013




Intäkterna för helåret prognostiseras till 226,7 mkr varav 214 mkr utgörs av försäljning av
bostadsrätter och 12,7 mkr utgörs av hyresintäkter i projektfastigheter.
Prognostiserat resultat 2013 inklusive engångseffekter från försäljning av dotterbolaget W-B
AB beräknas till 118,1 mkr före skatt.
Årets resultat rensat för extraordinära poster avseende försäljning av entreprenadrörelsen
W-B AB prognostiseras till 20,0 mkr före skatt.
Eget kapital vid årsskiftet prognostiseras uppgå till 229 mkr med en soliditet om c:a 51%.
Bostadsprojekt
Planlagda byggrätter antal lgh
Potentiella byggrätter antal lgh
Bostäder i produktion vid periodens slut
Startad produktion
Sålda och bokade bostäder under
perioden
Försäljningsgrad i produktion
(sålda och bokade bostäder)
Bostäder i eget lager
Bostäder under försäljning vid periodens
slut
Totalt
jan-sep
74
1 588
181
42
Järngrindens andel
jan-sep
37
1 007
141
42
114
96
82%
9
79%
5
33
31
Verksamheten
I augusti genomfördes försäljning av entreprenadrörelsen bestående av dotterbolagen Wäst-Bygg AB
samt HB Logistic Contractor till M2 Gruppen (80%) samt ledningen i bolagen (20%). Aktierna ägdes av
Wäst-Bygg Gruppen AB (numera namnändrat till Järngrinden Fastighets AB). Detta bolag ägdes i sin
tur av Järngrinden AB till 60%, Ulf Christofferson (UC) 20% samt Jörgen Andersson (JA) 20%.
I samband med försäljningen av dotterbolagen löste Järngrinden Fastighets AB in UCs samt JAs
sammanlagt 40% ägarandelar i Järngrinden Fastighets AB för 32,8 mkr. Dessa andelar förvärvades i
januari 2012 från Järngrinden AB. Järngrinden AB är nu ägare till 100% av Järngrinden Fastighets AB.
I samband med ovanstående affär löste Järngrinden AB även in kvarvarande 25 % av Gunnar Ivarsons
(GI) ägarandel i moderbolaget Järngrinden AB. Aktierna förvärvades till en kostnad av 25% av synligt
eget kapital (efter utdelning om 62,8 mkr), totalt 75,3 mkr.
Moderbolaget, Järngrinden AB, ägs efter dessa transaktioner till 100 % av Patrik Ivarson (PI).
Under våren genomfördes även utdelningar till ägargruppen om 62,8 mkr (PI 45 mkr, GI 15 mkr, UC
1,4 mkr, JA 1,4 mkr).
Totalt har dessa transaktioner påverkat det egna kapitalet i Järngrinden-koncernen med -170,8 mkr.
Detta är att betrakta som effekter av en renodling av ägandet!
Järngrinden med dotterbolag flyttade under augusti till ett nytt kontor på Åsbogatan 8 i Borås
beläget i Swedbank Sjuhärads fastighet, det s k ”gamla” Sparbankshuset.
Järngrinden har tecknat ett 5-årigt hyresavtal med Wäst-Bygg AB avseende fastigheten Hästhoven 1
samt Kattmyntan 1 d v s Wäst-Byggs nuvarande huvudkontor. Järngrinden äger således fortfarande
dessa fastigheter.
Fastigheten Depån i Viared, Borås, specialbyggdes för ett konsortium av banker för att förvara och
hantera kontanter och stod färdig 2008. Fastigheten hyrdes ut på ett 15-årigt avtal. Verksamheten
såldes efter tre år av bankerna till Panaxia. Hyreskontraktet följde med verksamheten. Panaxia gick
hösten 2012 i konkurs och fastigheten har sedan dess stått utan hyresgäst. Förhandlingar pågår med
potentiell hyresgäst.
Bostadsprojekt under produktion
Under perioden har tre bostadsprojekt färdigställts med sammanlagt 156 st bostadsrätter varav
Järngrindens andel 100 st bostadsrätter. Trandaredsbacke i Borås 44 lägenheter (ägarandel 100 %),
Söderport i Borås 33 lägenheter (ägarandel 50 %) samt Lorensberg etapp 1 i Varberg 79 lägenheter
(ägarandel 50 %). Innan tillträdet av Trandaredsbacke var samtliga lägenheter sålda. Vid tillträdet av
Söderport i juni var tio lägenheter osålda som då till 50 % togs in i Järngrindens lagerbestånd. Under
tiden fram till oktober har hittills tre lägenheter sålts. Vid tillträdet av Lorensberg etapp 1 var två
lägenheter osålda som då till 50 % togs in i Järngrindens lagerbestånd. Per oktober kvarstår en
lägenhet osåld.
I Mölndal har under perioden färdigställandet av Mathildeberg etapp 2 fortskridit enligt plan. Av
totalt 58 lägenheter (ägarandel 100 %) är 43 (74 %) sålda eller bokade per oktober. Inflyttningen har
påbörjats och sker i etapper under oktober-november och januari 2014.
Under perioden påbörjandes även etapp 3 av Mathildeberg vilken planeras färdig till våren 2014. Av
totalt 28 lägenheter (ägarandel 100 %) är 16 (57 %) sålda eller bokade per oktober.
Byggnation av 14 lägenheter (ägarandel 100 %) i Kv Kolibrin i Borås startades efter sommaren.
Samtliga 14 lägenheter var sålda innan byggstart. Byggnationen beräknas vara färdig i slutet av våren
2014 och inflyttning planeras ske under juni månad.
Vid periodens utgång fanns i eget lager 5 bostadsrätter upptagna till ett värde av 10,5 mkr
(Järngrindens nettoandel) vilket motsvarar produktionskostnaderna. Under perioden såldes 2
bostadsrätter för 2,6 mkr (Järngrindens nettoandel).
Kommersiella projekt under produktion
Under perioden har konceptutveckling/förädling fortsatt av Kv Minerva i Borås (ägarandel 50 %).
Fastigheten rymmer butik (MacHuset), restaurang (G11), gatukök (Borås Kebab), vinbar & deli samt
även ytor för kontor. Det är främst fortsatt utveckling och eventuell tillbyggnad av kontorslokalerna
som är under planering och projektering. Fastigheten innehåller idag c:a 900 m2 kommersiella ytor.
Det planeras för ytterligare c:a 250 m2 kontorslokaler. Ärendet ligger inne för bygglov.
Bostadsprojekt planlagda
Detaljplan för kv Asplyckan i Borås. Projektet rymmer 60 bostadsrätter (ägarandel 50 %). Under
senhösten/vintern kommer försäljning att påbörjas och byggstart planeras till våren 2014. Inflyttning
beräknas kunna ske sommaren/hösten 2015.
I Ulricehamn planeras byggnation av 14 bostadsrätter i projektet Ärlan (ägarandel 50 %).
Byggnationen är planerad att starta till hösten 2014 med inflyttning under våren/sommaren 2015.
Kommersiella projekt planlagda
För den kommersiella fastigheten Pallas (ägarandel 50 %) i Borås som i dag rymmer butiker samt ett
parkeringsdäck med c:a 400 p-platser projekteras för en större om- och tillbyggnad. Dels utökande av
butiksytor, tillbyggnad i form av bostäder ovanpå parkeringsdäck samt tillbyggnad av ett fristående
höghus (24-33 våningar). Total yta i befintlig fastighet uppgår till c:a 23.000 m2 varav butiksyta
uppgår till c:a 9.000 m2 LOA. Ombyggnationen av fasader samt butiksytor ryms inom befintlig
detaljplan. Ombyggnation av butiksytan planeras att kunna färdigställas under 2015.
Bostadsprojekt i planprocess
Vid en markanvisningstävling tilldelades Järngrinden och Mjöbäck mark i Varberg på
Brearedsområdet (ägarandel 50/50). Kv Marmorlyckan är avsett för bostadbyggnation. Arbete med
detaljplan pågår och det planeras för byggande av 85 bostadsrätter om totalt 6.400 m2 BOA samt 85
hyresrätter om totalt 7.000 m2 BOA. Byggstart i en första etapp kan komma att ske under hösten
2014. Inflyttning i sista etappen planeras kunna ske sommaren 2016.
På Bergdalsgatan i Borås kommer bygglov för 26 bostadsrätter (ägarandel 100 %) att lämnas in inom
kort. Byggstart planeras till hösten 2014 med inflyttning sommaren 2015.
För projektet Trasten i Borås pågår en omarbetning av utformningen för projektet. Dels är
detaljplanen överklagad och dels omarbetas projektet p g a andra marknadsförutsättningar.
Projektet omfattar 22 bostadsrätter (ägarandel 100 %). Trolig byggstart är i slutet av 2014 med
inflyttning i slutet av 2015.
Järngrinden innehar en option (ägarandel 100 %) att förvärva Slottsmöllan i Halmstad som i tre
etapper kan komma att innehålla 249 lägenheter om totalt 20.000 m2 BOA. Detaljplaneprocess pågår
och detaljplan och bygglov förväntas bli antagen under våren 2014. Inom Slottsmöllan kommer
sannolikt även kommersiella ytor för handel att rymmas om c:a 2.500 m2. Optionen löses
automatiskt in när detaljplanen har vunnit laga kraft.
För fastigheten Pallas (ägarandel 50 %) i Borås pågår projektering för att bygga bostäder ovanpå
befintligt parkeringsdäck. 44 lägenheter om totalt 3.400 m2 BOA. Samtidigt fortskrider även
processen med att projektera för ett fristående höghus om 24-33 våningar i direkt anslutning till
befintlig fastighet. Höghuset kan komma att innehålla hotell, bostäder och kontor med upp till c:a
6.700 m2 BOA samt c:a 5.700 m2 LOA. Detaljplanearbetet har hög prioritet på Samhällsbyggnadskontoret i Borås.
Järngrinden är 50 % innehavare till fastigheten Fiberettan i Falkenberg som i dag är en
projektfastighet bestående av ett markområde om c:a 85.000 m2. Fastigheten är bebyggd med
lokaler för uthyrning för främst logistik/lager om c:a 27.000 m2 LOA. Fastigheten är idag fullt uthyrd!
Projektering pågår för att få till en detaljplaneändring så att byggnation av bostäder tillåts.
Fastigheten ligger i bästa läge vid Ätrans utlopp i havet i Falkenbergs hamn. Planen är att projektera
för c:a 800 bostäder om c:a 52.000 m2 BOA.
På kv Hugin (ägarandel 50 %) i centrala Borås projekteras för byggnation av 22 bostadsrätter om
totalt 1 650 m2 BOA.
Planeringen av byggnation på kv Australien (ägarandel 50 %) i Ulricehamn fortgår med möjlig
byggstart hösten 2016.
Övriga div bostadsprojekt i planprocess vilka inte specificeras i rapporten uppgår till totalt 8 940 m2
BOA.
Härutöver pågår det förhandlingar om ytterligare förvärv avseende mark för byggnation av bostäder.
Järngrinden AB koncern
Resultaträkning i sammandrag
Belopp i tkr
*Proforma
***Proforma
Bokslut
exkl W-B
inkl W-B
prognos
**Prognos
2013
2013
2013
2012
2012
(12 mån)
(12 mån)
(9 mån)
(12 mån)
(12 mån)
Koncernen
jan-dec
jan-dec
jan-sep
jan-dec
jan-dec
Nettoomsättning
226 709
16 233
165 086
358 203
1 127 371
-199 730
-26 458
-142 351
Rörelseresultat
26 979
-10 225
22 735
35 882
38 512
Finansnetto
-6 941
128 279
93 629
243 521
157 620
Resultat efter finansiella poster
20 038
118 054
116 364
279 403
196 132
2 892
2 892
-
644
-12 653
0
0
0
0
-14 888
22 930
120 946
116 364
280 047
168 591
Rörelsens kostnader
Skatt
Minoritetens andel av resultatet
Periodens resultat
-322 321 -1 088 859
* Resultaträkningen visar hur verksamheten hade sett ut under 2013 om fsg av W-B skett per 12-12-31
d v s rensat från reavinster avseende denna transaktion. Proforma ger då en bättre bild av nuvarande
verksamhet.
** Intäktsredovisning enligt tidigare redovisningssätt där intäkter från bostadsutveckling redovisas
under Finansnetto.
*** Resultaträkningen visar hur resultatet hade sett ut som om fsg av W-B skett per 12-12-31.
Vidare redovisas fr o m 2013 värdet av försäljning av bostadsrätter som nettoomsättning.
Enl tidigare redovisningsmetod togs resultatet från försäljning av bostadsrätter upp under finansnettot.
Proformasiffrorna för 2012 är framtagna för att underlätta jämförbarheten av verksamheten mellan
2012 och 2013 efter försäljningen av W-B AB.
Finansnettot ökar i proforma för 2012 jmf med bokslutssiffror 2012. Detta beror på att förvärv av
minoritetens andelar (40%) genomförts. Vilket exponerar reavinsten i den redan ägda
60% andelen.
Proforma
Proforma
Prognos
exkl W-B
2013
2013
2012
(12 mån)
(9 mån)
(12 mån)
213 982
155 413
341 939
12 727
9 673
16 264
226 709
165 086
358 203
Bostadsutveckling
21 376
19 416
26 961
Projektfastigheter
5 603
3 319
8 921
26 979
22 735
35 882
Nettoomsättning per segment
Bostadsutveckling
Hyresintäkter projektfastigheter
Summa
Rörelseresultat per segment
Summa
Järngrinden AB koncern
Balansräkning i sammandrag
Belopp i tkr
Prognos
Koncernen
Proforma
Bokslut
exkl W-B
inkl W-B
2013-12-31
*2013-09-30
2012-12-31
2012-12-31
36 180
36 850
40 200
151 847
2 147
2 147
9 102
18 073
Projekt-/Exploateringsfastigheter
187 780
272 927
188 077
188 077
Finansiella anläggningstillgångar
34 315
33 422
31 422
31 112
260 422
345 346
268 801
389 109
111 868
132 565
157 303
157 303
10 500
16 526
0
0
2 516
21 204
191 218
249 040
59 985
29 560
9 118
99 636
Summa omsättningstillgångar
184 869
199 855
357 639
505 979
Summa tillgångar
445 291
545 201
626 440
895 088
**Eget kapital
228 713
224 018
376 630
262 711
0
0
0
15 908
228 713
224 018
376 630
278 619
Goodwill
Inventarier
Summa anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar
Reversfordran Brf
Bostadsrätter i eget lager
Rörelsekapitaltillgångar
Likvida medel
Minoritetsintresse
Summa eget kapital
Avsättningar
0
1 948
0
11 439
19 392
23 510
47 231
47 231
193 420
215 669
179 530
165 530
212 812
241 127
226 761
224 200
Rörelsekapitalskulder
3 766
80 056
23 049
392 269
Summa rörelsekapitalskulder
3 766
80 056
23 049
392 269
Summa eget kapital och skulder
445 291
545 201
626 440
* I balansräkningen per 13-09-30 ingår upparbetning i ett dotterbolag avseende
byggnation TATA Steel i Halmstad.
Dotterbolaget kommer att avyttras per 13-12-20 utan resultateffekt.
Balansomslutningen minskar i och med detta med ca 100 mkr fram till 13-12-31.
895 088
Avsättning ej res avr vinst Brf
Finansiella skulder
Summa avsättningar o finansiella
skulder
** Eget kapital har under 2013 påverkats negativt med 170,8 mkr hänförbart till:
-108 mkr avseende inlösen av aktier från minoritetsägare
-62,8 mkr avseende utdelning till aktieägare