Transcript FASTIGHETSBESIKTNING BRF. Sankta Thora

FASTIGHETSBESIKTNING
BRF. Sankta Thora
Adress: Föreningsgatan 67 och Excercisgatan 11 & 13
Malmö
Besiktningsutlåtande och kostnadsberäkning
upprättade av
Johnny Möller
JMB
Malmö 2010-08-05
Besiktningsrapport Thora 5 & 6
Besiktningsrapport består av delarna
1 Besiktningsuppdraget
2
Byggnadsbeskrivning
3
Protokoll från besiktning
4
Kostnadsuppskattning
1 BESIKTNINGSUPPDRAGET
Fastighetsbeteckning:
Adress:
Församling:
Kommun:
Thora 5 & 6
Föreningsgatan 67, Exercisgatan 11 & 13
Malmö
Besiktningsuppdraget
Teknisk besiktning för bedömning av underhållskostnader vid upprättande av ekonomisk plan
inför ett eventuellt förvärv av fastigheten och bildande av bostadsrättsförening.
Besiktningsförutsättningar: Besiktningen är ej av sådan karaktär att den uppfyller säljarens
upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 § Jordabalken.
Besiktningsmannen ikläder sig ej ansvar för eventuella fel beroende på felaktiga sakuppgifter
vare sig dessa är lämnade av uppdragsgivaren, olika myndigheter eller är hämtade ur
offentliga register. Besiktningsmannen innehar gällande företags- och
konsultansvarsförsäkring. Besiktningsmannens sammanlagda skadeståndsskyldighet för
uppdraget är begränsat till 120 basbelopp.
Uppdragsgivare: Brf. Sankta Thora
Besiktningen omfattning
Huset är uppfört 1929. Tomten är bebyggd med ett 4 våningshus med vindslägenheter +
källare och gårdsplan. Fastigheten har 30 lägenheter och har 3st trapphus, 5 lokaler.
Fastigheten har renoverats 2007-2008 med omlagt yttertak inklusive 10 st nya takfönster
(Velux), ny taksäkerhet samt takavvattning. I övrigt se nedan under Byggnadsbeskrivning.
Vid besiktningen har 6 st lägenheter besökts. Besiktning har utförts av vind, trapphus,
allmänna källarutrymmen med bl.a. tvättstugor och fjärrvärmecentraler. Taket har besiktigats
från taklucka, fasader har besiktigats från markplan.
Vid besiktningen noterade anmärkningar samt överslagsmässigt angivna kostnader för
avhjälpande av konstaterade brister.
Närvarande
Johnny Möller, JMB. Åsa Sköld, Brf. Sankta Thora, Martin Nilsson, Advokatfirman Axelsson
& Nilsson AB. Henrik Geine & Carl-Axel Geine, Fastighetsägare Rörsjöborg AB
Besiktningsdag
Torsdagen den 15 juli 2010
Malmö 2010-08-05
Johnny Möller
2 BYGGNADSBESKRIVNING
Tomt
Tomt om
kvm
Byggnad
Byggnadstyp
Flerbostadshus i vinkel med gårdsplan och 3 trapphus.
Bruksarea
Bostäder 2805 kvm, Lokaler 5 st 427 kvm.
Källare
Husets källare innehåller fjärrvärmecentral, elcentral,
gemensamma förvaringsutrymmen, källarförråd av trä med galler.
samt 2 st tvättstugor. Källaren har full ståhöjd betonggolv som är
belagt med klinker och målade väggar. Putsrenovering av delar i
källare April 2010.
Vind
Vindslägenheter.
Grundläggning
Huset är grundlagd med betong och tegel.
Bärande stomme
Tegel o betong.
Våningsbjälklag över
källare
Puts o kloasongbjälklag trä.
Våningsbjälklag
Puts o kloasongväggar trä.
Ej bärande innerväggar Tegel o kloasongväggar.
Vindsbjälklag
Puts o kloasongbjälklag trä.
Yttertak
Takstolar av trä samt spontad panel och takpannor åt gatusida och
papptäckning åt gårdsida, Ny taksäkerhet med takbrygga och
takavattning. Yttertak omlagt år 2007-2008.
Utv beslagning
Plastisol
Hängrännor/stuprör
Plastisol.
Balkonger
Betongplattor nya och smidesräcke nytt 2007-2008.
Fönster
Thora 5: Aluminiumklädda träfönster utsida med några undantag i
form av rena träfönster. Tillverkningsår på utbytta
aluminiumklädda fönster varierar mellan år 1988-2006. Samtliga
fönster åtgärdades på något sätt år 2007.
Thora 6: Aluminiumklädda träfönster utsida med några undantag
av rena träfönster. Tillverkningsår på utbytta aluminiumklädda
träfönster varierar mellan år 1988-2006. Samtliga fönster
åtgärdades på något sätt år 2007. Undantag 2 st fönster på gårdsida
(Jour-affär) som ej åtgärdats/bytts ut pga ej åtkomliga från insida(
fönster till dessa skall finnas i källaren).
Dörrar/port
Portar av aluminium med glas. Fastighetsdörrar 2 st aluminium 1
st i trä. Lokaldörrar mest i trä, enstaka i aluminium.
Lägenhetsdörrar ursprungliga med dekorlister och tillhållarlås.
Thora 6: 16 st Lägenheter, insida har säkerhetsgrindar år 2001.
Vindslägenheters dörrar har rakt blad med tillhållarlås.
Fasader
Gatufasad och gårdsfasad putsad nedre del, från vån 2-4 rött tegel.
Putslagningar o målning av fasader utfördes Maj 2010.
Trapphus
Trapplöp och planer i cementterazzo och järnräcke. Väggar
målade.
Portgång
Portgång med beläggning och målade väggar.
Gård/Utemiljö
Gräsmatta, betongsten samt planteringsytor, träd, lekredskap,
sandlåda samt cykelförråd. Mur mot grannfastighet.
Hiss
Hissar är besiktigade nästa besiktning 2011.04.
Thora 5: En st hissmaskin utbytt samt hisskorg renoverad år 2007.
Thora 6: Två st hissmaskiner utbytta år 1972 och hisskorg
renoverad år 2007. Beklädnad av utvändiga schaktväggar år 20072008.
El
Thora 5: 14 Lägenheter, Elinstallationer utbytta år 1984-1986.
Thora 6: 16 Lägenheter, Elinstallationer utbytta endast i
renoverade lägenheter och enligt fastighetsägaren återstår det 4 st
att byta el i.
Jordfelsbrytare saknas och inga automatsäkringar finns.
Fastigheten har portkod samt kabel Tv
Tvättstuga
Thora 6: Föreningsgatan 67 o Exercisgatan 13 i källarplan.
Tvättstugan har klinkergolv och målade väggar.
Tvättutrustningen består av:
Utrustning
1 st Tvättmaskin
1 st Tvättmaskin
1 st Torktumlare
1 st Torkskåp
1 st Kallmangel
Luddlåda
Fabrikat, typ
Wascator WE 65 MP
Wascator W 365 H
Osby 210T
Wascator TS121
Wascator KM 80
Tillverkn. år
ca 1999
2004.08
ca 2002
ca 1990
ca 1980
Thora 5: Exercisgatan 11 i bottenplan
Tvättstugan har klinkergolv, väggar kakel och målad övre del.
Tvättutrustningen består av:
Utrustning
1 st Tvättmaskin
1 st Tvättmaskin
1 st Torktumlare
1 st Torkskåp
1 st Kallmangel
Luddlåda saknas
Fabrikat, typ
Wascator WE 56 MP
Cylinda FFT 1200
Wascator TT 210 T
Cylinda TS 65
Wascator KM 80
Tillverkn. år
ca 1999
ca 2002
ca 1990
ca 1990
ca 1980
Sophantering
Sopnedkast i trapphus. Källsortering i plastkärl på gård av
tidningar och glas.
Uppvärmning
Värmestammar utbytade på 1990-talet.
Thora 6: 16 st Lägenheter.
Fastigheten har fjärrvärmecentral med 2 st plattvärmeväxlare Alfa
Laval år 1995. Cirkulationspump samt shunt ca år 2000.
Expansionskärl år 2000.
Radiatorerna har termostatventiler.
Thora 5: 14 st Lägenheter.
Fastigheten har fjärrvärmecentral med 2 st plattvärmeväxlare Alfa
Laval år 1992. Cirkulationspump samt shunt ca år 2000.
Expansionskärl år okänt troligen ca 1992.
Radiatorerna har termostatventiler.
Ventilation
Stamledningar för
Vatten och avlopp
Energideklaration är uppsatt i trapphus. Självdrag från lägenheter.
Tilluft väggventiler.
Restauranglokaler har separat mekanisk ventilation.
Uppgift saknas på OVK besiktningen (obligatorisk
ventilationskontroll).
VA-installationer är utbytta år 1984/1986 i Thora 5 enligt
fastighetsägaren. Spolning har utförts av VA-stammar år 2010.
Avloppsstammar är en blandning av gammalt och nytt.
3 PROTOKOLL FRÅN BESIKTNING
Byggdel
Noteringar
Källare
Rörgenomföringar i källar tak ej tätade efter renoveringar,
fastighetsägarern ringde mig 19 juli 2010 och sa att detta kommer att
åtgärdas inom 8 dagar. Puts- och färgsläpp förekommer i mindre
omfattning på väggar och tak, åtgärd inom 5 år
Tak
Inga anmärkningar
Hängrännor/stuprör
Inga anmärkningar.
Fasad
Gatusida: Diagonala sprickor i tegelfogar under fönster
förekommer i mindre omfattning på enstaka ställen samt vid övre
hörn Föreningsgatan- Exercisgatan har några tegelstenar krupit
utanför fasadliv, åtgärd inom 11 år. Hur puts ser ut under
fasadskyltar går inte att bedöma. Enstaka putsbommar förekommer
sedan putslagningen och målningen utfördes år 2010, åtgärd inom
11 år.
Balkonger
Inga anmärkningar.
Fönster
2 st fönster på gårdsida (Jour-affär) som ej åtgärdats/bytts ut pga ej
åtkomliga från insida ( fönster till dessa skall finnas i källaren),
åtgärd när kylar i lokal flyttas.
Dörrar/Portar
Portar samt tvättstugedörr målning inom 5 år.
Trapphus
Nedre delar vid trapphusen har enstaka putssläpp åtgärd inom 5 år.
Gård/Utemiljö
Cykelförråd saknar ventilation och fönster bör bytas inom 3 år.
Hiss
Utbyte alternativt renovering av hissmaskiner 2 st inom 11 år.
El
Enligt fastighetsägaren återstår det 4 st lägenheter att byta el i
Thora 6. I en del av de lägenheter jag hade tillträde till fanns det i
någon del i lägenheten fortfarande tjärpappsledningar kvar samt
trasiga vägguttag. En genomgång av elektriker eller
elbesiktningsman i samtliga lägenheter bör utföras. Samtliga
lägenheter bör förses med jordfelsbrytare. Detta bör utföras år
2010.
Tvättstuga
Löpande utbyte av maskiner enligt kostnadsbedömningen.
Sophantering
OK
Uppvärmning
Fjärrvärmeanläggningen byten av pumpar och shuntar samt ett
expansionskärl inom 11 år. Termostatventiler till radiatorer i
lägenheter inom 5 år.
Ventilation
Energideklaration är uppsatt i trapphus.
Protokoll ej redovisad på OVK besiktningen (obligatorisk
ventilationskontroll) för mig.
Stamledningar för
Vatten och avlopp
Spolning har utförts av VA-stammar år 2010.
Avloppsstammar är en blandning av gammalt och nytt.
Avloppstammar relining (rörinfodring) inom 5 år
4 KOSTNADSBEDÖMNING INOM 3 ÅR
Åtgärd
Kostnad
Tidperiod
Utemiljö: Cykelfrd vent o fönster
15.000 kr
inom 1 år
El: Ny i 4 lgh. Jordfelsb samt
Elkontroller i samtliga lgh
290.000 kr*
inom 1 år
Tvättstuga: 2 tvättmaskiner
2 torkskåp, 1 torktumlare
102.000 kr
inom 1 år
2 kallmanglar
22.000 kr
inom 2 år
1 tvättmaskin
28.000 kr
inom 3 år
* Kostnader för el svårbedömda då det fodras en genomgång av en elektriker.
Summa år 1:
år 2
år 3
Summa
407.000 kr
22.000 kr
28.000 kr
457.000 kr
Kostnader inom 5 år:
Källare putslagn
8.000 kr
1 tvättmaskin
28.000 kr
Dörrar/portar måln
5.000 kr
Trapphus putssläpp
4.000 kr
Gård vent fönsterbyte
15.000 kr
Uppvärmn termostatvent 84.000 kr
Avloppsstammar relining 750.000 kr
Summa
894.000 kr
Kostnader inom 11 år:
Fasad tegelfog, puts
1 torktumlare
Hissmaskiner
Uppvärmn pumpar,
Shuntar, expkärl
Summa
248.000 kr
18.000 kr
70.000 kr
41.000 kr
377.000 kr
Summa totalt för 11 år 1.728.000 kr
Kostnader är grovt beräknade exkl. moms samt i dagens prisläge. Lägenheters
reparationer är inte medtagna.
Beskrivning av lägenheter: Golvknarr förekommer i lägenheter detta gäller även nya
vindslägenheter. Jordfelsbrytare saknas och enligt inkomna papper från de boende borde
lägenheters el ha en översyn av elektriker. Väggventiler stängda eller övertapetserade.
Hall: Parkett
Kök: Varierande med parkett, trägolv och laminatgolv. Köksinredning ca 1970-80 tal. äldre
kranarmatur med två kranar.
Bad/Wc: Varierande med klinker och väggar halvkaklat, plastmatta och väggar halvkaklat,
väv målning. Sanitetsporslin av modernt med engreppsblandare.
Sovrum: Parkett
Vardagsrum: Parkett.
Lgh 5 1301 Nyman vån 4, Föreningsgatan 67
Sovrum: Elsladd lös.
Arbetsrum:Trasigt eluttag.
Vardagsrum: Yttervägg proppar utlöser, brun rinning från vägguttag, bör omgående ses över
av elektriker, fukt vid uttag kunde ej konstateras.
Färgsläpp o flagnader förekommer i tak i lägenheten.
Fönster insida färgsläpp o flagnader.
Lägenheten har el- plastledningar
Lgh 11 Hjalmarsson
Sovrum: Tjärpappledning
Teleledningar dåligt utförda.
Övrigt el-plastledningar.
Lgh Zadik o Gulam
Vardagsrum: Putsbom innervägg o ojämnheter.
Sovrum: Tjärpappledning.
Tv-rum äldre elledningar.
Övrigt el-plastledningar.
Bad: Helkaklat o klinkat.
Wc: Kakel o vävmålad vägg. Tvättställ spräckt.
Lgh Gustavsson
Golvknarr i hela lägenheten.
Lgh 1202 Sköld
Kök: Svikt i köksgolv vid vask.
Sovrum: Putsbom vid väggventil, inget utslag på fuktmätare.
Ljud från grannens duscharmatur förekommer in i lägenheten.
Troligen ojordad el i lägenheten.
Lgh Aldrèn vindslägenhet, Föreningsgatan 67
Lukt troligen från avloppsluftare på yttertak
Lokal: kontor
Ej tillträde
Lokal: Oliv Livs
Målade väggar och plastmatta
Lokal: Ramona
Målade väggar och klinkergolv
Lokal: Mamma Mia
Målade väggar och laminatgolv
Lokal: Saremco Nail Center
Målade väggar och klinkergolv
Enskilda lägenheters och lokalers behov av renovering ingår ej i besiktningen.
Bild 005 Gatufasad diagonalspricka tegelfog
Bild 007 Gatufasad hörn övre tegel
Bild 008 Gatufasad tegelfog