Transcript ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013 | 1

ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013 | 1
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
VD HAR ORDET
2
2013 I KORTHET
4
PERSONAL – ETT STORT ENGAGEMANG SKAPAR ETT ÄNNU STÖRRE ENGAGEMANG
6
BOSTAD – GAMMALT BLIR SOM NYTT IGEN
8
BOSTAD – DAGS ATT KOLLA IN KOLLA PARKSTAD
10
LOKAL – VARFÖR FLYTTA NÄR MAN TRIVS?
12
PROJEKT – KLAPPAT OCH KLART UNDER ÅRET
14
PROJEKT – VI BYGGER UT, BYGGER TILL OCH BYGGER NYTT
16
KUNGSMÄSSAN – KUNGSMÄSSAN? DÄR FINNS JU ALLT!
18
KUNGSMÄSSAN – BUTIKERNA SATTE SIG I SKOLBÄNKEN
20
KUNGSMÄSSAN – KUNGSMÄSSANS JUL MED RIM OCH ANNAT KUL
22
VÅRA FASTIGHETER
24
MILJÖ – VI SÅR MÅNGA FRÖN INFÖR FRAMTIDEN
26
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
28
KONCERNENS RESULTATRÄKNING
32
KONCERNENS BALANSRÄKNING
33
KASSAFLÖDESANALYS FÖR KONCERNEN
35
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING
36
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING
36
KASSAFLÖDESANALYS FÖR MODERBOLAGET
38
NOTER, GEMENSAMMA FÖR MODERBOLAG OCH KONCERN
39
REVISIONSBERÄTTELSE
51
STYRELSE
52
LEDNING
53
KARTA KUNGSBACKA
54
2 | ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013
ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013 | 3
VD HAR ORDET
VD HAR ORDET
VD HAR ORDET
ETT ÅR FYLLT
AV GODA VÄRDEN
Ännu ett år läggs till handlingarna och vi kan på nytt glädjas åt
att vi har haft positiv tillväxt. Ett tydligt tecken på att vårt långsiktiga arbete med hyresgästens behov i fokus ger resultat.
Att se kunderna i ett större och längre perspektiv ger effekt.
EKONOMISKT RESULTAT
Med tanke på våra omfattande investeringsplaner känns det
särskilt bra att även i år kunna konstatera att vår ekonomiska
utveckling är fortsatt mycket god och stabil. Resultatet efter
finansiella kostnader uppgår till 50 Mkr, en ökning med 24 %
gentemot föregående år.
80 NYA LÄGENHETER OCH MÅNGA NYA HYRESGÄSTER
Under året som gick färdigställde vi vårt första projekt i Kolla
Parkstad. Samtliga av de 80 hyreslägenheterna var uthyrda redan
innan första inflyttningsdatum i maj 2013. Det visar att det finns
en stor efterfrågan på hyresbostäder i centralorten vilket bådar
gott inför våra kommande projekt i Kolla Parkstad.
Jonas Håkansson, VD
4 | ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013
OMRÅDEN FÖR FRAMTIDEN
Det finns omfattande utvecklingsplaner för flera av våra områden.
Arbetet med Tingberget har kommit en bra bit på väg. Tillsammans
med Kungsbacka kommun håller vi på att ta fram en detaljplan för
området. Nya bostäder ska tillföras genom påbyggnad av befintliga
huskroppar och nyproduktion ska ske längs Kungsgatan.
Andra spännande utvecklingsprojekt där planarbete pågår är förtätningen av Östanvindsgatan. Här planerar vi att bygga upp till 144
små lägenheter bestående av 1:or och 2:or. Det kommer att bli ett
välkommet tillskott för den yngre generationen som vill flytta hemifrån.
Kungsbackas prestigeprojekt nummer 1 är kvarteret Valand.
Under året tecknade vi marköverlåtelseavtal med kommunen och
i och med det kan vi börja planera för några riktigt intensiva år.
Detaljplanen beräknas vinna laga kraft hösten 2014 och i samband
med det kan projektet starta på allvar.
Vidare påbörjade vi i slutet av året ett utredningsarbete för hela
kvarteret S:t Gertrud. Kvarteret ligger i ett av Kungsbackas mest
centrala lägen och kommer att få ett nytt spännande utseende. Här
finns planer på att bygga Kungsbackas högsta hus.
KUNGSMÄSSAN
Planarbetet för Kungsmässan fortsätter och marknaden visar ett
mycket stort intresse för den fortsatta utvecklingen. Vi ser med tillförsikt hur Kungsmässan alltmer utvecklas till upplevelseshopping
samtidigt som Innerstaden, där vi också är en stor fastighetsägare,
förändras och satsar på ett brett serviceutbud. Äktenskapet mellan
de båda ger centrala Kungsbacka stora fördelar och förstärker
begreppet ”Handelsstaden Kungsbacka”.
ATT VARA EN ”GOOD CITIZEN”
Att leva upp till begreppet ”good citizen” kräver engagemang och
förståelse för sin omvärld. Aranäs har ett stort engagemang för
lokal idrottsverksamhet men vi engagerar oss även i andra sociala
projekt. Stort fokus ligger på våra ungdomar. Vi tror att ett engagemang för ungdomar skapar en samhällssnytta som långsiktigt
gynnar oss alla.
Utöver vårt engagemang i olika idrottsklubbar satsar vi på att
engagera oss för de barn och ungdomar som bor i våra områden.
Varje sommar har vi glädjen att kunna erbjuda ett stort antal av
dessa ungdomar sommarjobb i något av våra bostadsområden. För
de allra yngsta erbjuder vi möjligheten att delta i Aranäs fotbollsskola under en vecka på sommarlovet. Vi samarbetar också med
gymnasieungdomar i projekt för att förbereda dem för yrkeslivet.
Sammanfattningsvis kan man säga att det inte är någon slump
att vi har så många nöjda kunder. Vi på Aranäs har en uttalad
ambition och policy att varje kund är unik och ska behandlas
därefter. Tillsammans når vi de fina resultaten, mjuka som hårda.
ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013 | 5
2013 I KORTHET
2013 I KORTHET
ÅRET I
KORTHET
•
Bruttoresultat i fastighetsrörelsen uppgår till 137,0 Mkr
(129,0 Mkr).
•
Koncernen redovisar ett resultat efter finansiella poster på
50,5 Mkr (40,8 Mkr).
•
Fastigheternas driftsnetto uppgår till 182,0 Mkr (170,7 Mkr).
•
•
Resultat i byggnadsrörelsen uppgår till -8,4 Mkr (-11,0 Mkr)
vilket förklaras av tillkommande kostnader för att åtgärda
fuktskadade fasader i bostadsfastigheter vid Kolla Backe.
Årets investeringar i egna fastigheter uppgår till 94,6 Mkr
(176,0 Mkr). De större projekten är färdigställande av 80
nya hyresrätter i Kolla Parkstad, komplettering med restaurang
Lilla Laxen vid Onsalamotet samt infarter och rondeller
kring Kungsmässan.
INTÄKTER
Mkr
400
YTOR, kvm
350
300
250
Lokaler
81,190
200
150
Bostäder
150,404
100
50
0
2009
2010
2011
2012
2013
Byggnadsrörelsen
Fastighetsrörelsen, bostäder
Fastighetsrörelsen, lokaler
YTOR/KATEGORI
BRUTTORESULTAT FASTIGHETSRÖRELSEN/BYGGNADSRÖRELSEN
Mkr
160
140
Kontor
14%
Övriga
3%
120
100
Butiker
16%
80
60
Bostäder
65%
40
Hotell/konf
2%
20
0
-20
2009
2010
Fastighetsrörelsen
2011
2012
2013
Byggnadsrörelsen
FÖRDELNING BOSTÄDER
totalt 2 085 st
INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR
Mkr
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
-20
2009
5:or 63 st
4:or 240 st
3:or 713 st
2010
Ny-/till- & ombyggnad
6 | ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013
2011
2012
Förvärv
1:or 353 st
2:or 716 st
2013
Försäljning
ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013 | 7
PERSONAL
PERSONAL
ETT STORT ENGAGEMANG
SKAPAR ETT ÄNNU STÖRRE
ENGAGEMANG
Är en engagerad och glad fastighetsskötare viktigare än ett
fungerande avlopp? Självklart inte. Men upplevelsen i vardagen
blir trevligare och många problem kan undvikas med hjälp av
ett stort personligt engagemang. Därför satsar vi mycket på
vår viktigaste tillgång, vår personal.
För inte så länge sedan var fastighetsbranschen en konservativ
och teknikorienterad bransch med fokus på hårda värden som
byggnader, rör och avlopp. Fastighetsskötarens viktigaste redskap var en verktygslåda.
I dag ser det annorlunda ut. Fungerande rör och avlopp är en
självklarhet. Verksamheten drivs nu i stället utifrån kunden. Fokus
ligger på service, bemötande och kundrelationer. Fastighetsskötarens viktigaste redskap är idag att ha en positiv attityd och
bemöta kunden på rätt sätt.
utvecklas och förändras, när trotjänare går i pension och nya
personer kommer in i organisationen?
Under de senaste åren har vi arbetat allt mer med utbildningar,
gemensamma konferenser och satsat på sociala aktiviteter. Dessutom erbjuder vi hälsoundersökningar, friskvård och föreläsningar.
Vår satsning på personalen har lett till fortsatt höga betyg av våra
hyresgäster, men vi är ändå alla överens; vi kan ännu bättre!
ARBETET FORTSÄTTER
Under 2014 kommer alla medarbetare att genomgå en skräddarsydd utbildning som handlar om attityder och hur vi kan förbättra
kundens upplevelse ytterligare. Under året planeras fyra utbildningstillfällen och utbildningen är kopplad till företagets mål och
till de hyresgästenkäter vi årligen arbetar med. Målet är att våra
kunder ska uppleva oss som ett ännu bättre fastighetsbolag.
DET PERSONLIGA ENGAGEMANGET
Eftersom kraven på service och tillgänglighet är höga är personalen vår viktigaste tillgång. Det personliga engagemang som våra
medarbetare visar i sin vardag ger nöjda kunder vilket bidrar till
företagets framgång.
För några år sedan enades hela Aranäs om att just det personliga engagemanget ska vara vår ledstjärna. Det ska genomsyra
organisationen, allt vi gör och hur vi uppfattas. Ingen lätt uppgift
med 50-talet anställda och en mängd olika yrkeskategorier med
placering på olika arbetsplatser.
ETT RIKTIGT BRA UTGÅNGSLÄGE
Aranäs har alltid varit en populär arbetsplats med många trotjänare som älskar att gå till jobbet. Vi har också en bra relation
med nöjda hyresgäster som ger oss höga betyg i alla mätningar.
Men hur behåller man ett stort engagemang när företaget måste
8 | ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013
Nyanställda under 2013:
Michael Thunberg, fastighetsskötare, Daniel Petersson, centrumledare,
Natasja Gianni, förvaltare, Anders Woodall, förvaltare.
ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013 | 9
ARANÄS BOSTAD
GAMMALT BLIR
SOM NYTT IGEN
För alla fastigheter kommer det en dag då det är dags för en
större renovering. Husen måste anpassas efter dagens normer
och regler vad gäller tillgänglighet, standard och energikrav.
Tillvägagångssätten kan variera men målet är detsamma;
nöjda hyresgäster även i framtiden.
Byggmästare Albert Carlsson började bygga Aranäs första fastigheter redan i slutet av 50-talet. Först ut var Tingberget och under
60- och 70-talen byggdes bland annat områdena Gullregnsvägen
och Östanvindsgatan.
Alla dessa fastigheter börjar nu närma sig en ålder då underhåll måste ersättas av större renoveringar. Det finns inget annat
alternativ. Eftersom Aranäs affärsidé är långsiktigt förvaltande,
krävs insatser som garanterar att fastigheterna behåller och ökar
sitt värde under många år framöver.
MEN HUR GÖR MAN?
Tillvägagångssätten för renoveringar av större bostadsområden
varierar inom branschen. Varje områdes unika behov och möjligheter styr vilket upplägg som passar bäst. Om man kan skapa
nya bostäder i samband med renoveringen, t ex genom förtätning
eller påbyggnad, görs ofta en totalrenovering.
På Gullregnsvägen ligger 225 av våra lägenheter.
Husen uppfördes 1970.
10 | ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013
Detsamma gäller om fastighetens standard är så pass omodern
att andra alternativ utesluts på grund av lagstiftningar och normer.
I dessa fall evakueras hyresgäster till tillfälliga lägenheter under
renoveringstiden. I andra fall, där t ex stammar, badrum, kök och
ytskikt renoveras, kan det finnas möjlighet för hyresgästen att bo
kvar under renoveringen. Naturligtvis med en lägre hyra.
Tingberget byggår 1960-1963
FRAMTIDA PLANER
Under senare år har vi analyserat alla våra fastigheters eventuella
behov av renoveringar. I dagsläget har vi långt gångna planer på
en totalrenovering och påbyggnad av vårt äldsta område Tingberget och vi hoppas kunna inleda arbetet under 2015. Vi planerar även att renovera våra lägenheter på Gullregnsvägen, då
troligtvis med en annan metod där vi tar trapphus för trapphus,
steg för steg. Den processen är i ett tidigt skede av planeringen.
HYRESGÄSTERNA ÄR VIKTIGAST
Oavsett metod så ställer en renovering stora krav på vår organisation. Information och kommunikation är viktigt. Till skillnad från
när vi bygger nytt handlar det här om våra hyresgästers hem. Vi
måste hitta lösningar som passar varje enskild hyresgästs unika
situation. Det kan gälla allt från hjälp med flyttning, tillfällig bostad, möjlighet att påverka renoveringen av sin bostad eller att
bara finnas till hands när någon tycker det känns jobbigt. Hemmet
är en stor trygghet och en renovering väcker ofta starka känslor.
”Är det verkligen nödvändigt, vi har ju det bra och bor så billigt”,
undrar vissa hyresgäster. ”Varför tar det så lång tid, kan ni inte
börja genast?”, säger andra. Alla utgår från sin egen situation. Vi
försöker alltid få så många som möjligt delaktiga i processen så
de kan påverka där möjlighet finns. Vi vill ju att våra hyresgäster
ska trivas lika bra om 50 år som de gör i dag.
Gullregnsvägen byggår 1970
ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013 | 11
ARANÄS BOSTAD
DAGS ATT KOLLA IN
KOLLA PARKSTAD
Hans
Under några hektiska veckor i maj 2013 gick flyttlassen i skytteltrafik till våra första fastigheter i Kolla Parkstad. Det stod tidigt
klart att det var många som ville bo i våra 80 nya hyreslägenheter
och därmed bli de första som flyttade in i den nya stadsdelen.
Totalt har vi byggt 80 moderna lägenheter, 2:or – 4:or samt några 5:or i radhusformat. Nästan alla lägenheter har antingen altan
eller balkong. Standarden är hög med genomgående ekparkett
och helkaklade badrum. Husen ligger i två kvarter och har påkostade,
gröna och fina innergårdar.
Som en av fem aktörer (JM, Veidekke, Aranäs, Eksta och
Kungsbacka kommun) var vi först ut med inflyttning i den nya
stadsdelen. Att flytta in i det första kvarteret som byggs i en
stadsdel som ska utvecklas under en 10-årsperiod är onekligen
unikt. Att se kvarter efter kvarter växa fram är en spännande
process att följa.
Men, det är i första hand de boende som skapar ett områdes
karaktär genom att bo och leva där. För att få reda på hur det
känns att bo i Kolla Parkstad har vi hälsat på i två av våra nya
lägenheter. Vi började hemma hos Hans dey Barden i hans vindsvåning på Rubinvägen.
Nicklas och Suchada
12 | ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013
HANS
Hans var på väg till jobbet när han såg en Kolla Parkstad-skylt på
en bussbaksida. Eftersom han just då sökte ny bostad nappade
han på tillfället.
”När jag kontaktade Aranäs fick jag inte bara ett trevligt bemötande – jag fick exakt den lägenhet jag ville ha.”
Lägenheten är en vindsvåning. Han har en hel våning för sig
själv och från balkongen har han havsutsikt. Hans trivs väldigt bra
och berättar att läget är helt perfekt för honom.
”Jag jobbar på Chalmers teknikpark inne i Göteborg och därför
är det viktigt att pendlingen fungerar. Härifrån tar det knappt två
minuter med bilen så är jag ute på E6:an.”
Eftersom han smidigt kan ta sig till jobbet får han tid över till
annat, som t ex löpning.
”Det ligger ett jättefint träningsspår i naturen mitt emot Kolla
Parkstad. Där hittar man mig varje morgon”, avslutar Hans.
NICKLAS OCH SUCHADA
Nicklas Nylund och Suchada Lekjaisue bor med sin dotter Elin i en
trerummare på Gnejsvägen. De flyttade in i maj 2013.
”Tidigare bodde vi i Mölndal”, berättar Nicklas. ”Men, vi är nyblivna föräldrar och Kungsbacka och Kolla Parkstad kändes som
en mycket bättre miljö för barn.”
Nicklas och Suchada hittade information om Kolla Parkstad på
Aranäs hemsida. De såg att det fanns några lägenheter kvar och
slog till omgående.
”Ja allt gick jättesmidigt”, fortsätter Nicklas. ”Det känns väldigt
bra att bo här. Nytt och fräscht, trevliga grannar och bra läge.”
När Nicklas och Suchada tar plats på balkongen för att bli
fotograferade berättar de att just balkongen har varit favoritplatsen
sedan de flyttade in.
”Ja det blev många sköna kvällar härute i somras och förhoppningsvis blir det likadant den här sommaren också”, avslutar de.
UTVECKLINGEN GÅR SNABBT
Sedan Hans, Niklas och Suchada flyttade in har mycket hänt
i Kolla Parkstad. De har fått många nya grannar i intilliggande
kvarter. Ett bageri har öppnat, nya skolan ska snart öppna liksom
förskola och vårdcentral. Till försommaren invigs den nya parken
och vi på Aranäs börjar bygga vårt nästa projekt några kvarter
ifrån Gnejsvägen. Om bara några år beräknas Kolla Parkstad bestå av totalt 1 100 nya hem.
ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013 | 13
ARANÄS LOKAL
VARFÖR FLYTTA
NÄR MAN TRIVS?
Som Kungsbackas största privata fastighetsägare för kommersiella ytor har vi en fantastisk blandning av stora och små
hyresgäster inom många olika verksamheter. Vår långsiktighet och vilja att utvecklas tillsammans med våra hyresgäster
ger oss nöjda kunder som stannar länge.
Vi äger ca 81 000 kvm kommersiell yta vilket är 35 % av vårt
totala fastighetsbestånd. I dagsläget har vi en jämn fördelning
mellan butiksytor (47 %) och kontorsytor (39 %). I vårt bestånd
ingår även ett hotell. Våra fem största lokalhyresgäster står tillsammans för 33 % av det kommersiella beståndet. Största
hyresgäst är Kungsbacka kommun (13 651 kvm) följt av i tur
och ordning ICA (4 259 kvm), Polismyndigheten i Halland (3 739
kvm), Hotell Halland (3 070 kvm) och på femte plats Capio Husläkarna (2 150 kvm).
De tio största hyresgästerna står för totalt 38 % av hyresintäkterna i det kommersiella beståndet, och ca 16 % är kommunala
och statliga myndigheter. Det här visar att vi inte är i beroendeförhållande till någon hyresgäst samt att bredden tryggar för en
stabilitet även i konjunkturnedgångar.
NÖJDA HYRESGÄSTER STANNAR KVAR
Att arbeta med kommersiella lokaler ställer stora krav på lyhördhet.
Det gäller att ha bra relationer med hyresgästerna, kunna sätta sig in
i deras verksamhet och se deras behov. Vi vågar påstå att vi gör det
här bra eftersom flera hyresgäster har stannat hos oss riktigt länge.
På Vallgatan ligger Handelsbanken och Nordea. De och även SEB
samt Swedbank har varit hyresgäster hos oss sedan 1970-80 talet.
14 | ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013
Advokatfirman Rydberg Rohdin har huserat på Borgmästaregatan sedan 1991. Lars Andersson, advokat och delägare, är
mycket nöjd med att ha Aranäs som hyresvärd.
”Det har fungerat bra genom alla år. De har koll på våra behov,
deras hantverkare är snabba och diskreta och dessutom är det
alltid lätt att få tag på rätt person.”
En annan hyresgäst som verkligen representerar Aranäs långsiktiga tänkande är Halls Damfrisering. Deras salong hittas sedan 7,5 år på Borgmästaregatan men de har haft Aranäs som
hyresvärd på andra adresser sedan starten på 70-talet.
Linda Hermansson, som äger salongen, kan intyga om en
smidig och långsiktig relation med Aranäs:
”Aranäs har alltid varit väldigt tillmötesgående när vi har velat
göra förändringar i våra lokaler. Det känns som att de litar på oss
och har förståelse för vår verksamhets behov.”
Tingbergets Blommor är en annan trogen hyresgäst. De har
blivit en pålitlig institution sedan 1983 då Berit Westberg slog
upp portarna för första gången. Berit jobbar fortfarande kvar
och driver idag butiken tillsammans med sina döttrar Marie och
Annelie. Marie berättar:
”Vi har en inarbetad kundkrets och det faktum att vi haft samma lokal så pass länge tror jag skapar en slags trygghet. Man
kan lita på oss. Det är viktigt.”
STOR EFTERFRÅGAN PÅ LOKALER
Vid årsskiftet hade vi en uthyrningsgrad på 100 %. En fantastisk
siffra men också något som signalerar att behovet av att utveckla
fler kommersiella lokaler i Kungsbacka är mycket stort! Inom de
närmsta tio åren kommer vi att utveckla och skapa ytterligare
ca 50 000 kvm kommersiell yta i centrala Kungsbacka. Lokaler
i bl.a. Kvarteret Valand, på Kungsgärdet samt en utbyggnad av
Kungsmässan kommer att skapa bra förutsättningar för att utveckla
Kungsbackas näringsliv och skapa många nya arbetstillfällen!
Berit Westberg, Tingbergets Blommor
ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013 | 15
ARANÄS PROJEKT
KLAPPAT OCH KLART
UNDER ÅRET
80 nya hyresrätter, en toppmodern restauranglokal och helt
ny infrastruktur kring Kungsmässan. Det hände mycket inom
Aranäs fastighetsutveckling under 2013.
ONSALAMOTET – LILLA LAXEN
I förra årsredovisningen berättade vi om vår stora satsning på
ett vägstopp vid Onsalamotet utmed E6. McDonalds och Statoil
flyttade under 2012 sina verksamheter från Kungsmässan till nybyggda lokaler vid stoppet. Det här var en satsning som visade sig
lyckad med fantastiska besöks- och omsättningssiffror.
Under våren 2013 fick dessa verksamheter sällskap av restaurang Lilla Laxen, som ingår i Laxbutikenkedjan, med butiker och
restauranger i Falkenberg och Ljungskile.
Lokalen, som ägs av oss och hyrs ut till Lilla Laxen, har en
spännande design med mycket glas och skarpa vinklar. Sommartid kompletteras inomhusdelen av en härlig uteservering. Restaurangen har inte bara blivit ett stopp för förbipasserande utan även
ett populärt lunchställe och en välbesökt take-away-restaurang
för boende i Kungsbacka.
Första etappen av Onsalamotet är nu färdig men på sikt kommer vi att utveckla ytterligare en eller två verksamheter här. Varje
dag passerar tiotusentals bilar förbi och vi vill givetvis att fler ska
stanna till i Kungsbacka! Fler verksamheter betyder också fler
arbetstillfällen. Hittills har vår satsning på Onsalamotet skapat
ca 150 nya jobb.
KOLLA PARKSTAD KV. 14 & 21
I maj flyttade de första hyresgästerna in på Gnejs- och Rubinvägen
i Kolla Parkstad. De 80 lägenheterna var mycket eftertraktade
och redan vid första inflyttningsdatumet var alla uthyrda. Kvarter
14 och 21 är vårt första projekt i den nya stadsdelen och våra
hyresgäster var de första som flyttade in i området.
Totalt har vi byggt 80 hyreslägenheter, 2:or, 3:or och 4:or samt
16 | ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013
några 5:or i radhusformat. Husen har uppförts med en för oss
ny byggmetod: Industriellt byggande med trästomme. Metoden
innebär att lägenheterna har byggts i moduler på en fabrik i Piteå
och sedan monterats ihop på arbetsplatsen. Ett betydligt mer
miljövänligt alternativ än traditionellt byggande.
Arbetet i Kolla Parkstad fortsätter i rask takt och ni kommer att
se fler Aranäsprojekt i stadsdelen inom kort. Läs även intervjun
med våra nya hyresgäster i Kolla Parkstad på sid 10-11.
Lilla Laxen
NY INFRASTRUKTUR VID KUNGSMÄSSAN
Vi har i nära samarbete med Kungsbacka kommun förändrat
och förbättrat infrastrukturen kring Kungsmässan vid Varlavägen.
Syftet har varit att öka säkerheten och tillgängligheten samt att
skapa fler parkeringsplatser för besökande till Kungsmässan.
Ombyggnaden av Varlavägen och Lindälvsgatan omfattar nya
rondeller och infarter till Kungsmässan, busshållplatser, gångoch cykelvägar, upprustning av gång- och cykeltunnel, ledningsarbeten samt skolgård.
Gatan stensätts och kommer att få en stadskaraktär likt många
andra gator i Kungsbacka centrum, och får dessutom ny belysning.
Även gångtunneln får ny och bättre belysning. Korsningen med
rödljus tas bort och ersätts av en rondell. I samband med detta får
Elof Lindälvs skolgård nytt utseende och tennishallen ny parkering.
Projektet kommer att pågå fram till hösten 2014, men de nya
parkeringsplatserna är klara redan till midsommar.
På Gnejsvägen ligger 59 av våra 80 nya lägenheter i Kolla
Parkstad. Resten ligger på Rubinvägen och Spinellvägen.
Kolla Parkstad
ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013 | 17
ARANÄS PROJEKT
VI BYGGER UT, BYGGER TILL
OCH BYGGER NYTT
Att förverkliga stora projekt tar tid. Omfattande förändringar
i stadsbilden måste förankras politiskt och demokratiskt. Vi
är vana vid att arbeta långsiktigt och har nästan alltid många
parallella utvecklingsprojekt igång samtidigt.
TINGBERGET
Tingberget är vårt äldsta område och i stort behov av renovering.
Vi ska tillgänglighetsanpassa, höja standarden samt se till att
husen lever upp till dagens energikrav. Samtidigt kommer vi att
bygga på vissa av husen och bygga nytt i anslutning till området
för att skapa fler lägenheter, något som verkligen behövs med
tanke på att Kungsbacka har stor bostadsbrist. I skrivande stund
pågår arbetet med detaljplanen som ska vara klar våren 2015.
Detta innebär studier av parkeringsläget, trafikpåverkan, vattenoch avloppspåverkan, geoteknisk undersökning, bullerutredning
samt ett gestaltningsprogram för arkitekturen.
KVARTERET VALAND
Kvarteret Valand kommer att bli en helt ny stadsdel, detta som
ett led i Kungsbacka kommuns vision att förtäta staden. Samtidigt
som vi bygger fler bostäder (både hyresrätter och bostadsrätter)
kommer vi att skapa ett naturligt gångstråk som knyter ihop
Innerstaden med Kungsmässan till ett större centrum. Stråket
ska kantas av butiker och caféer. Ett parkeringshus ger fler
parkeringsplatser.
Utvecklingsarbetet görs i nära samarbete med Kungsbacka
kommun, som påbörjat markmiljöundersökningar i området.
Rivning av vissa byggnader genomförs första kvartalet av 2014.
Förslag på detaljplan för området ställdes ut under januari 2014
och vinner troligtvis laga kraft till hösten samma år. Då kan vi
också slutföra köpet av kvarteren inom området. Parallellt med
dessa processer har vi bjudit in tre arkitektkontor till att ta fram
förslag på hur ett av kvarteren ska se ut. Förslagen utvärderas i
början av 2014.
18 | ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013
KOLLA PARKSTAD – BRF UTSIKTEN
I Kolla Parkstads bästa läge planerar vi tre punkthus med ca
85 bostadsrättslägenheter. Husen som har 6, 7 och 8 våningar
byggs vid foten av ett litet skogsbevuxet berg nära Innerstaden.
De byggs i en vertikal vinkel som garanterar alla lägenheter utsikt
i flera väderstreck. Samtliga lägenheter har uteplats, balkong
eller takterrass. Storlekarna varierar från 1:or på 40 kvm till 5:or
på 130 kvm. Standarden på inredningen är hög och vissa av
lägenheterna kommer att utrustas med premiuminredning. Vi
bygger också ett garage under husen ifrån vilket man kan ta
hissen upp till sin lägenhet. Byggnationen påbörjas hösten 2014
och inflyttning beräknas till sommaren 2016.
KUNGSMÄSSAN – UTBYGGNAD
Vi planerar en utbyggnad av Kungsmässan och har ansökt om
ändring av detaljplan hos kommunen. De har tagit fram ett planprogram som är på remiss hos kommunens olika förvaltningar.
Det är beräknat att programmet ska upp för beslut av kommunstyrelsen i maj och därefter kan arbetet med detaljplanen börja
för att förhoppningsvis vinna laga kraft i augusti 2015.
ÖSTANVINDSGATAN – SMÅLÄGENHETER
Vi ser också en möjlighet till förtätning av vårt bostadsområde på
Östanvindsgatan. Projektet innebär att vi kan skapa ett tillskott med
144 små lägenheter bestående av 1:or på 30 kvm - 2:or på 50 kvm.
Under 2014 kommer vi att arbeta vidare med att utveckla denna idé.
KV. SANKT GERTRUD
Tillsammans med Kungsbacka kommun genomför vi just nu en
studie för att undersöka utvecklingsmöjligheter för fastigheten
Sankt Gertrud 8 i centrala Kungsbacka. I studien tar vi ett helhetsgrepp på hela fastighetens utvecklingspotential och utreder
möjligheterna till förtätning samt att uppföra högre byggnader om
maximalt 8-10 våningar i kvarteret.
ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013 | 19
KUNGSMÄSSAN
KUNGSMÄSSAN
KUNGSMÄSSAN?
DÄR FINNS JU ALLT!
Ja, det är så det känns när man tittar på det butiks- och
restaurangutbud som står till buds. 2013 kunde vi som vanligt
presentera nya hyresgäster för våra besökare. Vad sägs om
nyslungad sallad, trendiga hårsvall och färgglada väskor?
ACCENT
Accent är ett välkänt inslag i butikslivet i många svenska städer
och nu har turen kommit till Kungsbacka. I juli var det premiär, och
ska man döma av butikschef Monica Vesterbergs ord så trivdes
de jättebra redan från början:
”Jag jobbade på Accentbutiken i Nordstan innan jag kom hit.
Där var det rörigt och de flesta var på väg igenom köpcentret, här
är det mindre stressigt och mer trivsamt. Folk är glada och man
får känslan av att alla känner alla.”
Accent erbjuder ett stort urval av väskor, handskar, bijouterier
och scarfar. Inflyttningen skedde under semestertider varpå det
blev en förhållandevis lugn start. Monica fortsätter berätta:
”Ja det var lugnt till en början men nu rullar det på i full fart!
Centrumledningen styr upp allt jättebra, det är fin stämning mellan
butikerna och kunderna är goa. Jag är jätteglad över att jobba här!”
Vi håller med och säger som vi brukar säga: Välkomna till
Kungsmässan!
GREEN DRIZZLE
Green Drizzle är ett koncept som ingår i cafékedjan Espresso
House. Tanken är att erbjuda kunderna ett fräscht måltids- och
lunchalternativ till det ursprungliga cafékonceptet. Platschefen
Isabelle Skårvik berättar om en mycket bra start på Kungsmässan.
”Det har varit jätteroligt. Folk verkar uppskatta vårt koncept
med nyslungad sallad. Vi har faktiskt redan fått anställa fler med
tanke på att det varit, och är, så mycket att göra.”
Isabelle jobbade tidigare på det Espresso House-caféet som
funnits på Kungsmässan sedan 2011. De första veckorna efter
premiären 26 september 2013 arbetade hon parallellt på bägge
20 | ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013
ställena men har nu tagit steget över som platschef på Green
Drizzle på heltid.
”När vi tog över lokalen satsade vi stort på inredningen och
skapade en helt ny miljö. Nu är det hemtrevligt med läderfåtöljer,
kuddar, ja, det är riktigt mysigt här”, skrattar Isabelle.
Vi ser fram emot välsmakande och fräscha luncher och hälsar
Green Drizzle varmt välkomna!
Daniel Peterson, ny Centrumledare på Kungsmässan testar sallad på Green Drizzle.
HÅR & SÅNT
I december var det dags för hårsalongen Hår & Sånt att öppna på
Kungsmässan. De har sedan 15 år haft en framgångsrik salong på
Frölunda Torg och nu var det dags att värma upp saxarna i Kungsbacka.
”Vi vill ge besökarna en riktigt exklusiv upplevelse”, säger
ägaren Peter Wecklauf. ”Därför har vi satsat på att få till en
inredning som går i linje med de produkter vi har och den service
vi kan erbjuda.”
Hår & Sånt har jobbat hårt för att sätta sin egen prägel på de
nya lokalerna och det märks omedelbart när man kliver in! Här
kan man förutom att klippa sig handla ur ett enormt sortiment av
trendiga hårvårdsprodukter.
Inflyttningen har fungerat mycket bra och Peter med personal
ser fram emot att etablera sig på allvar på Kungsmässan.
”Det känns väldigt bra att vara här. Vi vill förmedla en lyxig
känsla och det tror vi kommer att passa in fint här på trivsamma
och fräscha Kungsmässan.”
Här hittar du Kungsmässan och dess 90 olika
verksamheter. Totalt ca 30 000 kvm kommersiell yta.
Hår & Sånt
Accent
ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013 | 21
KUNGSMÄSSAN
KUNGSMÄSSAN
BUTIKERNA SATTE SIG
I SKOLBÄNKEN
Vi på Aranäs vill verkligen att alla ska trivas på Kungsmässan. När
människor trivs blir de nöjda och blir de nöjda så kommer de tillbaka. Ett trevligt bemötande är A och O. Kungsmässan Academy
är vår nya storsatsning för att nå ut med den här filosofin.
Barbro Demén på Lodge Living vet hur viktigt
kundbemötandet är efter många år i branschen.
2013 var ett bra år. Kungsmässan vann för andra gången priset
som Sveriges trivsammaste köpcentrum. Hur kommer det sig
egentligen? Förklaringen är enkel. Vi har helt enkelt bestämt
oss för att Kungsmässan ska vara det absolut trivsammaste och
fräschaste köpcentret. Det är inte konstigare än så. Det ska vara
så bra att du måste uppleva det för att förstå vad vi menar.
UPPLEVELSEN ÄR ALLT
Bland det absolut viktigaste för att besökarna ska få en positiv
upplevelse av Kungsmässan är bemötandet de får i butikerna och
på de olika serveringarna. Det är den känslan besökarna tar med
sig härifrån. Att nå ut till 90 olika butiker med 90 olika ägare för
att tillsammans kunna enas om en gemensam strategi rörande
service och bemötande är ett stort och svårt arbete. Därför skapade vi Kungsmässan Academy, Kungsmässans egen utbildning
i service, attityd och bemötande. På Kungsmässan Academy får
butikscheferna och medarbetarna i butikerna lära sig hur man
använder dessa värden för att få nöjdare kunder och på så sätt
också öka sin försäljning.
Mikael Fröjd på Kungsmässans Sko & Lås.
22 | ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013
GODA BETYG!
Under 2013 deltog 18 av Kungsmässans butiker i utbildningen,
som riktar sig till både butikschefer och övrig personal. Vid slutet
av året gjorde vi en utvärdering, och i den svarade butikscheferna
att de märkt en markant förbättring vad gäller personalens engagemang, servicenivå och förmåga att se kunden. Flera av butikerna hade dessutom märkt en tydlig förbättring av sin omsättning.
Samtliga var överens om att alla butiker borde gå utbildningen
samt att utbildningen inte bara var positiv för den egna butiken
utan även för Kungsmässans varumärke.
EN SKÖTSAM ELEV
Kungsmässans Sko & Lås är ett bra exempel på vilka fördelar
det kan innebära att gå Kungsmässan Academy. Dan Sunebring,
ägare, berättar:
”Hela personalgruppen och butiksledningen gick utbildningen
tillsammans. Man tror ju att man kan allt men det finns så otroligt
mycket att lära. Allt från att sätta upp en skylt på rätt ställe till att
bemöta kunderna på rätt sätt.”
Dan lyfter fram det positiva i att föreläsarna ibland tog på sig
rollen som kund. Det gav utbildningen en effektiv äkthetskänsla.
”Man fick övning på lektionerna. På så sätt blev det en väldigt praktisk utbildning”, fortsätter Dan. ”Vi har faktiskt höjt vår
omsättning med 25 % det senaste året. Mycket av det är Kungsmässan Academys förtjänst. Vi är väldigt nöjda!”
EN HELHET SOM PASSAR ALLA
Det finns naturligtvis flera andra anledningar till varför man trivs
så bra på Kungsmässan. Lokalerna är ljusa och luftiga, det är
lätt att hitta, det finns trevliga ytor att umgås på, färska blommor
på toaletterna, amnings/matningsrum för bebisar, Barnens Värld
för små knattar och sist men inte minst ett väl genomtänkt och
attraktivt utbud med flera unika butiker. Dessutom har vi sett till
att besökarna redan på avstånd möts av en välkomnande omgivning med blommor, gott om fria parkeringsplatser och en ren
och snygg miljö.
Här bygger vi ny infart och skapar nya p-platser för att
kunna hälsa fler kunder välkomna till Kungsmässan.
ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013 | 23
KUNGSMÄSSAN
KUNGSMÄSSAN
KUNGSMÄSSANS JUL
MED RIM OCH ANNAT KUL
Invigning
utvändigt
försetts med ett gigantiskt upplyst band med rosett
u
och
o förvandlats till en julklapp. Alla träd på parkeringen hade
LED-belysning.
Ca 4 km ljusslinga med 140 000 lampor gick åt.
L
Stora
julklappar av LED-belysning fanns utplacerade i rondellen
S
och
o på gräsmattan.
Ja, julen på Kungsmässan 2013 gick i rimmets tecken. I tidningar, på radio och film, på skyltar ute och inne, till och med
på toaletterna och i hissarna fanns rim som skänkte julefrid till
besökarna. För det är det som är tanken med julen på Kungsmässan. Att trivas och att få en julupplevelse utöver det vanliga.
ELEVER PÅ RAD I TOMTEPARAD
Julinvigningen den 22 november inleddes med en tomteparad
som utgick från Kungsbacka Torg. Tomten kom åkande med
häst och vagn genom staden, med ett följe av sjungande och
fackelbärande elever från Varlaskolans musikklass. Framme vid
Kungsmässan väntade kören Loud n’ Proud, tomtenissar som
bjöd alla på pepparkakor och torgdamer som bjöd på glögg. Efter
ett invigningstal, givetvis på rim, tryckte tomten på knappen och
med en fanfar tändes all julbelysning på hela Kungsmässan.
Och julbelysning fanns så det räckte. Hela byggnaden hade
24 | ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013
JUL
J I SINNE, FRAMFÖR ALLT DÄRINNE
Invändigt
bjöd Kungsmässan på traditionsenlig julmarknad, tomI
ten som på sin tron tog emot önskelistor från alla barnen och
Kungsklappen som slog in julklappar åt våra besökare. Nytt för
denna jul var att vi hade designat och tagit fram vårt eget julpapper och egna etiketter, vilket uppskattades av många.
Att få sin julklapp inslagen av Kungsklappen kostade ingenting. Vi uppmanade istället våra besökare att skänka en slant till
BRIS (Barnens Rätt I Samhället). BRIS gör ett fantastiskt jobb
med att finnas tillgängliga för barn som behöver någon att prata
med, kanske inte minst i juletider som tyvärr är den tid på året då
många barn faktiskt har det svårt. Totalt samlade Kungsklappen
in 20 785 kr under julhandeln. Redan innan julhandelns början
hade vi på Aranäs lovat att bidra med samma belopp som våra
besökare skänkte, så totalt kunde vi efter julen lämna över en
check till BRIS på 41 570 kr.
Vi är alla överens om att julen på Kungsmässan är här för att
stanna. Planeringen för nästa års installeringar är redan igång
och vi ska se till att 2014 blir en minst lika trivsam upplevelse.
ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013 | 25
fastigheter. Vi ansvarar för att över 5 000 hyresgäster och 2 000 yrkesverksamma varje dag ska
känna trivsel och trygghet i sina hem och lokaler.
ARANÄS BOSTAD
VÅRA
FASTIGHETER
Varje hyresgäst är unik, och det gäller även våra
15
16
ARANÄS LOKAL
1
2
17
18
19
3
4
5
20
21
22
6
7
8
23
24
25
9
10
11
26
27
28
1. Alania 11 2. Facklan 10 3. Facklan 11 4. Hamnen 3 och 5 5. Korpen 10
6. Kolla 5:15 7. Kungsbacka 4:71 8. Kungsbacka 2:1 9. S:t Gertrud 8 10. Söderbro 11
11. Södercentrum 1 12. Valand 4 13. Varla 9:32 14. Varla 9:44 och 9:45
15. Bäckmans Gård 16. Gullregnsvägen 17. Ivarsgårdsgatan 18. Kolla 19. Kolla backe
20. Kolla äldreboende 21. Kv. 14 & 21 Kolla Parkstad 22. Storgatan 31 23. Stormgatan
24. Tingberget 25. Tölö Smedja äldreboende 26. Vallgatan/Storgatan 27. Varlaplatån
12
26 | ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013
13
14
29
28. Östanvindsgatan 29. Östergatan/S. Torggatan
ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013 | 27
MILJÖ
MILJÖ
DIAGRAMMEN AVSER FÖRBRUKNING I HELA BESTÅNDET
Fjärrvärmeanvändning
(normalårskorrigerad), kWh/m
2
VI SÅR MÅNGA FRÖN
INFÖR FRAMTIDEN
VÄRMEFÖRBRUKNING
Under 2013 har vi minskat förbrukningen med 4 % i jämförelse
med 2012 men efter en normalårskorrigering har vi minskat hela
5 %. Vi arbetar löpande med en effektivisering av styr och regler
i fastigheterna samtidigt som vi ser över driftstiderna på samtliga
anläggningar. Den energieffektivisering som har genomförts på
de större bostadsfastigheterna har varit framgångsrik.
140
120
100
80
60
40
20
0
2008
ELFÖRBRUKNING BOSTAD (exklusive el för uppvärmning)
Förbrukningen var ungefär densamma som förra året. Det finns
alltid en viss konflikt i att minska elförbrukningen samtidigt som vi
vill skapa en tryggare miljö för våra hyresgäster, vilket ofta betyder
ökad belysning. För att uppnå både ökad trygghet och minskad
elförbrukning arbetar vi aktivt med en övergång till LED-belysning.
Vi ser även över alla våra driftstider.
2009
2010
2011
2012
2013
2012
2013
2012
2013
Elanvändning, kWh/m2
140
120
100
80
60
VATTENFÖRBRUKNING
Varje år fokuserar vi på att i vissa utvalda fastigheter minska
vattenförbrukningen radikalt. Målet 2013 var att på Varlaplatån
minska vattenförbrukningen med 5 % jämfört med 2012 års förbrukning. Resultatet blev glädjande nog en minskning på hela 9 %.
Åtgärderna har omfattat byte till snålspolande toaletter, nya
duschmunstycken och blandare.
Miljöarbetet genomsyrar hela vår verksamhet. Minskad energiförbrukning, utveckling av nya klimatsmarta hus, effektiv
återvinning, utbildad personal och tydlig information bidrar
tillsammans till en hållbar utveckling. Här kan du läsa om vårt
kontinuerliga arbete.
VI MINSKAR VÅR ENERGIFÖRBRUKNING
Vi strävar ständigt efter att minska vatten- och energiförbrukningen i våra fastigheter. I stort sett alla fastigheter har nu fått
nya mer energieffektiva och miljöanpassade uppvärmningssystem. Ventilationssystem effektiviseras och byts ut och belysning ersätts successivt till LED-belysning eller annan energisnål
teknik. I lägenheterna installeras bland annat utrustning för att
minska vattenförbrukningen.
UTVECKLING AV NYA KLIMATSMARTA HUS
När vi utvecklar nya bostäder och fastigheter är miljöaspekten en
prioriterad fråga. Vår ambition är att alla nya fastigheter skall ha en
energiförbrukning som ligger under de gällande normerna. Även när
det gäller val av byggnationsteknik försöker vi hitta klimatsmarta
alternativ. Det är också viktigt att skapa bostäder där man själv kan
påverka sin egen energiförbrukning på ett enkelt sätt.
ÅTERVINNING
Alla våra bostadsområden har miljöhus med möjlighet till fullsortering
inklusive sortering av biologiskt avfall för samtliga bostadshyresgäster.
FJÄRRKYLA
Fjärrkyla är miljömässigt fördelaktigt eftersom det innebär en
minskad elanvändning och minskad risk för utsläpp av köldmedier.
28 | ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013
40
20
0
2008
2009
2010
2011
Vattenanvändning, liter/m2
1 600
1 400
1 200
1 000
800
Hela Kungsmässan samt ytterligare ett antal av våra större lokaler
i centrala Kungsbacka har system för fjärrkyla.
600
400
200
KRAV PÅ SAMARBETSPARTNERS
Som entreprenör eller samarbetspartner till Aranäs måste du leva
upp till vår miljöpolicy. Det innebär att vissa material, arbetssätt
och kemiska medel inte får användas.
UTBILDNING OCH INFORMATION
Alla medarbetare inom Aranäs har genomgått en grundläggande
miljöutbildning. Vi arbetar också kontinuerligt med att informera
våra hyresgäster om hur de kan hjälpa oss i vårt arbete för en
hållbar utveckling. Tillsammans kan vi uträtta så mycket mer!
CERTIFIERING
Vi är certifierade enligt FR2000, en verksamhetsledning som
innehåller krav på ett integrerat ledningssystem för kvalitet, miljö,
kompetensförsörjning, hälsa och säkerhet. FR2000 innehåller
samtliga krav som finns i ISO9001/ISO14001.
0
2008
2009
2010
2011
LÅNGSIKTIGA MÅL FÖR 2014– 2016
FJÄRRVÄRME
Sänkning med minst 2 %
jämfört med 2013 års
normalförbrukning. Avser
hela fastighetsbeståndet.
EL
Sänkning med minst 3 %
jämfört med 2013 års
förbrukning. Avser bostäder
exklusive el för uppvärmning.
VATTEN
Sänkning med minst 3 %
jämfört med 2013 års
förbrukning. Avser bostäder.
ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013 | 29
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Aranäs AB ägs till 50 % vardera av Ivar Kjellberg Fastighets AB
och Ernst Rosén AB. Aranäs AB är komplementär i dotterföretaget Aranäs KB som äger flertalet av koncernens fastigheter.
Förvaltningen sker med egen personal som till övervägande del
är anställd i Aranäs AB. Byggrörelsen bedrivs i koncernföretaget
Aranäs Projekt AB.
Beträffande ägarförhållanden i övrigt hänvisas till not 24.
Information om verksamheten
Aranäs äger, utvecklar och förvaltar centralt belägna fastigheter
i Kungsbacka. Den sammanlagda uthyrningsbara ytan uppgår till
knappt 232 000 kvm, fördelade på 45 fastigheter. Markinnehavet i
Aranäs, huvudsakligen strategiskt belägen råmark, omfattar drygt
800 000 kvm. Förteckning över samtliga fastigheter framgår av
not 8 i årsredovisningen.
Vision
Aranäs vision är att som aktiv samhällsbyggare och fastighetsägare öka Kungsbackas attraktivitet för boende och näringsliv.
Affärsidé
Aranäs affärsidé är att genom utveckling och långsiktig förvaltning
av attraktiva och hållbara bostäder och lokaler vara det marknadsledande fastighetsbolaget i Kungsbacka.
Kärnvärden
Aranäs kärnvärden är: omtanke, omdöme och utveckling. Dessa
sammanfattas med begreppet personligt engagemang, vilket ska
genomsyra hela verksamheten. Kvalitet är grunden för bolagets
agerande, såväl internt som externt enligt företagets kvalitetspolicy. Därutöver ankommer det på såväl Aranäs som företag som
på alla anställda, att ta sitt ansvar för vår gemensamma miljö.
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Förvaltningen utförs med en grundorganisation av egen personal
för administration, fastighetsskötsel och underhåll. Enligt företagets
förvaltningspolicy skall bolagets fastigheter skötas så att de alltid
tål en krävande hyresgästs eller besökares granskande ögon.
Marknad och uthyrning
Bostäder
Bostadsbeståndet omfattar ca 2 100 lägenheter och är fullt uthyrt.
Lägenheterna är belägna i mycket attraktiva och väletablerade
områden i centrala Kungsbacka. Kungsbacka kommun med cirka
78 000 invånare, har under de senaste 30 åren varit en av de
mest expansiva kommunerna i Sverige med en årlig befolkningstillväxt på cirka 1 000 personer. Det råder en stor efterfrågan
på bostäder varför det finns fortsatt goda förutsättningar för en
positiv utveckling av bostadsmarknaden.
Aranäs är kommunens största privata fastighetsägare och bedriver en
ständig kvalitetsutveckling med hjälp av årliga mål och handlingsplaner
baserade på bland annat regelbundna hyresgästenkäter.
Kommersiella lokaler
Aranäs kommersiella fastigheter är väl belägna i centrala Kungsbacka och omfattar cirka 81 000 kvm. Den fortsatt kraftiga
befolkningstillväxten i Kungsbacka kommun skapar underlag
för fler arbetstillfällen och en ökad köpkraft, vilket ger goda
framtidsutsikter för våra kommersiella fastigheter, inte minst
för Kungsmässans köpcentrum. Efterfrågan på lokaler är god.
Vakanserna har historiskt varit låga och förväntas fortsatt ligga
på en låg nivå.
med nya infarter och rondeller.
Årets investeringar i maskiner och inventarier uppgår till 1,8 Mkr
(2,2 Mkr).
Koncernens finansnetto uppgick till - 57,0 Mkr (-54,8 Mkr).
Resultatet efter finansiella poster uppgick till 50,4 Mkr (40,8 Mkr).
Likviditet - finansiering
Koncernens likviditet uppgick på balansdagen till 227,0 Mkr
(102,3 Mkr). Härtill kommer outnyttjade checkräkningskrediter
på 26,0 Mkr (60,0 Mkr).
Moderbolaget Aranäs ABs verksamhet består i förvaltning av
koncernens fastigheter. Aranäs AB uppbär en resultatandel avseende
förvaltningen av Aranäs KBs fastigheter.
Koncernens räntebärande lån uppgick på balansdagen till 1 613
Mkr (1 460 Mkr). Lånestrukturen på balansdagen framgår av not
19 i årsredovisningen.
Investeringar
Under 2013 har Aranäs investerat totalt 94,6 Mkr (176,0 Mkr) i
egna fastigheter.
Marknadsvärde fastigheter
Fastigheterna redovisas i balansräkningen till anskaffningsvärde
minskat med avskrivningar. Detta värde understiger väsentligt beräknat marknadsvärde. Fastigheternas beräknade marknadsvärde
uppgår till 4 100 Mkr. Marknadsvärdet har beräknats enligt en avkastningsvärdering, vilket innebär att varje fastighets driftsnetto divideras
med avkastningskravet för respektive fastighet. Olika avkastningskrav har använts för olika typer av fastigheter (4,25 % - 8,25 %).
Skillnaden mellan fastigheternas marknadsvärde och det bokförda
värdet, övervärdet, före uppskjuten skatt uppgår till 2 100 Mkr.
Exploateringsmark och byggrätter är ej medtagna i värderingen.
Vid vägstoppet intill Onsalamotet har anläggningarna för Statoil
och McDonalds kompletterats med vägrestaurangen Lilla Laxen.
I den nya stadsdelen Kolla Parkstad har 80 nya hyresrätter färdigställts under året. Inflyttning skedde i maj 2013. Arbetet med infrastruktur och projektering för hela stadsdelen Kolla Parkstad pågår.
Kring Kungsmässan pågår arbete med att förbättra infrastrukturen
Flerårsjämförelse
Bolagets ekonomiska utveckling i sammandrag.
Fastigheten Kungsbacka 2:1, med Kungsmässans köpcentrum
och intilliggande kontorsbyggnad, utgör närmare hälften av Aranäs
kommersiella ytor. Antal besök och omsättning i köpcentret ligger
på en hög och stabil nivå. Efterfrågan på butikslokaler i Kungsmässan är fortsatt mycket stor. Aranäs övriga ytor för detaljhandel
är till övervägande delen belägna i Kungsbacka Innerstad.
Intäkter, kostnader och resultat
Koncernens hyresintäkter 2013 uppgick till 310,8 Mkr (299,1 Mkr)
en ökning med 3,9 %. Ökningen är främst en effekt av färdigställda
projekt och genomförda hyresförhandlingar. Fastighetskostnaderna
uppgick till -128,8 Mkr (-128,4 Mkr). Årets fastighetskostnader har
ökat beroende på färdigställda projekt och ökade taxe- och avgiftshöjningar, medan kostnader avseende uppvärmning har minskat som
en följd av ett milt klimat, framför allt under årets sista månader.
Driftsnettot uppgick till 182,0 Mkr (170,7 Mkr), en förbättring med 6,6 %.
30 | ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013
Resultatet från byggnadsrörelsen uppgick till -8,4 Mkr (-11,0 Mkr)
och består huvudsakligen av det tidigare avslutade projektet Kolla
Backe där fuktskador har uppstått på fasaderna. Aranäs Projekt AB
har under 2012 och 2013 åtgärdat de uppkomna fuktskadorna, för
såväl bostadsrättsföreningen Kolla Backe som Aranäs egna fastigheter. Aranäs har inlett rättsliga åtgärder gentemot byggentreprenören.
Koncernen
Nettoomsättning
Bruttoresultat i fastighetsrörelsen
Resultat i byggnadsrörelsen
Resultat efter finansiella poster
Balansomslutning
Antal anställda
Synlig soliditet
Justerad soliditet
Avkastning på totalt kapital
Avkastning på eget kapital
Uthyrningsbar yta
tkr
tkr
tkr
tkr
tkr
%
%
%
%
kvm
2013
2012
2011
2010
2009
310 764
137 010
-8 358
50 452
2 306 402
48
25,9
50,7
4,9
8,7
231 594
299 116
128 965
-11 026
40 780
2 143 163
48
26,5
49,7
4,6
7,2
225 102
289 270
127 751
2 301
54 646
2 118 357
49
26,3
46,4
5,3
10,1
224 510
280 244
118 968
24 667
72 484
2 091 193
49
25,1
45,1
6,1
14,5
224 500
276 759
122 703
4
54 441
2 030 764
49
23,5
43,4
5,3
11,8
224 503
Nyckeltalsdefinitioner framgår av not 1
ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013 | 31
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Möjlighet och risker
Aranäs har ett fastighetsbestånd med attraktiva lägen i det
växande Kungsbacka. Detta i kombination med en bra fördelning av hyresintäkterna med hälften vardera på bostäder
respektive kommersiella lokaler samt en hög uthyrningsgrad
gör att Aranäs riskprofil är låg.
En procentenhets förändring av bostadsbeståndets hyresintäkter motsvarar vid årsskiftet cirka 1,6 Mkr. En procentenhets
förändring av hyresintäkterna i det kommersiella beståndet
motsvarar en intäktsförändring om cirka 1,5 Mkr på helårsbasis. Aranäs tio största lokalhyresgäster motsvarar vid årsskiftet cirka 18 % av Aranäs totala hyresintäkter och 38 % av
hyresintäkterna i det kommersiella beståndet.
Aranäs arbetar aktivt med kostnadsuppföljning och optimering
av fastigheternas driftskostnader. Fastigheterna har god standard och underhålls väl. En procents förändring av drift- och
underhållskostnaderna motsvarar cirka 1,2 Mkr.
Samtliga Aranäs fastigheter är fullvärdesförsäkrade.
Byggnadsrörelsen, som bedrivs i Aranäs Projekt AB, är främst
inriktad mot utveckling av Aranäs befintliga fastigheter och egen
mark. Externa uppdrag förekommer framför allt vid nyproduktion
av bostadsrätter. Aranäs planerar för bostadsrättsprojekt i Kolla
Parkstad och i kvarteret Valand. Marknadsundersökningar innan
projektstart samt marknadsaktiviteter i ett tidigt skede minskar
risken för osålda bostäder.
Aranäs finanspolicy reglerar förhållandet mellan andelen rörliga
respektive bundna lån. Aranäs använder räntederivat för att uppnå
beslutad räntebindningstid för fastighetslånen. Som framgår av
not 19 uppgår denna per 2013-12-31 till i genomsnitt 39 månader. För att minimera refinansieringsrisken reglerar även finanspolicyn fördelningen mellan antalet långivare samt förfallostrukturen
i låneportföljen. Lån i utländsk valuta förekommer inte. Med den
fördelning av räntebindningstider som gäller vid ingången av 2014
skulle en förändring av ränteläget med en procentenhet i början av
året påverka Aranäs resultat med cirka 4,9 Mkr.
Övriga väsentliga händelser under räkenskapsåret
Aranäs genomför kontinuerligt mätningar för att följa upp och
utvärdera genomförda insatser och ta reda på hur hyresgästerna
upplever sin hyresvärd. Aranäs är ett av de företag som enligt
AktivBo har de mest nöjda hyresgästerna i Sverige. I årets Nöjd
32 | ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Kund Index-mätning uppgick serviceindex för bostäder till 85,5
% (86,7 %), vilket är ett fortsatt högt resultat.
Planering pågår för en utbyggnad av Kungsmässan och ansökan
om ändring av detaljplan finns hos kommunen.
Aranäs bedriver ett planerat och systematiskt arbete med arbetsmiljö, kvalitet och miljö enligt FR 2000. FR 2000 är ett integrerat
ledningssystem för kvalitet och miljö, kompetensförsörjning, hälsa
och säkerhet, utarbetat av Företagarnas Riksförbund. Årets revision av bolagets certifiering enligt FR 2000 genomfördes utan
avvikelser.
Ett utredningsarbete har påbörjats för att utveckla kvarteret S:t Gertrud.
Aranäs arbetar aktivt för att minska negativ miljöpåverkan, både
genom minskad energianvändning i förvaltningen av det befintliga
beståndet och i planering och projektering för nybyggnation. All
inköp av el är Bra Miljövalsmärkt.
Förväntningar avseende den framtida verksamheten
Aranäs räknar med att bibehålla en hög uthyrningsgrad både i
bostads- och i det kommersiella beståndet.
Vad beträffar koncernens resultat och ställning i övrigt, hänvisas
till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande
bokslutskommentarer.
Förslag till vinstdisposition
Till bolagsstämmans förfogande står följande vinstmedel i kronor:
Balanserade vinstmedel
141 931 142
Årets vinst
4 099 834
kronor 146 030 976
Styrelsen föreslår att vinstmedlen
disponeras så att i ny räkning överförs
kronor
146 030 976
146 030 976
Hyresintäkterna bedöms öka pga förväntade hyreshöjningar, även
fastighetskostnaderna beräknas öka. Sammantaget förväntas
driftsnettot förbättras något jämfört med 2013. Omfattande investeringar i befintliga och nya bestånd under de närmaste åren
gör att Aranäs driftsnetto även på sikt beräknas fortsätta att öka.
Räntekostnaderna 2014 förväntas ligga kvar på samma nivå som
föregående år.
Resultat från nyinvesteringar och förbättrat driftsnetto gör att
resultatet efter finansnetto beräknas öka.
Arbetet med projektet Kolla Parkstad tillsammans med Kungsbacka kommun, JM, Eksta och Veidekke har fortsatt under året.
1 100 bostäder för bostadsrätt, hyresrätt och äganderätt kommer
att byggas inom en tioårsperiod. Aranäs nästkommande projekt
är tre punkthus med ca 85 bostadsrättslägenheter.
I kvarteret Valand pågår planering och projektering för att bygga
moderna bostads- och kontorsfastigheter med inslag av butiker.
Kvarteret kommer att innehålla ca 250 lägenheter, 12 000 kvm
handels- och kontorsyta och ett parkeringshus. Planarbetet pågår
och en detaljplan väntas vinna laga kraft under hösten 2014.
Aranäs fortsätter med arbetet för att utveckla bostadsområdet
Tingberget. Arbetet med detaljplan pågår och beräknas vara klart
under våren 2014.
ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013 | 33
KONCERNENS RESULTATRÄKNING
KONCERNENS BALANSRÄKNING
Not
2013
2012
FASTIGHETSRÖRELSEN
1
Nettoomsättning
2
310 764
299 116
2, 3
-128 737
-128 443
Driftsnetto
182 027
170 673
Avskrivning på byggnader och mark
-45 017
-41 708
Bruttoresultat i fastighetsrörelsen
137 010
128 965
-21 500
-20 126
475
377
-191
-2 583
115 794
106 633
Fastighetskostnader
Central administration och marknadsföring
3, 4
Övriga rörelseintäkter
Övriga rörelsekostnader
5
Resultat fastighetsrörelsen
Not
TILLGÅNGAR
2013-12-31
2012-12-31
1
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter
8,9
1 998 359
1 834 889
Inventarier
10
3 781
3 881
Pågående ny-, till- och ombyggnader
11
44 201
154 821
2 046 341
1 993 591
5 903
-
5 903
0
2 052 244
1 993 591
Finansiella anläggningstillgångar
Uppskjutna skattefordringar
12
BYGGNADSRÖRELSEN
Nettoomsättning byggnadsrörelsen
-
20 345
Produktionskostnader byggnadsrörelsen
-8 358
-31 371
Resultat byggnadsrörelsen
-8 358
-11 026
Summa anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar
Rörelseresultat
107 436
Ränteintäkter och liknande resultatposter
95 607
1 207
3 007
Räntekostnader och liknande resultatposter
-58 191
-57 834
Summa resultat från finansiella investeringar
-56 984
-54 827
Resultat efter finansiella poster
50 452
40 780
Varulager
Exploateringsmark
13
7 549
10 919
Upparbetade ej fakturerade intäkter
14
11 996
30 966
19 545
41 885
Kundfordringar
2 136
962
Övriga kortfristiga fordringar
2 839
2 118
2 623
2 277
7 598
5 357
227 015
102 330
254 158
149 572
2 306 402
2 143 163
Kortfristiga fordringar
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
Minoritetsandelar i årets resultat
6
-55 311
-46 803
Skatt på årets resultat
7
5 793
-
934
-6 023
Årets resultat
Kassa och Bank
Summa omsättningstillgångar
SUMMA TILLGÅNGAR
34 | ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013
15
16
ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013 | 35
KONCERNENS BALANSRÄKNING
KASSAFLÖDESANALYS FÖR KONCERNEN
Not
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
2013-12-31
Not
2013
2012
107 436
95 607
46 290
44 239
1 207
3 007
-58 191
-57 834
96 742
85 019
Förändring pågående arbete netto och varulager
18 970
10 373
Förändring kundfordringar
-1 174
1 575
Förändring övriga kortfristiga fordringar
-1 067
4 474
Förändring leverantörsskulder
-6 803
213
-10 751
12 770
95 917
114 424
-96 467
-178 949
387
3 937
-96 080
-175 012
154 428
-
-1 580
-2 106
2012-12-31
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Rörelseresultat före finansiella poster
17
Avskrivningar och övriga ej likviditetspåverkande poster
Bundet eget kapital
Aktiekapital
Bundna reserver
10 000
10 000
5 000
5 000
15 000
15 000
Fritt eget kapital
Fria reserver
158 285
164 308
Årets resultat
934
-6 023
159 219
158 285
Ränteintäkter
Räntekostnader
Förändring övriga kortfristiga rörelseskulder
Summa eget kapital
Minoritetsintressen
6
Summa minoritetsintressen
174 219
173 285
Kassaflöde från den löpande verksamheten
422 848
395 537
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
422 848
395 537
Investeringar i materiella anläggningstillgångar
9,10,11
Sålda materiella anläggningstillgångar
Kassaflöde från investeringsverksamheten
Avsättningar
Avsättningar för garantiåtaganden
18
Summa avsättningar
1 000
1 300
1 000
1 300
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna lån
Långfristiga skulder
19
Amortering av skuld
Skulder till kreditinstitut
1 613 090
1 460 242
Ägaruttag
-28 000
-28 000
Summa långfristiga skulder
1 613 090
1 460 242
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
124 848
-30 106
Årets kassaflöde
124 685
-90 694
23 212
30 016
Likvida medel vid årets början
102 330
193 024
-
6 024
Likvida medel vid årets slut
227 015
102 330
226
-
10 115
13 797
61 692
62 962
95 245
112 799
2 306 402
2 143 163
Kortfristiga skulder
Leverantörsskulder
Checkräkningskredit
16
Aktuella skatteskulder
Övriga kortfristiga skulder
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
20
Summa kortfristiga skulder
SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL
Ställda säkerheter
21
1 856 862
1 870 043
Ansvarsförbindelser
22
1 855
3 838
36 | ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013
Beviljad checkkredit uppgår till 26,0 Mkr (66,0 Mkr), varav ej utnyttjad kredit 26,0 Mkr (60,0 Mkr).
ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013 | 37
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING
Not
Nettoomsättning
1
Bruttoresultat
Förvaltnings- och administrationskostnader
3
Övriga rörelseintäkter
Rörelseresultat
Resultat från andelar i koncernföretag
23
2013
2012
2 953
2 518
2 953
2 518
-41 014
-39 649
275
144
-37 786
-36 987
39 000
38 100
4 672
379
Räntekostnader
-4 252
-43
Resultat från finansiella investeringar
39 420
38 436
Ränteintäkter och liknande resultatposter
Resultat efter finansiella poster
1 634
1 449
Lämnade/Erhållna koncernbidrag
-143
904
2 609
-
4 100
2 353
Skatt på årets resultat
7
Årets vinst
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING
Not
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Materiella anläggningstillgångar
Inventarier
2013-12-31
2012-12-31
3 221
3 221
3 112
3 112
24
155 200
309 220
2 609
467 029
470 250
155 500
14 172
169 672
172 784
1 009
206
1 215
25
186
103
314
Kassa och bank
Summa omsättningstillgångar
138 324
139 539
847
1 161
SUMMA TILLGÅNGAR
609 789
173 945
Summa anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Fordringar hos koncernföretag
Övriga kortfristiga fordringar
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter
38 | ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013
2013-12-31
2012-12-31
10 000
5 000
15 000
10 000
5 000
15 000
141 931
4 100
146 031
161 031
139 578
2 353
141 931
156 931
19
221 890
217 945
439 835
0
0
0
16
1 248
614
7 061
8 923
5 593
1 172
3 667
535
6 047
17 014
609 789
173 945
Inga
1 461 791
Inga
1 475 676
17
Fritt eget kapital
Balanserad vinst
Årets vinst
Summa eget kapital
Långfristiga skulder
Övriga skulder till kreditinstitut
Skulder till koncernföretag
Summa långfristiga skulder
Kortfristiga skulder
Checkräkningskredit
Leverantörsskulder
Skulder till koncernföretag
Övriga kortfristiga skulder
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter
Summa kortfristiga skulder
20
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
10
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag
Fordringar hos koncernföretag
Uppskjutna skattefordringar
Not
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Bundet eget kapital
Aktiekapital
Reservfond
12
Ställda säkerheter
Ansvarsförbindelser
21
22
ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013 | 39
KASSAFLÖDESANALYS FÖR MODERBOLAGET
NOTER, GEMENSAMMA FÖR MODERBOLAG OCH KONCERN
2013
2012
-37 786
-36 987
Avskrivningar
1 348
1 090
Ränteintäkter
4 672
379
-4 252
-43
-36 018
-35 561
Räntekostnader
REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER
Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd.
DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN
Rörelseresultat före finansiella poster
Not 1
Redovisningsprinciperna är oförändrade i jämförelse med föregående år.
Koncernredovisning
I koncernredovisningen ingår dotterföretag där moderbolaget direkt eller indirekt innehar mer än 50 % av rösterna, eller
på annat sätt har ett bestämmande inflytande. Aranäs AB är komplementär i dotterbolaget Aranäs KB som därför ingår i
Förändring övriga kortfristiga fordringar
Förändring leverantörsskulder
Förändring övriga kortfristiga rörelseskulder
Kassaflöde från den löpande verksamheten
koncernredovisningen.
-901
282
76
80
-8 167
6 215
Koncernens bokslut är upprättat enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att dotterbolagens egna kapital vid förvärvet, fastställt
-45 010
-28 984
som skillnaden mellan tillgångarnas och skuldernas verkliga värden, elimineras i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår
härigenom endast den del av dotterbolagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. Internvinster inom koncernen
elimineras.
INVESTERINGSVERKSAMHETEN
Investeringar i materiella anläggningstillgångar
-1 511
-1 559
54
401
Förändring av övriga finansiella anläggningstillgångar
-295 048
-7 147
Kassaflöde från investeringsverksamheten
-296 505
-8 305
Sålda materiella anläggningstillgångar
I balansräkningen motsvaras minoritetsintresset av kommanditdelägarnas andel av det egna kapitalet och ackumulerade
avskrivningar över plan samt minskat med del i uppkomna internvinster.
Vid olika värdering av tillgångar och skulder på koncern- och bolagsnivå beaktas skatteeffekten, vilken redovisas som
uppskjuten skattefordran respektive uppskjuten skatteskuld.
FINANSIERINGSVERKSAMHETEN
Upptagna lån
221 890
-
-143
904
217 945
-
39 300
36 100
Kassaflöde från finansieringsverksamheten
478 992
37 004
Årets kassaflöde
137 477
-285
Likvida medel vid årets början
847
1 132
Likvida medel vid årets slut
138 324
847
Lämnat/Erhållet koncernbidrag
Förändring av övriga långfristiga skulder
Uttag från kommanditbolag
Intäkter
Hyresintäkter periodiseras i enlighet med hyresavtal. Intäkt vid försäljning av fastighet redovisas i samband med att risker
och förmåner som förknippas med äganderätten övergår till köparen, vilket normalt sker i samband med tillträdesdagen.
Intäkterna redovisas netto exklusive mervärdesskatt. Övriga rörelseintäkter redovisas i den period tjänsterna utförts.
Finansiella kostnader
Räntekostnader redovisas i den period till vilken de hänför sig.
Skatter
Redovisade inkomstskatter innefattar skatt som skall betalas eller erhållas avseende aktuellt år, justeringar avseende tidigare
års aktuella skatt samt förändringar i uppskjuten skatt. Värdering av samtliga skatteskulder/-fordringar sker till nominella
belopp och görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade eller som är aviserade och med stor säkerhet
kommer att fastställas. Uppskjutna skattefordringar på grund av underskottsavdrag värderas i balansräkningen om de bedöms
kunna utnyttjas inom de närmaste åren. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla temporära skillnader
som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder.
Materiella anläggningstillgångar
Fastigheter
Fastigheter redovisas till anskaffningskostnad. Vid ny-, till- och ombyggnad aktiveras direkta kostnader samt indirekta kostnader för projektledning m m. Räntekostnader under byggtiden aktiveras i större projekt. Specifika hyresgästanpassningar,
som hyresgästen betalar via ett hyrestillägg, aktiveras och skrivs av under hyreskontraktens löptid.
40 | ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013
ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013 | 41
NOTER, GEMENSAMMA FÖR MODERBOLAG OCH KONCERN
NOTER, GEMENSAMMA FÖR MODERBOLAG OCH KONCERN
Avskrivningar
Nyckeltalsdefinitioner
Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärde minskat med avskrivningar. Avskrivningar görs systematiskt
Soliditet
över den bedömda nyttjandetiden. Fastigheter skrivs av planenligt på den del av anskaffningsvärdena som är hänförligt till
Eget kapital och minoritetsintressen i förhållande till balansomslutning.
byggnader. Aktiverade hyresgästanpassningar som betalas via hyrestillägg skrivs av under 3-10 år.
Justerad soliditet
Eget kapital och minoritetsintressen plus bedömt övervärde minskat med uppskjuten skatt på fastigheter i förhållande till
Bostadsfastigheter
Kommersiella fastigheter
Markanläggningar
Byggnads- och markinventarier
Inventarier, verktyg och installationer
Avskrivning %
justerad balansomslutning.
1%
Avkastning på totalt kapital
Resultat före avdrag för räntekostnader i förhållande till genomsnittlig balansomslutning.
2-4 %
Avkastning på eget kapital
5%
Resultat efter finansiella poster i förhållande till genomsnittligt eget kapital och minoritetsintressen.
5-10 %
20 %
Koncernen
Nedskrivningar
Not 2
FASTIGHETSRÖRELSEN
2013
2012
Om en materiell anläggningstillgång varaktigt har minskat i värde sker en beräkning av tillgångens återvinningsvärde.
Nettoomsättningens fördelning
Återvinningsvärdet är det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet. Om det beräknade återvinningsvärdet
Hyresintäkter
understiger det redovisade värdet görs en nedskrivning till tillgångens återvinningsvärde.
Bostäder
160 806
150 736
Kommersiella fastigheter
149 958
148 380
Summa
310 764
299 116
100 %
100 %
99 %
99 %
Pågående arbeten
Pågående arbeten belastas med direkta kostnader samt indirekta kostnader för projektledning m m. Entreprenaduppdrag
till fast pris redovisas enligt succesiv vinstavräkning. Intäkter och kostnader redovisas i resultaträkningen i förhållande till
Den ekonomiska uthyrningsgraden i % uppgick under året till
entreprenadens upparbetningsgrad. Avseende bostadsprojekt för försäljning beaktas även antalet osålda bostäder.
Bostadsfastigheter
Kommersiella fastigheter
Fordringar
Fordringar med förfallodag mer än 12 månader efter balansdagen redovisas som anläggningstillgångar, övriga som omsätt-
Fastighetskostnader
ningstillgångar. Fordringar upptas till det belopp som efter individuell prövning beräknas bli betalt.
Driftskostnader
80 348
79 053
Underhåll, reparation och hyresgästanpassning
36 613
36 892
Låneskulder
Fastighetsskatt
11 776
12 498
Låneskulder redovisas initialt till erhållet belopp efter avdrag för transaktionskostnader. Skiljer sig det redovisade beloppet från
Summa
128 737
128 443
det belopp som skall återbetalas vid förfallotidpunkten periodiseras mellanskillnaden såsom räntekostnad eller ränteintäkt över
lånets löptid. Härigenom överensstämmer vid förfallotidpunkten det redovisade beloppet och det belopp som skall återbetalas.
Koncernen
Not 3
PERSONAL
Moderbolaget
2013
2012
2013
2012
Upphörande av redovisning av finansiella skulder sker först när skulderna har reglerats genom återbetalning eller att dessa
Medelantalet anställda
efterskänkts.
Kvinnor
17
17
15
15
Män
31
31
28
28
48
48
43
43
1 752
1 648
1 752
1 648
21 583
19 855
18 150
17 026
23 335
21 503
19 902
18 674
Säkring av koncernens räntebindning
Avtal om så kallade ränteswappar skyddar koncernen mot ränteförändringar. Eventuell ränteskillnad som ska erhållas eller
Löner, ersättningar, sociala avgifter
erläggas på grund av en ränteswap, redovisas i posten Räntekostnader och liknande resultatposter, och periodiseras över
och pensionskostnader
avtalstiden.
Löner och ersättningar till styrelsen och
verkställande direktören
Kassaflödesanalys
Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför
Löner och ersättningar till övriga anställda
in- eller utbetalningar. Som likvida medel klassificeras kassa- och banktillgodohavanden samt kortfristiga finansiella placeringar.
42 | ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013
ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013 | 43
NOTER, GEMENSAMMA FÖR MODERBOLAG OCH KONCERN
NOTER, GEMENSAMMA FÖR MODERBOLAG OCH KONCERN
Koncernen
forts. Not 3 PERSONAL
Sociala avgifter enligt lag och avtal
Moderbolaget
Not 6
2013
2012
2013
2012
7 886
7 475
6 399
6 155
Minoritetens andel av årets resultat avser kommanditdelägares resultatandel i Aranäs KB minskat med del i uppkomna internvinster.
Pensionskostnader för styrelsen och
verkställande direktören
Pensionskostnader för övriga anställda
Totalt
MINORITETENS ANDEL AV ÅRETS RESULTAT
I balansräkningen motsvaras minoritetsintresset av kommanditdelägarnas andel av det egna kapitalet och ackumulerade
420
420
420
420
2 243
2 381
1 745
1 881
33 884
31 779
28 466
27 130
avskrivningar över plan samt minskat med del i uppkomna internvinster.
Koncernen
VD har rätt till 18 månadslöner vid uppsägning från företagets sida och har pensionsförmåner som motsvarar allmän
Not 7
pensionsplan.
Koncernen
Styrelseledamöter och ledande befattningshavare
2013
Moderbolaget
2012
2013
Moderbolaget
SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT
2013
2012
2013
2012
Uppskjuten skatt
5 793
-
2 609
-
Summa
5 793
0
2 609
0
2012
Antal styrelseledamöter på balansdagen
Årets uppskjutna skatt avser skatt avseende outnyttjade underskottsavdrag och skillnad mellan skattemässiga och
Kvinnor
1
1
1
1
Män
5
5
5
5
Totalt
6
6
6
6
bokföringsmässiga avskrivningar. Resultatet i dotterbolaget Aranäs KB beskattas hos kommanditdelägarna.
Not 8
ARANÄS FASTIGHETSINNEHAV PER 2013-12-31, uthyrningsbar yta (kvm)
Verkställande direktör och andra
Beteckning, adress
ledande befattningshavare
Alania 11
Kvinnor
2
2
2
2
Vallg 6, Storg 31
Män
4
4
4
4
Totalt
6
6
6
6
Bygg/ omb.år
Bostäder
Butik/kontor
1937/2008
1 147
786
1956
286
Ejdern 1
Övrigt
Totalt
Taxeringsvärde
1 933
28 698
286
2 625
2 768
0*
160
1 647
26 566
1 217
1 217
12 161
Kungsgatan 5
Facklan 10
63/85/04
2 698
70
N Torgg 8-10, Österg 7
Koncernen
Not 4
ERSÄTTNING TILL REVISORERNA
2013
Facklan 11
2012
Hamnen 3, 4, 5
PwC
Revisionsuppdraget
597
620
Skatterådgivning
80
92
Övriga tjänster
80
42
757
754
Revisionsuppdraget
-
154
Skatterådgivning
-
23
0
177
EY
Revisionsuppdraget
150
-
1 487
1980/91
Nygatan 2, Hamntorget 1
Kolla 1:31, 33
1992
6 948
222
7 170
80 823
2002
4 804
1 202
6 006
0*
2006
1 994
1 994
26 305
1 195
1 195
24 152
154
6 168
52 320
Valhallsv, Munins väg
Kolla 3:34
Askvägen 25, äldreboende
Kolla 3:42
KPMG
2004
Österg 3-5, S Torgg 13-19
Kolla backe 5, 7
Kolla:5:15
2012
Kollavarvsvägen 10-18
Kolla 5:19, 20
2013
6 014
1961
3 495
247
3 742
29 343
1963
6 486
33
6 519
54 281
1962
4 476
25
4 793
38 399
1960
3 998
3
4 001
34 324
Gnejsv 51-57, 50-56, Rubinv 3-5,
Spinellv 30-36
Korpen 8
Guldgubbegatan 5
Summa
907
931
Korpen 9
Guldgubbegatan 3
Korpen 10
Not 5
ÖVRIGA RÖRELSEKOSTNADER
Föregående års övriga rörelsekostnader avsåg huvudsakligen kostnad för utrangering av en byggnad.
44 | ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013
292
Guldgubbeg. 1/Drottningg. 6
Korpen 11
Drottninggatan 2-4
ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013 | 45
NOTER, GEMENSAMMA FÖR MODERBOLAG OCH KONCERN
Beteckning, adress
Kungsbacka 2:1
Bygg/ omb.år
Bostäder
1973/84/02/08
Butik/kontor
Övrigt
34 765
NOTER, GEMENSAMMA FÖR MODERBOLAG OCH KONCERN
Totalt
Taxeringsvärde
34 765
687 872
Beteckning, adress
2005
3 739
3 739
37 486
Varla 12:33
1970
16 338
189
16 527
141 106
Varla 12:62
1968
2 327
5 854
214
8 395
62 000
Varla 12:66
1976
7 576
7 576
0*
1978/05/09
4 987
4 987
0*
434
10 233
87 398
1977
10 616
321
10 937
92 383
1974
3 459
170
3 629
30 610
1981
6 649
288
6 937
62 953
7 855
231 594
2 229 183
4 510
0*
Förvaltningsfastigheter
Övrig mark
2008
3 416
1 094
150 404
area 7 954
1953/99
1 211
1 108
2 319
11 808
1 107
1 107
3 531
3 559
35 850
Borgmästaregatan 8
Varla 8:16
1974
Kabelgatan 11
Varla 9:28
1987
3 559
1983
3 914
306
4 220
39 044
1984
3 988
8
3 996
40 454
1987
3 086
3 086
30 050
1 133
0*
6 423
65 244
Bäckmans Gård 2-40
Varla 9:29
Ivarsgårdsgatan 1-23, 2-50
Varla 9:30
Ivarsgårdsgatan 49-91
Varla 9:32
1988
1 133
Bäckmans Gård 68-76
Varla 9:39, 40, 50
6 236
187
1986
3 396
3 396
20 800
1990
4 172
4 172
28 200
2 336
23 722
3 919
37 547
3 086
31 273
Teknikgatan 2-10
Varla 9:45
1986
2 336
1986
3 914
1987
3 086
Ivarsgårdsgatan 96-136
Varla 9:47
1987
2 969
2 969
30 475
1991
5 038
5 038
46 705
1992
5 402
5 402
55 177
1971
5 143
181
5 324
45 433
1973
7 994
441
8 435
72 065
Bäckmans Gård 42-64
Varla 9:52
Specifikation planenligt bokfört värde
Byggnader
Byggnadsinventarier
Markanläggningar
Mark
Summa
Byggnader
Byggnadsinventarier
Markinventarier
Markanläggningar
Ingående anskaffningsvärden
Årets direktinvesteringar
Försäljningar och utrangeringar
Ivarsgårdsgatan 93-135
Varla 9:49
Koncernen
2013-12-31
2012-12-31
1 642 195
1 530 077
58 832
65 346
9 998
10 164
67 808
23 134
219 526
206 168
1 998 359
1 834 889
-32 762
-31 571
-7 800
-7 582
-994
-976
-3 461
-1 579
-45 017
-41 708
2 278 100
2 238 096
19 000
13 501
-169
-5 090
189 634
31 593
2 486 565
2 278 100
Specifikation årets förändringar
5
Ivarsgårdsgatan 137-179
Varla 9:48
FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
Summa
Teknikgatan 12-20
Varla 9:46
2 155
Specifikation planenliga avskrivningar
1988/89
Bäckmans Gård 80-132
Varla 9:44
Not 9
Markinventarier
Ivarsgårdsgatan 25-47, 52-94
Varla 9:31
73 335
* Fastigheten är taxerad som specialbyggnad och saknar därför taxeringsvärde.
Tölövägen 25, äldreboende
Valand 4
9 799
Totalt
Nygatan 10
Tölö 6:15
Taxeringsvärde
Östanvindsgatan 63-79
S. Torgg. 16-18, Kyrkog. 6
Södercentrum 1
Totalt
Östanvindsgatan 49-61
Vallg. 1-3, Storg. 33-35
Söderbro 11
Övrigt
Stormgatan 40-72
Gullregnsvägen 1-47
S:t Gertrud 8
1974
Butik/kontor
Stormgatan 4-38
Lantmannagatan 5
Polstjärnan 1
Bostäder
Varla 12:32
Borgmästareg. 5, Varlavägen
Kungsbacka 4:71
Bygg/ omb.år
Under året genomförda omfördelningar
Utgående ackumulerade anskaffningsvärden
Nydalsg. 1-12, Boplatsg. 1-5
Varla 9:53
Boplatsg, Dragst.g, Smeag.
Varla 12:18
Östanvindsgatan 3-19
Varla 12:20
Östanvindsgatan 21-47
46 | ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013
ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013 | 47
NOTER, GEMENSAMMA FÖR MODERBOLAG OCH KONCERN
NOTER, GEMENSAMMA FÖR MODERBOLAG OCH KONCERN
Koncernen
forts. Not 9 FÖRVALTNINGSFASTIGHETER
2013-12-31
Ingående avskrivningar
Försäljningar och utrangeringar
Årets avskrivningar
Utgående ackumulerade avskrivningar
Utgående restvärde enligt plan
Koncernen
2012-12-31
Not 12
UPPSKJUTEN SKATT
Moderbolaget
2013-12-31
2012-12-31
2013-12-31
2012-12-31
-443 211
-403 110
Uppskjuten skattefordran på underskottsavdrag
6 467
-
2 609
-
22
1 607
Uppskjuten skatteskuld hänförlig till skillnad
-564
-
-
-
-45 017
-41 708
mellan bokförda och skattemässiga värden
-488 206
-443 211
5 903
0
2 609
0
1 998 359
1 834 889
Summa
Koncernen
Taxeringsvärden byggnader i Sverige
1 600 088
1 552 046
Taxeringsvärden mark i Sverige
629 095
639 663
Ingående anskaffningsvärde
Bokfört värde på fastigheter som saknar taxeringsvärde
291 780
246 978
Årets investeringar
Not 13
EXPLOATERINGSMARK
2013-12-31
2012-12-31
10 919
10 220
-
699
-3 370
-
Summa
7 549
10 919
Taxeringsvärde exploateringsmark
4 708
4 994
Omrubricering till mark
Koncernen
Not 10
INVENTARIER
Moderbolaget
2013-12-31
2012-12-31
2013-12-31
2012-12-31
9 261
7 971
5 328
4 481
Ingående anskaffningsvärden
Årets förändringar
-Inköp
-Försäljningar och utrangeringar
Areal 752 101 kvm
1 823
2 211
1 511
1 559
-463
-921
-163
-712
Utgående ackumulerade
anskaffningsvärden
Koncernen
10 621
9 261
6 676
5 328
Not 14
UPPARBETADE EJ FAKTURERADE INTÄKTER
Upparbetade intäkter på ej avslutade entreprenader
Ingående avskrivningar
-5 380
-4 465
-2 216
-1 437
Fakturerat på ej avslutade entreprenader
Årets förändringar
-Försäljningar och utrangeringar
Summa
223
467
109
311
-Avskrivningar
-1 683
-1 382
-1 348
-1 090
Upparbetade intäkter avser nedlagda kostnader för projekt på löpande räkning
Utgående ackumulerade avskrivningar
-6 840
-5 235
-3 455
-2 216
samt projekt som är i projekteringsfas och där avtal ännu ej har tecknats.
3 781
3 881
3 221
3 112
Utgående restvärde enligt plan
2013-12-31
2012-12-31
11 996
30 966
-
-
11 996
30 966
Koncernen
Not 11
PÅGÅENDE NY- TILL- OCH OMBYGGNADER
Ingående balans
Under året nedlagda kostnader *
Under året omfördelat till förvaltningsfastigheter
Utgående balans
Aktiverad ränta under året
Koncernen
2013-12-31
2012-12-31
154 821
23 876
75 642
162 538
-186 262
-31 593
44 201
154 821
470
815
Not 15
Upplupna intäkter
Förutbetalda kostnader
Summa
Koncernen
Not 16
* Större investeringar under 2013:
Nybyggnad av hyresrätter i Kolla Parkstad.
FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER
CHECKRÄKNINGSKREDIT
2013-12-31
2012-12-31
2 066
1 867
557
410
2 623
2 277
Moderbolaget
2013-12-31
2012-12-31
2013-12-31
2012-12-31
Beviljat belopp på checkräkningskredit uppgår till
26 000
66 000
13 000
-
varav ej utnyttjad
26 000
59 976
13 000
-
Nybyggnad vid Onsalamotet för vägrestaurangen Lilla Laxen.
Investeringar i infrastruktur vid Kungsmässan.
48 | ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013
ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013 | 49
NOTER, GEMENSAMMA FÖR MODERBOLAG OCH KONCERN
NOTER, GEMENSAMMA FÖR MODERBOLAG OCH KONCERN
Koncernen
Not 17
FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL
Aktiekapital
Bundna
Övrigt fritt
Summa
reserver
eget kapital
eget kapital
Not 20
Koncernen
Eget kapital 2011-12-31
10 000
5 000
164 308
179 308
-
-
-6 023
-6 023
10 000
5 000
158 285
173 285
-
-
934
934
10 000
5 000
159 219
174 219
Årets resultat
Eget kapital 2012-12-31
Årets resultat
Eget kapital 2013-12-31
UPPLUPNA KOSTNADER OCH
FÖRUTBETALDA INTÄKTER
2013-12-31
2012-12-31
2013-12-31
2012-12-31
Upplupna räntekostnader
5 856
5 874
484
-
Upplupen fastighetsskatt
209
961
-
-
41 836
38 168
-
-
Upplupna personalrelaterade kostnader
6 425
5 603
5 627
4 807
Upplupna drifts- och underhållskostnader
3 129
2 945
-
-
Upplupen exploateringskostnad
3 245
6 782
-
-
992
2 629
950
1 240
61 692
62 962
7 061
6 047
Förutbetalda hyror
Övriga upplupna kostnader
Moderbolaget
Eget kapital 2011-12-31
Summa
10 000
5 000
139 578
154 578
-
-
2 353
2 353
10 000
5 000
141 931
156 931
-
-
4 100
4 100
10 000
5 000
146 031
161 031
Årets resultat
Eget kapital 2012-12-31
Årets resultat
Eget kapital 2013-12-31
Moderbolaget
Koncernen
Not 21
STÄLLDA SÄKERHETER
2013-12-31
För skulder till kreditinstitut och byggnadskreditiv
Aktiekapitalet består av 100 000 aktier med kvotvärde 100 kronor.
Fastighetsinteckningar
1 856 862
1 870 043
Summa
1 856 862
1 870 043
Koncernen
Koncernen
Not 18
ÖVRIGA AVSÄTTNINGAR
Not 22
Moderbolaget
2013-12-31
2012-12-31
2013-12-31
2012-12-31
Garantiåtaganden
1 000
1 300
-
-
Summa
1 000
1 300
0
0
2012-12-31
ANSVARSFÖRBINDELSER
Moderbolaget
2013-12-31
2012-12-31
2013-12-31
2012-12-31
1 855
3 838
-
-
-
-
1 461 791
1 462 676
-
-
-
13 000
1 855
3 838
1 461 791
1 475 676
Pensionsförpliktelser *
Komplementäransvar
Borgensförbindelse för koncernföretag
Aranäs Projekt AB ger fem års garanti efter slutförda byggentreprenader. Avsättningen avser förväntade framtida garanti-
utöver komplementäransvar
anspråk, baserat på tidigare erfarenhet av nivån för garantiåtaganden.
Summa
* Tryggat genom kapitalförsäkring inklusive tillägg för upplupen löneskatt.
Koncernen
Not 19
SKULDER TILL KREDITINSTITUT
2013-12-31
Moderbolaget
2012-12-31
2013-12-31
2012-12-31
Not 23
Avser resultatandel från Aranäs KB 39,0 Mkr (38,1 Mkr).
Förfallotidpunkt för amortering
mindre än ett år från balansdagen
RESULTAT FRÅN ANDELAR I KONCERNFÖRETAG
-
1 580
-
Moderbolaget
Förfallotidpunkt för amortering 2 5 år från balansdagen
-
6 320
-
-
Förfallotidpunkt för amortering
Not 24
ANDELAR I KONCERNFÖRETAG
2013-12-31
2012-12-31
Ingående anskaffningsvärden
155 500
153 500
39 000
38 100
senare än 5 år från balansdagen*
1 613 090
1 452 342
221 890
-
Resultatandel från Aranäs KB
Summa
1 613 090
1 460 242
221 890
0
Uttag Aranäs KB
-39 300
-36 100
Utgående ackumulerat anskaffningsvärde
155 200
155 500
Bokfört värde
Bokfört värde
2013-12-31
2012-12-31
* Lån i koncernen med formell kapitalbindning understigande ett år ingår med 852,6 Mkr (1 066,2 Mkr)
Genomsnittlig räntebindningstid för koncernens lånestock uppgår till 39 (40) månader. Aranäs har ingått räntederivatavtal
om nominellt 1 124 Mkr (1 181 Mkr) i syfte att fördela låneportföljens ränteförfall i enlighet med beslutad finanspolicy. Det
teoretiska marknadsvärdet på derivatavtalen uppgår på balansdagen till -26,2 Mkr (-66,1 Mkr).
Då derivatavtalen ingåtts i säkringssyfte redovisas inte värdet av dessa i balansräkningen.
50 | ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013
Direkt ägda
Org nr
Säte
Kapitalandel %
Aranäs KB
969622-1440
Göteborg
*
130 100
130 400
Aranäs Förvaltning AB
556718-0608
Göteborg
100
25 100
25 100
155 200
155 500
* Aranäs AB är komplementär i Aranäs KB och kommanditdelägare är Ivar Kjellberg Kungsbacka AB och Ernst Rosén Holding AB.
ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013 | 51
NOTER, GEMENSAMMA FÖR MODERBOLAG OCH KONCERN
REVISIONSBERÄTTELSE
Till årsstämman i Aranäs Aktiebolag
Indirekt ägda
Org nr
Säte
Kapitalandel (%)
Aranäs Projekt AB
556719-1423
Göteborg
100
Aranäs Tölö AB
556719-1449
Göteborg
100
Aranäs Kolla Parkstad AB
556719-1431
Göteborg
100
Aranäs Varlaberg AB
556719-1415
Göteborg
100
Aranäs Onsalamotet AB
556747-4902
Kungsbacka
100
Aranäs i Kungsbacka 7 AB
556791-4188
Göteborg
100
Aranäs i Kungsbacka 8 AB
556789-7466
Göteborg
100
Aranäs i Kungsbacka 9 AB
556791-4493
Göteborg
100
Aranäs i Kungsbacka 10 AB
556947-7838
Göteborg
100
Aranäs i Kungsbacka 11 AB
556947-6103
Göteborg
100
Aranäs i Kungsbacka 12 AB
556947-6079
Göteborg
100
Aranäs i Kungsbacka 13 AB
556947-6095
Göteborg
100
Aranäs i Kungsbacka 14 AB
556947-6087
Göteborg
100
Kungsmässan AB
556721-4746
Göteborg
100
Göteborg 2014-04-09
Lars-Erik Jansson
Angelica Kjellberg
Ordförande
Hans Kjellberg
Reine Rosén
Thomas Lundh
Jonas Håkansson
Verkställande direktör
Vår revisionsberättelse har lämnats 2014-04-09
Håkan Jarkvist
Stefan Kylebäck
Auktoriserad revisor
Auktoriserad revisor
52 | ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013
Org.nr 556533-7176
Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen
Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Aranäs AB för år 2013.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för
årsredovisningen och koncernredovisningen
Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för
att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som ger
en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och för den interna
kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är
nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa
beror på oegentligheter eller på fel.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen
enligt International Standards on Auditing och god revisionssed
i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav
samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet
att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller
väsentliga felaktigheter.
En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och
koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska
utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga
felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare
sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen
som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och
koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att
utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande
om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar
också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och
verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom
en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen.
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar
Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen
har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande
direktörens förvaltning för Aranäs AB för år 2013.
Styrelsens och verkställande direktörens ansvar
Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner
beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och
verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt
aktiebolagslagen.
Revisorns ansvar
Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget
till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om
förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen
enligt god revisionssed i Sverige.
Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat om
förslaget är förenligt med aktiebolagslagen.
Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår
revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat
väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna
bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören
är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon
styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har
handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller
bolagsordningen.
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Uttalanden
Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget
i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och
verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret.
Göteborg den 9 april 2014
Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och
ändamålsenliga som grund för våra uttalanden.
Uttalanden
Enligt vår uppfattning har årsredovisningen och koncernredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger
en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av Aranäs AB:s
och koncernens finansiella ställning per den 31 december 2013
och av dessas finansiella resultat och kassaflöden för året enligt
årsredovisningslagen. Förvaltningsberättelsen är förenlig med
årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar.
Håkan Jarkvist
Auktoriserad revisor
Stefan Kylebäck
Auktoriserad revisor
Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen
och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen.
ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013 | 53
STYRELSE
LEDNING
1
2
3
1
2
3
4
5
6
4
5
6
1. Jonas Håkansson, född 1969, VD i Aranäs AB, anställd 2009.
2. Glenn Håkansson, född 1962, Förvaltningschef, anställd 2011.
3. Jessica Wikestam, född 1972, Chef Marknad och Kommunikation, anställd 2010.
4. Alf Lindeberg, född 1959, Chef Fastighetsutveckling, anställd 2004.
5. Helen Eklund, född 1962, Ekonomichef, anställd 2009.
6. Göran Lindesand, född 1949, Finanschef, anställd 1972.
7. Daniel Peterson, född 1977, Centrumledare Kungsmässan, anställd 2014.
7
10
54 | ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013
8
9
7
1. Jonas Håkansson, född 1969, VD i Aranäs AB, anställd 2009.
2. Thomas Lundh, född 1954, ledamot sedan 2007. VD i Ernst Rosén AB.
3. Angelica Kjellberg, född 1965, ledamot sedan 2007. VD i Ivar Kjellberg Fastighets AB.
4. Hans Kjellberg, född 1944, ledamot sedan 1996. Styrelseordförande i Ivar Kjellberg Fastighets AB.
5. Lars-Erik Wickström, född 1940, suppleant sedan 1996. Fd regionchef Platzer Bygg AB.
6. Reine Rosén, född 1951, ledamot sedan 1996. Styrelseordförande i Ernst Rosén AB.
7. Lars-Erik Jansson, född 1945, styrelseordförande i Aranäs sedan 2007. Fd koncernchef Castellum.
8. Göran Lindesand, född 1949, adjungerad sedan 1996. Finanschef i Aranäs AB.
9. Johan Rosén, född 1978, suppleant sedan 2010. Affärsområdeschef i Ernst Rosén AB.
10. Helen Eklund, född 1962, adjungerad sedan 2013. Ekonomichef i Aranäs AB.
ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013 | 55
K A R TA K U N G S B A C K A
KARTA
KUNGSBACKA
1. Alania 11
2. Facklan 10
3. Facklan 11
4. Hamnen 3 och 5
5. Korpen 10
6. Kolla 5:15
7. Kungsbacka 4:71
8. Kungsbacka 2:1
9. S:t Gertrud 8
10. Söderbro 11
11. Södercentrum 1
12. Valand 4
13. Varla 9:32
14. Varla 9:44 och 9:45
56 | ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013
VÅRA BOSTÄDER
ARANÄS BOSTAD
ARANÄS LOKAL
VÅRA LOKALER
15. Bäckmans Gård
16. Gullregnsvägen
17. Ivarsgårdsgatan
18. Kolla
19. Kolla Backe
20. Kolla Parkstad Kv. 14 & 21
21. Kolla äldreboende
22. Storgatan 31
23. Stormgatan
24. Tingberget
25. Tölö Smedja äldreboende
26. Vallgatan/Storgatan
27. Varlaplatån
28. Östanvindsgatan
29. Östergatan/S. Torggatan
ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013 | 57
ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013 | 58
Aranäs äger, bygger och förvaltar flerbostadshus och
kommersiella lokaler i Kungsbacka. Vi lägger ner ett
stort personligt engagemang i allt från nybyggnation
till relationen med våra hyresgäster. Kungsbacka och
dess invånares bästa är i fokus. Ingenting annat.
59 | ARANÄS ÅRSREDOVISNING 2013