Transcript 3.Köpguide lägenhet.pdf

Köpguide -­‐ Bostadsrätt Innehåll Hur fungerar sidan BotillBo.se ..................................................................................................... 2 Hur fungerar lånelöfte ...................................................................................................................... 2 Pant ........................................................................................................................................................... 3 Lagfart ..................................................................................................................................................... 3 Planritning ............................................................................................................................................. 3 Visning ..................................................................................................................................................... 3 Begär föreningens årsredovisning: ............................................................................................ 4 Undersökningsplikt ........................................................................................................................... 5 Budgivning ............................................................................................................................................ 5 Är det alltid budgivning vid bostadsförsäljning?. ............................................................ 6 Får vem som helst delta i en budgivning? ........................................................................... 6 Är det lagstadgat för hur en budgivning ska gå till? ....................................................... 6 Kan ett bud villkoras? .................................................................................................................. 6 Är ett bud juridiskt bindande? ................................................................................................. 6 Kontrakt .................................................................................................................................................. 7 Tillträde .................................................................................................................................................. 8 Sida 1 av 8 Hur fungerar sidan BotillBo.se BotillBo.se fungerar som en annonssida anpassad för just bostadsaffärer. Det som skiljer BotillBo.se från andra bostadssidor på nätet är att BotillBo.se enbart är en annonssida och ingen tredje part behöver vara inblandad i bostadsaffären. Sidan är en annonssida som guidar både säljare och köpare genom hela processen på ett säkert och tryggt sätt. När du ska börja söka bostad så använder du dig av BotillBo:s sökmotor speciellt anpassad för just bostäder. Steg 1 är att välja i vilket län du söker bostad. Steg 2 är att filtrera ut just den bostad du söker, det gör du med BotillBo:s filtreringssystem där du väljer vilken prisnivå bostaden bör ligga på och vilken storlek etc. Steg 3 är att leta ut ett lämpligt objekt, antingen genom vår kartfunktion där du exakt ser vart i staden din bostad ligger. Eller genom vår listvy där du ser några bilder och de viktigaste uppgifterna på bostäderna. Steg 4 När du valt ett lämpligt objekt går du in på annonsens huvudsida och kan där se stora bilder på bostaden, ev. planskiss över bostaden, läsa all viktig information, ta kontakt med säljaren, boka visning samt ha möjlighet att vara med och buda på bostaden. Hur fungerar lånelöfte Med lånelöfte menas att du som köpare har ett skriftligt dokument från en bank eller belåningsinstitut på att du har betalningsförmåga. Ett lånelöfte är inget bindande avtal utan ett bevis att man kan få lån hos banken och till vilket belopp om man vinner budgivningen. Ett lånelöfte är gratis. Därför är det bra att ansöka om ett lånelöfte innan man börjar gå på visningar. När budgivningen kommer igång kan det gå snabbt tills affären avslutas och ska skrivas under. Tänk på att utöver köpesumman kan det i vissa fall tillkomma en inträdesavgift i bostadsrättsföreningen/bostadsföreningen. En ansökan om lånelöfte gör du lättast via din banks hemsida eller telefon men du kan även besöka banken. Även om du har ett lånelöfte kan banken neka dig ett lån om de tycker att bostaden du bjuder på inte motsvarar värdet på lånet, eller om dina ekonomiska förutsättningar har ändrats. Ett lånelöfte gäller en viss tid, tidsgränsen kan skilja sig från bank till bank. Vilket belopp ditt lånelöfte kommer att hamna på är bl.a. baserat på dina inkomster och utgifter och vissa personliga aspekter såsom arbete. Eftersom ett lånelöfte inte är bindande ska du aldrig skriva på ett kontrakt innan det är helt klart att du kan låna köpesumman från banken eller låneinstitutet. Måste du ändå skriva på ett kontrakt så se till att skriva till en klausul att köpekontraktet bara gäller om du får ett lån från banken. Annars om du inte kan genomföra affären så riskerar du kontraktsbrott, vilket kan vara mycket kostsamt. Sida 2 av 8 Pant Pant är bankens säkerhet för att bevilja lån till din bostad. En lägenhet kan vara pantsatt men det finns ej pantbrev på bostadsrätter som det gör på villa. Att pantsätta en lägenhet kostar ingenting, men är dock ett krav för att banken ska låna ut pengar för att köpa lägenheten. Banken pantsätter alltså det belopp som man vill låna till lägenheten. Så det fungerar väldigt likt ett pantbrev, men utan att det finns ett pantbrev och det kostar dessutom ingenting. När man köper en lägenhet ska det stå i köpekontraktet att säljaren garanterar att lägenheten ej är pantsatt på tillträdesdagen eller att alla säljarens lån ska lösas på tillträdesdagen. Alternativt kan du som köpare ta över säljarens lån om du finner dem förmånligare än vad du kan få från banken i den stund du köper. Värdering av nuvarande boende Bor du redan i en bostadsrätt eller villa kan det vara bra att undersöka hur mycket ditt nuvarande boende är värt, och på så sätt ta reda på hur mycket du behöver ta i lån för att finansiera den nya bostaden. T.ex. om din nuvarande bostad är värd 3 000 000 kr och boendet du ska köpa kostar 4 000 000 kr behöver du enbart låna upp 1 000 000 kr. Läs i någon av säljguiderna hur du enklast värderar din egna bostad. Lagfart Lagfart finns ej på bostadsrätter. Planritning En planritning är en ritning över respektive plan i lägenheten. Med hjälp av planritningen kan man i stora drag planera hur man skulle kunna inreda och bygga om innan man ens har varit och besökt bostaden. På BotillBo uppmanar vi våra säljande kunder att tydligt märka ut vilka väggar som är bärande, vart maskiner och vitvaror är placerade så att du som köpare enkelt kan planera ombyggnationer för att se om bostaden passar just dig. Men tänk på att inte lita fullt ut på planritningen eftersom dem oftast inte är exakta och heller inte är helt skalenliga. Ett tips är att ta med sig tumstock till visning. Här nedan följer vanliga förkortningar som vi uppmanar ska användas vid planskisser. Förkortning: WC=WC Tvättmaskin= TM Torktumlare= TT Spis= Häll Handfat= HF Diskmaskin= DM Ugn= U Sida 3 av 8 Öppen spis= Ö.S Braskamin= B.K Bärande vägg= Bä. V Garderob= G Städskåp= ST Kyl= K Frys= F Spis med ugn under= Häll. U Dusch= D Badkar= Bad Balkong= Balkong Visning När du går på en visning är det bra att ha med en person som moraliskt stöd detta kan vara bra dels för att 4 ögon ser mer än 2 och ofta känns det bra att få någon annans åsikt. Faktorer att tänka på: • Avgift/driftskostnader. Hur mycket kommer det kosta att bo i bostaden utöver räntor och amortering av lån. • Insynen? Tänk på att kolla ut genom samtliga fönster och kolla om folk kan se in i lägenheten. Det kan vara jobbigt att leva med för mycket insyn. • Stäng entrédörren och kolla om man hör mycket ljud ifrån trappuppgången. • Äldre hus kan vara dåligt isolerade. Lyssna om man hör grannarna, kanske folk som går i lägenheten över. Ljudnivån på trafiken utanför, mycket bilar som kör förbi? Spårvagnsräls på gatan utanför? Krogar och nattliv? • Förrådsutrymmen/tvättstugan • Gå ner i gemensamhetsutrymmen och undersök standarden. • Finns det hiss? Bor man högt upp kan det vara besvärligt om fastigheten saknar hiss, man kan lätt tröttna på att konka på matvaror och dylikt efter ett tag. • Skick på kök/badrum? Vad finns det för utrustning och vad är maskinerna i för skick. Kök och badrum kan bli dyrt om saker behöver bytas ut. Begär föreningens årsredovisning: •
•
•
•
Kolla när fastigheten senast är stambytt, eftersom det oftast är en stor kostnad för föreningen och det kan vara jobbigt att bo i huset under ett stambyte. Kolla utförda och kommande större renoveringar. Har bostadsrättsföreningen stor lån? Detta kan påverka hyran på din bostad. Har föreningen några speciella stadgar? Inträdesavgift i föreningen? Får man ej hyra ut i andra hand eller till juridisk person? Sida 4 av 8 Undersökningsplikt Som köpare av en bostadsrätt har man undersökningsplikt. Med det menas att man som köpare har ansvar att undersöka lägenheten och se vilket skick den är i innan köpet. Men eftersom man oftast inte ansvarar för fönster, fasad, yttre tak och grund, utan endast har ansvar för lägenhetens inre skick så är det inte lika omfattande som när man ska köpa en villa. Därför gör majoriteten av spekulanterna på en bostadsrättslägenhet besiktningen/ genomgång av bostaden själva. Men om du själv inte har tillräcklig kunskap eller känner dig osäker på något rekommenderar vi att man tar in en fackman som undersöker om det är något fel på i bostaden. Besiktning Om du känner dig osäker och inte är tillräckligt kunnig inom området kan du som köpare anlita en auktoriserad besiktningsman för att undersöka om det finns några fel på lägenheten som är svåra för en lekman att upptäcka. I en lägenhet brukar det oftast inte vara svårt att besiktiga själv om man har lite kunskap inom byggnation. Det man bör kolla är om det finns spår av fukt. Gå igenom väggar, golv och installationer i alla våtrum. Kolla anslutningar till disk och tvättmaskiner. Lukta och känn efter om ni känner någon unken lukt i något utav rummen. Hittar du något som du känner dig osäker på tveka inte på att beställa en ordentlig besiktning, det tjänar man på i längden. Budgivning Angående budgivning så erbjuder vi på BotillBo att säljaren får välja mellan två stycken olika slags budgivningar. • E-­‐budgivning, fungerar som en öppen budgivning där registrerade spekulanter kan lägga bud direkt på annonssidan. Alla bud kommer där att visas öppet men anonymt för allmänheten. Det ger trygghet för både säljare och köpare eftersom det blir svårare att manipulera budgivningen. Det är endast spekulanter med registrerat konto med riktiga personuppgifter som kan lägga bud. Vid E-­‐ budgivning får varje budgivare ett speciellt budgivningsnummer beroende på i vilken ordning man lägger ett bud. Alltså den budgivare som lägger det första budet heter budgivare 1, den budgivare som lägger det andra budet heter budgivare 2 etc. Om budgivare 1 höjer sitt bud mot sig själv eller någon annan budgivare så heter han/hon fortfarande budgivare 1. På det sättet kan alltså aldrig någon förknippa en budgivare med ett särskilt alias eller namn. På E-­‐budgivningen kan man endast lägga acceptpriset eller höja varje bud med minimum 5000 kr. •
Sluten budgivning, säljaren håller själv i budgivningen. Spekulanterna e-­‐
postar eller ringer in sina bud direkt till säljaren. Varje bud kommer ej visas på annonssidan som bostaden ligger på och spekulanter kommer därav ej kunna se vilka bud som ligger. Sida 5 av 8 När budgivningen är klar be gärna säljaren om en lista på de andra budgivarna med namn och telefonnummer samt vilka bud de har lagt. Det finns egentligen ingen sluttid när en budgivning avslutas, utan det är alltid säljaren som bestämmer när det är slut. Normalt varar en budgivning någonstans mellan 2-­‐4 dagar. MUNTLIGA AVTAL GÄLLER EJ ÖVERLÅTELSE AV FASTIGHETER/LÄGENHET! Ett juridiskt bindande avtal måste alltid vara skriftligt när det gäller fastigheter/lägenhet. Är det alltid budgivning vid bostadsförsäljning?
Nej, det är inte alltid budgivning vid en bostadsförsäljning. Det är alltid säljaren som bestämmer om bostaden ska säljas genom en budgivning eller inte. Det vanligaste är att det förekommer en budgivning. Får vem som helst delta i en budgivning?
Ja, alla som visat intresse av att köpa bostaden. Dock så är det alltid säljaren som bestämmer till vem och för vilket pris bostaden ska säljas. Det behöver inte vara den högst bjudande, en säljare har alltid fri rätt att välja vem han vill. Det mest förekommande är dock att den högst bjudande får köpa bostaden. Säljaren är aldrig juridiskt bunden att sälja för det utannonserade priset. Är det lagstadgat för hur en budgivning ska gå till?
Nej, det finns ingen lag som reglera hur en budgivning ska gå till. En säljare kan när som helst ändra villkoren eller avbryta en budgivning. Kan ett bud villkoras?
Ett bud kan alltid villkoras av en spekulant. Olika villkor som kan förekomma är ett visst inflyttningsdatum, att den som köper måste först sälja sin egna bostad, att en besiktning ska gå igenom m.m. Är ett bud juridiskt bindande?
Nej, ett bud är aldrig bindande, varken skriftligt eller muntligt. Det är när ett köpekontrakt undertecknas av båda parter som överlåtelsen är bindande. Så både säljare och köpare kan avbryta köpet innan köpekontrakt är undertecknat. För att få en så seriös och säker sida som möjligt har BotillBo bestämt att personer som varit med och budat och vunnit vid tre stycken budgivningar men inte står fast vid sitt bud och ångrar sig, ska kunna blockas från BotillBo.se. Detsamma gäller säljare som lagt ut annonser fler än tre gånger men vägrar sedan att sälja till det vinnande budet. Sida 6 av 8 Kontrakt Innan du som köpare skriver på ett kontrakt är det vissa saker du bör tänka på. 1. Är priset på lägenheten rätt? Det finns sidor på nätet som jämför andra redan sålda objekt och därefter ger ett riktpris. Man ska inte förlita sig helt på det riktpriset eftersom det finns många aspekter som kan spela in som inte finns med där. Men det kan ändå kännas tryggt att ha något att jämföra med. 2. Kommer du ihåg hur lägenheten ser ut och vilket skick den var i? På en visning kan det vara mycket folk och man kan inte gå i lugn och ro och inspektera detaljer i bostaden. Är man det minsta osäker så ska man försöka få komma på en extra visning innan kontraktet skrivs. 3. Var inte rädd för att ändra i kontraktet. Har ägaren t.ex. lovat vissa saker så som att en vägg inte är bärande eller att viss utrustning ska ingå i köpet så är det viktigt att få med det i kontraktet eftersom det kan ha stor betydelse i hur bostaden kommer att bli i slutänden. 4. Kolla att säljaren verkligen är ägare till bostadsrätten. Detta gör du enklast via föreningens lägenhetsförteckning. Lägenhetsförteckningen bör säljaren ha tillhanda, annars ringer du till någon i föreningens styrelse och frågar. Kontrollera även så att inte säljaren har några skulder till föreningen. Säljaren kan ha pantsatt bostadsrätten hos flera banker. Även detta kollar du enklast i lägenhetsförteckningen hos bostadsrättsföreningen. 5. Se till att ha pengar till handpenningen eftersom den betalas några dagar efter kontraktsskrivningen. Handpenningen brukar oftast vara på 10 %. 6. Betalning av hela köpekostnaden görs på tillträdesdagen. Detta ska normalt sett ske på köparens bank. 7. I samband med att den totala köpeskillingen för bostaden betalas lämnas nycklar och de papper som tillhör bostaden över till köparen. De handlingar som ska vara med och skrivas under vid en kontraktskrivning är följande: • Köpekontrakt – kontrakt mellan säljare och köpare om överlåtelseobjektet. Köpekontraktet ska upprättas i 3st exemplar. Ett till säljare, ett till köpare samt ett till föreningen. • Objektsbeskrivning-­‐ avtalshandling som beskriver alla detaljer om överlåtelseobjektet. Objektsbeskrivningen ska finnas i 2st exemplar. En till säljaren och en till köparen. • Handpenningsavtal -­‐ avtalshandling som reglerar handpenningen. Vilket konto handpenningen ska in på samt alla villkor som gäller för handpenningen. Handpenningsavtalet ska finnas i 2st exemplar. 1st till säljaren och 1st till köparen. • Ansökan om in-­‐ och utträde -­‐ handling som ansöker om medlemskap för köparen till föreningen samt utträde för säljaren. Denna handling ska finnas i Sida 7 av 8 1st. exemplar som ska skickas till föreningen tillsammans med ett av köpekontrakten i original. Tillträde Inför tillträdet ska du som köpare ha valt vilken bank som du ska låna av (om du lånar till köpeskillingen). Du behöver inte använda den bank som står i kontraktet att du har lånelöfte ifrån, utan du kan fritt välja bank ända fram till tillträdesdagen. Men tänk på att vara ute i god tid med att bestämma vilken bank du väljer så att alla papper med banken är klara och påskrivna på tillträdesdagen. Tillträdet sker alltid på köparens bank med köparens bankhandläggare, detta gör man som säkerhet för både köpare och säljare så att alla likvida medel/pengar kommer till rätt konto samt att de eventuella lån som finns på bostaden löses helt korrekt. Se till att träffa säljaren i bostaden och gå igenom bostaden grundligt innan tillträdet. Flyttstädningen är en av de vanligaste dispyterna mellan köpare och säljare. Det är enklare att komma överens om oskiljaktigheter innan de sista avtalshandlingarna är skrivna. Det är viktigt att båda parter är nöjda. De handlingar som ska vara med och skrivas under vid ett tillträde är följande: • Avräkning – handling som visar alla likvida medel/pengar som går mellan parterna. I en avräkning visas exempel vilka lån som ska lösas samt vilket kontonummer säljaren har som pengarna ska överföras till. Denna handling ska finnas i 3st exemplar. En till banken, en till säljare och en till köpare. Avräkningsdokumentet upprättar din (köparens) bank. • Överlåtelsebevis – Denna handling visar att äganderätten till bostadsrättslägenheten övergår från säljaren till köparen från och med tillträdesdagen. Denna handling ska finnas i 2st exemplar. En till säljare och en till köpare. • Kvitto på handpenningen – säljaren lämnar ett kvitto på att han mottagit handpenningen som köparen redan har betalat. Kvittot ska finnas i 2st exemplar som säljare och köparen ska ha. På tillträdesdagen ska säljaren överlämna till säljaren samtliga handlingar såsom ritningar och andra dokument som tillhör bostaden samt alla nycklar som tillhör bostaden. Kom även ihåg att adressändra, teckna ev. nytt el-­‐ abonnemang och teckna bostadsrättsförsäkring. Förhoppningsvis har nu guiden hjälpt er till en lyckad och lycklig bostadsaffär. Sida 8 av 8