qasa | guide

Hyressättning vid andrahandsuthyrning

Oavsett varför du väljer att hyra ut, kommer du behöva ta ställning till den mest centrala frågan av dem alla: hur hög ska hyran vara? Vi på Qasa får ofta frågor om just hyran från våra användare, varför vi valt att samla allt viktigt som finns att veta om hyressättning i den här guiden. Sedan den 1 februari 2013 gäller olika regler för hyressättning beroende på om du hyr ut en bostadsrätt eller en hyresrätt. Då började nämligen lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad att gälla vilket result erade i att bostadsägare och andrahandshyresgäster fick större frihet att komma överens om hyran, medan samma regler som tidigare fortsatte gälla för uthyrning av hyresrätter.

Hyra ut din hyresrätt

Hyr du ut din hyresrätt så gäller hyreslagen och hyresnivån avgörs utifrån den så kallade “bruksvärdesprincipen”. Det är alltså inte upp till dig att fritt sätta hyran beroende på hur mycket hyresgästen är villig att betala.

Lite mer om bruksvärde

En lägenhets bruksvärde definieras som det prak tiska värde den har ur hyresgästens synvinkel. Det innebär att hyran bör motsvara hyresnivån för li knande bostäder, med hänsyn taget till bostadens standard, storlek, läge, planlösning, byggår etc. Bruksvärdet motsvarar hur hyresgäster i allmänhet värderar lägenhetens egenskaper och är oberoende av vem som för tillfället bor i lägenheten. Det spelar med andra ord ingen roll om det är en barnfamilj eller ett singelhushåll som bor i en lägenhet med tillgång till lekplats eller i närheten av barnvagnsvänli ga kaféer.

Bruksvärdet avgörs genom att jämföra bostäder med varandra och genom förhandlingar mellan fastighetsägare och hyresgäster. Ofta ligger din förstahandshyra ungefär på bruksvärdesnivån, men det kan vara värt att kolla upp! Om din hyra ligger väldigt lågt kan du ha rätt att ta ut ett högre belopp än din hyra och då tjänar du lite pengar på det hela. Det här är dock ovanligt eftersom hyresvärden oftast redan tar ut bruksvärdet.

Hos hyresnämnden finns uppgifter samlade gäl lande motsvariga lägenheter i liknande läge, sam ma byggår och standard, som kan ge en idé om vad hyran ska ligga på en speciell lägenhet.

Hur du ut möblerat?

Om du hyr ut en möblerad lägenhet brukar ett påslag på 10-15% anses vara rimligt. För att räknas som möblerad räcker det inte med en sliten säng, en trasig soffa och några pallar, utan lägen heten måste vara fullt möblerad så att det går att bo där utan att andrahandshyresgästen tvingas ta dit egna möbler.

Du har även rätt att lägga på eventuella övriga kostnader som hör till lägenheten, exempelvis el, gas, tv-licens, p-plats, internet etc.

Hyra ut din bostadsrätt

När det kommer till hyressättningen, så är lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad ett undan tag från hyreslagen. Hyr du ut din bostadsrätt, villa eller sommarstuga, eller bara ett rum, så är du i stort sätt fri att själv sätta hyran. Du kan med andra ord, vare sig boendet är möblerat eller ommöbler at, sätta hyran utan att förhålla dig till bruksvärdet. Som uthyrare kan du sätta en marknadsliknande hyra som hypotetiskt är tänkt att täcka dina kost nader för att äga bostaden.

En skälig hyra bör alltså inte överstiga din kapi talkostnad (de räntekostnader du skulle haft ifall bostaden var fullt belånad) och driftkostnaden (t.ex. avgift till föreningen, el, bredband etc.). Ifall den påtagligt gör det, kan din hyresgäst kontakta hyres nämnden för att få framtida hyror sänkta.

Lite mer om kapitalkostnad:

Med kapitalkostnad menar man de räntekostnad er du skulle haft ifall bostaden var fullt belånad. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkast ningsränta på bostadens marknadsvärde och, enligt dagens praxis, anses en avkastningsränta på fyra procent per år vara en acceptabel nivå. Notera att beräkningen inte är kopplad till dina faktiska lånekostnader: om bostaden är belånad eller inte saknar alltså betydelse.

Lite mer om driftkostnad:

Med driftkostnad syftar man på de kostnader du har för att inneha bostaden i det skick den hyrs ut i. Exempel är avgift till föreningen, slitage av möbler, el, bredband etc.

Ett exempel: En bostadsrättslägenhet värd 3 miljoner kronor hyrs ut i andra hand. Avgiften till föreningen är 1900 kronor/månad och övriga kostnader för el och bredband är 800 kronor/månad. Med en skälig avkastningsränta på 4 procent lyder uträkningen: (3,000,000*0,04) / 12 + 1,900 + 800 = 12,700 SEK Det är dock viktigt att komma ihåg att lagen endast gäller den första upplåtelsen. Om du vill hyra ut flera bostäder gäller samma regler som för hyresrätter för de övriga upplåtelserna.

Ta inte ut för hög hyra

Hyresrätt

Om du har tagit ut en för hög hyra, ka du få ett väldigt tråkigt brev på posten och detta ganska långt efter att uthyrningsperi oden är avslutad. Din hyresgäst kan nämligen gå till Hyresnämnden och begära prövning om hyran varit oskäligt hög. Du kan då bli återbetaln ingsskyldig för upp till ett års mellanskillnad mellan hyran din hyresgäst betalat och den hyran som hyresnämnden finner vara bruksvärdeshyran.

Bostadsrätt

Om du tagit en oskälig hyra för ditt boende så kan hyresgästen även här vända sig till Hyresnämnden för att få sin hyra sänkt, hyresgästen måste dock ta kontakt med dig först. När det gäller uthyrning av bostadsrätter kan Hyresnämnden endast be dig sänka hyran framåt i tiden. Du kan med andra ord inte bli återbetalningsskyldig även om hyran varit för hög.

Avslutningsvis

Hyressättningen är inte svår, det gäller snarare att avhålla sig från att bli girig. Det fina med att sätta en rimlig hyra är att man inte behöver gå runt och oroa sig. Hyran är både en av de främsta men också enklaste aspekterna av andrahandsuthyrn ing. Så krångla inte till det!

Vidare läsning

§19 och §55 av Hyreslagen Lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad Hyresnämnden