Transcript 3,70 % Thon Holding AS pantsikret åpent obligasjonslån 2013/2017

Lånebeskrivelse utarbeidet i forbindelse med søknad om notering på Oslo ABM
Dato:
07/01/2013
ISIN: NO 001 0668361
Endelig
3,70 % Thon Holding AS pantsikret åpent obligasjonslån 2013/2017
Vilkår:
Dokumentasjon:
[Låneavtalen 1) er nærmere omtalt
under Standardtermer]
Før tegning/kjøp i lånet oppfordres investor til å sette seg inn i alle relevante dokumenter så som
lånebeskrivelse, Låneavtale, årsrapport, delårsrapport, vedtekter og eventuelt Noteringsdokument.
Dokumentene er tilgjenglig hos Låntager og på Relevante steder. Ved eventuell motstrid mellom
lånebeskrivelsen og Låneavtalen, går Låneavtalens bestemmelser foran.
Relevante steder:
www.olavthon.no og www.osloabm.no
Låntager:
Thon Holding AS
Låneramme – Åpent lån:
NOK 1.100.000.000
1. transje / Lånebeløp: 2)
NOK 800.000.000
Innbetalingsdato:
Forfallsdato:
3)
21. januar 2013
4)
21. april 2017
3,70 % p.a.
Kupong:
Effektiv rente – Åpning:
3,70 % p.a.
Rentebrøk – Kupong: 5)
30/360 ujustert
Rentetermindato: 6)
Årlig etterskudd hver 21. april. Første rentetermindato er kort og forfaller 21. april 2013 (90/360
dager).
Rentebærende f.o.m.:
Innbetalingsdato
Rentebærende til:
Forfallsdato
Sikkerhet:
7)
Obligasjonene er sikret ved 1. prioritets pant i Pantobjektet, se «Utfyllende om Sikkerhet».
Emisjonskurs: 8)
100 %
Obligasjonsstørrelse:
NOK 1.000.000.
Obligasjonseiers Innløsningsrett: 9)
Dato:
N/A
Til kurs:
N/A
Dato:
N/A
Til kurs:
N/A
Låntagers Innløsningsrett:
10)
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Organisasjonsnummer:
NO 938 050 287
Nummer / Koder:
Sektorkode: 2100
Formål:
Formålet med låneopptaket er generell finansiering av Låntagers virksomhet


Godkjennelser / Tillatelser:
Geografisk kode: 0301
Næringskode: 70100
Fullmakt til låneopptaket er gitt i Låntagers styre den 20. desember 2012
Noteringsdokumentet er kontrollert av Oslo Børs
Tillitsmann:
Norsk Tillitsmann ASA, Postboks 1470 Vika, 0116 Oslo
Tilrettelegger(e):
DNB Bank ASA, DNB Markets
Registerfører:
Danske Bank AS, Verdipapirservice
Verdipapirregister:
Verdipapirsentralen ASA
Markedspleie:
Det er ikke inngått market-maker avtale for lånet
Særskilte forhold:
N/A
Utfyllende om Sikkerhet: 7)
Obligasjonene (med akkumulerende rente, renter og omkostninger) er sikret ved 1. prioritets pant i
følgende pantobjekt:
•
Strømmen Storsenter, gnr 77 bnr 42, bnr 110 snr 107 og bnr 1574 i Skedsmo kommune
Verdivurdering NEWSEC AS november 2012; MNOK 3 180 (se vedlegg).
FAST Bullet Obligasjonslån
Side 1 av 2
Standardtermer:
Låneavtale:
1)
Ved eventuell motstrid mellom Standardtermer og opplysninger angitt under Vilkår, vil Vilkår gå foran.
Det vil bli inngått en Låneavtale mellom Låntager og Tillitsmannen som bl.a. omhandler obligasjonseiernes
rettigheter og plikter i låneforholdet. Tillitsmannen inngår denne på vegne av obligasjonseierne og gis også
myndighet til å opptre på vegne av disse så langt låneavtalen rekker.
Obligasjonseier har ved tegning/kjøp av obligasjoner akseptert Låneavtalen og er bundet av de vilkår som er
inntatt i Låneavtalen. For åpne lån kommer Låneavtalen til anvendelse på ethvert beløp som selges i det åpne
lånet etter inngåelse av Låneavtalen. Partenes rettigheter og plikter gjelder også for senere utstedte obligasjoner
innenfor gitt ramme. Kopi av Låneavtalen kan fås ved henvendelse til Tillitsmannen og Låntager.
Åpning / Lukking: 3) 4)
Åpne lån vil åpnes på Innbetalingsdato og lukkes senest fem bankdager før Forfallsdato.
Innbetaling: 3)
Innbetaling for 1. transje / Lånebeløp finner sted på Innbetalingsdato. Ved for sen betaling
beregnes forsinkelsesrente etter den til enhver tid gjeldende sats, jf. lov 17. desember 1976 nr. 100 om renter
ved forsinket betaling m.m.
For åpne lån kan Låntager utvide lånet utover det beløp som utgjør 1. transje forut for innbetaling av 1. transje.
Ved utvidelser utenom Rentetermindato betales påløpt rente på obligasjonene som vil bli beregnet etter reglene
for renteberegning i annenhåndsmarkedet for obligasjoner. Lånerammen kan søkes utvidet.
Utvidelser – Åpne lån: 2)
Emisjonskurs - Åpne lån:8) Senere utvidelser vil skje til markedskurs, dog i henhold til emisjonsforskriften av 20. desember 1996.
Renteterminer: 6)
Rentebrøk konvensjon: 5)
Påløpte renter:
Renten betales etterskuddsvis på Rentetermindato. Første rentetermin forfaller på første Rentetermindato etter
Innbetalingsdato. Neste termin løper f.o.m. denne dato frem til neste rentetermin. Siste rentetermin forfaller på
Forfallsdato.
Renten beregnes på grunnlag av et år som består av 360 dager med 12 måneder, à 30 dager, med unntak av en
periode der
a) den siste dag i perioden er den 31. kalenderdag og den første dag i perioden ikke er den 30. eller den
31. kalenderdag, skal den måned som inneholder siste dag i perioden ikke avkortes til 30 dager, eller
b) den siste dag i perioden er den siste kalenderdag i februar, skal februar ikke forlenges til en måned
bestående av 30 dager.
Rentetermindato vil ikke flyttes selv om den skulle falle på en dag som ikke er bankdag. Kupongutbetaling vil
være på første påfølgende bankdag.
Påløpte renter for annenhånds omsetning beregnes etter de til enhver tid gjeldende retningslinjer fra Norske
Finansanalytikeres Forening.
Vilkår –
Obligasjonseiers
Innløsningsrett: 9)
Obligasjonseierne har på datoer for innløsning, som nevnt under Obligasjonseiers Innløsningsrett, rett til å
innløse sine obligasjoner til dertil korresponderende kurs. Krav om innløsning må være kontofører-investor (KI)
skriftlig i hende senest 15 –femten- bankdager før aktuell dato for innløsning som nevnt under Obligasjonseiers
Innløsningsrett.
Vilkår – Låntagers
Innløsningsrett: 10)
Låntager har på datoer for innløsning, som nevnt under Låntagers Innløsningsrett, rett til å innfri sine
obligasjoner, helt eller delvis ved loddtrekning, til dertil korresponderende kurs. Dersom Låntager benytter
retten til innfrielse skal Låntager meddele Tillitsmannen og Oslo ABM om dette senest 30 –tretti- bankdager før
aktuell dato for innfrielse. Meldingen skal også snarest sendes obligasjonseierne via Verdipapirregister. Krav
om slik innfrielse må være Registerfører skriftlig i hende senest 30 –tretti- bankdager før aktuell dato for
innfrielse.
Registrering:
Erverv av egne
obligasjoner:
Lånet skal være registrert i Verdipapirregister senest dagen før Innbetalingsdato. Obligasjoner registreres på den
enkelte obligasjonseiers Verdipapirregister konto.
Låntager har rett til å erverve og eie egne obligasjoner. Egne obligasjoner kan i så fall senere avhendes eller
benyttes til nedskrivning av gjenstående lån ved sletting i Verdipapirregister. For ansvarlige lån utstedt av
finansinstitusjoner kan låntager ikke erverve egne obligasjoner uten Kredittilsynets samtykke, forutsatt at slikt
samtykke er påkrevet på det aktuelle tidspunkt.
Avdrag: 4)
Lånet løper uten avdrag og forfaller i sin helhet på Forfallsdato til pari kurs.
Innløsning:
Forfalt rente og forfalt hovedstol vil bli godskrevet den enkelte obligasjonseier direkte fra Verdipapirregister.
Foreldelsesfristen for eventuelle krav på renter og hovedstol følger norsk lovgivning, p.t. 3 år for renter og 10 år
for hovedstol.
1. transje / Lånebeløp er plassert av Tilrettelegger(e). Eventuelle senere utvidelser kan finne sted hos autoriserte
verdipapirforetak.
Salg:
Lovgivning:
Avgifter:
Utstedelse av obligasjonene er regulert av norsk lov, og Tillitsmannens alminnelige verneting skal være rett
verneting.
Låntager skal dekke eventuelle dokumentavgifter eller andre offentlige avgifter i forbindelse med lånet.
Eventuelle offentlige avgifter og skatter på annenhåndsomsetning av obligasjoner skal betales av
obligasjonseierne, med mindre annet er bestemt i lov eller forskrift. Låntager er ansvarlig for at eventuell
kildeskatt pålagt ved lov blir tilbakeholdt.
Oslo, 7. januar 2013
FAST Bullet Obligasjonslån
Side 2 av 2
VERDIVURDERING STRØMMEN
STORSENTER
STØPERIVEIEN 5, 2010 STRØMMEN
GNR 77 BNR 42 / 1574
NOVEMBER 2012
NEWSEC AS
Filipstad Brygge 1, Postboks 1800 Vika, 0123 Oslo www.newsec.no
VURDERING
1
Oppdragsgiver
Oppdragsgiver for verdivurderingen er Thon Holding AS.
2
Vurderingsdato
Vurderingen av bygget er utført per 13.11.2012. Informasjonen som er lagt til grunn er oppdatert
per 12.11.2012.
3
Newsecs mandat
Thon Holding AS har engasjert Newsec AS for å gjennomføre en uavhengig vurdering av
dagens markedsverdi Strømmen Storsenter, Støperiveien 5 på Skedsmo. Mandatet til Newsec
er å vurdere eiendommens verdi i dagens marked. Newsec verdivurderer til virkelig verdi i
henhold til standard i IFRS – IAS 40.
4
Generelle forutsetninger
Vi har i våre beregninger tatt høyde for 0,5% friksjonsledighet. Vi har vurdert senteret til
eierkostnader på 9,75%. I dette er eiendomsskatt inkludert.
Vi har forutsatt at leiene vil reforhandles på et noe høyere nivå enn i dag. Ettersom den nyere
delen ikke har ”satt seg” er det en stor oppside på leien her. Det er allerede inngått kontrakter
med oppstart i fremtiden som ligger ca. 6 MNOK høyere i denne delen enn hva som er tilfelle i
dag. Det er stor etterspørsel etter butikkareal på den nye delen og vi legger opp til en ytterligere
økning på 2 MNOK. Som følge av utvidelsen forventer vi også et løft for eldre bebyggelse.
Vi vurderer avkastningskravet på eiendom av denne typen til 5,75%. Primært er det
beliggenheten som skyldes påslaget fra ”prime yield”. Direkte-yield på førsteårsleie blir 5,2%.
Etter økningen i leie på 6 MNOK, som allerede ligger i inngåtte kontrakter, vil direkte-yielden
være 5,4%.
Vi har lagt inn et investeringsbehov på 50 MNOK. Dette gjelder primært utskiftning av deler av
det elektriske anlegget samt flis på gulv i eldre bebyggelse.
5
Habilitet
Undertegnende analytikere i Newsec Advice har ikke relasjoner til parter i saken som kan
utgjøre habilitetsproblemer i forhold til å utføre en uavhengig verdivurdering av eiendommen.
6
Befaring
Senteret ble befart av Newsec ved direktør Jon H.D. Årstad og analytiker Martin Nyberg den
9.11.2012 i forbindelse med denne verdivurderingen.
7
Grunnlagsinformasjon og basisdata
Grunnlagsinformasjonen for rapporten er som følger:

Leietakerlister fra Thon Holding AS

Norges Eiendommer

Transaksjonseksempler

http://www.thonshopping.no/strommen
8
Senterinformasjon
Strømmen Storsenter åpnet i 1985 med 39 butikker, og i 1990 utvidet det med ytterligere 50
butikker. I dag har senteret 203 butikker og tilknyttede virksomheter, og er med det et av Norges
største kjøpesentre. I 2009 oppnådde Strømmen Storsenters butikker en total årsomsetning på
kr. 2,066 milliarder. Siden det har senteret blitt utvidet med ca 35 000 kvm. Dette ble ferdigstilt i
oktober i 2012, og det er nå nesten dobbelt så mange butikker i senteret som i 2009.
Storsenteret er fullt utleid og domineres av flere store butikkankere, som supermarkedet Meny,
Expert, møbelvarehuset Bohus, XXL, elektromarkedet Lefdal, en av Norges største Clas
Ohlson-butikker og et av Norges største apotek. Senteret har en veldig god
leietakersammensetning med hovedfokus på mote, sport og interiør. Vi mener at senteret ville
vært meget attraktivt om det hadde blitt lagt ut for salg i dagens marked.
Totalt er det 2.300 parkeringsplasser tilknyttet Strømmen Storsenter. Det er også egne
parkeringsplasser for el-biler. Basert på erfaringer med bl.a. Storo Storsenter er vi rimelig sikre
på at det er betydelig potensial på parkeringsinntektene. Strømmen Storsenter har nær
beliggenhet til kollektivterminal for både tog og buss. Om lag 4 millioner mennesker besøkte
Strømmen Storsenter i 2009. Strømmen Storsenter har gjort seg bemerket nasjonalt både ved å
bli kåret til Årets Kjøpesenter i Norge og vunnet prisen for Årets Senterkampanje i Norge i 2003,
2007 og 2008.
Senteret har høy andel minimumsleie på til sammen ca. 179 MNOK.
Senteret ble påbygget i perioden 2009-2012. Det er ingen store leietakerforfall i 2012. Vektet
gjenværende leietid er noe høyere enn et typisk kjøpesenter.
9
Sammenliknbare transaksjoner
Vedlagt er et utvalg sammenliknbare transaksjoner det siste året. Strømmen Storsenter sine
verdier er også lagt ved som sammenlikningsgrunnlag.
Kjøpesenter
Strømmen Storsenter
Bryn og Kuben senter
Sektor Gruppen
Stortorvet 7, Oslo
Gullgruven, Bergen
Steen & Strøm Magasin, Oslo
Kjøpesenter Vest, Bergen
Sjøsiden Senter, Mosjøen
Rortunet Kjøpesenter, Slemmested
Pris
3 180 000 000
1 200 000 000
7 300 000 000
980 000 000
500 000 000
1 050 000 000
480 000 000
165 000 000
257 000 000
Leie
Direkte Yield
186 000 000
5,2 %
67 500 000
5,6 %
500 000 000
5,8 %
55 000 000
5,2 %
30 000 000
5,6 %
60 375 000
5,0 %
31 500 000
6,2 %
13 600 000
6,3 %
19 700 000
6,9 %
Areal
Verdi per m2 Tidspunkt
86 800
36 636 Nå
64 700
18 547
nov.12
nov.12
28 600
34 266
sep.12
26 500
18 868
apr.12
33 000
31 818
mai.11
30 900
15 534
aug.11
13 000
12 700
nov.11
11 700
21 966
nov.11
Eksterne
Interne
10
11
SWOT-analyse
Styrker
Svakheter
-
-
Fullt utleid, høy etterspørsel etter
lokaler
Størrelse
Flere store kundedragere
God leietakermiks
Vinmonopol
Lokalt senter
Nyoppusset
-
Eldre bebyggelse på halve senteret
Noen inngangspartier lite effektive
Noe trangt i ganger
Utviklet fra lager
Infrastruktur
Muligheter
Trusler
-
-
Få inn en av de store
treningssenterkjedene (Sats,
Elixia).
Ytterligere utvidelse, herunder nytt
parkeringshus.
-
-
Øvrige kjøpesenter i området (Metro
og Lørenskog storsenter.)
Oslo
Lokale butikker
Grensehandel
Eventuelle nye senter
Konklusjon
Ut i fra de gitte forutsetningene har vi vurdert eiendommen til å ha en markedsverdi på 3 180
millioner. Verdien er beregnet gjennom nettokapitaliserings- og kontantstrømsmetode.
Beregningene er vedlagt.
12
Ansvarsforhold
Newsec AS plikter å gjøre sine vurderinger etter beste evne og overbevisning, og vil basere
sine vurderinger på eksempler, modeller og antakelser som er kjent i markedet. Newsec AS kan
ikke ta ansvar for feil eller mangler i informasjonsgrunnlaget, eller eventuelle misforståelser som
kan oppstå.
Oppdragsgiver plikter å sette seg grundig inn i innleverte vurderinger, og gi tilbakemeldinger
dersom feil eller misforståelser har oppstått.
Newsec har ikke foretatt tekniske undersøkelser av bygget.
Oslo 13.11.2012
NEWSEC AS
Martin Nyberg
Jon H D Årstad
Analytiker
Direktør Advice
VERDIVURDERING
Strømmen Storsenter, Støperiveien 5, 2010 Strømmen
Verdivurdering for Thon Holding AS. Vurdert av Martin Nyberg, den 13.11.2012
Beskrivelse
Strømmen Storsenter åpnet i 1985 med 39 butikker, og i 1990 utvidet det med ytterligere 50 butikker. I dag har senteret 203 butikker og tilknyttede
virksomheter, og er med det et av Norges største kjøpesentre. I 2009 oppnådde Strømmen Storsenters butikker en total årsomsetning på kr. 2,066
milliarder. Siden det har senteret blitt utvidet med ca 35 000 kvm. Dette ble ferdigstilt i oktober i 2012, og det er nå nesten dobbelt så mange
butikker i senteret som i 2009. Storsenteret er fullt utleid og domineres av flere store butikkankere, som supermarkedet Meny, Expert,
møbelvarehuset Bohus, XXL, elektromarkedet Lefdal, en av Norges største Clas Ohlson-butikker og et av Norges største apotek. Senteret har en
veldig god leietakersammensetning med hovedfokus på mote, sport og interiør. Vi mener at senteret ville vært meget attraktivt om det hadde blitt
lagt ut for salg i dagens marked.
Totalt er det 2.300 parkeringsplasser tilknyttet Strømmen Storsenter. Det er også egne parkeringsplasser for el-biler. Basert på erfaringer med bl.a.
Storo Storsenter er vi rimelig sikre på at det er betydelig potensial på parkeringsinntektene. Strømmen Storsenter har nær beliggenhet til
kollektivterminal for både tog og buss. Om lag 4 millioner mennesker besøkte Strømmen Storsenter i 2009. Strømmen Storsenter har gjort seg
bemerket nasjonalt både ved å bli kåret til Årets Kjøpesenter i Norge og vunnet prisen for Årets Senterkampanje i Norge i 2003, 2007 og 2008.
Eiendomsinformasjon
Registrert hjemmelshaver ihht. "Norges Eiendommer"
Olav Thon (290623)
Gnr 77, Bnr 42/1574 i Skedsmo kommune
Tomteareal
Utleid Areal
Ledig Areal
Parkering areal
Brutto gulvareal bygninger (BTA)
Bruttoleie
Leietakersituasjon
Leieareal
kr 184 571 000
Parkering
kr 1 600 000
Totalt
kr 186 171 000
Leie kr/m2 ex park inntekt
kr 2 116
Parkering pr/plass
kr 696
Totalt kr/m2
kr 2 134
Vektet gjenværende leietid 4,6 år
Eierkostnader (normalisert)
Forsikring
Vedlikehold kostnad
Administrative kostnader
Eiendomsskatt
Festeavgift
Sum eierkostnader
Eierkost av bruttomarkedsleie
Avkastningskrav/yield
Realavkastningskrav
Direkte yield (nåleie)
Diskonteringsfaktor (nom)
Kalkulert realavkastning
Verdivurdering
Netto kapitalisert verdi
Cash flow verdi
Teknisk verdi
Markedsleie
kr 197 627 000
kr 14 950 000
kr 212 577 000
kr 2 266
kr 6 500
kr 2 437
Andel utleid 100%
5,75%
5,20%
8,39%
5,77%
55 618 kvm
87 227 kvm
0 kvm
0 kvm
87 227 kvm
Totalt
kr 872 000
kr 10 467 000
kr 6 377 000
kr 3 000 000
kr 0
kr 20 716 000
9,7%
Eventuelt potensial
Utbyggbart areal
Tomtebelastning
År før realisering
Verdi
kr/m2
10
120
73
34
0
237
0 kvm
0 kr/m2
0,0 år
kr 0
36 542 kr/m2
36 464 kr/m2
22 000 kr/m2
kr 3 187 400 000
kr 3 180 646 647
kr 1 919 000 000
Konklusjon
36 457 kr/m2
Markedsverdi
Markedsverdi av potensialet
På bakgrunn av ovenstående og vårt helhetsinntrykk av eiendommen settes normal salgsverdi til
kr 3 180 000 000
kr 3 180 000 000
Side 1 av 3
VERDIVURDERING
Sammendrag av verdivurderingen:
Oppdragsnummer:
Adresse:
Registerbet.:
Hjemmelshaver:
Oppdragsgiver:
StrømmenS
Strømmen Storsenter, Støperiveien 5, 2010 St
Gnr 77, Bnr 42/1574 i Skedsmo kommune
Olav Thon (290623)
Thon Holding AS
Areal
1
1
42 278
1 842
2 197
1
909
1 573
35 364
1 016
2 045
87 227
Kategori
Automater
Basestasjoner
Forretning eldre bebyggels
Kontor eldre bebyggelse
Lager eldre bebyggelse
Reklame
Servering eldre bebyggelse
Trening
Forretning ny bebyggelse
Lager ny bebyggelse
Serveing ny bebyggelse
Utleid areal
Areal
Nåleie
kvm
kvm
kvm
kvm
kvm
kvm
kvm
kvm
kvm
kvm
kvm
kvm
Registrert dato:
Besiktiget dato:
07.11.2011
09.11.2012
Diskonteringsfaktor:
Inflasjonsprosent:
8,39 %
2,50 %
Fordeling
0,00%
0,00%
48,47%
2,11%
2,52%
0,00%
1,04%
1,80%
40,54%
1,16%
2,34%
Årl. Nåleie
M.leie
Årl.M.leie Utløp Reg
Automater
1 166 955
166 955 170 000
170 000 12-12 100
Basestasjoner
1 202 850
202 850 202 850
202 850 11-20 100
Forretning eldre bebyggels 42 278 2 108 89 122 870
2 200 93 011 600 04-16 100
Forretning ny bebyggelse 35 364 2 281 80 651 670
2 450 86 641 800 08-18 100
Kontor eldre bebyggelse
1 842
992
1 828 151
1 000
1 842 000 11-15 100
Lager eldre bebyggelse
2 197
831
1 826 759
1 000
2 197 000 07-15 100
Lager ny bebyggelse
1 016 1 080
1 097 208
1 100
1 117 600 07-19 100
Reklame
1 200 000
1 200 0001 750 000
1 750 000 12-13 100
Servering eldre bebyggels
909 3 238
2 943 055
3 250
2 954 250 03-18 100
Servering ny bebyggelse
2 045 2 382
4 872 000
3 400
6 953 000 11-19 100
Trening
1 573
419
659 619
500
786 500 10-15 100
87 227
184 571 137
197 626 600 Snitt: 4,6 år
Parkering
Plasser
Nåleie
Årl. Nåleie
M.leie
Årl.M.leie Utløp Reg
Parkering
2 300
2 300
696
1 600 000
1 600 000
6 500 14 950 000 12-14 100
14 950 000 Snitt: 2,1 år
Ledig Type
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
Annet
Punktlei
Kjøpese
Kjøpese
Kontor
Lager
Lager
Annet
Restaur
Restaur
Annet
Ledig Type
0 Park
Tilpas
Overleie
0
-398
0
0
0 -11 913 270
0 -28 879 155
0
-37 784
0
-906 038
0
-111 128
0
-587 875
0
-50 635
0 -11 808 434
0
-337 398
-54 632 116
Tilpas
Overleie
0 -26 145 786
-26 145 786
Side 2 av 3
VERDIVURDERING
Inntektsbilde:
kr/m2
Totalt
Brutto markedsleie:
2 437
212 576 600
Eiend.skatt:
34
3 000 000
Forsikring:
10
872 270
120
10 467 240
0
0
Eiers and vedl.:
Festeavgift:
Adm/forv./div:
(3,00%)
73
6 377 298
Sum eierkostnad:
(9,75%)
238
20 716 808
Teknisk verdi:
Vurdert kostpris nybygg:
21 000 kr/m2
1 831 767 000
Fradrag slit og elde:
3 000 kr/m2
261 681 000
Tekn.v. eks tomt:
55 618 kvm
1 570 086 000
(av byggareal 4 000 kr/m2)
348 908 000
22 000
1 918 994 000
Tomteverdi:
Teknisk verdi sum:
191 859 792
Netto kapitalisert verdi
Utleid areal:
Netto markedsleie:
Verdi fullt utleid:
Fradrag ikke utleid:
Fradrag fast ledighet:
Sum leietap:
Investering 2012
Investering 2013
Investering 2014
Tilpasninger ledig areal:
Tilpasninger ved leieutløp:
Total fratrekkssum:
Salgssum:
Overskuddsleie:
Ledighet etter utløp:
Sum:
kr/m2
2 200
87 227 kvm
191 859 792
38 253
0
-212
-212
0
-573
0
0
0
-785
37 468
-926
0
36 542
3 336 691 977
0
-18 484 921
-18 484 921
0
-50 000 000
0
0
0
-68 484 921
3 268 207 056
-80 777 900
0
3 187 429 156
Verdivurderingssammendrag (IPD)
Oppbygging Avk. Krav
Inflasjon
Risikofri rente
Swap Spread
Lånemargin
Eiendomsrisiko
Beliggenhet - By
Beliggenhet - Mikro
Type eiendom
Teknisk standard
Kontraktsforhold - Kontr
Kontraktsforhold - Motp
Andre forhold
Diskonteringsrente
(Grl. Tall) Nominelt
2,50%
(1,92%) -0,58%
(3,30%)
1,32%
(5,55%)
2,25%
2,39%
0,00%
0,51%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
8,39%
Utviklingspotensiale:
Tillatt utbyggbart areal:
Tomtebelastning kr/m2:
År før realisering:
Diskonteringsrente:
Verdi utbyggingspotensiale:
Reelt
0,00%
-0,57%
1,29%
2,20%
2,34%
0,00%
0,50%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
0,00%
5,75%
Sum
0,00%
-0,57%
0,72%
2,91%
5,25%
5,25%
5,75%
5,75%
5,75%
5,75%
5,75%
5,75%
0
10,00%
0
13.11.2012
Nåleie
186 171 137
Brutto Markedsleie (100% utleid)
212 576 600
Eierkostnader
Netto Markedsleie (inntektsoverskudd)
Realavkastningskrav
Brutto Nåverdi (Netto Kap verdi)
20 716 808
191 859 792
5,75%
3 336 691 974
+/- Nåverdi over/underleie
-80 777 900
+/- Nåverdi ledighet
-18 484 921
+/- Nåverdi Investeringer (tilpasninger)
-50 000 000
+/- Nåverdi annet (rest)
Markedsverdi
-7 429 153
3 180 000 000
Kalkulert realavkastning
5,77%
Direkte yield (nåleie)
5,20%
Side 3 av 3
Strømmen Storsenter, Støperiveien 5, 2010 Strømmen
Vurdert for: Thon Holding AS
Vurdert av: Martin Nyberg
Investment period:
10 Yr
Tennancy Schedule
Automater
Basestasjoner
Forretning eldre bebyggelse
Forretning ny bebyggelse
Kontor eldre bebyggelse
Lager eldre bebyggelse
Lager ny bebyggelse
Reklame
Servering eldre bebyggelse
Servering ny bebyggelse
Trening
Park: Parkering
2012
13 913
16 904
7 426 906
6 720 973
152 346
152 230
91 434
100 000
245 255
406 000
54 968
133 333
Gross Rent
Loss permanent vacancy
Net rent
1 754 702
Property value
2015
177 237
218 447
95 975 583
86 853 027
1 964 693
2 101 930
1 181 573
1 824 497
3 169 348
5 246 611
728 611
15 586 414
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
181 668
186 209
190 865
195 636
200 527
205 540
193 122
223 908
229 506
235 244
241 125
246 497
245 258
230 440
99 055 212 101 880 214 104 427 220 107 037 900 109 713 847 112 456 694 105 662 435
89 024 353 91 249 962 94 779 352 99 707 524 102 200 212 104 755 217 98 426 256
1 968 423
2 017 634
2 068 075
2 119 777
2 172 771
2 227 090
2 092 537
2 347 788
2 406 483
2 466 645
2 528 311
2 591 519
2 656 307
2 495 822
1 211 112
1 241 390
1 272 425
1 296 694
1 318 289
1 351 247
1 269 609
1 870 109
1 916 862
1 964 783
2 013 903
2 064 250
2 115 857
1 988 024
3 248 582
3 329 797
3 340 886
3 399 756
3 484 750
3 571 868
3 356 068
5 377 776
5 512 221
5 650 026
5 975 464
8 201 562
8 406 601
7 898 702
840 480
861 492
883 030
905 105
927 733
950 926
893 475
15 976 074 16 375 476 16 784 863 17 204 484 17 634 596 18 075 461 16 983 402
21 234 728
21 765 596
22 309 736
22 867 480
23 439 167
24 025 146
24 625 774
25 241 419
25 872 454
-3 180 000 000
Net CF
NPV CF
2014
173 932
213 119
93 634 715
84 734 661
1 920 701
1 919 239
1 152 754
1 790 478
3 092 047
5 118 645
693 012
1 681 000
2023
15 514 261 190 825 987 196 124 303 215 027 972 221 325 486 227 207 246 234 063 413 242 625 679 250 756 554 257 018 066 241 489 892
90 026
1 073 512
1 087 467
1 108 129
1 135 833
1 164 228
1 193 334
1 223 167
1 253 747
1 285 090
1 205 650
15 424 236 189 752 475 195 036 836 213 919 843 220 189 654 226 043 017 232 870 079 241 402 512 249 502 807 255 732 976 240 284 242
Owner's cost
Investment vacant area
Investment renewal
Investering 2012
Investering 2013
Investering 2014
Invest / divest property
Yield - CF year 1 - 10
Exit Yield
Discount factor
IRR
Real IRR
2013
171 700
207 921
91 350 942
82 667 962
1 873 855
1 872 428
1 124 638
1 230 000
3 016 631
4 993 800
676 109
1 640 000
24 273 098
4 178 001 049
13 669 534 168 517 747 173 271 240 191 610 107 197 322 174 202 603 851 208 844 933 216 776 737 224 261 388 229 860 522 216 011 143 4 178 001 049
5,75 %
5,75 %
8,39 %
8,41 %
5,77 %
13 576 532 154 410 405 146 471 510 149 431 050 141 969 184 134 481 223 127 889 136 122 466 737 116 884 180 110 525 217
3 180 646 647
96 479 211 1 866 062 263
Sensitivitetsanalyse av: Strømmen Storsenter, Støperiveien 5, 2010 Strømmen
Markedsleie justeringer
Yield intervall
Markedsleie intervall
-40,00 %
-35,00 %
-30,00 %
-25,00 %
-20,00 %
-15,00 %
-10,00 %
-5,00 %
0,00 %
5,00 %
10,00 %
15,00 %
20,00 %
25,00 %
30,00 %
35,00 %
40,00 %
3,75 %
3 017 650
3 254 891
3 492 132
3 729 373
3 966 614
4 203 855
4 441 096
4 678 337
4 915 578
5 152 819
5 390 060
5 627 300
5 864 541
6 101 782
6 339 023
6 576 264
6 813 505
4,00 %
2 843 472
3 063 482
3 283 493
3 503 503
3 723 513
3 943 524
4 163 534
4 383 544
4 603 554
4 823 565
5 043 575
5 263 585
5 483 596
5 703 606
5 923 616
6 143 627
6 363 637
0,25 %
5,00 %
4,25 %
2 689 599
2 894 439
3 099 279
3 304 119
3 508 959
3 713 799
3 918 638
4 123 478
4 328 318
4 533 158
4 737 998
4 942 838
5 147 677
5 352 517
5 557 357
5 762 197
5 967 037
Alle tall i
4,50 %
2 552 651
2 744 037
2 935 422
3 126 808
3 318 193
3 509 579
3 700 964
3 892 350
4 083 736
4 275 121
4 466 507
4 657 892
4 849 278
5 040 663
5 232 049
5 423 434
5 614 820
4,75 %
2 429 957
2 609 333
2 788 709
2 968 085
3 147 461
3 326 837
3 506 213
3 685 589
3 864 965
4 044 341
4 223 717
4 403 093
4 582 469
4 761 845
4 941 221
5 120 597
5 299 974
5,00 %
2 319 382
2 487 976
2 656 570
2 825 164
2 993 758
3 162 352
3 330 946
3 499 540
3 668 134
3 836 728
4 005 322
4 173 916
4 342 510
4 511 104
4 679 698
4 848 292
5 016 886
5,25 %
2 219 197
2 378 061
2 536 924
2 695 788
2 854 652
3 013 515
3 172 379
3 331 243
3 490 107
3 648 970
3 807 834
3 966 698
4 125 561
4 284 425
4 443 289
4 602 152
4 761 016
Yield justering
5,50 %
5,75 %
6,00 %
2 127 987 2 044 584 1 968 013
2 278 028 2 186 592 2 102 678
2 428 070 2 328 600 2 237 342
2 578 111 2 470 607 2 372 007
2 728 152 2 612 615 2 506 671
2 878 193 2 754 623 2 641 336
3 028 235 2 896 631 2 776 000
3 178 276 3 038 639 2 910 665
3 328 317 3 180 647 3 045 329
3 478 358 3 322 654 3 179 994
3 628 400 3 464 662 3 314 658
3 778 441 3 606 670 3 449 323
3 928 482 3 748 678 3 583 987
4 078 523 3 890 686 3 718 652
4 228 564 4 032 694 3 853 316
4 378 606 4 174 702 3 987 981
4 528 647 4 316 709 4 122 645
6,25 %
1 897 457
2 025 385
2 153 313
2 281 241
2 409 169
2 537 098
2 665 026
2 792 954
2 920 882
3 048 810
3 176 738
3 304 666
3 432 594
3 560 522
3 688 450
3 816 378
3 944 306
6,50 %
1 832 223
1 953 952
2 075 680
2 197 408
2 319 136
2 440 864
2 562 592
2 684 321
2 806 049
2 927 777
3 049 505
3 171 233
3 292 961
3 414 689
3 536 418
3 658 146
3 779 874
6,75 %
1 771 722
1 887 727
2 003 732
2 119 737
2 235 742
2 351 746
2 467 751
2 583 756
2 699 761
2 815 766
2 931 771
3 047 776
3 163 780
3 279 785
3 395 790
3 511 795
3 627 800
7,00 %
1 715 448
1 826 155
1 936 862
2 047 568
2 158 275
2 268 982
2 379 689
2 490 396
2 601 102
2 711 809
2 822 516
2 933 223
3 043 930
3 154 636
3 265 343
3 376 050
3 486 757
7,25 %
1 662 965
1 768 755
1 874 544
1 980 334
2 086 124
2 191 914
2 297 703
2 403 493
2 509 283
2 615 073
2 720 862
2 826 652
2 932 442
3 038 232
3 144 021
3 249 811
3 355 601
1 000
7,50 %
1 613 895
1 715 111
1 816 326
1 917 541
2 018 757
2 119 972
2 221 187
2 322 402
2 423 618
2 524 833
2 626 048
2 727 264
2 828 479
2 929 694
3 030 910
3 132 125
3 233 340
7,75 %
1 567 910
1 664 860
1 761 810
1 858 760
1 955 710
2 052 661
2 149 611
2 246 561
2 343 511
2 440 461
2 537 411
2 634 361
2 731 311
2 828 261
2 925 211
3 022 161
3 119 112