Transcript Kisevegen 344 takst 30.09.2014.pdf

Marius Oustad
Nordahlveien 3 B, 2312 Ottestad
47 64 97 17
[email protected]
Org.nr: 984 868 316
Verdi- og lånetakst
over
Enebolig
Kisevegen 344
2350 NES PÅ HEDMARKEN
Gnr. 656 Bnr. 5
RINGSAKER KOMMUNE
Utført av:
Marius Oustad
Ing. / Takstmann
Befaringsdato: 15.08.2014
Marius Oustad
Verdi- og lånetakst over
Enebolig
Kisevegen 344
2350 NES PÅ HEDMARKEN
Gnr. 656 Bnr. 5
RINGSAKER KOMMUNE
Sammenfattet beskrivelse
Eiendommen ligger landlig til på Nes i Ringsaker kommune. Kort gangvei friarealer og Mjøsa. Ca. 6 km
til Stavsjø og Tingnes med bl.a. nærbutikk, barnehage, skoler og diverse servicetjenester. Ca. 17 km til
Brumunddal sentrum.
Relativt flat tomt på ca. 3 daa. Deler av tomten er uopparbeidet. Solrik hage som er opparbeidet med plen,
beplantning, trær, pryd- og bærbusker. Singlet innkjøring og gårdsplass med gode parkeringsforhold.
Enebolig på 1 1/2 etasje med kjeller. Bygningen ble oppført i 1953. Fundamentert på støpte såler med
støpt betonggulv i kjeller. Grunnmur er oppført i murte betongblokker. Etasjeskillere av trebjelkelag,
isolert med flis. Yttervegger over grunnmur er oppført i bindingsverk, isolert med sydde matter. Salformet
sperretak, tekket med taksteinsprofilerte metallplater. Loft er isolert med flis. Uthus med garasje og
lagringsrom oppført i 1953. Støpt betonggulv for oppføring av garasje i 2008.
Boligen er jevnlig vedlikeholdt og oppgradert senere år og fremstår med en normalt god standard. Av
påkostninger ble det bl.a. gravd ny drenering i 1999, tak ble tekket om på slutten av 1990-tallet, ny
kjøkkeninnredning, renovert to bad, lagt nye gulv og oppgradert fleste innvendige overflater i perioden
2004 - 2014. Utvendig overflatebehandlet i 2014.
Hovedhensikten med denne rapporten er å gi en beskrivelse av eiendommen, samt å formidle
takstforetakets syn på normal salgsverdi (markedsverdi) av denne eiendommen, solgt på en profesjonell
måte over en normal tidsperiode i dagens marked. Markedsverdi er definert som den høyeste pris man kan
påregne at flere uavhengige interessenter er villig til å betale for eiendommen ved et slikt salg.
Markeds- og låneverdi
Markedsverdi (normal salgsverdi):
Kr
1 850 000
Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi):
Kr
1 620 000
Ottestad, 30.09.2014
.....................................
Marius Oustad
Ing. / Takstmann
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer.
Vår ref:
Bef.dato:
Marius Oustad Org.nr. 984 868 316
Marius Oustad
15.08.2014
Side:
2 av 10
Marius Oustad
Eiendom: Gnr. 656 Bnr. 5 KOMMUNE RINGSAKER
Adresse: Enebolig - Kisevegen 344, 2350 NES PÅ HEDMARKEN
Oppdrag og forutsetninger
Verditaksering av boligeiendom.
Denne rapporten er utarbeidet av en frittstående og uavhengig takstmann som ikke har noen bindinger til
andre aktører i eiendomsbransjen.
Verditaksten er utført iht. NTFs regler, NS 3451 og Takstbransjens retningslinjer for arealmåling som har
NS 3940 som utgangspunkt. Taksten er kun basert på visuell befaring uten inngrep i byggverket, evt.
supplert med enkle målinger. Merk at en verditakst ikke er en tilstandsrapport, som beskriver byggverkets
tekniske tilstand. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til
takstmannen hvis det finnes feil/mangler som bør rettes opp. Låneverdi er en forsiktig ansatt markedsverdi
som grunnlag for langsiktig belåning. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstmannen kontaktes
for ny befaring og oppdatering. Denne typen takst gjelder ikke for rene forretnings- og næringsbygg. En
verdi- og lånetakst er ingen tilstandsrapport. Norges TakseringsForbund anbefaler at det ved omsetning av
boliger benyttes en Boligsalgsrapport med verditakst.
Egne forutsetninger
Takstmannen er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil eller mangler han ikke kunne oppdage
etter å ha undersøkt takstobjektet slik god skikk sier. Taksten er avholdt etter beste skjønn og i henhold til
gjeldende instruks. Der det i rapporten er foretatt antagelser er dette fordi angjeldende forhold ikke har latt
seg bringe på det rene. Informasjon vedr. vedlikehold/påkostninger er basert på egne observasjoner og
opplysninger fra kunde/rekvirent. Det er ikke rekvirert grunnboksutskrift, evnt. oppdelingsbegjæring og
eventuelle heftelsesanmerkninger er derfor ikke vurdert. Normale byggekostnader er beregnet ut fra
befaringsdagens gjeldende priser og forskrifter. Fradrag for gjenstående arbeider, alder, utidsmessighet
o.l. omfatter også fradrag for økning i byggekostnad som skyldes endring av forskrifter fra byggeåret.
Godt synlige og opplyste feil/mangler kommenteres, men det gjøres oppmerksom på at dette ikke er en
tilstandsrapport med grundigere undersøkelser av hver enkelt bygningsdel.
Rekvirent
Rekvirert av:
Jon Kristian Vangsnes
Besiktigelse, tilstede
Dato: 15.08.2014
- Jon Kristian Vangsnes Eier
- Hilde Birgit Vangsnes
- Marius Oustad Takstmann Tlf.: 47 64 97 17
Dokumentkontroll
Dokumenter fremvist: Situasjonskart
EDR
Diverse
Andre dok./kilder:
Eier
Eiendomsregisteret
Opplysninger fra takstmannens database
Muntlige opplysninger på befaring
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer.
Vår ref:
Bef.dato:
Marius Oustad Org.nr. 984 868 316
Marius Oustad
15.08.2014
Side:
3 av 10
Marius Oustad
Eiendom: Gnr. 656 Bnr. 5 KOMMUNE RINGSAKER
Adresse: Enebolig - Kisevegen 344, 2350 NES PÅ HEDMARKEN
Eiendomsdata
Matrikkeldata:
Gnr. 656 Bnr. 5
Hjemmelshaver:
Jon Kristian Vangsnes
Tomt:
Eiet tomt. Areal 2 966,7 m² Iflg. EDR
Konsesjonsplikt:
Nei
Adkomst:
Offentlig frem til privat stikkvei.
Vann:
Vann fra privat vannverk som deles med 12 naboer.
Avløp:
Privat avløpsanlegg med slamavskiller og terrenginfiltrasjon.
Regulering:
Uregulert område.
Kommuneplan:
Eiendommen ligger i et LNF-område hvor landbruk og naturvern er
dominerende.
Offentl. avg. pr. år:
Kr 7 000 Ca. beløp
Forsikringsforhold
Premiebeløp:
Kr 4 000
Kommentar:
Ca. beløp
Skattetakst
Skattetakst:
Kr 988 300 År 2013 Belastning kr. 3360,-/år
Bygninger på eiendommen
Eiet bolig
Byggeår:
1953. Iflg. eier
Anvendelse:
Bebodd av eier.
Uthus
Byggeår:
1953. Ca. byggeår
Anvendelse:
Lagringsplass
Garasjegulv
Byggeår:
2008. Ca. byggeår
Anvendelse:
Betonggulv for oppføring av garasje
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer.
Vår ref:
Bef.dato:
Marius Oustad Org.nr. 984 868 316
Marius Oustad
15.08.2014
Side:
4 av 10
Marius Oustad
Eiendom: Gnr. 656 Bnr. 5 KOMMUNE RINGSAKER
Adresse: Enebolig - Kisevegen 344, 2350 NES PÅ HEDMARKEN
Arealer og anvendelse
AREALBEREGNING
Arealmålingene i denne rapporten måles etter bransjestandarden ”Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling av boliger”. Retningslinjene har
NS 3940:2007 som utgangspunkt, men inneholder presiseringer for arealbegreper og definisjoner i forbindelse med arealmåling ved omsetning
og/eller verdisetting av boenheter. Ved motstrid mellom NS 3940:2007 og ”Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger” eller annen
tolkningstvil er de spesielle reglene for arealmåling av boliger i takstbransjens retningslinjer lagt til grunn. ”Takstbransjens retningslinjer for
arealmåling av boliger” utgis av Informasjonsselskapet Verdi og er også tilgjengelig på www.nitotakst.no og www.ntf.no.
De viktigste presiseringene er:
- Areal oppgis i hele kvadratmeter i rapporten, og gjelder for det tidspunkt oppmålingen fant sted.
- Bruttoareal (BTA) er ved taksering definert som arealet som begrenses av omsluttende yttervegg i gulvhøyde og /eller til midt i skilleveggen til
annen bruksenhet og/eller fellesareal.
- Bruksareal (BRA) er bruttoarealet (BTA) minus arealet som opptas av yttervegger.
Måleverdige AREALER
Større åpninger enn nødvendige åpninger i etasjeskiller for trapp, heiser, sjakter og lignende, regnes ikke med i etasjens areal. Hvis trapp inngår i
åpningen, regnes trappens horisontalprojeksjon med i etasjens areal. Rom skal ha atkomst og gangbart gulv. Rommenes bruk kan være i strid med
byggeforskriftene selv om de er måleverdige.
MARKEDSFØRING
Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis.
Primærrom- og sekundærrom (P-ROM og S-ROM)
Denne rapporten viser hvilke rom som inngår i hver av de to kategoriene. Fordelingen er basert på retningslinjene og takstmannens eget skjønn.
En bruksendring av et rom kan ha betydning for hvilken kategori rommet tilhører.
For beregning av bygningsarealer i forbindelse med tomters utnyttelse gjelder egne måleregler.
Eiet bolig - arealer
Etasje
Bruttoareal
BTA m²
Kjeller
1. etasje
96
97
2. etasje
68
Sum bygning
261
Bruksareal BRA m²
Anvendelse
Primær
Sekundær
P-rom
S-rom
81
15
66 Trapperom, 3 kjellerrom, vaskerom
89
89
Entré/gang, stue, spisestue, kjøkken, soverom,
bad/wc
65
61
4 Trapperom/gang, bad/wc, 3 soverom, bod, kott
Kott er ikke målbart pga. lav takhøyde. Arealer
er beregnet ut fra innvendig oppmåling på
stedet i hht. "Takseringsbransjens retningslinjer
for arealmåling".
235
165
70
Totalt
Eiet bolig - romfordeling
Etasje
Kjeller
1. etasje
2. etasje
Primærrom
Vaskerom
Entré/gang, stue, spisestue, kjøkken, soverom,
bad/wc
Trapperom/gang, bad/wc, 3 soverom
Sekundærrom
Trapperom, 3 kjellerrom
Bod, kott
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer.
Vår ref:
Bef.dato:
Marius Oustad Org.nr. 984 868 316
Marius Oustad
15.08.2014
Side:
5 av 10
Marius Oustad
Eiendom: Gnr. 656 Bnr. 5 KOMMUNE RINGSAKER
Adresse: Enebolig - Kisevegen 344, 2350 NES PÅ HEDMARKEN
Uthus - arealer
Etasje
Bruttoareal
BTA m²
1. etasje
39
Sum bygning
39
Totalt
Bruksareal BRA m²
Anvendelse
Primær
Sekundær
P-rom
S-rom
36
36 Garasje, gang, tidl. husdyrrom
Arealer er beregnet ut fra innvendig oppmåling
på stedet i hht. "Takseringsbransjens
retningslinjer for arealmåling".
36
36
Uthus - romfordeling
Etasje
1. etasje
Primærrom
Sekundærrom
Garasje, gang, tidl. husdyrrom
Garasjegulv - arealer
Etasje
Bruttoareal
BTA m²
Totalt
Bruksareal BRA m²
Primær
Sekundær
P-rom
S-rom
1. etasje
Sum bygning
Anvendelse
Betonggulv på 7 x 8 meter
KONSTRUKSJONER OG INNVENDIGE FORHOLD
Eiet bolig
Lokalisering
Eiet bolig
Bygningsdel/beskrivelse
210
212
224
225
227
Grunn og fundamenter, generelt
Grunnen antas å bestå av fjell og jord/morenemasser. Fundamentert på
støpte såler med støpt betonggulv i kjeller. Grunnmur er oppført i murte
betongblokker.
Vedlikehold ol:
Ikke registrert tegn til setninger i grunnen.
Drenering
Drenert med drensrør i PVC og Platon tetteskjikt mot grunnmur.
Vedlikehold ol:
Det ble gravd ny drenering i 1999. Kjeller virker tørr. Fuktsøk med
fuktindikator viste noe utslag nederst på grunnmur. Kan også skyldes
fuktopptrekk fra grunnen og anses som normal i eldre kjellere.
Frittbærende dekker
Etasjeskille av trebjelkelag, isolert med flis.
Yttervegger
Yttervegger over grunnmur er oppført i bindingsverk, isolert med sydde
matter.
Takkonstruksjoner
Salformet sperretak med flisundertak. Yttertak er tekket med
taksteinsprofilerte metallplater. Vindskier og metallbeslåtte vannbrett i
tre. Takrenner og nedløp i sort metall.
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer.
Vår ref:
Bef.dato:
Marius Oustad Org.nr. 984 868 316
Marius Oustad
15.08.2014
Side:
6 av 10
Marius Oustad
Eiendom: Gnr. 656 Bnr. 5 KOMMUNE RINGSAKER
Adresse: Enebolig - Kisevegen 344, 2350 NES PÅ HEDMARKEN
233
235
244
251
253
254
255
261
Vedlikehold ol:
Taktekking fra 1990-tallet. Loft er inspisert fra loftsluke og fremstår
som tørt.
Vinduer
Vinduer med enkle glass og varevinduer i kjeller og ene stuevindu.
Vinduer i 1. og 2. etasje med 2- og 3-lags isolerglass fra bl.a. 1987, 1997
og 2008.
Ytterdører og porter
Hvit profilert ytterdør med 2-lags isolerglass fra 1996. To terrassedør
med 2-lags isolerglass. Malt tredør i kjellerinngang.
Innvendige dører
Malte tredører og malte fyllingsdører.
Utvendige overflater
Bygningen er utvendig kledd med stående panel. Grunnmur er pusset og
malt.
Vedlikehold ol:
Overflatebehandlet i 2014.
Belegg/overflater på innvendige gulv, trapper og ramper inklusive
gulvlister
Kjeller: Betonggulv.
1. etasje: Fliser på bad. Laminat i entrè og på soverom. Øvrige gulv er
belagt med parkett.
2. etasje: Fliser på bad. Parkett i øvrige rom.
Vedlikehold ol:
Ny parkett på stue og spisestue i 2014. Parkettgulv i 2. etasje ble lagt i
2013 og 2014. Bad i 1. etasje flislagt i 2009 og bad i 2. etasje i 2004.
Løse fuger i dusjhjørne på bad i 2. etasje.
Overflater på innside yttervegg og innvendige vegger
Kjeller: Malt mur.
1. etasje: Fliser på bad. Malt strie på kjøkken. Ellers malt panel.
2. etasje: Fliser på bad. Øvrige overflater med malt panel.
Vedlikehold ol:
Fleste overflater er oppgradert i perioden 2004 - 2009, i lyse tidsriktige
farger. Bad i 1. etasje ble flislagt i 2009 og bad i 2. etasje i 2004.
Overflater på innvendig himling
Kjeller: Malt og ubehandlet panel.
1. etasje: Malte plater og malt panel.
2. etasje: Malt tapet på bad. Ellers malt panel.
Vedlikehold ol:
Fleste himlinger er overflatebehandlet i perioden 2004 - 2009.
Trapper og ramper
Malt åpen tretrapp til kjeller. Lukket tretrapp med malte vanger og
lakkerte trinn til 2. etasje. Malt betongtrapp til inngangspartiet. Utvendig
tretrapp til kjellerinngang.
Vedlikehold ol:
Godt vedlikeholdt.
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer.
Vår ref:
Bef.dato:
Marius Oustad Org.nr. 984 868 316
Marius Oustad
15.08.2014
Side:
7 av 10
Marius Oustad
Eiendom: Gnr. 656 Bnr. 5 KOMMUNE RINGSAKER
Adresse: Enebolig - Kisevegen 344, 2350 NES PÅ HEDMARKEN
262
270
312
315
320
360
400
Balkonger
Utgang fra stue til sydvendt åpen terrasse på ca. 108 kvm. Fundamentert
på støpte pilarer, betongheller og eldre betongterrasse. Konstruert i tre,
pålagt terrassebord.
Utgang fra ene soverom til utkraget balkong på 2,5 kvm.
Vedlikehold ol:
Godt vedlikeholdt. Terrasse ble oppført i 2002 og tilbygd i 2014.
Fast inventar, generelt
Kjøkkeninnredning med hvite profilerte fronter og laminert benkeplate.
Fliser over kjøkkenbenk. Gasskomfyr med bredde på 90 cm. Gassflasker
er plassert utvendig.
Bad i 2. etasje er innredet med servantbenk og overskap med hvite
profilerte fronter og helstøpt servanttopp. Speil med belysning.
To skyvedørsgarderober med speilfronter i entrè.
Skap- og benkeinnredning med hvite profilerte fronter og heltre
benkeplate på spisestue. Overskap med glassdører.
Vedlikehold ol:
Innredninger av nyere dato.
Ledningsnett for sanitærinstallasjoner
Vannledninger i kobber. Bunnledning i soil, øvrige avløpsledninger i
PVC.
Utstyr for sanitærinstallasjoner
Stålkum, kjøkkenventilator og opplegg for oppvaskmaskin på kjøkken.
Servant, veggmontert klosett og dusjhjørne på bad i 1. etasje.
Servant, klosett, bidèt, badekar og dusjhjørne på bad i 2. etasje.
Stålkum, opplegg for vaskemaskin og 287 liters varmtvannsbereder fra
2002 på vaskerom.
Varme, generelt
To ett-løps teglpiper, ene med luftekanal. Murt peis med Jøtul
peisinnsats og parafinbrenner på stue. Elektrisk gulvvarme på begge bad.
I tillegg elektriske panelovner.
Vedlikehold ol:
Parafinfyr er tatt ut av bruk.
Luftbehandling, generelt
Mekanisk avtrekk på kjøkken og bad. Ellers naturlig ventilasjon via
lufteventiler.
Elkraft, generelt
3-faset 230-volts anlegg. Sikringsskap med automatsikringer er plassert i
kjeller. 3 x 63 A inntak med 8 kurser og stiger til fordelingsskap i 2.
etasje. Sikringsskap med automatsikringer i 2. etasje. 12 kurser og
jordfeilbryter for hele anlegget.
Vedlikehold ol:
Det elektriske anlegget er ikke vurdert i denne rapporten da dette krever
spesiell kompetanse og autorisasjon.
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer.
Vår ref:
Bef.dato:
Marius Oustad Org.nr. 984 868 316
Marius Oustad
15.08.2014
Side:
8 av 10
Marius Oustad
Eiendom: Gnr. 656 Bnr. 5 KOMMUNE RINGSAKER
Adresse: Enebolig - Kisevegen 344, 2350 NES PÅ HEDMARKEN
Uthus
Lokalisering
Uthus
Bygningsdel/beskrivelse
200
Bygning, generelt
Fundamentert på støpte ringmur med støpt gulv på grunn. Oppført i
bindingsverk, utvendig kledd med stående panel. Saltak tekket med flat
sementstein. Garasje og husdyrrom er isolert med flis. Labankdører i tre.
Innlagt strøm.
Vedlikehold ol:
Nylig utvendig overflatebehandlet og utbedret vindskier/vannbrett.
Taktekking fra byggeår.
Garasjegulv
Lokalisering
Garasjegulv
Bygningsdel/beskrivelse
200
Bygning, generelt
Betonggulv på 7 x 8 meter, isolert og støpt i fiberarmert betong.
VERDIBEREGNING
Årlige kostnader
Årlige kostnader
Off. utg../ev. eiend.skatt:
Forsikring:
Ansatte vedlikeholdskostn.:
Sum kostnader Kr:
7 000
4 000
14 000
25 000
Kapitalisert verdi
Kommentar:
Takstmannen har ikke kapitalisert netto årlige
leieinntekter fordi det i dagens
markedssituasjon for utleie ikke er samsvar
mellom kapitalisert verdi og markedsverdi.
Teknisk verdi bygninger
Normale byggekostnader (utregnet som for nybygg):
Eiet bolig
Uthus
Garasjegulv
Sum normale byggekostnader:
3 290 000
200 000
50 000
3 540 000
Fradrag (alder, utidsmessighet, vedlikeh.mangler, tilst.svekkelser, gjenst. arbeider):
Forskjellen mellom teknisk verdi og markedsverdi forklares med at eiendommer utenfor
tettbebygde strøk ikke oppnår den samme verdiskapning som eiendommer i attraktive
områder med tett bebyggelse.
Teknisk verdi bygninger:
1 000 000
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer.
Vår ref:
Bef.dato:
Marius Oustad Org.nr. 984 868 316
Marius Oustad
15.08.2014
2 540 000
Side:
9 av 10
Marius Oustad
Eiendom: Gnr. 656 Bnr. 5 KOMMUNE RINGSAKER
Adresse: Enebolig - Kisevegen 344, 2350 NES PÅ HEDMARKEN
Tomteverdi
Tomteverdi er en beregnet verdi for tomten slik den fremstår på befaringstidspunktet. Tomteverdien består
av normal tomtekostnad og en vurdert verdi for attraktivitet og beliggenhet. Normal tomtekostnad
fremkommer ved å beregne teknisk verdi for råtomt, inkl. tilknytning, infrastruktur på tomten samt
opparbeiding / beplantning, arrondering terreng etc. Markedstilpasning for attraktivitet / beliggenhet er en
vurdering av tomtens og eiendommens beliggenhet.
Normal tomteverdi:
350 000
Teknisk verdi inkludert tomteverdi
Teknisk verdi inkludert tomteverdi for det aktuelle takstobjektet:
2 890 000
Markeds- og låneverdi
Markedsverdi:
Markedsverdi (normal salgsverdi) Kr:
1 850 000
Låneverdi:
Låneverdi (forsiktig ansatt markedsverdi) Kr:
1 620 000
Programmet kan kun brukes av NTFs medlemmer.
Vår ref:
Bef.dato:
Marius Oustad Org.nr. 984 868 316
Marius Oustad
15.08.2014
Side:
10 av 10