Transcript Ny Boligsalgsrapport foredrag

Ny Boligsalgsrapport
BSR 2
SOM FØLGE AV EN AVTALE MELLOM EEF OG NTF (NORGES
TAKSERINGSFORBUND) OG NITO TAKST

Etablert i 2005

Pr i dag 6 takstmenn utvider til 7 fra 1.1.2015

Håndterer alle typer takstoppdrag innen fast eiendom –

Primærområdet har vært Nordre Sunnmøre + Lesja –

Største takstsammenslutning innen verdi/boligtilstand mellom
Bergen/Trondheim med ca 2000 årlige befaringer/rapporter

Utvider nå med eget avd.kontor i Ulstein for å håndtere Søre
Sunnmøre/Nordfjord

Alle 7 takstmenn i Møretakst er tilsluttet NTF/NITO Takst og er sertifisert av
Det norske Veritas
www.moretakst.no
tlf 4000 4180
- takstmenn
Sverre Asprem
Roger Birkeland
Halvard Godø
Tlf 975 90 660
Tlf 901 34 242
Tlf 473 06811 [email protected]
[email protected]
•
Verditaksering
•
Skadetaksering
•
BSR 2
•
Uavhengig kontroll - Termofotografering
•
Medlem Norges Takseringforbund
DNV Sertifisert BSR 2
www.moretakst.no
tlf 4000 4180
•
[email protected]
•
Verditaksreing
•
Verditaksering
•
Næring REV godkjent
•
Skadetaksering
•
Skade
•
Uavhengig kontroll
•
BSR 2
•
BSR 2
•
Medlem Norges takseringforbund
•
Medlem Norges takseringsforbund
•
DNV sertifisert BSR 2
•
DNV Seritfisert BSR 2
- takstmenn
Frode Mauren
Steinar Åkre
Stig Vatne
Tlf 922 36 850 [email protected]
Tlf 926 17 024 [email protected]
Tlf
•
Verditaksering
•
Næringstaksering – REV godkjent
•
BSR 2
•
Medlem Norges takseringsforbund
•
DNV sertifisert BSR 2
www.moretakst.no
tlf 4000 4180
•
Verditaksering
•
Skadetaksering
•
BSR 2
•
Næringstakster
•
Medlem NITO Takst
•
DNV Sertifisert BSR 2
919 91 555
[email protected]
•
Verditaksering
•
BSR 2
•
Medlem Norges takseringsforbund
•
DNV Sertifisert BSR 2
– takstmenn avd Søre
Sunnmøre
Øyvind Tjervåg
Tlf
934 80 761 [email protected]
•
Verditaksering
•
BSR 2
•
Skadetaksering
•
Medlem Norges takseringsforbund
•
DNV
www.moretakst.no
sertifisert BSR 2
tlf 4000 4180
korte fakta om våre oppdrag

2014 tall

Våre oppdragsgivere er alle eiendomsmeglerne i området, advokater,
banker, fors.selskap, utbyggere/eiendomsselskap, offentlige organ;
kommuner, fylkeskommune, stat og betydelig antall private oppdragsgivere

Hittil i år ca 1700 befaringer på Nordre Sunnmøre/Lesja – ingen andre har
samlet så mange befaringer under «samme tak» i vårt distrikt

Vår søkedatabase på omsetninger har et høyere detaljnivå enn eks Eiendom
Norge - særlig om boligenes tilstand og sorteringsmuligheter
www.moretakst.no
tlf 4000 4180
- tjenester


Verditaksering av alle typer fast eiendom

Bolig/andelsleiligheter/fritidsboliger/ andre bygg etc

Næringseiendommer – EVS standard – European Valuation Standard

Nytt forenkla verdivurderingsprodukt - benyttes kun ifm finansering
Tilstandsanalyser av alle typer fast eiendom

Ny Boligsalgsrapport BSR 2 etter Norsk Standard 3600

Andre tilstandsvurdering etter Norsk Standard 3424

Skadetaksering

Uavhengig kontroll - byggelånskontroll

Termofotografering

Sakkyndige vurderinger
www.moretakst.no
tlf 4000 4180
- markedsfakta
Antall takster i 2014 på solgte boliger i 2014: Antall
773
Verditakst
Kr
1 890 477 000
Salgssum
Kr
1 888 334 000
Salgssum i % av verditakst
www.moretakst.no
tlf 4000 4180
99,87 %
Fordelt på kommune
Giske
48
111 750 000
114 140 000
102,14 %
Skodje
35
77 800 000
78 850 000
101,35 %
Haram
50
96 730 000
96 795 000
100,07 %
Sula
59
142 550 000
142 295 000
99,82 %
Ålesund
558
1 411 297 000 1 407 674 000
99,74 %
SUM
750
1 840 127 000 1 839 754 000
99,98 %
Fordeling av salgssum i
forhold til takst
Innenfor intervallet 95-105 %
64 %
Innenfor intervallet 90-110 %
87 %
Akkurat på takst
19 %
Over takst
37 %
Under takst
44 %
Verdi og lånetakst
 En verdi og lånetakst forteller ingenting om en eiendoms tekniske tilstand i detalj
kun generelle fratrekk
 Befaring skal foretaes på eiendommen
 Korrekt arealmålinger
 Beskrivelse av eiendommen
 Teknisk verdiberegning i tillegg til markeds/låneverdi
 Skal/bør ikke lenger benyttes ved omsetning i markedet av bolig/fritidseiendommer
 Men kan benyttes ifm finansiering, familieoverdragelser, skifte, skatt etc
Enkel verdivurdering
 Vil KUN benyttes ifm finansiering – og skal ikke kunne benyttes ved noen
form for overdragelse
 Enkel beskrivelse av eiendommen basert på en svært kort befaring eller bygd på
opplysninger fra tidl befaring/offentlige opplysninger
 Ingen arealmåling – areal basert på tidl befaringer eller offentlige opplysninger/tegning
 Anslår en ca – grov markedsverdi
– BSR 2 målsetting -
En god BSR :
«Kjøper skal vite hva han/hun kjøper og
selger skal ivareta sin opplysningsplikt»
www.moretakst.no
tlf 4000 4180
– BSR 2 - bakgrunn

Standard ved salg etter 1.1.2015 hvor megler som er medlem i EEF er
involvert etter avtale mellom EEF og NTF/NITO Takst (visse unntak)

Meglerne kan kreve at rapportene utføres av DNV sertifiserte takstmenn –
alle takstmenn i Møretakst er Veritas sertifisert

Leiligheter vil det bli en overgangsordning på og vil være på plass iløpet
av 2015 (fortrinnsvis lage fellesrapporter på hovedkonstruksjoner) –
Møretakst ønsker imidlertid å tilby rapport på leiligheter fra 1.1.15 – UTEN
vurdering av fellesdel

2014 har vært benyttet til kursing av takstmenn, utarbeidelse av rapport
og programverktøy gjennom NTF og NITO Takst

Rapporten er bygd opp på Norsk Standard 3600 som ble godkjent i 2012
www.moretakst.no
tlf 4000 4180
Boligsalgsrapport 2
 En grundig teknisk gjennomgang av alle bygninger på eiendommen og tomta
 Alle synlige overflater og synlige konstruksjoner skal besiktiges og vurderes
 Det skal settes en tilstandsgrad (TG) på alle overflater/konstruksjoner basert på
Norsk Standard NS 3600
 Samme type avvik/symptom skal gi samme TG uavhengig av
takstmann/geografi
 Formålet er helt klart å få ned KONFLIKTNIVÅ i etterkant av boligomsetningen i
Norge
 Selger skal på en god måte sikre at hans opplysningsplikt ivaretaes
 Kjøper skal sikre seg et godt grunnlag for en god beslutning i sin kjøpsprosess
– BSR 2 – innhold/oppbygging

Et betydelig antall kontrollpunkter anslagsvis 150-250 kontrollpunkter (Avhengig av størrelse/rom)

Takstmannen skal ta stilling til hvert kontrollpunkts tilstand

OK forhold (Tilstandsgrader 0 og 1) kun Beskrivelse - UTEN ytterligere kommentarer

Påviste avvik – Tilstandsgrader 2 og 3 – kommenteres og tiltak vurderes

TG 2 og 3 samles i oversiktlige rapportsammendrag – med henvisning til rapportpunkt

Rapporten SKAL ha korte, klare og konsise setninger UTEN lange vurderinger – uten/minimal bruk av
faguttrykk

Risikokonstruksjoner som våtrom, rom under terreng har ekstra undersøkelsesnivå med bl.a.
hulltakinger etc

El anlegg med enkel vurdering

Vurdering av brann/rømningsforhold samt lysforhold/takhøyder etc.

Dokumentasjon på utførte forhold vil være av avgjørende betydning – særlig gjelder dette bad, elanlegg samt endringer i konstruksjoner/tilbygg etc
www.moretakst.no
tlf 4000 4180
– BSR 2 NS 3600 - utdrag,
www.moretakst.no
tlf 4000 4180
- krav til eier BSR 2

Eier skal nå selv bestille rapporten direkte fra takstmann

Eier skal selv sørge for å fremskaffe mest mulig informasjon/dokumentasjon om
eiendommen – takstmann kan ta på seg dette som et tilleggsoppdrag

Eier skal sørge for at flest mulig av takstmannens kontrollpunkter er tilgjengelig ved
befaring eks.vis sluker, rørskap, bakre deler i kjeller, kryploft og kjeller etc.

Befaring antas å ta mellom 3-6 timer avhengig av størrelse/antall våtrom/antall bygg etc

For å gi eier mulighet til å fremskaffe mest mulig dokumentasjon på forhånd vil befaring
tidligst skje 7 dager etter bestilling

Levering av rapport innen 7 dager deretter forutsatt at all dokumentasjon foreligger

Dokumentasjon som blir fremlagt i ettertid vil kunne medføre ekstra kostnad for eier

Møretakst DA har en egen bestillingsside på nett som kunder kan benytte direkte eller
ved hjelp av megler eller andre http://www.moretakst.no
www.moretakst.no
tlf 4000 4180
– ny lay out
www.moretakst.no
tlf 4000 4180
– BSR 2 premisser - TG
REFERANSENIVÅ OG TILSTANDSGRADER Rapporten skal som et utgangspunkt belyse avvik fra referansenivået,
og vil normalt ikke fremheve positive sider ved boligen ut over å gi en tilstandsgrader på rom og bygningsdeler.
Referansenivået for rapporten er forhåndsdefinerte krav til tilstand som tilsvarer tilstandsgrad 0 (TG 0), gitt av
NS 3600 tillegg C, D og E.
Normalt vil referansenivået være byggeskikken og tilstanden ved boligens eller bygningsdelens byggeår.
Avvik defineres som tilstand som er dårligere enn referansenivået.
Tilstandsgrader (TG) gir uttrykk for hvilken tilstand rom og bygningsdeler har i forhold til det definerte
referansenivå. Tilstandsgrad angis som TG 0, TG 1, TG 2, TG 3 og TGIU.
Avvik angis med bakgrunn i NS 3600 og NS 3424 på følgende måte:
 • Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen avvik (begrunnes normalt ikke)
 • Tilstandsgrad 1, TG1: Mindre eller moderate avvik (begrunnes normalt ikke)
 • Tilstandsgrad 2, TG2: Vesentlige avvik • Tilstandsgrad 3, TG3: Stort eller alvorlig avvik
 • Tilstandsgrad TGIU: Ikke undersøkt/ ikke tilgjengelig for undersøkelse.
www.moretakst.no
tlf 4000 4180
– BSR 2 eks.innhold
www.moretakst.no
tlf 4000 4180
– areal – lys/rømning etc
 BTA er fjernet
 Sjekker alle rom for krav til rømning,
lysflate og takhøyde
 Sjekker om det er fremlagt dokumentasjon
 Sjekker om bygget samsvarer med event
fremlagt godkjente tegninger
www.moretakst.no
tlf 4000 4180
– rapportsammendrag
www.moretakst.no
tlf 4000 4180
– BSR 2 - bygningsbeskrivelse
 Enkel kort beskrivelse av konstruksjon
 Kort konsis vurdering av avvik/skade
 Forslag til utbedring
 Billeddokumentasjon av avvik
 TG settes utifra NS 3600
 Intern kalkulasjon av TG 3 avvik – gjenspeiles i
Fradrag i teknisk verdi
www.moretakst.no
tlf 4000 4180
– BSR 2 - markedsverdi
Alle Møretakst BSR 2 rapporter leveres i
utgangspunktet med markedsverdi
Kan og bestille BSR 2 UTEN markedsverdi
– ren tilstandsrapport
www.moretakst.no
tlf 4000 4180
– BSR 2 –enkel vurdering
el-anlegg
Enkel vurdering av el-anlegg
Basert både på kontrollspørsmål til eier
samt visuelle observasjoner
Alle synlige el-punkt skal visuelt observeres
for skader
www.moretakst.no
tlf 4000 4180
– BSR 2 – vurdering
brann/rømning
Det skal gjøres en helhetsvurdering basert på en
oppsummering og vurdering av sjekkpunktene under,
og det skal gis en samlet tilstandsgrad for de
branntekniske forholdene ut fra kriterier angitt her.
www.moretakst.no
tlf 4000 4180
– BSR 2 - priser

Det vil være store forskjeller i tidsbruken og takstmannens ansvarsforhold
utifra eiendommens størrelse, antall våtrom, antall tilleggs-bygninger og
med/uten rom under terreng. Dette vil gjenspile seg i prisen på rapporten

En eiendom med et bolighus under BRA 200 kvm med hovedetg + loft
og ett bad/vaskerom vil koste ca kr 10.000,- + mva

Har huset underetg istedenfor loft og med et bad til og et vaskerom samt
ei garasje vil prisen bli ca kr 15.000,- + mva

Leiligheter UTEN fellesdelsvurdering starter på kr 5.500,- + mva
www.moretakst.no
tlf 4000 4180
– betalingsløsninger

Kunden vil gjennom factoringselskap få mulighet til å
velge :
 Vanlig
 Delvis
 Full
www.moretakst.no
innbetaling på 14 dager
betalingsutsettelse
betalingsutsettelse i inntil 6 mnd
tlf 4000 4180
– BSR 2 bestillingsrutine

I avtalen mellom Eiendom Norge og
NTF/NITO er utgangspunktet at selger
skal rekvirere taksten direkte med takstmann

Vi ønsker at alle bestillinger skjer
gjennom
www.moretakst.no
www.moretakst.no
tlf 4000 4180
– BSR 2 -leveringstid

Eier må gjøre en del forberedelser FØR befaring

Gjøre tilgjengelig alle sluker – bakre deler av kjeller – kryploft etc

Fremskaffe mest mulig dokumentasjon

Utgangspunktet er derfor befaring først 7 dager etter bestilling

Rapport leveres kunden innen 7 dager etter dette - forutsatt at all
dokumentasjon foreligger
www.moretakst.no
tlf 4000 4180
– BSR 2 –
markedsreaksjon?

Eiendomsmeglere og takstbransjen er enige om at denne rapporten er standard
ved salg av bolig/fritidseiendommer som markedsføres etter 1.1.2015

Rapporten er vesentlig mer omfattende og detaljrik enn hva som til nå har vært av
tilstandsrapporter

Ansvaret og arbeidsmengde hos takstmannen er betydelig økt – dermed også et
økt prisnivå på rapporten

Kjøper får et helt annet informasjonsnivå om eiendommen – det er KJØPER som
her sitter med «forbrukermakten» - slutt å by/kjøp eiendommer med
vanlige verdi og lånetakster som eneste grunnlag!!!

Eller bankene bør være mer forsiktig med finansiering av slike kjøp…
www.moretakst.no
tlf 4000 4180
– BSR 2 – kjøpers valg
«Ventilasjonskanalen fører rett ut på loftet, vinduer
går ikke an å åpne, brannsikringen rundt vedovnen er
for liten, sluket på badet er ikke godkjent, parketten
må demonteres og remontertes, gulvlistene må
løsnes fra parketten og festes til veggen, det mangler
gulvlister flere steder, det er ikke anlagt fall mot sluk i
dusjen, parketten er feilmontert, det mangler lufting
på badet»
Det er opptil kjøper om han/hun vil vite slike ting på forhånd……
www.moretakst.no
tlf 4000 4180
– BSR 2 –
TAKK FOR
FREMMØTE!!
www.moretakst.no
tlf 4000 4180