Transcript Innkalling til ordinær Generalforsamling 2014
Til andelseierne i Løren Borettslag
1 Løren Borettslag Velkommen til generalforsamling. Innkallingen inneholder borettslagets årsberetning og regnskap for 2013. Styret håper du leser nøye igjennom heftet og viser din interesse for borettslaget ved å møte opp på generalforsamlingen. Dette er en god anledning til å delta i diskusjonen og velge det styret som skal forvalte ditt bomiljø i det kommende året. Hvem kan delta på generalforsamlingen? Alle andelseiere har rett til å være med i generalforsamlingen med forslags-, tale- og stemmerett. Det er kun én stemme pr. andel. Andelseierens ektefelle, samboer eller et annet medlem av andelseierens husstand har rett til å være til stede og til å uttale seg. Styremedlemmer, forretningsfører og leier av bolig i borettslaget har også rett til å være til stede i generalforsamlingen og til å uttale seg. En andelseier kan ta med en rådgiver til generalforsamlingen. Rådgiveren har bare rett til å uttale seg dersom generalforsamlingen tillater det. En andelseier kan møte ved fullmektig. Ingen kan være fullmektig for mer enn én andelseier, men der flere eier en andel sammen kan de ha samme fullmektig. En fullmakt kan trekkes tilbake når som helst.
Registreringsblanketten leveres i utfylt stand ved inngangen.
2 Løren Borettslag
Innkalling til generalforsamling Ordinær generalforsamling i Løren Borettslag avholdes tirsdag 8. april 2014 kl. 19:00 i Hasle Løren Klubbhus.
Til behandling foreligger: 1. KONSTITUERING
A.
Valg av møteleder B.
C.
Opptak av navnefortegnelse Valg av referent og minst en andelseier til å underskrive protokollen D.
Spørsmål om møtet er lovlig kalt inn
2. ÅRSBERETNING OG REGNSKAP FOR 2013
A.
Årsberetning og regnskap for 2013 B.
Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital
3. GODTGJØRELSER
A.
Styret
4. INNKOMNE FORSLAG
A.
B.
C.
D.
E.
F.
G.
Forslag fra Statens Vegvesen om avståelse av grunn til ombygging av Dag Hammarskjølds vei Gnr.124 Bnr. 145 i Oslo Kommune Forslag fra Styret om utnyttelsen av areal/snuplass i Spireaveien 19 Forslag fra Styret om ny vedtekt om hageparseller § 4.4 og § 4.5 Forslag fra Qing Tollefsen om eksklusiv bruksrett av fellesareal Forslag om endring av husordensreglene punkt 10 b ”Lover og regler for utbygging”. Forslag fra Styret om endringer i søknad om utbygging. Forslag fra Øyvind Gunnar Hoen om reduksjon av antallet styremedlemmer og medlemmer av valgkomiteen. Innkomne forslag er tatt inn som egne vedlegg.
5. VALG AV TILLITSVALGTE
A.
Valg av styreleder for 1 år B.
C.
Valg av 2 styremedlemmer for 2 år Valg av 3 varamedlemmer for 1 år D.
E.
Valg av valgkomité for 1 år Valg av 1 delegert med vara til OBOS’ generalforsamling for 1 år Oslo, 25.2.2014 Styret i Løren Borettslag Carl Aa. Stephanson /s/ Steinar L'Abée-Lund /s/ Torstein Austigard /s/ Svein Erik S Oseid /s/ Gørild Skille /s/
Styret
Leder Nestleder Steinar L'abee-Lund 3
ÅRSBERETNING FOR 2013 Tillitsvalgte
Siden forrige ordinære generalforsamling har borettslagets tillitsvalgte vært: Carl Aasmunn Stephanson Løren Borettslag Lindebergåsen 1 B Spireaveien 11 D Styremedlem Styremedlem Styremedlem
Varamedlemmer til styret
Varamedlem Vidar Amundsen Varamedlem Varamedlem Torstein Austigard Svein Erik S Oseid Gørild Skille Anne-Marit Berg Håkon Røed
Delegert til generalforsamlingen i OBOS
Delegert Steinar L'abee-Lund Varadelegert Torstein Austigard Liljeveien 18 B Spireaveien 11 E Ribstonveien 27 C Spireaveien 7 D Spireaveien 15 C Liljeveien 25 D Spireaveien 11 D Liljeveien 18 B
Valgkomiteen
Trond Hasund Øyvind Gunnar Hoen Spireaveien 13 F Ribstonveien 25 B Hege Lilleng Spireaveien 7 F Styrets medlemmer består i dag av 1 kvinne og 4 menn.
Borettslaget sørger for at det ikke forekommer forskjellsbehandling på grunn av kjønn ved valg og ansettelser.
Generelle opplysninger om borettslaget
Borettslaget består av 55 andelsleiligheter. Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnummer 848712612, og ligger i bydel 9 Bjerke i Oslo kommune.
Adresse:
Liljeveien 25 A-F og Liljeveien 18 A-D Ribstonveien 25 A-D og 27 A-G Spireaveien 7 A-G og 11 A-E, 13 A-G, 15 A-E, 17 A-E og 19 A-E
Gårds- og bruksnummer:
Gnr 124/B.nr 145: Spireaveien 19 Gnr. 84/B.nr. 190: Resten av borettslaget Første innflytting skjedde i 1968. Tomten, kjøpt i 1986 er på 24 964 m2. Borettslaget er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett til egen bolig i foretakets eiendom (borett), og å drive virksomhet som står i sammenheng med dette. Borettslaget driver ikke med forsknings- og utviklingsaktiviteter. Borettslaget følger
4 Løren Borettslag arbeidsmiljølovens bestemmelser og tilstreber et godt arbeidsmiljø. Styret er ikke kjent med at det ytre miljø forurenses i vesentlig grad. Borettslaget har ingen ansatte.
Forretningsførsel og revisjon
Forretningsførselen er utført av OBOS i henhold til kontrakt. Borettslaget har ordinær forretningsførerkontrakt. Autorisert regnskapsfører (oppdragsansvarlig) er Egil Havre, regnskapssjef i OBOS. Borettslagets revisor er PricewaterhouseCoopers AS.
KOMMENTARER TIL ÅRSREGNSKAPET FOR 2013
Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av borettslagets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. Informasjon om borettslagets forventede økonomiske utvikling er omtalt i årsberetningens punkt om budsjett for 2014. Selskapet har negativ egenkapital (udekket tap). Dette er nærmere omtalt i årsregnskapet under noten for udekket tap. Forutsetningen om fortsatt drift er til stede, og årsregnskapet for 2013 er satt opp under denne forutsetning. Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av bygningene, og at virkelig verdi av bygningene er høyere enn den bokførte verdien.
Inntekter
Driftsinntekter i 2013 var til sammen kr 3 072 528,-. Andre inntekter består i hovedsak av utfakturering til beboerne i-fm. rehabiliteringen.
Kostnader
Driftskostnadene i 2013 var til sammen kr 15 756 316. Dette er kr 1 575 316 høyere enn budsjettert og skyldes i hovedsak rehabiliteringen.
Resultat
Årets resultat fremkommer i resultatregnskapet som et underskudd på kr -12 772 963 og foreslås dekket ved overføring fra egenkapital.
Disponible midler
Borettslagets disponible midler per 31.12.2013 utgjorde kr 2 314 869. For øvrig vises det til de enkelte tallene i resultatregnskapet, balansen og notene. Styret er ikke kjent med hendelser etter 31.12.2013 som påvirker regnskapet i vesentlig grad.
KOMMENTARER TIL BUDSJETT FOR 2014
Til orientering for generalforsamlingen legger styret fram budsjettet for 2014. Tallene er vist som egen kolonne til høyre i resultatoppstillingen. I posten drift og vedlikehold er det beregnet kr 220 000 til løpende drift og vedlikehold.
5 Løren Borettslag
Kommunale avgifter i Oslo kommune
Vann- og avløpsavgiften øker med 3,5 %, mens renovasjonsavgiften øker med 8 %, og ingen endring i feieravgiften.
Energikostnader
Energikostnadene har historisk sett vært variable og vanskelige å anslå. I tråd med estimater fra aktuelle leverandører har styret budsjettert med samme energikostnader som for 2013.
Forsikring
Forsikringspremien for 2014 er uendret.
Lån
Borettslaget har lån i Eika Boligkreditt, lånenummer 152065693. Dette er et annuitetslån med månedlige forfall til 3,85 % rente og forventes nedbetalt 28.9.2030. For opplysninger om opprinnelig lånebeløp og restsaldo henvises til note i regnskapet.
Innskuddsrente i OBOS-banken (pr. 1.1.2014)
Driftskonto: 0,35 % for alle innskudd Sparekonto: 3,30 % for innskudd under kr 500 000 3,35 % for innskudd fra kr 500 000 til kr 2 000 000 3,40 % for innskudd over kr 2 000 000
Forretningsførerhonorar
Fra 1.1.2014 økte forretningsførerhonoraret til kr 60705 eller kr 1066 pr. leilighet pr. år. Dette tilsvarer en økning på 3,5 %.
Medlemskontingent
Medlemskontingenten til OBOS er kr 200 pr. andelsleilighet for 2014.
Felleskostnader
I budsjettet har styret tatt hensyn til ovennevnte, samt øvrige prisendringer knyttet til produkter og tjenester borettslaget anskaffer. Dette danner grunnlaget for foreløpig fastsettelse av felleskostnader for 2014. Driften i 2014 forutsetter verken nye låneopptak eller økning av felleskostnadene. Oslo, 25.2.2014 Styret i Løren Borettslag Carl Aa. Stephanson /s/ Steinar L'Abée-Lund /s/ Torstein Austigard /s/ Svein Erik S Oseid /s/ Gørild Skille /s/
6 Løren Borettslag Til generalforsamlingen i Løren Borettslag
Revisors beretning Uttalelse om årsregnskapet
Vi har revidert årsregnskapet for Løren Borettslag, som viser et underskudd på kr 12 772 963. Årsregnskapet består av balanse per 31. desember 2013, resultatregnskap, oppstilling over endring av disponible midler for regnskapsåret avsluttet per denne datoen, og en beskrivelse av vesentlige anvendte regnskapsprinsipper og andre noteopplysninger.
Styret og forretningsførers ansvar for årsregnskapet
Styret og forretningsfører er ansvarlig for å utarbeide årsregnskapet og for at det gir et rettvisende bilde i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge, og for slik intern kontroll som styret og forretningsfører finner nødvendig for å muliggjøre utarbeidelsen av et årsregnskap som ikke inneholder vesentlig feilinformasjon, verken som følge av misligheter eller feil.
Revisors oppgaver og plikter
Vår oppgave er å gi uttrykk for en mening om dette årsregnskapet på bakgrunn av vår revisjon. Vi har gjennomført revisjonen i samsvar med lov, forskrift og god revisjonsskikk i Norge, herunder International Standards on Auditing. Revisjonsstandardene krever at vi etterlever etiske krav og planlegger og gjennomfører revisjonen for å oppnå betryggende sikkerhet for at årsregnskapet ikke inneholder vesentlig feilinformasjon. En revisjon innebærer utførelse av handlinger for å innhente revisjonsbevis for beløpene og opplysningene i årsregnskapet. De valgte handlingene avhenger av revisors skjønn, herunder vurderingen av risikoene for at årsregnskapet inneholder vesentlig feilinformasjon, enten det skyldes misligheter eller feil. Ved en slik risikovurdering tar revisor hensyn til den interne kontrollen som er relevant for borettslagets utarbeidelse av et årsregnskap som gir et rettvisende bilde. Formålet er å utforme revisjonshandlinger som er hensiktsmessige etter omstendighetene, men ikke for å gi uttrykk for en mening om effektiviteten av borettslagets interne kontroll. En revisjon omfatter også en vurdering av om de anvendte regnskapsprinsippene er hensiktsmessige og om regnskapsestimatene utarbeidet av ledelsen er rimelige, samt en vurdering av den samlede presentasjonen av årsregnskapet. Etter vår oppfatning er innhentet revisjonsbevis tilstrekkelig og hensiktsmessig som grunnlag for vår konklusjon.
Konklusjon
Etter vår mening er årsregnskapet avgitt i samsvar med lov og forskrifter og gir et rettvisende bilde av den finansielle stillingen til Løren Borettslag per 31. desember 2013, og av resultater for regnskapsåret som ble avsluttet per denne datoen i samsvar med regnskapslovens regler og god regnskapsskikk i Norge.
7 Løren Borettslag
Andre forhold
Budsjettallene som fremkommer i årsregnskapet er ikke revidert.
Uttalelse om øvrige forhold
Konklusjon om årsberetningen
Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, mener vi at opplysningene i årsberetningen om årsregnskapet, forutsetningen om fortsatt drift og forslaget til dekning av tap er konsistente med årsregnskapet og er i samsvar med lov og forskrifter.
Konklusjon om registrering og dokumentasjon
Basert på vår revisjon av årsregnskapet som beskrevet ovenfor, og kontrollhandlinger vi har funnet nødvendig i henhold til internasjonal standard for attestasjonsoppdrag ISAE 3000 ”Attestasjonsoppdrag som ikke er revisjon eller forenklet revisorkontroll av historisk finansiell informasjon”, mener vi at ledelsen har oppfylt sin plikt til å sørge for ordentlig og oversiktlig registrering og dokumentasjon av borettslagets regnskapsopplysninger i samsvar med lov og god bokføringsskikk i Norge. Oslo, 28. februar 2014
PricewaterhouseCoopers AS
Anders Grini /s/ Statsautorisert revisor
8 Løren Borettslag
INFORMASJON OM ÅRSREGNSKAPET
skikk for små foretak, samt forskrift om årsregnskap og årsberetning for borettslag.
forskriften om årsregnskap og årsberetning i borettslag at man må gi mer informasjon. Dette innebærer blant annet at man må gi informasjon i form av noter, og utarbeide en oversikt over de disponible midlene i årsregnskapet. Det vil også være informasjon om borettslagets økonomi i styrets årsmelding. På de neste sidene presenteres borettslagets resultatregnskap, balanse og tilhørende noter. Årsregnskapet gir imidlertid ikke en fullstendig oversikt over borettslagets disponible midler ved årsskiftet. I resultatregnskapet presenteres det en oversikt over borettslagets inntekter og kostnader. Det regnskapsmessige overskuddet tar ikke hensyn til en del viktige økonomiske forhold som påvirker borettslagets disponible midler. Dette gjelder for eksempel avskrivninger, opptak og avdrag på lån, samt kjøp og salg av anleggsmidler. Borettslagets disponible midler er de økonomiske midlene som borettslaget har til rådighet, og de defineres som omløpsmidler fratrukket kortsiktig gjeld. Størrelsen på de disponible midlene kan blant annet benyttes til å vurdere om det er nødvendig å endre størrelsen på innkrevde felleskostnader som den enkelte beboer betaler, og om det er behov for å ta opp lån eller om det er mulighet til å betale ned ekstra på eksisterende gjeld.
DISPONIBLE MIDLER A. DISP. MIDLER PR. 01.01.
Note Regnskap 2013 4 081 740 Regnskap 2012 3 075 686 Budsjett 2013 4 081 740 Budsjett 2014 2 314 869
B. ENDRING I DISP. MIDLER:
Årets resultat (se res. regnskapet) Tilbakeføring av avskrivning Tillegg for nye langsiktige lån Fradrag for avdrag på langs. lån
B. ÅRETS ENDR. I DISP. MIDLER
14 17 17 -12 772 963 6 093 11 000 000 0
-1 766 870
997 929 8 125 0 0
1 006 054
-12 639 000 8 000 0 0
-12 631 000
503 000 8 000 0 -168 632
342 368 C. DISP. MIDLER PR. 31.12.
SPESIFIKASJON AV DISPONIBLE MIDLER:
Omløpsmidler Kortsiktig gjeld
C. DISP. MIDLER PR. 31.12.
2 481 327 -166 457
2 314 869 2 314 869
4 156 849 -75 110
4 081 740 4 081 740 -8 549 260 2 657 237
9
DRIFTSINNTEKTER:
Innkrevde felleskostnader Andre inntekter
SUM DRIFTSINNTEKTER DRIFTSKOSTNADER:
Personalkostnader Styrehonorar Avskrivninger Revisjonshonorar Andre honorarer Forretningsførerhonorar Konsulenthonorar Kontingenter Drift og vedlikehold Forsikringer Kommunale avgifter Energi/fyring Kabel-/TV-anlegg Andre driftskostnader
SUM DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT FINANSINNTEKTER/-KOSTNADER:
Finansinntekter Finanskostnader
RES. FINANSINNT./-KOSTNADER Note 364 - LØREN BORETTSLAG RESULTATREGNSKAP Regnskap 2013 Regnskap 2012
2 3 4 5 14 6 7 8 9 10 11 12 2 206 014 866 514
3 072 528
-22 560 -110 000 -6 093 -4 000 -50 000 -58 652 -91 692 -11 000 -14 516 874 -198 775 -382 912 -1 883 -90 807 -211 068
-15 756 316 -12 683 788
68 735 -157 910
-89 175
2 135 772 0
2 135 772
-14 084 -100 000 -8 125 -3 125 0 -56 396 -165 360 -11 000 -77 365 -198 496 -366 685 -2 282 -118 997 -120 343
-1 242 257 893 515
104 414 0
104 414 ÅRSRESULTAT
Overføringer: Fra opptjent egenkapital Udekket tap
-12 772 963
-8 854 733 -3 918 230
997 929
Løren Borettslag
Budsjett 2013
2 155 000 0
2 155 000
-15 000 -100 000 -8 000 -4 000 -50 000 -58 000 -450 000 -11 000 -12 600 000 -220 000 -390 000 -5 000 -120 000 -150 000
-14 181 000 -12 026 000
10 000 -623 000
-613 000 -12 639 000 Budsjett 2014
2 256 000 0
2 256 000
-23 000 -110 000 -8 000 -4 000 0 -61 000 -100 000 -11 000 -220 000 -230 000 -408 000 -5 000 -126 000 -150 000
-1 456 000 800 000
10 000 -307 000
-297 000 503 000
10
EIENDELER ANLEGGSMIDLER
Bygninger Tomt Andre varige driftsmidler
SUM ANLEGGSMIDLER OMLØPSMIDLER
Kortsiktige fordringer Driftskonto i OBOS-banken/OBOS Sparekonto i OBOS-banken/OBOS
SUM OMLØPSMIDLER SUM EIENDELER EGENKAPITAL OG GJELD EGENKAPITAL
Innskutt egenkapital 55 * 100 Opptjent egenkapital Udekket tap
SUM EGENKAPITAL GJELD LANGSIKTIG GJELD
Pante- og gjeldsbrevlån Borettsinnskudd
SUM LANGSIKTIG GJELD KORTSIKTIG GJELD
Leverandørgjeld Skyldig til offentlige myndigheter Påløpne renter Annen kortsiktig gjeld
SUM KORTSIKTIG GJELD SUM EGENKAPITAL OG GJELD
Pantstillelse Garantiansvar
364 - LØREN BORETTSLAG BALANSE Note 2013
13 14 15 5 385 439 1 416 460 1
6 801 900
110 733 1 206 281 1 164 313
2 481 327 9 283 227
16 17 18 19 20 21 5 500 0 -3 918 230
-3 912 730
11 000 000 2 029 500
13 029 500
110 311 32 050 6 096 18 000
166 457 9 283 227
14 029 500 0 Løren Borettslag
2012
5 385 439 1 416 460 6 094
6 807 993
16 234 352 019 3 788 596
4 156 849 10 964 842
5 500 8 854 733 0
8 860 233
0 2 029 500
2 029 500
60 110 0 0 15 000
75 110 10 964 842
2 029 500 0
11 Løren Borettslag Oslo, 25.2.2014
Styret i Løren Borettslag
NOTE: 1 REGNSKAPSPRINSIPPER
Carl Aa.Stephanson /s/ Steinar L'Abée-Lund /s/ Torstein Austigard /s/ Svein Erik S Oseid /s/ Gørild Skille /s/ Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser, god regnskapsskikk for små foretak og etter forskrift om årsregnskap og årsberetning i borettslag.
INNTEKTER
Felleskostnadene inntektsføres månedlig.
HOVEDREGEL FOR KLASSIFISERING OG VURDERING AV EIENDELER OG GJELD
Omløpsmidler og kortsiktig gjeld omfatter poster som forfaller til betaling innen ett år. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Omløpsmidler vurderes til Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet.
Bygninger er ikke avskrevet da det er gjennomført vedlikehold som oppveier for verdiforringelse. Tomter avskrives ikke.
anskaffelseskost. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet.
Andre varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlenes økonomiske levetid.
SKATTETREKKSKONTO
OBOS-konsernet disponerer egen skattetrekkskonto i DNB som er opprettet i henhold til Skattebetalingsloven § 5-12. Forskuddstrekk blir overført til nevnte konto ved utbetaling av styrehonorar, lønn og andre trekkpliktige ytelser.
NOTE: 2 INNKREVDE FELLESKOSTNADER
Felleskostnader Diverse Leietillegg for påbygg Kabel-TV
SUM INNKREVDE FELLESKOSTNADER
2 118 270 37 536 24 468 25 740
2 206 014 NOTE: 3 ANDRE INNTEKTER
Ekstra utfakturert vedr. dører/vinduer
SUM ANDRE INNTEKTER
866 514
866 514
NOTE: 4
12 Løren Borettslag
PERSONALKOSTNADER
Arbeidsgiveravgift
SUM PERSONALKOSTNADER
-22 560
-22 560
Det har verken vært ansatte eller lønnsutbetalinger i selskapet gjennom året. Selskapet er derav ikke pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon.
Arbeidsgiveravgiften knytter seg til styrehonoraret.
NOTE: 5 STYREHONORAR REVISJONSHONORAR
Honorar til styret gjelder for perioden 2012/2013, og er på kr 110 000.
NOTE: 6
Revisjonshonoraret er i sin helhet knyttet til revisjon og beløper seg til kr 4 000.
NOTE: 7 KONSULENTHONORAR
Juridisk bistand OBOS Bygghuset AS
SUM KONSULENTHONORAR
-19 656 -7 380 -64 656
-91 692 NOTE: 8 DRIFT OG VEDLIKEHOLD
Fasade- og takarbeid: Alliero AS, hovedentreprenør bygningene.
-420 188 -13 405 355
-13 825 543
Drift/vedlikehold bygninger Drift/vedlikehold VVS Drift/vedlikehold elektro Drift/vedlikehold utvendig anlegg Drift/vedlikehold brannsikring Egenandel forsikring Kostnader dugnader -339 968 -222 853 -24 113 -13 000 -19 800 -70 058 -1 539
-691 331 TOTALT DRIFT OG VEDLIKEHOLD
Styret mener at det gjennomførte vedlikeholdet er tilstrekkelig for å oppveie verdiforringelse av
-14 516 874
NOTE: 9 KOMMUNALE AVGIFTER
Vann- og avløpsavgift Feieavgift Renovasjonsavgift
SUM KOMMUNALE AVGIFTER NOTE: 10 ANDRE DRIFTSKOSTNADER
Lokalleie Container Skadedyrarbeid Porto Leiekostnader Snørydding/gressklipping Andre fremmede tjenester Kontor- og datarekvisita Kopieringsmateriell Trykksaker Møter, kurs, oppdateringer Andre kontorkostnader Reisekostnader Bank- og kortgebyr Velferdskostnader
SUM ANDRE DRIFTSKOSTNADER
13 Løren Borettslag -226 777 -12 485 -143 650
-382 912 NOTE: 11 SUM FINANSINNTEKTER FINANSINNTEKTER
Renter av driftskonto i OBOS-banken/OBOS Renter av sparekonto i OBOS-banken/OBOS
NOTE: 12 FINANSKOSTNADER
Eika Boligkreditt AS, renter lån Renter på leverandørgjeld
SUM FINANSKOSTNADER NOTE: 13 BYGNINGER
Kostpris/Bokf.verdi 1968
SUM BYGNINGER
Tomten ble kjøpt i 1986. Gnr.84/bnr.190 og gnr.124/bnr.145
4 422 64 313
68 735
-146 407 -11 410 -93
-157 910
5 385 439
5 385 439
Bygningene er ikke avskrevet. Styret har i stedet vurdert at tilstrekkelig vedlikehold er gjennomført, jf. noten om drift og vedlikehold.
-1 500 -19 742 -34 401 -6 598 -88 096 -35 898 -140 -270 -1 168 -1 500 -1 140 -4 485 -338 -647 -15 147
-211 068
NOTE: 14 VARIGE DRIFTSMIDLER
Miljøskap Tilgang 2006 Avskrevet tidligere Avskrevet i år
SUM VARIGE DRIFTSMIDLER SUM ÅRETS AVSKRIVNINGER
14 56 875 -50 781 -6 093 Løren Borettslag 1
1 -6 093 NOTE: 15 KORTSIKTIGE FORDRINGER
Fordringer/håndkasse for ansatte/tillitsvalgte Andre forskuddsbetalte kostnader (vil bli kostnadsført i 2014)
SUM KORTSIKTIGE FORDRINGER
Posten "Andre forskuddsbetalte kostnader" inkluderer mottatte, ikke betalte fakturaer som vedrører 2014, med motpost i leverandørgjeld. Utbetaling vil skje i 2014.
NOTE: 16 UDEKKET TAP (NEGATIV EGENKAPITAL)
8 000 102 733
110 733
Balansen i årsregnskapet viser negativ egenkapital. Dette skyldes at eiendelene, deriblant bygningene, står bokført til opprinnelige priser.
Konsekvensen av dette er at de balanseførte verdiene av eiendelene ikke gjenspeiler markedsprisen. Erfaring med omsetning av enkeltleiligheter gir informasjon om at den totale verdien av borettslagets eiendommer er høyere enn den balanseførte verdien. Dermed vurderes den faktiske egenkapitalen til å være positiv av styret i borettslaget.
NOTE: 17 PANTE- OG GJELDSBREVLÅN
Eika Boligkreditt AS Lånet er et annuitetslån med flytende rente.
Renter 31.12.13: 3,85 %, løpetid 20 år. Lånet er avdragsfritt frem til 30.06.2014
Innvilget låneramme pålydende kr 12 000 000 Delutbetalt 2013 Nedbetalt tidligere Nedbetalt i år
SUM PANTE- OG GJELDSBREVLÅN
-11 000 000 0 0 -11 000 000
-11 000 000
AVDRAGSFRIHET PÅ LÅN
15 Løren Borettslag Selskapet har et lån med avdragsfrihet. I tabellen nedenfor er det estimert både hva lånekostnadene for den enkelte andel vil øke med pr. måned når selskapet begynner å betale avdrag, og fra hvilket tidspunkt avdragene begynner å løpe. Estimatet forutsetter at avdrags- og rentebetingelsene pr. 31.12 beholdes uendret. Da fremtidige endringer i lånebetingelsene vil kunne medføre endringer i den informasjon som fremkommer av tabellen, må man utvise forsiktighet med å bruke beregningene som grunnlag for økonomisk planlegging eller investeringer.
Det understrekes at felleskostnadene i et borettslag ikke nødvendigvis vil øke fra det tidspunkt avdragene begynner å løpe. Det er borettslagets styre som bestemmer om felleskostnadene skal økes og fra hvilket tidspunkt. Dersom avdragsfriheten gjelder lån hvor det er inngått avtale om mulighet for individuell nedbetaling (IN-ordning), vil de månedlige felleskostnadene økes med det beløp som er angitt i tabellen under. Alle tall er avrundet til nærmeste 50 kroner.
101, 102, 103, 104, 105, 106 107, 108, 109, 110, 111, 112 113, 114, 115, 116, 117, 118 119, 120, 121, 122, 123, 124 125, 126, 127, 128, 129, 130 131, 132, 133, 134, 135, 136 137, 138, 139, 140, 141, 142 143, 144, 145, 146, 147, 148 149, 150, 151, 152, 153, 154 155
NOTE: 18 BORETTSINNSKUDD
Opprinnelig 1968
SUM BORETTSINNSKUDD NOTE: 19 SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER
Forskuddstrekk Skyldig arbeidsgiveravgift
SUM SKYLDIG OFFENTLIGE MYNDIGHETER NOTE: 20 ANNEN KORTSIKTIG GJELD
Garanti utbygging Feilføring 2012
SUM ANNEN KORTSIKTIG GJELD Første avdrag 30/06-2014 Endring i felleskostnader fra 01/06-2014
600 600 600 600 600 600 600 600 600 600 -2 029 500
-2 029 500
-25 000 -7 050
-32 050
-15 000 -3 000
-18 000
NOTE: 21
16
PANTSTILLELSE
Av anleggets bokførte gjeld er følgende sikret ved pant: Løren Borettslag Borettsinnskudd: Pantelån:
TOTALT
Eiendommen som er stillet som sikkerhet hadde pr. 31.12.2013 følgende bokførte verdi: Bygninger: Tomt:
TOTALT
2 029 500 11 000 000
13 029 500
5 385 439 1 416 460
6 801 899
Forslag til generalforsamlingen A.
17 Løren Borettslag
Forslag fra Statens Vegvesen om avståelse av grunn til ombygging av Dag Hammarskjølds vei Gnr.124 Bnr. 145 i Oslo Kommune
Staten vegvesen skal bygge om Dag Hammarskjølds vei til lokalvei bestående av kjørefelt med midtdeler, kollektivfelt, sykkelfelt og fortau. Spireaveien vil åpnes mot Dag Hammarskjølds vei og det skal settes opp støyskjermer med planlagt byggestart våren 2014. Av borettslagets eiendom er det behov for Statens Vegvesen å erverve ca. 22 kvadratmeter permanent (gult på tegningen) og vegvesenet trenger et midlertidig anleggsbelte på eiendommen beregnet til ca. 132 kvadratmeter (grønt på tegningen). Det skal settes opp støyskjerm langs eiendommen. Når det gjelder avståelse av fast eiendom følger det av borettslagslovens § 8-9 nr.3 at det må foreligge samtykke fra borettslagets generalforsamling med minst to tredjedels flertall av avgitte stemmer.
Staten Vegvesen ber om at generalforsamlingen
a) gir styret fullmakt til å inngå kjøpekontrakt med Statens Vegvesen og/eller b) gir styret fullmakt til å inngå avtale om tiltredelse som gir vegvesenet anledning til å tiltre grunnen, men slik at erstatningen blir å fastsette ved avtaleskjønn dersom partene ikke blir enige om erstatningen i minnelighet.
Styrets forslag til vedtak:
Generalforsamlingen gir styret fullmakt til å inngå kjøpekontrakt med Statens Vegvesen og/eller gir styret fullmakt til å inngå avtale om tiltredelse som gir vegvesenet anledning til å tiltre grunnen, men slik at erstatningen blir å fastsette ved avtaleskjønn dersom partene ikke blir enige om erstatningen i minnelighet.
18 Løren Borettslag
19 Løren Borettslag
B.
Forslag fra Styret om utnyttelsen av areal/snuplass i Spireaveien 19 Disposisjon av tilbakeført areal ved Spireaveien 19.
Det vises til kart vedlagt sak A. Noe areal som p.t. er snuplass, vil falle tilbake til borettslagets disposisjon. Styret ber om Generalforsamlingens fullmakt til å benytte arealet slik Styret mener er mest formålstjenlig for fellesskapet. Aktuelle alternativer er å etablere grøntareal eller P plasser. Hensikten med en slik fullmakt, er at Styret lettere skal kunne samarbeide med Vegvesenet om tilpasninger uten å måtte kalle inn til ekstraordinær Generalforsamling i sakens anledning.
Styrets innstilling:
Forslaget vedtas
.
20 Løren Borettslag
C.
Forslag fra Styret om ny vedtekt om hageparseller § 4.4 og § 4.5 Styret fremmer forslag om tilføyelse til vedtektene i avsnitt 4 om ”Borett og overlating av bruk”.
Forslag til nye vedtekter: Bakgrunn
Styret har sett at noen andelseiere har tatt seg til rette i større eller mindre grad på tilstøtende areal, som er å definere som fellesareal. Slik vedtektene er i dag, gir de ingen informasjon om størrelsen på hageparsellen som den enkelte disponerer. For å danne et grunnlag for forslaget, er lengden på hageparsellene i Ribstonveien 27, Spireaveien 7 og Spireaveien 11-17 målt fra stuevegg til asfaltkanten i adkomstveien til naborekka: Ribstonveien 27: 11 meter Spireaveien 7: 11 meter Spireaveien 11: 12 meter Spireaveien 13: Spireaveien 15: 11 meter 11 meter Spireaveien 17: 13 meter Styret har fire mål med dette vedtektsforslaget: 1) Jevne ut urettferdig husleie mellom andeler som disponerer hageparsell med ulik størrelse. 2) Gjøre det lettere for andelseiere å få disposisjonsrett til en større hageparsell. 3) Gjennom vedtektene defineres hvor stor hageparsellen kan være, uten at husleia justeres. 4) Fastsette hvordan leie for ekstra areal skal reguleres.
Forslag til ny vedtekt
§4-4 Hageparseller: (1) Til hver andel har andelseier anledning til å benytte en del av fellesarealet som hage. Hageparsellene er begrenset av skilleveggene mot naboandelene og med en lengde på inntil 13 meter ut fra bygningens opprinnelige stuevegg. Der andeler har hageparseller som naturlig slutter mot for eksempel vei, eiendomsgrense eller lignende, skal det måles til eiendomsgrense, asfaltkant etc. Eventuelt gjerde, hekk, uthus etc. som andelseieren velger å sette opp etter søknad til Styret, eller som allerede finnes når vedtekten innføres, skal være innenfor den tilmålte hageparsellen. (2) Borettslaget kan omdisponere areal som etter definisjonen i første ledd er omfattet av en eller flere hageparseller, dersom Borettslaget har behov for det til formål som kommer fellesskapet til gode. Slik omdisponering skal behandles av Generalforsamlingen. (3) Det kan etableres fysiske skiller mellom andelenes hageparseller i form av hekk, gjerde eller lignende. Slike skiller skal være like innenfor en og samme rekke; gjerder skal være av samme
21 Løren Borettslag farge og utførelse og hekk skal være av samme type plante. Dersom andelseierne på rekka ikke blir enige, avgjør Styret. (4) En andelseier kan søke Borettslaget om å få leie tilleggsareal dersom det er praktisk mulig, og det aktuelle arealet ligger til den hageparsellen andelen allerede disponerer. Generalforsamlingen gir med denne vedtekten Styret mandat til å behandle slike søknader, inngå leieavtale med andelseiere og forvalte disse avtalene på vegne av Borettslaget. Leieavtale kan bare inngås dersom det ikke medfører vesentlig ulempe for andre beboere og den ikke strider mot tidligere vedtak eller planer Styret og/eller Generalforsamlingen har for det aktuelle arealet. Dersom en andel innvilges å leie et større areal, skal andelseier betale et tillegg til husleia tilsvarende kvadratmeter satsen som selveide tilbygg (kr 7,- per 01.01.2014), og reguleres på lik linje med felleskostnadene for øvrig. Søknaden skal være skriftlig og inneholde en illustrasjon som viser hvilket areal det søkes om. Dersom Styret avslår søknaden, kan andelseieren be Generalforsamlingen om å behandle søknaden. Ved å inngå en leieavtale, forplikter andelseieren seg til å holde arealet i tilsvarende eller bedre stand enn det var før disposisjonsretten ble innvilget. Leieavtalen skal dokumenteres med skriftlig avtale mellom andelseier og Borettslaget og en målsatt illustrasjon som viser det aktuelle arealet. Avtalen skal inngås med et standardformular utarbeidet av Styret og gjort tilgjengelig på Borettslagets internettsider. Dersom andelseieren har ønske om at leieavtalen skal gjelde fra en spesifikk dato, skal søknaden være Styret i hende minst 2 måneder før den aktuelle datoen. Arealets tilstand skal dokumenteres med bilder på overtagelsestidspunktet. En inngått leieavtale videreføres automatisk til ny andelseier ved salg av andelen. Alle administrative kostnader knyttet til inngåelse og oppsigelse av leieavtalen skal dekkes av andelseier. Leietager kan ikke felle eller plante trær og busker på det leide arealet uten at Styrets har godkjent dette skriftlig. Dersom leietager ønsker å forlenge hekk, gjerde etc. mot naboene, skal også dette søkes om. En eventuell forlengelse skal være av samme utførelse som det opprinnelige skillet som skal forlenges. (5) Leieavtalen har 3 måneders gjensidig oppsigelse, oppsigelsen skal leveres skriftlig. Oppsigelsen fra Borettslagets side skal begrunnes og kan skje dersom Borettslaget finner det hensiktsmessig å disponere arealet til annet formål som kommer fellesskapet til gode, for eksempel å etablere parkeringsplasser, andelseieren misligholder sin forpliktelse til vedlikehold, på annen måte misligholder avtalen eller dersom Borettslaget av andre grunner finner det hensiktsmessig. Eventuelle bygninger og andre installasjoner, som uthus, dukkestuer, elektriske lys, trær etc., som andelseier har ført opp på det aktuelle arealet, skal fjernes av andelseier innen 2 måneder etter at oppsigelse er levert. Dersom det ikke er fjernet innen tilbakeføringsdatoen, vil det fjernes for andelseiers regning. Kostnader Borettslaget belastes fordi andre arbeider forsinkes må også dekkes av andelseier. Opprydding av eventuelle forurensninger og bortkjøring av skrot belastes
22 Løren Borettslag andelseier. Tilleggskostnader skal dokumenteres. Grøntarealer med gjerder, bærbusker små trær mindre enn 2 meter og stammediameter mindre enn 10cm overtas som de er. Oppsigelse som følge av misligholdt vedlikehold kan gjøres med umiddelbar virkning. Kostnader forbundet med tilbakestilling og tilbakeføring av arealet skal dekkes av andelseier. (6) Eventuelle hageparseller på inngangssiden er ikke omfattet av vedtekten. §4-5 Boder etc. på fellesareal Dersom en eller flere andelseiere ønsker å bygge bod på et område som er definert som fellesareal, der fellesareal forstås som en del av Borettslagets eiendom som ikke utgjør en del av en hageparsell (ref. §4-4 (1), kan Styret innvilge søknad om dette dersom det bygges slik at alle andelseiere på tilhørende rekke(r) kan bygge tilsvarende og det ikke er til hinder eller ulempe for Borettslagets andelseiere for øvrig. Dersom Styret avslår søknaden, kan andelseier(ne) be Generalforsamlingen om å behandle søknaden.
Konsekvens
- Standard hageparsell defineres til å ha et areal på inntil 78m 2 (6meter x 13 meter). - - - - - - - - - - Hekk, gjerde etc. ligger innenfor andelens ansvar å vedlikeholde. Det blir lettere for andelseiere å få disponere areal som ligger til standard hageparsell og som fellesskapet likevel ikke har glede av. Styret gis utvidede fullmakter, med klart definerte rammer. Ribstonveien 25: Oppmåling nødvendig for å definere hvor langt ut parsellene strekker seg. Andelseierne kan søke om å få disponere et større areal. Liljeveien 18: Oppmåling nødvendig for å definere hvor langt ut parsellene strekker seg. Andelseierne kan søke om å få disponere et større areal. Liljeveien 25: Oppmåling nødvendig for å definere hvor langt ut parsellene strekker seg. Andelseierne kan søke om å få disponere et større areal. Spireaveien 7, 11, 13, 15 og 17: Ingen konsekvens. Ribstonveien 27: Ingen konsekvens. Spireaveien 19: Oppmåling nødvendig for å definere hvor langt ut parsellene strekker seg. Andelseierne kan søke om å få disponere et større areal der det er mulig. Endeenheter: Andelseierne kan søke om å få disponere et større areal der det er mulig.
D.
Forslag fra Qing Tollefsen om eksklusiv bruksrett av fellesareal
Det er innkommet søknad av 2. oktober 2013 til generalforsamlingen i 2014 fra Qing Tollefsen, Spireaveien 17 a om eksklusiv bruksrett på fellesarealet som en forlengelse av hagen min.
Styrets forslag til vedtak:
Dersom styrets forslag i sak om bruk av fellesareal er vedtatt kan andelseier tilstås bruksrett iht. disse regler på de angitt vilkår.
23 Løren Borettslag
E.
Forslag om endring av husordensreglene punkt 10. ”Lover og regler for utbygging”. Styret fremmer forslag om endring av husordensreglenes og stryke punkt 10 b til fordel for et 3. punkt under 10 a: Bestemmelsen for punkt 10 b er i dag er som følger:
b. På ekstraordinær generalforsamling 19.04.05 ble følgende vedtatt: Løren B/L kjøper rettighetene til tegningene fra arkitekt Solbjør, og utbygger bekoster godkjenning av en annen entreprenør enn Spikern Bygg. Denne vurderingen er det OBOS Prosjekt A/S som foretar. OBOS Prosjekt A/S utarbeider arbeidsbeskrivelser for utbyggingen av hagesiden. Tegningene blir da delt ut kostnadsfritt til beboerne.
Styret foreslår av punkt 10 b) strykes og erstattes av et nytt avsnitt 3) under punkt 10 a)
3) Tegninger av tilbygg på stuesiden skal deles ut til andelseier som ber om det til forberedelser til utbygging. Søknad om utbygging skal skje med et standardisert dokument, som også tjener som avtale mellom utbygger og Borettslaget. Styret vedlikeholder søknadsdokumentet slik at det er tidsriktig og i tråd med gjeldende forutsetninger. Entreprenøren skal på forhånd godkjennes av OBOS prosjekt AS. Styret kan avslå søknaden dersom Styret kan vise til dårlige erfaringer med den valgte entreprenøren, selv om denne er godkjent av OBOS prosjekt AS. Alle kostnader knyttet til utbyggingen, også i forbindelse med forberedelsene, dekkes av utbygger.
F.
Forslag fra Styret om endringer i søknad om utbygging.
-
Revidert søknadsdokument for utbygging av stue og/eller vindfang
Styret ser behovet for å oppdatere søknadsdokumentet. Styret har endret på følgende punkter: Endret garantibeløpet fra kr 15.000,- til kr 50.000,- (punkt 4). Tilbakebetaling endret fra 7 til 14 dager (punkt 4). Lagt til frist for ferdigstillelse relatert til oppstart (punkt 28). Endret grensen for kostnader knyttet til megling fra kr 5.000 til 10.000,- (punkt 33). Forslag til nytt søknadsdokument finnes vedlagt bakerst i innkallingen.
Styrets innstilling:
Forslaget vedtas.
24 Løren Borettslag
G.
Forslag fra Øyvind Gunnar Hoen om reduksjon av antallet styremedlemmer og medlemmer av valgkomiteen.
Bestemmelsen for styrets sammensetning i dag er som følger:
8-1 Styret
(1) Borettslaget skal ha et styre som skal bestå av en styreleder og minst to / høyst fire andre styremedlemmer, med inntil fire varamedlemmer.
Det står ikke spesifisert hvor mange medlemmer valgkomiteen skal bestå av og generalforsamlingen står derfor fritt til å bestemme dette.
Styrets innstilling:
Styret er imot forslagene.
A.
Som styreleder for 1 år foreslås:
25
VALGKOMITEEN INNSTILLER FØLGENDE PERSONER:
B.
Som styremedlemmer for 2 år foreslås:
Therese Hansen Torstein Lindstad Liljeveien 18 A Spireaveien 17 E
Styremedlemmer som ikke er på valg:
Steinar L'abee-Lund Torstein Austigard Spireaveien 11 D Liljeveien 18 B C.
Som varamedlemmer for 1 år foreslås:
1.
2.
Håkon Røed Christian Wang 3.
Anne-Marit Berg Liljeveien 25 D Spireaveien 13 A Spireaveien 15 C D.
Som valgkomité for 1 år foreslås:
1.
Gøril Skille Ribstonsveien 27 C 2.
3.
Nina Røssholt Svein E. Oseid Spireaveien 13 C Spireaveien 11 E E.
Som delegert til OBOS generalforsamling foreslås: Som vara for delegert til OBOS generalforsamling foreslås: Oslo, 1.3.2014 I valgkomiteen for Løren Borettslag
Trond Hasund /s/ Øyvind Gunnar Hoen /s/ Hege Lilleng /s/ Løren Borettslag
26 Løren Borettslag
Orientering om borettslagets drift. Styrets arbeid
2013 var et hektisk år i Løren borettslag. Siden forrige generalforsamling har styret avholdt 8 styremøter, gitt ut 5 utgaver av LørenNytt, 2 utgaver av VedlikeholdsNytt og avholdt to dugnader. Våren 2013 avholdt det forrige styret 3 styremøter og ga ut 2 utgaver av LørenNytt. I løpet av året ble det i alt behandlet 107 formelle styresaker. Styret har videreført praksisen med å avholde styremøtene i slutten av hver måned. Generalforsamlingen ble avholdt 17. april. Til stede var 26 andelseiere og 3 med fullmakt, til sammen 29 stemmeberettigede. Samarbeidet med OBOS` avdelingskontor på Tveita har vært meget godt året igjennom.
Vedlikeholdsprosjektet
Styret hadde god hjelp av Bygghuset AS til å utarbeide prosjektbeskrivelse, vurdere anbudene og bistand ved gjennomføringen av prosjektet. Arbeidet ble utlyst som en totalentreprise og det kom inn fire anbud. Tre entreprenører ble invitert til videre forhandlinger og oppdraget gikk til slutt til Alliero, som hadde den beste presentasjonen av hvordan de ville løse oppdraget og den beste prisen. Arbeidene med å bytte tak og kledning på inngang/kjøkkensiden startet i månedsskiftet februar/mars 2013. Maling av kledningen ble satt i gang så snart det var mulig etter utskiftingen. Andelseierne fikk tilbud om bytte av vinduer og dører i forbindelse med prosjektet. Det ble byttet totalt 108 vinduer og dører fordelt på 28 boenheter. Dører og vinduer er viderefakturert den enkelte andelseier. Da prosjektet kom i gang viste det seg at Allieros presentasjon var vesentlig bedre enn det forarbeidet de faktisk hadde lagt ned. Allieros handtering av prosjektet medførte et betydelig merarbeid for Styrets representant i byggekomiteen og Bygghuset i forbindelse med befaringer, møter, referater og oppfølging for øvrig. For borettslaget var engasjementet av Bygghuset en viktig faktor for at vi kan si oss fornøyde med det endelige resultatet. I etterkant av prosjektet ser vi at trappene gjerne kunne vært tatt med i prosjektet. Etter renoveringen av bygningsmassen for øvrig framstår de fleste som sjabre og dårlig vedlikeholdt. Det påtroppende Styret oppfordres derfor til å utrede renovering eller utskifting av trappene.
Styrets arbeid forøvrig
Styret har behandlet mange saker, men vedlikeholdsprosjektet har vært i fokus gjennom våren, sommeren og høsten 2013.
I forbindelse med vedlikeholdsprosjektet ble flere tilbygg overtatt av borettslaget. Det er i skrivende stund fire enheter som selv har vedlikeholdsansvar for sine tilbygg, hvorav ett tilbygg ble oppført i 2013. Videre har borettslaget hatt to vannlekkasjer i tilførselsrør fra kommunens nett. Begge var nedgravd og det var derfor relativt arbeidskrevende operasjoner. I det ene tilfellet måtte et garasjerom rives for å komme til. På VVS-siden har vi også byttet samtlige ventilgrupper på vanninntakene (hovedstengeventiler og trykkregulatorer). VVS-arbeidene ble utført av Ivar Lærum AS.
27 Løren Borettslag Styret har inngått rammeavtale med Ivar Lærum AS om rørleggerarbeider i borettslaget. Avtalen omfatter arbeier og materiell som beboerne selv bestiller. Se LørenNytt for oktober 2013. Styret har behandlet noen søknader om tiltak som i praksis privatiserer areal som er fellesareal. Styret har ikke hjemmel for å innvilge slike søknader og ga begrunnet avslag til samtlige, og med informasjon om riktig saksgang. Radonmålingen ble fulgt opp i 2013 og tiltak gjennomført på aktuelle steder i borettslaget utover høsten 2013. Oppfølging av tiltaket fortsetter utover vinteren. Styret vedtok å øke husleien med 5 % fra 1.juni 2013 for å finansiere vedlikeholdsprosjektet. Forrige vinters radonmålinger medførte at de foreslåtte tiltak ble iverksatt i løpet av vinteren 2013 og går utover i 2014. Informasjon om utviklingen blir distribuert i LørenNytt. Alle ventilene på rekkenes hovedinntak for vann ble skiftet. Fire nye andelseiere ble ønsket velkommen til borettslaget. Styret vedtok å øke husleien med 5 % fra 1.januar 2014 for å holde tritt med prisøkningen på innkjøpte varer og tjenester.
Styret
Styret har ikke eget kontor. Ønsker man å komme i kontakt med styret, kan man legge en skriftlig henvendelse i postkassen til et av styrets medlemmer eller sende e-post til post@loren borettslag.no Se for øvrig borettslagets internettsider www.loren-borettslag.no
Retningslinjer for styrearbeid
Styret har vedtatt retningslinjer for styrearbeid som klargjør de krav som stilles til borettslagets tillitsvalgte. Retningslinjene omhandler styreansvar knyttet til forvaltning av økonomiske verdier, habilitet, taushetsplikt, honorering og håndtering av utbetalinger.
Vaktmestertjeneste
Borettslaget har videreført avtalen med Gårdreform AS om snøbrøyting, strøing, vårfeiing og plenklipping av fellesplener.
Parkering
Hver leilighet har som kjent en selveid garasje og de fleste kan også parkere utenfor den. Det er gjesteparkering på oppmerkede plasser. Avtalen om parkeringskontroll på borettslagets område er videreført til 2014 under navnet P-Service AS. Nye gjestekort (grønne) for 2014 er delt ut til samtlige. Kontakt Styret ved behov for spesialtillatelser eller flere gjestekort.
Forsikring
Borettslagets eiendommer er forsikret i OBOS Skadeforsikring AS med polisenummer 10244. Forsikringen dekker bygningene, fellesareal og boliger med veggfast utstyr. Den dekker også bygningsmessige tilleggsinnretninger og forbedringer i den enkelte bolig.
28 Løren Borettslag Oppstår det skade i leiligheten, skal beboer sørge for å begrense skadeomfanget mest mulig og prøve å kartlegge årsaken til skaden. Skaden meldes til forsikringsavdelingen i OBOS på telefon 02333, eller e-post [email protected]. Forsikringsavdelingen melder skaden til forsikringsselskapet, bestiller om ønskelig håndverker for reparasjon og sørger for at kostnader knyttet til skaden blir refundert eller betalt av forsikringsselskapet. Selv om borettslagets forsikring brukes, kan andelseier belastes hele eller deler av egenandelen dersom forholdet ligger innenfor andelseiers ansvar.
Den enkelte andelseier må selv sørge for å ha hjemforsikring som dekker innbo og løsøre. Brannsikringsutstyr
I følge forskrift om brannforebyggende tiltak og branntilsyn skal alle boliger ha minst en godkjent røykvarsler, samt manuelt slokkeutstyr i form av pulverapparat eller brannslange. Det er borettslagets ansvar å anskaffe og montere utstyret, mens det er andelseiers ansvar å sørge for tilsyn og kontrollere at utstyret er i orden. Dersom utstyret er defekt, meldes dette til styret.
HMS
Internkontroll innebærer at borettslaget er pålagt å risikovurdere, planlegge, organisere, utføre, vedlikeholde og dokumentere forhold knyttet til helse, miljø og sikkerhet. Styret ivaretar internkontrollen av blant annet brannvern, felles elektrisk anlegg og lekeplassutstyr. Har borettslaget ansatte må det også oppfylle kravene i arbeidsmiljøloven om vern av arbeidstakernes helse og sikkerhet. Ved innkjøp av tjenester og ved dugnad er det spesielle rutiner som sikrer forsvarlig HMS.
Garantert betaling av felleskostnader
Borettslaget har avtale med OBOS Factoring AS om garantert betaling av felleskostnader. OBOS garanterer for overførsel til borettslaget hver måned og overtar deretter alt ansvar og risiko for eventuell manglende innbetaling av felleskostnader.
Utleie av egen bolig (Bruksoverlating)
Det er ikke tillatt å leie ut eller overlate bruken av boligen til andre uten styrets samtykke og godkjennelse av bruker/eier. Søknadsskjema for utleie/bruksoverlating fås ved henvendelse til OBOS.
Forkjøpsrett
Forkjøpsretten er en viktig medlemsfordel i OBOS. For hver enkelt bolig blir det ved salg fastsatt en egen frist for å melde bruk av forkjøpsretten (meldefrist). Medlemmer som vil benytte forkjøpsrett, kan melde seg direkte via OBOS annonsen på www.obos.no. Ved spørsmål om forkjøpsretten kan du henvende deg til OBOS på telefon 02333.
2006 2007 2008 2009 2013 29 Løren Borettslag
Telefoni og bredbånd
OBOS har avtale med Telio. Avtalen omfatter rabatter på hjemmetelefon, mobil, fast bredbånd og mobilt bredbånd. Rabatten fås ved å oppgi medlemsnummer/kundenummer i OBOS ved bestilling av tjenestene hos Telio. For ytterligere informasjon se www.obos.no.
Kabel-TV
Get er borettslagets leverandør av TV- og bredbåndstjenester. OBOS har fremforhandlet en kollektiv avtale med Get som gir deg som beboer rabatt på digital-TV, telefoni og bredbåndstjenester. Spørsmål knyttet til dette rettes til Gets kundetjeneste på telefon 02123, eller deres hjemmeside www.get.no.
Energimerking
Ved salg eller utleie av boliger skal det utarbeides en energiattest. På www.energimerking.no kan andelseieren utarbeide energiattest for sin bolig.
Større vedlikehold og rehabilitering
1987(ca.) Kledd gavlvegger med Steni-plater. 1989 Opprusting av kabel-TV anlegget. 1996 Rehabilitert lekeplassområdet, utskifting av hovedstengeventiler for vann i leilighetene og stengeventiler for utekraner på hage- og inngangssiden. 1998/1999 Oppjekking, nytt panel, etterisolering på stuesiden, samt beising. 2000 2001 2002 Montert tilbakeslagsventil for Spireaveien. 7 og Liljeveien. 25. Søppelskur og fundamenter. 2003 2004 2005 Beslag på skorsteiner, asfaltering av tørkeplasser, rehabilitering av endevegger, samt nye vindskier (ved nivåforskjeller). Asfaltering. Beising av husene. Oppgradering av lekeplass. Oppgradering av kabel-TV anlegget (med mulighet for bredband). Drenering. Drenering, oppgradering av lekeplass og ballplass. Radonmåling av samtlige boliger. Utarbeiding av vedlikeholdsplan og avtale med Get om digital-TV. Takene byttet på alle hus. Ny kledning og isolasjon på inngang/kjøkkensiden. All kledningen malt og gavlvegger vasket. Skiftet stengeventiler og trykkregulatorer på rekkenes hovedinntak for vann. Tiltak mot høye radonverdier ble iverksatt vinteren 2013/14.
Søknad om utbygging 30 Løren Borettslag Jeg/vi søker herved om å gjennomføre følgende arbeider; I forbindelse med arbeid med utbygging av bolig………. Forplikter jeg /vi oss til; A.
ANSVARSFORHOLD – PLIKTER 1. Å gjennomføre byggearbeidene i samsvar med de godkjente plantegninger, bygningsmessige forskrifter, vedtekter, husordensregler og borettslagslovens regler. Herunder å gjennomføre byggearbeidene slik at naboleilighetene og deres uteareal ikke påføres skade eller vesentlig ulempe. 2. Å oppnevne koordinator i forhold til byggherreforskriften. Avtalen skal være skriftlig og kopi sendes styret før byggearbeidene starter. 3. Å fremlegge kopi av entreprenørens godkjenninger og forsikringsbevis samt byggetillatelse fra Oslo kommune før byggearbeidene starer. 4. Å i forbindelse med innsending av denne søknad innbetale et garantibeløp til borettslaget på kr. 50.000,- som sikkerhet for krav borettslaget måtte få mot andelseier som følge av byggeprosessen. Borettslaget kan trekke direkte av beløpet krav som måtte oppstå. Byggesøknad vil ikke bli innvilget før depositum er innbetalt. Blir søknad ikke innvilget, tilbakebetales beløpet innen 14 dager fra avslagsdato. Blir søknad innvilget står garantibeløpet inne på konto inntil arbeidene er ferdigstilt og befart av styret. Foreligger det ikke krav fra borettslaget etter slik befaring skal beløpet utbetales 14 dager fra dato for befaring. Dersom borettslaget har krav mot andelseier etter befaringen, utbetales beløpet når alle krav er innfridd/avregnet i garantibeløpet. Garantibeløpet skal settes inn på en spesielt opprettet depositumskonto hos OBOS før byggingen kan starte. Utbygger vil bli kalt inn til møte hos OBOS når et styrevedtak om godkjent utbygging foreligger for å opprette en slik konto. Byggingen kan starte når beløpet er innbetalt. Renter på garantibeløpet tilfaller borettslaget. 5. Å påta meg/oss alle plikter og alt ansvar borettslaget som følge av arbeidene måtte komme i, dette gjelder både i forhold til offentlige myndigheter og tredjemenn. Herunder å utbedre enhver skade eller dekke ethvert utlegg som borettslaget eller andre andelseieres eiendom påføres som følge av byggearbeid/anleggstrafikk. Med skade på borettslagets eiendom menes enhver skade på bygningsmasse og felles arealer/fellesinstallasjoner i borettslaget.
31 Løren Borettslag 6. Å bære det fulle og hele ansvaret for feil og mangler som måtte oppstå ved det utbygde areal, både under og etter at utbyggingen er ferdigstilt. 7. Å følge de pålegg og anvisninger som borettslagets styre samt eventuelle kontrollører og fagkonsulenter kommer med i forbindelse med byggearbeidet. 8. Å forplikte meg/oss til uten ugrunnet opphold å utbedre eventuelle skader på borettslagets eiendom. 9. Å betale ethvert krav i forbindelse med byggearbeidet som borettslaget måtte ha eller å få så snart borettslagets styre anmoder om det. Om beløpet ikke er dekket innen en måned etter at kravet er mottatt, kan styret avregne utestående med tillegg av forsinkelsesrente gjennom depositumet eller gjennom realisering av legalpant, jfr pkt 10. 10. Å akseptere et eventuelt skyldig beløp i forbindelse med utbygging kan kreves dekket inn under borettslagets panterett iht. borettslagslovens § 5- 20 11. Å informere eventuelle nye eiere av leiligheten om denne erklæringen og alle økonomiske og andre aktuelle ansvarsforhold som gjelder, hvis boligen overdras en gang i framtiden. 12. Å påse at arbeidet er fagmessig utført, herunder at det blir brukt autoriserte håndverkere der dette er påkrevd iht. offentlige regler. B.
ORDENSFORSKRIFTER 13. Å varsle naboer som kan tenkes berørt minst 7 dager før byggearbeidene igangsettes med navn på ansvarlig byggherre, kontaktinfo samt HMS-ansvarlig for byggeriet og dennes kontaktinfo. 14. Å påse at byggeavfall ikke plasseres på borettslagets fellesarealer eller i felles søppelcontainere, men kjøres bort av andelseier selv. 15. Å påse at håndverksbilder ikke oppstilles utenfor oppmerkede gjesteparkeringsplasser eller annet areal avsatt til parkering. 16. Å respekte re at arbeidene skal finne sted innenfor rammene av ”Forskrift om begrensning av støy” fra Oslo kommune og støyende aktiviteter skal ikke forekomme lørdag og søndag samt alle dager mellom 20.00 – 07.00. 17. Å kontakte styret umiddelbart dersom uforutsette hendelser/skade inntreffer. C.
SPESIFIKKE BYGNINGSMESSIGE PREMISSER 18. Å benytte tegningene som deles ut kostnadsfritt fra styret 19. Å sørge for at grunnmuren skal støpes, 2,2 meter under bakkenivå på faste masser
32 Løren Borettslag 20. Å sørge for at tilbakefylling av masser og drenering av dette skal utføres iht. veiledning i siste revisjon av Byggforskserien 21. Å sørge for at sidevegg/mur følger samme yttermål som tidligere påbygg. 22. Å sørge for at sideglass skal ha samme størrelse og utførelse som tidligere påbygg. Kostnadene til sideglass dekkes 50/50 av naboene. 23. Å sørge for at takrenne og nedløpsrør må legges på utbyggers side. 24. Å sørge for at skjøter på ny og gammel mur på eksisterende terrasse må ha samme visuelle overflate. 25. Å sørge, for utbyggere som bor på enden av rekken, at det benyttes Steniplater på endevegg. 26. Å sørge for at rekkverk på terrasse utføres enten som a) behandlet (oljet) sibirsk lerk eller b) trykkimpregnerte materialer som males i husets farger. Rekken blir enig om valg av felles løsning for terrasserekkverk. 27. Å kontakte styre ved uklarheter om ovennevnte bygningsmessige spesifikasjoner og akseptere at styret avgjør med endelig virkning hvilken løsning som skal velges. D.
FULLFØRING 28. Å fullføre arbeidet senest 1 år etter godkjenning er gitt av Styret, og senest 6 måneder etter avtalt dato for oppstart. 29. Å legge til rette for en ferdigbefaring med styret når arbeidene er fullført ved å sende melding om ferdigstillelse og forslag til befaringsdato. 30. Å akseptere at styret fullfører arbeidene for min/vår regning dersom ikke arbeidene er fullført innen fristen angitt i punkt 28, eller eventuell tilleggsfrist innvilget av styret etter en individuell vurdering. E.
MISLIGHOLD 31. Undertegnede er innforstått med at brudd på det som står i denne erklæringen eller bestemmelser/vilkår som kreves fulgt i denne erklæringen, vil bli å betrakte som vesentlig mislighold i relasjon til min/vår husleiekontrakt med borettslaget og at dette således kan få konsekvenser for mitt leieforhold på lik linje med andre overtredelser av forpliktelser overfor borettslaget. 32. Undertegnede er vider kjent med at grove brudd på byggereglene samt brudd på forpliktelsene i denne erklæringen kan føre til at byggearbeidene av styret blir stoppet for kortere eller lengre varighet.
33 Løren Borettslag 33. Undertegnede aksepterer ved tvist mellom to naboer knyttet til gjennomføringen av byggearbeidene så kan styret velge å innkalle partene til utenrettslig mekling gjennom advokat/annen mekler oppnevnt av styret. Kostnader til slik mekling, oppad begrenset til kr 10.000 bæres av undertegnede. F.
VEDLEGG TIL SØKNADEN 34. Følgende dokumenter følger som vedlegg til denne søknad; [Oslo, dato] [Andelseiers underskrift] [Andelsnr] [Leilighetsnr/Adresse] [Tlfnr] (Dersom boligen tjener som felles bolig for ektefelle /samboer må ektefelle /samboer også undertegne erklæringen.) Jeg er innforstått med den overforstående erklæringen. Oslo den____________________ Ektefelle-/samboers underskrift Tillatelse er gitt Tillatelse er ikke gitt Oslo, den________________ Styreleder Løren Borettslag nestleder Løren Borettslag