Transcript Ove Rødstøl - Stavanger kommune

Utbyggingspolitikk i Stavanger
kommune.
Modeller for samarbeid med
private
Byveksten på Nord-Jæren
1960
2000
Utfordringsbildet år 2000
Inneklemt kommune
Stor konflikt mellom
utbygging og jordvern
Politisk aksept for buss
og blokk
Vil alle kommunene ta
ansvar for effektiv
arealutnyttelse?
Fylkesdelplan for
langsiktig byutvikling
på Jæren
- Utgangspunktet
Utviklingstrekk og forutsetninger
•
•
•
•
Dagens befolkning i 10 kommuner ca 300 000
Gjennomsnittlig årlig tilvekst siste 10 år ca 1,7%
Ca 6000 pr år de siste 4 år
Stavangerregionen den storbyregion med størst
befolkningsvekst siste 10 år
• Ca 4000 flyttet ut av Stavanger til en
nabokommune mellom 2005 - 2009
• Befolkningsutvikling frem mot 2040 antas å være
mellom 120 000 og 150 000
Utviklingstrekk og forutsetninger
• Det er i dag ca 125 000 boliger med 2,3 personer
pr bolig
• Boligbehov mellom 60 000 og 75 000
• Andelen fortetting og transformasjon har vært ca
50% (antatt 30%)
• Fortsatt fortettingspotensiale på 40% (50% i
Storbyområdet)
• Årlig arealforbruk til næringsformål ca 250 daa
Storbyområdet
Stavanger – Sandnes
Sola – Randaberg
Dette storbyområdet er
den sammenlingnbare
størrelsen med de andre
storbyene i Norge
Stavangerregionen
og storbyområdet
ca 230 000
Sammen for en levende by!
Stavanger kommunes visjon
Også tittel på vår nye kommuneplan
Utbyggingspolitikk i Stavanger
•
•
•
•
Hovedutbyggingsområder
Transformasjonsområder
Prosjektsamarbeid
Friområdeprosjektet
Nøkkeltall Stavanger 2010
125.600 innbyggere, i underkant av 2% årlig tilvekst
16,4% innvanderere
Ca. 72% sysselsatte, 2,2% arbeidsledige
40% eneboliger, 20% rekkeboliger, 40% leiligheter
80% selveierboliger, 20% leieboliger
2,1 personer per bolig, 40% enperson husholdninger
1965
1966
1967
1968
1969
1970
1971
1972
1973
1974
1975
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Fullførte boliger
BOLIGBYGGING 1965-2010
1500
1000
500
0
BOLIGMASSEN
BOLIGBYGGING 2006-2010
BOLIGBYGGING 2011-2016
• Boligproduksjonen i
Stavanger vil i gjennomsnitt
kunne være ca 760 boliger i
året hvorav maks 30% i felt
og 70% innenfor den utbygde
by.
Utbyggingsplanen
• En sektorplan til arealdelplanen
• Ikke et juridisk bindende plan.dok. iht.
plan-og bygningsloven
• Uttrykker en selvvalgt aktiv
utbygg.politikk med i hovedsak ikke
lovpålagte tiltak og oppgaver
• Plandokument i Stavanger i 35 år
Hovedutbyggingsområder
• Et areal på fra ca 100daa til 500daa
• Omfattende investeringer til VVA,
grønnstruktur og arkeologi er påkrevet før
utbygging
• Behov for samlet planlegging og
utbygging
• SK er som regel (stor) grunneier gjennom
tidligere stategiske oppkjøp
Hovedutbyggingsområde
•
•
•
•
•
INNEBÆRER AT KOMMUNEN
- regulerer området
- foretar grunnerverv
- sørger for arkeologiske registreringer
- opparbeider VVA og tilrettelegger
grøntareal
• - tildeler og videreselger utbyggingsareal
Formålet med SK’s politikk
• Å sikre sk utbygg.grunn og arealreserver for
bedre å kontrollere markedene
• Å få til en konjunkturuavhengig helhetlig
planlegging og rasjonell teknisk tilrettelegging av
større områder
• Å få en rettferdig og smidig fordeling av
tilrettelegg.kostn. på større områder
• Å øke forutsigbarheten med hensyn til hvem som
utvikler hvilke områder
• Å sikre innløsn. og opparbeid. av fellesarealer,
overordnede grønnstrukturer og turveier
Fortsettelse formål
• Å styre utbyggingen i tid og bydel i henhold til
utbyggingsplanen og sosial infrastruktur
• Å sikre mangfold i boligmarkedet ved fordeling
til flere utbyggere
• Å ivareta sosial boligbygging
• Å sikre alle grunneiere lik pris uavhengig av
regulerplanens bruk og utnyttelse
• Å stabilisere tomteprisene og hindre
tomtespekulasjon
• Å ivareta rollen som tiltakshaver arkeologi
• Å sikre kommunale og andre off. arealbehov
2.
UTBYGGINGSOMRÅDENE
1. Husabøryggen sør
Husabøryggen Nord + Atlanteren
3. Tastarustå
4. Paradis + Hillevåg
5. Mariero
6. 6. Søra Bråde
7. Nore Sunde
8. Revheim I og II
9. Urban Sjøfront
10. Jåtten Øst
11. Jåttå Nord
12. Jåttåvågen 1
13. Jåttåvågen 2
Nye hovedutbyggingsområder
• Private utbyggere har kjøpt seg opp som følge av
endringer i konsesjonsloven
• Boligbyggingen vil fortsatt i hovedsak skje
gjennom fortetting i den utbygde by
• Boligbyggingen vil i fremtiden i liten grad skje
ved feltutbygging (småhus)
• Nye områder vil i stor grad måtte sikres for
fremtidige arealbehov, arealreserver og
arealfleksibilitet for offentlige program
Nye hovedutbyggingsområder
• Dette betyr at områdene blir like viktige
for Stavanger kommune som før
• Utvikling av områdene krever nye
samarbeidsmodeller med de private
utbyggerne og grunneierne
Utfordringer
• At Stavanger kommune anerkjenner den private
utbyggingsretten
• Områdene har sin egenart og er ulike mht til
samarbeidsform
• Å sikre en godt samarbeid, fremdrift og effektive
løsninger for planlegging og utbygging av
områdene
• Å optimalisere verdien gjennom godt samarbeid
Utfordringer
• Å etablere et forutsigbart og balansert avtaleverk
• Å sikre behovet for arealreserver for begge parter
• Å sikre arealbehov for fremtidige offentlige
program som vi i dag ikke vet
• Arealfleksibilitet og muligheter for
omdisponering
• Modeller for samarbeid
• Økonomi og prisfastsettelse
Transformasjonsområder
Transformasjonsområdene
•
•
•
•
•
•
Paradis – ca. 200 boliger
Hillevåg – ca 400 boliger (75 + 325)
Mariero – 170 boliger
Urban Sjøfront – 540 + 300 ++?
Jåttåvågen 1 – 150 boliger
Jåttåvågen 2 - 1500 boliger ?
Transformasjonsområder
• Urban Sjøfront
Avtalemodellen
Sentrumsaksen
• Jåttåvågen
Hinna Park
Viking Stadion
www.urbansjofront.com
www.urbansjofront.com
Urban sjøfront
Badedammen
2010
www.urbansjofront.com
STAVANGER
SENTRUM
BADEDAMMEN
LERVIG
SIRISKJÆR
BREIVIG
Områdets størrelse: ca 600 daa
www.urbansjofront.com
Lervig
Urban Sjøfront
Grunnlaget for avtaleforhandlingerene i Urban sjøfront
• Plan 1785 m/(rekkefølge)bestemmelser
• Foreløpige kostnadstall for erverv og
opparbeidelse av VVA og friområder og
riving
• Modell for fordeling av kostnader
• Praktiske og gjennomførbare planer for
etappevis utbygging av infrastruktur
• Avklaring vedr tiltakshavere
•
•
Delplan 1 - Plan 1785
Breivig, Lervig,
Spilderhaugvigå
Reguleringsarkitekt:
Asplan Viak Stavanger as
www.urbansjofront.com
Planområdet 1785
• Planområdet ca 520 daa hvorav ca 220 daa
er arealer i vann.
• Utbyggingsareal ca 214 daa
• TU mellom 125% (bolig) og 220 %
(næring)
• Offentlig friareal ca 35 daa
• Foreløpig anslag infrastrukturkostnader
NOK 209 mill
Tomteutnyttelse i plan 1785
• For områder vist som bolig/kontor-areal er
det foreslått en glidende skala for tillatt
tomteutnyttelse (TU) avhengig av
fordelingen mellom de to funksjonene.
TU-skalaen varierer fra 125% for rent
boligområde til 220% for rent
kontor/næringsområde
Rekkefølgematrise plan 1785
• Tabellen angir hvilke trafikkområder
inkludert vann- og avløpsanlegg, til og
langs hele eller deler av et byggeområde,
herunder offentlige friområder som må
være opparbeidet eller sikret opparbeidet
før igangsettings- og eller rammetillatelse
gis innenfor det enkelte byggeområde.
Ekstern infrastrukturkostnad i
plan 1785 og 1901
• De eksterne infrastrukturkostnadene
(vei, vann, avløp og park) i plan 1785 og
1901 ble opprinnelig beregnet til kr 350
mill.
• Indeksregulert utgjør dette i dag
henholdsvis ca kr 1600 og kr 2400 pr. m2
tomt
Rammeverktøyet på plass.
Hva gjør man nå?
• Hvem tar ansvar for infrastruktur helt eller
delvis, herunder forskuttering?
• Hvordan få alle til å bidra med sin
forholdsmessige andel av infrastruktur?
• Modeller for fordeling av kostnadene?
• Skal fordelingen baseres på avtale eller
skjønn?
Mulige modeller for fordeling
av kostnader
• Fordeling med en halvpart på hver av
faktorene grunnareal og tillatt utnytting
(pbl)
• Fordeling pr m2 tomteareal/byggeareal
• Fordeling delvis ut fra tomt og delvis ut
fra realisert BRA
• Fordeling pr m2 realisert BRA
Begrunnelse for valg av modell
• Modellen vil være mer forutsigbar for
beregning av tomtens andel av totalen, da
den ikke påvirkes av valg av TU på egen
og øvrige tomter
• Valg av utbyggingsprosjekt og fordeling
på hhv bolig og næring vil dermed kunne
styres av hva som til enhver tid
etterspørres i markedet
Forts. begrunnelse for valg av
modell
• Modellen vil sammenholdt med planens
TU-scala slå heldig ut i forhold til hvilken
belastning som ”tåles” på henholdsvis
bolig og næring.
• Det må anses som en fordel og heve
attraktiviteten for området at LOKområdene kan la seg realisere i en tidlig
fase av utviklingen av området
Kommunens tiltakshaverrolle i
Urban Sjøfront
• SK har inngått og er i ferd med å inngå en
rekke avtaler med private utbyggere hvor
SK påtar seg en tiltakshaverrolle i forhold
til eksterne infrastrukturttiltak med
tilskudd fra private gjennom egne
utbyggingsavtaler
Hvorfor inntar kommunen
denne tiltakshaverrolle?
• Vil medvirke til å få i gang en ønsket
utvikling
• Det vil kunne være dyrere og innebære
mer risiko for kommunen å la være
• Med dagens og fremtidig
kommuneøkonomi en fare for at kvaliteter
i reguleringen forsvinner (omreguleres)
når ikke tiltaket tas med en gang
Fortsettelse tiltakshaverrolle
• Kommunen kan bestemme tid og sted for
sine investeringer
• Kan neppe påregne mer forutsigbar statlig
eller fylkeskommunale tilskudd eller
finansiering
• Våre erfaringer og kompetanse fra
hovedutbyggingsområdene gjør at vi
ønsker å innta denne rolle
Kommunens utfordringer
• Å utarbeide praktiske og håndterbare
rekkefølgebestemmelser til det enkelte delfelt
• Å få alle grunneiere til å bidra med sin andel av
ny infrastruktur gjennom frivillige avtaler
• Å lage praktiske og gjennomførbare planer for
etappevis utbygging av eksterne VVA- anlegg og
offentlige friområder
Etappevis utbygging av VA
•
•
•
•
Permanente anlegg
Midlertidige anlegg
Anlegg som må skytes ut i tid
Anlegg som ønskes utsatt på grunn av
medvirkning fra andre
Kommunens utfordringer forts.
• Å tilrettelegge et grunnlag for at selv små
delfeltutbygginger kan realiseres
• Å minimalisere SK’s økonomiske ansvar
og risiko som tiltakshaver av ekstern
infrastruktur, herunder offentlige
friområder og parker
Sentrumsaksen LOK 3
Sentrumsaksen LOK 3
• Utbygging av lokalsenteret viktig for den videre
utvikling av Urban Sjøfront
• Det har imidlertid vist seg svært vanskelig å
utvikle lokalsenterområdet i Urban Sjøfront
• Mange grunneiere
• Andel detaljhandel, nærbutikk, maks 3000 m2
• Større etterspørsel etter boliger enn kontor/næring
Plan 2218 – LOK 3
•
•
•
•
•
Muliggjør bygging av ca 43 000 m2 BRA
Flytter en park ut av området
Planlegger bygging av et off.sykehkjem
Planlegger et off.idrettsanlegg og multihall
Planlegger et stort off. p-anlegg på 600 plasser
for funksjonene i planområdet, men også for
området rundt
Privat og offentlig samarbeid
• Dette har gitt et bedre grunnlag enn før for et
mulig privat og offentlig samarbeid med en stor
utbygger for utbygging av det første delområdet
av lokalsenteret
• Tomtebelastningen er imidlertid høy, foreløpig
anslått til ca kr 10900 pr m2 netto tomt eller ca kr
4300 pr m2 BRA
Historien om Jåttåvågen
Etablert i 1973
Jåttåvågens identitet er nært
knyttet til ”Oljeeventyret”
og Oljeindustrien med
Norwegian Contractors
(NC) og senere Aker NC’s
virksomheter med bygging
av understell og
betongplattformer, til
sammen 17 stykker i
perioden 1973 til 1995
Antall arbeidsplasser på
topp ca 4.500
Jåttåvågen 1993 - 1994
Området
570 dekar
Mellom Stavanger og
Sandnes bysentrum
Attraktive boligområder
i nord og sør
Eksisterende og
planlagt skoler i
umiddelbar nærhet
Beliggende ved
knutepunkt for vei og
jernbane/bybane
Nærhet til
universitetsområde,
kunnskapspark og flyplass
Aker Brygge-området
lagt inn i Jåttåvågen
Avtale med Hinna Park
• Kjøps og utbyggingsavtale fase 1 (2001)
• Totalt 375 daa hvorav 150 daa byggeareal
og 225 daa fellesareal
• Infrastrukturkostnad inkludert grunnerverv
458 mill
• Hinna Park ansvar for bygging av all
infrastruktur
Avtale Hinna park
• Stavanger kommune gitt avkall på
vederlag for kommunal grunn til en verdi
av 130 mill mot å få overført vederlagsfritt
fellesareal i opparbeidet stand
• Gjennomsnittlig tomtepris kr 2372 og
gjennomsnittlig BRA kr 1386 pr m2 i
byggeområdene
Viking stadion
Jåttå stasjon
Jåttå v.g. skole
Jåttåvagen
2008
Viking Stadion
Avtale med Viking Fotball Asa
• Forholdet til EØS avtalen, statsstøtteforbudet
• Stavanger kommune fikk frigjort byggearealer
på Stavanger stadion
• Gratis tomt til en verdi av 20-25 mill.
• Tilskudd på 50 mill.til finansiering av
stadiondelen av anlegget
• Lån på på 10 mill. til etablering av treningsbane
Stavanger forumområdet
Oilers Arena – slik vil den se ut?
Stavanger forumområdet
Avtalen med Oilers
• Omfattende drøftelse av modeller for kommunal
medvirkning
• EØS avtalen art.61, offentlig støtte,
• Salg av tomt til markedsverdi
• Tilbakeleie av hallen til istid og annen bruk for kr
4 mill eks mva pr år. Leiebeløpet for 20 år betales
som et engangsbeløp
• Opsjonsavtale for kjøp av et næringsareal på ca
8000 m2 BRA på markedsmessige vilkår
Vikinghallen
Avtalen med Viking
•
•
•
•
En kombinert flerbruks- og fotballhall
Drøfter nå en opsjonsavtale
Viking byggherre
Festeavtale på markedsmessige vilkår etter
modell fra Oilers Arena
• Tilbakeleie av primært flerbrukshall, men også
fotballhall til markedsbasert leie
• Rett til kommunal overtakelse eventuelt
forkjøpsrett
Avtale ny utstillinghall
•
•
•
•
•
•
Foreløpig prosjektkostnad kr. 225 mill
8655 m2 BRA
Selskapsmodell mellom SK, RFK og SF
EØS avtalen art 61, offentlig støtte
Fleksibel bruk idrett og messer
Mva problematikk
Avtaler ny ishall
•
•
•
•
•
Foreløpig prosjektkostnad kr. 260 mill
9450 m2 BRA
Ny energisentral for området
Feste-, tomte- og leieavtale
Mva problematikk
Avtalen Forum Pluss
•
•
•
•
•
Nytt hotell
4000 m2 BRA og 120 rom
Opsjonsavtale i 2 år
Reguleringsrisiko
Vilkår i kjøpekontrakt
Utbyggingspolitikken vår et
uttrykk for de muligheter som
finnes, nemlig
• Å bruke lovgivningens virkemidler;
rekkefølgebestemmelser og ekspropriasjon
• Å velge en hensiktsmessig politisk og
adm. organisering mht. gjennomføring
• Å vise vilje til å bruke kommunale
investeringsmidler
Med det resultat eller
konsekvens at
• SK’s utbyggingspolitikk er forutsigbar for
grunneiere og investorer
• SK har et forhandlingsutvalg og en
utbyggingsavdeling med ansvar for
gjennomføring og økonomi
• Utbygg.avd. er like gjerne en rådgiver,
samtalepartner og katalysator for private
Velkommen til Tall Ships Race 2011