Transcript Klageavgjørelse i byggesak - gnr. 32 bnr. 1169 i

Deres ref.: 09/4046-36
Sola kommune
Postboks 99
4097 SOLA
Vår dato: 07.12.2012
Vår ref.: 2012/6854
Arkivnr.: 423.1
Postadresse:
Postboks 59 Sentrum,
4001 Stavanger
Besøksadresse:
Lagårdsveien 44, Stavanger
T: 51 56 87 00
F: 51 56 88 11
E: [email protected]
www.fylkesmannen.no/rogaland
Klageavgjørelse i byggesak - gnr. 32 bnr. 1169 i Sola kommune - rettingspålegg
og tvangsmulkt - AS Trevaren
AS Trevaren har påklaget kommunens vedtak om å gi pålegg om retting av flere forhold i
forbindelse med oppføring av enebolig på gnr. 32 bnr. 1169 i Sola kommune, samt vedtak om
løpende tvangsmulkt ved manglende oppfyllelse av pålegget. Fylkesmannen stadfester delvis
kommunens vedtak.
Vi viser til kommunens oversendelse av 21.6.2012.
Sakens bakgrunn
Saken har sin bakgrunn i et byggeprosjekt på Skadbergbakken i Sola kommune. Saken gjelder klage
fra adv. Terje Grønn datert 14.5.2012 på vegne av sin klient AS Trevaren på to pålegg om retting
med tilknyttet tvangsmulkt fra Sola kommune. Kommunens to vedtak gjelder to eneboliger i
byggeprosjektet. Denne saken, saksnr. 12/6854, gjelder boligen til Gregory Bertram (enebolig 1) på
bnr. 1169. Den andre saken, saksnr. 12/6796, gjelder boligen til Sigve Eikeland (enebolig 4) på bnr.
1168. De overordnede problemstillingene i de to sakene er i det vesentlige sammenfallende.
Arkitektfirma Helen & Hard AS (ansvarlig søker) søkte på vegne av utbyggerselskapet Skadberg
Eiendomsutvikling AS (tiltakshaver) 05.11.2009 om rammetillatelse bl.a. for oppføring av
eneboligen som er gjenstand for denne saken. Rammetillatelse ble gitt 1.3.2010. Det ble søkt om
igangsettingstillatelse for tømmerarbeidet 10.5.2010. Vedlagt til søknaden var søknad om
ansvarsrett fra AS Trevaren, datert 3.4.2010, som skulle stå for ”tømmerarbeider inkludert
vindauger og dører”. Igangsettelsestillatelse for tømmerarbeidene og godkjenning av ansvarsrett
for AS Trevaren ble gitt 20.05.2010.
Ansvarlig søker Helen & Hard søkte 20.9.2010 om midlertidig brukstillatelse for enebolig 1 og 4.
Vedlagt var kontrollerklæring fra AS Trevaren, hvor selskapet uttrykte at det ikke var avdekket feil
eller mangler som tilsa at midlertidig brukstillatelse ikke kunne gis. Midlertidig brukstillatelse ble
gitt, jf. Sola kommunes brev datert 4.10.2010, med frist for utføring av gjenstående arbeider på
utearealene på 1 måned.
Det fremgår av saksdokumentene at kjøperne av hus 1 og 4, hhv. Greg Bertram og Sigve Eikeland
overtok eneboligene ved overtagelsesforretninger avholdt 23.9.2011. Det fremgår samme sted at
huseierne ved overtagelsen holdt tilbake deler av kjøpesummen grunnet mangler ved boligene.
Rambøll AS utarbeidet i samarbeid med ansvarlig søker Helen og Hard en rapport vedrørende
byggtekniske feil og mangler ved bolig 1 og 4 i prosjektet, datert 19.9.2011. Rapporten viser en
rekke mangler ved boligene. Sola kommune hevder at rapporten tilsier at det på feilaktig grunnlag
ble anmodet om midlertidig brukstillatelse ved at kontrollerklæringene fra de involverte foretakene,
deriblant Trevaren AS, ikke var reelle med hensyn til utestående arbeid og mangler/feil ved
boligene.
På bakgrunn av denne rapporten tilskrev Sola kommune de involverte foretakene, og ba om
uttalelser.
Sola kommune varslet deretter, i brev datert 29.11.2011, ansvarlig søker Arkitektfirmaet Helen &
Hard om at kommunen ville gi pålegg om ferdigstillelse etter plan- og bygningsloven (pbl.) § 32-3
dersom nevnte bygg med tilhørende infrastruktur ikke ble ferdigstilt innen 29.2.2012. Det ble også
varslet om at det kunne være aktuelt å ilegge tvangsmulkt etter pbl. § 32-5 dersom påleggene ikke
ble fulgt.
Advokatfirmaet Stavangeradvokatene tilskrev Sola kommune i brev datert 9.1.2012 og 13.2.2012
på vegne av boligkjøperne Bertram og Eikeland, samt sameiet Sandangersvingen 7 (blokk 30), med
merknader til kommunens brev av 29.11.2011. Det antas at partene er kjent med disse
dokumentene, så vi ser ikke grunn til å redegjøre ytterligere fra disse.
Sola kommune tok igjen kontakt med ansvarlig søker ved brev datert 18.1.2012, og ba om en
grundigere redegjørelse for forholdene ved boligene som var tatt i bruk.
Ansvarlig søker sendte 27.2.2012 svar på kommunens henvendelse, og ga en nærmere
redegjørelse/vurdering av ansvarlig søkers rolle i byggeprosjektet, innhentet fra advokatfirmaet
Schjødt. I brevet refereres også tilbakemeldinger fra de involverte ansvarlig utførende foretak,
herunder AS Trevaren som fastholder at det ikke var noen forhold ved deres arbeid som var til
hinder for midlertidig brukstillatelse. Selskapet viser også til at det har utarbeidet reklamasjoner
som ble notert ved overleveringen av boligene, og at selskapet gjennom et forlik i Stavanger tingrett
har overdratt ansvaret for ytterligere feil og mangler til Skadberg Eiendomsutvikling AS og
Sparebanken Vest. Fylkesmannen viser ellers til brevet, som det antas er kjent for partene.
Utbygger Skadberg Eiendomsutvikling AS ble slått konkurs 9.1.2012, og byggeprosjektet, unntatt
boligene som var tatt i bruk, ble kjøpt av Block Watne som skal fullføre utbyggingen/
infrastrukturen på området.
Sola kommune konstaterte deretter at boligene ikke hadde blitt ferdigstilt innen fristen som ble satt i
varslet fra 29.11.2011, og følgende vedtak ble fattet administrativt 27.4.2012, og rettet mot et av de
involverte ansvarlig utførende foretakene; AS Trevaren:
”Med hjemmel i plan- og bygningslovens § 32-3 gis herved følgende pålegg/
følgende mangler må utbedres (nr i parantes refererer til rapport fra Rambøll AS):
Plassering av vinduer og dør i kjeller (kuldebro) (4.2), glass i rekkverk (4.6), tetting
massivtre/betong (4.9), tetting gesims (4.10) lufting kledning (4.14), vindu 3. etasje (4.17),
spalte vindu 3. etasje (4.18), innkledning av vinduer i lysgrav.
Frist for å oppfylle pålegget settes til 01.07.2012.
Side 2 av 10
Med hjemmel i plan- og bygningsloven § 32-5 fastsettes det en løpende tvangsmulkt på kr.
1000,- pr. dag fra 01.07.2012 dersom pålegget ikke er etterkommet innen dette tidspunkt.
Forfalt tvangsmulkt vil bli innkrevd uten ytterligere varsel.
[…]”
Vedtaket ble påklaget av adv. Terje Grønn på vegne av AS Trevaren i brev datert 14.5.2012.
Fylkesmannen gjengir ikke klagen i sin helhet her, men i det vesentlige hevdes det prinsipalt at
vedtaket er ugyldig da det i pålegget ikke i tilstrekkelig grad klargjøres hvilke ulovlige forhold
pålegget retter seg mot, herunder også hvilke bestemmelser ulovlighetene gjelder. Subsidiært vises
det til at vedtaket mot AS Trevaren er ugyldig, da det ikke er grunnlag for å rette pålegget mot
selskapet på bakgrunn av flere forhold, bl.a. at pålegget omfatter arbeid som selskapet ikke var
ansvarlig for. Det vises, slik Fylkesmannen forstår det, også til at saken i realiteten dreier seg om en
privatrettslig konflikt mellom boligkjøperne og AS Trevaren, der førstnevnte ikke har noe
rettmessig krav. Vi viser til klagen for en nærmere redegjørelse for disse, og ytterligere, anførsler.
Sola kommune behandlet klagen i utvalg for arealsaker 13.6.2012 og opprettholdt kommunens
tidligere vedtak. Kommunen hevder at pålegget er tilstrekkelig klargjort, idet det henvises til
rapporten fra Rambøll AS, hvor det så igjen vises til de aktuelle bestemmelsene i Forskrift om krav
til byggverk og produkter til byggverk av 1997 (sist endret i 2007, derav forkortet TEK 07). Når det
gjelder forholdene rundt AS Trevarens rolle, hevder kommunen at det underliggende
kontraktsforholdet ikke er avgjørende for hvem kommunen kan rette pålegg mot, all den tid det
aktuelle foretaket har hatt status som ansvarlig utførende. Det vises ellers til saksforelegget til
vedtaket fra 13.6.2012 hvor kommunen gir sin vurdering av anførslene som fremsettes i klagen.
Klager har også kommet med et tilleggskriv, datert 5.9.2012, hvor det redegjøres for ytterligere
korrespondanse med kommunen, og er vedlagt et notat utarbeidet av AS Trevaren hvor det gis en
nærmere vurdering av de enkelte utbedringspunktene som angis i kommunens to rettingspålegg fra
27.4.2012 og 30.4.2012.
Fylkesmannen viser for øvrig til sakens dokumenter.
Fylkesmannens vurdering
1. Innledende bemerkninger
Søknad om rammetillatelse er datert 05.11.2009, og saken skal derfor hovedsakelig behandles etter
plan- og bygningsloven av 1985 (pbl.85), jf. plan- og bygningsloven av 2008 (pbl.) § 34-4 fjerde
ledd. Kommunens påleggsvedtak etter pbl. § 32-3 skal likevel behandles etter ny lov, da kommunen
fattet vedtaket etter at ny plan- og bygningslov trådte i kraft.
Fylkesmannen legger til grunn at klagerne har klagerett og at klagefristen er overholdt, jf.
forvaltningslovens (fvl.) kap. VI og pbl. § 1-9.
Den aktuelle eiendommen, gnr. 32 bnr. 1169, omfattes av reguleringsplan 0414 Skadbergbakken.
Eiendommen er i planen regulert til boligområde.
Sola kommune fattet 27.4.2012 vedtak med pålegg om retting etter pbl. § 32-3 av flere forhold ved
boligen på eiendommen, tilhørende Gregory Bertram. Spørsmålene saken reiser er i hovedsak for
Side 3 av 10
det første hvorvidt det i det hele tatt kan rettes rettingspålegg mot AS Trevaren, og for det andre
hvilket arbeid selskapet evt. kan pålegges å utføre på eneboligen.
Det er en rekke ulike foretak som har vært involvert i byggeprosjektet under utbygger Skadeberg
Eiendomsutvikling AS. Utbygger ble som kjent ble slått konkurs i januar 2012. AS Trevaren er en
av entreprenørene i saken, og hadde ifølge søknaden om ansvarsrett datert 3.4.2010 ansvar for
utførelse og kontroll av utførelsen av ”tømmerarbeider inkludert vindauger og dører”.
2. Pbl. § 32-3 – generelt
Hjemmel for å fatte vedtak om rettingspålegg følger av pbl. § 32-3, hvor det i første ledd heter at:
”Ved forhold i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven, kan plan- og
bygningsmyndighetene gi den ansvarlige pålegg om retting av det ulovlige forhold, opphør
av bruk og forbud mot fortsatt virksomhet, samt stansing av arbeid.”
Bestemmelsens tredje ledd gir også hjemmel for å fastsette tvangsmulkt samtidig med utferdigelsen
av pålegg etter første ledd.
Det er med andre ord en forutsetning for å fatte et vedtak om rettingspålegg med tilknyttet
tvangsmulkt etter pbl. §§ 32-3 og 32-5 at det foreligger ett eller flere ulovlig forhold som pålegget
rettes mot. Vedtaket må videre rettes mot ”den ansvarlige” for ulovlighetene. I dette ligger også at
det materielle innholdet i pålegget (hvilke forhold man pålegges å rette opp), må samsvare med det
ansvar det aktuelle foretaket har påtatt seg.
Siden byggesøknaden i denne saken stammer fra før byggesaksdelen i pbl. trådte i kraft 1.7.2010,
vil spørsmålet om det foreligger ulovlige forhold ved utførelsen av arbeidet til AS Trevaren på
eneboligen måtte vurderes etter plan- og bygningsloven av 1985 (pbl.85).
3. Pbl. § 32-3 – hvem er ”den ansvarlige”?
Fylkesmannen tar først stilling til om det kan rettes et pålegg mot AS Trevaren etter pbl. § 32-3 for
de feil som angis i rapporten fra Rambøll AS. AS Trevaren har i klagen anført flere forhold som de
hevder avskjærer et slikt ansvar. I korte trekk pekes det på følgende:
 Det bestrides at AS Trevaren er rette adressat for rettingspålegg etter at byggene er overtatt
av kjøperne (her Greg Bertram) og tatt i bruk. Det vises til NS 3431 punkt 35.1 tredje ledd,
jf. punkt 35.6, hvor det fremgår at konsekvensene ved at bygg tas i bruk uten
overtagelsesforretning med entreprenøren til stede er at risikoen går over fra entreprenøren
til byggherren. Det hevdes videre at rette adressat for påleggene må være eierne av enebolig
1 og 4, da det er de som har det privatrettslige herredømmet over boligene etter
overtagelsen. Det pekes også på at kjøperne har holdt tilbake penger ved overtagelsen for å
dekke kostnader til utbedring (punkt 5 og 6 i klagen).
 Forhold knyttet til manglende kompetanse hos byggherren Skadberg Eiendomsutvikling AS
(punkt 7 i klagen).
 Det hevdes at konsekvensen av et rettsforlik mellom Skadberg Eiendomsutvikling AS,
Sparebanken Vest og AS Trevaren fra november 2011 har medført at AS Trevaren er ute av
prosjektet (punkt 8 i klagen).
Fylkesmannen vil først presisere at det ikke er utstedt ferdigattest for eneboligene til Bertram og
Eikeland. Det er gitt en midlertidig brukstillatelse, men uten at boligene er ferdigstilt.
Side 4 av 10
Det fremgår av sakens dokumenter at AS Trevaren søkte om ansvarsrett i forbindelse med søknad
om igangsettingstillatelse for tømmerarbeidet på bl.a. eneboligen denne saken gjelder 10.5.2010.
AS Trevaren skulle etter søknaden stå for ”tømmerarbeider inkludert vindauger og dører”.
Igangsettelsestillatelse for tømmerarbeidene og godkjenning av ansvarsrett for AS Trevaren ble gitt
20.05.2010.
Rollen til ansvarlig utførende er beskrevet i pbl.85 § 98:
”1. Utførelsen av ethvert tiltak som går inn under § 93 skal forestås av en eller flere
ansvarlig utførende foretak som påtar seg ansvaret for at tiltaket blir utført i samsvar med
gitt tillatelse og bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven. Ansvarlig utførende er
ansvarlig for at bestemmelsen i § 100 blir overholdt og at det blir sendt melding til
ansvarlig søker ved avsluttet arbeid, jf. § 99. Det samme gjelder gjennomføringen av
kontrollform og kontrollplan, jf. § 97.
2. Reglene om ansvarsrett i § 93 b nr. 3 gjelder tilsvarende for ansvarlig utførende foretak.
Foretakets representant på byggeplassen skal oppgis.”
Bestemmelsen suppleres av byggesaksforskriftens (SAK10) § 12-4. SAK 10 er riktignok gitt i
medhold av ny plan- og bygningslov, men SAK 10 § 12-4 er i hovedsak en videreføring av pbl.85 §
98, i tillegg til å forskriftsfeste tidligere praksis. Fylkesmannen viser særlig til SAK 10 § 12-4
bokstav a og j, hvor det pekes på at det er ansvarlig utførende som skal påse at utførelsen er
kvalitetssikret og i samsvar med produksjonsunderlaget og at utførende har ansvar for eventuelle
underleverandører uten egen ansvarsrett.
Hvem som anses som den ”ansvarlige” etter pbl. § 32-3 er nærmere redegjort for i forarbeidene til
loven, Ot.prp. nr. 45 (2007-2008), hvor det på s. 353 uttales at pålegg bl.a. kan rettes mot ansvarlig
utførende. Det pekes videre på at pålegget må rettes mot den som er ansvarlig for de ulovlige
forholdene.
Utgangspunktet må derfor være, forutsatt at det foreligger ulovlige forhold etter pbl. § 32-3, at AS
Trevaren vil være ansvarlig for de lovstridige forholdene som påvises, og som kommer innenfor
deres ansvarsrett. Sistnevnte kommer vi tilbake til nedenfor under punkt 5.
AS Trevaren har pekt på flere forhold som taler mot at selskapet skal ha noe ansvar. Når det gjelder
de rent kontraktsmessige forholdene, herunder forholdet mellom utbygger og Sparebanken Vest,
kan ikke Fylkesmannen se at det er grunn til å legge avgjørende vekt på at AS Trevaren trådte ut av
prosjektet i november 2011. Det er nok riktig at selskapet ikke kan pålegges å utføre nye arbeider,
som går utover den ansvarsrett som ble tildelt ved prosjektets oppstart, men selskapet må like fullt
bære ansvaret for de eventuelle ulovligheter som foreligger ved deres eget arbeid, innenfor den
ansvareretten som forelå.
Fylkesmannen er ikke enig med klager i at de privatrettslige forholdene, at selskapet er ute av
prosjektet og at boligen er overtatt av kjøper, tilsier at ansvaret for utført arbeid bortfaller. Vi viser
til SAK 10 § 12-6 første ledd, hvor det uttrykkelig fremgår at kommunen kan gi pålegg til det
ansvarlige foretaket også ved opphør av ansvar. Bestemmelsen kommer ikke direkte til anvendelse,
da den er gitt i medhold av ny plan- og bygningslov, men den forskriftsfester praksis som også gjør
seg gjeldende etter pbl.85, jf. byggesaksveiledningen til SAK 10 s. 114. Vi kan heller ikke se at de
sitater som er vist til i juridisk litteratur kan tas til inntekt for en slik tolkning av pbl. § 32-3 (”Planog bygningsrett, del 2: Byggesaksbehandling, håndhevelse og sanksjoner”, Odd Jarl Pedersen mfl.,
2. utgave 2011 (heretter Pedersen mfl.)).
Side 5 av 10
Det gis etter Fylkesmannens vurdering ganske klart uttrykk for det motsatte standpunkt, da det i
Pedersen mfl. på s. 612 uttales at det i oppføringsfasen vil kunne gis pålegg til ansvarlig utførende,
så lenge det gis innenfor rammene for vedkommendes ansvarsområde. Som tidligere nevnt er det
ikke utstedt ferdigattest for boligene i dette tilfellet, og boligene er derfor fremdeles å anse for å
være i oppføringsfasen. Selv om boligene er overtatt av kjøperne eksisterer det kun en midlertidig
brukstillatelse, som forutsetter ferdigstillelse som fremdeles ikke er fullført.
Fylkesmannen er videre enig med kommunen, som nevnt innledningsvis i dette punktet, at de
underliggende kontraktsforhold ikke er avgjørende. Vi viser derfor til saksfremlegget fra Sola
kommune, og til uttalelsene i Pedersen mfl. s. 289, og da særlig til følgende:
”[…]Forpliktelsen ovenfor bygningsmyndighetene er ubetinget slik at den ansvarshavende
ikke kan unnslå seg ansvaret ved å vise til at det faller utenfor kontraktsansvaret med
tiltakshaveren. Det økonomiske oppgjør for det arbeid som pålegges er
bygningsmyndighetene uvedkommende. Innenfor sitt ansvarsområde må den
ansvarshavende etterkomme pålegg, og spørsmålet om hvem som skal betale for det, følger
av rettsforholdet til tiltakshaveren.[…]”
Bygningsmyndigheten skal altså utelukkende ta stilling til om de ulovlige forholdene det gis
rettingspålegg ovenfor inngår i ansvareretten til det ansvarlige foretaket.
Det er i klagen vist til at AS Trevarens entreprise ble regulert av NS 3431, som etter det anførte må
tas til inntekt for at ansvaret har gått over fra AS Trevaren til tiltakshaver når boligene ble overtatt.
Etter Fylkesmannens vurdering, i tråd med det ovennevnte, er dette kun å anse som en
avtaleregulering av de privatrettslige sidene av entreprisen, og berører ikke forholdet til
bygningsmyndighetene. Vi viser til at plan- og bygningsloven åpenbart er en preseptorisk lov, og at
man derfor ikke kan avtale løsninger som er i strid med loven. Hvorvidt et rettingspålegg mot AS
Trevaren kan gi selskapet grunnlag for å rette et evt. pengekrav mot den det underliggende
kontraktsforhold utpeker, tar ikke Fylkesmannen stilling til.
Fylkesmannen konkluderer etter dette med at det kan rettes et rettingspålegg etter pbl. § 32-3 mot
AS Trevaren, innenfor det ansvaret selskapet hadde etter pbl.85 § 98 frem til selskapet trådte ut av
prosjektet.
4. Pbl. § 32-3 – hvilke ulovlige forhold foreligger?
Det neste vilkåret i pbl. § 32-3 er at det må foreligge ”forhold i strid med bestemmelser gitt i eller i
medhold av denne loven”. Det må altså foreligge overtredelser av plan- og bygningsloven eller evt.
i forskrift gitt i medhold av loven. Overtredelser av annen lovgivning vil med andre ord normalt
ikke kunne hjemle et rettingspålegg etter § 32-3. Det er tilstrekkelig at det objektivt sett foreligger
overtredelser av plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter for at dette vilkåret skal anses
oppfylt. Siden byggesøknaden i dette tilfelle stammer fra før ny plan- og bygningslov trådte i kraft,
vil det være TEK 07 som gjelder for de byggtekniske sidene ved eneboligen.
Fylkesmannen er i utgangspunktet enig med klager i at det ikke kan rettes et rettingspålegg etter
plan- og bygningsloven, hvis det gjelder forhold som er rent privatrettslige, som for eksempel rene
kontraktsavvik som kun etter forholdene kan gi adgang til å rette reklamasjonskrav mot selger (som
uansett i dette tilfelle vil være tiltakshavers konkursbo). Det må derfor i denne saken
sannsynliggjøres at det foreligger brudd på plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter, for at
rettingspålegg kan vedtas.
Side 6 av 10
I Sola kommunes vedtak av 27.4.2012 har kommunen konkludert med at følgende forhold er
lovstridige når det gjelder enebolig 1 i prosjektet (påstått hjemmel i parentes):








plassering av vinduer og dør i kjeller (kuldebro) (TEK 07 §§ 8-2 og 8-37)
glass i rekkverk (ISO 12543-6: 1998)
tetting massivtre/betong (TEK 07 §§ 8-21 og 8-37)
tetting gesims (TEK 07 § 8-37)
lufting kledning (TEK 07 § 8-37)
vindu 3. etasje (TEK 07 § 8-37)
spalte vindu 3. etasje (TEK 07 § 8-21)
innkledning av vinduer i lysgrav (TEK 07 §§ 8-37 og 8-2)
Opplistingen i kommunens vedtak baserer seg på de forholdene som er påpekt i rapporten fra
Rambøll AS datert 19.9.2011. I rapporten vises det videre til hvilke bestemmelser i TEK 07 som det
hevdes er overtrådt.
AS Trevaren har bestridt rettingspålegget, og hevder at flere av de opplistede forholdene enten ikke
er i strid med TEK 07 eller faller utenfor deres ansvar. Selskapet har kommentert punktene i
rapporten fra Rambøll AS særlig ved to anledninger, først 12.10.2012 og deretter i et notat datert
28.6.2012 (vedlagt tilleggsskriv innlevert etter at klage ble innsendt).
Det tegner seg altså et bilde av at det er uenigheter mellom kommunen og AS Trevaren om en rekke
forhold ved eneboligen, i tillegg til at man i flere tilfeller er uenig om hvorvidt feil/mangler
omfattes av TEK 07.
Fylkesmannen mener det er åpenbart at det foreligger feil og mangler ved eneboligen. Et pålegg om
retting gis av plan- og bygningsmyndighetene. Pålegget må formuleres slik at det kan fullbyrdes.
Det må klart og entydig definere hva som skal gjøres, tåles eller unnlates. Et pålegg etter pbl. § 32-3
skal definere hvilket rettingsansvar som ilegges og så tydelig som mulig definere hva som må
gjøres for at tiltaket skal være i samsvar med lov.
Som tidligere nevnt kan kommunen ikke pålegge retting ut over ansvarsområdet til det foretak som
er ansvarlig for mangelen.
Kommunen har i sitt vedtak lagt stor vekt på rapporten fra Rambøll AS og kategoriseringen av
manglene foretatt av ansvarlig søker Helen & Hard. Kommunen har på bakgrunn av rapporten fra
Rambøll AS funnet forhold som kommunen mener er lovstridige etter pbl. § 32-3, og på dette
grunnlaget utferdiget rettingspålegg av nærmere, konkrete angitte forhold i rapporten.
Som det fremgår ovenfor er AS Trevaren uenig med Rambøll AS om hvorvidt det foreligger
mangler, og om eventuelle mangler er selskapets ansvar. Etter Fylkesmannens vurdering har
Rambøll AS utarbeidet en omfattende og grundig rapport om de faktiske forholdene i boligene, og
hvordan disse relaterer seg til TEK 07. Videre er det slik at ansvarlig utførende foretak etter pbl.85
§ 98 skal utføre arbeid i tråd med tillatelsen. I pbl. § 23-6 er det presisert at ansvaret også gjelder i
forhold til prosjekteringen. I forarbeidene til den nye loven, Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) s. 330 er det
uttalt at bestemmelsen er en videreføring av gjeldende rett etter pbl.85, og tilsvarende må derfor
også gjelde i denne saken. I dette tilfelle er prosjekteringen foretatt av Rambøll AS, som også har
utarbeidet rapporten. Det er således Rambøll AS som er nærmest å vurdere om utførelsen er i
samsvar med prosjekteringen.
Fylkesmannen ser ikke grunnlag for å betvile innholdet i rapporten og de faglige vurderingene som
er foretatt, og vi viser til kommunens vurderinger i saksfremlegget til klagebehandlingen.
Side 7 av 10
Vi knytter likevel enkelte kommentarer til anførslene som er reist rundt dette i klagen.
For det første er det riktig som påpekt i klagen at det må være ulovligheter etter plan- og
bygningsloven, ikke kontraktsrettslige mangler, som hjemler et rettingspålegg etter pbl. § 32-3.
Fylkesmannen er imidlertid ikke enig med klager i at det i kommunens vedtak gripes inn ovenfor
kontraktsrettslige mangler i det som påstås å være en inngripen i et privatrettslig forhold.
Kommunen henviser til rapporten som er utarbeidet av Rambøll AS, som igjen viser til at alle
punktene i rettingspålegget har bakgrunn i forhold som er i strid med TEK 07.
For det andre har ikke en overtagelsesforretning konsekvenser for forholdet til ulovligheter etter
pbl. som kan føres tilbake til et ansvarlig utførende foretak, jf. punkt 3 ovenfor. At enkelte av
ulovlighetene som påvises i rapporten fra Rambøll AS ikke er notert i overtagelsesprotokollen betyr
ikke at bygningsmyndighetene er avskåret fra å rette pålegg mot foretaket for ulovlighetene; det er
en rent kontraktsrettlig overtagelse som bare regulerer avtaleforholdet mellom partene, og ikke
berører forholdet til bygningsmyndighetene.
I klagen henvises det til brev fra AS Trevaren datert 12.10.11, og det er senere innlevert et notat i
tilleggskriv fra adv. Terje Grønn datert 5.9.12. Det er her bl.a. vist til at selskapet stoler på sine
underleverandører, og ikke ser noen grunn til å tvile på disse. Fylkesmannen viser til at et ansvarlig
utførende foretak har et selvstendig ansvar for de underentreprenørene som engasjeres.
Når det gjelder punkt 4.14 i rapporten fra Rambøll om lufting av kledning, er det etter
Fylkesmannens vurdering ikke i tilstrekkelig grad klargjort om det faktisk foreligger et ”ulovlig
forhold” etter TEK 07. Da et rettingspålegg er et inngripende vedtak ovenfor den det retter seg mot,
må det etter Fylkesmannens være sannsynliggjort at de enkelte ulovlige forholdene man pålegges å
rette er ulovlige. Fylkesmannen finner derfor at dette punktet i kommunens pålegg må utgå, men
ber om at kommunen ev. vurderer å utrede dette punktet nærmere.
Med unntak av nevnte forhold legger Fylkesmannen etter dette til grunn at det er påvist ”forhold i
strid” med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven, jf. pbl. § 32-3. Det vises
til beskrivelsen gitt i rapporten fra Rambøll AS, og kommunens klagebehandling.
5. Pbl. § 32-3 – omfattes de ulovlige forholdene av AS Trevarens ansvarsrett?
Det neste spørsmålet som må behandles er hvorvidt pålegget kommunen har gitt samsvarer med
ansvarsoppgaven til AS Trevaren. Det fremgår av søknaden om ansvarsrett fra AS Trevaren at
ansvarsretten omfattet ”tømmerarbeider inkludert vindauger og dører”.
Søknaden fra AS Trevaren er generelt utformet, og gir ellers ingen føringer eller begrensninger på
ansvaret. Det er i forarbeidene til den nye plan- og bygningsloven, Ot.prp. nr. 45 (2007-2008) s. 121
uttalt at ansvaret avgrenses av søknaden om ansvarsrett, og at dette ansvaret ikke nødvendigvis
trenger å være sammenfallende med det privatrettslige kontraktsforholdet mellom partene. Samme
sted er det imidlertid presisert at avtaleforholdet mellom tiltakshaver og det ansvarlige foretaket kan
tjene som et moment for avklaring av grensene for det offentligrettslige ansvaret der
ansvarsoppdelingen etter plan- og bygningsretten er uklar. Selv om uttalelsen er gitt i forarbeidene
til den nye loven, anses dette for å være en videreføring av det som var gjeldende rett etter pbl.85.
Tilsvarende vil med andre ord etter Fylkesmannens vurdering måtte legges til grunn når rammene
for ansvarsretten til AS Trevaren etter pbl.85 § 98 skal avklares i nærværende sak. Fylkesmannen
kan ikke se at det er uklart hva AS Trevaren er ansvarlig for i denne saken, da ansvarssøknaden gir
et konkret, men vidtrekkende, ansvar for alt av tømmerarbeider, vinduer og dører.
Side 8 av 10
Selv om det er anført i klagen at deler av pålegget er adressert til feil foretak, kan ikke
Fylkesmannen se at dette gjelder for de 8 punktene i kommunens pålegg. Det er riktignok enkelte
arbeider som er utført av entreprenører under AS Trevaren, men som nevnt ovenfor følger det av
pbl. § 23-3 første ledd at ansvarlig utførende har ansvaret for eventuelle underentreprenører som
benyttes.
Vi vil imidlertid påpeke at i den grad forholdene allerede er utbedret, vil rettingspålegget være
oppfylt for disse forhold.
6. Saksbehandlingsfeil
Fylkesmannen har fått opplyst fra kommunen at AS Trevaren ikke ble særskilt varslet forut for at
rettingspålegget ble vedtatt 27.4.2012, men at ansvarlig søker mottok slikt varsel 29.11.2011, og at
det derfor foreligger en saksbehandlingsfeil. Det kan reises spørsmål ved om dette er tilstrekkelig
forhåndsvarsel etter pbl. § 32-2.
Hvem som er ”den ansvarlige” etter § 32-2 er ikke klargjort i lovforarbeidene, men en naturlig
tolkning av ordlyden taler for at varslet må rettes mot den som rent faktisk er adressat for pålegget. I
dette tilfellet vil det være AS Trevaren.
Fylkesmannen tar imidlertid ikke endelig stilling til dette, da det uansett etter vår vurdering er klart
at AS Trevaren har blitt orientert via Helen & Hard om pålegget og fått anledning til å uttale seg før
påleggsvedtaket ble fattet.
Det kan reises spørsmål ved om påleggsvedtaket fra 27.4.2012 er tydelig nok på hvilke arbeider
som skal utføres. Etter det Fylkesmannen kan se er det imidlertid foretatt en nøyaktig angivelse av
hvilke tiltak som må utføres for å utbedre de ulovlige forholdene i rapporten fra Rambøll AS. Av
den grunn er pålegget etter Fylkesmannens vurdering klart nok, men vi forutsetter at Sola kommune
eventuelt ved behov kan gi ytterligere presiseringer.
Fylkesmannen kan ikke se at det foreligger andre saksbehandlingsfeil som tilsier at saken må
oppheves, jf. fvl. § 41.
Vedtak på neste side.
Side 9 av 10
Vedtak:
Fylkesmannen stadfester kommunens vedtak av 27.4.2012, med unntak om punktet om
lufting bak kledning (rapportens punkt 4.14).
Vedtaket er endelig og kan ikke påklages til overordnet forvaltningsorgan, jf. fvl. § 28.
Lone Merethe Solheim
avdelingsdirektør
Tage Andreas T. Eriksen
juridisk rådgiver
Dokumentet er elektronisk godkjent av Fylkesmannen i Rogaland og krever derfor ikke signatur.
Faglig bistand: Knut Middelthon
Saksbehandler: Tage A.T. Eriksen
Saksbehandler telefon: 51 56 88 92
E-post: [email protected]
Kopi til:
Gregory Bertram
Advokat Terje Grønn
Stavangeradvokatene
Sparebanken Vest
Sandangersvingen 70
Postboks 5174 Majorstuen
Postboks 490 sentrum
Postboks 7999
4050
0302
4003
5005
SOLA
OSLO
STAVANGER
BERGEN
Side 10 av 10