Transcript S A L G S P R O S P E K T

Boligutviklingseiendom selges
Grenseveien 91
Ensjø/Helsfyr
SALGSPROSPEKT
Selges ved
Hadrian Eiendom AS
KONTAKTPERSONER
Spørsmål knyttet til salgsobjektet eller salgsprosessen skal stilles til personene under.
Øivind Solbakken
Årstein Holthe
Jens Bøvre
Mobil: 91 37 06 06
Mobil: 91 32 41 81
Mobil: 93 85 37 53
e-post: [email protected]
e-post: [email protected]
e-post: [email protected]
Hadrian Eiendom AS
Postboks 1242 Vika
0110 Oslo
Besøksadresse:
Telefon:
Fax:
Olav Vs gt. 1, 7. etasje
22 01 40 40
22 01 40 50
MANDAT
Hadrian Eiendom AS har et eksklusivt mandat til å forberede og forestå salg av eiendommen
-
Gnr 130 bnr 123, Grenseveien 91, i Oslo kommune
i form av salg av alle aksjene i selskapet
-
Røwde Eiendom AS org. nr. 897 039 842
Hadrian Eiendom AS har ikke anledning til, på egen hånd, å føre forhandlinger eller på annen måte føre
samtaler som er forpliktende for oppdragsgiver.
Selger står fritt til på ethvert tidspunkt å anta eller forkaste ethvert bud. Selger forbeholder seg videre
retten til å endre tidsplanen for salget eller salgsprosedyren.
2
SALGSOBJEKTET
Røwde & co AS org. nr. 915 608 817 eier 100 % av aksjene i Røwde Eiendom AS org. nr. 897 039 842.
100 % av aksjene i selskapet Røwde Eiendom AS utgjør salgsobjektet. Salgsobjektets hovedaktivum er
eiendommen Grenseveien 91, gnr 130 bnr 123 i Oslo kommune, med tomt og påstående bygning.
For grunnbokutskrift, se vedlegg 1.
Alternativt kan salgsobjektet utgjøre kun eiendommen uten dagens selskapsstruktur.
Selger:
Røwde & co. AS
Org. nr. 915 608 817
Røwde & co. AS
100 %
Salgsobjekt:
Røwde Eiendom AS
Org. nr. 897 039 842
Hjemmelshaver:
Røwde Eiendom AS
Org.nr. 897 039 842
Røwde Eiendom
AS
Grenseveien 91
Gnr 130 bnr 123 i
Oslo kommune
3
BELIGGENHET
OMRÅDE/OFFENTLIG KOMMUNIKASJON
Eiendommen ligger i bydel Gamle
Oslo ved Valle Hovin på Ensjø/Helsfyr
som grenser til Tøyenparken, Lille
Tøyen Hageby, Kampen, Vålerenga og
Valle-Hovin, hvor det de siste årene er
tatt store grep for å transformere
området fra nærings- til boligformål.
Eiendommen ligger på et høydedrag
i/over Ensjøbyen med mulighet for
utsikt over byen mot fjorden og
Holmenkollåsen.
Tomten
ligger
tilbaketrukket fra Grenseveien.
Området ligger sentralt med et godt
kollektivtilbud fra blant annet T-bane
på Helsfyr og flere bussruter i
Grenseveien og Strømsveien (E6). Kort vei til parker, skoler, barnehager, idrettsanlegg, forretninger, kafeer
og andre servicefasiliteter.
Utvalgte avstander er oppført for å gi et inntrykk av eiendommens sentrale beliggenhet på Oslo.
Avstander nærliggende områder;
- Oslo S
- Ekeberg
- Fyrstikktorget
Avstander til nærliggende anlegg;
- Valle Hovin
- Jordal Amfi
- Østmarka
ca. 4,6 km
ca. 4,9 km
ca. 0,4 km
ca. 0,7 km
ca. 1,5 km
ca. 4,3 km
Avstander nærmeste barnehage og skoler;
- Barnehage
ca. 0,5 km
- Barneskole
ca. 1,3 km
- Ungdomsskole
ca. 0,6 km
Avstander offentlig kommunikasjon;
- Sentralstasjon Oslo
- Jernbanestasjon Tøyen
- Bussholdeplass Valle
- Helsfyr T-bane
- Teisenkrysset
ca. 5,0 km
ca. 1,6 km
ca. 0,5 km
ca. 0,6 km
ca. 1,0 km
4
ADKOMST
Fra E6, sørgående retning fra Lillestrøm, tar man
av mot Helsfyr/Tveita/Bryn, og følger skiltingen
mot Carl Berners plass. Når man kommer inn på
Grenseveien tar man til venstre i første lyskryss,
inn på Grønvoll Allé. Første innkjørsel på høyre
hånd er Grenseveien 91.
Fra E18/E6, nordgående retning gjennom Oslo,
følger man skiltingen for E6 mot Trondheim. Tar
så av mot Gøteborg/Ryen/Helsfyr/Bryn, og følger
skiltingen mot Carl Berners plass. Etter man
krysser tilbake over E6 tar man til venstre i andre
lyskryss, inn på Grønvoll Allé. Første innkjørsel på
høyre hånd er Grenseveien 91.
For bruk til GPS:
Adresse:
Grenseveien 91
0663 Oslo
Koordinater:
Posisjon WGS84
59.91671°N, 10.79882°Ø
59°55’0.2”N, 10°47’55.8”Ø
5
LEIEFORHOLD - INNTEKT-/KOSTNADSBILDE
LEIEFORHOLD/LEIEINNTEKTER
Eiendommen har 20 leietakere. Med en samlet leieinntekt på ca. MNOK 7,2 og vektet gjenværende løpetid
for kontraktene på ca. 1 år og 9 måneder 1. De 4 største leietakerne (Arto Emballasje AS, Røwde & Co,
DuPont Norge AS og Q-Park) står for over 80 % av leieinntektene. Det er p.t. ca. 144 m² ledige
kontorlokaler. Salgsobjektet har 160-170 plasser hvorav 83 er utleid til Q-Park. Resterende disponeres av
eier og dagens leietakere.
Leietaker
Arto Emballasje
DuPont Norge AS*
Røwde & Co AS
Q-park AS
Ditt Tiltak**
NEWMO AS
Festmagasinet Standard AS
Ing. Ivar Pettersen AS
Sport-X
Leilighet
MK Illumination AS
Tradeco Sikkerhet AS
Østlandske Malerentreprenør
Totalfasade
Hatibovic Consulting
Mestec AS
Lavik Betongmontasje AS
Limno
Hybel
Røwde Eiendom
LEDIG
SUM LEIETAKERE
Fellesareal
TOTALT
*
**
Park.
Kvadratmeter
kontor lager plasser
608
666
124
220
175
153
109
104
120
66
45
34
35
34
32
26
34
25
112
144
2 866
789
3 655
3 250
1 009
1 561
457
24
6 301
198
6 499
21
18
6
83
6
4
1
3
1
2
2
2
1
1
1
5
10
167
Leieinntekter p.t.
Totalt
pr. m2
Kontrakter
Inngått
Utløp
2 403 721
1 500 000
1 077 000
860 640
300 000
189 511
171 205
125 044
89 012
81 600
75 805
64 397
60 716
40 500
36 000
34 536
32 374
32 000
21 000
20.04.2009 30.06.2014
01.07.2001 30.06.2016
30.10.2015
01.09.2007 31.08.2015
01.06.2013 30.06.2016
01.04.2012 31.03.2015
01.04.1999 31.03.2014
01.02.2011 30.06.2016
06.01.2011 31.01.2015
01.01.1991 30.06.2014
01.10.2007 31.03.2015
01.01.2011 30.06.2016
01.04.2012 31.03.2015
30.11.2012 30.11.2015
01.12.2012 31.12.2014
01.04.2009 30.09.2013
12.01.2010 31.12.2013
30.08.2013 30.06.2016
01.02.2012 31.01.2014
7 195 061
623
896
639
10 369
1 364
1 083
281
1 147
856
680
1 149
1 431
1 047
1 157
1 059
1 079
1 245
941
840
785
Gjenværende
År
Mnd
2
2
1
2
1
2
1
1
2
1
2
1
2
-
1
10
10
2
12
10
7
7
10
5
10
7
10
7
3
4
1
3
10
5
KPI
75 %
Fast
Fast
100 %
100 %
100 %
100 %
100 %
100 %
Fast
100 %
100 %
100 %
100 %
100 %
Fast
100 %
100 %
Fast
9
DuPont Norge tilbakebetaler i tillegg anskaffelse av ventilasjonsanlegg ca. NOK 450 000,- over gjenværende leieperiode
med tillegg av 5 % renter, ca. NOK 105.000,- pr. år eks. renter. Gjenværende beløp er pr. dags dato ca. NOK 290.000,-.
Leien til Ditt Tiltak er inklusive felleskostnader.
Oversikten er utarbeidet på bakgrunn av leieavtalene. Det gjøres oppmerksom på at det er de
bakenforliggende leiekontraktene som juridisk sett er bindende for selger. Alle leiekontraktene oversendes
ved henvendelse til megler. For mer utfyllende leietakeroversikt, se vedlegg 4.
EIERKOSTNADER/OFFENTLIGE AVGIFTER/SKATTETAKST/FORSIKRING
Kjøper må selv vurdere eiendommens eierkostnader. Det er p.t. ingen eiendomsskatt i Oslo kommune og
det er således ikke innhentet skattetakst.
Kommunale avgifter utgjorde i 2012 ca. NOK 35.000,-.
Forsikring for eiendommen er i 2013 på NOK 54.505,-.
Selger informerer om felleskostnader for 2012 på ca. NOK 1.850.000,-, hvorav utleiers andel var på ca. NOK
360.000,-. Felleskostnader omfatter fjernvarme og strøm, renhold/renovasjon, parkering/uteareal,
ventilasjon, vakthold/hjertestarter, tekniske anlegg/vedlikehold og kommunale avgifter.
1
Med utgangspunkt i 1. september 2013.
6
EIENDOMMEN
TOMT
Tomten ligger høyt og fritt på et relativt plant høydedrag. Topografien henvender seg vestover med
minimal helling fra øst mot vest samt en svak helling i sørlig retning sør for bygningsmassen, ned mot
Grønvoll Allé.
Tomten er eiet og har et areal på ca. 13.495 m², jf. arealbekreftelse, se vedlegg 2. Utomhusområdet består i
all hovedsak av asfalterte arealer i form av parkering, lasteområder eller tilkomster.
Tomtegrenser for gnr. 130 bnr. 123
7
BYGNINGSMASSE
Bygget går over to etasjer samt en liten kjeller med et samlet bygningsareal på ca. 10.122 m² BTA, i form av
ett lager- og forretningsbygg. Bygget ble i sin helhet oppført i 1961-1963. I år 1969 ble bygget gjort om bl.a.
med messaninetasje og i 1980-årene brannseksjonert til dagens lager- og forretningsbygg.
Bygningens areal består av ca. 198 m² kjeller, ca. 6.049 m² 1. etasje og ca. 3.875 m² messanin/2.etasje.
Kontor-/forretnings- og lagerlokaler er fordelt på henholdsvis ca. 3.625 m² og 6.498 m² inklusive
fellesarealer.
Bygget består av stål- og
betongkonstruksjon
med
teglsteinkledde
fasader.
Bygget er helsprinklet.
Løpende vedlikehold er
utført for å holde byggets
standard på et driftssikkert
nivå.
Bygget tilfredsstiller ikke
gjeldende
krav
til
brannsikring. Dagens eier
har hatt dialog med Brannog redningsetaten i flere år
om
nødvendighet
av
reolsprinkling av lagrene. I
dag
er
det
kun
sprinkleranlegg i taket. Sett i
lys av omregulering har
dagens eier søkt og fått
innvilget dispensasjon fram
til januar 2015.
Det er per i dag utendørs
parkering på bakkeplan.
8
EKSISTERENDE REGULERING
Eiendommen er regulert til industriformål og omfattes av reguleringsbestemmelser S-2864 fra 1986.
Gesimshøyde skal ikke overstige 10 m, største takhøyde skal ikke overstige 13 m. Utnyttelsesgraden skal
ikke overstige 0,8 og minst 1/3 av nettotomten skal være ubebygd og holdes fri for skur og lagring.
For reguleringskart m/bestemmelser, se vedlegg 3.
PLANINITIATIV
Lund & Slaatto Arkitekter AS har utarbeidet et reguleringsforslag på vegne av selger med sikte på
transformering av planområdet til boligformål. Saken ble innsendt 20. august 2012. Illustrasjonen til
planinitiativet viser 252 leiligheter fordelt på 2, 3 og 4-roms over 7 bygg på 4 og 5 etasjer i henhold til
Ensjøplanen. Samlet BRA på 20.970m², med parkering av bil og sykkel i henhold til norm i kjeller. Som
bidrag til infrastrukturen legges det i planinitiativet opp til å avstå grunn til realiseringen av Grønvoll Park.
For planinitiativet innsendt august 2012, se vedlegg 5.
PBE og Byantikvarens tilbakemeldinger til dette grepet la grunnlag for en omjustering av plangrepet, der
følgende 3 hensyn har lagt premissene for bearbeiding frem til planskissens utkast:
1. Avsette et størst mulig areal til Grønvoll Park, slik at kommunens måltall for parkens areal kan
oppnås.
2. Åpne bebyggelsen mot Grønvoll Hageby, slik at denne visuelt knyttes mot den bevaringsverdige
Grønvoll Gård og sammen danner en historisk ramme for den planlagte parken.
3. Holde bebyggelsen så lav som mulig mot arbeiderboligene i Grønvoll Hageby.
Parallelt med regulering av Grenseveien 91, planlegges både Grønvoll Park og nabotomten i vest,
Malerhaugveien 25. Det har vært holdt flere samarbeidsmøter mellom de involverte partene, slik at disse
tre reguleringsplanene i størst mulig grad kan hensynta hverandre.
PLANLEGGINGSPROGRAM FOR ENSJØ
Ensjø er i kommunedelsplanen for indre Oslo fra 1998 definert som et byutviklingsområde. Det ble 17. mars
2004 vedtatt av Bystyret et planleggingsprogram for området. I motsetning til tradisjonell byplanlegging er
det ikke utarbeidet en kommunedelplan for Ensjøområdet, men byutviklingen skal styres gjennom private
og kommunale reguleringsplaner som må forholde seg i samsvar med bystyrets vedtak om
planleggingsprogram og de underliggende dokumentene som bystyret har vedtatt skal utarbeides.
Planleggingsprogrammet legger opp til at området kan utvikles til en ny bydel i Oslo med opp til 7 000 nye
boliger. Målet er å skape et funksjonelt byområde med miljøkvaliteter og et godt utviklet service-, næringsog kulturtilbud.
Under følger enkelte momenter fra Planleggingsprogrammet av relevans for eiendommen.
For arealene i nordøst mot Grenseveien, vil det måtte legges en langsiktig strategi. Dette skyldes først og
fremst langsiktige bindinger i eksisterende avtaler. Det antas at området først vil endres på sikt. Det kreves
en samordnet planlegging før utbygging kan skje. Omfanget av dette må vurderes nærmere.
9
Boligbebyggelse skal ha en variert leilighetssammensetning. I alle reguleringsplaner som inneholder boliger
skal det tas inn bestemmelser om leilighetsfordeling. Det bør sikres en stor andel store leiligheter. Dette
avklares ved innsendelse av reguleringsplan. Uteoppholdsarealene bør tilsvare 25 % av maks tillatt
bruksareal(BRA). I alle boligprosjekter/planer skal behovet og mulighetene for å innpasse barnehage
vurderes.
Parkering for boligene skal legges under bakken og være i henhold til norm foreslått i kap 2.5 trafikksystem,
parkering. Forøvrig kan lavere parkeringsdekning vurderes dersom tilgjengelighet til kollektivtransport er
meget god og det er tilrettelagt for lett tilgjengelig og sikker sykkelparkering.
Det legges opp til en bymessig bebyggelse som skal bidra til å knytte området sammen med
omkringliggende boligområder. Bebyggelsen kan oppføres i 4 – 5 etasjer. Bygg på inntil 7 etasjer kan
tillates i randsonen, dersom plassering tilsier en markering og utformingen tilfører stedet positive
arkitektoniske kvaliteter. TU = 120 - 150 %. En forutsetning er at tilfredsstillende bokvalitet oppnås.
Kart: Prinsipp for arealbruk fra Planleggingsprogram for Ensjø
For mer informasjon om transformasjonsplanene for Ensjøområdet, se Planleggingsprogram for Ensjø
http://www.prosjekt-ensjobyen.oslo.kommune.no/getfile.php/Ensj%C3%B8byen%20%28PES%29/Internett%20%28PES%29/Dokumenter/planleggingsprogram.pdf
10
eller gå inn på:
http://www.prosjekt-ensjobyen.oslo.kommune.no/planleggingsprogram
og følg linken til dokumentet.
ADKOMST OVER TOMT
Det foreligger 3 forhold som omhandler avtaler over tomten.
-
Tinglyst avtale om rett til adkomst til gnr. 130 bnr. 79 over tomten (nabo i vest).
Avtalen gjelder eier av gnr. 130 bnr. 79 sin rett til adkomst til 19 plasseringsplasser. Videre gir den
eier av gnr. 130 bnr. 123 rett til å bruke arealene mellom byggene(markert i avtalen) til parkering.
Denne avtalen har en ikke tinglyst tilleggsavtale om at avtalen kan sies opp av hver av partene med
6 måneders varsel. For avtalen med oppmerkede områder på kart, se servitutt vedlegg 1.
-
Adkomst til gnr. 130 bnr. 143 (nabo i øst).
Beboerne på eiendommen med gnr. 130 bnr. 143 bruker i dag den sørøstre delen av tomten som
adkomst til boligene. Det foreligger ingen skriftlig avtale, men dette har vært gjort i en årrekke og
forhold rundt beboernes mulighet for å hevde rett til vei over eiendommen bør vurderes.
-
Adkomst til gnr. 130 bnr. 78 (nabo i nord).
Brukerne av eiendommen med gnr. 130 bnr. 78 bruker østsiden av tomten som adkomst til
parkering på egen grunn. Det foreligger ingen skriftlig avtale om rett til adkomst over tomten
mellom dagens eiere. Alternative adkomster samt rettskraften til dagens praksis bør vurderes.
GRUNNFORHOLD/FORURENSNING
Multiconsult har utført en fase 1 miljøteknisk grunnundersøkelse for eiendommen, datert 19. oktober
2012. Det ble ikke mottatt informasjon om lekkasjer eller overfylling av tidligere olje-/drivstofftanker på
tomten. Det ble heller ikke funnet informasjon om andre mulig grunnforurensningskilder.
Rapporten oversendes ved henvendelse til megler.
FERDIGATTEST
Det foreligger ferdigattest for bygget. Ferdigattesten er datert 4. mars 1969 og kan oversendes ved
henvendelse til megler.
ENERGIATTEST
Selger har fått utarbeidet energiattest for bygget den 19. mars 2012, lysegrønn - D, som kan oversendes
ved henvendelse til megler.
11
SELSKAPET
For selskapets stiftelsesdokumenter datert 10. juni 2011, se vedlegg 6.
For årsregnskap for 2012, se vedlegg 7.
SELSKAPET
Røwde Eiendom AS org. nr. 897 039 842 er et singelpurpose selskap som ble stiftet 9. juni 2011 og har en
aksjekapital på NOK 100.000,-.
LIKNINGSVERDI
Eiendommens likningsverdi pr. 31. desember 2012 var NOK 32.777.290,-.
AVSKRIVNINGER
Eiendommen har en skattemessig verdi, jf. regnskap for Røwde Eiendom AS pr. 31. desember 2012 på NOK
10.682.384,-.
Av dette utgjør tomten NOK 7.140.250,- forretningsbygg NOK 1.130.682,- bygg og anlegg NOK 179.753,- og
tekniske installasjoner NOK 2.231.699,-. Skattemessige avskrivinger i 2012 utgjorde NOK 274.710,-.
Eiendommens bokførte verdi pr. 31.12.2012 NOK 11.175.515,-.
Regnskapsmessige avskrivinger i 2012 utgjorde NOK 263.965,-.
12
YTTERLIGERE INFORMASJON
HEFTELSER
Det forutsettes at kjøper setter seg inn i eiendommens heftelsesbilde. Utskrifter av grunnboksblad følger
som vedlegg 1. Kjøper overtar eiendommen med de heftelser som foreligger med unntak av de tinglyste
obligasjoner som gjelder nåværende eiers låneopptak dersom disse forutsettes innfridd ifm. overtakelse.
Interessenter oppfordres til å gjøre egen undersøkelse man finner nødvendig knyttet til heftelser/
rettigheter forbundet med eiendommen. Selger fraskriver seg ansvaret for innholdet i servitutter påheftet
eiendommen.
TINGLYSTE SERVITUTTER
Det er tinglyst følgende servitutter på eiendommen;
•
22.03.1961 3230
ERKLÆRING/AVTALE
Vedtak av Oslo kommunes vann- og kloakkreglement
Kan ikke slettes uten samtykke fra kommunen
•
18.05.1961 5641
BESTEMMELSE OM VEG
Bestemmelse om kloakkledning
Bestemmelse om gjerde
Regulering av areal i forbindelse med veggrunn/jernbanegrunn
•
28.06.1984 33051
BEST. OM ADKOMSTRETT
Rettighetshaver: 0301 / 130 / 79 / /
Bestemmelse om garasje/parkering
Grunnbokutskrift samt kopi av tinglyste servitutter, se vedlegg 1.
KONSESJON
Eiendommen er ikke konsesjonspliktig, jf. Konsesjonsloven § 4.
AVTALE OM RETT TIL Å PLASSERE SKILT PÅ PRIVAT GRUNN
Oslo kommune har i følge avtalen rett til å plassere ett skilt på eiendommen i skråningen mellom
parkeringen og Grønvoll allé med et innhold som knytter seg til byutviklingen på Ensjø. Avtalen kan sies opp
med 6 måneders varsel. For kopi av avtalen, se vedlegg 8.
13
SALGSSTRUKTUR - AVGIVELSE AV BUD
PRISANTYDNING/OMKOSTNINGER
Gi bud.
Ved eiendomsoverdragelse påløper normalt følgende kostnader for kjøper:
•
•
•
•
Dokumentavgift til staten:
2,5 % av kjøpesum (ved kjøp av eiendom)
Tinglysingsgebyr skjøte :
NOK 1 060,Tinglysingsgebyr pantobl.
NOK 1 132,- pr. stk.
Evt. andre gebyrer herunder konsesjonsgebyr, eierskiftegebyr sameie.
Ved eiendomsoverdragelse via selskap påløper ingen kostnader i tillegg til kjøpesummen for kjøper, med
mindre pant skal tinglyses i eiendommen.
BUD
Potensielle kjøpere inviteres til inngivelse av bud med basis i dette salgsprospektet med vedlegg og de
forutsetninger som legges til grunn her, herunder spesielt kontraktsutkast. Budgiver bes spesielt å angi om
det er forhold i vedlagte utkast til kjøpekontrakt som ikke kan aksepteres og samtidig foreslå hvilke n
formulering som ønskes på det/de angjeldende punkt(er). Det forutsettes at kjøper har satt seg inn i
dokumentasjonen. Dersom bud avgis med andre forhold/forbehold må dette i budet beskrives eksplisitt.
Selger ønsker bud på aksjene i selskapet uttrykt som pris på eiendommen. I forbindelse med oppgjør gjøres
justeringer basert på revidert oppdatert balanse for beregning av vederlag for aksjene, slik det er beskrevet
under. Evt. avvikende forutsetninger skal klart fremgå av det avgitte budet.
Overtakelse av selskapet snarest praktisk mulig etter avtale med selger.
Evt. bokført utsatt skatt skal ikke trekkes fra eiendomsverdien ved beregning av aksjeverdien som annen
gjeld i selskapet.
Bokført inventar, driftsløsøre eller anleggsmidler utover eiendommen skal ikke tillegges ved beregning av
aksjeverdien, men forutsettes å følge eiendommen som en naturlig del av denne og inngå i den
underliggende eiendomsverdi. Dersom det kreves fradrag av differansen mellom underliggende
eiendomsverdi (kjøpers bud) og skattemessig saldoverdi skal dette fremkomme i budet med opplysning om
fradragets størrelse.
Et evt. fradrag gjøres som kompensasjon for fremtidige tapte avskrivninger grunnet selskapskjøp fremfor
kjøp av eiendom som sådan.
Pris for aksjene fremkommer derved som følger:
+ Pris på Eiendommen (underliggende eiendomsverdi)
+ Verdi av fremførbart underskudd
- evt. kompensasjon for fremtidige tapte avskrivninger i forhold til kjøp av bygg
= Eiendomsverdi før justering for balanseposter
+ Reelle fordringer
14
+ Kasse/Bank
- Gjeld
- Omkostninger knyttet til nedbetaling av løpende belåning
= Vederlag for aksjene
Det legges opp til en åpen budgivning. Bud skal kun avgis skriftlig til megler. Finansiering må dokumenteres
som vedlegg til budet. Muntlig bud aksepteres ikke. Budet skal signeres av en person som har prokura eller
signaturrett. Kopi av firmaattest og legitimasjon vedlegges. Dokumentasjon som underbygger tilliten til
budgivers betalings- og gjennomføringsevne og/eller manglende forespurt dokumentasjon vil bli tillagt
vekt.
Bud med forbehold vil under ellers like forhold blir rangert lavere enn bud uten forbehold. Det opplyses at
selger kan gå i forhandlinger og/eller akseptere bud når som helst, uten å måtte opplyse om dette til evt.
andre budgivere og/eller interessenter. Selger forbeholder seg retten til å forkaste samtlige bud, herunder
evt. velge å ikke gjennomføre et salg.
ANSVAR FOR AVGITT INFORMASJON
Informasjonen i dette prospekt er hentet fra selger og fra offentlige kilder.
Informasjonen er bearbeidet etter beste skjønn, men megler kan ikke ta ansvar for at informasjonen er
riktig eller fullstendig. Hadrian Eiendom AS fraskriver seg ansvaret for ethvert tap som følger av at
opplysninger som er gitt er misvisende, feilaktige eller ufullstendige, samt for tap som på annen måte
oppstår som følge av investeringer i eiendommen.
SALGSFORUTSETNINGER
Kjøper oppfordres til å befare eiendommen og gjøre tekniske, juridiske og økonomiske vurderinger av
eiendommen og selskapet ved hjelp av fagfolk før avgivelse av bud.
Informasjonen i dette salgsprospekt og fremlagte data om leiekontrakter o.a. er fremskaffet fra kilder som
av selger og Hadrian Eiendom AS anses pålitelige. Selger svarer kun for de evt. garantier, inneståelser eller
lignende som er uttrykkelig avgitt i kjøpekontrakt.
De angitte arealer er avgitt etter beste skjønn. Selger er ikke ansvarlig for de angitte arealtall og kjøper vil
bli gitt tilgang for å foreta egne målinger før avgivelse av bud om ønskelig.
Ovennevnte forhold forutsettes hensyntatt ved avgivelse av bud.
FORHOLDET TIL AVHENDINGSLOVEN
Eiendommen i salgsobjektet og dets tilbehør selges "as is" dvs. at avhendingsloven § 3-9 fravikes slik at
eiendommen ikke skal kunne ha mangel. Kjøper overtar blant annet det fulle ansvar for evt. skjulte feil.
Kjøper skal også bære det fulle ansvar for eventuell forurensing som eksisterer på eiendommen. Heller ikke
forhold som angitt i avhendingsloven §§ 3-7 og 3-8 skal utgjøre mangel med mindre selger har opptrådt
svikaktig.
15
”As is” forbeholdet over omfatter også forhold knyttet til opprydding, rengjøring og lignende. Likeledes evt.
feil og mangler på fastmontert utstyr som f. eks brannmeldere og lignende. Videre fravikes
avhendingsloven § 3-2 idet kjøper bærer ansvaret for at den påtenkte bruk er egnet i eiendommen og kan
tillates. Herunder er det kjøpers ansvar å for egen del verifisere/vurdere evt. potensial knyttet til eventuell
videreutvikling av eiendommen.
Avhendingsloven § 4-19 (2) fravikes også slik at reklamasjon (dvs. dersom selger hevder at kjøper har
opptrådt svikaktig) senest kan finne sted 1 år etter overtakelse.
MELDING
Bedrifter og andre næringsdrivende har plikt til å melde fra til konkurransetilsynet om fusjoner, oppkjøp og
avtaler som fører til kontroll i andre selskaper. I den nye konkurranseloven kalles slike fusjoner, oppkjøp og
avtaler for foretakssammenslutninger.
I utgangspunktet er det plikt til å melde foretaks sammenslutninger hvis de involverte foretakene til
sammen omsetter for over 50 millioner kroner i Norge årlig.
Det er likevel ikke meldeplikt hvis bare ett av foretakene har over 20 millioner i årlig omsetning i Norge.
Dersom erverv av selskapet medfører at det oppstår meldepliktig foretakssammenslutning skal kjøper
besørge slik melding.
DOKUMENTASJON VEDLAGT
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Grunnbokutskrift, datert 24. september 2012 (kopi servitutter)
Arealbekreftelse, datert 14. september 2012
Reguleringskart m/bestemmelser, vedtatt 14. mai 1986
Leietakeroversikt, pr. 01. september 2013
Planinitiativ innsendt august 2012
Stiftelsesdokumenter for Røwde Eiendom AS, datert 10. juni 2011
Årsregnskap for Røwde Eiendom AS, 2012
Avtale med Oslo kommune om skilting
Utkast kjøpekontrakt
16
1 Grunnbokutskrift
Grunnbokutskrift, datert 24. september 2012 (kopi servitutter)
2 Arealbekreftelse
Arealbekreftelse, datert 14.09.2012
Reguleringskart m/bestemmelser
S-2864, Midlertidige reguleringsbestemmelser for deler av Oslo ytre sone
Vedtatt 14.05.1986
3 Reguleringskart
m/bestemmelser
4 Leietakeroversikt
Leietakeroversikt, pr. 01.09.2013
Røwde & Co - utleieoversikt for Grenseveien 91
Leietaker
m2
kontor
m2
lager
Park.
plasser
Avtale
inng.
Annual.
m2-pris leie
m2-pris
2012
2013
2013
Garanti
Leie
2012
MVAJustering status
Utløper
Kommentar
Limno (ex. Fiskebil)
34
0
30.08.2013
112 533
3310
32 000
941 OK
KPI, 1.1.15 J
30.06.2016
Mestec AS
32
0
01.04.2009
33 400
1044
34 536
1079 OK
Nei
J
30.09.2014 Årlig reforhandling
Lavik Betongmont.
Østl.
Malerentreprenør
26
1
12.01.2010
32 030
1232
32 374
1245 OK
KPI,1.1
J
31.12.2013 3 mnd. oppsigelse
1
01.04.2012
42 500
1250
60 716
1047 OK
KPI, 1.1
J
31.03.2015
Hatibovic Consulting
34
0
01.12.2012
0
0
36 000
1059 Mangler
KPI, 1.1.14 J
31.12.2014
Tradeco Sikkerhet
45
2
01.01.2011
63 713
1327
64 397
1431 OK
KPI, 1.1
J
30.06.2016
Totalfasad
35
1
30.11.2012
0
0
40 500
1157 OK
KPI, 1.1
LEDIG (ex. EGO-Nor)
64
1
03.08.2009
88 580
1012
0
OK
J
31.12.2012 Fornyes ikke
34
24
30.11.2015
Ing. Pettersen AS
109
3
01.02.2011
122 259
1778
125 044
1147 OK
KPI, 1.1
J
30.06.2016
LEDIG (e. Tempo)
Ditt Tiltak AS
80
220
1
6
01.05.2010
01.06.2013
88 931
194 314
1112
0
300 000
OK
1364 OK
KPI, 1.1
J
30.04.2013 Fornyes ikke
30.06.2016 inkl. felleskostn.
31.03.2015
MK Illumination AS
66
2
01.10.2007
75 000
1269
75 805
1149 OK
KPI, 1.1
J
NEWMO
175
4
01.04.2012
187500
1071
189 511
1083 OK
KPI, 1.1
J
31.03.2015
DuPont Norge AS
DuPont Ventilasjon
666
Sport-X
Festmagasinet
Standard
104
153
Arto Emballasje
608
Leilighet
120
Hybel
Q-park
Justering pga. ledige
lokaler
SUM LEIETAKERE
Fellesareal
Røwde & Co
Røwde Eiendom
SUM RØWDE
TOTAL
1009
18
01.07.2001 1 500 000
92 000
896 1 500 000
105 176
896 ikke i kontrakt Fast
J
J
30.06.2016
30.06.2016
1
06.01.2011
80 256
772
89 012
856 OK
KPI, 1.1
J
31.01.2015
457
1
01.04.1999
169 388
278
171 205
281 ikke i kontrakt KPI, 1.1
J
31.03.2014 Interessert i å forlenge
3250
21
2
25
0
83
2630
4740
789
124
111,5
1024,5
3654,5
198
1561
1759
6499
20.04.2009 2 403 721
623 2 403 721
623 Mangler
01.01.1991
680
680 ikke i kontrakt fast
fritatt
30.06.2014
840 ikke i kontrakt fast
81 600
81 600
01.02.2012
15 000
600
21 000
01.09.2007
860 640
10369
860 640
10369 --
148
6 243 365
847 6 223 237
844
6
5
11
159
1 077 000
639 1 077 000
639 --
1 077 000
7 320 365
1 077 000
7 300 237
75% av KPI J
fritatt
31.01.2014 Forlenget med 1 år
KPI - 1.9
J
31.08.2015
fast
J
30.10.2015
Røwde & Co fakturerer Røwde Eiendom for et adm.honorar (p.t. 964 452 per år) for ledelse og drift inkl. IKT-systemer)
Fordeling:
Utleid areal
Fellesareal
Sum utleid og felles
Egen disponering
Total for bygget
9055 m2
987
10042
111,5 m2
10153,5 m2
Oppmålt:
Kjeller
1. etasje
2. etasje
Hele bygget
198
6049
3875
10122
Brøk fordeling av felleskostnader:
Hele bygg:
- Fellesareal
Sum ekskl. fellesareal:
30.06.2014
10122
-987
9135
5 Planinitiativ
Planinitiativ innsendt 20.08.2012
PLANINITIATIV
Detaljregulering
Fra industri til boliger
Grenseveien 91, Ensjø
Forslagsstiller: LUND & SLAATTO ARKITEKTER AS for Røwde & Co. A/S
1. BAKGRUNN
1.1 Hva utløser planbehov
Grunneier ønsker å utvikle et boligområde innenfor eiendommen som i dag har formål som næring.
1.2 Intensjon med planforslaget
Planforslaget skal legge til rette for utbygging av boligbebyggelse på tomten.
1.3 Hovedpunkter i planforslaget
Generelt om Ensjøbyen:
Ensjø skal gjennom en totalforvandling - fra å være en bydel dominert av bilforhandlere til å bli et knutepunkt med 5 000-7
000 nye boliger. Dette skjer i et samspill mellom private grunneiere/utbyggere av bolig- og næringsprosjekter og Oslo
kommune som utbygger av kommunal infrastruktur. Bydelen vil i de neste 15-20 årene forandres til å bli et attraktivt og
sentralt område for boliger, arbeidsplasser, handel, service og kultur.
Dette planinitiativet gjelder for eiendommen gnr/bnr 130/123, og ligger øst i Ensjøbyen. I planprogrammet for Ensjø legges det
i dette området opp til en utnytting på 150% og bebyggelse på mellom 4 og 5 etasjer.
Formål som det legges til rette for i planområdet:
Formål: Boligbebyggelse.
Illustrasjonen til planinitiativet viser boligbebyggelse på 20970 m2 BRA. Dette tilsvarer ca 156% utnyttelse av eiendommens
areal 13450 m2.
Mellom 4-5 etasjer. 252 leiligheter fordelt på 2, 3 og 4-roms. Parkering av bil og sykkel iht til norm i kjeller.
Det er lagt opp til avstand 20m til bevaringsverdige boliger i øst. For øvrig legges bebyggelsen 8 m fra eiendomsgrensen i nord
og vest.
Interne gangveier i boligområdet. Skal kunne benyttes til uttrykningskjøretøy, eller i spesielle tilfeller. Normal kjøreadkomst
til bolig skjer via parkeringskjeller og heis fra kjeller.
Kjøreadkomst til ny boligbebyggelse og eksisterende boliger i Grønnvoll Allé 1-15 slås sammen, og legges øst i planområdet.
Dette gir minst trafikk rundt arealet avsatt til park ved Grønnvoll Gård.
Sentral søppelhåndtering søkes løst i fra østre del av planområdet.
Grønnvoll Allé:
Formål: Gang- sykkelvei.
Dagens vei fjernes, gang- og sykkelvei i øst videreføres, med mulighet for begrenset adkomst til boligområdet, og bredde
tilpasset dette, 3,5m.
Gjennomgangstrafikk i Grønnvoll Allé kan hindres ved at Grønnvoll Allé sperres for bil på nordsiden av Grønnvoll gård, rett
vest for planområdet.
Grønnvoll Park og hageanlegg for boliger:
Formål: Et formål som tilpasses felles bruk som grøntområde, mellom Grønnvoll Gård/det offentlige/grunneier i planområdet.
Planforslaget tar hensyn til at KDP for torg og møteplasser (2009) angir en offentlig møteplass rundt Grønnvoll Gård:
Vi har som intensjon å anlegge hageanlegget i ny boligbebyggelse slik at det vil fungere i sammenheng (eller som utvidelse av)
med en fremtidig Grønnvoll Park.
Ved å endre funksjonen til Grønnvoll Allé til gang- og sykkelvei og gjøre den litt smalere, reduseres barriere-virkningen veien
har i dag. Byggene vest for planområdet vil fortsatt ha adkomst fra Grønnvoll Allé. Byggene syd for planområdet har i dag
adkomst fra syd, fra søndre tverrforbindelse. Dette gjør at ingen grunneiere påvirkes av at veien stenges, utover at man må
kjøre ut Malerhaugveien.
Totalt bidrar dette grepet til å legge til rette for gjennomføring av den (nye) nordre tverrforbindelsen.
Fra industri til boliger - Oslo kommune
Forslagsstillers planinitiativ
Side 1 av 3
PLANINITIATIV
2. PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER
2.1 Statlige planretningslinjer og statlige planbestemmelser
Planforslaget berøres av statlige planretningslinjer og statlige planbestemmelser.
Retningslinje, 20.09.1995.
Sikre et oppvekstmiljø som gir barn og unge trygghet mot fysiske og psykiske skadevirkninger, og som har de fysiske, sosiale
og kulturelle kvaliteter som til enhver tid er i samsvar med eksisterende kunnskap om barn og unges behov.
2.2 Rikspolitiske retningslinjer (RPR) og bestemmelser (RPB)
Følgende rikspolititske retningslinjer og bestemmelser berører planforslaget:
· T-5/93 Areal- og transportplanlegging
· T-1442 Støy i arealplanlegging
Arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare.
2.3 Regionale føringer
Planforslaget berører følgende regionale føringer:
Kommunedelplan for torg og møteplasser (2007, vedtatt 2009):
Det er angitt en offentlig møteplass i planområdet; Grønnvoll park
Planleggingsprogram for Ensjø (2002, vedtatt 2004):
Planprogrammet omhandler transformasjonen av et industriområde til boligformål. Det er lagt inn sentrale grøntdrag og
ganglinjer som krysser transformasjonsområdet. Disse kalles tverrforbindelser. Sentral tverrforbindelse passerer syd for
planområdet. Nordre tverrforbindelse gikk opprinnlig i en trassé som gjennom prosessen ikke viste seg som gjennomførbar. I
en landskapsplan fra 2006, utviklet for EBY av Østereng & Bergo landskapsarkitekter, vises den østre delen av Nordre
tverrforbindelse å gå i Grønnvoll Allé i stedet. Planinitiativet spiller videre på denne idéen.
Det angis en TU på 120%-150% for den delen av området der planområdet ligger. Planleggingsprogrammet åpner for en høyde
på mellom 4-5 etasjer. Bebyggelsen skal være bymessig, og bidra til å knytte området sammen med omkringliggende
boligområder.
Ensjø, veiledende prinsipplan for det offentlige rom:
Bystyret ønsker utvikle en ny bydel med urban utforming på Ensjø, dette innebærer en transformasjon fra bilby til boligby,
med høy tetthet og kvartalstrukturer. Planområdet ligger i randsonen av av tyngdepunktet, som er lagt til Ensjø T-banestasjon.
Planforslaget er i tråd med de overordnede planer.
2.4 Føringer i kommuneplanens arealdel
Planforslaget samsvarer med kommuneplanens arealdel:
Kommuneplanens arealdel viser "Øvrige reguleringsplaner" for planområdet. Det er slikt sett ikke noe særskilt den nye planen
kan stride i mot.
2.5 Gjeldende reguleringsplaner
Gjeldende områderegulering for foreslått planområde:
Se Planleggingsprogram for Ensjø.
Gjeldende regulering for foreslått planområde:
S-2864 (1986) Midlertidig reguleringsbestemmelser for deler av Oslos ytre sone.
Planen gjelder for spesielt angitte områder innenfor Oslos ytre sone. Bestemmelsene omfatter bolig- og industriformål.
For industrifomål: Gesimshøyde skal ikke overstige 10 m, største takhøyde skal ikke overstige 13 m.
Planen er fleksibel, og tillater plassering av bygninger og anlegg for offentlig eller allmennyttige formål.
Gjeldende regulering for tilgrensende planområde:
S-2864
Samme generelle plan som den som gjelder for planområdet.
Følgende annet planarbeid av betydning er i gang i området:
· Annen plan
Sak 200902893 - Østre parkdrag Ensjø - Fra Ensjøveien til Stålverksveien - Regulering til friområde med gjennomgående
turvei
Fra industri til boliger - Oslo kommune
Forslagsstillers planinitiativ
Side 2 av 3
PLANINITIATIV
Planen beskriver en gang- og sykkelvei syd for planområdet. Det er angitt avkjørsel fra Grønnvoll gård (inkludert nytt
næringsbygg) til denne gang- og sykkelveien.
Det har vært naboprotester knyttet til endring av kjøreadkomst til gang- og sykkelvei. Planen som legges frem til politisk
behandling har hensyntatt dette.
Planen er oversendt til politisk behandling våren 2012.
200902892 Sentral tverrforbindelse, Ensjø - Etablering av sentral tverrforbindelse
Dette planarbeidet har det ikke vært aktivitet i siden 2010. Planarbeidet synes være innarbeidet som alternativ i planen nevnt
over.
201117636 Grenseveien 97, Ensjø
Planinitiativ - intensjonen er boligutvikling i den vestre delen av planområdet, med næring/handel i øst og et torg i midten.
Tidligere planvedtak/andre politiske vedtak har ikke betydning for planforslaget.
2.6 Konsekvensutredning
Planforslaget kommer ikke inn under forskrift om konsekvensutredning §§ 3 og 4.
2.7 Utbyggingsavtale
Forslagstiller er usikker på om det er behov for utbyggingsavtale.
3. EKSISTERENDE FORHOLD
3.1 Beliggenhet, størrelse og bruk
Stedangivelse: Grenseveien 91, Ensjø.
Planområdets størrelse: 13,3 dekar.
Dagens bruk av området: Næring, parkering.
Adkomst til boliger i Grønnvoll Allé 1-15 (gnr/bnr 130/143) har adkomst over parkeringsplassen syd for næringsbygget.
Naboeiendom i nord, 130/78 har hatt adkomst for sydsiden av bygget over planområdet. Ved omregulering må dette løses på
egen eiendom..
3.2 Planfaglige tema i relasjon til eksisterende forhold
Følgende planfaglige tema vil påvirke forslaget:
Risiko og sårbarhet
Universell utforming
Barns interesser
Landskap
Estetikk og byggeskikk
Sosial infrastruktur
Teknisk Infrastruktur
Trafikkforhold
Stedsutvikling
Andre forhold
4. KONSEKVENSER AV FORSLAGET
Det foreligger ikke interessemotsetninger innen planområdet.
Fra industri til boliger - Oslo kommune
Forslagsstillers planinitiativ
Side 3 av 3
PLANINITIATIV
I GRENSEVEIEN 91
TEGNINGSTITTEL
PLANOMR¯DET VIST P¯ LANDSKAPSPLAN FRA
STENGEN & BERGO LANDSKAPSARKITEKTER
(UTFRT FOR EBY, OSLO KOMMUNE 2006)
M¯LESTOKK
PROSJEKT
1:5000 GRENSEVEIEN 91
ARK
TEGNINGSNUMMER
A3
A 00 000
REVISJON
00
O:\427-gre\12 - IdØprosjekt\11 - 2D\Plot\A 00 000 landskapsplan.dgn /Sheet-LSA /ccb /28.06.2012 12:58:48
Pgende regulering
markert i rosa:
A: stre parkdrag Ensjł
- sentral tverrfobindelse
B: Grenseveien 97
A
B
TEGNINGSTITTEL
M¯LESTOKK
PROSJEKT
PLANINITIATIV
PLANOMR¯DETS AVGRENSNING INNTEGNET P¯ REGULERINGSKART
1:1000 GRENSEVEIEN 91
ARK
TEGNINGSNUMMER
A3
A 00 005
REVISJON
00
O:\427-gre\12 - IdØprosjekt\11 - 2D\Plot\A 00 005 Regulering.dgn /Sheet-LSA /ccb /28.06.2012 14:55:00
130/78
90
6126
75
85.9
5
8
2
130/123
130/80
14
P
77.6
436 m2 BRA
719 m2 BRA
5 ETG.
5 ETG.
87.5
8
0
85
MA
LE
RH
AU
GV
EI
EN
130/204
130/143
80.5
130/79
754 m2 BRA
436 m2 BRA
130/210
5 ETG.
4 ETG.
Boligbebyggelse
11462 m2
933 m2 BRA
4 ETG.
5 ETG.
EN
EVEI
GRENS
437 m2 BRA
83.4
21948
999/653
80.1
Gang- og sykkelvei
Boligbebyggelse
Felles avkjłrsel
Felles grłntomrde
13172
G
RN
V
O
L
LA
L
L
E
80.6
999
/83
6
130/63
Grntstruktur
248 m2
til Grensevn.
Felles grntomrde
748 m2
87.4
130/123
85
L
L
GRNVOLL PARK
85.5
817 m2 BRA
4 ETG.
GRNVOLL G¯RD
130/193
20603
85
Gang- sykkelvei
477 m2
1
24
73
130/93
20602
E
OL
SK
N
E
E
L
AL
K
K
I
ST
YR
F
SE
L
E
D
N
BI
OR
F
R
R
VE
LT
A
R
NT
SE
130/104
GR
N
E
RT
U
SP
NN
I
Forml: Kjreveg
Felles avkjrsel
349 m2
85.6
NV
OL
L
AL
LE
130/198
85.5
13171
130/66
85
130/136
86.3
TEGNINGSTITTEL
M¯LESTOKK
PROSJEKT
PLANINITIATIV
SKISSE P¯ PLAN MED FORM¯L
1:1000 GRENSEVEIEN 91
ARK
TEGNINGSNUMMER
A3
A 00 001
REVISJON
00
O:\427-gre\12 - IdØprosjekt\11 - 2D\Plot\A 00 001 - plankart.dgn /Sheet-LSA /ccb /29.06.2012 11:07:27
130/78
90
Illustrasjonen viser en mulig plankontekst
for planinitiativet
-Grłnnvoll Park
-Sentral Tverrforbindelse
-Nordre Tverrforbindelse
6126
75
85.9
130/123
5
8
2
Nordre Tverrforbindelse etableres langs
130/80
den allerede grłnne Grłnnvoll AllØ, og leder
naturlig frem til Grłnnvoll Park, og videre til Grenseveien.
14
P
77.6
436 m2 BRA
719 m2 BRA
5 ETG.
5 ETG.
87.5
8
0
85
MA
LE
RH
AU
GV
EI
EN
130/204
130/143
80.5
Grłnnvoll AllØ:
kjłrevei erstattes med en 3,5m bred gangog sykkelvei. Begrenset biltrafikk
til eiendommen er tillatt i forbindelse
med flytting, uttrykning, men
gjennomkjłring tillates ikke.
Boligbebyggelsens parkeringskjeller
har adkomst fra felles avkjłrsel
nr Grenseveien.
Barrierreeffekten av kjłrevegen fjernes,
og det vil vre mulig med felles
bruk mellom boligbebyggelse og
Grłnnvoll Grd av grłntareal som ligger
innenfor dagens eiendomsgrense.
130/79
754 m2 BRA
436 m2 BRA
130/210
5 ETG.
4 ETG.
Boligbebyggelse
11462 m2
933 m2 BRA
4 ETG.
5 ETG.
EN
EVEI
GRENS
437 m2 BRA
83.4
21948
999/653
80.1
Gang- og sykkelvei
Boligbebyggelse
Felles avkjłrsel
Felles grłntomrde
13172
G
RN
V
O
L
LA
L
L
E
999
/83
6
80.6
130/63
Grntstruktur
248 m2
til Grensevn.
Felles grntomrde
748 m2
Nring/Industri
87.4
130/123
85
Nring
2451 m2
GRNVOLL PARK
L
L
85.5
817 m2 BRA
4 ETG.
GRNVOLL G¯RD
130/193
20603
85
Gang- sykkelvei
477 m2
1
24
73
Grntstruktur
3220 m2
130/93
20602
E
OL
SK
N
E
E
L
AL
K
K
I
ST
YR
F
SE
L
E
D
130/104
N
BI
OR
F
RR
E
TV
L
RA
NT
E
Stiplet linje syd for Grłnnvoll Grd:
S
GR
N
E
RT
U
SP
NN
I
Forml: Kjreveg
Felles avkjrsel
349 m2
85.6
NV
OL
L
AL
LE
130/198
85.5
Veg-geometrien i illustrasjonen er
prinsippiell.130/66
Det pgr ogs
reguleringsarbeide for Grenseveien 97,
syd for planomrdet, som legger opp til
veg-geometri tilnrmet som i dag.
13171
85
Foresltt regulert GS-vei i reguleringsplan for
stre Parkdrag og sentral tverrforbindelse.
130/136
86.3
TEGNINGSTITTEL
M¯LESTOKK
PROSJEKT
PLANINITIATIV
SKISSE P¯ PLAN MED FORM¯L + MULIG UTVIKLING
1:1000 GRENSEVEIEN 91
ARK
TEGNINGSNUMMER
A3
A 00 002
REVISJON
00
O:\427-gre\12 - IdØprosjekt\11 - 2D\Plot\A 00 002 - plankart - visjon for omrdet.dgn /Sheet-LSA /ccb /02.07.2012 14:03:14
130/78
90
9A
3
4
E
3
4
F
9H
6126
7H
1
1
G
7G
3
4
7F
1
1
F
75
80
D
1
1
H
85.9
7E
1
1
E
5
8
2
130/123
130/80
3
4
A
14
P
719 m2 BRA
5 ETG.
5 ETG.
3
4
C
436 m2 BRA
B
4
3
8
0
87.5
7C
1
1
C
85
MA
LE
RH
AU
GV
EI
EN
130/204
7D
1
1
D
77.6
7B
7A
1
1
B
1
1
A
130/143
5H
80.5
5G
1
3C
130/79
5F
754 m2 BRA
436 m2 BRA
5E
130/210
5 ETG.
4 ETG.
91
5D
5C
1
3B
21948
5B
5A
EN
EVEI
GRENS
2
5
1
3A
3H
437 m2 BRA
933 m2 BRA
4 ETG.
5 ETG.
83.4
3
G
1
5H
3F
1
5G
999/653
3E
1
5F
86
1
5E
3D
80.1
3C
84
85
1
5D
3B
13172
G
RN
V
O
L
LA
L
L
E
85
86
130/63
3A
82
23
999
/83
6
1
5C
80.6
95
87.4
1
5B
130/123
til Grensevn.
86
1
5A
85
L
L
GRNVOLL PARK
85.5
1
H
85
1
G
1
F
817 m2 BRA
4 ETG.
1
E
84
130/193
20603
1
D
N
E
RT
U
SP
NN
I
85
GRNVOLL G¯RD
85.6
1
24
73
1
C
GR
130/93
130/104
NV
OL
L
AL
LE
1
B
130/198
1
A
85.5
13171
130/66
85
97
20602
E
OL
SK
N
E
E
L
AL
K
K
I
ST
YR
F
SE
L
E
D
N
BI
OR
F
R
R
VE
LT
A
R
NT
SE
130/136
86.3
TEGNINGSTITTEL
M¯LESTOKK
PROSJEKT
PLANINITIATIV
ILLUSTRASJON AV PLANEN
1:1000 GRENSEVEIEN 91
ARK
TEGNINGSNUMMER
A3
A 00 010
REVISJON
00
O:\427-gre\12 - IdØprosjekt\11 - 2D\Plot\A 00 010 illustrasjon av planen.dgn /Sheet-LSA /ccb /28.06.2012 10:55:37
21948
4
3
7m2B
RA
9
3
3m2B
RA
4 ETG.
5 ETG.
EN
EVEI
GRENS
83.4
snitt
80.1
G
RN
V
O
L
LA
L
L
E
snitt
13172
80.6
87.4
ti
l Grensevn.
85
G
RN
V
O
L
LP
A
R
K
L
L
85.5
8
1
7m2B
RA
C + 102,5 m
C + 100 m
C + 96,5 m
C + 97 m
C + 86 m
C + 96,5 m
C + 86,5 m
C + 83 m
TEGNINGSTITTEL
M¯LESTOKK
PROSJEKT
PLANINITIATIV
SITUASJONSSNITT
1:1000 GRENSEVEIEN 91
ARK
TEGNINGSNUMMER
A3
A 20 000
REVISJON
00
O:\427-gre\12 - IdØprosjekt\11 - 2D\Plot\A 20 000.dgn /Sheet-LSA /ccb /28.06.2012 12:50:47
Vr- /
hłstjevndłgn 21. mars
- 21. september
kl 11
kl 14
kl 16
Sommersolverv 21. juni
TEGNINGSTITTEL
SOL-SKYGGEANALYSE
V¯R-/ HSTJEVNDGN OG
SOMMERSOLVERV KL 11-14-16
M¯LESTOKK
PROSJEKT
GRENSEVEIEN 91
ARK
TEGNINGSNUMMER
A3
A 00 004
REVISJON
00
O:\427-gre\12 - IdØprosjekt\11 - 2D\Plot\A 00 004 sol-skygge.dgn /Sheet-LSA /ccb /04.07.2012 09:39:25
Sett fra nordvest
Sett fra sydvest
Sett fra vest
Sett fra sydłst
TEGNINGSTITTEL
PLANINITIATIV
Illustrasjoner av bebyggelse. 17.05 kl 1400
M¯LESTOKK
PROSJEKT
GRENSEVEIEN 91
ARK
TEGNINGSNUMMER
A3
A 00 006
REVISJON
00
O:\427-gre\12 - IdØprosjekt\11 - 2D\Plot\A 00 006 modellillustrasjon.dgn /Sheet-LSA /ccb /03.07.2012 13:20:49
6 Stiftelsesdokumenter
Stiftelsesdokumenter for Røwde Eiendom AS, datert 10.06.2011
8 Årsregnskap
Årsregnskap for Røwde Eiendom AS, 2012
8 Avtale med
Oslo kommune
Avtale om rett til å plassere skilt på privat grunn
9 Kjøpekontrakt
Utkast kjøpekontrakt
KJØPEKONTRAKT
mellom
Røwde & Co AS
og
[..]
vedrørende salg av aksjene i
Røwde Eiendom AS
1.
SALGSGJENSTAND
Røwde & Co AS, org.nr. 915 608 817, (”Selger”) eier 100 % av aksjene (”Aksjene”) i
Røwde Eiendom AS, org.nr. 897 039 842 ("Selskapet").
Selger og [..] AS, org.nr. [..], (”Kjøper”) er enige om at Aksjene skal overdras fra Selger til
Kjøper på de vilkår som beskrevet i denne kontrakt.
Selskapets hovedaktivum er eiendommen
gnr. 130 bnr. 123 med påstående bygninger og anlegg i Oslo kommune (i fellesskap
benevnt ”Eiendommen”).
2.
KJØPESUMMEN OG OPPGJØRET
2.1
Eiendomsverdien og beregning av Kjøpesummen
Partene er enige om at ved beregningen av kjøpesummen for Aksjene (”Kjøpesummen”), skal
Eiendommen verdsettes til NOK [..] (”Eiendomsverdien”).
Kjøpesummen skal være lik Eiendomsverdien med tillegg for
• alle eiendeler i Selskapets balanse – unntatt Eiendommen, eventuell utsatt skattefordel og
eventuell justeringsrett for merverdiavgift knyttet til Eiendommen,
• andel av utsatt skattefordel som består av fremførbart underskudd,
• NOK [..], som utgjør et omforent vederlag for andel av utsatt skattefordel som består av tap
på G/T-konto eller midlertidige forskjeller knyttet til annet enn Eiendommen,
• NOK [..], som utgjør et omforent vederlag for eventuell justeringsrett for merverdiavgift
knyttet til Eiendommen, og som hensyntar eventuell justering av skattemessig
avskrivningsgrunnlag på Eiendommen,
og med fradrag for
• all gjeld i Selskapets balanse (herunder Lånet definert i punkt 2.2) – unntatt eventuell utsatt
skatt og eventuell justeringsplikt for merverdiavgift knyttet til Eiendommen,
• NOK [..], som utgjør et omforent fradrag for andel av utsatt skatt som består av gevinst på
G/T-konto eller midlertidige forskjeller knyttet til annet enn Eiendommen,
• NOK [..], som utgjør et omforent fradrag for eventuell justeringsplikt for merverdiavgift
knyttet til Eiendommen, og som hensyntar eventuell justering av skattemessig
avskrivningsgrunnlag på Eiendommen, og
• [..] % av differansen mellom Eiendomsverdien etter fradrag for antatt markedsverdi på
tomten [fordi tomten ikke gir rett til avskrivninger] og Eiendommens skattemessige
2 (10)
avskrivningsgrunnlag per Overtakelse. Den omforente markedsverdien av tomten er
NOK [..].
Kjøpesummen som skal betales ved Overtakelse (”Estimert Kjøpesum”), skal fastsettes basert
på en balanse for Selskapet slik denne forventes å være per Overtakelse (”Estimert Balanse”).
I bilag 4 følger en Estimert Balanse som er utarbeidet av Selskapets regnskaps- eller
forretningsfører. Ifølge denne balansen er Kjøpesummen foreløpig beregnet til NOK [..].
Estimert Balanse skal utarbeides og oppdateres i samsvar med bestemmelsene i punkt 2.2.
2.2
Nærmere om Estimert Balanse og Estimert Kjøpesum samt innfrielse av Selskapets lån
Estimert Balanse er ført i samsvar med alminnelige regnskapsmessige prinsipper konsekvent
anvendt, og forventet resultat etter skatt frem til Overtakelse skal innarbeides. Ved
beregningen av betalbar skatt og utsatt skattefordel er det korrigert for Selskapets
skattemessige avskrivninger og føringer fra G/T-konto mv. i salgsåret, slik at disse postene er
fordelt etter antall måneders eiertid i salgsåret. Måneden for Overtakelse er tilordnet Kjøper.
Dessuten er utsatt skattefordel og utsatt skatt ikke ført som ett nettobeløp, men som to
bruttoposter under eiendeler og gjeld i Estimert Balanse.
Senest fem dager før Overtakelse skal Selger innhente og levere til Kjøper restgjeldsoppgaver
fra Selskapets bank(er) som viser den eksakte størrelsen på Lånet per Overtakelse (beregnet i
henhold til forrige avsnitt). Samtidig skal Selger levere til Kjøper en oppdatert Estimert Balanse
der Lånet er innført med riktig beløp, men der det ikke er gjort endringer i de øvrige postene,
herunder betalbar skatt og utsatt skattefordel. Den oppdaterte Estimerte Balanse skal legges
til grunn for beregningen av Estimert Kjøpesum.
Ved Overtakelse skal Kjøper betale Estimert Kjøpesum og besørge at Lånet innfris fullt ut.
[Dessuten skal Kjøperen på vegne av Selskapet samtidig innfri Selskapets gjeld til Selgeren som
er på [..] inklusive opptjente renter per Overtakelse.]
2.3
Revidert Balanse og Revidert Kjøpesum
Senest 45 dager etter Overtakelse skal Selskapets styre før eventuelle styreendringer etter
Overtakelse godkjenne og signere en oppdatert balanse per Overtakelse. Selskapets revisor
før eventuelt revisorskifte skal avgi en bekreftelse på en forenklet revisorkontroll av oppdatert
balanse per Overtakelse ("Revidert Balanse"). Revidert Balanse utarbeides på basis av de
samme prinsipper som Estimert Balanse, jf. punkt 2.1 og 2.2.
Selger skal sørge for at Revidert Balanse meddeles Kjøper skriftlig (jf. punkt 9) umiddelbart
etter at den er utarbeidet. I sin oversendelse til Kjøper skal Selger også vise hvordan
Kjøpesummen er beregnet på grunnlag av Revidert Balanse ("Revidert Kjøpesum").
Hvis en av partene innen 14 dager etter at Kjøper har mottatt Revidert Balanse fra Selger,
meddeler den annen part at han har innsigelser til Revidert Balanse og/eller til beregningen av
Revidert Kjøpesum og partene ikke innen ytterligere 14 dager blir enige om forholdet, skal en
uavhengig statsautorisert revisor, som partene i fellesskap oppnevner og bekoster, fastsette
Revidert Balanse og Revidert Kjøpesum med bindende og endelig virkning for partene.
3 (10)
Resultatet av denne fastsettelsen skal foreligge senest 14 dager etter at revisor er oppnevnt.
Dersom partene ikke kommer til enighet om hvilken revisor som skal benyttes, kan hver av
partene kreve at revisoren oppnevnes av lederen i Finansnæringens Hovedorganisasjon.
Dersom partenes uenighet er av en slik karakter at partenes ulike synspunkter medfører en
differanse i forhold til størrelsen på Revidert Kjøpesum som er større enn NOK 500.000, kan
hver av partene innen 14 dager etter at Kjøper har mottatt Revidert Balanse fra Selger,
alternativt forlange at uenigheten avgjøres ved voldgift i henhold til punkt 11.
Dersom Revidert Kjøpesum er større enn Estimert Kjøpesum, skal differansen av Kjøper
innbetales direkte til konto oppgitt av Selger innen 14 dager etter at Kjøper har mottatt
Revidert Balanse fra Selger.
Dersom Revidert Kjøpesum er mindre enn Estimert Kjøpesum, skal differansen av Selger
utbetales direkte til konto oppgitt av Kjøper innen 14 dager etter at Kjøper har mottatt
Revidert Balanse fra Selger.
2.4
Forsinkelsesrente
Ved forsinket betaling gjelder lov om renter ved forsinket betaling.
2.5
Oppgjør
Oppgjøret mellom partene skal foretas av Hadrian Eiendom AS (”Megler”). Oppgjør ansees
rettidig innkommet bare når det er satt inn på Meglers klientkonto 9680.05.29546 i
Storebrand Bank ASA før kl. 10.00 Overtakelsesdato.
Selger skal innen Overtakelse overlevere til Megler Selskapets aksjebok, hvor Aksjene er
notert i Kjøpers navn.
Oppgjør av Kjøpesummen skal skje mot overlevering av Selskapets aksjebok.
Kjøper kan ikke pålegge Megler å holde tilbake hele eller deler av Kjøpesummen overfor
Selger som følge av krav Kjøper mener å ha mot Selger i kontraktsforholdet.
Ved kontraktens underskrift utsteder Selger en kombinert sikringsobligasjon/
urådighetserklæring til Hadrian Eiendom AS, som lyder på Eiendomsverdien, og som blir å
tinglyse på Eiendommen.
Obligasjonen tjener som sikkerhet for den til enhver tid utbetalte del av salgssummen.
Megler skal vederlagsfritt kvittere obligasjonen til avlysning og besørge denne slettet når
oppgjør mellom partene er avsluttet og aksjebok er overlevert Kjøper med Aksjene notert i
Kjøpers navn.
Selger og hjemmelshaver forplikter seg til å undertegne ugjenkallelig fullmakt til Megler der
Megler på hjemmelshavers vegne gis fullmakt til å samtykke i kjøperens nødvendige
pantsettelse av Eiendommen.
4 (10)
Meglerprovisjon og utlegg i hht. Oppdrag betales av oppdragsgiver og forfaller til betaling ved
kontraktsunderskrift. Selger gir Megler fullmakt til å heve meglerprovisjon og utlegg av den
første innbetaling fra Kjøper.
Kjøper skal senest 1 måned etter Overtakelse endre Selskapets foretaksnavn, slik at
benevnelsen ”Røwde” ikke lenger inngår. Kjøper kan etter Overtakelse heller ikke benytte
benevnelsen ”Røwde” i markedsføring eller på annen måte.
2.6
Oppstilling over justeringspliktige/-berettigede anskaffelser
Selger har utarbeidet en oppstilling over Selskapets anskaffelser som er justeringspliktige/berettigede i henhold til reglene for justering av inngående merverdiavgift på kapitalvarer,
som inneholder de opplysninger som i henhold til gjeldende merverdiavgiftsregelverk er
påkrevet
for
registrering
av
anskaffelse/fremstilling
av
kapitalvarer
(”Justeringsoppstillingen”), jf. bilag 10. Justeringsoppstillingen skal oppdateres per
Overtakelse. Selskapets justeringsforpliktelser og eventuelle justeringsrettigheter er
hensyntatt ved beregningen av Kjøpesummen, jf. punkt 2.1.
3.
SELGERS MANGELSANSVAR
Selskapets hovedaktivum – Eiendommen – og Selskapet for øvrig overtas i den stand som det
var i ved Kjøpers forutgående besiktigelse/gjennomgåelse. Ved en eventuell mangelsvurdering
(tilknyttet Eiendommen eller andre eiendeler/gjeld i Selskapet) skal de alminnelige
kjøpsrettslige prinsippene i avhendingsloven § 3-9 og kjøpsloven § 19 legges til grunn, dog slik
at disse prinsippene fravikes slik at det kun kan gjøres gjeldende at det foreligger mangel i
følgende tilfeller:
• Dersom Selger ikke oppfyller sine konkrete forpliktelser under denne kontrakt.
• Dersom Selger ikke oppfyller sin opplysningsplikt, jf. reguleringen i avhendingsloven § 3-7 og
kjøpsloven § 19 bokstav b).
• Dersom Selger har gitt uriktige opplysninger, jf. reguleringen i avhendingsloven § 3-8 og
kjøpsloven § 19 bokstav a).
Risikoen for eventuelle skjulte feil som angitt i avhendingsloven § 3-9 siste punktum og
kjøpsloven § 19 bokstav c), tilligger etter dette Kjøper.
For så vidt gjelder rapporter fra tredjemenn som gjelder Eiendommen (tekniske rapporter,
grunnanalyser, takster etc.), og som er vedlagt denne kontrakt og/eller fremlagt av Selger i
forbindelse med transaksjonen, så har Selger opplyst at Selger ikke er kjent med
ufullstendigheter eller feil i dokumentene. Skulle dokumentene likevel vise seg å være
ufullstendige eller inneholde feil, så fravikes prinsippene i avhendingsloven § 3-7 og § 3-8 og
kjøpsloven § 19 bokstav a) og b), slik at Selger bare svarer for eventuelle feil som Selger selv
likevel var kjent med.
Eventuelle uriktige angivelser av Eiendommenes arealer (utvendige og innvendige) skal ikke
under noen omstendighet kunne gi Kjøper grunnlag for mangelskrav.
5 (10)
Reguleringen i denne paragraf er av partene hensyntatt ved fastsettelse av Kjøpesummen.
4.
SELGERS GARANTIER
Selger garanterer at følgende vil gjelde per Overtakelse, likevel slik at garantiene i bokstav (o)
til og med (q) gjelder ved kontraktssigneringen:
(a)
At Selskapet eier Eiendommen og er hjemmelshaver til denne.
(b)
At Selskapet har full og ubeskåret eiendomsrett til alle eiendeler oppført i Estimert og
Revidert Balanse, med mindre annet fremkommer av denne kontrakt, og at Selskapet
ikke har andre typer eiendeler enn det som fremkommer av Estimert Balanse (dog
slik at verdien av de nevnte eiendeler kan avvike i Revidert Balanse sammenholdt
med verdien i Estimert Balanse).
(c)
At Selskapet ikke har gjeld eller andre økonomiske forpliktelser utover det som
fremgår av Revidert Balanse og avtaler Kjøper er gjort kjent med i forbindelse med
inngåelse av denne kontrakt, herunder skatte- eller avgiftskrav i enhver form.
(d)
At Selskapets regnskaper er korrekte og basert på god regnskapsskikk.
(e)
At Selskapet besitter den dokumentasjon som etter gjeldende merverdiavgiftsregelverk er påkrevd for anskaffelse/fremstilling og bruk av kapitalvarer.
(f)
At opplysningene i Justeringsoppstillingen, jf. bilag 10, er uttømmende og korrekte.
(g)
At Selskapet ikke har avgitt garantier eller stilt sikkerhet til fordel for tredjemanns
forpliktelser.
(h)
At Selskapet ikke har ansatte eller pensjonsforpliktelser overfor Selger eller andre.
(i)
At Selskapet ikke er part i rettssak eller annen rettstvist.
(j)
At Selger ved overdragelsen har full og ubeskåret eiendomsrett til Aksjene, at
Selskapets aksjekapital er fullt innbetalt, at Aksjene overdras fri for heftelser av
enhver art, og at det ikke knytter seg forkjøpsrett eller annen løsningsrett til Aksjene.
(k)
At det ikke er besluttet utdeling på Aksjene eller andre helt eller delvis vederlagsfrie
overføringer til aksjeeiere eller andre, utover det som er hensyntatt i Estimert
Balanse.
(l)
At ingen rettigheter knyttet til Aksjene (herunder utbytte, fortrinnsrett ved
kapitalforhøyelse mv.) er skilt fra Aksjene.
(m)
At Selskapets virksomhet i perioden fra signering av denne kontrakt til Overtakelse
drives på sedvanlig måte, herunder at ingen vesentlige avtaler inngås, heves, endres
eller sies opp, og at det i samme periode ikke treffes andre for Selskapet vesentlige
avgjørelser uten Kjøpers skriftlige samtykke.
6 (10)
5.
(n)
At Eiendommens heftelsesbilde vil være som angitt i bilag 5, dette dog slik at
pantobligasjoner merket ”x” i bilag 5, skal slettes i forbindelse med oppgjøret.
(o)
At Eiendommen er leiet ut som angitt i bilag 6.
(p)
At Selger ikke er kjent med krav eller rettigheter som begrenser Eiendommens bruk
eller utnyttelse utover det som fremgår av Eiendommens grunnboksblad eller
gjeldende reguleringsplan med reguleringsvedtekter for Eiendommen.
(q)
At Selger ikke er kjent med at det foreligger skriftlige pålegg mv. fra offentlige
myndigheter som gjelder Eiendommen som ikke er utført, betalt eller lignende.
BEGRENSNINGER I MANGELS- OG GARANTIANSVARET
Kjøper kan ikke fremme noen form for krav overfor Selger, herunder garantikrav etter
punkt 4, tilknyttet forhold Kjøper ble kjent med eller burde blitt kjent med i forbindelse med
sin gjennomgåelse av Selskapet/Eiendommen før signering av denne kontrakt.
Kjøper taper retten til å gjøre avtalebrudd (herunder garantibrudd etter punkt 4) gjeldende
dersom Kjøper ikke innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget
avtalebruddet, gir Selger melding om at avtalebruddet vil bli gjort gjeldende og hva
avtalebruddet består i. Eventuell reklamasjon eller andre former for krav overfor Selger kan av
Kjøper uansett senest finne sted 1 år etter Overtakelse, dog slik at fristen utvides fra 1 år til 3
år for garantibrudd som omfattes av
(a)
punkt 4 bokstav (a) eller (j), og
(b)
punkt 4 bokstav (c), (d), (e) eller (f) og gjelder skatt eller avgift.
Selger kan av Kjøper ikke gjøres erstatningsansvarlig for indirekte tap (jf. prinsippene i
kjøpsloven § 67 (2) og avhendingsloven § 7-1 (2)). Tapte leieinntekter (herunder bortfalt rett
til dekning av felleskostnader) skal likevel anses som direkte tap.
Selgers samlede ansvar til å betale erstatning eller prisavslag er begrenset oppad til NOK [..].
Denne ansvarsbegrensningen gjelder ikke ved brudd på garantiene i punkt 4 bokstav (a), (j),
(k) eller (l). Kjøper kan ikke fremme krav mot Selger med mindre det samlede krav om
prisavslag og erstatning overstiger NOK [..]. I vurderingen av om det samlede krav overstiger
dette minstebeløpet, skal det ses bort fra enkeltkrav under NOK [..]. Dersom det samlede krav
overstiger minstebeløpet, skal kravene likevel dekkes fra første krone. Kjøpers krav skal
beregnes netto etter fradrag for eventuelle skatte- og avgifts-besparelser som Kjøper eller
Selskapet vil kunne nyttiggjøre seg.
Reguleringen i dette punkt 5 medfører ingen begrensning i Kjøpers hevingsrett etter den
alminnelige bakgrunnsretten.
6.
OVERTAKELSE
Aksjene overtas av Kjøper kl. 12.00 den [..] ("Overtakelse").
7 (10)
Selger tar forbehold om at Selgers hevingsrett står ved lag i de tilfeller som er regulert i
kjøpsloven § 54 (4).
7.
FORSIKRING
Eiendommen holdes forsikret av Selskapet frem til Overtakelse i henhold til vedlagte
forsikringsbevis (bilag 9).
Dersom det oppstår skade på Eiendommen i tiden frem til Overtakelse, og
(a)
kostnader til gjenoppføring/reparasjon og eventuelt leietap er fullt dekket av
Selskapets forsikring (eller annen forsikring), og
(b)
alle leietakere i Eiendommen bekrefter at de vil gjenoppta sitt leieforhold på
uendrede vilkår etter gjenoppføring/reparasjon,
kan Selger bestemme at Kjøper ikke skal kunne gjøre gjeldende at forholdet utgjør en mangel.
8.
OFFENTLIGE TILLATELSER
Kjøper har risikoen tilknyttet alle eventuelle offentligrettslige krav tilknyttet gjennomføring av
transaksjonen, herunder eventuelle konsesjonskrav og eventuell meldeplikt i fbm
Konkurranseloven.
9.
MEDDELELSER
Enhver meddelelse i forbindelse med denne kontrakt skal foretas per rekommandert brev
eller e-post til følgende adresser:
For Selger: Røwde & Co AS v/ Hans Jørgen Struksnæs, mail: [email protected]
For Kjøper: [..]
10.
FORBEHOLD
Selger har ved underskrift på denne kontrakt tatt forbehold om styregodkjennelse av
transaksjonen, herunder vilkårene i denne kontrakten. Dersom Selger ikke meddeler Kjøper at
han har oppnådd slik godkjennelse innen [..] kl. 12.00, skal begge parter anses ubundet av
kontrakten. Ingen av partene kan i så fall rette krav om kostnadsdekning eller annet mot den
annen part.
[Mulig tekst hvis etterfølgende due diligence:
Kjøper skal i en periode frem til kl. 12.00 den [..], gjennomføre en teknisk, finansiell og juridisk
due diligence. Kjøper har i denne sammenheng selv definert hvilke dokumenter han ønsker
fremlagt – bilag 11.
Dersom Kjøper i løpet av denne perioden finner at Selskapet eller Eiendommen avviker fra hva
som er gitt av informasjon fra Selgers side, og hva som er vedlagt denne kontrakt, kan han
innen den [..] kl. 12.00, erklære seg fri fra alle rettigheter og forpliktelser under denne kontrakt
(terminere). I så fall skal ingen av partene kunne reise krav om kostnadsdekning eller annet
8 (10)
overfor den annen part. Hva gjelder forhold Kjøper ble kjent med eller burde blitt kjent med i
forbindelse med due diligence, kan Kjøper ikke gjøre noen andre sanksjoner gjeldende overfor
Selger, herunder han ikke overfor Selger skal kunne fremme garanti- eller mangelskrav etter
punkt 3 og 4 som et alternativ til terminering (jf. også bestemmelsen i neste avsnitt).
Dersom Kjøper ikke benytter sin rett til å terminere i henhold til avsnittet ovenfor, reguleres
Selgers mangelsansvar/Kjøpers reklamasjonsrett i sin helhet av punkt 3, 4 og 5, dog igjen slik
at eventuelle forhold som Kjøper ble kjent med eller burde blitt kjent med i forbindelse med sin
due diligence, ikke senere kan danne grunnlag for krav mot Selger.]
11.
LOVVALG OG TVISTELØSNING
Alle forhold tilknyttet denne kontrakt reguleres av norsk rett.
Enhver tvist som måtte oppstå med tilknytning til denne kontrakt, skal forsøkes løst i
minnelighet. Dersom partene ikke kan løse tvisten i minnelighet gjennom forhandlinger, skal
tvisten bringes inn for de alminnelige domstoler – med Oslo Tingrett som avtalt verneting.
12.
BILAG
Vedlagt følger:
13.
1.
Firmaattest – Selger
2.
Firmaattest – Kjøper
3.
Firmaattest, regnskap per 31. desember 2012, vedtekter – Selskapet
4.
Estimert Balanse
5.
Grunnboksutskrift
6.
Leiekontrakter med bilag
7.
Prospekt
8.
Forsikringsbevis
9.
Justeringsoppstillingen
10.
[Kjøpers dokumentliste tilknyttet due diligence]
UNDERSKRIFT
Denne kontrakt er i dag underskrevet i tre eksemplarer, hvorav partene og Hadrian Eiendom
AS beholder ett hver.
[sted], [dato]
9 (10)
for Selger
for Kjøper
Navn:
Navn:
Selskapet er kjent med og aksepterer sine forpliktelser i henhold til denne kontrakt:
[sted], [dato]
for Selskapet
Navn:
10 (10)
(BILAG 10 – JUSTERINGSOPPSTILLINGEN)
Følgende justeringspliktige/justeringsberettigede kapitalvarer foreligger per Overtakelse:
[Ta inn angivelse av hvilken kapitalvare det gjelder]
Fullføringstidspunkt/anskaffelsestidspunkt
[Dato]
Anskaffelseskostnad uten merverdiavgift
NOK [..]
Total merverdiavgift
NOK [..]
Fradragsført merverdiavgift ved anskaffelsen
NOK [..]
Selskapets fradragsrett ved anskaffelsen
[..] %
Selskapets fradragsrett per Overtakelse
[..] %
Årlig justeringsbeløp
NOK [..]
[Ta inn en tabell for hver kapitalvare, dersom det er flere])
”As is” forbeholdet over omfatter også forhold knyttet til opprydding, rengjøring og lignende. Likeledes evt.
feil og mangler på fastmontert utstyr som f. eks brannmeldere og lignende. Videre fravikes
avhendingsloven § 3-2 idet kjøper bærer ansvaret for at den påtenkte bruk er egnet i eiendommen og kan
tillates. Herunder er det kjøpers ansvar å for egen del verifisere/vurdere evt. potensial knyttet til eventuell
videreutvikling av eiendommen.
Avhendingsloven § 4-19 (2) fravikes også slik at reklamasjon (dvs. dersom selger hevder at kjøper har
opptrådt svikaktig) senest kan finne sted 1 år etter overtakelse.
MELDING
Bedrifter og andre næringsdrivende har plikt til å melde fra til konkurransetilsynet om fusjoner, oppkjøp og
avtaler som fører til kontroll i andre selskaper. I den nye konkurranseloven kalles slike fusjoner, oppkjøp og
avtaler for foretakssammenslutninger.
I utgangspunktet er det plikt til å melde foretaks sammenslutninger hvis de involverte foretakene til
sammen omsetter for over 50 millioner kroner i Norge årlig.
Det er likevel ikke meldeplikt hvis bare ett av foretakene har over 20 millioner i årlig omsetning i Norge.
Dersom erverv av selskapet medfører at det oppstår meldepliktig foretakssammenslutning skal kjøper
besørge slik melding.
DOKUMENTASJON VEDLAGT
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
Grunnbokutskrift, datert 24. september 2012 (kopi servitutter)
Arealbekreftelse, datert 14. september 2012
Reguleringskart m/bestemmelser, vedtatt 14. mai 1986
Leietakeroversikt, pr. 01. september 2013
Planinitiativ innsendt august 2012
Stiftelsesdokumenter for Røwde Eiendom AS, datert 10. juni 2011
Årsregnskap for Røwde Eiendom AS, 2012
Avtale med Oslo kommune om skilting
Utkast kjøpekontrakt
16
Hadrian Eiendom AS
Postboks 1242 Vika
0110 Oslo
Besøksadresse: Olav Vs gt. 1, Oslo
Telefon: 22 01 40 40 Telefaks: 22 01 40 50