Transcript Myhrenga borettslag

SIDE / 4
BOLIG & MILJØ / NR. 06 / 2009
SIDE / 5
BOLIG & MILJØ / NR. 06 / 2009
TEMA: REHABILITERING / Passivhus
Myhrerenga borettslag skulle i utgangspunktet få utført en
tradisjonell fasaderehabilitering, men ble i stedet pilotprosjekt for
passivhusrehabilitering i borettslag.
TEKST: HEIDI RØNEID
FOTO: CHARLOTTE SVERDRUP
Husbanken var gjennom EKSBO-prosjektet
på utkikk etter et større borettslag til et pilotprosjekt for passivhusrehabilitering av blokkbebyggelse. Utgangspunktet var et borettslag
med en allerede pågående fasaderehabilitering,
et stort forbedringspotensial for etterisolering
og et svært høyt energiforbruk. Myhrerenga
passet perfekt.
– Det aller første som skjedde var at Husbanken holdt et møte med beboerne i borettslaget,
forteller arkitekt Ingvild Røsholt.
Hun var opprinnelig engasjert i den tradisjonelle rehabiliteringen, men ville gjerne delta i
pilotprosjektet. Den første grovutredningen ble
dekket av EKSBO, Husbanken ga tilskudd til
tilstandsvurdering som delfinansiering av konseptutviklingen, og så var det opp til borettslaget å bestemme om de ville utføre rehabiliteringen. Borettslaget må finansiere prosjektet
selv, men konseptet oppfyller forutsetningene
for gunstig lån i Husbanken.
Nestleder i Myhrerenga, Stein Røssaak Vikan,
forteller at beboerne var veldig positive til en
reduksjon i energiforbruket og dermed energiutgiftene, men de var skeptiske til kostnadene
knyttet til rehabiliteringen.
ET MER
MILJØVENN LIG
BORETTSLAG
REDUSERT ENERGIFORBRUK
Etter rehabilitering med passivhuskomponenter
vil borettslagets beregnede energibehov komme
ned i 80 kWh/m² per år, en reduksjon på 70
prosent fra dagens situasjon.
– Det var viktig at prosjektet ikke skulle koste
beboerne mer totalt sett enn tradisjonell fasaderehabilitering. Kostnadene for selve rehabi-
Arbeidet som må utføres på bygningen inkluderer etterisolering av yttervegger, kjellerhimling,
tak og sokler, installering av passivhusvinduer
og -dører, kraftig reduksjon i kuldebroer og
luftlekkasjer, varmepumper og vakuumsolfangere på taket. I tillegg vil det bli montert individuelle målere på radiatorene i hver leilighet.
– Når man må betale for eget forbruk faller det
felles forbruket, forteller Røsholt.
I tillegg vil det bli installert balansert ventilasjon som gjenvinner varmen i luften som
forlater leiligheten og bruker den til å varme
opp luften som kommer inn i leiligheten igjen.
FORDELER OG ULEMPER
Michael Klinski i Sintef Byggforsk har vært
involvert i rehabiliteringsprosessen helt fra begynnelsen.
– Fordelene med passivhusrehabilitering er
at man forbruker mindre energi i årene som
kommer, som er bra for både miljøet og lom-
Passivhusrehabilitering
– noe for dere?
• Få god informasjon av fagfolk før du
presenterer konseptet for beboerne.
Sørg for at informasjonen er lett å forstå og at dere har svar på de vanligste
spørsmålene.
• Vær tydelige på de faktiske kostnadene ved prosjektet.
• Bruk eksterne fagfolk på møtet så de
kan besvare spørsmål fra beboere.
• Ikke heng dere opp i detaljer for tidlig
i prosessen.
Kontakt OPAS for mer informasjon,
tlf. 22 86 57 96
V
SOLENERGI: Varmtvannstanken skal byttes
ut, og varmvannet vil bli varmet opp med
solenergi. Vaktmester Jan Lilletjernbakken
regner med å måtte tilbringe en del tid på
kurs for å lære hvordan de nye systemene
skal vedlikeholdes.
– Utfordringen var å presentere prosjektet på
en slik måte at beboerne forsto hva det dreier
seg om. På det første møtet hadde ikke styret forberedt seg godt nok på hvilke spørsmål
som ville komme. Til det neste møtet hadde vi
derfor funnet fram til konkrete kostnads- og
energisparingsestimater og konkret hva rehabiliteringen ville gå ut på, forteller han.
literingen ville bli dyrere, men på grunn av
lavere energikostnader reduseres de månedlige
kostnadene betraktelig. Målet var at det skulle
bli billigere totalt sett, sier arkitekt Røsholt.
SIDE / 6
BOLIG & MILJØ / NR. 06 / 2009
TEMA: REHABILITERING / Passivhus
SIDE / 7
BOLIG & MILJØ / NR. 06 / 2009
TEMA: REHABILITERING / Passivhus
Kommentar;
OBOS FØRST MED
NYE PASSIVHUS
FOTO: NYEBILDER.NO
OBOS planlegger å bygge 17 passivhus der energibehovet til oppvarming bare er 20 prosent av det som
er vanlig i en tradisjonell bolig. Boligene skal ligge på
Mortensrud.
Din innsats betyr mye for
mange mennesker
Som styremedlem i et boligselskap har du et meget stort ansvar, og
meget store fullmakter, til å treffe disposisjoner som kan få store konsekvenser for alle menneskene som bor i boligselskapet.
TEKST: TYRA T. TRONSTAD
ILLUSTRASJON: SPOR ARKITEKTER AS
VENTILASJON: De gamle søppelsjaktene benyttes til føringsvei for nytt
ventilasjonssystem.
meboka, i tillegg til at rehabiliteringen gir et
bedre innemiljø, sier han.
Ulempene er at passivhusrehabilitering er mer
omfattende og at noe arbeid må gjøres i den
enkelte beboers bolig. Passivhus kan også få
tykke vegger, som arkitektonisk kan bli en utfordring med tanke på dagslyset. Tykke vegger
kan også by på problemer når det kommer til
fuktproblematikk.
– Med tanke på fuktsikkerhet er det viktig å
bygge riktig, og være sikker på at byggmaterialet er tørt, at det ikke har blitt regnet på og
lignende. De tekniske valgene må derfor være
gode. Sintef har rådgivere som bistår borettslag
i denne type spørsmål, sier Klinski.
Myhrerengas generalforsamling hadde vedtatt
passivhusrehabilitering til en kostnadsramme
på 63 millioner pluss/minus 15 prosent i tillegg
til en støtte på 6,4 millioner fra Enova. Etter å
NYE BALKONGER: Beboerne får nye og større balkonger etter rehabiliteringen.
ha sendt rehabiliteringen ut på anbud satt styret
igjen med en kostnadssum som var litt høyere.
– Vi valgte derfor å holde et beboermøte hvor vi
presenterte anbudet og la fram informasjon om
faktisk økning i husleien. Stemningen var god,
så vi jobber nå videre, og går inn i kontraktsforhandlinger med den aktuelle entreprenøren,
forteller Røssaak Vikan. Forventet byggestart er
satt til januar, og beregnet tid er 15 måneder.
PILOTPROSJEKT:
Stein Røssaak Vikan,
nestleder i Myhrerenga borettslag
Passivhus er hus som er bygd for et vesentlig lavere energiforbruk enn
tradisjonelle boliger. Det er gjort ved hjelp av tiltak som ekstra god
isolasjon, ekstra god tetthet og varmegjenvinning. Fra myndighetenes
side er det et mål at alle nye hus som bygges skal være passivhus innen
2020. Av boligutbyggere i Oslo, er OBOS nå først ute.
De 17 passivhusene vil bli organisert som et borettslag, og tegnes av
Spor arkitekter.
OPAS ER POSITIVE
Foreløpig har ingen borettslag blitt passivhusrehabilitert i regi av OBOS prosjekt (OPAS), men
OPAS er positive til denne type rehabilitering
fremover.
– Rehabilitering til passivhusstandard er foreløpig lite vanlig i Norge, men det er absolutt
noe som kan bli aktuelt fremover i bygg der
forholdene ligger til rette for det, og der kunden ønsker et ekstra energieffektivt bygg, sier
energirådgiver Kjetil Kronborg.
– Vi er den første utbyggeren i Oslo som bygger et helt felt av passivhus,
sier prosjektutvikler Hans Dahl i OBOS. Han var også ansvarlig for lavenergiboligene i Mikkelsgrenda på Mortensrud som ble bygget for noen
år siden, og som nå får de nye passivhusene som sine nærmeste naboer i
småhusprosjektet som har fått navnet Rudshagen.
Hva er passivhus?
FUKT: Fasaden er preget av skader, fukt og råte.
Som en del av passivhusrehabiliteringen skal
fasaden rehabiliteres slik at den blir lettere å
vedlikeholde.
• Et passivhus har et veldig lavt energibehov sammenlignet med et tradisjonelt hus.
• Det totale energibehovet til en bolig bygget etter passivhusstandard er
ca 25 prosent av energibehovet av en vanlig bolig.
• Grunnen til at det kalles passivhus, er at man tar i bruk mest mulig
passive tiltak for å redusere energibehovet, slik som ekstra varmeisolasjon, ekstra god tetthet og varmegjenvinning.
(KILDE: FORBRUKERPORTALEN)
Denne høsten har vi sett et eksempel på at boeboere i Nedre Haugen
borettslag i Oslo har sett sitt eget og lovlig valgte styre sette gård og
grunn på spill ved å unnlate å betale pantelånet som borettslaget hadde
tatt opp. Konsekvensen av ikke å betale et pantelån man har tatt opp er
velkjent - nemlig at man mister eiendommen som man har pantsatt.
Heldigvis ser den konkrete saken ut til å løse seg, men saken illustrerer
godt hvor viktig det er at styret er seg sitt ansvar bevisst, slik at uskyldige beboere ikke risikerer store økonomiske utlegg eller endog å miste
sitt hjem, som følge av disposisjoner som styret i boligselskapet gjør.
OBOS-konsernet har forretningsføreravtale med mer enn 1.500 boligselskaper. Vi har aldri opplevd en lignende sak som den nevnt ovenfor,
og vi tror heller ikke det er særlig stor fare for at noe lignende skal
gjenta seg. Saken er imidlertid en påminnelse om hvor betydingsfullt
et styreverv i et boligselskap er, og viser at din innsats betyr mye for
mange mennesker.
Vi takker deg for innsatsen i året som har godt og ønsker deg en riktig
god jul.
Forvaltningsdirektøren;
MORTEN AAGENÆS
OBOS er forretningsfører for rundt 1 400 borettslag og
sameier i Norge. Morten Aagenæs er direktør og øverste
leder for forvaltningsdivisjonen.
BOLIG & MILJØ / NR. 06 / 2009
SIDE / 9
www.regnbuen.no
TEMA: REHABILITERING / Bad
www.stengraff.no
3&)"#*-*5&3*/(#&5:37&3%*7&,45
0():((&-*(&3&#0.*-+
RIVES: Den første uken av rehabiliteringsperioden rives badet. Så legges
nye rør og gjenoppbyggingen settes i gang
Med entusiasme, faglig dyktighet
og hardt arbeid har vi bygget
opp et solid rennomŽ i et krevende
marked og i en bransje med
mange ulike akt¿rer.
VŒr hovedoppgave er Œ utf¿re
solid hŒndverksarbeid.
- og inntrykk b¿r ikke stenges ute. Gjennom Œ lytte til vŒre kunders ¿nsker har vi utviklet et
rehabiliteringsprogram som tilpasses den konkrete bygningsmasse.
Som mesterbedrift kan vi bidra med en rekke ulike oppgaver som setter farge pΠdagen.
Vi utf¿rer bl.a. inn- og utvendig malerarbeid, fasaderehabilitering og h¿ytrykksvasking.
Kontakt oss for kostnadsfritt ΠfΠtilstandsrapport, prisoverslag og fremdriftsplan pΠoppgaver
som ¿nskes utf¿rt.
EN VELHOLDT EIENDOM SIKRER VERDIER!
NYE BAD PÅ
MANGLERUD
Generalforsamlingen var enstemmig i avgjørelsen om å
rehabilitere rørsystem og bad, til tross for at flere av badene
allerede var rehabilitert i beboerens regi.
V
Oslo: Brobekkveien 115 A. 0582 Oslo. Tlf 23 40 03 70. [email protected]
Askim: Vammaveien 18. 1830 Askim. Tlf. 69 88 00 23. [email protected]