Transcript Sakspapir - Bokn Bygdablad

BOKN KOMMUNE
Sakspapir
Styre, utval, komite m.m.
Kommunestyret
SAKSGANG
Møtedato
04.10.2011
Saksansv.: Hans Faye
Saksnr
022/11
Arkiv: K2-L12
Objekt:
Sakshands.
HMF
Arkivsaknr
08/80
Søre Sunnalandsstraumen hyttefelt - del av gnr. 19 bnr. 1 - forslag til
reguleringsplan for fritidsbebyggelse.
Dokumentliste:
Nr T
Dok.dato
Avsendar/Mottakar
1
U
28.01.2008 TROND HESKESTAD
2
I
30.01.2008 Trond Heskestad
3
I
10.02.2008 Anonym innbyggar
4
I
27.02.2008 Fylkesrådmannen
5
I
28.02.2008 Lars Sønneland
6
I
05.03.2008 Fylkesmannen i Rogaland
7
I
17.03.2008 Årstein Øvrebø og Ellen M.
Lode Øvrebø
8
I
28.04.2008 Fylkesrådmannen
9
I
18.05.2008 Liv T. Møller og Svein
Vatnaland
10
I
02.07.2008 Siv.ing.Trond Heskestad
Tittel
OPPSTART AV
REGULERINGSARBEID-REFERAT
FRA FORHÅNDSKONFERANSE
Regulering hytteområde
Sunnalandsstraumen sør - Kunngjering
Innspel til reguleringsarbeid gnr. 19
bnr. 1
Kopi av brev til Siv.ing. Trond
Heskestad ad. regulering hytteområde
Sunnalandsstraumen sør - behov for
befaring.
Vedr. regulering av hytteområde
Sunnalandsstraumen sør
Kopi av brev til T. Heskestad ad.
regulering av hytteområde ved
Sunnalandsstraumen sør, Bokn
kommune.
Kopi av merknad sendt Trond
Heskestad ad. regulering hytterområde
Sunnalandsstraumen sør.
Kopi av brev til Trond Heskestad:
Behov for kulturhistorisk registrering
Sunnalandsstraumen
Kopi av brev til M2
Eigendomsutvikling ad. utstikking av
hytter ved Sunnalandsstraumen i
Bokn.
Forslag til reguleringsplan for
11
I
12
I
13
U
14
I
16
I
17
U
18
I
20
I
27.07.2008 Søre Sunnalandsstraumen
Hytteeierforening
12.08.2008 Siv. ing. Trond Heskestad
13.08.2008 Siv.ing.Trond Heskestad;
Søre Sunnalandsstraumen
Hytteeierforening
27.08.2008 Søre Sunnalandsstraumen
Hytteeierforening
09.10.2008 Olaug a Porta
Sunnalandsstraumen Sør.
Innspill i forbindelse med behandling
av reguleringsplan
Ettersending av rapport fra
kulturhistorisk registrering
MELDING OM VIDERE
SAKSBEHANDLING
Innspill vedr. utbygging festekontrakter.
Vedr. reguleringsplan
Sunnalandsstraumen hytteområde
SØRE SUNNALANDSSTRAUMEN
HYTTEFELT-FORSLAG TIL
REGULERINGSENDRING/FORTET
TING- HØRING
20.10.2008 Fylkesmannen i Rogaland;
Fylkesrådmannen;
Sigbjørn Ellingsen;
Karmsund interkommunale
havnevesen;
Petter Ommundsen;
Haugaland Kraft;
Lars Sønneland;
Liv T. Møller og Svein
Vatnaland;
Olaug a Porta;
Søre Sunnalandsstraumen
Hytteeierforening;
Årstein Øvrebø og Ellen M.
Lode Øvrebø;
Willy Kristiansen v/adv.
Harald Hetland;
Region Vest Statens
vegvesen;
Geir Thorsnes;
Lars Kristian Sønneland;
SELMA KRISTENSEN;
Osvald Hebnes;
Hans Oluf Dahl;
Gunnar Grønnestad;
Konrad Hognaland;
Hanna Bjørnevåg;
Klara Østebø;
Arvid Søndeland;
Arnfinn Øvrebø;
Helge Sigurd Thorsen;
Tordis Eskeland;
Anne Lilian Forga Andersen;
Ole Mandius Helgesen;
Didrik Vea;
Else Kjellaug Bjelland
05.11.2008 Karmsund Havnevesen
Søre Sunnalandsstraumen hyttefelt,
forslag til
reguleringsendring/fortetting
09.11.2008 Fylkesrådmannen
Midlertidig uttale kulturseksjonen
19
I
09.11.2008 Arnfinn Øvrebø
21
I
22
I
18.11.2008 Liv T. Møller og Svein
Vatnaland
20.11.2008 Aarstein Øvrebø
23
I
24.11.2008 Statens vegvesen
25
I
30.11.2008 Kluge Advokatfirma DA
24
I
30.11.2008 Inger Lise Hogneland
Gressgård
26
I
03.12.2008 Lars Sønneland
27
I
22.12.2008 Fylkesmannen i Rogaland
28
I
12.01.2009 Haugaland Kraft AS
29
U
30
I
20.02.2009 Fylkesmannen I Rogaland
v/Miljøvernavd.
20.04.2009 Fylkesrådmannen
31
U
28.04.2010 Anita Sunde
32
I
27.04.2011 Trond Heskestad
33
I
27.04.2011 Trond Heskestad
34
I
27.04.2011 Trond Heskestad
35
I
07.06.2011 Trond Heskestad
36
I
07.06.2011 Trond Heskestad
38
U
27.06.2011 Trond Heskestad
39
I
17.08.2011 Jane Kjos
Aktuelle lover, forskrifter, avtalar m.m.:
Endringsforslag til
reguleringsbestemmelser.
Klage på reguleringsplan gnr. 19 bnr.
1
Vedr. reguleringsplan for Søre
Sunnalandsstraumen
Søre Sunnalandsstraumen hyttefelt forslag til
reguleringsendring/fortetting - Høring.
Søra Sunnalandsstraumen hyttefelt forslag til reguleringsendring,
fortetting - høring.
Høringsuttalelse til reguleringsplanen
vedr. fortetting av Søre
Sunnalandsstraumen hyttefelt.
Reguleringsplan for hytteområdet
Sønnalandsstraumen sør.
Søre Sunnalandsstraumen hyttefelt Framlegg til
reguleringsendring/fortetting.
Reguleringsplan for Søre
Sunnalandsstraumen hyttefelt.
VS: Bokn kommune-Reguleringsplan
for hytteområde i Straumen
Reguleringsendring - Søre
Sunnalandsstraumen - innsigelse med
forslag til løsning
REGULERINGSPLAN FOR
SUNNALANDSSTRAUMEN SØRHØRING
Regulering SunnalandsstraumenVidereføring av planarbeid
Regulering SunnalandsstraumenJustert plan
Regulering Sunnalandsstraumenjusterte bestemmelser
Regulering SunnalandsstraumenKorrigert plan
Regulering SunnalandsstraumenJustert plan
SV: Regulering SunnalandsstraumenMelding om vedtak i
forvaltningsstyret
Justert plan og bestemmelser etter
forvaltningsstyrevedtak
RÅDMANNEN SITT FRAMLEGG TIL VEDTAK:
Forvaltningsstyret anbefaler for kommunestyret at forslag til reguleringsplan for Søre
Sunnalandsstrumen –Del av gnr.19 bnr.1 godkjennes slik det framgår av plankart datert
16.09.2008,sist revidert 08.11.2010 angående økt areal til fritidsbebyggelse samt tilhørende
bestemmelser av samme dato,sist revidert 22.02.2010 med følgende endringar av
bestemmelsene (mrk. rødt og understreket)


Pkt 1.1.2: For hver hytte kan det tillates oppføring av terrasse på 20kvm. For tomtene
H10,H7,H5, H3,H2 og H1 skal terrasser ligge i flukt med terrenget.
Ved prosjektering av hytte på tomt12,6 og 7 skal det legges spesiell vekt på
terrengtilpasning. Mønehøyde for hytte på tomt 12,6 og 7 skal ikke overstige 4,5m
målt fra golvnivå.
Siste setning skal utgå.

Pkt.1.1.3: Følgende tillegg: Bygning på gnr.19 bnr.15 kan omdisponeres til bolig.

Pkt. 1.1.4: Eksisterende festetomter tillates fradelt med areal på 1.0da selvom
tomtearealet overstiger areal regulert til fritidsbolig.

Hytte nr.11 flyttes 3m lenger øst (6m i forhold til opprinnelig forslag)

Pkt 2.1: Følgende tillegg: Innnefor friluftsområde er et tillatt å drifte eksisterende
hager.

Pkt.4.4.Endres til: ”Tiltak i sjø skal godkjennes av Karmsund havnevesen IKS etter
Havne og farvannsloven på vanlig måte.”

Registrerte steinalderboplasser på gnr.19 bnr.15 legges inn på plankartet som
Spesialområde bevaring.
21.06.2011 FORVALTNINGSSTYRE
FV-030/11 VEDTAK:
Rådmannen sitt forslag blei vedtake utan endring.
04.10.2011 KOMMUNESTYRET
Lars Sigmund Alvestad sette fram fylgjande forslag:
” Pkt. 1.1.10 i reguleringsbestemmelsene vert tatt vekk”
KS-022/11 VEDTAK:
Rådmannen sitt framlegg til vedtak vart vedtatt mot 7 stemmer
Saken gjelder:
Saken ble behandlet 1. gang i forvaltningsstyret den 09.10.2008 der det ble fattet vedtak om å
legge planforslaget ut på høring.
Etter at høringsfristen var utløpt ble det gitt beskjed fra tiltakshaver om at saken inntil videre
skulle stilles i bero i påvente av et privatrettslig forhold som måtte avklares.
Ved e-post av 27.04.2011 ber tiltakshaver om at saksbehandlingen gjennopptas med sikte på
2.gangs behandling og sluttbehandling i kommunestyret.
Se vedlegg.
Forslag til reguleringsplan var lagt ut til offentlig ettersyn i henhold til reglene som gjaldt
i”gammel lov” I henhold til kap 34 i Planloven av 01.07.2009 som omhandler
overgangsbestemmelser kan planen da behandles etter reglene som gjaldt da planen ble lagt
ut.
Vi kan ikke se at det er spesielle forhold i denne saken som tilsier at den nye Planloven skal
legges til grunn for sluttbehandlingen av saken.
Saken sluttbehandles derfor etter bestemmelsene i den gamle loven.
Innkomne merknader med rådmannen sin vurdering
Private innspill:
Arnfinn Øvrebø påpeker at det ikke er samsvar mellom pkt.1.1.4 i reguleringsbestemmelsene
og det som reguleres i Lov om tomtefeste i forhold til størrelse og innløsning av festetomter.
Det foreslås at dette punktet i reguleringsbestemmelsene må endres eller strykes.
Bestemmelsen stiller krav om max tomtestørresle på 0,5da. Se vedlegg
Rådmannen sin vurdering:
Tomtene i eksisterende plan ble opprinnelig etablert som festetomter. Seinere er noen av
festetomtene omgjort til ordinære tomter på 1 da.
Forslaget til planbestemmelsen i pkt.1.1.4 som gjaldt å begrense tomtene til ca.0,5da ble satt
for unngå mest mulig endring av det opprinnelige landskapet og vegetasjonen.
Dette førte blant annet til strid mellom grunneier og hytteeierene som er etablert i området.
Partene er blitt enige om at alle festetomtene skal kunne omgjøres til ordinære tomter på ca. 1
da. Tomtene er vist i korrigert plan.
Rådmannen har ikke merknader til denne endringa og tilrår at arealstørrelsen endres fra 0,5da
til ca.1 da for eksisterende festetomter.
Inger Lise Gressgård har i brev av 25.11.2008 vist til samme pkt. i
reguleringsbestemmelsene som A. Øvrebø og ber om endring eller at punktet tas ut.
Plasseringen av hytte nr. 11 er tidligere justert. Gressgård ønsker at hytta skal trekkes
ytterligere 3m mot øst og viser til at nabo ikke har merknader til det. Se vedlegg.
Rådmannen sin vurdering:
Gressgårds sin merknad er foreslått imøtekommet i forhold til pkt 1.1.4 i bestemmelsene. Jfr
overnevnte kommentarer.
Rådmannen har ikke merknader til flytting av hytte nr.11 tre meter mot øst så lenge dette er
avklart med nabo. Rådmannen foreslår at planen korrigeres på dette punktet.
Olav Todnem skriver på vegne av Hans Oluf Dahl at eiendommen gnr.19
bnr.52/tilgrensende eiendommer er avsatt til friluftsområde som han mener er i strid med
kommuneplanen der eiendommen er avsatt til utbyggingsformål.
Rådmannen sin vurdering:
Gnr.19 bnr.77 som var foreslått avsatt til friområde i planforslaget ble imidlertid godkjent
fradelt som fritidsboligtomt i dispensasjonssak 54/07.
Rådmannen kan ikke se at det foreligger saklig grunnlag for å endre arealbruken som da ble
godkjent og foreslår at formålet på gnr.19 bnr.77 endres fra friluftsområde til byggeområde
fritidsbolig.
Lars Sønneland skriver i brev av 27.11.2008 at han ikke har innvendingar til planen dersom
fritidsboligen på gnr.19 bnr 15 kan omdisponeres til bolig. Begrunnelsen er at bygningen
tidligere har fungert som bolig.
Sønneland påpeker at deler av eiendommen er regulert til friluftsområde hvor også del av
hage er innlemmet. Han har ikke merknader dersom hagen ikke skal gjøres om til
”friluftsområde”
Eksisterende parkeringsplass er utvidet. Sønneland gjør oppmerksom på at overvann fra
parkeringsplassen må ledes bort på en slik måte at det ikke fører til overvann i deres hage.
Reguleringsplanen viser privat felles veg over Sønneland sin eiendom gnr.19 bnr.15 til flere
andre eiendommer. Sønneland viser til at det pågår en privatrettslig sak mellom partene om
rettigheter og trase.
Rådmannen sin vurdering:
Bygningen på gnr.19 bnr.15 er opprinnelig oppført som bolig og seinere restaurert og tatt i
bruk som fritidsbolig.
Rådmannen ser ikke grunn til at bygningen ikke kan tas i bruk som bolig igjen og foreslår at
det inntas et nytt pkt i bestemmelsene hvor det fremgår at bygningen på gnr.19 bnr.15 kan
omdisponeres til bolig.
Det har ikke vært intensjonen at eksisterende hager skal omdisponeres til friluftsområde.
Rådmannen tilrår at det inntas en bestemmelse om at det skal være tillatt å drifte eksisterende
hager innenfor friluftsområdet.
Bortledning av overvann fra regulert parkeringsplass betraktes et privatrettslig forhold som
utbygger må avklare med naboer.
Privat felles veg er regulert i tråd med eksisterende vegsituasjon. Rådmannen ser ikke grunn
til å endre på traseen.
Merknader fra offentlige etater:
Karmsund havnevesen har ikke merknader til planen, men ber om at pkt.4.4 i
planbestemmelsene endres til
”Tiltak i sjø skal godkjennes av Karmsund havnevesen IKS etter Havne og farvannsloven på
vanlig måte.”
Rådmannen sin vurdering:
Ingen merknader. Teksten foreslås tatt inn i bestemmelsene.
Haugaland Kraft gjør oppmerksom på at det må settes opp en ny transformatorkiosk i
reguleringsområdet og at det blir avsatt areal til dette med tilhørende atkomst som er
dimensjonert for stor lastebil.
Rådmannen sin vurdering:
Det framgår av pkt.2.1 at det kan oppføres trafo innenfor friluftsområdet. Rådmannen anser
bestemmelsen som tilfredsstillende i forhold til å ivareta kravet fra Haugaland Kraft.
Fylkesmannen i Rogaland påpeker i brev av 17.12.2008 at landskapsvirkningen av planen
sett fra sjøen kan bli vesentlig. Fylkesmannen anbefaler at det blir satt en lavere maks . BRA
og mønehøyde for hyttene som ligger nærmest sjøen og andre spesielt eksponerte hytter.
Fylkesmannen tilrår også at bestemmelsen som åpner for å kunne tillate en frittliggende bod
tas ut av planen.
Som følge av protester fra hytteeiere mot fortettinga foreslo tiltakshaver etter høringa å flytte
2 hytter til høydedraget lenger vest i området. Administrativt mente en dette var en
forbedring av planen og oversendte endringsforslaget til fylkesmannen ved e-post av 20 febr.
2009. Fylkesmannen har ikke gitt tilbakemelding.
Rådmannen sin vurdering:
De nærmeste tomtene til sjø er alle bebygd etter gjeldende reguleringsplan hvor tillatt
grunnflate er 60kvm+20 kvm bod som primært skal ligge under samme tak som hytta.
Alle hyttene er stort sett bygd med max. utnyttelse. I praksis vil det derfor ikke være store
utvidelser som kan tillates på disse hyttene.
Rådmannen ser ikke grunn til at hyttene på tomt H10, H7, H5,H3 og H2 skal ha særskilt
bestemmelse om tillatt bruksareal.
Derimot vil påbygg i form av store verandaer på disse hyttene kunne forsterke dominansen i
landskapet. Rådmannen foreslå at det ikke skal være tillatt å bygge nye terrasser på disse
eiendommene som ikke ligger direkte på terreng.
Tomt 6 og 7 er foreslått flyttet til høydedraget i vestre kant av området. Her ligger også tomt
12 hvor det i planforslaget var tatt inn bestemmelse om redusert mønehøyde fra 5,5 til 4,5m
regnet fra golvhøyde samtidig som det var foreslått å tillate bruksareal på 105kvm siden det
ikke kan innredes hems med redusert mønehøyde.
Rådmannen tilrår at det tas inn en bestemmelse for bygningane på tomt 6 og 7. som gir
tilsvarende begrensning på mønehøyden som gjelder for bygning på tomt 12.
PÅ grunnlag av fylkesmannen sitt faglig råd om å begrense BYA for hyttene som ligger
eksponert til i landskapet foreslår rådmannen at pkt.1..1.2,siste avsnitt tas ut.
Rogaland fylkeskommune skriver i brev av 01.04.2009 at det i første omgang ble
gjennomført registreringar i søndre del av planområdet hvor det ble funnet to
steinalderboplasser. Disse ble lagt inn som spesialområder i planen som ble lagt ut til høring.
Kommunen vedtok imidlertid å utvide planområdet noe som medførte at det måtte
gjennomføres nye registreringar i området som var avsatt til friluftsområde i nordre del av
planområdet.
Registreringane avdekket to nye steinalderboplasser. Fylkeskommunen reiser i
utgangspunktet innsigelse til planen, men sier at innsigelsen kan falle bort dersom boplassene
reguleres til Spesialområde bevaring i samsvar med deres krav som er formulert slik:
Det er ikke tillatt å foreta noen form for fysiske inngrep innenfor området av satt til
”Spesialområde bevaring fornminner”. Eventuelle tiltak innnefor området må på forhånd
avklares med kulturminnemyndighetene,Jfr Lov om kulturminner§§3 og 8, Fortrinnsvis bør
slike tiltak fremmes i form av reguleringsendring.
Rådmannen sin vurdering:
Rådmannen kan ikke se at fylkeskommunen sin tilrådning om å regulere til registrerte
steinalderboplassene til Spesialområde skaper problemer for gjennomføring av planen.
Rådmannen foreslår at planen korrigeres på dette punktet og at det tas inn et nytt tillegg i
bestemmelsene i samsvar med kravet fra Rogaland fylkeskommune. Jfr teksten ovenfor.
Konklusjon:
Med overnevnte forslag til endringar anbefaler rådmannen at forslag til reguleringsplan for
Søre Sunnalandsstraumen hyttefelt tas opp til 2 gangs behandling i forvaltningsstyret og
sluttbehandling i kommunestyret.