Transcript Rolf Barlindhaug

Prisdannelse og flyttemønstre i
Oslo-regionen
Rolf Barlindhaug, NIBR
14. juni 2011
Priser, boligstruktur og flytting
• Hvordan skjer prisdannelsen i en byregion
med befolkningsvekst?
• Flyttemønstre: Resultat av preferanser eller
boligtilbud?
• Vil økt boligbygging redusere boligprisene?
• Priseffekter av fortetting, økte
byggekostnader og bedre transportløsninger
Disposisjon
•
•
•
•
Boligprisstatistikk
Flytting og flyttemønstre i Osloregionen
Prisdannelse - teorier
Drøfting og konsekvenser
Overordnede drivkrefter bak
storbyveksten
• Storbyene tiltrekker seg nye innbyggere
– Høy innvandring fra ut utlandet
– Flere unge oppholder seg i storbyene for en
periode, og periodene blir lengre
• Befolkningsvekst medfører vekst i
arbeidsplasser (eller er det omvendt?)
Realboligpriser i Norge. 1945=100
400
350
300
250
200
150
100
50
0
1945
1950
1955
1960
1965
1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
2010
Boligpriser 1992 - 2008
600
500
400
Oslo og Bærum
300
Stavanger, Bergen og Trondheim
Resten av Akershus
Resten av landet
200
100
0
1992
1994
1996
1998
2000
2002
2004
2006
2008
Oslo 2008: Boligpriser pr. kvm - 1000 kroner
44
30
46
40
33
Osloregionen
Boligpris pr.
kvadratmeter
2008. 1000 kr
22
22
36
28
23
31
23
22
22
22
Flytteutveksling mellom Oslo – omlandet, resten av
landet og utlandet
2008
Oslo
Omland
3584
10605
3282
Rest Norge
Utland
Flyttemønster i Oslo-regionen 2008
Prosentvis fordeling av flyttere til 3 delområder i Oslo
Indre by
Ytre vest
Ytre øst/syd
Indre by
36
37
Ytre vest
12
8
Ytre øst/syd
16
10
Omland
17
12
15
Landet ellers
28
17
17
Utlandet
27
26
24
Sum
100
100
100
Antall
31684
12761
19546
Flyttemønster i Oslo-regionen 2008
Prosentvis fordeling av flyttere fra 3 delområder i Oslo
Indre by
Indre by
Ytre vest
Ytre øst/syd
35
30
Ytre vest
17
7
Ytre øst/syd
27
14
Omland
22
21
33
Landet ellers
22
18
20
Utlandet
12
12
9
Sum
100
100
100
Antall
26123
10525
17040
Flyttemønster i Oslo-regionen 2008
Prosentvis fordeling av flyttere til 3 delområder i Oslo
Indre by
Ytre vest
Ytre øst/syd
Indre by
36
37
Ytre vest
12
8
Ytre øst/syd
16
10
Omland
17
12
15
Landet ellers
28
17
17
Utlandet
27
26
24
Sum
100
100
100
Antall
31684
12761
19546
Prosentvis fordeling av flyttere fra 3 delområder i Oslo
Indre by
Indre by
Ytre vest
Ytre øst/syd
Netto innflytting
Indre by
Ytre vest
Ytre øst/syd
Sum
35
30
5561
2236
2506
10303
Ytre vest
17
7
Ytre øst/syd
27
14
Omland
22
21
33
Landet ellers
22
18
20
Utlandet
12
12
9
Sum
100
100
100
Antall
26123
10525
17040
Boligpriser, boligstruktur og
flytting
• Mange små, leide blokkboliger i indre by
• Unge ønsker å bo sentralt og finner et
passende boligtilbud her. Men det koster
• Antall barn i alderen 0-5 år øker i indre by
fordi så mange unge etablerer seg her.
• Indre by har imidlertid en betydelig netto
utflytting av barn i alderen 0-5 år
Barnefamilier i indre by?
• Flytter barnefamiliene fordi boligtilbudet ikke
er tilpasset dem, eller fordi de har preferanser
om en annen lokalisering?
• Slik boligprisstrukturen er, koster det svært
mye å kjøpe sentrale romslige boliger
• Vil gode uteområder og store boliger
rekruttere barnefamililer eller vil andre flytte
inn?
Sterk forventet
befolkningsvekst – behov for
80-90000 nye boliger før 2030?
• Fører befolkningsvekst til økte boligpriser?
• Kan boligprisene i storbyene reduseres ved å
bygge mer?
• Er det andre måter å redusere boligprisene på
i storbyer?
Urbane boligmarkeder - egenskaper
• Boligprisene i storbyens randsone er lik
byggekostnader pluss tomtekostnader (alternativ
avkastning av landbruksareal)
• Pris i randsone + Reisekostnader = Pris sentralt
• Boligprisnivået i storbyen er en funksjon av
byspredning og reisekostnader per km
• Boligbyggingen i randsonen har lav tomteutnyttelse
fordi tomtene der er relativt rimelige
• Når byen vokser og prisene stiger, øker interessen for
fortetting og byomforming
Pris
Byggekostnad
Tomtekostnad
randsone
randsone
sentrum
Bygging i randsonen
Pris
Byggekostnad +
Tomtekostnad
randsone
randsone
sentrum
Pris
Reduksjon i byggekostnader
Byggekostnad +
Tomtekostnad
randsone
randsone
sentrum
Pris
Reduksjon i byggekostnader
og bygging i randsonen
Byggekostnad +
Tomtekostnad
randsone
randsone
sentrum
Feltutbygging
Fortetting i småhusområder
Innfyll
Transformasjon
Boligbygging gjennom
fortetting og transformasjon
endrer ikke prisstrukturen
Pris
Byggekostnad +
Tomtekostnad
randsone
randsone
sentrum
Reduserte reisekostnader senker prisene
Pris
Byggekostnad +
Tomtekostnad
randsone
randsone
sentrum
Redusert pris på månedskort
Oslo som
eksempel
Oslo 2001-09:
25371 nye boliger
Antall og prosentfordeling etter område
2356
5451
21 % 3558 10501 9 %
14 %
41 %
3505
14 %
Boligbygging i storbyen
• Ikke nødvendigvis bygging der prisene er
høye – det kan være lite areal igjen
• Mye bygging i indre by - store
transformasjonsprosjekter
• Lite bygging i etablerte bydeler med
borettslag
• Mye fortetting i småhusområder
• Er fortettingspotensialet brukt opp?
• Vil en lykkes med fortetting i knutepunkter?
Oppsummering
• Reisekostnader forklarer prisstigningen fra randsonen
mot sentrum
• Boligbygging som utvider randsonen øker
boligprisene sentralt
• Marka og sjøen gir konsentrert byspredning i 3
korridorer
• Økte byggekostnader øker boligprisene overalt
• Fortetting og transformasjon utsetter byspredning og
prisvekst
• Raskere og billigere transport mest effektivt for å
redusere boligprisene sentralt?