Transcript Håndbok i tinglysing

TINGLYSING
 Praktisk informasjon for deg som
bruker EDR Direkte
 Hvilke dok umenter kan t ing lyses?
 Hvilke krav stilles til d okumentet?
 Hvilke gebyre r ska l betales?
 Hvordan pre senteres den?
 Jurid iske uttrykk
 Ting lysingens formål
Håndbok i tinglysing Forord Dette er en ajourført elektronisk utgave av håndboken ”Tinglysing” som ble utgitt av Ambita AS i 1995. Intensjonene er at "Tinglysing" skal være et hjelpemiddel for brukere som i sin arbeidssituasjon jobber med tinglysing og eiendomsinformasjon. Innholdet er ajourført i samsvar med de lov‐ og forskriftsendringer som er gjort i denne perioden, og søke‐ og presentasjonshenvisningene er gitt i forhold til Norsk Eiendomsinformasjons avgivelsessystem ”EDR Direkte” slik det blir presentert for kunder i Infoland®. Redaksjonen har bestått av Sissel Henriksen og Kristian Strønen med nyttig hjelp fra Stein Krokmyrdal, Bergen kommune, når det gjelder forhold knyttet til Matrikkelen. Opphavsrett Opphavsrett 2014. Ambita AS. Redaksjonen er avsluttet 2014-09-18. Opplysningene kan endres uten forvarsel og representerer ingen forpliktelser for Ambita AS. Kopiering av hele eller deler av innholdet er ikke tillatt. Aktuell lovgivning, mer informasjon De til enhver tid gjeldende bestemmelser i Tinglysingsloven, Lov om eiendomsregistrering, Lov om borettslag med forskrifter, samt andre aktuelle lover og forskrifter som panteloven, tvangsfullbyrdelsesloven, ekteskapsloven osv. finnes enklest ved å søke på www.lovdata.no. Du finner også mye nyttig og utfyllende informasjon på tinglysingsmyndighetens hjemmesider www.tinglysing.no © Ambita AS 2014-09-18 Side 2 Håndbok i tinglysing Hvilke dokumenter kan tinglyses. Oversikten er redigert slik: Dokument: Krav: Henvisning: Eksempel: Tolkning: Søking Presentasjon: Kort beskrivelse av dokumentet som tinglyses eller registreres i kommunen Oversikt over hvilke krav det stilles til dokumentet og hvilke gebyrer som skal betales Henvisning til kapittelet ”Faguttrykk” dersom begrepet er nærmere Beskrevet eller til skjermbilder i EDR Direkte Eksempel på tekst som i dokument som sendes til tinglysing Beskriver dokumentets betydning Beskriver søkefunksjonen i EDR Direkte Beskriver hvordan opplysningene presenteres i EDR Direkte Adresse Dokument Kommunenen tildeler alle eiendommer offisiell adresse ved opprettelse av nye eiendommer. Krav: Kommunen tildeler og registrerer offisiell adresser til eiendommer som etter Matrikkelforskriftene skal ha offisiell adresse. Gebyr: Ingen gebyrer til kommunen. Henvisning: Faguttrykk. Tolkning: Eiendommens offisielle adresse med adressenavnkode. Søking: Søking på Adresse Presentasjon: Presenteres som egen opplysning sammen med informasjon om hvilken Grunnkrets, Valgkrets og Kirkesogn eiendommen hører under. Abandonering Dokument: Brev eller erklæring fra bobestyrer. Eiendommen er oppgitt av boet til fordel for hjemmelshaver eller pantehaverne. Krav: Melding om konkurs må være tinglyst på forhånd eller samtidig med erklæring om abandonering. Brev/erklæring må være undertegnet av bobestyrer. Gebyr: Fritatt for tinglysingsgebyr. Henvisning: Faguttrykk. Eksempel: "Det bekreftes herved at gnr... bnr... er abandonert til hjemmelshaver/pantehavere. Lillevik, den… Peder Ås, bobestyrer. Tolkning: Rådigheten over eiendommen blir tilbakeført hjemmelshaver. Søking: Søking på Hjemmelsopplysninger Presentasjon: Presenteres som en påtegning til vedkommende hjemmelshaver. © Ambita AS 2014-09-18 Side 3 Håndbok i tinglysing Akkord, melding om Dokument: Brev eller erklæring fra gjeldsnemd om åpning av akkord. Krav: Brev/erklæring må være undertegnet av gjeldsnemnda. Bekreftet kopi av kjennelse fra tingretten må være vedlagt. Gebyr: Fritatt for tinglysingsgebyr Henvisning: Faguttrykk Tolkning: Hjemmelshaver kan ikke råde over eiendommen faktisk eller rettslig uten samtykke fra gjeldsnemda. Søking: Søking på Hjemmelsopplysninger Presentasjon: Presenteres som en påtegning til vedkommende hjemmelshaver. Arrest Dokument: Bekreftet utskrift av rettsbok fra tingretten. Krav: Arrestbeslutningen må benevne eiendommens gnr. og bnr. Saksøkte behøver ikke være hjemmelshaver. Mangler saksøkte hjemmel vil tinglysingsdommeren gi hjemmelsanmerkning. Gebyr: Fritatt for tinglysingsgebyr. Henvisning: Faguttrykk Tolkning: Arrestforretningen gir midlertidig sikkerhet for pengekrav. "Hjemmelsanmerkning", "Vanhjemmel" betyr at saksøkte ikke har hjemmel til eiendommen. Søking: Søking på Pengeheftelser Presentasjon: Presenteres som en vanlig pengeheftelse på eiendommen Borett Dokument: Egen erklæring/avtale eller inntatt i skjøte. Krav: Rettighetshaver må være navngitt + fødselsnummer. Dokumentet må være undertegnet av hjemmelshaver. Gebyr: Vanlig tinglysingsgebyr Eksempel: "Peder Aas f...... skal ha borett i eiendommen gnr... bnr... for sin levetid/eventuelt ...antall år". Lillevik, den… Ole Olsen Tolkning: Borett betraktes som en pengeheftelse, da den kan ha betydning for dekningsmuligheten, jfr. tinglysingslovens § 11.3. Prioritet fra tinglysingsdato. Søking: Søking på Pengeheftelser Presentasjon: Presenteres som en vanlig pengeheftelse på eiendommen © Ambita AS 2014-09-18 Side 4 Håndbok i tinglysing Bruksrett Dokument: Egen erklæring/avtale eller inntatt i skjøte. Krav: Rettighetshaver må være navngitt + fødselsnummer. Dokumentet må være undertegnet av hjemmelshaver. Gebyr: Vanlig tinglysingsgebyr Eksempel: "Peder Aas f...... skal ha bruksrett til eiendommen gnr... bnr... for sin levetid/eventuelt ...antall år". Lillevik, den.... Ole Olsen Tolkning: Bruksrett betraktes som en pengeheftelse, da den kan ha betydning for dekningsmuligheten, jfr. tinglysingslovens § 11.3. Prioritet fra tinglysingsdato. Søking: Søking på Pengeheftelser Presentasjon: Presenteres som en vanlig pengeheftelse på eiendommen. Bygning Dokument: Byggesøknad på eget standardskjema. Krav: Godkjent byggetillatelse fra kommunen. Gebyr: Ingen gebyr til kommunen Henvisning: Faguttrykk Tolkning: Viser bygning som er registrert på en eiendom Søking: Søking på Bygning Presentasjon: Presenteres sammen med tekniske opplysninger om en bygning. Hvis bygningen består av flere etasjer, vil hver etasje være beskrevet særskilt. Ektepakt med hjemmelsovergang Dokument: Standardskjema for ektepakter, kan rekvireres fra Løsøreregisteret i Brønnøysund Krav: Ektepakten må overføre hjemmel helt eller delvis til den annen ektefelle eller registrerte partner. Ektepakten må tinglyses i Løsøreregisteret før den kan tinglyses på eiendommen. Er det uklart om ektepakten innebærer en hjemmelsovergang, vil den bli nektet tinglyst. Gebyr: Tinglysingsgebyr Henvisning: Faguttrykk Tolkning: Ektepakt som overfører eiendom eller deler av denne til den annen ektefelle, eventuelt registrert partner. Søking: Søking på Hjemmelsopplysninger Presentasjon: Kan presenteres som en tekstlinje sammen med det dokument (ektepakten) som har gitt hjemmel til eiendommen. © Ambita AS 2014-09-18 Side 5 Håndbok i tinglysing Festeavtale (nyopprettet) Dokument: Standardskjema Krav: Eiendommen må være opprettet med gnr., bnr. eventuelt festenr/seksjonsnr. i grunnboken, eller nytt målebrev må medsendes. Kontrakten må være undertegnet av grunneier og fester. Krav om bevitnelse. Ved konsesjonsplikt må dokumentasjon eller "Egenerklæring" medsendes. Skjøte på eventuell bebyggelse må følge festeavtalen dersom eiendommen er bebygget. Skjøteoverdragelse på bygning kan tas inn i selve festekontrakten, og skal uansett anses for ett dokument. Gebyr: Tinglysingsgebyr + eventuell dokumentavgift for bygning. Henvisning: De enkelte skjermbilder Tolkning: Fester får gjennom festeavtalen grunnbokhjemmel til festeretten på eiendommen. Fester utøver en eiers råderett over eiendommen så lenge han overholder festeavtalen og betaler festeavgift. Søking: Søking på – Hjemmelsopplysninger, Pengeheftelser og Festekontrakter som bortfester festenummereiendommer Presentasjon: Hjemmelsforholdet i festeavtalen presenteres som et eget eiendomsnivå under hjemmelsopplysninger. Heftelsesdelen som gjelder festers forpliktelser overfor grunneier presenteres som en pengeheftelse på eiendommen. Hvis festeavtalen gjelder en festenummereiendom presenteres dette i tillegg som en heftelse under festekontrakter på det gnr. og bnr. som bortfester festenummereiendommen. Fisjon Dokument: Skjøte med hjemmelsovergang til det selskap som overtar eiendommen. Krav: Fisjon vil fremstå som en helt ordinær hjemmelsovergang og det er ikke nødvendig å dokumentere fisjonen. Underskrift på skjøtet fra de som tegner firmaet i henhold til firmaattest. Firmaattest for det nye firmaet som erverver eiendommen. Gebyr: Tinglysingsgebyr + Dokumentavgift. Dokumentavgift betales ikke dersom det fortsettende selskap beholder hjemmelen til eiendommen etter fisjonen. Dette må i tilfelle dokumenteres med bekreftet utskrift fra generalforsamlingsprotokoll. Henvisning: Faguttrykk Søking: Det nye eller de nye selskap får grunnbokhjemmel til eiendommen. Presentasjon: Presenteres under hjemmelsopplysninger på det eiendomsnivå som hjemmelsovergangen gjelder, f. eks. grunn, feste eller framfeste © Ambita AS 2014-09-18 Side 6 Håndbok i tinglysing Forhøyelse Dokument: Pantedokument eller skadesløsbrev med påtegning om forhøyelse av pålydende beløp. Krav: Påtegning på originalt dokument. Undertegnet av skyldner/hjemmelshaver Krav om bevitnelse. Gebyr : Tinglysingsgebyr + pantattestgebyr Tolkning: Tilleggsbeløpet får prioritet fra tinglysingsdato for forhøyelsen. Søking: Søking på Pengeheftelser Presentasjon: Presenteres som en påtegning til opprinnelig dokument. Framfesteavtale Dokument: Standardskjema Krav: Eiendommen må være opprettet med gnr., bnr. eventuelt festenr/seksjonsnr. i grunnboken, eller nytt målebrev må medsendes. Kontrakten må være undertegnet av fester og framfester med samtykke eventuelt fra grunneier dersom dette er krav i henhold til kontrakten. Krav om bevitnelse. Ved konsesjonsplikt må dokumentasjon eller "Egenerklæring" medsendes. Skjøte på eventuell bebyggelse må følge festeavtalen dersom eiendommen er bebygget. Skjøteoverdragelse på bygning kan tas inn i selve festekontrakten, og skal uansett anses for ett dokument. Gebyr: Tinglysingsgebyr + eventuell dokumentavgift for bygning. Henvisning: De enkelte skjermbilder Tolkning: Framfester får i festeavtalen grunnbokhjemmel til framfesteretten på eiendommen. Framfester utøver en eiers råderett over eiendommen så lenge han overholder festeavtalen og betaler festeavgift. Søking: Søking på – Hjemmelsopplysninger, Pengeheftelser og Festekontrakter som bortfester festenummereiendommer Presentasjon: Hjemmelsforholdet i framfesteavtalen presenteres som et eget eiendomsnivå under hjemmelsopplysninger. Heftelsesdelen som gjelder framfesters forpliktelser overfor grunneier presenteres som en pengeheftelse på eiendommen. Hvis festeavtalen gjelder en festenummereiendom presenteres dette i tillegg som en heftelse under festekontrakter på det gnr. og bnr. som bortfester festenummereiendommen . © Ambita AS 2014-09-18 Side 7 Håndbok i tinglysing Framleieavtale Dokument: Avtale om leie av fast eiendom eller del av fast eiendom. Krav: Framleier må ha tinglyst leieavtale. Underskrift av framleier og framleietaker. Hjemmelshavers samtykke, i det minste til tvangssalg, dersom avtalen ikke er fri overførbar. Gebyr: Tinglysingsgebyr Henvisning: Faguttrykk Tolkning: Gir leietaker/rettighetshaver disposisjonsrett til det avtalte areal med prioritet fra tinglysingsdato. Søking: Søking på Pengeheftelser og Leieavtaler Presentasjon: Leieavtalen presenteres som en vanlig pengeheftelse på eiendommen ved søking på pengeheftelser. Ved søking på leieavtaler presenteres i tillegg eventuelle heftelser som er knyttet til leieavtalen. Fusjon Dokument: Brev eller erklæring om hjemmelsovergang til det opptakende eller til det nystiftede selskap. Krav: Utskrift fra Foretaksregisteret i Brønnøysund som viser fusjonsbeslutning. Underskrift fra de som tegner firma i henhold til firmaattest. Firmaattest for det nye firma som erverver eiendommen. Gebyr: Tinglysingsgebyr Henvisning: Faguttrykk Tolkning: Det nye selskap eller det opptakende selskap får grunnbokhjemmel til eiendommen. Søking: Søking på Hjemmelsopplysninger Presentasjon: Presenteres under hjemmelsopplysninger på det eiendomsnivå som hjemmelsovergangen gjelder, f. eks. grunn, feste eller framfeste Gjeldsforhandling etter konkursloven, åpning Dokument: Erklæring/melding fra gjeldsnemnd om åpning av gjeldsforhandling. Krav: Skriftlig melding fra bobestyrer, samt utskrift av tingrettens kjennelse Gebyr: Tinglysingsgebyr Henvisning: Faguttrykk. Tolkning: Hjemmelshaver beholder den faktiske råderetten over eiendommen (forretningsdrift m.v.) Dokumenter om rettslige disposisjoner (salg, pantsettelse) over eiendommen utstedes av hjemmelshaver med samtykke fra gjeldsnemnda. Søking: Søking på Pengeheftelser og Hjemmelsopplysninger Presentasjon: Presenteres som en påtegning til vedkommende hjemmelshaver. © Ambita AS 2014-09-18 Side 8 Håndbok i tinglysing Grensejustering Dokument: Matrikkelen viser justert grense etter at oppmålingsforretning er avsluttet og registrert. Ved tinglysing blir nytt målebrev eller påtegning på tidligere tinglyst målebrev inneholdende endring av grense mellom to eller flere eiendommer. Krav: Matrikkelmyndigheten kontrollerer at Matrikkelloven og – forskriftene er oppfylt. Gebyr: Tinglysingsgebyr Tolkning: Endring av eksisterende eiendommers areal uten hjemmelsovergang. Søking: Søking på Servitutter Presentasjon: Presenteres som en grensejustering på den/de eiendommer som blir berørt av endringene. Grunnbokhjemmelssak Dokument: Skriftlig erklæring fra den som utøver rådighet over en eiendom om at han/hun er eier. Må sannsynliggjøres overfor tinglysingsdommeren i henhold til regler i tinglysingslovens § 38 a eller § 38 b. Tinglysingsdommeren utsteder hjemmelsdokument. Krav: Eiendommen må ha egen eiendomsbenevnelse i grunnboken og eies av noen som ikke har grunnbokhjemmel. Gebyr: Tinglysingsgebyr og dokumentavgift. Henvisning: Faguttrykk Tolkning: Eieren erverver seg grunnbokhjemmel til eiendommen. Søking: Søking på Hjemmelsopplysninger Presentasjon: Presenteres under hjemmelsopplysninger på det eiendomsnivå som hjemmelsovergangen gjelder, f. eks. grunn, feste eller framfeste. Konkurs hos leietaker Dokument: Erklæring fra bobestyrer eller tingrett om at konkurs er åpnet. Krav: Vedkommende selskap eller privatperson har tinglyst leiekontrakt i fast eiendom. Bobestyreren må bekrefte at han er utnevnt som bobestyrer. Dette dokumenteres ved kopi av kjennelse fra tingretten. Gebyr: Fritatt for tinglysingsgebyr Henvisning: Faguttrykk. Tolkning: Leietaker er fratatt faktisk og juridisk råderett over leieobjektet. Disposisjoner over leieforholdet (salg, utleie m.m.) foretas av bobestyrer eller tingrett. Søking: Søking på Leieavtaler Presentasjon: Presenteres som en påtegning til vedkommende leieavtale. © Ambita AS 2014-09-18 Side 9 Håndbok i tinglysing Konkurs melding om Dokument: Erklæring fra bobestyrer eller tingrett om at konkurs er åpnet. Krav: Vedkommende selskap eller privatperson har hjemmel til fast eiendom. Bobestyreren må bekrefte at han er utnevnt som bobestyrer. Dette dokumenteres ved kopi av kjennelse fra tingretten. Gebyr: Fritatt for tinglysingsgebyr Henvisning: Faguttrykk. Tolkning: Hjemmelshaver er fratatt faktisk og juridisk råderett over eiendommen. Disposisjoner over eiendommen (salg, utleie m.m.) foretas av bobestyrer eller tingrett. Søking: Søking på Hjemmelsopplysninger Presentasjon: Presenteres som en påtegning til vedkommende hjemmelshaver. Leieavtale Dokument: Avtale om leie av bebygget/ubebygget eiendom eller fysisk del av eiendom for inntil 10 år. Avtale om leie av bygning eller del av bygning på ubegrenset tid. Krav: Avtalen må være underskrevet av utleier og leietaker. Hjemmelshavers samtykke dersom utleier ikke har grunnbokhjemmel. Gebyr: Tinglysingsgebyr Henvisning: Faguttrykk Tolkning: Gir leietaker/rettighetshaver disposisjonsrett til det avtalte areal med prioritet fra tinglysingsdato. Søking: Søking på Pengeheftelser og Leieavtaler Presentasjon: Leieavtalen presenteres som en vanlig pengeheftelse på eiendommen ved søking på pengeheftelser. Ved søking på leieavtaler presenteres i tillegg eventuelle heftelser som er knyttet til leieavtalen. Midlertidig sikring Dokument: Rettslig beslutning om midlertidig sikring, midlertidig forføyning e.l. Krav: Beslutningen må inneholde bestemmelser som knytter seg til fast eiendom. Gebyr: Fritatt for tinglysingsgebyr Henvisning: Faguttrykk. Tolkning: Kan inneholde midlertidig begrensning i hjemmelshavers råderett over eiendommen. Søking: Søking på Pengeheftelser og eventuelt Hjemmelsopplysninger. Presentasjon: Presenteres som en pengeheftelse på eiendommen. Hvis sikringen gir urådighet på eiendommen presenteres dette under "Dokumenter med særlig betydning for salg og pantsettelse" under hjemmelsopplysninger. © Ambita AS 2014-09-18 Side 10 Håndbok i tinglysing Mortifikasjon Dokument: Mortifikasjonsdom for at et dokument er bortkommet og kan mortifiseres, eventuelt slettes. Krav: Dommeren skal i en erklæring til tinglysingsmyndigheten sørge for at en bekreftet kopi av det mortifiserte dokument får påtegning om mortifikasjon (autoriseres som original) og blir tinglyst i grunnboken. Hvis dokumentet skal slettes i grunnboken sørger dommeren for tinglysing av mortifikasjonsdommen. Gebyr: Fritatt for tinglysingsgebyr Henvisning: Faguttrykk. Tolkning: Er dokumentet bortkommet, men ikke innfridd, består forpliktelsen fortsatt. Det er bare det bortkomne originaldokument som er satt ut av kraft og et nytt dokument er utstedt som original. Er derimot dokumentet innfridd skal det slettes i grunnboken i henhold til dommen. Søking: Søking på Pengeheftelser Presentasjon: Presenteres som en påtegning til dokumentet hvis forpliktelsen fortsatt består. Blir dokumentet mortifisert og slettet, er dokumentet historisk og fremkommer ikke som aktiv heftelse på eiendommen. Nedkvittering Dokument: Obligasjon/Skadesløsbrev med påtegning om at pålydende beløp er nedkvittert. Krav: Påtegning på originalt dokument. Underskrift av panthaver. Gebyr: Fritatt for tinglysingsgebyr Eksempel: "Nærværende pantedokument nedkvitteres til nytt pålydende beløp kr. 250.000." Ev. tilleggstekst: Dokumentet kan være nedkvittert med kr. 100.000.‐ eller til kr. 250.000.‐. Tolkning: Pantet reduseres og etterstående panthavere vil rykke opp i prioritet hvis ikke annet uttrykkelig er bestemt. Nedkvittering er en delvis slettelse. Søking: Søking på Pengeheftelser Presentasjon: Presenteres som en påtegning til det opprinnelige dokument. © Ambita AS 2014-09-18 Side 11 Håndbok i tinglysing Pantedokument Dokument: Pantedokument med pant i fast eiendom. Krav: Pantedokumentet må være utstedt på standardformular. Utstedt av hjemmelshaver eller hjemmelshaver har samtykket i pantsettelsen. Ektefelle, eventuelt registrert partner, har samtykket i pantsettelsen, eller det er krysset av for at det ikke er felles bolig eller at utsteder er ugift. Underskriftenes riktighet må være bevitnet. Gebyr: Tinglysingsgebyr + pantattestgebyr. Henvisning: Pantedokument i leieavtale Ev. tilleggstekst: Angitt prioritet etter (Respekterer) dbnr... Tolkning: Obligasjonen har pant i eiendommen fra den dato den er tinglyst hvis ikke tilleggstekst eller påtegninger bestemmer noe annet. Søking: Søking på Pengeheftelser presenteres som en pengeheftelse på eiendommen, eventuelt om pantet gjelder ideell andel på eiendommen. Presentasjon : Presenteres som en pengeheftelse på eiendommen, eventuelt om pantet gjelder ideell andel på eiendommen. Pantedokument i leieavtale Dokument: Pantedokument med pant i leierett. Krav: Pantgedokumentet må være utstedt på standardformular. Utstedt av leietaker med hjemmelshavers samtykke hvis leieavtalen ikke er overførbar. Underskriftene må være riktig bevitnet. Gebyr: Tinglysingsgebyr + pantattestgebyr. Henvisning: Faguttrykk Ev. tilleggstekst: Angitt prioritet etter (Respekterer) dbnr... Tolkning : Pantedokumentet har pant i bruksretten. Prioritet fra den dato den er tinglyst hvis ikke tilleggstekst bestemmer noe annet. Søking: Søking på Leieavtaler Presentasjon: Presenteres som en pengeheftelse knyttet til den leieavtale som er pantsatt. © Ambita AS 2014-09-18 Side 12 Håndbok i tinglysing Tinglysing på ny Dokument: Tidligere tinglyst dokument som innleveres for ny tinglysing. Kan gjelde pantedokumenter og tvangsforretninger. Krav: Originalt dokument begjæres tinglyst på ny innen de for dokumentet fastsatte frister iflg. tinglysingsloven. Gebyr: Tinglysingsgebyr Tolkning: Dokumentet opprettholder rettigheter og prioritet fra opprinnelig tinglysingsdato. Søking: Søking på Pengeheftelser Presentasjon: Presenteres som en påtegning til det opprinnelige dokument. Offentlig skifte Dokument: Melding fra tingretten eller bobestyrer om at offentlig skifte er åpnet. Krav: Melding fra tingretten Gebyr: Tinglysingsgebyr, eventuelt dekket av Tingretten Henvisning: Faguttrykk. Tolkning: Ved ektefelle‐skifte, eventuelt skifte mellom registrerte partnere, beholder hjemmelshaver rådighet over eiendommen. Ved dødsbo‐
skifte utstedes dokumenter av tingretten på vegne av boet. Søking: Søking på Hjemmelsopplysninger Presentasjon: Presenteres som en påtegning til vedkommende hjemmelshaver. Pantefrafall Dokument: Dokumenter hvor rettighetshaver frafaller pant i fast eiendom, leierett eller deler av pantet. Krav: Påtegningen må skje på originalt dokument for pantedokumenter og skadesløsbrev, ellers kan pantefrafallet skje på egen erklæring. Pantefrafallet må være undertegnet av rettighetshaver. Det må angis nøyaktig eiendomsbenevnelse eller nøyaktig antall m2 det frafalles pant i. Gebyr: Fritatt for tinglysingsgebyr Eksempel: "Med nærværende pantedokument frafalles herved pant i gnr.. bnr..." "Undertegnede Peder Aas frafaller herved pant med min borett tinglyst som dbnr. ..../1991 i 250 m2 av gnr. ..bnr.." Tolkning: Pantehaver oppgir sin panterett i den benevnte eiendom/leierett. Kan betraktes som en delvis slettelse. Presentasjon: Pantefrafallet vil merke vedkommende heftelse historisk hvis frafallet gjelder hele eiendommen eller hele rettigheten. Hvis pantefrafallet gjelder del av eiendommen presenteres det som en påtegning til det opprinnelige dokument. © Ambita AS 2014-09-18 Side 13 Håndbok i tinglysing Pantutvidelse: Dokument: Påtegning på tidligere tinglyste pantedokumenter om at eksisterende pant utvides til å omfatte flere eiendommer og/eller leieretter. Kan også utvides til pant i flere andeler av eiendommen og til å omfatte driftstilbehør. Krav: Påtegningen må skje på originalt dokument underskrevet av både panthaver og panthaver. Påtegningen må inneholde spesifikasjon av hva pantet utvides til å omfatte, f. eks. gnr. og bnr., driftstilbehør m.v. Krav om bevitnelse av underskrifter. Gebyr: Tinglysingsgebyr + pantattestgebyr Henvisning: Faguttrykk. Eksempel: "Nærværende pantedokument utvides til også å omfatte gnr... bnr... på de samme vilkår. Henvisning: Faguttrykk. Tolkning: Det opprinnelige dokument får også pant i den utvidede eiendom/rettighet. Dokumentet får prioritet fra tinglysingsdato i det utvidede pantet, mens det beholder opprinnelig prioritet for det tidligere tinglyste pantet. Søking: Søking på Pengeheftelser Presentasjon: Presentasjon: Presenteres som en vanlig pengeheftelse på den utvidede eiendom med pant fra tinglysingsdato for utvidelsen. Prioritetsbestemmelser Dokument: Påtegning på pantedokument eller skadesløsbrev som viker prioritet for annen heftelse eller egen erklæring der en rettighet viker prioritet for annen heftelse. Krav: Påtegning på original pantedokument/skadesløsbrev eller egen erklæring for andre typer heftelsesdokumenter som viker prioritet. Nøyaktig angivelse av hvilken heftelse det vikes for, eventuelt om vikelsen kun skal gjelde for en enkelt eiendom. Prioritetsvikelsen må undertegnes av panthaver/rettighetshaver. Gebyr : Tinglysingsgebyr Eksempel: Angitt prioritet etter dbnr…, Angitt prioritet etter pantedokument til Kreditkassen kr. 200.000, Prioritet vikes for dbnr. … Respekterer dbnr. … e.l. Tolkning: Heftelsen som har veket prioritet (respekterer) sorterer i prioritet etter den heftelse som det er veket prioritet for (respektert). Søking: Søking på Pengeheftelser Presentasjon: Presenteres som en påtegning til det opprinnelige dokument. Påtegningen vil være merket med ** © Ambita AS 2014-09-18 Side 14 Håndbok i tinglysing Punktfesteavtale Dokument: Standardskjema for festeavtale som gir festeren festerett til et ikke‐
definert avgrenset område med utgangspunkt i et fast punkt. . Krav: Festeeiendommen må være opprettet i Grunnboken. Matrikkelen viser hvor festepunktet ligger etter at oppmålingsforretning er avsluttet og registrert. Avtalen må være undertegnet av grunneier og fester. Krav til bevitnelse. Gebyr: Tinglysingsgebyr Henvisning: Festeavtale/Framfesteavtale Tolkning: Fester får i festeavtalen grunnbokhjemmel til festeretten på eiendommen.. Fester utøver en eiers råderett over eiendommen så lenge han overholder festeavtalen og betaler festeavgift. Søking: Søking på Hjemmelsopplysninger, Pengeheftelser og Festeavtaler som bortfester festenummereiendommer. For eldre punktfester som ikke har eget festenummer må det søkes på LEI på vedkommende gnr. og bnr. Presentasjon: Hjemmelforholdet i framfesteavtalen presenteres som et eget eiendomsnivå under hjemmelsopplysninger. Heftelsesdelen som gjelder festers forpliktelser overfor grunneier presenteres som en pengeheftelse på eiendommen. Hvis festeavtalen gjelder en festenummereiendom presenteres dette i tillegg som en heftelse under festekontrakter på det gnr. og bnr. som bortfester festenummereiendommen. Registrering av grunn (utskillelse) Dokument: Standardformular utstedt av matrikkelmyndighet som oppretter/fradeler til en ny eiendom i grunnboken. Krav: Dokumentet må være utstedt av matrikkelmyndigheten i kommunen og inneholde opplysninger om hvem som er rekvirent (har grunnbokhjemmel). Gebyr: Tinglysingsgebyr Tolkning: Dokumentet oppretter en ny eiendom fra en tidligere eiendom i grunnboken. Hjemmel og heftelser vil bli overført fra eiendommens hovedbruk. Søking: Søking på Hjemmelsopplysninger og Grunndata Presentasjon: Opprettelsesdokumentet samt alle fradelingsdokumenter presenteres under grunndata. Presenteres sammen med hjemmelsopplysningene som et opprettelsesdokument for vedkommende eiendom. © Ambita AS 2014-09-18 Side 15 Håndbok i tinglysing Reseksjonering Dokument: Standardskjema som angir endringer i opprinnelig seksjonering av en eiendom. Krav: Dokumentet må være utfylt i henhold til eierseksjonsloven og undertegnet av hjemmelsinnehaver til de berørte seksjoner. Nødvendige bilag må følge, bl.a. kommunal tillatelse for bebygd eiendom eller kommunal byggetillatelse for nybygg. Ved eventuelle kollisjon i heftelser må dette ryddes på forhånd eller følge sammen med reseksjoneringsdokumentet. Ved utvidelse av sameiebrøk må hjemmelsdokument følge på den utvidede del. Dokumentavgift må betales av verdien på den utvidede del. Gebyr: Tinglysingsgebyr Tolkning: Eksisterende seksjonsbrøker endres for en eller flere seksjoner, nye seksjoner opprettes, eksisterende seksjoner kan slås sammen med andre seksjoner. Søking: Søking på Grunndata og Hjemmelsopplysninger. Presentasjon: Presenteres under grunndata som opprettelsesdokument for nye seksjoner eller som et tillegg til gamle seksjoner. Blir også presentert som opprettelsesdokument sammen med hjemmelsopplysningene. Rådighetsforbud før konkursåpning Dokument: Erklæring fra tingretten om rådighetsforbud på eiendommen. Krav: Skriftlig melding fra tingretten med kopi av tingrettens kjennelse om rådighetsforbud. Unntaksvis telefonisk anmodning fra tingretten. Gebyr: Fritatt for tinglysingsgebyr Henvisning: Konkurs, melding om Tolkning: Midlertidig rådighetsinnskrenkning inntil eventuell konkursåpning. Urådighet angitt i tingrettens kjennelse f. eks. Forbud mot salg, Forbud mot pantsettelse eller Full urådighet. Søking: Søking på Pengeheftelser og Hjemmelsopplysninger Presentasjon: Presenteres som en pengeheftelse under heftelsesopplysninger og som et "Dokumenter med særlig betydning for salg og pantsettelse" under hjemmelsopplysninger. © Ambita AS 2014-09-18 Side 16 Håndbok i tinglysing Sameie ‐ Overgang til seksjonering Dokument: Hjemmelserklæring utstedt av sameierne medsendt begjæring om oppdeling av en eiendom i eierseksjoner. Krav: Dokumentet må tydelig spesifisere hvem som skal eie den enkelte seksjon og dokumentet må være undertegnet av alle tidligere sameiere av hovedeiendommen. Ektefellesamtykke er nødvendig hvis man bor på eiendommen. Gebyr: Tinglysingsgebyr + dokumentavgift av eventuelt verdien av utvidet andel. Tolkning: Ved tinglysing av hjemmelserklæringen blir eier/eiendomsforholdet regulert av lov om Eierseksjoner ‐ mot tidligere Lov om Sameige. Søking: Søking på Hjemmelsopplysninger Presentasjon: Presenteres under hjemmelsopplysninger på det eiendomsnivå som hjemmelsovergangen gjelder, f. eks. grunn, feste eller framfeste. Sammenføyningsattest Dokument: Standardskjema. Dokumentet sammenføyer en eller flere eiendommer med en annen eiendom. Krav: Skjema utstedt og undertegnet av matrikkelmyndigheten i kommunen, samt undertegnelse av hjemmelshaver. Alle eiendommer som sammenføyes må ha lik hjemmel og panteheftelsene må være like. Det er tilstrekkelig hvis det kun finnes panterett på en av eiendommene. Gebyr: Fritatt for tinglysingsgebyr Tolkning: De sammenføyde eiendommer opphører å eksistere som egne grunneiendommer. Søking: Søking på Grunndata Presentasjon: Presenteres under grunndata på den eiendommen som eksisterer etter sammenføyningen. Eventuelle heftelser som har blitt overført fra de utgåtte eiendommer vil ha anmerkning om at de kommer fra annen eiendom. © Ambita AS 2014-09-18 Side 17 Håndbok i tinglysing Seksjonering Dokument: Standardskjema som inndeler en eiendom i bruksenheter/seksjoner. Krav: Dokumentet må være utfylt i henhold til eierseksjonsloven og undertegnet av den/de som har grunnbokhjemmel til eiendommen. Tegninger i A‐4 format som tydelig avmerker de enkelte seksjoner og eventuelt fellesareal må følge, samt kommunal tillatelse eller byggetillatelse. Hvis hjemmel skal fordeles i forbindelse med seksjoneringen må dette følge som egen hjemmelserklæring eller som en del av seksjoneringen. Gebyr: Tinglysingsgebyr Tolkning: Seksjonering fungerer hjemmelsmessig som en deling av eiendommen. Den som har hjemmel til hele eiendommen før seksjonering blir automatisk eier av alle seksjoner med samme eierforhold. Påhvilende pantegjeld blir automatisk overført til alle seksjoner. Søking: Søking på Grunndata og Hjemmelsopplysninger Presentasjon: Presenteres under grunndata som opprettelsesdokument for seksjonen. Blir også presentert som opprettelsesdokument sammen med hjemmelsopplysningene. Skjøte Dokument: Standardskjema som overfører hjemmel eller festerett fra eksisterende eier til ny eier. Krav: Dokumentet må være datert og undertegnet av den/de som har grunnbokhjemmel eller samtykke fra hjemmelshaver må foreligge. Krav til bevitnelse av underskriftene. Ved skjøte på eierseksjon må kjøper undertegne dokumentet. Hvis overdragelsen gjelder festet eiendom må skjøte uttrykkelig angi festeretten i skjøtet eller transportert festekontrakt må medfølge. Det siste er aktuelt hvis festeretten ikke kan overdras uten grunneiers samtykke. Ved konsesjonsplikt må dokumentasjon eller "Egenerklæring" medsendes. Gebyr: Tinglysingsgebyr og dokumentavgift. Henvisning: Faguttrykk. Tolkning: Dokumentet overfører grunnbokhjemmel til den/de nye eierne i skjøtet. Søking: Søking på Hjemmelsopplysninger Presentasjon: Presenteres under hjemmelsopplysningene på det eiendomsnivå som hjemmelsovergangen gjelder, f. eks. grunn, feste eller framfeste. © Ambita AS 2014-09-18 Side 18 Håndbok i tinglysing Transport av pantedokument Dokument: Originaldokument med påtegning om transport til ny panthaver. Krav: Påtegningen må skje på originalt dokument og være undertegnet av panthaver i henhold til dokumentet eventuelt iflg. en ubrutt transportrekke. Gebyr: Tinglysingsgebyr Tolkning: Panthavers rettigheter i obligasjonen blir transportert til ny panthaver. Søking: Søking på Pengeheftelser Presentasjon: Presenteres som en påtegning til opprinnelig dokument. Tvangssalg/tvangsbruk Dokument: Beslutning om tvangssalg/tvangsbruk over fast eiendom. Beslutning avsagt av tingretten. Krav: Hjemmelshaver må normalt være saksøkt i beslutningen som avsies av tingretten om tvangssalg/tvangsbruk over den faste eiendommen. Gebyr: Fritatt for tinglysingsgebyr Ev. tilleggstekst: Opplysninger om når beslutningen er avsagt. Tolkning: Beslutning om tvangssalg blir tinglyst på fast eiendom etter at hjemmelshaver til eiendommen er varslet om tvangssalg og uttalelsesfristen er ute, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven § 11‐9. Hjemmelshaver har fremdeles råderett over eiendommen. Auksjonsskjøte må utstedes av tingretten og tinglyses til kjøper for å få hjemmelsforholdet på eiendommen i orden. Auksjonsskjøtet vil også inneholde opplysninger om hvilke heftelser som fortsatt skal hvile på eiendommen. Søking: Søking på Hjemmelsopplysninger Presentasjon: Presenteres som en påtegning til vedkommende hjemmelshaver. Utleggsforretning Dokument: Utskrift av protokoll fra namsmannen Krav: Utleggsforretningen må benevne eiendommens gnr. og bnr. Gebyr: Fritatt for tinglysingsgebyr. Pantattestgebyr for anmerkning av heftelser. Ev. tilleggstekst: "Hjemmelsanmerkning" eller "Vanhjemmel", betyr at saksøkte ikke har hjemmel til eiendommen. Tolkning: Sikring av saksøkers pengekrav. Utleggsforretningen gir grunnlag for begjæring av tvangssalg/bruk over eiendommen. Søking: Søking på Pengeheftelser Presentasjon: Presenteres som en vanlig pengeheftelse på eiendommen. © Ambita AS 2014-09-18 Side 19 Håndbok i tinglysing Faguttrykk. Abandonering. Begrepet abandonering betyr å gi fra seg eller å oppgi noe, og brukes om de tilfellene et konkursbo oppgir beslaget av en eiendom eller rettighet som egentlig tilhører boet, jf. konkursloven § 117b. Grunnen kan være at eiendommen er uten økonomisk interesse for konkursboet, især fordi den er overbeheftet med pant. Eiendommen går tilbake til hjemmelshaver Ved abandonering går rådigheten over eiendommen tilbake til hjemmelshaver. Dette gjøres ved at bostyrer utsteder en abandoneringserklæring til skyldneren. I tillegg vil bostyrer slette meldingen om konkurs som er tinglyst på eiendommen, jf. konkursloven § 79 sjuende ledd. Eiendommen overføres til panthaver Betegnelsen abandonering brukes også om de tilfellene bostyrer overfører en pantsatt eiendom til panthaver, jf. konkursloven § 117c. Dette er ikke abandonering i ren forstand og blir ofte kalt ”uegentlig abandonering”. Når eiendommen overføres til panthaver utsteder bostyrer en abandoneringserklæring til panthaver som kan tinglyses som heftelse uten tinglysingsgebyr. Alternativt kan bostyrer tinglyse et skjøte til panthaver, men da beregnes det dokumentavgift og tinglysingsgebyr som vanlig, noe som kanskje ikke er ønskelig hvis panthaver skal selge eiendommen videre. Dersom panthaver selger eiendommen videre, kan panthaver fylle ut et skjøte til kjøper og legge ved abandoneringserklæringen til tinglysing. Grunnbokshjemmelen blir da overført direkte fra skyldner til kjøper, og det blir kun beregnet dokumentavgift og tinglysingsgebyr for én hjemmelsovergang. Akkord. Virkningen av at det åpnes gjeldsforhandling med frivillig akkord eller tvangsakkord etter konkurslovens regler, er at hjemmelshaver beholder råderetten over sin forretning og formue, men under gjeldsnemndas tilsyn. Hjemmelshaver må ikke uten gjeldsnemndas samtykke pantsette eller selge eller leie bort sin faste eiendom. Godtroende tredjemenn kan likevel vinne rett gjennom avtale med hjemmelshaver (skyldneren). Anleggseiendom.
Matrikkelloven innfører anleggseiendom som ny matrikkelenhetstype. Det åpner for å opprette matrikkelenheter som strekker seg inn over eller under annen grunneiendom. Anleggseiendom vil mest typisk være bygning eller anlegg bygd på lokk over annen eiendom eller tunnel eller fjellanlegg (et volum) i undergrunnen. Anleggseiendom kan også gjelde fast anlegg på eierløs sjøgrunn. Anleggseiendom kan ikke opprettes før det foreligger igangsettingstillatelse etter plan‐ og bygningsloven for bygningen eller konstruksjonen som anleggseiendommen skal knyttes til. Apostille En apostille er en anerkjennelse av nasjonale dokumenter i utlandet. Det aktuelle dokumentet skal først bekreftes av en notarius publicus, deretter skal en annen instans påføre et apostillestempel som bekrefter © Ambita AS 2014-09-18 Side 20 Håndbok i tinglysing at underskriften til notarius publicus er ekte. Apostillepåtegningen er ingen bekreftelse på at innholdet i dokumentet er riktig. Ved tinglysing av dokumenter som krever signatur av utenlandske selskap, bank eller annen juridisk person, må en notarius publicus bekrefte at den eller de som underskriver dokumentet har myndighet til å forplikte vedkommende selskap. Dersom denne bekreftelsen kommer fra en utenlandsk notar, skal vedkommendes underskrift i tillegg legaliseres av en norsk utenrikstjenestemann, eller gjennom en apostillepåtegning etter det fremmede landets lov. For at et norsk dokument skal ha gyldighet i utlandet, må det være bekreftet av en notarius publicus og være påført et apostillestempel. Apostille gis av Fylkesmannen, som er delegert oppgaven med legalisering av dokumenter for bruk i utlandet, det vil si for dokumenter som skal brukes i de landene som har ratifisert Haag‐konvensjonen av 5. oktober 1961. Areal bygning. Bruksareal i en boligenhet, er bruksarealet til en bestemt bolig i en bestemt etasje i et bygg (Se Norsk standard 3940 Areal‐ og volumberegning av bygninger.). På hver etasje er det oppgitt Bruksareal bolig (areal til boligformål), Bruksareal annet (areal til annet formål enn bolig) og Alternativt areal (felt som kommunene benytter til å regne ut areal på alternativ måte). Totalt areal er sum av bruksareal eller alternativt areal i en etasje. Totalt antall kvadratmeter på hele bygget er en sum av totalt areal på hver etasje. I en enebolig er det minst en boligenhet Areal eiendom. Eiendommene i Norge er i hovedsak oppmålt ved oppmålingsforretning (tidligere kart‐ og delingsforretning). Matrikkelen beregner arealet i kvadratmeter (m2) og gir en tilleggsinformasjon om kvaliteten på arealangivelsen. Kvaliteten kan variere mye ut fra hvilket grunnlag arealet bygger på. Arealoverføring.
Arealoverføring etter matrikkelloven åpner for å overføre større arealer mellom to matrikkelenheter enn hva som er mulig i form av grensejustering. Ved arealoverføring slipper man å opprette egen grunneiendom, tinglyse skjøte og utføre en sammenføyning av eiendommene. Arealoverføring skal registreres i matrikkelen og kommunen må sørge for tinglysing av erklæring om arealoverføring. Tinglysingsmyndigheten skal motta dokument for arealoverføringen og alle nødvendige tilleggsdokument for konsesjon og pantefrafall. Arrest. Arrest (på gods) er en form for midlertidig sikring som kan besluttes av tingretten til sikring av et pengekrav før dette er endelig fastslått ved dom e.l. Virkningen av arresten i fast eiendom, er at skyldneren mister retten til å råde over eiendommen. Eiendommen kan likevel selges, men kjøper får prioritet etter arresten. Derimot står ikke arresten seg mot tvungne rettsstiftelser som konkurs, utlegg m.v. © Ambita AS 2014-09-18 Side 21 Håndbok i tinglysing Bekreftelse av underskrift. Skjøte og pantedokument som ikke er utstedt av offentlig myndighet, må være underskrevet og underskriftene må være bekreftet av enten to myndige vitner bosatt i Norge eller av norsk advokat, autorisert megler eller annen som er autorisert til å bekrefte underskrift (tinglysningsforskriftene § 3). Dokumenter som underskrives i utlandet må bekreftes av utenlandsk notarius publicus. Notarius publicus kan være dommer, advokat o.a. alt etter hvem det fremmede lands lov har tillagt denne myndighet. Dokumenter utstedt i utlandet kan også bevitnes av 2 myndige personer bosatt i Norge. Norsk utenrikstjenestemann i utlandet kan utføre notarialforretninger. Beslagsforbud Et beslagsforbud er et forbud mot å ta dekning i et formuesgode som tilhører skyldneren. Den som har et tinglyst beslagsforbud på sin eiendom eller borettslagsandel risikerer altså ikke at den tvangsselges som følge av utlegg eller konkurs, så lenge beslagsforbudet er gyldig overfor den man skylder penger. Reglene om private beslagsforbud står i dekningsloven kapittel 3. Private beslagsforbud kan bestemmes av en gavegiver eller ved et testament, jf. deknl. § 3‐1. Eieren selv kan ikke bestemme beslagsforbud på sin eiendom, og eieren kan heller ikke oppheve et beslagsforbud. Private beslagsforbud kan bestemmes for eldre gjeld (deknl. § 3‐1) eller fremtidig gjeld (deknl. § 3‐2). Ved tinglysing må beslagsforbudets rekkevidde komme tydelig frem. Dersom beslagsforbudet gjelder for fremtidig gjeld båndlegges eiendommen/borettslagsandelen slik at eieren ikke har adgang til å selge eller pantsette den eller råde over den på lignende måte. Det skal oppnevnes en tillitsmann som forvalter og fører tilsyn med det beslagsfrie formuesgodet. Tillitsmannen kan være en bank, en advokat eller et overformynderi. Dersom gavegiver eller testator ikke har oppnevnt en tillitsmann, kan Stiftelsestilsynet oppnevne en tillitsmann etter anmodning av erververen. Stiftelsestilsynet kan endre eller oppheve et beslagsforbud etter søknad. Mer informasjon finner du hos Stifelsestilsynet. Les mer om private beslagsforbud i dekningsloven kapittel 3. Boligbyggelag Et boligbyggelag er et samvirkeforetak som har til formål å skaffe andelseierne bolig gjennom borettslag, eierseksjonssameie eller på annen måte. Videre er boligbyggelaget ofte forretningsfører for tilknyttede borettslag. Borett jfr. brl. § 2‐13 i borettsandel Borett jfr. borettslagsloven § 2‐13 er en avtale mellom utbygger og forbruker om at man kan overta bruken av en andel før man blir andelseier. På denne måten kan utbygger beholde kontrollen over borettslaget under byggeprosessen, samtidig som boligene kan tas i bruk etter hvert som de ferdigstilles. Denne boretten ikke er det samme som den borett man har ved å være andelseier. I disse tilfeller vil borettslaget tinglyses i grunnboken med utbygger som hjemmelshaver til alle andelene. Videre tinglyses det borett jfr. § 2‐13 på de andelene som er solgt. Boretten må tinglyses før den blir overtatt av kjøperen. For tinglysing av borett jfr. § 2‐13 sendes denne inn som en erklæring, da det ikke er opprettet et eget skjema for dette. Det må fremgå klart av erklæringen at den omhandler borett jfr. § 2‐13 og hvilken andel © Ambita AS 2014-09-18 Side 22 Håndbok i tinglysing erklæringen skal tinglyses på. Videre må rettighetshaver være identifisert med fødselsnummer og erklæringen underskrevet av andelens hjemmelshaver. Dersom boretten er overtatt på denne måten, må borettsandelen overføres eller tegnes senest to år etter første overtakelse av borett i borettslaget. Boretten er et formuesgode som kan beheftes og pantsettes. Fra 1. juli 2008 vil tinglyste rettigheter i boretten automatisk gå over til å gjelde i andelen når denne overføres til erververen. Borettslag Et borettslag er et samvirkeforetak som har til formål å skaffe andelseierne bolig. Dette ved å erverve eller oppføre boligbygg. Regulering av borettslag skjer i lov om burettslag. Borettslagets navn og organisasjonsnummer er en del av registerbenevnelsen til en borettsandel i Grunnboken. Borettsandel En borettsandel er en eierposisjon i et borettslag. Den innebærer at man eier en del av selskapet. Videre innebærer eierposisjonen en enerett til å bruke den boligen som andelen er knyttet til – en borett. Andelsnummeret er en del av registerbenevnelsen til en borettsandel i Grunnboken. Delingsforretning (fradeling) Delingsforretning var en betegnelse i delingsloven hvor en del av en fast eiendom fikk eget gårds‐ og bruksnummer. Etter matrikkelloven heter det nå "fradeling av grunneiendom" og inngår som ledd i en "oppmålingsforretning". Begjæring om fradeling settes normalt frem av grunneieren. Før denne kan tas til følge må kommunen ha samtykket i delingen og se til at delingen ikke kommer i strid med plan‐ og bygningslovens regler og annen lovgivningen for øvrig. Så snart ny grunneiendom er ført inn i matrikkelen med nytt gårds‐ og bruksnummer skal det sendes melding til tinglysingsmyndigheten, som bare foretar en ordinær dokumentkontroll etter tinglysingsloven. Kommunen fullfører matrikkelføringen og utsteder "matrikkelbrev" når kommunen får melding tilbake om at tinglysingen er gjennomført som forutsatt. Det kan ikke tinglyses ny hjemmel og nye heftelser før eiendommen er registrert i Grunnboken. Dokumentavgift. Det skal betales en skatt til statskassen ved tinglysing av et dokument som overfører hjemmel til fast eiendom, herunder bygning på fremmed grunn. Avgiftssatsen er for tiden 2,5 % av salgsverdien, dog minst kr. 250.00. For overføring av festerett uten bygning, betales for tiden ingen dokumentavgift. Avgiftsplikten inntrer ved tinglysing og skal betales på forskudd. Tinglysingsmyndighetens fastsettelse av avgiftsgrunnlaget kan påklages til Toll‐ og avgiftsdirektoratet, Avgiftsavdelingen, Postboks 8122 Dep., 0191 Oslo 1. Dokumentavgift ‐ Fusjon. Hjemmelsoverføring i forbindelse med fusjon etter aksjeloven kan foretas ved tinglysing av firmaattest. For denne tinglysingen betales ikke dokumentavgift. Dokumentavgift ‐ seksjonering. © Ambita AS 2014-09-18 Side 23 Håndbok i tinglysing Det skal ikke betales dokumentavgift ved tinglysing av et dokument som bestemmer at sameierne innveksler ideelle sameiedeler med fysisk bestemte deler som i verdi svarer til de ideelle sameiedeler. Dokumentavgift ‐ Avgiftsgrunnlag. Avgiftsgrunnlag er salgsverdien. Rekvirenten skal oppgi avgiftsgrunnlaget. Tinglysingsdommeren kan fastsette et annet grunnlag. Hvis ikke avgiften fastsettes på tilfredsstillende måte, kan lignings‐ eller skattetakst benyttes, eventuelt med et tillegg til denne dersom taksten er lavere enn antatt salgsverdi. Ektepakt. Ektepakt kan opprettes mellom ektefeller og registrerte partnere, eller mellom mann og kvinne eller partnere som akter å inngå ekteskap eller registrere seg som partnere og gjelder da fra ekteskapets/partnerskapets inngåelse. En ektepakt kan få direkte økonomisk virkning både for ektefellene/registrerte partnere og for tredjemann. Ektefellene/registrerte partnere kan avtale helt eller delvis særeie, eller overføringer av aktiva, herunder fast eiendom, fra den enes til den annens rådighetsdel med bindende virkning for tredjemann. Dette kan ikke tinglyses på fast eiendom hvis ikke hjemmelen overføres samtidig. Rettsvern fås ved tinglysing i Løsøreregisteret i Brønnøysund og for fast eiendom må ektepakten i tillegg tinglyses i grunnboken på de berørte eiendommer dersom den overfører hjemmel. En ektepakt kan bare endres eller oppheves med samme fremgangsmåte som for opprettelse. Felleseie. Dersom ektefellene eller de registrerte partnere ikke bestemmer noe annet i ektepakts form ved ekteskapets/partnerskapets begynnelse eller senere, inntrer felleseie som formuesordning også for fast eiendom, uansett om en eller begge har grunnbokhjemmel. Virkningen av felleseie er at hver av ektefellene eller de registrerte partnere råder over det de brakte med seg inn i ekteskapet/partnerskapet og det de senere bringer inn ved arv, gave eller på annen måte. Hver av ektefellene/registrerte partnere hefter med sin rådighetsdel for sin gjeld. (Felleseie betyr ikke at ektefellenes eller de registrerte partneres formue smelter sammen til en felles formue, og heller ikke at begge er felles ansvarlig for all gjeld.) Fisjon. Fisjon betyr deling av et selskap i to, enten ved deling av et eksisterende selskap A i to nye selskaper B og C, eller ved utskillelse av et nyopprettet selskap D fra et fortsatt bestående selskap A. Valg av fisjonsmåte har betydning for dokumentavgiften om den faste eiendom skal overføres til det utfisjonerte selskap eller bli værende i det som fortsatt skal bestå. Fusjon. Fusjon betyr sammenføyning av selskaper, enten ved at to selskaper A og B går sammen i et nytt selskap C eller ved at selskap A tar opp i seg selskap D og fortsetter som A, mens selskap D blir slettet som eget selskap. Gjeldsforhandling etter konkursloven. En frivillig gjeldsordning etter konkursloven betyr at kreditorene frivillig går med på gjeldsreduksjon. © Ambita AS 2014-09-18 Side 24 Håndbok i tinglysing Tvangsakkord betyr at flertallet av kreditorene tvinger mindretallet til å gå med på en gjeldsreduksjon. Tvangsakkord er offentlig, kunngjøres og anmerkes på debitors eiendom i grunnboken. Virkningen av at det åpnes frivillig gjeldsforhandling med frivillig akkord eller tvangsakkord er at debitor beholder råderetten over sin eiendom, men under gjeldsnemndas tilsyn. Skyldneren må ikke uten gjeldsnemndas samtykke pantsette eller selge eller leie bort sin faste eiendom. Godtroende tredjemenn kan likevel vinne rett gjennom avtale med hjemmelshaver. Gjeldsordning etter lov om gjeldsordning for privatpersoner. En gjeldsordning etter lov om gjeldsordning for privatpersoner, betyr at kreditorene må godta en gjeldsreduksjon helt eller delvis, enten frivillig eller tvungen, fastsatt av tingretten. Virkningen av at det åpnes gjeldsforhandling, er at debitor beholder råderetten over sin eiendom. Skyldneren må ikke uten kreditorenes samtykke pantsette eller selge eller leie bort sin faste eiendom. Godtroende tredjemenn kan likevel vinne rett gjennom avtale med hjemmelshaver. Grunnbokhjemmel. Grunnbokhjemmel til en eiendom har den som grunnboken utpeker som hjemmelshaver. Eieren er alltid en eller flere fysiske eller juridiske personer, f. eks. privatpersoner, selskaper, stiftelser, offentlige organer m.v. Betydningen av grunnbokhjemmel er at et dokument som stifter rett i eiendommen, ikke kan anmerkes i grunnboken uten skriftlig samtykke fra den som har grunnbokhjemmel. Grunnbokhjemmelssak. Dersom noen er eier av en eiendom, men ikke har grunnbokhjemmel, kan vedkommende på visse vilkår bli innført som hjemmelshaver. Vilkåret er at han utøver eierrådigheten, han må skriftlig overfor tinglysingsdommeren erklære å være eier og han må sannsynliggjøre at han har vært eier, enten alene eller sammen med sin hjemmelsmann, i minst 20 år. Dersom dommeren finner at vilkårene er oppfylt, kunngjør han en oppfordring til mulige eiere om å melde seg innen en frist. Melder ingen seg, utsteder tinglysingsdommeren et hjemmelsdokument og eieren må selv sørge for å få dette tinglyst i grunnboken. Virkningen av tinglysingen er at vedkommende får grunnbokhjemmel til eiendommen. Grunnbokutskrift. Grunnbokutskrift er en oversikt over alle aktive dokumenter som er tinglyst på en eiendom. Historisk grunnboksutskrift vil gi opplysninger om historiske dokumenter på eiendommen. Dette vil være dokumenter som er blitt historiske etter at vedkommende tinglysingskontor startet å føre grunnbok på EDB. Ideell andel. Det kan avtales salg, pantsettelse m.v. av ideelle andeler av fast eiendom. Med ideell andel forståes en bestemt brøkdel av hele eiendommen, ikke en fysisk avgrenset del av eiendommen. Leierett eller festerett kan ikke gjelde bare en ideell del av en eiendom, men flere kan selvsagt leie/feste en eiendom sammen. Det er ikke anledning til å pantsette en andel som er mindre enn den vedkommende har hjemmel til. © Ambita AS 2014-09-18 Side 25 Håndbok i tinglysing Jordsameie.
Matrikkelloven åpner for å registrere eksisterende jordsameie som egen matrikkelenhet. Jordsameie er grunn i sameie mellom flere grunneiendommer ‐ en form for realsameie. Registrering i matrikkelen endrer ikke jordsameiets rettslige stilling. Nytt jordsameie kan bare opprettes av jordskifteretten. Konkurs. Konkurs anmerkes på eiendommen(e) til den som går konkurs (konkursdebitor). Tinglysingen får melding direkte fra Konkursregisteret i Brønnøysund, og konkursen anmerkes umiddelbart i grunnboken. Ved konkurs har hjemmelshaver ikke rett til å råde over eiendommen, verken faktisk eller rettslig, uten samtykke fra bostyret. Kretser På hver enkelt adresse er det knytninger til forskjellige kretsbegrep. Alle kretser har et kretsnummer og et kretsnavn innenfor hver kommune. Landet er delt opp i enheter som benyttes bl.a. til forskjellige statistikker og i administrative funksjoner innen hver enkelt kommune eller fylke. Den minste enhet kalles Grunnkrets. Valgkrets benyttes under valgene i Norge, Postkrets om fatter alle med samme postnummer og Kirkesogn forteller hvilket kirkesogn de tilhører. Valgkrets, Postkrets og kirkesogn består av en eller flere grunnkretser. Kretsbegrepene Annen krets 1 og Annen krets 2 benyttes av Oslo og Bergen for inndeling av adresser i bydeler. Matrikkelbrev Etter matrikkelloven skal det heretter utstedes matrikkelbrev, ikke målebrev. Matrikkelbrevet er utskrift fra matrikkelen som viser all informasjon som er registrert om en matrikkelenhet. Midlertidig forføyning. En midlertidig forføyning kan treffes med virkning for saksøktes faste eiendom og må tinglyses på eiendommen for å oppnå rettsvern. Forføyning medfører normalt forbud mot faktiske og rettslige disposisjoner til skade for saksøkeren. Ved salg eller andre rettsstiftelser vil erververens rett få dårligere prioritet enn den som har oppnådd midlertidig forføyning for sitt krav. Derimot står ikke forføyningen seg mot tvungne rettsstiftelser som utlegg, konkurs m.v. Mortifikasjon. Et omsettelig dokument (for eksempel en obligasjon eller annet pantedokument) som er borte eller ødelagt, må i nærmere regulerte tilfeller mortifiseres før dokumentet for eksempel kan slettes fra grunnboken. Brønnøy tingrett er verneting for alle mortifikasjonssaker. Brønnøy tingrett kunngjør en oppfordring for mulige rettighetshavere til å henvende seg til retten innen to måneder. Dersom ingen melder seg avsies mortifikasjonsdommen. Eventuelt vil det også utferdiges et nytt dokument (autorisert kopi). Denne kopien tinglyses. Se nærmere informasjon og veiledning hos Brønnøy tingrett. © Ambita AS 2014-09-18 Side 26 Håndbok i tinglysing Dersom dokumentet har vært tinglyst i minst 20 år, og det er sannsynlig at heftelsen er opphørt, kan det fremsettes begjæring om sletting av dokumentet overfor Statens kartverk, Tinglysingen. Retten til å få et bortkommet dokument slettet uten mortifikasjon, er regulert i tinglysingsloven § 32a. Notarialbekreftelse ‐ underskrift. Dokumenter som underskrives i utlandet må bekreftes av utenlandsk notarius publicus. Notarius publicus kan være dommer, advokat o.a. alt etter hvem det fremmede lands lov har tillagt denne myndighet. Norsk utenrikstjenestemann i utlandet kan utføre notarialforretninger. Notarius Publicus En notarius publicus er en juridisk embetsmann som utfører en del offentlige og rettslige handlinger, også kalt notarialforretninger. En notarius publicus kan stadfeste riktigheten av underskrifter og bevitne skjøter og pantedokumenter for tinglysing. Det er de vanlige tingrettsdommerne som er notarius publicus i sine domssogn i Norge. På Svalbard er Sysselmannen notarius publicus. I utlandet er norsk utenrikstjenestemann ved en ambassade eller et konsulat, eller den han eller hun gir fullmakt til, notarius publicus etter norsk lov. Embetsmannen påfører sitt embetsstempel sammen med sin signatur på det dokumentet som skal bekreftes. Hvem som har tittelen notarius publicus i andre land er avhengig av hvem det fremmede lands lov har tillagt denne myndighet. Dersom en utenlandsk notarius publicus bekrefter et dokument som skal tinglyses i Norge, krever vi at det er påført et notarius publicus‐stempel ved siden av signaturen. Notert pant Grunnboken åpnet for registrering av borettslagsandeler 1. juli 2006. Før dette tidspunktet kunne det ikke etableres rettsvern for panteretter i borettslagsandeler gjennom tinglysing. Rettsvern ble etablert etter tidligere gjeldende regler om håndpant og notifikasjon i panteloven § 3‐2 og § 4‐3. Pant etablert etter eldre rettsvernregler var notert hos forretningsfører i borettslaget med en notifikasjonsdato, derav begrepet notert pant. Panthaver overtok adkomstdokument/andelsbrev eller besittelseserklæring fra forretningsfører i borettslaget, som en garanti for at andelseieren ikke skulle rå over andelen uten panthavers samtykke. Ved innregistrering av eldre borettslag i grunnboken, ble det samtidig gitt melding om eksisterende noterte pant i andelene. Disse ble tinglyst som "notert pant" eller "notert tvangspant" på andelenes grunnboksblad. Næringsdrivende. Som næringsdrivende ansees foretak som er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund og dessuten visse offentlige institusjoner og stiftelser. Offentlig skifte ‐ fellesbo. Dersom det i et fellesbo som skiftes offentlig, inngår fast eiendom, kan dette anmerkes på eiendommen. Under den offentlige skiftebehandlingen beholder ektefellene/registrerte partnere likevel rådigheten over boets aktiva i den forstand at det er disse som må undertegne dokumenter med tingrettens samtykke, om rettsstiftelser over den faste eiendom. © Ambita AS 2014-09-18 Side 27 Håndbok i tinglysing Offentlig skifte ‐ dødsbo. Dersom et dødsbo skiftes offentlig og boet omfatter fast eiendom, kan det anmerkes i grunnboken at offentlig skifte er åpnet. Virkningen av at offentlig skifte er åpnet er at arvingene er avskåret fra å råde over boet. Alle rettslige disposisjoner over eiendommen kan bare finne sted gjennom tingretten. Det er tingretten som undertegner skjøte på vegne av boet. Offisielle adresse Matrikkelforskriftene definerer offisielle adresse som adressenavn, adressenummer, bruksenhetsnummer og evt. adressetilleggsnavn. Terminologien er noe endret, bl.a. erstatter vegadresse begrepet gateadresse. Reglene åpner nå, på nærmere vilkår, for å få registrert et adressetilleggsnavn til adressen. Først og fremst gjelder dette bruksnavn såfremt navnet på gårdsbruket faller språklig og geografisk sammen med et nedarvet stedsnavn. Oppmålingsforretning Matrikkelloven innfører betegnelsen oppmålingsforretning på det som i delingsloven ble kalt kart‐ og delingsforretning. Oppmålingsforretning går ut på å kartlegge og beskrive grenser og rettigheter i samsvar med partenes påstander og framlagte dokument. Oppmålingsforretning skal bringe fram opplysninger og dokumentasjoner som er nødvendig for matrikkelføring og eventuell tinglysing. Dersom det i forbindelse med oppmålingsforretningen skal skje fradeling av grunneiendom må det foreligge samtykket til fradeling etter plan‐ og bygningslovens regler og annen lovgivningen for øvrig. Den nye grunneiendommen føres inn i matrikkelen med nytt gårds‐ og bruksnummer og det skal sendes melding til tinglysingsmyndigheten om dette. Kommunen fullfører matrikkelføringen og utsteder matrikkelbrev når kommunen får melding tilbake om at tinglysingen er gjennomført som forutsatt. Opptrinnsrett. Når en pantedokument blir innfridd, rykker de etterstående pantedokumenter opp i den ledige prioriteten i samme rekkefølge. Det kan likevel avtales at det ikke skal være slik opptrinnsrett eller at opptrinnsrett skal være forbeholdt en bestemt eller bestemte obligasjoner. Pant i driftstilbehør. Næringsdrivende kan pantsette driftstilbehør som brukes i eller er bestemt for næringsvirksomhet. Rettsvern oppnås ved tinglysing på eierens blad i Løsøreregisteret i Brønnøysund. Pant i varelager. Næringsdrivende kan pantsette varelager i næringsvirksomhet særskilt. Panteretten gjelder varelager i sin helhet eller en nærmere angitt og klart avgrenset del. Pantsetter kan fritt selge pantsatte varer innen rammen av vanlig næringsvirksomhet. Rettsvern oppnås ved tinglysing på eierens blad i Løsøreregisteret i Brønnøysund. © Ambita AS 2014-09-18 Side 28 Håndbok i tinglysing Pant i andelsleilighet. Andelsleiligheter som omfattes av Burettslagsloven kan pantsettes. Rettsvern oppnås ved tinglysing i Grunnboken hos Statens kartverk Ullensvang. Pant i løsøre. Visse løsøregjenstander som båter, luftfartøy og biler kan eller skal registreres i realregisterne, f. eks. Løsøreregisteret, Luftfartsregisteret, Motorvognregisteret m.fl. Løsøregjenstander kan pantsettes. Rettsvern oppnås ved tinglysing i f. eks. Løsøreregisteret, Luftfartsregisteret, Motorvognregisteret m.fl. Pant i fast eiendom. Eiendomsrett og særlig rett i fast eiendom eller ideell del av fast eiendom kan pantsettes. Når ikke annet er avtalt omfatter pantsettelsen grunnen, hus og andre byggverk og rettigheter som tilligger eiendommen. Pant i festerett. Pantsettelse av festerett til grunn og hus på grunnen omfatter alle rettigheter som pantsetteren har etter festeavtalen. Festeren kan ikke pantsette festerett og bygninger hver for seg. Pant ‐ brukspant. Det kan avtales at panthaveren skal overta besittelse av eiendommen og drive den for pantsetters regning, eller at panthaver skal drive den for egen regning slik at avkastning trer i stedet for rente av pantegjelden. En avtale kan ikke gjennomføres i strid med konsesjonslovgivningen. Pant i eierseksjon. Pantsettelse av eierseksjoner omfatter den bruksenhet som pantsetteren disponerer og den tilhørende andel av eiendomsretten eller festeretten til tomtegrunnen og fellesanlegg. Pantattest. Pantattest er en utskrift over registrerte pengeheftelser som er anmerket på eiendommen. Pantattest er et obligatorisk vedlegg til tinglyste dokumenter som skal ha heftelsesanmerkning etter tinglysingslovens § 11.3. Pantutvidelse. Dersom en panterett avtales til også å omfatte andre eiendommer, vil panthavers sikkerhet bli tilsvarende øket. Pantutvidelsen får på den nye eiendommen prioritet i grunnboken fra det tidspunkt utvidelsen blir tinglyst. Hva panteretten omfatter på den nye eiendom, beror på hva som er avtalt i anledning pantutvidelsen. © Ambita AS 2014-09-18 Side 29 Håndbok i tinglysing Prokura Prokura er særlig form for fullmakt som brukes i næringslivet og som reguleres av lov om prokura. Ved prokura har prokuristen myndighet til å opptre på vegne av foretaket i alt som hører til driften. Prokuristen kan likevel ikke uten uttrykkelig fullmakt overdra eller behefte foretakets faste eiendom eller realregistrerbart løsøre, jf. prokuraloven § 1. Ved tinglysing av dokumenter kan prokuristen blant annet signere på følgende disposisjoner: transport, prioritetsvikelse, pantefrafall, sletting av pant, og samtykke ved urådighet. Prokuristen kan ikke signere for foretaket ved overføring av hjemmel, pantsettelse, registrering av borettslag/andel, eller ved annen beheftelse av foretaktets eiendom, med mindre dette uttrykkelig fremgår av fullmakten. Når prokuristen signerer på vegne av foretaket skal han eller hun gjøre en tilføyelse som viser prokuraforholdet, for eksempel pr. prokura eller p.p., jf. prokuraloven § 3. Prokura kan ikke overføres til andre, jf. prokuraloven § 4. Rådighetsdel. Dersom ektefellene/registrerte partnere ikke bestemmer noe annet i ektepakts form ved ekteskapets/partnerskapets begynnelse eller senere, inntrer felleseie som formuesordning også for fast eiendom, uansett om en eller begge har grunnbokhjemmel. Virkningen av felleseie er at hver av ektefellene/registrerte partnere råder over det de brakte med seg inn i ekteskapet/partnerskapet og det de senere bringer inn ved arv, gave eller på annen måte. Hver av ektefellene/registrerte partnere hefter med sin rådighetsdel for sin gjeld. (Felleseie betyr ikke at ektefellenes formue smelter sammen til en felles formue, og heller ikke at begge er felles ansvarlig for all gjeld.) Samboerskap Fritatt for dokumentavgift er dokument som overfører hjemmel til felles bolig fra den ene samboer til den annen samboer ved samlivsbrudd. Med samboere menes her to personer som har levd sammen i et ekteskapslignende eller partnerskapslignende forhold, og hatt felles folkeregistrert adresse i minst to år forut for samlivsbruddet, eller venter, har eller har hatt felles barn. Felles folkeregistrert adresse og felles barn må dokumenteres gjennom utskrift fra Folkeregisteret. Servitutt Servitutt er en begrenset rett til rådighet over fast eiendom. En servitutt kan enten gi rett til en viss bruk (som for eksempel veirett eller beiterett) eller den kan forby eieren av den tjenende eiendom retten til å utøve visse typer av faktisk rådighet over den faste eiendom (for eksempel byggeforbud og villaklausul). Retten kan enten tilhøre en annen fast eiendom (reell servitutt) eller en person (personlig servitutt). Dersom en servitutt skal tinglyses, må det klart fremgå hvem som skal være rettighetshaver. Det er også viktig at rettighetens omfang/rekkevidde fremgår klart av servituttens innhold, se erklæringer. © Ambita AS 2014-09-18 Side 30 Håndbok i tinglysing Rettsreglene om servitutter finnes i lov av 29. november 1968 om særlege råderettar over framand eigedom. Sikringsoblilgasjon Sikringsobligasjon er et midlertidig pantedokument som tinglyses i forbindelse med omsetning av en eiendom. Pantedokumentet er ofte pålydende kjøpesummen og inneholder som regel en urådighetserklæring. Dette hindrer selger i å oppta nye lån med pant i eiendommen, eller tinglyse andre frivillige heftelser uten at megler gir uttrykkelig samtykke. Sikringsobligasjonen er med på å sikre at eiendomsoverdragelsen og oppgjøret skjer på en betryggende måte for både kjøper og selger. Skifteattest Skifteattest utstedes av tingretten ved dødsfall, når arvingen/e har overtatt dødsboet til privat skifte. Attesten viser hvem som er avdødes arvinger etter loven, og hvem som har påtatt seg ansvaret for avdødes gjeld og forpliktelser. Dette dokumentet skal sendes inn til tinglysingsmyndigheten sammen med hjemmelserklæring ved overdragelse av fast eiendom eller borettslagsandel til arvinger. Hjemmelsovergang mellom ektefeller er gebyrfritt, mens det påløper tinglysingsgebyr til eventuelt andre arvinger. Henviser skifteattesten til testament, skal testamentet legges ved enten i original eller bekreftet kopi. Se også uskifte Skjult hjemmelshaver Dersom enten Folkeregistert eller Skattedirektoratet har truffet vedtak om skjult adresse, vil Statens Kartverk behandle hjemmelshaver, dokumenter mm, som fortrolig informasjon. Dette innebærer bl.a at opplysninger om hjemmelshaver mm. ikke vil være offentlig tilgjengelig. Særeie. Ved et ekteskapsbrudd, enten ved skilsmisse eller død, vil de samlede midler som tilhører ektefellene være felleseie, dersom ikke annet er avtalt. Denne formuesordningen innebærer at den samlede formuen deles likt, se dog regler om skjevdeling i ekteskapsloven. Andre formuesordninger kan avtales ved ektepakt, for eksempel særeie. Særeiemidler er ikke gjenstand for deling når ekteskapet opphører. Dette betyr at ektefellene beholder det de selv eier. Avtale om særeie mellom ektefeller må gjøres i ektepakt. Ekteskapsloven regulerer hvilke formkrav som stilles til en ektepakt, og skjema kan fås ved henvendelse til Brønnøysundregistrene. Rettsvern for disposisjoner nedfelt i ektepakt etableres ved tinglysing i Ektepaktregisteret i Brønnøysund. Dersom innholdet omfatter overføring av fast eiendom eller andel i borettslag fra den ene ektefellen til den andre, må den også tinglyses i grunnboken. Særeie kan også bestemmes av en gavegiver eller arvelater ved testament. Se ekteskapsloven § 48. Tinglysing. Det er bare dokument som går ut på å stifte, forandre, overdra, behefte anerkjenne og/eller oppheve rettighet i fast eiendom som kan tinglyses. Rettigheter eller forpliktelser som ikke direkte omfatter den faste eiendom, kan ikke tinglyses. © Ambita AS 2014-09-18 Side 31 Håndbok i tinglysing Den som har grunnbokhjemmel må underskrive dokumentet som skal tinglyses. Den som grunnboken utpeker som eier har grunnbokhjemmel. Tvangssalg Når en eiendom blir tvangssolgt selges den av namsmyndighetene etter begjæring fra en eller flere kreditorer med pant i eiendommen. Dette skjer når skyldneren har misligholdt panteforholdet. Salgssummen fordeles mellom dem som har pant i eiendommen etter pantets prioritet. Resterende tilfaller skyldneren. Tvangssalg kan også begjæres av konsesjonsmyndighetene ved manglende konsesjon. Reglene om tvangssalg finner man i tvangsfullbyrdelsesloven, kapittel 11. Umyndig. Den som er umyndig p.g.a. alder eller umyndiggjort kan ikke selv råde over sine midler eller binde seg ved rettshandel med mindre annet er særskilt bestemt. Dette gjelder også rådighet over fast eiendom. Verge for mindreårig er den eller de som har foreldreansvaret for barnet. For mindreårig som ikke har foreldre, skal Overformynderiet oppnevne verge. Den som har fylt 18 år kan av vergemålsretten p.g.a. sin sykdom eller åndssvakhet umyndiggjøres. For situasjoner hvor foreldre ikke kan opptre som verge, kan det oppnevnes særskilt setteverge for den enkelte sak. Vergen handler på den umyndiges vegne i formuessaker, når ikke annet er bestemt ved lov. Vergen må undertegne alle dokumenter som rettsstiftelser over fast eiendom. Dessuten må Overformynderiets samtykke foreligge. Urådighetserklæring En urådighetserklæring er et forbud mot at hjemmelshaver foretar visse rettslige disposisjoner over eiendommen, for eksempel et salgs‐ og pantsettelsesforbud. Ved å tinglyse en urådighetserklæring vil hjemmelshaver ikke kunne disponere fritt over eiendommen uten samtykke fra den som er registrert som rettighetshaver. En urådighetserklæring tinglyses ofte samtidig med pantsettelse av en eiendom, og erklæringen tas da inn i pkt. 5 i pantedokumentet. Dette kalles "sikringsobligasjon". Dersom man ønsker å tinglyse en urådighet uten pantedokument, kan dette gjøres i en egendefinert erklæring på et løst ark ‐ bruk gjerne vårt veiledende skjema "Erklæring om rettighet". Uskiftet bo Gjenlevende ektefelle eller registrert partner kan overta boet i uskifte på de vilkår som er fastsatt i arveloven kap. III. Ved å tinglyse en hjemmelserklæring overføres hjemmelen til gjenlevende ektefelle/partner. Uskifteattest fremlegges i original eller kopi. Det betales verken tinglysingsgebyr eller dokumentavgift. © Ambita AS 2014-09-18 Side 32 Håndbok i tinglysing Historikk. Disposisjonsretten over fast eiendom ‐ en av våre eldste rettigheter Disposisjonsretten over gård og grunn, har fra de tidligste tider vært en av de mest sentrale rettigheter i alle land. Retten ga grunnlag for bolig, livsopphold og status. Naturlig nok førte dette til konkurranse om slike posisjoner. Vern om denne retten ble derfor etter hvert et sentralt spørsmål. Det faktum at fast eiendom tidlig ble objekt for interesser av ulik og tildels konkurrerende art, skapte behov for informasjon om slike goder. Dette behovet kunne være noe ulikt for de ulike interessegruppene. Samfunnet hadde behov for informasjon om grunneiendommer og eierforhold for å kunne foreta en rimelig fordeling av felles byrder. I det som kan kalles den private sektor var det omsetningen av faste eiendommer som først skapte behovet for informasjon, senere kom behovet for opplysninger ved sikkerhetsstillelse og andre disposisjoner over eiendommene. Matrikkelen av 1665 Samfunnets behov for informasjon om jord og eierforhold ble dekket på forskjellige måter gjennom århundrene fram til opprettelsen av "Matrikkelen" i 1665. Dette var en fortegnelse over de fleste faste eiendommer i Norge med opplysninger om navn på eiendommen, brukeren og skatteskylden. Kunngjøring av rettigheter til og i faste eiendommer skjedde ved en lysing på tinget, derfra ordet tinglysing. Tinglysingen ble dermed en del av virksomheten i domstolene. Først ved en forordning av 15. mars 1633 ble det gitt et generelt påbud om føring av protokoller for tinglysing i Norge. Nye lover i 1836 og 1848 Fra 1836 ble en ny matrikkel tatt i bruk. I matrikkelen ble eiendommene oppført med navn, gårdsnummer, bruksnummer, tilsvarende Gammel Grunnbok (manuelle grunnboken) i dag. I lov av 19. juli 1848 ble det bestemt at det skulle innføres nye realregistere i Norge, der det enkelte bruk skulle ha sitt eget blad som svarte til løpenummeret i matrikkelen av 1836. På tinglysingstinget, som i byene ble holdt minst to ganger i uken og på landet to ganger i måneden, ble det lest opp et utdrag av det dokument som skulle tinglyses, og det ble gjort opptegnelse om det i tingboken. Dokumentet ble så skrevet av ordrett i "skjøte‐ og panteboken". Her fant man således alle dokumenter i kronologisk rekkefølge. Et utdrag av dokumentet ble innført på eiendommens egne blad i realregisteret som etterhvert fikk navnet grunnbok. Tinglysingsdommeren hadde ingen undersøkelsesplikt, og kunne ikke nekte tinglysing av et dokument, selv om det var utstedt av en annen enn eieren av den eiendom som rettsstiftelsen gjaldt. Noe forenklet kunne det sies at "hvem som helst kunne få tinglyst hva som helst på en hvilken som helst eiendom". Tinglysingsreformen av 1935 Loven om tinglysing av 7. juni 1935 har i stor utstrekning hatt den danske lov til forbilde. Ved loven ble lysing på tinget avskaffet og i stedet er det innført daglig tinglysing. Denne er derved gått over til å bli en ren registreringsforretning. © Ambita AS 2014-09-18 Side 33 Håndbok i tinglysing Det ble innført undersøkingsplikt for dommeren for å sikre at de dokumenter som blir tinglyst stemmer med lovens krav, og særlig at dokumenter som grunner seg på avtale, ikke kan bli tinglyst når utstederen ikke har hjemmel til eiendommen eller til den rettighet som det tinglyste dokument gjelder. Loven har bestemt de vilkår dokumentet må fylle for å kunne bli tinglyst. Derved hindrer man at tinglysingsprotokollene blir oppfylt med unødig stoff. Tinglysingsreformen av 2002 Stortinget bestemte i 2002 at ansvaret for tinglysing skulle overføres fra de lokale tingrettene og sentraliseres til Statens kartverk. Overføringene fra domstolene ble gjennomført i perioden 2004 til 2007. All tinglysing i fast eiendom foregår ved Statens kartverks hovedkontor på Ringerike. Tinglysing av borettslagsandeler hadde sin oppstart 1. januar 2007 og blir utført hos Statens kartverk i Ullensvang. Et felles kundesenter for spørsmål og veiledning knyttet til tinglysing av fast eiendom og borettslagsandeler er lokalisert hos Statens kartverk i Ullensvang. Historikk ‐ manuell grunnbok Den manuelle grunnboken (Gammel Grunnbok) er nå fullstendig overført til Eiendomsregisteret. Det siste tinglysingskontoret ble ferdig konvertert i mars 1993. Den manuelle grunnboken vil inneholde historikk fra før den enkelte tingrett tok i bruk elektronisk registerring. Den manuelle grunnboken kan også inneholde dokumenter som etter sin art ikke er blitt overført. Dette kan f. eks. være dokumenter som er tinglyst vedrørende eiendommens grenser og areal, eller dokumenter som kan betraktes kun å ha historisk betydning idag. Gammel Grunnbok er tilgjengelig via Infoland® som oppslag på skjerm og kan skrives ut. Kopi av den manuelle grunnboken kan rekvireres fra Statens kartverk Tinglysing eller Statsarkivet. Historikk ‐ Elektronisk grunnbok/EDR Eiendomsregisteret inneholder historiske opplysninger for dokumenter som er blitt slettet eller blitt historiske etter at tinglysingsmyndigheten tok i bruk elektronisk registrering. Det eldste tinglyste dokument i Eiendomsregisteret ble historisk 01.11.1988. Det var første dag tinglysing ble ført elektronisk. Historiske opplysninger kan hentes frem ved oppslag, eller du kan bestille en historisk utskrift av eiendommen som blir sendt i posten fra Statens kartverk Tinglysingen. I tillegg kan det spørres på et spesielt dokumentnummer innen en kommune for å få opplysning om dokumentet er aktivt eller historisk. Ved dokumentsøk vil i tillegg alle påtegninger som er knyttet til vedkommende dokumentnummer bli presentert. Historikk ‐ GAB/EDR Matrikkelen er et offentlig informasjonssystem (forvaltningssystem) med data om Grunneiendommer, Adresser og Bygninger. I 1977 besluttet Stortinget at GAB‐registeret skulle etableres. Miljøverndepartementet fikk det overordnede politiske ansvaret. Norges Geografiske Oppmåling som i 1986 skiftet navn til Statens © Ambita AS 2014-09-18 Side 34 Håndbok i tinglysing kartverk, fikk det faglige og administrative ansvar. De nødvendige lovhjemler ble tatt inn i delingsloven av 23. juni 1978, og forskrifter om føring av GAB‐registeret første gang 19. oktober 1979 med endringer i
1981 og 1983. I første omgang var det G‐ og A‐delen som ble etablert, mens B‐delen ble etablert i 1983. I 1993 ble det besluttet at B‐delen skulle ferdigstilles med et forenklet datainnhold for alle bygg eldre enn 1/1‐1983 og større enn 15 m2. Dette var ferdig i januar 1995. Forvaltningsansvaret for føring av GAB‐registeret ble styrt av Statens kartverk via 18 fylkeskartkontorer, som igjen hadde kontakt med sine respektive kommuner. Det er kommunene som tilfører registeret informasjon, enten Direkte eller via rapporteringsskjema, om alle nye eiendommer, adresser og bygninger. Hjemmelsoverganger med omsetningsdata på eiendommer ble rapportert på skjema fra tinglysingskontorene frem til 1992. Etter at den Elektroniske Grunnboken ble etablert foregikk denne rapporteringen via maskinell oppdatering en gang i uken, senere daglig. Etter etablering av Eiendomsregisteret overføres hjemmelsoverganger fra Elektronisk Grunnbok til GAB‐registeret hver dag. Adresseopplysninger til hjemmelshaver/fester blir påført elektronisk med kobling til Det Sentrale Personregister (folkeregisteret). Her blir det også påført status for personen, f. eks. om hjemmelshaver/fester er død. Adresseendringer på eiendommene skjer i nært samarbeid med Post‐ og teletilsynet. Overgang fra GAB til Matrikkelen I 2007 ble det bestemt at GAB‐registreret skulle erstattes av Matrikkelen.. Matrikkellova ble satt delvis i kraft 9. februar 2007. Ytterligere bestemmelser ble satt i kraft 27. februar 2009. Denne første delen gjaldt innføring og bruk av matrikkelen som offisielt eiendomsregister. Innføringen ble gjennomført kommunevis fra 9. november 2007 til 25. april 2009.. Fra 1. januar 2010 innføres nye saksbehanbdlingsregler for registrering av eiendom. Matrikkellova skal sikre tilgang til viktige eiendomsopplysninger, ved at det blir ført et ensartet og pålitelig register (matrikkelen) over alle fste eiendommer i landet, herunder bygninger, boliger og adresser, og at grenser og eiendomsforhold blir klarlagt. Loven introduserer nye sakstyper, bl.a. åpnes det for å matrikulere ny anleggseiendom og registrere eksisterende jordsameie. Kommunens ansvar for oppmåling og matrikulering av eiendom videreføres som i dag. Oppdatering av nye opplysninger som blir registrert av kommunen skjer fra Matrikkelen til EDR hver time. © Ambita AS 2014-09-18 Side 35 Håndbok i tinglysing Tinglysingen og dens formål. Hva er tinglysing? I dette kapittel tas ikke sikte på å gi en fullstendig oversikt over tinglysingsreglene, men det er forsøkt å redegjøre for hovedregler og prinsipper brukeren av tinglysingsordningen har behov for å kjenne til i det daglige arbeid. Tinglysing er registrering av rettsstiftelser i et offentlig register. Tinglysingsregisteret for fast eiendom kalles Grunnbok. Registerfører for grunnboken er Statens kartverk Tinglysingen (Tinglysing brukes også om registrering av rettsstiftelser i Brønnøysundregistrene.) De mest vanlige rettsstiftelser som finnes i grunnboken er skjøter, pantedokumenter og andre heftelser , samt servitutter. Grunnboken inneholder opplysninger av rettslig karakter. Registerfører foretar en grundig dokumentkontroll før tinglysing blir foretatt, og det er et ansvar for det offentlige for at registeret er riktig (troverdighet). Fra 1. januar 1995 har vi fått et samordnet eiendomsregister hvor grunnbok og Matrikkelen presenteres i en felles register, Eiendomsregisteret ‐ EDR. I motsetning til grunnboken er Matrikkelen (Grunneiendom, Adresse, Bygning) et rent informasjonssystem. Det offentlige har ikke noe økonomisk ansvar for dataene, og det er heller ikke de samme restriksjoner på bruken av Matrikkel‐data. For grunnboken er det visse restriksjoner på opplysninger om fødselsnummer på hjemmelshaver. Reglene for tinglysing er regulert i Tinglysingsloven av 7. juni 1935 nr 2 med tilhørende forskrifter. Reglene for Matrikkelen er regulert i Lov om eigedomsregistrering (matrikkellova) av 17. juni 2005 nr 101 med tilhørende forskrifter. Rettsvern Tinglysingssystemet er av stor betydning for at vårt økonomiske system skal fungere. Tinglysing er nødvendig for å skaffe rettsvern for den som slutter avtale med eieren (hjemmelshaveren) av en fast eiendom eller andelshaveren i en borettslagsenhet. Når avtalen er tinglyst er den vernet mot angrep fra tredjemann som eieren måtte ha inngått avtale med. Tinglysingen sikrer altså realkreditten. Uten realkreditt ville finansieringssystemet i vårt land blitt vesentlig vanskeliggjort. Notoritet Tinglysingen har også som formål å sørge for notoritet, d.v.s. offentlighet og tidfesting av at en disposisjon over fast eiendom eller borettsandel har skjedd.. Ved tinglysing blir avtalen med eieren gjort kjent, ettersom grunnboken er tilgjengelig for alle. Hver eiendomsenhet har sitt eget registernummer, gårdsnummer/bruksnummer + evt. festenummer og/eller seksjonsnummer for eiendom og borettslagets organisasjonsnummer + andelsnummer for borettsandeler. På disse eiendomsenheter vil de enkelte rettsstiftelser bli innført etterhvert som de blir mottatt av tinglysingsmyndigheten. Tinglysingen innebærer ikke noen form for offentlig godkjennelse av innholdet. Dersom dokumentet er beheftet med feil eller mangler som gjør at det rettslig sett er ugyldig, og dette ikke oppdages av © Ambita AS 2014-09-18 Side 36 Håndbok i tinglysing tinglysingsdommeren, blir dokumentet som sådan ikke gyldig som følge av tinglysingen. Tinglysingen har således ingen rettslig betydning mellom partene, men kun i forholdet til tredjemann. Dette nevnes spesielt fordi man ofte hører den misforståelse at "et dokument må jo være gyldig. Det er jo tinglyst". Tinglysingen er i prinsippet frivillig. Det står således enhver fritt, som har kjøpt en eiendom eller en borettsandel, om han vil tinglyse f. eks. skjøtet eller ikke. Unnlater han å tinglyse, kan han imidlertid risikere at selgeren foretar salg av den samme eiendommen eller borettsandelen til en annen som i god tro tinglyser sitt erverv. Sistnevnte vil da vinne rett. Frivilligheten er imidlertid i praksis nærmest teoretisk, all den stund man f.eks. ikke vil få noe lån i banken uten først å tinglyse sin hjemmel først. Lovgivningen inneholder en del krav om tinglysing for visse rettsstiftelser, men disse retter seg mot de offentlige etater. Grunnbokens troverdighet Det er en målsetning ved grunnboken at den skal ha en så høy troverdighet som mulig, både i positiv og negativ henseende. En fullstendig troverdighet vil være urealistisk å tro at man kan oppnå og samtidig, ha en registerordning som fungerer effektivt. I vår ordning har man valgt å bygge troverdigheten på en relativt omfattende dokumentkontroll fra tinglysingsdommerens side, knyttet opp mot en lovgivning som skal sikre den som bygger sin rett på opplysningene i grunnboken. Det presiseres at troverdigheten i grunnboken bare sikter på rettslige forhold vedrørende den faste eiendommen eller borettsandelen. Faktiske opplysninger om den faste eiendommen, så som størrelse, bruk, bygninger på den, o.l. finnes i MATRIKKELEN. I den grad grunnboken inneholder opplysninger av slik faktisk karakter vil troverdigheten ikke omfatte dette. Positiv troverdighet Med positiv troverdighet menes at man skal kunne stole på at det som står i grunnboken er riktig. Dette kan utledes av §§ 25 og 27 sammenholdt med § 35 i tinglysingsloven. § 25 behandler virkningen av tinglysingsfeil. Det mest praktiske er at det kan forekomme at et dokument
blir innført i grunnboken på uriktig måte, f.eks. at et pantedokument blir innført med for lavt pålydende. Bestemmelsen omhandler også den situasjon at et dokument i det hele tatt ikke blir innført. Dette er dog ikke særlig praktisk etter innføringen av elektronisk grunnbok. Som følge av de kontrollordninger man har ved tinglysingen, forekommer feil i alminnelighet sjelden, og feil som får konsekvenser oppstår i særdeleshet svært sjelden. Hvis en feil har oppstått kan det ved dom bestemmes at dokumentet skal stå tilbake for et senere tinglyst rettserverv ved avtale, såfremt erververen av den senere tinglyste rett har vært i god tro. God tro betyr i denne sammenheng at erververen ikke kjente til den feilaktig registrerte (eller manglende) rettsstiftelsen, og heller ikke hadde rimelig grunn til å kjenne til den. § 27 handler om feil ved selve det tinglyste dokument. Et dokument som sendes til tinglysing kan
tilsynelatende se ut til å være i skjønneste orden, og oppfylle alle de krav loven stiller. Likevel kan det være ugyldig. Dette fordi det f.eks. ble opprettet under tvang, eller det er forfalsket. Gjennom © Ambita AS 2014-09-18 Side 37 Håndbok i tinglysing bestemmelsen i § 27 første ledd sikres langt på vei tredjemann som har bygd på grunnbokens troverdighet: "Overfor den som har tinglyst en rett han har ervervet med innehaveren av grunnbokshjemmelen, og som var i god tro da innføringen i dagboken fant sted, kan den innsigelse at grunnboken skyldes et ugyldig dokument, ikke gjøres gjeldende." Eksempel Overfor person A som har kjøpt en eiendom av person B og fått tinglyst sitt skjøte på denne, kan som hovedregel ikke person C hevde at B har fralurt ham eiendommen og kreve den tilbake fra A. § 27 skiller imidlertid mellom de såkalte sterke og svake ugyldighetsinnsigelser, og det er de svake
ugyldighetsinnsigelser, jfr. avtalelovens § 29 som sjelden ikke kan påberopes. I § 27 annet ledd er det gjort unntak for de sterke ugyldighetsinnsigelser, nemlig grov tvang (avtalelovens § 28), falsk eller forfalskning eller mindreårighet hos den som har utstedt dokumentet. Slike
ugyldighetsinnsigelser kan gjøres gjeldende mot tredjemann som har vært i god tro. Tinglysingsloven gir i § 35 anvisning på erstatning fra statskassen for tinglysingsfeil på nærmere bestemte vilkår. Foruten at det kan ytes erstatning med henvisning til §§ 25 og 27 annet ledd, kan det også bli tale om erstatning når noen har stolt på en bekreftet grunnboksutskrift eller en tinglysingsattest etter tinglysingslovens § 11 tredje ledd. Negativ troverdighet Med negativ troverdighet menes at man skal kunne stole på at det ikke hviler andre heftelser på eiendommen enn det som fremgår av grunnboken. Dette fremgår ikke direkte av tinglysingsloven, men indirekte gjennom §§ 20 ‐ 22. Hovedregelen er § 20. Den regulerer egentlig prioriteten mellom flere rettsstiftelser. Det følger av denne bestemmelsen at den som har ervervet en rettighet i eiendommen i god tro, ikke trenger å respektere andre rettigheter i eiendommen som ikke fremgår av grunnboken den dag han får sin rett tinglyst. Dette innebærer videre at rettigheter som ikke er tinglyst må stå tilbake for hans rett, likeså dersom de som måtte være tinglyst på et senere tidspunkt (senere dag). I korthet kan man uttrykke det slik: Først i tid, først i rett. Heller ikke den negative troverdigheten er gjennomført fullt ut. For rettsstiftelser tinglyst samme dag er bestemt at de deler prioritet. Imidlertid går utlegg og arrestforretninger foran frivillige rettsstiftelser tinglyst samme dag, jfr. § 20 annet ledd. Videre finner man i § 21 den selvsagte regel at det er bare den som har vært i god tro, med hensyn til eldre ikke tinglyste rettigheter, som kan påberope seg § 20. Med god tro menes at vedkommende ikke kjente til eller burde kjent til den aktuelle rettighet. Det må også nevnes at en del rettsstiftelser og rettigheter er av en slik art at de har rettsvern uten tinglysing. Av slike nevnes legalpanterettigheter (eiendomskatt/avgifter) og oppsigelige bruksretter for inntil 3 mnd. som er tiltrådt. Selv den som har ervervet tinglyst rettighet i eiendommen i god tro må respektere slike rettigheter. Det er grunn til å påpeke at begrensningene i den positive og negative troverdighet har liten betydning i praksis. De må mer ses på som sikkerhetsventiler. Det offentlige påtar seg kostnadene, dels for å unngå en massiv kontroll fra tinglysingsdommerens side, og dels for å rette opp åpenbare urimeligheter. © Ambita AS 2014-09-18 Side 38 Håndbok i tinglysing Hva kan tinglyses? I tinglysingslovens § 12 er det bestemt at de dokumenter som går ut på å stifte, forandre, behefte, anerkjenne eller oppheve en rett som har til gjenstand en fast eiendom eller en borettsandel kan tinglyses. Grunnboken skal altså ikke tjene som arkiv for alle mulige avtaler som har en mer eller mindre løs tilknytning til fast eiendom eller borettsandel. I tilfelle hvor kontrakter, avtaler o.l. inneholder administrative bestemmelser eller personlige rettigheter og/eller forpliktelser m.v. som ikke er gjenstand for tinglysing, bør de rettsstiftelser som skal tinglyses plasseres for seg i dokumentet, eventuelt kan bestemmelser som ikke skal tinglyses tas ut av tinglysingsgjenparten. Eksempler på alternativene i tgl.l. § 12: Stifter: dokument som skaper en rett, f.eks. et pantedokument, Overdrar: skjøter over eiendommen, Forandrer: nedkvitterer, forhøyer beløp i et pantedokument Behefter: pantsetter, Anerkjenner: dom som fastslår en rett, Oppheve: sletting av rettighet. I tillegg til tradisjonell tinglysing, kan det også foretas registrering av disposisjoner som formelt sett ikke anses som tinglysing, nemlig: Navneendringer Fusjoner Uskiftebevillinger Sammenføyninger Det finnes også bestemmelser i andre lover som påbyr tinglysing av bestemte disposisjoner, f.eks. Tinglysingslovens § 19
tinglysing av stevning Konkurslovens § 79 melding om konkurs Delingslovens § 4‐2
tinglysing av målebrev Tvangslovens § 11‐9
beslutning om tvangssalg © Ambita AS 2014-09-18 Side 39 Håndbok i tinglysing Klarhet og form Det er som hovedregel bare originaldokumenter som kan tinglyses. Unntak kan gjøres for domstolsbekreftede kopier, herunder tvangsforretninger fra namsmannen. Det følger av tinglysingsforskriftene § 4 at et dokument som skal tinglyses skal ha tydelig skrift, det skal være så klart formulert at det ikke er tvil om hva rettsstiftelsen omfatter eller hvordan den skal registreres i grunnboken. Det skal også fremgå hvem som kan slette den, hvis den ikke er ment å være evigvarende. Hjemmelshavers/rettighetshavers fødselsnummer/foretaksnummer skal være opplyst på alle dokumenter som krever dennes underskrift. Ved tvangsforretninger skal saksøkers og saksøktes fødselsnummer oppgis. For foretak som ikke er enkeltpersoner skal foretaksnummer oppgis. For enkeltmannsforetak er det innehaverens fødselsnummer som skal oppgis. Som hovedregel skal dokumenter være skrevet på norsk. Oversettelse kan kreves fremlagt av translatør autorisert av norsk myndighet. Dokumenter på dansk og svensk trenger normalt ikke oversettes. Blanketter Tinglysing. Det følger av tinglysingsforskriftenes § 2 at for følgende typer dokumenter skal det benyttes standardisert oppsett fastsatt av Justisdepartementet (blankettforskrift): Skjøte Oppløsning av sameie Hjemmelserklæring (ved/arv/skifte/uskifte Overføring av hjemmel til andel i borettslag Festekontrakt Pantedokument/skadesløsbrev Pantedokument, andel i borettslag Erklæring om rettighet i fast eiendom Tvangsforretning Seksjoneringsbegjæring Tinglysing av andeler i borettslag I de fastsatte blanketter for tinglysing er det rubrikker for de opplysninger som skal tinglyses først, deretter er det plass for det som ikke skal tinglyses. Du finner mer informsjon på www.tinglysing.no og kan her også laste ned en del av dokumentene for utfylling. © Ambita AS 2014-09-18 Side 40 Håndbok i tinglysing Bruk av koder I motsetning til den gamle manuelle grunnboken er det elektroniske systemet basert på at selve registreringen i stor grad skjer ved bruk av koder som ekspanderer tekster i det produkt som blir presentert. Disse tekster er i stor grad enten stikkord eller "standarder" som tar sikte på å dekke de vanligste formuleringer. Av den grunn vil også noen av tekstene være nokså rundt formulert eller inneholde formuleringer som "og/eller", for at de skal dekke flere alternativer. Ved lesing av grunnboken bør man være oppmerksom på dette. Det vil alltid kun være et ekstrakt av det viktigste innholdet i dokumentet som innføres i grunnboken. Det er imidlertid dokumentet som sådan som anses tinglyst (den delen som er gjenstand for tinglysing). For at man skal kunne påberope seg grunnbokens troverdighet kreves at man har foretatt undersøkelser av tinglysingsgjenparten av vedkommende dokument, såfremt det dreier seg om dokumenter hvor man erfaringsmessig må forstå at ikke alle forhold kan bli tatt med i ekstraktet. Dette gjelder spesielt dokumenter som feste‐ og leiekontrakter og erklæringer/avtaler av ulike typer. Gebyrer Det betales gebyr for de tinglysingstjenester det offentlige tilbyr. De nærmere regler om tinglysingsgebyrene finnes i Lov om rettsgebyrl kap. 6. Endringer i rettsgebyret (R) fastsettes av Stortinget. Gebyr for tinglysing blir etterfaktgurert og Gebyret beregnes med utgangspunkt i et grunngebyr kalt rettsgebyret . Rettsgebyret utgjør pr. 31/12‐2009 kr 860.. Beløpet blir regnet ut på følgende måte Tinglysing av dokument 1,8 x R Tinglysing av pantedokument 2,25 x R Tinglysing av pant ved refinansiering 0,25 x R Utskrift/pantattest 1/5 x R Avgifter For overføring av grunnbokhjemmel til fast eiendom, har Stortinget fastsatt at det skal betales dokumentavgift av verdien på den eiendom overføringen gjelder. Avgiftssatsen er 2,5 %. Det er endel fritaksregler, bl.a. ved overføring til livsarvinger, mellom ektefeller og ved oppløsning av sameie. For de nærmere regler vises til dokumentavgiftsloven av 12. desember 1975 nr 59. Dokumentavgiften vil bli etterfakturert. For overføring av grunnbokshjemmel til borettsandel betales det ingen dokumentavgift. © Ambita AS 2014-09-18 Side 41 Håndbok i tinglysing Sjekkliste for den som skal sende dokumenter inn til tinglysing Nedenfor følger en liste over punkter man bør kontrollere det enkelte dokument mot før det sendes til tinglysingsmyndigheten: Kan rettsstiftelsen tinglyses? (tgl.l. § 12) Foreligger det forbud etter tgl.l.§ 12 a ? Er dokumentet entydig? (tgl.l. § 8) Er riktig registernr. påført: Riktig registernr. er: Gnr Bnr Fnr Snr ? Er det et original‐dokument? (tgl.l. § 6) Er dokumentet underskrevet? Navn med blokkbokstaver eller maskinskrevet? Er fødselsnummer/foretaksnummer angitt (forskr. § 4) Foreligger ektefelle/partner‐samtykke? (ektesk.l. § 32) Har utsteder av dokumentet grunnbokhjemmel? Har hjemmelshaver samtykket? (tgl.l. § 13) Er underskriftene bevitnet? (tgl.l. § 17, jfr. forskrift § 3) Foreligger tinglysingsgjenpart? (forskr. § 6) Er gjenparten bekreftet? (forskr. § 6) Foreligger fullmakt i original? Er firma‐attest ikke eldre enn ett år gammel? Kreves det annen legitimasjon (vedtekter m.v.)? Kreves det konsesjon? Kreves det egenerklæring? Er omsetningsverdi oppgitt i skjøtet? © Ambita AS 2014-09-18 Side 42 Håndbok i tinglysing Eiendomsregisteret. Fra 1. januar 1995 ble Elektronisk Grunnbok for fast eiendomog Matrikkelen (Tidligere GAB ‐ Grunneiendom, Adresse, Bygning) samlet i et felles register, Eiendomsregisteret EDR. Samtidig skiftet Tinglysingsdata a.s navn til Ambita AS. Ambita har ansvaret for drift og distribusjon av EDR. Fra 1.1.2007 ble også Elektronisk Grunnbok for borettsandeler en del av EDR. Hva inneholder Eiendomsregisteret Eiendomsregisteret er Norges offisielle grunnbok og inneholder opplysninger om hjemmel, pengeheftelser og andre forpliktelser som påhviler en eiendom eller en borettsandel. I tillegg inneholder Eiendomsregisteret offentlig teknisk informasjon om landets grunneiendommer, adresser og bygninger. Oppdatering Eiendomsregisteret blir oppdatert fra henholdsvis Statens kartverk Tinglysingen for grunnboksinformasjon for fast eiendom og borettsandeler, og fra kommunene vi Matrikkelen når det gjelder den teknisk informasjonen (Grunneiendom, Adresser og Bygninger). Registrering av tinglysingsmyndigheten i Grunnboken blir overført til Eiendomsregisteret hver time for så vidt gjelder borettsandeler. For fast eiendom blir dette for tiden oppdatert hver natt, men fra 1.7.2010 vil dette også bli oppdatert hver time. Opplysninger registrert inn i Matrikkel blir oppdatert til Eiendomsregisteret hver time. Rettsgyldighet. Det vil kun være bekreftet grunnboksutskrift og pantattest som er rettsgyldig i henhold til tinglysingslovgivningen. All annen informasjon tatt ut på skjermbilder, ubekreftede utskrifter og andre rapporter, må betraktes som ubekreftet informasjon, og har ikke rettsgyldighet. Ambita AS gjør oppmerksom på at grunnboken inneholder hjemmelshavere fra før 11‐sifret fødselsnummer ble innført i Norge. Siden tinglysingsforskriftene tidligere ikke satte krav til opplysning om fødselsnummer på alle hjemmelsoverganger, kan Ambita AS ikke garantere at alle eiendommer en person har hjemmel til eller eier, vil bli vist i skjermbildet når det søkes med fødselsnummer. Imidlertid har dette blitt sterkt forbedret så i dag er det kun et flertall av aktive hjemmelshavere/festere som © Ambita AS 2014-09-18 Side 43 Håndbok i tinglysing De enkelte søk‐ og oppslagsmuligheter. Kapittelet beskriver de forskjellige skjermbilder som gir informasjon fra systemet. I tillegg til resultatbildene har systemet forskjellige valg/søkebilder som benyttes for å komme frem til de ønskede opplysninger. Forsiden. Forsiden er inngangsbildet i Eiendomsregisteret. Fra forsiden velges hvilke av de ulike søkekriteriene som kan benyttes for å hente frem informasjon fra registeret. I registeret kan en søke frem opplysninger via Matrikkel i en bestemt kommune Andel i et borettslag Navn, fødselsnummer (11 siffer) eller organisasjonsnummer Adresse i en bestemt kommune Dokumentnummer i en kommune Dokumentnummer i et borettslag Resultatbilder Registeret har følgende resultatbilder (aktiv og historisk for grunnboksdata) som inneholder forskjellige opplysninger knyttet til en eiendom eller en borettsandel Hjemmelsinformasjon fast eiendom Hjemmelsinformasjon Borett Pengeheftelser Pengeheftelser Borett Leieavtaler Servitutter Eiendommens rettigheter Festeavtaler Grunndata Andelsopplysninger Dokument Eiendom Adresse Bygning © Ambita AS 2014-09-18 Side 44 Håndbok i tinglysing Navnesøk Bruksområde Produktet kan benyttes for å finne frem til riktig person eller foretak hvis brukeren ikke har opplysning om fødsels‐ eller organisasjonsnummer. Ved søk med ID kan produktet benyttes for å finne om en person/juridisk person er eier av fast eiendom eller ikke. Opplysning om en hjemmelshavers bostedsadresse. Beskrivelse av produktet Her kan du søke med navn eller ID for å finne frem til riktig person eller foretak, samt vedkommendes bosteds‐ eller forretningsadresse. Produktet hører naturlig sammen med ”Eiendomsoversikt” eller ”Andelsoversikt” der du får oversikt over alle eiendommer eller borettsandeler en person eller foretak eier. Søkekriterier Navn eller ID (fødselsnummer / organisasjonsnummer / anonymisert ID). Søk med navn kan begrenses med fødselsdato, poststed i boligadressen. Svar fra EDR Ved søk med navn gis en valgliste med navn, avhengig av hvor eksakt søket er. Her opplyses navn, bosteds‐ eller forretningsadresse, postnummer og poststed. Søk med ID gis treff på vedkommende person/juridisk person. Svaret vil inneholde fullt fødselsnummer for brukere som er autorisert til dette, ellers sendes fødselsdato tilbake. © Ambita AS 2014-09-18 Side 45 Håndbok i tinglysing Adressesøk Bruksområde: Produktet kan benyttes for å kunne søke frem hvilke eiendom/mer som tilhører en adresse. Viktig søkeprodukt for å finne frem til en eiendomsbetegnelse. Adressen er ofte mer kjent enn en eiendoms gårds‐ og bruksnummer. Produktet vil gi oversikt over alle innganger til en adresse. Viktig bindeledd mellom søking i kart og uthenting av informasjon fra Infoland®. Beskrivelse av produktet: Her kan du søke på en adresse, eller del av adresse for å finne frem til riktig adresse med tilhørende eiendom/mer Søkekriterier: Kommunenummer, gatenavn og husnummer. I tilegg kan bokstav legges inn for å begrense søkeresultatet. Svar fra EDR: Svar tilbake er en oversikt med alle adresser og tilhørende matrikkel. © Ambita AS 2014-09-18 Side 46 Håndbok i tinglysing Hjemmelsinformasjon Bruksområde: Produktet gir deg oversikt over viktig tinglyst informasjon omkring omsetning og eierforhold på en eiendom. I tillegg opplyses eventuelle andeler i fellesareal og tinglyste begrensninger (urådigheter) for eierforholdet. Avgjørende ved kredittvurdering og pantsettelse av en eiendom. Viktig i forbindelse med taksering av eiendom, nabovarsel, hvem som kan inngå avtaler for en eiendom. Beskrivelse av produktet: Oversikt over hvem som er hjemmelshaver eller fester til en eiendom og når hjemmel ble tinglyst. Gir informasjon om kjøpesum og omsetningstype. Videre vil det fremgå om det er knyttet innskrenkning i råderetten for hjemmelshaver eller fester til å råde over eiendommen. I tillegg gis opplysning om hvilket hovedbruk en eiendom er fraskilt fra og om eiendommen har andel i fellesareal. Historikk: Oversikt over alle tidligere hjemmelshavere og festere med omsetningsinformasjon hvis eiendommen har skiftet eier etter overgang til Elektronisk Grunnbok. Søkekriterier: Kommunenr / Gårdsnr / Bruksnr / Festenr / Seksjonsnr Uthevede felter må fylles ut. Svar fra EDR: Oversikt over alle dokumenter som er tinglyst vedrørende hjemmel på en eiendom. Dokumenter som kan være tinglyst er Registrering av grunn, opprettelse av festenummer, seksjonering Hjemmelshaver/fester. Svaret vil inneholde fullt fødselsnummer for brukere som er autorisert til dette, ellers fødselsdato / organisasjonsnummer tilbake. Skjøte, hjemmelsovergang, festekontrakt med omsetningsinformasjon Påtegning til hjemmel, urådighet Fellesareal Jordsameie © Ambita AS 2014-09-18 Side 47 Håndbok i tinglysing Hjemmelsinformasjon Borett Bruksområde: Produktet gir deg oversikt over viktig tinglyst informasjon omkring omsetning og eierforhold på en borettsandel. I tillegg opplyses eventuelle tinglyste begrensninger (urådigheter) for eierforholdet. Avgjørende ved kredittvurdering og pantsettelse av en eiendom. Viktig i forbindelse med taksering av borettsandel og opplysninger om hvem som kan inngå avtaler for borettsandelen. Beskrivelse av produktet: Oversikt over hvem som er hjemmelshaver til en borettsandel og når hjemmel ble tinglyst. Gir informasjon om kjøpesum og omsetningstype. Videre vil det fremgå om det er knyttet innskrenkning i råderetten for hjemmelshaver til å råde over borettsandelen. Historikk: Oversikt over alle tidligere hjemmelshavere med omsetningsinformasjon hvis eiendommen har skiftet eier etter opprettelse i Grunnboken. Søkekriterier: Borettslagets organisasjonsnummer og andelsnummer. Svar fra EDR: Oversikt over alle dokumenter som er tinglyst vedrørende hjemmel på en borettsandel. Dokumenter som kan være tinglyst er Hjemmelshaver. Svaret vil inneholde fullt fødselsnummer for brukere som er autorisert til dette, ellers fødselsdato / organisasjonsnummer tilbake. Eierskifte med dato for når vedkommende er blitt hjemmelshaver, samt omsetningsinformasjon Rettighetshaver i henhold til Borettslovens § 2.13. Svaret vil inneholde fullt fødselsnummer for brukere som er autorisert til dette, ellers fødselsdato / organisasjonsnummer tilbake Påtegning til hjemmel, urådighet © Ambita AS 2014-09-18 Side 48 Håndbok i tinglysing Pengeheftelser Bruksområde: Produktet gir deg oversikt om alle heftelser som har betydning for pantesikkerheten og som er tinglyst på en eiendom. Avgjørende ved kredittvurdering og pantsettelse av en eiendom. Beskrivelse av produktet: Oversikt over alle tinglyste heftelser som tinglysingsmyndighet har ansett har betydning for pantesikkerheten på en eiendom. I tillegg viser produktet alle påtegninger som er knyttet opp til de ulike dokumenter. Historikk: Oversikt over alle tidligere tinglyste heftelser som ansees å ha hatt betydning for pantesikkerheten på en eiendom. Dette er dokumenter som er blitt slettet etter overgang til Elektronisk Grunnbok. Søkekriterier: Kommunenr / Gårdsnr / Bruksnr / Festenr / Seksjonsnr Uthevede felter må fylles ut. Svar fra EDR: Oversikt over alle dokumenter som er tinglyst vedrørende pengeheftelser på en eiendom. Dokumenter som kan være tinglyst er Pantedokumenter Tvangspant Urådigheter Leieavtaler eller andre avtaler som har betydning for pantesikkerheten Påtegninger til ovenstående dokumenter © Ambita AS 2014-09-18 Side 49 Håndbok i tinglysing Pengeheftelser Borett Bruksområde: Produktet gir deg oversikt om alle heftelser som har betydning for pantesikkerheten og som er tinglyst på en borettsandel. Avgjørende ved kredittvurdering og pantsettelse av en eiendom. Beskrivelse av produktet: Oversikt over alle tinglyste heftelser som er tinglyst på en borettsandel. I tillegg viser produktet alle påtegninger som er knyttet opp til de ulike dokumenter. NB! Opplysninger om fellesgjeld er ikke tinglyst og vil derfor ikke fremkomme under pengeheftelser. Historikk: Oversikt over tidligere dokumenter som har vært registrert på borettsandelen etter overgang til Grunnboken, og er blitt slettet i etterkant Søkekriterier: Borettslagets organisasjonsnummer og andelsnummer. Svar fra EDR: Oversikt over alle dokumenter som er tinglyst vedrørende pengeheftelser på en borettsandel. Dokumenter som kan være tinglyst er Pantedokumenter Tvangspant Urådigheter Rettigheter eller andre avtaler som har betydning for pantesikkerheten Påtegninger til ovenstående dokumenter © Ambita AS 2014-09-18 Side 50 Håndbok i tinglysing Leieavtaler Bruksområde: Produktet gir deg oversikt på alle leieavtaler med heftelser i en eiendom. Viktig i forbindelse med kredittvurdering og innvilging av lån med pant i leierett. Beskrivelse av produktet: Oversikt over alle tinglyste leieavtaler /rettigheter og hvilke heftelser som er tinglyst i leieavtalen. Leieavtalen er en heftelse i eiendommen, mens en heftelse har leieavtalen som panteobjekt. I tillegg viser produktet alle påtegninger som er knyttet opp til de ulike dokumenter. Historikk: Oversikt over alle tidligere tinglyste leieavtaler/rettigheter og tilknyttede heftelser på en eiendom. Dette er dokumenter som er blitt slettet etter overgang til Elektronisk Grunnbok. Søkekriterier: Kommunenr / Gårdsnr / Bruksnr / Festenr / Seksjonsnr Uthevede felter må fylles ut. Svar fra EDR: Oversikt over alle dokumenter som er tinglyst vedrørende pengeheftelser på en eiendom. Dokumenter som kan være tinglyst er Leieavtaler og rettigheter Leietaker / rettighetshaver. Svaret vil inneholde fullt fødselsnummer for brukere som er autorisert til dette, ellers sendes fødselsdato og ID‐nøkkel tilbake. Pant i leieavtaler Transport av leierett Nye vilkår i leierett © Ambita AS 2014-09-18 Side 51 Håndbok i tinglysing Servitutter Bruksområde: Produktet gir deg oversikt på alle avtaler/rettigheter som hefter i eiendommen og er gitt til en annen eiendom eller en person. Det mest vanlige er vegrett, båtplass m.v.. Produktet er spesielt viktig ved taksering av eiendom. Beskrivelse av produktet: Oversikt over alle tinglyste rettigheter som gir en annen eiendom eller person rettighet i eiendommen. En servitutt (av latin: servitus = slaveri, avhengig stilling) er en rettighet på en grunneiendom som kan begrense grunneierens bruk av eiendommen. Servitutten kan være tidsbegrenset eller evigvarende. I tillegg viser produktet alle påtegninger som er knyttet opp til de ulike dokumenter. Historikk: Oversikt over alle tidligere tinglyste servitutter på en eiendom. Dette er dokumenter som er blitt slettet etter overgang til Elektronisk Grunnbok. Servitutter slettes sjelden fra Grunnboken. Søkekriterier: Kommunenr / Gårdsnr / Bruksnr / Festenr / Seksjonsnr Uthevede felter må fylles ut. Svar fra EDR: Oversikt over alle dokumenter som er tinglyst vedrørende pengeheftelser på en eiendom. Dokumenter som kan være tinglyst er Vegrett, brønnrett, Bruksrett Rett til parkering, båtplass m.v. Påtegninger til ovenstående dokumenter © Ambita AS 2014-09-18 Side 52 Håndbok i tinglysing Eiendommens rettigheter Bruksområde: Produktet gir deg oversikt på alle tinglyste rettigheter en eiendom har på andre eiendommer. Viktig hjelpemiddel i forbindelse med taksering og salg av en eiendom. Beskrivelse av produktet: Oversikt over alle tinglyste rettigheter en eiendom har på andre eiendommer. Dette er rettigheter der eiendommen du søker på er rettighetshaver i en avtale eller servitutt tinglyst som en heftelse på en annen eiendom I tillegg viser produktet alle påtegninger som er knyttet opp til dokumentene. Søkekriterier: Kommunenr / Gårdsnr / Bruksnr / Festenr / Seksjonsnr Uthevede felter må fylles ut. Svar fra EDR: Oversikt over alle tinglyste festeavtaler på festenummer under et hovedbruk. Dokumenter som kan være tinglyst er Avtaler Bruksrett, forkjøpsrett m.v. Vegrett, vannrett, rett til å legge ledninger m.v. Påtegninger til dokumentene © Ambita AS 2014-09-18 Side 53 Håndbok i tinglysing Festeavtaler Bruksområde: Produktet gir deg oversikt på alle tinglyste festeavtaler på festenummer som er tinglyst under en eiendom. Godt hjelpemiddel for store eiendomsforvaltere. Beskrivelse av produktet: Oversikt over alle tinglyste festeavtaler på et hovedbruk. Gir opplysning om festenummer, når festeavtalen er tinglyst og avtalt festetid. Festeavgiften opplyses med opprinnelig årsleie. I tillegg viser produktet alle påtegninger som er knyttet opp til festeavtalene. Historikk: Oversikt over tidligere tinglyste festeavtaler som senere er blitt slettet etter overgang til elektronisk grunnbok. Dette er dokumenter som er blitt slettet etter overgang til Elektronisk Grunnbok. Søkekriterier: Kommunenr / Gårdsnr / Bruksnr / Festenr / Seksjonsnr Uthevede felter må fylles ut. Svar fra EDR: Oversikt over alle tinglyste festeavtaler på festenummer under et hovedbruk. Dokumenter som kan være tinglyst er Festeavtaler Nye vilkår i feste Påtegninger til festeavtalen © Ambita AS 2014-09-18 Side 54 Håndbok i tinglysing Grunndata Bruksområde: Produktet gir deg svar på om det har skjedd endringer i en eiendoms størrelse ved f. eks. fradeling av tomter, eller en seksjons sameiebrøk eller formål er blitt endret. Viktig i forbindelse med verditaksering av en eiendom. Beskrivelse av produktet: Oversikt over alle dokumenter som er tinglyst på en eiendom vedrørende opprettelse og senere endringer. Gir opplysning om når eiendommen ble opprettet i grunnboken og eventuelt hvilke tomter som er fraskilt en eiendom. Tilsvarende forteller produktet om når en eiendom ble seksjonert og eventuelt om det har skjedd endringer i antall seksjoner. Historikk: Oversikt over alle dokumenter som er blitt historiske etter overgang til Elektronisk Grunnbok for en aktiv eiendom. For eiendom er som er historisk f. eks. ved sammenføying gis oversikt over alle grunndatadokumenter. Søkekriterier: Kommunenr / Gårdsnr / Bruksnr / Festenr / Seksjonsnr Uthevede felter må fylles ut. Svar fra EDR: Oversikt over alle dokumenter som er tinglyst på en eiendom vedrørende opprettelse og senere endringer. Dokumenter som kan være tinglyst er Registrering av grunn (fradeling, målebrev med kartforretning, skylddeling m.v.) Opprettelse av festenummer (målebrev med kartforretning) Sammenføyning Målebrev Grensejusteringer Arealoverføringer Seksjonering og reseksjoneringer © Ambita AS 2014-09-18 Side 55 Håndbok i tinglysing Andelsopplysninger Borett Bruksområde: Produktet gir deg svar på om det har skjedd endringer i en borettsandels størrelse ved f. eks. deling eller sammenslåing av to leiligheter. Viktig i forbindelse med verditaksering av en borettsandel. Beskrivelse av produktet: Oversikt over alle dokumenter som er tinglyst på en borettsandel vedrørende opprettelse og senere endringer. Gir opplysning om når borettsandelen ble opprettet i grunnboken og eventuelt senere endringer. Historikk: Oversikt over alle dokumenter som er blitt historiske etter opprettelse av Grunnboken for Borettsandeler for en aktiv andel. Søkekriterier: Borettslagets organisasjonsnummer og andelsnummer. Svar fra EDR: Oversikt over alle dokumenter som er tinglyst på en borettsandel vedrørende opprettelse og senere endringer. Dokumenter som kan være tinglyst er Registrering av borettsandel(opprettelse) Sammenslåing eller deling av borettsandel Sammenslåing av borettslag Deling av borettslag Endring av borettsandelens identifikasjon © Ambita AS 2014-09-18 Side 56 Håndbok i tinglysing Dokumentsøk og dokumentopplysninger Bruksområde: Produktet gir deg detaljinformasjon for hvordan et dokument er blitt registrert inn i Grunnboken. Godt hjelpemiddel for å få oversikt alle eiendommer et dokument er blitt tinglyst på og hvilke påtegninger som er blitt registrert på dokumentet, f. eks. finne ut hvilke eiendommer et pantedokument har frafalt pant i, Beskrivelse av produktet: Detaljinformasjon om hvordan et dokument er blitt registrert inn i grunnboken. Hvis forespørsel gjelder et hoveddokument, presenteres påtegninger. Gjelder forespørsel en påtegning, presenteres hoveddokumentet. Søkekriterier: For eiendom: Kommunenr / Dokumentår / Dokumentnummer For borettsandel: Dokumentår/ Dokumentnummer Svar fra EDR: Først får du oversikt over alle rettsstiftelser i et dokumentnummer. Du kan gå videre for å se på ønsket detaljinformasjon for en rettsstiftelse i et tinglyst dokument. Hvis rettstiftelsen har opplysning om personer sendes disse med fødselsdato, organisasjonsnummer. Historiske opplysninger EDR gir opplysning om all tinglyst historikk på en enkelt eiendom etter at tinglysingskontoret tok i bruk EDB. Dato for når hvert enkelt tinglysingskontor startet med elektronisk tinglysing blir opplyst sammen med den historiske informasjonen. Historikk som er eldre enn det enkelte embetets oppstartsdato for elektronisk tinglysing, finnes i de manuelle grunnbøkene (Gammel Grunnbok) som er tilgjengelig via Infoland®. Gammel Grunnbok er også tilgjengelig for bestilling hos Statens kartverk Tinglysingen eller eller hos Statsarkivet. Historikk for borettsandeler går tilbake til 1/1‐2007 da alle borettslag var konvertert og overført til Statens kartverk. Dokumenter som er slettet eller blitt historiske etter denne dato vil bli presentert på historiske oppslag. For opplysninger fra Matrikkelen er ingen historiske opplysninger pr. i dag tilgjengelig for oppslag.. © Ambita AS 2014-09-18 Side 57 Håndbok i tinglysing Eiendomsopplysninger Bruksområde: Produktet gir deg teknisk informasjon for en eiendom. Viktig ved taksering og salg av eiendom, forretninger vedrørende eiendommens grenser m.v. Beskrivelse av produktet: Teknisk informasjon hentet fra Matrikkelen om eiendommen. Gir opplysning om når eiendommen ble etablert, eiendomstype, næringsgruppe for bygning, om eiendommen er tinglyst og eiendommens areal og på hvilken måte eiendommen ble opprettet, samt når eiendomsopplysningene sist ble oppdatert i kommunen. Hvis forespørsel gjelder en seksjon opplyses sameiebrøken. Søkekriterier: Kommunenr / Gårdsnr / Bruksnr / Festenr / Seksjonsnr Uthevede felter må fylles ut. Svar fra EDR: Opplysninger hentet fra Matrikkelen på teknisk informasjon som er registrert på en eiendom. Opplysninger som kan være registrert er: Eiendomstype og etableringsdato Areal eller beregnet areal Angivelse av hvordan eiendommen er opprettet Sameiebrøk for seksjoner Oppdateringsdato © Ambita AS 2014-09-18 Side 58 Håndbok i tinglysing Adresseopplysninger Bruksområde: Produktet gir deg offisiell adresseinformasjon for en eiendom. Sikrer korrekt adresseinformasjon med kretsopplysninger for integrasjon i kartløsninger m.v. Beskrivelse av produktet: Offisielle adresseopplysninger med kretsopplysninger for en eiendom. Gir opplysning om gatenavn, husnummer og bokstav. Videre om adressen ligger i tett eller spredt bebyggelse og hvilken grunnkrets, postkrets, valgkrets og kirkesogn adressen er tilknyttet. Videre opplyses når adressen sist ble oppdatert. Har eiendommen flere adresser gir produktet opplysning om alle adresser tilknyttet en eiendom. Søkekriterier: Kommunenr / Gårdsnr / Bruksnr / Festenr / Seksjonsnr Uthevede felter må fylles ut.
Svar fra EDR: Opplysninger hentet fra Matrikkelen for adresseinformasjon knyttet til en eiendom. Opplysninger som kan være registrert er: Gatenavn, husnummer og bokstav Spredt eller tett bebyggelse Kretsopplysninger Oppdateringsdato © Ambita AS 2014-09-18 Side 59 Håndbok i tinglysing Bygningsopplysninger Bruksområde: Produktet gir deg detaljopplysninger om bygning for en eiendom. Viktig hjelpemiddel i forbindelse med verditaksering av eiendom. Sikrer korrekt bygningsinformasjon for integrasjon i kartløsninger m.v. Beskrivelse av produktet: Detaljopplysninger om bygninger knyttet til en eiendom. Gir opplysning om bygningstype. bygningskonstruksjon, bygningsareal, vann/kloakk, etasjeinformasjon og boliginformasjon. Detaljnivået kan variere for bygninger registrert før 1980. Videre opplyses når bygningsinformasjonen sist ble oppdatert. Søkekriterier: Kommunenr / Gårdsnr / Bruksnr / Festenr / Seksjonsnr Uthevede felter må fylles ut. Svar fra EDR: Opplysninger hentet fra Matrikkelen for informasjon om bygninger som er registrert på en eiendom. Opplysninger som kan være registrert er: Bygningstype og når bygningen er tatt i bruk Bygningskonstruksjon Vann/kloakk/oppvarming Bygningsareal Etasjeinformasjon Boliginformasjon © Ambita AS 2014-09-18 Side 60 Håndbok i tinglysing Utskrifter Det kan bestilles følgende type utskrifter fra Eiendomsregisteret Bekreftet utskrift – Eiendom og Borett Historisk utskrift – Eiendom og Borett Elektronisk utskrift Eiendom og Borett Pantebokskopi (gjelder pr. 2010 kun fast eiendom) Bekreftede utskrifter kan bestilles fra EDR . Utskriftene vil bli skrevet ut hos Statens kartverk Tinglysingen påfølgende dag. Utskriften skrives ut på spesialpapir og blir sendt i posten til den som er registrert som rekvirent. Historisk utskrift kan bestilles fra EDR. Utskriften vil bli skrevet ut hos Statens kartverk Tinglysingen påfølgende dag. Utskriften undertegnes ikke av tinglysingskontoret og er ikke rettsgyldig. Utskriften sendes i posten. Elektronisk utskrift kan bestilles fra EDR. Utskriften sendes i løpet av kort tid (max 20 min.) på epost til den som er registrert som rekvirent. Elektroniske og bekreftede utskrifter vil innholdsmessig være nøyaktig like. Kun bekreftede utskrifter har rettsgyldighet i henhold til Tinglysingslovens §. 35 og vil kunne være grunnlag for et eventuelt erstatningssøksmål for eventuelle feil i grunnboken og som har ført til tap. © Ambita AS 2014-09-18 Side 61 Håndbok i tinglysing Innholdsfortegnelse: FORORD 2
OPPHAVSRETT 2
AKTUELL LOVGIVNING, MER INFORMASJON 2
HVILKE DOKUMENTER KAN TINGLYSES. Adresse
Abandonering
Akkord, melding om
Arrest
Borett
Bruksrett
Bygning
Ektepakt med hjemmelsovergang
Festeavtale (nyopprettet)
Fisjon
Forhøyelse
Framfesteavtale
Framleieavtale
Fusjon
Gjeldsforhandling etter konkursloven, åpning
Grensejustering
Grunnbokhjemmelssak
Konkurs hos leietaker
Konkurs melding om
Leieavtale
Midlertidig sikring
Mortifikasjon
Nedkvittering
Pantedokument
Pantedokument i leieavtale
Tinglysing på ny
Offentlig skifte
Pantefrafall
Pantutvidelse:
Prioritetsbestemmelser
Punktfesteavtale
Registrering av grunn (utskillelse)
Reseksjonering
Rådighetsforbud før konkursåpning
Sameie - Overgang til seksjonering
© Ambita AS 2014-09-18 3
3
3
4
4
4
5
5
5
6
6
7
7
8
8
8
9
9
9
10
10
10
11
11
12
12
13
13
13
14
14
15
15
16
16
17
Side 62 Håndbok i tinglysing Sammenføyningsattest
Seksjonering
Skjøte
Transport av pantedokument
Tvangssalg/tvangsbruk
Utleggsforretning
FAGUTTRYKK. Abandonering.
Akkord.
Anleggseiendom.
Apostille
Areal bygning.
Areal eiendom.
Arealoverføring.
Arrest.
Bekreftelse av underskrift.
Beslagsforbud
Boligbyggelag
Borett jfr. brl. § 2-13 i borettsandel
Borettslag
Borettsandel
Delingsforretning (fradeling)
Dokumentavgift.
Dokumentavgift - Fusjon.
Dokumentavgift - Avgiftsgrunnlag.
Ektepakt.
Felleseie.
Fisjon.
Fusjon.
Gjeldsforhandling etter konkursloven.
Gjeldsordning etter lov om gjeldsordning for privatpersoner.
Grunnbokhjemmel.
Grunnbokhjemmelssak.
Grunnbokutskrift.
Ideell andel.
Jordsameie.
Konkurs.
Kretser
Matrikkelbrev
Midlertidig forføyning.
Mortifikasjon.
Notarialbekreftelse - underskrift.
© Ambita AS 2014-09-18 17
18
18
19
19
19
20
20
20
20
20
21
21
21
21
22
22
22
22
23
23
23
23
23
24
24
24
24
24
24
25
25
25
25
25
26
26
26
26
26
26
27
Side 63 Håndbok i tinglysing Notarius Publicus
Notert pant
Næringsdrivende.
Offentlig skifte - dødsbo.
Offisielle adresse
Oppmålingsforretning
Opptrinnsrett.
Pant i driftstilbehør.
Pant i varelager.
Pant i andelsleilighet.
Pant i løsøre.
Pant i fast eiendom.
Pant i festerett.
Pant - brukspant.
Pant i eierseksjon.
Pantattest.
Pantutvidelse.
Prokura
Rådighetsdel.
Samboerskap
Servitutt
Sikringsoblilgasjon
Skifteattest
Skjult hjemmelshaver
Særeie.
Tinglysing.
Tvangssalg
Umyndig.
Urådighetserklæring
Uskiftet bo
27
27
27
28
28
28
28
28
28
29
29
29
29
29
29
29
29
30
30
30
30
31
31
31
31
31
32
32
32
32
HISTORIKK. Disposisjonsretten over fast eiendom - en av våre eldste rettigheter
Matrikkelen av 1665
Nye lover i 1836 og 1848
Tinglysingsreformen av 1935
Tinglysingsreformen av 2002
Historikk - manuell grunnbok
Historikk - Elektronisk grunnbok/EDR
Historikk - GAB/EDR
Overgang fra GAB til Matrikkelen
33
33
33
33
33
34
34
34
34
35
TINGLYSINGEN OG DENS FORMÅL. Hva er tinglysing?
36
36
© Ambita AS 2014-09-18 Side 64 Håndbok i tinglysing Rettsvern
Notoritet
Grunnbokens troverdighet
Positiv troverdighet
Negativ troverdighet
Hva kan tinglyses?
Klarhet og form
Blanketter
Bruk av koder
Gebyrer
Avgifter
Sjekkliste for den som skal sende dokumenter inn til tinglysing
36
36
37
37
38
39
40
40
41
41
41
42
EIENDOMSREGISTERET. Hva inneholder Eiendomsregisteret
Oppdatering
Rettsgyldighet.
43
43
43
43
DE ENKELTE SØK‐ OG OPPSLAGSMULIGHETER. Forsiden.
Resultatbilder
Navnesøk
Adressesøk
Hjemmelsinformasjon
Hjemmelsinformasjon Borett
Pengeheftelser
Pengeheftelser Borett
Leieavtaler
Servitutter
Eiendommens rettigheter
Festeavtaler
Grunndata
Andelsopplysninger Borett
Dokumentsøk og dokumentopplysninger
Historiske opplysninger
Eiendomsopplysninger
Adresseopplysninger
Bygningsopplysninger
Utskrifter
44
44
44
45
46
47
48
49
50
51
52
53
54
55
56
57
57
58
59
60
61
INNHOLDSFORTEGNELSE: 62
© Ambita AS 2014-09-18 Side 65