Transcript JON RANNEM - Verran kommune

Sivilagronom
JON RANNEM
Besøksadr: Hamnegt. 36, Steinkjer
Postadr: Hamnegt 36, 7725 Steinkjer
Tlf: 480 05 594
Fax: 74 14 03 38
E-post: jrannem@online. no
VERDITAKST
VERRAN KOMMUNESKOGER - FERGELI
GNR.25, BNR.2, VERRAN KOMMUNE
Taksten bygger på foreliggende skogbruksplan fra 2006, opplysninger gitt
fra Verran kommune samt supplerende opplysninger fra Allskog som har
utført registreringene og laget skogbruksplanen. Undertegnede selv har
ikke befart skogeiendommen.
De enkelte elementer i verditaksten som er vurdert:
1. Produksjonsverdien av skogen
2. Jaktrettigheter
3. Eksisterende hyttefelt og potensiale for videre hyttebygging
4. Andre rettigheter og heftelser
1. PRODUKSJONSVERDIEN AV SKOGEN
Eksisterende skogbruksplan for eiendommen fra 2006 er lagt til grunn. Det er
opplyst at det ikke er foretatt noen avvirkning i skogen etter at planen ble
utarbeidet.
I møte med vedkommende skogbruksplanlegger fra Allskog hvor planen ble
gjennomgått fremkom at det synes i noen grad å være en systemfeil i planen når
det gjelder registreringer av volumet i hogstklasse 3 og 4. Særlig gjelder dette
for hogstklasse 3 hvor volumet er satt for lavt i foreliggende plan. Disse tallene
er korrigert ut fra erfaringer for bestående kvantum ut fra bonitet og alder.
Produksjonsverdien av skogen er beregnet med å neddiskontere de fremtidige
salgsinntekter ut fra registrert alder og volum (korrigert volum for hogstklasse 3
og 4) i foreliggende skogbruksplan. Antatt hogstkvantum er anslått i tiårige
bolker. For kvantum som påregnelig vil bli avvirket mer enn 50 år frem i tid er
benyttet eiendommens beregnede tilvekst. I beregningene er benyttet en rente på
5 % ved neddiskontering.
1.1 Vurderin av den enkelte bestander
Følgende bestander ansees ikke som økonomisk drivverdig enten på grunn av
vanskelig tilgjengelighet på grunn av lang transport og/eller vanskelig terreng og
MIS-registreringer:
Dette er bestander hvor produksjonsverdien settes til null.
De øvrige bestander er tatt inn i produksjonsverdiberegningene, men i flere av
disse må en ta hensyn til kantsoner mot vassdrag, eksisterende og eventuelt ny
hyttebygging slik at volumet som vil være økonomisk drivverdig vil være noe
lavere enn registreringene i planen. Areal med bonitet 8 eller lavere ansees
generelt ikke som økonomisk drivverdig:
I det nedenstående er vist en tabellarisk oversikt over det enkelte bestand som
vurderes som drivverdig, og med følgende registreringer:
•
•
•
•
•
•
•
Bestandsnummer
Bonitet
Alder
Registret samlet kvantum / pr da
Korrigering av kvantum ift. takst
Antatt år til hogstmoden
Antatt kvantum ved hogstmodens alder
Best. Bonitet
nr.
Gl 1
14
Gl 1
27
Gll
28
Gll
29
Gll
32
36
Gl 1
Gll
39
Gll
41
Gll
43
44
Gll
G11
45
46
Gll
48
G14
Gl 1
49
Gl 1
50
Gll
52
Gl 1
54
Gll
56
G14
58
62
Gll
G14
67
Gll
69
Gl 1
74
75
Gll
G14
76
77
Gll
78
G14
Gl 1
80
G14
84
Gl 1
85
G14
87
Alder
Kvantum
140
130
130
140
20
50
30
10
40
30
10
40
130
130
130
30
50
50
50
10
120
10
130
10
80
30
10
10
10
70
40
400 / 6,0
220 / 7,3
40 / 6,8
20 / 5,9
Korr.
kvantum
400
220
40
20
80 / 4,3
220
650 / 14,4
280 / 9,8
240 / 8,2
650
280
240
45 / 5,1
230 / 4,3
200 / 10,3
120
650
320
350 / 10,3
350
140 / 7,9
140
160 / 8,1
360
60 / 4,3
110 / 5,2
120
300
År til
ho stmoden
0
0
0
0
80
50
70
90
60
70
90
60
0
0
0
50
50
40
90
0
90
0
90
10
70
80
90
80
30
50
Kvantum ved
avvirknin
400
220
40
20
Tilvekstberegning
500
Tilvekstberegning
Tilvekstberegning
Tilvekstberegning
Tilvekstberegning
Tilvekstberegning
Tilvekstberegning
650
280
240
Tilvekstberegning
270
1.510
900
Tilvekstberegning
350
Tilvekstberegning
140
Tilvekstberegning
370
Tilvekstberegning
Tilvekstberegning
Tilvekstberegning
Tilvekstberegning
240
1.210
Dette gir følgende teoretiske avvirkningsvolum for de ulike tiårs-perioder:
0-10 (5) år :
10-20 (15) år:
20-30 (25) år:
30-40 (35) år:
40-50 (45) år:
50-60 (55) år:
Årlig tilvekst:
2.880 kbm
470
2.800
6.070
6.050
6.970
ca.500 kbm
1.2. Forventet drivverdi avvirknin skvantum o rotnetto
Det ovenstående kvantum må korrigeres for topp og råte samt kvantum som bør
settes igjen mot vassdrag og i tilknytning til hyttefelt. Ut fra en samlet vurdering
er de ovenstående kvantum redusert med 20 %, mens den årlige tilveksten etter
50 år er redusert med 30 % da dette også omfatter areal som ikke er økonomisk
drivverdig. Dette vil da gi følgende avvirkningskvantum:
0 —10 år:
10 —20 år:
20 —30 år:
30 —40 år:
40 —50 år:
50 —60 år:
Årlig
Kvantum etter 60 år:
2.300
400
2.200
4.900
4.900
5.600
kbm
kbm
kbm
kbm
kbm
kbm
350 kbm
Det er lagt til grunn en gjennomsnittlig fordeling av virke med 50 % skur og 50
% massevirke. Ut fra dagen prissituasjon vil det gi en gjennomsnittlig salgsverdi
på kr.350 pr kbm.
Det er videre lagt til grunn en gjennomsnittlig driftskostnad ved avvirkning for
hele eiendommen på kr.175.-. I tillegg kommer kulturkostnader hvor det er
benyttet kr.25.- pr kbm. Dette vil da gi en rotnetto på kr.150.-.
1.3. Ber nin av roduks'onsverdien av sko en
Neddiskontert verdi ut fra beregnet avvirkningskvantum og forventet rotnetto,
og hvor en benytter en rente på 5 %:
Neddiskontert verdi 0-10 år: 2.300 kbm x 150 kr/kbm
x 150
10-20 år: 400
20-30 år: 2.200
x 150
30-40 år: 4.900
x 150
40-50 år: 4.900
x 150
50-60 år: 5.600
x 150
senere 350 kbm x 150 kr/kbm
44
44
44
44
44
x 0,7835 = kr. 270.000.x 0,4810 = " 29.000.x 0,2953 = " 97.000.x 0.1813 = " 133.000.
x 0,1113 = " 82.000.x 0,0683 = " 57.000.x 1,3665 = " 71.000.Kr. 739.000.-
Produksjonsverdi av skogen Kr. 750.000.-
VERDI AV JAKTRETTEN
Eiendommens samlede arealet er på 30.112 da. Av dette er 2.270 da registrert
som produktiv areal med bonitet over 8. resten er myr og skrinn fastmark.
For året 2010 var det registrert inntekt fra elgjakta på kr.7.000.-. Småviltjakta
inngår i Malm grunneierlag og har gitt en årlig inntekt på kr.8.000.-. Fra og med
2012 foreligger det ingen forpliktende avtaler om jaktrettighetene.
I gjennomsnitt for Trøndelag har elgjakta gitt omkring kr.4-5 pr da. Ut fra dette
er en årlig inntekt på kr.7.000.- svært lavt, og det antas at det her ligger et
potensiale for en økt inntekt.
I de videre beregninger er lagt til grunn en forventet inntekt på elgjakta på
kr.20.000.- og kr.10.000 for småviltjakta —samlet leieinntekt for jakta på
kr.30.000.-.
Jaktinntekter ansees å være noe usikker, og det legges til grunn en rente på 6 %
ved kapitalisering av de fremtidige jaktinntekter.
Verdi jaktrettighet
kr.30.000 / 6 %
=--Kr. 500.000.-
EKSISTERENDE HYTTEFELT OG POTENSIALE FOR
VIDERE HYTTEBYGGING
Det har vært betydelig hyttebygging på eiendommen. I dag er det 144 bebygde
hyttetomter på eiendommen. Av dette er 110 fradelt som eiendomstomter, mens
resten er bygslingstomter.
Gjennomsnittlig festeavgift i 2011 er på kr.513.-. Festeavgiften skal reguleres
hvert 10.år i henhold til konsumprisindeksen. Neste regulering er 2013. Etter
neste regulering kan en anta at eiendommen vil ha en samlet årlig
bygslingsinntekt på ca. kr.23.000.-.
Vedtatte kommuneplan åpner for utbygging av to nye hyttefelt med inntil 30
hytter. Dette vil kreve godkjenning av reguleringsplan og trolig kostnader med
arkeologiske undersøkelser av det aktuelle byggeområde.
I det videre er lagt til grunn en verdi hvor foreliggende bygslingsinntekter etter
regulering i 2013 kapitaliseres med 5 %. Videre er forutsatt at det blir utvilket
nye tomteområde med tilsammen 30 tomter. Disse tomtene forutsettes solgt til
en gjennomsnittspris på kr.50.000.-, og at det i gjennomsnitt vil ta 5 år før
tomtene er solgt. Kostnadene med å utvikle tomtene er satt til kr.200.000.- med
reguleringsplaner og arkeologiske undersøkelser. I tillegg kommer kostnadene
med markedsføring og salg som er satt til kr.5.000 pr tomt. Dette vil da gi
følgende verdi av tomteområder:
Verdi av eksisterende bygslingstomter: kr.23.000 / 5
Verdi av nytt hytteområde:
30 tomter a kr.45.000 x 0,7835
- Omkostninger utvikling av tomter og salg
Verdi av eksisterende
og nytt hyttefelt:
= 460.000.-
kr. 1.058.000."
200.000.Kr. 858.000.-
kr. 1.300.000
ANDRE RETTIGHETER OG HEFTELSER
Fergelivegen inn i eiendommen er organisert som en bomveg. Det meste av
vegen ligger på eiendommen. I tillegg betales det en årlig feste på kr.15.000.for den private delen av vegen.
I 2010 ble det innbetalt ca. kr.65.000 i bompenger, mens utgiftene på vegen
samtidig var kr.68.000.-. Det er behov for oppgradering av ei vegbru på
eiendommen hvor kostnadene er stipulert til kr.125.000.-.
Det legges til grunn i de videre beregninger at inntektspotensialet med
bompenger i hovedsak vil kunne forsvare de fremtidige kostnadene med drift av
eiendommen. Det legges derfor ingen netto inntekt eller utgift på vegen.
Det er et damanlegg på eiendommen og som eier har ansvaret for. Det må
fremover påregnes tilsyn og noe vedlikehold av dette damanlegget.
NVE er tilsyns og kontrollorganet for anlegget. Det kreves person med
nødvendig godkjening som skal ha tilsynet med anlegget. Ut fra erfaringstall
tidligere år har det vært en kostnad med dette tilsynet på ca. kr.25.000.- pr år.
Det vil være knyttet en viss usikkerhet og risiko at anlegget må utbedres og
påkostes i tillegg til den årlige kostnaden med tilsynet.
Ut fra en samlet vurdering settes en samlet kostnad for ansvaret med
damanlegget på kr.500.000.-.
Eiendommen har ingen kjente mineralforekomster eller stein og grusforekomster
som er økonomisk drivverdig.
Elva Ferga er et vernet vassdrag. Det er således lite sannsynlig at en vil kunne få
godkjent utbygging av elvekraftverk, og det er ikke lagt noen verdi på mulig
kraftutbygging.
Samlet verdi av rettigheter
og heftelser.
—kr.500.000.-.
SAMLET BERGENET VERDI AV EIENDOMMEN FERGELI
GNR.25 BNR.2 VERRAN
Produksj onsverdi skog
Verdi av jaktretten
Verdi hyttefelt
Rettigheter / heftelser
VERD
kr.
750.000.500.000.64 1.300.000.- "
500.000.Kr.2.050.000.-
KST FERGELI GNR.25, BNR.2, VERRAN: KR.2.050.000.-
Steinkj r 0 .
on Rannem