Oslo

Plan- og bygningsetaten

Poulsson/Pran AS Sagveien 23 F 0459 OSLO Deres ref: Byggeplass: JERPEFARET Vår ref (saksnr): 201109820-13

Oppgis alltid ved henvendelse

Saksbeh: Murtaza Hussain Tiltakshaver: Arbeidsfellesskapet Jerpefaret 31 DA Eiendom: 33/959/0/0 Adresse: Arkivkode: 531 Fridtjof Nansens plass 5, 0119 OSLO Søker: Poulsson/Pran AS Tiltakstype: Enebolig Adresse: Sagveien 23 F, 0459 OSLO

AVSLAG - JERPEFARET 31

Svar på søknad om tillatelse for tiltak etter plan- og bygningslovens § 20-1

Søknaden omfatter riving av eksisterende bolig og oppføring av seks eneboliger. Søknaden avslås i medhold av plan- og bygningsloven § 27-4 fordi det anses som klart at det ikke foreligger sikret rett til atkomst for eiendommen. Det er søkt om dispensasjon fra:

•

Reguleringsplanens § 3, krav om bebyggelsesplan.

•

Midlertidig fra pbl. § 18-1 første ledd bokstav a) vedrørende veiplikten. Vedtaket er betinget av at tinglyst veierklæring foreligger. Det foreligger protester til søknaden.

Plan- og bygningsetaten behandler denne sak etter myndighet tildelt etaten i Byrådens sak 08/2010 av 29.06.2010.

Søknaden:

Eiendommen ligger på Skogen i Bydel Vestre Aker og har i henhold til GAB- registeret et areal på 3120 m 2 . Tomten ligger i en vestvendt helling vest for Skogen stasjon. Nærområdet avgrenses av t-banen i øst og marka i vest og består i sør og øst av variert småhusbebyggelse, mens området mellom tomtene og marka bebygd med terrasseblokker. Søknaden omfatter riving av eksisterende bolig og garasje og oppføring av seks eneboliger. Eneboligene vil ha felles garasjekjeller. Eksisterende bolig med garasje har BRA på 204 m 2 . Tiltaket har et oppgitt areal på 937m 2 hvilket tilsvarer en u-grad på 0,25. BRA er oppgitt til å være 1793,1m 2 .

Plan- og bygningsetaten

Boks 364 Sentrum 0102 Oslo Besøksadresse: Vahls gate 1, 0187 Oslo Sentralbord: 02 Kundesenteret: 23 49 10 00 Telefaks: 23 49 10 01 Org.nr.: 971 040 823 MVA

Saksnr: 201109820-13 Side 2 av 6 Tiltaket er prosjektert i henhold til Byggteknisk forskrift av 2010 (TEK10).

Gjeldende plangrunnlag:

Eiendommen er regulert til byggeområde for boliger gjennom reguleringsplan for området langs veien Jerpefaret, S- 2662, vedtatt 19.05.1983. Atkomst til tomten skjer ved via offentlig gang- og sykkelvei regulert i S-2401, vedtatt 10.07.1979, jfr. § 10

Uttalelser fra annen myndighet:

Byantikvaren har uttalt seg i brev datert 31.08.2011. Bolighuset er oppført i 1928 og garasjen er oppført i 1985. Det rivemeldte bolighuset er sterkt transformert ved ombygging og tilbygging i 1972 og er uten erkjent kulturminneverdi. Byantikvaren har ingen merknad til riving av bolighus og garasje i Jerpefaret 31. Kollektivtransportproduksjon AS har uttalt seg til nabovarsel i brev datert 11.05.2011. De har ingen innvendinger til tiltaket slik det er vist på mottatt dokumentasjon.

Protester/bemerkninger

I e-post datert 19.05.2011 foreligger det merknader fra Hilde Lovett og Arne Litleré, Jerpefaret 34. I brev datert 20.05.2011 foreligger det merknader fra Ingrid Wirum og Frode Sæter, Jerpefaret 29. I brev datert 15.07.2011 foreligger protest fra Advokatfirmaet Haavind v/Inger-Johanne Lund, på vegne av Skogen Boligsameie. Det er i tillegg innkommet bemerkning fra Marianne og Christian Reusch, Lillevannsveien 66, datert 07.09.2011. I protesten fra Hilde Lovett og Arne Litleré anføres det at oppføring av seks nye eneboliger vil medføre stor økning i antall boenheter som er avhenging av fast tilkjørsel via veien fra snuplassen i enden av Jerpefaret. Dette vil være uforsvarlig med dagens standard på veien. Det bør ikke gis dispensasjon fra krav om veiopparbeidelse. Dagens vei er smal og uten mulighet for to biler å passere hverandre. Veien brukes som skolevei for barn ved Grindbakken skole. I brev fra Ingrid Wirum og Frode Sæter anføres det: • At mottatt nabovarsel med vedlegg dokumenterer ikke hvilken utnyttelsesgrad de varslede tiltak vil innbære. Størrelsen på de enkelte husene er ikke målsatt på de vedlegg som følger nabovarselet og det er derfor umulig å vurdere om det varslede tiltak er i henhold til reguleringsbestemmelsene. Mottatt nabovarsel anses på dette grunnlag som ufullstendig og avvises. • Fire av nybyggene er prosjektert med tre etasjer og tiltaket er dermed i strid med reguleringsbestemmelsene om maks antall etasjer. • At man ikke kan se at de tilsendte dokumenter angir antall parkeringsplasser (minimum 6X1,7) i fellesanlegg. Det er heller ikke mulig å se at det er prosjektert med parkeringsplasser med tilhørende snuplass i terreng. Det er ingen lovlig parkering i tilknytning til gangveien. All parkering for beboere og gjester til varslet tiltak/nybygg må derfor ivaretas innenfor gnr/bnr 33/959. • At adkomst til gnr/bnr 33/959 skjer via privat gangvei fra Jerpefaret 32 til Lillevannsveien. Veien er ikke dimensjonert eller egnet for vesentlig økt ferdsel. Tiltaket omfatter seks nye boliger som vil medføre mer enn 100% økning i bruken av veien. Adkomstproblematikken må sees i lys av utbyggingen av Jerpefaret 33 og 35 med samlet 8 boenheter.

Saksnr: 201109820-13 Side 3 av 6 • • • • At det ikke bør gis dispensasjon fra reguleringsbestemmelse § 3, krav om bebyggelsesplan. Den varslede utbyggingen er svært omfattende og vil i vesentlig grad endre eiendommens karakter noe som i seg selv tilsier at bebyggelsesplan utarbeides i henhold til regelverk. At de tilsendte dokumenter innholder ikke en fullverdig utomhusplan som viser terrengbehandling, beplantning, terrengtilpasning til naboeiendommer mv. Reguleringsplan S-2662 § 3 angir at maksimum 4 boligenheter kan ”knyttes sammen”. At bolig D med tilhørende støttemur synes plassert nærmere nabogrensen til gnr/bnr 33/2805 enn 4 m. Det samtykkes ikke i en slik plassering. • • • • • At det varslede innebærer videre vesentlige terrenginngrep. At tiltaket er gitt en plassering som vil medføre fullt innsyn til oppholdsarealer for eksisterende bebyggelse på gnr/bnr 33/2805. • At utformingen av boligen samsvarer i liten grad med bebyggelsen i nærområdet under den gitte reguleringsplan. Videre synes boligene a,b,c, og d å ha en høyde fra planert grunn som overskrider 7 m. I protesten fra Advokatfirmaet Haavind anføres det: • At utbygging på Jerpefaret 31 og 33 og 35 må sees i sammenheng da disse tomtene i dag utgjør en buffer mot t-banen for de mange enhetene i Skogen Boligsameie. At de nye prosjektene verken har rettslig eller tilfredsstillende adkomst. At vilkårene for dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelse om bebyggelsesplan ikke er oppfylt og at det som følge av konsekvensene av utbyggingen i området ikke er forsvarlig å dispensere fra kravet. • At den planlagte bebyggelsen medfører en vesentlig endring av bebyggelsesstrukturen innen reguleringsområdet. At det ikke foreligger veirett for den nye utbyggingen til å benytte Jerpefaret som atkomstvei. Veien har ikke kapasitet for den utbyggingen som er prosjektert og vil ikke tåle å bli benyttet som anleggsvei i byggeprosessen. Det må stilles krav til tilgjengelighet under en eventuell byggeprosess. • Det må stilles krav til forundersøkelser og sikring ved eventuell graving og sprengning. Marianne og Christian Reusch anfører at det ikke bør gis dispensasjon fra veikravet da Jerpefaret er skolevei for mange barn, i alle tilfelle må det sikres at gangveien opprettholdes som trygg skolevei under anleggsperioden.

Ansvarlig søkers/tiltakshavers redegjørelse

Vedrørende veiforhold og dispensasjon fra krav om veiopparbeidelse: Det medfører ikke riktighet at Jerpefaret 31 ikke har et avtalegrunnlag for å benytte gangveien i større omfang enn dagens bruk. På kommunens situasjonskart er denne delen av Jerpefaret vist innenfor et område som omfattes av reguleringsplan S-2401 av 10.07.79. Ifølge § 10 sikres Jerpefaret 31 adkomst ved at det på ”gangvei i forlengelsen av veien Jerpefaret tillates kjøring til eiendommene gnr.33, bnr. 959,1084, 1219 og 1482. Jerpefaret er tilnærmet opparbeidet slik den er vist på kommunens situasjonskart og har kapasitet til å tåle den moderate utvidede bruken som en utbygging av Jerpefaret 31 vil medføre. Den planlagte flyttingen av innkjørselen vil føre til større bredde og bedre sikt der veien svinger og slik sett bedre trafikksikkerheten langs denne delen av Jerpefaret. Når det gjelder bruk av veien i anleggsperioden, er den i god nok stand til å denne ekstra belastningen i kortere periode, og den påvirkningen dette vil ha for nærmiljøet er innenfor hva som er rimelig å forvente i forbindelse med en utbygging.

Saksnr: 201109820-13 Side 4 av 6 Utnyttelsesgrad og tilsendte dokumentasjon: Nabovarsel var sendt ut i henhold til Forskrift om byggesak (SAK 10) §5-2 og naboene har fått god og tilstrekkelig informasjon om det planlagte tiltaket. Rammesøknaden med vedlegg redegjør for øvrig at det varslede tiltaket har en utnyttelsesgrad på 0,25, og følgelig er innenfor reglene om utnyttelsesgrad for eiendommen. Antall etasjer: Etasje hvor himling er høyere enn 1,50 m over planert terrengs gjennomsnittsnivå rundt bygningen regnes med i etasjeantallet, jfr. byggeforskriftene 26:21. I og med at himling i nederste etasje for bolig A, B, C og D ligger lavere enn 1,50 m over planert terrengs gjennomsnittsnivå, vil denne etasjen ikke telle med i etasjetallet. Parkering: Parkeringskjeller er planlagt med 14 parkeringsplasser, hvilket tilsvarer 2,3 plasser per bolig. Krav til parkeringskrav er dermed oppfylt. Bebyggelsesplan: Rammesøknad med vedlegg i sin helhet gir tilsvarende og ytterligere informasjon som det en bebyggelsesplan ville gitt, og vi kan ikke se at det er behov for å utføre planarbeid i forkant av rammesøknaden. Utomhusplan: Tilsendte snitt og fasader viser tilpasning til terreng og nabobebyggelse. Sammen med utomhusplanen illustrerer også disse tegningene at det er planlagt å beholde mest mulig av eksisterende vegetasjon på de delene av tomten som ikke bygges ut, samt å reetablere vegetasjon på lokk og terreng rundt boligene. Utomhusplanen viser at det er lagt vekt på å tilpasse seg tomtens topografi og kun foreta moderate terrengtilpasninger for å skape gode og brukbare uteoppholdsarealer for boligene. Plassering av bygg: Bolig D er plassert inntil 4,2 m fra tomtegrensen. Den planlagte støttemuren er 1,0 m høy og plassert inntil 2,7 m fra grensen. Ifølge forskrift om byggesak §4-1 pkt. 5 er ”mindre forstøtning på inntil 1,0 m høyde og avstand fra nabogrense på minst 2,0m” et tiltak som ikke krever søknad og tillatelse. Områdets bebyggelsesstruktur: Området er preget av en sammensatt boligbebyggelse hvor rekkehus og lav boligbebyggelse er vel så vanlig som eneboliger, for eksempel bebyggelsen i Skogen boligsameie. Det har imidlertid i utformingen lagt vekt på å skalamessig tilpasse seg eneboligbebyggelsen i sør ved å bryte opp i seks frittliggende eneboliger med smale bygningskropper lagt rundt et tun. Det er lagt vekt på å tilpasse seg tomtens topografi ved å grave boligene inn i terrenget mot øst. Boligens utforming: Når det gjelder boligenes bygningsform og fasader, så er omkringliggende bebyggelse svært sammensatt med hensyn til bygningsstruktur og utforming. Det er for eksempel de senere år oppført en moderne bolig med flatt tak i Jerpefaret 30. Vi mener de nye boligene med flate tak, rene linjer og mørk trekledning tar opp i seg ulike karaktertrekk fra nabobebyggelsen og vil være et tidsriktig tilskudd til strøkets varierte boligarkitektur. Når det gjelder gesimshøyde for boligene A, B, C og D så vil en henvisning til Småhusplanen ikke være relevant da tomten ikke ligger innenfor området for den planen. I og med at reguleringsplanen ikke angir maksimale høyder for møne og gesims, har søker forholdt seg til Plan- og bygningslovens grense for maksimal møne- og gesimshøyde fra gjennomsnittlig planert terreng på henholdsvis 8 og 9 m. Innsyn: Nabos uteplass ligger høyere enn de nye boligenes uteplasser på terreng i tunet, og ny bebyggelse er lagt mer enn 4 m fra tomtegrense. Fasaden til den planlagte bolig D vil ligge mellom 8,9 og 10,5 m fra nabos bolig. Innsynet vil begrense seg til noe innsyn fra takterrasse og 2.etasje fra én av de nye boligene, dette er innenfor det som er rimelig å forvente seg i forbindelse med en utbygging i et eksisterende boligområde. Det planlagte tiltaket ligger nord for nabos bolig og uteplass og vil ikke påvirke nabos sol- eller utsiktsforhold.

Saksnr: 201109820-13 Side 5 av 6 Jerpefaret 33/35: De omsøkte tiltakene på Jerpefaret 31 og Jerpefaret 33/35 må vurderes som selvstendige saker. Det er i utformingen av boligene lagt vekt på å tilpasse seg terrenget og bevare bildet av den grønne skogen gjennom bevaring og reetablering av vegetasjon på eiendommen. Bevaringen av et skogbelte mot t-banen og Lillevannsveien i øst vil fremdeles sikre en grønn ”buffer” for boligene langs Jerpefaret.

Plan- og bygningsetatens vurdering:

Det følger av plan- og bygningsloven § 27-4 at før oppføring av bygning godkjennes skal være sikret vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende. byggetomten være sikret atkomst til vei som er åpen for allmenn ferdsel eller ved tinglyst dokument eller på annen måte I utgangspunktet har ikke kommunen noen generell undersøkelsesplikt hva gjelder privatrettslige forhold. Dette er det gjort unntak for ved vurdering av plan- og bygningsloven § 27-4 hvor det legges opp til at kommunen skal påse at eiendommen som skal deles eller bebygges er sikret lovlig atkomst privatrettslig. Det er ikke tilstrekkelig at det i reguleringsplanen er lagt opp til at eiendommen skal ha atkomst via regulert felles atkomst. Retten til atkomsten må også avklares privatrettslig, det vil si at eierne av veien må avgi samtykke og dette samtykket må tinglyses. Dette kommer blant annet frem i Sivilombudmannens årsmelding av 1983 s. 135 der Ombudsmannen påpeker at en reguleringsplan ikke direkte og automatisk regulerer privatrettslige eiendoms- og bruksrettspørsmål. Dersom eierne av veien nekter å gi samtykke må eier av eiendommen som er avhengig av atkomst over annen manns grunn skaffe seg slik rett ved ekspropriasjon. I angjeldende sak forutsetter reguleringsplanen at eiendommen i Jerpefaret 31 skal ha atkomst via regulert gang- og sykkelvei. Hjemmelshavere av eiendommene i Arnulf Øverlands vei gnr/bnr 33/1801, Jerpefaret 27 D gnr/bnr 33/2444, Jerpefaret 29 A gnr/bnr 33/2807, Jerpefaret 29 B gnr/bnr 33/1365, Jerpefaret 32 A gnr/bnr 33/1270 og Jerpefaret 34 gnr/bnr 33/1263 har ikke avgitt samtykke til at Jerpefaret 31 kan kjøre over deres grunn. Videre er det et krav om at slik atkomst skal være sikret før oppføring av bygning godkjennes, atkomstrett må derfor være avklart før rammetillatelse kan gis. Det kan således ikke stilles vilkår om at rett til atkomst må være ordnet før igangsettingstillatelse. Etter dette er det klart at det ikke foreligger sikret rett til atkomst for eiendommen og Plan- og bygningsetaten avslår derfor tiltaket i medhold av plan- og bygningsloven § 27-4. Dispensasjon Plan- og bygningsetaten har ikke behandlet dispensasjonssøknadene da søknaden om tiltak avslås av andre årsaker.

Konklusjon

Søknaden avslås i medhold av plan- og bygninsloven § 27-4 fordi det anses som klart at det ikke foreligger sikret rett til atkomst for eiendommen. Under henvisning til det som for øvrig er anført under respektive avsnitt, finner Plan- og bygningsetaten at det omsøkte tiltaket ikke er i overensstemmelse med den samlede plan- og bygningslovgivningen og derfor ikke kan godkjennes.

Saksnr: 201109820-13 Side 6 av 6

Eventuell ny søknad:

Eiendommen må være sikret adkomst jfr. plan- og bygningsloven § 27-4 for at en eventuell søknad skal kunne realitetsbehandles.

Klageadgang:

Dette vedtaket kan påklages. Frist for å klage er satt til tre uker etter mottakelse av dette brevet. Se vedlagte orientering. PLAN- OG BYGNINGSETATEN Avdeling for byggeprosjekter Enhet for Bolig Vest

Dette dokumentet er elektronisk godkjent 21.02.2012 av: Murtaza Hussain - Saksbehandler Caroline Waller - Enhetsleder

Vedlegg: Orientering om klageadgang Kopi til: Arbeidsfellesskapet Jerpefaret 31 DA, Fridtjof Nansens plass 5, 0119 OSLO, [email protected] Arne Litlere og Hilde Lovett, Jerpefaret 34, 0788 OSLO Mette Mesna v/Skogen Boligsameie, Arnulf Øverlands vei 225, 0763 OSLO, [email protected] Advokatfirmaet Haavind AS, Postboks 359, Sentrum, 0101 OSLO, [email protected] Ingrid Wirum og Frode Sæter, Jerpefaret 29, 0788 OSLO Marianne og Christian Reusch, Lillevannsveien 66, 0788 OSLO, [email protected]