Transcript 0015 Natland Borettslag Deres ref.: Thor Øistein Helle Vår ref.: Bertil

0015 Natland Borettslag
Deres ref.:
Thor Øistein Helle
Vår ref.:
Bertil Sivertsen
Dato:
17.11.2014
DIVERSE BISTAND BYGGTEKNIKK: NATLAND B/L
Årsak til befaring:
Tilstandsvurdering av rørtekniske installasjoner i fellesareal.
Befaring ble utført onsdag 14.05.14.
Spillvannsledninger i grunnen:
Innvendige spillvannsledninger er i hovedsak utført i materiale støpejern fra utvendig kum og inn i
blokker, dette materialet korroderer og tæres over tid. Dette igjen medfører at man over tid får en
ru overflate på innsiden av rørveggen som lett kan forårsake oppstopping.
Rengjøring ved hjelp av høytrykks rens kan gi god effekt, dersom korrosjon ikke har påvirket
godstykkelsen nevneverdig.
Rehabilitering ved hjelp av «Re-lining» på bunnledningen, i og utenfor byggeliv er ofte en god
løsning som utføres uten oppgraving og utskifting.
Spillvannsledninger over grunnen:
Her vil jeg komme med alternativer til utbedring, dette siden det er svært omfattende med total
utskifting av hele rørstammen.
- 1: rengjøre rørstrek fra gulvsluk på bad samt støpejern rør mellom kjøkkenbenk og
hovedstamme med høytrykk, evt mekanisk rengjøring. Legges så på to strøk/lag med
Epoxy, dette som en rørfornying uten strømpe. Det må også utføres opphugging og
utskifting av gulvsluk på bad, dette for å ivareta klemringens funksjon i
baderommet/våtrom.
- 2: total utskifting av alle avløpsrør gjennom hele bygget, parallelt med dette er det da
mulig å utføre forskriftsmessig branntetting mellom etasjeskillene.
Komplett utskifting er å anbefale.
Vi er ikke kjent med at det har vært utført re-lining eller utskifting av spillvannsledninger til nå.
Vannledninger og stengeventiler utvendig:
Utvendige bakkekraner er ikke skiftet etter prosjektet var ferdigstilt.
Funksjonstest er ikke foretatt, men alder tatt i betraktning kan en forvente at defekte ventiler er å
finne.
Vannledninger innvendig:
Innvendige stengeventiler og reduksjonsventiler er utskiftet siden bygget var nytt, men er av ulik
kvalitet og alder.
Vannledninger er av typen kobber med fingjenger, og overlodd i skjøter.
Vi er kjent med at det har vært noen skader / lekkasjer.
Foreta utskifting av vannledninger fra inntak i blokk og ny ledning til alle leiligheter, kaldtvann og
varmtvann med felles varmtvannsbereder løsning plassert i kjeller.
Dette vil frigjøre plass i hver enkelt leilighet og berederne vil plasseres i rom med gulvsluk, dette
vil sikre en trygg drift i fremtiden.
Komplett utskifting er å anbefale.
Anbefalt løsning:
Anbefaling går ut på å få prosjektert og priset en løsning som går ut på følgende:
Spillvann/avløp:
Skifte alle spillvanns ledninger over kjellergulv, inkl rør til bad kjøkken og helt frem til lufting over
tak. Utføres i støysvake avløpsrør i plast utførelse.
Avløp fra innvendig over kjellergulv og ut til utvendig kum gjøres re-lining: høytrykksrengjøring og
rehab av rørstrekk, fortrinnsvis med heltrukken strømpe.
Vannledning:
Skifte alle vannledninger fra innvendig stoppekran og frem til hver enkelt leilighet, utføres etter
dagens standard med rør i rør installasjon.
Internt i leilighet legges det opp til fordelerskap og nye rør i rør til alt utstyr.
Varmtvannsbereder:
Det legges opp til felles bereder sentraler i kjeller, en bereder sentral pr blokk med fordelings
ledninger lagt under tak i kjeller. Det legges opp til sirkulasjonsledning på varmtvannet for å sikre
kort tappe tid før varmtvann i kranene.
Bygnings messige arbeider:
For å sikre god rørføring og en løsning etter dagens standard må badene total rehabiliteres i
forbindelse med utskifting av rørene.
- Eksisterende bad rives og gjøres klar til ny rørføring
- Ny rørføring bygges opp ihht avtalt løsning, anbefaler lik løsning for alle for å holde prisen
nede.
- Badet bygges opp igjen etter dagens standard på membraner og andre kvaliteter med
varmekabler i alle bad og god ventilasjon.
- Badet flises og baderomsutstyr monteres
Nye rør til kjøkken kan utføres fra badet uten noe nevneverdig arbeid i kjøkken, der hvor det er
montert bereder i kjøkkenskap blir denne demontert og skapet blir frigjort til bruk.
Denne rehabiliteringen vil ta ca 4 uker pr stamme (4 stk leiligheter over hverandre)
2
Legger ved utsnitt fra: Vedtekter for Natland B/L
5-2 Borettslagets vedlikeholdsplikt:
Borettslaget skal holde bygninger og eiendom for øvrig i forsvarlig stand. Dette betyr langt på vei
at styret har ansvar for det som ikke står nevnt under punkt i vedtektene som omhandler
andelshavers vedlikeholdsplikter.
Vedrørende VA-anlegg: Styret har ansvar for felles rør og ledninger. Videre er det nevnt i punkt 3
at styret har ansvaret for utskifting av sluk, rør eller ledninger som er bygget inn i bærende
konstruksjoner. Lagets ansvar for å skifte ut sluk og andre rør gjelder som følge av slitasje og
elde.
Natland B/L er bygget i 1957, dette betyr at laget nå (2014) er 57 år.
Ut i fra Byggforskserien blad 700.330 kan vi med dette si at styrets ansvar vedrørende utskifting
grunnet elde er oppnådd.
Vennlig hilsen
Bergen og Omegn Boligbyggelag
Bertil Sivertsen
Rådgiver VVS / Rørleggermester.
Mobil: 41631745
Epost: [email protected]
Adresse
3
4