Transcript EN ANALYSE AV BOLIGMARKEDET I TO SØR

 RAPPORT 2013:10 EN ANALYSE AV BOLIGMARKEDET I TO SØR‐
TRØNDELAGSREGIONER ‐ «KYSTEN ER KLAR» ‐ «BLILYST» Áila Márge Varsi Balto, Vigdis Nygaard, Stig Karlstad
Tittel: En analyse av boligmarkedet i to Sør‐Trøndelagsregioner «Kysten er klar»
«Blilyst»
Áila Márge Varsi Balto, Vigdis Nygaard, Stig Karlstad 2013:10 Sør‐Trøndelag fylkeskommune
Vigdis Nygaard
Denne rapporten er en analyse av boligmarkedet i to kommunegrupper i Sør‐Trøndelag med til sammen 17 kommuner. Den tar for seg hver enkelt kommune i «Kysten er klar»‐samarbeidet (Osen, Roan, Åfjord, Bjugn, Ørland, Rissa, Agdenes, Snillfjord, Hemne, Hitra og Frøya), og «Blilyst»‐samarbeidet (Oppdal, Rennebu, Midtre Gauldal, Selbu, Holtålen og Røros). Rapporten beskriver dagens boligmarked i enkeltkommunene, og ser dette i sammenheng med befolknings‐ og sysselsettingsutviklingen. Videre analyseres kommunens tilrettelegging for boligutvikling, og erfaringer fra privat næringsliv mht. rekruttering og boligformidling. Deretter følger en felles analyse hvor alle 17 kommunene ses i sammenheng. Boligmarked, Kysten er klar, Blilyst, tomter, reguleringsplan, boligpolitikk, startlån, kommunale boliger November 2013
Rørostunet ‐ moderne boløsninger på bygda. Illustrasjon: Lerche arkitekter AS Norut Alta AS, Kunnskapsparken, Markedsgata 3, 9506 ALTA Telefon: 78457100 Epost: [email protected] www.norut.no/alta Forfattere: Norut Alta Arbeidsnotat: Oppdragsgiver: Prosjektleder: Oppsummering: Emneord: Dato: Forsidebilde: Utgiver: Norut Alta Rapport 2013:10 Forord Denne analysen tar for seg boligmarkedet i to samarbeidsregioner i Sør‐Trøndelag fylke; «Kysten er klar» som dekker de ytre kystkommuner og «Blilyst» som er innlandskommuner i fjellregionen. 11 kystkommuner i Sør‐Trøndelag inngår i samarbeidet «Kysten er klar». Ambisjon for kommunesamarbeidet er å være den mest spennende kystregionen i Europa basert på de ressurser, fortrinn og kvaliteter som regionen har, og jobber innenfor tre hovedsatsningsområde rer: 
Omdømmebygging og gode bolysttiltak. 
Kompetanseutvikling. 
Helhetlig arealforvaltning. Kommunesamarbeidet omfatter Osen, Roan, Åfjord, Bjugn, Ørland, Rissa, Agdenes, Snillfjord, Hemne, Hitra og Frøya, og Sør‐Trøndelag fylkeskommune. Blilyst er et utviklingsprogram for 6 kommuner i Sør‐Trøndelag. Verdiene som ligger til grunn for Blilyst er å ville, å våge og å vokse. Satsingsområdene fra 2011 til 2014 er:  Stedsutvikling og omdømmebygging,  Kompetanse – og næringsutvikling  Naturbasert reiselivsutvikling Kommunesamarbeidet omfatter Oppdal, Rennebu, Midtre Gauldal, Selbu, Holtålen og Røros, og Sør‐Trøndelag fylkeskommune. I september 2012 ble det gjennomført et seminar i Trondheim hvor kommunene i samarbeid med Sør‐Trøndelag fylkeskommune så på muligheten for å gjennomføre en kartlegging og utarbeide felles verktøy for å møte utfordringene med riktig type og nok boliger i kommunene. Denne rapporten er utarbeidet på grunnlag av et ønske om å foreta en boligmarkedsanalyse av de aktuelle kommunene for å få et bedre kunnskapsgrunnlag for å sette i verk tiltak. Analysen er gjennomført av forskerne Áila Márge Varsi Balto, Vigdis Nygaard og Stig Karlstad ved det regionale forskningsinstituttet Norut Alta. Tilrettelegging av statistiske data er gjort av forsker Ivar Lie. Analysen er gjort på oppdrag av Sør‐Trøndelag fylkeskommune. Datamateriale til analysen er hovedsakelig samlet inn gjennom telefonintervjuer med nøkkelpersoner i kommunene og noen bedrifter. Vi vil takke alle som har stilt opp og delt sin kunnskap med oss. Alta, november 2013 Even Stenberg Vigdis Nygaard Konstituert direktør Norut Alta as Seniorforsker Norut Alta as Norut Alta Rapport 2013:10 Innhold FORORD .......................................................................................................................................... 5 INNHOLD ......................................................................................................................................... 1 1 INNLEDNING ........................................................................................................................... 4 1.1 1.2 1.3 2 OSEN KOMMUNE .................................................................................................................. 12 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 3 BEFOLKNINGS‐ OG NÆRINGSUTVIKLING ......................................................................................................... 33 BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN ..................................................................................................................... 34 KOMMUNAL TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING ....................................................................................... 35 ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING ................................................................................................................ 37 OPPSUMMERING ...................................................................................................................................... 37 ØRLAND KOMMUNE ............................................................................................................. 39 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 7 BEFOLKNINGS‐ OG NÆRINGSUTVIKLING ......................................................................................................... 26 BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN ..................................................................................................................... 27 KOMMUNAL TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING ....................................................................................... 28 ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING ................................................................................................................ 30 OPPSUMMERING ...................................................................................................................................... 31 BJUGN KOMMUNE ................................................................................................................ 33 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 6 BEFOLKNINGS‐ OG NÆRINGSUTVIKLING ......................................................................................................... 19 BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN ..................................................................................................................... 20 KOMMUNAL TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING ....................................................................................... 21 ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING ................................................................................................................ 23 OPPSUMMERING ...................................................................................................................................... 24 ÅFJORD KOMMUNE .............................................................................................................. 26 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 5 BEFOLKNINGS‐ OG NÆRINGSUTVIKLING ......................................................................................................... 12 BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN ..................................................................................................................... 13 KOMMUNAL TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING ....................................................................................... 14 ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING ................................................................................................................ 16 OPPSUMMERING ...................................................................................................................................... 17 ROAN KOMMUNE ................................................................................................................. 19 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 4 KOMMUNEANALYSE .................................................................................................................................... 5 METODE FOR INNSAMLING AV INFORMASJON/DATA .......................................................................................... 9 METODISKE UTFORDRINGER ........................................................................................................................ 11 BEFOLKNINGS‐ OG NÆRINGSUTVIKLING ......................................................................................................... 39 BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN ..................................................................................................................... 40 KOMMUNENS TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING ..................................................................................... 41 ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING ................................................................................................................ 43 OPPSUMMERING ...................................................................................................................................... 44 RISSA KOMMUNE .................................................................................................................. 45 7.1 7.2 7.3 7.4 BEFOLKNINGS‐ OG NÆRINGSUTVIKLING ......................................................................................................... 45 BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN ..................................................................................................................... 46 KOMMUNENS TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING ..................................................................................... 48 ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING ................................................................................................................ 50 7.5 8 AGDENES KOMMUNE ............................................................................................................ 52 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 9 OPPSUMMERING ...................................................................................................................................... 51 BEFOLKNINGS‐ OG NÆRINGSUTVIKLING ......................................................................................................... 52 BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN ..................................................................................................................... 53 KOMMUNAL TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING ....................................................................................... 54 ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING ................................................................................................................ 56 OPPSUMMERING ...................................................................................................................................... 57 SNILLFJORD KOMMUNE ........................................................................................................ 58 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 BEFOLKNINGS‐ OG NÆRINGSUTVIKLING ......................................................................................................... 58 BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN ..................................................................................................................... 59 KOMMUNAL TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING ....................................................................................... 60 ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING ................................................................................................................ 62 OPPSUMMERING ...................................................................................................................................... 62 10 HEMNE KOMMUNE ............................................................................................................... 64 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5 BEFOLKNINGS‐ OG NÆRINGSUTVIKLING ......................................................................................................... 64 BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN ..................................................................................................................... 65 KOMMUNAL TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING ....................................................................................... 67 ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING ................................................................................................................ 69 OPPSUMMERING ...................................................................................................................................... 70 11 HITRA KOMMUNE ................................................................................................................. 72 11.1 11.2 11.3 11.4 11.5 BEFOLKNINGS‐ OG NÆRINGSUTVIKLING ......................................................................................................... 72 BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN ..................................................................................................................... 73 KOMMUNAL TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING ....................................................................................... 74 ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING ................................................................................................................ 76 OPPSUMMERING ...................................................................................................................................... 77 12 FRØYA KOMMUNE ................................................................................................................ 79 12.1 12.2 12.3 12.4 12.5 BEFOLKNINGS‐ OG NÆRINGSUTVIKLING ......................................................................................................... 79 BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN ..................................................................................................................... 80 KOMMUNAL TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING ....................................................................................... 81 ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING ................................................................................................................ 83 OPPSUMMERING ...................................................................................................................................... 84 13 OPPDAL KOMMUNE .............................................................................................................. 86 13.1 13.2 13.3 13.4 13.5 BEFOLKNINGS‐ OG NÆRINGSUTVIKLING ......................................................................................................... 86 BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN ..................................................................................................................... 87 KOMMUNENS TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING ..................................................................................... 88 ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING ................................................................................................................ 89 OPPSUMMERING ...................................................................................................................................... 90 14 RENNEBU KOMMUNE ........................................................................................................... 91 14.1 14.2 14.3 14.4 14.5 BEFOLKNINGS‐ OG NÆRINGSUTVIKLING ......................................................................................................... 91 BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN ..................................................................................................................... 91 KOMMUNENS TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING ..................................................................................... 93 ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING ................................................................................................................ 95 OPPSUMMERING ...................................................................................................................................... 95 15 MIDTRE GAULDAL KOMMUNE .............................................................................................. 97 Norut Alta Rapport 2013:10 15.1 15.2 15.3 15.4 15.5 BEFOLKNINGS‐ OG NÆRINGSUTVIKLING ......................................................................................................... 97 BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN ..................................................................................................................... 97 KOMMUNENS TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING ..................................................................................... 99 ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING .............................................................................................................. 101 OPPSUMMERING .................................................................................................................................... 102 16 SELBU KOMMUNE ............................................................................................................... 103 16.1 16.2 16.3 16.4 16.5 BEFOLKNINGS‐ OG NÆRINGSUTVIKLING ....................................................................................................... 103 BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN ................................................................................................................... 104 KOMMUNENS TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING ................................................................................... 104 ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING .............................................................................................................. 106 OPPSUMMERING .................................................................................................................................... 107 17 HOLTÅLEN KOMMUNE ........................................................................................................ 109 17.1 17.2 17.3 17.4 17.5 BEFOLKNINGS‐ OG NÆRINGSUTVIKLING ....................................................................................................... 109 BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN ................................................................................................................... 109 KOMMUNENS TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING ................................................................................... 111 ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING .............................................................................................................. 113 OPPSUMMERING .................................................................................................................................... 114 18 RØROS KOMMUNE ............................................................................................................. 115 18.1 18.2 18.3 18.4 18.5 BEFOLKNINGS‐ OG NÆRINGSUTVIKLING ....................................................................................................... 115 BOLIGTILBUDET I KOMMUNEN ................................................................................................................... 116 KOMMUNENS TILRETTELEGGING FOR BOLIGUTVIKLING ................................................................................... 116 ARBEIDSKRAFT OG REKRUTTERING .............................................................................................................. 119 OPPSUMMERING .................................................................................................................................... 120 19 OPPSUMMERING OG REGIONALE VURDERINGER ................................................................ 121 19.1 19.2 19.3 19.4 19.5 19.6 19.7 19.8 STRUKTURELLE UTFORDRINGER .................................................................................................................. 121 UTFORDRINGER KNYTTET TIL NÆRINGSLIV OG ARBEIDSKRAFT ........................................................................... 122 UTFORDRINGER KNYTTET TIL KOMMUNAL ORGANISERING OG SATSING ............................................................... 123 MENTALE UTFORDRINGER ........................................................................................................................ 124 BRUK AV STARTLÅN ................................................................................................................................. 125 KOMMUNALE BOLIGER ............................................................................................................................. 126 BEHOV FOR ET BEDRE FUNGERENDE PRIVAT UTLEIEMARKED ............................................................................. 127 ANBEFALINGER ....................................................................................................................................... 129 VEDLEGG – STATISTISKE DATA ........................................................................................................ 130 1 Innledning De 17 kommunene i «Kysten er klar» og «Blilyst»‐ regionen har ulike utfordringer – både innad i sin region, og mellom de to regionene. Noen opplever folkevekst og stor innflytting, og kan ha problemer med å tilby gode boliger der de trengs. Andre opplever befolkningsnedgang, og ønsker å legge til rette for større tilflytting/tilbakeflytting. Noen har en stor utenlandsk arbeidsinnvandring som en følge av mangel på arbeidskraft i visse næringer. Slike eksempler er øykommunene Hitra og Frøya med ekspansjon i oppdrettsnæringen, og fjellkommunen Midtre Gauldal med en stor næringsmiddelbedrift. Flere kommuner står også overfor store utbygginger som vil føre til nye arbeidsplasser og tilflytting. Slike eksempler er bygging av ny kampflybase på Ørland og vindkraftutbygging på Fosen. I disse tilfellene kan virkningen av tilflytting komme ikke bare i utbyggingskommunene, men også i nabokommunene. Dette forutsetter imidlertid at det finnes tilgjengelige og attraktive boliger, og at kommunene kan imøtekomme ulike bokvaliteter og ønsker. Flere av kommunene er tiltrekkende for fritidsformål; kystkommunene med en attraktiv skjærgård og innlandskommunene med fjell‐ og skisport. Regionene har en nærheten til Trondheim flere kommuner kan oppleve et press for å legge til rette for hyttebygging og bruk av fraflytta boliger til fritidsformål. Kommunenes politikk på dette området varierer, og styrer til en viss grad utviklingen. Erfaring fra andre deler av landet viser at stor etterspørsel og generelt høyt prisnivå på fritidsboliger og tomter til fritidsformål kan påvirke tilbudet og prisnivået på boligmarkedet. Presset på boligmarkedet i de ulike kommunene påvirkes også av nærhet til større bolig‐ og arbeidsmarkedet, slik som Rissas, Selbu og Midte‐Gauldal sin nærhet til Trondheim, Snillfjord og Agdenes til Orkdal osv. Kommunens størrelse (areal‐ og befolkningsmessig), endinger i befolknings‐ og næringsstrukturen samt bosetningsmønster, er andre viktige faktorer som påvirker tilbud og etterspørsel på boligmarkedet. Avstanden mellom kommunene i regionene er variabel med noen som ligger forholdsvis isolert til, mens andre har en god kommunikasjon med mulighet for pendling over kommunegrensene. Pendlingstallene viser noe mobilitet mellom bostedskommune og arbeidskommune både innad i regionen og mellom regionen og Trondheim. Hvor befolkningen velger å bo i dag og fremtiden, kan avhenge av flere forhold som arbeid, attraktivitet, nærhet til familie og venner, og ikke minst vurderinger rundt risiko og tilbud i boligmarkedet. 4 Norut Alta Rapport 2013:10 Tidligere forskning1 viser at mekanismene i boligmarkedet i distriktskommuner skiller seg vesentlig fra byer og pressområder hvor forholdet mellom tilbud og etterspørsel i stor grad reguleres i det private boligmarkedet. De to regionene som her analyseres består av både presskommuner med visse voksesmerter og kommuner som opplever befolkningsnedgang og begrenset ny næringsaktivitet. Presskommunene kan derfor oppleve utfordringer i boligmarkedet som ligner på de som finnes i større byer og regionsentra, mens de mindre, mer perifert beliggende kommunene har kjennetegn som likner typiske distriktskommuner. Dette utfordrer regiontankegangen ved at kommunene delvis konkurrerer om å tiltrekke seg nye innbyggere, men at det også er et potensial for et samarbeid på tvers av kommunene for i fellesskap å løse boligmarkedsutfordringene. I pressområder er ofte kommunens rolle i boligpolitikken konsentrert rundt tilrettelegging for tomteutvikling og bistand til personer og grupper som har vansker med selv å komme seg inn på boligmarkedet (boligsosialt arbeid), mens boligutvikling overlates til det private markedet. I typiske distriktskommuner med få private utbyggingsaktører kan det være behov for at det offentlige, og primært kommunen, engasjerer seg på en mer aktiv måte, også ved å stimulere til samarbeid med næringslivet. 1.1 Kommuneanalyse Dette arbeidsnotatet presenterer en analyse av boligmarkedet i hver enkelt kommune. I det første kartet nedenfor vises «Kysten er klar»‐kommunene Osen, Roan, Åfjord, Bjugn, Ørland, Rissa, Agdenes, Snillfjord, Hemne, Hitra og Frøya. I det andre kartet vises «Blilyst»‐
kommunene Oppdal, Rennebu, Midtre Gauldal, Selbu, Holtålen og Røros. 1
Nygaard, V. red (2010) En analyse av små, usikre eller stagnerende boligmarkeder. Norut Alta Rapport
2010:13.
5 Osen
Roan
Åfjord
Bjugn
Frøya
Ørland
Brekstad
Hitra
Rissa
Agdenes
Stjørdal
Snillfjord
Kyrksæterøra
Trondheim
Orkanger
Hemne
Kart: Ivar Lie, Norut Alta Stjørdal
Orkanger
Trondheim
Selbu
Støren
Midtre
Rennebu Gauldal Holtålen
Oppdal
Oppdal
Røros
Røros
6 Norut Alta Rapport 2013:10 Den kommunale analysen gir et bilde av nåsituasjonen på boligmarkedet ved blant annet å beskrive den kommunale boligmassen, tomtesituasjonen og planstatus for fremtidig tomte‐ og boligutvikling. Her er vi interessert i å se om den kommunale tilretteleggingen og tempoet i denne er i tråd med de behovene og kravene innbyggerne og potensielle tilflyttere uttrykker. Her vil vi også komme inn på næringslivets behov for rekruttering og om boligmarkedet er med på å begrense bedrifters mulighet til å etablere seg eller ekspandere i regionen. Disse utviklingstrekkene vil ses i sammenheng med endringer i befolkningsutviklingen, sysselsettingsutviklingen og næringsutviklingen i kommunen, samt hvordan kommunal og annen innsats påvirker boligmarkedet. Samarbeider kommunen med private utbyggingsaktører, næringsliv, finansieringsinstitusjoner samt statlige og fylkeskommunale myndigheter? Er det slik at denne innsatsen er med på å tette gapet mellom tilbud og etterspørsel i boligmarkedet, eller er det behov for en sterkere innsats? I analysen prøver vi å få fram hvilke mekanismer som er i sving på det lokale boligmarkedet og hvordan ulike aktører opptrer og samhandler. Formålet med den kommunale studien har vært å identifisere utfordringer de ulike kommunene har i sitt boligmarked, og om disse kan være et hinder for etableringer – både for bedrifter og for enkeltpersoner som ønsker å bosette seg i kommunene. Vi har særlig vært interessert i å kartlegge forholdet mellom tilbud og etterspørsel i boligmarkedene, og hvordan kommunens engasjement i boligpolitikken påvirker disse forholdene. Det skal gjøres en analyse av utfordringene og mulighetene i disse kommunene, og kostnadene og risikoen for den som skal etablere seg. Det er viktig å få fram noen gode historier om hvordan det jobbes på disse feltene, og hvilke erfaringer som er høstet i de forskjellige kommunene. Gjennom dette ønsker en å få belyst hvordan ulike boligutfordringer krever ulike løsninger. 7 Tette gapet mellom tilbud og etterspørsel INNSATS ‐kommunal Analysemodell kommune ‐privat ‐andre aktører Skaper Eksisterende et Nå‐
bolig‐
boligmasse marked Nye behov
status med Nye løsninger tilbud bolig‐
Endring
Nye tiltak Endringer i og befolkningss. Nye samarbeids‐
etter‐
marked Veien videre konstellasjoner spørsel sysselssetting Kommune næringsutv. x, y…
Etter de 17 kommuneanalysene vil det vil bli foretatt en oppsummerende regional analyse hvor alle de kommunene sees under ett. Vi vil trekke fram forskjeller og likheter fra kommuneanalysene, og nåsituasjonen vil være utgangspunkt for å drøfte regionale drivkrefter/mekanismer/impulser som kan påvirke boligmarkedet i regionene. Her vil vi blant annet belyse forhold som innbyggeres mobilitet der ulik bo‐ og arbeidskommune muliggjøres av utbygde og planlagte samferdselstiltak, som korter ned reisevei. Hvordan vil slike forhold virke inn på boligmarkedet i regionen i fremtiden? De kommunene som har et godt boligtilbud, er best forberedt, tilrettelegger for tilflytting, vil trolig ha større sjanse for å holde på sine innbyggere og få tilflytting. I arbeidet med å styrke enkeltkommuners attraktivitet, kan det oppstå en situasjon med konkurranse om bofaste og tilflyttere mellom kommunene. Det vil derfor være viktig å identifisere områder/tiltak hvor kommunene kan samarbeide, og andre områder hvor den enkelte kommune bør operere på egenhånd og i en potensiell konkurranse med andre. Det kan derfor være nyttig å se noe 8 Norut Alta Rapport 2013:10 fram i tid hvilke konsekvenser manglende samarbeid kan få, og hvilke muligheter et samarbeid kan gi regionen som et hele. 1.2 Metode for innsamling av informasjon/data Tre ulike datakilder er brukt i arbeidet med rapporten; offentlig statistisk på kommunenivå, skriftlig dokumentasjon om boligrelaterte forhold fra kommunen, samt intervjuer med informanter på kommunenivå. Vi har brukt statistikk samlet inn fra SSB og boligmarkedsstatistikken. Her følger en beskrivelse av dataene som er brukt, og hvilke årstall de er hentet fra. Når disse dataene refereres til i teksten i kommunekapitlene, vil de ikke forklares ytterligere. Data på innbyggertall i kommunen har vi valgt å bruke 1. januar 2013, siste tilgjengelige begynnelse på et år. Tall på befolkningsutvikling har vi hentet for siste femårsperiode 2008‐
2013 og for siste tiårsperiode 2003‐2013. Tiårsperioden viser oss de litt lange trendene, mens femårsperioden gir en indikasjon på endringer de siste årene. Tallene angis som prosentvis endring for den gitte perioden. Den samme argumentasjonen har vi brukt for å vise sysselsettingsutviklingen i to tidsperioder, med siste tilgjengelige tall fra 4. kvartal 2011. Her måtte vi gå to år lenger bak i tid da det ikke forelå tall for 2012 og 2013 da datautkjøringen ble gjort. Så her har vi altså brukt tiårsperioden 2001‐2011 og femårsperioden 2006‐2011, men med tall fra utgangen av året. Beregningen av sysselsettingsutviklingen er gjort ut i fra registrert arbeidssted. I Noen kommuner i «Kysten er klar» ‐ regionen har stor pendling over kommunegrenser. Vi bruker tall på innpendling fra 4. kvartal 2011, basert på sysselsatte på arbeidssted, og hvor bostedet er i en annen kommune. Tallene angis som prosent av den totale sysselsettingen i innpendlingskommunen. Tall på utpendling viser til bosatte i kommunen som finner sitt arbeid i en annen kommune, i prosent av sysselsatte med bosted i kommunen. Vi har også data på hvilke kommuner det pendles mest til eller fra. Boligdata som er brukt er hovedsakelig presentert som gjennomsnitt i løpet av en femårsperiode da variasjoner mellom år kan gi store utslag i små kommuner med få enheter. Tidsperiodene som brukes er avhengig av hvilke år det finnes tilgjengelig data for, og vi har brukt de siste, mulig oppdaterte årene det finnes data for. Vi bruker tidsperioden 2008‐2012 for gjennomsnittspris av omsatte boligeiendommer, omsatte fritidseiendommer, antallet omsatte boligeiendommer, nybygging ved antallet igangsatte boliger, og pris på omsatte fritidsboligeiendommer. Denne tidsperioden bruker vi også på data om antall startlån brukt i % av alle boligomsetninger, gjennomsnittlig startlånsbeløp i % av alle omsetninger med startlån, og alle omsetninger totalt. Startlån tas opp av kommunene fra Husbanken til videre utlån til innbyggere, og gir en indikasjon på kommunens engasjement og villighet til å bidra 9 til at flere skal kunne skaffe seg en egen bolig. Det er også forbundet en viss risiko ved at kommunen må bære deler av tapet ved misligholdte lån. Siste tilgjengelig år hvor det finnes data på boligmassen (antallet boliger i kommunen og andel eneboliger) er fra 2011. Når vi bruker data på boligenes prisstigning, regnes disse ut som et årlig gjennomsnitt fra femårsperiodene 2003‐2007 til 2008‐2012. Statistikken presenteres på kommunenivå, og brukes under analysene av hver enkelt kommune. Vi har også valgt å sette statistikken sammen i tabells form bak i arbeidsnotatet slik at det skal være mulig å sammenligne tall mellom kommunene og i forhold til et snitt for landet, for distriktskommuner med små, usikre og stagnerende boligmarkeder og Sør‐
Trøndelag fylke. Vi har innhentet skriftlig dokumentasjon fra kommunene.  Strategidokumenter, planer for samfunns‐ og boligutvikling.  Status for byggeklare tomter, reguleringsplaner og områdeplaner.  Boligsosialt arbeid, kommunale boliger Det er gjennomført intervju med nøkkelpersoner:  kommuneadministrasjon (næringssjef, rådmann, plansjef/teknisk, startlånsansvarlig, andre nøkkelpersoner)  en bedrift som har hatt utfordringer med å skaffe boliger til ansatte Oppdragsgiver har vært behjelpelig med å finne kontaktpersoner inn i den enkelte kommune. Det har hovedsakelig vært en hovedkontaktperson som har god oversikt over boligmarkedet i kommunen, og denne har anbefalt andre personer som kan utfylle bildet ytterligere. Antallet personer vi har snakket med i hver kommune har variert. I de minste kommunene har det vært nok med en eller to som har god oversikt over boligmarkedet. I de større kommunene har vi måttet snakke med flere personer, ofte opp mot 4‐5 for å få et fullstendig bilde. Intervjuet med hovedinformanten har vært på rundt en time, mens lengden på intervju med supplerende informanter som har fått et begrenset antall spørsmål å svare på, har vært av kortere varighet. Vi har gjennomført ett bedriftsintervju i hver kommune. Valg av bedrift er hovedsakelig fremkommet i dialog med hovedinformanten i kommunen, og hvor kriteriet har vært at det er en stor og viktig arbeidsplass i kommunen som har eller har hatt utfordringer med å finne bolig til sine ansatte. Til sammen er det gjennomført ca. 65 intervjuer. Alle intervjuene er gjennomført over telefon, og dokumentinnhentingen er gjort via e‐mail eller kommunenes hjemmesider. Informasjonsinnhentingen til dette prosjektet er gjort fra februar til november 2013. Dette er viktig å ha i mente da informasjon fort blir utdatert. Således gir rapporten et 10 Norut Alta Rapport 2013:10 øyeblikksbilde slik boligmarkedssituasjonen var på det tidspunktet informasjonen ble samlet inn. 1.3 Metodiske utfordringer En utfordring når det meste av datagrunnlaget består av personintervju, er at forskjellige informanter kan ha ulike syn og oppfatninger om det det spørres om. Hvilke utfordringer og type informasjon som vektlegges vil også avhenge av informantens posisjon i kommunen. Et begrenset antall intervjuer kan derfor påvirke fremstillingen slik den gjengis, og i dette prosjektet har det ikke vært ressurser til å sjekke alle fakta ved å få flere til å uttale seg om de samme problemstillingene. Intervjuformen over telefon og ikke direkte besøk hos informantene og kommunene, har ikke gitt forskeren mulighet til å betrakte det studerende objekt – boligmarkedet – ved selvsyn. Vi har valgt ikke å bruke navn på våre informanter eller sitere informantene direkte. Analysen omfatter et stort antall kommune hvor mye faktainformasjon og vurderinger er samlet inn. Intervjuene i denne analysen er gjort av tre ulike forskere, og kommunene er fordelt mellom disse. Intervjuguiden har vært den samme for alle intervjuene, og utskrivingen og analysen i kommunekapitlene følger samme oppbygging og disposisjonen. Det kan likevel være ulike måter å skrive på, og vektleggingen av de forskjellige temaene kan variere noe mellom forskerne. Bruk av statistiske data har også noen utfordringer som går på at vi har med små kommuner å gjøre og at små endringer kan gi store utslag. Få enheter og omsetninger gir et tynt grunnlag for å kunne slutte noe om den reelle utviklingen. Likevel vil det kunne belyse noen viktige utviklingstrekk, retningen på utviklingen, og farten på utviklingen. De statistiske dataene som er hentet er primært brukt til å belyse en utvikling som har foregått over noe tid, og med etterslep i rapportering vil det være data som i hvert fall er 1‐2 år gamle, i enkelte tilfeller 3‐4 år. Intervjudataene har den fordelen at de belyser situasjonen slik den er i dag og kan derfor utfylle de mer historiske dataene. I noen kommuner kan ting endret seg på forholdsvis kort tid, og dette er noe som de statistiske dataene ikke nødvendigvis har fanget opp. 11 2 Osen kommune Osen kommune er en kystkommune lengst nord i Sør‐Trøndelag med et areal på 387,1 km2. Kommunen grenser til Roan i Sør‐Trøndelag og Namdalseid og Flatanger i Nord‐Trøndelag. Nærmeste byer er Namsos (76 km) og Steinkjer (81 km). Osen har veiforbindelse med de andre bygdene sør på Fosenhalvøya ved Rv. 715, som fortsetter oppover Steinsdalen til Namdalseid med forbindelse videre til Namsos og Steinkjer. Seter i nord har forbindelse via fylkesvei til Rv. 766 i Flatanger. Osen kommune har lange tradisjoner som landbrukskommune, og næringen har satt sitt preg på bosetningsmønsteret. Kommunen har flere grender, i tillegg til stor grad av spredt bosetting for øvrig. Mulighet for å bo landlig anses som en verdi som kommunen ønsker å opprettholde og videreføre. Hoveddelen av bosetningen ligger i Steinsdalen og ved kysten rett utenfor. Administrasjonssenteret Osen ligger her ved Steinsdalselvas utløp. Det er også noe bosetting på Seter nord for Svesfjorden og på Skjervøyene helt i sørvest. 2.1 Befolknings‐ og næringsutvikling 1. januar 2013 hadde Osen kommune 1010 innbyggere. Folketallet har gått en del tilbake siden den annen verdenskrig, og den siste tiårsperioden med 8 %. Det har ifølge en informant i kommunen sammenheng med at arbeidsmarkedet er lite i kommunen. De viktigste næringene er jordbruk med hovedvekt på husdyrhold, fiske og virksomheter knyttet til lakseoppdrett. Industrien er beskjeden; her finnes bl.a. pukkverk og plastrørfabrikk. Antallet aktive innenfor jordbruk synker. Fiskeri er den næringen som har størst verdiskapning i kommunen i dag. Aktiviteten er imidlertid ikke så stor at den kan bidra til å forhindre fraflytting, er vurderingen fra en informant i kommunen. Sysselsettingen har sunket i samme takt som befolkningstallet, med 7 prosent fra 2001‐2011. Osen grenser heller ikke til andre kommuner eller tettsteder med et større arbeidsmarked, slik at pendlingsmulighetene er begrenset, og kommunen utgjør en egen bo‐ og arbeidsregionen. Statistikken viser imidlertid at Osen har relativt mye utpendling for arbeid i annen kommune, med 27 prosent utpendling i 2011. Innpendlingen i 2011 var på 12 prosent. Ifølge en informant i kommunen finnes det et utviklingspotensial blant de etablerte bedriftene, men en ekspandering er avhengig av flere ting. Pallefabrikken er knyttet til oppdrettsindustrien som igjen kan påvirke den naturlige fiskebestanden i havet. Utvikling og ekspandering henger sammen med hverandre. Disse bedriftene oppleves som rimelig stabile i dag. 12 Norut Alta Rapport 2013:10 Den kompetansen som bedriftene har behov for finnes i kommunen, men det det er noe utenlandsk arbeidskraft i landbruket. Det kommer avløsere fra Latvia, Polen og Litauen. Den utenlandske arbeidskraften strømmet til for et par år siden. Per dags dato er det bare utlendinger i avløseryrket. Det påvirker derimot ikke boligmarkedet ettersom avløserne bor på gården de jobber på. De har fast stilling og skatter til kommunen. 2.2 Boligtilbudet i kommunen Prisen på omsatte boliger i Osen kommune lå i gjennomsnitt på 0,66 millioner mellom 2008‐
2012. Det tyder på at boligene ikke oppnår høye priser på markedet, og Osen har lavest gjennomsnittpris på boliger blant kommunene på kysten i Sør‐Trøndelag. Boligmarkedet er lite variert og 90 % av boligmassen var eneboliger i 2011. Kommunen som er en landbrukskommune har mange gårdsbruk. Det har vært en nedgang i antall aktive bruk, men disse gårdene omsettes heller sjelden på det frie markedet. Boligene som ligger nærmest butikker og skole (kommunesenteret) ligger høyere i pris enn de som ligger mer perifert. I kystsonelinja derimot, har ikke avstand til fasiliteter noe å si. Fritidsboligmarkedet påvirker og presser prisene opp i disse områdene. Det private boligmarkedet i kommunen er lite, og boligeiere ønsker verken å leie ut eller å selge boligene sine. Ofte blir fraflytta boliger stående som feriehus. Det er en generell trend på kysten. I 2011 var 32 prosent av boligene i kommunen fritidsboliger. I regulerte boligfelt var det i 2011 totalt 21 boligtomter tilgjengelig. I kommunens arealplan er det eldre regulerte områder for boligutvikling i Lian og Lauvåsen, i tillegg til to nye regulerte boligområder. Områdene som er avsatt og utvidet i planforslaget er Seter med 18 dekar og Sundet med 3 dekar. Det anses for å dekke etterspørselen for en tiårsperiode, med forbehold om at det ikke skjer noen store endringer på arbeidsmarkedet. Utfordringene på boligmarkedet er at det omsettes få boliger. I Osen var det 11 omsetninger per 1000 boliger mellom 2008‐12. I realiteten utgjør det omtrent 7 boliger i gjennomsnitt årlig. Osen har det laveste antallet omsetninger blant kystkommunene i Sør Trøndelag. 5 av disse omsetningene var nybygg. Sett i sammenheng med antall omsetninger på Osen er andelen nybygg forholdsvis høy, men i forhold til andre kommuner er den fortsatt lav. Blant de brukte boligene som omsettes, er det for det meste eldre boliger som omsettes. Boligprisene i kommunen ligger såpass lavt at mange ikke anser det som lønnsomt å bygge nytt. Nybygg vil sannsynligvis selges med tap. Prispolitikken på de kommunale tomtene er at disse selges til kostpris, omtrent 70.000 for en tomt. Tomteprisene anses for å være billig og de nye regulerte boligområdene vurderes for å ligge attraktivt til med nærhet til fasiliteter som butikk og skole. Kommunen samarbeider i liten grad med private utbyggere, men er i ordinær dialog og følger de vanlige 13 prosedyrene for regulering av private og kommunale boligtomter for private utbyggere som ønsker å bygge for videre salg. Kommunen har per dags dato fire kommunale boliger. Ettersom det er behov for flere, har kommunen i samarbeid med en privat utbygger planlagt å bygge ytterligere fem kommunale boliger. De kommunale boligene brukes i hovedsak som gjennomgangsboliger til kommunalt ansatte som har behov for det. Dersom de får en situasjon hvor folk får økt behov for bolig på sosialt grunnlag, vil de kunne få utfordringer med kapasitet på kommunale boliger. Kommunen har imidlertid ikke hatt behov for sosiale boliger tidligere, og det er per dags dato bare 6 arbeidsledige i kommunen. Det er mulighet for å leie boligene for andre også, dersom boligene står ledig. De kommunale boligene er eldre boliger og leieprisene er ganske lik det private markedet. Det er forholdsvis billig å bo i Osen kommune. De nye kommunale boligene bygges med 2 soverom og er på 80 kvm, og skal fungere som gjennomgangsboliger. Kommunen må ha et tilbud til folk som etablerer seg i kommunen, men ønsker å leie før de eventuelt kjøper eller bygger bolig. 2.3 Kommunal tilrettelegging for boligutvikling En informant i kommunen påpeker at de sliter de med å få politisk gjennomslag for en tankegang om at flere boliger kan føre til økt sysselsetting. Den tradisjonelle tankemåten er at arbeidet må være på plass før man kan skaffe seg bolig. Informanten er av den oppfatning at det kan fungere motsatt også. Attraktive boliger gjør kommunen attraktiv, og innbyggere som ønsker å bli vil finne løsninger for å skaffe arbeid også. I kommuneplanens arealdel 2011‐2022, vedtatt i 2011, framkommer det at de fra kommunens side ønsker planrevisjonen for å tilrettelegge for en videre utvikling av Osen til å bli og å være en kommune hvor industri, fiskeri og landbruk har en god sameksistens. Kommunen har ingen kommunale tilskudd til boligetablering, men bruker startlån aktivt. Statistikken viser at 36 % av alle boligomsetninger fra 2008 til 2012 hadde startlån som finansiering. Gjennomsnittlig startlånbeløp har ligget på 36 % av kjøpesummen i det samme tidsrommet. Antallet boligomsetninger totalt er ikke så høyt slik at kommunen mener det trekker opp prosenttallene. De vurderer ikke det årlige totalbeløpet de videreformidler hos Husbanken for å være stort. Startlån prioriteres til unge nyetablerere og til de som ikke har tilstrekkelig med egenkapital til boligkjøp, og er behovsprøvd. Tendensen er ifølge en informant i kommunen at startlån sjeldent brukes til nybygg. I stedet brukes det ofte i forbindelse med kjøp av brukt bolig. Kommunen har ikke noe standardbeløp eller rast prosent av kjøpesummen de går etter når det gjelder startlånstildeling. Normalen er imidlertid opp til 30 %, men prosentsatsen kan overstiges dersom det er behov. Ved enkelte tilfeller finansieres opp til 100 % med startlån. Fra kommunen ser de behov for et mer aktivt engasjement fra Husbanken i kommunens boligmarked med de forskjellige tilskuddsordningene som de har. 14 Norut Alta Rapport 2013:10 Ettersom kommunen har mange eldre hjemmeboende, og erfaring viser at eksisterende bebyggelse oftest blir overtatt som fritidsbolig av slektninger, trengs det boligtomter til unge etablerere. I planen er det avsatt bebyggelsesarealer for et lengre utviklingsrom enn planperioden. Dette er gjort med hensikt for å gi etablerere både forutsigbarhet om vekst og utviklingsrom samt valgfrihet i lokalisering. Osen kommune har et betydelig potensial for videre utvikling av fritidsnæringer. I arealplanen er det satt av betydelig areal til formålet. Tjenester til kommunens fritidsinnbyggere kan i fremtiden føre til økt behov for tjenesteyting både i privat og offentlig regi. I regulerte felt er det i dag totalt 131 hyttetomter tilgjengelig. Det er et politisk satsingsområde å tilrettelegge for fritidsbebyggelse og avledet næring i kommunen. I løpet av de 10 siste årene har det vært en generell økning i antall fritidsboliger i Sør‐Trøndelag på ca. 20 %. Det finnes ikke egne tall for Osen, økningen antas å være tilsvarende. Osen kommune har i dag ca. 500 fritidsboliger, og det forventes at økningen i planperioden vil være på minimum 25 %. Selv om det i denne planrevisjonen er lagt inn vesentlig mer arealer som skal tas i bruk til bebyggelse og anlegg enn tidligere, vil det geografiske området som kommunen utgjør fortsatt være preget av landbruksarealer, beitemark og fjell, og landbruksnæringen vil fortsatt være den største brukeren av kommunens arealer. I de tilfeller der helårsboliger brukes som fritidsboliger har kommunen tatt tak i utfordringen med å opprettholde kommunale helårsavgift på boligene. Det er gitt avslag på alle søknader om å omgjøre faste boliger til fritidsboliger. De har hatt mange klagesaker, men kommunen har fått medhold fra fylkesmannen. Kommunen kan ikke hindre folk i å bruke boligene som fritidsbolig. De har imidlertid ikke innført boplikt eller andre likende lovregulerende virkemidler. For å lette presset fra fritidsboligmarkedet er det regulert 9 fritidsbebyggelses områder. Dermed kan de fastholde argumentet om at helårsboliger skal brukes som helårsboliger og ikke som fritidsboliger siden det finnes nok tomter til fritidsformål. Fritidsboligmarkedet påvirker prisen ellers i markedet. Det har skjedd at det har blitt konkurranse mellom kjøpere som ønsket det som helårsbolig og kjøpere som ønsket å bruke det som fritidsbolig. Fritidsboligkjøpere har ofte mer kapital i bakhånd, enn andre kjøpere. Et privat utbyggingsprosjekt skal detaljreguleres i løpet av sommeren. 19 boenheter skal bygges nært opp til Hurtigruteleia. Fra kommunen har de et krav om at boligene skal omsettes som helårsboliger, men det er svært sannsynlig at fritidsboligmarkedet er mest interessert i kjøp i det planlagte området. I tillegg er det planlagt et utbyggingsprosjekt i Setervika. Det er sannsynlig at det blir det en miks av både helårs og fritidsboliger med ulike leilighetstyper. Styrking av næringslivet er en strategi kommunen kan ta i bruk for å prøve å endre tendensen med nedgang i folketall og stagnering av boligmarkedet, ifølge en informant i 15 kommunen. I forlengelsen av det er spørsmålet om kommunen skal være en aktiv aktør for å styrke næringslivet. For å få et løft i næringslivet er man avhengig av kapitalsterke investorer. Kommunen vil ikke nødvendigvis være den beste aktøren for å styrke næringslivet, men kommunen bør tilrettelegge. Kommunen har arbeidet ganske aktivt med et nedlagt fiskeslakteri, men sliter med å få noen seriøse aktører til å etablere seg. Kommunen får stor verdiskapning av fiskeindustrien og har et fiskemottak og fiskeoppdrettsanlegg, og to havgående fartøy er hjemmehørende i kommunen. Ettersom bedriftene er relativt stabile ser ikke kommunen at det er noen store rekrutteringsutfordringer blant de etablerte bedriftene. I kommunen derimot opplever de mangel på sykepleiere og lærekrefter i skolene. Det har sin årsak i naturlig avgang og utfordringer med å få ny arbeidskraft til Osen. Det er stor konkurranse om disse ressursene overalt, og Osen oppleves ikke som attraktivt nok. 2.4 Arbeidskraft og rekruttering I Osen er ingen store bedrifter som rekrutterer arbeidskraft utenfra. Vi har valgt Nordfosen pukkverk som bedrift for å få et innblikk i hva aktører utenfor kommunen mener utfordringene på boligmarkedet er. Nordfosen pukkverk startet opp som et lite steinbrudd av lokale aktører i 1978. Senere ble det oppkjøpt av et konsern. Bedriften er godt lokalt forankret, og har i dag både nasjonale og lokale eiere. Produksjonen ble etter hvert utvidet pga. bra kvalitet på produktet og tilgjengeligheten for utskipning til sjøs. Steinbruddet ligger i et område som ikke er til stor belastning for nærmiljøet. Pukkverket produserte 480 tonn stein i fjor. I perioder har de hatt produksjon for opp mot en million tonn. Halvparten av produksjonen går til offshore virksomhet og installasjoner i Nordsjøen. Den andre halvparten av produksjonen går til entreprenørfirmaer i midt‐Norge. Produksjonsmengden har som en konsekvens også til dels vært styrt av offshoreaktivitet. Da offshore virksomhetene var som størst hadde Nordfosen pukkverk sin produksjonsrekord. I dag har de ti ansatte fordelt på åtte årsverk. Produksjonssesongen varer fra påske til november, men de har gått ned til ett skift for å ha stabilt arbeid for de faste ansatte i bedriften. De fleste av de faste ansatte er lokale som er bosatt i kommunen. De har noe pendling fra andre kommuner, og daglig leder selv pendler fra Overhalla kommune, som er 12 mil unna. Daglig leder veksler mellom dagpendling og ukependling, alt etter arbeidsmengde. Dersom produksjonsmengden øker igjen, løser bedriften behovet for økt arbeidskraft med å leie inn arbeidere etter behov og kjører flere skift. De leier fortrinnsvis inn arbeidstakere som er bosatt i kommunen fra før, eller fra i entreprenørbedrifter i nærheten. Entreprenørfirmaer har ofte den fleksibiliteten som pukkverket har behov for i en slik situasjon. Kompetansen bedriften har behov for er personell for vedlikehold av utstyr, driftsoperatører som maskinførere, samt regnskap og administrasjonsansatte. Bedriften har 16 Norut Alta Rapport 2013:10 inntrykk av at det kan være problematisk å finne godt kvalifiserte på arbeidsmarkedet innenfor bygg og anlegg og innenfor vedlikehold. Der opplever de arbeidsmarkedet for å være stramt. Ofte løser det seg med at mange som jobber på anlegg vil tilbake til hjemtraktene etter hvert og ønsker et mer stabilt arbeidsted i nærheten av bosted/hjemplassen. Da vil en bedrift som Nordfosen pukkverk være aktuell. Bedriften har hatt god tilgang på kvalifiserte folk, og har dermed ikke hatt noen problemer med å rekruttere. Bedriften har heller ikke hatt noen større utfordringer med å skaffe bolig til egne ansatte. Bedriften er såpass lokalt forankret at det ikke har vært vanskelig. Bedriften har ikke hatt samarbeid med kommunen om tilflytting eller å skaffe boliger. De er imidlertid aktiv med nyrekruttering i form av å være en lærlingbedrift og deltar på utdanningsmesser. Bedriften samarbeider med kommunen om de lærlinger som ønsker å bli i kommunen, men mener kommunens største utfordring er manglende tilgang på førstegangsbolig for unge nyetablerere. Fra bedriftens side vurderer de bolig for å være en viktig forutsetning for at bedriften skal være attraktiv for tilflyttere og rekruttering i framtiden. De ser at kommune ligger i et område hvor mye av den eldre boligmassen går over til å bli fritidsboliger. Det kan gjøre at det kan bli utfordrende for ungdom og førstegangskjøpere å få tilgang til bolig dersom de må konkurrere med fritidsboligkjøpere. Dersom bedriften øker produksjonen, vil de komme i en situasjon hvor de er nødt til å rekruttere flere arbeidere igjen, og da vil de ha behov for boliger. Spesielt dersom de må hente inn folk utenfor kommunen, vil bedriften måtte bistå. Kommunen ønsker å få faste arbeidsplasser til kommunen, men det har ikke bedriften mulighet til ved kortvarige økninger i produksjonen. En av løsningene bedriften muligens vil gå for da er å skaffe bolig i form av brakker o.l. Det vil ikke være aktuelt for bedriften selv å engasjere seg i boligbygging så lenge antallet ansatte er stabilt. Hvis de kommer i en situasjon med flere pendlere, da kan det bli aktuelt. 2.5 Oppsummering Aktører i næringslivet vurderer mangel på førstegansbolig for ungdom som den største utfordringen i boligmarkedet i Osen. Dette kan føre til at unge ikke klarer å etablere og bosette seg i kommunen. Slike gjennomgangsboliger bør være rimelige, moderne og ha attraktiv beliggenhet. Det samme gjelder for å tilrettelegge og tiltrekke seg innbyggerne som har arbeid i nabokommuner. Det er riktignok lange avstander, 5‐10 mil til nabokommunene. Det kan begrense muligheten for tilflyttingen til kommunen. Det kan være vanskelig for kommunen å forhindre utviklingen med fritidsboligsektoren som utkonkurrerer boligsektoren, men de bør få på plass en boligstrategi for ungdom. Kommunen bør videre ta hensyn til at nyetablerere og boligkjøpere gjerne vil ha boligene sentralt i forhold til skole og barnehage. 17 Det er risikabelt å etablere seg på boligmarkedet i kommunen, spesielt med nybygg. Boligprisene er så lave at de ikke kan forvente å få den prisstigningen som boliger har i for eksempel pressområder. En etablering med ny bolig vil derfor være aktuelt for de som har en lang tidshorisont på sin etablering. For de som ønsker å kjøpe en brukt bolig er derimot inngangsbilletten lav, men med liten omsetning er det begrensede valgmuligheter. 18 Norut Alta Rapport 2013:10 3 Roan kommune Roan er den nest nordligste kommunen på Fosenhalvøya. Mot sør grenser kommunen mot Åfjord, mot øst til Namdalseid og mot nord til Osen. Roan preges av spredt bygdestruktur og bosettingsstruktur. Det meste av bosetningen ligger på strandflaten ved fjorden og i Hoffstaddalen samt i tettbebyggelsen Bessaker. Øyene er for det meste fraflyttet, bortsett fra Brandsøya som har broforbindelse til fastlandet. Kommunen har ingen tettsteder og ingen sentrumsstruktur, men det finnes et administrasjonssenter ved Berfjorden med kommunehus, sykehjem og kirke. Roan har veiforbindelse gjennom Åfjord sørover til resten av Fosen, og gjennom Osen til byene Namsos og Steinkjer. 3.1 Befolknings‐ og næringsutvikling 1. januar 2013 hadde Roan kommune 996 innbyggere. Befolkningsutviklingen har vært negativ, med 9 % nedgang i løpet av de ti siste årene. Det oppleves som en dramatisk utvikling for kommunen. Når antallet innbyggere går ned blir det også vanskelig å opprettholde aktiviteten ved skolene. Elevtallet har sunket med 30 % de siste ti årene. Til tross for en nedgang i innbyggertall har likevel sysselsettingsutviklingen har vært stabil, med 1 % økning fra 2001 til 2011. Roan har et begrenset arbeidsmarked, noe som kan forklare at det er mer utstrømming enn innstrømming av arbeidskraft til kommunen. Statistikken viser at innpendlingen er på 15 %, mens utpendlingen er på 26 %. Utpendlingen er jevn mellom Åfjord og Trondheim (7 % til begge). Nabokommunen Åfjord har et noe større arbeidsmarked og utgjør også bo‐ og arbeidsregionen for Roan. Veiprosjektet «en time til byen» som er under planlegging, vil forbedre kommunikasjonen til Trondheim. Det planlagte veiprosjektet forventes imidlertid ikke å forandre arbeidskraftmobiliteten ytterligere. Roan er en tradisjonell fiskeri‐ og landbrukskommune. Eksistensgrunnlaget for størstedelen av Roan kommunes befolkning betegnes for å være knyttet til utnyttelse av naturressursene på land og i havet. Med sin bosettingsstruktur, næringsstruktur og lave innbyggertall er kommunen svært sårbar for endringer i primærnæringenes rammebetingelser og utviklingspotensial. For eksempel har salget av melkekvoter på Roan hatt en nedgang på 13 % de siste årene. Roan kommune er den kommunen i Sør‐Trøndelag med høyeste samlet sysselsettingsprosent innen offentlig virksomhet, jordbruk og fiske (76 %). Roans største enkeltarbeidsplass er kommuneadministrasjonen. Den største arbeidsplassen i kommunen bortsett fra kommunen selv er et lakseslakteri med 35 ansatte, og et fiskemottak med 25 ansatte. Begge bedriftene har tatt i bruk utenlandsk arbeidskraft. I tillegg finnes fire 19 hønserier i kommunen med 10 ansatte i den største, og to entreprenørbedrifter med 10 ansatte på hver. Roan kommune står foran store utbygginger. Kommunestyret har hatt en offensiv og positiv holdning til etablering av vindkraftverk i kommunen. Bessaker vindpark ble åpnet for fire år siden. Det er Norges nest største vindpark. Den produserer nok energi til alle innbyggerne på Fosen og genererer årlig 2,6 millioner i eiendomsskatt til Roan kommune. Sarepta AS vil bygge omtrent 100 vindturbiner som produserer fem ganger så mye energi som Bessakerfjellet vindpark. Konsesjon ble gitt i august 2013, og utbyggingen og driften et vil øke sysselsettingen i kommunen. I tillegg skal det etableres kampflybase på Ørland. Til tross for at mange av nabokommunene til Roan planlegger for stor tilflytting i forbindelse med utbyggingen av Ørland kampflybase, er det ikke sannsynlig at det vil bli noe stort antall dagpendlere fra Roan. Fra kommunens side tror de i stedet at behovet for fritidseiendommer vil øke. Reiselivsnæringen er allerede i vekst og det er også et økende antall fritidseiendommer i kommunen. Kommunen ønsker å utarbeide en strategi for det stadig økende antallet «fritidsinnbyggere». 3.2 Boligtilbudet i kommunen Gjennomsnittsprisen for bolig i Roan er blant de laveste sammenliknet med andre kystkommuner i Sør‐Trøndelag. Fra 2008‐2012 lå den i snitt på 0,75 mill. Boligmarkedet i kommunen fremstår som begrenset med lite sirkulasjon av boliger. Årlig omsettes i gjennomsnitt 16 boliger per 1000 boliger, altså i reelle tall bare 8 boligomsetninger i året. Av disse igjen utgjør i gjennomsnitt 1 boligomsetning nybygg. Usikkerhet om en vil få pengene igjen ved salg, ser ut til å begrense nybyggingen. Det er omtrent halvt om halvt med eneboliger og småbruk som omsettes. Det er stort sett god standard på boligene i kommunen. Kommunen har begrenset med ulike typer boliger, og hele 91 % av boligene er eneboliger. Boligmarkedet er relativt ensidig og det mangler utleieboliger på det private boligmarkedet. Kommunen har riktignok gjennomgangsutleieboliger blant de kommunale boligene, men disse er forbeholdt kommunalt ansatte. Kommunen har for en tid tilbake solgt de fleste kommunale utleieboligene, og står pr dags dato igjen med fire. Boligene er solgt til folk som har etablert seg i kommunen. Det er en utfordring for næringslivet som har behov for utleieboliger både av litt mindre størrelse og eneboliger til familier. Både fiskemottaket og fiskeslakteriet i kommunen har behov for gjennomgangsboliger i rekrutteringsøyemed. Andelen fritidsboliger av boligmassen var 30 % i 2011. Gjennomsnittsprisen for omsatte fritidsbolig ligger svært tett opp til boligprisene, med 0,67 millioner i gjennomsnitt. Det er flere av helårsboligene som er omgjort til fritidsboliger. Kommunens politikk overfor fritidsboligmarkedet er positivt og de stiller seg positive til å omgjøre helårsboliger til 20 Norut Alta Rapport 2013:10 fritidsboliger. Kommunen anser det som bedre at det bor folk i husene deler av året enn at husene står helt tomme. På gårdsbrukene er det boplikt, og det har ifølge informanten kun ført til frustrasjon blant eierne og ikke til tilflytting. Bygging i strandsonen er kommunestyret positiv til mens fylkesmannen er negativ. Det er ikke samsvar mellom de lokale ønsker og sentrale myndigheter. Informant i kommunen mener at nasjonale føringer og reguleringer hindrer den lokale politiske viljen og utviklingen. Tomtetilgangen er god. Kommunen har til sammen 20 ledige tomter. Disse har imidlertid stått ledige lenge. Tomtene selges til kostpris, og til tross for lave priser har det vært lite interesse for dem. Det har antageligvis sammenheng med at tomtene ikke er de mest attraktive. Folk ønsker gjerne tomt med utsikt og beliggenhet nærmere sjøen. Det er regulert to nye private felt, hvor det ene er ferdig opparbeidet, mens det andre er under arbeid. Det er solgt to tomter i det ene feltet. Kommunen har organisert arbeidet med boligtilrettelegging gjennom næringskonsulenten og har skaffet en oversikt over ledige boliger, både til salgs og til leie. Meningen er at informasjonen skal være lett tilgjengelig spesielt for bedrifter og næringslivet i kommunen. 3.3 Kommunal tilrettelegging for boligutvikling Kommuneplan for Roan gikk ut for tre år siden, og kommunen har ikke utarbeidet noen ny plan og oppdaterte, konkrete mål for boligpolitikken. Det de har av oppdatert planverk er kommunal planstrategi og økonomiplan. I økonomiplanen for 2013 – 2016 og inneværende års budsjett peker kommunen på stramme økonomiske tider i perioden framover, men også meget spennende utviklingsmuligheter. Ifølge den kommunale planstrategien ser kommunen at de har en viktig rolle i å skaffe tilveie god tjenesteproduksjon og god tilrettelegging for næringsutvikling og bolyst. De negative prognosene for befolkningsutviklingen gjør at kommunen anser næringsutvikling og bolyst for å være av særskilt betydning. Framskriving av befolkningsstatistikken viser at kommunen kan regne med en nedgang i årene som kommer. Det er større grunn til å planlegge for at utbyggingen av Roan Vindkraftverk med mulige tilleggsaktiviteter vi gi økt tilflytting. Det er også grunn til å regne med økt sysselsetting innen både primærnæring, oppdrett og entreprenørvirksomhet. I tillegg skjer det en del utbygginger i øvrige kommuner på Fosen. Dette vil kunne føre til at flere ønsker å bosette seg også i Roan. Kommunen anser imidlertid det som mer sannsynlig at det er presset på fritidseiendommer og fritidstomter blir langt større enn det er i dag. Kommunen har i den forbindelse en målsetning om å tilrettelegge nye boligtomter og nye fritidstomter. 21 En av de største utfordringene for kommunens utvikling er at de mangler et klart definert sentrum i kommunen. Et sterkere sentrum anses som avgjørende for å få til en videre utvikling av kommunen som helhet. Først og fremst handler det om å gå bort fra stridighet mellom bygdene og å snakke positivt om hverandre. De har riktignok et kommuneadministrasjonssenter, og det er ikke direkte motstand mot å sentralisere, men det mangler krefter til å gjennomføre slike tiltak. Både ved å lese strategiplanen og i intervjuet får man inntrykk av at dette oppleves nærmest som et hinder for videre utvikling av Roan kommune. Kommunen har imidlertid forsøkt å gjøre noe med sentrumsproblematikken. Gjennom «kysten er klar» prosjektet ble det iverksatt arbeid med sentrumsutvikling i Roan. Det var organisert som en happening sommeren 2012, hvor en arkitektstudent hjalp kommunen å tenke nytt. Dette er imidlertid ikke fulgt opp. Videre framgår det av planstrategien at en dårlig kommunal økonomi begrenser kommunens handlefrihet i forhold til de ønskede målsetningene. Statens rammeoverføringer beregnes ut fra antall innbyggere og alderssammensetning. I følge framskrivningene kan det se ut til at barnetallet vil fortsette å synke i Roan, samtidig som de har mange innbyggere i høy alder. Det som imidlertid er positivt er at Roan kommune står foran stor utbygging av vindkraft, noe som vil gi store inntekter til kommunen. Dette vil på sikt bedre den økonomiske handlefriheten betraktelig. Fra 2009 til 2011 gjennomførte kommunen et rekrutterings‐ og tilflyttingsprosjekt med betegnelsen ”Kom og bli boan i Roan”. Dette ble finansiert gjennom kommunale midler, Salmarfondet. På grunn av at kommunen ikke har fått påfyll på dette fondet, ble prosjektet avviklet i 2012. At prosjektet tok slutt mener informanten er veldig synd men det er opp til kommunestyret å fortløpende vurdere om det er økonomi for å gjeninnføre ordningen. Ifølge informanten var det en god del folk som flyttet til Roan i den perioden, ikke direkte som følge av prosjektet men prosjektet ble mottatt svært positivt blant annet av tilflyttere. Et av virkemidlene prosjektet hadde var 60 tusen i støtte ved kjøp eller bygging av hus. Målgruppen var først og fremst ungdom under 40 år og tilflyttere. Kommunen har i stor grad benyttet seg av startlån for å få vanskeligstilte inn på boligmarkedet. Hele 50 % av omsatte boligeiendommer i 2008‐12 var finansiert med startlån. Dette er den høyeste utnyttelsen av startlånsordningen blant alle kommunene i regionen. Det gjennomsnittlige startlånbeløpet var høyt, og så mye som 63 % av gjennomsnittprisen ble finansiert av startlånet. Dette har bakgrunn i at startlån har vært brukt for å imøtekomme behovene til sosialt vanskeligstilte. Kommunens praksis er at de kan innvilge opptil 100 % startlån, men skal først og fremst fungere som toppfinansiering. Vurderinger skjer imidlertid individuelt og etter behov. 22 Norut Alta Rapport 2013:10 3.4 Arbeidskraft og rekruttering Kråkøy slakteri AS var opprinnelig et fiskemottak, etablert i 1947 av en lokal aktør. Siden har det vært en familiebedrift som i 1985 fikk laksekonsesjon. I 7 år drev de oppdrett kombinert med fiskemottak, men for 7 år siden mistet de laksekonsesjonen, og har siden den gang kun drevet et lakseslakteri. I dag har de 37 årsverk, 45 ansatte totalt, medregnet deltids‐ og sesongarbeiderne. Bedriften slakter for to oppdrettere, Refnes laks i Åfjord og Måsøval Fiskeoppdrett som holder til på Frøya og Hemne. De slakter ca. 13 tonn laks i året. Utviklingen for bedrift har vært positiv, og de har vært gjennom en prosess med utbygging av bedriften de to siste årene fra 20 årsverk til 37. Det har sammenheng med at oppdretterne har blitt større. Fra august måned til jul har de sesong, og da kjøres to skift. I sesongperioden må de ha 6‐8 ansatte ekstra. Sesongarbeiderne er i hovedsak utenlandsk arbeidskraft som kommer til Roan i dette tidsrommet. Flere har imidlertid flyttet til Roan med familiene sine. De siste 4 årene har det vært 8 nye familier som har etablert seg i kommunen og har barn både i barnehager og skole. Bedriften har hatt en politikk hvor de fortrinnsvis ønsker å ansette arbeidere med barnefamilier for å styrke lokalsamfunnet på Roan. Det har vært en nedadgående trend i folketallet, og de ønsker å bidra til å holde barnehage og elevtallene oppe for å styrke lokalsamfunnet. De fleste som har flyttet til Roan med familiene sine er i dag fast ansatte men blant enkelte av familiene er den ene av ektefellene fast mens den andre er tilkallings‐ og sesongansatt. Hva gjelder bolig til egne ansatte nærmer bedriften seg en smertegrense. For å rekruttere mangler de bolighus til en pris som tilflytterne har råd til å betale. Ifølge informanten kan man ikke forvente at tilflyttere som skal prøve seg på en jobb i Roan har mulighet til å bygge en bolig til 2‐3 millioner når de flytter til Roan. Innflyttere kvier seg også for å kjøpe en brukt bolig til 700‐800 tusen. De fleste kommer fra Øst‐Europa og er ikke vant til høye norske priser. Det er noen eldre hus tilgjengelig for salg på Roan, men noe av problemet ligger i at det er mye feriehus i Roan. Prisene presses opp og fritidsboligkjøpere med mye penger kjøper dem til feriehus. Bedriften har vært i kontakt med kommunen med ønske om virkemidler for å stoppe en slik trend. Et forslag har vært at kommunen skal begrense antallet boliger som kan gjøres om til fritidsboliger. De har imidlertid ikke fått gehør for forslagene da det påvirker verdien av husene. Fra bedriftens side mener de at kommunen kunne gjort mer for å forhindre en slik trend. Bedriften har et samarbeid med et vertshus i nærheten, hvor sesongarbeiderne leier hos dem. Arbeidssesongen er utenom turistsesongen, slik at det fungerer som en god ordning. 23 Bedriften planlegger å stifte et eiendomsselskap med entreprenører og snekkerfirmaer og sette opp noen boliger til utleie, som er rimelige å bygge. Bedriften har fått tilskudd på 100 tusen til prosjektmidler fra kommunen, hvor de ønsker å gjøre et forprosjekt for boligarbeidet. De er imidlertid helt i startfasen med prosjektet. Kommunen har billige tomter til disposisjon. Men dersom bedriften skal sette opp noen utleieboliger, så ønsker de gjerne mer attraktive tomer. Tomtene som er tilgjengelige har stått ledige lenge, og bedriftens vurdering er at det er pga. tomtenes ugunstige plassering. De ønsker boligtomter i nærheten av kommunehuset, slik at det skal være attraktivt for folk som kommer utenfra. De har ikke krav om at det må være i nærheten av slakteriet. Deres vurdering er at det også hadde vært en bra løsning for framtidig sentrumsbygging. Informanten vurderer at det er etterspørsel etter gjennomgangsboliger som kunne vært mulig å leie i to år for folk som er etableringsfasen og nyinnflyttede. Et byggeprosjekt for utleieboliger med muligheter for kjøp etter hvert vurderes som et tiltak som ville fungert for å løse de utfordringene som de står overfor i dag. 3.5 Oppsummering Roan kommunen sliter med nedgang i folketall og et boligmarked med lite dynamikk og sirkulasjon. Kommunen har lite nybygging, noe som kan ha sammenheng med at boligprisene er lave og kommunen har lite attraktive boligtomter tilgjengelig. Kommunen bærer preg av en spredt bygdestruktur. Både gjennom intervjuer og ved å lese kommunens planstrategi får man et inntrykk av at mangel på et sentrum hindrer kommunens utvikling og attraktivitet som bostedskommune. En av de største bedriftene i kommunen rekrutterer arbeidskraft utenfra, og opplever at mangel på riktig type bolig kan være et hinder for utvidelse av virksomheten. Tilflyttere er i første omgang ute etter gjennomgangsbolig, og det ser ut til å by på utfordringer for rekrutteringen når slike ikke finnes. Bedriften har også vurdert å bygge boliger for utleie/kjøp for egne ansatte, men mangel på attraktive boligtomter for formålet fungerer som et hinder. Kommunen synes å mangle handlekraft for tilrettelegge for tilflytting og rekruttering til næringslivet i kommunen. De ønsker å satse på sentrumsbygging, men har per dags dato ingen attraktive boligområder til disposisjon. Kommunen bærer preg av ikke å ha en oppdatert kommuneplan og mangler derfor et styrende rammeverk for arbeidet med de skisserte utfordringene kommunen står overfor. Samtidig synes kommunen å ha motstridende syn med aktører utenfor kommuneadministrasjonen når det gjelder fritidsboligmarkedet. Mens kommunen forventer og stiller seg positive til at fritidsboligmarkedet vil øke i forbindelse med utbygginger i flere nærliggende kommuner, 24 Norut Alta Rapport 2013:10 opplever aktører i næringslivet fritidsboligmarkedet som forstyrrende for kommunens boligmarked. 25 4 Åfjord kommune Åfjord kommune ligger midt på Fosenhalvøya i Sør‐Trøndelag. Åfjord ligger mot kysten og de ytre delene av kommunen er preget av fjorder og mellomliggende halvøyer og øyer. Åfjord består av mange grendesamfunn, både ute på øyene og på fastlandet. Tett inntil fastlandet ligger de to store øyene Stokkøya og Linesøya som begge har bruforbindelse til fastlandet, i tillegg til Lauvøya og en rekke mindre øyer og holmer. Administrasjonssenteret ligger på Årnes. Størstedelen av befolkningen i Åfjord bor i Åfjord sentrum, Stordalen, Innlandet og på Stokkøya. Andre viktige grender er Amunddal, Sørdalen, og Momyr. Åfjord er et naturlig geografisk midtpunkt i Fosen regionen. På det lengste er det en times reise til alle kommunesentrene på Fosenhalvøya og maks to timer til alle byene i Trøndelag. Til Trondheim tar det drøyt halvannen time fra Åfjord. 4.1 Befolknings‐ og næringsutvikling Åfjord kommune hadde 3 237 innbyggere 1. januar 2013. Folketallet har vært nedadgående de siste ti årene. Fra 2003 til 2013 har antall innbyggere gått ned med 3 %. Ser man derimot de siste to årene isolert, har Åfjord kommune opplevd en positiv trend, det skyldes i hovedsak tilflytting. Kommunen har også utfordringer med en skeiv aldersfordeling, hvor andelen eldre i kommunen er stor. Ser vi på antall sysselsatte med arbeidssted i kommunen har den i perioden 2001‐2011 holdt seg stabil, økt med 1 %. Åfjord har en lang historikk som landbrukskommune basert på melkeproduksjon, og er den kommunen i Sør‐Trøndelag med flest heltidsbønder. Kommunen har også aktivitet innenfor fiskeri, og særskilt grenden Stokksund har vært preget av fiske og fiskemottaket. Åfjord er en av de største kommuner på produksjon og salg av blåskjell i Norge. I den senere tid har sysselsettingen i offentlig sektor vokst sterkest. Ansatte i offentlig tjenesteyting utgjør 31 % av kommunens sysselsatte. I privat sektor har sysselsettingen økt mest innen bygg og anlegg, og entreprenørbransjen i kommunen sysselsetter i dag en større andel enn tradisjonelt landbruk. Mens landbruksnæringen sysselsetter 15 %, sysselsetter bygg og anlegg 20 % av kommunens innbyggere. Åfjord har tre store entreprenørbedrifter, Tore Løkke AS, Johs. J. Syltern as og Stjern AS. I tillegg var Åfjord i 2011 nest størst på Fosen etter Ørland når det gjelder handel. Dette betyr at Åfjord er et betydelig handelssenter, og det som vokser sterkest på Fosen. 12 % av kommunens innbyggere er sysselsatt innenfor varehandel. Åfjord utgjør en felles bo‐ og arbeidmarkedsregion sammen med nabokommunen Roan. Det er litt mer utpendling for arbeid i annen kommune enn innpendling til kommunen. Ifølge kommunens planstrategi har det sin årsak i at kommunen er en entreprenørkommune og 26 Norut Alta Rapport 2013:10 har et mer variert arbeidsliv en for eksempel Roan. 22 % av bosatte i kommunen finner sitt arbeid i en annen kommune, mens innpendlingen til kommunen utgjør 17 % av de sysselsatte. Pendling fra Åfjord skjer i hovedsak til Trondheim. Det skjer en del utbygginger på samferdsel som kan påvirke Åfjord kommune positivt i forhold til mobiliteten av arbeidskraft. Det foregår en utbedring av veien og mellom Fosenkommunene, samtidig som det planlegges et prosjekt hvor blant annet strekninga til Trondheim forbedres («en time til byen‐prosjektet»). Det vil medføre større pendlingsmuligheter og kommunens innbyggere har allerede akseptabel reisevei til arbeidsmarked i Bjugn, Ørland, Rissa som er innenfor en relativ kort rekkevidde på 5‐6 mil. 4.2 Boligtilbudet i kommunen Omsetningen av boliger er litt under snittet for distriktskommuner. I perioden 2008‐2012 ble det omsatt 16 boliger per 1000 enhet. Sett i sammenheng med boligmassen, betyr det at det i snitt omsettes 25‐26 boliger årlig. Ser man på andelen nybygg i kommunen er den høy sett i sammenheng med antallet omsetninger årlig. Statistikken viser at kommunen har 15 nybygg i gjennomsnitt per 1000 enhet, det vil i realiteten si et snitt på 24 nybygg årlig. Åfjord ligger dermed på topp blant kystkommunene når det gjelder andelen nybygg av kommunens omsetninger. Prisnivået på omsatte boliger i samme periode har i snitt ligger på 0,99 millioner. Prisnivået er tredje lavest blant kystkommunen i Sør‐Trøndelag. Boligene i området rundt kommunesenteret oppnår høyest pris på markedet. Åfjord kommune hadde vel 1 596 boliger i 2011. Ifølge registerbaserte data preges boligmassen som de fleste andre distriktskommuner av eneboliger (79 %). I kommunen er det mangel på mindre boenheter av typen leiligheter i boligblokker o.l. Nærmere halvparten av boligene i kommunen er registrert som fritidsbolig (43 %). Av kystkommunene er det bare Snillfjord og Agdenes kommune har en større andel fritidsboliger sammenliknet med Åfjord. Prisnivået for en fritidsbolig i kommunen ligger svært tett opp til prisnivået for helårsbolig. Fritidsboligene i Åfjord omsettes i gjennomsnitt for 0,85 mill. Det tomtetilbudet kommunen har er stort sett i Åfjord sentrum. I kommunesenteret er det i dag i overkant av 40 ledige tomter, 20 av disse er ferdigstilte for bygging. Informant i kommunen mener at tomtene ikke er attraktive nok når folk skal investere 2‐3 millioner i nybygg av bolig. Det folk ønsker er gjerne tomter med utsikt. Det kan være en utfordring når det gjelder å tilrettelegge for vei, vann og kloakk. Dersom det skal være lønnsomt må kommunen få flere tomter regulert i attraktive områder. De nåværende ledige tomtenes manglende attraktivitet gjør dem vanskelig å selge. Kommunen har ikke tilrettelagt noen nye boligtomter i den senere tid. De kommunale tomtene selges til kostpris, dvs. at utgiftene til 27 vei, vann og kloakk fordeles jevnt mellom tomtene. De fleste kommunale tomtene koster rundt et par hundre tusen, mens de private tomtene gjerne går litt over denne prisen. Kommunen solgte om lag 10 av de kommunale utleieboligene for et par år siden, og står igjen med 27 utleieboliger bygd på nittitallet. Av disse er det 15 to‐romsleiligheter, og 12 familieboliger. Prisen på leie av familieboligene er rundt 7000 kr i mnd. Boligene har en bra beliggenhet, og har en nærhet til kommunesenteret og alle servicefunksjoner. Alle boliger er tilpassa funksjonshemmede. Boligene er forbeholdt kommunalt ansatte, men dersom de har kapasitet leies disse også ut til privatpersoner. Når det gjelder det private utleiemarkedet i kommunen så er dette begrenset, spesielt i sentrumsområdet der etterspørselen er størst. Det er meste hybler eller mindre leilighetstyper som leies ut. Det er mangel på både eneboliger og større leiligheter til leie. 4.3 Kommunal tilrettelegging for boligutvikling Kommunens rolle i boligmarkedet har endret seg i løpet av de siste 20 årene. Tidligere var kommunen mer aktiv i å regulere og tilrettelegge boligtomter. Det siste boligområdet som fullt ut var tilrettelagt i kommunens regi er nå 15 år gammelt. I den senere tid har de kommunale reguleringsplanene delvis blitt erstattet av private reguleringsplaner. Grunneiere har med bistand fra private entreprenører fått laget reguleringsplaner og opparbeidet tomtene. Det har skjedd flere plasser i sentrum. Kommunen ser nå imidlertid behovet for å lage en områdeplan for Åfjord sentrum, som skal behandles til høsten, og hvor de ønsker å gjøre noe med boligsituasjonen i kommunen. Årsaken til det er at de står overfor to utfordringer fram mot år 2020 i Åfjord og Fosen mer generelt når det gjelder bosetting og sysselsetting. Utfordringene representerer store muligheter for kommunene i regionen. For det første skal det etableres en ny kampflybase på Ørlandet. For det andre kommer det en del nye utbygginger av vindkraft og tilhørende utbygging av kraftledninger i Åfjord kommune. Til sammen utgjør de en investeringsramme på 20 milliarder kr. Det vil ifølge kommunens planprogram føre til optimisme og investeringer også i boligmarkedet. I forhold til kampflybase er det forutsatt at det vil komme 800 nye stillinger tilknyttet anlegget. Øvrige stillinger i servicefunksjoner kommer i tillegg. Med en pendleravstand på under en time til Ørland er det ikke usannsynlig at en del av familiene ønsker å bosette seg i Åfjord. Det vil forutsette at det finnes mulighet for å få et interessant arbeid på stedet for ektefelle/samboer. Med bakgrunn i dette har Åfjord kommune uttrykt en målsetting om bosetting av 50 nye familier i kommunen. Dette vil i første omgang gi utfordringer med å tilrettelegging for midlertidige boliger, utleieleiligheter, og etter hvert tilbud om kjøp av leiligheter og boligtomter. En ser for seg at det er kommunesenteret som er mest aktuelt for denne typen lokalisering. Målsettingen vil utfordre alle tjenesteområder i kommunen. Arbeidet med en ny kommunedelplan for Åfjord sentrum er så vidt er startet opp (sommeren 2013) og kommunen har hatt innledende møter med fylkesmannen og 28 Norut Alta Rapport 2013:10 grunneiere. Den nye områdeplanen som ble vedtatt i mai, skal gi en oversikt over framtidige arealene for boligtomter og det er lagt opp til stor boligbygging på Årnes. Denne vil åpne for nye prosjekter både av privat og kommunal art. Dette vil medføre detaljplanlegging og prosjektering for gjennomføring. Skisser viser at det er rom for bygging av leiligheter i sentrum, slik det planlegges i andre sentra på Fosen, i størrelsesorden 80 leiligheter. Kommunen ser for seg at private for det meste tar ansvaret for utbyggingen slik det har vært de siste årene. Det er imidlertid mangel på private utbyggere som bygger for utleiemarkedet i kommunen. Det kan derfor bli aktuelt også for kommunen selv å bygge ut. Gjennom kommunedelplanprosessen ønsker kommunen å ha mer fokus på attraktive boligtomter, og utbyggingene vil nødvendigvis medføre endringer i kommunens infrastruktur med veier og vann. I den nye områdeplanen inngår oppstart av et boligprosjekt på Årnes med 20‐30 leiligheter. I tillegg er det en del private reguleringsplaner i sentrum som er i gang. Det vil åpne opp flere nye boligområder. Kommunen har allerede lyst ut to nye områder for boligprosjekter. I et av prosjektene ønsker kommunen å rive to bolighus i Prestegårdslia boligfelt og erstatte husene med omtrent ti leiligheter. En ser for seg at leilighetene kan være en del utleieenheter, boliger for godt etablerte som ønsker en mer lettstelt boform, eller første bolig for ungdom. Dette kan utformes som god og miljømessig arkitektur slikt at tilbudet blir attraktivt og framtidsrettet. Tilbudet vil medføre at en får en rullering på boligmarkedet slik at eldre flytter fra sine eneboliger til leiligheter og eksisterende eneboliger kan omsettes til nye barnefamilier. Dette tror informant i kommunen vil bidra til å forsterke Årnes som senter og skape aktivitet også på kveldstid. Kommunen har så langt ikke mottatt noe tilbud på anbudsutlysningen. I det andre prosjektet planlegges det en utvidelse av et eksisterende boligområde i sentrum. Det er en ren privat utbygging med maks 10 boenheter på Vassneset. I tillegg er Martamyra utpekt som framtidig boligområde på Stokkøya. Samtidig er det reguleringsplaner på gang i Sossvika under betegnelsen ”Bygda 2.0”. Nærmere avklaringer i forhold til denne regulering og Martamyra må gjøres. En ser for seg privat utbygging av området. Kommunen har også arbeidet med en boligsosial plan (ikke ferdigstilt) og har satt i gang med å tilrettelegge boliger for funksjonshemmede. De er inne i et passivhus‐prosjekt med to boliger i år, og skal bygge ytterligere to neste år. Det bygges i henhold til en strategi som anses som svært viktig. En av entreprenørbedriftene har ønsket større tilgang på lærlinger, og større rekruttering til bygglinjen på kommunens videregående skole. Kommunen har satt i gang et samarbeid med videregående skole om at elevene skal bygge et av passivhusene for kommunen. Prosjektet har ført til en større tilstrømning til byggfag i skolen. Det har blant annet Stjern entreprenørbedrift sagt seg svært fornøyd med, ifølge kommunen. De forsøker å tenke helhetlig på mulighetene for utvikling i kommunen. I Åfjord opplever en problemer med at mye av boligene havner på fritidsmarkedet. Det synes som det er mer penger i omløp blant fritidsboligkjøpere enn boligkjøpere. Det presser 29 boligprisene oppover, og det medfører at ordinære boligkjøpere ofte ikke klarer å konkurrere med fritidsboligkjøpere. Kommunen har ikke noen uttrykt politikk på fritidsbolig‐
området, men har tilrettelagt og regulert nye områder for hyttefelt. Det har etter deres mening fungert bra å ha fritidsbebyggelsene i adskilte områder. I kommuneplanen fra 2009 ble det lagt inn omtrent 500 nye fritidsboligtomter i 50 forskjellige hyttefelt omkring i kommunen. Av disse er det kun noen få reguleringsplaner som er startet opp. Omgjøring av helårsbolig til fritidsbolig forekommer, og det er ikke et politisk flertall for å innføre noen begrensninger med for eksempel boplikt o.l. Informanten i kommunen mener at boplikt er et virkemiddel som er utdatert fordi kjøpere/fritidsboligeiere har funnet måter å unngå kravene på. Lovverket er ikke lenger egnet for å fange opp disse utfordringene. Kommunen har hittil i år hatt mindre etterspørsel etter startlån sammenliknet med samme tidspunkt i fjor. En vesentlig del av de omsatte boligene er delvis finansiert av startlån (40 %). Kommunen har tatt opp et lån til sammen på 5 millioner hos Husbanken som videreformidles som lån til privatpersoner. Kommunen har ingen spesielle målgrupper for ordningen, og tildeler stort sett til alle som søker og som ikke har tilstrekkelig med egenkapital. Startlånet innvilges ikke til høyinntektsgrupper, dvs. dersom husstandsinntekten overstiger 1 million. Som regel utgjør startlånet toppfinansieringen, og kommunen har en praksis for å innvilge omtrent 20 % av det totale beløpet. 4.4 Arbeidskraft og rekruttering Stjern Entreprenører AS har i dag om lag 100 ansatte og arbeidsstokken har holdt seg relativt stabil de siste årene. 70 % av de ansatte er lokalt forankret. Kompetansen bedriften etterspør er fagbrev i tømrer‐ snekker‐ eller betongfaget. Bedriften har hatt problemer med å skaffe den nødvendige kompetansen i kommunen, og da har de måttet leie fra bemanningsbyråer o.l. Bedriften har noe innpendling fra kommunene Bjugn, Rissa og Roan. Informanten har et inntrykk av at tilgang på bolig er svært viktig for at tilflyttere skal finne kommunen og arbeidsplassen attraktiv. Det er også av betydning at boligene er sentrumsnære. Kommunen har ikke god nok tilrettelegging for utvikling av boligområder og det er mangel på fine, tilrettelagte boligtomter i kommunen. Noen av de som står ledige per dags dato er etter informantens vurdering nærmest ubrukelig med tanke på plassering, utsikt, adkomst osv. Bedriften kjenner boligmarkedet bedre enn aktuelle tilflyttere og nyansatte, og de er behjelpelige med å sette de ansatte i kontakt med aktuelle utleieaktører. De har ikke hatt noe samarbeid med kommunen angående tilflytting og bolig. Det er varierende hvilke boligbehov tilflytterne/ansatte har. De som flytter til Åfjord med familiene sine, ønsker gjerne enebolig mens enslige tilflyttere kan klare seg med en mindre leilighet eller sokkelleilighet. Det er generelt mangel på bolig i kommunen, og det gjelder alle typer bolig. 30 Norut Alta Rapport 2013:10 Informanten mener det er et anstrengt boligmarked med mangel på alle typer boliger. Etter deres meninger er det lite som tiltrekker tilflyttere til Åfjord. Informanten mener at det ikke er noe særlig lukrativt å engasjere seg i boligbygging i kommunen, uten at man har en kjøper klar. Kostnadene ved boligbygging er det samme som i Trondheim, men prisene for boliger er som i utkantkommuner. Det kan derfor føles som risikabelt å etablere seg på boligmarkedet i kommunen. Men de som ønsker å bygge egen bolig og å bli i Åfjord velger å bygge til tross for risikoen. Det er de som kommer til Åfjord og er usikre på om de ønsker å etablere seg i kommunen permanent og kanskje ønsker å bli i kommunen i 2‐3 år, som det er en utfordring å skaffe bolig til. Det er lite tilgang på utleieleieboliger. Den største utfordringen for innbyggerne i kommunen på boligmarkedet er mangel på tilrettelagte arealer som er attraktive. Informanten mener det ikke er noen som tør å satse på et stort leilighetsprosjekt for utleie. Markedet i kommunen vurderes ikke for å være modent for det enda. Informanten har et inntrykk av at kommunen er fornøyd med det de har tilrettelagt med arealer, men byggebransjen har ikke samme synspunkt. 4.5 Oppsummering Åfjord kommune har de siste ti årene vært preget både av et forholdsvis stabilt folketall og sysselsetting. I tiden fram mot 2020 ser de imidlertid muligheter for å øke folketallet og sysselsettingen. I den forbindelse har de et særskilt fokus på etableringen av ny kampflybase på Ørland. Med en pendleravstand på under en time til Ørland anser de det ikke som usannsynlig at en del av familiene ønsker å bosette seg Åfjord. Som svar på de nye mulighetene det representerer er en ny områdedelplan for kommunesentrumet Årnes under utarbeidelse. I kommunedelplanen har de en målsetting om bosetting av 50 familier i kommunen. Kommunen ser for seg bygging av leiligheter i sentrum i størrelsesorden 80 leiligheter, i tillegg til regulering av nye områder for boligbygging. Kommunen satser på at private tar seg av utbyggingen, og har allerede lyst ut to nye områder for boligprosjekter. Flere har bemerket at boligprisene i kommunen ikke høye nok til at private aktører er villige til å ta seg av utbyggingen for utleie. Det kan derfor se ut som kommunen selv må ta ansvaret for utbyggingen. Eventuelt at de kjøper noen av leilighetene av utbyggerne for å leie dem ut. Det kan virke som noe overambisiøst å ha forventinger om at Åfjord vil være en attraktiv bokommunen for nyansatte ved kampflybasen på Ørland. Både avstanden og beskrivelser av kommunen som mindre attraktivt for tilflyttere tilsier at nytilsatte kanskje ville velge å bosette seg i andre kommuner nærmere arbeidsplassen. Planene som er skissert synes imidlertid å være en god løsning på de forventingene kommunen har satt seg, og det vil 31 være svært positivt for kommunen dersom de klarer å tiltrekke seg noen nye tilflyttere med mer attraktive tomter og boliger. Uansett så har kommunen allerede mangel på boliger både for salg og utleie, samtidig som de nåværende tilgjengelige tomtene har stått ledige lenge pga. manglende attraktivitet. Som en stor fritidskommune har Åfjord utfordringer med at en stor andel av boligene havner på fritidsmarkedet. Prisnivået for helårsboliger og fritidsboliger i kommunen ligger nokså jevnt og nærmere halvparten av boligene i kommunen utgjør fritidsbebyggelse. Dette kan føre til få incentiv hos eierne om å legge fraflytta boliger ut på det ordinære boligmarkedet. Spørsmålet blir hvem kommunen fremstår som attraktiv for i framtiden. Appellerer det mest til aktuelle tilflyttere eller til kommende deltidsinnbyggere. Her kunne kommunen helt klart gjort mer for å styre utviklingen i ønsket retning. Uten noe særskilt politikk på området framstår kommunen som passive i forhold til en mulig framtidig negativ utvikling av boligmarkedet i kommunen. 32 Norut Alta Rapport 2013:10 5 Bjugn kommune Bjugn kommune i Sør‐Trøndelag fylke, ligger sammen med Ørland på den sørvestlige del av Fosenhalvøya. I nord grenser kommunen mot Åfjord, og i øst mot Rissa. Folk i Bjugn bor for en stor del i kommunesentret Botngård eller i et av de andre grendesamfunnene i kommunen. Her er også mindre steder og spredt bosetting. Siden midten av 60‐tallet har bosettingen forflyttet seg fra distriktene og inn til Botngård og enkelte andre grender. Særlig de 10 siste årene har Botngård markert seg som et tydelig og voksende kommunesenter, med et vidt spekter av private og offentlige tjenester. Kommunesenteret Botngård ligger innerst i Bjugnfjorden. Andre viktige grender i kommer er Lysøysundet, Vallersundområdet og Oksvoll og Nes. Kommunen er et resultat av at 3 ½ kommune ble slått sammen til en i 1964. Rv. 710 går fra Botngård sørvestover til Brekstad (med fergeforbindelse til sørvestsiden av Trondheimsfjorden og hurtigbåtforbindelse til Kristiansund og Trondheim) og østover til Rv. 715 med forbindelse videre til Trondheim. Fra Botngård går også Rv. 721 gjennom de ytre deler av kommunen. Det går fergerute fra Nes på fastlandet ut til Husøya, Tarva, den eneste bebodde øy uten fastlandsforbindelse 5.1 Befolknings‐ og næringsutvikling Slik det framkommer i kommuneplanens samfunnsdel (2013) har innbyggertallet i Bjugn variert en del fra 1970 og til i dag. Befolkningen nådde en topp på over 5000 innbyggere i 1994, men utviklet seg negativt etter det. Siden 2010 har det vært en positiv utvikling, og 1. januar 2013 hadde Bjugn kommune 4 665 registrerte innbyggere. Fra 2008 til 2013 har befolkningsutviklingen holdt seg svært stabil, på 0 % i snitt. Tidlig i perioden var den negativ, men fikk en positiv utvikling fra 2010. Det er en forholdsvis stor og voksende andel eldre i kommunen, sammenlignet med landet og fylket forøvrig. Bjugn har de siste hundre årene vært en jordbruks‐, fiskeri‐ og industrikommune. Siden kommunesammenslåingen i 1964, har offentlig forvaltning og administrasjon økt sterkt, mens særlig fiskeri og jordbruk har gått kraftig tilbake. Jordbruket har i særlig grad utgjort bærebjelken for sysselsetting, bosettingsstruktur og ressursutnyttelse. Strukturendringer har medført betydelige reduksjoner i antall aktive bruk og sysselsatte. Havbruk har utviklet seg til en viktig næring, som erstatter fiskeriene i sysselsettingsmessig betydning. I perioden fra 2001‐2010 har bygg‐ og anleggsvirksomhet og varehandel hatt størst økning, mens industriproduksjon og jordbruk har hatt størst nedgang. I den nyreviderte kommuneplanen er etableringen av Ørland Hovedflystasjon som base for luftforsvaret i Norge, mye omtalt. Kommunen regner med at etableringen vil få svært positiv 33 betydning også for Bjugn. I planen påpekes at om noen år vil Bjugn og Ørland være blant de ytterst få distriktskommuner i Norge som har vekst i folketallet. Et stort antall personell vil bosette seg og arbeide ved flybasen, og flere tilliggende militære virksomheter vil finne veien til regionen. Bjugn inngår allerede i en felles bo‐ og arbeidsstedsregionen med Ørland. Inn‐ og utpendlingen fra disse to kommunene skjer i all hovedsak mellom dem. Statistikken viser at kommunen har en høy utpendlingsrate på 36 prosent av de bosatte. 18 prosent pendler til Ørland, og 6 prosent til Trondheim. Bjugn har en god del mindre innpendling fra andre kommuner, med 21 prosent i 2011. Mesteparten av innpendlingen kom fra Ørland (13 %). Som en følge av kampflybasen på Ørland blir kommunen også med på en positiv sekundæreffekt – utvikling innen tjenesteyting og vekst innen forretningssektoren. I plansammenheng regner en med at redusert sysselsetting pga. effektivisering innen landbruket antakelig vil veies opp ved økt sysselsetting og verdiskapning innen tjenesteytende næringer og havbruk. 5.2 Boligtilbudet i kommunen Bjugn hadde i 2011 2369 boliger. 86 % av boligmassen er eneboliger. Det har lenge vært en balanse mellom tilbud og etterspørsel på boligmarkedet, men den siste tiden har kommunen merket en større økning i etterspørsel. Søknadene for å få boligtomter har fordoblet seg i løpet av det siste året. I løpet av årene 2008 til 2012 ble det i gjennomsnitt omsatt 30 boliger per 1000, dvs. i snitt 71 i året. Kommunen er blant de med høyest antall omsetning av kystkommunene i regionen. Antallet omsetninger er også 6 ganger så høyt som kommunene med lavest tall på omsetninger. I løpet av de siste årene har det skjedd en sentralisering i kommunen. Det er til Botngård et voksende antall innbyggere nå ønsker seg, noe som også preger boligmarkedet. Det meste av boligomsetningen skjer i sentrumsområdet Botngård, og det er i det området at boligene oppnår høyest pris. Det er også i det området det meste av nybyggingen skjer. . Gjennomsnittsprisen per solgte bolig var på vel 1,17 millioner i snitt (2008‐12). Nybyggingen utgjør omtrent halvparten av de omsatte boligene i kommunen. Fritidsboligmassen utgjør 31 prosent av den totale boligmassen. Gjennomsnittsprisen for en fritidsbolig mellom 2008 og 2012 var 0,72 mill.. Pr. dato er det ca. 540 regulerte ledige tomter for fritidsbebyggelse. Omsetningen ligger på rundt 15 fritidsboliger i året. Det er ikke regnet med øking i etterspørselen etter fritidstomter i kommunen de nærmeste årene. Bjugn kommune har om lag 120 kommunale boliger til sammen, og det inkluderer omsorgsboliger, boliger til NAV, barnevernets boliger og vanlige gjennomgangsboliger. 23 av boligene er kommunale utleieboliger, og det er stor etterspørsel etter disse. De kommunale utleieboligene er primært forbeholdt kommunalt nyansatte som ønsker å leie. Andre grupper som prioriteres er andre offentlig nytilsatte, og innflyttere med tilsetting i privat 34 Norut Alta Rapport 2013:10 sektor. Disse boligene brukes også for å hjelpe sosialt vanskeligstilte. 3 boliger er forbeholdt vanskeligstilte. Kommunen ser imidlertid behovet for flere boliger til vanskeligstilte. De kommunale boligene leies ut til andre enn egne ansatte og vanskeligstilte dersom det er behov og de er tilgjengelig. Leieboerne har som regel maks 3 års botid, men kommunen vurderer å forlenge botiden til 5 år. Formålet med de kommunale boligene er at de skal fungere som gjennomgangsboliger, og at beboerne skal skaffe seg egen bolig på sikt. Leieprisene på de kommunale utleieboligene varierer mellom 2 980 og 7 700. Det er en del utleieleiligheter på det private markedet, og med større etterspørsel enn tilbud også på utleiemarkedet, er det behov for å få flere til å leie ut. Det er tilrettelagt med byggeklare boligtomter i alle grendesentre i kommunen, i tillegg til enkelte mindre steder. Det er per dags dato ingen byggeklare sentrumsnære tomter igjen i Botngård. Det finnes noen enkelttomter som er vanskelig bebyggbare. De fleste kommunale boligtomtene er eneboligtomter. Kostnadene varierer noe, men er basert på tre elementer, tomtepris, refusjon for tomtetekniske investeringer, og kostnader med målebrev og skjøte. I den nylig vedtatte kommuneplanen er det imidlertid satt av mange nye planlagte boligområder. Av kommunale boligtomter er det ledige tomter i utkanten av Botngård, Høybakken og Tussengrend, Oksvoll, Vallersund, omtrent 50 stykker. Av private boligtomter finnes ledige tomter i Ervika, Oksvoll, Vallersund, og Lysøysundet. Av de private boligtomtene er omtrent 20‐30 byggeklare og tilgjengelig. 5.3 Kommunal tilrettelegging for boligutvikling Kommunen har i år fullført et omfattende arbeid med å revidere kommuneplanen som ble vedtatt politisk i mars 2013. Både kommuneplanens samfunnsdel og arealdel har grundig omhandlet boligmarkedet i kommunen. Bjugn kommune har politisk vedtatt en målsetting om at kommune skal tilrettelegge for at flest mulig tilknyttet kampflybasen i Ørlandetablerer seg i Bjugn. Kommunen har utført beregninger mht. befolkningsutvikling og arealbehov. Disse er preget av usikkerhet, da de i stor grad baserer seg på eksterne faktorer. Utregningene forutsetter at 70 % av nye ansatte og deres familier, knyttet til kampflybasen og andre kjente sysselsettingsbehov i Bjugn, velger kommunen som bosted. Det vil medføre et innbyggertall på omtrent 9000 i 2025. Dette er en fordobling av befolkningen i løpet av planperioden. I arealplanen påpekes det at tilrettelegging for nye boligområder framstår som det mest sentrale utviklingstrekket i arealplanen. Kommunen skal prioritere å styre utviklingen gjennom planlegging og tilrettelegging, og i mindre grad fungere som utvikler av utbyggingsgrunn og infrastruktur. En befolkningsvekst som anslått vil kreve omtrent 1140 nye boenheter i kommunen. En stor andel av dette kan løses på eksisterende utbyggingsarealer, men det er behov for å avsette nye arealer for 455 av de nye boenhetene. Bjugn kommune opererer med en overdimensjonering mht. beregnet 35 boligbehov. Antallet nye boenheter som faktisk er lagt ut i arealplanen er på 770. Behovet overskrides dermed med 405 boenheter. Dette forsvares blant annet ut fra at en del områder først tas ved behov (2. prioritet). Hovedsakelig legges nye utbyggingsarealer til Botngård, men også i betydelig grad til Ervika. 82,5 % av befolkningsveksten forventes til disse områdene. Utviklingsretningen er tydelig, med Ervika strategisk plassert midt mellom Bjugn og Ørland. Sentrumsnære gjennomgangsboliger er prioritert. Utvikling av et sterkt kommunesenter er en vesentlig faktor når det gjelder å tiltrekke seg nye innbyggere og å beholde de som allerede er her. Det er behov for å revidere arealbruken i Botngård sentrum, med tanke på framtidige sentrumsfunksjoner, fortetting og infrastrukturløsninger. Kommunen har måttet nedprioritere en del områder i den nye arealplanen på bekostning av andre. Eksisterende områder for spredt boligbygging er tatt ut. Dette for å ha bedre styring med boligbyggingen, i en tid med kraftig befolkningsvekst. Videre har hensynet til jordvernet i noen grad måttet vike for hensynet til å legge til rette for sentrumsnær og miljøvennlig boligbebyggelse. Dette gjelder i all hovedsak for Botngård og Ervika. Det legges imidlertid vekt på høy utnyttingsgrad av slike arealer. Nye områder for hyttebygging prioriteres ikke i denne arealplanen. Det finnes pr. i dag betydelige reservearealer for dette, og etterspørselen har vært synkende de senere år. Utenom i tettbebyggelse og i tilknytning til eksisterende bebyggelse og anlegg, er det ikke lagt opp til utbygging i strandsonen. Ved siden av en restriktiv holdning til utbygging i strandsonen, beskyttes også sonen i stor grad av at hovedveier, landbruksarealer og vanskelig terreng gjør bygging i strandsonen lite aktuelt. Kommunen opplever utfordringer med at ønsket om hurtig tilrettelegging for private aktører og økonomiske interesser utfordrer behovet for å ta mer prinsipielle standpunkt til hva som er god helhetlig utvikling, før f.eks. utbyggingsaktører slippes til. Arealplanen skal bidra til å sikre ønsket utvikling. Nye utbyggingsområder er nøye vurdert, ut fra behov, ønsket utviklingsretning og nærhet til etablert infrastruktur. Gjennom prioritering mellom utbyggingsområder, tilrettelegging for ulike typer boenheter, krav om utbyggingstetthet, universell utforming og etablering av infrastruktur og bokvaliteter skal planen danne fundamentet for ønsket utvikling. Hensynssonen for omforming i Botngård sentrum sikrer helhetlige vurderinger rundt kommunesenterets framtidige utvikling, før større inngrep igangsettes. Kommunen tar opp startlån fra Husbanken som videre lånes ut til privatpersoner for boligetablering. Statistisk sett har antallet bevilgede startlån vært forholdsvis høyt i Bjugn kommunen. 34 % av boligomsetninger i Bjugn kommune mellom 2008 og 2012, fikk startlån. Startlånbeløpet var i gjennomsnitt på 24 prosent av omsetningsverdien på boligene. Kommunen opplever stor etterspørsel etter startlån, og fordelte vel 11 millioner til 44 søkere i 2012. Husbanken har skjerpet inn kravene, og kommunen må avslå noen søknader. Unge førstegangsetablerere er målgruppen for startlån, men spesielt har kommunen prioritert enslige forsørgere, enslige med funksjonshemminger, og reetablering etter samlivsbrudd. 36 Norut Alta Rapport 2013:10 Gjennom startlån medfinansieres både nybygg og kjøp av eldre boliger. I enkelte tilfeller kan også boliger fullfinansieres med startlån. Startlån brukes aktivt for å få leieboere i kommunale boliger over i egen bolig der det er mulig. Kommunen har enkelte år fått boligtilskudd fra Husbanken for viderefordeling (700.000 i 2012), men opplever at dette er vanskelig å nå opp i konkurransen om knappe midler. 5.4 Arbeidskraft og rekruttering Scanbio ble etablert i kommunen for 30 år siden. I dag er det ikke lenger lokalt eierskap i selskapet, og bedriften har amerikanske eiere. Produksjonen består av protein og fiskeolje, et biprodukt av oppdrettsnæringen og fiskerinæringen. Markedet er forprodusenter for fiskeri og landbruk. 70 % av produksjonen går til eksport. Antallet ansatte har vært relativt stabilt de siste 8‐10 årene. Bedriften har flere produksjonssteder, og i Bjugn er det 47 direkte ansatte. I hovedsak er det lokalt ansatte. Kompetansen som bedriften har behov for er innen prosessteknologi. Bedriften har hatt problemer med å skaffe den riktige kompetansen. Det har de løst ved å ha intern opplæring i bedriften. Lokalt er det ingen utdanningsmuligheter for den typen kompetanse som bedriften har behov for. Det er en til en viss grad pendling av ansatte fra nabokommuner. Bedriften har ikke hatt behov for å samarbeide med kommunen om tilgang på boliger. De har imidlertid inntrykk av at bolig er en viktig forutsetning for at arbeidstakere skal finne jobben attraktiv. Bedriften har ikke hatt problemer med å skaffe bolig til egne ansatte da de har rekruttert lokalt. Bedriftens ansatte har hovedsakelig behov for eneboliger, mens det i liten grad et behov for gjennomgangsboliger. Ansatte har ikke gitt uttrykk for at det er risikabelt å etablere seg i kommunens boligmarked. I følge informant ved bedriften er den største utfordringen kommunen står overfor i forbindelse med boligmarkedet er endringene som kommer med etableringen av kampflybasen på Ørland, og Marine Harvest sin forfabrikk under utbygging på Valsneset. Det vil bli et stort behov for bolig i tiden framover og boligprisene vil bare fortsette å stige. Informanten har et inntrykk av at kommunen tar den jobben på alvor. Det er foretatt flere reguleringer den siste tiden og det bygges boliger i flere deler av kommunen. Det kommunen kanskje ikke helt har tatt inn over seg er omfanget av behovene som kommunen har i vente. Det blir 800 nye arbeidsplasser i løpet av en kort periode på 4‐5 år, og Marine Harvest vil skape 50 nye arbeidsplasser i løpet av året. Det blir en stor utfordring å få bolig til alle på så kort tid. 5.5 Oppsummering Bjugn kommune har hatt en stabil befolknings‐ og sysselsettingsutvikling de siste ti årene, men er nå inne i en periode hvor de forventer en fordobling av folketallet fram til 2025. 37 Forventingene er i hovedsak basert på etableringen av en ny kampflybase i nabokommunen Ørlandet. Tilrettelegging for en fordobling av folketallet krever et omfattende arbeid med å legge til rette for nye boligområder i kommunen. Kommunen har gjennom arealplanen nøye vurdert nye utbyggingsområder ut fra behov, ønsket utviklingsretning og nærhet til etablert infrastruktur. Kommunen tar sikte på å styre utviklingen gjennom planlegging og tilrettelegging, og skal i mindre grad fungere som utvikler av utbyggingsgrunn og infrastruktur framover. En regner med at private utbyggingsaktører finner dette markedet attraktivt. Kommunen har i tilretteleggingsarbeidet satt en prioriteringsrekkefølge for reguleringer og utbygginger. Utvikling av et sterkt kommunesenter i Botngård er prioritert, ettersom det vil bidra til å tiltrekke seg nye innbyggere og å beholde de som allerede er her. Kommunen opplever allerede utfordringer med ønsker om hurtig tilrettelegging av arealer for private aktører og økonomiske interesser. Det utfordrer behovet for å ta mer prinsipielle standpunkt til hva som er god helhetlig utvikling og arealdisponering. Presset merkes også med at kommunen per dags dato ikke har noen ledige boligtomter i sentrale deler av kommunesenteret. Utfordringen for kommunen blir å få områdene i planene byggeklare fort nok til å ta imot det estimerte antallet med tilflyttere. Kommunen hadde kanskje vunnet på sikt ved å sette inn ekstra ressurser i den mest prekære tilretteleggingsfasen. 38 Norut Alta Rapport 2013:10 6 Ørland kommune Ørland kommune ligger lengst vest og ytterst på Fosenhalvøya. Det er en liten kommune i areal, kun 72 km2, der mesteparten hører til fastlandet. Av øyene utenfor er det Garten, Storfosna og Kråkvåg som er bebodd. Øya Garten ligger nærmest fastlandet, og har siden 1923 vært forbundet med bru. Bru mellom Storfosna og Kråkvåg åpnet i 2003. Mellom Garten og Storfosna går det ferge. Det er også ferjeforbindelse via Leksa til Vernes i Agdenes kommune. Kommunesenteret er Brekstad som fikk bystatus i 2006, og er handels‐ og servicesenter for region. De største tettstedene er, foruten Brekstad, Uthaug og Opphaug. Alle fastlandsdeler av kommunen kan nås i løpet av en 10‐15 minutters biltur fra kommunesenteret. Kommunen er nær knyttet til Bjugn, med god forbindelse via FV 710. Kommunikasjonsmessig ligger kommunen strategisk til med egen flyplass. Dette er en militær flyplass, men Air Norway har en daglig flygning til Gardermoen. Fra hurtigbåtterminalen på Brekstad kan en nå Trondheim med Kystekspressen, seks ganger om dagen hver vei, på en time eller Kristiansund på 2 ½ time. Mellom Brekstad og Valset i Agdenes går det ferje en gang i timen med overfart på 25 minutter. Med bil tar denne ruta på FV 710 to timer til Trondheim. Alternativt kan en kjøre via Bjugn og Rissa og komme over med ferja til Flakk. Denne ruta tar 2 ½ time til Trondheim. Beslutningen om at ny nasjonal kampflybase skal legges til Ørland ble tatt av regjeringen i juni 2012, og basen er planlagt ferdigstilt i 2017. Dette markerer et tidsskille i forhold til oppstart av omfattende planprosesser. Folkevekst gjennom økt tilflytting som krever ny boligbygging er viktige elementer i dette arbeidet. 6.1 Befolknings‐ og næringsutvikling Ørland kommune hadde 5155 innbyggere 1. januar 2013. Folketallet har vært stabilt siste10 årene med en vekst på 1 %, men har økt mer de siste par årene enn tidlig i perioden. Sysselsettingen har derimot økt med 5 % fra 2001‐2011. Kommunen har en innpendling på 22 % av de sysselsatte, hovedsakelig fra Bjugn. Utpendlingen er litt høyere med 26 % av de bosatte som jobber i en annen kommune. Bjugn og Trondheim er de viktigste kommunene det pendles ut til. Ørland og Bjugn utgjør en bo‐ og arbeidsmarkedsregion. Kommunens største arbeidsplass er Forsvaret knyttet til militærleiren Ørland hovedflystasjon. Flystasjonen sysselsetter ca. 600 ansatte og har 300 vernepliktige. Av de ansatte er 400 militært personell og 200 sivile. Nye oppgaver med etablering og drift av ny og utvidet nasjonal kampflybase vil føre til økt sysselsetting i årene som kommer. 39 Den største industribedriften er Mascot Høie på Brekstad som produserer dyner, puter og sengetøy, og sysselsetter vel 100 personer. Grøntvedt Pelagic foredler torsk, sild og laks i anlegg på Uthaug og Kråkvåg. Selskapet har 45 ansatte. Kommunen har et svært godt forhold for jordbruk, og landbruket sysselsetter ca. 10 % av befolkningen. 6.2 Boligtilbudet i kommunen Andelen eneboliger av boligmassen er på 75 % i kommunen. Dette er den laveste andelen i hele «kysten er klar»‐regionen, og vitner om større variasjon i boligtyper og nybygging sammenlignet med andre kommuner. I perioden 2008‐2012 er det omsatt 33 boliger per 1000 i kommunen, og dette er den nest høyeste boligomsetningen i regionen. Bare Frøya har hatt en større omsetning. Gjennomsnittsprisen ligger også i øverste sjikt med et snitt på 1,28 millioner i samme periode. Store deler av omsetningen foregår ved kjøp/salg av nybygg, og kommunen ligger helt på topp med bygging av 16 igangsatt boliger per 1000. I faktiske tall blir dette i snitt nesten 40 boenheter i året. I følge informant i kommunen har det skjedd store endringer i boligsammensetningen i kommunen. Tradisjonelt har eneboliger dominert, men i dag er det større etterspørsel etter rekkehus, kjedede eneboliger og leiligheter. Selv om avstandene innad i kommunen er små, er det størst etterspørsel etter boliger i kommunesenteret Brekstad. I dag kan det være vanskelig å få tak i romslige eneboligtomter i kommunesenteret, men slike finnes i bygdene litt ut fra sentrum. Kommunen policy har vært at det skal finnes ledige boligtomter i alle skolekretser. Først i 2009 ble det mangel på tomter på Brekstad, og det ble satt i gang arbeid med å tilrettelegge nye felt. I dag er finnes tomter i Breivika på Garten, Opphaug, Ottersbo og på Hovde på Brekstad. I de tre første områdene er det etablerte boligfelt opparbeidet på 70‐ og 80‐tallet. Prisen på tomter i eldre felt ligger på 51.000 + kr. 18 for m2 og offentlige avgifter. Hovde sør er et helt og nytt og stort felt sør for kommunesenteret hvor både kommunen og private selger tomter. Første byggetrinn i kommunens salg er nå startet opp med 20 eneboligtomter som selges til private og 37 rekkehustomter som selges kvartalsvis til entreprenører eller utbyggingsselskap. Prisen på eneboligtomter er på 400.000+utgifter, og rekkehusfeltene rundt 2 millioner. I byggetrinn to planlegges 23 eneboligtomter ved sjøen. Breivika boligområde ligger på øya Garten, men har god bru/veiforbindelse med 8 km til kommunesenteret. Dette er et eldre felt som ble bygget opp på 80‐tallet, men har 7‐8 ledige tomter igjen. I tillegg er det regulert flere tomter, men som per i dag ikke er tilrettelagt. Feltet har bra beliggenhet, men det har vært lite salg de siste årene. Kommunen har kjøpt et område på 18 dekar på Brekstad gård vest som nylig er regulert for lavblokker (105 enheter) og 18 enheter i rekkehus. Det er ikke avgjort hvem som skal bygge ut dette feltet. 40 Norut Alta Rapport 2013:10 Kottemyra er et lite kommunalt felt fra 70‐tallet på Uthaug. Her er det bare et par ledige tomter igjen. Disse ligger nær opp til støysonen på flyplassen, og anses ikke som veldig attraktive. Litt lenger nord, på Utstrand, har private aktører tilrettelagt for 16 nye tomter. Skogly boligfelt (nordøst for kommunesenteret) ble regulert på 90‐tallet, men en privat aktør har nylig omregulert feltet, og som innebærer en vesentlig fortetning med rekkehus/ eneboliger i kjede. Salget har gått bra, og området anses for å være attraktivt med nærhet til ulike tilbud. I nær tilknytning til det kommunale feltet på Hovde Sør har private utbyggere (Nordbohus) startet bygging av 4 rekkehus. Nordbohus planlegger etter hvert også å bygge 30 eneboliger og 37 leiligheter i 4 lavblokker i dette feltet. I Røstadhaugan boligfelt på Opphaug er det regulert 68 eneboligtomter. Boligfeltet vil bli tilrettelagt i privat regi. Området anses for å være attraktivt med nærhet til skole og turområder. Kommunen har et lite fritidsboligmarked, og andelen fritidsboliger av totale andel boliger er på bare 7 %. Prisene på omsatte fritidsboliger er også lav sammenlignet med andre kommuner i regionen. Kommunen har hatt en bevisst politikk på å styre fritidsbebyggelsen til øyene, og her er det også private grunneiere som selger tomter. Kommunen opphevde boplikten i 1996, og i etterkant av dette ble en del boliger solgt til fritidsformål. Kommunen opplever ikke at det er noe stort problem, og på øyene kan en ikke forvente at folk blir boende med mindre de finner sitt arbeid der. 6.3 Kommunens tilrettelegging for boligutvikling Kommunen er inne i en hektisk planperiode hvor etableringen av ny nasjonal kampflybase utfordrer plansystemet, og da særlig i forbindelse med stor forventet befolkningsvekst og behov for nye boliger. Det er gjort utredninger som ser på de tilretteleggende tiltakene som er nødvendig for å møte utviklingen. Ny planstrategi og planprogram utarbeides parallelt, og er per juni 2013 ute på høring. Her planlegges det for en befolkningsvekst på 35 % fram til 2026. De viktigste strategiene er å få til en urbanisering av Brekstad, bl.a. gjennom en fortetning av sentrumsarealer med leilighetsbygg og næringsetableringer som ikke er arealkrevende. Arealkrevende næringer forutsettes etablert på arealer i nærområdet til Brekstad. Regulering av nye større boligområder i tilknytning til sentrum vil ikke være aktuelt på grunn av jordvernet og flystøysonen. Det er behov for å komme i gang med regulering av Brekstad sentrum for å avklare arealdisponeringer opp mot kampflybasen. Planarbeidet vil berøre en rekke områder som jordvern, trafikale forhold, kulturminner, friluftsområder og næringsarealer i tillegg til boligområder, og det forventes at mange ulike interesser vil spille inn sine syn i prosessen. I forkant av dette jobbes det med en sentrumsplan for Brekstad, og 41 kommunen har utlyst konkurranse til å delta i «parallelloppdrag Kystbyen Brekstad». Tre arkitektfirma med bred kompetanse er engasjert for å utarbeide kreative og visjonære ideer og løsningsforslag rundt temaene: Urbanitet og innovativ byutvikling ‐ Den bærekraftige byen ‐ Attraktivitet. Det er etablert plansamarbeid mellom Ørland og Bjugn kommuner, og over flere år er det jobbet med muligheten for å slå de to kommunene sammen. Telemarkforskning har utredet konsekvensene ved en eventuell kommunesammenslåing. Kommunestyret vil i løpet av oktober bestemme om prosessen skal videreføres, bl.a. avholde folkeavstemning i februar 2014. Hvis kommunesammenslåing blir vedtatt av kommunene, er målet at sammenslåing skal iverksettes pr. 1. januar 2016. Begge kommunene kommer til å bli berørt av kampflybaseutbyggingen, og siden avstandene er korte til nabokommunen, ser kommunene for seg at de kan være komplementære i forhold til ulike boligønsker for tilflyttere med arbeidssted på kampflybasen. Mens Ørland kommune har vektlagt urbane kvaliteter i sin tilrettelegging for boligutvikling, vil det være et bredere tilbud av landlig kvaliteter i Bjugn kommune sitt bolig og tomtemarked. I utredninger som er gjort i forbindelse med ny kampflybase (Rambøll 2013, Demografi og behov som følge av ny kampflybase), går det fram at de to kommunene har tilstrekkelig med regulerte områder for boligutvikling for å møte etterspørselen som vil komme. Den kommunale boligutleiepolitikken er blitt endret de siste årene. I dag finnes det bare 10 kommunale utleieleiligheter igjen. Disse er ment som gjennomgangsboliger, og leies hovedsakelig ut til personer med særskilte boligbehov. Kontrakter inngås for en periode på 3 år, og etter dette blir beboerne oppfordret til å skaffe seg egen bolig. Beboere som er i et behandlingsopplegg kan bo utover den fastsatte tidsperioden. Kommunen bruker startlån som virkemiddel for å få beboere som er i stand til det over i egen bolig. Tildelingen av gjennomgangsboligene og forvaltningen av startlånsmidlene skjer hos NAV. Husbankens statistikk over bruk av startlån som finansiering av boligkjøp i perioden 2008‐2012, viser at kommunen har en lav utnytting av ordningen. Bare 16 % av boligomsetningene hadde startlån som medfinansiering, og der det ble brukt utgjorde det i snitt 4 % av omsetningsverdien. Sammenlignet med de andre kommunene i regionen er dette en lavere bruk av disse midlene. Kommunen har tidligere hatt et større antall utleieenheter som ble leid ut til en forholdsvis lav pris pga. lav standard. Disse ble blant annet brukt av kommunalt ansatte. Boligene ble etter hvert en sovepute for de som leide billig og ikke behøvde å skaffe seg engen bolig, og kommunen som ikke ville bruke midler til å opprettholde en bra standard. Da det private utleiemarkedet anses for å være velfungerende, ble det besluttet politisk å rive 26 leiligheter i et kommunalt kompleks. Rivingen er gjennomført, og området er nå omregulert for å gi plass for 40 nye leiligheter i lavblokk. I tillegg til de 10 gjennomgangsboligene har kommunen 42 Norut Alta Rapport 2013:10 ca. 40 omsorgs‐ eller trygdeleiligheter. Antallet kommunale boliger anses for å være på et tilfredsstillende nivå og dekker dagens behov. 6.4 Arbeidskraft og rekruttering Forsvaret med sin aktivitet på Ørland hovedflystasjon er som tidligere nevnt en viktig arbeidsgiver i Ørland kommune og påvirker med sine ansattes boligbehov boligsituasjonen i kommunen. For de 200 sivilt ansatte er ikke Forsvaret pliktig å tilby bolig, og siden disse hovedsakelig er rekruttert lokalt eller bor i nabokommunene, er de fleste etablert i boligmarkedet allerede. Forsvaret bistår sivilt ansatte med boligbehov bare i spesielle tilfeller hvor det er snakk om omstillingsprosesser eller hvor det er pendlere som har behov for hybel nær arbeidsstedet. For de 400 militært ansatte har Forsvaret gjennom sitt beordringssystem et ansvar for å tilby ulike grupper ansatte boliger. Forsvarets bolig‐ og velferdstjeneste har utarbeidet retningslinjer for hvor stor andel boliger Forsvaret må stille til disposisjon ut i fra antall ansatte i ulike yrkeskategorier. Forsvarets boliger knyttet til Ørland hovedflystasjon forvaltes av et partssammensatt utvalg, og består for tiden av 69 enheter. Dette er familieboliger i ulike størrelser; hovedsakelig i eldre boligfelt, delvis i «forsvarsgettoer», delvis spredt i andre typer boligfelt. Enhetene er i 4‐mannsboliger, 2‐mannsboliger og rekkehus. Ansatte kan bo i disse boligene opp til 5 år, og når kontraktsperioden nærmer seg slutten forventes det at leieboerne finner boliger på det private markedet. Forsvaret kan være behjelpelig med å formidle kontakter. Informanten i Forsvaret sier at med omstruktureringer, og da særlig med mindre antall flybaser å beordre mellom, forventer en at en større andel av ansatte vil har et lengre tidsperspektiv på sitt arbeid og bosetning ved Ørland. Flere vil etablere seg med familiene sine på det private boligmarkedet, og på sikt vil behovet for egne Forsvarsboliger avta. Det er også Forsvarets mål at flest mulig av de ansatte vil etablere seg i nærheten av arbeidsstedet. Likevel vil utbyggingen av ny kampflybase føre til mange nyansettelser og tilflyttinger som krever tilgjengelige gjennomgangsboliger. Forsvarsbygg vil bygge en del nye boliger, og er inne i en planleggingsfase hvor en del avklaringer skal gjøres. Per i dag er det usikkert hvor mange og hvor disse boligene skal bygges. Det er også usikkert hva som vil skje med de eldre boligene; om disse skal beholdes eller selges på sikt. Forsvaret er også i dialog med bolig‐ og jordbrukseiere som vil bli berørt av en utvidet støysone med kampflybasen. Det kan være aktuelt med kompenserende tiltak som gjør at nye tomter/boliger tilrettelegges andre steder. Slike forhold vil også påvirke boligetterspørselen i kommunen, men det er usikkert hvor mange som vil takke ja til et slikt tilbud og mer konkret hva Forsvaret kan tilby. Det foregår for tiden en rekke folkemøter med dette temaet. 43 Forsvaret er med i en prosjektgruppe om plansamarbeid sammen med Ørland og Bjugn kommuner, og jobber tett med å forberede seg til kampflybaseutbyggingen. Forsvaret og har spilt inn til kommunen i planprosessen at de forventer at flere ansatte vil etterspørre tomter og boliger på det private markedet, og at det tas høyde for dette i planlegging og tilrettelegging av nye utbyggingsarealer. En del vil nok ønske å bo «urbant» i kommunesenteret Brekstad med kort vei til arbeidsplassen og nær servicefunksjoner, mens andre vil se seg om etter mer plass og i mer landlige omgivelser i kommunen eller nabokommunene. Økende støy fra kampflybasen kan være et argument for å bosette seg lengre bort fra arbeidsplassen. En del vil nok fortsette å pendle fra kommuner med lengre reisevei (Rissa, Trondheim) pga. familieetablering på disse stedene. 6.5 Oppsummering Ørland kommune står foran store utfordringer med stor forventet befolkningsvekst og behov for nye boliger. Kommunen ser ut til å være godt forberedt, og har tatt mange gode grep på plansiden. Prosessene er imidlertid vanskelige med mange interesser hvor en må forvente at det kommer innsigelser. Særlig er jordvern og tap av landbruksjord med utbygging av kampflybasen en vanskelig sak. Kommunen jobber tett med Forsvaret for å få til gode løsninger. Kommunen synes å ha lykkes med å ha et stort antall tilgjengelige tomter, hvor både kommunen og private aktører har regulert områder i ulike deler av kommunen. Det ser ikke ut til å være noe problem med å få private utbyggingsaktører til å ta risiko med å bygge ut nye boliger da markedet anses for å være godt og at etterspørselen vil stige med økt tilflytting i årene som kommer. Foreløpig ser det ut til å være god variasjon i type boliger som bygges, og med fortetning i kommunesenteret legges det opp til boenheter på små tomter her, mens ønsker om romslige eneboliger med stor tomt kan finnes i andre deler av kommunen eller nabokommunen. Forholdsvis stor omsetning av boliger til en god pris gjør at markedet må anses som stabilt. Det private utleiemarkedet er også variert, og kommunen har ikke noe umiddelbart behov for flere gjennomgangsboliger for vanskeligstilte. Det tette plansamarbeidet med Bjugn kommune er svært positivt med tanke på å se boligutvikling og tilrettelegging i de to kommunene i sammenheng. Det er få kommuner i regionen som har et slikt samarbeid, og erfaringene fra Ørland og Bjugn kan være nyttige for andre kommuner. 44 Norut Alta Rapport 2013:10 7 Rissa kommune Rissa kommune ligger lengst sør på Fosenhalvøya, nord for ytre Trondheimsfjorden, og er den «Kysten er klar»‐kommunen som ligger nærmest Trondheim. Kommunen har grenser til Bjugn i nordvest, til Åfjord og Verran i nord, og Leksvik i øst. Over Trondheimsfjorden grenser kommunen mot Ørland, Agdenes, Orkdal og Trondheim. Kommunen i sin nåværende form er et resultat av sammenslåing av de tre kommunene Rissa, Stadsbygd og deler av Stjørna i 1964. Dette preger senterstrukturen i kommunen ved at det nye administrative senteret på Årnset (med blant annet rådhuset) ble lagt nord for det historiske senteret i Rissa. Rett utenfor ligger Kvithyll med et større industriområde. Andre større tettsteder er Stadsbygd litt lenger sør, som ligger 6 km fra fergekaia i Rørvik og er knyttet til Trondheim med ferje til Flakk. Nordover ut langs Trondheimsfjorden ligger Hasselvika, Fevåg og Råkvåg ligger helt innerst i Stjørnfjorden, nær opp til kommunegrensa til Bjugn. Noe bebyggelse finner vi også innover Skaugdalen. Med hyppig ferjeavgang fra Rørvik over Trondheimsfjorden er de sørlige delene av kommunen innenfor en times reiseavstand til Trondheim. Det går også hurtigbåt mellom Vanvikan i nabokommunen Leksvik til Trondheim. Denne har hyppige avganger og nås med 20 minutters kjøring fra Rissa kommunesenter. Hysnes i Hasselvika anløpes også av hurtigbåten mellom Kristiansund og Trondheim. Fylkesvei 715 er hovedferdselsåren som går fra ferjeleiet i Rørvik, gjennom kommunesenteret og Skaugdalen. For ruta langs kysten nordover følges FV718. 7.1 Befolknings‐ og næringsutvikling Kommunen hadde 6652 innbyggere 1. januar 2013, og er således den største i folketall av alle «kysten er klar»‐kommunene. Rissa har opplevd en jevn befolkningsøkning i løpet av de siste 10 årene med et snitt på 4 %. Sysselsettingsutviklingen i samme periode har derimot vært negativ med en nedgang på 5 %. De siste årene har dette snudd til en svak oppgang. Tallene gir en indikator på at nærheten til Trondheim gir kommunen noen fortrinn som bostedskommune. Pendlertallene fra 2011 viser at 26 % av de sysselsatte med bosted i kommunen finner sitt arbeid i en annen kommune, de aller fleste i Trondheim. Rissa er slett ikke av de kommunene med mest utpendling i «kysten er klar»‐regionen, men plasserer seg «midt på treet». Innpendlingstallene til Rissa kommune er noe mindre med 17 % av kommunens sysselsetting. Her pendler de fleste fra Trondheim. I den offisielle inndelingen i bo‐ og arbeidsregioner er Rissa den eneste kommunen i regionen som inngår i Trondheim bo‐ og arbeidsmarkedsregion. 45 Primærnæringene har tradisjonelt stått sterkt i Rissa kommune, men jordbruket har sysselsettingsmessig gått mye tilbake siste tiår og sysselsetter i dag 400 personer. En variert industri med verksted‐, næringsmiddel‐ og trevareindustri som de viktigste, er i dag bærebjelken i det private næringslivet. Hjørnesteinsbedriften er skipsverftet Bergen Group Fosen på Kvithyll med 270 ansatte og PMC Cylinderservice med sylinderproduksjon, også på Kvithyll med nærmere 90 ansatte. Andre viktige bedrifter er ITAB i Stadsbygd som produserer butikkinnredninger og har 100 ansatte. 7.2 Boligtilbudet i kommunen Av den totale boligmassen i kommunen er 80 % eneboliger. Kommunen har altså en del andre typer boliger, men er på tross av sin nærhet til storbyen Trondheim, ikke av de med høyest andel leiligheter i regionen. Antall omsatte boligeiendommer har i snitt ligget på 23 per 1000 i året i perioden 2008‐2012. Dette er «midt på treet» i regionen. Det samme kan sies om nybyggingstakten som i samme periode har vært 9 per 1000 boliger. Kommunen har en rekke eldre og nyere boligfelt hvor det finnes ledige tomter. På kommunens hjemmeside blir statusen på disse feltene oppdatert løpende, noe som gir en god oversikt for interesserte kjøpere/utbyggere, samt at kommunen selv har et godt grunnlag for å vurdere tilbudet opp imot behovet. Grønningsmarka ligger sentralt til i Stadsbygd, nær skole og butikk, og med holdeplass til pendlerbusser til Trondheim. Dette feltet er ikke så gammelt, og det omsettes stadig nye tomter. Per juni 2013 var det 8 ledige tomter igjen. Feltet består hovedsakelig av eneboligtomter, men en privat aktør har kjøpt opp tre tomter og fått tillatelse til å føre opp tomannsboliger. Prisen på eneboligtomter ligger rundt 110.000 + kostnader på 40.000. Årnset vest2 er et forholdsvis nytt felt i Rissa sentrum, lagt ut i 2009 med 42 enheter. Salget av tomter har gått fort, og i dag er det kun 4 ledige tomter igjen. De fleste tomtene er bebygd med eneboliger, men en utbygger har kjøpt tomter for bygging av tomannsboliger. Det foregår også oppføring av kommunale leiligheter i feltet. Feltet anses for å være svært attraktivt, og tomteprisen ligger på rundt 260.000 alle kostnader inkludert. Hasselvika boligfelt ble etablert på 80‐tallet og ligger 13 km fra Rissa sentrum i retning nordvest. Feltet ble opprettet i forbindelse med Forsvarets aktivitet i bygda og behov for tomter til ansatte. Det har ikke vært nybygging siste tiår, noe som trolig henger sammen med at Forsvaret har lagt ned sin virksomhet. Det er planer om å utvide feltet sørover da området kan få ny aktualitet med nærhet til anløpsstedet til hurtigbåtrute. De eksisterende tomtene har en prislapp i underkant av 100.000. Fevåg boligfelt ligger ennå litt lenger ut fjorden fra Hasselvika. Dette er et eldre felt, men det er nylig tilrettelagt for en ny vei som kan gjøre det mer attraktivt. Det er mange ledige 46 Norut Alta Rapport 2013:10 tomter, og en privat utbygger markedsfører bygging av tomannsboliger i feltet. Området er også populært for hyttefolk, og det har vært interesse for å bygge boliger til fritidsformål. Turbekkmo er et eldre boligfelt i Sørfjorden. Feltet har 5 ledige tomter til en pris på 80.000. Feltet ligger sentralt i bygda med gangavstand til skole og butikk, men tomtene er små, og det har ikke vært byggeaktivitet på lenge. Kvitland boligfelt ligger i Skaugdalen, 20 minutters kjøring fra Rissa sentrum, og ble opprettet på slutten av 80‐tallet. I dette boligfeltet er det 4 ledige tomter til en pris på 100.000, men her har det ikke vært byggeaktivitet på lenge. I tillegg til de kommunale tomtene finnes det flere privatregulerte boligfelt. Her er det litt mer usikkert hvor mange tomter som er ledige og hvor ferdig opparbeidet de er. I Råkvåg er det regulert boligfelt for frittliggende småhus, i Stadsbygd sentrum finnes det også ledige private tomter, og i Sørfjorden er det felt på Årneset og Strandlia. To private aktører har også tometer for salg ved Kvithyll. Et felt i sentrum av Rissa, Sørsia er under utbygging med tre lavblokker. Her er de fleste leilighetene i trinn I (12 av 14) og II (8 av 14) solgt, og leiligheter til den sist blokka blir også trolig snart lagt ut for salg. Hafellbakkan boligfelt, som ligger i Stadsbygd, er under utvikling med 25 leiligheter i 5 ulike bygg. Bygget består av 3‐ og 4‐ roms leiligheter. Langsand Park har nettopp solgt siste leilighet i et nyoppført terrassebygg med 22 leiligheter på Langsand, 3 kilometer utenfor Rissa sentrum. Nybygging av leiligheter fører også til en sirkulasjon på boligmarkedet der særlig eldre kan være målgruppen til lettstelte og sentrumsnære boliger. Dette kan føre til at brukte eneboliger legges ut på markedet, og blir tilgjengelige for barnefamilier med behov for større plass. Oversikten viser at det i kommunen finnes en rekke boligtomter tilgjengelig og at det foregår en del omsetning av tomter både for eneboligformål og utbyggere som bygger for videresalg. Flere boligprosjekter er sluttført de siste årene, og flere er under oppføring og planlegging. Oversikten viser at det er de sentrumsnære boligfeltene i Rissa og Stadsbygd som er populære og hvor det er rask omsetning, mens feltene i de mindre bygdene er preget av liten eller ingen aktivitet. Denne utviklingen er ikke uventet med hensyn til utbygd infrastruktur og nærhet til Trondheim med dagpendlingsmulighet. Etterspørselen etter attraktive, sentrumsnære tomter ser ikke ut til å være dekket. Hvis vi ser på den offisielle statistikken fra SSB på gjennomsnittsprisen på omsatte boliger, har den i perioden 2008‐2012 vært på 1,28 millioner. Dette er i øverste sjiktet i regionen, bare Hitra og Frøya har høyere prisnivå. Det er naturlig nok prisforskjeller mellom ulike deler av kommunen, noe som også henger sammen med mer nybygg og omsetning i de sentrale deler av kommunen (Rissa og Stadsbygd). Det finnes 19 kommunale boliger som leies ut til vanskeligstilte. Leilighetene ligger i Rissa sentrum, foruten tre enheter i Stadsbygd. Prisene ligger fra 3300 til vel 7000 avhengig av 47 størrelse. Kommunen har ikke mulighet til å leie ut til andre formål som egne ansatte eller til rekruttering til kommunens næringsliv. I tillegg til disse finnes omkring 110 trygde‐ og omsorgsboliger, både med kommunal tildeling og andre. Det private utleiemarkedet er ganske omfattende i kommunen. Det finnes boligselskap som leier ut leiligheter, og det er tradisjon for å leie ut deler av private eneboliger. Etterspørsel blant skipsverftets ansatte og innleid arbeidskraft er en viktig årsak til at dette markedet har eksistert over lang tid. Likevel kan det være vanskelig for andre som trenger gjennomgangsbolig å finne noe, og da særlig når det er stor aktivitet på skipsverftet med mye innleid arbeidskraft som skal bosettes. Det er behov for flere utleieenheter enn det markedet kan tilby i dag. Andelen fritidsboliger av den totale boligmassen utgjorde 27 % i 2011. Dette er nest lavest i «kysten er klar»‐regionen, bare Ørlandet har en lavere andel. Flest fritidsboliger ligger på nordsida ved Stjørnfjorden. 7.3 Kommunens tilrettelegging for boligutvikling En av utfordringene med boligplanleggingen i kommunen har vært at kommunen ikke har hatt et kompakt kommunesenter. Viktige offentlige‐ og servicefunksjoner og eldre boligfelt ligger forholdsvis spredt. Et av målene har derfor vært å få til et mer fortettet sentrum der nye boligfelt vil binde de ulike delene av kommunesenteret tettere sammen. Mye av arbeidet har derfor vært konsentrert om å få utviklet sentrumsnære tomter, både kommunale tomter og private initiativ. Kommunen ønsker at det meste av tomteutvikling skal skje av private aktører, men bistår gjerne for å få ideer realisert. Avdeling for kommunal teknikk og Rissa Utvikling KF jobber tett med tilrettelegging for boligutvikling. Kommunen får også skryt i Kommunebarometeret for 2012 for kort saksbehandlingstid på reguleringsplaner og byggesøknader. Ofte er det mange mindre grunneiere som er for små til å kjøre tunger reguleringsplanprosesser selv, og da kan kommunen komme inn. Et slikt prosjekt er planene om et helt nytt boligfelt Malén‐aunet i Rissa sentrum med 167 boenheter. Ni grunneiere har gått sammen i et utbyggingsselskap, og samarbeider tett med kommunen som har startet opp med områderegulering. Feltet har kvikkleiregrunn, og det må gjennomføres grunnutredninger før arbeidet kan starte opp. Dette kan i verste fall ta noen år, og kommunen må derfor jobbe parallelt med å se på andre, mindre boligfelt som kan realiseres fortere. Planene for boligfeltet Malén‐aunet innebefatter utvikling av ulike boligtyper med terrassehus på toppen der feltet skråner, og tomannsboliger, rekkehus, firemannsboliger og eneboliger der det flater ut. Kommunen ønsker å legge forholdene til rette for et botilbud som gjør at folk ønsker å bli boende i kommunen. Selv om befolkningsveksten er positiv, ligger noe av utfordringen i at sysselsettingen i kommunen har gått ned det siste tiåret, og at en ikke har fått til den 48 Norut Alta Rapport 2013:10 næringsveksten en hadde håpet på. Potensialet for knoppskyting i eksisterende bedrifter og nye etableringer som gir flere arbeidsplasser er ikke tatt ut. Pendling ut av kommunen for arbeid kan oppleves som slitsomt over tid så lenge reisevei ligger på rundt en time. Kommunen ser at Rissa kan være et godt alternativt bosted for flere folk som eksempelvis har sitt daglige arbeid i Trondheim. Det eksisterer nå planer om å bygge verdens lengste flytebru over Trondheimsfjorden med endepunkt på Flakk. Realiseringen av et slikt prosjekt vil gjøre Rissa kommune adskillig lettere tilgjengelig og til en enda mer integrert del av Trondheim bo‐ og arbeidsmarkedsregion. De mest optimistiske tror et slikt prosjekt vil la seg realisere i løpet av 10 år. Rissa er den eneste «Kysten er klar»‐kommune som er med i et interkommunalt arealplansamarbeid i Trondheimsregionen. Felles retningslinjer er utarbeidet, og dette forplikter Rissa kommune til å se eget arealplanarbeid i sammenheng med byen og de omkringliggende kommunene. Fremtidsrettede arbeidsplasser og attraktive boliger i et godt miljø er de viktigste samarbeidsområdene der kommunegrenser ikke skal hindre videre utvikling. Rissa kommune har i tidligere arealplanarbeid og planlegging for bolig‐ og hyttetomter måttet ta hensyn til jordvern. Både fylkesmann og reindrifta har levert innsigelser til plan som ble anket opp til Miljøverndepartementet. I kommunal planstrategi (2012) for Rissa kommune trekkes også fram at «Kysten er klar»‐kommunene har felles retningslinjer for strandsonen og sjøområdene som skal innarbeides i revideringen av kommuneplanen. Kommunen har nettopp startet med en prosess hvor kommuneplanens samfunnsdel skal rulleres. Rissa kommunen har erfaring med at generelle arealplaner fort blir utdatert, og har valgt å ta for seg mindre områder av kommunen for rullering. Ny sentrumsplan for Rissa sentrum skal vedtas før jul sammen med planer for Hasselvika og Råkvåg. Deretter står Stadsbygd for tur. Som tidligere nevnt finnes det 19 kommunale boliger for utleie til vanskeligstilte. Det er stor etterspørsel etter disse boligene, og av erfaring kan det være vanskelig å motivere beboere til å skaffe seg egen bolig. Kommunen har vedtatt tiltak for å få raskere gjennomstrømming av beboere. Utleiepolitikken har som mål at ingen skal bo mer enn 3 år i en kommunal bolig, og at de før den tid skal innkalles til en samtale der ulike muligheter drøftes. Blant annet skal det vurderes om Husbankens økonomiske virkemidler kan benyttes (startlån, tilskudd, bostøtte) for kjøp av egen bolig. Kommunen har gjort forsøk på å selge noen av de kommunale boligene til de som bor der uten å ha lykkes med dette målet. Kommunen har nylig vedtatt å ta imot flyktninger, og ser behovet for flere utleieenheter for å imøtekomme behovene for denne målgruppen. Kommunen har nettopp overtatt tre boligenheter etter at et behandlingstilbud for rusmisbrukere på Langørjan ble lagt ned, og ser disse som en mulighet for flyktningene. Dessuten er 8 nye kommunale enheter under oppføring i boligfeltet Årnset Vest2. 49 Bruken av startlån til finansiering av boliger er forholdsvis høy, og ble brukt som medfinansiering i en av tre boligomsetninger i perioden 2008‐2012. Dette viser at ordningen er godt kjent blant boligkjøpere. Informant i kommunen mener det er behov for nybygging av flere private utleieenheter da etterspørselen etter gjennomgangsboliger er stor. Kommunen har forsøkt å stimulere private aktører til å sette i gang et slikt arbeid, men har ikke lyktes med dette. De private aktørene hevder at de ikke klarer å bygge så billig at leieprisen blir på et nivå som markedet er villig til å betale. Det er mindre risiko ved å bygge for salg. 7.4 Arbeidskraft og rekruttering Bergen Group Fosen er hjørnesteinsbedriften i kommunen med over 40 år verftsvirksomhet på Kvithyll. Tidligere Fosen mekaniske verksted har vært et familieeid selskap, slet økonomisk på begynnelsen av 2000 tallet, og ble i 2008 kjøpt opp av Bergen group. Selskapet inngår i Bergen group shipbuilding som er en av 4 divisjoner i konsernet. Verftet har bygget flere hurtigruter og cruiseskip, bla «The World». Verftet bygger også ferjer og skip i offshorevirksomhet. Ordretilgangen er for tiden svært god, men selskapet driver med underskudd og sliter med å levere til rett tid. Antallet som jobber ved verftet varierer med oppdragsmengde, og går i bølgedaler. Ved topper leies det inn mye arbeidskraft. Da intervju med informant fant sted i juli 2013 var bedriften inne i en hektisk periode med stor ordrepågang og behov for arbeidskraft. Verftet har 270 fast ansatt. I tillegg leier bedriften inn 140 som midlertidig ansatte. I tillegg til dette er 200 ansatt av underleverandører som selger tjenester til veftet til fast pris. De faste ansatte har primært en lokal forankring og er bosatt i kommunen eller nabokommunene som Trondheim, Melhus, Bjugn eller resten av Fosen. De som er midlertidig ansatt eller ansatt gjennom underleverandører får tilbud om å bo på brakkerigg eller verftet kan være behjelpelig med å videreformidle leie på det private markedet. Disse arbeidstakerne kommer fra alle deler av landet og utlandet. Selskapet har 200 plasser på brakkerigg. Slik situasjonen er nå, er det problemer med å få bosatt alle som selskapet ønsker fordi brakkeriggen og det private utleiemarkedet er sprengt. Verftet har derfor måttet tilpasse antallet arbeidere etter hvor mange de klarer å få bosatt – på kort eller lang sikt. Boligmarkedet er altså en stor utfordring i perioder der bemanningen økes, men løses greit under «normal» drift. Veftet har tidligere hatt egne boliger som de leier ut til ansatte, men har sluttet med dette fordi det går mye ressurser i å administrere utleie. Bedriften har god kontakt med private utleiere i kommunen og tegner langsiktige avtaler som sikrer stabile leievilkår. I forbindelse med rekruttering av ingeniører har bedriften jobbet prosjektrettet for å få nytilsatte bosatt med sine familier, og kan også bistå for å legge til rette for arbeid for ektefelle. I dag har 50 Norut Alta Rapport 2013:10 bedriften 45 ingeniører, og informanten forteller at nytilsatte i første omgang ønsker å leie leilighet eller rekkehus. På sikt kan de være interessert i å kjøpe hus eller tomt for å bygge. Bedriften har ofte kontakt med kommunen hvor utfordringer på boligmarkedet tas opp. En gjenganger i diskusjonene er behov for tilrettelagte boligtomter på Kvithyll og sentrumsnære områder i Rissa og Stadsbygd der ansatte ønsker å bygge hus. Her mener informanten at det går for tregt med å få tilrettelagt nye felt, og selv om det finnes en del ledige tomter i eksisterende felt, anses ikke disse som attraktive. Det finnes mange fine potensielle områder, sørvendt med utsikt til fjorden, men hensyn til blant annet jordvern gjør det vanskelig å få realisert nye tomter raskt. 7.5 Oppsummering Rissa kommune har med sin beliggenhet nær opp til Trondheim opplevd en befolkningsøkning som utfordrer boligmarkedet og etterspørsel etter nye boliger. Boligplanlegging kan derfor ikke bare basere seg på behovene til kommunens innbyggere, men også se markedet som en del av Trondheimsregionens behov, og mulighet til å avlaste storbyen på boligsiden. Prisnivået på boligtomter er moderat i forhold til byen. Dette er kanskje en av de viktigst fordeler kommunen har for økt bosetning. Kommunen er heldig stilt med at en rekke utbyggingsaktører, lokale og fra Trondheim, finner det interessant og lønnsomt å bygge boliger for videre salg. Private utbyggeres initiativ og kommunens samarbeid med private har ført til at kommunen har fått ulike typer nye boliger og mer variasjon i boligtilbudet. Hvis vi ser på statistikken over omsetningen av boliger og nybygg, er den ikke spesielt høy tatt i betraktning av nærheten til byen. Realiseringen av mange av de planene som nå foreligger, vil trolig endre på disse tallene. Selv om kommunen er raske til å følge opp private initiativ på tomtesida, og har et godt samarbeid med utbyggingsaktører, er det ulike meninger om kommunen gjør nok og arbeider raskt nok i forhold til å tilrettelegge for attraktive tomter der behovet er størst. Vi har også hørt om begrensninger knyttet til jordvern som kommunen må ta hensyn til. Et område hvor en ikke har klart å oppnå ønskede mål er på nybygging av utleieenheter. Her er behovet stort, og til tider med stor industriell aktivitet nærmest prekært, men kommune og næringsliv har ikke funnet gode løsninger for å realisere slike prosjekter. Det bør være mulig å se på hvordan liknende problemer er løst i andre kommuner. Ønsker om næringsvekst i Rissa krever spesielt fokus på gjennomgangsboliger. Utbygging av infrastruktur vil være en viktig faktor for fremtidig utviklingen av boligtilbudet i kommunen. Landfast forbindelse til Trondheim vil i så fall kreve god langsiktig planlegging og tilrettelegging fra kommunens side. 51 8 Agdenes kommune Agdenes er en kommune i Sør‐Trøndelag og ligger helt ytterst i Trondheimsfjorden. Kommunen grenser over sjø mot Hitra, Ørland og Rissa, og over land mot Orkdal og Snillfjord. Den består av bygdene Ytre Agdenes, Lensvik og Ingdalen. Bebyggelsen er spredt langs fjorden og i de nedre deler av smådalene med en konsentrasjon i bygda Lensvik, hvor tettstedet Selbekken ligger. Selbekken er administrasjonssenter med kommunale kontorer, forretninger og skole. Også sørvest for Agdenes fyr er bosetningen tettere. På Leksa‐øyene er det bare noen få bosatte. Agdenes har veiforbindelse til Orkanger og videre til Trondheim (77 km fra Selbekken, langs Fv. 710/E 39). Fra Selbekken er det daglig hurtigbåtforbindelse til Trondheim, og det er fergeforbindelse over Trondheimsfjorden fra Valset til Brekstad på Fosenhalvøya (Fv. 710). 8.1 Befolknings‐ og næringsutvikling 1. januar 2013 hadde Agdenes kommune 1712 innbyggere. Befolkningsutviklingen i kommunen har vært negativ med 5 % nedgang de siste ti årene (2003‐2013). Sysselsettingsutviklingen har hatt en tilsvarende nedgang fra 2001‐2011. Jordbruk er viktigste næringsvei. 30 % av den dyrkede jorden brukes til åker, særlig bygg og poteter, og 70 % er eng og beite. Jordbærproduksjon er en spesialitet i Lensvik. En annen viktig næringsgren er pelsdyroppdrett. Det avvirkes trevirke for salg til skurlast og tremasse. Det spesielle kilenotfiske etter laks har vært en viktig binæring, men spiller nå en mindre rolle. Kommunen har en industritetthet på landsgjennomsnittet. De to største arbeidsplassene i kommunen er Storvask Agdenes AS og Elpro Industrier. I tillegg er det forholdsvis stor virksomhet i transportbransjen. Kommunen har et felles arbeidsmarked med Trondheim, Ørland, Orkdal, Skaun og Meldal. Agdenes ligger kommunikasjonsmessig sentralt, med en times kjøring til Trondheim, og en halvtime med hurtigbåt. Med bil tar det en halv time til Orkdal, likeså med bil og ferje til Brekstad. Dette gir muligheter for alle typer arbeid i kommunens nærområder. Ifølge statistikken har Agdenes kommune en innpendlingsandel på 17 %, mens utpendlingen utgjør en mye større andel på 35 % av de sysselsatte med bosted i kommunen. Mesteparten av utpendlingen går til Orkdal (14 %) og Trondheim (10 %). 52 Norut Alta Rapport 2013:10 8.2 Boligtilbudet i kommunen Gjennomsnittspris på omsatte boliger i Agdenes var i snitt på 1,09 mill. mellom 2008‐2012. Statistikken viser at det omsettes omtrent 15 boliger per 1000 i gjennomsnitt årlig. Med 924 boliger totalt utgjør det 14 bolig omsetninger i året. Av disse utgjorde ca. 8 nybygg. Boligbyggingen har tatt seg noe opp de siste årene. Videre er det geografiske forskjeller i boligomsetningene. I sentrum er det vanligvis rask omsetning til en forholdsvis bra pris. I 2011 utgjorde eneboliger 78 % av boligmassen i kommunen, og mesteparten av omsetningene er således eneboliger. Ofte er det litt eldre eneboliger som omsettes. Kommunesenteret har attraktive boligtomter, og det meste av utbyggingen skjer i dette området. Sentrum vokser til tross for nedgang i folketallet, på bekostning av distriktene. Tomtene i sentrumsområdet, Lensvik, er forholdsvis store tomter på litt over 1 mål og med flott sjøutsikt over Trondheimsfjorden. Det er gangavstand til buss og hurtigbåt, gangveier til skole, barnehage, idrettshall og butikk. Lensvik/Selbekken liggerkommunikasjonsmessig sentralt, og det er bare en halvtimes pendling til Trondheim, Orkdal og Ørland. Erfaringen viser at de fleste ønsker å bo i kommunens sentrum, i nærheten av fritidstilbud, servicetjenester og fasiliteter. Kommunen har mange utflyttere som har flytta tilbake og bosatt seg i området. Sentraliseringen som skjer i Agdenes kommune, er en trend vi finner over hele landet. Agdenes kommunestyre vedtok derfor å definere Selbekken som kommunens sentrum, utvikle dette for å imøtekomme innflytternes ønsker og krav. Satsingen på et sentrum er også et resultat av et prosjekt som var initiert av Sør‐Trøndelag fylkeskommune, «Småkommuneaksjonen». Gjennom prosjektet la de ut boligtomter, etablerte parker og gjorde betydelige estetiske endringer i sentrum. De fikk utbedret veistrekningen i sentrumsområdet som bidro til å gjøre området mer attraktivt. Kombinasjonen av bynær beliggenhet uten ferje, og beliggenhet ved kysten, gjør at kommunen er attraktiv for hytteeiere. Kommunen har en svært høy andel fritidsboliger, 51 % av boligmassen. Gjennomsnittsprisen på fritidsboliger i kommunen ligger ikke langt under boligprisene ellers, med 0,89 mill. Agdenes har vært under sterkt press når det gjelder fritidsbolig‐markedet. Det kan imidlertid ikke påvises at dette har vært prisdrivende i forhold til det generelle boligmarkedet. Noen av de eldre boligene i kommunen, spesielt i utkantene, blir fraflyttet og senere brukt som fritidsbolig. Dette har en konsekvens for befolkningsutviklingen. Kommunestyret har derfor vedtatt et forbud mot bygging av fritidsboliger/omgjøring av bolig til fritidsbolig, i Lensvik sentrum og i Vassbygda. Etter finanskrisen i 2008/09, er det betydelig mindre etterspørsel etter fritidseiendommer. Kommunen har mange ledig boligtomter, både i kommunale og private felt. Det er vedtatt reguleringsplan med ca. 160 tomter i kommunen. I boligfeltene Volladalen (kommunalt) og Langdalshaugen (privat), er det 24 tilrettelagte tomter ledig. I tillegg er 4 av 9 private boligtomter tilgjengelig i Synnavika i Vassbygda. 53 Kommunen har solgt de fleste kommunale utleieboligene unntatt omsorgsboliger. De kommunale utleieboligene var opprinnelig forbeholdt kommunalt ansatte som hadde behov for gjennomgangsbolig, med botid på maksimalt 5 år. Pr. i dag har de en enebolig med sokkelleilighet, utleiepris ca. kr. 4000/mnd. Hovedetasjen er øremerket til turnuskandidater. Kommunen vurderer å leie leiligheter på det private markedet i stedet for å eie boligene selv, og vil vurdere salg av dette huset også. Man slipper da vedlikehold og administrering av boligene. Dette gjelder også botilbudet for vanskeligstilte. 8.3 Kommunal tilrettelegging for boligutvikling Kommuneplanens arealdel gjelder for perioden 1995 – 2005, og er delvis utdatert. Planen er likevel et godt hjelpemiddel, og dekker dagens behov for boligbygging, næringsområder og fritidsbebyggelse. For tiden jobbes det med kommuneplanens samfunnsdel. Kommunen har ferdig utarbeidet en planstrategi og et planprogram for kommuneplanens samfunnsdel 2012‐2024. I kommunens planstrategi er fokus på hvordan stimulering til økt tilflytting og bosetting skal gis spesiell oppmerksomhet i kommuneplanens samfunnsdel, herunder strategi for å få økt bosetting i forbindelse med etablering av ny kampflybase på Ørland. Kommunen er spent på etableringen av den nye kampflybasen på Ørland, og konsekvensene det vil ha for Agdenes kommune. Utbygginga av kampflybasen skjer på andre siden av fjorden. Det er forventet at utbyggingen vil gi et stort boligbehov, og kommunen forventer at noen av tilflytterne ønsker å etablere seg i kommunen. Dersom tilflytterne ønsker å etablere seg nær Ørland og flybasen, vil ytre Agdenes være et godt alternativ. Området vil være innenfor kort pendleravstand til flystasjonen, men da også innenfor støysonen til flybasen. Lensvik sentrum vil være attraktivt for tilflyttere, ikke bare for den som arbeider på flybasen, men også for arbeidstaker nummer to og barna. Her har de de gode kommunikasjonsmulighetene, pendlermulighetene til Trondheim og Orkdal med buss og hurtigbåt, samt enkel tilgang til kommunesenterets infrastruktur. I følge kommuneinformant har Agdenes utfordringer med å synliggjøre kommunens attraktivitet for potensielle tilflyttere. Både Ørland og Bjugn kommune er veldig offensive overfor personellet som skal komme i forbindelse med utbyggingen. Forståelig nok ønsker de å legge til rette for at alle tilflyttere skal etablere seg i deres kommuner, og ønsker ikke å bidra aktivt til etableringer utenfor dette området. Kommunen markedsfører seg aktivt i diverse tidsskrifter som distribueres i relevante områder for målgruppen. De mange som er fastboende, og som må flytte på grunn av flybaseutbyggingen, er også en gruppe som er interessant. Det er også mulig å bruke de som i dag har sitt arbeide på flybasen, som “markedsførere”. Kommunen satser også på utflyttede Agdenes‐innbyggere som tilbakeflyttere for å få folketallet opp. Som et forsøk på å nå ut til dem sender kommunen et nyhetsbrev til den utflyttede ungdommen, «Brevet heimant». Det er en orientering om kommunen, om jobb‐ 54 Norut Alta Rapport 2013:10 og boligmuligheter i kommunen. Brevet sendes til 2‐300 tidligere elever på Lensvik skole, mellom 25‐40 år. De er usikker på den direkte virkningen av nyhetsbrevet, men mener det har en positiv effekt om de får en del utflyttere tilbake. En annen utfordring for kommunen er de mange høringsinstansene som skal uttale seg om kommunale planverk. Høringsinstansene bruker i dag langt større grad innsigelser, i stedet for anbefalinger, som de brukte for 5‐6 år siden. Innsigelsene er ikke alltid i samsvar med kommunens vurderinger av ønsket utvikling, og vanskeliggjør planprosessene. Et eksempel er kommunens erfaringer med Vegvesenet. Den rigide holdningen til nye avkjørsler, har stoppet ønsket boligbygging ved flere anledninger. Kommunen håper at Fylkeskommunen, som ny vegeier, har en mer pragmatisk holdning til slike søknader. Kommunen har per dags dato ikke tilstrekkelig med tilgjengelige boliger i kommunen for å imøtekomme den økende etterspørsel på boligmarkedet. De mener imidlertid at tomtetilbudet vil være tilstrekkelig. Kommunen ønsker å ta initiativ til å bygge ut noen leiligheter neste år, som vil kunne hjelpe en del tilflyttere. Det er noen private aktører som har vist interesse for å bygge ut for utleie, men dersom det ikke lar seg gjøre, må kommunen vurdere å ta utbyggingen selv. Slik utbygging må være selvfinansierende, og ikke belaste kommunebudsjettet. I tillegg skal det bygges et rekkehus med ti leiligheter i privat regi. Dette er planlagt i industribygda Selva. Kommunen har om lag 160 ferdigregulerte boligtomter, og kommunen kan på kort varsel klargjøre flere boligfelt, dersom det blir aktuelt. Kommunen har sett for seg egnede områder som er regulert, og som de vil jobbe videre med. Områdene ligger både i ytre Agdenes, i Ingdalen og i Lensvik. Tidligere ble kommunale boligtomter solgt for kr. 1,‐. Kommunen avviklet ordningen med subsidierte boligtomter etter misnøye om konkurransevridning fra private. Det er en 1‐krones tomt igjen. Prisen på de kommunale tomter ligger nå omtrent på nivå med de private. Kommunens tomter har en pris på omtrent 360.000, mens de private gjerne kommer opp mot 400.000. Det er to private boligfelt under planlegging. Begge ligger i ytre Agdenes og har som mål å nå markedet på Ørland som kommer i forbindelse med utbyggingen av den nye flybasen. Det ene området heter Valset, og ligger ved fergeleiet til ferja som går til Ørlandet. Det var i utgangspunktet planlagt 20 tomter, men antallet ble redusert. En kilometerer unna dette boligfeltet er det planlagt et boligfelt med omtrent 15 tomter. Kommunen har andre hensyn med tanke på prioritering av områder for boligområder. Disse to boligfeltene er litt i periferien når det gjelder infrastrukturen i Agdenes. Kommunen ønsker å fortette de sentrene som allerede finnes i Agdenes, og ønsker derfor å legge boligene rundt infrastruktur i etablerte områder. Samtidig har de den holdningen at de ønsker primært at private skal bygge ut. De private har tatt initiativ. En aktør innafor kommunen og en utenfor i de to ovenfor nevnte tilfellene. 55 Agdenes kommune gir et etableringstilskudd på kr. 100.000 til bygging av ny enebolig eller kjøp av ny enebolig. I retningslinjene står det at boligen må benyttes som helårsbolig for eier. Tilskudd gis til privatpersoner som på søknadstidspunktet er under 40 år. Tilskuddet gis som et rente‐ og avdragsfritt lån, og avskrives over 10 år med 10 % årlig. Dersom boligen selges, leies ut eller fraflyttes, må den delen av tilskuddet som ikke er nedskrevet tilbakebetales. Agdenes er en kommune som har høy utnyttelse av den statlige virkemiddelordningen med startlån. 41 % av boligomsetningene hadde startlån som finansiering (2008‐2012). Også gjennomsnittlig startlånbeløpet var høyt, og utgjorde 45 % av gjennomsnittsverdien på boligomsetninger (2008‐2012). Startlånet kommer som toppfinansiering og i tillegg til andre lån. Dersom søker har fått innvilget hovedlån i bank, så kan søker få toppfinansieringen som startlån fra kommunen. Alle som vurderes å ha en økonomisk evne til å tilbakebetale lånene, blir tildelt startlån. 8.4 Arbeidskraft og rekruttering Elpro ble etablert i 1975 og har etter hvert vokst seg opp som den største bedriften i Agdenes kommune. Bedriften var i utgangspunktet en lokal familiebedrift, men i 2002 gikk de konkurs og ble kjøpt opp av nye eiere. Dagens eiere er lokalisert blant annet i Trondheim, Rissa og Moss. Avdeling Agdenes med fabrikken produserer store skipstavler for offshore flåter‐ og styreromskonsoller. Bedriften produserer til hele verden men hovedleveransen går til Bergen. De har i dag 45 fast ansatte. Kompetansen de har behov for krever fagbrev eller relevant erfaring. Informanten forteller at det har vært en økende andel pendlere de siste årene, og omtrent 20 % kommer fra andre kommuner. Tilgang på bolig er et problem i Agdenes, fordi det er en populær fritidskommune. Når et hus blir solgt går det som oftest til fritidsboligmarkedet. Bedriften mener tilgang på bolig er viktig for at tilflyttere skal finne jobben attraktiv. De klarer som oftest å skaffe bolig. Så langt har de løst boligproblemet med å bistå ansatte med å leie på det private markedet. Bedriften har vurdert å kjøpe bolig men har ikke kommet lenger. De vurderer prisene for å være for høye. Boligbygging har ikke vært et alternativ for bedriften. Dersom de kommer til det punktet at de må sette opp boliger for egne ansatte måtte eventuelt kommunen ha kommet på banen. Per dags dato har det ikke vært noe samarbeid med kommunen om boligtilrettelegging, men kommunen er generelt svært lydhøre for Elpros utfordringer og bedriften tror kommunen ville vært behjelpelig dersom Elpro ønsker det. Det har sammenheng med at Elpro er en av de største arbeidsgiverne i kommunen. 56 Norut Alta Rapport 2013:10 Videre er det en utfordring at tilflytter fra utlandet ikke kan eller vil ta opp huslån med engang de flytter til Norge. De ønsker naturligvis også å vente og vurdere om de ønsker å etablere seg i Agdenes på lang sikt. Det er forskjellige behov for bolig blant de ansatte. Forskjellene går som regel mellom de som kommer fra utlandet og nordmenn, og hvor nordmenn stiller høyere krav til standard. Største utfordringer på boligmarkedet i kommunen slik bedriften ser det, er liten tomtetilgang, og lite brukte boliger å få kjøpt. De boligene som er til salgs går ofte til fritidsboligmarkedet. Boligene får en høyere pris som fritidsbolig. Det er på mange måter en trussel fordi boligene blir stående tomme store deler av året. Det har påvirket rekrutteringsgrunnlaget for skole og barnehage og servicetilbud generelt. Leiemarkedet er knapt og det baserer seg på at man må kjenne noen som leier ut. Bedriften er lokalt forankret og har de rette kontaktene for å løse problemet på kort sikt. 8.5 Oppsummering Kombinasjonen av bynær beliggenhet både med bil og hurtigbåt, og beliggenhet ved kysten gjør Agdenes kommunen til en attraktiv hyttekommune, og over halvparten av boligene i kommunen er fritidsboliger. Etterspørselen etter fritidsboliger sank betraktelig etter finanskrisen, og kommunen har forbud mot å sette opp nye fritidsboliger i kommunens sentrumsområder. Samtidig gir beliggenheten tilgang til et større arbeidsmarked, med utpendling som en mulig løsning for sysselsettingen. Etableringen av ny flybase i nabokommunen Ørland, fremheves som en mulighet som kan bidra til å snu denne trenden. For å tiltrekke aktuelle tilflyttere til kommunen har kommunen ledige tomter til disposisjon i et forholdsvis nyetablert sentrum i Lensvik, samt i private boligfelt i Sterten og Vassbygda. Kommunen engasjerer seg også økonomisk ved å tilby et tilskudd til boligetablering. I tillegg stiller de seg åpen til å sette opp noen boliger for utleie/salg dersom private aktører ikke viser interesse, så kommunen kan være villig til å ta et slikt ansvar. Det finnes imidlertid noe privat initiativ, og det reguleres for private boligtomter flere steder i kommunen. Arbeidet med å snu trenden med synkende befolkningstall og et attraktivt boligmarked bærer imidlertid preg av mangel på konkrete planer og strategier. Arbeidet med boligmarkedet i kommunen fremstår per dags dato som mer tilfeldig basert, og kommunen har hatt en del utfordringer med innsigelser fra andre høringsinstanser i tidligere reguleringsplaner. 57 9 Snillfjord kommune Snillfjord kommune ligger vest for Trondheim på østsiden av Hemnfjorden, rundt fjordarmene Snillfjorden og Åstfjorden og avgrenser seg mot nord til Trondheimsleia. I nordøst grenser kommunen mot Agdenes, i sør mot Orkdal, og vest mot Hemne Bosetningen er svært spredt i kommunen, hovedsakelig ute ved kysten. Kommunen har tre mindre tettsteder, Sunde, Krogstadøra og Vennestranda. Administrasjonssenteret Krokstadøra ligger innerst i Snillfjorden. Kommunen er delt opp av flere fjorder og fjell, som skaper store avstander mellom småstedene, men som også gir mange naturskjønne områder. Rv. 714 fra Orkdal går gjennom kommunen; innenfor fjordbotnene og frem til kysten med bro over til øya Hemnskjel og tunnel videre til Hitra. Ved Våvatnet tar fylkesvei av til Ytre Snillfjord og videre til Kyrksæterøra i Hemne. 9.1 Befolknings‐ og næringsutvikling Målt i innbyggertall er Snillfjord den minste kommunen blant kyst kommunene i Sør‐
Trøndelag. Snillfjord hadde 985 innbyggere 1. januar 2013. Kommunen har i løpet av de ti siste årene hatt en relativ stabil befolkningsutvikling, med en liten nedgang på 4 %. Sysselsettingsutviklingen har også vært stabil, og har gått ned med 2 % fra 2001‐2011. De siste fem årene har utviklingen snudd med en vekst på 6 %. Kommunen har et noe variert næringsliv med landbruk, fiskeoppdrett og småindustri. Hovednæringen er landbruk med hovedvekt på jordbruk, til dels kombinert med skogbruk eller fiske; fiskeoppdrett. Industrien er beskjeden og omfatter noen mindre virksomheter i trevare‐ og møbelindustri, i verkstedindustri og i gummi‐ og plastindustri. Det finnes tre store smoltanlegg i kommunen som er de største private arbeidsgiverne. I tillegg har de en bedrift, Jankos, som driver et mekanisk verksted, omkring 15 arbeidsplasser. Kommunens største enkeltarbeidsplass er imidlertid kommunen selv. Som en liten kommune fremstår arbeidsmarkedet i Snillfjord som forholdsvis begrenset, men en nær beliggenhet til flere større kommuner gir mulighet for tilgang til større arbeidsmarked for kommunens innbyggere. Registerbaserte data bekrefter at kommunen har en god del utpendling. I 2011 pendlet hele 41 % av kommunens sysselsatte innbyggere ut av kommunen, mens bare 23 % pendlet inn. Tallene viser at utpendlingen går til Orkdal (13 %), Hemne (11 %), Hitra (7 %) og Trondheim (5 %). Snillfjord inngår i Orkdal bo‐ og arbeidsstedsregion. I løpet av den siste tiårsperioden har det vært mye positivt næringsutvikling i grensekommunene til Snillfjord. I kommunen mener de at det kan bidra positivt også for 58 Norut Alta Rapport 2013:10 framtidig bosetting i Snillfjord. I tillegg har kommunen sagt seg positiv til utbygging av mange fjellområder for vindkraft. En eventuell utbygging kan ha en positiv innvirkning på bosetningen i kommunen fremover. 9.2 Boligtilbudet i kommunen Boligmarkedet i Snillfjord kommunen er preget av en stor andel boliger til fritidsformål. Kommunen har flere fritidsboliger enn ordinære boliger. I 2011 utgjorde fritidsbebyggelsen hele 64 % av boligmassen i kommunen. 77 % av boligene i kommunen er eneboliger. Prisnivået på omsatte boliger i perioden 2008‐12 har i snitt ligget på kr 1,00 mill. Sett i forhold til de andre kystkommunene, er ikke prisnivået lavt. Tatt i betraktning boligmassens dominans av fritidsboliger, er det ikke overraskende at prisnivået er høyere enn i flere av kommunen av samme størrelse. Prisnivået på fritidsboliger lå i gjennomsnitt på 0,73 millioner i samme tidsperiode. Omsetningen av boliger er under snittet for kystkommunene i fylket, med 12 omsatte boligeiendommer (per 1000) 2008‐12. Med en boligmasse på 543 boliger totalt, utgjør det 6‐
7 boligomsetninger i året. Halvparten av omsetningene var nybygg, altså 3‐4 nybygg. Det er en utfordring med en liten kommune som Snillfjord at det er lite omsetning av boliger og dermed et dårlig grunnlag for å anslå verdien av boligomsetninger. Dette mener informant i kommunen fører til usikkerhet omkring lønnsomheten i å investere i nybygg, og at det generelt har vært lite ønske om å bygge nye boliger. Lite aktivitet på boligmarkedet i kommunen medfører at private boligaktører/utbyggere prioriterer andre boligmarkeder i nærheten som er mer lukrative, som i Hemne og på Hitra. Det er imidlertid noen geografiske forskjeller i med hensyn til nybygging i kommunen. I kommunesenteret, Korgstadrøra, er det forholdsvis lite nybygging. Men, på Vennestranda og ut mot Hemnes, og spesielt i Kongensvold og Sunde og utover mot Hitra er det noen som har bygd nytt den siste tiden. I de områdene er det også flere private boligfelt. Informanten mener det skjer en positiv trend og mye optimisme i de områdene der det nå skjer nybygging. Ved omsetninger av brukte boliger i de områdene har prisen vært relativt bra. Det er en del næringsaktivitet i nærheten av områdene, og de ligger i grensa til Hitra hvor det nå opparbeides et nytt industriområde. Det er nylig bygd en ny skole og barnehage på Hemnskjela, Sundlandet. I tillegg har kommunen fått en søknad om etablering av butikk i den samme grenda. Tomtene i de kommunale boligfeltene på Krogstadøra og Vennestranda har vært tilgjengelig en stund. Informanten forteller at det har sammenheng med manglende interesse og lite byggeaktivitet generelt. 59 Kommunen har en god del kommunale boliger, 27 av boligene er for ordinært utleie. De fleste ligger i kommunesenteret Krokstadøra. Det har vært et mål at disse i all hovedsak skulle fungere som gjennomgangsboliger til korttidsleie, og gi tilflyttere mulighet til å leie før de bestemmer seg for om de ønsker bosette seg i kommunen og bygge selv. Kommunen opplever utfordringer med at mange velger å bo i disse over en svært lang tidsperiode. Det har trolig sammenheng med lavt prisnivå på boligene og en del usikkerhet med å investere i egen bolig og mulig verditap ved salg. Kommunen har heller ikke regulert leieforholdet med å fastsette en begrenset leieperiode. Kommunen har satt i gang en prosess hvor de ser på muligheten for å selge noen av de kommunale utleieboligene. 9.3 Kommunal tilrettelegging for boligutvikling Kommunens rolle i boligmarkedet dreier seg mest om tilrettelegging av tomter og utleie av kommunale boliger. Kommunen har ikke noen noen konkrete utformede strategier på boligområdet og kommunens planverk på området er utdatert. Kommunen er midt i arbeidet med revidering av kommuneplanens samfunnsdel og arealdel, og har holdt tre folke‐ og grendemøter om planen høsten 2012. Informanten i kommunen forteller at hovedårsaken til at det har vært manglende satsing og strategier på boligområdet er at de har en liten administrasjon og lite ressurser å avsette til boligarbeid. Kommunen har generelt lite midler til rådighet for utviklingsprosjekter og har vært forsiktig med å ta opp lån. Kommunens egen vurdering er at deres prioritering av å sikre basistjenestene i kommunen har gått på bekostning av andre områder slik som bolig og næringsliv. I tillegg ble det ved siste valg dannet en politisk komite som skulle se på boligstrategien fremover og hvilke konkrete tiltak de skal satse på. Formålet er at arbeidet i komiteen skal fører fram til kommunale planer for bosetning, ønsket utvikling og virkemiddelbruk for å oppnå målene. Et av tiltakene fra komiteen har vært å selge de kommunale boligene. Det er først og fremst de boliger som ikke har gjennomstrømning og fungerer som boliger innen målet for korttidsleie som skal selges. Arbeidet er hittil ikke fulgt opp med annet enn at de har satt i gang prosessen med taksering av de kommunale boligene slik at de etter hvert kan legges ut for salg. At fritidsboligmarkedet er såpass stort i kommunen er en konsekvens av at kommunen har vært velvillig til fritidsboligetablering. Kommunen har tidligere hatt diskusjoner om hvorvidt de skal gå inn for å begrense muligheten for å omgjøre boliger til feriehus, men konklusjonen har vært at de anser det som vanskelig å legge begrensninger på det. Vurderingen er også basert på at det vil kunne påvirke boligprisene negativt og dermed gjøre det enda mer økonomisk usikkert å bygge ny bolig i kommunen. En så betydelig andel fritidsboligmasse byr på en del utfordringer for kommunen, ettersom det er mangel på boliger i kommunen. Etterspørselen for å leie bolig er også større enn tilbudet. Kommunen er usikker på hvordan de skal løse frititidsboligproblematikken. Det er avsatt egne byggefelt til fritidsboliger. 60 Norut Alta Rapport 2013:10 Som et resultat av deltakelse i prosjektet «Kysten er klar» har kommunen nå planer om å bygge ut små boliger i et eksisterende kommunalt boligfelt, Hyllberget i Ytre Snillfjord. Tomtene har stått ledige lenge og kommunen har tidligere forsøkt å sette ned prisen på tomtene uten noe vesentlig respons. Det skal foretas en omregulering av eksisterende boligfeltet og kommunen har engasjert en arkitekt til å tegne mindre boenheter, på mindre tomter. Boligene er prosjektert og kommunen har vært ute etter private samarbeidspartnere men så langt har det ikke vært vist interesse fra aktuelle private aktører. Det kan bli aktuelt for kommunen å bygge leilighetene selv, dersom ingen private aktører ønsker å gå gang med utbyggingen. I den politiske behandlingen av de prosjekterte leilighetene på Hyllberget var de i utgangspunktet satt opp som utleieboliger som kommunen skal leie ut, men de er åpen for å selge dersom det skulle bli aktuelt. Kommunen ønsker med utbygningsprosjektet å få i gang aktivitet og optimisme for omsetning og nybygging av boliger i kommunen. Kommunen har forsøkt å få med Husbanken på prosjektet, uten å lykkes. Kommunen opplever at Husbanken er lite velvillig til å bidra med finansiering til å bygge opp og bidra til å løfte boligmarkedet i kommunen. Inntrykket til informanten i kommunen er at Husbanken ikke vil satse på unge nyetablerere og vanlige tilflyttere med aktuelle tilskudds‐ og virkemiddelordninger. Et annet kommunalt boligområde på Hyllberget er ferdig tilrettelagt med 8 nye boligtomter, og bygging kan starte i oktober 2013. Det er vist privat interesse for å bygge, og to personer står klare til å bygge så snart feltet er klart. Tomtene selges til selvkostpris, rundt 300‐
350.000 for en tomt. Etter kommunens vurdering er det lukrative tomter, forholdsvis store med bra sjøutsikt. Kommunestyret har vedtatt å utrede mulighetene for bygging av 5 nye utleieboliger på Vennestranda, for korttidsleie. I tillegg er det noen private boligfelt som er under planlegging. I Sunde/Hemnskjela området er det flere private med egne boligfelt som holder på med reguleringsplaner. Av økonomiske virkemidler gir kommunen tilskudd til nybygg og videreformidlerstartlån. Kommunen gir 50.000 i tilskudd til nybygg etter søknad. Tidligere bevilget kommunen tilskudd til alle boligomsetninger, men det siste året har de endret tilskuddet til kun nybygging. Snillfjord kommune ligger helt på bunn blant kystkommunen når det gjelder bruk av den statlige virkemiddelordningen startlån. Bare 3 % av boligomsetninger benyttet virkemiddelet i perioden 2008‐12. Kommunen har få søknader om startlån, noe som kan ha sammenheng med lite omsetninger av boliger i kommunen generelt og lite markedsføring av ordningen. De som hadde startlån fikk 15 % av boligomsetningen finansiert av startlånet. Kommunen har hatt en praksis på å innvilge inntil 20 % av omsetningsbeløpet som startlån. En økning av prosentsatsen til 40 % skal opp til politisk behandling. Begrunnelsen er at kommunen ønsker i framtiden å være mer behjelpelig når det gjelder finansiering av boligetableringer. Ordningen prioriterer de som mangler tilstrekkelig egenkapital. 61 9.4 Arbeidskraft og rekruttering Jankos AS er et mekanisk verksted som driver med maskinering og sveising. Markedet firmaet retter seg mot er bedrifter som har behov for maskineringer og geoteknisk utstyr og det har en god del smelteverkskunder. Mange av bedriftene de gjør oppdrag for er lokalisert i Orkanger og Trondheimsområdet. Jankos ble etablert for ti år siden, og gradvis har virksomheten utvidet til 14 ansatte i dag. Antallet ansatte har vært relativt stabilt de siste årene. Bedriften har lokalt ansatte, noe innpendling fra nabokommunene Orkanger og Hemne, og arbeidsinnvandring ettersom det er vanskelig å rekruttere folk med den rette kompetansen. De har rekruttert ansatte fra Polen og fra Filipinene. CNC‐operatører er den kompetansen som er vanskeligst å skaffe. Bedriften har brukt bemanningsbyrå i rekrutteringen. Bedriften har i rekrutteringssammenheng hatt problemer med å skaffe bolig til egne nytilsatte. Så langt har det ikke begrenset bedriftens mulighet for utvikling. Det kan imidlertid bli en hindring for framtidig utvikling. Noe av problematikken er at det generelt er lite omsetninger på boliger i kommunen. De husene som er til salgs står ikke lenge på markedet. Det som omsettes går ofte til fritidsboligmarkedet som er mer brennhett enn boligmarkedet. Problemet på leiemarkedet i kommunen er at kommunen priser ned leiemarkedet med de kommunale utleieboligene. Folk bor i de kommunale boligene i årevis i påvente om de vil bygge eller kjøpe eget hus. Når de bor såpass billig så er det mer lønnsomt for dem å leie enn å kjøpe/bygge. Bedriften er åpen for å sette opp noen boliger til utleie, men med kommunens prisdempende utleieboliger vil det ikke være lønnsomt. Nye utleieboliger kunne også bidratt til få litt fart på, kjøp og salg, og omsetninger av bolig på det private markedet. Informanten mener kommunen er klar over utfordringene på boligmarkedet men er ikke slagkraftig nok til å gjøre noe med det. Bedriften har forsøkt å komme med innspill til kommunen med forslag til mulige løsninger. Kommunens responderer gjerne med å nedsette en komite som skal arbeide med problematikken, men informanten mener at arbeidet ofte ikke fulgt opp. Kommunen bør få på plass attraktive boligtomter i områder der folk ønsker å bygge. Inntrykket er at kommunen mangler strategiarbeid og ikke har noe visjon og mål å gå etter, og dermed framstår arbeidet med boligmarkedet som «brannslukking». 9.5 Oppsummering Snillfjord har hatt et boligmarked med liten dynamikk og få enheter i sirkulasjon. Skepsisen til å bygge antas å komme av usikkerhet om en vil få igjen pengene om en kjøper eller bygger ny bolig. Prisnivået i kommunen er imidlertid ikke blant de aller laveste sammenliknet med andre kystkommuner, og en slik skepsis kan like godt skyldes at boligmarkedet i kommunen domineres av fritidsboliger. En større andel av fritidsboliger enn permanente boliger kan medføre at kommunen blir mindre attraktiv som bokommune. 62 Norut Alta Rapport 2013:10 Som svar på noen av utfordringene med eldre lite attraktive boligtomter, har kommunen nylig regulert noen nye mer attraktive boligtomter. Kommunen har også planer om å selge de kommunale boligene. Videre vil kommunen engasjerer seg økonomisk ved å tildele tilskudd til nybygg. Kommunen har i tillegg planer om å omregulere et boligområde hvor tomtene har stått ledige lenge og selv ta ansvaret for å sette opp noen mindre boenheter for utleie. Kommunens arbeid på boligmarkedet synes å være påvirket både av mangel på overordnende planer for boligarbeidet og mangel på tidsfrister for gjennomføring av konkrete mål de har satt seg. Begrunnelsen for at gjennomføring av planer har tatt tid, har vært at kommunen er liten og har lite ressurser å avsette til arbeidet med boligmarkedet. Aktører utenfor kommuneadministrasjonen har påpekt at arbeidet blir en form for «brannslukking» uten nødvendige utformede formål og strategier for en mer langsiktig satsing på boligområdet. Så langt har utfordringene på boligmarkedet ført til at private aktører er skeptiske til å investere i boligmarkedet i kommunen. Kommunen har også utfordringer med egne kommunale utleieboliger. Det viser seg at folk velger å bli boende i de kommunale utleieboligene over lengre tidsperioder. De lave leieprisene gir dem ikke intensiv til å etablere seg på boligmarkedet i kommunen. Så lenge kommunen ikke har regler for begrensning på utleietid, vil dette problemet trolig vedvare. Erfaring fra andre kommuner viser at et regelverk med et differensiert prissystem hvor leien øker med antall år botid, kan være effektivt for å stimulere til etablering i egen bolig. En annen mulighet er å differensiere prisen slik at brukergrupper med betalingsevne betaler markedspris, mens boligsosiale brukere har subsidiert leie. At kommunen ønsker å selge kommunale leiligheter vil være en god mulighet til at de som i dag bor der kan kjøpe disse, gjerne med god bruk av startlånsordningen. Et salg av kommunale boliger og innføring av «markedspris» vil og gjøre det attraktivt for andre å leie ut og bygge boliger for utleie. 63 10 Hemne kommune Hemne er en kystkommune i det sørvestlige hjørne av Sør‐ Trøndelag fylke. Kommunen er preget av vennlig kystnatur med fjorder, halvøyer og noen øyer ‐ de fleste landfaste. Med sin beliggenhet ut mot Trondheimsleia ligger Hitra i nord og i øst er nabokommunene Snillfjord og Orkdal. Hemne grenser videre til Møre og Romsdal fylke i sør/vest, der nabokommunene Aure og Halsa i vest er de som kommunikasjonsmessig ligger nærmest. Administrasjonssenteret Kyrksæterøra har den største befolkningskonsentrasjonen med ca. 2700 innbyggere. Vinjeøra og Hellandsjøen utgjør de øvrige største bosettinger i kommunen. Avstanden til Hellandsjøen er 15 km nordover (retning Aure) langs Rv608 og til Vinjeøra 15 km sørover langs Rv608. Kommunikasjonsmessig ligger kommunesenteret Kyrksæterøra 110 km eller 1,5 time fra Trondheim og 60 km fra Orkdal. For å komme til Kyrksæterøra fra Trondheim benyttes E39 via Orkanger og etter hvert over på Rv.608 som er hovedveien gjennom Kyrksæterøra. Fortsetter man videre vestover fra kommunesenteret langs Rv.608 er det 47 km til Aure. Til gassmottaksanlegget og metanolfabrikken på Tjeldbergodden i Aure kommune er avstanden 38 km eller 37 minutter, men noe kortere (25 km) fra tettstedet Hellandsjøen. Både offentlig og privat servicetilbud er bra utbygd i Hemne, bl.a. med videregående skole, handel, hotell og forretningsmessig tjenesteyting, men handel‐ og service er mest tilgjengelig i Kyrksæterøra. 10.1 Befolknings‐ og næringsutvikling Hemne hadde 4228 innbyggere 1. januar 2013, omtrent som en middels stor kystkommune i Sør‐Trøndelag. Folketallet gikk ned med 2 % i ti‐års perioden 2003‐2013, men har vært omtrent uendret i siste halvdel av perioden. Dette er omtrent som for distriktskommunene ellers i landet, men klart svakere enn i fylket og landet der folketallet vokste hele 12 % de siste ti årene. Både fødselsoverskudd og nettoinnflytting i Hemne har vært omtrent null i mange år. Med netto innlands utflytting er det innvandring fra utlandet som balanserer flyttetallene. Aldersstrukturen innebærer at andelen unge i fertil alder er for lav til å bidra stabilt til fødselsoverskudd. Stor aktivitet ellers i Midt‐Norge har bidratt til konkurranse om potensielle tilflyttere. Sysselsettingen i Hemne har hatt en markert mer positiv utvikling enn folketallet. Ved inngangen til 2012 var det 1963 personer med arbeidssted Hemne kommune, tilsvarende en vekst på 10 % perioden 2001‐2011 (4. kv.). Det var en vekst på 14 % de siste fem årene som bidro til dette ettersom sysselsettingen gikk markert ned i årene 2000‐2005 før det snudde igjen i 2006. Også historisk ble kommunen bl.a. rammet på 1980‐tallet da to viktige skipsverft ble avviklet. 64 Norut Alta Rapport 2013:10 Klart største arbeidsgiver ved inngangen til 2012 var offentlig sektor med ca. 30 % av sysselsettingen, og med noe vekst de senere år. Ellers jobber 14,5 % innen primærnæringer (landbruk og oppdrett/rogn‐ og smoltproduksjon), kjemisk industri 10 %, bygg og anlegg (7 %), varehandel/engros 8 %, landtransport 5 % og trelast/trevareindustri (4 %). De største arbeidsgiverne utenom kommunen selv, er Wacker Chemicals Norway som etter noe vekst senere år har nærmere 200 ansatte. Bedriften ble oppkjøpt i 2010/2011 og het tidligere Holla Metall. Smelteverket ble etablert i 1964 og produserer silisiummetall i en energikrevende prosess med kvarts og kull som viktige innsatsfaktorer. Wacker har nå sitt norske hovedkontor i Hemne med en administrasjon på 20‐30 personer, der en del av disse pendler fra bl.a. Trondheim og Orkdal. Øvrige større bedrifter er bl.a. Lian Trevarefabrikk (vindusproduksjon) med ca. 70 ansatte (nest størst), G‐Bygg AS og Bolig‐ og Næringsbygg AS med 20‐25 ansatte hver. Fiskeoppdrett samt smolt‐ og rognproduksjon er blitt stadig viktigere for kommunen ‐ og her drives også avlsforskning. Kommunen framhever at man de senere år har fått fram et viktig IKT‐miljø. Hemne utgjør en egen arbeidsmarkedsregion som følge av lang avstand og begrenset pendlings‐omfang til andre (større) kommuner. Pendling har likevel et visst omfang med en utpendling i 2011 på 20 % av de bosatte i Hemne som jobber i en annen kommune og innpendling på 15 % av jobbene i Hemne som utføres av ansatte bosatt i andre kommuner. Ingen kommuner dominerer når det gjelder innpendling til Hemne. Når det gjelder utpendling er det flest som jobber i Trondheim, dernest til Aure kommune (antagelig flest til Tjeldbergodden anleggene) og så i Orkdal kommune/Orkanger. Pendlerne omfatter bl.a. folk som har flyttet til Hemne, bl.a. til Hellandsjøen, etter å ha fått jobb på Tjeldbergodden. 10.2 Boligtilbudet i kommunen Omsetningen av boliger er betydelig over snittet for distriktskommuner og nesten på nivå med fylket. I perioden 2008‐2012 ble det omsatt 28 boliger per 1000 enhet, som er økning fra årene før. Sett i sammenheng med boligmassen, betyr det at det i snitt omsettes 57 boliger årlig. Ser man på andelen nybygg i forhold til antallet omsetninger årlig, oppføres 8 nybygg (mest eneboliger) i gjennomsnitt per 1000 enhet, tilsvarende et snitt på 16 nybygg årlig. Hemne ligger dermed noe under kystkommunene i Sør‐Trøndelag når det gjelder andelen nybygg av kommunens omsetninger. Prisnivået på omsatte boliger i samme periode har i snitt ligger på 1,31 mill. kr, nest høyest blant kystkommunene i fylket. Boligene i området rundt kommunesenteret oppnår høyest pris. Kommunen har også innhentet egne erfaringstall fra situasjonen i 2012, ref. prosjektsøknad til KRD i 2012: "Boligetablering i distriktet". Her sies at priseksempler på eneboliger tyder på at de nå (mars 2012) omsettes for inntil 2,5 mill. kr enten de er nye eller brukt. Størrelse, standard og beliggenhet vil virke inn på hvilken pris man er villig til å betale. Eldre eneboliger kan gå for priser betydelig under dette. Nye selvleiligheter 80‐90 m2 med 2 soverom går for ca. 2 mill. kr og leiligheter 100 m2 + med 3 soverom for 2,3 – 2,8 mill. Markedet for nye 65 selveierleiligheter fungerer bra. Eldre selveierleiligheter varierer naturligvis i pris, men omsettes normalt til høyere priser enn kjøpspris. Leiepriser for kommunale leiligheter er lave, og kan ha bidratt til å skade markedet og insentivene for privat nybygging av leiligheter. Verdifallet varierer en del. Kommunen kom i 2012 fram til, sammen med lokalt arkitektkontor, at et verdifall på ca. 20 % er ganske normalt for nybygde eneboliger når en sammenligner omsetningsverdi og kostpris for nybygg. Det er vesentlig mindre fall enn for 10 år siden. Selveierleiligheter regulerer seg stort sett i forhold til kostpris, og etterspørselen er relativt sett mye større enn for eneboliger. Det føres opp leiligheter med attraktiv beliggenhet i sentrum og svært sentrumsnært. Hemne er «urbanisert» og i overkant av 55 % av innbyggerne bor i kommunesenteret Kyrksæterøra. Innbyggertallet i sentrum har økt også i perioden med fall i folketall for kommunen som helhet. Hemne hadde registrert 2034 boliger i 2011, men vi antar en usikkerhet i datagrunnlagene ettersom kommunen sier at pr. 2.7.2013 var 1658 boliger registrert i matrikkelen. I følge registerbaserte data preges boligmassen som de fleste andre distriktskommuner av eneboliger (77 %). I kommunen er det mangel på mindre boenheter, særlig nyere leiligheter av bra standard. Over 1/3‐del av boligene i kommunen er registrert som fritidsbolig omtrent som gjennomsnittet av kystkommunene, men langt høyere andel enn fylket og landet. I følge Kartverkets matrikkel er det pr. 3.7. 2013 registrert 1462 hytter/hus som benyttes som fritidsbolig. Prisnivået for en fritidsbolig i kommunen ligger på knapt halvparten av prisnivået for helårsbolig. Fritidsboligene i Hemne ble i perioden 2008‐2012 omsatt for i gjennomsnitt for 0,64 mill. kr. Kommunen mener fritidsboligmarkedet i liten grad forstyrrer det ordinære boligmarkedet. En del bolighus brukes som fritidsboliger i grendene, mest av arvinger. Det er ikke boplikt for boliger brukt som fritidsboliger. Kommunen planlegger fortetting i enkelte hytteområder mot Trondheimsleia. Etterspørselen etter boenheter og tomter er klart størst i kommunesenteret Kyrksæterøra, men det er også en del etterspørsel i Hellandsjø bl.a. fra folk som jobber på Tjeldbergodden. Få boliger er ledige. Deler av boligmarkedet som bygging og omsetning av selveierleiligheter fungerer bra. Kjøpere er: 


Eldre som selger bolighus og ønsker seg til sentrum og en mindre og lettstelt leilighet. Unge enslige eller par som skal etablere seg Skilte der en eller begge vil inn i leilighet Markedet for omsetning av eneboliger fungerer bare delvis:  Nybygde eneboliger har en omsetningsverdi mer enn 0,5 mill. kr under kostpris, og derfor er det vegring mot å bygge nytt  Eldre boliger omsettes relativt greit så lenge de ikke overstiger 2,5 mill. kr 66 Norut Alta Rapport 2013:10 Utleiemarkedet for leiligheter fungerer ikke fordi utleier ikke kan regne med å dekke kostnadene ved utleie til dagens markedspris. Utleieenheter i kommunal eie leies ut til under reell kostpris da alternativet tidligere var at de ble stående tomme. Utleieprisene reguleres etter konsumpris‐indeksen. På grunn av inngåtte avtaler kan økning utover dette først skje når noen flytter ut. Hemne kommune har et vedtak på at kommunale boliger skal selges, men først når folk flytter ut. De enhetene man ønsker å selge er det liten rullering på, derfor går det relativt sent. Hemne kommunes utleieleiligheter (eksklusive boliger med tjenester) administreres av teknisk etat og NAV. Etterspørselen er større enn tilbudet. Boligene er ment for kommunale stillinger, men også andre får leie. Samlet eier Hemne kommune 74 boenheter. Det er ikke krav om maksimal botid på disse: 


Det er i praksis rullering på ca. 25 av leilighetene Kommunalt ansatte leier i dag 10 av leilighetene Det lokale flyktningmottaket disponerer 14 leiligheter og bosatte flyktninger bor i 9 
Vanskeligstilte bor i 3 av leilighetene, og i tillegg disponerer NAV 2 som kriseboliger 10.3 Kommunal tilrettelegging for boligutvikling Kommunen boligtilbud omfatter i tillegg foran nevnte utleieleiligheter u/tjenester, også 74 kommunale utleieleiligheter med tjenester. Sistnevnte er fordelt på 40 trygdeboliger med heldøgnbetjening og 34 med varierende tjenestetilbud. Disse boligene administreres av administrasjonen ved kommunens Helsesenter. Kommunens ansvar og engasjement utover utleie av egne boenheter, og er beskrevet i "Boligpolitisk handlingsplan" fra februar 2005. Hovedmål er at Hemne kommune vil legge til rette for et godt og variert boligtilbud i hele kommunen gjennom følgende strategier: • Yte god service til publikum i bolig‐ og husbankspørsmål • Fortsatt optimal utnyttelse av husbankordningene • Markedsføring av kommunens tomtereserver • Bruken av ordinære kommunale boliger endres til gjennomgangsboliger med begrenset botid • Samlokaliserte boliger for mennesker med bistandsbehov • Arbeide for et mangfoldig tilbud Boligplanen er moden for revisjon og forutsettes rullert i løpet av tiltaksperioden. Også kommuneplanen (2007‐2018) fra 2007 ble 18.9.2012 vedtatt skal revideres med nytt planprogram for perioden 2013‐2025. Den omfatter framtidig lokal utvikling, tjenesteproduksjon og arealbruk. 67 Når det gjelder tomter foreligger nesten ikke klargjorte private tomteområder. Kommunen har selv flere boligfelt med ledige tomter beliggende ulike steder i kommunen. Disse er ferdig opparbeidede i regulerte felt. Tomtene er lokalisert i felt i Kyrksæterøra (Grøtnes, 19 kommunale og 5 private), Vinjeøra (12), Eide (13), Hellandsjøen (9), Gjengstø (2) og Heim (4). Prisene på kommunale tomter har et moderat prisnivå, fordelt på komponentene pris pr kvadratmeter og tilretteleggingskostnader. Nyere tomter kan komme fordelaktig ut fordi prisregimet ble fastlagt på 1980‐tallet. Tilgangen på boliger og leiligheter påvirker tomteetterspørselen. Målt i antall er det nok ledige tomter. Viktig for manges bostedsvalg er tomtenes attraktivitet mht. nærhet til servicetilbud, utsikt, lokal tilhørighet mv. Mange ledige tomter har utgangspunkt i skogområde, men ligger nær sjø der flere har utsikt til sjø/vann, eventuelt etter skogrydding. Størst tomteetterspørsel og nybygging skjer i Kyrksæterøra (bl.a. pga. nærhet service, eneste butikk) og Hellandsjø (bl.a. nærhet jobber Tjeldbergodden). Kommunen har utstrakt samarbeid med private utbyggere og lokale arbeidsgivere bl.a. gjennom innspill til prosjektet "Kysten er klar". En del av strategien for å løse boligutfordringene er en prosess for å identifisere mulige private prosjekter med bygging av utleieenheter. Kommunen ønsker å etablere system for å nå aktuelle privatpersoner med prosjekter som kan gis tilskudd til å bygge selv. Entreprenører/utbyggere har signalisert at de vil bidra til det. Kommunen har allerede identifisert helt konkrete eiendommer og bygg som kan være aktuelle for ombygging til leiligheter: 




COOP‐tomta i sentrum har attraktiv beliggenhet, er i dårlig forfatning og bør rives Målbakken – tidligere boenheter i flyktningmottak, god beliggenhet ‐ omreguleres til boliger. Stor hotellbygning med overkapasitet ‐ deler vurdert ombygd til utleie eller selveierleiligheter Tidligere verftstomt, ved strandkanten, sentrumsnært Areal regulert til blandet sentrumsformål, sentrumsnært Kommunen har bl.a. tatt kontakt med Sørli Arkitekter, Hemne Eiendom, G‐Bygg og Bolig‐ og Næringsbygg – alle sier at de ser på bygging av leiligheter som et forretningsområde. De fleste sier at utbyggingsaktørene vil kunne nytte en ordning med tilskudd til utleieleiligheter, også tilpasset bestemte målgrupper. De vil også bidra til å identifisere og kanalisere aktuelle privatpersoner til ordningen. Hemne kommune har god og hyppig kontakt med aktuelle entreprenører, eiendomsfirma og arbeidsgivere og diskuterer behovet og utfordringer jevnlig på politisk og administrativt nivå. Av boligprosjekt er det først og fremst "Kysten er klar" som kommunen har deltatt i. Målsettingen er styrket bosetting gjennom økt arbeidskraftmobilisering. Strategien er å bidra til rekruttering til private og offentlige stillinger bl.a. gjennom å identifisere mulige private prosjekter og stimulere disse til økt bygging av private utleieenheter og boliger. 68 Norut Alta Rapport 2013:10 På kort sikt håper kommunen at deltakelse i prosjektet "Kysten er klar" vil bidra til å utløse bygging av utleieboliger og privat boligbygging til målgruppen. Kommunen opplyser at ca. 20 sentrumsnære leiligheter er avklaret vil bli bygd av private utbyggere, på privat grunn. Langsiktige løsninger må planlegges og tas inn i revisjonen av kommunens Boligpolitiske handlingsplan. Når det gjelder boligfinansiering så er en mindre del av de omsatte boligene delvis finansiert av startlån. Dette er lån kommunen har tatt opp hos Husbanken som videreformidles som lån til privatpersoner. Kommunen har ikke vedtatt særskilte tildelingskriterier. Alle kan søke, men unge i etableringsfasen er en hovedmålgruppe. I utgangspunktet er det en øvre lånegrense på kr 500.000 pr. søker. Etterspørselen etter startlån har økt i kommunen, særlig etter av egenandelskravet fra bankene har økt. I 2013 tok kommunen opp 7 mill. kr i startlån hos Husbanken (4 mill. kr tidligere år). Kommunen står ansvarlig for 25 % ved tap. Som regel utgjør startlånet toppfinansieringen. Startlån utgjorde 5 % av omsetningsverdien av alle omsatte boligeiendommer i Hemne perioden 2008‐2012. 14 % av omsatte boligeiendommer i kommunen ble delfinansiert med startlån i perioden, og det er nest lavest av kystkommunene i Sør‐Trøndelag der bare Snillfjord hadde relativt færre med startlån. 10.4 Arbeidskraft og rekruttering Aktiviteten i arbeidslivet har vært høy de senere årene, og ledigheten er svært lav. Rekruttering til ledige stillinger er utfordrende. På grunn av sin beliggenhet har kommunen en begrenset arbeidsmarkedsintegrasjon mot andre kommuner og må klare både jobbskapings‐ og bosettingsutfordringen. Tross bra bredde i næringslivet, kunne kommunen ønsket seg flere kompetansearbeidsplasser. For å holde på folk og friste flere innflyttere, kunne en også tenkt seg flere besøksaktiviteter som opplevelsestilbud og kulturtilbud. Når det gjelder kommunale stillinger innen administrasjon, utdanning og helse opplever ikke kommunen at det er veldig store problemer med å rekruttere personell. Det nevnes imidlertid at ingeniører er en faggruppe som er ekstra utfordrende for kommunen å rekruttere. Innen privat næringsliv opplever kommunen først og fremst rekrutteringsutfordringer i perioder for å dekke svingninger i aktiviteten. Personell med manglende formell kompetanse innen IT og ingeniører, men også f.eks. elektrikere, har vært mer utfordrende enn andre faggrupper å rekruttere. Kommunen opplever at det bygges for få utleieenheter og at Hemne ofte ikke kan tilby moderne boenheter til de som kan tenke seg å ta en jobb, men ikke vil kjøpe hus/leilighet i første omgang. At husleien på utleieenheter ikke forsvarer kostpris, er også en ulempe for entreprenørene som er interessert i å bygge utleieboliger som et selvstendig forretningsområde, og for å kunne regulere aktiviteten i perioder med lav ordretilgang. På samme tid er Hemne bedre stilt enn mange kommuner med samme størrelse fordi man har entreprenører som kan og vil bygge boenheter, gjerne i samarbeid med den lokale arkitekten. 69 Kommunen disponerer imidlertid en god del leiligheter, og disse er nyttige bidrag både for egne ansatte og andre bedrifter som trenger bolig til sine ansatte i kommunen ‐ ikke minst i en overgangsfase. Framover ser kommunen flere konkrete eksempler på næringsprosjekter og demografiske trekk med potensielle effekter for sysselsetting og folketall. Det innebærer flere mulige utfordringer knyttet til rekruttering og behov for et velfungerende boligmarked:  Wacker Chemicals som vurderer relativt omfattende utbyggingsplaner ved det lokale smelteverket, en av de største utfordringene og usikkerhetene er knyttet til rekruttering – om de klarer å hente nok og riktig kompetanse inn til Hemne.  Aqua næringen – oppbygging av settefiskproduksjonen øker rekrutteringsbehovet inn til Hemne  Hemne kommune – høy gjennomsnittsalder på store deler av arbeidsstyrken gjør at det skal rekrutteres inn til skole, helse og tekniske tjenester; kompetanse som delvis må rekrutteres utenfra fordi det ikke er nok i Hemne. Og noe mer usikkert;  Rett over grensa i Aure kommune arbeides det med planer for etablering av et jernverk som skal sysselsette ca. 100 personer. Kommunen har en del utenlandsk arbeidskraft bl.a. innen bygg/anlegg/trevareproduksjon, f.eks. hos Lian Trevarefabrikk. Kommunen har dessuten et flyktningmottak. Tross lav ledighet er det litt problem å skaffe jobb til beboerne pga. utfordringer med arbeidstillatelser, samt at det er for uforutsigbart for bedriftene med beboernes uavklarte tilstedeværelse i landet. Det forventes ikke større samferdselstiltak i regionen som vil korte ned arbeidsreisetiden vesentlig og utvide arbeidsmarkedet og mulighetene for dagpendling. 10.5 Oppsummering Hemne er en kompakt bebygd kystkommune med to tettbebygde boligkonsentrasjoner utenom Kyrksæterøra. Hoveddelen av handels‐ og servicetilbudet er i kommunesenteret. Folketallet har holdt seg stabilt ved at innvandring har kompensert for netto innlands utflytting og manglende fødselsoverskudd. Sysselsettingen har vokst og utviklet seg klart mer positivt enn folketallet. Næringslivet er ganske allsidig. Det er ønsker om mer kompetansearbeidsplasser samt bedre opplevelses‐ og kulturtilbud for å bedre rekrutteringen og tilflyttingen. Man opplever mangel på moderne utleieenheter for å rekruttere bedre til ledige jobber. Kommunen er egen arbeidsmarkedsregion pga. lange avstander til andre kommuner/større arbeidsmarkeder. Utpendlingen er noe større enn innpendlingen. Utpendling skjer mest til Trondheim, Aure/Tjeldbergodden og Orkdal. 70 Norut Alta Rapport 2013:10 Det er bra tilgang på kommunale tomter (lite private) de fleste steder/grender i kommunen og til moderate priser, men optimal beliggenhet og utsikt er alltid utfordrende. Det som ikke fungerer godt nok er bl.a. det private markedet for utleieleiligheter. Kommunale leiligheter bidrar i dag til å løse en del av disse utfordringene. Kommunen jobber aktivt for å identifisere egnede byggeprosjekt, i samarbeid med utbyggingsinvestorer, for å øke tilgangen på egnede utleieobjekter. Markedet for selveierleiligheter fungerer bedre. Noe som fungerer brukbart er entreprenører som har bygd og solgt leiligheter, til dels også eneboliger. Imidlertid er det slik at dette er avhengig av at de nye boenhetene er forhåndsolgt før entreprenørene bygger. Bygging av nye eneboliger hemmes av forventet verdifall når husene skal selges. Kommunen har mange fritidsboliger, men omsetningen og prisene forstyrrer ikke boligmarkedet for øvrig. 71 11 Hitra kommune Hitra er en øykommune, som ligger sør for innløpet til Trondheimsfjorden. Hitra grenser til øya Frøya, og på fastlandet til Ørland, Agdenes, Snillfjord og Hemne i Sør‐Trøndelag fylke og Aure og Smøla i Møre og Romsdal fylke. Det har de siste årene skjedd en fraflytting fra småøyene rundt, og over 2/3 av befolkningen er bosatt på øya Hitra i dag. Det meste av bosetningen for øvrig er på øyene Fjellværøy, Dolmøy og Ulvøy nord for Hitra. Bosetningen er spredt langs kysten med størst bosetning i tettstedet Fillan, som er kommunens administrasjonssenter. Bosetningen ellers på øya Hitra finner man på Hestvika, samt tettbebyggelsen Sanstad, og ellers ved Ansnes og Kvenvær. På Fjellvær er det bosetning på Knarrlagsund, og på Kjerringvåg på Dolmøya. Hitra ligger midt i mellom Trondheim og Kristiansund, og med hurtigbåt tar det i underkant av 2 timer til begge byene. Avstanden fra Hitra til Trondheim er 120 km, og fra Orkanger til Hitra er det 80 km langs fylkesvei 714. 11.1 Befolknings‐ og næringsutvikling Hitra hadde 4 477 innbyggere 1. januar 2013. Etter en lang periode med befolkningsnedgang fikk kommunen i 2007 et oppsving i innbyggertallet. Fra 2010‐2011 hadde Hitra en befolkningsvekst på 121 personer, noe som kan sies å være svært positivt for en utkantkommune. I prosent (11 %) er Hitra den kommunen med størst folkevekst blant «Kysten er klar kommunene» i løpet av en tidsperiode på ti år (2003‐13). Veksten har sammenheng den store tilflyttingen til kommunen. Først og fremst gjelder dette arbeidsinnvandrere fra EØS‐området, ofte med familier. Økningen er størst i aldersgruppen 20‐44 år og 45‐66 år. Jordbruk og fiske har vært viktige næringsveier for befolkningen på Hitra, og har til dels blitt drevet i kombinasjon. Antall jordbruk i drift har gått sterkere tilbake enn ellers i fylket. Hitras næringsliv er i dag i sterk grad bygd opp rundt havbruksnæringen. På Hitra finner du to av de største aktørene i Norge innen oppdrettsnæringen, Marine Harvest og Lerøy Midtnor. Her ligger også verdens største krabbefabrikk, Hitramat. I regionen Hitra og Frøya, slaktes 1/5 ‐ del av Norges lakseproduksjon, og den står for over 40 % av eksportverdiene fra Sør‐
Trøndelag fylke, med ca. 4 % av fylkets befolkning. Hitra er fylkets viktigste fiskerikommune etter verdien av den ilandbrakte fangsten. Det er også bygd opp en del leverandørvirksomheter i tilknytting til havbruksnæringen. Blant hjørnesteinsbedriftene er tradisjonsrike Kvernhusvik Skipsverft. 72 Norut Alta Rapport 2013:10 I tillegg har Hitra en vindmøllepark som ligger på Eldsfjellet, vel 300 meter over havet, og er Norges nest største vindkraftanlegg. Vindmølleparken har gjort at Hitra har gått fra å være importør av strøm, til å bli eksportør av fornybar energi. De 24 vindmøllene på Eldsfjellet produserer nok strøm til 20.000 mennesker. Det er planlagt en utvidelse på 15 til 25 nye vindmøller. Det er begrenset antall arbeidsplasser for de med høyere utdanning på Hitra. Det er imidlertid godt med arbeid i fiskeindustrien og tilgrensende næringer. Mens befolkningstallet økte med 11 %, økte sysselsettingen med det dobbelte, altså 22 % i perioden 2001‐11. Hitra er dermed unik sammenliknet med de andre kystkommunene når det gjelder utviklingen i kommunens sysselsetting. Hitra har over dobbelt så stor vekst som kommunen Hemne med nest størst økning i sysselsetting (10 %). Veksten i sysselsettingen har sammenheng med vekst i oppdrettsnæringen. Det er forventet en ytterligere økning på 100 % i eksportvirksomheten i lakseproduksjon, noe som vil føre til at arbeidsinnvandringen til Hitra bare vil øke i årene som kommer. I 2011 hadde Hitra en utpendlingsrate på 17 %, og en innpendlingsrate på 15 %. Inn‐ og utpendlingen foregår i hovedsak mellom Hitra og nabokommunen Frøya, og disse to kommunene er en godt integrert bo‐ og arbeidsstedsregion. Hitra kommune ble i 2012 kåret til landets mest suksessrike næringskommune blant 177 distriktskommuner i Telemarkforskning sitt prosjekt "Suksessrike næringskommuner», hvor et av suksesskriteriene var «bosetting». 11.2 Boligtilbudet i kommunen Totalt har kommunen over en periode på 10 år lagt til rette for bygging av nærmere 200 boenheter i kommunesenteret Fillan. Ved at innbyggere har flyttet inn i nye enheter, har de frigjort boliger i andre områder på Hitra som for det meste er kjøpt opp av arbeidsinnvandrere. Ser vi på registerbaserte data ble det i gjennomsnitt omsatt 28 boliger per 1000 av antallet boliger (2008‐12), dvs. i snitt 63 i året. Hitra er dermed blant kystkommunen med høyst antall omsetninger i året. Nybyggingen utgjorde imidlertid bare en liten andel av disse. Hitra hadde 6 igangsatte boliger per 1000 i 2011, altså bare 13‐14 nybygginger i året. Prisnivået er også det høyeste blant kystkommunen med en gjennomsnittspris per solgte bolig på 1,41 millioner i snitt (2008‐12). Kommunesenteret Fillan utgjør i dag et regionsenter som de siste årene har blitt et pressområde med relativt høye boligpriser. I 2011 hadde Hitra 2249 boliger. 86 % av boligmassen er eneboliger. Mangel på mindre typer boliger og gjennomgangsboliger byr på utfordringer når det gjelder å skaffe bolig til arbeidsinnvandrerne og andre nyetablerere. 73 Hitra har en forholdsvis stor andel fritidsbebyggelse. 36 % av boligene er registrert som fritidsbolig. Også prisnivået for fritidsboligene ligger på topp blant «kysten er klar»‐
kommunene med en gjennomsnittspris på 1,03 millioner kr. Kommune har 105 kommunalt eide utleieenheter, omsorgsboliger og eldreboliger inngår også i disse. De kommunale utleieboligene ligger i nærhetene av kommunesenteret av praktiske grunner. Kommunen solgte ut en del av de kommunale boligene for noen år tilbake. Det har gjort at de mangler boliger nå når behovet for flere gjennomgangsboliger til rekrutteringsformål har oppstått. Formålet med de kommunale utleieboligene er at det skal være gjennomgangsboliger. Kommunen har 10 tjenesteboliger forbeholdt leger og rådmann som rekrutteringsmiddel. Tidligere har det vært problemer med å rekruttere leger til Hitra, men dette går nå lettere. Kommunen ser behov for å bygge nye gjennomgangsboliger med en botid på 3‐5 år. Ifølge kommunens boligprogram må det også avklares om det er behov for nye kommunale boliger til gruppen sosialt vanskeligstilte. Når det gjelder tomtetilbudet i kommunen hadde Hitra 42 ledige tomter i desember 2012, fordelt på åtte boligfelt. På det tidspunktet var det hele 20 private reguleringsplaner med ledige boligtomter. I tillegg er det et boligområde som nylig er gjort byggeklart. Det er private interesser som har ansvaret for byggingen av utleieleiligheter på det nye boligområdet. De kommunale tomtene selges til kostpris, og kommunen tar i overkant av 200 000 for de billigste. 11.3 Kommunal tilrettelegging for boligutvikling I 2011 utarbeidet Hitra kommune et boligprogram for tidsperioden 2011‐2014. Hitra er en av to kommuner som har utarbeidet en egen plan/program for boligutvikling i kommunen. Det viser at boligproblematikken er et prioritert temaområde for kommunen. I boligprogrammet konkretiseres og utfylles noen av målsetningene som følger av kommuneplanen. Med den raskt voksende havbruksnæringen opplever Hitra kommune det de kaller voksesmerter. Det har i lang tid blitt lagt til rette for en ekspansiv næringsutvikling, både innen havbruk og andre næringer. Med den store arbeidsinnvandringen som skjer som følge av denne næringsutviklingen, har kommunen kommet i en situasjon med mangel på boliger. Det finnes knapt ledige boliger til salgs eller for utleie. Dette skaper store utfordringer særlig med tanke på behovet for rekruttering som følge av vekst i havbruksnæringen og tilgrensende bransjer. Fra kommunens side anser de det som avgjørende at de i tillegg til boliger for vanskeligstilte også sikrer tilgjengelige boliger som står i forhold til deres ambisjoner innen næringsutvikling. De ønsker å unngå at mangel på boliger hindrer kommunens utvikling. Det er oppnevnt en egen boliggruppe internt i kommunen for arbeid med utfordringene. Kommunens vurdering av eget boligmarked er at verken tilgjengeligheten eller prisnivået i dag er tilfredsstillende i forhold til utviklingen som skjer. Dersom Hitra skal være attraktivt 74 Norut Alta Rapport 2013:10 for arbeidsinnvandrere og bedrifter i framtiden må prisene senkes til et nivå som nyetablerere og arbeidsinnvandrere har råd å betale. Kommunen ønsker å få en mer variert boligbygging som fremmer videre næringsutvikling og tilflytting. Ved regulering av nye boligfelt bør det ifølge boligprogrammet vurderes mulighet for å bygge lavblokker for å skaffe rimeligere boliger. I boligprogrammet kommer det fram at skillet mellom bolig og fritidsbolig i kommunen ikke er markert nok. Eldre boliger brukes i stor grad som fritidsbolig i hyttekommunen Hitra ved at de beholdes i familien når eier flytter eller faller fra, og legges ikke ut på det åpne boligmarkedet. Flere tomme hus gjennom hele vinteren kan få konsekvenser for om boligområder anses som attraktive å bo i for fastboende. Fritidsboligmarkedet påvirker også prisnivået på boligene ellers. Det betales gjerne mye for en god fritidsbolig. I boligprogrammet ønsker de å forhindre en slik utvikling, men er usikker på metoden. Det framkommer at boplikt bør vurderes, hvor effekten vil være at eieren må melde adresseendring til Hitra, noe som blant annet gir inntekter i form av skatt til kommunen. Det er gjort forsøk på å få i gang en prinsippdebatt om boplikt på politisk nivå, men det har vært vanskelig å enes om en begrensning i fritidsmarkedet, og særlig rundt forslag til boplikt. I stedet skal det jobbes mer aktivt med turisme. En annen utfordring for kommunen er at samtidig som folketallet øker får kommunen utfordringer med å skalere opp kommunale tjenester. Kommunen kommer i en situasjon der de er nødt til å utvide skole‐ og barnehagekapasiteten. For å kunne utvide skole og barnehagekapasiteten og helsetilbudet må de rekruttere mer helsepersonell og lærere. Kommunens eget rekrutteringsbehov fører til behov for å tilby flere boliger. Boligbygging, skole‐ og barnehagekapasitet må ses i sammenheng slik at infrastrukturen er på plass før innflytting i nye, store boligfelt. I kommunens arealplan fra 2009 har kommunen gjennomgått alle eksisterende tettstedsområder for å finne naturlige avgrensninger og utvidelser der de ønsker fortetting. De har imidlertid ikke tallfestet antallet boligtomter, eller hvor stor økning som er ønskelig for hvert område. I boligprogrammet framkommer det at det ikke er sannsynlig at det på daværende tidspunktet (i 2009) var mangel på boligtomter på Hitra, slik situasjonen er per dags dato. På Fillan har de en målsetning om 300 nye boenheter. Det er til sammen ni tettsteder som er gjennomgått i arealplanen, og hvor det er planlagt boligbygging. Det er ifølge informanten fra kommunen et nært samarbeid med lokale utbyggere og entreprenører, men foruten realiseringen av kommunale bygg, er ikke samarbeidet formalisert. Kommunen har imidlertid hatt samarbeid om boligforsyning med et av bemanningsselskapene som opererer i kommunen. Bedriften Marine Harvest bruker blant annet dette bemanningsselskapet til å rekruttere arbeidskraft. Informanten i kommunen forteller at et av disse bemanningsselskapene har fått bygget boliger til sine egne ansatte 75 som de senere skal leie ut til Marine Harvest og andre de rekrutterer for. Boligbyggingen ble gjort i samarbeid med kommunen gjennom prosjektet «Boligetablering i distriktet». Kommunen har tatt opp startlån for videre utlån til vanskeligstilte på boligmarkedet. Startlånet er primært rettet mot unge, nyetablerere og arbeidsinnvandrere som mangler tilstrekkelig egenkapital til å kjøpe eller bygge egen bolig. I snitt fikk 27 % av alle boligomsetningene i kommunen mellom 2008‐2012 startlån som delfinansiering. Ordinært skal startlånet kun fungere som toppfinansiering, men også større beløp forekommer. Kommunen har en praksis på å innvilge inntil 15 % av totalbeløpet som startlån. Tall fra Husbankens statistikk viser imidlertid at gjennomsnittlig startlånsbeløp var noe høyere, 20 % i årene 2008‐2012. 11.4 Arbeidskraft og rekruttering Lerøy Midtnor er en av landets to største oppdrettsvirksomheter. Bedriften har vært etablert på Hitra siden 1995, og i 2009 fikk bedriften en økning i produksjonen som også medførte en økning i antallet ansatte. Innleie av arbeidskraft utgjorde det meste av økningen. Fra det tidspunktet hadde de to skift i arbeidet. Fra 1. januar 2013 gikk de tilbake til ett skift igjen og her hatt en reduksjon på antall ansatte på innleie. Antallet fast ansatte har holdt seg stabil på omtrent 267 ansatte. Innleie skjer via et bemanningsselskap ved navn Eterni. Det varierer etter produksjonen hvor mange bedriften har på innleie. Når de har nok produksjon til to skift utgjør det 80‐90 ansatte på innleie. Bedriften har behov for mye forskjellig kompetanse ettersom de har både settefisk og foredling i bedriften. De har ikke bare behov for operatører, men også spesialister på kvalitet, økonomi, elektrikere osv. Den nødvendige kompetansen finnes ikke i kommunen. Det har de løst med å rekruttere folk både fra nabokommuner og fra utlandet. Bedriften har ikke engasjert seg i boligmarkedet eller boligbygging. Bedriften har vært klar på at de driver med fisk og ikke bolig. De ansatte har som oftest ordnet seg med bolig til leie. Og flere av de ansatte som kommer utenlands har fått kjøpt seg hus etter hvert. Ved innleie av arbeidskraft er det bemanningsselskapet som inngår leiekontrakter med private huseiere. Fra bedriftens sin side følges dette opp ved at de har krav om at boligene ikke skal være for små og det ikke skal bo for mange i samme bolig. Det er individuelt hvilken type bolig de ansatte ønsker seg. Noen ønsker leilighet av mindre størrelse, mens andre ønsker noe større, gjerne en egen bolig. Men det må være av en viss størrelse ettersom de fleste arbeidsinnvandrere ikke har mulighet til å pendle til hjemstedet. Utenlandske beboere ønsker som oftest bolig i nærheten av arbeidsplassen. Det er et problem at arbeidsinnvandrere ikke har klart å opparbeide seg egenkapitalen som bankene har krav om for å gi lån. Da har de ikke mulighet til å kjøpe seg bolig, og da må de ut på leiemarkedet hvor boligene ofte kan være for små for de som flytter til Hitra med familiene sine. Mange av utleieleilighetene har bare ett soverom. 76 Norut Alta Rapport 2013:10 Hitra har mange frititidsboliger, og flere fritidsboligeierne har leid ut huset til bedriftens ansatte. Disse er mer tilpasset for tilflytterfamilier enn utleieleilighetene. Det har ved flere tilfeller løst boligproblemet for de ansatte. Bedriften kan sette de ansatte i kontakt med aktuelle utleieboliger og boliger til salgs. Hitra er i følge informanten av et lite lokalsamfunn hvor det er lett å få tak i informasjon om aktuelle boliger. 11.5 Oppsummering Hitra kommune er blant kommunene i regionen som opplever en høy vekst i befolkningstallet, men skiller seg også fra de andre kommunene med svært høy vekst i antallet sysselsatte i kommunen. Kommunen har også det høyeste prisnivået på boliger og fritidsboliger blant kommunene i kystregionen. Boligmarkedet i kommunen kan virke velfungerende i den forstand at tilbud og etterspørsel synes å styre boligprisene. Kommunen har en forholdsvis høy andel omsetninger, men har utfordringer med at boligmarkedet er stramt, det bygges for få nye boliger, og det er vanskelig å komme seg inn for første gang for de som har begrenset med egenkapital. Det er også lite boliger for utleie. Det oppleves særlig som en utfordring i forhold til tilflytting både av arbeidsinnvandrere og førstegangsetablerere. Et sterkt press på boligmarkedet har medført at kommunen har prioritert og satset på boligområdet blant annet ved å utarbeide et eget boligprogram. Utfordringene på boligområdet er grundig skissert i boligprogrammet, men planene for å løse utfordringene fremstår likevel som lite konkrete. Boligprogrammet mangler konkrete forslag til løsninger på utfordringene, en beskrivelse av kommunens rolle og en fastsatt tidsramme for arbeidet. Det er per dags dato stor mangel på alle typer bolig, utleieleiligheter, boliger til salgs, samt tomter for boligbygging. Det fremkommer for eksempel ikke i boligprogrammet hvor stort antall boligtomter som skal reguleres i tiden framover. Kommunen mener at planleggingsarbeidet i hovedsak skal skje gjennom kommuneplan, arealplan og reguleringsplaner. Disse planene er imidlertid ikke oppdatert/revidert etter at boligprogrammet ble utarbeidet og bærer preg av å være utdatert i forhold til den endrede situasjonen på boligmarkedet slik den er i dag. Til tross for et forholdsvis stort antall boligomsetninger i kommunen utgjør bare en liten andel av disse nybygg. Det kan virke som at tilretteleggingen for boligutvikling fra kommunens side ikke skjer fort nok til i imøtekomme utfordringene i tiden framover, særlig hvis målet er at arbeidsinnvandrerne skal etablere seg permanent i kommunen. Kommunen bør synliggjøre for eksempel ordninger som startlån i større grad. I tillegg kunne tilbudet om startlån vært større. Kommunen har i tillegg utfordringer med et populært fritidsboligmarked. I en tidsperiode med høy andel tilflytting til kommunen er det viktig å få alle tilgjengelige hus i bruk. Tomme 77 hus gjennom hele vinteren er ikke det en gunstig situasjon for kommunen. Fritidsboligmarkedet presser dessuten boligprisene opp slik at terskelen for å komme seg inn på boligmarkedet blir enda høyere for aktuelle tilflyttere. Disse utfordringene kan det virke negativt på kommunens attraktivitet som en bokommune. 78 Norut Alta Rapport 2013:10 12 Frøya kommune Frøya kommune ligger vest for innløpet til Trondheimsfjorden og nord for øya og kommunen Hitra. Kommunen grenser mot Smøla i vest, Hitra i sør, og Bjugn, Åfjord, Roan og Osen i øst. Frøya består av øya Frøya, flere fiskevær i varierende størrelse i nordvest, så som de bebodde Sula, Bogøyvær og Mausundvær, samt de fraflyttede Kya, Vågsvær og Humlingsvær, samt arkipelet Froan i nordøst. Sistranda er kommunesenteret på Frøya, og er et sentrumsområde med flere bransjeforretninger. Nordskag er et lite senter for Sør‐Frøya. Laksebedriften SalMar er verdens største slakteri og videreforedlingsfabrikk for laks og har tilholdssted der. Hamarvik har bedriftene Bewi Produkter, Havbruksservice, Aqualine. Det er veiforbindelse mellom Frøya og Hitra på Rv. 714 med bro over Dolmsund via Dolmøy, samt undersjøisk veitunnel under Frøyfjorden til Hammervika. Rv. 716 går langs Frøyas sørside, vestover til Storhallaren, deretter tvers over øya og østover igjen langs nordsiden til Rv. 714. det går fylkesvei til Titran lengst i vest på øya. Det er båtforbindelse mellom Frøya og de andre øyene, samt hurtigbåtforbindelse med Trondheim. Hitra og Frøya ligger 130 kilometer nord for Trondheim. For å komme til Frøya må man passere Hitratunnelen som er en av Europas dypeste tunneler (260 meter dyp), og videre Frøyatunnelen. 12.1 Befolknings‐ og næringsutvikling 1.januar 2013 hadde Frøya kommune 4506 innbyggere. Frøya kommune har de siste ti årene opplevd en positiv befolkningsutvikling med vekst på hele 9 %. Den positive utviklingen skyldes primært arbeidsinnvandring, selv om sysselsettingen til sammenlikning har vokst noe mindre, med 6 %. Kommunen forventer at innbyggertallet øker med ytterligere 1,5 % i året. Fram til 2025 vil det utgjøre en vekst på 22 % i forhold til dagens innbyggertall. Det har sammenheng med forventet ekspansjon i de etablerte næringene i kommunen. Næringslivet på Frøya har vært basert på tradisjonelt fiske og kystlandbruk med kombinasjonsbruk. Dette har i løpet av de siste 20 årene endret seg. Frøyas beliggenhet og geografi gjør at det er gode forhold for oppdrett av laks. Fiskeri og havbruk utgjør drøye 50 % av den direkte verdiskapningen på Frøya. I tillegg er det utviklet en betydelig lokal leverandørindustri spesielt relatert til havbruk og avledet virksomhet (emballasje, sjøinstallasjoner for havbruk, brønnbåter). Lakseoppdrett har de siste 10 årene opplevd en sterk utvikling internasjonalt ‐ både i volum og verdi. I 2011 passerte landets totale produksjon av oppdrettslaks 1 million tonn. Av dette produseres/slaktes/ videreforedles drøye 100.000 tonn på Frøya. 79 Fremtidstroen innenfor de ulike deler av næringslivet for ytterlig utvikling, er meget stor. Regionen Frøya, Hitra og Snillfjord har ca. 4 % av befolkningen i Sør‐Trøndelag, mens eksportverdiskapningen er på ca. 45 % av fylkets totale verdiskaping, eksklusiv olje og gass. Regionens havbruksnæring er en av de beste på landsbasis hva angår produktivitet, volum, foredlingsgrad, kompetanse og lønnsomhet. Ut fra statistikken kan vi se at inn‐ og utpendlingen skjer innenfor denne regionen. Mens utpendlingen fra Frøya til arbeid i annen kommune er på 15 %, er innpendlingen omtrent på samme nivå, 16 %. Hitra og Frøya utgjør et felles bo‐ og arbeidsmarked, og det er i hovedsak mellom disse kommunene pendlingen foregår. 12.2 Boligtilbudet i kommunen Statistikken viser at der en betydelig andel boliger i omløp på Frøya. Det var i gjennomsnitt 35 omsatte boliger (pr 1000) i året mellom 2008‐2012. Med en boligmasse på 2026, utgjorde det i gjennomsnitt omtrent 71 omsatte boliger i året. Byggeaktiviteten utgjør imidlertid en mindre andel av de omsatte boligene, ettersom bare 16 omsetninger utgjorde nybygg i samme periode. Det er altså i hovedsak brukte boliger som omsettes. Frøya kommunen har en forholdsvis høy gjennomsnittspris for bolig. Omsatte boligeiendommer på Frøya i perioden 2008‐12 hadde en gjennomsnittspris på 1,29 mill. Det medfører at terskelen for å komme inn på boligmarkedet kan bli for høy for mange. Ifølge den kommunale boligplanen viser situasjonen i 2010 tydelig en slik tendens på Frøya. Situasjonen ble forsterket av liten tilgang på nye boliger, noe som har påvirket prisnivået i markedet. Når det gjelder fritidsboliger var gjennomsnittprisen på hytter og fritidshus 0,65 mill. I 2011 var 28 % av boligene på Frøya fritidsboliger. Det er en høyere andel enn ellers i landet og i Sør‐Trøndelag for øvrig. Sammenliknet med andre distriktskommuner generelt og de andre kystkommunene i Sør‐Trøndelag er den forholdsvis moderat. Frøya er sammen med Hitra kommune de to eneste kommunen som har utarbeidet en egen plan eller et program for bolig. Det i seg selv forteller at bolig er høyt prioritert i kommunens planverk og arbeid. I boligplanen for Frøya kommune som er fra 2010 framkommer det at utbyggingen av eneboliger var størst i perioden 1970‐2000, mens andre boliger som tomannsboliger, boligblokker og rekkehus i hovedsak har blitt bygd ut fra 1990 og fram til i dag. I antall utgjør disse fremdeles en beskjeden andel av det totale antallet boliger i kommunen, ettersom andelen av eneboliger i 2011 fortsatt utgjorde 86 % av boligmassen. Kommunen har også forsøkt å ta høyde for ulike behov for forskjellige boligtyper. Etterspørselen viser seg imidlertid å være størst for eneboliger. Det er ikke tilstrekkelig å bare tilby boligtomter. For arbeidsinnvandrere som kommer med familiene sine blir det for dyrt å bygge eller kjøpe helt nytt. Kommunen mangler sirkulasjon i markedet av eldre 80 Norut Alta Rapport 2013:10 eneboliger. Kommunen har tilrettelagt boliger for eldre som ikke lenger ønsker eller har mulighet til å bo hjemme. De opplever likevel problemer med å få frigjort de eldres eneboliger for salg da de ofte overtas av slekt og ender opp som fritidsboliger. Salget av eldre hus til fritidsboliger trekker også opp gjennomsnittsprisen for boliger. Denne situasjonen er uheldig, blant annet fordi den vanskeliggjør inntreden i boligmarkedet for nyetablerere. Når det gjelder de kommunale boligene anses disse for å være gamle og nedslitte. De leies hovedsakelig ut til sosialt vanskeligstilte og kommunalt ansatte. Noen av bedriftene i kommunen leier også enkelte av de kommunale boligene som gjennomgangsboliger for sine ansatte. Kommunen har blitt kritisert for å forstyrre det private leiemarkedet med for lave leiepriser. Kommunen har solgt flere av boligene, men har ikke funnet en løsning på hva de skal gjøre med de resterende boligene. Frøya kommune har satset stort på regulering av flere boligtomter. Dette ser man i kommunens boligprogram hvor tomtetilgjengeligheten er listet opp. Utbyggingen i Beinskaret vil være det viktigste enkelttiltaket i planperioden. Dette boligfeltet må dekke alle behov, også for vanskeligstilte. Det prioriteres å ha byggeklare tomter snarest mulig, og kortest mulig utleggsperiode for kommunen. Av kommunale tomer er det regulert 16 tomter på Dyrvik, hvorav kun noen få står ledige igjen. I tillegg ble 80 tomer i Beinskardet/Sistranda ferdigstilt våren 2012 og byggingen har startet. Av private reguleringer ble det i Hamarvik ferdigstilt 6 tomter våren 2012. Hamarvikområdet har vist seg å være spesielt populært og skal snart være utsolgt. I Rabben ble 2 av 24 tomter ferdigstilt i 2012. Første byggetrinn med 6 leiligheter i Djupmyra (Hamarvika) er utsolgt, og byggetrinn 2 er iverksatt. Disse skal også være solgt. På Uttan er 6 av 7 tomter ledige. Informanten i kommunen forteller at det er god etterspørsel på tomter overalt på Frøya. De kommunale tomtene selges til kostpris. Kommunen går i balanse med tomtereguleringen og vil ikke ha en fortjeneste på tomtesalget. De har tidligere hatt gratis og subsidierte boligtomter, men alle disse er nå fordelt. 12.3 Kommunal tilrettelegging for boligutvikling I kommuneplanens samfunnsdel, som ble vedtatt i februar 2009, er et overordnet mål at Frøya kommune skal være en tilflytningskommune. Frøya kommune har et politisk ønske om å beholde sin nåværende posisjon i oppdretts‐ og fiskerinæringen. Det er i den senere tid kommet signaler fra de største bedriftene på Frøya om en omlegging av bemanningsstrategien fra kortidsengasjementer til faste stillinger. Det beregnes at ca 120 til 150 arbeidstakere vil bli omfattet av denne omleggingen. I tillegg skal det ansettes 80 personer mer enn i dag. Dette betyr at man vil få en overgang fra dagens arbeidsmarked 81 med ungdommer i kortidsengasjement til voksne med familie. Det vil medføre at kravene til bolig vil endre seg fra at disse arbeidstakerne i dag leier, til at de i den nærmeste fremtid trenger å bosette seg permanent i familieboliger eller leiligheter. En slik vekstrate medfører et potensielt problem når det gjelder å sikre alle innbyggerne i kommunen et boligtilbud i framtiden. Frøya kommune har tatt i tak utfordringene blant annet ved å utarbeide den tidligere nevnte boligplanen. I forkant av boligplanutarbeidelsen ble det startet et forprosjekt som munnet ut i en rapport om rekrutterings og boligproblematikk på Frøya. Forprosjektet ble initiert av to sentrale private aktørene/bedriftene lokalisert på Frøya, BeWi AS og SalMar AS, i samarbeid med Frøya kommune. I boligplanen står det at samarbeid og samordning med boligaktører er en forutsetning for gjennomføring av den ønskede boligpolitikken. Kommunen er planmyndighet og regulerende myndighet. Kommunen kan også opptre som tilrettelegger og koordinerende organ i større utbyggingsprosjekter. Gjennom utbyggingsavtaler vil kommunen regulere sitt samarbeid med private utbyggere. Tomte‐ og eiendomspolitikken er viktige virkemidler i kommunens boligpolitikk. Kommunen har også avholdt informasjonsmøter og hyppige møter med utbyggere og entreprenører for å få dem til å forstå situasjonen og utfordringene Frøya kommune står overfor. Det har gjort at private utbyggere har satset på boligbygging. I boligprogrammet har de også en egen ungdomsboligpolitikk hvor det anbefales at det settes av tomter til å kunne realisere 15‐20 boenheter for ungdom i planperioden. Frøya kommune tilbyr da tomt til selvkost. Kommunen har ambisjoner om å delta som utbygger, men har hittil kun fungert som en tilrettelegger for utbyggere. Meningen er at deler av ungdomsboligene bygges som utleieenheter, og at det bygges boliger som legger til rette for en forholdsvis høy gjennomstrømming. Det er ønskelig med mulighet for at leietakere kan spare opp egenkapital til senere boliger i leieperioden. Dette innarbeides i leievilkårene. Det innføres kriterier som sikrer at de som kjøper eller leier er unge førstegangsetablerere. I kommunen er det også framtidige boligtiltak som er omtalt i boligprogrammet men ikke avklart eller gjort klare for salg. I privat regi har Hallgeir Bremnes planer om å regulere 16 tomter på Sistranda. Rolf Hamervik har 8 tomter som ikke er godkjent på Hamarvik. Av kommunale planer som ikke er godkjent er det planlagt tomter på Hamarvik, hvor antallet ikke er oppgitt. På Nordskaget på Holahaugen skal 17 kommunale tomter være ferdigstilt i 2014. Etterspørselen etter tomter er stor, og det har vist seg at kommunen ikke rekker å saksbehandle byggesøknader fort nok. Boligsituasjonen synes å ha eskalert ytterligere i løpet av våren 2013. En annen utfordring er at Frøya er spredtbebygd med til dels store avstander, bla som en følge av et dårlig utbygd kollektivtilbud. Konsekvensene av dette er at de eldre gjerne søker seg mot lettstelte sentrumsnære leiligheter. Dette gir en bedre sosial trygghet og bedre muligheter for sosial omgang. Denne trenden krever større utbyggingstakt i sentrumsnære 82 Norut Alta Rapport 2013:10 områder. En kan også se for seg at kommunens utgifter innenfor pleie‐ og omsorgssektoren kan reduseres om kommunen lykkes innenfor dette feltet. Kommunen har en seniorboligpolitikk hvor de ønsker at det etableres leiligheter og andre boliger som er attraktive seniorboliger. Dette vil også frigjøre flere eneboliger og andre boliger som gjøres tilgjengelig for familier i etableringsfasen. En ytterligere utfordring for Frøya er endringene i samferdsel de har i vente. Kortere avstander til storbyene gjør det lettere for Trondheimsfolk å komme seg til Frøya. Det øker etterspørselen etter fritidsboliger og påvirker markedet for helårsboliger. Dette skjer samtidig som arbeidsinnvandrere trenger boliger. For å lette presset i boligmarkedet har kommunen også regulert et nytt hyttefelt. De har valgt ikke å satse på kommunale virkemidler som boplikt. Feriefolket ønskes også velkommen til kommunen. Ettersom dagens rammer for boligtilskudd gjennom Husbanken monner svært lite i forhold til de totale finansieringskostnadene ved boligkjøp, vurderer kommunen å tildele boligtomter til sterkt subsidierte priser/eventuelt bedre mulighetene for bruk av kommunale tilskudd. Dette vil kunne bidra til å senke terskelen for å komme inn på boligmarkedet, og dessuten være et viktig virkemiddel for å muliggjøre en langt bedre utnyttelse av Husbankens virkemidler. Kommunen ga startlån til 20 % av alle boligomsetninger mellom 2008 og 2012. Ifølge informanten i kommunen opplever de en økt søknadsmengde for startlån. Statistikken viser at i de tilfeller der startlån blir brukt, utgjorde det i gjennomsnitt 40 % av kjøpesummen. 12.4 Arbeidskraft og rekruttering SalMar AS er den største bedriften i Frøya kommune med 400 ansatte. Bedriften bearbeider og eksporterer laks. De har 70‐80 % utenlandsk arbeidskraft. SalMar startet opp i 1991, og flyttet inn i ny fabrikk i 2011. Bedriften ble etablert av en lokal aktør og majoriteten av eierskapet er fortsatt lokalt. Det er det er børsnotert selskap og et stort konsern. Frøya kommune har perfekte forhold for oppdrett av laks med bra temperatur i sjøen. Antallet ansatte har økte mye den siste tiden. Bare i år er det tegnet 60 nye personer på tilkallingskontrakter. Disse jobber heltid, og mesteparten av stillingene er operatører i produksjon i avdeling slakteri og bearbeiding. Det er ikke mangel på kompetanse men mangel på arbeidskraft som gjør at SalMar må innhente utenlandsk arbeidskraft. Nordmenn ønsker ikke å jobbe innenfor i fiskeindustrien. SalMar bruker ikke bemanningsbyrå til rekruttering, men har likevel stor pågang av søkere. Informanten i bedriften sier at nyinnflyttede arbeidere ønsker gjerne å leie i to‐tre år i første omgang, før de bestemmer seg om de ønsker å bli på Frøya permanent. Dette blir ofte en utfordring fordi det er stor mangel på gjennomgangsboliger på Frøya. Mangel på boliger har imidlertid ikke begrenset utviklingen for SalMar. Hittil har de klart å løse boligproblemene. 83 Det er ingen av de som har kommet til Frøya for å jobbe på SalMar som ikke har fått bolig. Det hadde selvfølgelig vært enklere for SalMar om de hadde hatt boliger klare og kunne brukt det aktivt i ansettelses‐ og rekrutteringsøyemed. SalMar er behjelpelige med å skaffe bolig i form av avtaler med fritidsboligfolket i kommunen. Da får de nyansatte leie fritidshus eller liknende. Det gjelder spesielt dersom de kommer på vinterstid og på høsten, men de må selv finne bolig når turistsesongen begynner og huseierne kommer tilbake. Da henvender de seg ofte til SalMar med forespørsel om tilgjengelig bolig. Bedriften har ikke kontroll på alle 400 ansatte, og i hvilken grad de har klart å ordne seg bolig i etterkant av korttids leiekontrakter. De tolker det imidlertid dithen at de har klart å skaffe seg bolig ettersom de fortsatt er ansatt hos SalMar. Bedriften leier i dag 4 boliger fra Frøya kommune, i tillegg til at de har kjøpt en bolig på Sistranda. Kommunen skal selge de fire boligene, og SalMar ønsker å kjøpe boligene for å ha boliger tilgjengelig for egne ansatte. SalMar har ellers vært aktiv i boligprosjektet sammen med kommunen og BeWi, noe som resulterte i en rapport om boligproblematikken i kommunen. Største utfordringene for innbyggerne i kommunen er i følge bedriften tilgang på boliger. Mangel på boliger gjør det enklere for SalMar å ansette folk som allerede har et nettverk på Frøya. Eventuelt vil det være enklere å ansette de som allerede har bolig og som står uten arbeid på Frøya (de nyinnflyttede som har skaffet seg bolig før jobb). Fra bedriftens side mener de at kommunen kunne har gjort mer for å tilrettelegge for et bedre fungerende boligmarked. Kommunen burde tilrettelegge flere boliger for utleie, og ikke bare for salg. 12.5 Oppsummering Frøya kommunen opplever i motsetning til de fleste andre distriktskommuner en befolkningsøkning som bare forventes å øke ytterligere i årene framover. Befolkningsøkningen byr på «luksusproblemer» og utfordrer kommunen spesielt i forhold til tilrettelegging av boligmarkedet i en skala som kan svare til den forventede veksten i oppdrettsnæringen. Frøya er en av to kommuner som har utarbeidet et eget boligprogram som et svar på utfordringene. Kommunen har i tillegg samarbeidet med to av største bedriftene i kommunen og laget en rapport om boligproblematikken. Rapporten la grunnlaget for kommunens boligprogram. Det viser at kommunen har ambisjoner om å prioritere arbeidet med bolig. Utfordringene for kommunen er at terskelen for å komme seg inn på boligmarkedet blir for høy for aktuelle tilflyttere og nyetablerere. Boligprisene er for høye og det er stor mangel på gjennomgangsboliger og utleieleiligheter. Kommunen leier riktignok noen av de kommunale 84 Norut Alta Rapport 2013:10 boligene til ansatte i SalMar, men har blitt kritisert for å påvirke det private utleiemarkedet med for lave leiepriser. Kommunen er usikker på hva de skal gjøre med de kommunale boligene framover. Kommunen anser tomtereguleringer som det største tiltaket for å imøtekomme nye tilflyttere. Tallene viser at det er mye sirkulasjon av boliger i kommunen, men forholdsvis lite nybygging. Kommunen har imidlertid merket en økt etterspørsel etter tomter i løpet av de siste fem månedene, hvor nybyggingen bremses opp av at kommunen ikke rekker å saksbehandle byggesakene fort nok. Kommunen har også utfordringer med sirkulasjon av eldre eneboliger i markedet som overtas av familie til fritidshus. Spørsmålet blir om kommunen kunne gjort mer for å unngå at boligene blir brukt som fritidshus, i en tid hvor det er mangel på boliger i kommunen. 85 13 Oppdal kommune Oppdal er en fjellkommune mellom Dovrefjell og Trollheimen, og grenser til Surnadal og Rennebu i nord, Tynset og Folldal i øst, Dovre i sør og Sunndal i vest. Kommunen er Sør‐
Trøndelags største i utstrekning, og har nasjonalparksenter for Dovrefjell‐Sunndalsfjella nasjonalpark. Kommunesenteret er Oppdal, og forøvrig er det landbruket som preger dalførene med de andre bygdene. Fagerhaug ligger en knapp mil nord for kommunesenteret, og Engan i samme avstand sørover Drivdalen. Over halvparten av oppdølingene bor i sentrum, ellers er bosetningen spredt i dalføret langs E6 og langs Rv 70 vestover mot Sundalsøra. Dovrebanen stopper på Oppdal, og avstanden til Trondheim er i underkant av to timer med tog/buss/bil. 13.1 Befolknings‐ og næringsutvikling Kommunen hadde 6794 innbyggere 1. januar 2013, og er den største i folketall i «Blilyst‐
regionen». Befolkningsutviklingen har vært positiv med en økning i folketallet på 5 % i siste tiårsperiode. Veksten har hovedsakelig kommet gjennom innvandring, men kommunen har også et lite fødselsoverskudd. Sysselsettingsutviklingen har vært nesten like stor med vekst på 4 % (2001‐2011). Veksten har kommet i offentlig sektor, særlig helse‐ og sosial, og i bygg‐ og anlegg. Kommunen har hatt stor tilbakegang i industriarbeidsplasser, og i landbruket. Kommunen har lite innpendling, med kun 9 % av de sysselsatte i 2011. Utpendlingen er litt større med 16 % av de bosatte som jobber i annen kommune. Tallet er likevel lavt sammen lignet med andre kommuner i regionen. I Oppdal bo‐ og arbeidsmarkedsregion inngår også Rennebu kommune. Oppdal har sterke landbrukstradisjoner, men har i dag et variert næringsliv med mange små bedrifter. Varehandel, hotell og restaurantvirksomhet dominerer, men industri‐ og bergverk er fremdeles en viktig næring, sammen med bygg‐ og anlegg. Byggebransjen har mye oppdrag i forbindelse med hyttebygging. En av de største private bedriftene er skiferbedriften Minerva. Reiselivsnæringen har slitt de siste årene, og ett av de tre store hotellene har nylig lagt ned driften. Sysselsettingen har økt mest i offentlig sektor, særlig helse‐ og sosialtjenester. Nedgangen har vært størst innen industri og jordbruk. 86 Norut Alta Rapport 2013:10 13.2 Boligtilbudet i kommunen Andelen eneboliger i kommunen er på 75 %, noe som tilsier at det er noe variasjon i typer boliger selv om eneboliger dominerer. Omsetningsverdien på helårsboliger har ligget høyt i kommunen med en gjennomsnittlig pris på 1,7 millioner i perioden 2008‐2012. Antallet omsetninger er også forholdsvis høy med 28 boliger per 1000 i årlig gjennomsnitt i samme periode. I faktiske tall er dette ca. 90 omsetninger i året hvor litt over en tredjedel er nybygg. Det finnes ledige kommunale tomter i kommunesenteret (Brennhaug/Mjøen og Bjørkmoen), samt i flere bygder (Fagerhaug, Driva, Lønset og Midtbygda.) I kommunesenteret og Midtbygda var det fram til 2008 stor mangel på tomter, men etter at forholdsvis store felt ble tilrettelagt er nå tomtesituasjonen god. Bjørkmoen 3 er et sentrumsnært, etablert boligfelt som sist ble utvidet i 2008 med 35 nye tomter. Her gjenstår det vel 10 tomter. Feltet består hovedsakelig av eneboliger, men det finnes også noen tomannsboliger som er bygget for videresalg. Kommunen planlegger trinn 4, men dette er ennå ikke politisk vedtatt og forutsetter at grunn erverves fra privat eier. Brennhaug/Mjøen er også et sentrumsnært felt som ble tilrettelagt i 2008 med 15 tomter, og her finnes det 7 tomter ledig. Driva er et eldre boligfeltsom ligger 7 km sør for Oppdal sentrum, nær skole og barnehage. Her er det noen ledige resttomter. Boligfeltet i Fururingen på Fagerhaug ligger 9 km nord for kommunesenteret, og har kort vei til friluftsområder. Her er det også noen resttomter igjen, men liten byggeaktivitet. Lønset er et eldre boligfelt som ligger helt vest ved inngangen til Storlidalen og Trollheimen, 20 km fra kommunesenteret. Her er to ledig tomter. Prisene på kommunale tomter varierer fra 37.000 for festetomter til 437.00 for de mest attraktive i kommunesenteret. Det finnes i tillegg en rekke private aktører som i dag jobber med tilrettelegging av tomter i distriktene og har fått avsatt områder i kommuneplanens arealdel. Ingen av disse initiativene har blitt realisert så langt. Et slikt eksempel er Vognill boligområde, regulert for 60 tometer 2012. I kommunesenteret er det imidlertid flere private aktører som de siste 10 årene har ført opp leilighetskomplekser. En av de mest aktive er Marion Eiendom som har oppført Øien Vest boligpark i 3 trinn, Russerveien 8, og Høgmo boligpark som er i ferd med å sluttføres. Nyvold park er et nytt bygg med 15 leiligheter som planlegges. Betegnende for disse initiativene er at utbyggingen har skjedd gradvis ettersom etterspørselen har økt. Disse typene bolig anses for å være av høy standard og ligger i høyere prisklasse. Det finnes altså et godt utvalg av ledige tomter, samt både leiligheter og eneboliger på markedet. Utleiemarkedet er derimot noe stramt i kommunesenteret med høye priser, mens det er flere muligheter i noen av bygdene. "Lokalsamfunnsutvikling i Oppdal" har tatt initiativ til å legge ut informasjon om private utleieboliger på kommunens hjemmeside. 87 Det finnes ca. 50 kommunale gjennomgangsboliger I Oppdal. Prisnivået ligger fra 3800 til 7000 per enhet avhengig av størrelse og alder. Boligene prioriteres til flytninger, samt økonomisk eller sosialt vanskeligstilte. Tidligere ble også boliger leid ut i rekrutteringsøyemed til kommunalt ansatte, men dette er ikke lenger tilfelle. Oppdal er en viktig hyttekommune hvor halvparten (49 %) av den totale bolig‐ og fritidsmassen er fritidsboliger. Dette er ikke den høyeste andelen i regionen, både Rennebu og Røros har en større andel fritidsboliger. På pris er derimot kommunen i en klasse for seg. Gjennomsnittlig omsetningsverdi for fritidseiendommer var i perioden 2008‐2012 på 1,7 millioner. Dette indikerer at mye av omsetningene er nybygg og i en høy prisklasse. Det kan være verdt å merke seg at omsetningsverdien på fritidsboliger er helt lik omsetningsverdien på helårsboliger. 13.3 Kommunens tilrettelegging for boligutvikling Sentraliseringen i kommunen er sterk, og det er derfor i kommunesenteret presset på arealet er størst. I kommuneplanen fra 2011 blir disse utfordringene belyst. De siste årene har kommunen jobbet en del med sentrumsutvikling og har lagt til grunn at nye boligområder skal føre til konsentrert og fortettet utbygging og redusere transportbehovet. Helst bør bolig og offentlige tilbud ligge innenfor 1‐2 kilometer. Bygging av ny E6 har ført til omlegging av adkomstvei inn til kommunesenteret og omkringliggende boligfelt. I dette ligger også utfordringer med å tilrettelegge for gang‐ og sykkelvei. Det er en politisk intensjon at det til enhver tid skal være ledige tomter der det er etterspørsel, både i sentrum og i de ulike kretsene. Det er satset på å opprettholde grendeskoler i bygdene, og for å få tilflytting åpnes det for spredt boligbygging utenfor plan. Kommunen ønsker å tilrettelegge for ulike boligtyper og få en god balanse mellom eneboliger, rekkehus og leiligheter, men ser at det mest er eneboligtomter som etterspørres (planstrategi Oppdal kommune 20120‐2016). Informant i kommunen mener det er avsatt tilstrekkelige arealer i plan for å kunne utvikle nye boligtomter, men ønsker at private aktører skal ha en mer aktiv rolle enn å selge grunn til kommunen. En modell for et slikt samarbeid med grunneier er utprøvd med Bjørkmoen III hvor grunneier eier tomtearealet helt til den enkelte tomt er solgt. Kommunen gjør investeringene med å tilrettelegge for vann, avløp og vei, men kjøper ikke arealet. Grunneier har ikke store investeringskostnader med opparbeiding, får oppgjør for tomta når den selges, og kan «spre» sine inntekter over flere år. Kommunen tar utgiftene med å tilrettelegge, men slipper å ta kostnaden med å kjøpe grunn. Kommunen opplever stor etterspørsel etter gjennomgangsboliger og må prioritere de kommunale boligene til de som trenger det mest. De generelt høye prisene på boliger i Oppdal gjør det svært vanskelig å komme inn på det private boligmarkedet. Dette gjelder særlig unge uten tilstrekkelig egenkapital, økonomisk vanskeligstilte og flyktninger. 88 Norut Alta Rapport 2013:10 Kommunen mottar 10‐15 nye flyktninger i året, og de kommunale boligene er dårlig tilpasset disses behov med sentral beliggenhet og større enheter for store familier. Kommunen reviderte den boligsosiale handlingsplanen i 2012, og denne gjelder fra 2013‐16. I planen blir det skissert tiltak (egne retningslinjer) for å få en bedre gjennomstrømming i de kommunale boligene ved å tillate en maks botid på 3 år. For å få flere over egen bolig skal det gjennomføres årlige informasjonsmøter for leietakerne, og tverrfaglig team som skal se Husbankens virkemidler og tildeling av kommunale boliger i sammenheng. Det foreligger ingen konkrete planer om bygging av nye kommunale boliger, men i boligsosial handlingsplan trekkes behovet for rimelige boenheter for enslige fram. En ser for seg at kommunen kan ferdigprosjektere rimelige, nøkterne boliger for unge og enslige. En del av de kommunale boligene har en dårlig standard, og på sikt ønsker kommunen og sannere disse for å bygge nytt. Selv om det bygges en del nye sentrumsnære boliger på Oppdal og tilbudet er variert, har disse en alt for høy prisklasse for førstegangsetablerere. I følge statistikken fra Husbanken har kommunen har en lav utnyttelse av startlånsordningen. I 12 % av alle boligomsetningene i perioden 2008‐2012 ble det brukt startlån. Informant i kommunen sier at etterspørselen etter startlån har vært stigende det siste året. Det er primært unge førstegangsetablerere som søker om startlån med bakgrunn i kravet om minimum 15 % egenkapital i private banker. Så langt har alle søkere med et tilstrekkelig inntektsnivå fått støtte. Før slutten av 2013 vil den avsatte potten være brukt opp, og søkere vil henvises til å søke på nytt på nyåret. På grunn av det høye prisnivået på boliger i Oppdal har det vært vanskelig å bruke startlånet som virkemiddel for å få leieboere i kommunale boliger over i egen bolig siden betalingsevnen kan være lav. Kommunen har nettopp startet opp et prosjekt i samarbeid med Husbanken for å ta tak i utfordringene med liten gjennomstrømming i de kommunale boligene. Flyktninger er en målgruppe som skal hjelpes over i egen bolig. Fritidsboligmarkedet er som tidligere nevnt betydelig i kommunen. Hytteutbyggingen skjer likevel på andre steder enn der det bygges boliger. Samtidig har det vært enkeltstående prosjekt med fritidsleiligheter i etasjen over butikker/kontorer i sentrum. Kommunen ønsker ikke at boligeiendommer i sentrum brukes til fritidsformål, og en utredning på innføring av konsesjonsforskrifter i kommunesenteret er under planlegging. Det er ulike syn på om den høye prisen på fritidsboliger er med på å presse boligprisene i kommunen oppover. 13.4 Arbeidskraft og rekruttering Oppdal spekemat er et forholdsvis nytt firma som startet opp produksjon av lokal og tradisjonell mat i januar 2010. Selskapet er ei av Eidsmo Slakteri og HI Invest, og hadde en omsetning på 87 millioner i 2012. I dag har Oppdal spekemat 24 årsverk. Produksjonen er sesongbetont, og store deler av arbeidsstokken er utenlandsk arbeidskraft som jobber 3‐4 måneder, reiser hjem noen måneder, og kommer tilbake for nye produksjonsperioder. De 89 andre ansatte har lokal tilhørighet i kommunen. 60 % av arbeidskraften er utenlandsk, og kommer hovedsakelig fra Polen og Slovakia. Rekrutteringen foregår gjennom bekjentskaper der nåværende ansatte tipser om jobbmuligheter i sin familie/nærmiljø. Da firmaet startet opp var det vanskelig i finne boliger til de ansatte som kom fra utlandet. Utleiemarkedet var stramt, og bedriften måtte bistå med å formidle kontakter. Dette har endret seg, og i dag bor de fleste på et leilighetshotell hvor turistvirksomheten opphørte og hvor det nå tilbys korttidsleie. Dette ordner de ansatte selv, og behøver ikke bistand fra bedriften. Informanten i Oppdal spekemat sier at de ansatte som jobber i sesong ønsker seg billige, midlertidige boløsninger gjennom utleie, og ikke er interessert i en sterkere tilknytting til boligmarkedet. De har sine familier og boliger i hjemlandet, og er på Oppdal for å tjene penger. 13.5 Oppsummering Oppdal kommune skiller seg ut med et forholdsvis høyt prisnivå på omsatte boliger, en betydelig mengde omsatte boliger, og stor andel nybygging. Markedsmekanismene fungerer altså bra hvor private utbyggingsaktører tilbyr ulike typer boliger som omsettes lett. De siste 5 årene har det vært god tilgang på kommunale tomter i sentrumsnære områder, og utbyggere har også kjøpt tomter av private grunneiere. Flere grunneiere har planer og prosjekter, men sliter for tiden med å få disse realisert. De fleste leilighetsbyggene som er oppført i kommunesenteret de siste 10 årene har vært boliger i en forholdsvis høy prisklasse. Godt voksne med solid økonomi er de som primært har mulighet til å komme inn på dette markedet, noen som også bidrar til høy sirkulasjon når eldre eneboliger legges ut for salg. Det virker ikke som det er noen stor finansiell risiko ved å investere i leilighetsmarkedet. For førstegangsetablerere og vanskeligstilte har det derimot vært vanskelig å komme inn på boligmarkedet da prisene på eneboliger – nye eller brukt, også er forholdsvis høy. I markedet har det vært liten nybygging av rimelige boliger som denne gruppen kan ha mulighet til å kjøpe. Det er et behov for at det også bygges rimeligere boliger for salg. Det er behov for større gjennomstrømming i de kommunale utleieenhetene, men i dag er det begrensede muligheter for å finne rimelige leiligheter sentralt hvor en kan bruke startlånsordningen for å få leieboere inn i egen bolig. I Oppdal er det et forholdsvis godt tilbud av utleieenheter. Med videregående skole finnes mange hybler, og det er tradisjon for å leie ut deler av boligen. Vi har også sett at det er mulig å utnytte ledig kapasitet ved turistanlegg til kortidsutleie. Prisnivået på utleieenheter i kommunesenteret er derimot ganske høyt, mens nivået er adskillig lavere i kretsene. Det kan være behov for bygging av flere gjennomgangsboliger tilpasset tilflyttere, vanskeligstilte og unge. 90 Norut Alta Rapport 2013:10 14 Rennebu kommune Rennebu ligger øverst i Orkdalsføret og bebyggelsen finnes hovedsakelig langs lakseførende elva Orkla. Kommunen grenser til Meldal i nord, Midtre Gauldal i øst, Tynset og Oppdal i sør, og Rindal i vest. Deler av Trollheimen og Forollhogna nasjonalpark ligger i kommunen. Det utøves sørsamisk reindrift i vestlig del av kommunen. Kommunesenteret er Berkåk. Mindre bygder er Innset, Nerskogen, Grindal, Voll, og Stamnan. Lengst sør i kommunen ligger Ulsberg og Innset. Aktive grendelag er viktig for livskraftige bygdene. E6 er hovedferdselsveien gjennom kommune i nord‐sør retning, og Dovrebanen stopper på Berkåk. Ved Ulsberg starter RV3 mot Østerdalen, og ved Berkåk starter Fv 700 som følger elva Orkla ned til Orkanger. Hoelsvegen går innover Trollheimen over Nerskogen. Rennebu har mye utmark og fjellområder, og er en stor hyttekommune. 14.1 Befolknings‐ og næringsutvikling Det var 1. januar 2013 2534 innbyggere i kommunen. Ca. 1000 av disse bor i kommunesenteret. De siste 10 årene har befolkningstallet gått ned med 5 %, men denne nedgangen var større i første del av perioden enn den siste. Nedgangen er særlig stor blant den yngre del av befolkningen. Sysselsettingsutviklingen i kommunen har også vært negativ med en nedgang på 4 % de siste ti årene. Kommunen har noe innpendling fra andre kommuner for arbeid (19 % av de med arbeidssted i kommunen), men en større utpendling (30 % av arbeidsstyrken) for arbeid i annen kommune. Utpendlingen skjer hovedsakelig til nabokommunen Oppdal og til Trondheim. Et begrenset næringsgrunnlag og variasjon i arbeidsplasser må ses som en viktig årsak til utpendling. Kommunen er imidlertid en del av en felles arbeidsmarkedsregion med Oppdal, og her finnes det også et mer variert næringsliv. Jordbruk og skogbruk er svært viktige næringer i kommunen med 25 % av sysselsettingen. Industri og bergverk er også en viktig næring sammen med varehandel, hotell‐ og restaurantvirksomhet. Det finnes også mange små håndverksbedrifter med hovedsakelig fritidsboligmarkedet som viktig kunde. 14.2 Boligtilbudet i kommunen Andelen eneboliger av boligmassen er på 83 % i kommunen. Gårdsbruk og eneboliger dominerer boligmassen, og leiligheter er det ganske få av. Prisnivået på omsatte boliger er forholdsvis lavt, med et snitt på 0,84 millioner for tidsrommet 2008‐2012. Til sammenlikning 91 er prisnivået det dobbelte i nabokommunen Oppdal. Omsetningen av boliger er i snitt på 20 per 1000 årlig i siste femårsperiode, noe som er ”midt på treet” i Blilyst‐regionen og på høyde med snittet i distriktskommuner. Av de omsatte boligene var om lag ¼ nybygg. Det finnes ledige kommunale tomter i bygdene Grindal, Havdal, Innset, Nordskogen, Ulsberg, Voll og i Nerskogen. Dette er eldre boligfelt med noen resttomter. I kommunesenteret finnes ca. 30 ledige tomter i Trondskogen boligfelt som ble opprettet for 7‐8 år siden. Feltet anses som sentrumsnært, en kilometer fra kommunesenteret, og ligger noe opp i høyden med gode solforhold. Det er primært i dette boligfeltet det foregår nybygging i kommunen. Det er ikke ofte andre aktører utenom kommunen engasjerer seg med å regulere grunn. I et par tilfeller med privat initiativ har kommunen regulert områder og tatt en del av utbyggingskostnadene. Gjennom slike løsninger er det blitt realisert et par leilighetsbygg med mindre boenheter. «Bakkan» er et slikt bygg hvor utbygger både har solgt og hatt leiligheter til utleie. I Trondskogen borettslag er det også bygget 12 leiligheter, men dette ligger en stund tilbake i tid. Det er et begrenset privat utleiemarked i kommunen og liten tradisjon for å leie ut deler av enebolig. Det finnes 12 kommunale gjennomgangsboliger for utleie i tillegg til øremerkede boliger forvaltet av Omsorgsetaten. Alle gjennomgangsboligene ligger i Berkåk, men har ulik standard, der de eldste er av lav standard og derfor en lav husleie. Nyere boenhetene med en høyere standard leies ut til en høyere pris. Noen av leilighetene leies ut i samarbeid med NAV og leieboerne er vanskeligstilte på boligmarkedet, mens andre leies ut i forbindelse med rekruttering av ansatte til kommunen eller på det åpne markedet. Etterspørselen etter boligene varierer, og til tider står enkelte enheter ledig. Vanskeligstilte på boligmarkedet har førsteprioritet på boligene, deretter ansatte i kommunen, ellers er det åpent for hvem som helst. De som bor i personalboliger har en maks botid på 3 år, for vanskeligstilte er det ingen tidsbegrensning. Det er ikke jobbet for å få til større gjennomstrømming i boligene. Andelen fritidsboliger av boligmassen er svært høyt med hele 58 % i 2011. Dette er det høyeste tallet i hele Blilyst‐regionen. Prisene på omsatte fritidsboliger ligger i snitt litt under prisene på boliger, men er adskillig lavere enn prisene på fritidsboliger i nabokommunen Oppdal. Det er imidlertid svært store prisforskjeller på fritidsboliger avhengig av beliggenhet. Fritidsboliger i visse områder av Nerskogen har vesentlig høyere priser enn i andre områder av kommunen. Det et en oppfatning at å investere i fritidsbolig er forbundet med mindre risiko enn i helårsbolig. 92 Norut Alta Rapport 2013:10 14.3 Kommunens tilrettelegging for boligutvikling Kommunen er i gang med rullering av kommuneplan. I planprogrammet skisseres en av de største utfordringene med redusert økonomisk handlefrihet som en følge av negativ befolkningsutvikling. Kommuneplanens samfunnsdel ble politisk vedtatt i oktober 2013, og ett av hovedtemaene i planen er bolyst. En strategi for å få til boattraktivitet er å tilrettelegge for boligbygging i grendene tilknyttet eksisterende bebyggelse og arbeide for at landbrukets boligmasse blir brukt til fast bosetning. Under strategien sentrumsutvikling, sier planen at det skal tilbys varierte og attraktive boløsninger på Berkåk. Under planarbeidet ble det samlet en fokusgruppe av unge voksne for blant annet å få innspill om boligutfordringer for denne målgruppen. Her kom det fram at unge anser det som risikabelt å bygge enebolig. Hvis en må selge etter kort tid vil en ikke få igjen pengene da prisnivået generelt er lavt på omsatte boliger. Den som bygger må være 100 % sikker på å bli boende lenge. Det er en begrenset interesse for å bygge nytt i de eldre byggefeltene i bygdene. Kommunen bidrar derfor på ulike måter til å få tilflytting til bygdene utenfor kommunesenteret, og stiller seg positive til fradeling av tomter for nybygging på gårdsbruk folk har tilknytning til. De kommunale boligtomtene er svært rimelige med en pris på rundt 130.000 i kommunesenteret og knapt 100.000 i boligfelt i bygdene. For vel ti år tilbake ble det solgt kommunale tomter for kr. 3 pr stykke uten at dette førte til noen vesentlig etterspørsel. Det er ikke noe prekært behov for tilrettelegging av nye tomter da det finnes over 30 ledige tomter i ett sentrumsnært boligfelt, men kommunen planlegger å utvide nedre del av dette feltet på sikt. Utleieprisene på de kommunale boligene er lave og godt under det som er vanlig på det private markedet. I og med at boligene også leies ut til personer som ikke er vanskeligstilte, kan et slikt lavt prisnivå gjøre det vanskelig for private aktører å operere på utleiemarkedet. Med sin prispolitikk kan derfor kommunen selv være med på hindre at innbyggere som er i stand til det skaffer seg egen bolig. Den lette tilgjengeligheten på kommunale boliger kan imidlertid endre seg da kommunen vil få nye behov og ha utfordringer med å bosette 20 nye flyktninger i løpet av to år. Kommunen har nylig kjøpt en tomannsbolig som skal bukes til formålet, og leier på det private markedet til flyktninger som er bosatt i dag. Det kan være aktuelt å bygge nye kommunale boliger for denne gruppen da størrelsen på de fleste eksisterende kommunale boligene ikke er tilpasset behovene denne gruppen har. I 2014 planlegger kommunen å utarbeide en boligsosial handlingsplan som blant annet skal se på behovet for å bygge nye kommunale boliger. Kommunen har tidligere bidratt til at sentralt beliggende leilighetsbygg med privat utbygger har blitt realisert. Dette har skjedd i «Bakkan» hvor kommunen eier en boenhet, i Moaveien med to enheter, og fire enheter i et annet borettslag. Dette viser at markedet for å få solgt denne typen boliger er usikkert, og at private utbyggere ikke ønsker å ta risikoen alene. Kommunen har måttet gå inn med støtte for å få byggene ferdigstilt. Da kommunen gikk inn 93 og kjøpte noen av leilighetene i det rehabiliterte bygget i Moaveien, var det for på sikt å få solgt disse videre. Både kommunen og utbygger har hatt utfordringer med å få solgt leilighetene, og kommunen har valgt og brukt disse til kommunale utleieboliger. En forklaring informanter gir på det dårlige salget, er at innbyggerne ikke er vant til eller villig til å betale det det faktisk koster å bygge i dag. Slike boliger blir veldig dyre sammenlignet med det som ellers er på markedet av brukte eneboliger. Likevel fremkommer det at det er et stort ønske og behov for denne typen leiligheter, men den finansielle risikoen vurderes altså som for stor både for utbyggere og kjøpere. Kommunen har også nylig vært i dialog med andre privat entreprenør for å stimulere til bygging av nye leiligheter, men foreløpig har dette ikke blitt konkretisert. Noen av de som har valgt å kjøpte leilighet var godt voksne som ønsket å bo sentralt og solgte sine eneboliger andre steder i kommunesenteret eller bygdene. Det ble dermed en viss sirkulasjon når disse boligene kom på markedet, ellers kan det til tider være liten aktivitet på boligmarkedet. Informanter i kommunen mener at mange av boligene som er på markedet i dag er preget av alderen med oppussingsbehov. For de som skal kjøpe står derfor valget mellom en eldre bolig med store oppussingsbehov eller å bygge selv. Utfordringen er nettopp å få til bygging av nye, rimelig boliger som ikke er eneboliger, og som unge kan ha råd til som førstegangsbolig. Kommunen har gjennom det treårige (2010‐13) prosjektet «Rennebu 3000» sett på hva som kan gjøres for å få et mer variert botilbud, særlig rettet mot unge i aldersgruppen 25‐35. En har sett på ulike løsninger, blant annet et mer variert botilbud og tidsmessige boløsninger på bygda gjennom å engasjere et arkitektfirma for å skissere moderne løsninger på tradisjonelle trøndertun som er leiligheter/ hus bygget i klynge. Her så en boliger i kombinasjon med næringsutvikling, men slike løsninger ble svært dyrt. Et av signalene som har kommet fra unge som har vært med i prosessen, er at selv om enkelte kan tenke seg å bo i bygdene, er nok flest interessert i å bo sentrumsnært. Det har vært dialog med private entreprenører om muligheten for å bygge billige boliger for unge, men det har så langt ikke vært mulig å få dette til. Husbankens statistikk over bruk av startlån som finansiering av boligkjøp i perioden 2008‐
2012, viser at kommunen har en lav utnytting av ordningen. Bare 16 % av boligomsetningene hadde startlån som medfinansiering. Vanlig praksis er å yte startlån opp til 15 % av kjøpesummen, men i enkelte tilfeller kan vanskeligstilte få fullfinansiert kjøp med startlån. Det er primært unge førstegangsetablerere som søker og får startlån såfremt betalingsevnen er god. Det gis lån både til nybygg og kjøp av brukt bolig. Søknadsmengden varierer, men høsten 2013 ble «potten» kommunen hadde tatt opp hos Husbanken til videre utlån, brukt opp. Kommunen samarbeider tett med lokale banker med hensyn til samfinansiering. Kommunen har ikke brukt starlånsordningen for å få beboere i kommunale boliger over i egen bolig. 94 Norut Alta Rapport 2013:10 14.4 Arbeidskraft og rekruttering Kraftverkene Orkla er et felles selskap for drift av kraftverkene i Orklavassdraget. Kraftverkene ble bygd ut på 70‐ og 80‐tallet, og Trondheim Energi Kraft er største eier sammen med Trønderenergi og Eidsiva vannkraft. Vassdraget har fem kraftverk hvor to, Brattset og Grana, ligger i Rennebu kommune. Selskapet har driftskontor med driftssentral ved Berkåk i Rennebu. Det er 34 ansatte som har sitt arbeidssted i denne kommunen. Kraftverkene har behov for teknisk kompetanse, både fagarbeidere og ingeniører, og det er særlig de siste som kan være vanskelig å få tak i. I rekrutteringsarbeidet ønsker selskapet å tiltrekke seg de beste, og det er ikke alltid at denne kompetansen er bosatt i kommunen. Ca. ¼ av de ansatte i dag er derfor bosatt i nabokommunene (Midtre Gauldal, Meldal og Oppdal), og dagpendler. For noen er det snakk om 2‐3 mils reise, mens den med lengst reisevei pendler 6 mil. Dette er personer som har en tilknytting til sine hjemsteder og ikke ønsker å flytte til arbeidskommunen. Det store flertallet av ansatte er altså bosatt i kommunen og etablert med sine familier. Selv om noen av disse i sin tid har flyttet til kommunen fra andre deler av landet, har det ikke vært nevneverdig problemer med å finne bolig. Det har vært snakk om rekruttering av en og en, og boligutfordringer har løst seg etter hvert. Informanten i bedriften kjente bare til ett tilfelle hvor en ansatt som ble rekruttert utenfra leide kommunal bolig i en periode før vedkommende kjøpte hus i Rennebu. Inntrykket fra bedriftsinformanten er likevel at det mangler gjennomgangsboliger for nytilflyttere, og at kommunen kunne vært mer proaktiv for å stimulere til bygging av leiligheter. Det er imidlertid en forståelse for at dette vil ha en kostnad som vanskelig kan la seg forsvare med mindre det blir en mer konkret etterspørsel. 14.5 Oppsummering Rennebu er en kommune med mange gode bokvaliteter som stor boltreplass, mulighet til å leve et godt liv på bygda, samt moderat avstand til større arbeidsmarked. Men, manglende markedsmekanismer for utvikling av et robust boligmarked har ført til at kommunen har engasjert seg mer enn «normalt». Dette er en utfordring vi ser i flere kommuner av samme type, og hvor det finnes få andre aktører til å ta et grep. Kommunen har tatt en stor finansiell risiko med å kjøpe opp leiligheter i ulike leilighetsbygg for å få disse realisert. Dette har kanskje vært nødvendig i de konkrete situasjonene, men er et dårlig utgangspunkt for å få nye private aktører til å engasjere seg. Forventningene om en fortsatt «subsidiering» kan lett oppstå. Kommunen sliter med et ensidig boligmarked der det finnes begrensede alternativer til å bygge enebolig selv eller kjøpe oppussingsobjekt. Risikoen med å bygge/kjøpe nytt oppfattes som rimelig høy, og de få forsøkene på å bygge leiligheter har ikke vært noen stor 95 salgssuksess. Markedet ser i begrenset grad ut til å ville betale det det koster å bygge nye leiligheter. Det forventes at boliger fortsatt skal være billig på bygda, og det forventes at det er kommunen som må ordne opp. Dette er en mental forestilling som må endres. Et lite privat marked for utleie av boliger blir ikke videre stimulert ved at kommunen tilbyr utleieboliger til lave priser. Flere av leieboerne kunne fint klare seg på det private markedet, men med priskonkurranse fra kommunen kan dette bli vurdert til at det er lite penger å tjene på privat utleie. Siden det er snakk om ganske få enheter kommunen leier ut til en lav pris, og disse gamle boligene ikke anses for å være særlig attraktive, kan det vanskelig hevdes at dette alene hindrer utviklingen av et privat utleiemarked. Å innføre en tidsbegrensing på 3 års botid på kommunale boliger kan være et visst stimuli, men forutsetter at det blir fulgt opp. Økning av prisen med botid kan også være et virkemiddel som i andre kommuner er prøvd ut med hell. Kommunen ser ikke ut til å ha utnyttet startlånsordningen til å få beboere i kommunale boliger over i egen bolig og dermed få større sirkulasjon i de kommunale boligene. Det er viktig at kommunen i sitt nært forestående arbeid med en boligsosial handlingsplan ser de nye utfordringene med flyktningeboliger i sammenheng med andre boligsosiale behov og det generelle behovet for billige boliger for førstegangsetablerere i sammenheng. Kanskje vil det være mulig å få til billigere løsninger med et større kvantum på utbyggingene der deler av disse kan oppnå tilskudd fra Husbanken. I dette arbeidet kan det være nyttig å se på erfaringer fra andre distriktskommuner. 96 Norut Alta Rapport 2013:10 15 Midtre Gauldal kommune Kommunen ligger sentralt i Sør‐Trøndelag, grenser mot Melhus og Selbu i nord, Tynset i Hedmark i sør, Holtålen i øst, Rennebu i vest. Kommunen er stor i utstrekning, og bosetningen er konsentrert langs elva Gaula og Sokna. Støren er kommunesenteret, og ligger helt nord i kommunen, 45 minutters kjøring fra Trondheim langs E6. Det er gode buss‐ og togforbindelser til Trondheim, og muligheter for dagpendling. Støren er også knutepunkt for Dovre‐ og Rørosbanen, og et regionalt handelssenter. Andre tettsted sørover er Soknedal og bygda Garli, og Singsås som ligger oppover Gauldalen. Flere daler skjærer sørover inn mot Forollhogna nasjonalpark hvor den lengste er Budalen. Nyådalen og Forddalen ligger øst i kommunen mot Holtålen. 15.1 Befolknings‐ og næringsutvikling Kommunen hadde en befolkning på 6266 1. januar 2013. Etter en nedadgående tendens fra 1980 til slutten av 90‐tallet, har pila snudd. Midtre Gauldal har hatt en god vekst med 8 % økning de siste 10 årene, og prognoser gjort av SSB tilsier at befolkningen vil fortsette å vokse. Veksten har kommet gjennom innvandring (flest polakker og slovakere) og i siste del av perioden noe innenlandsk innflytting. Den naturlige tilveksten (forholdet mellom fødte og døde), har vært negativ de fleste årene. Befolkningsveksten har kommet i kommunesenteret Støren, mens de andre delene av kommunen har opplevd stabil eller nedadgående befolkningsutvikling. 29 % av de sysselsatte med bostedsadresse i Midt Gauldal pendler til arbeid i annen kommune. De viktigste utpendlingskommunene er Trondheim (14 %) og Melhus (5 %). Innpendling fra andre kommuner er litt lavere – 20 % av de sysselsatte i kommunen, og de fleste pendler fra Melhus. Kommunen inngår i en Trondheim bo‐ og arbeidsmarkedsregion. Midtre Gauldal er en av de viktigste landbruks‐ og skogbrukskommunene i Sør‐Trøndelag, og næringen står for ca. 14 % av sysselsettingen. Kommunen har flere industribedrifter (11 % av sysselsettingen) hvor flere er knyttet til foredling av trevare. Varehandel, hotell‐ og restaurantvirksomhet står for 14 % av sysselsettingen, mens bygg‐ og anlegg har 12 %. I Støren ligger tre viktige industribedrifter; Norsk kylling, Støren trelast og Støren treindustri. 15.2 Boligtilbudet i kommunen I Midtre Gauldal var 78 % av boligmassen eneboliger i 2011. Det er altså et visst islett av andre boligtyper. Det ble i snitt omsatt 25 boliger per 1000 i året i perioden 2008‐2012. I faktiske tall blir dette 74 boliger i året, noe som vitner om god sirkulasjon og omsetningstakt. 97 Omsetningen er imidlertid litt lavere enn kommunene Oppdal og Røros. Av de omsatte boligene var vel en tredjedel nybygg. Prisnivået på omsatte boliger hadde i samme perioden et snitt på 1,21 millioner. Tatt i betraktning at kommunen ligger så nær Trondheim, må dette anses for å være et moderat prisnivå. Til sammenligning har Oppdal med lenger avstand til byen et prisnivå som ligger ½ million høyere. Det meste av tomteutviklingen på Støren har skjedd i feltet Frøset. Boligfeltet ble etablert på 70‐tallet, og har blitt utvidet flere ganger, siste gang for 3‐4 år siden. Nå er det bare en resttomt igjen i dette feltet til 1 krone, og en videre utbygging vil bli kostbart pga. behovet for investeringer i infrastruktur. Feltet har både eneboligtomter og tomter hvor private utbyggere har utviklet flermannsboliger for videre salg. Nyhusfeltet i Soknedal har eksistert i 10‐15 år, men noen tomter har blitt stående igjen og blitt forsøkt solgt for en billig penge. I dag er det 3 ledige tomter igjen. Singsås boligfelt er også veletablert, og har blitt utvidet i flere omganger. Det jobbes nå med å få etablert et kloakkanlegg slik at 7 nye tomter kan leges ut på markedet. Teigen boligfelt er de siste årene blitt utviklet i et samarbeid mellom privat grunneier og et utbyggingsfirma. Hittil er det bygget eneboliger i dette feltet, men det kan også bli leiligheter på sikt. I dette feltet er det et par tomter ledig. Nå og da legger private grunneiere ut enkelttomter for salg, men for tiden er det få slike initiativ. Resultatet er at det i dag knapt finnes tilgjengelige tomter i Støren, hverken kommunale eller privat tilrettelagte. Dette er en av de største utfordringene ved boligmarkedet i kommunen. De siste 10 årene er det blitt bygget flere leilighetskompleks i kommunesenteret.  Soknesmoen – 24 leiligheter i 4‐ mannsboliger  Engantunet ‐ 24 leiligheter  Soknestunet ‐ 30 leiligheter  Fredheimtunet – 33 leiligheter Leilighetene er av ulik standard og prisklasser. Engantunet ble bygd med førstegangsetablerere som primære målgruppe, og Soknesmoen har også hatt et moderat prisnivå. De andre boligene har vært i en høyere prisklasse, og mer rettet mot godt voksne. I tillegg til leilighetene utpreger boligbyggingen seg med en stor andel av nybygde tomannsboliger. Mye nybygging fører også til større sirkulasjon i bruktboligmarkedet når eldre eneboliger legges ut for salg og de tidligere eierne flytter inn i mer lettstelte, sentrumsnære leiligheter. Midtre Gauldal har 110 kommunale gjennomgangsboliger. Målgruppen for disse er vanskeligstilte med boligsosiale behov og kommunalt ansatte. Boligene brukes for å sikre at kommunen får rekruttert etterspurt kompetansen. Prisnivået ligger mellom kr. 3800 og 7000 i måneden, og er litt lavere enn på det private utleiemarkedet. Deler av boligmassen er 98 Norut Alta Rapport 2013:10 eldre, og det er også ervervet brukte eneboliger. De senere årene er det kjøpt boenheter i leilighetsbygg utbygd av private aktører, og for ca. 5 år siden ble det bygget flyktningeboliger. Boligmassen er mest tilpasset familier, og behovet er nå flere mindre leiligheter for enslige. Det er et forholdsvis omfattende privat utleiemarked i kommunen, men pga. den store andelen arbeidsinnvandrere, er det stor etterspørsel etter utleieenheter. 40 % av alle bo/fritidsenheter i kommunen var i 2011 fritidsboliger. I forhold til landsgjennomsnittet er tallet høyt, men faktisk det laveste av blant alle «Blilys»‐
kommunene. Prisene på omsatte fritidseiendommer var i snitt i perioden 2008‐2012 på 0,47 millioner, altså langt under prisnivået på boliger i kommunen og lavt i forhold til fritidsboligmarkedet i nabokommunene. 15.3 Kommunens tilrettelegging for boligutvikling Kommunen er på etterskudd på plansiden, og de gamle kommunedelplanene er utdatert. Kommuneplanenes samfunnsdel er fra 2008, og de fleste reguleringsplanene er gamle. Den gamle kommuneplanens arealdel sier ingenting om tettstedsutvikling, og er et dårlig styringsinstrument for de boligutfordringene kommunen har i kommunesenteret. Selv om store områder er avsatt til boligbygging i planen, er mye av dette privat grunn og ikke avstått av grunneier. På plansiden jobbes det for tiden mest med kommunesentret Støren. Ny sentrumsplan for Støren ble vedtatt i oktober 2013, og kommunedelplan for Støren er under rullering, planlagt sluttført våren 2014. Utfordringene i kommunesenteret er mange. I dag er sentrumsfunksjoner som handel og service spredt over et større område. Støren mangler et definert sentrum med en kjerne, og det er behov for utvikling av nye møteplasser og legge til rette for infrastruktur og grøntområder. Det er blant annet utarbeidet en mulighetsstudie over «Korsen» som det nye sentrum, og her er det kommunen som regulerer. Både boligområder og industri strekker seg over store områder på ulike sider av elveløpene Gaula og Sokna. Dessuten ligger deler av industrivirksomheten nær inn til boligområder, og når bedriftene har behov for å ekspandere, har nærheten til bebyggelsen lagt begrensninger i utvidelsesmulighetene. Kommunen har ønsket at deler av næringslivet som trenger mer plass flyttes ut av sentrum, men dette er ikke alltid ønskelig da bedriftene er avhengige av å ligge nær opp til hovedtransportåren E6 og jernbanen. Videre er det mangel på egnede arealer til boligtomter, og det må gjøres avklaringer om det skal satses på fortetting eller spredt boligbygging. Selv om kommunen eier en forholdsvis stor del av sentrumsnære arealer, er det flere årsaker til at disse ikke kan benyttes til et slikt formål. Det finnes topografiske barrierer, jernbanen opptar store arealer, og med Gaula som vernet vassdrag legges det begrensninger på utnyttelsen av elvenære områder. For tiden er det ikke noen stor interesser for å få gjennomført private reguleringsplaner for tilrettelegging av tomter og boliger i kommunesenteret. Kommunen ønsker at private aktører skal stå for boligutviklingen, både gjennom private og kommunale reguleringsplaner. 99 Det gis likevel et inntrykk av at private grunneiere for tiden «sitter på gjerdet» og kvier seg for å ta et slikt initiativ. En forklaring som gis er at det tar for lang tid å få realiser prosjekter. Gammel planstatus og innsigelser fra ulike instanser gjør det lite forutsigbart å planlegge utbyggingsprosjekter. Det stilles også strenge krav til tilrettelegging av infrastruktur som gang‐ og sykkelvei. Det er mulig at den nylig vedtatte sentrumsplanen og snarlige kommunedelplan for Støren, kan endre dette. Kommunen har også behov for en sterkere strategi for boligutvikling i bygdene. Tradisjonelt har det vært et politisk ønske om å tillate boligbygging der folk ønsker, noe som har resultert i en rekke dispensasjoner fra plan. I følge informant i kommunen er det behov for flere tomanns‐/flermannsboliger og leiligheter i kommunesenteret, og naturlig å satse på disse boligtypene framover. Etterspørselen etter eneboligtomter er noe begrenset. Deler av veksten i boligomsetningene har kommet ved at arbeidsinnvandrere har kommet inn på det ordinære boligmarkedet. Disse har begrensede muligheter til å finansiere bygg av nye eneboliger og opererer hovedsakelig på bruktmarkedet. Historisk har kommunen tilbydd boligtomter til svært lave priser, ned til 1. krone. Det finnes ennå noen resttomter igjen til denne prisen, men disse blir ikke ansett for å være attraktive. Våren 2013 endret kommune denne prispraksisen, og tomter skal selges nå til kostpris. Det er knapt ledige kommunale tomter igjen i kommunesenteret, og det er behov for å få gjøre noe med dette raskt. Midtre Gauldal er den eneste kommunen i Blilys‐regionen som også er en del av Trondheimsregionen‐samarbeidet. Blant annet er det jobbet med interkommunal arealplan for Trondheimsregionen – IKAP. IKAP – 2 er nå under rullering, og vil være et viktig grunnlag for det kommunale planarbeidet. Det private utleiemarkedet domineres av arbeidsinnvandrere og skoleungdom, og pris‐ og standard er i stor grad tilpasset disse gruppene. Det er stor etterspørsel etter kommunale boliger. For å få til en bedre gjennomstrømming i boligene har kommunen innført en maks leietid på 3 år for standard leiepris. De som ønsker/trenger å bo lenger, vil så få øket sin leiepris med 10 %. Tiltaket er ment å stimulere leieboerne til å skaffe seg egen bolig. Midtre Gauldal har en boligsosial handlingsplan, men denne ble utarbeidet for mer enn 10 år siden, og er således utdatert. På det tidspunktet var prognosene for befolkningsutviklingen negativ, og dette bildet har endret seg drastisk etter at innvandringen tiltok. Kommunen har behov for flere kommunale leiligheter, og har konkrete planer om å bygge mindre leiligheter. Midtre Gauldal mottar 10‐15 flyktninger i året, og dette er en gruppe som særlig trenger boliger. På grunn av arbeidet med sentrumsplanen har tomtesituasjonen for nye kommunale boliger vært uavklart. Midtre Gauldal har som mål at innvandrere til kommunen skal integreres med tanke på varig bosetting for at de skal bidra til verdiskapning og vekst. Det anslås at 10 % av befolkningen i kommunen er tilflyttet fra utlandet, og gjennom forprosjekt 100 Norut Alta Rapport 2013:10 fra 2009‐2011 og bolystmidler fra KRD i 2013, jobbes det videre med dette. I følge statistikken har kommunen en lav andel av boliger som er finansiert av startlån. I perioden 2008‐2012 ble 10 % av boligomsetningene delfinansiert av ordningen, og av disse utgjorde startlånet i snitt 1/4 av finansieringen. 15.4 Arbeidskraft og rekruttering Den største bedriften i Midtre Gauldal er Norsk kylling som holder til på Støren. Det har vært kyllingproduksjon på Støren i over 20 år under ulike navn og eierskap, og fabrikken har vært utvidet en rekke ganger, senest med en ny grillavdeling. Norsk kylling ble overtatt av Rema Industri i 2011, og produserer 30 % av kyllingvolumet på det norske markedet. Selskapet hadde en omsetning på over en milliard i 2012. Per i dag har bedriften 270 ansatte der vel 80 % jobber i produksjon. Det store flertallet av produksjonsarbeidere er utenlandsk arbeidskraft som er rekruttert gjennom vikarbyrået Eterni. Byrået har egne avdelinger i Polen og Slovakia, og finner arbeidskraften til Norsk kylling i disse landene. Det er hovedsakelig ufaglært arbeidskraft som rekrutteres og får den nødvendige opplæringen hos Norsk kylling. Tidligere var nesten all produksjonsarbeidskraft ansatt gjennom rekrutteringsbyrået på tidsbegrensede kontrakter. Dette har endret seg, og Norsk kylling ønsker at flest mulig skal få fast ansettelse. Gradvis har arbeidere med erfaring og ønsker om dette gått over i faste stillinger. Mange av disse har nå jobbet i bedriften i flere år og er godt etablert i kommunen. Det er det et ønske om fleksible arbeidstidsordninger slik at de kan reise til sine hjemland oftere og lenger enn normal ferieavvikling tilsier. Bedriften har derfor behov for en del vikarer for å dekke opp kapasiteten i perioder. Når Eterni har rekruttert utenlandsk arbeidskraft har de tilbudt hele pakka med jobb og bolig. Vikarbyrået har leid hus og leiligheter på det private markedet og fra firma som driver med utleie. For noen år siden var det svært vanskelig å få tak i egnede boliger, men dette har nå blitt lettere ettersom huseiere ser at det er et bra marked for utleie. Flere har også bygget eller investert i bolig for videre utleie. Når de kontraktsrekrutterte arbeiderne har gått over i fast stilling i Norsk kylling har de fått med seg sine boliger inn i arbeidsforholdet. Norsk kylling har overtatt leiekontraktene og framleier disse til de ansatte. Denne typen boliger (størrelse, beliggenhet, standard) passer ikke alle, og noen velger etter hvert å gå direkte inn på det private leiemarkedet eller kjøper seg boliger. Både eldre eneboliger og boenheter i leilighetskompleks omsettes til arbeidsinnvandrerne. Norsk kylling har under perioder med et stramt utleiemarked fått tilbud fra private grunneiere om tomt til utbygging av utleieboliger. Dette har imidlertid ikke latt seg gjennomføre da områdene ikke har vært avsatt til boligbygging i kommunens planverk. En uavklart planstatus hvor mye av utviklingen i kommunesenteret har ligget på vent, har gjort det vanskeliggjort for Norsk kylling å møte utfordringene på boligmarkedet og i forhold til 101 bedriftens ekspansjonsplaner. Norsk kylling har behov for å utvide fasilitetene i takt med økt produksjonsvolum, men har ikke mulighet til dette i de nåværende lokalene og innenfor området som er avsatt til næringsformål. Det kan være aktuelt å flytte produksjonen, også ut av kommunen. 15.5 Oppsummering Kommunen har manglet langsiktig planlegging av boligområder, og er nå i en situasjon hvor det knapt finnes kommunale tomter igjen i sentrale deler av kommunesenteret. Den senere tid et det satt stort fokus er satt på sentrumsutvikling og fortetting. Det kan se ut som det er behov for også å se på organiseringen av tilrettelegging og formidling av tomter, for eksempel gjennom et tomteselskap. Kommunen skiller seg fra en del andre vekstkommuner i regionen ved at det er en moderat etterspørsel etter nye eneboliger. Det er desto større etterspørsel etter tomannsboliger og leiligheter, og slike boliger er utviklet innenfor ulike prisklasser. Midtre Gauldal er en av få kommuner hvor det har vært mulig å bygge nytt forholdsvis rimelige. Men, manglende forutsigbarhet på plansiden har nok ført til at private aktører for tiden er mer tilbakeholdne med nye boligprosjekter. Kommunen har en stor næringsaktør som har påvirket boligmarkedet på ulike måter over noe tid. Hjørnesteinsbedriften Norsk kylling har i løpet av de siste årene gått fra korttids‐ til hovedsakelig fast ansettelse av utenlandsk arbeidskraft. Det har påvirket det private utleiemarkedet som har rettet seg etter etterspørselen, men har også etter hvert ført til at flere arbeidsinnvandrere kjøper seg egen bolig. Markedsmekanismene har fungert godt i den forstand at ny etterspørsel har ført til en god sirkulasjon i boligmarkedet hvor eldre boliger er blitt tilgjengelige for arbeidsinnvandrere. Samtidig har etablerte grupper fått tilgang til nybygde sentrumsnære boliger. Kommunen får helt andre utfordringer med integrering av arbeidsinnvandrere når disse ønsker varig bosetning med sine familier. Dette belyser viktigheten av å ha en god dialog mellom næringsliv og kommune for å møte akutte og langsiktige boligutfordringer. Dialogen kunne nok vært bedre, også knyttet til andre arealutfordringene i forbindelse med utvidelse av næringsdriften. Midtre Gauldal kommune har stort fokus på kommunesenteret med den største tilflyttingen og størst behov for hastetiltak på boligsiden. Bygdene utenfor har fått mindre oppmerksomhet. 102 Norut Alta Rapport 2013:10 16 Selbu kommune Selbu kommune ligger helt nord i Blilyst‐regionen, og grenser til Stjørdal, Malvik i nord, Klæbuog Melhus i vest, Midtre Gauldal og Holtålen i sør, samt Tydal og Meråker i øst. Selbu er den kommunen i «blilyst»‐regionen som fysisk ligger nærmest Trondheim. Kommunesenteret ligger i Mebond, som ligger på sørøstlig side av Selbusjøen. Det meste av bosetningen ligger langs elva Nea og Selbusjøen. Andre grender er Flora og Øverbygda langs elva, samt Vikvarvet, Innbygda, Tømra, Selbustrand og Dragsten ved sjøen. Skarvan og Roltdalen nasjonalpark ligger i østlig del av kommunen. Østlig del av kommunen er reinbeiteområde for to reinbeitedistrikt. Fylkesvei 705 er hovedferdselsåren som går gjennom kommunen fra Tydal i øst og nordover mot Værnes. Fra kommunesenteret er det 65 km til Trondheim. Fra Selbustrand er det vei til Hommelvik. 16.1 Befolknings‐ og næringsutvikling Selbu kommune hadde 4030 innbyggere 1. januar 2013. Befolkningstallet har vært stabilt med 1 % vekst i løpet av de siste 10 år. Kommunen har negative fødselstall, og har vært avhengig av innflytting for vekst. Innvandring fra utlandet har bidratt i adskillig større grad enn innenlandsk innflytting for å holde folketallet oppe. Kommunen har hatt en sysselsettingsvekst på 6 % fra 2001‐2011. Veksten var markert fram mot 2007, men har gått jevnt nedover siden. Kommunen er en del av Værnesregionen (interkommunalt samarbeid) og inngår i Trondheim bo‐ og arbeidsmarkedsregion. Denne nærheten har ført til stor utpendling for arbeid i annen kommune. 31 % av de sysselsatte finner sitt arbeid i en annen kommune, og de viktigste utpendlingskommunene er Trondheim (13 %) og Stjørdal (9 %). 16 % av de sysselsatte i Selbu er innpendlere fra andre kommuner. Det interkommunale samarbeidet i Værnesregionen foregår hovedsakelig innen tjenesteyting. Selbu er en stor jord/skogbrukskommune og er Sør‐Trøndelags største for avvirkning av skog. Selbu har flere industribedrifter knyttet til sagbruk, treforedling og byggeindustri. Kjeldstad Trelast er hjørnestensbedrift med 130 ansatte. Annen industri er elektronikk (Asti, 60 ansatte), verkstedindustri (Sifa) og næringsmiddelindustri. Kommunen har fire kraftverk i Neavassdraget. I perioder er det mangel på lokal arbeidskraft, særlig innen bygg/anlegg, elektro og reiseliv. 103 16.2 Boligtilbudet i kommunen I Selbu kommune består 86 % av boligmassen av eneboliger, noe som indikerer at det på tross av en del nybygging av andre typer boliger de siste årene ennå er et begrenset utvalg. Statistikken for årene 2008‐2012 viser at det i snitt er omsatt 19 boliger per 1000. Dette er et ganske lavt tall til sammenligning med de andre Blilyst‐kommunene hvor bare Holtålen har lavere omsetningstall. Omsetningen er imidlertid på samme nivå med distriktskommuner generelt. Om lag ¼ av omsetningene er nybygde boliger. Kommunen har vel 20 ledige tomter i boligfelt som hovedsakelig ble etablert på 80‐tallet. Disse finnes i Selbustrand (Fuglem trinn I og III, 4 stk.), Vikvaret (Overvik 6 stk.), Øverbygd (Moslet 3 stk. og Kyllo 4 stk.), Innbygda (Øyberget, 2 stk. og Molia V, 5 stk.) Molia er det feltet som senest ble utvidet med 10‐12 tomter, og der hvor det har foregått mest boligbygging de siste årene. Det finnes i dag ikke byggeklare eneboligtomter i kommunesenteret Mebond. De siste 10 årene er det blitt utviklet leilighetsbygg i kommunesenteret, både med nybygg over eksisterende næringsbygg, nye borettslagsleiligheter i rekke og 3 etasjes blokk. I Molia‐
feltet i Innbygd er det også bygd terrassehus med 12 leiligheter. Bygging av nye leiligheter har til en viss grad frigitt eneboliger som igjen legges ut på markedet. Det er omsetning av eneboliger i eldre boligfelt og i forbindelse med gårdsbruk. I dag finnes det 19 kommunale gjennomgangsboliger. De fleste enhetene brukes til boligsosiale formål, men også til kort‐ og lagtidsutleie med rekrutteringsformål i kommunen. Det er særlig turnuslege og annet helsepersonell som har behov for slike boliger. De fleste boligene er av eldre årgang, de nyeste ble bygget som flyktningeboliger. Nesten alle kommunale gjennomgangsboliger ligger i kommunesenteret Mebond. Det er et begrenset privat utleiemarked i Selbu. Andelen fritidsboliger av den totale boligmassen var i 2011 44 %. Selbu er altså en stor hyttekommune, og fritidsboligene finnes både fjellnært og bygdanært. De store hytteområdene ligger ved Rensjøen, Sørungen, Slindvatnet, Østrungen, Hersjøen, Børsjøen og Selbustrand. Prisene på omsatte fritidsboliger (snitt i årene 2008‐2013 var på 0,48 millioner) er imidlertid mye lavere enn i de andre Blilyst‐kommunene. 16.3 Kommunens tilrettelegging for boligutvikling Kommunen ønsker økt tilflytting, og med nærheten til Stjørdal og Trondheim er det særlig et potensial for boligbygging i områdene som ligger nærmest disse arbeidsmarkedene. I kommunedelplan for Mebond‐Tømra er det avsatt store arealer til boligbygging som et satsingsområde for pendlere I utkast til planbeskrivelse, kommuneplanens arealdel (2013) er det i tillegg avsatt områder for boligformål på Kvellohaugen i kommunesenteret, og i 104 Norut Alta Rapport 2013:10 grendene. Planen har vært ute på høring, og det har kommet flere innsigelser, særlig i forhold til jordvern. Forvaltningen av de kommunale tomtene foregår gjennom det forholdsvis nyetablerte Selbu tomteselskap. Eiere er kommunen (20 %), Selbu energiverk (40 %) og Selbu sparebank (40 %). Formålet med selskapet er å legge til rette for økt tomteutvikling og bosetning. I tillegg til salg av kommunale tomter skal tomteselskapet ha en aktiv rolle for å stimulere grunneiere til tilrettelegging for nye boligområder eller salg til tomteselskapet. Erfaringene så langt i dette arbeidet er at private grunneiere ikke har kapital, kunnskap og ønsker om å kjøre slike prosesser selv. For tiden jobbes det mot 11 ulike grunneiere i Mebond for å utnytte arealer for fortetting i eksisterende boligområder og flere mindre felt. Reguleringsplan for området (Botnlia‐Bellshåggån) er nylig egengodkjent av kommunen, og kan gi tomter til 20 eneboliger og 32 leiligheter. Etter planen vil disse områdene kunne bli byggeklare høsten 2014. Tomteselskapet ser for seg at dagens mangel på eneboligtomter føre til stor etterspørsel når områdene er klare for utbygging. Det er tidligere regulert for 25 nye leiligheter i Mebond, hvor bygging ikke er startet. Før tomteselskapets tid har det vært billige kommunale tomter til salgs. Går vi noen ti‐år tilbake ble det tilbudt gratis tomter. I senere tid har det også vært gjennomført kampanjer med subsidierte kommunale boligtomter, blant annet i samarbeid med husprodusenten Selbuhus. I dag selges kommunale boligtomter til antatt markedspris på mellom 2‐400.000. Det mest konkrete prosjektet for realiseringen av nye tomter utenfor kommunesenteret er en privat grunneier som har 10 tomter på Tømra i et område som ligger strategisk til i forhold til pendling mot Stjørdal. Grunneieren vil ikke sette i gang tilrettelegging med vann/kloakk før minst 3 av tomtene er solgt, og foreløpig er det ingen som har vist tilstrekkelig interesse for disse tomtene. Neste store feltutbygging kan i følge informant i kommunen komme i et område mellom Innbygda og Tømra. Der ligger et langstrakt område, Øystrand‐Garberg, hvor det kan utvikles opp mot 200 nye tomter. Området er avsatt til boligbygging i kommunedelplan for Mebond‐
Tømra i 2009. Denne utbyggingen ligger kanskje 10 år fram i tid, og vil blir kostbar pga. i forhold mangelfull infrastruktur i området. Området ligger på privat grunn, og det er ikke avgjort om kommunen skal kjøpe opp grunnen. De leilighetsbyggene som har kommet de siste 10‐15 år har fort blitt solgt og viser at det har vært et oppdemmet behov for denne typen boliger. Nylig ble 6 nye leiligheter i Mebond utsolgt på rekordtid. Det er særlig godt voksne folk som har funnet disse boligene attraktive fordi de er bedre tilrettelagt for alderdommen enn eldre eneboliger. Leilighetsbyggene i kommunesenteret er hovedsakelig realisert på privat grunn som ble solgt til utbyggere. I dag er det få private aktører som har nye boligplaner som kan realiseres raskt. 105 Kommunen har hatt en god dekningsgrad av kommunale boliger, og da det ble utarbeidet en plan for kommunale boliger i 2008, ble det bestemt å selge ut deler av boligmassen. I tillegg til å ha flere boliger enn nødvendig, var boligmassen ikke tilpasset behovet, og store deler av denne bar preg av høy alder. I 2010 ble det fattet et politisk vedtak om at 15 boenheter skal selges, og 15 nye kommunale boliger bygges. Boligbehovet nå ligger hovedsakelig på 3‐4 roms leiligheter, og kommunen har jobbet med konkrete planer om å få realisert nye kommunale boliger. Det er også vurdert å bygge nye flyktningeboliger med tilskudd fra Husbanken. Status i 2013 er at 5 kommunale eneboliger solgt, og i mellomtiden har politisk nivå valgt å sette til side vedtaket om nybygging. Det er nylig gjennomført en utredning som ser på andre alternativer enn at kommunen bygger selv. I følge informant i kommunen er det viktigste at en får fart i boligbyggingen og at private aktører stimuleres til å utvikle boliger markedet etterspør. Dette kan kommunene for eksempel legge til rette for ved å gå inn i utbyggingsprosjekter, kjøpe leiligheter, for senere å selge disse videre (leie før eie). En annen mulighet er at kommunen kan leie boenheter på det private markedet og videreformidle disse som fremleie med kommunal husleiegaranti til innbyggere som trenger boligsosial bistand. Et annet resultat av planarbeidet var opprettelsen av en kommunal boligtjeneste i 2010 for bedre å samordne tildelingen av boliger med andre kommunale tjenester. Det er utarbeidet retningslinjer for tildeling av kommunale boliger. Maksimal utleietid er 3 år, og i følge retningslinjene vil det bli satt i gang tiltak for å få beboere som er i stand til det over i egen bolig når denne grensen er nådd. Denne regelen har i liten grad vært fulgt opp, og leieboere som kunne klart seg på det private markedet har fortsatt å bo i kommunal bolig. Prisene på kommunal bolig har ligget på markedsprisnivå, men leieboere med anstrengt økonomi har til tider søkt og fått innvilget redusert husleie. Statistikk over bruk av startlån i perioden 2008‐2012 viser at startlån i snitt er brukt som medfinansiering i en av fire boligomsetninger i kommunen. Dette er et ganske høyt tall, både sammenlignet med andre kommuner i regionen, og distriktskommuner generelt. Tallene viser også at der startlån er brukt, utgjør summen i snitt 23 % av omsetningsverdien. Selbu kommune har (i forslag til ny arealplan) lagt til rette for videre utvikling av fritids‐ og hytteområder, men blir møtt med innsigelser fra Fylkesmann og reindrifta. Utvikling av nye hyttetomter bør derfor foregå i etablerte områder og innenfor plan. Kommunen ønsker å legge til rette for økt standard på fritidsboligene, og ser potensialet for flere «fastboende» hyttefolk. Informant i kommunene mener fritidsboligmarkedet med forholdsvis lave priser i liten grad påvirker prisene på helårsboliger. 16.4 Arbeidskraft og rekruttering Selbusjøen hotell og gjestegård ble etablert som hotell i 1988, men eiendommen og bygningene har tradisjoner langt bak i tid. Det har vært landhandleri, tuberkulosesanatorium 106 Norut Alta Rapport 2013:10 og gamlehjem. Hotellet inngår i De historiske hoteller og Spisesteder, og ligger strategisk til i forhold til Værnes og Trondheim for konferansemarkedet. Hotellet har i dag 26 ansatte, og alle er helårsansatt. Kompetansen som trengs er innenfor alle sider ved hotelldrift; økonomi, kjøkken, renhold. Rekrutteringen av ansatte foregår primært i nærmiljøet, i Trondheimsregionen og Trøndelag for øvrig. Det er også noen ansatte fra Sverige. Noen dagpendler fra nabokommunene, men de fleste velger å bosette seg i kommunen. Nyrekrutterte ønsker å prøvebo og leie bolig de første årene, og må ut på det private leiemarkedet. I dag er 5‐6 av de ansatte på dette markedet. De fleste som kommer nyrekruttert er enslige, men noen har også behov for bolig for sine familier. Hotellet bistår med sitt nettverk for å formidle kontakter med private utleiere. I følge informant i bedriften består det private leiemarkedet hovedsakelig av sokkelleiligheter og hybler. Det er stor mangel på moderne utleieleiligheter med litt høyere standard, og dårlige utleieboliger bidrar ikke til å skape bolyst. Ansatte som har leid over tid og ønsker å bli i kommunen og jobben, velger ofte å kjøpe bolig etter noen år. Det er primært brukte eneboliger som er aktuelt, og et forholdsvis lavt prisnivå gjør det mulig å etablere seg med egen bolig. Informanten på hotellet sier det er vanskelig å plassere ansvaret for at det bygges moderne utleieboliger i Selbu. De leilighetene som er bygd det siste tiåret har hovedsakelig hatt godt voksne som målgruppe, og er ikke brukt som utleieboliger. Kommunen trenger utleieleiligheter som unge finner attraktive og som kan fungere som «prøvebo» før en eventuelt vil kjøpe. Det er også et marked for kjøp av leiligheter med en høyere standard enn det som finnes i kommunen i dag. Informanten håper det nyetablerte tomteselskapet tar tak i disse utfordringene. 16.5 Oppsummering Selbu har ikke noe stort boligmarked, og i følge statistiske opplysninger har omsetningen av boliger og nybygging har vært forholdsvis lav. En måte å tolke dette på, er at det ikke har vært tilgjengelige, tilrettelagte og attraktive boligtomter der folk vil bo. Med nærheten til Stjørdal og Trondheim har kommunen et stort potensial for tilflytting basert på pendling ut av kommunen for arbeid og dermed etablering av nye boliger i Selbu. Vi ser at når nye boliger er bygget, og da hovedsakelig leiligheter, så har disse blitt solgt raskt. Dette viser at det har vært et oppdemmet behov, og at de private aktørene som har satset på leilighetsmarkedet har fått en god respons. En må imidlertid spørre seg om det ikke også hadde vært et marked for andre typer boliger som flere eneboliger og hus i rekke. Begrenset tomtetilgang har trolig hindret en slik utvikling, både for privatpersoner som ønsker å bygge selv, og entreprenører som bygger for videre salg. Antakelig er det ennå et stort udekket behov, både for leiligheter (kanskje også av en høyere standard), men særlig for eneboliger for barnefamilier. Kommunen mangler også moderne utleieboliger. 107 Kommunens ønske om at private grunneiere selv skal engasjere seg i tomte‐ og boligutvikling har ikke vært en vellykket strategi. For å få fortgang i arbeidet må både kommunen, grunneiere, og lokale entreprenører jobbe sammen for å løse tomteproblematikken og det er behov for å definere hva slags boliger kommunen nå mangler/trenger for å få økt tilflytting. Det meste av nybyggingen det siste tiåret har kommet i kommunesenteret Mebond, og per i dag er tilgjengelige arealer «brukt opp». Kommunen har imidlertid planlagt for utnyttelse av «restarealer», og tomteselskapet jobber med de private grunneierne. Det haster med å få disse områdene byggeklare. Kommunens politikk mht. kommunale boliger har vært preget av ubesluttsomhet. Dette har trolig bakgrunn i endrede prioriteringer hvor kommunen har sett at de ikke behøver å stå for all utvikling av kommunale boliger selv. Å overlate alt til det private markedet er også dristig, så gode løsninger krever et nært samarbeid med relevante entreprenører og utbyggere. 108 Norut Alta Rapport 2013:10 17 Holtålen kommune Kommunen ligger i sør‐østlig del av Sør‐Trøndelag fylke, og grenser til Røros og Os i Hedmark i sør, Midtre Gauldal i vest, samt Selbu og Tydal i nord. Kommunen består av store fjellarealer der deler av Forollhogna nasjonalpart inngår. I nordlig og østlig del av kommunen er det etablert hensynssone for reindrift, og Gaulavassdraget med sine sideelver er vernet. Det meste av bosetningen ligger i øvre del av Gauldalen. Mindre bebyggelser finnes i Aunegrenda og Hessdalen. Kommuneadministrasjonen ligger i Ålen, mens det mindre tettstedet Haltdalen ligger lenger nord. Kommunikasjonsmessig går Rørosbanen og Fv30 gjennom Holtålen, og flyplassen på Røros ligger 35 km unna kommunesenteret og har to daglige avganger til Gardermoen. 17.1 Befolknings‐ og næringsutvikling 1. januar 2013 hadde kommunen 2030 innbyggere. I siste tiårsperiode er folketallet redusert med 7 %, og kommunen har hatt den meste negative utviklingen av alle «Blilyst‐
kommunene». Dette gjelder også sysselsettingsutviklingen som har gått ned 14 % i løpet av perioden 2001‐2011. Dette vises også tydelig i utpendlingsstatistikken der 43 % av de sysselsatte med bosted i kommunen finner sitt arbeid i en annen kommune. Røros er kommunen med flest innpendlende med 24 %, og Trondheim med 7 %. Innpendling fra andre kommuner er svært lag, kun 16 % av sysselsettingen i kommunen. Holtålen utgjør en felles bo‐ og arbeidsmarkedsregion med Røros. Historisk har kommunen hatt en omfattende gruvevirksomhet, men den siste gruven ble nedlagt i 1986. Næringsgrunnlaget i dag er jordbruk, småindustri som tekstil, metall, trevare, og service, blant annet håndverksbedrifter. Kommunen er største arbeidsgiver. 17.2 Boligtilbudet i kommunen Kommunen har en boligmasse som i all hovedsak består av eneboliger (87 %). Omsetningen av boliger i kommunen har vært svært lav, og har i snitt ligget på 11 per 1000 boliger i perioden 2008‐2012, noe som i praksis vil tilsi 14 boligomsetninger i året. Av disse utgjør bare 1 per 1000 boliger nybygg. Dette er også av de laveste tallene blant kommunene i regionen, og gir et bilde av at det de siste årene nesten ikke har vært nybygging, og at det har vært en liten sirkulasjon av eldre boliger på markedet. Dette gjenspeiler seg også i et lavt prisnivå der gjennomsnittlig omsetningsverdi på boliger har ligget på 0,73 millioner i perioden 2008‐2011. 109 Kommunen har en rekke ledige tomter i etablerte boligfelt. Ysetmoen i Haltdalen ble etablert på 80‐tallet, og har resttomter igjen. Feltet anses som lite attraktivt da det ligger et stykke unna grendesenteret og servicetilbud. Solsiden ligger også i Haltdalen, og er et helt nytt felt hvor kommunen har kjøpt grunn og tilrettelagt 5 tomter. En privat utbygger fra Os har planer om å bygge to‐mannsboliger på ett plan, og prospekt har ligget ute på FINN en stund uten den helt store interessen. Utbyggeren må ha to boligkjøpere i boks før han kan sette i gang bygging. Boligere ligger fint til i solhellinga, er nær skole og butikk, men kanskje ikke sentralt i forhold til kommunesenteret. For et par år siden tilrettela kommunen for et nytt felt med romslige livsstilstomter på 30‐40 dekar. Feltet i Hovmyråsen, Aunegrenda i Haltdalen retter seg mot de som vil bygge enebolig med mulighet for lite husdyrhold. Prisen på tomtene er satt til kr. 5080 per dekar. Det har vært liten interesse for de fire tomtene, og så langt har ingen bygget. På Eavollen i Hessdalen er det 3 ledige tomter. En privat entreprenør har prosjektert en 4‐
mannsbolig i feltet. I området er det mange hytter, og entreprenøren vil teste ut markedet for oppføring av ferieleiligheter eller en kombinasjon av ferie‐ og boligsegmentet. I kommunesenteret Ålen er det derimot lite ledig i de eldre boligfeltene. Kun en tomt står igjen i Lunderengshaugan. Det såkalte Nøra ‐feltet sentralt i kommunesenteret, er omregulert, og en privat utbygger setter nå opp firemannsboliger. Noen av disse enhetene er solgt, og det kan komme flere boliger av samme type om interessen er der. Dette er en type boliger (ca. 75 m2) som det er etterspørsel etter og som tidligere har manglet i kommunen. Stensli er også et eldre felt som ligger 6 km fra kommunesenteret. Her er det ledig 8 tomter, men liten interesse for å bygge. Jensåsvollan er et nytt felt etablert i 2012, i Ålen sentrum. 10 tomter er ferdig regulert, det har vært noen forespørsler, men foreløpig er det ingen som har satt i gang nybygging. Feltet ligger landlig i et populært turområde blant annet med alpinbakke. Kommunen har til sammen 14 kommunale gjennomgangsboliger, og 16 omsorgsboliger. I tillegg er 6 leiligheter for yngre funksjonshemmede under oppføring i Sakslia. Gjennomgangsboligene består av 4 rekkehusleiligheter, 6 eneboliger (Ålen, Haltdalen), 4 leiligheter. 8 boliger i Nøra borettslag nyttes som eldreboliger og boliger for folk med spesielle behov. Gjennomgangsboligene brukes av mange ulike grupper. De boligsosiale behovene er ikke store, og 4‐5 av leilighetene brukes av denne gruppen. Resten brukes av lokalbefolkningen, tilflyttere, med arbeid i kommunen eller næringslivet, uten noen eksakte tildelingskriterier annet enn først til mølla. Boligene har forholdsvis bra standard, og de siste ble bygd i 2002. Utfordringen har vært at folk blir boende i boligene i mange år uten incentiver for å skaffe seg en egen bolig. Et par år tilbake ønsket kommunen å gjøre noe for å 110 Norut Alta Rapport 2013:10 få til bedre gjennomstrømming, og satte en grense på 2 års botid. De som ønsker å bo lenger, får da et hopp i leieprisen med 30 %, og etter fire år øker leien med 60 %. Leieprisen har i utgangspunktet vært lav, men innenfor det som anses som markedspris i området. I januar 2013 ble leieprisen satt opp. Husene og de nyeste leilighetene koster vel 6300 i måneden mens de mindre leilighetene ligger på 3‐4000. Kommunen har vurdert om de skal selge ut deler av den kommunale boligmassen. Mange av de som bor der i dag vil kunne skaffe seg egen bolig, enten ved å kjøpe den kommunale boligen eller annen bolig på markedet. Kanskje et slikt salg vil føre til større etterspørsel på det private boligmarkedet. Dette ble gjort av kommunen i perioden 1998‐2004 da 7‐8 boliger ble solgt og pengene brukt til å bygge nye kommunale boliger. Det er ennå ikke fattet noe politisk vedtak om å selge i denne omgang. Kommunen har ikke noe stort privat utleiemarked. Prisene på dette markedet følger stort sett prisene på de kommunale boligene. Da kommunen satte opp prisene på gjennomgangsboligene, fulgte det private utleiemarkedet etter. Holtålen har som de andre «Blilys»‐ kommunene en stor andel fritidsboliger i sin kommune. Disse utgjør 46 % av den totale boligmassen. Kommunen ønsker i utgangspunktet at all ny fritidsboligsatsing skal foregå i hyttefelt, og har lagt til godt til rette for dette. Gjennomsnittlig omsetningsverdi på fritidseiendommer har ligget på 0,60 millioner i årene 2009 – 2011. Det er nest lavest (etter Selbu), og prisnivået er nesten på nivå med boligomsetninger. 17.3 Kommunens tilrettelegging for boligutvikling Kommunen har en forholdsvis gammel kommuneplan samfunnsdel fra 2007, men arealdelen ble vedtatt i 2012. Det jobbes også med sentrumsplan for Ålen med utgangspunkt i behov for fysiske endringer etter at 100‐årsflommen i 2011 ødela store deler av sentrum. Det vernede vassdraget Gaula med sine sideelver legger imidlertid en del begrensninger for næring og utbygging. Med de tomtene som er tilgjengelig ser ikke kommunen behov for å tilrettelegge nye områder for boligbygging (planbeskrivelse til kommuneplanens arealdel 2012‐2024). I kommunesenteret Ålen ønskes fortetning og et mer variert boligtilbud. Kommunen har i perioder tildelt gratis boligtomter. Denne politikken ble ansett for å være vellykket da feltene ble opprettet, og førte til en viss tilflytting, men gir ikke lenger en slik effekt. Det har knapt vært aktivitet i disse feltene de siste årene, trolig fordi de ikke ligger på rett sted i forhold til attraktivitet. De tomtene som står igjen i eldre boligfelt gis fremdeles bort gratis, mens tomter i nye felt (Aunegrenda, Solsiden, Jensåsvollan) selges til kostpris. Dårlig kommuneøkonomi begrenser mulighetene til å subsidiere tomter ytterligere. Kommunen har ingen langsiktig boligstrategi, og interessen for temaet kunne vært mere prioritert i de politiske kretser. Begrensede økonomiske midler gjør det vanskelig å tenke 111 helhetlig. På kommunens hjemmeside er det imidlertid en god oversikt over ledige tomer, og det legges ut informasjon om ledige boliger på leie‐ og kjøpemarkedet. Kommunen får ofte henvendelser fra folk som ønsker å kjøpe gårdsbruk eller småbruk med god plass til å ha dyr. Det er imidlertid lite som finnes på markedet. Det er konsesjonsplikt på gårdsbruk over 100 mål, mange fikk fritak da denne ble innført i 1975, men i dag er det vanskelig å få omsatt gårdsbruk med boplikt. En problemstilling kommunen har jobbet med er at mange gårder også har seter på fjellet, og eierne bruker seteren til fritidsformål mens gårdsbruket nede i dalen står forlatt og forfaller. Det er søkt Landbruks og matdepartementet om å bli pilotkommune for å kunne fradele deler av gårdene for videre salg, men de har ikke lyktes i dette arbeidet. Informanten i kommunen mener at fritidsboligmarkedet i liten grad påvirker boligprisene i kommunen. Kommunen har i årenes løp deltatt i ulike prosjekter, alene eller sammen med nabokommuner, og disse har hatt ulik suksess. I perioden 2008‐2012 kjørte kommunen et prosjekt «Lys i alle grender» hvor det ble jobbet med å stabilisere folketallet. Ett av delmålene var å få til nye boformer (bolig‐næring‐fritid). Tiltak som ble iverksatt var registrering av boplasser uten fast bosetning. Målet var blant annet var å få til bosetning i fraflytta bruk, men det viste seg at få var interessert i å selge. I prosjektet ble det også laget database over kompetanse til utflytta Holtålinger og arbeidskraftbehov i kommunens næringsliv. Et av resultatene av prosjektet var opprettelsen av boligfelt med livsstilstomter som tidligere er omtalt. Informanten i kommunen mener at det fort blir dyrt å bygge helt nytt, og at dette kan være en årsak til at det nye boligfeltet ikke har vært attraktivt. De som ønsker en landlig livsstil vil helst kjøpe noe brukt som er billigere. Kommunen har jobbet med nabokommunen Røros om arbeid/bolig der de to kommunene har et felles bo‐ og arbeidsmarked hvor det er jobbmuligheter for to i familien. Prosjektarbeid er tidsavgrenset og er avhengig av eksterne midler. Kommunen ønsker at det meste av dette arbeidet skal inngå i den daglige driften i kommunen og dermed bli mer langsiktig. Tilbakeflyttere har nok vært hovedfokuset i både det prosjektrettede og konkrete boligarbeidet. Vi kan for eksempel lese i Arbeidets rett 19.12.2012 at ordføreren har presentert planene for Solsiden boligfelt for utflytta holtålinger i Trondheim. Kommunens informant vedgår at en viktig gruppe tilflyttere, arbeidsinnvandrere fra Øst‐Europa, har fått noe mindre oppmerksomhet. Dette er ofte folk som har kommet gjennom arbeid i landbruksnæringa, og som etter en stund velger å flytte til kommunen med familiene sine. Ofte går de over i annen jobb i industri‐ eller håndverksbedrifter. Denne gruppen ser ut til å klare seg bra på egen hånd, og finner boliger på det private markedet. Kommune har ikke noe formalisert samarbeid med private utbyggingsaktører, og det er bare selskapet Os entrepenør (med base i nabokommunen) som foreløpig ønsker å ta ansvar for 112 Norut Alta Rapport 2013:10 utbygging av boliger i kommunen. Kommunen prøver å være behjelpelige og legge forholdene til rette for selskapet. Startlån ble innvilget i 22 % av boligomsetningene i perioden 2008‐2012. Startlånsordningen ligger under NAV Holtålen, og etterspørselen har økt etter at regelen om 15 % egenfinansiering ved boligkjøp ble innført. NAV har et nært samarbeid med de lokale bankene som strekker seg langt med å finansiere boliger for tilflytting. Startlånsordningen er hovedsakelig brukt til ungdom/førstegangsetablerere og etablering i ny bolig etter samlivsbrudd. Hovedregelen er at startlånet kan brukes til toppfinansiering, og da primært med 15 % av kjøpesummen. Startlånet har mest gått til kjøp av brukt bolig, men det siste året er det også brukt som toppfinansiering for bygging av 4 nye eneboliger. Søkerne har generelt god betalingsevne, og ordningen brukes i liten grad til boligsosiale behov. Det kan være aktuelt å bruke ordningen om kommunen velger å selge ut deler av de kommunale boligene, men om og når dette skjer er ennå uavklart. Husbanken har gitt signaler om at startlånordningen vil strammes inn til målgruppen økonomisk vanskeligstilte, noe kommunen anser vil begrense mulighetene for videreformidling til de gruppene som så langt har etterspurt midler fra ordningen i Holtålen. 17.4 Arbeidskraft og rekruttering Meta AS er den største private bedriften i kommunen, og har siden 1974 produsert metallhimlinger, og etter hvert kjøletak og integrert ventilasjon. Ved fabrikken på Ålen er det 35 ansatte. Kompetansen som etterspørres er spesialkompetanse innen mekanisk industri og automasjon og ingeniører. Den første gruppen er forholdsvis enkel å rekruttere, mens ingeniørene er vanskeligere å få tak i, særlig i nærmiljøet. Bedriften har vært en viktig og stabil sysselsetter, og rekrutterer arbeidskraft lokalt i kommunen og fra nabokommunene hvor dagpendleravstanden er akseptabel. De ansatte er etablert med egne boliger på sine hjemsteder. Informanten i bedriften sier at det er et begrenset privat leiemarked i kommunene. Det er ingen tradisjon for å leie ut boliger eller deler av boligene, og de aller fleste eier sine boliger selv. Det er derfor ikke lett å skaffe noe for nyansatte som er innflyttere. På Røros er det et større marked, både for utleie og kjøp, og avstandene er ikke større enn at tilgjengelige boliger der er en mulig løsning på utfordringen. Bedriften har tidligere hatt prosjektaktivitet hvor arbeidere er leid inn for et begrenset tidsrom. Da har det vært vanskelig å finne utleieboliger på det private markedet i Holtålen. Bedriften har løste problemet med å leie kommunale leiligheter. Disse har så langt vært tilgjengelige når bedriften har hatt behov for dem, og har løst utfordringene på kort sikt. Noen av de prosjektansatte har etter hvert fått fast stilling, og har da skaffet seg egen bolig. 113 Bedriften har ikke umiddelbare planer om utvidelse, men ser at om det blir aktuelt å ansette 3‐5 nye som kommer utenfra på en gang, så kan det by på utfordringer å skaffe boliger. Det hadde vært en fordel med bedre tilgang på utleieenheter i kommunen. 17.5 Oppsummering Selv om kommunen har en rekke tilgjengelige tomter, er det noe usikkert om de ligger der folk faktisk vil bo. Erfaring viser at ikke alle ønsker å bo i boligfelt, og de som virkelig er innstilt på å bygge selv, gjør dette oftest på andre plasser hvor kommunen ikke har tilrettelagt. Kommunen stiller seg likevel positiv til slik spredt bosetning om det kan bidra til bolyst og tilflytting. Det både prosjekters og bygges to‐ og firemannsboliger i kommunen av private utbyggingsaktører, og dette er en type boliger som er etterspurt på markedet hvor leilighetssegmentet inntil ganske nylig har vært svært begrenset. Vi ser likevel at beliggenhet med sentralitet i forhold til kommunesenteret og tilbudene der, er viktig for å få til salg. Interessen for denne typen boliger i mer landlige deler av kommunen har vært laber, og dette markedet testes delvis ut i fritidssegmentet. Det ser ut til at private utbyggere i større grad lykkes med å selge prosjekter i kommunesenteret Ålen, enn i de mer perifere delene av kommunen, og at potensielle kjøpere ser det som en økonomisk risiko å kjøpe nybygg i deler av kommunen hvor det er usikkert om en vil få igjen verdien ved salg. Kommunens hovedfokus har vært å stabilisere folketallet, og målgruppen for satsing på boligområdet har vært tilbakeflyttere og tilflyttere fra regionen. En mindre prioritert gruppe ser ut til å være arbeidsinnvandrer som en antar stort sett klarer seg selv. Det er liten kunnskap om hva slags bolig disse etterspør og hvordan de skaffer seg et sted å bo, og en mer aktiv holdning fra kommunens side kunne kanskje ført til at flere arbeidsinnvandrere får et mer langsiktig perspektiv på sin bosetning i kommunen. Det er positivt at kommunens webside gir god informasjon om tilgjengelige tomter/boliger. Dette er nok mer et utslag av enkeltpersoners interesse for feltet enn en bevisst politisk satsing. Antallet kommunale boliger ser ut til å være større enn det reelle behovet da flere av leieboerne nok kunne være i stand til å skaffe seg egen bolig. Det synes å være en god løsning å selge ut noen av de kommunale boligene. Innføringen av et prissystem for kommunale boliger som øker med antall bo‐år er et godt instrument for å få til sirkulasjon og flere over i egen bolig. Et høyere prisnivå vil også åpne for at flere private kan finne det økonomisk lønnsomt å leie ut. 114 Norut Alta Rapport 2013:10 18 Røros kommune Røros kommune er i areal den største kommunen i Sør‐Trøndelag med en lang grenser til Sverige. I sør ligger Femunden nasjonalpark, og kommunen har en rekke naturreservat, sjøer og elver. I nord grenser kommunen til Tydal og Holtålen, og i vest og sør grenser kommunen til Os og Engerdal i Hedmark. Riksvei 30 fra Østerdalen til Trondheim er hovedferdselsåren gjennom kommunen, og riksvei 31 går østover over Brekken og inn i Sverige. Kommunen har flyplass med to daglige avganger til Oslo, og Rørosbanene går mellom Hamar og Støren. Kommunesenteret er Røros, og andre større tettsteder er Glåmos og Brekken. Røros er på verdensarvlista med en av Europas eldste trehusbebyggelser, og Bergstaden er et viktig turistmål. Gruvevirksomheten ble imidlertid lagt ned i 1978. Røros er landets største sør‐
samiske kommune med en aktiv reindrift og noen samiske institusjoner. 18.1 Befolknings‐ og næringsutvikling Røros hadde 5589 innbyggere 1. januar 2013. Innbyggertallet har vært svært stabilt, og er det samme i dag som for 10 år siden. Fødselsoverskuddet har i det meste av perioden vært negativt, og innflytting bidrar til å holde folketallet stabilt. Sysselsettingsutviklingen i kommunen har økt med 8 % i perioden 2001‐ 2011. Veksten har vært noe større i siste del av perioden. 24 % av de med arbeidssted i Røros bor i en annen kommune. Det er mest innpendling fra nabokommunene Holtålen og Os i Hedmark. Utpendlingen, innbyggere som har sitt arbeid i en annen kommune, er noe lavere med 14 %. Røros utgjør en felles bo‐ og arbeidsmarkedsregion med Holtålen. Kommunens næringsgrunnlag er småindustri, service, jordbruk, skogbruk og reindrift. Industrien står for i underkant av 20 % av sysselsettingen i kommunen. Viktige industribedrifter er HÅG produserer kontorstoler, Røros Produkter, Røros Metall, Røros‐
Tweed og Norbitech. Reiselivsnæringen er også viktig med rundt 7 % av sysselsettingen inklusive to store hoteller; Røros hotell og Bergstadens hotell. Røros har vunnet flere priser som destinasjon, har ca. 1 million besøkende i året, og flere arrangementer som trekker turister som Rørosmartnan og julemarked. Turisme er også viktig for servicenæringen, og byggebransjen har mange oppdrag knyttet til hytteutbygging. Arbeidsledigheten er generelt lav og næringslivet har stort behov for arbeidskraft. 115 18.2 Boligtilbudet i kommunen I Røros kommune var 73 % av boligmassen eneboliger i 2011. Dette er den laveste andelen blant kommunene i Blilyst‐regionen, og har nok bakgrunn den tradisjonelle bebyggelsen i Bergstaden samt siste års nybygging av leiligheter. Statistikken viser at det er en god omsetning av boliger med et snitt på 28 omsetninger per 1000 boenheter i tidsrommet 2008‐2012. Dette er høyt og på samme nivå som Oppdal kommune i Blilyst‐regionen. I rene tall er det i kommunen i denne perioden omsatt i snitt 78 boliger i året, hvorav nybygging står for 1/5 av omsetningene. Prisnivået på de omsatte boligene i samme tidsperiode har ligget i snitt på 1,41 millioner. Dette er en del over snittet i regionen, men noe under prisen på boliger i Oppdal. Røros kommune fremstår altså som et pressområde for boliger i regionen, og hvor det er god omsetning av brukte boliger og etterspørsel etter nybygg. Boligmarkedet kjennetegnes av forholdsvis god tilgang på tomter, men i kommunesenteret er de kommunale tomtene konsentrert til ett område (Gjøsvika). Det er for tiden en høy aktivitet blant private utbyggere som bygger for videre salg. Det finnes tilgjengelige kommunale tomter både i eldre boligfelt og i nye områder. Det meste av de sentrumsnære tomtene som er tilrettelagt de siste årene har kommet gjennom utvidelse av boligfelt i Gjøsvika på sørsida av Håelva. I trinn III er det nå 10 tomter igjen for salg, mens trinn IV som er under utvikling, har 23 tomter. I feltet er det både mulig å få eneboligtomter og kjøpe ulike typer boliger som utbyggere har for salg. Det er blant annet bygd leiligheter i en forholdsvis moderat prisklasse. I tillegg til boligfeltet i Gjøsvika finnes det 5‐6 ledige tomter i andre etablerte boligfelt i kommunesenteret. I Glåmos, ti minutters kjøring nord for kommunesenteret er en ny del av eksisterende boligfelt Vollberget utvidet med nye 15‐20 boligtomter. Disse vil bli lagt ut for salg ganske snart. I Galåen, 7 km sør for kommunesenteret, er det ledig to tomter i Bratthaugen boligfelt. Feltet ble opparbeidet for 10 år siden og er på i alt 10 tomter. Det finnes også ledige tomter i eldre boligfelt i Glomås og Brekken, men her har det ikke vært byggeaktivitet på lang tid. Eneboligtomter i nylig tilrettelagte felt i Røros sentrum omsettes i dag for rundt kr. 400.000. I eldre felt i bygdene kan en får tomt til under 100.000. 18.3 Kommunens tilrettelegging for boligutvikling Kommunen reviderte sist sin arealplan i 2010 og utarbeidet delplaner for Røros sentrum, Glåmås, Brekken og Vauldalen. Videre har kommunen tatt inn mye av boligutfordringene i sin strategiske næringsplan som ble vedtatt i 2012. I denne er næringslivets behov rundt 116 Norut Alta Rapport 2013:10 rekrutering og utfordringer med å tilby gjennomgangsboliger innarbeidet. Kommunen har vurdert behovet for utleieleiligheter som mest kritisk på boligmarkedet, noe som har gjort det vanskelig for ungdommen å etablere seg/flytte tilbake, og for nytilflyttere som ikke vil kjøpe seg bolig i første omgang. Over lenger tid har derfor kommunen planlagt bygging av utleieleiligheter, og hvor ulike modeller for organisering og eierskap er vurdert politisk (september 2013). Kommunen har spesielt jobbet med å planlegge etablering av et boligselskap hvor det skal bygges 6 leiligheter beregnet på førstegangsetablerere og tilflyttere. Forvaltningen av kommunale tomter foregår gjennom Røros tomteselskap som ble etablert i 1979 i samarbeid mellom kommunen (60 %) og Rørosbanken (40 %). Selskapet kjøper hovedsakelig privat grunn, kommunen tilrettelegger infrastruktur, og Rørosbanken står for salget. Informanten i kommunene mener at modellen har fungert bra, og bidratt til å holde prisene på boligtomter nede. Formidlingen der Rørosbanken som står for salgene, anses også for å være mer effektiv og profesjonell enn om kommune skulle stå for dette selv. Selv om antallet tilgjengelige tomter er bra, ligger hovedtyngden av disse i Gjøsvika, et område som av enkelte anses for å ligge for langt fra sentrum og kanskje i «feil ende» av kommunesenteret. På sikt vil derfor kommunen se på regulering av andre områder i kommunesenteret. Kommunen har nylig vært gjennom en politisk diskusjon på hvilken rolle de skal ha i utviklingen av boligmarkedet. Tre alternativer har vært diskutert; å overlate alt til private aktører, kommunen bygger ut i egen regi, eller inngår offentlig/privat partnerskap. Det finnes flere private entreprenører med vilje og styrke til å bygge ut, og kommunen må manøvrere på en måte hvor ikke enkeltaktører blir forfordelt. Mye av boligutviklingen i kommunesenteret skjer nå ved at private entreprenører kjøper opp grunn gjennom tomteselskapet og utvikler boligområder for videre salg. Øya er et slikt område hvor entreprenør Røros Bygg nylig har startet utbygging av eneboliger, tomannsboliger og leiligheter, og dette vil gi et tilbud med varierte boligtyper. På den sentrumsnære Kiwi‐tomta har entreprenøren Kjellmark planer om å bygge 12 leiligheter fordelt på hus i gruppe. Dette vil være boliger med en noe høyere standard og pris enn det som har vært vanlig på Røros. Kommunens boligsosiale arbeid og forvaltningen av de kommunale boligene var tidligere dårlig forankret og samordnet, og det ble satt i gang et arbeid med å få en oversikt over utfordringer og blant annet gjennomgå organiseringen av arbeidet. I 2012 var en ny boligsosial handlingsplan klar. Det overordnede målet for det boligpolitiske arbeidet er formulert med at alle skal ha tilgang til å eie eller leie egen bolig og oppleve en trygg bosituasjon. Det skal videre legges til rette for førstegangsetablerere. Et viktig resultat av arbeidet var å opprette et boligkontor med en stilling som boligkoordinator. Kontoret har en 117 koordinerende rolle opp mot ulike sektorer i kommunen og NAV. Kommunen har ca. 125 boenheter hvor halvparten er omsorgsboliger og resten primært er gjennomgangsboliger for sosialt og økonomiske vanskeligstilte. Kommunen har lenge hatt utfordringer med liten gjennomstrømming og kontrakter uten tidsbegrensning for gjennomgangsboligene. Fra 2012 ble det etablert et bedre system for oppfølging der kontrakter inngås for 3 år av gangen men med mulighet for forlengelse for vanskeligstilte. På sikt ønsker kommunen å redusere antallet boliger og selge ut boliger som ikke lenger tilfredsstiller offentlige krav til standard. Kommunen har imidlertid et etterslep på bosetning av flyktninger, og ser på muligheter for å kjøpe hus for å etablere bokollektiv for denne målgruppen. På dette området er det inngått et samarbeid med Husbanken. Som et ledd i å skaffe nye kommunale boliger jobbes det også med et PAL prosjekt (Passivhus Aktiv læring) sammen med Røros videregående skole hvor 5 små boenheter skal bygges for vanskeligstilte over 5 år. Prosjektet er blant annet støttet av Husbanken. Kommunen har tidligere fulgt Husbankens anbefalinger om å bruke de generelle kravene til startlån begrenset til boligsosiale behov. Etterspørselen etter startlån var ikke spesiell stor, og det vises på statistikken at kommunen har hatt en lav utnyttelse av Startlånsordningen. I perioden 2008‐2012 ble startlån brukt i 12 % av omsetningene, og der den ble brukt utgjorde den i snitt 23 % av omsetningsverdien. Dette var den laveste utnyttelsesgraden i regionen. Da bankenes krav om 15 % egenkapital kom, ønsket kommunen å bidra med mer fleksible kriterier for tildeling som særlig imøtekom førstegangsetablerere. Gjeldende retningslinjer tilsier at søkere må ha under 600.000 i inntekt, og det gis ikke støtte til huskjøp over 2 millioner. Maks utlånsbeløp er satt til 400.000. Etterspørselen har økt betraktelig, og kommunen vil søke om ytterligere tildelinger fra Husbanken for å dekke behovet. Det er bare gitt støtte til kjøp av brukt bolig, da nye boliger sjelden omsettes under 2 millioner. Kommunen har nylig bestemt at deler av de kommunale boligene skal selges ut, og det er laget en plan for hvilke eiendommer som kan avhendes og hvilke som skal rustes opp. Ved salg av kommunale boliger ser en på muligheter til å bruke startlånsordningen for noen av dagens beboere som er trygdede, og kan komme bedre ut av det økonomisk ved å kjøpe boligen. I slike tilfeller vil kommunen kunne bevilge 100 % finansiering gjennom startlånsordningen. Kommunen har en stor andel fritidsboliger (52 % av den samlede bolig‐ og fritidsboligmasse), og prisnivået på omsatte fritidsboliger har i snitt ligget litt under en million i tidsperioden 2008‐2012. Kommunen har tilrettelagt for flere hyttefelt i kommunen, også nær kommunesenteret. Det bygges flere hytter årlig enn boliger i kommunen. I distriktene hender det at boligeiendommer gjøres om til fritidsboliger, og står tomme deler av året. Landbrukseiendommer har imidlertid bo‐ og driveplikt. Det er attraktivt å eie fritidseiendom i den eldre bebyggelsen i sentrum, men her har kommunen innført boplikt, og det er derfor ikke omsetning av slike boliger til fritidsformål. Riktignok står en del boliger tomme deler av 118 Norut Alta Rapport 2013:10 året da eierne med bosetning utenfor kommunen har fått disse gjennom arv, men disse kan altså ikke omsettes for annet enn boligformål. Det er vanskelig å få til helårs bosetning i de gamle husene fordi vernebestemmelser begrenser mulighetene til ombygging, og en del mangler for eksempel mulighet til garasje/parkering. 18.4 Arbeidskraft og rekruttering Røros hotell har vært en viktig aktør i reiselivet siden etableringen i 1951, og har gjennomgått flere utbygginger med utvidelse til konferansehotell og står også for driften av Vertshuset Røros og Erzscheidergården. Hotellet har i årenes løp inngått i ulike kjeder, men har fra 2009 vært et selvstendig hotell. De senere år er både omsetningen, kapasiteten og bemanningen økt kraftig. I dag har hotellet 106 heltidsansatte og ekstrahjelp som leies inn ved behov. Ufaglært arbeidskraft rekrutteres primært lokalt, mens det meste av fagkompetansen rekrutteres utenfra. Den eksternt rekrutterte arbeidskraften er fra andre deler av landet, Sverige, Spania og Øst‐Europa. Disse er gjerne i aldersgruppen 25‐40 år, og trenger bolig når de kommer flyttende til Røros. Noen er enslige og trenger mindre leiligheter, mens andre har familie med seg og behov for større plass. I følge informanten i bedriften er boliger for ansatte en stor utfordring, både fordi utleiemarkedet er begrenset med svært få tilgjengelige enheter, og det som eventuelt finnes på markedet er nedslitt. Denne utfordringen er forsøkt løst ved at nyansatte får tilbud om å bo midlertidig på hotellet eller ved korttidsleie i fritidsleiligheter inntil de finner noe annet. De fleste ønsker primært å leie på det private markedet et år eller to før de bestemmer seg for om de vil bli og eventuelt investere i egen bolig. I dag finnes det et ganske godt tilbud av nybygde leiligheter og mulighet for å bygge enebolig i Røros, men prisnivået hvor det knapt finnes noe under 2 millioner i kommunesenteret, er en stor utfordring. Få har muligheten til å kjøpe seg en egen bolig umiddelbart, både fordi de er forholdsvis unge uten oppspart egenkapital, og jobber i en bransje med et moderat lønnsnivå. Ansatte som bor midlertidig på hotellet uten å finne et annet alternativ, opplever dette som svært frustrerende, og enkelte gir etter en stund opp og flytter. Det kan i snitt være snakk om 5 personer årlig som flytter av denne grunn. Dette er ofte en kompetanse som hotellet må bruke mye ressurser på å søke etter på nytt. Disse utfordringene har hotellet slitt med i mange år, og har sammen med Kjellmark ‐ en lokal entreprenør‐ jobbet for å utvikle et område (Kjerkegårdshagan) ovenfor hotellet. Planen er å utvide virksomheten med ferieleiligheter som også kan brukes som utleieboliger for ansatte. Det er et ønske om å bygge 29 leiligheter med 6 sengeplasser hver etter prinsippet om salg og tilbakeleie. Området er imidlertid ikke regulert for bolig‐ og fritidsformål og saken har ennå ikke kommet til noen løsning i kommunens politiske behandling. Informanten ved hotellet mener at kommunen er flink til å involvere næringslivet i ulike prosesser og planarbeid, men det kommunale regelverket og 119 saksbehandlingsrutiner fører til at de gode intensjonene ikke blir realisert. Stadige politiske omkamper i utviklingen av sentrum hindrer at noe skjer. 18.5 Oppsummering Røros har et velfungerende boligmarked i den forstand at det er stor omsetning og byggeaktivitet hvor lokale entreprenører finner et marked for utvikling av ulike typer boliger som raskt omsettes. Disse ser også ut til å ha klart å bygge boliger til en pris som markedet er villig til å betale. Med høy grad av nybygging har det også vært en sirkulasjon i markedet der eldre boliger legges ut for salg når eierne flytter inn i nybygde eneboliger/leiligheter. Boplikten i sentrum kan nok også ha bidratt til at prisene på brukte boliger ikke er blitt presset ytterligere oppover som en følge av salg til fritidsformål. Kommunen har jobbet målrettet de siste årene med tverretatlig samarbeid, samt fått på plass rutiner rundt boligkontoret og den boligsosiale politikken. Organiseringen av et tomteselskap som forvalter de kommunale tomtene anses også som bra og kostnadseffektivt i og med at det har vært tilgjengelige, tilrettelagte tomter til en fornuftig pris. Kommunen har kanskje ikke vært like flinke med å tilrettelegge for innflyttere og de behovene disse har for gjennomgangsboliger. Tilgjengelige utleieboliger er fremdeles en stor mangelvare som skaper vansker for bedrifter som rekrutterer arbeidskraft utenfra. Kommunen har gode intensjoner om å satse på dette, har tatt det inn i sitt planverk, men har ikke fattet de nødvendige politiske beslutningene for å få private initiativ realisert. For tilbakeflytta ungdom er det også begrensede muligheter for å prøvebo på utleiemarkedet før en eventuelt bestemmer seg for å investere i egen bolig. Noen mindre prosjekter er under planlegging i kommunen, men har så langt ikke kommet til beslutning. Her kan en kanskje også tenke på ulike stimuleringstiltak for å få entreprenører for å bygge for dette formålet og se dette i sammenheng med kommunens behov for å bygg nye kommunale boliger. Ettersom eldre kommunale boliger blir avhendet kan det bli behov for å se på nye boligløsninger for grupper kommunen er pliktig til å hjelpe, som for eksempel bosetning av flyktninger. En annen gruppe som i begrenset grad har fått dekket sine boligbehov er godt voksne som ønsker sentrumsnære leiligheter av høyere standart, gjerne også tilrettelagt med livsløpsstandard. Dette markedet er ennå ikke prøvd ut. 120 Norut Alta Rapport 2013:10 19 Oppsummering og regionale vurderinger Alle kommunene i denne analysen ønsker økt tilflytting og hindre fraflytting blant dagens innbyggere. Kommuner jobber på ulike måter for å nå disse målene, og ser at et velfungerende boligmarked er en viktig faktor. Likevel er det ofte liten eller fragmentert kunnskap om hvordan boligmarkedet faktisk fungerer i den enkelte kommune, og hva som skal til for å styre utviklingen i riktig retning. Denne analysen har hatt som mål å gi et statusbilde av boligsituasjonen i hver enkelt kommune, vurdere tilbud og etterspørsel, mangler og muligheter, for å ha et bedre faktagrunnlag for videre arbeid. Tilrettelegging for et velfungerende boligmarked er et arbeid kommunen gjør i samhandling med en rekke aktører. Gjennom sitt planarbeid og tilrettelegging for tomter er kommunen en viktig premissleverandør, og legger grunnlaget for hvordan andre private aktører kan agere videre. Dette forutsetter at aktørene har en felles forståelse for hva som er utfordringene, og hvordan disse best kan møtes. I dette kapittelet vil vi prøve å løfte fram noen funn fra kommuneanalysene, og vil lete etter forskjeller, likheter, trender og utviklingstrekk i boligmarkedene. Vi vil se etter hva som skiller eller forene kommunene. Det er ganske utfordrende å gjøre en analyse på tvers av så mange kommuner. Under skrivingen av kommunekapitlene er det gjort en viss sammenligning mellom kommunene innen hver region på de statistiske variablene. Det er også mulig å bruke vedleggene bak i rapporten for den som er interessert i tellekanter. Her vil vi prøve å løfte fram noen utfordringer som flere kommuner har felles. 19.1 Strukturelle utfordringer Strukturelle utfordringer er relatert til kommunens beliggenhet, befolkningsstruktur og næringsgrunnlag. Dette er faktorer som ikke endres over natta, og ligger som et bakteppe for muligheter og begrensninger i boligmarkedet. Kommunes beliggenhet i forhold til befolkningssentra, og ulike bo‐ og arbeidsmarkedsregioner er viktig for hvordan etterspørselen etter boliger utvikler seg. Blir kommunen regnet inn i randsonen til Trondheim, vil det straks være et større marked for nye boliger. Rissa er vel den kommunen passer best til denne beskrivelsen. Selbu ligger også nært, og har et potensial for å bli en del av omlandet, men fungerer i praksis ikke slik i dag. Midtre Gauldal har også en nærhet, med en relativ stor utpendling til byen. Regionene har også flere små kommuner som ligger langt fra større sentra. Osen og Roan er de mest markerte, og disse får ingen drahjelp fra større befolkningssentra som etterspør boliger i sine randsoner. Å bygge eller investere i ny bolig i slike kommuner kan være en stor risiko da en ikke vil få igjen verdien på investeringen om en ønsker å selge. En viss risiko vil det også være å bygge i små kommuner med negativ befolkningsutvikling (Snillfjord, 121 Agdenes, Holtålen, Rennebu), men disse ligger nær opp til kommuner med et mer ekspansivt boligmarked (Orkdal, Røros, Oppdal), og vil derfor ikke være like isolerte. I kommuner med stor grad av tradisjonelle næringer som jordbruk og fiske, og lite alternative næringsgrunnlag, vil potensialet for tilflytting knyttet til nyrekruttering være minimalt. Tradisjonelle boligstrukturer med spredt boligbygging knyttet til gårdsbruk vil begrense markedet for annen type boligutvikling (Osen, Roan). 19.2 Utfordringer knyttet til næringsliv og arbeidskraft Ingen kommuner er selvforsynt med arbeidskraft, og alle kommunene i denne analysen har pendling både inn og ut for bolig/arbeid. Spesielle utfordringer knytter seg imidlertid til kommuner som har en stor andel utenlandsk arbeidskraft, og særlig hvis mange kommer over kort tid, trenger boliger raskt, og markedet ikke er klar til å tilby slike. Stor arbeidsinnvandring som en følge av næringslivets behov/satsing på slik arbeidskraft finner vi på Hitra og Frøya med lakseoppdrett, i Rissa med verftsindustri, og i Midtre Gauldal med kyllingproduksjon. Disse kommunene har på mange måter vært gjennom de samme fasene; først ved at arbeidskraften kom på korttidskontrakter, ikke var integrert i samfunnet, og hadde midlertidige boliger. Etter hvert ble denne arbeidskraften mer permanent, fikk heltidsansettelse, og ble gradvis bedre integrert i samfunnet. Flere tok med seg sine familier og kjøpte seg boliger. Dette skjedde i større grad på Hitra, Frøya og Midtre Gauldal enn i Rissa. Verftet har ennå mange arbeidere på korttidskontrakt og en stor andel er engasjert av underleverandører med bosetting på brakkerigg. Disse kommunene har i ulik grad og på ulike måter engasjert seg for å løse boligutfordringene sammen med bedriftene. Selskapene er store og viktige hjørnesteinsbedrifter, og kan utfordre kommunens boligstrategier. Det er mye som kan læres av de erfaringene som disse kommunene har gått igjennom. Bosetning av arbeidsinnvandrere kommer ikke av seg selv, og er avhengig av gode strategier både fra arbeidsgiver, kommune og private boligaktører. I kommuneutvalget har vi også kommuner som står overfor nye og delvis store utbygginger. Ørland og Bjugn planlegger for stor innflytting i forbindelse med etableringa av ny kampflyplass. Flere hundre nye arbeidsplasser vil kreve stor satsing på nye boliger, og dette har kommunene planlagt nøye for. En utbygging i noe mindre skala vil komme med vindkraft på Fosenhalvøya. Noen nye arbeidsplasser vil komme i de mindre kommunene, men neppe noe som tilsier en markant økning i etterspørselen etter boliger. Kommuner med markant befolknings‐ og sysselsettingsvekst vil ha størst utfordringer med å holde tritt med en voksende etterspørsel etter boliger. Slike kommuner vil også fremstå som mer attraktive for entreprenører og boligutviklere. Et større marked og villighet til å betale 122 Norut Alta Rapport 2013:10 en høy pris for nye boliger (begrunnet i liten risiko ved å investere i bolig) vil også gjøre boligutvikling mindre økonomisk risikofylt for utbygger og gi større mulighet for fortjeneste. 19.3 Utfordringer knyttet til kommunal organisering og satsing Måten kommunen organiserer sitt boligarbeid på kan ha mye å si for hvordan boligutfordringer blir møtt og løst. Problemet ligger ofte i at kommunene mangler en strategisk satsing på boligutvikling og tilrettelegging, og at ansvaret for å følge opp boligspørsmål ikke er klart plassert innenfor kommuneadministrasjonen. Mange ulike etater er involvert (plan, teknisk, helse‐ og sosial, Nav), men ofte mangler felles møteplasser og fora. Dette er et arbeid som krever en stor grad av koordinering mellom ulike kommunale etater, og en god politisk forankring. En løsning er å opprette en koordinerende enhet med en boligkoordinator, boligkontor eller boligtjeneste (Røros, Selbu). Analysen viser også at mange kommuner sliter med et gammelt, utdatert planverk som ikke lenger fungerer som et verktøy for å planlegge for framtidig boligutvikling (Midtre Gauldal, Holtålen, Roan). Både kommuneplanens samfunnsdel og arealdel kan være gammel, eller det kan være behov for å følge opp nye planrutiner med utvikling av delplaner for ulike bygder. Dette er ikke bare en utfordring knyttet til politiske prioriteringer, men ofte et resultat av manglende kapasitet og kompetanse i administrasjonen. Mange kommuner har utarbeidet boligsosiale planer hvor hovedfokuset er på de kommunale boligene og hvilken etterspørsel som genereres etter disse. Dette var et viktig arbeid for å dokumentere boligbehov for 5‐10 år siden, men i dag er det behov for å se hele boligmarkedet under ett. På Hitra, Frøya og Hemne har de valgt å løfte boligarbeidet gjennom å lage egne boligpolitiske planer/program. Dette er kommuner som har hatt store utfordringer med rask sysselsettingsvekst, og har måttet løse en prekær boligsituasjon. Flere kommuner kunne hatt behov for slike planer og lære av de metodene som er utviklet. Det er svært viktig å få undersøkt hva det reelle boligbehovet er før det nedlegges ytterligere arbeid. Dette kan gjøres gjennom folkemøter, møter med bedrifter, entreprenører og gjennom spørreundersøkelser. Planene i seg selv er bra for å dokumentere behovene, men er naturlig nok også avhengig av gode løsninger for å få målene realisert. Det krever en god politisk forankring hvor økonomiske virkemidler blir satt av til formålet. Mangel på tilgjengelige boligtomter kan være en konsekvens av manglende (gammel, utdatert) plan eller dårlig planlegging. Kommunen har ikke vært forutseende og planlagt for tilrettelegging av kommunale og/eller private tomter tidsnok, og når beholdningen er brukt opp, ligger det ingen nye byggeklare områder klare. En slik situasjon ser vi nå i kommunesenteret i Midtre Gauldal, Selbu og Roan. Vi ser også eksempler på at det finnes tilgjengelige tomter, men disse ikke anses som attraktive, og ligger kanskje på feil sted. Dette kan være en konsekvens av at kommunen satser på gamle hester, viderefører en politikk om at det skal finnes tilgjengelige tomter i alle kommunens bygder uten å ha tatt inn over seg at 123 det oftest er i kommunesenteret folk vil bo (Selbu, Åfjord, Oppdal). Vi har også eksempler på at kommunen har tilrettelagt tilstrekkelig med tomter i kommunesenteret, men på «feil side» i forhold til offentlige tilbud (Røros). Alle kommunene er heller ikke like flinke til å følge opp sin egen plan – gode eller dårlige. For å få tilflytting vil politikerne gjerne gjøre alle til lags, og enkelte kommuner har større tradisjon for å dispenserer fra plan enn andre. Noen kommuner har valgt å opprette tomteselskap (Røros, Selbu) for å få en mer effektiv forvaltning av de kommunale tomtene, og skaffe kapital (gjennom medeierskap med bank, energiselskap) til større investeringer i grunnerverv. Dette er en løsning som flere kommuner kunne sett på. Noen av de minste kommunene i denne analysen som sliter med befolkningsnedgang, har valgt å stimulere til nybygging og kjøp av bolig gjennom å yte tilskudd. Noen gir tilskudd til bare nybygg (Snillfjord), mens andre gir til både nybygg og kjøp av brukte boliger (Agdenes, Roan). Flere kommuner vurderer, eller har vurdert å bruke denne typen virkemidler for å få fart i boligbyggingen. Mange av kommunene i denne analysen er viktig hytte‐ og fritidskommuner. Dette gjelder både kystkommunene med en lang skjærgård og innlandskommunene med en attraktiv fjellheim. Flere av kommunene opplever at helårsboliger går over til å brukes som fritidsboliger. Dette er særlig et problem på Hitra og Frøya hvor det er stort behov for utleieenheter for arbeidsinnvandrere. Høye priser på fritidseiendommer presser prisene på helårsboliger oppover. Noe kan kommunen gjøre ved bruk av konsesjonskrav og boplikt, men virkemiddelet er vanskelig å håndheve, og flere informanter mener det er utdatert. Noen kommuner har innført boplikt i kommunesenteret for å forhindre «mørke vinduer» (Oppdal, Røros). I kommuner med stor befolkningsreduksjon er holdningen til boplikt heller motsatt. Der ønskes fritidsfolket ofte velkommen i gamle hus da det er minimal etterspørsel etter helårsboliger, og bedre med feriebosetning enn ingen bosetning. 19.4 Mentale utfordringer I enkelte kommuner er det vanskelig å endre både folks og kommunepolitikere/ansattes forestillinger om hvordan boligmarkedet fungerer, og at behovene og ønskene faktisk endrer seg over tid. Faren er at det planlegges for boliger på steder som ikke lenger anses som attraktive eller typer tomter/boliger som kanskje ikke selger. Mange fraflyttingskommuner har til ulike tider tilbudt kommunale tomter gratis eller svært billig. I perioder har dette fungert med økt tilflytting. I dag dette et virkemiddel som ikke har noen god effekt. Det kan til og med virke mot sin hensikt, ved at i denne kommunen er det så lite attraktivt å etablere seg at en nærmest får betalt av kommunen. Dette virkemiddelet 124 Norut Alta Rapport 2013:10 er i ferd med å fases ut, og tomtekjøpere er stort sett villige til å betale det det koster å få en tomt som ligger attraktivt til. Noen ganger kan også inntrykkene av en økt etterspørsel etter nye typer boliger vise seg å ikke stemme. Et slikt eksempel finner vi i Holtålen der det ble tilrettelagt for «livsstilstomter» med god plass for å bygge eget hus og leve det gode liv på landet. Ingen har så langt slått til på tilbudet. Trolig vil målgruppen heller kjøpet et brukt hus til en adskillig lavere pris enn å bygge nytt. Å investere i egen bolig er forbundet med en viss risiko. Særlig i kommuner med negativ befolknings‐ og sysselsettingsutvikling, hvor en ikke vet om en vil få pengene igjen ved salg. Risikoen er naturlig nok størst i forhold til nybygg, og det er forståelig at både privatpersoner og utbyggingsaktører vegrer seg for å gå inn i slike prosjekter. Likevel er det behov for å fornye boligmassen også i nedgangskommuner, og mangel på moderne boliger og boløsninger kan føre til ytterligere fraflytting. For boligkjøpere i slike kommuner kan det være vanskelig å akseptere at nye boliger blir forholdsmessig dyre når en sammenligner med det lave prisnivået på brukte boliger. Dette er kanskje mer en mental utfordring enn en økonomisk, der tanker rundt attraktivitet og bolyst utfordres av gamle myter om at det skal være billig å etablere seg distriktene. Videre følger en vurdering av tre viktige tema som er gjennomgående aktuelle for alle kommuner; bruk av startlån, forvaltning av kommunale boliger, og tilbudet av private utleieenheter. 19.5 Bruk av startlån Husbankens startlånsordning er ment å bistå økonomisk og sosialt vanskeligstilte til å kjøpe sin egen bolig. Kommunene tar opp lån fra Husbanken for videreformidling, og bestemmer selv hvor store lånerammer de vil ta opp årlig. Det er naturlig at etterspørselen etter midlene er retningsgivende for hvor stor ramme som tas opp, men det er også viktig at kommunene markedsfører ordningen og ser hvor den kan benyttes. Her har noen av kommunene i analysen et potensial for å være mer aktiv. Jevnt over er kommunene som er analysert her flinke til å bruke startlånsordningen. Vi ser at i de minste kommunene delfinansieres prosentvis flere av boligomsetningene av startlån (Roan, Agdenes, Rennebu). Men også noen mellomstore har god utnyttelsesgrad (Åfjord, Rissa). Lavest ligger Hemne, Ørland, Oppdal, Midtre Gauldal og Røros, alle med sysselsettingsvekst. Aller lavest ligger imidlertid den minste kommunen, Snillfjord som knapt bruker ordningen. Ut i fra kommuneanalysene kan det virke som det er enklere å bruke startlånet som virkemiddel der prisene på omsatte boliger er lave. Vi ser også at andelen startlånet utgjør av totalkostnadene ved boligkjøpene er høyere i kommuner med lave boligpriser. Enkelte 125 kommuner har også regler på at de ikke bidrar med startlån hvis omsetningsverdien er over en viss sum (Røros), eller uttrykker at det høye prisnivået begrenser muligheten til å bruke startlån generelt (Oppdal) eller til finansiering av nybygg. Gjennom intervjuene kommer det også fram at innstrammingen med at private banker bare kan finansiere opp til 85 % av boligkostnaden, har ført til større etterspørsel etter startlån. Enkelte kommuner har derfor sett det som nødvendig å stramme inn bruken, både hvem som er prioriterte målgrupper og lånesummen. De aller fleste kommunene har derfor førstegangsetablerere som prioritert målgruppe. Få kommuner sitter passivt og venter på søknader om startlån. De siste årene har det vært større fokus på å bruke virkemiddelordningen til å få flere som er i leid bolig, gjerne kommunal, over i egen bolig. Dette krever en mer aktiv holdning fra kommunen, og hvor ulike etater må jobbe sammen for å se hvor mulighetene ligger. For økonomisk vanskeligstilte kan det være snakk om å se startlån i sammenheng med andre virkemidler som bostøtte. Flere kommuner i denne analysen har et potensial for å jobbe mer målrettet mot prioriterte grupper. Erfaringer kan hentes fra andre kommuner som har opparbeidet gode rutiner for oppfølging av beboere i kommunale boliger. 19.6 Kommunale boliger Analysen viser at kommunale boliger har noe ulike funksjoner i kommunene som er analysert. Hovedinntrykket er at de litt større kommunene som har befolkningsvekst, press på boligmarkedet og stor etterspørsel etter kommunale boliger, må prioritere disse til boligsosiale formål. Kommunen er lovpålagt å bistå innbyggere som er sosialt og økonomiske vanskeligstilte, mens andre grupper må benytte det private utleiemarkedet (Ørland, Rissa, Røros, Oppdal). I mindre kommuner med lite press på boligmarkedet, kanskje lite boligsosialt behov og et større antall kommunale boliger, vil det være mulig å tilby kommunale boliger for flere grupper. Det kan være for å rekruttere kommunalt ansatte, særlig innenfor helse‐ og omsorg, men også for å bistå det private næringslivet med å finne gjennomgangsboliger til nyrekrutterte (Åfjord, Bjugn, Holtålen, Rennebu, Snillfjord ). I slike kommuner vil de kommunale boligene fungere som et tilbud for flere målgrupper og med ulike formål. I mellom disse ytterpunktene finner vi ulike varianter hvor kommunen på sikt ønsker å stramme inn på hvem som får leie, eller ønsker å selge ut deler av boligmassen helt eller delvis. Flere kommuner står foran utfordringer med å avhende gamle, nedslitte boliger og erstatte disse med nye boliger som møter endrede behov og krav. Gamle boliger kan være dyre å drifte, og det er vanskelig å forlange markedspris på utleie hvis standarden er lav. De endrede behovene varierer naturlig nok. Noen kommuner har mange store enheter (eneboliger) som tradisjonelt er brukt til rekruttering av kommunalt ansatte (leger, annet helsepersonell, prester). I dag kan behovet være mindre enheter for enslige eller enslige med barn. Behov for bosetting av flyktninger er også en faktor som krever nye 126 Norut Alta Rapport 2013:10 boligløsninger, men her er også variasjonen stor i forhold til behov for ulike størrelser. Nærhet til kommunesenteret er også viktig for flyktninger uten tilgang til bil. Nybygging av kommunale boliger kan være et stort økonomisk løft for små kommuner. Husbanken kan yte tilskudd, men hva som til enhver tid er prioritert endrer seg. For tiden er tilskudd til flyktningeboliger en mulig finansieringskilde. Flere av kommunene i analysen ønsker ikke å bygge selv, og velger en løsning med å kjøpe enheter i private utbyggingsprosjekter. Dette kan ha mange fordeler, som å spre investeringskostnadene over tid, eller få beboere spredt i forskjellige miljø og hindre «gettofisering». Alle kommuner er imidlertid ikke så heldige at det finnes private prosjekter som de kan kjøpe seg inn i. Fordelen er selvfølgelig om kommunen kan komme i dialog med potensielle utbyggere på et tidlig stadium slik at utbyggingen kan tilpasses de behovene kommunen har. Kommunene må vurdere om de har behov for å sitte med flere boliger enn de som trengs for den lovpålagte gruppen. Noen kommuner har også valg å selge ut så godt som alle boliger og vil bruke det private tilbudet også for vanskeligstilte ved at kommunen garanterer for leia (Agdenes). I små kommuner med et begrenset privat utleiemarked kan det være få alternativer til de kommunale utleieenhetene. Å ha noen boliger tilgjengelig for rekruttering av kommunalt ansatte eller annet næringsliv kan være ønskelig, men må veies opp mot den mulige negative effekt dette kan ha på det private utleiemarked. Hvis kommunen tilbyr billige utleieenheter til «hvem som helst», vil neppe private aktører finne det økonomisk lønnsomt å satse på utleie. Ulike modeller kan bidra til at flere i kommunal bolig velger det private utleiemarkedet, og dermed skaper en etterspørsel. En differensiering av pris er en mulighet der vanskeligstilte betaler en subsidiert pris mens andre betaler markedspris. En annen mulighet er å differensiere med botid slik at prisen øker jo lenger leieboerne blir boende. Dette er modeller som flere av kommunene har prøvd ut for å få bedre gjennomstrømming i de kommunale boligene. Modellene krever imidlertid oppfølging med håndheving av regelverk samtidig som en viss smidighet er nødvendig. 19.7 Behov for et bedre fungerende privat utleiemarked En utfordring som går igjen i neste alle kommunene, er mangel på et velfungerende privat utleiemarked. Behovet for å ha flere utleieenheter tilgjengelig er viktig både i forhold til rekruttering av arbeidskraft som kommer flyttende utenfra, og unge som vil leie før de velger å etablere seg fast og kjøpe bolig. Begrensede muligheter for å finne gjennomgangsboliger kan også hindre tilbakeflytting. I de fleste kommunene trengs både nybygde moderne utleieenheter, og eiere av eldre, kanskje ubebodde boliger trenger stimuli for å legge disse ut på markedet. 127 Utfordringen ligger i hvem som skal sørge for at nye utleieboliger bygges. I mindre kommuner med få eller ingen private utbyggingsaktører forventes det at kommunen skal ta tak. I kommuner med oppegående entreprenører og et større marked for etterspørsel etter utleieboliger vil det være naturlig at private aktører tar initiativ. Vi har også eksempler på at bedrifter som trenger boliger til sine ansatte er villig til å engasjere seg og at det gjennom samarbeid og tilskudd fra kommunen (Roan) kan være lettere å få realisert prosjekter. Tilskudd fra kommunen er også vurdert i Hemne og Frøya. Sammenlignet med bygging for salg, er ofte bygging for utleie forbundet med større økonomisk risiko. Det kreves investeringer som kanskje vil betale seg over svært lang tid, og forutsetter godt belegg. En mulig løsning er å se behovet for utleieboliger på det private markedet i sammenheng med kommunens behov for å bygge boliger for boligsosiale formål. Privat utbygger har da en sikkerhet for inntekter fra den kommunale utleiedelen, noe som minimerer risikoen for ikke å få stabile inntekter fra det private utleieforholdet (Hammarøymodellen). En annen utfordring med å bygge nye utleieboliger er at utleieprisene kan bli høye, og at det i mindre kommuner hvor en er vant med et lavt prisnivå, er liten villighet til å betale det boligen faktisk koster å bygge. I mange kommuner finnes hus og deler av boliger som står tomme. Det kan være boliger som brukes som feriehus (Osen, Roan, Snillfjord, Hitra, Frøya) eller deler av boliger som ikke benyttes (sokkel, utleiedel). Eier kan være usikker på om det er penger å tjene på legge boligen ut for utleie, og om det er verdt å bruke midler på oppussing. En måte kommunen kan stimulere til flere private utleieenheter, er å gi tilskudd til å få slike enheter på markedet, både i eksisterende/ubebodde boliger (slik det er forsøkt i enkelte Hardangerkommuner), eller ved å gi tilskudd til nybygging av eneboliger med utleiedel. Vi ser likevel fra analysen at om etterspørselen er konkret og vedvarer over en tid, så agerer private aktører med å tilpasse tilbudet. Dette har vi sett i Midtre Gauldal der brukte boliger etter hvert kom på markedet når arbeidsinnvandrere etterspurte billige enheter og rekrutteringsbyrå kunne garantere for faste inntekter. 128 Norut Alta Rapport 2013:10 19.8 Anbefalinger Bruk rapporten til å skape en felles virkelighetsforståelse for boligsituasjonen i kommunen  Kjenner vi oss igjen i beskrivelsen/analysen?  Eventuelle mangler, feiltolkninger  Sider/forhold som ikke er belyst Har kommunen organisert sitt boligpolitiske og strategiske arbeid på en hensiktsmessig måte?  Innad i administrasjonen – samordning/koordinering  Er arbeidet godt nok politisk forankret?  Hva fungerer bra?  Hva fungerer dårlig? Hvilke politiske valg/prioriteringer må tas for å møte boligutfordringene?  Valg på kort og lang sikt  Spisset satsinger  Hvilken rolle tar kommunen?  Er planverket et godt verktøy?  Er det behov for boligpolitiske planer? Utnyttes økonomiske virkemiddelordninger effektivt?  Husbanken  Kommunale midler/tilskudd Hvordan kan samarbeidet/samhandlingen med private grunneiere og utbyggingsaktører bedres?  Møteplasser  Avtaler  Offentlig‐privat samarbeid Kan vi videreutvikle et samarbeid mellom kommuner med like utfordringer  Drøfte hvordan utfordringene har oppstått  Hente inn informasjon om hvordan andre kommuner har løst liknende utfordringer (både blant kommunene i regionen og utenfor)  Drøfte hva som kan overføres av kunnskap, metoder og løsninger 129 Statistiske data for 11 kommuner langs kysten av Sør‐Trøndelag ("Kysten er klar"‐kommunene) Frøya Hitra Innbyggere 1. januar 4 506 4 477 2013 Befolkningsutvikl. +9 % +11 2003‐13 % Befolkningsutvikl. +9 % +8 % 2008‐13 Sysselsatte (arb. 2 187 2 217 sted) 2011 (4. kv.) Sysselsettingsutv. +6 % +22 (arb.sted) 2001‐11 % Sysselsettingsutv.
+12 % +12 % (arb.sted) 2006‐11 Innpendling 2011 av 16 % 15 % sysselsatte arb.sted ‐ fra kommuner Hitra Frøya rangert etter omfang (6%) (7%) (>= 5 %) Utpendling 2011 av 15 % 17 % sysselsatte bosted ‐ til kommuner Hitra Frøya rangert etter omfang (7%) (6%) (>= 5%) BA‐region (NIBR 2013) Hitra/
Frøya Hitra/
Frøya Hemne
4 228
985
1 712
5 155
4 665 6 652
3 237
996
1 010
303 000
217 distrikts kom. 617 000
‐2 %
‐4 %
‐5 %
+1 %
0 % +4 %
‐3 %
‐9 %
‐8 %
+13 %
‐3 %
5,05 mill. +11 % 0 %
‐4 %
‐3 %
+3 %
+1 % +4 %
0%
‐1 %
‐3 %
+7 %
0 %
+7 % 1 963
392
684
2 438
1 689 2 829
1 540
442
402
157 000
274 000
+10 %
‐2 %
‐5 %
+5 %
+3 % ‐5 %
+1 %
+1 %
‐7 %
+16 %
+1 %
2,54 mill. +12 % +14 %
+6 %
‐9 %
+1 %
‐1 % +2 %
+1 %
+5 %
‐10 %
+7 %
+2 %
+7 % 15 %
23 %
17 %
22 %
21 % 17 %
17 %
15 %
12 %
Orkdal (8%) Bjugn (15%) Ørland (13 %) 20 %
Orkdal (9%), Hitra (5%) 41 %
35 %
26 %
36 % Trond‐
heim (5%) 26 %
Trond‐
heim (6%) Hemne
Snillfjord
Agdenes
Ørland
Bjugn
Rissa
Åfjord
Roan
Osen
Sør‐
Trøndelag Landet 22 %
26 %
27 %
Orkdal Orkdal Bjugn Ørland Trond‐
Trond‐
Åfjord Trond
(13%), (14%), (9%), (18%), heim heim (7%), ‐heim (6%) Hemne Trond‐
Trond‐
Trond‐
(15%) (9%) Trond‐
(11%), heim heim heim heim Hitra (7%) (10%) (8%) (6%) (7%) Trond‐
heim (5%) Orkdal
Orkdal
Ørland/ Ørland/ Trond‐
Åfjord
Åfjord
Osen
Bjugn Bjugn heim Frøya Gjennomsnittpris i 1,29 NOK, omsatte mill boligeiendommer 2008‐12 Gjennomsnittpris i 0,69 NOK 2008‐12/ mill. (1+andel enebolig) Antall boliger totalt 2 026 2011 Andel eneboliger i 86 % boligmassen 2011 Antall omsatte 35 boligeiend. årlig pr. 1000 gj.snitt 2008‐12 Årlig prisstigning +10 % omsatte boligeiend. 2003‐07 til 2008‐12 Nybygging: 8 Igangsatte boliger årlig pr. 1000 boliger i perioden 2008‐12 Fritidsboligers 28 % (hytter og hus) andel av alle boliger og fritidsboliger 2011 Gjennomsnittspris i 0,65 NOK, omsatte mill. fritidsboligeiendom
mer 2008‐12 Hitra Hemne
Snillfjord
Agdenes
Ørland
Bjugn
Rissa
Åfjord
Roan
Osen
Sør‐
Trøndelag 1,41 mill. 1,31 mill. 1,00 mill.
1,09 mill.
1,28
mill. 1,17 mill. 1,28
mill. 0,99
mill. 0,75 mill. 0,66
mill. 2,40 mill.
217 distrikts kom. 1,13 mill.
0,76 mill. 0,74 mill. 0,56 mill
0,62 mill.
0,63
mill. 0,63 mill 0,71
mill. 0,55
mill. 0,39 mill. 0,34 mill. 1,66 mill.
0,62 mill.
1,65 mill. 2 249 2 034
543
924
2 467
2 369 3 113
1 596
572
621
146 000
322 000
86 % 77 %
77 %
78 %
75 %
86 % 80 %
79 %
91 %
90 %
44 %
82 %
2,34 mill. 52 % 28 28
12
15
33
30 23
16
16
11
32
19
33 +6 % +7 %
+8 %
+10 %
+6 %
+8 % +8 %
+5 %
+9 %
+9 %
+5 %
+8 %
+6 % 6 8
6
9
16
14 9
15
2
8
10
6
11 36 % 37 %
64 %
51 %
7%
31 % 27 %
43 %
30 %
32 %
17 %
36 %
15 % 1,03 mill. 0,64 mill. 0,73 mill.
0,89 mill.
0,48
mill. 0,72 mill. 0,71
mill. 0,85
mill. 0,67 mill. 0,43
mill. 0,90 mill.
1,04 mill.
1,35 mill. Landet 2,53 mill. Startlån sum i % av omsetning av boligeiendommer 2008‐12 Antall startlån i % av antall omsetninger av boligeiendommer 2008‐12 Gjennomsnittlig startlånbeløp i % av gjennomsnittsverdi for boligeiendommer 2008‐12 Frøya Hitra 8 % 6 % 5 %
0%
18 %
4%
8 % 10 %
12 %
31 %
13 %
3 %
217 distrikts kom. 7%
20 % 27 % 14 %
3%
41 %
16 %
34 % 32 %
40 %
50 %
36 %
14 %
21 %
12 % 40 % 20 % 35 %
15 %
45 %
22 %
24 % 32 %
29 %
63 %
36 %
24 %
31 %
23 % Hemne
Snillfjord
Agdenes
Ørland
Bjugn
Rissa
Åfjord
Roan
Osen
Sør‐
Trøndelag Landet 3 % Statistiske data for 6 kommuner i innlandet i Sør‐Trøndelag ("Blilystkommunene") Innbyggere 1. januar 2013 Befolkningsutvikl. 2003‐13 Befolkningsutvikl. 2008‐13 Sysselsatte (arb. sted) 2011 (4. kv.) Sysselsettingsutv. (arb.sted) 2001‐
11 Sysselsettingsutv. (arb.sted) 2006‐11 Innpendling 2011 av sysselsatte arb.sted ‐ fra kommuner rangert etter omfang (>= 5 %) Utpendling 2011 av sysselsatte bosted ‐ til kommuner rangert etter omfang (>= 5%) BA‐region (NIBR 2013)
Rennebu
Oppdal
2 534
6 794
6 266
2 030 5 589
4 030
303 000
217 distrikts kom. 617 000
‐5 %
+5 %
+8 %
‐7 % 0%
+1 %
+13 %
‐3 %
5,05 mill. +11 % ‐2 %
+4 %
+6 %
‐2 % ‐1 %
+1 %
+7 %
0 %
+7 % 1 136
3 250
2 929
692 3 386
1 702
157 000
274 000
‐4 %
+4 %
+12 %
‐14 % +8 %
+6 %
+16 %
+1 %
2,54 mill. +12 % ‐4 %
+3 %
+6 %
‐5 % +3 %
+1 %
+7 %
+2 %
+7 % 19 %
9 %
20 %
16 % 24 %
16 %
Melhus (10%)
Røros (6%) 29 %
43 % Holtålen (7%), Os i Hedmark (7%) 14 %
Oppdal (6%)
30 %
16 %
Midtre Gauldal Holtålen
Røros
Oppdal (10%), Trondheim Røros (24%), Trondheim (14%), Melhus Trondheim (8%) (5%) (7%) Oppdal
Oppdal Trondheim
Røros
Røros
Selbu
Sør‐
Trøndelag Landet 31 %
Trondheim (13%), Stjørdal (9%) Trondheim
Gjennomsnittpris i NOK, omsatte boligeiendommer 2008‐12 Gjennomsnittpris i NOK 2008‐12/ (1+andel enebolig) Antall boliger totalt 2011
Andel eneboliger i boligmassen 2011 Antall omsatte boligeiend. årlig pr. 1000 gj.sn. 2008‐12 Årlig prisstigning omsatte boligeiend. 2003‐07 til 2008‐12 Nybygging: Igangsatte boliger årlig pr. 1000 boliger i perioden 2008‐12 Fritidsboligers (hytter og hus) andel av alle boliger og fritidsboliger 2011 Gjennomsnittspris i NOK, omsatte fritidsboligeiendommer 2008‐12 Startlån sum i % av omsetning av boligeiendommer 2008‐12 Antall startlån i % av antall omsetninger av boligeiendommer 2008‐12 Gjennomsnittlig startlån‐beløp i % av gjennomsnitts‐verdi for boligeiendommer 2008‐12 Rennebu
Oppdal
1,21 mill.
0,73 mill. 1,41 mill.
1,17 mill.
2,40 mill.
0,68 mill.
0,39 mill. 0,82 mill.
0,62 mill.
1,66 mill.
0,62 mill.
1 280
1,70
mill. 0,97
mill. 3 186
217 distrikts kom. 1,13 mill.
2 987
1 256 2 861
2 066
146 000
322 000
83 %
20
75 %
28
78 %
25
87 % 11 73 %
28
86 %
19
44 %
32
82 %
19
2,53 mill. 1,65 mill. 2,34 mill. 52 % 33 +10 %
+8 %
+10 %
+5 % +5 %
+5 %
+5 %
+8 %
+6 % 5
10
8
1 6
5
10
6
11 58 %
49 %
40 %
46 % 52 %
44 %
17 %
36 %
15 % 0,76 mill.
0,47 mill.
0,60 mill. 0,94 mill.
0,42 mill.
0,90 mill.
1,04 mill.
10 %
1,70
mill. 3%
2%
7 % 3 %
8%
3 %
7 %
1,35 mill. 3 % 37 %
12 %
10 %
22 % 12 %
24 %
14 %
21 %
12 % 28 %
21 %
24 %
33 % 23 %
31 %
24 %
31 %
23 % 0,84 mill
0,46 mill.
Midtre Gauldal Holtålen
Røros
Selbu
Sør‐
Trøndelag Landet Postboks 1463
9506 Alta
Besøksadr. Kunnskapsparken, Markedsgata 3
Internett: www.norut.no/alta/
E-post:
[email protected]
Telefon
+47 78 45 71 00
Telefaks +47 78 45 71 01
Foretaksnummer NO 983 551 661 MVA
Norut Alta er et forskningsinstitutt i forskningskonsernet Norut