Transcript NOTICE NON TECHNIQUE PORTANT SUR LE PROJET

SOMMAIRE
NOTICE NON TECHNIQUE PORTANT SUR LE PROJET DE
MODIFICATION DU REGLEMENT D’AMENAGEMENT (RAZ) et PLAN
D’AMENAGEMENT (PAZ) DE LA ZONE D’AMENAGEMENT CONCERTE
(ZAC) DE CHAMPS-NOISIEL-TORCY.
Source : Bureau d’étude La Fabrique Urbaine
Novembre 2014
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Communauté d’agglomération
De Marne la Vallée Val Maubuée
Département Urbanisme - Foncier
Affaire suivie par Delphine CURIONI
Objet : Notice non technique portant sur la modification du
Règlement d’Aménagement de Zone (RAZ) et du Plan
d’Aménagement de Zone (PAZ) de la Zone d’aménagement
concerté (ZAC) de Champs-Noisiel-Torcy (CNT) pour les îlots A0, B0,
B2, Q2.
1. Préambule
1.1
Etat des lieux
Construit dans le cadre de la commande sur les villes nouvelles, le
quartier du Luzard a été dessiné par Michel Macary en 1979. Son
aménagement, conduit par l'Etablissement Public d'Aménagement de la
ville nouvelle de Marne la Vallée, l’EPA Marne, a été réalisé de 1981 à
1985, guidé par la création de la gare RER de Noisiel. Quartier
principalement d’habitat et le plus peuplé de la Ville, il compte
aujourd’hui 4 500 habitants, soit 30% de la population de Noisiel. C’est en
outre un des quartiers reconnus structurants de la Zone d’Aménagement
Concerté (ZAC) Champs-Noisiel-Torcy (CNT).
Le quartier est doté de nombreux équipements de proximité (Maison
Pour Tous, Mairie annexe, équipements sportifs, Maison de l’enfance et
de la famille, Maison de la Jeunesse, Police Municipale, etc..),
intercommunaux (Bureau Information Jeunesse, Maison Intercommunale
de la Justice et du Droit, Bureau d’Accueil et de Service aux Entreprises,
Conservatoire à Rayonnement Départemental…), ainsi que d’une scène
nationale, implantée dans le quartier limitrophe de la Ferme du Buisson.
Le Luzard est aussi le principal quartier d’activités de la Commune qui
regroupe des sièges administratifs conséquents (Chambre Régionale des
Comptes, Annexe de la Mairie, …) ainsi que de nombreux commerces de
proximité auxquels s’ajoute le marché qui se tient trois fois par semaine
avec un fort rayonnement extramunicipal.
Fig. 1 : Les équipements
Le tissu est caractérisé par des îlots fermés. La densité et les gabarits
sont importants (R+6), sauf à l’est où se trouvent des maisons
individuelles.
Source : Bureau d’étude La Fabrique Urbaine
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Desservi par le RER « A » et par de nombreuses lignes de bus, structuré
autour de l’Allée des Bois, le Luzard est un important nœud de
circulation, aussi bien piétonne qu’automobile.
Le marché de plein air souffre également aujourd’hui d’une détérioration
de l’offre, se portant davantage sur les habits et accessoires peu chers
que sur une offre alimentaire de qualité. Le constat établi est celui d’un
quartier fragile, qui reste à réhabiliter physiquement et socialement.
Malgré toutes ces aménités, le quartier souffre depuis les années quatrevingt-dix de phénomènes de dégradation du cadre de vie et de
paupérisation des habitants. La qualité du bâti et des espaces publics
sont aujourd’hui fortement dégradés. L’appareil commercial est en perte
de vitesse et tend à muter vers des commerces alimentaires peu
qualitatifs.
Fig 2 : Le quartier dans son contexte
géographique
Source : Bureau d’étude La Fabrique Urbaine
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1.2
Les actions de requalification
De par sa localisation, sa dotation en équipements et son importance en
termes de nombre d’habitants, le quartier du Luzard présente des atouts
pouvant lui permettre de devenir une centralité du territoire du Val
Maubuée. C’est pourquoi de nombreux moyens de requalification ont vu
le jour.
En 2004/05, sous l’impulsion de la ville de Noisiel des « ateliers de
concertation », sont mis en place. Ces échanges avec les habitants, les
professionnels et les usagers ont permis de confirmer le constat des
dysfonctionnements au sein du quartier et de faire des propositions
d'actions.
Entre 2003 et 2007 et, reconduit jusqu’à 2010, un Plan de Sauvegarde a
permis de réhabiliter et résidentialiser environ 180 lots de copropriété
privés. Sur le plan social, des actions ont aussi été mises en place comme
la signature d’un Contrat Urbain de Cohésion Sociale entre l’Etat et la
Ville, programmé entre 2007 et 2012 et reconduit jusqu’en 2014, qui a
permis d’améliorer les relations entre les habitants, la Ville de Noisiel et
les bailleurs sociaux.
La Communauté d’Agglomération du Val Maubuée (CAVM) a mené une
réflexion dans le cadre d’un Contrat de Pôle pour réaménager la gare RER
et ses abords. La signature de ce contrat entre le STIF, l’Etat, la Région, le
Conseil Général, la Ville, L’EPA Marne et la CAVM dans le cadre du Plan
de Déplacement Urbain d’Île de France, en 2012, fixe le début des
travaux à la fin de cette année.
En 2009, les élus du territoire ont décidé de mener, en parallèle de ces
interventions ponctuelles, une étude globale sur le Luzard pour
envisager sa requalification en articulant les domaines structurants
(urbain, commercial, social) de la vie du quartier.
Ainsi, le bureau d’étude l’Atelier AMAR est sélectionné en 2010 pour
établir un diagnostic de ce territoire. Des habitants ont été associés à
l’élaboration de l’étude. Le diagnostic souligne un fort potentiel urbain à
valoriser en travaillant le repositionnement du quartier dans la
commune, une meilleure gestion et domanialité des espaces et le
désenclavement du quartier du reste de la ville. Les orientations ont par
la suite été présentées à deux reprises en réunion publique au début de
l’année 2010.
Cette démarche de concertation s’inscrit au cœur de la réflexion sur la
requalification du quartier et a vocation à se poursuivre.
Afin de confirmer la faisabilité du projet de requalification du quartier du
Luzard, la Ville de Noisiel, la CAVM et EPAMARNE organisent en 2011 une
consultation en vue de désigner une équipe de maîtrise d’œuvre urbaine
pour mener les études indispensables à l’émergence d’un projet sur les
bases d’une coordination complexe, mais indispensable, et conduire les
ateliers de concertation avec les habitants. C’est dans ce cadre que le
bureau d’étude La Fabrique Urbaine est missionné. Il doit engager, après
validation générale, la phase de réalisation des projets à mettre en œuvre
sur le périmètre de restructuration urbaine.
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Fig. 3 : Les périmètres du projet
Source : Bureau d’étude La Fabrique Urbaine
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2. Objectifs et nature du projet
2.1 Les prémices
-
la valorisation des nombreux équipements du quartier,
la mise en scène des éléments paysagers qualitatifs du quartier.
2012- 2013 : Phase 2 Plan Général d’Aménagement
2011- 2012 : Phase 1 Diagnostic
En s’appuyant sur le diagnostic de 2010 de l’Atelier AMAR, la collecte et
le traitement de données objectives et quantitatives déjà existantes, les
enquêtes de terrain et entretiens effectués avec les différents acteurs
locaux, le bureau d’étude La Fabrique Urbaine accompagnée d’une
équipe pluridisciplinaire, apporte son expertise urbaine et sa vision
d’ensemble du projet. Tout au long de cette première phase, le bureau
d’étude organise des ateliers urbains participatifs.
C’est une stratégie ambitieuse et lisible qui est adoptée pour la
requalification du Luzard. Elle vise à redonner une attractivité au quartier
et à le transformer en « centre-ville », voire de l’agglomération. De par sa
localisation, ce secteur a en effet tous les ingrédients pour
devenir « centre-ville » à condition de reconsidérer la qualité et la place
de chacun dans une vision d’avenir qui se donne comme objectif de
redonner goût à l’ensemble des habitants de Noisiel, voire des habitants
de l’agglomération, à venir fréquenter ce site.
Ce qui est « en jeu » peut être résumé ainsi et se décline, en termes de
restructuration urbaine, autour des principaux thèmes suivants :
- le traitement des espaces publics majeurs du quartier,
- la valorisation des commerces et du marché,
- la construction de nouvelles opérations de logements,
Le diagnostic débouche de Septembre 2012 à Avril 2013 sur une
longue phase de consolidation du Plan Général d’Aménagement
prenant en compte les avis des riverains sur le projet. Afin de
recadrer avec eux les premières orientations, deux réunions de
concertation s’articulant autour des espaces publics/mobilité et des
programmes, ont lieu. Ces ateliers organisés par la ville de Noisiel
prennent place dans le cadre du projet opérationnel de
requalification du Luzard. Le projet envisage des actions à mener sur
trois secteurs distincts : la « Pièce Urbaine », le « Trait d’Union » et
l’ « Entrée du Luzard »
2013-2014 : Phase 3 Plan Cadre de référence
En 2013-2014 l’étude aboutie à l’élaboration d’un Plan Cadre de
Référence. Il s’agit de préciser et détailler le programme et le plan
général à l’échelle du périmètre de restructuration, de définir des
directives d’aménagement, préciser le programme opérationnel par
secteurs en fonction de scénario d’aménagement (physiques,
financiers, logiques de phasage) et ainsi de s’assurer de la faisabilité
juridique du projet par l’adaptation des documents d’urbanisme. Le
projet, devenant de plus en plus fin acquiert alors une dimension
opérationnelle qui amène aujourd’hui des évolutions des documents
d’urbanisme.
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Fig. 4 : Les secteurs du projet
Source : Bureau d’étude La Fabrique Urbaine
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2.2 Les secteurs du projet
Le projet du Luzard proposé, envisage un renouvellement global du
quartier à travers une multitude d’actions dans différents secteurs. Or,
ces actions s’articulent dans des temporalités différentes, liées aussi bien
à une certaine nécessité de réalisation qu’à la complexité qu’elles
impliquent pour être mises en œuvre. Deux temporalités principales sont
identifiées, une concernant le court terme, à amorcer aujourd’hui pour
une durée de dix ans environ et une, sur le long terme, dont la
programmation est en cours de réflexion.
 Les actions à court terme :
A. La Pièce Urbaine
Premier lieu du Luzard, la Pièce Urbaine rassemble : la Place du Marché
(place Gaston Defferre), le Luzard 2 et le parking relais. Ces éléments,
potentiellement porteurs de l’urbanité du quartier, sont aujourd’hui
dégradés et, c’est pourquoi, leur requalification est un véritable enjeu
pour engager une profonde transformation de ce territoire. En voici les
orientations retenues :
Fig. 5 : Programmation de « La Pièce Urbaine »
Source : Bureau d’étude La Fabrique Urbaine
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1. Place Gaston Defferre
La Place du « marché », Place Gaston Defferre aujourd’hui
Programmation de la Place Gaston Defferre
C’est aujourd’hui par la requalification de la Place Gaston Defferre, dite
Place du Marché, que la première phase du projet est pensée. Il s’agit
donc d’amorcer une régénération urbaine du quartier entier avec des
premières actions visant à redonner à cet espace urbain dégradé sa
fonctionnalité de place et sa centralité.
La restructuration des coques commerciales, l’aménagement qualitatif
des espaces publics et cheminements ainsi que des programmations de
logements, activités, services et équipements sont les actions à mener.
En effet, dans ce lieu s’insérant dans un cadre urbain dense, des
mutations doivent permettre d’engendrer un processus de
renouvellement urbain.
Afin de tendre vers une mixité fonctionnelle tout en menant des actions
visant à revitaliser des bâtiments aujourd’hui vétustes comme l’actuelle
Halle du Marché, ou potentiellement inoccupés à terme, notamment
ceux du 91 et 60 Cours des Roches abritant aujourd’hui les bureaux de la
CASDEN dont le départ est prévu, de nouveaux programmes ont été
envisagés en leur lieu et place. Il s’agit, pour ces différents lots se
trouvant à un rayon de moins de 200 m de la gare, d’accueillir
commerces, activités et services tout en répondant à une demande de
logements qualitative.
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2. Le Luzard 2
Programmation du bâtiment le Luzard 2
Cette partie du secteur de la « Pièce Urbaine » est aujourd’hui vouée par
le règlement en vigueur, à accueillir des établissements industriels,
artisanaux et commerciaux. Intégré à proximité des quartiers d’habitat, la
reconversion de la parcelle où se trouve actuellement le bâtiment du
« Luzard 2 » soulève aujourd’hui la question du type d’occupation des
sols. En effet, un programme de résidence étudiante en lieu du bâtiment
actuel dégradé est envisagé. La création de surface destinée à accueillir la
résidence étudiante, ne répond à ce jour pas au règlement en vigueur.
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3. Le Parking relais
Le « Parking relais » aujourd’hui
La « Pièce Urbaine » s’étend jusqu’au boulevard Salvador-Allende. Le
cœur de ville se connecte donc à cette artère centrale de la ville.
Aujourd’hui entièrement destinée au parking RER, il est prévu sur cette
parcelle, à l’ouest du Boulevard S. Allende, d’insérer un parking silo d’une
capacité permettant de restituer le nombre de places existantes, voire
plus, et également de libérer du foncier pour réaliser plusieurs
opérations mixtes comprenant logements et activités tertiaires.
Programmation du « Parking relais »
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Fig. 6 : Images du projet de la « Pièce Urbaine »
La « Place du Marché » (a)
La « Place du Marché » actuelle
Le « Pôle gare » (b)
Le « Pôle gare » actuel
Source : Bureau d’étude La Fabrique Urbaine
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B. Le Trait d’Union
Le « Trait d’Union »aujourd’hui
Le Trait d’Union suit le Cours des Roches, axe nord/sud structurant, de la
trame urbaine. La dégradation de son espace public ainsi que des
commerces en font un lieu peu qualitatif alors que central.
Le réaménagement du Cours des Roches, la reconfiguration de la voirie et
de son espace public vise à redonner un nouveau souffle à ce secteur.
La restructuration du linéaire commercial existant, par la mise en avant
des façades sur rue de la galerie, redéfinit l’espace public tout en
donnant une meilleure visibilité aux commerces.
Au cœur du projet, la Place de l’Horloge reconfigurée, vise à retrouver
son rôle central et d’articulation entre le quartier du Luzard et le nouveau
centre-ville.
Programmation de l’ « Opération Cosom »
La restructuration des coques commerciales, l’aménagement qualitatif
des espaces polarisés autour de la Place du Marché et de la gare
réhabilitée, la création de cheminements ainsi que des programmations
de logements, activités, services et équipements sont les actions
envisagées.
L’opération « COSOM »
Au nord, l’ «opération COSOM » prévoit des programmes de logements,
d’activités et de services répartis sur trois bâtiments permettent de créer
un front bâti le long du Cours des Roches tout en s’inscrivant dans une
logique de requalification urbaine.
Source : Bureau d’étude La Fabrique Urbaine
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Fig. 7 : Les actions à long terme
Source : Bureau d’étude La Fabrique Urbaine
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Si l’ampleur des projets présentés ci-dessous ne permet pas aujourd’hui
de définir une programmation détaillée, l’intention d’amorcer un
renouvellement urbain de ces secteurs est-elle envisagée.
C. La « Clairière Habitée »
Ce projet s’inscrivant dans le secteur du « Trait d’union » est encore en
réflexion. Les intentions sont de proposer une offre de logements
qualitative afin de redonner une nouvelle image au quartier.
E. La Route de la Marne (D199) et la Route de la Brie (D499)
Le périmètre élargit de l’étude de restructuration du Luzard questionne le
gabarit des infrastructures départementales. L’intention de reconvertir
l’emprise de caractère autoroutier de la D199 en boulevard urbain
permet de questionner le devenir des espaces qui les bordent et le
potentiel caractère urbain. L’intention est de retisser la ville et la liaison
entre les quartiers. De même, ce boulevard urbain pourrait être le
support d’un transport collectif, objet d’une étude d’opportunité dont les
conclusions devraient aboutir en 2015.
D. L’Entrée du Luzard
Point charnière entre le Luzard et la partie Nord de Noisiel, le rond-point
Salvador Allende, ne laisse aujourd’hui place à aucune urbanité. Dès lors,
il s’agit de créer une réelle entrée du quartier du Luzard, par laquelle
puisse aussi arriver piétons et cyclistes. L’espace libéré permettrait
d’envisager une nouvelle opération de logements. Le Boulevard Salvador
Allende se verrait désormais porteur de nouvelles façades, en écho avec
l’opération du parking relais. Le Cours du Luzard est restructuré pour
équilibrer les rapports entre voitures, piétons et stationnement.
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3. Réglementation
Le projet est soumis au Plan d’Aménagement de Zone (PAZ) et
Règlement d’Aménagement de Zone (RAZ) de la Zone
d’Aménagement
Concerté
de
Champs-Noisiel-Torcy.
La
requalification urbaine nécessaire aujourd’hui, nous amène à
questionner PAZ et RAZ, modifiés il y a plus de dix ans et
actuellement en vigueur, répondant à des problématiques
aujourd’hui dépassées.
Les réflexions autour de la « Clairière habitée », l’ «Entrée du
Luzard » et de la « D199/D499 » sont encore aux prémices. Le temps
opérationnel lointain, ne permet pas aujourd’hui de préconiser la
mise en place d’outils réglementaires adéquats pour la réalisation
de ces projets.
Aujourd’hui, l’objet de la modification pour la requalification du
quartier du Luzard concerne donc les secteurs de la « Pièce
Urbaine » et du « Trait d’union » se situant à cheval sur les îlots A0,
B0, B2 et Q2. Des adaptations du règlement pour ces îlots sont
indispensables pour la mise en œuvre du projet.
 Une modification du Plan d’Aménagement de la Zone sur la parcelle
du « Luzard 2 » doit être envisagée. En effet, le zonage actuel en Q2
au Plan d’Aménagement de la Zone ne permet pas la reconversion
de ce bâtiment en résidence étudiante car elle est aujourd’hui
inscrite dans un secteur strictement réservé à de l’activité,
commerce et industrie. Par cohérence, la parcelle devra être
intégrée à l’îlot B0, destinée à accueillir des opérations mixtes,
puisqu’en continuité entre le parking relais et le quartier de la ferme
du Buisson. Cela permettra, en effet, de reconvertir ce bâtiment
proche du pôle gare et aujourd’hui dégradé.
 Une modification du Règlement d’Aménagement de la Zone est à
réaliser afin d’amorcer des actions de requalification, déclencheurs
d’une régénération urbaine plus globale. Deux articles, article 12
concernant le stationnement et l’article 14 précisant la possibilité
maximum d’occupation des sols, doivent être modifiés.
L’article 12 concernant le stationnement, fixe actuellement comme
règle la création d’une place de stationnement pour studio et de 1,5
place à partir de logements de type T2 et supérieur. Or, vu la
proximité avec la gare RER des nouveaux lots et la présence et
l’efficience du réseau actuel de transports en commun, ces normes
sont aujourd’hui questionnées vu le contexte urbain contraint. Il
s’agit ici d’engager une modification de cet article sur un périmètre
établi à moins de 200 m de la gare RER conféré page (plan). Les îlots
A0, B0 et B2 sont en partie concernés. Ainsi, la création de trois
nouveaux sous-secteurs A0a, B0a et B2a, où les normes de
stationnement modifiées s’appliqueront, doit être envisagée. Il
s’agit de fixer pour les studios et T2, une place de stationnement.
Le ratio de 1,5 place pour les typologies de logements à partir du T3
est conservé.
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Chaque îlot du Plan d’Aménagement de Zone s’est vu attribuer une
nature d’occupation du sol (logement, activités…) et un seuil de
constructibilité maximum.
L’article 14 du Règlement d’Aménagement de la ZAC (RAZ)
concernant l’îlot A0, secteur de la « Pièce urbaine », empêche la
réalisation de tout programme puisqu’il fixe un seuil de
construction aujourd’hui atteint. La réalisation des nouveaux
programmes envisagés, nécessite alors de revoir ce seuil fixé en
mutualisant la possibilité d’occupation des sols avec les autres îlots
où s’inscrit le projet, B0 et B2, non saturés. Il s’agit donc de mettre
à disposition de l’îlot A0 le reliquat restant des îlots B0 et B2, sans
dépasser ainsi le total de constructibilité admis par le règlement.
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Source : Service SIG, CAVM
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Source : Service SIG, CAVM
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Source : Service SIG, CAVM
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Source : Service SIG, CAVM
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Tableau récapitulatif des modifications
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