Transcript Fixation des loyers des opérations PPE en zone de développement

PRATIQUE ADMINISTRATIVE DE LA DIRECTION IMMOBILIERE DE L'OFFICE
CANTONAL DU LOGEMENT ET DE LA PLANIFICATION FONCIERE
PA/SI/031.03
Fixation des loyers
des opérations PPE en zone de développement
Base légale
L 1 35 (LGZD), art. 4, al. 2
A défaut de règlement de quartier adopté spécialement ou de conventions particulières, les
dispositions du règlement type annexé au règlement d'exécution de la présente loi sont
applicables et le Conseil d'Etat fixe de cas en cas les participations aux frais d'équipement et
les conditions relatives à la limitation des loyers ou des prix.
L 1 35 (LGZD), art. 5, al. 2
Les plans techniques et financiers, notamment les normes applicables à l'état locatif ou au
plan de vente et aux réserves pour entretien, doivent être préalablement agréés par le
département des finances. Toute modification qui intervient en cours de construction doit
être signalée et faire, le cas échéant, l'objet d'un nouvel agrément.
L 1 35 (LGZD), art. 5, al. 3
Les prix et les loyers des bâtiments visés sous alinéa 1, lettres a et b, sont soumis au
contrôle de l’Etat pendant une durée de 10 ans dès la date d’entrée moyenne dans les
logements ou locaux, selon les modalités prévues au chapitre VI (art. 42 à 48) de la loi
générale sur le logement et la protection des locataires, du 4 décembre 1977.
Objectif
Fixer les loyers maximum autorisés dans les immeubles en PPE soumis au contrôle de l'Etat
de Genève en application de la LGZD.
Ce que fait l'office cantonal du logement et de la planification foncière (ci-après OCLPF)
dans la pratique
A) Détermination du loyer initial
Le propriétaire qui souhaite louer son bien pendant la période de contrôle, doit en faire la
demande écrite à l'OCLPF, accompagnée d'une copie de l'acte d'achat du bien.
L'OCLPF détermine le loyer initial maximum applicable sur la base d'un prix d'acquisition qui
correspond au prix payé - mais au maximum le prix agréé par l'OCLPF - auquel s'ajoutent
des frais d'acquisition, fixés de manière forfaitaire à 4% du prix admis.
Le loyer maximum applicable couvre :
-
des charges financières qui sont déterminées sur la base d'un financement théorique
comportant 60% de fonds étrangers et 40% de fonds propres ;
-
des charges d'exploitation qui sont fixées à 40 F par m2 de surface de vente (surface
PPE) et à 500 F par place de stationnement intérieure.
2
Les taux d'intérêt et de rendement admis correspondent :
-
pour les fonds étrangers: au taux de référence publié par la Banque nationale suisse
(BNS) ;
-
pour les fonds propres: au même taux de référence BNS additionné d'un demi point de
pourcent.
B) En cours de bail
En cours de bail, le propriétaire comme le locataire peut requérir auprès de l'OCLPF
l'adaptation du loyer initial selon les modalités prévues au chapitre VI (art. 42 à 48) de la loi
générale sur le logement et la protection des locataires, du 4 décembre 1977 (LGL - I 4 05).
La demande doit être écrite et accompagnée d'une copie du bail en cours.
L'OCLPF peut également effectuer un examen d'office et adapter les loyers plafonds,
notamment lors de la délivrance d'un Accord définitif de vente (ADV) ou de la modification
d'un Accord provisoire de vente (APV).
C) Cas transitoires
Pour les baux en cours dont le loyer a été fixé par l'OCLPF sur la base d'un prix de revient,
les bases de calcul sont maintenues lors de l'adaptation des loyers.
D) Autres dispositions
L'usage du bail type établi par le Conseil d'Etat est obligatoire pendant toute la période de
contrôle, selon les articles 47 et 48 de la LGL.
Ces formulaires, tant pour le logement que pour l’emplacement de stationnement, sont
délivrés par le service de la comptabilité générale du département ( 022 388 07 50).
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Entrée en vigueur :
Dernière mise à jour :
01.01.2009
30.06.2014