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A-675 - AUDENGE - Le Clos de Bas Vallon - e-Règlement de Lotissement A02.doc

Dossier n° 675

Commune : AUDENGE

Projet de Lotissement « Le Clos de Bas Vallon »

RÈGLEMENT DE LOTISSEMENT

SECTION I – GÉNÉRALITES Le présent règlement s’applique à l’intérieur du lotissement, dénommé « Le Clos de Bas Vallon » situé sur la commune d’Audenge, en Gironde, tel que le périmètre en est défini sur les plans joints au dossier de demande d’autorisation. Il fixe les règles et servitudes d’intérêt général imposées dans l’assiette foncière du lotissement. Ce document est opposable à quiconque détient à quelque titre que ce soit un terrain compris dans l’assiette foncière du lotissement. Il doit être rappelé dans tous les actes de succession de vente ou de location d’un lot par voie de reproduction intégrale. Les dispositions du présent règlement ne deviendront définitives qu’après approbation par l’autorité administrative. SECTION II – NATURE DE L’OCCUPATION ET DE L’UTILISATION DU SOL

Article 1 – Occupation et utilisation du sol interdites

Sont interdites toutes autres occupations et utilisations du sol autorisées dans l’article 2.

Article 2 – Occupation et utilisation du sol soumises à des conditions particulières

Ne sont admis dans le lotissement, et dans les parties constructibles définies au Plan de Composition, que des constructions à usage d’habitation ainsi que les annexes autorisées selon les articles ci-après. Des locaux à usage professionnel de services peuvent également être envisagés à condition que cela ne génère pas de nuisances pour le voisinage et que le stationnement rendu nécessaire soit prévu sur la parcelle. 2

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SECTION III – CONDITIONS D’OCCUPATION DU SOL

Article 3 – Accès et voirie

Les lots ne disposeront en façade que d’un seul accès à la voirie. Celui-ci est imposé au plan de composition annexé.

Article 4 – Desserte par les réseaux publics d’eau, d’électricité, Télécommunication et d’assainissement

Chaque terrain est desservi par les réseaux publics d’eau, d’électricité, de Télécommunication et d’assainissement et il est fait obligation à chaque acquéreur de se raccorder sur chacun de ces réseaux, en souterrain.

Eaux pluviales :

Chaque acquéreur devra réaliser sur son lot et à ses frais une solution compensatoire individuelle permettant d’infiltrer les eaux sur place. Afin de permettre le bon fonctionnement du système et tenir compte du coefficient d’infiltration du site, chaque acquéreur réalisera un ou plusieurs massifs de stockage enterrés en brique creuse ou produit similaire permettant le stockage du volume défini en annexe. L’acquéreur prendra toutes les dispositions vis-à-vis de son constructeur afin de s’assurer de la possibilité technique de l’évacuation de ces eaux pluviales (niveaux de construction). Dans le cas de cotes de dalle imposées, celles-ci devront obligatoirement être respectées. Par ailleurs, dans le cas de création de sous-sol enterré ou semi-enterré, le niveau sera établi de manière à assurer une évacuation satisfaisante des eaux pluviales des toitures et de l’ensemble des surfaces imperméabilisées.

Eaux usées :

Toutes les eaux usées et eaux vannes doivent être rejetées au branchement prévu à cet effet en façade du lot. Aucun branchement des eaux usées, sur le réseau des eaux pluviales, ne sera toléré, y compris pour les vidanges de piscine, les eaux de lavage, les branchements de machine à laver, etc... Les acquéreurs prendront toutes dispositions pour vérifier le niveau de leurs évacuations auprès de leur constructeur, en fonction du niveau des exutoires, pour chaque type d’effluents.

Article 5 – Caractéristique des terrains

Les terrains devront présenter une superficie minimale de 1.500 m² pour être constructibles.

Article 6 – Implantation des constructions par rapport aux voies et emprises publiques

Les constructions principales doivent être implantées impérativement à l'intérieur des zones aedificandi telles qu'elles figurent au plan de composition annexé. Toute construction nouvelle devra être implantée avec un recul minimum de 6 m par rapport à l’alignement des voies, de la piste cyclable départementale et des autres emprises publiques. 3

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Article 7 – Implantation des constructions par rapport aux limites séparatives

Les constructions doivent être implantées impérativement à l'intérieur des zones aedificandi telles qu'elles figurent au plan de composition annexé. a) Implantation par rapport aux limites séparatives latérales (limite donnant sur les voies, publiques ou privées, et sur les emprises publiques : Les constructions seront implantées avec une distance de recul au moins égale à 3 mètres par rapport aux limites séparatives latérales. Les débordements de toiture jusqu’à 1 mètre seront admis dans ce recul. b) Implantation par rapport aux limites séparatives postérieures : Les constructions seront implantées avec une distance de recul au moins égale à 3 mètres par rapport aux limites séparatives postérieures. Les débordements de toiture jusqu’à 1 mètre seront admis dans ce recul. Dans le cas de regroupement de plusieurs lots (ablotissement), la zone constructible sera constituée par l’enveloppe extérieure des zones constructibles des lots regroupés.

Article 8 – Implantation des constructions les unes par rapport aux autres sur une même propriété

a) Disposition générale : La distance entre deux constructions non accolées doit être au moins égale à la hauteur mesurée à l’égout de la plus élevée des deux constructions. b) Dispositions particulières : Pour les piscines ou annexes détachées de la construction principale : - la distance d’implantation entre la piscine ou l’annexe et la construction principale sera au moins égale à 2 mètres, - la distance d’implantation entre la piscine ou l’annexe et une autre annexe détachée sur la même unité foncière n’est pas réglementée.

Article 9 – Emprise au sol des constructions

La surface maximale d’emprise au sol des constructions par rapport à la surface du terrain est de 35 %.

Article 10 – Hauteur maximale des constructions 1/ Conditions de mesure

La hauteur maximale des constructions est mesurée à partir du niveau du sol (niveau du sol existant avant travaux ou le cas échéant niveau du trottoir) : - soit à l’égout ou à la corniche si celle-ci est plus élevée, pour les toits en pente, - soit à l’acrotère pour un toit terrasse, - non compris les éléments de superstructures (ventilations, cheminées …). 4

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Sur un terrain plat, elle est mesurée le long de chaque façade de la construction. Lorsque le terrain naturel ou la voie est en pente, la hauteur maximale est mesurée à la partie médiane de la façade.

2/ Règle

La hauteur maximale des constructions est de 6,5 mètres et 1 étage sur rez-de-chaussée. L’aménagement ou l’extension d’une construction existante conservée ne respectant la règle définie à l’alinéa précédent, sont admis à condition : - que la construction projetée n’aggrave pas la non-conformité avec cette même règle, - dans le cas d’une extension, que celle-ci demeure mesurée par rapport à la construction existante.

Article 11 – Aspect extérieur des constructions 1/ Principes généraux

- Tout projet dans son ensemble doit être homogène, doit présenter une simplicité de volume et une unité d’aspect et doit s’harmoniser avec le contexte bâti et architectural dans lequel il s’inscrit. - Les travaux de restauration, de modification d’aspect ou d’extension réalisés sur le bâti ancien de type traditionnel devront respecter le caractère architectural original du bâtiment, notamment : - la volumétrie générale du bâti et de sa toiture - la hiérarchie des volumes (corps bâti principal et volumes annexes), - le dimensionnement et l’ordonnancement des ouvertures, - les matériaux et les couleurs de façades ou de menuiseries utilisés. Ce principe n’exclut pas la possibilité de mise en œuvre de typologies architecturales et de matériaux contemporains, dès lors que leur aspect s’harmonise avec la construction existante.

2/ Implantations

Les constructions s’adapteront au terrain naturel ou urbain existant et non l’inverse. Les apports de terre destinés à aplanir le terrain voué à la construction seront limités à 30 centimètres sur leur plus grande épaisseur. Le niveau de rez-de-chaussée ne devra pas excéder 30 cm au-dessus du terrain naturel.

3/ Énergies renouvelables

L’installation de dispositifs techniques permettant la production d’énergies renouvelables est autorisée sous réserve que leur positionnement et l’aspect des matériaux utilisés ne portent pas atteinte aux caractères de la construction et des lieux avoisinants.

4/ Toitures

Formes des toitures

- Toits en pente

Les toitures seront à deux pans minimum. Leur pente sera fonction de matériau de couverture, sans décrochement excessif, avec un minimum de 20 % et un maximum de 40 % sauf : - pour les petits éléments de toitures, du type tourelles, clochetons, chien assis, …, 5

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- pour les constructions de type Arcachonnaise dont la pente de toit pourra être supérieure. Un débord de toit de 0,50 mètre minimum (gouttière non comprise) est imposé.

- Toit à faible pente ou nulle

Les toitures en terrasse ou à très faible pente sont autorisées à condition : - qu’un dispositif architectural (acrotère …) vienne masquer les matériaux de couverture, - et que les éventuels équipements techniques (blocs de ventilation, climatiseurs, …) soient intégrés dans un volume ou masqués par une paroi. Aspects des matériaux de couverture Les couvertures des toits en pente seront réalisées en tuile de terre cuite naturelle (tuile de Marseille, de Gironde, canal, romane ou similaire) de couleur rouge, rose ou paille teinte mélangées. Les tuiles de couleur anthracite sont également admises. Les tuiles vernissées bleues, vertes ou blanches sont interdites. Autres aspects de matériaux de couverture admis : - matériaux translucides dans le cas de vérandas, de serres ou de fenêtres de toits, - matériaux métalliques (tels que zinc, bacs aciers, …) lorsqu’ils s’inscrivent dans un parti architectural cohérent, ne nuisant pas à l’homogénéité d’aspect du paysage urbain environnant, - dispositifs liés aux énergies renouvelables ou permettant des économies d’énergie : panneaux solaires ou photovoltaïques intégrés à la pente de la toiture ou toiture végétalisée, - matériaux existants dans le cas de travaux (extension, rénovation, …) sur une construction existante.

5/ Façades

Les épidermes de façades seront : - soit d’aspect pierre (matériaux plein ou en placage), - soit enduits (brut ou peint) - soit d’aspect bois (naturel ou teinté) L’utilisation de matériaux d’aspect verre ou métal admis dans le cadre d’une construction neuve de type contemporain ou de l’aménagement d’une construction existante, à condition que le projet s’intègre en harmonie au paysage environnant. Les placages d’autres matériaux ainsi que l’emploi à nu, en parement extérieur, de matériaux destinés à être revêtus ou enduits sont interdits. Les couleurs en façades autre que le bois d’aspect naturel, et représentant au moins 75 % des surfaces concernées, seront choisies parmi les teintes suivantes : teintes pierre, sable, ocre, blanc cassé.

6/ Constructions annexes

Les constructions annexes (tels que garage, remise, abri de jardin …) sont soumises aux mêmes dispositions que les constructions principales. Les annexes d’aspect métallique sont interdites. 6

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7/ Clôtures

Clôtures sur voie internes à l’opération :

Les clôtures sur voie internes à l’opération seront de type paddock à double lisse en bois naturel non peint de hauteur hors sol 1,10 m et seront réalisées par et aux frais des acquéreurs de lots. Celles-ci seront doublées obligatoirement par une haie végétale et éventuellement par un grillage souple vert de 1,20 m de hauteur maximum, noyé dans la haie. Clôtures périphériques côté Avenue de Bas Vallon et Rue des Trucails : Les clôtures périphériques le long de l’Avenue de Bas Vallon et de la Rue des Trucails seront de type grillage simple torsion souple de couleur verte, de hauteur 1,50 m, noyées dans la haie bocagère existante ou à créer. Cette clôture sera réalisée par l’aménageur.

Clôtures sur limites séparatives :

Les clôtures sur limites séparatives seront de type grillage rigide sur poteaux métalliques de 1,50 m maximum de hauteur, doublé de haies vives régulièrement taillées à 1,80 m de hauteur maximum. Ces clôtures seront réalisées par les acquéreurs de lots.

Article 12 – Stationnement 1/ Dispositions générales

Le stationnement des véhicules et des deux-roues correspondant aux besoins des constructions et installations doit être réalisés en dehors des voies publiques. La surface à prendre en compte pour le stationnement d’un véhicule est d’environ 25 m², y compris les accès et dégagements. La surface à prendre en compte pour le stationnement d’un deux-roues est d’environ 1,5 m², espace de manœuvre compris.

2/ Normes minimales

Stationnement des véhicules automobiles Pour les constructions à destination d’habitation : - 1 place par logement inférieur à 60 m² de SHON, - 2 places par logement dans les autres cas. Stationnement des deux roues Pour les constructions à destination d’habitation : 0,5 place par logement, avec un minimum d’1 place pour une opération de logement individuel.

Article 13 – Espaces libres et plantations à réaliser

Les espaces libres de toute construction, et non affectés à a circulation ou au stationnement de véhicules, doivent être aménagés et entretenus en espaces verts. 7

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Sauf impossibilité technique justifiée, les arbres remarquables existants seront conservés, s'ils se situent en dehors des espaces couverts par les constructions, les circulations automobiles et stationnements. Les haies bocagères existantes et renforcées par l'aménageur devront être impérativement maintenues et entretenues par les acquéreurs de lots. Pour les plantations nouvelles, il sera privilégié les essences locales : Arbres : Chêne Pédonculé, Châtaignier, Charme commun, Frêne commun, Aulne glutineux, Tremble, Saule blanc et Marsault, Peupier, Bouleau blanc, Pin maritime, Chêne Tauzin, Chêne vert, Murier. Arbustes : Tamaris, Cornouiller sanguin, Noisetier, Prunelier, Sureau commun, Aubépine, Eglantier, Houx, Petit houx, Genêt à balais, Ajonc commun, Potentille, Ciste. Les alignements de Thuyas et de Cyprès de Leyland ainsi que les essences exotiques sont interdites.

Article 14 – Possibilités maximales d'occupation du sol (C.O.S.)

La surface de plancher disponible est de 1.707 m² (0,1 x 17069). Cette surface de plancher sera répartie entre les lots par le lotisseur qui remettra à chaque acquéreur, une attestation de constructibilité maximale rattachée à son lot. Cette attestation sera annexée à l’acte de vente et à chaque dépôt de permis de construire. 8

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Annexe I

Dimensionnement des solutions compensatoires à réaliser par les acquéreurs des lots

Les co-lotis (à l’exception du lot bâti) auront à réaliser, sur leur lot et à leurs frais, une solution compensatoire permettant de stocker et d’infiltrer les eaux sur place. Cette solution compensatoire sera réalisée par l’intermédiaire d’un massif de stockage en briques creuses, le tout conforme au dispositif joint en annexe. L’indice de vide de la brique creuse est de 0,70.

Les résultats sont regroupés dans le tableau ci-après :

S (m²) s (m²) V (m 3 ) h Capacité de stockage (m 3 )

100 110 120 130 140 150 160 170 180 190 10 12 12 12 14 14 16 16 18 18 5,1 5,7 6,2 6,7 7,3 7,8 8,3 8,8 9,3 9,8 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8 0,8 5,6 6,7 7,8 9,0 10,1 200 20 10,4 0,8 11,2 S : Surface imperméabilisée S : Surface totale d’infiltration par lot (surface des puisards) V : Volume d’eau à stocker h : hauteur du dispositif de stockage i : indice de vide de la brique creuse

Volume utile de stockage

V = S x 0,0518

Hauteur utile de stockage

h = 0,80 m Conclusion : Chaque acquéreur devra réaliser sur son lot un puisard de dimensions : s x h, h étant la hauteur du dispositif et s la surface d’infiltration à respecter. 9

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