Transcript Monsieur OHENE MANTE SAMUEL - Tribunal de Commerce d

KF/AN
REPUBLIQUE DECÔTE D’IVOIRE
--------------------COUR D’APPEL D’ABIDJAN
-------------------TRIBUNAL DE COMMERCE D’ABIDJAN
-------------------RG N° 1750/2013
___________
AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 FEVRIER 2014
Le Tribunal de Commerce d’Abidjan, en son audience
publique ordinaire du jeudi vingt février de l’an deux mil
quatorze tenue au siège dudit Tribunal, à laquelle
siégeaient :
Docteur KOMOIN FRANCOIS, Président du Tribunal ;
JUGEMENT CONTRADICTOIRE
du 20/02/2014
-----------------Affaire :
Messieurs KACOU BREDOUMOU, DELAFOSSE
René, ALLAH-KOUAME Jean-Marie et FOLOU
Ignace, Assesseurs ;
Monsieur AGBA AKE ROGER
(Cabinet DAGO & GUEU)
Avec l’assistance de Maître KOUTOU A. Gertrude,
Greffier ;
Contre
1) Monsieur OHENE MANTE SAMUEL
2) Madame MHETZ épouse OHENE
MANTE SAMUEL
(SCPA LAGO et DOUKA)
---------------------DECISION :
-------Contradictoire
-------
Avons rendu le jugement dont la teneur suit dans la
cause entre :
Monsieur AGBA AKE ROGER, né le 01/01/1933 à
Bonoua, de nationalité ivoirienne, chauffeur à la
retraite, propriétaire immobilier, 01 BP 2798 Abidjan
01, demeurant à Abidjan Port Bouët ;
Demanderesse, représentée par son conseil, Cabinet
DAGO & GUEU, Avocats près les Cours d’Appel de Côte
d’Ivoire, Abidjan Cocody Cité des Arts 323 logements
Reçoit Monsieur AGBA Aké Roger en son
action et les époux OHENE en leur demande rue des Bijoutiers près l’Eglise UEESO, derrière la
reconventionnelle ;
pharmacie COMOE, face au Groupe EDIHEX Abidjan,
immeuble C, escalier C, appartement N° 1, 28 BP 80
Constate la non-conciliation des parties ;
Abidjan 28 ;
Dit Monsieur AGBA Aké Roger et les époux
OHENE mal fondés respectivement en leur
action et demande reconventionnelle ;
Les en déboute ;
Condamne Monsieur AGBA Aké Roger aux
dépens.
D’une part ;
Et
1) Monsieur OHENE MANTE SAMUEL, né le 19 mai
1957 à Accra, de nationalité ghanéenne, fondateur
de l’Eglise dénommée Ministère de la bénédiction
sise à Adjamé 220 logement face grand Bloc, 01
BP 8560 Abidjan 01 ;
2) Madame MHETZ épouse OHENE MANTE
SAMUEL, née le 15/09/1964 à Accra, de nationalité
ivoirienne, fondateur de l’Eglise dénommée
Ministère de la bénédiction sise à Adjamé 220
logement face grand Bloc, 01 BP 8560 Abidjan 01 ;
1
Défendeurs, représentés par la SCPA LAGO et
DOUKA ;
D’autre part ;
Enrôlée pour l’audience du 14 novembre 2014, l’affaire
a été appelée. Elle a fait l’objet de plusieurs renvois
pour poursuite de la conciliation et comparution
personnelle du demandeur. Après l’échec de la
conciliation, le tribunal a ordonné une instruction
confiée au juge KACOU BREDOUMOU et a renvoyé la
cause au 30 janvier 2014 en audience publique.
Cette mise en état a fait l’objet d’une ordonnance de
clôture N°006/14 du 29 janvier 2014. A la date de
renvoi, l’affaire étant en état de recevoir jugement, elle
a été mise en délibéré pour décision être rendue le 20
février 2014.
Advenue cette audience, le Tribunal a vidé son
délibéré comme suit :
LE TRIBUNAL
Vu les pièces du dossier ;
Vu l’échec de la tentative de conciliation ;
Ouï les parties en leurs demandes ;
Après en avoir délibéré conformément à la loi ;
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS
DES PARTIES
Par exploit d’huissier en date du 05 novembre 2013,
Monsieur AGBA AKE ROGER a assigné Monsieur
OHENE MANTE SAMUEL et Madame MHETZ
épouse OHENE MANTE SAMUEL à comparaître le
14 novembre 2013 devant le tribunal de ce siège à
l’effet d’entendre:
-
-
ordonner l’expulsion des consorts OHENE
MANTE des lieux qu’ils occupent tant de leurs
personnes de leurs biens que tous occupants
de leur chef ;
ordonner la démolition des constructions
édifiées par les consorts OHENE MANTE ;
condamner les consorts OHENE MANTE à lui
payer à titre de dommages intérêts la somme de
cinq cent cinquante millions (550.000.000) de
2
-
francs CFA ;
ordonner l’exécution provisoire de la décision
nonobstant toute voie de recours ;
condamner les défendeurs aux dépens.
A l’appui de son action, il expose que les défendeurs
ont pris en location le 01/04/2004, les locaux suivants :
Une villa de 05 pièces, 06 WC, 02 douches, 02 cours,
02 studios, 02 cuisines, 05 magasins jumelés :
Que ces locaux ont été donnés pour l’exercice de
diverses activités commerciales par le couple
défendeur ;
Que par une autorisation en date du 07/08/2006, il a
permis au couple OHENE MANTE de faire des
modifications sur les cinq magasins ; ceux-ci devraient
édifier sur l’emplacement desdits magasins, un
bâtiment de 20 m de long sur 07 m de large soit 210
m2 ;
Que ce réaménagement devait « conduire à couler
une dalle sur ledit bâtiment avec au-dessus une salle
de réception couverte de tôle » ;
Qu’il a constaté une modification substantielle des
locaux ;
Que la villa de 5 pièces ainsi que les autres
aménagements intérieurs ne devraient pas être
touchés par cette modification sollicitée par le
preneur ;
Qu’au lieu de cette modification précitée, le preneur
occupa toute la surface de 400 m2 par l’édification
d’une église composée d’un rez-de-chaussée plus 2
étages ;
Qu’il a réclamé en vain les pièces autorisant les
preneurs à faire une telle modification ;
Que face au mutisme de ceux-ci à répondre à ses
préoccupations, il a dû lui adresser par exploit
d’huissier un courrier qui est lui aussi resté sans
réponse ;
Que son conseil n’eut guère meilleur fortune lorsqu’il
adressa en janvier 2013 un courrier aux fins
d’information ;
Que malgré ses nombreuses relances en vue d’un
règlement amiable, les locataires ne se sont pas
manifestés jusqu’à ce jour ;
3
Que les modifications entreprises dénaturent
complètement les clauses du contrat de bail ;
Qu’à cet effet, une mise en demeure en date du 05 juin
2013a été adressée aux preneurs d’avoir à respecter
dans le délai d’un mois les clauses du contrat sous
peine de résiliation du contrat ;
Que la mise en demeure édictée par l’article 133 de
l’Acte Uniforme OHADA régissant les rapports entre
bailleur et preneur n’ayant pas produit les effets
escomptés, il sollicite la résiliation du bail liant les
parties ;
Qu’au demeurant, l’acte posé par les locataires lui
cause un préjudice financier important ;
Qu’en effet, en détruisant sa villa et toutes les
constructions intérieures pour y édifier une église, les
défendeurs, après leur expulsion des lieux, laisseront
un bâtiment inutilisable pour lui.
Qu’il évalue le préjudice financier subi à la somme de
cinq cent cinquante millions (550.000.000) de francs
CFA dont il dément le paiement ;
Que de tout ce qui précède, il demande la résiliation
du contrat de bail et la démolition du bâtiment édifié
par les consorts OHENE MANTE ainsi que leur
condamnation au paiement de la somme de cinq cent
cinquante millions (550.000.000) de francs CFA pour
toutes causes de préjudices confondus ;
En réplique, les défendeurs font valoir qu’en 1998,
Madame OHENE a pris en location un magasin pour
les activités de couture, une cour arrière et un wc
moyennant un loyer mensuel de cent mille (100.000)
francs CFA ;
Qu’en raison de la réduction de la cour arrière, le
bailleur a ramené le loyer à la somme de quatre-vingtcinq mille (85.000) francs CFA, et les parties ont
convenu que ce loyer soit maintenu pendant une
période de dix ans ;
Que dans l’intervalle, Madame OHENE a construit
deux studios, une cuisine et trois wc dans l’arrière-cour
avec l’autorisation verbale de Monsieur AGBA Aké
Roger, le bailleur, et sous sa supervision ;
Qu’en 2000, le bailleur a proposé un nouveau contrat
aux époux OHENE portant sur l’ensemble de ses
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constructions et celles édifiées par Madame OHENE, à
savoir trois magasins jumelés, un local à usage
d’atelier de couture, une villa de cinq pièces, cinq wc,
une douche, deux cours, un studio et une cuisine ;
Qu’avec l’accord du bailleur, les parties ont détruit
ensemble sa villa, située dans l’arrière-cour, et un
temple y a été construit aux frais des époux OHENE
sous la supervision du défendeur ;
Que Monsieur AGBA Aké Roger qui était entièrement
consentant pour cette opération a même emporté les
matériaux de construction résiduels au village ;
Que les parties ont conclu un nouveau contrat de bail
à usage professionnel, enregistré le 19 mars 2004 et
portant sur cinq magasins jumelés, un local à usage
commercial, une villa de cinq pièces, deux studios,
deux cuisines construites par les locataires ;
Qu’en raison des pièces supplémentaires, le
demandeur a porté le loyer mensuel à la somme de
sept cent cinquante mille (750.000) francs CFA pour
une durée de quinze ans renouvelable, soit au moins
jusqu’en mars 2019 ;
Que Monsieur AGBA Aké Roger a autorisé les
locataires à entreprendre des travaux de construction
d’un second immeuble pour le temple, à l’avant de son
terrain, aux lieu et place des magasins existants ;
Que le bailleur a donné cette autorisation par écrit aux
époux OHENE moyennant le paiement de la somme
de cinq cent mille (500.000) francs CFA ;
Que mieux, le demandeur les a obligés à détruire
également la banque située sur la devanture du
terrain, dès le 10 juillet 2007, avec un délai de
démolition fixé au 30 août 2007, avec pour objectif
d’agrandir le temple en construction ;
Qu’il les a également encouragés à poursuivre les
travaux de construction des trois niveaux du bâtiment
en étant pratiquement présent tous les jours sur les
lieux jusqu’à la finalisation desdits travaux, qui ont été
exécutés pendant près de neuf ans ;
Qu’au cours de l’année 2009, à leur grande surprise,
Monsieur AGBA Aké Roger leur a proposé un nouveau
contrat portant le loyer à la somme de sept millions
(7.000.000) de francs CFA pour une durée de trente
ans, avec une caution non remboursable de cinquante
millions (50.000.000) de francs CFA ;
5
Que bien évidemment, ils ont refusé de signer ce
contrat, qui viole les stipulations du contrat du 16 mars
2004 prévoyant que le loyer devait être maintenu
pendant quinze années, et qu’en contrepartie, les
locataires supporteraient les charges liées aux
aménagements ;
Que la demande en expulsion et en démolition des
constructions introduites par Monsieur AGBA Aké
Roger ne peut prospérer dans la mesure où le temple
litigieux a été réalisé sur les lieux loués avec
l’autorisation écrite de celui-ci ;
Qu’il ne pouvait qu’en être ainsi car l’édification de ces
bâtiments n’était possible qu’en détruisant les
anciennes constructions ;
Que les époux OHENE se sont conformés à
l’autorisation du bailleur qui a donné son accord pour
la construction d’un bâtiment de 20 mètres de long sur
7 mètres de large ;
Que s’agissant de la hauteur des constructions, le
bailleur n’a fait aucune restriction, de sorte que lesdits
époux étaient en droit d’élever les niveaux conformes
au plan d’urbanisme du quartier ;
Qu’en tout état de cause, les constructions ont été
réalisées de manière progressive sur une période de
près de 09 ans, sous la supervision et le contrôle du
bailleur, sans que cela ne lui pose une quelconque
difficulté ;
Que les époux OHENE n’ont nullement violé le contrat
du 19 mars 2004 les liant à Monsieur AGBA Aké
Roger, de sorte que sa demande en résiliation dudit
contrat ainsi que celle en expulsion ne sont pas
fondées ;
Qu’en outre, le bailleur n’ayant subi aucun préjudice, il
sera débouté de sa demande en paiement de la
somme de cinquante millions (50.000.000) de francs
CFA à titre de dommages et intérêts ;
Les époux OHENE précisent que dans le cadre de la
conciliation menée par le Tribunal du Commerce de ce
siège, les parties s’étaient engagées à signer un
protocole d’accord le 18 décembre 2013 mettant fin à
leur litige ;
Que Monsieur AGBA Aké Roger a par la suite remis en
cause ledit protocole alors qu’il avait déjà reçu des
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locataires la somme d’un million (1.000.000) de francs
CFA correspondant au montant du nouveau loyer
convenu entre les parties ;
Que le protocole du 18 décembre 2013 devant être
mis à l’écart des présents débats, Monsieur AGBA Aké
Roger doit être condamné à leur reverser la somme de
sept cent cinquante mille (750.000) francs CFA
indûment perçue ;
SUR CE
En la forme
Sur le caractère de la décision
Les défendeurs ont comparu et fait valoir leurs
moyens. Il y a lieu de statuer par décision
contradictoire.
Sur la recevabilité de l’action principale
L’action initiée par Monsieur AGBA AKE ROGER a été
formée dans les forme et délai légaux. Elle est donc
recevable.
Sur la recevabilité de la demande
reconventionnelle
Aux termes de l’article 101 du code de procédure
civile, commerciale et administrative, la demande
reconventionnelle n’est recevable que si elle est
connexe à l’action principale, si elle sert de défense à
cette action ou si elle tend à compensation ou à
réparation du préjudice né du procès ;
En l’espèce la demande reconventionnelle en
remboursement de la somme de sept cent cinquante mille
(750.000) francs CFA perçue par le bailleur au titre des
loyers est connexe à l’action principale en paiement.
Il convient de déclarer cette demande recevable.
Au Fond
Sur la résiliation du bail et l’expulsion
Monsieur AGBA Aké Roger sollicite la résiliation du
bail à usage commercial conclu en 2004 avec les
époux OHENE et l’expulsion subséquente de ceux-ci
des lieux loués au motif que ceux-ci, en violation des
clauses dudit bail, ont édifié un immeuble R+3 abritant
7
une église alors qu’il n’’avait autorisé que la
construction d’un bâtiment sur une superficie de 210
m².
L’article 133 du nouvel Acte Uniforme portant sur le
droit commercial général dispose que « le preneur et le
bailleur sont tenus chacun en ce qui le concerne au
respect de chacune des clauses et conditions du bail
sous peine de résiliation. La demande en justice aux
fins de résiliation du bail doit être précédée d’une mise
en demeure d’avoir à respecter la ou les clauses ou
conditions violées. La mise en demeure est faite par
acte d’huissier ou notifiée par tout moyen permettant
d’établir sa réception effective par le destinataire. A
peine de nullité, la mise en demeure doit indiquer la ou
les clauses et conditions du bail non respectées et
informer le destinataire qu’à défaut de s’exécuter dans
un délai d’un mois à compter de sa réception, la
juridiction compétente statuant à bref délai est saisie
aux fins de résiliation du bail et d’expulsion, le cas
échéant, du preneur et de tout occupant de son chef.
Le contrat de bail peut prévoir une clause résolutoire
de plein droit. La juridiction compétente statuant à bref
délai constate la résiliation du bail et prononce, le cas
échéant, l’expulsion du preneur et de tout occupant de
son chef, en cas d’inexécution d’une clause ou d’une
condition du bail après la mise en demeure visée aux
alinéas précédents ».
L’analyse du dossier révèle que Monsieur AGBA Aké
Roger a adressé une mise en demeure le 04 juin 2013
aux défendeurs qui respecte les dispositions ci-dessus
indiquées.
Suivant contrat légalisé, le 19 mars 2004, Monsieur
AGBA Aké Roger a donné à bail aux époux OHENE
pour une durée de 15 ans, cinq magasins jumelés, un
local à usage commercial, une villa de cinq pièces, six
wc, deux douches, deux cours, deux studios et deux
cuisine sis à Abidjan au lot 108 du quartier 220
Logements moyennant un loyer mensuel de sept cent
cinquante mille (750.000) francs CFA.
Le 07 août 2006, Monsieur AGBA Aké Roger a
autorisé par écrit, les locataires à entreprendre des
travaux dans les lieux loués.
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Le document produit au dossier est ainsi libellé : « Je
soussigné Mr AGBA Aké Roger, propriétaire (….).
Autorise Mme Methz épouse Ohené Manté Odette
Sylviane (…), Pasteur de l’église de la Bénédiction des
220 lgts.
De mettre en valeur un bâtiment (de 20 m x7m large)
en dalle et une salle de réception couverte de tôles.
En foi de quoi, je délivre cette autorisation
d’entreprendre les travaux de construction de l’église
pour lui servir et valoir ce que de droit.
Fait à Abidjan, le 07/08/06 ».
Le 31 août 2007, le demandeur a également autorisé
les époux OHENE à procéder à la démolition de la
banque située sur son terrain pour l’exécution des
travaux de construction.
Il s’ensuit, à la lumière de tout ce qui précède, que
Monsieur AGBA Aké Roger a donné une autorisation
aux époux OHENE à l’effet de construire une église
sur les lieux loués.
Contrairement à ce qu’il prétend, cette autorisation
n’avait pas pour objet un simple aménagement desdits
lieux, mais avait une portée plus large consistant en
une modification substantielle de l’état des locaux
nécessitant la destruction des anciennes constructions.
Pour preuve, il a par la suite demandé aux défendeurs
de procéder à la démolition de la banque située à
l’avant de son lot pour permettre l’exécution des
travaux.
Au demeurant, Il n’est mentionné nulle part dans le
document du 07 août 2006 susvisé que les
constructions à l’intérieur de la cour ne devaient être
touchées par les travaux et que les travaux devaient se
limiter à la modification des cinq magasins comme
tente de le faire croire le demandeur.
De plus, Monsieur AGBA Aké Roger qui reproche aux
époux OHENE d’avoir construit sur une surface de 400
m² et de n’avoir pas ainsi respecté les dimensions qu’il
avait prescrites pour le bâtiment à construire, à savoir
20 m de long et 07 m de large soit une superficie de
20m², ne rapporte pas la preuve de ses allégations.
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La construction de l’immeuble R+3 par les défendeurs
sur les lieux loués ne s’est donc pas faite en violation
des clauses du contrat de bail, puisque cet édifice a
été réalisé conformément aux termes de l’autorisation
donnée par le bailleur.
Il en résulte que la demande en résiliation du bail et en
expulsion des locataires n’est pas fondée.
Il convient d’en débouter Monsieur AGBA Aké Roger.
Sur la démolition des constructions et le paiement
Il a été sus jugé que l’immeuble litigieux a été construit
par les défendeurs à la suite de l’accord du bailleur.
Celui-ci n’est donc pas bien venu à solliciter la
démolition de cet édifice dont il a autorisé la
construction et ne peut prétendre à des dommages et
intérêts pour la remise en état des lieux consécutive à
ladite démolition.
Sa demande doit être rejetée.
Sur le remboursement de la somme de sept cent
cinquante mille (750.000) francs CFA
Il est constant qu’au cours de la conciliation, les parties
avaient décidé de conclure un protocole d’accord pour
éteindre leur litige.
Aux termes de ce protocole d’accord, le loyer mensuel
devait passer de la somme de sept cent cinquante
mille (750.000) francs CFA à celle d’un million
(1.000.000) de francs CFA.
Avant la signature dudit protocole d’accord, les époux
OHENE ont versé à Monsieur AGBA Aké Roger la
somme de trois millions (3.000.000) de francs CFA
représentant les loyers du premier trimestre 2014 en
tenant compte du nouveau montant du loyer arrêté par
les parties, comme l’atteste la quittance de loyer
produite au dossier.
Monsieur AGBA Aké Roger ayant refusé de signer le
10
protocole d’accord, il reste devoir la somme de sept
cent cinquante mille (750.000) francs CFA aux époux
OHENE.
Les parties étant toujours liées par le contrat de bail de
2004, la somme de sept cent cinquante mille (750.000)
francs CFA est à faire valoir sur les loyers à venir, de
sorte que la demande reconventionnelle des époux
OHENE en remboursement de ladite somme doit être
rejetée.
Sur les dépens
Monsieur AGBA Aké Roger succombant, il doit en
supporter les dépens.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement,
premier ressort ;
contradictoirement
et
en
Reçoit Monsieur AGBA Aké Roger en son action et les
époux OHENE en leur demande reconventionnelle ;
Constate la non-conciliation des parties ;
Dit Monsieur AGBA Aké Roger et les époux OHENE
mal fondés respectivement en leur action et demande
reconventionnelle ;
Les en déboute ;
Condamne Monsieur AGBA Aké Roger aux dépens.
Ainsi fait, jugé et prononcé publiquement les jour, mois
et an que dessus.
ET ONT SIGNE LE PRESIDENT ET LE GREFFIER./.
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