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Private & Confidential 1 スピーカーの 御紹介 Private & Confidential スピーカー APIPは香港で設立された会社でモンゴルの不動産、セメントや金融 サービスを傘下に持つ - 設立は2002年 - 設立してから毎年黒字を継続中。 代表的なモンゴルの不動産デベロッパー - さまざまな賞の受賞歴のある不動産デベロッパー兼ゼネコン - 4万平米の完工実績 - 3万平米の進行中物件 - モンゴルで最も大きくまた価値の高い土地を保有しており含み益大 ＡＰＩＰ 会長兼社長（創業者） リー・カーシェル 前職はジャフコ（香港）の未公開株投資の ファンドマネージャー。アジアの投資銀行業 界でエコノミスト、アナリスト、コーポレー トファイナンスなどの職を歴任。APIPは2002 年に設立。 更なる戦略的ビジネス - モンゴル最大の不動産仲介会社 - モンゴル国首都で唯一のセメント生産施設を保有 - 代表的な事業者ローン会社であり証券会社（株式仲介） 世界的なマネジメントと強固なガバナンス体制 - 簡易で透明な資本構成 - IFRS対応で大手監査法人の監査済み - 創業者による資本と経営の独占 - 海外証券取引所への上場真近 APIPはモンゴルの資源ブームにより得られる高成長により最も恩恵を受ける企業のひとつ Private & Confidential 2 モンゴルの概要 Private & Confidential 概要 首都：ウランバートル 人口：130万人 • 鉱山業の比率 (オックスフォードビジネス グループ) ▪ 国内総生産の22% ▪ 外国直接投資の85% ▪ 輸出金額の94% • 石炭生産は2020年までに1億2100万トンへ (アーンスト＆ヤング） • モンゴルには世界12位の銅の鉱床がある (アーンスト＆ヤング） • 鉱山業界の2014年の国内総生産成長率に対 する貢献度は10.3％ (世界銀行) Private & Confidential スナップショット なぜ投資すべきか？ 2013年以降のの進展 • 安定的な民主主義 • 投資家にとって不利な外国投資法の改定 • マクロ経済の強い伸び • 悪評が高かった鉱山法を整理 • 豊富な資源 • 外国人に優しい投資法の制定 • 大きな外国直接投資 • オユトルゴイ問題の妥結に向けた動き • 自由な海外への送金 • 新証券法の制定 • 低い税制 Private & Confidential 法制度と外国直接投資 2012年の戦略的外国投資法 (SEFIL)の概要:: 投資法の改定 ▪ ▪ 資源セクターなど戦略的に重要なセクターへの海外 からの投資を実質的に制限 それらのセクターの株式の過半数を超える取得には 政府と国会の両方の承認を得る必要性 2013の新投資法は2012年のSEFILの反省を踏まえ: ▪ 海外の国営企業が投資する場合のみ規制、 しかも政府の承認を得るのみに制度を簡素化 外国直接投資（単位10億米ドル） 5 4 3 2 1 0 2007 オユトルゴイ 鉱山プロジェ クト Private & Confidential 2008 2009 2009年にオユトルゴイの投資協定 （OTIA）の締結： リオ・ティントとモンゴル政府 5％の鉱山ロイヤルティが収入に課される ことに 2010 2011 2011年にモンゴルの国会議 員らがOTIAの全面改定に向 けた協議の再開を要請。ロ イヤルティは5％から20％へ 2012 2013* 2014P* ソース：世界銀行 2013年に全面改定ではなくモンゴ ル政府は22項目の金融事項につい ての部分改定を要請 国別比較 ビジネスのし GDP平均成長 易さ 率 2004-2012° インデックス 2013° GDP成長率 予想 2014° 汚職 インデックス 2013* 低い方が望ましい 外国直接投 資の比率 2012° 税制† 国の格付け % 付加価値税 キャピタルゲ % イン税 % ムーディーズ % % モンゴル 10.3 8.9 76 83 43.3 10 0 B2 中国 7.2 10.5 96 80 3.1 17 25 Aa3 インド 5.5 7.8 134 94 1.3 12.5-15 20 Baa3 インドネシア 7.7 5.8 120 114 3.1 10 20 Baa3 ミャンマー 6.9 N/A 182 157 N/A 1.5-20 40 * N/A フィリピン 6.6 5.2 108 94 1.1 0-12 6-10 Baa3 ベトナム 5.4 6.5 99 116 5.4 5-10 22 B1 ° 世界銀行 * トランスペアレンシーインターナショナル † アーンスト・ヤング Private & Confidential * 国内企業は10％、外国企業は40％。 * ミャンマーの統計はプライス・ウオーターズ・クーパーズによる ファンダメンタル分析 一人あたりのGDP の伸び (%) 20 • 一人あたりのGDPは2005年から2012年の 間に倍になった。また、今後5年で更に 倍になると予想されている。これはアジ アで最も高い伸び率である。 15 10 5 • • この伸びの大きな要因はオユ・トルゴイ （リオ・ティントとモンゴル政府が保 有）銅と金のプロジェクトによる。 大きな外国直接投資の流入は2012年に大 幅に減少した。これは物議を醸した外国 投資規制法の導入による。 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 -5 Mongolia China India Indonesia Philippines Vietnam 出典：世界銀行 一人当たりのGDP(購買力平価比較） 12000 10000 • 2013年10月に国会で新投資法が通過。外 国からの投資に対しはるかにオープンに なった。 8000 6000 4000 2000 0 2000 2001 2002 Mongolia Private & Confidential 2003 China 2004 2005 India 2006 2007 Indonesia 2008 2009 Philippines 2010 2011 2012 Vietnam 出典: 世界銀行 3 モンゴルの 不動産市場 Private & Confidential 法律と税金規制 国際比較 税金 • 譲渡益課税なし • 印紙税2％ • 所得税10％ • 資本移動に対する制限なし モンゴル 所得税 法人税 一律10%課税 中国 カザフスタン 香港 10%の雇用所 3%から45% 得税,15%の譲 2%から17%まで までの累進 渡所得税及び の累進課税 20% のその他 課税 の所得税 ロシア 一律30% の課税 モンゴル設立企業の場 一律16.5%の課 合会社の規模により 一律25%の 一律20%の課 一律20% 税 (新規設立した 10%と25%の課税、外 課税 税 の課税 場合15%に軽減) 国企業は20％ 法律 • • 外国人もモンゴル人と同様の不動産に 対する権利を持つ “浮動フリーホルド”権利 Private & Confidential 不動産保有税 最低0.6%、最高1.0% なし 付加価値税 10% 17% 想定不動産価値 からから推定され 公定評価 最低1%、最高 た賃料から20% 額の最大 1.5% の整備費を控除 1.5% した金額の15%が 標準 12% なし 18% 不動産市場の動向 平米あたりの平均価格（ドル） 需要の伸び 3,000 • 不動産価格の上昇 • 供給側の制約と根強い需要 • 平均可処分所得の急増 • 政府による住宅ローンに対する補助 2,500 2,000 1,500 価格上昇圧力 • 鉱山ブームによる外国直接投資の増加 • ウランバートルの住民の53%以上がゲ ル地区に住む（およそ75万人） • 1,000 500 首都以外に住むモンゴル人の半分がこ れからＵＢに移住する見通し モンハウス リージェン シーレジデ ンス テンプル ビュー パーク ビュー 0 2005 2006 2007 2008 Average Residential Sales Prices Private & Confidential 2009 2010 2011 2012 Average Retail Sales Prices 2013 Asia Pacific Investment Partners 国内経済の成長と外資の流入 ＧＤＰの伸びとＵＢの不動産価格 • 経済は低迷しているが建設ラッシュ は続く 将来の経済に対する明るい見方が根 強く不動産価格がなかなか下がらな い 18 16 14 13 12 10 8 8 6 3 4 2 -2 外資の流入 • • 2013年の第4四半期に制定された新 投資法により外資の流入が期待され る Private & Confidential 2007 2008 2009 2010 2011 UB Property 外国直接投資と建築請負額との関係 外国直接投資(FDI)が落ちているにも 関わらず建設ラッシュは続いている ウランバートルへ地方都市から流入 する人が多いことが建設需要の底支 え要因になっている 2006 GDP Growth 2012 2013 0 出展:モンゴリアンプロペリ ティーズ;インベストモンゴ リア 5 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 4 外国直接投資 (10億ドル) • 2005 3 2 1 0 2003 2005 2007 FDI 2009 Construction 2011 2013 UBの不動産 価格（ドル/平方メートル） • 20 18 2001年以降ＧＤＰの継続的な伸びが 続く ＧＤＰの伸び % • 23 UB建築請負 (百万ドル) 国内経済の成長 賃貸市場の流動性はかなりある一方 供給が限られているため投資利回り は高い 価格 • 16% 12% Luxury residential price US$/sqm 10% Yield 高級不動産の価格は最低約2600ドル 8% Private & Confidential 4.5% 4.8% 高級アパートの価格と利回りの関係（2013年第一四半 期） Title 平米あたりの価格は先進国や他の新 興国より低い 投資家の将来の成長への期待感が強 く不動産価格がなかなか下がらない 4.9% 5.0% 5.3% 6.1% 0% 6% • 6.3% 3% 14% • 2.8% • 3.3% 年平均の投資利回りは毎年12％以上 4.0% • 5.7% 6% 6.3% 6.3% 6.7% 6.7% 9% 7.0% モンゴルは賃貸投資利回りにおいて 先進国や他の新興国を上回る プライムエリアにおける賃貸利回りランキング（2013年 第一四半期） 7.9% • 10.5% 12% 13.0% 投資利回り 15% 13.6% 国際比較 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 4% 10,000 2% 5,000 0% 0 4 商業用不動産 Private & Confidential 商業用不動産の概要 国内経済の成長 • 購買力の向上 • 地方都市住民がＵＢで高級ブランド のショッピング • ルイヴィトンなどの高級ブランドの 認知度の向上 平均月額所得(ドル) 700 600 500 400 300 200 100 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Average 割安な商業用不動産 • Senior Managers Service Workers 出典:モンゴル国家統計局 他の新興市場と比較して割安 月平均商業施設の賃料 プライムエリアの投資利回りは高い 120 • 資産価値が上がる可能性 100 平米あたりの価格 (US$) • Private & Confidential Professionals Colliers, APIP 80 60 40 20 0 Downtown Ulaanbaatar Jakarta Downtown Hanoi 当社の調査 年 モンゴルに進出した小売ブランド 新規商業施設（平方メートル） 2009 ルイヴィトン, エルメネジルドゼニア バーバリー, エンポリオアルマーニ, マリーマ リー, モンブラン, トミーヒルフィガー, ピアネゴ ンダ, ベネトン, ロキシテイヌ, ビクトリノー、 ヒューゴボス タグヒューア, ゲス, ウリセスナルディン 500 2010 2011 2012 2013 2014 バンアンドオルフセン, ティンバーランド、 ヒューブロー マンゴ、ＵＧＧ、ベルサーチ、パルジレリ、ベル テュ、ケンタッキーフライドチキン、シナボン、 ラウンドテイブルピザ、コーヒービーンズアンド ティーリーフ プチバトゥ、フレイウイリー、コチネール、ザラ、 ダミナイ、ベルトゥ、カレンミラー • これまでの3年間で、40以上の世界的なブレンドがウラン バートルにおいてフランチャイズや独資により店舗を出店 Private & Confidential 1,260 232 240 1,140 N/A • 中級ブランドの浸透度合いが強い点が中国を含むアジアの他の 市場との著しい違い：モンゴルの消費行動が他国と違う点 他物件との賃貸比較データ Comparable data ▪ ウランバートルにおける商業施設の状況はまだまだ未開発で かつ小規模である ▪ Ａクラスビルの主なテナントは下記の通りである ▪ セントラルタワー –：ルイヴィトン、バーバリー, ロキシ テイヌ, ヒューゴボス ▪ ブルースカイホテル ：アーケード型のさまざまな小型店 舗 ▪ ナランモール –：エスプリ、アディダス、スワロフス キー、タッグヒュール、カルバンクライン、ティンバーラ ンド Private & Confidential • 小売テナントの多くは道路沿いの一階で旧ソ連型の店舗形態 を維持 ▪ ＵＢには国際基準のリーススペースは少ない ▪ 比較するデータには限りがあり、世界的な不動産仲介業者 でモンゴルに進出している会社は皆無 商業用不動産のケーススタディー ビレッジヌフト • プロジェクトの完成: 2014年夏予定 • 敷地面積: 10,000平方メートル • 総建床面積: 10,000平方メートル • 商業用: 8,000 平方メートル 小売店舗, コーヒーショップ,高級ワイ ン販売店、ブーランジェリー、レスト ラン、ブラウハウス（ビアホール）パ ブ、オフィス、結婚式場 • 居住用: 2,000 平方メートル 8部屋の高級ペントハウス 平均価格(ドル/平方メートル) • 居住用: 2600ドル • 商業用: 2600ドル Private & Confidential ビレッジヌフトの投資機会 12%の利回り を最初 の2年間保証 購入可能ユニット • 全部で28のユニットがある • うち1階には16ユニットある 平均価格(ドル/平米) • 2600ドル • 125平米の不動産は325,000ドル Private & Confidential 5 居住用不動産 Private & Confidential 居住用不動産市場概説 高級不動産志向の高まり ＵＢ市内の平均住宅売買価格(平米あたりのドル価格) 3,000 2,500 2,000 • 強い住宅に対する需要 ▪ 一人当たりの質の高い住宅スペース が10平方メートル以下しかない実情 1,500 1,000 500 0 • 需要の更なる増加が予想される ▪ ▪ • モンゴル人の50%（150万人）がウ ランバートル以外で居住 ウランバートル住民の53%以上 （750,000人）が未だに前時代的な 住宅に住んでいる マクロ経済成長が需要の増加を促す ▪ ▪ 経済成長につれて給与水準も増加 アッパーミドルクラス層がラグジュ アリーな住宅を買い求める傾向に 2005 2007 2009 2011 Historical Price and APIP Forecast Price 2013 2015 2017 Confidence Interval (Upper Bound) Confidence Interval (Lower Bound) ＵＢ市内の平均賃貸住宅価格(平米あたりのドル価格) 50 40 30 20 10 0 2005 2007 2009 Historical Price and APIP Forecast Price Confidence Interval (Lower Bound) Private & Confidential 2011 2013 2015 2017 Confidence Interval (Upper Bound) 居住用不動産のケーススタディー ウランバートルの都心における 当社で進行中のプロジェクト: 1. オリンピックレジデンス 2. パークプレイスレジデンス 3. オアシスレジデンス 当社で完成済のプロジェクト: 4. モンハウスレジデンス 5. パークビューレジデンス 6. テンプルビューレジデンス 7. リージェンシーレジデンス 3 6 5 7 1 4 2 Private & Confidential ザ・モンハウス モンハウス: 2005 • 国営サーカスの近くの利便性のよい場 所に位置するモンハウスはエレベータ －及び24時間のセキュリティーを有し 南に山々の眺望を確保 • 11階建の住宅用スペースには広々とし た56のヒーター付駐車場が整備されて いる • 子供の遊び場がありかつレストランや カフェへに近い • マグニチュード８の地震に耐えられる モンゴルでは珍しい耐震構造を備え ている • 年率45%の投資利回り • 完工してから資産価値の上昇が400% Private & Confidential 45%の投資利回り キャピタルゲイン 400% パークビュー パークビュー: 2007 • パークビューレジデンスはウランバー トルの中心に位置しており、31世帯の ラグジュアリーな家具付の高級賃貸ア パートを有する • 7階建の居住用不動産 • チンギスハーン広場並びに多数のレス トランやカフェに至近 • ７階のうち、1階がオフィス、またそ の他2フロアに商業施設が混在 • 年率35％の投資利回り • 完工してからキャピタルゲイン400% Private & Confidential 35%投資利回り キャピタルゲイン400% テンプルビュー テンプルビュー: 2009 • このマンションは2LDK または3LDKで 中心で各部屋にはバスルームが２つか つ広いオープンキッチンを備える • 各部屋の平均面積は130平方メートル • 当コンプレックスの共有施設は24時間 のセキュリティ、大きくて広い窓、 ケーブルテレビとインターネットが完 備されている • チンギスハーン広場の南に位置し有名 な寺を見下ろす位置にある • 毎年18%の投資利回り • キャピタルゲイン100% Private & Confidential 18%の投資利回り キャピタルゲイン 100% レジェんシーレジデンス リージェンシーレジデンス: 2010 • 13階にわたる97世帯の超高級アパート 及びペントハウス • 2階には3つの大きなオフィススペース があり、1階にはレストランとカフェ を備える • ブルースカイタワー、セントラルタ ワーなどのオフィスや著名商業施設に 近い • 鉄道の駅から10分、空港から20分の距 離 • 年率24%の投資利回り • 完工からのキャピタルゲインが300% Private & Confidential 24%の投資利回り キャピタルゲイン300% 会社の成長 当社の成長の歴史 • 2013年4月に1500万ドルを調達、資金 調達前の企業価値が1億4千万ドルに • 2014年6月3日に1260万ドルの資本調達 に成功 • ビレッジヌフト、オリンピックレジデ ンスはそれぞれ2014と2015年の夏に完 工する予定 Private & Confidential 当社の純利益の成長 Disclaimer 必要な情報 このプレゼンテーションは主要な目的でアジアパシフィックインベストメントパートナーズ(APIP)によって作成され、配分される。このプレゼン テーションとこれに含まれるどんな情報はある国ではプロスペクトス、情報、メモ、広告、金融プロモの形であらゆる証券や他の金融商品を買 う、売るオーダーをする招待書、あるいは、招待する意味しない。このプレゼンテーションはあらゆる投資決断の元にならないし、APIPやこの社 のアドバイザー、ディレクター、職員やアジェントの代表、保障、推薦の意味で理解されない。 APIPはこのプレゼンテーションに含まれる情報が総合的、完成した、現在的、保障された、正確であることを代表し、保障しない。そして、この プレゼンテーションの使用、ここに含まれた情報に依存した行動から直接あるいは間接的に生じた各種のロスや損害の責任をどんな国でも負わな い（直接、間接、効果、他の）。 このプレゼンテーションは限定された秘密のように投資家に関連する国で定められたように法律、規制に許可される範囲で特定された専門的、世 間ずれ、名取り、資格持つ投資家に配分される目的がある。このプレゼンテーションを所有した誰もが上記の一般性に制限を与えないで関連する 法律や規制で定められた制限に関して予知されるべきだ。 香港：このプレゼンテーションは、香港の会社登記官への登録のために配信されていない、その内容は、香港のすべての規制当局によって検討さ れていない、また当社は、香港証券先物委員会によって承認されていない。したがって、プレゼンテーションは（1）会社法（香港の法律の Cap.32）で定義されている「目論見書」として、それを構成するものではない状況下で、および香港以外で、発行された循環または配布すること はできない特定投資家に（つまり条例）、または、（2）証券先物条例（香港の法律のCap.571）と、証券先物で定義されているプロの投資家への 意味の範囲内公衆に提供するものではなかったルール（香港の法律のCap.571D）がその下で作られた。 米国：このプレゼンテーションで言及された証券は1933年の米国証券法とそれの改正に基づき登録されることはなく（「証券法」）、それに応じ て、米国不在登録またはで募集または販売を行うことはできないように証券法および適用される米国の州の証券法に基づいて登録要件の免除され ない。APIPは、米国でこのような証券の募集·販売を登録したり、米国で公募を実施する予定はない。このプレゼンテーションは次の人に配布す ることはできない（A）証券法の下で許可したＳ規制に当てはまる意味を持つ“米国人”、または（B）証券法のＤ規制に当てはまる適格投資家」で ない人。 欧州経済地域（ＥＥＡ）＆イギリス：目論見書指令を実装している任意のEEA加盟国では、このプレゼンテーションだけにアドレス指定されてい るだけの目論見書指令の意味で、その加盟国で適格投資家に向けられている。 イギリスでは、このプレゼンテーションが次のような人々のみに配布される（A）改正された金融サービス市場法2000（金融プロモーション）の 第19（5）条に該当する投資専門家（Ｂ）（b）このプレゼンテーションが合法的に分配されたオーダーの49（2）（a）（d）に言及した高富裕層 の企業および他の人に誰にでは上記のようなすべての人が一緒に言及されている（その人々は「関係者」という）。このプレゼンテーションで は、関係者でない人々は行動しない、依存してはならない。 APIPは異なる国に組み込まれた企業のグループの持株会社として香港で設立された。異なる国の数を考慮すると、APIPの投資予定者にも適用可 能であるそれらの法律は、試みはAPIPが発行する証券を保有または処分、任意の買収の可能性のあるローカルの税効果を要約するために、このプ レゼンテーションにされていない。投資予定者は、可能な税制、為替管理や適用される法律および制御下でAPIPまたはAPIPグループ会社が発行 する証券を保有または売却や他の結果、自分の上記された専門アドバイザーに相談しなければならない。 このプレゼンテーションでは、将来の結果、業績やイベントについての将来の見通しに関する記述が含まれている。歴史的事実以外のすべての記 述は、将来予想に関する記述と考えることができ、いくつかのそのような意図」「期待する」、「推定する」、「信じる」、「予期する」などの 単語を使用することによって識別することができるステートメントで"かもしれない "と"計画"、"プロジェクト"、" でなければならない"または類似 の表現である。受信者は、このような将来の見通しに関する記述に過度の信頼を置かないでなければならない。APIPは新たな情報、その後のイベ ント、予想またはその他の予期せぬ状況、その他の結果にかかわらず、このプレゼンテーションを更新または改訂する、義務を負うものではあり ません。ここに記載された情報は、複製、再配布または各インスタンス内APIPの書面による許可のない目的の如何にかかわらず、全体的にまたは 部分的に、公開されない場合がある。 著作権 © 2013 アジアパシフィックインベストメントパートナーズ。無断複写·転載を禁じる。 Private & Confidential コンタクト情報 モンゴル 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