Transcript NPV - 増山塾

1
『らしんばん』実践編
増山塾特別講義
数字が語る本当の話！
『らしんばん』を用いて新築マンションを建てる！
２００７.７.２８（土）
自主開発 『不動産投資羅針盤』 で
ズバリ試算！！
http://blog.ooyagaku.com/
大家 学
増山塾特別編
『らしんばん』実践編 @ 大家学 Confidential
『まず、最初に』
2
・本日お話する内容は、私 （＠ 大家学）個人の投資戦略を
紹介するものであります。
・具体的な案件の分析を紹介していきますが、これに関しても
私個人の戦略を仮定して説明していきます。私の判断がＮＧ
の場合でも、他の戦略ではＯＫとなる場合もありえます。
・本日のお話は、一つの事例として参考に捉えてください。
・基本的に投資戦略は各個人の状況や考えを考慮に入れて
練りあげるものであるため、ご自身の戦略はご自身で立案す
るようお願い申し上げます。
・そのための基礎的な考え方を伝授いたします。
増山塾特別編
『らしんばん』実践編 @ 大家学 Confidential
『らしんばん』実践編内容
第１部 基礎編の復習
『らしんばん』概念
3
第２部 『らしんばん』実践編（数字検証）
２－１. クロスポイント
３つのクロスポイントとは？
２－２．数字が語る真実
どっちがお得
元利均等⇔元金均等 ？
自己資金
入れる⇔入れない ？
融資期間は
短く⇔長く ？
主導権は
銀行⇔あなた？
２－３．土地建物比率
都心物件⇔郊外物件
２－４．リスク分析
リスクマトリックスについて（潰される前に逃げる！）
２－５．複数物件
最適な組み合わせとは？
ポジションサイジング戦略
第３部 『らしんばん』実践編（実地検証）
『らしんばん』の有用性を １．５億かけて検証してみました！
新築RC案件の実践例
増山塾特別編
『らしんばん』実践編 @ 大家学 Confidential
4
第１部 基礎編の復習
『らしんばん』概念
増山塾特別編
『らしんばん』実践編 @ 大家学 Confidential
分解すると
P/L、 B/S⇒『NPV』
START（X）
5
END（Y）
収益還元法
P/L
B/S
入居者の玉手箱
収入
P/L
P/L
・賃料
・更新料
B/S
・・・・
支出
損益計算表
（Profit and Loss Statement ）
・借り入れ返済
・修繕費
・・・
賃借対照表
（Balance Sheet ）
修理業者
資産
・土地
・建物
・現金
NPV
B/S
P/L
負債
B/S
・借入れ
銀行
積算評価
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『らしんばん』実践編 @ 大家学 Confidential
『積算評価』 土地と建物を分解しよう
再調達原価
構造
木・軽
鉄・RC
6
平米単価
13万
19万
新築した際の価格
減価償却する
路線価 公示地価
実売価格
80%
100% 100％＋業者利益
（10％残して定額償却）
建物価格
係数
土地価格
土地＋建物
積算 vs 売値 の乖離
郊外
積算＜売値
、（積算＞売値 も結構ある）
売値
駅近、都心 積算＜＜売値 、（積算＞売値 はほとんど無
い）
増山塾特別編 『らしんばん』実践編 @ 大家学
Confidential
収入
金額
『NPV』が成長する
P/L
・賃料
キャッシュフロー
1
0
・更新料
7
2
3
4
5
6
7
8
9
7
6
5
4
3
2
1
8
7
6
5
4
3
2
1
9
8
7
6
5
4
3
2
1
10
初期投資
・・・・
支出
・借り入れ返済
・修繕費
・・・
・土地
・建物
・現金
B/S
負債
・借入れ
1
金額
資産
現金
2
1
3
2
1
4
3
2
1
5
4
3
2
1
6
5
4
3
2
1
土地・建物 積算価格
0
借入れ残債
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
NPV曲線
年数
初期投資
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『らしんばん』実践編 @ 大家学 Confidential
『らしんばんβver1.01』
入力画面にデータ入力
8
結果が全て出力される
NPV グラフ
数値（P/L B/S）
http://ooyagaku.com/
物件データベース
からダウンロードできます！！
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『出力項目』はグラフで集約！！
9
←グラフが最も大切！！
・残債
未来の指標
・土地＋建物
・収益積算（税引き前後）
・ＮＰＶ
←リスク分析
←■積算評価
←■収益還元評価
現在の指標
←初期投資額
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貧乏物件
10
判定=NG！！
残債
不動産価値
返済終了時のNPVが
マイナス
積算キャッシュフロ
ー
②
①
NPV
積算キャッシュフロー
がマイナス
見るべきポイントは、たった二つ
積算キャッシュフロー と返済終了時のNPV
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大家学 Confidential
金持ち物件
11
判定=OK！！
不動産価値
残債
返済終了時のNPVが
プラス
積算キャッシュフロー
がプラス
NPV
②
①
積算キャッシュフロ
ー
見るべきポイントは、たった二つ
積算キャッシュフロー と返済終了時のNPV
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大家学 Confidential
分析から分る優良物件の『属性』
キャッシュフロー
■駅近物件に多いパターン
正味現在価値（NPV）
比較
■郊外や駅から遠い物件に多いパターン
NPV
積算キャッシュフロー
０
12
０
典型的パターン
積算キャッシュフロー
NPV
NPV⇒マイナス（×）
NPV⇒プラス（◎）
キャッシュフロー⇒良い（◎）
キャッシュフロー⇒悪い（×）
NPV
たまにすごく良いのが見
つかる
NPV
積算キャッシュフロー
０
０
積算キャッシュフロー
NPV⇒プラス（○）
NPV⇒プラス（◎）
キャッシュフロー⇒良い（◎）
キャッシュフロー⇒良い（◎）
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第２部 『らしんばん』実践編（数字検証）
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第２部 『らしんばん』実践編（数字検証）
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２－１. クロスポイント
３つのクロスポイントとは？
２－２．数字が語る真実
どっちがお得
元利均等⇔元金均等 ？
自己資金
入れる⇔入れない ？
融資期間は
短く⇔長く ？
投資の主導権争い
２－３．土地建物比率
都心物件⇔郊外物件
２－４．リスク分析
リスクマトリックスについて（潰される前に逃げる！）
２－５．複数物件
最適な組み合わせとは？
大家学の戦略とは？（「その時の立ち位置」
と「投資規模」）
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２－１.クロスポイント
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３つのクロスポイントを理解する
①NPV転換ポイント
NPVがゼロを超える
②銀行リスクポイント
②銀行リスクポイント
不動産価値が残債を上回る
③最終リスクポイント
積算キャッシュフローが残債を上回る
③最終リスクポイント
①NPV転換ポイント
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①NPV転換ポイント
16
不動産を積算価格で売ったとき
プラスマイナスゼロになる年度
その時の資産の内訳は
自己
資金
積算キャッシュフロー
＝
残債
不動産価値
残債＋自己資金
＝ 不動産価値＋積算キャッシュ
①NPV転換ポイント
銀行から見ると
資産バランスがプラス
次の物件を買える！！
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②銀行リスクポイント
17
不動産を積算価格で売ったとき
残債を打ち消すことができる年度
②銀行リスクポイント
その時の資産の内訳は
残債
＝
不動産価値
残債 ＝ 不動産価値
銀行から見ると
『任意売却』 or 『競売』
した際
資産バランスが取れる
銀行の最終リスクポイント
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③最終リスクポイント
18
残債額が積算キャッシュフロー額
に一致する年度
③最終リスクポイント
その時の資産の内訳は
残債
＝
積算キャッシュフロー
残債 ＝ 積算キャッシュフロー
投資家は
たまった現金で一括返済できる
投資家の最終リスクポイント
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クロスポイント事例（Valu-Rich案件）
②銀行リスクポイント
19
開始時点で
①NPV転換ポイント ②銀行リスクポイント
③最終リスクポイント
①NPV転換ポイント
が達成されている
これがValu-Rich案件の優良案件
のパターン
ただし。。。
人気エリアにおいては皆無
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クロスポイント事例（人気エリアでの案件）
20
人気エリアでの私の戦略
②銀行リスクポイント
①NPV転換ポイント
１０年後にはプラスにしたい
②銀行リスクポイント
ここが長引くとこの銀行との取引は・・・
③最終リスクポイント
①NPV転換ポイント
③最終リスクポイント
建物が持つ期間内には抑える
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２－２．数字が語る真実
どっちがお得
元利均等⇔元金均等 ？
融資額1.4億円、金利3%、期間35年
年
度
利息
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
2041
417
410
403
395
388
380
372
363
355
346
337
327
317
307
297
287
276
264
253
241
228
216
203
189
175
161
146
131
115
99
82
65
47
29
10
合計 8629
元利均等
元金
返済額
230
237
244
251
259
267
275
283
292
301
310
319
329
339
349
360
371
382
394
406
418
431
444
458
471
486
501
516
531
548
564
581
599
617
636
14000
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
利息
414
402
390
378
366
354
342
330
318
306
294
282
270
258
246
234
222
210
198
186
174
162
150
138
126
114
102
90
78
66
54
42
30
18
6
22629 7333
21
元金均等
元金
返済額
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
814
802
790
778
766
754
742
730
718
706
694
682
670
658
646
634
622
610
598
586
574
562
550
538
526
514
502
490
478
466
454
442
430
418
406
14000
21333
８６２９－７３３３＝１２９６
元利均等
残債は最初緩や
かに減少
元金均等
残債は直線的に
減少
利息合計
元利均等 ＞ 元金均等
８６２９万円＞ ７３３３万円
元金均等の方が１２９６万円
もお得？？
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『らしんばん』実践編 @ 大家学 Confidential
どっちがお得
元利均等⇔元金均等 ？
22
金利3%ー割引率2%
年
度
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
2041
元利均等 元金均等
NPV
NPV
-6246
-5731
-5230
-4743
-4269
-3809
-3361
-2926
-2503
-2092
-1692
-1304
-927
-561
-205
140
475
801
1116
1423
1720
2008
2288
2559
2822
3077
3324
3563
3795
4019
4236
4446
4650
4846
5036
-6243
-5725
-5222
-4733
-4256
-3793
-3343
-2905
-2480
-2066
-1665
-1274
-895
-527
-169
178
516
843
1160
1469
1767
2057
2338
2611
2874
3130
3378
3618
3850
4074
4291
4501
4704
4901
5090
３５年後のNPVで見ると
元利均等 ＜ 元金均等
５０３６万円＜ ５０９０万円
差は 僅か５４万円！！
なぜか？？
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どっちがお得
元利均等
元利均等⇔元金均等 ？
収益的観点
元金均等
利息的観点
今１００万円貰う
のと、
今１００万円払う
のと、
１０年後に１００
万円貰う
１０年後に１００
万円払う
どちらがいい？
どちらがいい？
↓
↓
今１００万円貰う
ほうがいい
１０年後に１００
万円払う方がい
い
↓
不動産投資においては 『利息』と 『収益』
23
１０年運用する
と１００万円以上
になるから！！
を『時間的価値』を把握して考える必要がある
↓
１０年運用する
と１００万円以上
になるから！！
元利均等と元金均等 どちらが良いとは言えないが、住宅ローン
で言われるように『支払い利息』だけで考えるのはNG！！
元利均等のほうが初期に手元にキャッシュが溜まる
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元利均等⇔元金均等 『金利3％－割引率2％=差1％』
融資額1.4億円、金利3%、期間35年
金利3%ー割引率2%
年
度
利息
元利均等
元金
返済額
利息
元金均等
元金
返済額
年
度
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
2041
417
410
403
395
388
380
372
363
355
346
337
327
317
307
297
287
276
264
253
241
228
216
203
189
175
161
146
131
115
99
82
65
47
29
10
230
237
244
251
259
267
275
283
292
301
310
319
329
339
349
360
371
382
394
406
418
431
444
458
471
486
501
516
531
548
564
581
599
617
636
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
647
414
402
390
378
366
354
342
330
318
306
294
282
270
258
246
234
222
210
198
186
174
162
150
138
126
114
102
90
78
66
54
42
30
18
6
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
814
802
790
778
766
754
742
730
718
706
694
682
670
658
646
634
622
610
598
586
574
562
550
538
526
514
502
490
478
466
454
442
430
418
406
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
2041
合計
8629
14000
22629
利息の差＝
24
7333
14000
21333
1297
>>
増山塾特別編
元利均等 元金均等
NPV
NPV
-6246
-5731
-5230
-4743
-4269
-3809
-3361
-2926
-2503
-2092
-1692
-1304
-927
-561
-205
140
475
801
1116
1423
1720
2008
2288
2559
2822
3077
3324
3563
3795
4019
4236
4446
4650
4846
5036
NPVの差＝
-6243
-5725
-5222
-4733
-4256
-3793
-3343
-2905
-2480
-2066
-1665
-1274
-895
-527
-169
178
516
843
1160
1469
1767
2057
2338
2611
2874
3130
3378
3618
3850
4074
4291
4501
4704
4901
5090
54
『らしんばん』実践編 @ 大家学 Confidential
元利均等⇔元金均等 『金利4％－割引率2％=差2％』
融資額1.4億円、金利4%、期間35年
年
度
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
2041
合計
金利4%ー割引率2%
利息
元利均等
元金
返済額
利息
557
549
541
533
524
515
506
496
486
476
465
453
441
429
416
403
389
375
360
344
328
311
293
275
256
236
215
193
171
148
123
98
72
44
16
187
195
203
211
220
229
238
248
258
268
279
291
302
315
328
341
355
369
384
400
416
433
451
469
488
508
529
550
573
596
621
646
672
699
728
744
744
744
744
744
744
744
744
744
744
744
744
744
744
744
744
744
744
744
744
744
744
744
744
744
744
744
744
744
744
744
744
744
744
744
551
535
519
503
487
471
455
439
423
407
391
375
359
343
327
311
295
279
263
247
231
215
199
183
167
151
135
119
103
87
71
55
39
23
7
12035
14000
26035
利息の差＝
25
9777
元金均等
元金
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
14000
2258
返済額
年
度
951
935
919
903
887
871
855
839
823
807
791
775
759
743
727
711
695
679
663
647
631
615
599
583
567
551
535
519
503
487
471
455
439
423
407
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
2041
元利均等 元金均等
NPV
NPV
-6383
-5961
-5550
-5149
-4759
-4379
-4009
-3648
-3297
-2955
-2621
-2296
-1979
-1671
-1370
-1076
-790
-511
-239
26
285
538
785
1026
1262
1491
1716
1936
2151
2361
2566
2767
2964
3157
3347
-6378
-5951
-5533
-5125
-4726
-4336
-3955
-3583
-3220
-2865
-2518
-2179
-1849
-1526
-1211
-903
-603
-310
-24
255
527
793
1052
1304
1550
1790
2024
2252
2473
2690
2900
3105
3304
3498
3687
23777
>>
増山塾特別編
NPVの差＝
341
『らしんばん』実践編 @ 大家学 Confidential
元利均等⇔元金均等 『金利6％－割引率2％=差4％』
融資額1.4億円、金利3%、期間35年
年
度
利息
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
2041
837
829
821
813
804
794
784
774
762
750
737
724
709
694
678
660
642
623
602
580
557
532
506
478
448
417
383
348
310
270
228
183
135
84
30
合計
19527
元利均等
元金
121
129
137
145
154
164
174
184
196
208
221
234
249
264
280
297
316
335
356
378
401
426
452
480
510
541
575
610
648
688
730
775
823
874
927
14000
26
金利6%ー割引率2%
返済額
958
958
958
958
958
958
958
958
958
958
958
958
958
958
958
958
958
958
958
958
958
958
958
958
958
958
958
958
958
958
958
958
958
958
958
33527
利息の差＝
元金均等
元金
利息
827
803
779
755
731
707
683
659
635
611
587
563
539
515
491
467
443
419
395
371
347
323
299
275
251
227
203
179
155
131
107
83
59
35
11
14665
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
400
14000
4862
年
度
返済額
1227
1203
1179
1155
1131
1107
1083
1059
1035
1011
987
963
939
915
891
867
843
819
795
771
747
723
699
675
651
627
603
579
555
531
507
483
459
435
411
元利均等 元金均等
NPV
NPV
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
2031
2032
2033
2034
2035
2036
2037
2038
2039
2040
2041
-6658
-6463
-6272
-6085
-5901
-5720
-5542
-5366
-5191
-5018
-4847
-4675
-4504
-4334
-4162
-3990
-3817
-3645
-3475
-3307
-3139
-2973
-2806
-2640
-2473
-2306
-2139
-1970
-1799
-1627
-1453
-1276
-1097
-915
-728
-6648
-6434
-6213
-5988
-5757
-5522
-5283
-5042
-4802
-4564
-4328
-4093
-3859
-3627
-3397
-3169
-2943
-2718
-2495
-2275
-2056
-1839
-1625
-1412
-1202
-994
-788
-584
-382
-183
14
209
401
591
778
28665
>>
増山塾特別編
NPVの差＝
1507
『らしんばん』実践編 @ 大家学 Confidential
自己資金
たくさん入れる⇔入れない ？
Fullローン 融資１．６億円
16000
15000
14000
13000
12000
11000
10000
9000
8000
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
-1000
-2000
-3000
-4000
-5000
-6000
2015
年度　【 年】
2025
2035
自己資金融資６０００万円 融資１億円
2045
2005
税引き後利益積算
残債
NPV
返済額が大きい
⇒積算キャッシュフローが小さい
⇒運営体力 弱い
金額　【 万円】
金額　【 万円】
2005
27
16000
15000
14000
13000
12000
11000
10000
9000
8000
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
-1000
-2000
-3000
-4000
-5000
-6000
2015
年度　【 年】
2025
2035
2045
税引き後利益積算
残債
NPV
返済額が小さい
⇒積算キャッシュフローが大きい
⇒運営体力 強い
では、自己資金があればどんな物件でも買って良いのか？
増山塾特別編
『らしんばん』実践編 @ 大家学 Confidential
自己資金
たくさん入れる⇔入れない ？
Fullローン 融資１．６億円
16000
15000
14000
13000
12000
11000
10000
9000
8000
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
-1000
-2000
-3000
-4000
-5000
-6000
2015
年度　【 年】
2025
2035
自己資金融資６０００万円 融資１億円
2005
2045
税引き後利益積算
残債
NPV
②銀行リスクポイント
①NPV転換ポイント
③最終リスクポイント
金額　【 万円】
金額　【 万円】
2005
28
2015
年度　【 年】
2025
2035
2045
16000
15000
税引き後利益積算
14000
残債
13000
②銀行リスクポイント
NPV
12000
11000
10000
9000
8000
7000
6000
5000
①NPV転換ポイント
4000
3000
2000
1000
0
-1000
-2000
-3000
-4000
③最終リスクポイント
-5000
-6000
自己資金を増やすと②、③が改善するが、①はそれほど変化しない
①NPV転換ポイント は 投資を全体的に捕らえた指標で、自己資金に大き
く左右されない。
⇒投資の良し悪しを判断するのに有効
つまり、どんなに『お金』があっても 利益を上げる為には、物件の選定の基
準が必須
増山塾特別編
『らしんばん』実践編 @ 大家学 Confidential
融資期間は 短く⇔長く ？
融資１．４億ー３５年（３％）
2015
年度　【 年】
2025
2035
2045
税引き後利益積算
残債
NPV
金額　【 万円】
金額　【 万円】
融資１．４億ー２０年（３％）
2005
16000
15000
14000
13000
12000
11000
10000
9000
8000
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
-1000
-2000
-3000
-4000
-5000
-6000
×
29
①NPV転換ポイント
2005
16000
15000
14000
13000
12000
11000
10000
9000
8000
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
-1000
-2000
-3000
-4000
-5000
-6000
2015
年度　【 年】
2025
2035
2045
税引き後利益積算
残債
NPV
◎
①NPV転換ポイント
融資期間は長くても短くてもNPVに大きな差は無し
融資期間が長い方が積算キャッシュをプラス方向に
なるため、運営体力が向上
増山塾特別編
『らしんばん』実践編 @ 大家学 Confidential
投資の主導権争い
銀行
返済方式
元利
元金
均等
均等
主導権 投資家 銀行
VS
30
投資家
自己資金
返済期間
大
少
短
銀行
投資家 銀行 投資家
長
『お金』を持っているほうが主導権を握る
増山塾特別編
『らしんばん』実践編 @ 大家学 Confidential
２－３．土地建物比率
31
双方とも 売値１．２億円 利回り10%
建物値３７３５万円
土地値７５００万円
合計１億１２３５万円
建物値１億１２０６万円
＜＜
土地値３０００万円
合計１億４２０６万円
収入
１２００万円
１２００万円
空室率・下落率
１０％・１．５％
１０％・１．５％
管理費・修繕費
５％・５％
５％・５％
土地面積・路線価
１５０m2・４０万/m2
６００m2・４万/m2
建物・構造・築年
３００m2・RC・平成元年
９００m2・RC・平成元年
融資額・金利・期間
１.２億円・３％・３０年
１.２億円・３％・３０年
建物比率【建物/（土地＋建物）】
３３％
７９％
増山塾特別編
『らしんばん』実践編 @ 大家学 Confidential
２－３.土地建物比率
建物比率
３３％
７９％
年度[年]
年度[年]
2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045
ら
②銀行リスクポイント
し
ん
ば
ん
出①NPV転換ポイント
力
グ
ラ
フ
③最終リスクポイント
2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045
14000
14000
12000
12000
10000
10000
8000
8000
6000
金額 [万円 ]
金額 [万円 ]
32
①NPV転換ポイント
6000
4000
4000
2000
2000
0
0
-2000
-2000
NPV
税引き後利益積算
土地＋建物
②銀行リスクポイント
残債
税引き前収益積算
③最終リスクポイント
NPV
税引き後利益積算
土地＋建物
残債
税引き前収益積算
建物比率が高いと、建物償却費による資産の目減りが
大きく、最終的にNPVが低くなる
増山塾特別編
『らしんばん』実践編 @ 大家学 Confidential
２－３．土地建物比率（実際は。。）
33
双方とも 売値１．２億円 利回り10%
建物値３７３５万円
建物値１億１２０６万円
土地値７５００万円
合計１億１２３５万円
＜＜
土地値３０００万円
合計１億４２０６万円
収入
１２００万円
１２００万円
空室率・下落率
５％・０．５％
１５％・１．５％
管理費・修繕費
５％・５％
５％・１５％
土地面積・路線価
１５０m2・４０万/m2
６００m2・４万/m2
建物・構造・築年
３００m2・RC・平成元年
９００m2・RC・平成元年
融資額・金利・期間
１.２億円・３％・３０年
１.２億円・３％・３０年
建物比率【建物/（土地＋建
物）】
３３％
７９％
増山塾特別編
『らしんばん』実践編 @ 大家学 Confidential
２－３.土地建物比率（実際は。。）
建物比率
３３％
７９％
年度[年]
年度[年]
2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045
2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045
14000
14000
12000
12000
10000
10000
8000
金額 [万円 ]
金額 [万円 ]
ら
し
ん
ば
ん
出
力
グ
ラ
フ
34
6000
4000
8000
6000
4000
2000
2000
0
0
-2000
-2000
NPV
税引き後利益積算
土地＋建物
NPV
残債
税引き前収益積算
税引き後利益積算
土地＋建物
残債
税引き前収益積算
郊外の建物比率の大きい案件は、建物償却費・修繕費・
空室率・家賃下落率リスクが大きく、より不利になる。
増山塾特別編
『らしんばん』実践編 @ 大家学 Confidential
２－４．リスクマトリックス
2010
2015
年度[年]
2020
2025
2030
2035
14000
13000
12000
11000
10000
9000
8000
7000
金額[万円]
2040
正味現在価値（2%）
正味現在価値（3%）
正味現在価値（4%）
正味現在価値（5%）
正味現在価値（6%）
税引き後利益積算（2%）
税引き後利益積算（3%）
税引き後利益積算（4%）
税引き後利益積算（5%）
税引き後利益積算（6%）
税引き前収益積算（2%）
税引き前収益積算（3%）
税引き前収益積算（4%）
税引き前収益積算（5%）
税引き前収益積算（6%）
2%
3%
4%
5%
6%
6000
5000
4000
2045
2005
15000
2015
年度[年]
2020
2025
2030
2035
2040
2045
残債
正味現在価値（0%）
正味現在価値（5%）
正味現在価値（10%）
正味現在価値（15%）
正味現在価値（20%）
税引き後利益積算（0%）
税引き後利益積算（5%）
税引き後利益積算（10%）
税引き後利益積算（15%）
税引き後利益積算（20%）
税引き前収益積算（0%）
税引き前収益積算（5%）
税引き前収益積算（10%）
税引き前収益積算（15%）
税引き前収益積算（20%）
13000
12000
11000
10000
9000
8000
7000
6000
5000
4000
3000
3000
2000
2000
1000
1000
0
0
-1000
-1000
-2000
-2000
-3000
-3000
-4000
-4000
-5000
-5000
-6000
2010
14000
金額[万円]
2005
15000
35
収益▲９０万＠１０年後
金利（２～６％）依存 ＠空室率５％
-6000
空室率（０～２０％）依存 ＠金利３％
金利と空室率について何処まで耐えられるか？
増山塾特別編
『らしんばん』実践編 @ 大家学 Confidential
２－４．リスクマトリックス
36
■２０２０年のNPV値
空
室
率
343.3
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
金利
2%
3%
4%
5%
6%
1793
769
-299 -1406 -2543
1367
343
-725 -1832 -3010
941
-83 -1151 -2258 -3570
515
-509 -1577 -2684 -4174
89
-935 -2003 -3177 -4783
-337 -1361 -2429 -3748 -5391
-763 -1787 -2863 -4356 -6000
-1189 -2213 -3382 -4964 -6609
-1615 -2639 -3970 -5573 -7217
-2041 -3091 -4578 -6181 -7826
-2467 -3640 -5187 -6790 -8434
7%
8%
-4025
-5726
-4634
-6335
-5242
-6943
-5851
-7552
-6460
-8160
-7068
-8769
-7677
-9378
-8285
-9986
-8894 -10595
-9502 -11203
-10111 -11812
9%
-7444
-8053
-8661
-9270
-9878
-10487
-11095
-11704
-12313
-12921
-13530
10%
-9173
-9782
-10390
-10999
-11607
-12216
-12824
-13433
-14042
-14650
-15259
9%
-408
-456
-505
-553
-602
-650
-699
-748
-796
-845
-893
10%
-535
-583
-632
-680
-729
-778
-826
-875
-923
-972
-1020
■２０２０年の税引き後収益値
空
室
率
79.29
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
45%
50%
2%
169
135
101
67
33
-1
-35
-69
-103
-137
-171
3%
113
79
45
11
-23
-57
-91
-125
-159
-193
-227
4%
52
18
-16
-50
-84
-118
-152
-186
-223
-271
-320
5%
-13
-47
-81
-115
-149
-183
-230
-278
-327
-375
-424
金利
6%
-82
-116
-150
-194
-243
-291
-340
-388
-437
-485
-534
7%
-164
-212
-261
-309
-358
-407
-455
-504
-552
-601
-649
8%
-284
-332
-381
-429
-478
-527
-575
-624
-672
-721
-769
金利と空室率について何処まで耐えられるか？
増山塾特別編
『らしんばん』実践編 @ 大家学 Confidential
２－５．複数物件戦略
①目標設定
参考文献：
『総資産額』 と 『資産勾配』
②低リスク戦略
『らしんばん』を用いる
③ポジションサイジング
「その時の立ち位置」
と「投資規模」
『リスク』を意識する
魔術師たちの投資術
~ 経済的自立を勝ち取るための安全な戦略 (単行
本)
バン・K・タープ (著)
37
株式等の投資では
C=R×P（現金＝リスク×ポジションサイズ）
P=C÷R（ポジションサイズ＝現金÷リスク）
R=C÷P（リスク＝現金÷ポジションサイズ）
明確な答えは得られていないが、知っておいた方がよい考え
増山塾特別編
『らしんばん』実践編 @ 大家学 Confidential
目標設定
38
■目標設定
①NPV【●●●万円】
②NPV上昇率【▲▲▲万円/年】
Y年後
最適な組み合わせとは
増山塾特別編
『らしんばん』実践編 @ 大家学 Confidential
低リスク戦略
１棟目
まずは小さく
２棟目
39
３棟目
NPVを押し上げる
NPVの傾きを上げる
３棟目
レバレッジを効かせる
２棟目
金額
１棟目
年度
増山塾特別編
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リスクを意識する
１棟目
３棟目
現金＝1000万円
現金＝900万円
リスク＝ストップロス
リスク＝ストップロス
40
＝土地値（2500万） ― 総投資額（2800万）
＝売却仮定値（14000万） ―総投資額（15000万）
＝▲300万円
＝ ▲ 1000万円
２棟目
４棟目へ向けて
現金＝700万円
現金＝▲１00万円
リスク＝ストップロス
リスク枠無し⇒しばらく現金が溜まるのを待つ
＝売却仮定値（5500万）―総投資額（5300万）
４棟目のイメージ
＝200万円
３棟目
２棟目
金額
１棟目
年度
増山塾特別編
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