Kosten beim entgeltlichen und unentgeltlichen Erwerb von
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Transcript Kosten beim entgeltlichen und unentgeltlichen Erwerb von
WP/StB Dr. Stefan Drawetz
Erwerb
von Immobilien
Grunderwerbsteuer und
Grundbuchseintragungsgebühr
Ein Update
Dr. Stefan Drawetz
21.11.2014
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GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014
Hintergrund
VfGH 27.11.2012
„3facher EW als Bmgl für die GrESt bei
unentgeltlichen Erwerben ist verfassungswidrig“
Reparaturfrist für den Gesetzgeber: 31.5.2014
Bereits zuvor als verfassungswidrig erkannt:
GrESt-Äquivalent im StiftungseingangssteuerG
„Schein“-Reparatur durch 2,5%iges Stiftungs-
eingangssteuer-Äquivalent im GrEStG (nach wie vor
aufrecht)
Dr. Stefan Drawetz
21.11.2014
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GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014
Hintergrund
Grundbuchseintragungsgebühr
„echte“ Reparatur durch Grundbuchsgebühren-Novelle
(GGN) v. 10.01.2013, in Kraft ab 1.1.2013
Gleichbehandlung von entgeltlichen und unentgeltlichen
Erwerben
Neuregelung „Familienbegünstigung“:
3facher EW als generelle Bmgl bei Übertragungen im
begünstigten Familienkreis
auch bei entgeltlichen Übertragungen
Dr. Stefan Drawetz
21.11.2014
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GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014
GrESt-Reparatur ab 1.6.2014
BGBl I 2014/36 v. 30.5.2014
s. auch BMF-Info v. 11.11.2014, BMF-010206/0101-VI/5/2014
Bemessungsgrundlage NEU:
ähnliche Regelung wie Grundbuchsgebühr
Grundsatz: „Verkehrswert“ (VW)
1. „Wert der Gegenleistung“:
= der bezahlte Kaufpreis,
= Wert des hingegebenen Grundstücks bei Tausch (mE
missverständlicher Gesetzeswortlaut, deutlich aber
etwa Fellner in ÖStZ 2014/407, 270)
Dr. Stefan Drawetz
21.11.2014
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GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014
Bemessungsgrundlage NEU (Forts.):
einschl. Nebenabreden, übernommene Belastungen etc
einschl. Leistungen des Erwerbers oder Dritter an den
Veräußerer oder Dritte zur Möglichmachung der
Liegenschaftsübertragung (zB Zahlungen für den
Verzicht auf ein Belastungs- und Veräußerungsverbot)
weitere „Spezialfälle“ wie Enteignung
= Wert bezahlter Renten, Bauzinse etc.
befristet oder „immerwährend“: Jahreswert x Dauer
(Abzinsung 5,5%), max. x 18 (§ 15 BewG)
lebenslang: Lebenserwartungswert, abgezinst 5,5% (§ 16
BewG)
Dr. Stefan Drawetz
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GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014
Bemessungsgrundlage NEU (Forts.):
Grundsatz: „Verkehrswert“
1. Wert der Gegenleistung
2. Gemeiner Wert (GW)
= erzielbarer Kaufpreis (§ 10 (2) BewG )
Anwendung immer dann, wenn Gegenleistung
nicht vorhanden (= unentgeltlicher Erwerb) oder
nicht ermittelbar oder
geringer als GW (!)
Dr. Stefan Drawetz
21.11.2014
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GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014
Bemessungsgrundlage NEU (Forts.):
Zweck: Vermeidung von Steuerumgehungen
durch nicht fremdübliche Gestaltungen
Negativ-Beispiel: Ausübung einer Kaufoption:
IdR nur, weil Verkehrswert inzwischen
gleich geblieben oder gestiegen ist.
wenn aber gestiegen: nicht Kaufpreis
sondern GW greift ein (krit. dazu
Prodinger/Hacksteiner, SWK 2014, 1220)
BMF-Info 11.11.2014: Es ist davon auszugehen, dass die unter Fremden vereinbarte
Gegenleistung dem GW entspricht
keine Aussage zu Options-Problematik
Dr. Stefan Drawetz
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GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014
Bemessungsgrundlage NEU (Forts.):
Grundsatz: „Verkehrswert“
Ausnahme: Familienbegünstigung
bei allen Übertragungen (auch entgeltlich)
Allgemeine Familienbegünstigung
3facher EW als Bmgl,
max. 30% des Gemeinen Wertes
Landwirte-Familienbegünstigung (ab 1.1.2015)
1facher EW
1.6.2014 – 31.12.2014: 3 facher EW lt BMF-Info
Dr. Stefan Drawetz
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GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014
Bemessungsgrundlage NEU (Forts.):
Familienbegünstigung (Forts.)
Familienkreis: Erwerber ist (gem. § 7 (1) Z 1 u. 2 GrEStG)
Ehegatte, eingetragener Partner, Lebensgefährte
wichtig: auch bei Aufteilung des ehelichen/
partnerschaftlichen Gebrauchsvermögens
Gerade Linie: 1 rauf, 2 runter
Elternteil
Kind, Enkelkind, Adoptivkind, Stiefkind
Schwiegerkind
Detto: Steuersatzbegünstigung 2%
Dr. Stefan Drawetz
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GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014
Bemessungsgrundlage NEU (Forts.):
Vgl: Familienkreis lt BMF-Info: Erwerber ist (Quelle: BMFInfo v. 11.11.2014)
Dr. Stefan Drawetz
21.11.2014
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GrESt – Facts zur Rechtslage ab 1.6.2014
Bemessungsgrundlage NEU (Forts.):
Familienbegünstigung (Forts.)
Zum Vergleich: Familienkreis für die Grundbuchseintragungsgebühr: begünstigte Erwerber
Verwandte und Verschwägerte in gerader Linie
generell
also auch zB Großeltern, Schwiegerenkelkind etc.
Pflegekinder
Kinder von Stief-/Adoptiv- und Pflegekindern und deren
Ehegatten/eingetragene Partner
Seitenlinie 1. und 2. Grad
Geschwister (Ehegatten, eingetragene Partner)
Nichten u. Neffen (Ehegatten, eingetragene Partner)
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GrESt ab 1.6.2014: Gewinner und Verlierer
Gewinner 1: Familien
Begünstigte Übertragungen im Familienkreis weiterhin
möglich
Zusatz-Deckel: 30% des GW
auch für entgeltliche Übertragungen
zB Übertragung ½ Ehewohnung an Ehepartner gegen
Übernahme der ½ Schulden
oft mühsame Gegenleistungsbewertung für die
Ermittlung der Bemessungsgrundlage entfällt
Wohnrechte, Fruchtgenussrechte, Renten
Dr. Stefan Drawetz
21.11.2014
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GrESt ab 1.6.2014: Gewinner und Verlierer
Gewinner 2: Scheidungen
Übernahme von Liegenschaftsanteilen und anteiligen
Schulden des einen durch den anderen
bisher: Gegenleistung als Bmgl (außer nicht
ermittelbar)
jetzt: generell 3facher EW als Bmgl
Dr. Stefan Drawetz
21.11.2014
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GrESt ab 1.6.2014: Gewinner und Verlierer
Verlierer: Alle unentgeltlichen Übertragungen außerhalb des begünstigten
Familienkreises
Verlierer 1: Zuwendungen an begünstigte
Rechtsträger
gemeinnützige Vereine, Kirche etc.
Künftig GrESt + Eintragungsgebühr: 3,5% + 1,1% = 4,6%
vom Verkehrswert statt 3fachen EW
Verlierer 2: Zuwendungen an Privatstiftungen
Künftig GrESt + Stiftungseingangsteuer-Äquivalent +
Eintragungsgebühr: 3,5% + 2,5% + 1,1% = 7,1% vom
Verkehrswert statt 3fachen EW
Auch bei Zuwendungen an begünstigte Privatstiftungen!
Dr. Stefan Drawetz
21.11.2014
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GrESt ab 1.6.2014: Gewinner und Verlierer
Verlierer: Alle unentgeltlichen Übertragungen außerhalb des begünstigten
Familienkreises
Verlierer 3: Zuwendungen im weiteren Familienkreis
zB. GrStk-Schenkung/-Vermächtnis an Urenkerl (GrESt
vom VW, GG vom 3fachen EW)
Vgl. aber BMF-Info 11.11.2014: gerade Linie generell
begünstigt
Dr. Stefan Drawetz
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GrESt ab 1.6.2014: Gewinner und Verlierer
Gewinner 3: Fiskus
Übertragungen im Familienkreis:
wenig Steuerausfall
„echte“ VW-Verkäufe selten
idR „nur“ Wohnrechte, Fruchtgenussrechte, kleine
Renten als Gegenleistung
größte „Verluste“: Scheidungen?
VW-Besteuerung aller anderen unentgeltlichen
Zuwendungen
einiges an Mehraufkommen
Vgl.: bei Annahme EW-VW-Verhältnis 1 : 10 VW 1 Mio,
3facher EW 300T€:
Allgemein: Diff. TEUR 700 x 4,6% = TEUR 32
Privatstiftung: Diff. TEUR 700 x 7,1% = TEUR 50
Dr. Stefan Drawetz
21.11.2014
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GrESt Grundbuchsgebühr: Gleiche Bmgl?
Weitere Abweichungen bei der
Bemessungsgrundlage
O-Ton der Erläuterungen zur geplanten GGG-Novelle: „Die
GrEStG-Novelle 2014 (ab 1.6.2014) führte die Bmgl nun
wieder "näher zusammen“.“
Weitere Abweichungen
zB Tausch
GrESt: Wert des hingegebenen Grundstücks
GB: Wert des erworbenen Grundstücks
zB Landwirte im Familienkreis
GrESt (ab 2015): 1facher EW
GB: 3facher EW
Dr. Stefan Drawetz
21.11.2014
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GrESt Grundbuchsgebühr: Gleiche Bmgl?
Weitere Abweichungen bei der
Bemessungsgrundlage
weitere "Teufel im Detail“
lt Fachliteratur zB
Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren
GrESt: im Wesentlichen Meistbot
GB: VW des erworbenen Grstks
Vergleiche
GrESt: Wert der Gegenleistung für das Grstk
GB: VW des erworbenen Grstks
und einige andere mehr
Fazit: Der Teufel steckt im Detail und macht die
gleichzeitige Berechnung von GrESt u. GB-Gebühr
sehr fehleranfällig!
Dr. Stefan Drawetz
21.11.2014
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Ausblick: Gerichtsgebühren-Novelle 2014
Derzeit: Gesetzesentwurf
betrifft u.a. auch GB-Eintragungsgebühr
Ziel (u.a.): Wiedereinführung der Voraussetzungen für die
gemeinsame Entrichtung von GrESt u. Eintragungsgebühr durch Parteienvertreter.
Tatsächl. Inkrafttreten der gemeinsamen Entrichtung erst zu
einem späteren Zeitpunkt gem. VO des BMJ.
Bis 1.1.2013 war dies möglich u. Regelfall.
Seit Reparatur Grundbuchsgebühr unterschiedliche
Bmgl von GrESt u. Eintragungsgebühr.
Die GrEStG-Novelle 2014 (Inkrafttreten 1.6.2014) führte
die Bmgl nun wieder "näher zusammen" (O-Ton
Erläuterungen GGG-Novelle).
Dr. Stefan Drawetz
21.11.2014
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Ausblick: Gerichtsgebühren-Novelle 2014
Der Plan im Detail:
Eine gemeinsame Erklärung an das FA, das dann die die
Daten für die Eintragungsgebühr elektronisch (!) an das
Gericht übermittelt.
Entrichtung auch der Grundbuchsgebühr an zuständ.
FA, das dann an Gericht weiterleitet.
Zuständig: zentral FA für Gebühren, Verkehrssteuern u.
Glücksspiel in Wien
Dr. Stefan Drawetz
21.11.2014
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Ausblick: Gerichtsgebühren-Novelle 2014
Der Plan im Detail:
Vereinfachungen:
Vereinfachung 1 für Parteienvertreter: U.a. die
Angaben zur Bewertung der Liegenschaft nur einmalig zu
machen.
Vereinfachung 2 für Parteienvertreter: Nur 1
Zahlung.
Vereinfachung 3 für Gerichte: Vorschreibung der
Gerichtsgebühr entfällt (derzeit in allen Fällen, in denen
nicht Abbuchung bzw. Einziehung erfolgt).
Neu im Detail (soweit jetzt schon bekannt; VO folgt noch):
"Zusammenwirken " von FA u. Gericht
wenn keine oder zu geringe Entrichtung:
Verständigung der Vorschreibungsbehörde durch FA
u. Eintreibung nach Regeln des GEG
Dr. Stefan Drawetz
21.11.2014
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Ausblick: Gerichtsgebühren-Novelle 2014
Der Plan im Detail:
Akteneinsicht in GrESt-Akt für Gericht auf Anfrage
Prüfung/Korrektur, falls sich nachträgl. die Unrichtigkeit
der Grundbuchsgebühr zufolge unrichtiger Angaben in GrEStSelbstberechnungserklärung herausstellt:
Neubemessung von Amts wegen
auch trotz Rechtskraft
Nachforderung trotz Verjährung möglich (!!!)
Info an FA betr. Unrichtigkeit ohne unnötigen Aufschub
für Korr. der GrESt
Kritik des ÖHGB
Dr. Stefan Drawetz
21.11.2014
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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
Dr. Stefan Drawetz
Steuerberater & Wirtschaftsprüfer
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