Transcript Fastighetsvärdering, uppgift

Fastighetsvärdering, uppgift
Tomträtten till Malmö Ritaren 1
© MALMÖBRYGGAN FASTIGHETSEKONOMI AB
Peter Samuelsson
Fastighetsvärdering, uppgift
Område:
Kulladal
Läge:
- Bostäder
B
- Kommersiellt
C
- Industri
C
© MALMÖBRYGGAN FASTIGHETSEKONOMI AB
Peter Samuelsson
Fastighetsvärdering, uppgift
Syfte
Värdekategori
Värdetidpunkt
© MALMÖBRYGGAN FASTIGHETSEKONOMI AB
Peter Samuelsson
Värderingsunderlag
- Kopior av hyreskontrakt
- Utdrag ur fastighetsdataregistret
- Budget inklusive historiska utfall avseende driftskostnader
- Besiktning 22 februari kl 13
- Bryggans marknadsmatris för hyres- och fastighetsmarknaden i Malmö 2012-12-31
- Ortsprismaterial = Bryggans transaktionsanalyser av försålda kontorsoch specialobjekt i Malmö fr o m 2010.
© MALMÖBRYGGAN FASTIGHETSEKONOMI AB
Peter Samuelsson
Fastighetsrättlig information
Tomträttsavtal
Planförhållanden
Servitut/nyttjanderätter
Gemensamhetsanläggningar/samfälligheter
Anteckningar
© MALMÖBRYGGAN FASTIGHETSEKONOMI AB
Peter Samuelsson
Ytor och hyresinbetalningar
1. Kontorslokal 2 257 m2, uthyrd till Malmö kommun
2. Kontorslokal 504 m2, uthyrd till Region Skåne
3. Lager/förråd i källarplan 327 m2, outhyrd
Uppgifter:
Granska hyresavtalen och identifiera all information som krävs för att
beräkna utgående hyra och hyrestillägg under återstående
kontraktsperioder.
Bedöma marknadshyra och tid för uthyrning av outhyrd lokal.
© MALMÖBRYGGAN FASTIGHETSEKONOMI AB
Peter Samuelsson
Ytor och hyresinbetalningar
Hyresgäst
Löptid, t o m
Bashyra
Index
Andel, basindex
F-skatt,
andel
Tillägg, drift
2013
Malmö kn
2016-08-31
2 151 kkr
100 %, 305,57
73,1 %
520 kkr
Region Skåne
2013-12-31
580 kkr*
+ 3 %/år fr o m
2013
-
116 kkr
* Hyra 2013 = 580 x 1,03 = 597,4 kkr
© MALMÖBRYGGAN FASTIGHETSEKONOMI AB
Peter Samuelsson
Drift och underhåll
• Taxebundna kostnader
• Övriga driftskostnader
• Reparation och löpande underhåll
• Administration
• Periodiskt underhåll
© MALMÖBRYGGAN FASTIGHETSEKONOMI AB
Peter Samuelsson
Taxeringsvärde, fastighetsskatt
Förberäknat taxeringsvärde 2013
Mark:
Byggnad:
Totalt:
Fastighetsskatt:
3 095 000 kr
12 200 000 kr
15 295 000 kr
1 % av taxeringsvärdet = 152 950 kr
© MALMÖBRYGGAN FASTIGHETSEKONOMI AB
Peter Samuelsson
Antaganden, kassaflöde
 Kalkylperiod
 Inflation
 Hyresutveckling, marknadshyror
 Kostnadsutveckling, drift- och underhåll
 Vakans/hyresrisk
© MALMÖBRYGGAN FASTIGHETSEKONOMI AB
Peter Samuelsson
Antaganden, avkastningsvärde
Direktavkastningskrav (exit yield)
Kalkylränta
Gordons formel (baklänges):
Kalkylränta = Direktavkastning +/- värdeförändring(driftnettoförändring)
© MALMÖBRYGGAN FASTIGHETSEKONOMI AB
Peter Samuelsson
Marknadsanalys (ortspris)
Nyckeltal ur transaktionsanalyser
• kr/m2 bruksarea
• Bruttokapitaliseringsfaktor (köpeskilling/hyra)
• K/T (köpeskilling/taxeringsvärde)
• Direktavkastningskrav (nettokapitaliseringsprocent)
Driftnetto / köpeskilling (%)
© MALMÖBRYGGAN FASTIGHETSEKONOMI AB
Peter Samuelsson
Lathund (fusk)
BRYGGANS MARKNADSMATRIS FÖR MALMÖ - 2012-12-31
HYRESUTVECKLING %/ÅR
VAKANS¹ DIREKT-
LÄGE
2013
2014
2015
2016-
%
AVK. %²
Bostäder
A
0,75
2,00
2,00
2,00
0,50
3,50
Bostäder
B
0,75
2,00
2,00
2,00
0,50
4,00
Bostäder
C
0,75
2,00
2,00
2,00
1,00
4,75
0,75
2,00
2,00
2,00
2,00
0,50
1,75
1,75
1,75
7,00
0,75
2,00
2,00
2,00
5,00
0,50
1,75
1,75
1,75
10,00
0,50
1,75
1,75
1,75
7,00
0,25
1,50
1,50
1,50
15,00
DELMARKNAD
Kommersiella objekt
- Butik, restaurang
A
- Kontor m m
5,25
Kommersiella objekt
- Butik, restaurang
B
- Kontor m m
6,00
Kommersiella objekt
- Butik, restaurang
C
- Kontor m m
7,00
Industri, lager
A
0,25
1,50
1,50
1,50
10,00
7,00
Industri, lager
B
0,25
1,50
1,50
1,50
12,00
7,50
Industri, lager
C
0,00
1,25
1,25
1,25
15,00
8,50
1. Avser långsiktig ekonomisk vakansgrad inom marknadssegmentet
2. Direktavkastningskrav avser exit yield inom marknadssegmentet
© MALMÖBRYGGAN FASTIGHETSEKONOMI AB
Peter Samuelsson
Fastighetsvärdering, uppgift
Uppgift:
Bedöm värderingsobjektet marknadsvärde per 2013-01-01 med hjälp av
kassaflödesmetod (Datcha) och motivera Era antaganden om:
-Hyresnivå och hyresutveckling
-Normaliserade utbetalningar för drift- och underhåll
-Direktavkastningskrav (exit yield)
-Kalkylränta
© MALMÖBRYGGAN FASTIGHETSEKONOMI AB
Peter Samuelsson
Fastighetsvärdering, uppgift
© MALMÖBRYGGAN FASTIGHETSEKONOMI AB
Peter Samuelsson
Fastighetsvärdering, uppgift
© MALMÖBRYGGAN FASTIGHETSEKONOMI AB
Peter Samuelsson