Transcript JALAN REL
ASPEK HUKUM PEMBANGUNAN Mengkaji tentang legalitas usulan proyek yang akan dibangun dan dioperasikan, Mengkaji tentang legalitas dalam pembangunan,& Mengkaji tentang kegagalan pekerjaan konstruksi dan kegagalan bangunan. MATERI 1. Pendahuluan,Etika hukum dan dasar hukum kontruksi, 2. Kontrak jasa konstruksi, 3. Ketentuan-ketentuan umum dalam hukum kontrak, 4. Masalah dalam pelaksanaan kontrak, 5. Pola penyelesaian sengketa di bidang kontrak, 6. Pre Construction Meeting (PCM), 7. Klaim Konstruksi, 8. Proses penanganan klaim, 9. Mengenal Arbitrase,& 10.Arbiter/Arbitrator BUKU REFERENSI 1. 2. 3. Klaim Konstruksi & Penyelesaian Sengketa konstruksi, Penulis : Ir.H. Nazarkhan Yasin Penerbit : PT.Gramedia Pustaka,2004 Hukum Kontrak (teori & teknik penyusunan kontrak), Penulis : Salim H.S, SH., MS Penerbit : Sinar Grafika, 2003 Aspek Hukum dalam Sengketa Bidang Konstruksi. Penulis : Ir. Hamid Shahab Penerbit : Djambatan, 1996 KESAMAAN PENDAPAT KESEPAKATAN PERSETUJUAN PERSETUJUAN KONSENSUAL PERJANJIAN PERSETUJUAN RIIL UNDANG-UNDANG HUKUM PELENGKAP PERIKATAN KONTRAK PERSETUJUAN FORMAL Kesepakatan : titik-titik temu pendapat dalam satu aktivitas, satu pengertian, satu cara, satu tujuan untuk dijadikan landasan langkah lanjut yang sama sekali belum mempunyai ikatan. Perjanjian : satu kesepakatan konsensual tertulis atau tidak tertulis yang mempunyai kekuatan lebih tinggi & sanksi. Perikatan : satu keterikatan karena undang-undang atau kesepakatan tertulis yang mempunyai sanksi hukum. Penundaan waktu Modal Kerja Peraturan Pemerintah Pengadaan bahan & alat WAKTU Inflasi BIAYA Sengketa hukum Bunga Bank Tenaga Terampil Pengawasan MUTU Mutu bahan & alat Jadwal Perubahaan pekerjaan Perencanaan & Spesifikasi Teknis ETIKA HUKUM JASA KONSTRUKSI TEAM WORK YANG HARUS BEKERJA SECARA SERASI DAN PROFESIONAL PIMPRO * BIAYA * MUTU PERENCANA PENGAWAS * WAKTU PELAKSANA DASAR HUKUM KONSTRUKSI DASAR HUKUM YANG DIPAKAI DI INDONESIA ADALAH UU RI NO.18/1999 TENTANG JASA KONSTRUKSI Hukum konstruksi di indonesia dipakai sejak indonesia merdeka dari penjajahan belanda adalah av 1941 tentang masalah pemborongan kerja sebagai dasar pembuatan bestek en voorwarden/rencana kerja & syarat-syarat konstruksi. Pembangunan prasarana dan sarana meningkat sejak thn 1970, banyak perkembangan mengenai peraturan yang berkaitan dengan jasa konstruksi. Pedoman Pelaksanaan Jasa Konstruksi Yang Terakhir Adalah Uu Ri No.18/1999 , Persetujuan DPR RI : 30 April 1999 Diundangkan : 7 Mei 1999 Efektif : 7 Mei 2000 Terdiri Dari : 12 Bab Dan 46 Pasal USAHA JASA KONSTRUKSI Jenis, bentuk, dan bidang usaha Persyaratan usaha, keahlian,keterampilan Tanggung jawab profesional Pengembangan usaha JENIS USAHA JASA PERENCANAAN KONSRUKSI JASA PELAKSANAA KONSTRUKSI JASA PENGAWASA KONSTRUKSI CATATAN : 1.DALAM LAYANAN JASA PERENCANAN ATAU PENGAWASA MENCAKUP : - JASA MANAJEMEN PROYEK - JASA MANAJEMEN KONST. - JASA PENILAIAN KUALITAS, KUANTITAS & BIAYA PEK. 2. LAYANAN JASA MENCAKUP PELAYANAN JASA PERENCANAAN, PELAKSANAAN DAN PENGAWASAN SECARA TERINTEGRASI UUJK PASAL 4 (1) BENTUK USAHA ORANG PERSEORANGAN (ASING/ NASIONAL) BADAN USAHA NASIONAL : - BENTUK BADAN HUKUM -TIDAK BERBENTUK BADAN HUKUM BADAN USAHA ASING UUJK PASAL 5 (1) BIDANG USAHA PEKERJAAN ARSITEKTUR PEKERJAAN SIPIL PEKERJAAN MEKANIKAL PEKERJAAN ELEKTRIKAL PEKERJAAN TATA LINGKUNGAN UUJK PASAL 6 * PERENCAAN KONSTRUKSI * PELAKSANAAN KONSTRUKSI * PENGAWASA KONSTRUKSI BENTUK BADAN USAHA - MEMENUHI KETENTUAN PERIZINAN USAHA - MEMILIKI SERTIFIKASI, KLASIFIKASI, DAN KUALIFIKASI PERUSAHAAN JASA KONSTRUKSI ORANG PERORANGAN : - PERENCANAAN DAN PENGAWASAN HARUS MEMILIKI SERTIFIKAT KEAHLIAN & YANG BEKERJA DALAM BADAN USAHA - PELAKSANAAN HARUS MEMILIKI SERTIFIKAT KETERAMPILAN DAN KEAHLIAN KERJA & YANG BEKERJA DALAM BADAN USAHA BADAN USAHA JASA KONSTRUKSI PERENCANA, PELAKSANA & PENGAWAS KONSTRUKSI : ORANG PERSEORANGAN PERENCANA & PENGAWAS KONSTRUKSI TENAGA AHLI TERAMPIL & TENAGA SERTIFIKAT KEAHLIAN & KETERAMPILAN SISTEM PERTANGGUNGAN BERTANGGUNG JAWAB ATAS HASIL PEKERJAANNYA PRINSIP-PRINSIP KEAHLIAN SESUAI DENGAN KAIDAH KEILMUAN, KEPATUTAN, DAN KEJUJURAN INTELEKTUAL DALAM MENJALANKAN PROFESINYA DENGAN TETAP MENGUTAMAKAN KEPENTINGAN UMUM PENGEMBANGAN USAHA DUKUNGAN PERLUASAN & PENINGKATAN AKSES TERHADAP SUMBER DANA DAN KEMUDAHAN PERSYARATAN DALAM MEMPEROLEHAN PENDANAAN PENGEMBANGAN JENIS USAHA PERTANGGUNGAN IKLIM USAHA YANG KONDUSIF DASAR HUKUM : UU RI NO.18 TAHUN 1999 TENTANG JAKON DAN PERATURAN PEMERINTAH BERDASARKAN UU RI TAHUN 1999 : 1. IZIN USAHA JAKON (IUJK) 2. SERTIFIKAT BADAN USAHA (SBU) DITERBITKAN OLEH LPJK 3. SERTIFIKAT AHLI/TERAMPIL DITERBITKAN OLEH LPJK 4. UNTUK PEKERJAAN KHUSUS DITAMBAHKAN SERTIFIKAT MANAJEMEN MUTU (ISO) METODE PEMILIHAN PENYEDIA JASA KONSTRUKSI PPJ Pelaksanaan dapat dilakukan dengan cara pelelangan umum, pelelangan terbatas, pemilihan langsung dan penunjukkan langsung. PPJ Perencanaan dan pengawasan dengan seleksi umum, seleksi terbatas, seleksi langsung dan penunjukkan langsung. CARA PEMILIHAN PENYEDIA JASA 1. PENGUMUMAN LELANG/PRAKUALIFIKASI UM TBT ok Ok 2. PEMASUKAN DOKUMEN PRAKUALIFIKASI Ok 3. EVALUASI PRAKUALIFIKASI Ok PL TL ok Ok 4. UNDANGAN ok 5. PENJELASAN Ok ok ok ok 6. PEMASUKAN PENAWARAN Ok ok ok ok 7. EVALUASI PENAWARAN ok ok ok 8. NEGOSIASI ok 9. PENETAPAN CALON PEMENANG ok ok 10. PENGUMUMAN CALON PEMENANG ok ok 11. MASA SANGGAH ok ok 12. PENETAPAN PEMENANG ok ok ok Ok ok ok PROSEDUR PEMILIHAN PENYEDIA JASA PENGUMUMAN PENETAPAN PEMENANG PEMBENTUKAN PANITIA LELANG DENGAN PENANDAATANGA N IKRAR AGAR TIDAK KKN SANGGAHAN PRAKUALIFIKASI PELELANGAN PROSEDUR PEMILIHAN PENYEDIA JASA 1. 2. 3. 4. PIHAK YANG TERLIBAT PEMILIK PROYEK PERENCANA PELAKSANA KONTRAKTOR PENGIKATAN PARA PIHAK KONTRAK KERJA KONSTRUKSI KONTRAK MAKSUD DAN TUJUAN : Menyamakan pola pikir, pengertian dan memberi pedoman sehingga memudahkan bagi pengguna barang/jasa dan pengawas untuk menyusun, memeriksa dan melaksanakan kontrak sesuai dengan perundang-undangan yang berlaku. UU No.18 Th 1999 TENTANG JASA KONSTRUKSI PASAL 1 AYAT 5 : Kontrak kerja konstruksi adalah keseluruhan dokumen yang mengatur hubungan hukum antara pengguna jasa dan penyedia jasa dalam penyelenggaraan konstruksi. Isi kontrak konstruksi : Kontrak kerja konstruksi sekurang-kurangnya memuat : 1. Identitas Para Pihak Yang Terlibat 2. Rumusan pekerjaan (kerja, nilai kerja dan batasan waktu pelaksanaan) 3. Masa petanggungan/pemeliharaan 4. Tenaga ahli (jumlah, kalasifikasi dan kualifikasi) 5. Hak dan kewajiban,Cara pembayaran & Sanksi (cedera janji) 6. Penyelesaian perselisihan,Pemutusan kontrak kontruksi 7. Keadaan memaksa (force majeur ) 8. Kegagalan bangunan 9. Perlindungan pekerjaan 10. Aspek lingkungan KONSTRUKSI 1. 2. 3. 4. Kontrak lumpsum (firm fixed price contract ) Kontrak harga satuan (firm fixed unit price contract) Kontrak biaya tambah imbalan (cost plus fee contract ) Kontrak putar kunci (turnkey contract) KONTRAK LUMPSUM Konrak Harga Borongan Atau Kontrak Harga Pasti Merupakan Jenis Kontrak Yang Mengacu Kepada Harga Penawaran Yang Diajukan Oleh Penyedia Jasa Yang Telah Ditunjuk Sebagai Pelaksana Pekerjaan Untuk jenis pekerjaan yang setiap item pekerjaan dan volume telah diketahui dengan pasti serta spesifikasi teknis, gambar rencana yang disusun dalam dokumen lelang jelas, pasti dan tetap. KONTRAK HARGA SATUAN KONTRAK YANG BERPEDOMAN ATAS HARGA SATUAN ITEM PEKERJAAN YANG DITAWARKAN OLEH PENGGUNA BARANG/JASA. HARGA SATUAN PASTI DAN TETAP SELAMA MASA PELAKSANAAN KONTRAK UNTUK JENIS PEKERJAAN YANG VOLUME PEKERJAANNYA TIDAK DAPAT DIKETAHUI DENGAN PASTI ATAU SIFATNYA MENDESAK DAN TIDAK DAPAT DITUNDA REALISASI PEMBAYARAN TERGANTUNG HASIL VOLUME PEKERJAAN AKTUAL DALAM SATU BULAN MEMUNGKINKAN ADANYA PEKERJAAN TAMBAH ATAU KURANG (SEPANJANG KEDUA BELAH PIHAK MENYETUJUI) KONTRAK BIAYA TAMBAHAN IMBALAN SUATU JENIS KONTRAK YANG PEMBAYARANNYA MENGACU KEPADA TAGIHAN TOTAL BIAYA YANG TELAH DIKELUARKAN OLEH PENYEDIA BARANG/JASA DALAM MELAKSANAKAN KONTRAK DITAMBAH DENGAN IMBALAN UANG (FEE) PEMBAYARAN IMBALAN DAPAT DILAKUKAN DENGAN CARA JUMLAH TETAP (FIXED COST) ATAU BERDASARKAN PRESENTASE (PRECENTAGE FEE ) BELUM DAPAT DIBERLAKUKAN DI INDONESIA KONTRAK PUTAR KUNCI 1. 2. 3. 4. Sistem kontrak yang mengacu pada produk/kinerja yang dihasilkan harus dapat berfungsi sesuai dengan kriteria yang ditetapkan dalam dokumen lelang dengan harga kontrak yang pasti dan tetap selama pelaksanaan kontrak. Spesifikasi Teknis/Gambar Rencana Kerja Tidak Bersifat Rinci Dan Lengkap Karena Adanya Negosiasi Teknis. TIPE KONTRAK YANG BERKEMBANG DI INDONESIA Tipe kontrak turnkey Tipe bot (build operate transfer ) Pihak kontraktor menyerahkan bangunan setelah masa transfer, 20 tahun masa konsesi untuk mengoperasikan proyek. Tipe boo (build operate own ) Setelah pembangunan proyek, kepemilikan beralih kepada pihak kontraktor dan masa operasi pihak kontraktor wajib membayar semacam sewa kepada pemilik. Tipe boot (build own operate transfer ) Pihak kontraktor membangun, mengoperasikan dan memungut hasil sebagai imbalan jasanya, kedudukan pihak kontraktor sebagai operator dan Kepemilikan MASALAH DALAM KONTRAK KONSTRUKSI Pada prinsipnya pimpro memiliki tanggungjawab pelaksanaan proyek sesuai dengan 4 tepat : terhadap proses 1.Mutu 2.Tuju 3.Waktu 4.Laku MASALAH DALAM PROSES PELAKSANAAN KONSTRUKSI Tidak Tepat Mutu, Tuju, Laku Dan Waktu Kontraktor Dinilai Tidak Mampu Lagi Untuk Menyelesaikan Tugas Dan Tanggung Jawabnya LANGKAH-LANGKAH DALAM PENYELESAIAN MASALAH : 1.PENGHENTIAN KONTRAK 2.PEMUTUSAN KONTRAK (TERMINATION) 3.PENGAMANAN TERHADAP KONTRAK KATEGORI KRITIS 4.KESEPAKATAN TIGA PIHAK (THREE PARTIES AGREEMENT/TPA) PENYEBAB DIHENTIKANNYA KONTRAK : 1.TIMBULNYA PERANG 2.PEMBERONTAKAN,PERANG SAUDARA, SEJAUH KEJADIANKEJADIAN TERSEBUT BERKAITAN DENGAN RI 3.KERIBUTAN, KEKACAUAN DAN HURU HARA 4.BENCANA ALAM DENGAN DIHENTIKANNYA KONTRAK, PEMILIK DIWAJIBKAN MEMBAYAR KEPADA KONTRAKTOR BIAYA DAN ONGKOS YANG DIATUR DALAM SYARAT-SYARAT UMUM DAN KHUSUS KONTRAK CIDERA JANJI (TIDAK MEMENUHI KEWAJIBAN DAN TANGGUNG JAWABNYA) PENILAIAN KONDISI KONTRAK KRITIS, TERLAMBAT ATAU WAJAR KRITIS • PERIODE I (RENCANA 0-70%) DARI KONTRAK TERLAMBAT > 20% • PERIODE II (RENCANA 70-100%) DARI KONTRAK TERJADI KETERLAMBATAN > 10% TERLAMBAT • PERIODE I (RENCANA 0-70%) DARI KONTRAK TERJADI KETERLAMBATAN 10-20% • PERIODE II (RENCANA 70-100%) DARI KONTRAK TERLAMBAT 10 – 20% WAJAR • APABILA KETERLAMBATAN PERIODE I DAN II MASIH DIBAWAH 10% Rapat pembuktian dengan memberikan uji coba terhadap kemampuan kontrakor disebut show cause meeting (scm) atau rapat pembuktian Apabila sampai scm tingkat direktorat jenderal ternyata kontraktor gagal untuk menunjukkan kemampuan kerjanya maka langkah pengamanan dan penyelamatan proyek adalah pemutusan kontrak Melibatkan kontraktor lain sebagai penerus pelaksanaan pekerjaan dengan ketentuan : 1.Kontraktor pertama masih bertanggung jawab 2.Kontraktor penerus mampu menyelesaikan sisa pekerjaan 3.Tetap menggunakan harga satuan kontraktor pertama 4.Diatur Dalam Adendum Kontrak Yang Ditanda Tangani Tiga Pihak (Pimpro, Kontraktor Pertama Dan Kontraktor Pengganti) 1. Jaminan pelaksanaan dicairkan/ditarik untuk pihak pemberi kerja 2. Sisa jaminan uang muka dicairkan sekaligus atau sebagai gantinya sisa uang muka harus dilunasi sekaligus kepada pemberi kerja 3. Aturan pengenaan denda : • Sanksi pada butir 2 dan pengenaan daftar hitam ( tidak diundang lelang/tidak diberikan pekerjaan) untuk jangka waktu tertentu • Ketentuan-ketentuan sanksi dituangkan secara jelas dalam kontrak Pre construction meeting (rapat pra pelaksanaan) merupakan rapat yang dilakukan sebelum pelaksanaan proyek, yang dihadiri : 1.Pimpro & staf 2.Kontraktor & staf 3.Konsultan pengawas 4.Wakil masyarakat setempat 5.Instansi terkait FUNGSI DARI PCM ADALAH : 1.Tahapan awal pengendalian proyek terhadap pelaksanaan dilapangan. 2.Kerangka kerja dan rencana pekerjaan selanjutnya 3.Dapat mengantisipasi kemungkinan kendala yang akan dihadapi di lapangan, sehingga tercapai kelancaran pelaksanaan Organisasi kerja Tatacara pengaturan pelaksanaan pekerjaan Review dan penyempurnaan schedule kerja yang harus sesuai dengan target, volume, waktu dan mutu Jadwal Pengadaan Bahan Dan Penggunaan Peralatan Serta Personil (Mobilisasi) Menyusun Rencana Dan Pelaksanaan Pemeriksaan Lapangan (Mutual Chek) Dan Review Terhadap Simplified Design (Pembuatan Gambar Untuk Pelaksanaan/ Shop Drawing) Menentukan lokasi quarry, estimasi kuantitas bahan, dan rencana pemeriksaan mutu bahan yang akan dipakai Pendekatan kepada masyarakat dan pemda setempat sehubungan dengan kegiatan proyek / rencana kerja MELAKUKAN IDENTIFIKASI DAN KLASIFIKASI PEKERJAAN MENGELOMPOKKAN PEKERJAAN MENYIAPKAN PIHAK YANG AKAN MENANGANI PEKERJAAN MENGETAHUI WEWENANG DAN TANGGUNG JAWAB, SERTA MELAKUKAN PEKERJAAN MENYUSUN MEKANISME KOORDINASI Pembuatan Program Kerja Akan Mempermudah Penyusunan Keperluan Sumber Daya Misal : PERENCANAAN PENGAWASAN PENGATURAN PELAKSANAAN • Salah satu faktor yang menentukan harga material adalah jarak antara sumber pengambilan material dengan lokasi material JARAK SUMBER LOKASI Penyusunan schedule dapat dilakukan pada setiap hari, minggu & setiap bulan, tergantung dari ukuran, kompleksitas dan karateristik proyek BERDASARKAN UU RI TENTANG JAKON NO. 18 TAHUN 1999 MASYARAKAT BERHAK : 1.MELAKUKAN PENGAWASAN UNTUK MEWUJUDKAN TERTIB PELAKSANAAN JASA KONSTRUKSI 2.MEMPEROLEH PENGGANTIAN YANG LAYAK ATAS KERUGIAN YANG DIALAMI SECARA LANGSUNG SEBAGAI AKIBAT PENYELENGGARAAN PEKERJAAN KONSTRUKSI MASYARAKAT BERKEWAJIBAN : 1.MENJAGA KETERTIBAN DAN MEMENUHI KETENTUAN YANG BERLAKU DIBIDANG PELAKSANAAN KONSTRUKSI 2.TURUT MENCEGAH TERJADINYA PEKERJAAN KONSTRUKSI YANG MEMBAHAYAKAN KEPENTINGAN UMUM Kata “klaim” atau “claim” dalam bahasa inggris, berasal dari bahasa latin “clamare” atau “clamo” yang berarti berteriak. Pengertian klaim barat vs indonesia : Dunia barat : Hampir semua batasan dari kepustakaan barat menyatakan bahwa klaim adalah suatu permintaan (demand) Indonesia : Hampir semua batasan dari kepustakaan indonesia menyatakan bahwa klaim adalah suatu tuntutan, sehingga klaim menjadi sesuatu yang kurang disukai (tabu). Klaim Konstruksi : Klaim Yang Timbul Dari Atau Sehubungan Dengan Pelaksanaan Suatu Pekerjaan Jasa Konstruksi Antara Pengguna Jasa Dan Penyedia Jasa Atau Antara Penyedia Jasa Utama Dengan Subpenyedia Jasa Atau Pemasok Material Atau Antara Pihak Luar Dan Pengguna/Penyedia Jasa Yang Biasanya Mengenai Permintaan Tambahan Waktu, Biaya Atau Kompensasi Lain PERIODE 1945 -1950 • PERIODE AWAL KEMERDEKAAN, INDUSTRI JASA KONSTRUKSI BELUM TUMBUH MAKA BELUM ADA KLAIM KONSTRUKSI PERIODE 1951 -1959 • KETATANEGARAAN BELUM STABIL, KABINET BERGANTI-GANTI DALAM HITUNGAN BULAN, BELUM MULAI MEMBANGUN SEHINGGA BELUM ADA KLAIM KONSTRUKSI PERIODE 1960 - 1966 • PRESIDEN SOEKARNO MULAI MELAKUKAN PEMBANGUNAN, PERSAINGAN BELUM ADA KARENA PROYEK-PROYEK LANGSUNG DITUNJUK PRESIDENT, KLAIM KONSTRUKSI BELUM ADA. KONTRAK KONSTRUKSI MASIH SANGAT SEDERHANA PERIODE 1967 - 1996 • PEMERINTAH MEMPUNYAI PROGRAM PEMBANGUNAN YANG TERARAH DAN BERKESINAMBUNGAN DIKENAL DENGAN ISTILAH REPELITA, INDUSTRI JASA KONSTRUKSI MULAI TUMBUH TETAPI KLAIM KONSTRUKSI MASIH JARANG TERJADI. PERIODE 1997 – SEKARANG • AKIBAT KRISIS MONETER PERTENGAHAN 1997 BANYAK KONSTRUKSI TERBENGKALAI. PENGGUNA JASA TIDAK MAMPU MEMBAYAR PENYEDIA JASA. KLAIM KONSTRUKSI MULAI MUNCUL . PENYEDIA JASA MULAI BERANI MENGAJUKAN SUATU KLAIM KARENA SUDAH SANGAT TERPAKSA VARIATION & DELAY LIABILITY DAMAGE CONSTRUCTION CLAIM Sebab-sebab umum : 1.Komunikasi antara pengguna jasa dan penyedia jasa buruk 2.Administrasi kontrak kurang cukup 3.Sasaran waktu tidak terkendali 4.Kejadian eksternal yang tidak dikehendaki 5.Kontrak yang memiliki perbedaan penafsiran Sebab-sebab dari pengguna jasa : 1.Informasi tender yang tidak lengkap mengenai desain, bahan dan spesifikasi 2.Penyelidikan site kurang sempurna 3.Alokasi resiko tidak jelas 4.Keterlambatan pembayaran 5.Larangan metode kerja tertentu Sebab-sebab dari penyedia jasa : 1. Pekerjaan yang cacat/mutu pekerjaan buruk 2. Keterlambatan penyelesaian 3. Klaim tandingan/perlawanan klaim 4. Pekerjaan tidak sesuai spesifikasi 5. Bahan yang dipakai tidak memenuhi syarat UNSUR-UNSUR KLAIM UNSUR-UNSUR KLAIM ANTARA LAIN : 1. TAMBAHAN UPAH, MATERIAL, PERALATAN,ADMINISTRASI, DAN WAKTU 2. PENGULANGAN PEKERJAAN (BONGKAR/PASANG) 3. PENURUNAN PRESTASI KERJA 4. PENGARUH IKLIM 5. SALAH PENEMPATAN PERALATAN 6. PENUMPUKAN BAHAN 7. TIDAK EFISIENSI JENIS PEKERJAAN Jenis Klaim Terbagi Atas : 1. Klaim Tambahan Biaya Dan Waktu 2. Klaim Biaya Tak Langsung (Overhead) 3. Klaim Tambahan Waktu (Tanpa Tambahan Biaya) 4. Klaim kompensasi lain KEMAMPUAN MEMBAYAR KLAIM DALAM UU NO. 18/1999 TENTANG JASA KONTRUKSI PASAL 15 AYAT 2 : PENGGUNA JASA HARUS MEMILIKI KEMAMPUAN MEMBAYAR BIAYA PEKERJAAN KONSTRUKSI YANG DIDUKUNG DENGAN DOKUMEN PEMBUKTIAN DARI LEMBAGA PERBANKAN DAN/ATAU LEMBAGA KEUANGAN BUKAN BANK BERDASARKAN PPRI PASAL 31 NO.29 TAHUN 2000: Kegagalan pekerjaan konstruksi adalah keadaan hasil pekerjaan konstruksi yang tidak sesuai dengan spesifikasi pekerjaan sebagaimana Disepakati dalam kontrak kerja konstruksi baik sebagian maupun keseluruhan sebagai akibat kesalahan pengguna jasa atau penyedia jasa. 1. PERENCANA MENGGANTI KONSTRUKSI DISEBABKAN KONSTRUKSI KONSTRUKSI BEBAS DARI KEWAJIBAN UNTUK ATAU MEMPERBAIKI KEGAGALAN PEKERJAAN SEBAGAIMANA DIMAKSUD DALAM PASAL 31 YANG KESALAHAN PENGGUNA JASA, PELAKSANA DAN PENGAWAS KONSTRUKSI KONSTRUKSI BEBAS DARI KEWAJIBAN UNTUK MENGGANTI ATAU MEMPERBAIKI KEGAGALAN PEKERJAAN KONSTRUKSI SEBAGAIMANA DIMAKSUD DALAM PASAL 31 YANG DISEBABKAN KESALAHAN PENGGUNA JASA, PERENCANA KONSTRUKSI DAN PENGAWAS KONSTRUKSI 2. PELAKSANA 3. PERENCANA KONSTRUKSI BEBAS DARI KEWAJIBAN UNTUK MENGGANTI ATAU MEMPERBAIKI KEGAGALAN PEKERJAAN KONSTRUKSI SEBAGAIMANA DIMAKSUD DALAM PASAL 31 YANG DISEBABKAN KESALAHAN PENGGUNA JASA, PELAKSANA KONSTRUKSI DAN PENGAWAS KONSTRUKSI 4. PENYEDIA JASA WAJIB MENGGANTI ATAU MEMPERBAIKI KEGAGALAN PEKERJAAN KONSTRUKSI SEBAGAIMANA SEBAGAIMANA DALAM PASAL 31 YANG DISEBABKAN KESALAHAN PENYEDIA JASA ATAS BIAYA SENDIRI PENGGUNA JASA PENYEDIA JASA BERTANGGUNG JAWAB SEJAK PENYERAHAN AKHIR PALING LAMA 10 TAHUN BERTANGGUNG JAWAB (DALAM PENGELOLAAN) DITETAPKAN OLEH PENILAI AHLI KEGAGALAN BANGUNAN Pasal 34 PP RI no.29/2000 : Kegagalan bangunan merupakan keadaan bangunan yang tidak berfungsi, baik secara keseluruhan maupun sebagian dari Segi teknis, manfaat, keselamatan dan kesehatan kerja, dan atau keselamatan umum sebagai akibat kesalahan penyedia jasa dan atau pengguna jasa setelah penyerahan akhir pekerjaan konstruksi Jangka waktu pertanggung jawaban atas kegagalan bangunan sesuai pasal 34 PP RI 29/2000 : 1.Ditentukan sesuai dengan umur konstruksi yang direncanakan maksimal 10 tahun, sejak penyerahan akhir pekerjaan konstruksi 2.Penetapan umur konstruksi yang direncanakan harus jelas dan tegas dinyatakan dalam dokumen perencanaan, serta disepakati dalam kontrak konstruksi 3.Jangka waktu pertanggung jawaban atas kegagalan bangunan harus dinyatakan dengan tegas dalam kontrak kerja konstruksi. Penilai ahli harus memiliki sertifikasi keahlian dan terdaftar pada lembaga, sesuai PP RI pasal 36 no 29/2000 : 1.Kegagalan Bangunan Dinilai Dan Ditetapkan Oleh Satu Atau Lebih Penilai Ahli Yang Profesional Dan Kompoten Dalam Bidangnya Dan Bersifat Independen Dan Mampu Memberikan Penilaian Secara Obyektif, Yang Harus Dibentuk Paling Lambat 1 Bulan Sejak Diterimanya Laporan Mengenai Terjadinya Kegagalan Bangunan 2.Penilai dipilih dan disepakati bersama oleh penyedia jasa dan pengguna jasa 3.Pemerintah berwewenang untuk mengambil tindakan tertentu apabila kegagalan menimbulkan gangguan pada keselamatan umum termasuk dalam memberikan pendapat dalam penunjukkan. Menetapkan sebab-sebab terjadinya kegagalan bangunan Menetapkan tidak berfungsinya sebagian atau keseluruhan bangunan Menetapkan pihak yang bertanggung jawab atas kegagalan bangunan serta tingkat dan kesalahan yang dilakukan Menetapkan besarnya kerugian, serta usulan besarnya ganti rugi yang harus dibayar oleh pihak-pihak yang melakukan kesalahan Menetapkan jangka waktu pembayaran kerugian Pelaksanaan ganti rugi dalam hal kegagalan konstruksi dapat dilakukan dengan mekanisme pertanggungan pihak ketiga atau asuransi, dengan ketentuan : 1. Persyaratan dan jangka waktu ditetapkan atas dasar kesepakatan 2. Premi dibayar oleh masing-masing pihak, dan biaya premi yang menjadi tanggungan penyedia jasa menjadi bagian unsur biaya pekerjaan konstruksi. Dalam hal pengguna jasa tidak bersedia memasukkan premi maka resiko kegagalan bangunan menjadi tanggung jawab pengguna jasa PROFESIONALISME DIWUJUDKAN BENAR-BENAR TEAM WORK YANG HANDAL (KEWAJIBAN &TANGGUNG JAWAB) SEGITIGA FUNGIONAL PROYEK MENYADARI PENTINGNYA KERJASAMA PCM (PRE CONSTRUCTION MEETING) KEJELASAN DOKUMEN LELANG Proses klaim terjadi sebagai akibat perubahan diperintahkan atau diminta. Proses terjadinya klaim : 1.Perubahan pekerjaan 2.Pemberitahuan 3.Permintaan perubahan 4.Penerbitan perintah perubahan 5.Klaim 6.Arbitrase / pengadilan 7.Amandemen kontrak yang PERUBAHAN PEKERJAAN • DIKETAHUI SEBELUMNYA • TIDAJ DIKETAHUI SEBELUMNYA • JIKA PERUBAHAN PEKERJAAN DIKETAHUI SEBELUMNYA MAKA DILAKUKAN PEMBERITAHUAN KEPADA PENGGUNA JASA PEMBERITAHUAN PERMINTAAN PERUBAHAN • JIKA PERUBAHAN PEKERJAAN TIDAK DIKETAHUI SEBELUMNYA, PERUBAHAN TERSEBUT DINAMAKAN PERUBAHAN TAK RESMI. PENYEDIA JASA MENGAJUKAN PERMINTAAN PERUBAHAN KEPADA PENGGUNA JASA PENERBITAN PERINTAH PERUBAHAN • APABILA PEMBERITAHUAN & PERMINTAAN PERUBAHAN DISETUJUI, PENGGUNA JASA WAJIB MENERBITKAN PERINTAH PERUBAHAN KLAIM • APABILA PEMBERITAHUAN & PERMINTAAN PERUBAHAN DISETUJUI, PENYEDIA JASA DAPAT MENGAJUKAN KLAIM TIDAK ARBITRASE / PENGADILAN • JIKA KLAIM TIDAK DISETUJUI, MAKA TERJADI SENGKETA, PENYEDIA JASA MENGAJUKAN PENYELESAIAN SENGKETA LEWAT ARBITRASE AMANDEMEN KONTRAK • SETELAH TERBIT PERINTAH PERUBAHAN, PERINTAH PERUBAHAN HARUS DIIKUTI DENGAN PENERBITAN AMANDEMEN KONRAK 1. Formal changes Pengarahan kepada kontraktor untuk melakukan suatu perubahan. 2. Construction changes perubahan konstruksi untuk perbaikan 3. Cardinal changes perubahan kontrak, dapat merubah karakter dari pekerjaan 4. Design related changes perubahan design melalui review 5. Termination penghentian atau pengurangan bagian pekerjaan tertentu 6. Payment changes perubahan angsuran biaya 7. Coordination changes Perubahan tanggung jawab koordinasi 8. Owner supply perubahan tanggung jawab owner 9. Higher standart changes Perubahan Keinginan Mendapatkan Standart Produk Yang Lebih Tinggi 10. Delay Perubahan Yang Mempengaruhi Keterlambatan Pekerjaan 11. Acceleration Percepatan untuk mengejar keterlambatan 12.Kualitas material Perubahan terhadap kualitas material yang lebih baik. 1. Administrasi kontrak 2. Manajer kontrak / administrator kontrak (analisis, mencatat & penyelesaian) 3. Evaluasi ( wawancara & mempelajari dokumen) 4. Bahan-bahan evaluasi (dokumen kontrak, perubahan pekerjaan, ringkasan pekerjaan, risalah rapat, jadual pelaksanaan, foto dan laporan) 5. Analisis 6. Perintah perubahan 7. Penyelesaian sengketa Analisis klaim : 1.Analisis secara faktual (apa yang sesungguhnya terjadi) 2.Analisis secara hukum atau berdasarkan kontrak 3.Analisis biaya (berupa biaya tambahan uang atau waktu harus diberikan kepada penyedia jasa) JENIS-JENIS KLAIM Jenis klaim terbagi atas : 1. Klaim tambahan biaya dan waktu 2. Klaim biaya tak langsung (overhead) 3. Klaim tambahan waktu (tanpa tambahan biaya) 4. Klaim kompensasi lain Dalam uu no. 18/1999 tentang jasa kontruksi pasal 15 ayat 2 : Pengguna jasa harus memiliki kemampuan membayar biaya pekerjaan konstruksi yang didukung dengan dokumen pembuktian dari lembaga perbankan dan/atau lembaga keuangan bukan bank. RESIKO PROYEK Dalam teori hukum dikenal suatu ajaran yang disebut dengan resicoleer (ajaran tentang resiko) Resicoleer adalah suatu ajaran, seseorang berkewajiban untuk memikul kerugian, jika ada suatu kejadian diluar kesalahan salah satu pihak yang menimpa benda yang menjadi objek perjanjian. Perubahan dalam bahasa inggris disebut “changes” dan perintah perubahan disebut “changes order” atau variation. Perubahan dapat berupa : -Lingkup pekerjaan -Spesifikasi teknik -Jenis material -Metode kerja -Percepatan pelaksanaan, dll Arbitrase telah dikenal di indonesia sejak abad xix (1848) dengan diberlakukannya kitab undang-undang hukum acara perdata (reglement op de rechtsvordering atau dikenal R.V PENGERTIAN ARBITRASE Menurut Rv, Arbitrase Adalah Suatu Bentuk Peradilan Di Luar Badan Peradilan Resmi Yang Dibentuk Dan Diselenggarakan Berdasarkan Bentuk Sukarela Dan Itikat Baik Dari Para Pihak Yang Berselisih Atau Yang Bersengketa tersebut diselesaikan oleh hakim (para ahli) yang mereka tunjuk sendiri dengan ketentuan bahwa putusan yang diambil oleh hakim atau para hakim tersebut merupakan putusan pada tingkat terakhir dan mengikat para pihak. Hakim-hakim menurut rv dinamakan wasit atau dikenal sebagai arbiter Ada 2 jenis arbitrase : 1.Arbitrase AD HOC Dibentuk Khusus Untuk Memutus/Menyelesaikan Sengketa/Perselisihan, Sering Juga Disebut Arbitrase Sukarela Dan Bersifat Sementara 2.Arbitrase institusional (kelembagaan) Suatu institusi arbitrase yang bersifat permanen, terlepas ada tidaknya sengketa, lengkap dengan arbiterarbiter, kepengurusan tempat sidang yang permanen dan prosedur yang baku. Lembaga-lembaga yang menyediakan jasa arbitrase : 1. Arbitrase nasional Keberadaannya dan daerah kewenangan meliputi wilayah suatu negara tertentu : a.Indonesia : -Badan arbitrase nasional indonesia (bani) -Badan arbitrase muamalat indonesia (bamui) B. Belanda : Nederland arbitrase institute C. Inggris : the british institute of arbitration 2. Arbitrase international Daerah kewenangannya meliputi seluruh dunia a.Court of arbitration of international chamber of commerce (icc) b.The international center for settlement of investment disputes (icsid) c.United nations commision on international trade law (uncitral) diterbitkan oleh pbb tahun 1976 ARBITRASE PENGADILAN BEBAS & OTONOM MENENTUKAN MUTLAK TERIKAT PADA HUKUM RULES & INSTITUSI ARBITRASE ACARA YANG BERLAKU MENGHINDARI KETIDAKPASTIAN YANG BERLAKU MUTLAK ADALAH AKIBAT PERBEDAAN SISTEM SISTEM HUKUM DARI NEGARA HUKUM DENGAN NEGARA TEMPAT TEMPAT SENGKETA DIPERIKSA SENGKETA DIPERIKSA, MAUPUN KEMUNGKINAN ADANYA KEPUTUSAN HAKIM YANG UNFAIR DENGAN MAKSUD APAPUN KELELUASAN MEMILIH ARBITER MAJELIS HAKIM PENGADILAN PROFESIONAL, PAKAR DALAM DITENTUKAN OLEH BIDANG YANG MENJADI OBJEK ADMINISTRASI PENGADILAN SENGKETA, DAN INDEPENDEN DALAM MEMERIKSA SENGKETA WAKTU PROSEDUR & BIAYA PUTUSAN PENGADILAN DITENTUKAN ARBITRASE LEBIH EFISIEN. PUTUSAN OLEH ADMINISTRASI PENGADILAN BERSIFAT FINAL & BINDING, DAN TERTUTUP UNTUK UPAYA HUKUM BANDING DAN KASASI PERSIDANGAN TERTUTUP (NON TERBUKA UNTUK UMUM (KECUALI PUBLICITY), MEMBERI KASUS PERCERAIAN) PERLINDUNGAN UNTUK INFORMASI ATAU DATA USAHA YANG BERSIFAT RAHASIA PERTIMBANGAN HUKUM LEBIH MENGUTAMAKAN ASPEK PRIVAT DENGAN WIN-WIN SOLUTION POLA PERTMBANGAN PENGADILAN DAN PUTUSAN HAKIM ADALAH WIN LOOSE BERHASIL KASUS SENGKETA KUASA HUKUM NEGOSIASI PENYELE SAIAN BERHASIL PENYELESAIAN SOMASI GAGAL GAGAL ARBITRASE ARBITRASE AD HOC INSTITUTIONAL (BANI) PROSES PERSIDANGAN KEPUTUSAN BERHASIL PELAKSANAAN SUKARELA PN.DOMISILI TERMOHON (30 HARI) GAGAL EKSEKUSI PENGADILAN Pelaksanaan ganti rugi dalam hal kegagalan konstruksi dapat dilakukan dengan mekanisme pertanggungan pihak ketiga atau asuransi, dengan ketentuan : 1. Persyaratan dan jangka waktu ditetapkan atas dasar kesepakatan 2. Premi dibayar oleh masing-masing pihak, dan biaya premi yang menjadi tanggungan penyedia jasa menjadi bagian unsur biaya pekerjaan konstruksi. Dalam hal pengguna jasa tidak bersedia memasukkan premi maka resiko kegagalan bangunan menjadi tanggung jawab pengguna jasa PROFESIONALISME DIWUJUDKAN BENAR-BENAR TEAM WORK YANG HANDAL (KEWAJIBAN &TANGGUNG JAWAB) SEGITIGA FUNGIONAL PROYEK MENYADARI PENTINGNYA KERJASAMA PCM (PRE CONSTRUCTION MEETING) KEJELASAN DOKUMEN LELANG Pengaruh tuntutan globalisasi dan otonomi daerah : 1.Meningkatnya ukuran proyek (volume & nilai kontrak) 2.Meningkatnya kompleksitas proyek (metode & teknologi) 3.Kompetisi yang makin tinggi CONSTRUC TIBILITY TEKNOLOGI SOSIAL KEUANGAN RESIKO PROYEK DESIGN POLITIK TENAGA KERJA Berdasarkan pp 28/2000 pasal 10 (1) tentang usaha dan peran serta masyarakat jasa konstruksi, kriteria resiko : 1.Resiko kecil : pekerjaan konstruksi yang pelaksanaannya tidak membahayakan keselamatan umum dan harta benda. 2.Resiko sedang : pekerjaan konstruksi yang pelaksanaannya beresiko membahayakan keselamatan umum dan harta benda 3.Resiko tingi : pekerjaan konstruksi yang pelaksanaannya beresiko sangat membahayakan keselamatan umum dan harta benda. Berdasarkan pp 29/2000 pasal 6 : Proyek dengan resiko kecil, teknologi sederhana & biaya kecil : penunjukkan langsung Proyek dengan resiko sedang, teknologi sederhana sampai madya & biaya kecil sampai sedang : pemilihan langsung Proyek dengan resiko tinggi, teknologi tinggi & biaya besar : pelelangan terbatas Berdasarkan penjelasana uu ri no.18/1999 pasal 13 : Untuk mengatasi resiko dan tanggung jawab hukum kepada pihak lain dapat ditempuh melalui pertanggungan dengan mitra usaha antara lain : 1.Jaminan Penawaran 2.Jaminan Pelaksanaan 3.Jaminan Uang Muka 4.Jaminan Sosial Tenaga Kerja 5.Construction All Risk Insurance 6.Profesional Liability Insurance Disamping Itu Jasa Konstruksi Memerlukan dukungan sumber informasi mengenai ketersediaan peralatan, bahan dan komponen bangunan Teknologi sederhana Pekerjaan konstruksi yang menggunakan alat kerja sederhana dan tidak memerlukan tenaga ahli Teknologi madya Pekerjaan konstruksi yang menggunakan sedikit peralatan berat dan memerlukan sedikit tenaga ahli Teknologi tinggi Pekerjaan Konstruksi Yang Menggunakan Banyak Peralatan Berat Dan Memerlukan Tenaga Ahli Dan Tenaga Terampil RESIKO >> KONTRAKTOR ASURANSI GANTI RUGI MAX 100 % RESIKO RESIKO TERBATAS OWNER BOND GANTI RUGI TERBATAS Pada tanggal 12 agustus 1999 telah diundangkan dan diberlakukan : Uu ri no.30 thn 1999 tentang arbritrase dan alternatif penyelesaian sengketa Pada bab i pasal 1, point 10 disebutkan : Alternatif penyelesaian sengketa adalah lembaga penyelesaian sengketa atau beda pendapat melalui prosedur yang disepakati para pihak, yakni penyelesaian di luar pengadilan dengan cara : KONSULTASI NEGOSIASI MEDIASI KONSILIASI ATAU PENILAIAN AHLI Konsultasi merupakan suatu tindakan yang bersifat “personal” antara suatu pihak tertentu, yang disebut “klien” dengan pihak lain yang merupakan pihak “konsultan” yang memberikan pendapat (hukum) kepada klien tersebut. NEGOSIASI Negosiasi Merupakan Salah Satu Lembaga Alternatif Penyelesaian Sengketa Yang Dilaksanakan Diluar Pengadilan, Sedangkan perdamaian dapat dilakukan baik sebelum proses persidangan pengadilan dilakukan, maupun setelah sidang peradilan dilaksanakan, baik didalam maupun diluar sidang pengadilan. 1. KOMPETITIF 2. KOOPERATIF 3. LUNAK DAN KERAS 4. INTEREST BEST Negosiasi Bersifat Alot Dan Bersaing, Ciri Negosiasi : 1.Mengajukan permintaan awal yang tinggi diawal negosiasi 2.Menjaga tuntutan agar tetap tinggi sepanjang proses negosiasi dilangsungkan 3.Menggunakan cara-cara yang berlebihan dan melemparkan tuduhan-tuduhan dengan tujuan menciptakan ketegangan dan tekanan terhadap pihak lain TEKNIK NEGOSIASI KOOPERATIF Menganggap pihak negosiator lawan bukan sebagai musuh, melainkan sebagai mitra kerja untuk mencari penyelesaian sengketa yang adil berdasarkan analisis yang obyektif dan atas fakta hukum yang jelas SOFT (LUNAK) HARD (KERAS) NEGOSIATOR ADALAH TEMAN NEGOSIATOR DIPANDANG SEBAGAI LAWAN TUJUAN PERUNDINGAN ADALAH KESEPAKATAN TUJUAN UNTUK MENANG MEMPERCAYAI PERUNDING LAWAN KERAS TERHADAP ORANG MAUPUN MASALAH MENGEMUKAKAN TAWARAN MEMBUAT ANCAMAN MENGALAH UNTUK KESEPAKATAN MENUNTUT PEROLEHAN SEPIHAK MENCEGAH UNTUK BERLOMBA KEHENDAK SEDAPAT MUNGKIN MEMENANGKAN KEINGINAN MENERIMA UNTUK DITEKAN MENERAPKAN TEKANAN Teknik negosiasi interest based merupakan jalan tengah pada teknik keras dan lunak, teknik negosiasi berdasarkan pada komponen : 1.People (orang) 2.Interest (kepentingan) 3.Option / solusi 4.Criteria Memberikan tenggang waktu penyelesaian paling lama 14 hari Penyelesaian sengketa tersebut harus dilakukan dalam bentuk “pertemuan langsung” oleh dan antara para pihak yang bersengketa Mediasi adalah sebuah proses penyelesaian sengketa berdasarkan perundingan. UU RI no.30/1999 pasal 6 ayat (3) ; Sengketa atau beda pendapat diselesaikan melalui bantuan seorang atau lebih penasehat ahli maupun melalui seorang mediator Penyelenggara pertemuan Pemimpin diskusi netral Pemelihara atau penjaga aturan agar perundingan berlangsung baik Pengendali emosi para pihak Pendorong pihak yang kurang mampu agar mengemukakan pandangannya Konsiliasi berasal dari kata “conciliation” (bahasa inggris) berarti “perdamaian” Konsiliasi adalah suatu tindakan atau proses untuk mencapai perdamaian di luar pengadilan. Konsiliasi adalah upaya penyelesaian sengketa dengan cara mempertemukan keinginan para pihak dengan menyerahkannya kepada suatu komisi yang bertindak sebagai konsiliator Somasi adalah teguran dari pihak pengguna jasa kepada penyedia jasa atau sebaliknya, agar dapat memenuhi prestasi sesuai dengan isi perjanjian yang telah disepakati antar keduanya. SEBAB TERJADINYA SOMASI 1. Penyedia jasa melaksanakan prestasi yang keliru 2. Penyedia jasa tidak memenuhi prestasi pada hari yang telah 3. dijanjikan Prestasi yang dilaksanakan oleh penyedia tidak lagi berguna bagi pengguna jasa setelah lewat waktu yang ditentukan Terdapat 5 jenis peristiwa : 1.Penyadia jasa menolak pemenuhan prestasi 2.Penyedia jasa mengakui kelalaiannya 3.Pemenuhan prestasi tidak mungkin dilakukan 4.Pemenuhan pretasi tidak berlaku lagi 5.Penyedia jasa melakukan prestasi tidak sebagaimana mestinya Wanprestasi adalah tidak memenuhi atau lalai melaksanakan kewajiban sebagaimana yang ditentukan dalam perjanjian yang dibuat antara pengguna jasa dan penyedia jasa Dalam restatement of the law of contracts (amerika serikat), wanprestasi (breach of contracts) dibedakan atas 2 macam : 1. Total breachts 2. Partial breachts 1. Perikatan tetap ada 2. Penyedia jasa atau pengguna jasa harus membayar ganti rugi 3. Beban resiko beralih untuk kerugian penyedia jasa, jika masalah muncul setelah penyedia jasa wanprestas Pengguna / penyedia jasa dapat menuntut wanprestasi sebagai berikut : 1.Meminta pemenuhan prestasi 2.Menuntut prestasi disertai ganti rugi 3.Menuntut dan meminta ganti rugi 4.Menuntut pembatalan perjanjian 5.Menuntut pembatalan disertai ganti rugi BIAYA COSTS GANTI RUGI COMPENSATION PEMBATALAN PERJANJIAN RESCISSION • Berdasarkan Uu Ri No.18/ 1999 Bab Vi Disebutkan ; Pasal 26 (1) Jika Terjadi Kegagalan Bangunan Yang Disebabkan Kesalahan Perencana Atau Pengawas Konstruksi, Dan hal tersebut terbukti menimbulkan kerugian bagi pihak lain, maka perencana atau pengawas konstruksi wajib bertanggung jawab sesuai dengan bidang profesi dan dikenakan ganti rugi Pasal 26 (2) Jika Terjadi Kegagalan Bangunan Yang Disebabkan Kesalahan Pelaksana Konstruksi Dan Hal Tersebut Terbukti Menimbulkan kerugian bagi pihak lain, maka pelaksana konstruksi wajib bertanggung jawab sesuai dengan bidang usaha dan dikenakan ganti rugi Pasal 27 Jika Terjadi Kegagalan Bangunan Yang Disebabkan Kesalahan Pengguna Jasa Dalam Pengelolaan Bangunan Dan Hal tersebut menimbulkan kerugian bagi pihak lain, maka pengguna jasa wajib bertanggung jawab dan dikenai ganti rugi Ganti rugi yang dapat dituntut : 1.Kerugian yang diderita dari masing-masing pihak 2.Keuntungan yang akan diperoleh Suatu keadaan yang terjadi diluar kekuasaan para pihak, sehingga untuk melaksanakan kewajibannya sesuai kontrak menjadi tidak terpenuhi 1. Timbulnya perang, pemberontakan,perang saudar, dll 2. Kekacauan dan huru hara 3. Bencana alam : gempa, badai, gunung meletus dll 4. Atau keadaan yang ditetapkan dalam kontrak, misal; wabah penyakit, kebakaran dll ACT OF GOD (KEHENDAK ALLAH) SUATU KEADAAN ATAS KEHENDAK ALLAH, SEPERTI ; BANJIR, TANAH LONGSOR, GUNUNG MELETUS, HALILINTAR, GEMPA, TSUNAMI DLL TINDAKAN PEMERINTAH ATAU PIHAK LAIN, MISALNYA; KEBIJAKAN MONETER, PEPERANGAN, PEMBERONTAKAN, HURU HARA, PEMOGOKKAN DLL Keadaan Memaksa Dibagi Menjadi 2 Jenis : 1.Keadaan Memaksa Absolut Suatu Keadaan Yang Samasekali Tidak Dapat Memenuhi Prestasinya (Gempa, Banjir Bandang Dll) 2.Keadaan Memaksa Relatif Suatu keadaan yang masih memungkinkan untuk melaksanakan prestasinya, dengan resiko tertimpa bahaya kerugian yang sangat besar Ada tiga akibat keadaan memaksa : 1. Penyedia jasa tidak perlu membayar ganti rugi 2. Beban resiko tidak berubah 3. Pengguna jasa tidak berhak atas pemenuhan prestasi Kegagalan bangunan yang menjadi tanggung jawab penyedia jasa sebagaimana dimaksud pada ayat (1) ditentukan terhitung sejak penyerahan akhir pekerjaan konstruksi dan paling lama 10 (sepuluh) tahun. pihak penyedia jasa yang melakukan kesalahan dan mengakibatkan kegagalan bangunan bisa dikenai pidana maksimal 5 tahun atau denda maksimal 10% (bagi perencana) dan 5% (bagi pelaksana/pemborong) dari nilai kontrak. Ketika mendesain sebuah konstruksi bangunan, seorang engineer teknik sipil pasti membayangkan yang buruk-buruk ; topan badai, hujan salju, air bah, gempa, dsb Bangunan yang didesain dengan asumsi tidak akan terjadi bahaya apa pun terhadapnya adalah bangunan yang sangat buruk. Karena bencana alam tak dapat diramal, maka digunakanlah asumsi. Bangunan pun dikonstruksi dengan persiapan yang dianggap cukup untuk menghadapi bahaya yang diasumsikan itu. Jelaslah bahwa logika ilmiah menghendaki kita untuk mempersiapkan diri menghadapi bencana sebelum benar-benar terjadi. Kata orang : hope for the best, but prepare for the worst.