Transcript Contrato de promessa de compra e venda e pactos acessórios

Contrato de promessa de compra e
venda e pactos acessórios
Contrato de promessa de compra e
venda
 Contrato preliminar especial
 Base normativa (arts. 1417 e 1418)
 Promitente comprador adquire direito real à aquisição do imóvel,
podendo exigir a outorga de escritura definitiva e, se houver a recusa, a
adjudicação do imóvel
 Requisitos:
 Inexistência de cláusula de arrependimento
 Registro do contrato de promessa de compra e venda junto ao
Cartório de Registro de Imóveis
Pactos acessórios
 Retrovenda (Arts. 505-508)
 Pacto acessório à compra e venda no qual o vendedor
prerrogativa de resolver o negócio, restituindo o preço
reembolsando as despesas feitas pelo comprador
 Condição resolutiva expressa
 Não se trata de nova alienação, mas do desfazimento
jurídico
 Limites do art. 505
o Prazo de 3 anos
o Reembolso atinge benfeitorias, mas apenas as
excluindo-se as úteis e voluptuárias
reguarda a
recebido e
do negócio
necessárias,
Pactos acessórios
 Independência entre nulidade da retrovenda e nulidade do NJ
 O direito de retrovenda é passível de cessão e de transmissão a
herdeiros e legatários, podendo ser exercido contra terceiro
adquirente (art. 507)
 Em nome da boa-fé, o terceiro adquirente deve ter conhecimento da
cláusula para que seja possível falar-se em exercício da retrovenda
Pactos acessórios
 Retrovenda conjunta (art. 508)
 Requisitos:
 Duas ou mais pessoas com o direito de retrato
 Só uma exerce o direito
 O comprador pode intimar os outros vendedores a acordarem
 Prevalece a retrovenda em favor de quem primeiro efetuou o depósito
integral
Pactos acessórios
 Venda a contento e sujeita a prova(Arts. 509-512)
 Venda a contento
 Condição suspensiva (o que inviabiliza a transferência da propriedade) até a
manifestação de satisfação pelo adquirente, ficando este na condição de
comandatário
 Venda sujeita a prova
 Condição suspensiva reside no atendimento das qualidade asseguradas pelo
vendedor e na idoneidade a qual se destina, ficando até sua manifestação na
condição de comandatário
 Ou seja, a margem de exercício da discricionariedade para recusa é menor
aqui do que na venda a contento, haja vista a existência de parâmetros
objetivos
 Diálogo com o direito de arrependimento do art. 49 do CDC?
 A diferença quanto à produção de efeitos
Pactos acessórios
 Preempção ou preferência
 Cláusula que obriga o comprador de coisa móvel ou imóvel a oferecer a
coisa a quem lhe vendeu originalmente, caso pretenda vende-la ou dá-la
em pagamento
 Nessa circunstância, vendedor originário terá a preferência em readquirir
a coisa em igualdade de condições com terceiro que também se ofereça
para adquiri-la
 Atenção: Diferentemente da retrovenda, o direito de preferência NÃO é
passível de cessão nem de sucessão por herança. (art. 520)
Pactos acessórios
 Requisitos da preempção
 Interesse do comprador em se desfazer do imóvel por i) compra e venda; ou ii) dação
e pagamento;
 Desejo do vendendor original de readquirir o bem, podendo oferecer proposta
semelhante a de terceiros
 Prazos da preferência
 Limites do direito (art. 513, parágrafo único)
 180 dias, bem móvel
 2 anos, se imóvel
 Limites para o exercício após a notificação (art. 516)
 3 dias, bem móvel
 60 dias, imóvel
 Responsabilização do comprador (Art. 518)
 Responde por perdas e danos se não informar ao vendedor o preço e as vantagens
oferecidos por terceiros
 Terceiro adquirente também responde, se agir em desconformidade com a má-fé
Pactos acessórios
Retrovenda
Direito de preferência
Restrita a bens imóveis
Aplicável a bens móveis e imóveis]
Transmissível por cessão e direito sucessório
Intransmissível
Há a resolução do negócio original
Há novo negócio jurídico, nova aquisição
Comprador originário é obrigado a vender
Pode haver descumprimento e consequente
aplicação de perdas e danos