Transcript Anne Sophie Vilsbøll-Håndtering af forurenet jord

JORDFORURENING OG ANSVARSFRASKRIVELSER VED
KØB/SALG AF FAST EJENDOM
1. OKTOBER 2013
SPECIALISTADVOKAT ANNE SOPHIE K. VILSBØLL
JORDFORURENING VED KØB/SALG
AF EJENDOMME
Håndteringen af evt. forurening i købsaftalen afhænger bl.a.
af:
• Hvad er det for en type ejendom?
• Er du køber eller sælger af ejendommen?
• Hvor godt kender du ejendommen og dens historie?
• Hvad skal ejendommen fremadrettet anvendes til?
ERHVERVSEJENDOMME
Erhvervsejendomme - Forurening behøver ikke at være et problem
• Der handles masser af forurenede ejendomme!
• Forenelighed med aktuel anvendelse?
• Risiko for grundvandet eller drikkevandsindvinding mv.?
• Forureningen skal håndteres rigtigt i aftalen
• Korrekt prisfastsættelse – undgå efterfølgende tvist om
erstatning/reduktion
FØLSOM ANVENDELSE
Boliger eller anden følsom anvendelse – selv en mindre
forurening kan være problematisk
• Betydelige restriktioner for anvendelsen
• Forurenede boligejendomme er vanskeligt omsættelige
• Mange borgere vil være utrygge ved at bo på en
forurenet grund
OVERVEJELSER VED KØB – BETYDNING AF
EVT. FORURENING
• Overtager køber ansvaret for eventuel forurening – det
offentligretlige ansvar?
• Normalt ikke, da ”forureneren betaler”
• Men køber skal som ny ejer tåle ulemper i forbindelse
med en evt. offentlig indsats (oprensning eller
afværge), som regionen måtte beslutte
• Betydning for ejendommens anvendelse? –
Begrænsning af udnyttelsesmuligheder, medmindre
køber selv beslutter at oprense
• Ejendommens værdi!
OVERVEJELSER VED SALG AF EJENDOM MED
EVENTUEL FORURENING
• Hvad er kendskabet hos sælger/ sælgers organisation
til ejendommens forureningstilstand?
• Hvordan opnås den bedst mulige pris, trods forurening?
• Iværksætte undersøgelse og/eller oprensning inden
salg?
• Hvilken grad af risiko kan/vil sælger påtage sig?
(herunder for efterfølgende at blive mødt med et
krav)
MILJØUNDERSØGELSER
GENEREL CHECKLISTE
• Er ejendommen kortlagt på V1 eller V2?
• Hvad står der i givet fald i kortlægningsafgørelserne?
• Er der oplyst omstændigheder i øvrigt, der gør
jordforurening nærliggende?
• Foreligger der hos region eller kommune uopfyldte påbud
eller forvarslede påbud?
MILJØUNDERSØGELSE
• Er der grundlag for – og mulighed for – at gennemføre
egentlige miljøundersøgelser? (tid, økonomi, villighed hos
modparten)
• Er dette ud fra en overordnet betragtning hensigtsmæssigt –
og muligt?
• Bør der i stedet handles om risikoen?
• Undersøgelsens karakter? (fase 1, fase 2, hele grunden,
stikprøver, kun bestemte stoffer eller alt)
HVIS FORURENINGEN IKKE
HÅNDTERES I KØBSAFTALEN?
• Almindelige regler om mangler ved fast ejendom
• Erstatning?
• Forholdsmæssigt afslag i købesummen?
• Risiko for bevisusikkerhed, herunder udfaldet af syn &
skøn
FORHOLDSMÆSSIGT AFSLAG
U.2009.1729H – Hadsund Kommune (sælger)
• A købte i 1994 en grund af kommunen for 100.000 kr.,
opførte et parcelhus og solgte i 1998 ejendommen til B for
2.125.000 kr.
• I 2000 blev ejendommen kortlagt som forurenet med tjære
fra en tidligere tjæreplads. Kunne stadig anvendes som
bolig – men med begrænsninger.
• Højesteret: Forholdsmæssigt afslag fra kommunen til A på
100.000 kr. Det forholdsmæssige afslag fra A til B skulle
tage udgangspunkt i forholdene på salgstidspunktet
(omkostninger til oprensning, anslået til 800.000).
• Uden betydning, at kortlægningsreglerne i
jordforureningsloven senere (i 2007) var ændret med den
virkning, at oprensningsomkostningerne blev lavere end
800.000 kr.
FORHOLDSMÆSSIGT AFSLAG/
ERSTATNING ?
MAD 1996.941Ø – Fennet Holding A/S
• Tidligere industriejendom solgt i 1985 for 7,5 mio. kr.
Oplyst, at der på ejendommen var to nedgravede
50.000 l olietanke og yderligere to nedlagte
oliejordtanke.
• Efterfølgende konstateret omfattende jordforurening,
samt at nogle af tankene var ulovligt sløjfede.
• Køber krævede betaling af omkostninger på 720.000 kr.
og gjorde gældende, at sælger 1)havde handlet culpøst
(viden/burde viden om forureningen) 2) at der var
grundlag for et forholdsmæssigt afslag.
MAD 1996.941Ø – Fennet Holding A/S (forts.)
• Afhjemling af skønsmanden:
• ”Det er desværre meget normalt, at der konstateres
forurening i forbindelse med nedgravede tanke. Hvis
der for en køber foreligger oplysninger om nedgravede
tanke, vil han derfor klart tilråde en nærmere
undersøgelse af grunden”
MAD 1996.941Ø – FENNET
HOLDING A/S (FORTS.)
• Østre Landsret:
• Ikke godtgjort, at sælger havde eller burde have haft
kendskab til forureningen.
• ”Den omstændighed, at sagsøgeren, der må anses som
professionel på området, var bekendt med [ejendommens
tidligere anvendelse til industri samt 4 nedgravede tanke],
burde have foranlediget sagsøger til forud for købet at
foretage en undersøgelse af ejendommen for at afdække
den eksisterende risiko for, at grunden kunne være
forurenet af olie, jf. også skønsmandens udtalelser […].Da
sagsøgeren undlod at foretage en sådan undersøgelse,
findes sagsøgeren at have overtaget risikoen for den
foreliggende forurening, og der er derfor ikke grundlag for
forholdsmæssigt afslag”
FORURENINGSKLAUSULER
KØBERS UNDERSØGELSESPLIGT
U.2001.2200H - PYROLYSEGRUNDEN
U.2001.2200H – PYROLYSEGRUNDEN
(FORTS.)
• To rederiselskaber i A.P.Møller-koncernen (S) og et
ejendomsselskab (K) indledte forhandlinger i 1985 og
antog en fælles rådgiver, R, som udførte delvise
forureningsundersøgelser, der viste, at Pyrolysegrunden
og en del af Nordmarken var forurenet med kulbrinter.
• R anbefalede en undersøgelse af hele Nordmarken, men
dette afviste K’s ejerkreds som unødvendigt.
• Ejendommen blev solgt i 1989, og købesummen blev
aftalt til 100 mio. kr., idet parterne tog udgangspunkt i
den anslåede handelsværdi for ejendommen i
uforurenet stand, til 175 mio. kr.
U.2001.2200H –
PYROLYSEGRUNDEN (FORTS.)
• Skødeklausul om forurening:
”Parterne har i fællesskab anmodet R om at udarbejde
rapporter vedrørende jordbundens beskaffenhed. Der
henvises til følgende rapporter:
[xx]
Sælger er uden ansvar for afhjælpningsomkostninger
grundet de miljøforanstaltninger, som må påregnes ud
fra de ovenfor anførte rapporter.”
U.2001.2200H – PYROLYSEGRUNDEN
(FORTS.)
• I 1992 blev der konstateret følgende, yderligere
forurening af grunden:
• Den resterende del af Nordmarken var også forurenet
med kulbrinter.
• Oprensningsningsudgift skønnet til et trecifret
mio.beløb.
• Både Pyrolysegrunden og Nordmarken var forurenet
med tungmetaller.
• Oprensningsningsudgift skønnet til 5 mio. kr.
U.2001.2200 – PYROLYSEGRUNDEN
(FORTS.)
• Højesteret:
1. Forhandlingsforløbet støtter som udgangspunkt S’
standpunkt om, at samtlige afhjælpningsomkostninger
vedr. forurening skulle afholdes af køber.
2. Men ordlyden i skødets § 3.2 kan omvendt ikke forstås
sådan, at S også har fraskrevet sig ansvar for forurening,
der ikke er omhandlet i de nævnte rapporter.
3. Ansvarsspørgsmålet kan derfor ikke afgøres på grundlag
af miljøklausulen, men må afgøres på grundlag af
almindelige regler om køb af fast ejendom.
4. Pga. K’s afvisning af, at der skulle foretages yderligere
forureningsundersøgelse (af Nordmarken), påhviler
risikoen for den yderligere kulbrinteforurening K.
U.2001.2200 – PYROLYSEGRUNDEN
(FORTS.)
• Højesteret:
5. Hvad angår tungmetalforureningen var det i
1980’erne ikke almindeligt at undersøge arealer af
denne type for tungmetaller. K har derfor ikke ved
at afvise yderligere undersøgelse afskåret sig fra
at påberåbe sig tungmetalforureningen. Men
omkostningerne på ca. 5 mio. kr. ligger under
bagatelgrænsen.
6. I forholdet mellem K og rådgiveren R, var R ikke
erstatningsansvarlig, da det var K’s eget valg ikke
at følge anbefalingen om en nærmere undersøgelse
for kulbrinter, og da R ikke havde begået fejl ved
(efter praksis dengang) ikke at undersøge for
tungmetaller.
ANSVARSKLAUSULER
- INDHOLDSMÆSSIG AFGRÆNSNING
U.1992.414H – klausulen dækkede ikke
forurening!
• Salg af ejendom med tidligere tankstation skete med
følgende klausul: ”Sælger har intet ansvar for
jordbundsforholdene”.
• Højesteret: Der er ikke grundlag for at antage, at
ansvarsfraskrivelsen også omfatter forureningsskader.
Det forhold, at køberne og deres rådgiver var klar over,
at der tidligere havde været en tankstation på
ejendommen, kan ikke føre til bortfald af
mangelsbeføjelser.
EKSEMPEL – BEGRÆNSNING AF SÆLGERS
ANSVAR
”Såfremt der konstateres jordforurening på ejendommen senest 2 år
fra overtagelsesdagen at regne, forpligter sælger sig til at oprense
forureningen, dog således at oprensningsomkostningerne, der kan
pålægges sælger, maksimeres til kr. 3 mio.”
Q1: Hvad opnår sælger herved?
Q2: Hvad opnår køber?
EKSEMPEL - OPRENSNINGSKRITERIET
Q: Er dette en fornuftig ansvarsklausul:
”Sælger forestår oprensning af forureningen på
ejendommen.
Oprensningskriteriet er renjordskriteriet i henhold til
”Vejledning i håndtering og bortskaffelse – forurenet og
renset jord på Sjælland og Lolland-Falster” som udgivet i
februar måned 1997, herunder eksempelvis for benzin- og
olieprodukter til et niveau mindre end 50 mg/kg.
Såfremt renjordskriteriet på oprensningstidspunktet
måtte være hævet, således at der må efterlades højere
forureningskoncentrationer, er sælger dog berettiget til
alene at oprense til sådanne koncentrationer.”
ANSVARSBEGRÆNSNING OPRENSNINGSKRITERIET
MAD 2009.1718 – Nærum Gymnasium
• Rudersdal Kommunes salg af flere ejendomme til
Universitets- og bygningsstyrelsen, med vilkår om
forurening, rydning af grund og funderingsforhold.
• Mht. forurening skulle ejendommen være i en sådan
stand, at Køber ”efter sædvanlig myndighedsvurdering
kan anvende ejendommen til (gymnasium)”
• Efter salget blev der bl.a. konstateret forurening på
ejendommen.
MAD 2009.1718 – (FORTS.)
• Landsrettens afgørelse vedr. forurening:
• ”Med hensyn til spørgsmålet om forurening må
bestemmelsen i [skødet] forstås således, at kommunen
påtog sig den økonomiske risiko for, om der på
ejendommen fandtes forurening, der ville forhindre
opførelsen af et gymnasium. Der findes ikke i de
foreliggende miljøundersøgelser eller i det øvrige
foreliggende grundlag for at fastslå, at den forurening,
der blev konstateret på ejendommen, herunder i de to
efterladte jorddepoter, forhindrede opførelsen af et
gymnasium. Rudersdal Kommune frifindes derfor for
det krav, der er rejst vedrørende
forureningsforholdene”
EKSEMPEL – OPRENSNINGSKRITERIET?
”Såfremt køber senest 2 år fra overtagelsesdagen at regne
konstaterer forurening på ejendommen, forpligter sælger sig til at
afholde de med fornøden oprensning af forureningen forbundne
omkostninger, i det omfang køberen af miljømyndighederne gyldigt
pålægges at foretage sådan oprensning.”
Q: Er ovennævnte klausul gunstigst for køber eller sælger?
ANSVARSFRASKRIVELSE – MEN
ERSTATNINGSANSVAR
U.2010.556H – Grafisk Hus A/S
S (tidligere grafisk virksomhed) underrettede i forbindelse med
salget i 2001 ikke K om, at S fra Amtet havde modtaget en
afgørelse om, at ejendommen muligvis var forurenet (V1kortlægning).
Kortlægningen blev først noteret i tingbogen, efter at Ks
advokat havde indhentet tingbogsoplysninger.
Købsaftalens miljøklausul:
”Køber overtager ejendommen, således som den er og
forefindes med total ansvarsfraskrivelse for sælger, både
f.s.v. angår bygninger og grund.”
U.2010.556H (FORTS.)
• I 2003 blev det konstateret, at der var jordforurening på
ejendommen.
• Højesterets præmisser:
• ”Det må [ ] lægges til grund, at [S] ikke forud for
købsaftalens indgåelse oplyste [K] om amtets afgørelse [ ]
om kortlægning af ejendommen på vidensniveau 1 som
muligt forurenet, hvilken afgørelse indebar, at anvendelse af
ejendommen til boligformål krævede godkendelse af amtet,
og at amtet i forbindelse hermed kunne stille krav om
udførelse af nødvendige forureningsundersøgelser. Højesteret
finder, at [S] herved klart har tilsidesat sin oplysningspligt
vedrørende et forhold af væsentlig betydning. Heroverfor kan
der hverken lægges vægt på at [K] – trods [Ks] kendskab til,
at ejendommen havde været anvendt til grafisk virksomhed
– undlod at foretage nærmere undersøgelser vedrørende
ejendommens forureningsforhold, eller på den aftalte
ansvarsfraskrivelsesklausul.”
ANSVARSFRASKRIVELSE
OPRETHOLDT
ØL dom af 20. december 2012 – Solvej
• Boligejendom solgt af Glostrup Kommune i 2006 med
følgende klausul:
”S oplyser, at grunden sælger bekendt ikke er forurenet
udover den diffuse jordforurening i Glostrup …, og sælger
fraskriver sig et hvert ansvar som følge af en af sælger
ukendt eventuel forurening af grunden …. K accepterer at
der, hverken nu eller senere, kan gøres krav gældende
mod sælger i anledning af en mulig forurening, det være
sig i form af erstatning eller i form af afslag i
købesummen, ligesom handlen heller ikke vil kunne hæves
som følge heraf.”
ØL DOM AF 20. DECEMBER 2012 –
SOLVEJ – FORTS.
• Kommunen oplyste ikke i forbindelse med salget –
hverken i sin egenskab af sælger eller ved besvarelse af
det kommunale oplysningsskema – om en afsluttet
forureningssag fra 1994, hidrørende fra en olietank på
naboejendommen. Der var ikke efterladt forurening, der
kunne medføre kortlægning.
• I 2009 blev der opdaget en betydelig olieforurening
under ejendommens kælder, der stammede fra en
nedgravet olietank på ejendommen. K havde oplyst om
den nedgravede olietank ved salget.
ØL DOM AF 20. DECEMBER 2012 –
SOLVEJ – FORTS.
Østre Landsrets dom:
• Kommunen oplyste om den nedgravede olietank, og det
kan ikke lægges til grund, at kommunen vidste eller
burde vide, at der var en omfattende olieforurening fra
tanken.
• På denne baggrund finder landsretten, at der ikke
foreligger sådanne særlige omstændigheder, at
ansvarsfraskrivelsesklausulen kan tilsidesættes i
relation til forureningen fra olietanken på ejendommen.
• Men det er en mangel, at kommunen forsømte at give
oplysning om forureningen og afværgeforanstaltningen
fra 1994. Skønsmæssigt afslag: 150.000 kr.
OPSUMMERING - MILJØKLAUSULER
Skal vi aftale en miljøklausul – og hvilken?
1. Hvordan vil køber/sælger være stillet ansvarsmæssigt
uden en klausul?
2. Er der tilstrækkelig viden – eller skal der gennemføres
undersøgelser?
3. Er der en konkret risiko (kendt eller potentiel
forurening) der ønskes ”handlet af”?
4. Vær omhyggelig med beskrivelsen af ansvarets omfang
(oprensningskriteriet, tidsbegrænsning, økonomisk
begrænsning – andet)
5. Husk evt. ukendt forurening!
KONTAKT
OFFENTLIG VIRKSOMHED
Anne Sophie K. Vilsbøll
Specialistadvokat
T 72 27 34 16
M 25 26 34 16
E [email protected]