Transcript Modul 4 Estimasi Biaya Konseptual_Nug

Modul 4:
Estimasi Biaya Konseptual
ISI MODUL 4:
Esimasi Biaya Konseptual
3
Daur Hidup Proyek (review)
Estimasi Biaya Konseptual pada saat Planning Process
Need
Project
formulation
process
User
Requirements
Awareness
of need
Planning
process
Engineering
and design
process
Construction
process
Use
managemen
t process
Project
Feasibility
And scope
Project
Engineering
And design
Project
Field engineering
And construction
Facility
use and
management
Project
Concept
formulation
Project
Scope
definition
Full Project
description
Project
Completion and
Acceptance
For use
Disposal
process
Facility
demolition
Or conversion
Fulfillment
Of need
4
Latar Belakang
• Estimasi Biaya sangat fundamental dalam
industri konstruksi
• Estimasi adalah pendekatan atau perkiraan
biaya yang diharapkan terjadi dari suatu
pelaksanaan proyek konstruksi
• Estimasi menjadi alat untuk membantu
pengambilan keputusan
5
Daur Hidup Proyek dan Keputusan
(Review)
Level of
Influence
Cumulative
Total Cost
100%
100%
Increasing Expenditures
50%
50%
Decreasing
Influence
0%
0%
Planning
Design
Construction
O&M
Time
Kebutuhan akan Estimasi Biaya Konseptual
6
Kategori Estimasi
• Estimasi Order of magnitude. Digunakan untuk studi
kelayakan, memilih antar alternatif dan menentukan ekonomi
dari suatu proyek pada tahap awal (Konseptual)
• Estimasi Anggaran. Digunakan untuk penganggaran dan
persetujuan pendanaan, serta sebagai dasar pengendalian
biaya dasar
• Estimasi Definitif. Estimasi detail di mana informasi yang
digunakan melingkupi gambar, spesifikasi, dan harga usulan
dari sub-kontraktor dan supplier
7
Akurasi Jenis Estimasi
Pre-Fund Authorization
Conceive
Post Fund Authorization
Develop
Execute
+50%
Expected
Percent
Most Probable Cost
Variance 0%
Without
Contingency
+20%
10-15%
80%+
-5%
-15%
-30%
Order of Magnitute
+15%
Budget
Amount of
Information
Available
Definitive
8
Informasi yang Diperlukan
•
•
•
•
•
•
•
•
Gambar
Spesifikasi
Basis data produktivitas
Basis data harga
Basis data proyek yang telah dilaksanakan
Harga dari suppliers dan subkontraktor
Kebijakan dan strategi perusahaan
Kondisi pasar dan pesaing
9
Metoda Estimasi Biaya Konseptual
•
•
•
•
•
Cost Indices
Cost Capacity Factor
Location Factor
Equipment Factored
Parameter (Elemental)
10
Metoda Cost Indices
• Biasa digunakan pada tahap estimasi
konseptual
• C2 = C1 . I2 / I1
Dimana:
C1 = Harga yang diketahui pada saat t1
C2 = Harga yang dicari pada saat t2
I1 = Index harga pada t1
I2 = Index harga pada t2
11
ENR* Building Cost Index
*ENR=Engineering News Record
12
ENR Construction Cost Index
13
ENR – Input Type
Skilled
Labor
60%
Common
Labor
76%
Structural
Steel
20%
Structural
Steel
14%
Lumber
2 x 4s
14%
Lumber
2 x 4s
8%
Portland
Cement
3%
Portland
Cement
2%
Building Cost Component
Construction Cost Component
14
Komponen Dominan Bangunan Gedung
Sederhana Jawa Barat
No
Komponen
Satuan
Bobot
Kuantitas
Tertimbang (q)
1
Kayu balok*
m3
20,82 %
0,1205
2
Semen
zak
8,75 %
2,1834
3
Besi Beton U24
Kg
5,66 %
9,1250
4
Keramik Lantai 30x30 putih polos
m2
4,40 %
1,0100
5
Batu bata
Buah
4,01 %
88,4409
6
Kayu papan*
m3
3,91 %
0,0274
7
Genteng
Buah
2,95 %
39,1362
8
Pasir Pasang
m3
2,75 %
0,2989
9
Kepala Tukang
Hari
2,56 %
0,6476
10
Tukang
Hari
14,52 %
4,5259
11
Pekerja
Hari
11,42 %
4,5604
TOTAL
81,75 %
*Kualitas kayu yang dipakai adalah kayu borneo super
15
Indeks Biaya (Jawa Barat)
IB2
B2  B1
IB1
Dimana:
B1
B2
IL1
1
IL2
2
= biaya periode 1
= biaya periode 2
= indeks biaya periode
= indeks biaya periode
Base Year 2002 = 100
•
•
Tahun
IB Jurnal
IB BIC
1995
33,70
1996
37,33
1997
40,31
1998
45,52
1999
62,65
2000
69,58
2001
99,72
2002
100,00
100,00
2003
117,07
108,59
2004
129,93
111,80
2005
135,15
143,33
IB Jurnal, sumber: Jurnal Harga Satuan Bahan Bangunan dan Konstruksi. Terbit 2-3 kali dalam satu tahun.
IB BIC, sumber: Analisa Harga Satuan dari Building Information Centre (BIC) propinsi Jawa Barat. Terbit 1 kali dalam
satu tahun
Metoda Cost Capacity Factor
• Biasa digunakan pada tahap estimasi konseptual
• C2 = C1(Q2 / Q1)x
Dimana:
C1 = Harga fasilitas yang diketahui
C2 = Harga fasilitas yang baru
Q1 = Kapasitas fasilitas yang diketahui
Q2 = Kapasitas fasilitas yang baru
Nilai x tergantung kepada jenis fasilitas atau peralatan dan kapasitasnya:
• 0.6 untuk peralatan
• 0.7 untuk pabrik
• 0.8 untuk gudang
17
Contoh Penggunaan
• Pada Januari 1980 sebuah gudang berkapasitas 500
m3 dibangun dengan biaya 425 juta rupiah. Jika pada
Januari 1986, akan dibangun gudang serupa dengan
kapasitas 2,5 kalinya, berapakah estimasi biayanya?
Diketahui: I1980=1895, I1986 =2440.
• Jawab:
– C2 = C1*(I2/I1)*(Q2/Q1)x
18
Faktor Kapasitas (Jawa Barat)
Fungsi Bangunan
Satuan
Perkantoran
m2
Pendidikan Dasar (SD)
m2
Pendidikan Tinggi (PT)
m2
Perkantoran
pegawai
Pendidikan Dasar (SD)
murid
Pendidikan Tinggi (PT)
mahasiswa
Faktor
Kapasitas
Biaya, fk
1,3595
0,8913
1,0037
1,0656
1,0399
0,9133
Rentang
Kapasitas
123 – 3280
115 - 1064
837 - 8790
10 - 1000
56 - 397
246 - 4341
 K2 

B2  B1 
 K1 
fk
Dimana:
B1 = biaya dari fasilitas/
kapasitas yang diketahui
B2 = biaya dari
fasilitas/kapasitas yang
baru
K2 = ukuran
fasilitas/kapasitas yang
baru,
K1 = ukuran
fasilitas/kapasitas yang
diketahui, dan
fk = faktor kapasitas biaya
yang tergantung tipe dari
industri/proyek
Metoda Equipment Factored
• Biasa digunakan pada tahap estimasi budget untuk
peralatan permanen
• Faktor yang ditetapkan memperhitungkan biaya
instalasi dan suku cadang suatu modul imajiner
• Modul imajiner mencakup pondasi, timbunan,
platform, tangga dll.
• Ini dilakukan karena informasi yang ada masih
terbatas
20
21
Metoda Equipment Factored
(lanjutan)
• EFC =  ni Ci fi
Dimana:
i = jenis peralatan
n = jumlah
C = harga peralatan
f = equipment factor
EFC = Equipment Factored Costs
22
Contoh Equipment Factors
Equipment
Electric Motors
Heat Exchangers
Centrifugal Pump and Motor
Tower Columns
Furnaces
Centrifugal Compressor and Driver
Blowers and Fans
Factor
8.5
4.8
7.0
4.0
2.0
2.0
2.5
23
Metoda Location Factor
• Biasa digunakan pada tahap estimasi
konseptual
• Setiap lokasi akan memberikan index harga
tersendiri
• C2 = C1 . L2 / L1
Dimana:
C1 = Harga yang diketahui di lokasi 1
C2 = Harga yang dicari di lokasi 2
L1 = Index harga pada lokasi 1
L2 = Index harga pada lokasi 2
24
Contoh Location Factors
25
Indeks Lokasi (Jawa Barat)
Base Location: Bandung, Base Year: 2005 (100)
Lokasi
Bandung
IL Jurnal
IL BIC
100
100
Bekasi
99,26
93,26
Bogor
96,97
97,59
Sukabumi
93,84
95,27
Cirebon
94,72
95,57
IL2
B2  B1
IL1
Dimana:
B1
B2
IL1
IL2
= biaya dari lokasi 1
= biaya dari lokasi 2
= indeks lokasi 1
= indeks lokasi 2
Metoda Parameter (Elemental)
• Metoda ini banyak macamnya dan populer
digunakan pada tahap estimasi budget
• Biaya sebuah proyek dihubungkan dengan beberapa
parameter, seperti:
– Luas lantai
– Luas atap
– Luas muka dinding dll.
• Metoda ini memerlukan gambar skematik
27
Contoh Metoda Parameter
SI-3251 Manajemen Konstruksi
28
Muhamad Abduh, Ph.D.
Estimasi Parameter (Jabar)
RFG =0.6
Luas
Lantai
RFG =0.7
RFG =0.8
JL = 1
JL = 2
JL = 1
JL = 2
JL = 1
JL = 2
Biaya (Rp)
Biaya (Rp)
Biaya (Rp)
Biaya (Rp)
Biaya (Rp)
Biaya (Rp)
1000
869,481,000
914,225,000
793,662,000
834,504,000
729,044,000
766,561,000
1050
930,965,000
976,537,000
849,784,000
891,382,000
780,597,000
818,808,000
1100
995,356,000
1,041,814,000
908,560,000
950,967,000
834,587,000
873,541,000
1150
1,062,750,000
1,110,149,000
970,077,000
1,013,343,000
891,096,000
930,839,000
1200
1,133,247,000
1,181,641,000
1,034,427,000
1,078,601,000
950,207,000
990,784,000
1250
1,206,952,000
1,256,390,000
1,101,705,000
1,146,832,000
1,012,007,000
1,053,459,000
1300
1,283,970,000
1,334,500,000
1,172,007,000
1,218,131,000
1,076,585,000
1,118,954,000
1350
1,364,410,000
1,416,080,000
1,245,432,000
1,292,596,000
1,144,032,000
1,187,356,000
1400
1,448,382,000
1,501,238,000
1,322,082,000
1,370,329,000
1,214,441,000
1,258,760,000
1450
1,536,003,000
1,590,090,000
1,402,062,000
1,451,433,000
1,287,910,000
1,333,260,000
1500
1,627,389,000
1,682,751,000
1,485,479,000
1,536,014,000
1,364,535,000
1,410,955,000
1550
1,722,660,000
1,779,343,000
1,572,443,000
1,624,183,000
1,444,419,000
1,491,946,000
1600
1,821,942,000
1,879,988,000
1,663,067,000
1,716,051,000
1,527,664,000
1,576,335,00
Parameter yang digunakan adalah luas lantai gedung (m2), jumlah lantai (1 sd 2), dan RFG
atau Rasio Fungsi Gedung, yang merupakan perbandigan antara luas lantai gedung fungsional
dengan luas total gedung.
29
EBK On-Line (Home)
30
EBK On-Line (Aplikasi Estimasi)
31
Contoh Kasus 1
Jika diketahui data biaya jembatan yang ada di Jepang tahun 1998.
Akashi Kaikyo Bridge
Onaruto Bridge
Shimotsui-Seto Bridge
Hitsuishijima Bridge
Iwakurojima Bridge
Yoshima Bridge & Other
Kita Bisan-Seto Bridge
Minami Bisan-Seto Bridge
Tatara Bridge
Kurushima Bridges 1
Kurushima Bridges 2
Kurushima Bridges 3
Biaya
(100 Juta Yen)
Type
5.000
1.100
1.042
482
482
3.562
1.168
1.264
900
665
1.049
1.087
S
S
S
CS
CS
TG
S
S
CS
S
S
S
Panjang
(m)
Lebar
(m)
Center
span (m)
3.991
1.629
1.447
792
792
35,5
34
30
27,5
27,5
28
35
35
30,6
27
27
27
1991
876
940
420
420
45
990
1100
890
600
1020
1030
5.941
1.611
1.723
1.480
960
1.515
1.570
Seandainya akan dibangun suatu rangkaian jembatan yang melintasi suatu
selat di Indonesia pada tahun 2006 dengan konfigurasi berikut:
Type
S
CS
TG
Jumlah
3
2
1
Panjang (m)
2.500
1.250
4.500
Lebar (m)
30
30
30
Center Span (m)
1.500
800
50
Lakukan estimasi biaya (dalam rupiah) secara konseptual rangkaian jembatan
yang akan dibangun tersebut dengan menggunakan data yang ada dan jika
diketahui tingkat inflasi Yen Jepang per tahun adalah 0,1%, dan perkiraan
nilai kurs 1 Yen = 75 Rupiah pada tahun 2006.
32
Contoh Kasus 2
Suatu developer/kontraktor spesialis apartemen di kota Jakarta mempunyai data
proyek yang telah dikerjakan sebagai berikut:
Apartemen
Kuning Mas
Kenanga Indah
Kemang Nan Asri
Bumi Ketapang
Palm Indah
Jumlah
Kamar
250
315
286
176
126
Tingkat
Luas Total
(m2)
Tahun
8
10
7
7
8
53.750
67.725
42.900
30.800
28.350
2000
2001
2002
2002
2003
Nilai
Kontrak
(Rp Juta)
161.250
253.968
175.890
123.200
141.750
Tahun 2006 yang akan datang, developer tersebut ditunjuk untuk mengembangkan
sebuah apartemen di kota Cimahi dengan tinggi 6 lantai, luas total 14.820 m2, dengan
jumlah kamar 78 buah. Dari hasil survey yang dilakukan pada akhir bulan Desember
2005 di dua kota yaitu: Jakarta dan Bandung, didapatkan data harga beberapa item
seperti pada tabel berikut:
Item
Satuan
Semen
Baja Struktur
Tukang
Tukang Ahli
Kayu Borneo
Bata Merah
Zak
kg
orang-hari
orang-hari
m3
buah
Harga Satuan (Rp)
Jakarta
Bandung
27.500
28.500
3.000
3.500
28.500
25.000
35.000
30.000
1.100.000
1.200.000
175
130
Lakukan estimasi biaya secara konseptual untuk penentuan besarnya biaya
pengembangan apartemen di Cimahi tersebut. Buat asumsi yang diperlukan dan
nyatakan pada awal perhitungan.
33
Pustaka lebih lanjut…
•
•
Badan Pusat Statistik: Indeks Harga Konsumen (IHK), Indeks Kemahalan Konstruksi (IKK), consumer
price index (CPI), wholesale price index (WPI).
Papers:
–
–
–
–
–
–
Muhamad Abduh, Budi Kurniawan, "Pengembangan Indeks Lokasi untuk Estimasi Biaya Konseptual
Konstruksi Bangunan Gedun," Seminar Nasional Peran Teknologi Teknik Sipil dalam Pembangunan Nasional 9
Desember 2006, Universitas Muhammadiyah Malang.
Ima Fatima, Muhamad Abduh, Rochhardjanto, “Sistem Estimasi Biaya Konseptual on-line untuk Konstruksi
Bangunan Gedung, “Prosiding ICIC 1st, 1st Indonesian Construction Industry Conference, Hotel Sultan,
Jakarta, 8 – 9 November 2006.
Ayar Fa’ati Amelia, Muhamad Abduh, "Model Faktor Kapasitas Biaya untuk Estimasi Biaya Konseptual
Konstruksi Bangunan Gedung," International Civil Engineering Conference "Towards Sustainable Civil
Engineering Practice" Universitas Kristen Petra, Surabaya, August 25-26, 2006.
Donny Riswan, Muhamad Abduh, "Pengembangan Model Estimasi Biaya Parameter Pada Proyek
Pembangunan Gedung Negara," International Civil Engineering Conference "Towards Sustainable Civil
Engineering Practice" Universitas Kristen Petra, Surabaya, August 25-26, 2006.
Dwiretno Wijiastuti, Muhamad Abduh, “Development of Indonesian Building Cost Index,” Prosiding the 10th
East-Asia Pacific Conference on Structural Engineering and Construction, Bangkok, Thailand, Agustus 2006.
Ima Fatima, Muhamad Abduh, Rochhardjanto, Budi Primantoro, Donny Riswan, Ayar Fa’ati Amelia, Dwiretno
Wijiastuti, “ Pengembangan Model Estimasi Biaya Konseptual (EBK) Konstruksi Bangunan Gedung”, Prosiding
seminar Peringatan 25 Tahun Pendidikan MRK di Indonesia, 18-19 Agustus 2005, Aula Barat ITB
34