Transcript Presentatie Woninghuur Tim Greven (2012)

Woninghuur: Algemeen
(Deel I)
Studienamiddag
“huren”
26/04/2012
http://www.just.fgov.be
2
Algemeen
3

“Woninghuurwet” = “Wet van 20 februari
1991”

Burgerlijk Wetboek (aanvullend)

Voortdurende aanvullingen en wijzigingen
(zie deel 2)
Aanvullende- en verplichtende
regels



4
Huurwet staat vol met bepalingen waar niet
van afgeweken kan worden door de huurder
of verhuurder, zelfs als de huurder en
verhuurder akkoord gaan
Huurwet is meestal verplichtend, tenzij de
Wet zegt dat het aanvullend is
Sanctie = nietigheid clausule!! (door
beschermde partij in te roepen)
Voorbeelden
Niet toegestaan:
 “de verhuurder kan de huurovereenkomst
opzeggen met een opzeg van 3 maanden”
 “Na verloop van 9 jaar dient de huurder zelf
een nieuwe huurder aan te brengen indien hij
de overeenkomst opzegt”
 “Bij laattijdige betaling van de huurprijs loopt
van rechtswege een rente van 10%”
5
Voorbeelden
Wèl toegelaten:
• “De huurder kan de huurovereenkomst
beëindigen met een opzeg van 1 maand”
• “De verhuurder kan de overeenkomst niet
beëindigen voor eigen bewoning”
= in het belang van de beschermde partij!
6
Toepassingsgebied wet

Dubbele voorwaarde toepasselijkheid wet:
“Van toepassing op huurovereenkomsten
betreffende de woning die de huurder tot zijn
hoofdverblijfplaats
bestemt,
met
toestemming van de verhuurder.”
7
1. Hoofdverblijfplaats



8
Huurder moet effectief en voornamelijk in
de gehuurde woning verblijven
Belangrijk: het gaat dus om een feitelijke
situatie, niet om waar iemand ingeschreven
is
Kunnen wel belangrijke elementen zijn:
getuigenissen, inschrijving, waar komen
facturen aan?
2. Toestemming verhuurder



9
Kan uitdrukkelijk blijken uit de huurovereenkomst
zelf of stilzwijgend aangenomen worden
Niet simpel om hieraan te ontsnappen: verhuurder
moet in de huurovereenkomst een aantal extra
vermeldingen opnemen. (verantwoording en
vermelding hoofdverblijplaats)
Vb: appartementen aan zee, chalets,
studentenkamers,…
Essentiële elementen overeenkomst
1.
2.
3.
4.
5.
6.
10
Wie?
Overeenkomst
Staat van het goed?
Plaatsbeschrijving
Verplichte bijlages
Huurwaarborg
1. Wie?
11

Elke meerderjarige persoon kan geldig
huurovereenkomst sluiten (=beschermd)

Gehuwden (& Wettelijk samenwonenden):
eigendom van beide echtgenoten, zelfs als
huurok vóór huwelijk gesloten is (inlichten!)

Gevolg: verhuurder alles 2x adresseren
2. Overeenkomst
a)
Omschrijving onroerend goed zelf
 Om welk onroerend goed/gedeelte
onroerend goed het gaat
b)
Huurprijs
(NB: rechtspraak bedrog bij contractsluiting)
12
3. In welke staat? (I)




13
“goede staat van onderhoud leveren en
onderhouden tijdens de looptijd”
“elementaire vereisten van veiligheid,
gezondheid en bewoonbaarheid
beantwoorden”
Minimumvereisten: stabiliteit, vocht,
verlichting/verluchting, toegang woning
Bij aanvang beoordelen (gn jaren wachten)
3. In welke staat? (II)

Wat indien de woning niet beantwoordt?
Huurder heeft keuze:
- Ontbinding met schadevergoeding
- Uitvoering van werken eisen
14
3. In welke staat? (III)


15
Rechtspraak: “woning waarbij WC uitkomt
op leefkamer en keuken en die geen eigen
verluchtingssysteem heeft voldoet niet aan
minimumvereisten”
Rechtspraak: “gasinstallatie met
onvoldoende afvoermogelijkheden is niet
veilig, woning voldoet dus niet”
3. In welke staat? (IV)

16
Eén afwijking toegestaan:
renovatiehuurovereenkomst!
4, 5 en 6  Deel 2
4. Plaatsbeschrijving
5. Verplichte bijlages
6. Huurwaarborg
17
Duur van de huurovereenkomst
18

“Elke huurovereenkomst loopt 9 jaar”
(= standaarovereenkomst)
(= basisprincipe van de Wet)

Daarnaast:
- Huurovereenkomst korte duur
- Meer dan 9 jaar
- Voor het leven
1. Standaardhuurovereenkomst (I)
19

9 jaar

Opzeggen tenminste 6 (Vr) / 3 (Hr) vóór
verstrijken 9-jarige periode

Zoniet: verlengd onder zelfde
omstandigheden voor 3 jaar, opnieuw
opzegbaar 6/3 maanden op voorhand
1. Standaardhuurovereenkomst (II)

Beëindigingsmogelijkheden voor verhuurder:
(tijdens 9 jaar)
a) Persoonlijke bewoning
b) Uitvoeren van werken
c) Ongemotiveerd
20
a) Persoonlijke bewoning (I)





21
elk moment
Familieleden (ooms, tantes, neef, nicht,
kinderen,…)
opzegbrief moet motief & identiteit nieuwe
bewoner vermelden
Daarna moet er doorlopende bewoning zijn
van minstens 2 jaar
Sanctie: 18 maanden huur!(tenzij overmacht)
a) Persoonlijke bewoning (II)

Het hoeft niet de nieuwe hoofdverblijfplaats
te worden van nieuwe huurder.
- handelszaak uitbaten mag
- zeer beperkt gebruik is voldoende, 2de of
zelfs 3de verblijf.
22
a) Persoonlijke bewoning (III)

23
Rechtspraak geen overmacht:
-“huwelijk van kleindochter dat beëindigd
wordt”
- “stopzetten van weinig winstlatende zaak”
- “dochter die gaat bewonen vindt geen werk”
- “zoon van wie vriendin relatie beëindigt, hij
kan er zelf gaan wonen”
a) Persoonlijke bewoning (IV)

Rechtspraak wèl overmacht:
- “zoon medische behandeling en mag niet
alleen wonen”
-”zoon krijgt job in een internationaal bedrijf,
zit veel in buitenland en is nooit meer in het
goed”
24
a) Persoonlijke bewoning (V)

25
Rechtspraak: “verhuurder kan dit recht om
op te zeggen voor persoonlijk gebruik voor
zichzelf beperken of zelfs volledig uitsluiten”!
b) Uitvoeren van werken



26
Enkel bij het verstrijken van elke 3-jarige
periode, 6 maanden op voorhand een opzeg.
Opzeg met motief en nodige stukken:
- bouwvergunning, bestek,…
- stedebouw
- gedeelte duur huurder betrokken
- kosten werken meer dan 3 jaar huur
Sanctie: 18 maanden huur!
c) Ongemotiveerd (schadevergoeding)



27
Einde van de eerste- of tweede 3-jarige
periode.
Opzeg 6 maand
Schadevergoeding:
- 9 maand huur (1ste driejarige periode)
- 6 maand huur (2de driejarige periode)
1. Standaardovereenkomst
28

Beëindigingsmogelijkheden huurder:
(tijdens 9 jaar)
- elk moment, opzeg 3 maanden
- eventueel ‘wederinhuringsvergoeding’
erbovenop (3-2-1)

Tegenopzeg van 1 maand, opletten!
(Cassatie + Grondwettelijk Hof)
2. Korte duur (max. 3 jaar) (I)



29
Overeenkomst(en), totale duur niet meer dan
3 jaar
Eénmaal schriftelijk en onder dezelfde
voorwaarden verlengd. (dus niet 3x1jaar)
Variabele duur mogelijk
vb: 2 contracten resp. van 2 jaar en 1 jaar
vb: 2 contracten 18 maanden
2. Korte duur (max. 3 jaar) (II)




30
Opzeg: 3 maanden voor verstrijken termijn
“Sanctie”: automatisch geacht van in begin 9
jaar te zijn aangegaan = standaardsysteem.
Besluit: zeer veel gebruikt, ontsnapt aan
aantal bepalingen, niet opzegbaar (!!!) tijdens
looptijd
In principe: volgend contract, nieuwe
huurprijs niet hoger dan geïndex vorige huur
3. Huurovereenkomst 9+ jaar

31
Mogelijk, zelfde voorwaarden als huurok 9
jaar
4. Huurovereenkomst voor leven
32

Verhuurder kan niet beëindigen, tenzij
contract iets anders bepaalt.

Huurder kan opzeg 3 maanden geven

Komt weinig voor
Andere beëindigingsmogelijkheden
33

“foutieve niet-uitvoering” (=nt nakomen
verplichtingen)

Minnelijke verbreking -> schriftelijk
bevestigen
Wat ontbindt de ok niet?
34

Verkoop/schenking van het goed

Clausule in huurovereenkomst die deze
automatisch ontbindt (vb. bij niet-betaling)

Overlijden
-> opletten hiermee
Verlenging wegens buitengewone
omstandigheden (‘sociale clausule’)
35

Bij opzeg kan huurder verlenging van
huurcontract vragen voor bepaalde tijd

Dringende toestand, onvoorzien, die verhuis
belemmert

Eventueel beslissing door vrederechter
Verlenging wegens buitengewone
omstandigheden (II)

36
Rechtspraak geeft verlenging:
- “hoge leeftijd, klein pensioen en
aangepaste sociale woning niet onmiddellijk
beschikbaar”
- “nieuwe woning huurders is pas half jaar na
opzeg klaar”
- “huurder heeft zenuwinzinking”
Verlenging wegens buitengewone
omstandigheden (III)

37
Rechtspraak geeft geen verlenging:
- “er is beslag op invaliditeitsuitkering van de
huurder, maar hij kan een krediet aangaan
om verhuis te organiseren”
Huurprijs en lasten (I)
38

Huurprijs in principe vrij bepaald (behalve bij
verschillende contracten van korte duur,
telkens beëindigd door verhuurder)

Kan herzien worden na elke 3-jarige periode,
eventueel via tussenkomst vrederechter
vragen
Huurprijs en lasten (II)
39

Forfaitair bedrag: vast bedrag voorzien in
overeenkomst: omzetbaar

Niet-forfaitair: kosten moeten overeenstemmen
met werkelijke kost, huurder heeft recht om
rekeningen in te kijken

Vaak: combinatie van de twee
Huurprijs en lasten (III)

40
Onroerende voorheffing nooit ten laste van
huurder, ev. verminderingen mogelijk wel in
het voordeel van de huurder
Indexatie
41

Indexatie: gebruik huurcalculator op website
Ministerie Economie (http://mineco.fgov.be)

Op vraag verhuurder:belanghebbende

Elk jaar, op verjaardag huurok
Bij de vrederechter (I)
42

Vrederechter waar pand gelegen is, is
bevoegd voor huurgeschillen

Vroeger centraal: Verzoeningsprocedure
+ : kosteloos
- : nt verplicht, “bemiddelen”

Daarna: ev. gerechtelijke procedure
Bij de vrederechter (II)
43

Recente wijziging verzoeningspoging (deel
2)

Eventueel uithuiszetting manu militari, hoge
kosten
Recente wijzigingen
huurwetgeving
(Deel II)
(Op basis van presentatie Joëlle
Colaes, vrederechter Antwerpen)
Ingrijpende wijzigingen
(Woning)huurwet

2006 - heden

Wijzigingen aan:
–
–
–
45
Wetboek registratierechten
Woninghuurwet
Gemeen huurrecht (herstellingen)
Wijzigingen (9)
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
46
Registratie
Schriftelijke huurovereenkomst
Bekendmaking van de gevraagde huurprijs en
gemeenschappelijke lasten
Plaatsbeschrijving
Herstellingen
Bijlages
Waarborg
Minnelijke schikking
Energieprestatiecertificaat (EPC)
1. Verplichte registratie (I)
47

Alle nieuwe contracten (vanaf 01/01/2007)

Alle oude contracten (vóór 30/06/2007)

Registratie kan gratis

Doel: bescherming huurders bij verkoop
1. Verplichte registratie (II)




48
Opgelet:
- enkel voor huurcontracten 9 jaar;
- binnen 2 maanden na ondertekening ok
Zolang de registratie niet is gebeurd:
huurder kan opzeggen zonder enige
opzeggingstermijn of vergoeding.
Ook voor ongeschreven HOK
Kritiek: Hoe kan huurder controleren?
2. Schriftelijke huurovereenkomst
49

Nieuwe woninghuurovereenkomsten

Nodig voor registratie, bescherming

Maar ook: “grondige kennis over huurmarkt
vergaren” (voorbereidende werken Wet)
3. Bekendmaking van de gevraagde
huurprijs en gemeenschappelijke lasten (I)



50
in elke ‘officiële’ of ‘publieke’ mededeling
onder meer het bedrag van de gevraagde
huurprijs en van de gemeenschappelijke
lasten (?) wordt vermeld.
Doel:
- bestrijding huisjesmelkerij
- gegevensbank
- anti-discriminatie
3. Bekendmaking van de gevraagde
huurprijs en gemeenschappelijke lasten (II)
51

administratieve boete: tussen 50 euro en 200 euro

Opgelegd door gemeente

Kritiek: prijs op papier hoog, maar verhuurder
verlaagt die bij ‘geschikte’ huurder?
4. Plaatsbeschrijving (I)
52

Evolutie (vermoeden verhuurder -> huurder)

Verplicht om ‘omstandige plaatsbeschrijving’ op
te stellen bij intrede. (transparantie, betere
woonkwaliteit,…)

Moet ook geregistreerd worden, samen met
huurok
4. Plaatsbeschrijving (II)

Voorwaarden:
–
–
–

53
Tegensprekelijk opgesteld
Gedateerd en ondertekend
(Zeer) gedetailleerd
Kritiek: gedetailleerd, maar vaak niks over de
staat van de materialen.
5. Huurherstellingen
54

Huurder / verhuurder

Vroeger: contractuele afwijkingen mogelijk

Nu: andere dan huurherstellingen niet ten
laste huurder
6. Bijlages (I)

2 bijlages, verplicht toe te voegen:
•
Koninklijk Besluit (KB) van 8 juli 1997
•
‘vulgariserende bijlage’
(voor elk gewest ander model)
55
6. Bijlages (II)

56
viertal bladzijden:
–
de normen inzake gezondheid,
veiligheid en bewoonbaarheid die van
toepassing zijn in de resp. gewesten
–
de essentiële aspecten van de federale
wetgeving inzake woninghuur.
6. Bijlages (III)

Verwijzingen naar:
–
–
–
–

57
Brochure huur / website van de overheidsdienst
telefoongids : registratiekantoren
Vlaamse Overheid
justitiehuis of het bureau voor juridische bijstand
van de Orde van Advocaten
Geen sanctie + kritiek: wetten veranderen
7. Huurwaarborg (I)
58

Niet verplicht

Indien in geld: keuze uit 3 systemen

‘Keuze bij huurder’

Goede doelstellingen, soms rare gevolgen…
7. Huurwaarborg (II)

Mag maximaal 2 of 3 maanden huur zijn:
- Onmiddellijke betaling geldsom (2 maanden)
- Bankwaarborg (3 maanden)
- Bankwaarborg via OCMW (3 maanden)
59
7. Huurwaarborg (III)
60

Onmiddellijke betaling volledig bedrag (2
maanden huur)

Bankwaarborg: samen te stellen binnen
looptijd huurovereenkomst, bank waar
(vervangings)inkomsten huurder aankomen
(3 maanden)
7. Huurwaarborg (IV)
61

Vaststelling: banken rekenen kosten aan,
soms in die mate dat men 4 maanden of
meer huur betaalt!

Tussenkomst OCMW: OCMW sluit
onderliggende overeenkomst met bank
7. Huurwaarborg (V)

Wat bij veto verhuurder?

“Creatieve oplossingen” in de praktijk
(verzekeringsbon Korfina,…)
–
62
Mogelijke koppelverkoop
8. Minnelijke schikking


63
Vaststelling: verplichte minnelijke schikking
vaak zinloos, in 80% van de gevallen zou
huurder niet aanwezig zijn op zitting
Nieuwe maatregel: vrederechter kan op
zitting onmiddellijk overgaan op verzoek
ontbinding huur, de gerechtelijke procedure
kan onmiddellijk gestart worden
9. Energieprestatiecertificaat (EPC)
64

Sinds 01.01.2009

Administratieve boete
10. Afsluitend

HOK korte duur
–
–
–
65
Verbrekingsvergoeding
Huur te betalen tot nieuwe huurder aanvaard
Geen cumul van beide
10. Afsluitend

Opzeg eigen bewoning
–
–
–
66
Korte tijd na begin HOK
Mogelijk rechtsmisbruik
Na 7 maanden huur
10. Afsluitend

Samenwoning / breuk
–
–
–
67
1 van de huurders zegt op
Tegelijk bij verhuurder en medehuurder
Toegestaan
10. Afsluitend

Hardnekkige misverstanden
–
–
–
–

Vorming door Huurderssyndicaat
–
68
3–6–9
Verkoop breekt geen huur
Opzeg korte duur (niet mogelijk)
Huur inhouden (contractbreuk)
–
Ook (en vooral) voor huurders
Met toets: Huurambassadeurs
Toekomst ?




69
verplichte aanmelding bij de gemeente?
gemeentelijke databank inzake
huurwoningen?
beperking van de stijging van de
huurprijzen door de Huurcommissies?
bemiddeling bij huurgeschillen door de
Huurcommissies?
Kritische bedenkingen




70
Waaier maatregelen
Onzorgvuldigheid, slordigheid,
onsamenhangendheid
Verplichtingen (contractuele vrijheid
ingeperkt), géén sancties
Oplossing: Modelovereenkomst??
Aanbevolen werken
-Huurzakboekje (Kluwer)
-A. Van Oevelen – Woninghuur (Die Keure)
-Rechtskundig Weekblad (http://www.rw.be)
71
http://www.myrent.be
72