Transcript presentatie `Woninghuurwet`

Veilig verhuren
Woninghuurwet
Advocaat Ghislaine Van Kerckhove
2
Veilig verhuren
– 3 juni 2014 Woninghuurwet
Woninghuurwet
• B.W. : art. 1708 – 1762bis (vnl. aanvullend recht)
• Ger. W. : 1344 bis ev. (rechtspleging-procedure)
• Wet van 20 februari 1991 (Woninghuurwet)
• KB van 8 juli 1997 (elementaire vereisten inzake
veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid)
• Wet van 25 april 2007 en het KB van 4 mei 2007
(Vlaamse Wooncode)
3
Veilig verhuren
- 3 juni 2014 Woninghuurwet
Geschreven huurovereenkomst
• Woninghuurcontracten dienen sinds 15 juni
2007 verplicht schriftelijk te worden aangegaan
• Registratie is noodzakelijk:
◦ Kosteloos
◦ Door verhuurder
◦ Binnen de 2 maanden na ondertekening contract
• Sanctie:
boete voor de verhuurder,
huurder kan zomaar vertrekken,
geen opzegtermijn,
geen (wederverhurings)vergoeding
4
Veilig verhuren 3 juni 2014 Woninghuurwet
Geschreven huurovereenkomst
• Valkuilen:
-modellen op het internet
-clausule van solidariteit bij meerdere
huurders
5
Veilig verhuren 3 juni 2014 Woninghuurwet
Omstandige plaatsbeschrijving
• Wanneer de ruimtes nog onbewoond zijn of gedurende
de 1e maand bewoning
• Zowel bij ingenottreding als bij beëindiging van de huur
 Zelf doen of door tussenkomst van een technisch raadsman
• Al dan niet op gemene kosten
• Registreren, samen met huurovereenkomst
• Gedetailleerd? Elk deel en vertrek van de woning
6
Veilig verhuren 3 juni 2014 Woninghuurwet
Plaatsbeschrijving
• Tegensprekelijk. Beide partijen moeten aanwezig
zijn EN tekenen
• Belang plaatsbeschrijving? Zo geen, huurder wordt
tot bewijs van het tegendeel vermoed het
gehuurde goed te hebben ontvangen in de staat
waarin het zich op het einde van de
huurovereenkomst bevindt
• Schade ingevolge overmacht en ouderdom niet ten
laste van de huurder
7
Veilig verhuren 3 juni 2014 Woninghuurwet
Huurwaarborg
• Niet verplicht bij wet
 Zo waarborg in geld : max. 2 maand en op
geïndividualiseerde rekening
 Max. 3 maand bij bankwaarborg
 Kasbons, obligaties, effecten…
• Vrijgave: gemeen overleg of rechterlijke
beslissing
8
Veilig verhuren 3 juni 2014 Woninghuurwet
Huurovereenkomst korte duur
• Korter dan of gelijk aan 3 jaar - schriftelijk
• Slechts 1x verlengbaar (max. 3jaar)
• Niet opzegbaar, tenzij gemeenschappelijk
akkoord
• Opzeggen: 3 maand voor verstrijken termijn,
zo niet wordt huurovereenkomst van 9 jaar
9
Veilig verhuren 3 juni 2014 Woninghuurwet
Levenslange huurovereenkomst
• Schriftelijk
• Eindigt bij overlijden van de huurder of door
opzegging door de huurder
• Verhuurder kan opzegging geven zo
contractueel werd voorzien
10
Veilig verhuren 3 juni 2014 Woninghuurwet
Huurovereenkomst van 9 jaar
• De regel
• Opzegging kan steeds in onderling overleg
• Opzeg door verhuurder:
1.Goed persoonlijk of door familieleden betrekken:
 Opzegtermijn 6 maand
 Motief en identiteit huurder meedelen
-> zo niet is opzegging nietig
 Binnen 1 jaar betrekken en 2 jaar blijven wonen
-> sanctie: 18 maand huurgelden
11
Veilig verhuren 3 juni 2014 Woninghuurwet
Huurovereenkomst van 9 jaar
• Opzeg door verhuurder:
2.Uitvoeren van werken:
 Bij verstrijken van elke 3 jarige periode
 Opzegtermijn 6 maand
 Werken uitgevoerd aan de door de huurder bewoonde gedeelten
 Toevoegen: bouwvergunning/gedetailleerd bestek/beschrijving werken- en
kostenstaat/aannemingsovereenkomst
-> werken moeten 3 jaar huurprijs overstijgen
-> zo niet is opzeg nietig
 Werken aanvatten binnen 6 maand en beëindigen binnen 24 maanden na opzeg
 Sanctie : 18 maanden huur
12
Veilig verhuren 3 juni 2014 Woninghuurwet
Huurovereenkomst van 9 jaar
• Opzeg door verhuurder:
3. Ontbinding zonder motief, mits schadevergoeding :
 Op einde 1e of 2e 3 jarige periode
 Opzegtermijn 6 maand
 Zonder motief
-> maar vergoeding,
9 maand bij einde 1e periode
6 maand bij einde 2e periode
13
Veilig verhuren 3 juni 2014 Woninghuurwet
Huurovereenkomst van 9 jaar
• Opzeg door huurder:
 Op elk ogenblik
 3 maand opzeg
 Geen motivatie vereist
-> maar vergoeding,
1e jaar : 3 maand huur
2e jaar : 2 maand huur
3e jaar : 1 maand huur
 Indien geen registratie, geen opzeg, geen
(wederverhurings)vergoeding noodzakelijk
14
Veilig verhuren 3 juni 2014 Woninghuurwet
Omstandigheden die een
huurovereenkomst niet beëindigen
• 1. Verkoop woning – belang registratie
• 2. Overlijden huurder/verhuurder
 Geen gekende erfgenamen
 Nalatenschap verworpen
-> Woning laten verzegelen door vrederechter
(art. 1154 Ger. W. + art. 813 B.W.)
-> aanstelling curator onbeheerde nalatenschap
15
Veilig verhuren
– 3 juni 2014 Woninghuurwet
Verplichtingen verhuurder
• 1) afleveringsplicht (afgifte sleutels)
- in goede staat
- elementaire vereisten van veiligheid,
gezondheid en bewoonbaarheid
- energieprestatiecertificaat (energiezuinigheid)
• 2) onderhoudsverplichting
• 3) vrijwaringsverplichting
- eigen daad (huurder niet storen)
- voor andermans daad
- voor verborgen verbreken
16
Veilig verhuren 3 juni 2014 Woninghuurwet
Verplichtingen huurder
• 1) stofferingsplicht (voldoende meubelen en
huisraad tot zekerheid betaling huurprijs)
• 2) betalingsverplichting
huurprijs zelf en kosten en lasten
• 3) gebruiken als een goed huisvader
onderhoud en herstellingen
• 4) teruggaveverplichting
teruggeven in de staat waarin het pand zich
bevond bij ontvangst, behoudens slijtage
17
Veilig verhuren 3 juni 2014 Woninghuurwet
Huurprijs en huurlasten
• Huurprijs vrij te bepalen
 www.woninghuurprijzen.be (huurschatter)
• Jaarlijkse indexatie op vervaldag
(gezondheidsindex)
basishuurprijs x nieuwe index
aanvangsindex
 http://statbel.fgov.be/nl/statistieken/cijfers/
economie/consumptieprijzen/huurcalculator/
• Verhuurder moet indexatie vragen –
terugvorderbaar 1 jaar
18
Veilig verhuren 3 juni 2014 Woninghuurwet
Hoe in rechte optreden
• 1. Verzoeningsprocedure
 Niet verplichtend
 Kosteloos
 Vrederechter van de plaats waar onroerend goed is
gelegen
 Advocaat niet noodzakelijk
 Brief aan vrederechter volstaat
->partijen aanwezig en akkoord:
pv minnelijke schikking= vonnis
->partijen niet aanwezig of niet akkoord:
rest enkel gerechtelijke procedure
19
Veilig verhuren 3 juni 2014 Woninghuurwet
Hoe in rechte optreden
• 2. Gerechtelijke procedure
 Inleiding:
 Vrijwillige verschijning
 Verzoekschrift (art. 1344 bis ev Ger. W.)
 Dagvaarding
• Juridische eerstelijnsrechtsbijstand in elke gemeente- gratis
• Rechtsbijstandsverzekering
20
Veilig verhuren 3 juni 2014 Woninghuurwet
Collectieve schuldenregeling (CSR)
• Vonnis tot uithuiszetting voor beschikking
toelaatbaarheid CSR
 Blijft uitvoerbaar
• Na beschikking toelaatbaarheid CSR:
 Huur is boedelschuld
 SA of SB moet bij voorrang huur betalen
21
Veilig verhuren 3 juni 2014 Woninghuurwet
Collectieve schuldenregeling (CSR)
• Voorstellen om huurachterstand als prioritaire
schuld voor alle andere SE’s te betalen:
 Machtiging arbeidsrechtbank noodzakelijk
• Huurwaarborg betaald voor beschikking
toelaatbaarheid CSR
 Verhuurder behoudt voorrecht op actief van de
huurwaarborg
22
Veilig verhuren 3 juni 2014 Woninghuurwet
Collectieve schuldenregeling (CSR)
• Tijdig aangifte doen van schuldvordering bij
schuldbemiddelaar –
principe binnen één maand na toezending van
beschikking van toelaatbaarheid
23
Veilig verhuren 3 juni 2014 Woninghuurwet
Ongeschikt en
onbewoonbaarverklaring
• Niet noodzakelijk nietigheid van de
huurovereenkomst
• Burgerlijke sancties : gerechtelijke ontbinding,
al dan niet met schadevergoeding,
• of gedwongen uitvoering van herstellingen door
de verhuurder
24
Veilig verhuren
– 3 juni 2014 Woninghuurwet
Antidiscriminatie en antirascisme
• geen discriminatie op basis van geslacht, leeftijd,
ras, gelaatskleur, afkomst of seksuele geaardheid
vb. geen hogere huurprijs
• Huurprijs dient vermeld te staan : gemeentelijke
sanctie van 50 tot 200 euro
• Objectieve rechtvaardigingsgronden : vb. weigeren
te verhuren aan moeder met 5 kinderen zo er maar
2 slaapkamers zijn
• Klacht indienen bij CGKR (centrum voor Gelijkheid
van Kansen en Racismebestrijding)
• Of rechtsvordering instellen – geldboete (50-1000
euro) en gevangenisstraf (1 maand-1 jaar)