Transcript Winkelconcept - Bewonersplatform Zuidas

Winkels in de Zuidas
• Winkels
• Zuidas
• Concurrentie tussen de steden:
– Amsterdam in 2004 op 5e plaats, in 2005 op 6e
plaats, ingehaald door Barcelona!
• Discussie Gemeente – Consortium Zuidas Dok
CV
– 20.000 m² Plint versus 40.000 m² Connector
Probleemstelling
Welk winkelconcept zal de beste keuze voor
de Zuidas zijn ?
Onderzoeksvragen
Literatuurstudie:
• Welke factoren maken een internationale toplocatie
aantrekkelijk?
– quality of life, architectonische schoonheid,
bereikbaarheid & parkeren, imago / identiteit /
exclusiviteit, multifunctionaliteit, veiligheid en
geborgenheid, diversiteit, marktaspecten en
zichtbaarheid
– Doelgroepen: Management Elite c.a. en Culturele Elite
Onderzoeksvragen (vervolg)
• Welke winkelconcepten horen hierbij?
• Winkelontwerpen:
– passage, warenhuis, winkelcentrum,
woonboulevard, virtuele winkel, winkelstraat
• Winkelformules:
– Designer boetiek, merkwinkel (brand store),
discount winkel
Theoretisch kader
Winkelontwerp
Imago,
winkelformule,
marktsegment
Winkelconcepten
Randvoorwaarden
Concurrentie
tussen
internationale
toplocaties
Aantrekkelijkheidfactoren
Aantrekkelijkheidfactoren & winkelontwerpen
& doelgroepen & winkelformules
Case-onderzoek
• Welke winkelconcepten zijn aanwezig op andere
toplocaties die vergelijkbaar met de Zuidas zijn?
Docklands
• Algemeen:
– Oud havengebied, nu int. sted. toplocatie
– 34,8 ha, 24 kantoortorens, 3 winkelcentra,
hotel, light rail, metro, 5 openbare
parkeergarages, wonen in Canary Riverside
– Ca. 65.000 werkenden
Docklands
Docklands
Plattegrond winkels
Docklands
• Winkelconcept:
WINKELCONCEPT
WINKELONTWERP
IMAGO/MIX VAN
WINKELFORMULES
Internationaal, zakelijk,
exclusief
(Ondergronds)
winkelcentrum
Deftig / top en hoger
middensegment
• Identiteitsbepalende winkels (C.E. c.a.):
Waitrose, Montblanc, Cecil Gee, Church’s English Shoes, Austin Reed
Docklands
• Aantrekkelijkheidprofiel:
Winkelconcept
Canary Wharf
Docklands
Aantrekkelijkheidfactor
Canary Wharf
Quality of life (incl.
Metropolitane sfeer)
+
Architectonische schoonheid
-
Bereikbaarheid en parkeren
++
Imago, identiteit, exclusiviteit
++
Multifunctionaliteit
++
Veiligheid en geborgenheid
++
Diversiteit
+
Marktaspecten
++
Zichtbaarheid
-
Potsdamer Platz
• Algemeen:
– ‘Rest’gebied bij de ‘Muur, nu int.sted. Toplocatie
– 20 ha, kantoortorens,appartementen, 2
winkelcentra, theater, casino, bioscopen,
metro,trein,tram, 3 openbare parkeergarages
– Ca. 3.000 werkenden
Potsdamer Platz
Potsdamer Platz
Potsdamer Platz
• Winkelconcept:
WINKELCONCEPT
WINKELONTWERP
IMAGO/MIX VAN
WINKELFORMULES
Internationaal, modern,
cult.stedelijk vermaak
(Thematisch)
winkelcentrum
Urban entertainment / (hoger)
middensegment
• Identiteitsbepalende winkels (C.E.):
Sony Lifestyle Store, Hugendubbel, Saturn
Potsdamer Platz
• Winkelconcept:
WINKELCONCEPT
WINKELONTWERP
IMAGO/MIX VAN
WINKELFORMULES
Internationaal, modern,
cult.stedelijk vermaak
(Thematisch)
winkelcentrum
Urban entertainment / (hoger)
middensegment
• Identiteitsbepalende winkels (C.E.):
Sony Lifestyle Store, Hugendubbel, Saturn
Potsdamer Platz
• Aantrekkelijkheidprofiel:
Potsdamer Platz
Winkelconcept
Arkaden &
Sony Plaza
Aantrekkelijkheidfactor
Potsdamer
Platz
Quality of life (incl.
Metropolitane sfeer)
+
Architectonische
schoonheid
Bereikbaarheid en
parkeren
Imago, identiteit,
exclusiviteit
Multifunctionaliteit
+
Veiligheid en
geborgenheid
Diversiteit
+
Marktaspecten
+
Zichtbaarheid
+
++
++
+
Conclusies Casestudie
• Vergelijking Docklands & Potsdamer Platz:
– Winkelconcepten zijn verschillend
’Internationaal, zakelijk, exclusief ‘ versus
‘Internationaal, modern, cult.stedelijk vermaak’
– Aantrekkelijkheidprofiel is vergelijkbaar
Quality of life (incl. Metropol. sfeer)
Canary Wharf
Docklands
+
Arkaden & Sony
Plaza Pots. Platz
+
Architectonische schoonheid
Bereikbaarheid en parkeren
Imago, identiteit, exclusiviteit
Multifunctionaliteit
Veiligheid en geborgenheid
Diversiteit
Marktaspecten
Zichtbaarheid
++
++
++
++
+
++
-
+
++
++
+
+
+
+
Aantrekkelijkheidfactor
Can. Wharf
Winkelconcept
Pots. Platz
Conclusies Zuidas
• Welk winkelconcept?
– Winkelontwerp: De Plint versus Connector
Plint
Plint
Connector
Quality of life (incl.
metropolitane sfeer)
++
+
Architectonische schoonheid
++
-
Bereikbaarheid en parkeren
+
++
Imago, identiteit, exclusiviteit
*
*
Multifunktionaliteit
++
+
Veiligheid en geborgenheid
-
++
Diversiteit
++
+
Marktaspecten
++
-
Zichtbaarheid
++
-
Connector
Conclusies Zuidas
Conclusies Zuidas
• Imago / mix van winkelformules
– Management Elite c.a. & Culturele Elite
– Exclusief, representatief:
• Kleine designer flagstores
– Kunst, nieuwe ideeën:
• Museumwinkels, galeries,
verkoop- en expositiepunten
voor kunstenaars
Conclusies Zuidas
Designer Flagstores
Conclusies Zuidas
• Programma 20.000 m² versus 40.000 m² :
–
–
–
–
D.P.O: 7.400 m² dagelijks, max. 9.800 m² niet-dagelijks
Parkeernorm: 4 p.p./100 m² (800 p.p. bij 20.000 m²)
Getz: 20.000 m² , 5 miljoen bezoekers per jaar
Londen: 7,2 Berlijn: 3,4 A’dam:1,3 miljoen inwoners
Docklands
Potsdamer Platz
Winkelprogramma
60.000
40.000
Parkeren
3.500
4.000
Bezoekers
125.000]
100.000
Verzorgingsgebied
5.000.000
4.000.000
Conclusies Zuidas
• Winkelconcept:
•
WINKELCONCEPT
WINKELONTWERP
IMAGO/MIX VAN
WINKELFORMULES
Int., zakelijk, exclusief,
cult.sted.vermaak
(Halfoverdekte)
winkelstraten
Designer flagstores & kunst
/ top en hoger middensegment
Aantrekkelijkheidprofiel:
Canary Wharf
Potsdamer Platz
Connector
Plint
Conclusies Zuidas
• Eindconclusie
Zet in op de ontwikkeling van 20.000 vierkante
meter bruto winkelvloeroppervlak in een
halfoverdekte Plint, met kleine designer
flagstores, kunstgaleries, museumwinkels en
expositie/verkooppunten van kunstenaars.
Aanbevelingen
• Begrip winkelconcept verder uitwerken
• Aantrekkelijkheidfactoren wegen
• Uitkomsten objectiveren door
expertmeetings, enquêtes en dergelijke en Val
d’Europe, La Défense, Euralille toe te voegen
• Horeca en leisure betrekken
• Toekomstvisie: Vintage leisure en Aziaten